房地产全套岗位职责

2022-08-09

第一篇：房地产全套岗位职责

全套房地产企业管理制度

一、项目管理管理框图

二、岗位职责

1.总经办

2.总经理助理(策化) 3.总经理助理(工程) 4.总经理助理(行政) 5.总工程师 6.行政办公室 7.办公室主任 8.人事管理 9.文秘管理 10.行政后勤 11.前期部 12.前期部经理 13.项目策化师 14.销售部经理 15.工程部 16.工程部经理 17.土建工程师 18.水暖工程师 19.电气工程师 20.技术档案管理员 21.合同预算部 22.合同预算部经理 23.合同管理员岗位职责 24.预算员

三、工程建设管理制度 1.现场管理会议制度 2.合同管理制度 3.项目设计管理办法 4.工程监理管理办法 5.工程质量控制管理办法 6.工程进度控制管理办法 7.工程投资控制管理办法

8.工地安全、文明施工管理办法 9.材料、设备供应管理办法 10.工程签证管理办法 11.工程进度付款管理办法 12.工程结算管理办法

13.工程竣工验收及移交管理办法 14.建设项目综合验收管理办法 15.工程档案管理办法

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四、行政后勤管理制度

1.公文管理细则 2.档案管理办法

3.办公用品及设备管理规定 4.办公区域管理规定 5.考勤管理制度 6.休、请假管理制度 7.离职管理制度 8.保密细则 9.惩戒细则

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岗 位 职 责

总经办

职位名称：总经办(集体负责制) 所属部门：

主管上级：集团董事长 岗位职责：

1.在董事长的领导下负责公司的经营活动，制定公司中长期发展规划、经营计划，上报董事长待批准后并负责实施，保证公司良好地运行。

2.根据集团董事长授权，按照各自分工代表公司审批各类合同和协议及结果指标审查和过程监督，签发日常行政、业务等文件。

3.负责协调、指导和考核总经办、总工办以及部门经理的工作，保证公司各方面工作的顺利进行。

4.审定公司章程制度，决定公司内部管理机构的设置。

5.负责总经办提交的重大设计方案、图纸修改和图纸变更的最终审批和工作量审核。

6.审核公司日常经营管理中的各项财务支出款项。 7.负责项目部体实施进度计划的落实与监督。 8.负责项目策划与销售方案的审定与执行。

9.审定和批准公司人员聘任、解聘、薪酬等人事管理方案，

10.负责审核、监督公司各门的业务工作进度与工作计划的落实。 11.塑造公司形象，代表公司开展对外公关活动。

总经理助理(策划) 职位名称：总经理助理(策划) 所属部门：总经办 主管上级：董事长 岗位职责：

1，参与公司重大决策，协助总经理制定公司发展规划和经营方针和目标。

2.负责项目开发前期工作中办理各种项目所需要的证明文件，负责项目开发过程中的前期定位，(项目定位、产品定位、价格定位);组织完成项目规划和设计工作，为施工阶段提供一切条件o 3.负责制定项目推广策略和实施计划，完成项目推广工作;负责制定项目销售策略和实施计划，完成销售指标。

4.负责完成项目开发过程中与过程和物业部门的对接o 5.领导交办的其他工作。

总经理助理(工程) 职位名称：总经理助理(工程) 所属部门：总经办 主管上级：董事长

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岗位职责：

1全面负责项目实施管理工作。

2提出分管部门组织结构设置、部门职责、定岗定编的方案和改进建议，健全技术管理、质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。

3.做好与政府管理部门的沟通协调工作和内部现场施工单位之间的生产协调、进度、质量、安全控制监督工作。

4.控制、监督监理单位对工程施工的正常管理和监督工作。

5.工程的合同管理，政府部门有关文件与公司文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理与监督工作。

6.抓好现场管理和文明工地建设，树立公司的晶牌形象，确定实现项目质量目标o 7.制定下属员工职务说明书，并对其工作进行定期考核。

8.公司工程项目定点、报建、招投标、施工管理、竣工验收等工作的指导、监?督管理。

9.指导、督促项目各项手续的办理。

10.检查、监督下属部门的工作计划的执行落实情况，把好日常工作的质量关和效率关。

11.协调分管部门之间与其他部门、相关单位及政府部门的工作关系。 12.上级交办的其他工作。

总工程师

职位名称：总工程师 主管上级：总经理 岗位职责：

1.处理工程项目规划、勘察、设计、施工过程中的重大技术问题。

2.指导工程部门解决勘察、设计、施工过程和质量监督中疑难问题，对项目实施过程中的技术进行监督、指导和审定。

3.审核项目的设计任务委托书，组织提供供应由公司提供的资料，并跟踪项目的设计工作，确保建设项目在技术上的先进和合理。

4.负责施工项目组织设计及新技术、新工艺的审查。

5.负责向总经办提交审批工程设计方案，工程施工图、工程变更审核结果及意见，由总经办集体评议审查。

6.参与工程招投标、施工图会审及工程的检查、验收等工作，并向总经办提最终审核及结果，由总经办最终将审核结果报董事长批准。

7.与协作单位、政府部门的联系接洽工作。 8.上级交办的其他工作。

总经理助理(行政) 职位名称：总经理助理(行政) 听属部门：总经办 主管上级：总经理 岗位职责：

1.参与公司重大决策，协助总经理制定公司发展规划和工作计划o 2.负责公司组织机构及人员编制的拟定工作。

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3.负责公司部门及人员岗位职责的拟定和各项管理制度的编制工作o 4.主管公司行政、人事、文秘、后勤保障及安全保卫工作。 5.负责企业文化建设和形象宣传工作。 6.领导交办的其他工作。

行政办公室

部门本职：公司行政、人事、后勤保障等方面的管理工作;企业文化建设、企业形象宣传、文件拟稿、文档管理、人事档案管理等工作。 直接上级：总经理助(行政)

岗位设置：主任、行政后勤、人事管理、文秘、驾驶员、保安员、保洁员、厨师 主要职责：

1.公司行政管理、人事管理、后勤保障等管理工作。 2.公司文件收发、登记、传阅、批复和抄告。 3.公司来宾的接待及公司领导的服务保障工作o 4.组织起草或审核以公司、公司行政办公室名义发布的公文以及公司形象宣传、企业文化建设。

5.公司各类工作的督办、公司各部门之间的沟通与协调及公司所属区域的管理工作。

6.公司固定资产的管理，办公设备的配备，办公用品的采购、配发及登记工作。

7.公司办公室、会议室、文印室、宿舍食堂等管理工作。 8.公司各类会议、行政活动的组织及保障工作。 9.公司员工的考勤与管理工作。

10.公司员工的选聘、录用、转正、调配、任免、奖惩等事项的办理。 11.公司员工培训计划的拟定、实施及员工绩效考核的组织、实施工作。 12.公司的治安、消防、环境卫生等管理工作。 13.与协作单位的联系接洽工作。 14.公司领导交办的其他工作。

行政办公室主任

岗位名称：行政办公室主任 所属部门：行政办公室 主管上级：副总经理 ， 岗位职责：

1.根据总经理意见和公司办公会议决议拟定公司发展计划。 2.负责起草公司企业文化建设及企业形象宣传工作o 3.负责行政、人事、秘书及后勤管理工作o 4.组织起草公文及部门呈文、负责公司各类会议的管理工作。

5.制定部门工作计划并监督执行，监督下属工作，并对其工作进行定期考核。

6.公司各部门职能配置、内设机构和人员编制的管理工作。 7.集团各项管理制度贯彻执行情况的管理工作。 8.公司人力资源开发计划的编制并组织实施工作。

9.制定下属员工职务说明书，并对其工作进行定期考核。

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10.牵头公司各部门间的沟通与管理工作。 11.上级交办的其他工作。

人事管理

职位名称：人事管理 所属部门：行政办公室 主管上级：办公室主任 岗位职责：

1.贯彻、执行集团人事管理制度，并组织实施。 2.公司人事管理制度的拟定与实施。 3.制定公司人员需求和招聘计划。

4.协助公司各部门实施人员的招聘和录用工作。 5.公司人员的转正、调配、任免及奖惩等工作。 6.公司员工工资、福利的计算、发放工作。 7.公司员工档案的建立、完善工作。 8.公司员工考勤与管理工作。

9 组织实施对公司员工的考核工作。

10.制定公司员工培训计划，并组织实施与考核。 11，公司员工劳动合同的签订和管理工作。 12.公司员工各项社会保险的管理。

13.上级交办的其他工作。

文秘管理

职位名称：文秘管理

所属部门：行政办公室 主管上级：办公室主任 岗位职责：

1.协助做好企业文化建设工作，行政管理制度的督办、完善工作。 2.协助做好行政会议、活动的组织、保障工作。 3.公司来宾的接待工作。

4.公司各类文件的起草、打印、发送工作。 5.处理来往信件、传真、及时上传下达。

6.内部各类文件签收、呈送、分发、记录，并做好保密工作。

7.协助部门经理做好各类工作的督办工作，定期对各部门工作完成情况

进行通报。

8.公司主要文件、档案的保管和借阅工作。

9.上级交办的其他工作。

行政后勤

职位名称：行政后勤 所属部门：行政办公室 主管上级：办公室主任 岗位职责：

1.公司行政类物品及办公用品的采购、配发与管理工作。

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2.协助做好办公设备的配备及公司报刊征订、分发与管理工作。 3.公司文印室的日常管理工作。

4.公司领导车辆的维修保养、日常清洁、年审及有关交纳费用的办理工作。 5.负责现场宿舍、办公室及其他设施的管理工作。 6.负责食堂及伙食管理工作。

7.负责室内外环境卫生检查与管理工作。 8.负责防盗、防火及日常安全保卫工作。 9.上级交办的其他工作。

前期部

部门职责：建设项目立项和可行性分析，市场和产品定位，前期手续办理 岗位设置：经理、项目策化师、手续办理员 主要职责：

1.为公司制定长期发展战略提供决策依据。 2.负责项目洽谈和可行性分析。

3.组织项目的市场调研和考察工作，对项目进行市场定位和产品定位。 4.制定项目的市场策略、广告策略和销售策略。

5.负责项目规划和用地取得的洽谈，办理用地相关手续。 6.负责工程建设各项前期手续的办理。 7.负责项目“七通一平”有关手续的办理。 8.与协作单位的联系洽谈工作。 9.领导交办的其他工作。

前期部经理

职位名称：前期部经理 所属部门：前期部 主管上级：总经理助理 岗位职责：

1.负责土地信息的收集、分析、汇总工作。 2.负责编制房地产开发的项目建设书。 3.负责编制房地产开发项目的可行性报告。

4.负责项目开发的立项、定点，获取市计委、建委等部门的批复文件。 5.负责办理土地征用等相关手续，获取“国有土地使用证书”。 6.负责组织对项目规划方案的设计，报批。

