湖北省开发区发展现状

第一篇：湖北省开发区发展现状

湖北省土地开发整理项目结算管理办法

湖北省土地开发整理项目工程价款结算管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为加强和规范土地开发整理项目资金结算，维护土地开发整理项目建设市场正常秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》、《土地开发整理项目预算编制暂行办法》等有关法律法规制定本办法。

第二条 凡在湖北省内的国家、省级投资的土地开发整理项目工程价款结算活动，均适用本办法。

第三条 本办法所称土地开发整理项目工程价款结算是指在工程实施过程中,依据合同条款中的合同价款与支付及结算规定和已经完成的工程量,以项目为结算单位，按照规定的程序进行工程竣工价款结算活动。

第四条 湖北省国土资源厅负责土地开发整理项目工程价款结算的监督管理，工程造价咨询机构登记备案。湖北省国土整治办具体负责工程造价咨询机构日常管理工作。

第五条 从事工程价款结算活动，应当遵循合法、平等、诚信的原则，并符合国家有关法律、法规和政策。

第二章 工程合同价款的约定与调整

第六条 土地开发整理项目招标合同价款应当在规定时间内，依据招标文件、中标人的投标文件，由项目承担单位(以下简称“发包人”)与承包人订立书面合同约定。

非招标工程的合同价款依据审定的工程预算书，由发包人与承包人在合同中约定。

合同价款在合同中约定后，任何一方不得擅自改变。

第七条 发包人、承包人应当在合同条款中对涉及工程价款结算的下列事项进行约定：

(一)承建工程项目的任务应有具体的量化指标;

(二)预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式;

(三)工程进度款的支付方式、数额及时限;

(四)工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、金额支付方式;

(五)发生工程价款纠纷的解决方法;

(六)约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整方法;

(七)工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限;

(八)工程质量保证(保修)金的数额、预扣方式;

第八条 发包人、承包人在签定合同时对于工程价款的约定，可以选用下列一种约定方式：

(一)固定总价。合同期较短且工程合同总价较低的工程，可以采用固定合同总价方式。

(二)固定单价。双方在合同中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法，在风险范围内综合单价不再调整。风险范围以外的综合单价调整方法，应当在合同中约定。

(三)可调价格。可调价格包括可调综合单价和措施费等，双方应在合同中约定综合单价和措施费的调整方法，调整因数包括：

1 法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款：

2 经批准的设计变更;

3 发包人审定批准的施工组织设计(修正错误除外)造成的增(减)费用。

第九条 工程设计变更价款调整：

(一)施工中发生工程变更，承包人应按照经批准的变更设计文件，进行变更施工。

(二)设计变更涉及工程价款调整的，由承包人向发包人提出，经审核同意后调整合同价款。

变更合同价款按下列方法进行：

1、合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款;

2、合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款;

3、合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人或发包人按照承包人投标报价时的组价原则提出合理的变更价格，经对方确认后执行。

(三)项目投资预算发生重大变更，需要按土地开发整理项目程序报批后方可施工。

第十条 发包人应在收到变更工程价款报告之日起14个工作日内予以确认或提出协商意见，自变更工程价款报告送达之日起14个工作日内，对方未确认也未提出协商意见的，视为变更工程价款报告已被确认。

确认增(减)的工程变更价款作为追加(减)合同价款与工程进度款同期支付。

第三章 工程价款结算

第十一条 工程价款结算应按照合同约定办理，合同未作约定或约定不明的，发、承包双方应依照下列规定协商处理：

(一) 国家有关法律、法规和规章制度;

(二) 建设项目的合同、补充协议、变更签证和现场签证，以及经发、承包人认可的其他有效文件。

第十二条 工程预付款结算应符合下列规定：

(一)工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于合同金额的30%。对分实施项目，按下达的工程预算和工程进度预付。

(二)在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后按合同约定的日期内预付工程款。

(三)预付的工程款必须在合同中约定抵扣方式，并在工程进度款中进行抵扣。

(四)凡是没有签订合同或不具备施工条件的工程，发包人不得以预付款为名转移资金。

第十三条 工程完工后，双方应按照约定的合同价款及合同价款调整内容，进行工程竣工结算。

竣工结算方式可分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。

第十四条 工程价款结算时，应提交以下附件：

工程施工合同或协议，工程施工单位应提交工程结算书，工程监理报告，工程施工单位实际发生的财务凭证。

工程结算书主要内容包括：招、投标文件、工程施工合同及相关协议、工程竣工图、现场变更签证、工程竣工结算书、相应的材料价格签证。

工程监理报告主要内容包括：监理日记、施工例会纪要、工程变更单、监理周报、监理月报及监理工作总结。

第十五条 发包人收到竣工结算报告及完整的结算资料后，应委托经省国土资源厅备案的工程造价咨询机构进行审核。发包人根据确认的竣工结算审核报告支付工程竣工结算价款，保留5%左右的质量保证金，待工程质保期满后清算(合同另有约定的，从其约定)，质保期内如有返修，发生费用应在质量保证金内扣除。

第十六条 发包人要求承包人完成合同以外零星项目的工程价款结算，应由承包人在接受发包人要求的一周内就用工数量和单价、机械台班数量和单价、使用资料和金额等向发包人提出施工签证，经发包人签证后方可施工。

第十七条 工程价款结算程序：

(一)工程施工单位提交用款申请，报县(市、区)级国土资源局。

(二)国土资源局经核实后，根据批准下达的预算指标和有关规定编制分月用款计划，并以正式文件报送县(市、区)财政局。

(三)国土资源局根据财政局批复的分月用款计划，按照国库集中支付的有关规定办理工程价款结算。

(四)工程竣工总结算价款经工程造价咨询机构审核后按相关程序办理。

第十八条 施工过程中因自然灾害、设计变更及不可预见因素而使用不可预见费，应提交不可预见费使用的详细原因、使用金额等内容的报告，由发包人审批。

第四章 工程竣工结算审核

第十九条 项目竣工验收前，必须对承包人编制的竣工结算进行审查，审查可以采取以下方式：

(一)单位工程、单项工程竣工结算由承包人编制，发包人审核。

(二)建设项目竣工总结算由发包人会同承包人编制，委托工程造价咨询机构进行审核，出具工程竣工结算审核报告。

第二十条 工程造价咨询机构出具的工程竣工结算审核报告，经发包人、承包人、造价咨询机构三方签字加盖执业专用章和单位公章后有效，并作为发包人编制工程竣工财务决算的重要依据之一。

第二十一条 凡取得建设行政主管部门颁发的《工程造价咨询单位资质证书》的工程造价咨询机构，严格按照建设部《工程造价咨询单位管理办法》的规定，承担土地开发整理建设工程审核工作，并对审核结果承担相应的法律责任。承担审核湖北省土地整理项目的工程造价咨询机构需在省国土资源厅登记备案。

