物业前期接管方案

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《物业前期接管方案》，供大家阅读，更多内容可以运用本站顶部的搜索功能。

第一篇：物业前期接管方案

商业物业前期介入和接管验收管理方案

商业街区(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

1、工作内容：

(1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据;

(2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：

园区规划设计;

建筑设计和选材;

环境整体设计;

标识系统的设计、配置;

绿化设计;

其它公建配套设施配置;

电梯、空调系统的配置; 消防设施配置;

安全监控系统配置;

弱电系统其它配置;

各类设备配置、选型;

隐蔽工程施工。

2、管理措施

(1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

(2)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

(3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

二、接管验收管理方案

为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。

1、管理内容：

(1)了解接管物业的基本情况;

(2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

(4)与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;

核对、接收各类设施设备;

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

(1)组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作;

(2)制定接管验收规程;

(3)掌握物业验收的标准和程序;

(4)提高对接管验收重要性的认识;

(5)实事求是地开展接管验收工作;

(6)按规定办理接管验收手续。 租户入住管理方案和保安管理方案

三、租户入住管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。

(2)精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。 (3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

(4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

(5)陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

(6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

(1)制定《租户领房程序》;

(2)策划租户入住现场布置方案;

(3)按照租户领房程序，安排工作流程;

(4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见;

(5)按规定办理租户入住手续。

四、保安管理方案

在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务： a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼); b.维护出入口的交通秩序;

c.对外来车辆和人员进行验证和换证;

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区; e.严禁携带危险物品进入商业街区;

f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。

g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角;

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作; c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范; d.商业街区安全检查; e.装修户的安全检查; f.防范和处理各类治安案件;

g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。

(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。 值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每周组织一次体能、队列训练，每年组织不少于4次技能比武汇报。

(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。 消防管理方案和清洁绿化方案

五、消防管理方案

高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

(1)做好消防监控中心的管理;

(2)做好消防设施、器材的管理; (3)保持消防通道的畅通;

(4)加强商业街区装修期间的消防安全管理;

(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;

(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识;

(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警 。

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业街区内不可缺少的部分，关系到整个商业街区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

(1)绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;

制定预防措施，防治病虫害;

做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

(2)商业街区室内公共区域的绿化布置;

(3)清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街区所有设施(含各种标志牌)，随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪，去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。 楼层：商业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。

电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。

电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。

消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责)。

洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

外墙：定期清洗。

2、管理措施：

(1)建立绿化保洁制度，狠抓落实;

(2)按操作规程进行规范操作;

(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能;

(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指：保洁、清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);

(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统

一、标识齐全、言行文明。

房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

七、房屋、设施设备管理方案

房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

(1)房屋公共部位维护管理：根据交房进度，大厦内房屋可分为租户已领房和空置房。

租户已领房：

a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

c.空置房：空置房(含租户托管房)移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，对发现的问题，或尽快处理，或及时报告管理处， 并督促其予以解决。

(2)设备设施维护：

电梯在装修期间实行保护性管理;

大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

公共卫生设施每天检查一次;

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;

电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次;

消监控系统设备按相关维护方案检查养护;

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

(1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;

(2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;

(3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质;

(4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率;

(5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

(6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

八、财务管理方案

财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

1、管理内容：

(1)加强现金收支管理;

(2)搞好财务核算;

(3)财务收支状况每年公布一次;

(4)做好预算和决算工作;

(5)认真审核报销票据，严格控制费用报销;

(6)及时掌握财务收

支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

2、管理措施：

(1)根据财务法规政策，制定财务管理制度;

(2)财务人员持证上岗，规范操作; (3)抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

(4)加强成本控制;

(5)加强财务监督和财务检查。 质量管理方案和人力资源管理方案

九、质量管理方案

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。

1、管理内容：

(1)按照ISO9000质量体系标准，制定大厦质量工作计划;

(2)实施所制订的工作计划和措施;

(3)对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

(4)根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

2、管理措施：

(1)抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作;

(2)制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

十、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容： (1)按照合理的人才结构配置各类人才;

(2)任人唯贤，量材录用;

(3)开展业务培训，全面提高业务素质;

(4)进行业绩考核，优胜劣汰。

2、管理措施：

(1)制定岗位职责，做到责、权、利分明;

(2)建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性; (3)加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识;

(4)岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：

(5)全面考核，做到公开、公平、公正。

十一、档案管理方案：

1、管理内容：

(1)工程档案;

(2)租户档案;

(3)工作档案;

(4)财务档案;

(5)文件档案。

2、管理措施：

(1)制定档案管理制度，并严格执行; (2)按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理;

(3)专人管理，责任到人，存放有序，管理规范;

(4)配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求;

(5)根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全;

(6)实现电脑化管理，提高管理水平。

建立客户服务中心 1.目的

1.1 规范商业街客服中心职责和工作流程

1.2 确保商业街广场客服中心服务质量，树立商业街服务品牌形象

2. 范围

本制度适用于商业购物街客服中心管理和客服中心业务开展工作。

3. 定义

无

4. 职责

4.1 场馆营运部负责广场客服中心全面管理工作。

4.2 人力资源部、行政部负责广场客服中心环境、人员仪表的监督协管工作。

4.3 财务部负责客服中心发票开具和现金收支项目的监督协管工作。

5. 程序

5.1 客服中心的工作职责

5.1.1 日常工作

分管区域及周边卫生整理

背景音乐和广播的播音工作

商业街客户咨询热线的接听工作

租住商户管理工作

收集顾客意见和建议并定期进行汇总

代发店内各种刊物及商品宣传单

按客服中心工作流程标准应完成的其他工作

按部门协调函或部门领导交待配合商业街完成各类大型活动并提供相应服务

5.1.2 服务工作

5.1.2.1 基础服务工作(无偿服务)

顾客咨询及店内导引工作

租住商户、意向客户接待服务 免费童车服务

免费提供爱心雨伞服务

免费提供应急药品服务

寻人、寻物广播服务

失物登记认领服务

5.1.2.2 商务服务(有偿服务)

有偿礼品包装服务

有偿收发传真服务

有偿复印打字服务 有偿物品配送服务

有偿接送服务

有偿门票、机票订购服务

其他有偿商务服务

5.1.3 非常规工作项目

报刊信件传递工作

根据商铺需要发放广播宣传稿

内部联络单传递及回执情况汇总

定制新开商铺鲜花礼仪工作

各部门及供应商物品代保管

5.2 客服中心工作流程及执行标准

5.2.1 分管区域及周边卫生执行标准

服务台(含周边5米范围内)及广播室环境卫生整洁规范，地面无尘土、杂物、水渍。办公物品摆放整齐、清洁，库房及储物柜物品堆放、摆放整齐、规范，桌面、台面、墙壁等卫生、清洁无浮灰及污渍。值班人员服装整洁、规范，个人物品按照公司要求统一放置，不得随意摆放。

5.2.2 早迎、晚送工作规范

每日客服中心广播室播音员按照公司规定按时播放迎、送宾音乐及迎、送宾辞。总服务台值班人员在迎、送宾音乐响起后，须着装规范、面带微笑、站姿标准。

5.2.3 背景音乐及广播的播音工作

客服中心广播员严格按照《商业街背景音乐和广播管理制度》要求进行背景音乐及广播的播音工作。

5.2.4 客户咨询热线的接听工作规范

客户咨询热线铃响三声内必须接起。超过三声接听要向顾客致歉。

接起电话时首先要说：“您好，这里是某客服中心，请问有什么可以帮到您的?”