7.负责办理报建的各种手续(规划、市政、消防、人防、环保、抗震、上下水等)。

8.领导交办的其他工作。

项目策化师

职位名称：项目策化师 所属部门：前期部 主管上级：总经理助理 岗位职责：

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1.负责房地产类信息的收集、分析、汇总。 2.负责编制拟定开发项目的可行性研究报告。

3.负责公司已定项目的勘察、规划设计、模型制作等委托手续的办理。 4.负责项目开发项目的立项、定点及《建设用地规划许可证》的办理。 5.负责开发项目用地的征用手续及《国有土地使用权证书》的办理。

6.负责开发项目各项建审手续的办理及《建筑工程规划许可证》的取得。 7.负责办理定、验线手续。

8.领导交办的其他工作。

销售部经理

职位名称：销售部经理 所属部门：销售部部 主管上级：总经理助理 岗位职责：

1.负责收集房地产市场的消费动态信息，为公司战略发展提供资讯依据。 2.全面负责公司各项目的销售工作，根据预算部门提供的开发承办资料及市场房产价格，拟定销售方案及价格上报总经理助理审核。

3.按公司批准的销售价格制度销售策略、销售计划及相应的推销方式、广告宣传计划，上报总经理助理审核，经总经理批准后实施。

4.为项目开发过程中的相关部门提供资讯和建议，收集房地产市场停息资源进行区域分析，为项目闯新提供依据。

5.根据销售计划、销售任务情况，会同总经理助理制定相应的奖罚政策，上报总经理批准后实施。

6.对公司全年销售及回款负责。 7.领导交办的其他工作。

工程部 部门职责：

负责办理工程建设前期的各项工作;负责勘察、设计委托和设计监理工作，负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托;负责工程项目建设的具体实施工作、工程技术管理、工程竣工验收衣移交等工作。 直接上级：副总经理、总工程师

岗位设置：经理、土建工程师、电气工程师、水暖工程师、技术档案管理员 主要职责：

1.根据公司确定的项目开发计划，组织实施项目工程建设。 2.负责工程项目建设总进度计划目标的确定和监控工作。

3.负责工程项目建设场地的工程地质及水文地质勘察的委托、勘察过程的管理及勘察结果的验收工作。

4.负责建设项目的初步设计与施工图设计委托书的和委托工作;负责设计监理及设计协调工作，组织施工图设计会审和技术交底及施工过程中的设计变更工作。

5.负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。

6.负责建设工程项目的现场管理，合理规化施工现场，推进现场文明施工，创建标准化工地。

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7.对工程施工技术、质量、进度、安全进行全过程的管理、控制工作。负责组织有关人员对进入现场的原料、设备、构件等进行验收以及施工各阶段验收、签证及重大事故处理方案的审核工作。

8.负责新技术、新材料、新工艺、新设备的技术论证和确定工作。

9.负责工程设计文件、有关法规、规范、标准、图集的管理以及项目建设过程中技术资料的收集、整理、归档及移交工作。

10.与协作单位的联系接洽工作。 11.公司领导交办的其他工作。

工程部经理

职位名称：工程部经理 所属部门：工程部

主管上级：副总经理、总工程师 岗位职责; 1.合面负责项目实施管理工作。

2.参与并协助公司相关部门完成项目前期报建、审批工作，负责现场“七通一平”等施工准备及红线的测绘与保护工作。

3.负责勘察、设计委托书及设计监理工作。

4.负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。 5.负责组织施工图设计会审和技术交底工作。

6.组织编制工程项目建设计划和阶段进度计划，制定项目进度保证措施。 7.提出工程部组织结构及人员设置的建议，健全质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。

8.协调工程施工技术变更处理和现场签证管理。

9.做好与政府管理部门的沟通、协调工作，负责现场施工各相关单位之间的协调及进度、质量、安全控制监督措施。

10.工程量计量和现场工程变更引起的工程量增减管理工作。 11.控制、监督监理单位对工程施工的正常管理监督工作。

12.政府部门的相关文件、公司文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理工作。

13.工程项目的中间验收及竣工验收工作。

14.抓好现场场容、场貌管理和文明工地建设，树立公司的品牌形象，确保项目质量目标的实现。

15.制定下属员工职务说明书，并对其工作定期考核。 16.工程前期的日常管理工作。

17.项目前期“七通一平”工作的组织实施。 18.与协作单位的联系接洽工作。 19.上级交办的其他工作。

土建工程师

职位名称：土建工程师 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责;

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1.负责项目土建施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核。

2.充分熟悉和理解项目的结构功能要求及装修、装饰与设备安装工程的定位，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。

3.负责工程地质及水文地质勘察设计委托，编写本专业初步设计和施工图设计条件。

4.参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。

5.审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。

6.审核土建工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。

7.有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。

8.监督监理、施工单位对本专业进专场材料的验收、检验、报验工作。 9.会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。

10.配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。

11.监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。

12.对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。 13.上级交办的其他工作。

水暖工程师

职位名称：水暖工程师 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责; 1.负责项目给排水、暖通工程施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核。

2.充分熟悉和理解项目的结构功能要求及装修、装饰与设备安装工程的定位，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。

3.参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。

4.审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。

5.审核工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。

6.有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。

7.本专业设备、材料进场的验收、检验、报验工作，参与本专业设备、材料选型工作。

8.会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。

9.配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。

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10.监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。

11.对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。 12.上级交办的其他工作。

电气工程师

职位名称：电气工程师 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责; 1.负责项目电气设计施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核工作，审查电气设计方案、技术质量标准和要求，全面监督监理单位所采取的本专业各项控制措施。

2.编写本专业初步设计及施工图设计条件，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。

3.参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。

4.参与动力电源、电信、互联网、卫星接收、火灾报警、安防监控等系统引入接洽工作，保证项目总的供电要求，保证各系统满足项目设计功能。

5.审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。

6.审核工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。

7.有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。

8.参与本专业设备、材料进场的验收、检验、报验工作，参与本专业设备、材料选型工作。

8.会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。

9.配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。

10.审查重大设备的吊运及安装方案，审核技术、安全措施。 11.审批各相关专业系统的调试、开通方案。

12.监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。

13.对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。 14.上级交办的其他工作。

技术档案管理员

职位名称：技术档案管理员 所属部门：工程部 主管上级：工程部经理 岗位职责; 1.负责监督和检查勘察、设计、施工、监量等单位工程文件形成、积累和立卷工作。

2.按照规范收集和汇总工程前期和勘察、设计、施工、监量等单位立卷归档的档案资料，并负责办理移交手续。

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3.收集施工全过程中形成的其他技术文件并进行立卷归档。 4.科学分类、合理编目、整理所有归档工程技术档案资料。

5.工程部、勘察、设计、施工、监量等单位之间的工作联系单、签证等工程技术信息的传递工作。

6.准确、快捷提供工程档案资料，满足各方面对工程档案资料的利用需求。 7.工程竣工验收前，联系城建档案管理机构对工程档案进行预验收。工程竣工后，将所有工程档案、资料移交相关部门存档。

8.工程部内文件的编写、打印、复印及管理工作。 9.上级交办的其他工作。

合同预算部

部门本职：工程预(结)算编制与审核，工程成本控制，招标组织与管理，工程合同签订与管理，工程款支付凭证及经济签证审核、与管理 直接上级：副总经理

岗位设置：经理、合同管理、预算与成本管理 主要职责：

1.负责制定工程成本控制指标，编制成本控制计划并组织实施。 2.根据实际情况变化及时调整成本指标和计划，确保成本控制目标的实现。 3.负责组织工程招标工作，组织编写招标文件，组织对投标单位资格考察，负责招标全过程的实施和管理工作。

4.组织和主持工程项目合同谈判，会同有关人员共同确定合同条款，负责工程合同、协议的签订和管理工作。 5.对合同执行情况进行跟踪和反馈，预测可能出现的合同纠纷(如索赔与被索赔)等情况，及时上报并提出应对措施。

6.负责工程预(结)算编制、审核和工程成本分析工作，根据实际情况，提出成本控制意见。

7.负责工程款支付凭证的审核确认工作。 8.负责工程经济签证的审核及管理工作。 9.负责材料的认质认价工作。

10.参与工程图纸技术交底，了解施工中的新工艺、新技术、新材料、新设备的应用和计价工作。

11.负责与协作单位的联系接洽工作。 12.负责本部门的内勤文档管理工作。 13.完成公司领导交办的其他工作。

合同预算部经理

职位名称：合同预算部经理 所属部门：合同预算部 主管上级：总经理助理 岗位职责：

1.负责投资开发项目的前期调研、论证、经济分析评价工作，及项目实施之中的成本分析工作。

2.负责工程勘察、设计、施工、监理及材料设备合同的商务洽谈与签订工作。

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3.负责与材料设备供应厂、商的联系掌握市场价格信息。 4.负责施工单位报材料用量计划的审核及认质认价工作。

5.负责工程进度款支付凭证及工程经济签证的审核与签发工作。 6.负责组织工程预(结)算及招标标底的编制与审核工作。

7.提出合同预算部组织结构及人员设置的建议，健全合同预算及成本控制等工作管理制度。

8.制定下属员下属员工职务说明书，并定期对其工作进行考核。 9.与协办作单位的联系接洽工作。 10.领导交办的其他工作。

合同管理员岗位责任制

1.认真学习国家有关法律法规及其他政策性文件，深入了解房地产相关技术、经济内容。

2.熟悉《招投标法》、《合同法》及其他相关法规的相关内容，熟悉各种类型合同的特点及签订的程序，组织或参与合同签订、审核工作，负责对合同相关内容的解释。

3.熟悉工程招投标程序及相关法律文件，参与工程招投标工作，负责与招投标代理机构、有关政府部门的沟通及协调等具体工作。

4.根据工程特点，提前对所需合同或协议的类型、内容划分、数量等进行规划、分类，对合同摸式、签订歹顷序提出建议。

5.对合同执行情况进行跟踪和反馈，预测可能出现的合同纠纷(如索赔与被索赔)等情况并及时上报，提出应对措施。

6.负责各类合同、协议等资料的整理、分类和归档工作。 7.遵守职业道德，维护公司利益，严守合同机密。 8.完成领导交待的其他任务。

预算员

职位名称：预算员 所属部门：合同预算部 主管上级：合同预算部经理 岗位职责：

1.按公司和本部门的计划安排，按时完成工程预(结)算的编制与审核工作。并对所编制和审核的预(结)算文件的完整与准确性负责。

2.认真做好工程材料用量的编制和审核工作o 3.按时完成月、季、预(结)算工程量统计报表工作。

4.按时完成对工程进度款支付凭证和经济签证的审查和办理工作，并对其正确性负责;