第五章 工程结算管理

第二十二条 工程竣工后，项目发、承包双方应及时办理工程竣工结算审核，否则工程不得申请验收。

第二十三条 发包人与中标的承包人不按照招标文件和中标的承包人的投标文件订立合同的，或者发包人与中标的承包人背离合同另行订立的协议无效，由项目主管部门责令整改，并按照《中华人民共和国招标投标法》第五十九条进行处罚。

第二十四条 土地开发整理项目工程结算审核服务费用支付，由项目承担单位在土地开发整理项目“其他费用预算-竣工验收费-项目决算编制与审计费”中列支。

土地开发整理项目工程结算审核服务取费标准

档次工程造价总额(万元)累进费率(%)

11000以下(含1000)0.5

21000-3000(含3000)0.2

33000-5000(含5000)0.1

45000以上0.08

注：工程造价总额有审减额的，可按审减额加收4%审核费，但支付总额在1000万元(含1000万元)以下的不得超过工程施工费的0.1% ;支付总额在1000万元以上的不得超过工程施工费的0.2%。

第六章 附 则

第二十五条 凡实行监理的土地开发整理工程项目，工程价款结算过程中涉及监理工程师签证事项，应按工程监理合同约定执行。

第二十六条 合同示范文本内容如与本暂行办法不一致，以本暂行办法为准。

第二十七条 本暂行办法自公布之日起施行。

第二篇：湖北省农业综合开发财政资金县级报账管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为了进一步加强农业综合开发资金管理，规范资金拨付程序，确保项目资金专款专用，促进项目工程建设，提高资金使用效益，根据财政部《国家农业综合开发资金和项目管理办法》、《国家农业综合开发财务管理办法》、《农业综合开发资金报账实施办法》的要求，特制定本实施细则。

第二条 实行县级报账的农业综合开发资金包括经国家、省农业综合开发管理部门批复的用于农业综合开发土地治理项目产业化经营项目和部门项目的财政无偿资金。 第二章 报账管理职责

第三条 县、市、区农业综合开发办公室(以下简称县级农发办)负责农业综合开发财政资金的使用、管理和监督;负责制订农业综合开发资金使用计划;负责办理农业综合开发所有项目工程(包括政府集中采购大宗物资材料)财政资金的报账和资金的核算;负责根据项目扩初设计，审查项目工程预算，并在项目完工后，审查项目工程决算、监理报告、竣工验收报告等。

第四条 县级农发办应根据财政资金报账管理职责及业务工作量，配备专职财会人员担任农业综合开发会计，负责农业综合开发资金的报账工作。

第三章 报账凭证管理 第五条 农业综合开发土地治理项目工程报账必须为承包工程。报账时必须提供以下附件：

1、报账清单(见附件一);

2、承包人、乡镇分管领导签字的工程款税务发票;

3、承包合同书;

4、工程预算表(见附件二);(此表来源于扩初设计)

5、工程预决算表(见附件三);(此表由建设单位填写)

6、工程监理报告;

7、申请验收报告;

8、工程竣工验收单(见附件四)或竣工工程审验收报告。

第六条 农业综合开发土地治理项目科技推广费报账时，必须提供以下附件：

1、报账清单(见附件一);

2、县级农发办主任签字的与科技推广计划书内容基本相吻支出的合法的原始凭证;

3、专业技术技术人员补助表(见附件五)、科技人员差旅费报销表(见附件六);

4、科技推广计划书(或方案、协议书);

5、工程预算表(见附件二);

6、科技推广单位培训时间内容、培训人员及受训人员基本情况。

第七条 项目管理费报账时，必须提供以下附件：

1、报账清单;

2、县级农发办主任签字的用于项目建设当年的项目实地考察、检查验收、业务培训(需附培训计划)、项目及工程招标、资金和项目公示、土地治理项目可行性研究、土地治理项目一般初步设计等方面支出的各种合法的原始票证;

3、需要发生项目管理费的报告;

4、工程预算表。

(项目管理费只能从地方配套资金中列支。土地治理项目主要单项工程的勘察设计费，应按实际支出数计入单个项目的工程成本，列入单项工程预决算，从地方财政配套资金中列支。)

第八条 产业化项目报账时，必须提供以下附件：

1、报账清单;

2、项目建设单位负责人、县级农发办项目主管和财务主管签字的合法的原始票证;

3、符合产业化无偿资金使用规定的项目可行性研究、初步设计(实施方案)，新品种、新技术引进、示范及培训、必要的公益性基础设施建设的预算。

4、示范及培训的时间内容、培训人员、受训人员基本情况。

对于不符合产业化无偿资金使用范围规定的计划，不管是否列入了计划批复，都应按财务管理规定执行。

第九条 县级农发办在办理报账时，必须严格对照项目实施计划或资金使用计划审核各种凭证的真实性、合法性、有效性和完整性，坚决杜绝假发票、不规范发票和白条报账，对不符合规定和超出计划范围的开支，不予报账。县级农发办应当保持农业综合开发报账资金专账的完整性，所有涉及农业综合开发财政资金报账的原始凭证及银行单据都应保存在县级农业综合开发资金专账中。 第四章 报账程序

第十条 县级农发办对农业综合开发财政资金必须实行专人管理、专账核算、专款专用，专门在国库设立报账资金专户。县财政部门根据上级下达的资金计划，一个月内将农业综合开发专项资金按计划拨入报账资金专户。农业综合开发项目报账资金的一切支出均在报账资金专户中进行核算。

第十一条 土地治理项目承包单位全部施工人员及设备进入施工现场后，由承包单位按要求填制预付工程款申请书，县级农发办项目主管、财务主管、负责人签署意见，经同级财政局分管领导审批后，县级农发办从报账资金专户中向承包单位核拨预付工程款或物资(预付工程款只能拨付一次，且不能超过承包工程财政资金总额的30%)。

承包工程完工，经县级农发办组织验收合格后，应该对承包工程款进行结算，并按工程价款的10%预留工程质量保证金，待竣工验收一年后再清算。

第十二条 实行政府采购的大宗材料，应统一由县级农发办配合政府采购部门集中采购、供应，实行以物代拨。供应物资时，由县级农发办向建设单位开具材料物资调拨单(见附件八)，领用单位凭调拨单向采购供应商提货。县级农发办凭材料物资采购支出的原始发票和物资调拨单及建设单位的领用手续直接办理报账，集中采购材料的资金实行直达供应商的结算办法。

第十三条 产业化项目的财政无偿资金，比照土地治理项目的报账程序进行报账。

第十四条 项目资金报账严格按照实行工期管理制度。每一个项目的报账截止期限为次年的8月31日。在报账期限内，项目所有资金必须全部报账完毕(预留10%工程质量保证金除外)，并及时做好资产移交工作。

第十五条 报账资金严格实行转账结算，严格控制现金支出，严禁使用大额现金结算。 第五章 报账资金会计核算

第十六条 县级财政资金报账的会计核算必须执行财政部颁发的《国家农业综合开发财务管理办法》和《农业综合开发资金会计制度(试行)》。

第十七条 县级农发办按照农业综合开发现行会计制度的规定设置会计账簿，进行报账会计核算。所有的项目资金必须按单个工程进行独立核算。

第十八条 县级农发办报账资金通过“银行存款”、“在建工程”、“拨入上级财政资金”、“拨入本级财政资金”、“间接费用”、“预付工程款”、“材料”、“农发资金支出”、“应付工程款”、“应付质量保证金”、“完工项目结余”、“竣工工程”、“竣工工程基金”等会计科目进行核算。