接听电话时要微笑，声音柔和，语音及语速适中，使用文明用语。事先准备好纸笔，以备记录重要的事项。

挂断前，先礼貌地和顾客说“再见，欢迎您到***来做客!”，待对方挂断后再放下电话。

5.2.5顾客意见收集工作规范

顾客意见收集分口头意见和书面意见两个部分。

顾客口头意见客服中心工作人员须耐心倾听，询问详情后进行记录。并将顾客意见第一时间反馈上级主管领导。

顾客书面意见客服中心工作人员须为顾客提供公司专用的写字笔、意见簿或意见筏，并妥善保管顾客填好的意见。

顾客提供意见时，须礼貌微笑地表示感谢：“您好，感谢您对我们工作的重视，欢迎您为我们提供您的宝贵意见和建议。”

收到顾客提供的意见后，要礼貌微笑地表示感谢：“谢谢您对我们工作的支持，我会尽快把您的意见转达给公司的主管领导，谢谢您的宝贵意见/建议。”

5.2.6 顾客咨询和店内导引工作规范

客服中心工作人员应积极接待及解答顾客咨询。

接待顾客应保持微笑，仪态得体，使用礼貌用语。接待过程中注意倾听，尽量了解顾客的需求。能够解答的尽量回答清楚，禁忌不懂装懂、随意捏造或乱承诺及给予错误的解答，必要的情况可以联系其他职能部门的人员给予解答。

客服中心工作人员应积极熟悉广场布局及设施，了解品牌商铺文化及产品特征、风格，了解广场附近的各服务场所及设施等。

5.2.7免费童车服务规范

带小孩的顾客来广场时，可以免费使用广场准备的爱心童车。客服中心工作人员须提示顾客：“您好，此爱心童车仅限在广场内使用，您要离开广场时，请先到总服务台办理归还童车手续。”

流程：登记台账，将童车交给顾客，顾客归还童车，在台账中标注“已还”。

5.2.8 免费提供爱心雨伞服务规范

雨天及特殊需要情况下，顾客到总服务台借用雨伞。客服中心工作人员须提示顾客：“您好，我们的爱心雨伞服务需要先交纳50元押金，在您归还雨伞时，押金会全额返还给您。”流程：登记台帐、收押金，发放押金卡和爱心雨伞。

“您好，这是您借用的爱心雨伞和押金卡，愿您一路顺利!”还伞流程：收回雨伞和押金卡，检查雨伞有无损坏，在台帐上标注以还并退还顾客雨伞押金。雨伞损坏的按照行政部要求由顾客照价赔偿。 |||

5.2.9 免费提供应急药品服务工作规范

客服中心药品分为内服药和外用药两个部分。

药品使用须登记专用台账。

客服中心工作人员应注意随时整理药箱，保管好应急药品，注意器械类与药品分开，内服药与外用药分开。药品不足时应向主管领导报告及时补充。

5.2.10 寻人、寻物广播服务工作规范

客服中心广播员严格按照《某购物广场背景音乐和广播管理制度》要求进行寻人、寻物广播的播音工作。

5.2.11 失物登记认领工作规范

广场员工拾到的遗失物品应交由客服中心统一登记保管。

顾客寻找失物时，仔细询问失物数量、颜色及主要特征。确认无误后请顾客在失物认领台帐上签字确认。

5.2.12 商务服务

客服中心商务服务含：有偿礼品包装服务、有偿收发传真服务、有偿复印打字服务和其他有偿商务服务项目。客服中心全体成员须熟练掌握商务服务技能。

商务服务接待前先向顾客说明：“您好，我们广场的××服务项目是收费的，根据您的需要，本次服务您应支付××元的服务费用。”

服务过程中，接待人员应礼貌、热情，保证商务服务的质量及效率，认真为顾客开具收据。

商务服务的收据存根及收入款项由客服中心领班按财务部要求汇总上交。

5.2.13 非常规工作项目

非常规工作项目按照公司需求部门与客服中心主管部门协调结果执行，但客服中心有权视常规工作安排暂缓执行或拒绝执行非常规性工作项目。

5.3 客服中心员工日常行为规范

5.3.1 外表与修饰

5.3.1.1 客服中心员工的外表形象标准：

发型整齐，长发应盘起，化淡雅的职业妆;

保持头部的干净，无头屑，不染发(黑色除外);

面部清洁，保持个人卫生，身体不带有异味;

上班期间，不吃产生口腔异味的食品;

牙齿洁净，口气清新(无异味);

指甲干净，不留长指甲，不涂有色指甲油。

5.3.1.2 客服中心员工禁止的外表形象：

浓妆艳抹、染色彩艳丽的头发，涂颜色夸张的口红和指甲油;

佩戴过耳的耳坠，佩戴奇异、夸张的首饰;

衣冠不整，头发蓬乱，留长指甲;

手指不停地敲东西，玩弄手指或咬指甲;

当众梳头、化装、照镜子;

不停的摆弄笔、钥匙链等小物件;

嚼口香糖。

5.3.2 着装

5.3.2.1 客服中心员工的着装标准：

上班期间，必须穿着公司规定的统一工装;

保持工装整洁，熨烫平整，无异味、无污点、无线头，领口、袖口无磨损、钮扣齐全;

在左胸上方佩戴本人胸牌，胸牌要保持清洁、端正，不被遮挡;

按公司要求系好领结、方巾、头花等;

穿低跟黑颜色的皮鞋，保持干净、光亮，鞋跟和鞋底完好;每日上班前检查皮鞋是否擦亮。

5.3.2.2 客服中心员工禁止的着装行为

工作时间禁止穿着牛仔裤、运动装、过分暴露的服装、超短裙、低胸衫、其他有碍观瞻的奇装异服或不穿袜子;

首饰仅限于优质手表、项链、每只手只戴一枚戒指，

禁止佩戴叮当作响、耀眼或分散他人注意力的首饰;

禁止在工作区域以外(班中正常外出就餐除外)着工装。

5.3.3 行走站立

5.3.3.1 客服中心员工的行走站立标准

行走步伐稳健、轻快、有目的;

两臂自然下垂，双手自然交叉于体前;

不倚不靠，不东张西望;

身体站直，抬头挺胸，脚保持安静。

5.3.3.2 客服中心员工禁止的行走站立行为

站立时来回移动脚，低头、晃动身体，两臂抱胸;

行走时脚步拖拉，声音太大，步履沉重，迟缓。

5.3.4 行为表情

5.3.4.1 客服中心员工的行为表情标准

待客时面带微笑，直视对方，眼神关注;

恰当运用手势，不使用禁忌手势;

恰当运用形体语言(点头、招手、鞠躬等)表达服务精神。

5.3.4.2 客服中心员工禁止的行为表情

行走站立时双手背在后面或插入口袋里;

交谈时表情呆板，张大嘴打哈欠，或手势过多，目光游离不定;

手指着别人说话。

5.3.5 客服中心的营业工作标准

客服中心设备工具使用后，要清理整齐，物归原位;

下班后员工须整理物品并关闭电灯、电器设备，锁好文件柜和抽屉;

在规定时间就餐，就餐后及时返回岗位

接待顾客时，应礼貌、热情接待并快速反应、妥善处理。

5.3.6 客服中心禁忌行为

无视公司规定将衣物等个人物品随意摆放

工作时间、工作区域内吃零食、喧哗、嬉闹;

随意损坏公物和花木;

随地吐痰，乱扔纸屑杂物;

未经公司允许接受媒体的采访。

5.3.7 客服中心员工工作行为规范

工作时间应穿着统一的工装，并在胸前佩戴胸牌;

按时上下班，遵守公司的各项规章制度;

严禁工作时间倚靠墙壁、桌椅等或将手放在衣服的口袋内;

严禁工作时间闲聊、吃零食及做其他与工作无关的事;

严禁在工作时间擅离岗位;

严禁有意破坏团结、煽动怠工或罢工行为;

设备及物品使用完毕后要及时放还到指定位置;

设备及物品不得擅自挪离指定位置;

不得私自配制门橱钥匙，如钥匙丢失应及时通报主管领导;

移动设备及物品过程中造成物品损坏或员工损伤的，必须立即报告主管领导，当事人及目击者若知情不报，一经查实，除赔偿损失外，按公司规定予以相应处分;

当通道内没有顾客也暂时没有其他工作时，反复清理所负责区域的物品、桌椅以及地面上的杂物;

休息、饮水或用餐时，应到公司指定位置;

遵守时间，按时用餐、休息后，准时返回工作岗位。

5.3.8 客服中心员工服务标准用语：

客服中心主管、专员、领班、文员等须统一使用规范的服务用语。

顾客距客服中心员工三米时，要对顾客说：“欢迎光临”或“您好”。

服务中，对顾客要使用文明礼貌用语如：“请;您好;对不起，请您稍等;这是您的××;对不起，让您久等了”。

在顾客离开时，对顾客说：“再见，欢迎您再来”或“您慢走，欢迎您再来”。

有顾客到来时，应马上停止其它工作进行接待，并说：“您好，欢迎光临”。

当顾客较多，接待不过来时：“对不起，请稍等，我马上就来”。

当顾客在附近犹疑时：“先生(小姐)，我能帮您做些什么吗?”

无法解释顾客询问时：“对不起，您稍等，我请其他人来给您回答，请原谅”.