5.负责建立并及时填写工程进度款支付凭证台帐和合同台帐。

6.依据施工单位报送的设备、材料认价单，及时完成材料、设备的认真认价工作，

7.协助经理做好成本分析工作。

8.工程竣工后，及时办理工程结算和审核工作。 9.领导交办的其他工作。

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工程建设管理制度

现场管理会议制度

为了加强内部沟通，协调工程项目管理各部门各岗位间的工作关系，特制定本制度。

工程项目管理会议分为周例会、专题会、月例会。会议由业务副总经理主持。

一、周例会

1.参加人员：工程项目管理有关领导，各部门经理、专业工程师及有关人员;

2.会议时间：每周一次，周六上午9：00时; 3.会议内容： ‘

(1)对本周工作进行总结，综合评价;

(2)对存在问题提出解决的措施办法，落实责任; (3)确定下周工作目标，安排下周工作计划。

二、专题会议

1.参加人员：由业务副总经理根据会议内容安排确定; 2.会议时间：根据工作需要确定;

3.会议内容：工程项目建设过程中各种需要及时专门研究、协调解决的问题。

三、月例会

1.参加人员：工程项目管理有关领导及全体员工; 2.会议时间：每月最后一个工作日; 3.会议内容：

(1) 对本月工程施工及其它工作情况进行综合评价，对存在问题提出解决办法，并落实责任;

(2)确定下月工作目标，安排下月工作计划。

四、会议要求 、

1.与会人员应按时参加，不得无故缺席;

2.应做好会议记录形成会议纪要，并送有关领导、部门和有关人员。

合同管理办法

一、目的：为规范公司房地产项目开发建设过程中的合同管理，特制定本办法。

二、适用范围：本办法适用于公司房地产开发建设项目合同的签办与管理。

三、职责和权限：公司法定代表人或法定代表受权人负责对外签订合同。

公司合同预算部是合同管理的责任部门，具体负责合同谈判、签署及其相关业务的管理工作。工程部和主管副总协调管理。

四、管理规定：

1、合同格式和内容

凡造价在30万元以上的工程项目及总价在5万元以上的材料、构(配)件及设备的，其合同格式应按国家建设部、国家工商行政管理局所发的合同示范文本执行，小于上述数额的工程项目及设备采购，其合同签办可参照示范文本的内容

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执行。

2、合同签办程序

合同谈判员与对方进行合同洽谈一草拟合同文本二合同预算部长审核一合同主管副总审核一合同签订有权人审签并加盖公章。

3、合同签办

(1)根据开发建设项目的规模、内容、技术复杂程度、计划投资额、质量及进度要求等，由合同预算部与对方进行洽谈，草拟合同文本。

(2)合同草稿经合同部门负责人审查修改， 并与对方达成一致意见后，交主管副总审查。

(3)经主管副总审查签认后，交法定代表审查并加盖法人章。

4、合同评审

重大、特殊及技术要求复杂的合同，应由主管副总组织相关部门及人员进行评审，依据评审结论对合同草稿进行必要的修改并与对方达成一致意见。

5、合同变更和解除

(1)合同未正式履行或尚未完全履行时，由于客观情况的变化，须对合同进行变更或解除的，必须经合同双方协商解决，签订新的合同或补充协议o (2)合同的重要孪更，必须经过评审，形成评审记录，必要时应向原登记、公证机关进行备案。

6、合同的份数、分发和归档

(1)在合同文本的右上角应加盖“正本”“副本”字样。

(2)合同正本(含附件)一式贰份，合同双方各执一份;副本份数由双方商定。 (3)合同正式签订后三天内由合同预算部按下表规定发送到有关部门或相关人员。

分发部门 合同份数 备注

正本 副本

合同预算部 1

工程部 1

监理公司

1 委托监理时 财务核算部

1 总经理助理

1

7、合同的中止与解除

因一方或双方违约，或不可抗力因素而造成合同无法履行时，经双方协商可中止或解除合同，并妥善处理合同终止或解除后的有关事谊。

8、合同预算部应指定专人建立合同台帐，并对合同的保管及执行情况进行定期与不定期的检查与管理，以防失密和履约不到位情况的发生。

项目设计管理办法

本办法规定了项目规划设计的控制要求和方法，确保规划方案和施工图设计丈件满足“项目设计委托书”及法规的要求。

本办法由总工程师、副总经理负责，前期部和工程部具体实施o —、规划设计依据

1、项目初步定位说明书;

2、项目定位说明书;

3、项目开发计划;

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4、项目立项评审纪要。

二、项目设计委托书的确定

1、前期部根据“项目初步定位说明书”和“用地调查报告”及规划主管部门有关要求，起草“控制性详细规划委托书”。

2、“控制性详细规划委托书”由总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后组织实施。

3、总工程师根据前期部制定的“项目定位说明书”及“控制性详细规划委托书”，结合“项目实施纲要“中的相关内容和规划部门有关要求及有关规定，组织起草“项目设计委托书”。“项目设计委托书”内容概要如下：

(1)项目概况及周边环境 (2)主要设计指标： a)容积率 b)占地面积 c)建筑面积 d)建筑密度 e)绿化率 f)退红线要求 (3)设计要求： a)建筑风格

b)交通组织 ? c)功能分区

d)户型设计及户内配置要求 e)车库及配套

f)环境空间组织及建筑小品设计要求 (4)成果要求o

4、“项目设计委托书”由总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后组织实施。

三、设计过程监理

设计进度、工作安排依据“项目设计监督计划”中的相关内容控制。

四、规划方案的审核

1、控制性详细规划方案完成后，前期部组织方案评审会，评审会由主管部门领导、专家、规划部门及公司有关人员参加，前期部负责会议记录及会议纪要整理。

2、前期部根据评审会会议纪要提出修改要求，经总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后，委托设计单位对项目控制性详细规划方案进行修改。

3、设计方案确立、报规划部门审批后，前期部报消防、人防部门审批，并根据批准后的总平面图向规划部门索取雨、污水接口资料，正式供电、供水、热源、天然气、?电视、电信等接口资料。

五、建设项目初步设计审定

1、根据公司提出的设计内容、范围、深度、建设指标等要求，及有关设计标准，由设计单位进行初步设计。

2、公司对初步设计文件审查后，报规划建设主管部门审批，由其组织初步设计审查会，邀请有关部门、专家、工程技术人员等参加。

3、公司向规划建设主管部门索取初步设计审查会会议纪要，并要求设计单

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位对初步设计文件进行修改，并将修改意见报建设主管部门，由规划建设主管部门下发“项目初步设计批准文件”。

4、前期部负责办理“建设规划许可证”并送公司相关部门存档。

六、施工图的审定

1、根据“项目初步设计批准文件”，设计单位方可进行施工图设计。

2、公司根据“项目设计进度监督计划”，结合设计合同确定施工图出图计划。

3、施工图完成后，工程部组织安排对施工图设计文件进行设计审查，然后送到规划、环保、人防、防雷及消防等部门进行建筑、结构、环保、人防、防雷及消防审查，分别索取单项审查意见，交公司相关部门存档。

4、前期部负责办理“建设工程施工许可证”，交公司存档，复印件发工程部存档。

5、由工程部组织各相关单位参加施工图会审及设计交底，并负责会审记录及会审纪要整理。

七、设计的修改

根据评审会议及各单项审查意见，由工程部拟定“项目设计修改要求”，经总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后，由设计院进行设计修改或出具设计变更文件。

工程监理管理办法

为使工程监理单位对工程施工进行全面有效地管理和控制，特制定本办法。 本办法由工程部负责实施。 ?

一、总监理工程师及监理人员

监理单位应选派总监理工程师主持项目的监理工作。总监理工程师的任命应得到公司总经理的认可。总监理工程师和主持专业工作的监理工程师的调配、监理组织机构和人员数量等需得到工程部和业务副总经理认可。 ’

二、项目监理规划和项目监理实施细则

监理单位应按照监理规范的规定在工程项目开工后的14日内向公司报送“项目监理规划”和“项目监理实施细则”。公司应在7日内审查完毕。监理单位应按照批准的“监理规划”和“监理实施细则”认真履行工程监理义务。

三、图纸的审查与下发

经公司审核的施工图按照监理合同和施工合同规定的份数发至监理单位后，监理单位应组织监理工程师和施工单位进行图纸预审，形成审查记录。之后由总工程师组织设计单位进行设计交底和图纸会审，经审查后的施工图、设计交底记录及设计变更文件由监理单位发至施工单位，按其施工。

四、工程变更

在施工图审核过程中，或施工过程中发现的一般工程问题，监理单位应会同施工单位提出工程变更意见，经工程部签认，并上报公司批准后，书面通知施工单位实施。

重要变更应由工程部会同监理单位向设计单位提出申请，由设计单位出具设计变更，交施工单位施工。

五、施工组织设计和技术方案的审查

监理单位应负责审查施工单位提交的施工组织设计和技术方案，并提出书面审查意见，连同施工组织设计或技术方案一同报工程部，经工程部审核、总工程师签认后方可实施。

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根据施工合同规定，施工组织设计或技术方案涉及建设单位向施工单位另行支付费用的，监理单位应同时进行费用评估，在经合同预算部复核、，业务副总经理审查批准后方可实施。

六、工程施工总进度计划的审查

监理单位应根据施工合同中对工程施工进度的相应规定，审查施工单位提交的施工总进度计划和施工进度计划，并报公司批准。

七、月施工进度计划

监理单位应督促施工单位编制并提交月施工进度计划。经监理单位审核的月进度计划应在每月25日以前报工程部批准。工程部应在月底以前批复月施工进度计划，并将批准的计划报公司一份备查。

八、施工进度的检查监督

监理单位应注意检查施工单位的人员和设备投入情况，督促施工单位按进度计划组织施工。对于进度落后的施工单位应督促其采取增加人员、设备、加班或其它方式纠正工程进度落后的情况。为便于考核，监理单位应在每月15日以前报送当月中期进展情况的分析意见。

九、工程质量的检查监督

监理单位除对施工质量进行现场监督外，还应按照有关规定采用自备或使用施工单位的试验器具对施工质量进行抽检，.出据试验报告，对试验结果进行统计分析。对于试验结果表明施工质量不符合规范要求的，应书面要求返工。对委托第三方进行的试验，监理单位应及时取得试验结果，并对试验结果进行统计分析和质量评价。相应的质量报告应随同监理报告提交工程部。

十、关键工序的现场监督 对于关键施工工序，如地基处理等隐蔽工程施工工序、混凝土浇筑及重要焊接工序等，监理单位应实施严格的施工过程旁站监理，并对施工过程进行记录。

隐蔽工程必须在监理单位会同工程部检查验收合格并进行相应记录后方可进行隐蔽。

十一、材料质量的控制

监理单位应严格实行材料进场报验制度，检查所有建筑材料质量单证的完备性和有效性，拒绝不合格材料用于工程施工。还应督促施工单位按照有关规程规范要求进行抽样检查主要建材的质量。抽样检查合格后，方可用于工程当中。