一、土地治理项目的核算

1、收到报账资金时，

借：银行存款

贷：拨入上级财政资金————某级资金

2、预拨工程款时，

借：预付工程款————项目区——施工队

贷：银行存款

3、领用材料时，

借：在建工程————项目区——措施——单项工程——建设地点

贷：材料 4报账时，

借：在建工程————项目区——措施——单项工程——建设地点

贷：银行存款(或预付工程款)

5、工程验收合格，按合同规定，预留质量保证金时，

借：在建工程————项目区——措施——单项工程——建设地点

贷：应付质量保证金——某施工队

6、工程完工，尚欠工程款，

借：在建工程————项目区——措施——单项工程——建设地点 贷：应付工程款——某施工队

7、监理费的核算：

省预留监理费时

借：应收款项——省预留监理费

贷：拨入上级财政资金

省监理费报账后，文件通知县(市)时

借：在建工程————项目区——监理费

贷：应收款项——省预留监理费

如果结算后有多余的监理费退回县(市)时

借：银行存款

贷：应收款项——省预留监理费

8、工程完工时，

借：农发资金支出————项目区——措施——单项工程——建设地点

贷：在建工程————项目区——措施——单项工程——建设地点

9、年终结转时

借：拨入上级财政资金(拨入本级财政资金)

贷：完工项目结余————项目区

借：完工项目结余————项目区

贷：农发资金支出————项目区——措施——单项工程——建设地点

10、项目工程完工办理竣工决算，尚未交付使用时，

借：竣工工程————项目区——措施

贷：竣工工程基金

11、竣工工程交付使用单位时，

借：竣工工程基金

贷：竣工工程————项目区——措施

12、项目管理费的核算，

借：农发资金支出——项目管理费

贷：银行存款

二、产业化项目的核算

前期工作费，

借：农发资金支出——产业化项目

贷：银行存款

三、贴息项目

借：农发资金支出——贴息资金——中央(省、县)

贷：银行存款

第十九条 县级农发办报账资金按照项目工程进行结转，结转时间不得超过次年8月31日。 第六章 监督检查

第二十条 县级农发办要建立健全内部监督制约机制，互相配合，切实做好农业综合开发资金报账工作，并积极配合审计部门进行资金检查。 第二十一条 县级以上农业综合开发部门要加强县级报账工作的检查和指导，及时发现和解决县级报账中存在的问题。市、州级农业综合开发办公室要对所属县(市、区)的项目总投资预算和单项工程预算的审查和批复，强化财政资金使用计划和预算管理，确保专款专用。

第二十二条 对县级报账工作中出现的违规违纪问题，一经查实，除责令整改外，严格按照财政部《农业综合开发资金违规违纪行为处理暂行办法》进行处罚。 第七章 附 则

第二十三条 本实施细则中所列举的九个附件，为报账时所需要使用的凭证，由省农业综合开发办公室统一印制下发，自本细则实施起，所有项目县报账中所涉及的上述九个凭证一律按省农业综合开发办公室下发的凭证统一使用。

第二十四条 地方立项的项目财政资金报账，参照本实施细则执行。

第二十五条 本实施细则由省农业综合开发办公室负责解释。

第二十六条 本实施细则自2006农业综合开发项目实施起执行，省财政厅原制定的有关农业综合开发报账管理的制度、规定、实施细则同时废止。

第三篇：湖北省农业综合开发省级专项资金和项目管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为贯彻落实省委、省政府关于促进农业农村经济发展的决策部署和政策措施，提高省级农业综合开发专项资金和项目科学化、规范化、制度化管理水平，确保资金安全运行和有效使用，确保项目顺利实施，参照国家和省现行农业综合开发有关政策规定，特制定本办法。

第二条 本办法所称省级农业综合开发专项资金是指省委、省政府为实现农业农村经济发展阶段性战略目标，在省级财政预算中安排专项用于农业综合开发的资金。设立省级农业综合开发专项资金和项目是省委、省政府支持和保护农业发展，促进农业增效、农民增收，实现农业可持续发展的重要措施之一，是对国家农业综合开发资金和项目的重要补充。

第三条 省级农业综合开发专项项目包括土地治理项目和产业化经营项目两大类。项目实行备案制管理，坚持按项目计划组织建设、按项目计划管理资金。财政专项资金实行专人管理、专账核算、专款专用和县级报账制管理原则。

第二章 项目管理

第四条 省级农业综合开发项目既要科学规划立项，又要便于操作、节约成本，最大限度发挥项目资金使用效益，具体应遵循以下原则：

1、因地制宜、统筹规划。

2、突出特色、兼顾一般。

3、择优立项、注重实效。

4、规范管理、防范风险。

第五条 土地治理项目以中低产田改造项目为重点，坚持田水路林山综合治理，水利、农业、林业和科技等综合配套;产业化经营项目把增加农民收入作为根本出发点和落脚点，充分发挥地区资源优势，突出地方特色，重点扶持优势农产品产业和成长中的中小型龙头企业，培育和发展项目县农业主导产业，推动农业结构调整，促进项目区农民增收致富。

第六条 土地治理项目要有明确的区域范围，应按流域或灌区统筹规划，水源有保证、无污染，防洪有保障、排水有出路。原则上单个项目区面积不低于1000亩，可由2—3个相对集中连片地块组成。土地治理项目亩平财政投资标准以当年国家农业综合开发土地治理项目丘陵山区的财政资金投资标准为准。

第七条 产业化经营项目采用财政补助形式扶持。重点扶持项目区域内具有地方特色、资源优势明显、带动农民增收致富能力强的农业产业化龙头企业或农民专业合作组织。农业产业化龙头企业立项应符合的条件：在工商部门登记注册、具有独立的企业法人资格;企业

投产且正常运行一年以上，上一年度未出现亏损;企业净资产不低于所申请财政资金总额的50%、具备一定生产规模;经营管理能力强、财务状况良好、项目发展前景好、市场竞争力明显， 资产负债率不高于70%;企业及法人代表信誉度高、与当地优势农产品基地或农民建立了紧密利益联结关系;农民专业合作组织立项应符合的条件：在工商部门登记注册、取得独立的企业法人资格;投产且正常运行一年以上，上一年度末出现亏损;有30名以上的农民成员，成员以货币出资、非货币出资等形式入股，成为经济实体;以产品和服务为纽带、农民自发组织;经营状态良好，资产总规模不低于申请的财政资金总额;产权明晰、机制合理、章程规范、制度完善;财务规范、独立核算、盈余返还。严格限制的项目包括：中成药加工、酿酒工业、木材深加工、纺织工业，列入中国国家重点保护野生动植物名录和有关野生动植物保护国际公约附录的加工流通项目，以及对环境有明显污染的项目。