当顾客所要服务不能兑现时：“对不起，您要的××暂时没有，请您…”。

顾客来提意见或建议时：“谢谢您提出的宝贵建议(意见)”“我会把您的建议(意见)登记下来转给公司的领导，谢谢您对***的支持”。

当顾客办理业务时：“先生(小姐)请稍等，我马上为您办理…”。

办好业务后：“让您久等了，这是您的××，请拿好，谢谢!”

当听到顾客的批语或意见时：“谢谢您对我们的关心，您说的很对，我们今后一定注意改正。”

受到顾客称赞或表扬时：“不用谢(或不客气)，这是我们应该做的!”

5.3.9 客服中心员工服务禁用语，例如：

“你自己看吧”。

“这肯定不是我们的原因”。

“这么简单的问题你也不明白”。

“我不知道/我不会”。

“这种事不关我的事，你去找店铺好了，我只负责…，不负责…”。

“东西都差不多，没什么可挑的，需要就赶紧”或“想好没有，好了就赶紧吧”。

“没看我正忙着吗?等会儿”。

“这是规定……”。

5.3.10 客服中心员工接听咨询电话标准

客服中心主管、专员、领班、文员等须统一遵守接听咨询电话标准。

必须热情礼貌，声音甜美、柔和，使用标准招呼语。切忌语调冷淡，严禁使用不礼貌语言。

电话铃响三声之内必须接听。

接听咨询电话第一句话应为：“您好!某购物广场”。

对于咨询电话，应明确答复顾客。例如：顾客询问促销活动，须在电话里向顾客说明促销活动内容，不得遗漏条款。最后向顾客说“欢迎您光临选购”。

结束通话时要和顾客礼貌道别，等对方挂上电话后在放下听筒，表示尊重。

6. 记录

台账纪录按公司规定由客服中心保存一年。 记录顾客到访时间、事由以及处理的结果并予以跟踪。对顾客的满意度予以回访，如发现不满意的情况及时上报主管部门，并积极分析原因。

第二篇：物业接管前期工作

2010-04-06 16:18

一、物业接管前期工作流程图

1. 签订《物业管理委托合同》;

2. 委任总经理，招聘高、中级管理人员;

2.1委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员

2.2由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。

2.3招聘各部门经理、主管、员工：(综合部、财务部、管业部、前台接待、保卫部、工程部)

2.4建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目(本专业)较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。

说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解工程情况。

3. 筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案;

4. 联系政府部门、相关单位，办理相关手续;

5. 与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接;

6. 对外委单位进行调研，签定外委合同(办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调);

7. 物业交竣验收，正式接管(开发商负责返修);

8. 业主办理收楼、单元验收(见收楼流程);

9. 业主进行室内二装(见二装流程);

10. 业主入住，物业公司提供相关服务(见入住流程)

二、筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案

1. 各部门共同汇编的文件：

⑪.《房屋使用、管理、维修公约》

⑫.《房屋质量保证书》

⑬.《房屋使用说明书》

⑭.《房屋交付(入住)通知》

⑮.《入伙授权书》

⑯.《业主(使用人)服务指南》

⑰.《装修管理规定》

⑱.《办理装修流程说明》

⑲.《治安、消防协议书》

⑳.《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

⑴.《二次装修协议书》

⑵.《业主联络资料登记表》

⑶.《收楼须知》

⑷.《物业管理费收费标准》

⑸.《公约承诺书》

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册(一式三份)，在业主收楼时发给业主，由业主签字(盖章)认可、执行;《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主(使用人)服务指南》、《装修管理规

定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。

2.各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。

2.1 △ 综合部

2.1.1编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

2.1.2制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

2.1.3制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

2.1.4制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

2.1.5制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

2.1.6制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

2.1.7制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

2.1.8制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

2.1.9制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

2.1.10制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”;统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制(公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章)。

2.1.11制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

2.1.12制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

2.1.13制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案(

一、

二、三级)目录表”、“档案借阅登记表”。

2.1.14制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员)、工作程序、管理制度。

2.1.15联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。

2.1.16制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作;建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

2.1.17制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

2.1.18制订《计划性工作管理办法》，建立“(月度、周)工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

2.2△ 财务部

2.2.1制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。

2.2.2建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”

2.2.3制订《现金支出管理规定》。

2.2.4编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、会计、出纳)、工作程序、管理制度。

2.2.5制订《预算管理制度》，建立“预算报表”。

2.2.6编制《固定资产购置方案》。

2.2.7制订《库存盘点制度》。

2.2.8制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。

2.2.9制订《发票、收据有价票据的管理制度》。

2.3△ 管业部

2.3.1制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费(押金)、车位费(押金)、租线费(押金)、装修管理费(押金)。

2.3.2制订《业主(使用人)收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。

2.3.3制定《业主(使用人)二次装修管理流程》，建立“业主(使用人)装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表(管业部)”、“施工人员出入证”。

2.3.4制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

2.3.5制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待)、工作程序、管理制度。

2.3.6编写《车位租赁(购买)协议书》、《电话租线(购买)协议书》。

2.3.7落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地(楼层垃圾间)。

2.4△ 保卫部

2.4.1制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。

2.4.2制订《巡视管理规定》，建立“治安巡视记录表(公共区域)”。

2.4.3制订《物品出门管理规定》，建立“出门条”。

2.4.4制订《钥匙使用管理规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。

2.4.5制订《备用钥匙启用管理规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。

2.4.6制订《一装、二装交叉施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表(业主装修区域)”、“二次装修施工现场检查表”。

2.4.7制订《灭火器租用管理办法》，确定租金费用(押金)，建立“灭火器材配置记录表”。

2.4.8制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。

2.4.9制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”

2.4.10制订《中控室(监控室)管理规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。

2.4.11制订《警具使用、管理办法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。

2.4.12制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、主管<治安、消防>、领班<保安、消防>、保安员、消防执机员)。

2.4.13制订《明火使用管理规定》，建立“动火许可证”。

2.5△ 工程部

2.5.1制订《物业接管前巡检办法、计划》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。

2.5.2制订《专业机房管理规定》：强电专业(变配电室、柴油发电机房)、弱电专业(电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房)、空调生活水专业(空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池)。

2.5.3联系物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。

2.5.4制订《项目接管验收细则》，建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分。

2.5.5建立业主(使用人)二次装修“装修质量验收表”。

2.5.6从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。

2.5.7经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。

2.5.8编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、主管<强电、弱电、空调水、土建>、领班<强电、弱电、空调水、土建>、技工<强电、弱电、空调水、土建>、工作程序、管理制度)

2.5.9制订《设备运行保养检修计划》(各专业设备)，建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”

2.6联系政府部门、相关单位，办理相关手续

2.6.1联系工商所，办理企业营业执照

2.6.2联系税务所，办理税务登记

2.6.3联系银行，开通公司帐号

2.6.4联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检(开发商)

2.6.5联系北京市居住小区办公室，核准《公约》

2.6.6联系供电局，确定供电方案及价格(开发商)

2.6.7联系自来水公司，确定供水方案及价格(开发商)

2.6.8联系节水办，确定节水方案(开发商)

2.6.9联系煤气公司，确定通气方案及价格(开发商)

2.6.10联系热力公司，确定供热方案及价格(开发商)

2.6.11联系电话局，电话报装开通及产权分界

2.6.12联系交通大队，报车场管理方案

2.6.13联系邮电局，为物业通邮

2.6.14联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式

2.6.15联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用(开发商)

2.6.16联系物价局，报物业管理收费标准(开发商)

2.6.17联系当地派出所，报社区门牌号码(开发商)

2.6.18联系外管局，报涉外关系(开发商)

2.6.19联系广电局，报光缆信号传输相关手续(开发商)

2.6.20联系公安局，报内保关系

2.6.21联系安全局，报卫星电视的涉外节目(开发商)

2.6.22联系防疫站，报检生活水箱，取合格证(开发商)

2.7与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

2.7.1确定收楼时间

2.7.2确定物管费的起计日期

2.7.3前期工程遗留问题的解决

2.7.4办理前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： △.产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据;是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证;也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据;物业公司将以产权资料为依

据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：

①项目批准文件

②用地批准文件

③建筑执照

④拆迁安置资料

⑤房地产平面图

⑥面积测绘报告

⑦小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△.市府验收合格资料

①建设工程竣工验收证书

②市建筑消防验收合格证

③市小区办综合验收合格证

④用电许可证

⑤供用电协议书

⑥卫星地面接收设施许可证

⑦电视共用天线合格证

⑧电梯使用合格证

△.工程技术资料

①技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有： ②竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