十二、停工与复工

监理单位检查发现施工单位违反有关规程、规范进行施工，并造成严重的质量和安全问题的，在征得工程部同意后，可书面指令施工单位停工，并限期整改。在施工单位完成整改并提出复工申请，经审查具备复工条件后。，方可书面通知施工单位复工。

十三、监理报告

监理单位应在每月最后一个工作日以前向工程部和公司总工程师提交工程施工监理报告。监理报告应包括，但不限以下内容：

1、工程质量状况;

2、施工进度计划完成情况;

3、完成工程投资情况;

4、各施工单位的合同执行情况等。 除此以外，监理单位还应报告现场监理组织结构、各监理人员在场工作日的统计，以及各监理人员的职责范围等情况。

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工程部将根据各监理人员的职责范围，对其工作能力、责任心、工作成效进行评价，并有权要求监理单位调换不称职的监理人员，监理单位应按要求迅速进行人员调整。

十四、现场的组织协调

监理单位应负责施工场区道路、临时设施及现场布置的统一管理，协调现场各施工单位的施工活动，合理安排各施工单位的施工次序，综合协调水、电供应，施工场地的使用和施工交通组织。

十五、施工现场协调会

监理单位负责每星期组织一次建设二施工、监理等有关单位及其他有关人员参加的施工现场协调会，全面检查和落实工程质量、进度、安全、现场管理和其它合同约定事项的落实情况，协调和解决有关工程问题，并提出下周工作目标。

监理单位负责形成会议纪要，报工程部并发至有关施工单位。 十

六、工程进度款的审核

l、在施工单位按规定每月上报工程进度款申请后，监理单位应根据施工合同中有关合同价款的规定对工程量和取费进行审查。

2、对工程量的审核是指监理单位依据有关规范检查为合格产品的工程量，否则不应进入计量支付。

3、监理单位审核后的工程量应有相应的工程质量评定结果，并随当月进度上报，以便合同预算部核查o

4、监理单位每月25日前将审核完毕并由主管监理工程师、预算监理工程师和总监理工程师签字及加盖公章的工程进度款支付凭证报送合同预算部。

十七、项目监理工作总结报告

工程竣工验收后，监理单位应向公司提交“项目监理工作总结报告”报告，应包括但不限于以下内容：

1、对竣工项目的监理过程和施工过程的描述;

2、实施监理的机构组成、人员和职责范围;

3、监理大事记;

4、监理单位对竣工项目的质量说明;

5、竣工项目的完整监理日记;?

6、重要工程事项的说明; ?

7、竣工项目的监理质量监测记录等。 十

八、监理费的支付

监理费的支付应与各个项目进度完成情况同比进行。监理单位应首先按照公司认可的格式提交监理费支付申请，经工程部核查工程进度、工程质量和监理工作状况后，提出监理费支付审查意见，经合同预算部审核，报公司领导批准后支付。

十九、工程验收

监理单位应根据工程进展情况，对工程各个环节进行验收。主要验收环节如验槽、地基及基础验收、主体等分部工程验收、单项工程验收、工程项目综合验收等。工程部应参加验收项目，监理单位应提前一天以书面形式通知工程部，并附监理单位和施工单位的验收记录。整个验收程序应严格执行政府质监站的验收备案制度。

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工程质量控制管理办法

为对施工阶段工程质量实施有效的控制，以达到施工图设计文件，国家有关政策法规及规范标准要求，特制定本办法。

本办法由工程部负责实施。

一、工程项目管理人员应对监理公司和施工单位认真做好以下监督检查工作：

1.对监理单位质量控制工作的监督检查

(1)、检查监理单位项目的质量控制体系，落实质量控制人员 (2)、检查监理单位监理准备工作质量

(3)、检查监理单位的质量控制手段，落实质量检测仪器、设备

(4)、监督检查监理单位监理程序、监理办法是否满足质量管理要求并实施到位。

2.监督监理单位检查施工单位的工程质量控制工作 (1)、落实施工单位的质量计划 (2)、落实施工单位的质量管理体系

(3)、审查施工单位提交的施工方案、施工组织设计和施工作业文件，确保工程施工质量有可靠的技术保障措施

(4)、审查进入施工现场的分包单位的资质证明文件及满足质量要求的能力，控制分包单位的施工质量。

(5)、监督检查在工序施工过程中人员、施工机械、材料、施工方法、施工环境等状态，保证其满足工程质量的要求

(6)、审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新设备、新结构等的技术鉴定证书及其它有关技术资料 .

(7)、对施工承包单位提交的各种质量证明文件，如：出厂合格证、质量检验及试验报告、产品技术说明书等技术文件及产品质量进行检查确认并 做好记录。

二、对工序的质量控制

1、监理单位审核由施工单位提交的有关工序产品质量的证明文件(检验记录及试验报告等)、工序交接检查(自检)、隐蔽检查等记录。隐蔽工程经监理人员检查、验收、签认，并经工程部认可后方可隐蔽。

2、对于重要及特殊结构或对工程质量有重大影响的工序，工程部应对施工过程进行监督检查与控制，确保使用材料及工艺过程的质量。

3、对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工部位，在监理人员进行跟踪检查的同时，工程部应对其进行平行检查。

4、对于监理单位提交的《事故报告》、《质量缺陷处理结果及检验报告》进行检查，并报公司总工程师签认，严重的应报公司总经理签认。

三、总工程师将不定期地对工程项目的质量管理和工程质量进行抽查。

工程进度控制管理办法

为对工程施工进度实施有效的控制，以达到拟定的工期目标，特制定本办法。 本办法由工程部负责具体实施。

一、工程项目管理应根据公司的要求和工程实际情况，制定工程项目总进度目标和分阶段目标、里程碑目标，报总经理审批后，实行目标控制。

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二、施工单位应根据建设单位要求、合同工期及自身发展的需要，制定切实可行的施工总进度计划和阶段性施工进度计划，并落实人力、物力、财力及机械设备等资源，确保计划按期完成。

三、监理单位应认真审查施工单位提交的施工进度计划和资源供应计划，提出修改意见并监督其实施。

四、监理单位根据建设单位的进度目标要求和施工单位提交的施工进度计划，制订自己的控制措施，并认真实施。

五、工程项目管理人员应监督监理单位、施工单位的施工进度控制人员在数量上和业务能力上能否满足要求，并审查监理单位对施工单位提交的施工计划的审查和监督实施是否到位。

六、工程项目管理人员应监督监理单位、施工单位严格执行进度计划，严格控制各阶段的主要目标进度和关键线路上的关键工序、关键分部分项工程和单位工程工期的实现。

七、工程项目管理人员应定期检查、分析、纠正实际施工进度和计划进度的偏差，对重大问题提出整改要求并及时解决有关问题。

八、工程项目管理人员应及时协调好各施工单位及供货商之间的配合工作，确保材料、物资和机械设备按时供应到场。

九、当施工进度不能满足合同要求而又纠正不力时，可采取必要的经济处罚及组织调整措施;仍无效时可解除施工合同，另行组织施工队伍进场，确保总进度目标的实现。

工程投资控制管理办法

为加强对工程建设过程中的投资管理和成本控制，特制定本办法。本办法由合同预算部负责具体实施。

一、合同预算部应根据工程进度计划编制工程年、季、月资金需求计划，经公司业务副总经理和总经理审批后实施。

二、对施工单位提出的施工图预算经监理单位审查，并经合同预算部审核修改后报业务副总经理审定。

三、对施工单位、监理单位、工程部提出的优化设计、优化施工方案，由公司总工程师进行审核，批准后实施。

四、对施工单位提出的各种材料、设备计划，由合同预算部根据定额和市场信息进行认质认价，并及时反馈给材料设备采购人员，进场检验合格后方可支付材料设备款。

五、对因设计变更签证而超出施工图预算的各种费用，由合同预算部进行审核、公司领导批准后按有关规定程序进行支付。

六、合同预算部对工程实施过程中的各项成本进行动态控制，阶段性地提供成本分析报告，报公司有关领导。

七、监理单位上报的工程进度款支付凭证，经合同预算部审核并经公司领导审批后支付。

八、工程结(决)算，经合同预算部审核确定，并经公司领导批准后组织有关审计部门进行审计，.并将审计结果通报有关部门。

九、正确处理违约索赔事宜，对监理单位、施工单位的违约事项应按合同有关约定及时办理反索赔，同时积极预防被索赔事件的发生。

十、合同预算部对工程实施过程中的投资控制事宜进行具体管理。

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工地安全、文明施工管理办法

为确保施工安全，防止人身伤亡、设备故障及火灾事故的发生，创造文明施工的良好环境，特制定本办法。本办法由工程部负责实施。工程部监督监理单位对施工单位进行如下管理：

一、安全

1、制定安全管理目标

2、建立安全生产责任制

3、在施工组织设计中编制安全施工技术措施

4、定期进行安全教育，加强安全防范意识

5、进行分部(分项)工程安全技术交底

6、定期进行安全检查，消除安全隐患

7、现场安全标志齐全、醒目

8、特种作业人员应持证上岗

9、按规定上报工伤事故

10、完善现场安全设施

二、文明施工

1、按规定进行现场围档

2、对施工现场进行封闭管理 .

3、施工现场按要求进行地面硬化、排水、绿化等处理措施

4、按规定标准为工人提供现场住宿设施

5、完善施工现场防火制度和设施

6、建立综合治理制度并贯彻执行

7、完善施工现场标牌

8、完善生产工人各种生活设施

9、健全保健急救人员和器材

三、突发事件处理

在遇到危及生命、财产安全等突发事件时，工程部及监理单位应及时根据现场情况的需要，采取必要的应急措施，避免事态扩大。有关情况应及时向公司报告。

突发事件处理完毕后，应及时向公司提交处理报告。

材料、设备供应管理办法

为对工程材料、设备的供应与实施有效的控制，特制定本办法。本办法合同预算部组织实施。

一、甲供主材、设备的范围和种类：

1、土建工程：

(1)、钢材、木材、水泥、商品混凝土、防水材料; (2)、门窗、保温材料、装饰材料。

2、电气工程：

(1)、配电箱、智能终端盒、穿线管(PVC、钢管)、金属软管、桥架、母线; (2)、开关、插座、灯具、计量表、电线、电缆。

3、给排水、采暖工程：

(1)、给水管、排水管、阀门、暖气片、计量表;

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(2)、卫生洁具o，

4、设备： (1)、电梯;

(2)、消防报警设备; (3)、智能控制设备; (4)、通风、空调设备;

(5)、变配电设备、发电机组; (6)、供水及换热设备。

5、甲供主材、设备范围的具体规定，应在建设施工合同中规定。建设单位将部分甲供主材、设备委托施工单位自购时，执行第六条的有关规定。

二、甲方供应材料、设备山公司合同预算部负责组织采购供应，其它材料、设备山施工单位自行采供。

三、甲供材料、设备的计划山施工单位提出，监理单位审核后，报公司业务总经理审定后执行。

四、甲供材料、设备供应计划审批程序

1、施工单位在领取施工图后一个月内提交“甲方供应材料、设备，总供应计划;在工程施工期间，每月20日前按照施工进度安排，在要求供货日期10天前向监理单位提交每月材料(设备)详细供应计划;特殊规格的材料及设备应提前60天申报计划。

2、监理单位对施工单位提交的材料、设备供应计划进行审核确认后在每月5日前报公司材料供应部门o .