第八条 省级农业综合开发项目实行县级自定、市级审核、省级备案制管理。各项目县可单独确定土地治理项目或者产业化经营项目，亦可两者兼选。但产业化经营项目资金安排总额不得超过农业综合开发项目投资总额的50%。项目上报文本(项目实施方案，下同)按当年国家农业综合开发项目申报的有关要求编制。市(州)农发办负责将审核通过的项目上报文本在规定时间内集中报省农发办备案确认。对不符合立项备案条件的项目，项目县农发办须重新选项后逐级报省农发办重新备案确认。项目一经备案确认，不得擅自调整或变更，

确需调整或变更的，应按相关规定和程序报省农发办重新备案。省财政厅将根据正式备案的项目计划下达省级财政专项资金。

第九条 市(州)农发办应在每年4月底之前向省农发办备案当年省级农业综合开发项目，项目建设期为1年。

第十条 省级农业综合开发土地治理项目应当推行项目法人制、招投标制、工程监理制、资金和项目公示制。具体操作办法参照国家和省农发办有关规定执行。

第十一条 项目竣工验收后，应当及时办理移交手续，落实管护主体，明确管护责任。

第三章 资金管理

第十二条 省级农业综合开发项目总投资由财政资金和自筹资金组成。财政资金由省级财政预算在每年省级农业综合开发专项资金中安排，鼓励市(州)及项目县根据自身财力状况安排财政资金配套。土地治理项目自筹资金包括农村集体和农民投工投劳折资，自筹比例原则上不低于财政资金的6%;产业化经营项目自筹资金不低于所扶持的财政补助资金。

第十三条 为加强县级农发办对项目的监督管理力度，保障项目竣工验收等工作的顺利开展，由各项目县农发办每年按分配的省级财政专项用于土地治理的资金的2.5%统一提取项目管理费，用于土地治理项目管理工作中的各项支出。若有结余，结转下年使用。

第十四条 用于省级农业综合开发土地治理项目财政资金使用

范围：

l、水利措施。总库容在1000万立方米以下的小型水库、塘坝及拦河坝的改建、扩建、加固、新建;总装机容量在5000KW以下的机电排灌站的改造、续建、新建及其配套的35KV以下输变电设备;新打、修复机电井及配套的机、泵和10KV以下的输变电设备;灌排渠道开挖、疏浚、衬砌及配套建筑物;发展节水灌溉所需的建材、管材及喷滴灌设备等。

2、农业措施。改良土壤所需绿肥种子及秸秆还田机械设备、机械平整土地的施工;修建农田机耕路所需沙石料、水泥、沥青;当地优势农产品基地配套设施建设等。

3、林业措施。营造农田防护林、防风固沙林、水源涵养林、水上保持林等所需的苗木购臵(或苗圃建设)及工程设施等。

4、科技措施。推广优良品种和先进实用技术所需的小型仪器设备及示范和培训等。对项目区优势农产品基地农户购买的良种、种苗、生物农药和肥料可按不超过购买价格的60%进行补贴，但不得以现金方式发放补贴。

土地治理项目工程管护费和工程监理费的提取和使用参照国家和省农发办相关规定执行。

第十五条 省级农业综合开发专项资金用于扶持单个农业产业化龙头企业的财政补助资金一般应不低于50万元，最高不超过200万元;用于扶持农民专业合作社项目的财政补助资金一般应不低于20万元、不高于80万元。财政补助资金使用范围：

l、种植基地项目：经济林及设施农业种植基地所需的灌排设施、土地平整、农用道路、输变电设备及温室大棚，品种改良、种苗繁育设施，质量检测设施，新品种、新技术的引进、示范及培训等。

2、养殖基地项目：基础设施，疫病防疫设施，废弃物处理及隔离环保设施，质量检测设施，新品种、新技术的引进、示范及培训等。

3、农产品加工项目： 生产车间、加工设备及配套的供水、供电、道路设施，质量检验设施，废弃物处理等环保设施，卫生防疫及动植物检疫设施，引进新品种、新技术，对农户进行培训等。

4、流通设施项目：农副产品市场信息平台设施，交易场所、仓储、保鲜冷藏设施，产品质量检测设施，卫生防疫与动植物检疫设施，废弃物配套处理设施等。

第十六条 省级农业综合开发资金坚持按项目计划管理资金，实行专人管理、专账核算、专款专用的原则。严格按照备案的项目计划管理资金，按照农业综合开发财务.会计制度进行核算。资金使用和报账应当与项目实施计划一致，对于不按规定用途使用资金的，县级农发办不予报账;县级农发办违规报账，造成财政资金被挤占挪用的，按被挤占挪用资金数额的一至三倍扣减其下一年度财政资金指标。

第十七条 省级农业综合开发资金由项目县财政局农发办实行专账专户管理。县财政局和农发办要按项目计划积极筹集资金，按规定时间确保资金全额到位，按项目计划和施工进度及时足额拨付资金。土地治理项目在工程实施过程中可先预付不超过合同价款30%的预付工程款，工程完工结算时应按工程结算总额10%的比例预留

工程质量保证金，待工程运行一年后无质量问题再拨付工程质量保证金。产业化经营项目在项目建设单位自筹资金落实到位，项目建设进度过半的前提下，可由项目建设单位提出申请，县级农发办经现场核查确认后，先行拨付30%-50%的财政资金，其余财政补助资金待项目竣工验收合格，并办理相关报账手续后全部拨付。

第十八条 省级农业综合开发专项资金实行县级报账制管理。项目实施单位要严格按照规定的程序和手续报账，报账资金实行国库集中支付，严格控制现金支出，严禁白条入账。

第四章 监督管理

第十九条 项目县农发办及所在市(州)农产办要加强项目实施和资金使用过程中的日常检查监督，发现问题及时纠正，确保工程建设进度、工程质量和资金使用效益。

第二十条 省农发办按照《国家农业综合开发资金和项目管理工作质量考评办法(试行)》(国农办[2007]41号)和《湖北省农业综合开发竣工项目验收暂行办法》 (鄂农办发[2006]54号)的有关规定，每年组织对上年度项目实施情况进行验收考评，并作出综合评价。项目县农发办和项目实施单位应做好项目竣工验收前的准备工作，市(州)农发办负责进行督导。省农发办对验收考评情况予以通报，对查出的问题要求限期整改。按照奖优罚劣的原则，考评结果作为下一年度财政资金分配“综合因素法”中工作质量因素的依据加以运用。

第二十一条 对存在严重违规违纪问题的，省财政厅根据《财政

违法行为处罚处分条例》(国务院第247号令)和《农业综合开发财政资金违规违纪行为处理办法》 (财发[2011]7号)等规定进行处理。

第五章 附 则

第二十二条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。原《湖北省农业综合开发脱贫奔小康资金和项目管理暂行办法》同时废止。

第二十三条 本办法由省财政厅负责解释。

第四篇：湖北省低丘缓坡荒滩等土地 综合开发利用试点工作暂行办法

(讨论稿)