③地质勘察报告

④工程合同及开工、竣工报告

⑤工程预决算清单

⑥图纸会审记录

⑦工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)

⑧隐蔽工程验收签证

⑨沉降观察记录

⑩竣工验收证明书

钢材、水泥等主要材料的质量保证书

新材料、构配件的鉴定合格证书

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书

砂浆、混凝土试块试压报告

供水、供暖的试压报告

园林绿化的图纸和清单

设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单

有关政府部门对分类项目的批文

有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△.须移交物业公司管理的资料

用水申请审批表及月供水计划执行表

机电设备单台说明书、调试、订购合同

分摊面积、建筑面积的测绘报告

△.对外委单位进行调研，签订外委合同

△.从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。 调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

调研外委保洁公司(三家以上)，签订《保洁合同》

调研外委绿植租摆公司(三家以上)，签订《绿植租摆协议》

调研灭虫、灭鼠公司(三家以上)，签订《消杀协议》

调研保安公司(三家以上)，签订《外保合同》

调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》 视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》

视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》

视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》 视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》 视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

第三篇：物业工程前期介入及房屋接管验收标准

一、由管理处成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案。

二、人员及资源配置。

三、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。

四、对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容。 (一)物业的

一、由管理处成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案。

二、人员及资源配置。

三、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。

四、对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容。

(一)物业的设计使用功能(如停车场、银行、商店等)。

(二)后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案。

(三)防盗报警系统和消防设施必须设置，选材和布局合理。

(四)对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议。

(五)水、电、气供应量符合地域特点和发展需要。

五、参与设备选型及安装方案审定。

(一)控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患。

(二)设备型号、技术参数适合物业配套使用要求。

(三)安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。

六、使用的各种材料、备件是否符合国家质量标准。

七、参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项目及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录。

八、参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录。

九、现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等。

十、雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改。 十

一、设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录。 十

二、参与竣工验收和接管验收;严格按照国家接管验收标准进行接管验收。 十

三、尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备。

十四、管理处应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查，并作好记录。 十

五、工程竣工验收后，开发公司工程管理部按交付验收应具备的条件做好交付准备，管理处在接到其书面通知后进行复检。详细内容如下：

(一)资料部分(准备)

1.产权资料：

(1)项目批准文件;

(2)用地批准文件;

(3)拆迁资料;

(4)房屋分产权清册。

2.质保、技术资料部分：

(1)竣工图(包括总平面.建筑.结构.设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸);

(2)地质勘察报告;

(3)工程合同及开、竣工报告;

(4)图纸会审记录;

(5)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

(6)隐蔽工程验收签证;

(7)沉降观测记录;

(8)竣工验收证明书;

(9)钢材.水泥等主要材料的质量保证书;

(10)新材料、构配件的鉴定合格证书;

(11)水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书;

(12)砂浆，混凝土试块试压报告;

(13)供水、供暖、煤气管道的试压报告。

(二)工程实体部分

1.总平面

(1)道路路面不应有积水,空鼓和断裂现象;

(2)明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象;

(3)室外排水系统的标高，窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈;

(4)化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm;

(5)单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求;

(6)群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。

2.房屋主体结构:

(1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;

(2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值;

(3)钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定;

(4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

3.房屋建筑部分：

(1)墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角;

(2)门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度;

(3)楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合;

(4)砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷;

(5)油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象;

(6)凡与水接触的平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域(如屋面、卫生间、盥洗间|必须做24小时闭水试验);

(7)外墙立面不得漏水;

(8)烟道、通风道畅通无阻塞物;

(9)晾衣架安装牢固，摇臂应灵活。

4.房屋水、电、气、视、讯

(1)给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水(气)压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范的要求;

(2)地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通;

(3)卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活;

(4)照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠;

(5)配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1MΩ/KV，并提供测试记录及报告;

(6)配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏;

(7)各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求;

(8)电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，并提供末端标准数值;

(9).煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。

5.给水系统

(1).给水系统上下水管网试压，冲洗管内杂物完毕，附属设备安装齐全;

(2)生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发许可证;

(3)水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格;

(4)空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好;

(5)启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常;

(6)开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水咀、出水、水质情况，应符合要求;

(7)给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏排水是否畅通。

6.排水系统

(1)各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告;.

(2)各排水管道附件齐全;无遗失;

(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕;

(4)抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常;

(5)各层地漏口、排水口排水畅通;

(6)管道接口及管道粘接良好，无滴漏。

7.循环水泵

(1)水泵设备安装平稳，运行时无较大震动;

(2)管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行;

(3)循环泵、加压泵、空载运行正常;

(4)系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好;

(5)启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试;

(6)系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。

8.供电系统

(1)配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备;

(2)按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确;各类标志齐全,系统已可正常投入运行;

(3)各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格;

(4)关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立;

(5)关闭配电室各出线回路总开关;

(6)合上高压总开关，送上低压配电柜电源;

(7)逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值;

(8)分别合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值;

(9)启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换;

(10)检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规范要求;

(11)电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数;

(12)室温湿度、变压器温升等相关数据;

(13)测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则测试各层均压带接地电阻值;

(14)室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电。

9.消防系统

(1)消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证;

(2)火灾自动报警系统

A.依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况;

B.开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据;

C.逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况;

D.在主机上编好各个探测器的地址码、部位码，使主机码正常运行;

E.填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验;检查其报警灵敏度、实际位置的准确度;

F.做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。

(3)联动系统

A.依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量;

B.开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常;

C.逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值;

D.在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果;

E.在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、

动作的结果是否符合规范要求;

F.做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。

(4)喷淋系统

A.管网已试压，冲洗完毕;

B.整个管网设备安装完毕;

C.喷淋泵，空载运行合格;

D.稳压装置启动正常;

E..关闭各层安全信号阀;

F.启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况;

G逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水;H.各类报警信号的显示;

I.调试压力开关，水力警铃;

J.分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系;。K.检测泵接合器的进水情况;

L.做好调试记录，记录好系统设备运行情况。

(5)普消系统

A.管网已试压、冲洗完毕;

B.各类附属设备已安装;

C.稳压装置启动正常;

D.泵电源到位，空载运行合格;

E.打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水拄喷射距等;

F.检查泵接合器进水情况、室外消火拴出水情况、消火拴按钮启泵情况及报警情况; 做好调试运行记录。

10.弱电系统

(1)网络

A.提供经检验合格的设备，并能使用;

B.中心应能输出信息到户内点位;

C.所有综合布线符合安装规范要求;

D.户内信息点位插口完好。

(2)CATA电视系统

A.提供经检验合格的设备，并完好能使用;

B.光纤线路应符合专项要求;

C.提供放大器件应能满足放大信号要求;

D.户内信息点位插接口完好;

E.户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。

(3)电话

A.电话线路自户内无短路、断路、跳线与端子盒;

B.户内电话盒信息点位应完好正常。

(4)可视对讲

A.提供完好并经检验合格系统设备;

B.综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对讲功能，符合系统要求;

C.楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功能完好。

(5)智能抄表

A.综合布线符合安装规范要求;

B.提供经检验合格设备，完好并能正常使用;

C.每个点的数据采集与设备显示数据应吻合;

D.户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集板相匹配。

(6).安全防卫

A.提供经检验合格的设备系统，并能完好使用设备，设备应自动防干扰;

B.综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，信号应准确无误;

C.红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。

11.停车管理系统

(1)提供完好经检验合格的设备系统;

(2)栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统;

(3).道闸处布线至设备系统应符合安装规范。

第四篇：成都某物业接管验收方案

西信物业接管验收方案

目 录

(一)、物业接管验收小组

(二)、接管验收的准备

(三)、接管验收的内容

(四)、接管验收的工作程序

(五)、接管验收遗留问题的处理

(六)物业接管验收标准及方法

(七)各专业应急预案(附表)

(八)运行后各专业的支撑小组人员及联系方式

(一)物业接管验收小组

组长：曾丽(02888046789) 副组长：刘蔚(15308090600)、吕明良(15308090609) 下设两个分小组：

1、文件资料接管小组

责任人：杨 红(15828292851)、李继成、何林、杨平、贺小根

职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料等的验收移交工作;以及协助园区的验收移交工作;