3、供应部门对材料、设备供应计划进行汇总和复核经总经理审定后，进行采购供应o

4、设计变更及其它原因引起的急需材料(设备)不能在规定时间内申报的，应由监理单位审查、工程部核实报业务副总经理审定后安排材料供应部门进行加急采供。

5、中型设备及特殊设备的采供，在施工单位申报计划，监理单位审核、工程部核实后报业务副总经理审定安排供应部门采购。

五、甲供设备到场后，设备供应商应携带产品质量证明书及相关技术资料向施工单位申报验收，合格后方可准许安装。

六、施工单位良购“认质认价”材料、设备的确认按照下列流程进行：自购 “认质认价”材料、设备山施工单位按照设计要求和规定格式提交认价清单申请报监理单位，认价申请单上注明规格、型号、牌号、数量、价格及生产厂家和质量要求等。

l、施工单位确认自购“认质认价”材料、设备的规格、型号、数量和质量符合设计要求后，报合同预算部确认。

2、合同预算部会同工程部根据设计要求、规范规定及所掌握的市场价格对材料、设备的性能及价格予以审核后，报业务副总经理审定批准。

3、认价申请清单一式二份，施工单位一份、合同预算部一份，需要时按实增加。

七、合同预算部负责记录甲供材料、设备台帐，定期接受公司审查。

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工程签证管理办法

为严格控制工程签证，特制定本办法。本办法由公司合同预算部负责实施o

一、经济签证实行三级(监理、合同预算部、公司副总经理)签认制。

二、工程签证指：施工合同中没有预见到的工作内容，或无法根据图纸进行计量的施工工程量，或必须通过现场测量计量的施工工程量，或临时发生的应向施工单位付款的人工、机械工作量，如，需现场测量确定的土方工程量、变更工程量、零星修补拆除工程量、图纸规定由现场确定的工程量等。

三、工程经济签证依据： l、施工合同的有关规定;

2、合同预算部的书面通知书;

3、工程设计变更通知单;

4、经业务副总经理确认的会议纪要;

5、监理单位拟定、合同预算部确认的现场书面指令;

6、经监理单位审查、合同预算部审批的施工单位签证项目施工报告。

四、施工单位在办理签证前，应通知工程部专业管理工程师和监理单位监理人员。签证内容应山工程部、监理单位、施工单位三方人员共同参加，现场查实。

五、签证工程量须经三方共同测量计量，并现场签字确认测量成果。

六、施工单位在工程签证内容确认工作完成7日内，将经济签证单按规定格式报送监理单位，一式四份。工程签证报送时应附有签证依据文件(见第三条)。签证附件还应包括计算书、收方记录、测量图纸等资料。

七、监理单位应在收到施工单位报送工程签证之闩起7日内按监理工作流程完成审核工作，有关责任人签署审核意见，并按单位工程归类编号，在专业监理工程师、造价监理工程师、现场总监理工程师签字并加盖公章后，将工程经济签证资料报合同预算部复核。

八、合同预算部在接到经监理单位审核的工程签证后的7日内，就签证所涉及的计价依据、合同关系、扣款关系、结算关系等内容以及费用支出的合理性签署意见后报业务副总经理签认。

九、生效后的工程签证返还施工单位一份，监理单位一份，合同预算部一份。合同预算部专册进行工程签证的签收、登记、发放、存档。

十、工程经济签证的时效性规定：施工单位应按第六条规定的时限内办理签证;监理单位在14日内完成签证审核工作，合同预算部和业务副总经理或总经理在7日内完成签证审核工作并完成签证的存档及发放。施工单位未在规定时间内办理签证，监理单位有权按照其单方面意见认定签证工程量或拒绝认定有关工程量。

十一、公司总经理有权对不符合事实的虚假签证和责任单位进行经济处罚，直至建议终止合同。

工程进度付款管理办法

为严格工程进度款支付的审查和管理，特制定本办法。本办法由合同预算部负责实施。

一、工程进度付款由施工单位按照规定的格式向监理单位提出申请，监理单位审查，合同预算部审核后，报公司批准。

二、施工单位的进度付款申报程序

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1、施工单位每月25日前向监理单位报送工程月进度报表。报表包括形象进度、工程量清单、甲方供应材料量、工程进度价款。

2、对于工期在一个月以内、造价在20万元以下的零星工程，不申报进度付款。

3、申报进度付款的最小限额为20万元。凡当月完成额不足20万元的不予受理，施工单位应将其合并至下月一并申报。合并后的进度付款申报仍不足20万元的，需再合并至下一月;—依此类推，直至办理竣工结算。

4、施工单位申报的进度付款必须是当月完成的合格产品。施工单位应以诚信态度避免超报、虚报。如发现上述行为，将不予办理进度付款。

三、监理单位按照以下规定进行进度付款审查

1、监理单位以其质监合格的工程量为依据进行进度付款审核。对于建安工程，监理单位可将工程造价拆分到每个自然层。在每个自然层的基础上再根据具体情况拆分到土建、给排水、采暖、通风、强弱电、消防等相应专业，并能用形象表述进度价款。对于室外配套工程可根据具体情况分区、按施工工艺进行拆分。

2、监理单位应按施工合同规定审定工程进度价款。

3、监理单位按形象进度审核价款。审核报表及审核汇总表，经现场专业监理工程师(负责完成合格工程量审核)、预算监理工程师(负责预算价审核)、总监理工程师签字后加盖公章于25日前报公司o

4、监理单位应根据审核进度付款结果和合同付款规定向合同预算部报送工程进度款支付凭证。

四、公司及合同预算部应按照以下规定进行工程进度付款审核

1、工程部有关专业管理工程师审查是否有超报、虚报及不合格项目等，并审核形象进度，经工程部负责人签字后，在28日前报公司合同预算部审核。

2、公司合同预算部复核价款，并审查是否在预算控制范围内。

3、经合同预算部审定的进度款支付凭证经公司业务副总经理确认并经总经理审签后付款。

4、为控制工程进度款的超付现象，工程进度付款一般应控制在审定工程进度付款额的80%以内o(合同另有特殊约定的除外)o

5、合同预算部负责工程款支付凭证台帐。工程款支付凭证及进度报表一式三份，合同预算部、监理单位、施工单位各一份需增加份数的按实增加。

工程结算管理办法

为对工程结算实施有效管理，特制定本办法。

工程竣工结算由公司合同预算部负责，工程部协助进行工程资料的审查工作。

一、工程结算审核的条件：

1、工程竣工验收合格;

2、竣工图绘制完毕并经监理单位、工程部审核通过。

二、施工单位申报工程结算的资料(一式四份)内容： l、工程竣工验收报告;

2、工程竣工图;

3、施工现场签证单和会议纪要;

4、工程变更通知单;

5、材料认价单;

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6、工程施工合同;

7、投标文件及工程结算书。

三、工程结算审核程序：

l、丁程竣工后28天内，施工单位将整套工程结算资料报送监理单位，监理单位负责对所报资料(主要指现场签证单、变更单和会议纪要等)的完整性及正确性进行审核;

2、经审核无误的工程结算资料山监理单位报送合同预算部复核;

3、合同预算部复核后的结算资料报送公司业务副总经理审核，经审核无误后，报送总经理审定后方可办理结算手续。需审计的，应履行有关审计程序。

4、在二工二程竣工后至公司业务副总经理审核前，应停止工程付款，以控制超付现象。

5、公司合同预算部负责结算资料的收发登记工作。

工程竣工验收及移交管理办法

为对工程竣工验收和移交实施有效管理，特制定本办法。本办法由工程部负责实施。

一、验收的基本程序

工程验收应遵循三级验收的基本程序，即施工单位自检、监理单位初验、工程部验收。

二、竣工验收应具备的条件：

1、完成建设工程设计和施工合同约定的各项内?容;

2、完整的技术档案资料;

3、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的技术证明文件和检验试验报告;

4、勘察、设计二施工、检测、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

5、施工单位签署的工程保修书;

6、其他竣工必须的技术整理。

三、工程的竣工验收

1、单位工程的竣工验收：

(1)单位工程及根据行业施工特点由公司专门委托专业施工单位的子单位工程(如高、低压供、配电工程、天然气工程、智能化系统工程、消防报警系统、电梯工程等)在完成施工合同规定的全部施工内容后，经施工单位自检合格后向监理单位正式申请验收、同时按照《工程档案管理办法》提交全套的竣工验收资料一式四份。

(2)监理单位应在收到施工单位验收申请后的工4闩内，完成竣工资料审查工作，并组织监理人员进行验收检查，并将现场检查验收过程中发现的缺陷和问题书面汇总，通知施工单位限期整改。整改完毕，经监理单位复查合格后，山其审查完毕的竣丁资料及清单，连同全套验收资料及清单以及监理单位工程质量评价报告、监理质量报告等一式四份提交公司，申请工程正式验收。

(3)公司在收到验收报告的14日内，完成对施工单位竣工报告和资料的复查，核对监理单位报送的监理报告、质量检验资料的审查。通知并组织设计单位、监理单位、施工单位进行工程的竣工验收。对验收过程中发现的缺陷及问题书面汇总通知有关责任方并限期整改完毕。经复查合格后书面签署由监理单位签发的《竣工验收书》一式四份。单位工程进入缺陷责任期。

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2、单项工程竣工验收

(1)单项工程(或分期建设的工程项目)所包含的所有单位工程均验收完毕方具备单项工程的竣工验收条件o (2)根据公司批准的工程项目分期建设计划的要求，先期竣工的单位工程(或分期建设的工程项目)应在完成竣工验收后移交物业公司o (3)单项工程(或分期建设的工程项目)在完成施工合同规定的全部内容、经施工单位自检合格后，向监理单位正式申请验收，同时按照《工程档案管理办法》提交全套的竣工验收资料一式四份。

(4)监理单位应在收到施工单位验收申请后的14天内，完成竣工资料审查工作，配合工程部向政府质检站报送“竣工验收质量监督通知书”及相关资料，并会同质检站、建设单位进行验收检查，同时将现场检查验收过程中发现的缺陷及问题书面汇总，通知施工单位限期整改。整改完毕，经监理单位复查合格后，由监理单位将审查完毕的竣工资料及清单、连同全套监理验收资料、清单，及监理单位 “工程质量评价报告”、“监理质量检验报告”等按照竣工验收备案的要求一式四份提交工程部，山工程部办理竣工验收备案手续o (5)竣工验收时，应按要求通知质检站进行验收的监督工作。