第一章 总则

第一条 为切实保护耕地，转变城乡建设用地方式，拓展城乡建设发展空间，构建保障跨越式发展用地新机制，积极稳妥推进全省低丘缓坡荒滩等土地综合开发利用试点工作，根据国土资源部《低丘缓坡荒滩等未利用土地开发利用试点工作指导意见》和省国土资源厅关于呈报《<省人民政府关于加强耕地保护构建保障跨越式发展用地新机制的意见(送审稿)>的请示》(鄂土资文„2011‟294号)、《湖北省低丘缓坡荒滩等未利用土地综合开发利用工作方案(送审稿)》等文件，制定本办法。

第二条 本办法所称低丘缓坡荒滩等土地(以下简称低荒地)综合开发利用是指城镇建设、工业建设和农村新居民点建设中科学开发和充分利用具有一定规模、具备成片开发利用条件的，地形高差相对适中、坡度一般在6°—25°之间的山坡地和可利用的荒滩区域。山坡地地类一般为荒草地、残次林地、园地及劣质耕地等类型。劣质耕地在低荒地中比重应小于30%。要按照“三少一无”，即耕地少、林地少、

拆迁少，无基本农田的原则统一规划，科学选址。

第三条 低荒地综合开发利用应以落实科学发展观为统领，以保护优质耕地、保障农民土地权益为出发点，以优化城乡建设用地空间布局、推进城乡统筹发展为目标，以加强生态保护和节约集约用地为重点。具体遵循以下原则：

(一)因地制宜、科学规划。以土地利用总体规划为依据，结合城市总体规划、林业规划、新农村建设规划、生态环境保护规划等，科学确定开发利用范围、规模和时序。

(二)节约集约、规范管理。建立完善土地利用条件制约机制，以政策激励为举措，引导企业集约用地。

(三)生态优先、保建并举。遵循“保护优先、合理利用、持续发展”的方针，坚持环境恢复治理、水土保护，变低荒地开发利用为“绿色开发”。

(四)稳步推进、滚动开发。开发过程要因地制宜、循序渐进，合理安排开发利用规模和时序，防止盲目推进。

第二章 总体安排与工作机制

第四条 全省低荒地综合开发利用试点范围安排在十堰市、宜昌市、襄阳市、黄冈市、孝感市等行政区域内，试点单位应选择本区域内具有建设用地需求量大、人地矛盾突出、低荒地综合开发利用潜力大的县(市、区)。

第五条 按照稳步推进、滚动开发的原则，全省低荒地综合开发利用试点工作近期实施期限为2012年至2016年，

远期定位2017年至2020年。省国土资源厅根据试点单位实际情况确定各地开发利用总规模和逐年实施规模。

第六条 省国土资源厅负责全省低荒地综合开发利用试点工作的总体部署和组织管理;市国土资源局负责本辖区内试点单位相关工作的协调落实和质量监督;试点县(市、区)国土资源部门负责试点工作的具体组织实施。

第七条 按照“党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动”的原则，县(市、区)人民政府是低丘缓坡荒滩等土地综合开发利用项目实施责任主体。各试点县(市、区)应在地方政府的领导下，建立发改、财政、农业、林业、城建、水利、交通、环保等部门协调配合的工作机制。

成立以县(市、区)人民政府主要领导为组长、相关部门负责人为成员的领导小组，主要负责工作的组织和协调，落实工作经费，并对具体项目实施进行有效监督和检查。成立以国土资源部门牵头、住建部门和林业部门专业人员为主、发改、财政、农业、水利、交通、环保等部门协调配合的工作专班，负责编制工作方案、专项规划及其项目实施方案等各项具体工作。

第三章 工作内容与程序

第八条 试点县(市、区)必须以土地利用总体规划为依据、以二调成果为基础，以乡镇为单元、以土地利用现状图图斑为单位调查低荒地的分布与现状，查清本地区低荒地

综合开发利用潜力，并形成本地区低荒地综合开发利用潜力图件与台账。为编制本地区低荒地综合开发利用专项规划提供基础依据。

第九条 试点县(市、区)应依据土地利用总体规划和专项调查成果，编制本地区低荒地综合开发利用专项规划，并做好与城乡规划、林业规划以及国民经济和社会发展“十二五”规划等相关规划的衔接。

低荒地综合开发利用专项规划内容主要包括：规划的目的、任务、主要依据、规划范围和规划期限;该县(市、区)基本概况;拟开发利用土地资源的类型、数量、位置、适应性及开发前景和存在的问题;低荒地综合开发利用的范围、规模、开发时序和开发利用方向;拟定近期低荒地综合开发利用规划具体项目;环境影响评价，地质灾害危险性评估和水土流失评价;重点针对耕地保护、生态安全、组织保障、经费安排等方面提出相应保障措施;低荒地综合开发利用潜力分布图(比例尺不小于1:10000)，低荒地综合开发利用规划图(比例尺不小于1:100000);规划编制工作报告及其它调研报告、专题研究报告、基础资料、相关文件、图件等。

第十条 试点县(市、区)依据专项规划总体要求，在完成地类认定、勘测定界、权属确认、环境影响评价、水土流失评价和地质灾害评估等相关工作的前提下，组织编制具体项目实施方案，统筹协调建设开发、农用地保护和生态建设，科学划分用地功能区，结合建设开发需求，明确项目实

施的范围、规模、时序、工程设计方案、项目投资估算与资金筹措、项目土地权属调整方案、项目实施的效益分析，并提出实施保障和环境保护措施等相关内容。

项目实施方案提交资料主要包括：该县(市、区)人民政府请示;实施方案;环保、林业、规划等部门文件;环境影响评价、水土流失评价和地质灾害评估报告和专家评审意见;权属证明;项目区勘测定界报告;项目区现状影像资料;该县(市、区)低荒地综合开发利用项目现状图(比例尺不小于1:10000)、该县(市、区)低荒地综合开发利用项目规划图(比例尺不小于1:10000)、该县(市、区)低荒地综合开发利用项目坡度图(比例尺不小于1:10000)、该县(市、区)低荒地综合开发利用项目区土地勘测定界图(比例尺不小于1:2000)。

在低荒地开发条件较充分的地区，可以同时编制低荒地综合开发利用专项规划与项目实施方案，项目实施方案经省国土资源厅批准后，可进行项目的前期开发。经批准的项目实施方案必须纳入低荒地综合开发利用专项规划。

第十一条 试点县(市、区)人民政府负责组织编制专项规划和项目实施方案，报上一级国土资源部门初审，由省国土资源厅批准，再报国土资源部备案，并抄送国家土地督察武汉局。

第四章 项目实施与监管

第十二条

试点县(市、区)人民政府作为项目实施责任主体，应按照“因地制宜、统筹安排、集中连片、分期实施”的原则，根据区域条件和建设布局，合理安排开发时序，分期进行场地平整和配套基础设施建设。

第十三条 项目实施前，应对拟开发利用的土地利用现状和权属状况进行核实和确认，做到地类、面积准确，界址权属清楚，开发后要与土地变更调查和登记发证工作做好衔接。对于为实施建设而进行推填平整的土地，按建设用地认定并变更。