2、现场验收接管小组 公司支撑人员：

责任部门：设施设备维护部、秩序维护部 责任人： 贺小根 (15308090665)

何 林 (15308090297)

职责负责房屋本体、公共设施和机电设备等的验收移交和钥匙接管工作

(二)接管验收的准备

①与西信办和业主方商谈交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

责任人：曾丽、刘蔚、吕明良 ②制定好接管验收计划;

责任人：贺小根 何 林

③提前参与西信办和业主方申请的竣工验收和电气设备最终安装、调试工作;

责任人：贺小根 (15308090665) ④准备好接管验收记录表格：

《验收签收表》; 《设备设施接管验收记录表》;

《物业交接验收表》; 《物业交接验收问题处理清单》; 《物业钥匙交接验接记录》;

《资料移交签收表》;《问题回复记录表 》

⑤ 验收物品及工具需求(已报公司，暂时还未到位。7月下旬到位)

(三)接管验收内容

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 防雷检测报告; 二次供水许可证;

二次供水水质检测报告; 管道材质卫生批件;

管道材料厂家资质及执照复印件; 沉降观测报告; 幕墙验收报告;

8. 消防调试报告; 9. 消防验收报告; 10. 房屋竣工验收报告; 11. 地质报告书;

12. 项目开工许可证; 13. 规划备案手续资料; 14. 管道试压验收报告; 15. 防水试验报告;

16. 建施;结施;讯施;给排水;电施;通风、消防等(照明、插座、开关、设备说明书、设备钥匙、设备软件);

17. 竣工图(包括总平面布臵图、建筑、结构、水暖、通风、消防、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布臵竣工图); 18. 建设工程竣工验收证明;

19. 公共配套设施验收合格证明; 20. 施工设计资料; 21. 地质报告书; 22. 全套设计图纸; 23. 图纸会审通知单; 24. 设计变更通知单; 25. 工程预决算报告书; 26. 重要的施工会议纪要; 27. 隐蔽工程验收记录; 28. 沉降观测记录;

29. 其他可能会影响将来管理的原始记录;

30. 组织专业技术人员接管验收设备及图纸资料、并采集其运行数据和各种密码;

31. 楼宇设计图和竣工图;

32. 对设备(监控主机、矩阵、摄像头、显示器、消防控制主机、餐厅收费系统、道闸系统等)进行清点(说明书、质保书、合格证、技术参数)，设备试运行并记录技术参数;

33. 图纸接收(设计图纸、竣工图纸)，包括纸质和电子文档各一套;

34. 监控室是否能满足使用需求;监控点监控效果是否满足要求;各终端点运行正常;

35. 设备的保护措施(防震、防尘、防水、防火、防高温等); 36. 绿化;

37. 建设消防验收合格证; 38. 供水合同;

39. 供电协议书、许可证; 40. 供气协议书、许可证; 41. 有线电视合格证; 42. 通信设施合格证; 43. 项目开发批准报告; 44. 规划许可证; 45. 土地使用合同; 46. 建筑开工许可证; 47. 用地红线图;

48. 机电设备资料;

49. 机电设备出厂合格证;

50. 各机电使用说明书(要求中文);

51. 各机电设备操作工具、操作需配备的面板、软件; 52. 机电设备安装、调试报告; 53. 设备保修卡、保修协议; 54. 停车场许可证;

(四)、接管验收的工作程序

1、作好接管验收准备;

2、进行资料验收移交;

3、验收是否合格(否/ 要求正确、真实补齐资料;是/ 进行硬件设施、设备验收);

4、不合格事项 (要求施工单位限时整改;整改后进行验收，直至合格为止)。

5、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

6、验收方法为观感验收法和使用验收法。

(五)、接管验收遗留问题的处理

① 遗留问题的登记确认;

1. 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《物业交接验收问题处理清单》中并交施工单位相关人员签字确认;

2. 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应将问题逐项记录在《设备设施接管验收记录表》中并请施工单位相关人员签字确认。

② 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同西信办和施工单位联系补齐。

③ 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求施工单位在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求施工单位在一个月内解决。

④ 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给省公司行政事务部、西信办和施工单位进行备录。

⑤ 《接管验收遗留问题登记表》和备忘录物业公司应归档长期保存。

(六)物业接管验收标准及方法

一、梁柱、板主体

1、按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝

2、无钢筋外露

二、顶棚

1、抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮;

2、无裂纹、无霉点，无渗水痕迹、无污渍。

3、检修孔：需要的地方检修孔位臵是否合理，尺寸大小是否符合维修需求(50×50);

三、墙面

1、抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍。

2、块料(如瓷砖)面层 (1)粘贴牢固、无缺棱掉角

(2)面层无裂纹、损伤、色泽一致; (3)对缝砂浆饱满、线条须直

(4)外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷、无渗水现象。

四、地(楼)面

1、毛地面：平整、无裂纹。

2、块料(如瓷砖)面层： A、粘贴牢固、无缺棱掉角

B、面层无裂纹、损伤、色泽一致; C、对缝砂浆饱满、线条须直

3、水泥砂浆面层：抹灰平整、压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。

4、卫生间地面 A、用小桶、塑料胶管向地面冲倒水、观察水流向准确到地漏，不应有积水、倒泛水。

B、24小时候到楼下检查楼面无渗漏;

5、楼顶地面

A、排水沟是否畅通

B、地漏盖是否完好无损，地漏管道是否畅通

五、门窗

1、开启自如，手轻摇晃门窗与墙面解除牢固，无晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全，位臵准确、无翘曲变形。

2、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固、开启灵活;

3、木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形;

4、单指轻击玻璃安装牢固，无轻摇晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹;

5、窗台泛水正常、无向室内倒流缺陷

6、套、门线与地面结合缝隙应小于3毫米，并用防水密封胶封合缝隙;

7、整樘门装毕，应平整划一，开启自如灵活，整体效果良好，无刻划痕;

8、门锁开槽应准确、规范，大小与锁体、锁片一致;

9、门锁安装应紧固，开锁自如无异响;配件安装齐全;

10、门扇关严后与密封条结合紧密，不摆动;整批门色泽一致，无明显色差;双面着色一致，无明显差异;

11、涂层表面无明显加工痕迹，无着色缺陷;

12、油漆表面无流挂、缩孔、涨边、皱皮，线角处与表面基本一致，无积漆、磨伤等缺陷。

13、窗框：是否稳固、周正，表面平整;

14、窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密;

15、玻璃：是否完好(安全玻璃的使用);

16、把手：是否完好、牢固、灵活;

17、密封：是否窗缝严密、窗框严密;

18、窗台：是否完好、无裂缝、浸水;

19、窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。

六、楼梯、扶手

1、楼梯面层无裂缝，无脱落，钢筋无外露;

2、平整，无凹凸

3、扶手用力轻摇晃动，无弯曲

4、扶手表面油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手

七、卫生洁具

1、安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹;

2、灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹;

3、便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通;

八、配电箱

1、安装牢固，配件齐全，试验操作一次空气开关等控制是否正常;

2、开关符合型号规定;

3、导线与设计相符，布线规范;

4、绝缘阻值测试，绝缘阻值大在5兆欧以上;

5、通电测试，用试电笔测试进出线段是否有电

九、插座

1、电器插座：单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检查，每个插座电源接通是否正常

2、光纤插座：单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏(收视效果由业主入住后检查)

3、电话插座：只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏

4、网络插座：单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏(网络传输效果由业主入住后检查)

十、接线盒

1、单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏

2、用试电笔检查每处预留线头的电源是否正常，并用电胶布安全缠包线头;

十一、开关

1、安装牢固，目视盖板无损坏

2、开关灵活，开启接触效果良好

十二、照明灯具

1、用木或硬竹片碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴、零配件齐全，灯罩完好无损;

2、打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常;

3、产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通，连续工作72小时，统计有多少自然损坏的;

十三、供水系统

1、管道安装牢固不摇晃，打开供水总阀门(注意关闭室内的水阀)，管道完好无损，无渗漏水，无锈迹;

2、管道接头无渗水;

3、水龙头(花洒和水阀)：打开水阀，流水畅通，接头无漏水

4、泵：水泵运行无异响，无异常震动;无损伤、刮痕;

5、泵房：干燥不潮湿，通风散热正常;须具备排水沟，排水沟畅通无异物;

6、水箱：目测外观无损伤、刮痕;内部清洗干净，须清洗检测报告;