(6)对验收工作中发现的缺陷问题书面汇总通知责任单位，并限期整改完毕，经复查合格后，书画个式签：署山监理单位签发的《竣工验收书》一式四份。单项工程进入缺陷责任期。

(7)单项工程通过竣工验收并办理移交前，由施工单位负责对已完成工程的保管和维护。

3、建设项目或分期建设项目的综合验收

建设项目所有内容均完工并通过竣工验收后，由工程项目的监理单位向工程部提交项目竣工验收报告，工程部在审查通过监理单位的竣工验收报告后，按照《建设项目综合验收管理办法》?的规定组织项目的综合验收。

四、工程移交

1、建设项目移交验收应具备的条件

(1)工程项目已竣工并经质检站、人防、消防、防雷等有关部门验收合格;给排水(含热水)、电气、天然气、有线电视、暖气等已接通，信息及电话具备装机条件。

(2)工程项目竣工资料齐全：包括管线图资料、竣工图。室外工程完成，形成封闭环境。

2、建设项目移交工作程序

(1)工程部代表公司作为项目移交验收工作的牵头单位;

(2)工程部根据项目建设进度要求，在工程项目通过竣工验收后的7天内完成向物业公司的移交o?工程部应在拟定的移交日期前7天以书面方式通知移交验收相关单位，并将经公司批准的移交验收应提交的资料提交物业公司。 ? (3)移交验收应提交的资料 a)单项工程移交清单

b)竣工验收报告及相关质量检查资料一套 c)竣工图纸一份 d)房屋钥匙

e)各种智能卡(电、天然气、冷水、热水、暖气等)。 (4)移交验收的程序

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a)物业公司根据工程移交清单逐项检查核对。

b)参加验收人员在工程移交清单上签字，物业公司将一份清单返回工程部验收，移交工作完成。

建设项目综合验收管理办法

本办法根据《西安市建设项目综合验收暂行办法》制定。由工程部具体组织实施。

一、综合验收应具备的条件：

1、建设项目综合验收申请报告和规划报建、审批手续完备，竣工资料齐全;

2、单项工程应按照《工程竣工验收及移交管理办法》验收合格;

3、建设项目的外部环境以及与之相关的配套设施符合设计要求、具备使用功能。主要内容包括：

(1)道路(含路灯照明设施等);

(2)建筑环境及周边绿化、美化设施; (3)雕塑及建筑小品;

(4)供电、供暖、天然气、给水、排水’(雨水、污水等)—设施; (5)环卫设施; (6)商业服务设施;

(7)停车场(含机动车、自行车);

(8)安全防范(电视监控、可视对讲、门禁、电子巡更、周边防范、窗磁(底层和顶层)、报警等)和消防设施;

(9)围墙、门房、护栏等;

(10)有线电视、信息及电话设施。

二、建设项目综合验收工作程序：

1、综合验收前将该项目的总平面图、道路、供电、供暖、天然气、供水、排水和消防、有线电视、信息及电话设施的竣工资料准备齐全。

2、组织预验。对存在的主要问题提出意见，制定完善时间表，待问题整改后，以正式文件向政府建设规划主管部门提交综合验收申请报告，并附带立项审批计划、总平面图、道路、供电、供暖、天然气、给水、排水和消防、有线电视、信息及电话设施的竣工资料，山政府建设规划主管部门组织安排对建设项目进行综合验收。

3、正式验收时公司出具建设项目综合验收汇报材料，包括项目概况、开(竣)工日期、质量等级、综合验收所做出的配套工作等各验收职能部门分别填写《建设项目综合验收表》，签署意见。政府规划主管部门组织验收职能部门、设计单位和施工单位汇报，查阅资料，并以经批准的总图布置和有关规范、规定为依据进行综合考评。各验收职能部门对职能范围内的考评内容逐项核对验收，并对验收意见签字，如存在不完善之处，将有针对性地进行单项复验。

4、项目综合验收通过后，政府建设规划主管部门出具《建设项目综合验收审批表》经批准后，送政府相关部门换发《西安市建设项目综合验收合格证书》。

5、有关综合验收资料归档，并送：政府建设规划主管部门一份、公司一份、工程部一份以后转物业公司。

工程档案管理办法

为对工程技术档案的收集、整理、编目、归档及报送等管理工作实施有效的

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控制，特制定本办法。本办法由公司工程部负责实施。

一、工程技术档案资料的内容

1、施工单位竣工资料： (1)质量保证资料; (2)施工技术资料; (3)施工管理资料; (4)竣工图;

(5)竣工验收报告。

2、工程监理单位监理资料： (1)监理规划;

(2)监理实施细则; ? (3)监理月报(包括各阶段性检查记录); (4)工程开、停、复工令;

(5)工程总进度计划、月进度计划审批文件; (6)施工组织设计审核意见; (7)工作联系单;? (8)监理闩志;

(9)项目竣工验收报告：

a)工程竣工验收质量评估报告及评定表; b)工程项目施工例会纪要; c)工程质量检测记录;

d)材料、设备进场质量检测报告; e)监理工程进度付款审核报表： f)应业主要求提供的其它专题报告;

3、工程管理资料：

(1)施工图纸等设计文件; (2)设计变更;

(3)初步设计图纸等设计文件; (4)工程概算、预算; (5)工程勘察报告;

(6)文物普探及问题坑处理报告; (7) 深基坑支护设计文件; (8)地基(桩基)检测报告;

(9)设计合同、施工合同、监理合同; (10)工程招、投标文件; (11)工程综合验收资料; (12)工程竣工验收资料; (13)工程报建报审资料;

(14)工程部与公司、监理单位、施工单位的工作联系单; (15)工程技术资料发文记录; (16)向公司提交的专题报告;

(17)结构试验、文明工地、安全施工、施工全貌的照片及音像资料等。

二、工程技术资料编制要求

1、原则

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工程技术资料严格按照《陕西建设工程技术整编评定统一规定》进行编制并及时归档。

2、要求

(1)施工单位资料山施工单位按以上《规定》编制，监理单位定期检查施工资料的质量，按标准验收。

(2)监理资料尸“格按监理规范的要求编制。

(3)工程管理资料山工程部按相关规范、规定的要求编制。

三、竣工资料内容及办理单位

建设工程竣工验收备案制定要求，竣工备案资料目录如下： 表1：竣工验收备案资料 序号 目录名称 办理单位 1 工程施工许可证及开工报告 建设单位 2 工程质量监督手续 建设单位(申报书 3 施工图、设计文件审查报告 建设单位(施工图、人防、消防及防雷审查) 4 质量合格文件

(1)勘察部门对地基处理文件 建设单位

(2)单位工程验收记录 管理单位(验收会议记要)

(3)监理单位签署的竣工移交证明书 监理单位

(4)单位工程质量验收文件

单位工程质量验收评定表;分部分项工程质量验收记录;质量控制资料检查记录;安全和功能检验资料检查及主要功能抽查记录;工程质量检查记录 施工单位

5 地基与基础、结构工程验收记录及检测报告 施工单位 6 规划许可证及其它规划文件(复印件) 建设单位

7 安全消防部门出具的所有文件或准许使用文件 建设单位 8 环保部门出具的认可文件或准许使用文件 建设单位 9 人防部门出具的认可文件或准许使用文件 建设单位 10 建设工程保修书 施工单位 11 商品住宅质量保证书 施工单位 12 商品住宅使用说明书 施工单位 13 工程竣工验收报告 建设单位 14 其它文件(工程资料移交证明书)(归档回执) 施工单位

表2 竣工验收通知单

序号 目录名称 办理单位 1 施工单位竣工报告 施工单位

2 监理前单位竣工质量评价报告 监理单位 3 勘察设计单位的设计文件和变更通知单证明 建设单位

4 技术档案和施工管理资料完整性监察证明(归档回执) 建设单位 5 施工单位的质量保修书 施工单位

6 公安、消防、环保、防雷、人防部门认可文件 建设单位 7 整改问题整改完毕的证明文件 监理单位 8 工程基本情况 建设单位 表3 监督档案目录

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序号 目录名称 办理单位 1 建设单位报审资料

(1)监督审报书 建设单位

(2)建设工程中标通知书 建设单位

(3)监理单位中标通知书 建设单位

(4)施工图设计文件审查意见 建设单位

(5)施工合同 建设单位

(6)监理合同 建设单位

2 工程质量保证体系审查表 质监部门 3 质量监督记录

(1)质量监督记录 质监部门

(2)监督交底会议纪要 质监部门

(3)建设工程质量整改通知书 质监部门

(4)隐蔽工程验收记录及重点部位检查统计表 质监部门

(5)建设工程质量整改报告 施工单位

(6)工程质量监督抽查 质监部门

(7)地基与基础抽查报告 质监部门

(8)主体结构抽查报告 质监部门

(9)工程技术资料 质监部门 4 行政处罚决定书及相关材料 质监部门 5 建设工程事故报告 施工单位 6 建设工程监督报告 质监部门 7 建设工程质量监督书 建设单位 8 其它资料

四、工程竣工资料的审查

1.监理单位负责审查施工单位竣工资料的完整性、真实性。 2.工程部负责复核施工单位资料并审查监理单位的竣工资料。

3.经监理单位、工程部审查的施工单位竣工资料由施工单位送至质检站。

五、竣工资料的报送

1、工程痉工验收后一个月内，施工单位将竣工资料报送市城建档案馆一套，建设单位两套存档。

2、施工单位凭政府主管部门开具的竣工资料收据，方可与建设办理竣工结算付款手续。

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行政后勤管理制度

公文管理细则

第一条 目的：为增强公司公文的印制、呈批、传达及管理的规范性，特制定本实施细则。

第二条 适用范围：适用与公司的内部呈文和外来公文。 第三条 管理权限：行政办公室 第四条 公文的管理程序：

1.公文管理主要包括公文的拟办、核稿、登记、批办、承办、签发、印刷、用印、传递、归档等事项。

2.收文管理程序：

(1).公司收文的范围：各级政府来文、行业管理部门来文以及其它，单位来文。

(2).行政办公室负责公司所有收文的签收、登记造册及统一管理，按照主管副总或总经理批准及时交由相关部门承办，并及时跟踪、反馈承办结果。

(3).公司外来文件凡属公司领导亲收件，应及时送交收信人本人。

(4).需承办的公司收文，由办公室交由承办人，承办人需按规定迅速办理，不得拖延;如需两个或两个以上部门共同承办的，部门间应做好协调工作，尽快办理。

(5).如需进行收文转办的，应由第一承办人及时转办和催办，以确保公司收文的事项及时落实。

(6).各部门因外出开会或通过其它渠道直接收到的收文性质的文件，应及时送达办公室登记存档，并按上述程序阅办。

3.内部呈文管理程序：

(1).凡以公司名义的发文，均由行政办公室统一登记管理，并填写统一的文头纸。

(2).所发公文原则上应一文一事。

(3).一般不可越级行文，确需越级行文时，应同时抄报被越级的部门或人员。

(4).发文文稿应由主办部门拟定，报主管副总或总经理审批后，由行政办公室承办o (5).公司内部公文的发布，均由行政办公室以规定格式统一发布。下发给个别部门的公文，应履行签收手续。