第十四条

建设项目实施前，必须依法履行用地报批手续，做好被征地农民的征地补偿和拆迁安置工作，严格土地权属管理，切实维护被征地农民合法权益。

第十五条

项目实施过程中要尽量避开耕地、优质林地、果园等，保留项目区内的景观、人文、生态用地，切实保障项目区生态环境安全。

第十六条

省国土资源厅依据各试点县(市、区)编制的专项规划和项目实施方案，建立全省项目备选库，及时将项目区规划审批、指标使用、项目实施、资金使用、权属调整、验收考核等情况上图入库，实施全程动态监管。

第十七条

试点县(市、区)国土资源部门要加强项目的监督与检查，特别是被征地农民的安置补偿。推行项目工程资金预算管理制度，规范使用资金，加强项目资金使用情况审计，确保资金专款专用。

建立低荒地综合开发利用工作评估制度，建设低荒地综合开发利用效益和生态保护的评价体系。

第十八条

试点县(市、区)国土资源部门，要对项目进行专项管理，每年向上级国土资源部门作出专报。省厅每年要对项目进行考核，考核结果报国土资源部备案。

项目实施到期后，由试点县(市、区)国土资源部门进行初验，初验合格后逐级上报省厅组织正式验收，并将验收结果报国土资源部备案。

竣工验收的主要内容：项目实施方案执行情况;项目区实施情况;土地权属调整情况;资金使用管理情况;工程质量;档案管理情况;工程管护措施。

项目申请验收应提供以下资料：县(市、区)人民政府申请验收的请示(附初验报告);项目实施方案的批复;项目区范围内土地开发利用规划设计方案;项目建设总体设计和单体建设项目设计方案;项目竣工验收实测资料(含图、表);项目实施前1:10000土地利用现状图;项目实施前后对比影像资料。

第五章 政策支持与衔接

第十九条

试点县(市、区)根据低荒地综合开发利用需求，衔接好林业和城镇规划，适时开展土地利用总体规划评估修改试点，并按规定程序报批。从省级预留机动指标中，对开展低荒地综合开发利用的试点地区，统筹调剂新一轮土

地利用总体规划指标。

第二十条

省国土资源厅对低荒地综合开发利用试点地区实行计划单列，在分解下达土地利用计划时单独增加建设用地计划指标，专项用于低荒地综合开发利用试点地区土地的开发建设。

第二十一条

低荒地综合开发利用时需要实施农用地转用的，应依法办理农用地转用手续，涉及征收的，应依法办理土地征收手续。对于使用低荒地发展城镇和各类工业项目的，可适当降低建设用地容积率和建筑系数，实行建设用地征转分离审批，即先行办理征收手续，进行前期开发造地，再适时办理农用地转用手续。项目区范围内保留的地貌景观和生态保护用地，可只办理土地征收，不再办理农用地转用审批手续。

第二十二条

对使用低荒地的工业项目，土地出让金最低标准可按照《全国工业用地出让最低价标准》的15%—50%执行。使用开发后土地的工业项目，严格执行足额提取土地出让金的15%用于农业土地开发，其中30%上缴省级财政、70%地方留存，用于低荒地合开发、农村土地整治、基本农田保护等。对前期开发建设配套水、电、路等基础设施的，免缴省级新增建设用地土地有偿使用费。

第二十三条

项目实施期间，该项目用地的开发利用不纳入土地卫片执法范畴。

第二十四条 充分发挥市场配置资源的主体地位作用，

通过政府出资、企业投资、间接融资等方式多渠道筹措资金。形成“以贷造地、以地生币、币再造地”的低荒地综合开发利用融资方式。

第二十五条 项目适用本办法。第二十六条 厅负责解释。

第六章 附则

湖北省行政区域内低荒地综合开发利用本办法直颁布之日起实施，由省国土资源

第五篇：湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法

(试行)

第一章 总 则

第一条 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则以及《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，制定本办法。 第二条 本办法适用于由全省各级国税机关负责征收企业所得税的各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业(以下简称开发企业)。

第三条 凡具备纳税人资格的开发企业(包括总机构、分支机构和开发项目，下同)，由开发经营所在地主管国税机关征收企业所得税。 第四条 开发项目指根据国有土地使用权证上所载土地范围所进行的开发，无论是否分期开发，均以国有土地使用权证所载土地范围为一个项目。

开发产品指开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等。

成本对象指每栋独立建筑物，以建筑工程施工许可证或预(销)售许可证上载明的单栋建筑为一个成本对象。

第二章 登记管理 第五条 开发企业自领取营业执照起30日内，向所在地主管国税机关申报办理税务登记。

开发企业进行异地开发，自取得第一份国有土地使用权证起30日内，向所在地主管国税机关申报办理税务登记。

第六条 开发企业应按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行会计核算。 开发企业应当自办理税务登记事项之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管国税机关备案。

第三章 征收方式

第七条 对开发企业原则上采取查帐征收的方式征收企业所得税，但不得事前核定其应纳税额。

第八条 开发企业出现下列情形之一的，主管国税机关可对其以往应缴的企业所得税按核定应纳税额方式进行征收、管理并逐步规范，同时应按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收。

(一)法律、行政法规的规定可以不设置账簿的。

(二)法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

(三)擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的。

(四)虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的。

(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经国税机关责令限期申报，逾期仍不申报的。

(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第九条 开发企业出现第八条所列情形之一的，主管国税机关可有权采用下列方法顺序核定其应纳税额，应税所得率一律为20%：

(一)在开发企业只能准确核算收入总额，不能准确核算成本费用支出或只能准确核算成本费用支出，不能准确核算收入总额时，主管国税机关按应税所得率计算核定应纳税额。

(二)在收入总额和成本费用支出均不能正确核算，难以查实时，主管国税机关可以按房地局测绘大队的测量(丈量)报告中所载总建筑面积乘以房产部门公布的开发项目成交均价或经营规模相近开发项目的成交均价计算收入总额，并按应税所得率计算核定应纳税额。 经营规模相近的开发项目是指在地段(土地等级)、面积(建筑面积)、层高(低层、多层、中高层和高层)、用途(住宅、商业用房、办公用房和工业用房)、结构(砖木、砖混、钢砼、全钢和其他结构)和品质(建筑用材)等方面相近的开发项目。

(三)按其他合理方法核定。

第四章 申报与缴纳

第十条 开发企业缴纳企业所得税，按年计算，分月预缴。月度终了后十五日内申报预缴;终了后四个月内汇算清缴，多退少补。 第十一条 开发企业在依法进行企业所得税纳税申报时，应向主管国税机关报送企业所得税申报表、财务会计报表以及国税机关要求报送的其他资料，主要包括：

(一)下列资料在取得后，复印件随当月申报表一同报送：

1、国有土地使用权证及出让合同，《国有土地使用权成交确认书》;

2、建筑用地规划许可证;

3、建设工程规划许可证，规划用地红线图(规划局出具)及建设规划总平面图、建筑红线定位图;