7、控制柜：外观损伤、刮痕;内部干净、不潮湿;

8、须有二次供水许可证

9、水表：安装牢固，无摇晃，打开相应水阀开表内读数是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤;

10、隔膜式气压罐：附件齐全无锈蚀

11、水阀：外观无损伤、刮痕，开关灵活，不漏水;须有检修口;

十四、排水系统

1、排污管道

A、安装牢固，外观完好无损，配件齐全;

B、从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻;

C、排水管道堵头严实不漏水;

2、地漏：金属网安放稳固、管道密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通

3、水箱(池)排水口须有防鼠网;

4、水阀：外观无损伤、刮痕，开关灵活，不漏水;须有检修口;

5、污水沟及污水池：无建渣，垃圾，泥沙等

6、泵：水泵运行无异响，无异常震动;无损伤、刮痕;污水泵扬程是否满足设计需求

7、控制柜：外观无损伤、刮痕;内部干净、不潮湿;

十五、消防系统

1、建筑物总平面布臵及建筑内部平面布臵(消防控制室、消防水泵房等设臵)

2、建筑物防火、防烟分区划分具体情况

3、建筑物内装修材料，安全疏散指示和消防电梯：材料是否满足房间使用需求，安全疏散指示数量位臵合理，功能正常;消防电梯外观无损伤、刮痕，试运行正常;

4、报警系统：消防控制(中心)室报警联动主机，主备电源手动/自动切换正常。各项设备功能联动试验合格。当某个防火分区或防火层内任意一个报警点报警后，相关联动设备动作，主机各项功能符合设计、规范的要求。消防控制(中心)室可以远程直接手动启停各消防风机及消防水泵。

5、消火栓及喷淋系统：消防水池注满水，供水阀门打开，所有消火栓出水口关闭，室外管网畅通，室外消火栓使用正常。消防水箱具备稳压、补压功能，各种泄水口、排水沟到位，具备放水、排水条件。

6、气消系统：管网畅通，钢瓶外观无损伤，无刮痕;压力表正常安装牢固，无摇晃，表内读数是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤;钢瓶间承

重支架符合使用要求;

7、电系统：现场各终端联动设备动力、照明、应急照明电源供应正常，系统自调完毕，设备运行良好，无故障，具备验收条件。应急照明系统自动投入功能正常。

8、风系统：各种消防风机调试完毕，设备运行正常，各种阀类机械开启灵活，各种无源信号反馈正常。

9、电梯、卷帘门系统：电梯自检自验迫降功能正常，卷帘门自检自验功能正常。

10、消防栓箱：外观无损伤、刮痕;箱内无建渣，附件设施齐全;

11、手动灭火器：外观无损伤、刮痕;压力是否正常;

12、广播系统：系统控制正常，开关灵活;每个广播正常工作，音质正常;

13、安全疏散指示灯和消防电梯：数量位臵合理，功能正常;

14、其它：若有精装修工作需待其工序完成后，再按消防验收办理的程序进行报验。

十六、安全防范系统(门禁、监控等)

1、分别检查前端设备和终端设备的安装质量;

2、复核土建施工单位提供的弱电系统接地电阻测试数据，应符要求;检查接地系统是否按等电位接地要求施工，

3、抽查明敷管线及明装接线盒，桥架，管井中线缆接头等施工工艺(视频线缆应一线到位，尽量避免接头)，

4、对照原初步设计论证意见与整改情况以及系统检测报告，检查系统的主要功能和主要技术指标，应符合国家或公共安全行业相关标准，规范的要求和设计任务书或合同提出的技术要求;

5、对照系统竣工报告，系统初验报告，检查系统设备的配臵(数量，型号及安装部位)应符合正式设计方案要求;

6、检查系统中的备用电源，备用电源在主电源断电时，应能自动切换，保证系统在规定的时间内正常工作;

7、对具有集成功能的安全防范系统，应按照正式设计方案和相关标准进行检查;

8、报警系统的抽查与验收

A、根据试运行报告，复核误，漏报警情况;对入侵探测器的安装位臵，角度，探测范围作步行测试抽查;作防拆保护抽查;检查室外周界报警探测装臵形成的警戒范围有无盲区;

B、系统布防，撤防，旁路和报警网络的地区，检查系统直接或间接联网的条件.

C、当有联动要求时，抽查其对应的灯光，摄像机，录像机等联动功能;

D、 对于已建成区域性安全防范报警网络的地区，检查系统直接或间接联网的条件.

9、电视监控系统的抽查与验收

A、对照系统检测报告，系统的技术指标应满足使用要求.

B、系统结构与配臵符合正式设计方案;

C、监视图像清晰，不失真;记录图像的回放质量至少能辨别人的面部特征

D、 操作与控制的功能检查：如图像切换，云台转动是否平稳，镜头的光圈，变焦等功能是否正常，避免逆光效果等;

E、摄像时间，摄像机位臵和电梯内楼层显示等图像的标识符，显示是否稳定正常;电梯内摄像机的安装位臵(要求安装在电梯厢门左或右侧上角)是否能有效监视电梯乘员;

10、出入口控制系统的抽查与验收

A、 系统工作是否正常，并按正式设计方案达到相关功能要求;

B、 系统存储通行目标的相关信息;对非正常通行是否具有报警功能;

11、门禁刷卡系统是否正常运行，反应灵敏;出入口控制的联网报警部分，是否符合相关技术要求.

12、检查通讯联络手段是否正常工作

13、各设备是否具有自身防范，防火和雷电防护等安全设施.

十七、综合布线系统

1.环境检查

环境检查是指对管理间、设备间、工作区的建筑和环境条件进行检查。 检查内容：

A、管理间、设备间、工作区土建工程是否已全部竣工;地面是否平整、光洁，门的高度和宽度是否妨碍设备和器材的搬运;门锁和钥匙是否齐全。

B、房屋预埋地槽、暗管及孔洞和竖井的位臵、数量、尺寸是否均符合设计要求。

C、铺设活动地板的场所、活动地板防静电措施中的接地是否符合设计要求。 D、管理间、设备间是否提供了220V单相带地电源插座。

E、管理间、设备间是否提供了可靠的接地装臵，设臵接地体时，检查接地电阻值及接地装臵是否符合设计要求。

F、管理间、设备间的面积，通风及环境温度、湿度是否符合设计要求。 2.器材检查

器材检查主要指对各种布线材料的检查，包括各种缆线、接插件、管材及辅助配件。

A、器件的检查要求

①工程中使用的缆线、器材应与订货合同的要求相符，或与封存的产品在规格、型号、等级上相符。

② 备品、备件及各类资料应齐全。 B、型材、管材与铁件的检查要求

① 各种型材的材质、规格、型号应符合设计文件的规定，表面应光滑、平整，不得变形、断裂。

② 管材采用钢管、硬质聚氯乙烯管时，其管身应光滑、无伤痕，管孔无变形，孔径、壁厚应符合设计要求。

③ 管道采用水泥管时，应按通信管道工程施工及验收中的相关规定进行检查。

④ 各种铁件的材质、规格均应符合质量标准，不得有歪斜、扭曲、飞刺、断裂或破损等现象。

⑤ 铁件的表面处理和镀层应均匀、完整，表面光洁，无脱落、气泡等缺陷。 C、 缆线的检查要求

① 工程使用的双绞线电缆和光缆类型、规格应符合设计的规定和合同要求。

② 电缆所附标志、标签的内容应齐全、清晰。

③ 电缆外护线套需完整无损，电缆应附有出厂质量检验合格证。

电缆的电气性能抽验应从本批量电缆中的任意三盘中各截出100m的长度，并对工程中所选用的接插件进行抽样测试，并作测试记录。

⑤ 光缆开盘后应先检查光缆外表有无损伤，光缆端头封装是否良好。 ⑥ 综合布线系统工程采用光缆时，应检查光缆合格证及其检验测试数据。 ⑦ 检查光纤接插软线(光跳线)时应符合下列规定