4.公司公文的行文要求：

(1).拟定公文时，应按公司规定文种拟定，文头纸须符合公文规范，并使用电脑打印稿，做到用词恰当、标点准确，言简意赅。

(2).公文格式：公司公文由发文文号、签发人、标题、正文、附件、印章、发文时间、主送单位、抄送单位等组成。

(3).公司发文统一编号：

(4).公司发文落款应标注公司全称：

(5).公司发文时间：由公司总经理、副总经理签发的公文，以其签发日期为准;经公司会议、总经理办公会讨论通过的公文，以通过日期为准;公司性法

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规公文，以总经理、副总经理批准日期为准。

档案管理办法

第一条 目的：为加强公司各类档案管理的规范性，特制定本办法。 第二条 适用范围：公司的全部文书档案、人事档案、会计档案、工程档案。 第三条 管理权限：各相关部门 第四条 档案的立卷归档： 1.行政档案的立卷：

(1)立卷范围：公司业务活动中的收文及批办过程中的批办材料;以公司名义发出的文件(定稿、存本、附件);各种会议文件及会议记录;公司内部管理类文件(日常工作中形成的计划、总结、统计报表、规章制度等);公司内部形成的除人事、财务方面之外的其它请示、报告、批复;公司对外签订的经济合同原件(合同预算部一份，由财务部门一份存档及多余份数行政办公室保存;只有一份原件的，由财务部门保存，其他报名保存复印件，并在其上注明原件存放处);在工作过程中形成的照片、录音带、录像带、计算机软盘及光盘、工具类书籍;公司领导或部门经理外出参观学习等活动带回的文字、声像、科技资料。

(2)有关部门须保留档案原件时，行政办公室应保存复印件，并在复印件上注明原件存放处。

2.工程档案的立卷：

(1)立卷范围：与工程相关的具有现实和长远保存价值的各类工程文件资料(工程前期资料、勘察、设计、施工、监理资料、设备资料;工程竣工验收资料等)。

(2)工程部应派专人负责技术档案的整理、立卷、归档工作，归档文件资料必须完整、准确，经过系统整理、编目后由工程部负责人审查后归档。

(3)工程结束后，由工程部负责移交有关部门存档。 第五条 档案的保管：

1.凡公司在各类经营活动中形成的具有保存价值的文件资料，均应由各档案管理有权部门进行收集、整理、立卷归档及甲常管理，其它部门和个人不得擅自留存。

2.凡属立卷归档的文件资料，必须为原件，书写格?式必须符合要求，书写工具须为钢笔或黑色碳素笔，且应保证其完整、齐全、分类清楚。

3，档案管理实行一月一整理制度，所有归档文件均应为已完成文件。 4.各档案管理有权部门的部门经理应定期对本部门全部档案的保管及借阅登记状况进行核查，如发现问题，应及时向上级主管领导汇报，以便及时采取措施确保档案的安全。

5.对破损和变质的档案及时进行复制和修补。 第二条 档案的借阅：

1.借阅档案时需填写《借阅登记表》;并不得将档案带离所在办公室o 2.经领导批准后档案被借出时，档案管理人员应在该档案的位置上，放一张代替卡，卡上应标明档案卷号、借阅时间、借阅单位、借阅人姓名，以便按时催还，防止档案丢失。

3.秘密档案的借阅应由行政办公室主任在借阅登记表中签字认可;机密档案由档案管理有权部门主管副总签字认可;绝密档案由公司总经理签字认可后方可借阅。

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4.保密性档案原则上不得摘抄或复印，如确实需要时，应由档案管理有权部门最高负责人在借阅登记表中签字认可。

5.借阅档案的部门和个人，必须妥善保管档案资料，不得将其拆散，或进行涂改、勾划、折叠、抽页等损坏性行为，也不得转借他人使用。

6.借阅人归还档案时必须经档案管理人认真检查后方可进行销号。 第三条 档案的销毁：

档案销毁由办公室报请公司主管副总及总经理批准后执行，并须由公司指派专人进行监督。

办公用品及设备管理规定 第一条 目的：为确保公司办公用品及办公设备管理和使用的高效化及规范化，特制定本规定。

第二条 适用范围：公司正常经营活动中的办公用品及办公设备的领用、日常管理及维护。

办公用品及设备包括：

大型办公用品：办公家具、桌椅、电器、辅助用具 小型办公用品：办公文具、其它办公易耗晶

办公设备：电脑、打印机、复印机、传真机、碎纸机、投影仪、电话、其它设备

第三条 管理权限：行政办公室 第四条 小型办公用品的领取：

1.公司办公用品由行政办公室统一购买和分发，员工需以部门为单位填写《办公用品(设备)领用申请表》，部门经理签字行政办公室审批后领取办公用品。

2.部门因临时需要领取办公用品时，应填写《办公用品(设备)领用申请表》，由部门经理、行政副总签字后领取。

3.新员工入职时，行政办公室为其配备相应的办公用品。 第五条 大型办公用品及办公设备的配备： 1.大型办公用品及办公设备由公司统一配备。

2.新员工入职或其他员工需要配备时，应由行政办公室填写《办公用品(设备)领用申请表》，经行政副总或总经理审批后方可配备。

第六条 办公用品及设备的使用：

1.办公用品及设备属公司财产，任何个人不得据为已有。

2.凡以公司名义接受馈赠或其它方式收取的办公用品及设备均应交行政办公室登记入库，进行统一管理及调配，部门不得私自占有或个人据为已有

3.办公用品以节约为原则进行配备和使用，避免不应有的浪费。 4.员工离职或因岗位调动需将办公用品及设备交回办公室并办理交接手续。 5.办公用品及设备发生损坏，应报行政办公室进行维修或更换，不得私自进行处理。属非正常损坏的，对直接责任人按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。

6.复印机、打印机等公用办公设备由办公室指派专人管理和日常维护，任何员工不得擅自使用，严禁打印、复印私人资料。如擅自使用而发生损坏状况，按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。

办公区域管理规定 第一条 目的：为加强办公区域规范管理，确保公司良好的工作环境及工作

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秩序，特制定本规定。

第二条 适用范围：公司及其所属的办公区域。 第三条 管理权限：行政办公室。 第四条 办公区域的行为规范： 1.应以普通话低音量在办公区域内进行交流。禁止高声喧哗、污言秽语，手机应始终调为振动状态。

2，不得在任何时间内将与工作无关的人员带入办公区域，如有人员来访，应由有关人员接待。

3.爱护办公区域内的一切设施，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为已有，一经发现，将要求责任人按损坏或丢失物品的原价进行赔偿。

4.节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。随意浪费者，按公司《惩戒细则》进行处罚o 5.工作时间内不得进行上网聊天、玩游戏、打牌、下棋等娱乐活动，不得在上班时间内进食(因工作延误等特殊情况除外)。

注意保持办公区域的卫生，不得乱扔杂物不得随地吐痰，外出或下班离开时，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，关闭电脑电源，将座椅推回原位始终保持办公场所整结有序。

7.上班时间应衣着整洁，不得穿短裤、短裙、背心及袒胸露背衣裙及拖鞋。

8.下班时必须关好门窗，做好防盗、防火工作。 第五条 电话使用行为规范：

1.公司电话仅供工作之需，不得使用公司电话拨打收费台听取信息。一经发现，按公司《惩戒细则》进行处罚，并由本人承担所需费用。

2.工作电话通话时间应尽量简短，如确需长时间讨论细节，应尽量安排面谈。

3.电话响铃三声以内必须马上接听，若本人不在座位上，电话临近的员工必须帮助接听，并问清楚对方需沟通的事宜，或记下对方电话，待本人回来后及时转达。

4.接听电话必须使用礼貌用语普通话。

考勤管理制度

第一条 目的：为规范对公司员工的考勤管理，特制定本制度。 第二条 适用范围：本制度适用于公司全体员工。 第三条 管理权限：行政办公室 第四条 管理规定：

1.员工工作时间为上午8时至12时，下午为2时至6时，因季节变化需

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变更工作时间由行政办公室报请总经理批准后另行通知。

2.公司员工实行上下班随机抽查制度，由办公室负责组织实施。 3.公司员工外出办理业务，需提前向部门负责人告知并经批准。

4.迟到、早退15分钟内，罚款20元。超过15分钟以上者，按旷工半天论处。月累计迟到、早退5次(含5次)以上，按旷工一日处理，并处罚部门负责人50元。

5.员工无故旷工半日者，给予一次警告处分。月旷工3天或年旷工7天(含7天)以上者，按自动离职处理。

6. 员工因公出差，须报主管副总或总经理批准。

休、请假管理制度

第一条：目的：为规范员工的休、请假制度，特制定本制度。 第二条适用范围：本制度适用于公司全体员工。 第三条公司实行每周休一日告知制度。 第四条管理权限：行政办公室 第五条休、请假审批程序：

1.休息日、法定假按国家及公司规定休息。

2.员工休婚假、产假、慰唁假，须填写《员工请假单》，经部门负责人签署意见后报主管领导审批。

3.员工休病假须填写《员工请假单》突发疾病可向部门负责人电话请假，病愈后补办请假手续，三天以上病假的须附医院证明。

4.员工因故不能正常出勤，需事先填写《员工请假单》一天事假由部门负责人审批，二天至三天以内由主管副总审批，超过三天由总经理审批。部门负责人请假须由总经理批准。

第六条休假期间的薪资待遇：

1.员工按规定休婚假、产假、慰唁假的，享受相应天数的有薪假待遇。 2.员工按请假手续休病、事假的，所扣薪资=休假天数*日工资(日工资=全部薪资/26)。

3.员工按规定休假超过期限或未办理休假手续，擅自离开工作岗位的，按旷工处理，旷工一天扣发日工资的3倍，月旷工3天或全年累计旷工超过7天，按自动离职处理。

4.全年事假累计超过15天(含15天)，病假超过40天(含40天)的，公司有权与其终止劳动合同。

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离职管理制度

第一条 目的：为规范公司员工的离职管理，特制定本制度。 第二条 适用范围：本制度适用于公司全体员工。 第三条 管理权限：行政办公室 第四条 管理规定：

1、员工离职是指公司所属员工因公或因私而发生的辞职、辞退行为。公司因业务调整、员工严重违纪等原因，有辞退的权力;员工因工作不适应、待遇不满意等原因，有辞职的权力。

2、公司对有下列行为之一者，将给予辞退： (1)在试用期内证明不符合录用条件的。 (2)符合《劳动合同书》中条款须辞退的。 (3)严重违反劳动纪律或公司规章制度的。 (4)因公司业务调整须减员的。 (5)不能胜任工作的。

3、员工因故辞职时，在不影响面前正在进行工作的前提下可以提出，获准后方可离职。 .