4、合作建房的合同协议;

5、土地使用权投资合同协议;

6、项目设计单位的工程设计概算;

7、代建工程的合同协议;

8、开发资金的借款合同协议;

9、建筑工程施工许可证、建筑工程施工合同、分项目施工预算书、开发项目工程总预算;

10、预(销)售许可证、预售商品房标准层平面图;

11、建筑规划合格证;

12、测量(丈量)报告;

13、建筑工程竣工验收备案证、权属证明书;

14、当月每个完工对象《完工对象成本统计表》(附件一);

(二)每月随同申报表一同报送的资料包括： 1、产品销售明细表(附件二);

2、销售价格变动情况，包括销售价格具体变动情况，及销售价格执行时间。

(三)申报时应附报其他资料：

1、开发企业须出具有关机构对本完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及审计部门出具的已完工开发项目工程决算报告。

税务鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

2、房地产业务开发统计表(附件三)。

(四)国税机关要求报送的其他资料。

第十二条 开发企业在申报纳税时，应对涉及报国税机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

第十三条 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率按月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，企业可以按税法规定先弥补以前亏损后申报缴纳企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。

相关的期间费用、营业税金及附加指不包括在本办法第二十六条中各项目，不应计入开发产品成本的其他项目。

第十四条 经济适用房项目预售收入的计税毛利率不得低于3%。

(一)经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关法规的规定。

(二)开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,须报送下列相关证明材料：

1、城市房产行政主管部门关于经济适用房建设项目的的批准文件;

2、物价部门批准的基准价格和浮动幅度;

3、受理已取得购房资格家庭的购房登记清单;

4、本办法第十一条中规定的相关资料。

凡不符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)的规定或未附送房产行政主管部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 第十五条 非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

(一)开发项目位于武汉市城区和郊区的，不得低于20%。

(二)开发项目位于其他地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

(三)开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

各市州可根据本地实际情况，在不低于上述规定的前提下，确定具体预计计税毛利率，并报省局备案。

第十六条 符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：

(一)竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象)，取得竣工验收备案证(证明)即可认定为开发产品完工;

(二)已开始投入使用的开发产品(成本对象);

(三)已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。

第十七条 开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工的应纳税所得额申报缴纳税款。 业主收房后即应将预售收入确认为实际销售收入，合同规定收房截止日后15日内无正当理由不收房的，也必须将预售收入确认为实际销售收入。

凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管国税机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章 开发产品收入的确认

第十八条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第十九条 开发产品销售收入应按以下规定确认：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3、采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向国税机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

(五)开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

(六)开发产品预租收入的确认。开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

第六章 其他业务的税务处理

第二十条 合作建造开发产品的税务处理。

开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方(即合作、合资方，下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1、开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2、投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。开具证明内容应包括投资方投资额、项目总利润额，投资方实际分得利润额。 第二十一条 以土地使用权投资开发项目的税务处理。

(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1、企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生起，按5个纳税均摊至各的应纳税所得额。

2、接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 第二十二条 开发产品视同销售行为的税务处理。

开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(一)按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

凡签订合同或协议时销售价格低于最近一期销售价格表的，主管国税机关可要求开发企业说明情况，如不能说明情况或理由不充分的，一律应按最近一期销售价格予以调整收入。

(二)由主管国税机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;具体办法按照第九条第二款的规定确定。

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,由主管国税机关确定。

第二十三条 代建工程和提供劳务的税务处理

(一)开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

(二)开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

第七章 成本费用的扣除

第二十四条 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

第二十五条 开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

(一)开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

(二)开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

(三)开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按占地投影法、建筑面积法或概算法等方法计算分配。

1、占地投影法：指按已动工开发成本对象占地投影面积占开发用地总投影面积的比例进行分配。地价、拆迁费、广告费等应当按照本方法计算比例后予以分摊;

计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积×应分配的开发成本。

对于分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。

2、建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。前期费用、公共设施配套费、基础设施建设费等项目应当按照本方法予以分摊。

计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积÷全部成本对象建筑面积×应分配的开发成本。

对于分期开发的，首先按本期全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配。

3、概算法：按期内某一成本对象概算收入(成本)总价占期内全部成本对象概算收入(成本)总价的比例进行分配。本方法仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。不能分清负担对象的间接成本，应按照各成本对象概算予以计算分配，再将其分入各成本对象。 计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象概算÷期内全部成本对象概算×应分配的开发成本。

对于共同成本分摊一般应采用上述三种方法，企业采取特殊分配方法或对于特定项目不按上述方法分配的，需在申报前向主管税务机关备案，主管税务机关可根据实际情况对其方法进行调整。 4、直接成本包括建筑成本、销售收入提成、规费等项目。 5、公司形象广告及不能分清负担对象的间接成本，应按照各项目工程概算予以计算分配，再将其分入各成本对象。

(四)计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。

(五)计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

(六)开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

第二十六条 下列项目按以下规定进行扣除：

(一)已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

(二)开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

1、属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

2、属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

(三)应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

合法凭证是指填制内容、方式符合有关税收法规、财务会计制度规定的原始凭证，包括套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证(如工资单、领料单等)。

(四)维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

(五)共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

(六)开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2、属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

(七)开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

1、由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理;出租的，按建造固定资产进行处理;无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

2、由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

(八)开发企业建造的售房部(接待处)和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

(九)保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

(十)广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：

1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税。

新办开发企业是指2006年1月1日后依法设立的内资房地产开发企业。

(十一)利息。按以下规定进行处理：

1、开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。能直接归属于某一成本对象的，应直接计入该成本对象;属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某一成本对象的，按概算法在期内各成本对象按比例进行分配。

2、开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

3、开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除;未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

4、在建成本对象发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应向主管税务机关报送书面报告，其当应分摊的借款费用不入该成本对象，可作为财务费用直接在当期税前扣除。

(十二)土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

(十三)成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

(十四)折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用;未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

第八章 税源管理

第二十七条 对开发企业涉税信息的采集。

(一)国税机关要加强与国土局、工商局、地税局、开发办、规划局、房产局、银行、媒介等部门建立联系制度，定期采集房地产开发企业的相关信息，用于核对纳税人所报资料。

1、从城市综合办公室取得房地产企业的立项项目及立项时间、竣工时间等信息。

2、从国土资源局取得开发企业的土地使用情况及使用面积，土地的用途、动工开发期限、土地出让金付款等信息。

3、从规划管理局取得开发企业房屋规划面积、施工时间等信息。

4、从房产管理局取得开发企业的可售房屋建筑面积信息和房屋预售面积、房屋已售面积等信息。

5、从工商部门取得开发企业办理营业执照的情况。

6、从地税局取得开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。

7、从银行和金融机构取得开发企业收取的个人银行按揭贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。

8、从媒体机构取得开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。

(二)由市州国税局统一进行采集工作的，由市州国税局将采集的信息整理后逐级分发至主管国税机关，主管国税机关利用涉税信息，全面分析辖区内开发企业的经营情况，为税收管理员实施税源监控提供信息支持。