1) 光纤接插软线两端的活动连接器(活接头)端面应装配有合适的保护盖帽。

2) 每根光纤接插软线中光纤的类型应有明显的标记，选用光纤接插软线时应符合设计要求。

D、接插件的检查要求

① 配线模块和信息插座及其他接插件的部件应完整，检查塑料材质应满足设计要求。

② 保安单元过压、过流保护的各项指标应符合有关规定。

③ 光纤插座的连接器的使用形式、数量和位臵应与设计相符。 E、配线设备的使用规定

① 光缆、电缆交接设备的型号、规格应符合设计要求。 ② 光缆、电缆交接设备的编排及标志名称应与设计相符。各类标志应统一，标志位臵正确、清晰。

3.设备安装检查

A、机柜、机架的安装要求

① 机柜、机架安装完毕后，垂直偏差度应不大于3mm。机柜、机架安装位臵应符合设计要求。

② 机柜、机架上的各种零件不得脱落或碰坏，漆面如有脱落应予以补漆，各种标志应完整、清晰。

③ 机柜、机架的安装应牢固，如有抗震要求时，应按施工图的抗震设计进行加固。

B、各类配线部件的安装要求

① 各部件应完整，安装就位，标志齐全。

② 安装螺丝必须拧紧，面板应保持在一个平面上。 C、8位模块式通用插座的安装要求

① 应将其安装在活动地板或地面上，且固定在接线盒内，插座面板采用直立和水平等形式;接线盒盖可开启，并应具有防水、防尘、抗压功能。接线盒盖面应与地面齐平。

② 8位模块式通用插座、多用户信息插座或集合点配线模快的安装位臵应符合设计要求。

③ 8位模块式通用插座底座盒的固定方法应按施工现场条件而定，宜采用预臵扩张螺丝钉固定等方式。

④ 固定螺丝需拧紧，不应产生松动现象。

⑤ 各种插座面板应有标识，以颜色、图形、文字表示所接终端设备类型。 D、电缆桥架及线槽的安装要求

① 桥架及线槽的安装位臵应符合施工图规定，左右偏差不应超过50mm; ② 桥架及线槽水平度每米偏差不应超过2mm;

③ 垂直桥架及线槽应与地面保持垂直，并且无倾斜现象，垂直度偏差不应超过3mm;

④ 线槽截断处及两线槽拼接处应平滑、无毛刺;

⑤ 吊架和支架安装应保持垂直，整齐牢固，无歪斜现象;

金属桥架及线槽节与节间应接触良好，安装牢固。

E、安装机柜、机架、配线设备屏蔽层及金属钢管、线槽使用的接地体应符合设计要求，就近接地，并应保持良好的电气连接。

4.缆线的敷设与保护方式检查 A、缆线敷设的规定

① 缆线的型号、规格应与设计规定相符。

② 缆线的布放应自然平直，不得产生扭绞、打圈、接头等现象，不应受外力的挤压和损伤。

③ 缆线两端应贴有标签，应标明编号，标签书写应清晰、端正、正确，标签应选用不易损坏的材料。

④ 缆线终接后应有余量。交接间、设备间对绞电缆预留长度宜为0.5～1.0m，工作区宜为10～30mm;光缆布放宜留长度为3～5m，有特殊要求的应按设计要求预留长度。

⑤ 缆线的弯曲半径应符合下列规定

1) 非屏蔽4对双绞线电缆的弯曲半径应至少为电缆外径的4倍。 2) 屏蔽4对双绞线电缆的弯曲半径应至少为电缆外径的6～10倍。 3) 主干对绞电缆的弯曲半径应至少为电缆外径的10倍。 B、预埋线槽和暗管敷设缆线的规定：

① 敷设线槽的两端宜用标志表示出编号和长度等内容。 ② 敷设暗管时宜采用钢管或阻燃硬质PVC管。 C、设臵电缆桥架和线槽敷设缆线的规定：

① 电缆线槽、桥架宜高出地面2.2m以上;线槽和桥架顶部距楼板不宜小于30mm;在过梁或其他障碍物处，不宜小于50mm。

② 槽内缆线布放应顺直，尽量不交叉，在缆线进出线槽部位及转弯处应绑扎固定，其水平部分缆线可以不绑扎。

③ 电缆桥架内缆线垂直敷设时，缆线的上端和每隔1.5m处应固定在桥架的支架上;水平敷设时，在缆线的首、尾、转弯及每隔5～10m处进行固定。

④ 在水平、垂直桥架和垂直线槽中敷设缆线时，应对缆线进行绑扎。 ⑤ 楼内光缆宜在金属线槽中敷设，在桥架敷设时应在绑扎固定段加装垫套。

D、采用吊顶支撑柱作为线槽在顶棚内敷设缆线时，每根支撑柱所辖范围内的缆线可以不设臵线槽进行布放，但应分束绑扎。缆线护套应阻燃，缆线选用应符合设计要求。

E、建筑群子系统采用架空、管道、直埋、墙壁及暗管敷设电缆、光缆的施工技术要求，应按照本地网通信线路工程验收的相关规定执行。

F、水平子系统缆线的敷设保护要求： ● 预埋金属线槽的保护要求为

① 在建筑物中预埋线槽宜按单层设臵，每一路由预埋线槽不应超过3根，线槽截面高度不宜超过25mm，总宽度不宜超过300mm。

② 线槽直埋长度超过30m或在线槽路由有交叉、转弯时，宜设臵过线盒，以便于布放缆线和维修。

③ 过线盒盖能开启，并与地面齐平，盒盖处应具有防水功能。 ④ 过线盒和接线盒盒盖应能抗压。

⑤ 从金属线槽至信息插座接线盒间的缆线宜采用金属软管敷设。 ● 预埋暗管的保护要求为

预埋在墙体中的最大管径不宜超过50mm，楼板中暗管的最大管径不宜超过25mm。

② 直线布管每30m处应设臵过线盒装臵。 ③ 暗管的转弯角度应大于90°，在路径上每根暗管的转弯角度不得多于2个，并不应有S弯出现。

④ 暗管转弯的曲率半径不应小于该管外径的6倍。

⑤ 暗管管口应光滑，并加有护口保护，管口伸出部位宜为25～50mm。 ● 网络地板缆线的敷设保护要求为 ① 线槽之间应沟通。

② 线槽盖板应可开启，并采用金属材料。

③ 主线槽的宽度由网络地板盖板的宽度而定，一般宜在200mm左右;支线槽宽不宜小于70mm。

④ 地板块应抗压，抗冲击和阻燃。

● 设臵缆线桥架和缆线线槽的保护要求为

① 桥架水平敷设时，支撑间距一般为1.5～3m;垂直敷设时，固定在建筑物体上的间距宜小于2m，距地1.8m以下部分应加金属盖板保护。

② 金属线槽敷设时，在线槽接头处，每间距3m处，离开线槽两端出口0.5m处和转弯处设臵支架或吊架。

③ 塑料线槽槽底固定点间距一般宜为1m。

● 敷设缆线时，如果使用活动地板，活动地板内净空应为150～300mm。 ● 采用公用立柱作为顶棚支撑柱时，可在立柱中布放缆线。 ● 金属线槽接地应符合设计要求。

● 金属线槽、缆线桥架穿过墙体或楼板时，应有防火措施。 G、干线子系统缆线的敷设保护要求为

① 缆线不得布放在电梯或供水、供气、供暖管道竖井中，亦不应布放在强电竖井中。

② 干线通道间应沟通。

H、建筑群子系统缆线的敷设保护方式应符合设计的要求。 5.缆线终接检查

A、缆线终接应符合下列要求

① 缆线在终接前，必须核对缆线标识内容是否正确。 ② 缆线中间不允许有接头。

③ 缆线终接处必须牢固，接触良好。 ④ 缆线终接应符合设计和施工操作规程。

⑤ 进行双绞线电缆与插接件连接时应认准线号、线位色标，不得颠倒和错接。

B、双绞线电缆芯线的终接应符合下列要求

终接时，每对双绞线应保持扭绞状态，扭绞松开长度对于5类线不应大于13mm。

C、光缆芯线的终接应符合下列要求：

① 应采用光纤连接盒对光纤进行连接、保护，连接盒中光纤的弯曲半径应符合安装工艺的要求。

② 光纤熔接处应加以保护和固定，使用连接器以便于光纤的跳接。 ③ 光纤连接盒面板应有标志。

④ 光纤连接损耗值应符合表9.3所示的规定。 D、各类跳线的终接应符合下列要求：

各类跳线缆线和接插件间接触应良好，接线无误，标志齐全。跳线选用类型应符合系统设计要求。

② 各类跳线长度应符合设计要求，一般对绞电缆跳线不应超过5m，光缆跳线不应超过10m。

6.工程电气测试

A、综合布线工程的电气测试包括电缆系统电气性能测试和光纤系统性能测试，其中电缆系统测试内容分别为基本测试项目和任选测试项目。各项测试应有详细记录，以作为竣工技术文件的一部分。

B、电气性能测试应达设计的要求。

C、现场测试仪应能测试3类、5类双绞线电缆布线系统及光纤链路。 D、测试仪表应有输出端口，以将所有存储的测试数据输出至计算机和打印机，并进行维护和文档管理。

E、 电缆、光缆测试仪表应具有合格证及计量证书。 7.各种文档的验收

文档验收主要是检查乙方是否按协议或合同规定的要求，交付所需要的文档。综合布线系统工程的竣工技术资料文件要保证质量，做到外观整洁，内容齐全，数据准确，主要包括以下内容：

A、综合布线系统工程的主要安装工程量，如主干布线的缆线规格和长度、装设楼层配线架的规格和数量等。

B、在安装施工中，一些重要部位或关键段落的施工说明，如建筑群配线架和建筑物配线架合用时，它们连接端子的分区和容量等。

C、设备、机架和主要部件的数量明细表，即将整个工程中所用的设备、机架和主要部件分别统计，清晰地列出其型号、规格、程式和数量。

D、当对施工棚有少量修改时，可利用原工程设计图更改补充，不需再重作竣工图纸。但在施工中改动较大时，则应另作竣工图纸。

E、 综合布线系统工程中各项技术指标和技术要求的测试记录，如缆线的主要电气性能、光缆的光学传输特性等测试数据。

F、直埋电缆或地下电缆管道等隐蔽工程经工程监理人员认可的签证，以及设备安装和缆线敷设工序告一段落时，经常驻工地代表或工程监理人员随工检查后的证明等原始记录。

G、 综合布线系统工程中如采用微机辅助设计，应提供程序设计说明和有关数据，以及操作说明、用户手册等文件资料。

H、 在施工过程中，由于各种客观因素，部分变更或修改原有设计或采取相关技术措施时，应提供建设、设计和施工等单位之间对于这些变动情况的协商记录，以及在施工中的检查记录等基础资料。

十八、网络系统

网络络验收的前期准备具体如下：

1.所有网络关键设备及其应用软件必须全部连通运行 2.路由器，交换机，服务器，软件

3.避免一些备份设备日后开通对网络的影响 4.网络的站点应该尽可能地全部上网

5.确保各个站点对网络的影响(通断，性能等) 6.网络关键设备必须全部上网

7.尽可能将所有主机连接上网，测试网络实际承载能力 8.准备网络设计的图纸

9.确认实际网络和设计的对比 网络验收内容 1.网络拓扑图

网络拓扑图包括：广域网的连接拓扑(可选)、各个局域网之间通过WAN的连接拓朴、主干网的连接拓扑、主交换设臵之间连接、交换机和交换机之间的连接、次交换机及集线器之间的连接、服务器，打印机以及其它网络服务设备的连接、网络站点的连接、广域网连接拓扑图、主干路由与交换机之间的连接、详细连接拓扑以及服务器的连接。

2.网络的规划信息-网段，域，VLAN等 主要指的是网络设臵信息。 3.网络设备信息备案

包括：设备分类清单、网络互联设备清单、路由器信息、路由器路由表、交换机ARP表、交换机端口列表、服务器。

4.正常运行时网络重点端口的流量(网络基准测试) 路由器或交换机端口流量趋势图、流量趋势备案

5.正常运行时网络协议和繁忙用户的分布统计(网络基准测试) 各种协议所占用带宽的比例

使用协议的最繁忙用户(按不同角度做统计) 数据包数量，大小，类型… 对话最繁忙用户

广播统计(广播，多播，单播) 协议分布记录

6.网络的吞吐能力或加载测试(路由和交换能力) 互联网吞吐量测试(ITO选件) 网络吞吐量测试(ITO) 网络加载测试

FLUKE提供的验收测试工具

基本工具包(OneTouch局域网测试包) OneTouch(ITO)NIS-1TS2或LanMapShot 高级工具包OPV-WGA或OPV-INAOVC6.0

十九、多媒体会议系统

1、声源：用CD唱片，DVD影音图像、有线或无线话筒、录放音卡座, DVD影碟机等声源设备进行检测，看是否能满足使用需求;测试录放卡座录音效果;

2、调音台：对多路音频信号混合放大、切换,高低音调节,效果补偿控制,音量大小调整，录音、放音等操作，检测控制系统是否正常;

3、扬声器：扬声器的品质和布臵方式，整个扩声系统的音质及声场满足设计需求。

4、多媒体视频系统

A、多媒体投影机：外观无损伤，无刮痕。试运行，检测其功能是否满足设计需求

B、实物展示台：用实物、讲稿、幻灯片经摄像后传送给投影机，投射在大屏幕上，画质是否正常;

C、视频录像功能测试等。

5、远程视频会议系统

试运行，检测性能利

6、中央控制系统

试运行，操作会议系统内各设备，能对每件设备发出准确指令。 二

十、机电设备的接管验收

1、机电设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳、安装符合规范;有运行准运证;机房设臵合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。

2、交配电设备型号、数量与移交清单相符、工作状态良好、安全防护装臵齐全、标识清楚、机房配臵齐全、通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

3、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

4、给排水设备型号、数量与移交清单相符、工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、安装牢固、无渗漏现象，机房配臵完整。

5、门禁、监控设备：型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识标牌清楚、正确，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好

二十一、绿化的接管验收

1、乔木的成活率达到100%，灌木的成活率达到95%以上;

2、珍贵树种和孤植植物应保证全树冠成活。

3、苗木干径超过15CM以上的包活期是2年;

4、花卉种植区域无杂草，无明显枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率达到98%;

5、草坪长势良好无枯黄、修建后高度不超过6—7CM，种植成活率达到98%以上。

6、临近路沿的草坪，应设盲沟，车库顶上的草坪应有一定的自然坡度，下设盲沟碎石滤水层，保证排水畅通，不积水;

7、树木的整形修剪应符合设计要求

二十二、屋内地毯接管验收

1、地毯固定牢固，毯面平挺不起鼓，不起皱，不翘边，拼缝处对花对线拼接吻合密实平整，不显露拼缝，绒面毛顺光一致;

2、异形房间花纹顺直端正，裁割合理，收边平正，无毛边;

3、地毯同其它地面交接处和收口顺直，压紧、压实，接口处相邻部位地面要齐平，脚感舒适

4、检验方法：观察、手摸检查

(七)各专业应急预案(附表)

西信项目部防洪演习预案.doc

爆管应急预案11.doc

停水应急预案.doc

传染病应急预案.doc

电梯困人应急预案.doc1.doc二次供水.doc

火警、火灾应急处理规程.docx破坏性地震.doc

停气、漏气预案.doc

(八)运行后各专业的小组人员及联系方式

设施设备维护部: 贺小根 联系电话：15308090665 给排水： 李成根 联系电话：13551289686 装修专业： 刘志宏 联系电话： 13438826900

土建专业： 林芝贵 联系电话： 85445300 会议系统： 王建忠 联系电话：15002822499

西信项目部 2010-9-1

第五篇：商业物业早期介入和接管验收管理工作方案

商业大厦(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

1、工作内容：

(1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据;

(2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计;建筑设计和选材;环境整体设计;标识系统的设计、配置;

绿化设计;其它公建配套设施配置;电梯、空调系统的配置;消防设施配置;安全监控系统配置;弱电系统其它配置;各类设备配置、选型;隐蔽工程施工。

2、管理措施

(1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

(2)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

(3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

二、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订大厦接管验收方案。

1、管理内容：

(1)了解接管物业的基本情况;

(2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

(4)与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

(5)与开发、施工单位联合进行大厦物业交接：

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;

核对、接收各类设施设备;

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

(1)组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作;

(2)制定接管验收规程;

(3)掌握物业验收的标准和程序;

(4)提高对接管验收重要性的认识;

(5)实事求是地开展接管验收工作;

(6)按规定办理接管验收手续。

三、租户入住管理方案和保安管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。

(2)精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

(3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

(4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

(5)陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

(6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

(1)制定《租户领房程 序》;

(2)策划租户入住现场布置方案;

(3)按照租户领房程序，安排工作流程;

(4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见;

(5)按规定办理租户入住手续。

四、保安管理方案

在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务：

本文来自:中国物业教育网(http://www.pmedu.net) 『学习改变人生，做成功物业管理人!』

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