第二十八条 开发企业具有复杂性、多样性和滚动开发性及生产周期长、投资额大等行业特点，并且财务核算的专业性较强。主管国税机关应遵循属地管理与专业性管理相结合的原则，对房地产开发企业实行集中管理，专人负责。

(一)税收管理员在日常征管中必须及时收集开发企业的各类信息资料并进行认真整理、归档，应收集和整理的信息资料包括：

1、本办法第十一条规定的开发企业应申报资料;

2、各职能部门、媒体和网站公布的开发企业相关信息;

3、主管国税机关从外部收集和取得的涉税信息;

4、企业税款缴纳和以前稽查评估信息等。

(二)税收管理员每季度要深入房地产开发企业的施工现场，掌握开发项目的经营情况并做好工作日志。

(三)税收管理员应分户建立《房地产开发企业所得税税源跟踪管理档案》(附件四1-3)，详细记录房地产开发企业的经营地址、注册资本、开发项目、可售面积、完工进度、预售收入、应预征税款、入库税款、工程完工结算等情况。

第二十九条 主管国税机关应对房地产开发企业实行税源监控，掌握开发项目的整个开发流程，实施动态管理。

(一)对开发项目开工前进行监控。在开发项目开工前，税收管理员应督促开发企业上报第十一条所列资料，进行分析和整理，掌握开发企业的基本情况、开发项目规划、建房的方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开发项目的名称、开工建设时间、开工建设地点、预计竣工时间、项目总投资数目、借款情况和工程总预算等，从总体上掌握整个开发工程的概况，为后期的税源监管打下基础。

(二)对未完工开发产品预售的监控。开发企业取得房屋预售许可证后，税收管理员应督促开发企业按月向国税机关完整填报《产品销售收入明细表》，掌握开发企业的每个开发项目预售收入申报情况，将开发企业当期申报的预售房款收入与房产部门网上公布的预售信息相比对，看有无隐瞒预售收入的情况。将开发企业预售广告上公告的销售价格与企业申报的单位价格进行对比，看有无价格不实的情况。

(三)对完工开发项目结转销售的监控。税收管理员要随时关注开发企业竣工交付备案的办理情况，并实地调查开发产品的投入使用情况，及时掌握开发产品是否已完工。应督促开发企业结转销售收入，计算实际销售毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入当期应纳税所得额。严格从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。

(四)对完工开发项目销售的监控。开发企业完工后，税收管理员应督促开发企业按月上报《产品销售收入明细表》和税务鉴定报告，将开发企业当期申报的销售收入与房产部门网上公布的销售信息相比对，看有无隐瞒销售收入的情况。将从金融机构取得的开发企业销售开发产品的付款信息，监控开发企业收入情况，防止企业转移销售款项和推迟申报收入。

(五)对完工开发项目成本的监控。开发企业完工后，税收管理员应督促开发企业上报《完工对象成本统计表》，审核企业是否在结转销售收入的同时，按规定结算开发项目的计税成本，有无多列成本的情况，必要时应当核实其合法凭据的真实性。

(六)对房地产开发项目定期巡查监控。主管国税机关应组织人员深入到开发工地和销售地点了解工程进度和销售情况，并结合《产品销售收入明细表》进行核实，保证税款的及时足额入库。

第三十条 主管国税机关要把开发企业列入每汇算清缴申报审核的重点，审核人员应认真审核开发企业的申报资料，及时掌握企业征管情况。

第三十一条 对开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业不得给予新办企业的税收优惠政策，严格各项所得税前扣除的审批和备案管理。

第三十二条 各市州级国税机关应于每年5月30日前向省局报送《房地产开发企业所得税征管情况统计表》(附件五)及房地产税源管理工作总结报告。

第九章 评估检查

第三十三条 主管国税机关每年应根据房地产开发企业的财务会计信息、纳税申报信息、行业平均指标和部门涉税信息，对开发企业营业收入、成本费用和应纳税额进行全面评估分析。

第三十四条 主管国税机务应通过对典型企业的座谈和调查，加强对开发行业评估指标的分析研究，不定期发布开发行业的纳税评估指标预警值(正常值、上限和下限)，有效地指导纳税评估工作。 第三十五条 对开发企业实施纳税评估的主要内容：

(一)审核开发企业未完工产品的预售收入是否申报准确。

1、企业取得的预售收入是否按本办法规定的预计毛利率计算当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后计入当期应纳税所得额，申报缴纳了企业所得税。

2、通过对开发企业销售中心记录的预售金额与企业财务账簿及纳税申报表所列数额进行比较，看有无账实不符的情况。

(二)审核开发企业的销售收入是否申报准确。

1、抽取部分购房客户资料，开展外围调查，通过电话联系或走访，检查开发企业开具的发票(或收款收据)是否存大头小尾或不入账等问题。

2、审核开发企业附属设施的销售情况，检查企业有无附属设施销售收入不入帐的问题。

3、将从地税部门取得的开发企业营业税计税销售收入，与企业申报的企业所得税收入进行比对，看是否一致。

(三)审核开发企业的生产成本是否真实、合理。

1、审核建筑施工单位报送的工程预算书，查其申报的施工成本与预算书的差异情况，分析差异产生的主要原因;审核成本费用的相关合同与结算发票是否一致，与资金的流向是否一致，有无虚列成本费用的问题。

2、审核开发企业完工产品与未完工产品的成本计算是否正确，对共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，是否按照配比原则进行了分摊，特别是前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等费用，是否按规定计入了开发成本。

3、审核当期申报扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位开发成本计算确认。可售面积单位开发成本的计算是否准确，已实现销售的可售面积是否真实。

(四)审核开发企业税前列支的各项费用是否真实、合理。

1、审核有关费用如广告费、业务宣传费、业务招待费和借款利息等是否超过规定标准列支，是否将取得的预售收入也计入了广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。

2、审核是否将应计入开发成本的支出计入期间费本。

(五)审核开发企业是否存在关联交易。

1、开发企业是否存在关联方企业，购进材料或与建筑施工企业的关联交易是否按规定价格进行结算。

2、审核开发企业向关联企业的借款是否超过注册资本的50%。 第三十六条 税收管理员在纳税评估中如发现纳税人存在重大疑点或存在关联交易并转移利润情况的，应移交稽查部门或反避税部门立案查处。 第三十七条 主管国税机关每年应对开发企业开展一次日常检查，强化对开发企业的征管。

第十章 法律责任

第三十八条 纳税人违反本办法规定的，主管国税机关应按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定处理。 第三十九条 各级国税机关应按本办法加强对房地产开发企业的日常监控管理，对未按规定进行监控管理，造成国家税收流失的，按照《湖北省国税系统税收执法过错责任追究实施办法》的规定进行处理。

第十一章 附 则

第四十条 本办法未明确的有关应税收入和税前扣除的确定，应依据有关税收法律法规的规定执行。

第四十一条 本办法自2006年1月1日起执行，此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。 第四十二条 本办法由湖北省国家税务局负责解释。