4、辞退员工的一般程序：

(1)公司辞退员工时应提前三十日由行政办公室下发《员工辞退，通知书》; (2)被辞退员工按《离职移交清单》的要求办理移交手续。 (3)所有工作及移交手续交清后行政办公室、财务部核发薪金。

5、员工辞职的一般程序：

(1)员工因故辞职时，应提前三十日填写《辞职申请书》。 (2)公司批准后应按《离职移交清单》的要求办理移交手续。

(3)所有工作及移交手续交清后由办公室报总经理批准，并通知财务部核发有关薪金。

6、离职交接期限视工作岗位由行政办公室与用人部门协商后确定。

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保密细则

第一条 目的：为规范公司的文件、资料、档案及经营决策的知情权范围，确保公司正常经营管理活动的有效进行，特制定本细则。

第二条 适用范围：自公司成立以来在经营管理活动中形成的全部具有保存价值的文件、资料、档案、经营管理决策。

主要涉及以下方面的文件、资料、档案及经营管理决策： 1.项目来源信息

2.项目开发、实施进度及其结果的信息 3.项目销售、服务信息 4.项目客户信息

5.管理、经营的运行及决策信息 6.财务管理 7.人力资源管理

8.与其它企业进行业务合作的信息 ? 9，其它公司特别制定的保密信息

第三条 管理权限：各文件、资料、档案管理有权部门、公司副总经理及总经理。

第四条 关于文件、资料及档案的保密规定：

1.公司任何员工不得携带保密性文件、资料、档案进行出游、参观、访友等私人活动，若因参加工作或其它活动而必须携带时必须妥善保管，并在带回公司后及时放回原存放处。

2.销毁保密性文件、资料、档案要由公司指派专人监督，并一律使用碎纸机进行销毁;作废保留的保密性文件、资料、档案加盖作废章后统一保管。

3.凡属保密性文件、资料、档案的借阅、传阅、复印均应按规定程序办理，并由专人妥善登记保管。

4.凡属保密性文件、资料、档案应在专门存放处妥善保存，不得随意放置。 5.不得使用传真机传递保密性文件、资料、档案，不得私自将保密文件、资料拷盘。

第五条 关于经营管理决策的保密规定：

1.对任何会议、活动、访谈或其它场合所形成的经营管理决策均应予以保密，应由公司总经理、副总或其它相关管理人员安排具体传达事宜，任何人不得随意传达。 ? 2.不得在公共场所及家属、亲友面前谈论未在公司范围内公开传达的经营管理决策，也不得在私人信件、电话中涉及相关经营管理决策。

3.不得将会议、活动、访谈记录随意放置，应置于有利保密的地方妥善保管。

惩戒细则

第一条 目的：为规范公司员工的行为，确保公司各项规章制度得到有效的贯执行，特制定本细则。

第二条 适用范围：公司全体员工 第三条 管理权限：行政办公室 第四条 惩戒原则：

1.公司所有员工均应约束自己的行为，认真遵守公司各项规章制度o

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2.公司行政办公室对员工的表现定期或不定期的评审，并有权责令违反公司规章制度的员工在规定时间内改善其表现。

3.任何惩戒方式均不论违纪人员的职务高低予以平等一致的行使，违纪者必须以正确态度接受处理并迅速改正自己的过失。

第五条 惩戒内容：

1.禁止高声喧哗、污言秽语。

2.爱护办公区域内一切设施，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为已有。

3.节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。

4.阅报栏、会议室阅读区及其它公共设施内的物品，应本着爱护的原则在使用完毕后及时放回原处，不得随意丢弃、损坏。

5.工作时间内不得擅自离岗外出，不得进行上网聊天、玩游戏、打牌、下棋等娱乐活动。

6.不得在办公时间内进食、吃零食、饮酒。

7.注意保持办公区域的卫生，不得乱扔杂物或随地吐痰。

8.外出或下班离开时，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，关闭电脑电源，将座椅推回原位始终保持办公场所整洁有序。

9.不得使用公司电话拨打收费台听取信息。

10.员工不得发型不整、怪异或染色过度;不得浓妆艳抹或佩带过于繁杂、夸张的饰物;不得在暴露在服装外的肌肤上纹身;女员工应淡妆上岗。

11.其它情况

违反上述规定最低按50元/次进行处罚，因违反规定造成重大影响的，视具体情况酌情处理。 ? 第六条 惩戒方式：

1.口头警告 2.书面警告 3.责令书面检查 4.罚款 5.赔偿损失 6.解除劳动合同

以上处分方式可根据情况单独使用或两种方式结合使用;公司也有权视具体需要采用最恰当的其它处分方式。

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第二篇：房地产公司规章制度全套

XXXXX公司 规 章 制 度

总 则

为适应公司发展需要，保护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断发展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，根据《公司章程》结合企业经营管理的实际情况，制定本规章制度。

组织机构

第一条

股东会：公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，依照公司《章程》行使职权。

第二条：董事会：董事会对股东会负责，董事长是公司法定代表人，代表公司行使职权。董事会参加人员：董事长、董事。监事列席董事会。

第三条

监事会：依照公司《章程》行使权力。

第四条

总经理办公会：参加人员为总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人、必要时各部、室负责人可列席。

第五条

公司机构设立办公室、财审部、工程部、拆迁部、销售部、物业分公司。

工作职责

第一条

公司董事会职责：

一、决定公司经营计划和投资方案。

二、制定公司财务预、决算方案，利润分配方案和弥补亏损方案。

三、决定内部管理机构的设置和职工报酬事项。

四、由董事长提名，董事会通过，聘任或解聘公司总经理，副总经理、工程技术负责人、财务负责人。

五、制定公司的基本管理制度。

六、负责召集公司股东会，向股东会报告工作。

七、执行股东会的决议。

第二条

监事会职责：对董事会成员、总经理履行公司职务时，违反法律、法规或公司章程的行为进行监督，检查公司财务。

第三条

总经理办公会职责：

一、组织实施公司的经营管理工作，组织实施股东会、董事会决议。

二、组织实施公司经营计划和项目投资方案。

三、组织实施公司董事会授予的其它工作。

四、拟订公司内部管理机构设置方案，拟订公司的基本管理制度，制订公司内部管理的各项规章。

五、聘任或解聘公司部门负责人。

第四条

公司业务办公会议职责：讨论研究公司一般性日常工作及业务，汇报工作情况，接受工作任务及其他临时性任务，参加人员：正副总经理、办公室主任、部室正副经理和公司技术负责人、财务负责人。

董事长职责

(一)代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。

(二)决定公司经营计划，投资方案，财务预、决算方案，利润分配和弥补亏损方案。

(三)负责主持召开股东大会，向股东大会作工作报告。

(四)负责执行股东会决议，主持召开公司董事会，实施董事会决议。

(五)负责聘任或解聘公司总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人。

(六)决定公司员工的报酬事项。

总经理职责

(一)负责组织实施公司项目部开发的经营管理工作。

(二)负责组织实施公司董事会的决议及授予的其它工作。

(三)负责组织实施公司的经营计划投资方案。

(四)负责主持召开总经理办公会和公司业务办公会。安排和检查工作。

(五)拟订公司内部机构设置方案和公司内部管理的各项规章制度。

(六)聘任或解聘公司部门负责人。

工会主席职责

(一)负责工会的日常工作。

(二)参与公司经营决策和经营管理。代表和组织职工依照法律规定，参与公司的经营管理和民主监督。

(三)组织职工进行业务知识和科学文化的学习。

(四) 开展健康向上的文化娱乐和体育活动。

(五)参与协调劳动关系和调解劳动纠纷。

(六)协助公司做好劳动保险和劳动保护办好公司福利、改善生活条件。

(七)抓好公司工会组织建设，鼓励职工向公司提合理化建议。

(八)负责完成公司总经理办公会临时安排的各项工作。

副总经理工作职责

(一)协助公司总经理工作。

(二)执行公司总经理办公会决议。

(三)负责公司总经理办公会分工的分管工作。

(四)按时向总经理办公会汇报工作落实情况。

(五)负责公司员工的业务培训工作。

(六)组织和下达分管业务工作。

(七)负责分管业务的接待和协调工作。

(八)负责执行总经理办公会分配的其他临时性工作。

工程技术负责人职责

(一)组织对开发项目在技术方面的考察论证和技术方案的设计工作。

(二)负责对施工图的技术审查实施和组织工程技术交底工作。

(三)负责工程技术图纸的设计的变更工作。

(四)负责对工程质量的监督和检查工作。

(五)负责对工程部的工程技术指导工作。

(六)负责执行公司总经理办公会的其他临时性工作。

财务负责人职责

(一)在公司董事会的领导下具体组织落实公司的财务会计工作，熟悉并领导执行国家有关会计、税收等方面政策。

(二)组织制定修改公司内部财务、会计制度，建立适应公司具体情况的会计核算和财务管理模式。

(三)组织编制全公司的财务成本计划、筹资计划，报批后组织实施。

(四)加强资产管理，合理使用和灵活调度资金，提高资金使用效益。

(五)参加公司经营管理会议，运用财务、会计资料进行预测和分析，为公司董事会决策当好参谋。

(六)参与拟定和审查经济合同，协议及其它经济文件。

(七)负责向公司董事会报告财务状况和经营成果，领导完成对外报送财务报告和申报纳税等业务。

(八)组织会计人员学习专业技术和有关财经制度、准则，考核和检查会计人员的工作情况。

(九)协调处理与税务、工商、银行等经济管理部门的关系。

(十一)完成公司领导安排的其它临时性工作。

办公室主任职责

(一)负责组织实施公司办公室的全面工作。

(二)负责执行总经理办公会的各项决议。

(三)负责草拟公司发展、经营等工作计划和公司工作总结。

(四)负责公司内外协调、联络工作。

(五)负责公司行政事务管理和人事工作。

(六)负责对公司资产设备的购置、维修、维护、登记和车辆管理工作。

(七)负责公司的日常管理和保卫、卫生工作。

(八)负责公司公章和各类印章的保管工作。

(九)负责公司总经理办公会临时安排的其它工作。

秘书岗位职责

(一)接受办公室主任的领导和工作安排。

(二)负责草拟公司各类文件、合同、材料。

(三)负责完成公司总经理办公会的文字记录工作。

(四)负责协助办公室主任完成公司内部的人事工作。

(五)负责公司员工业务的考评工作。

(六)负责公司对外宣传工作。

(七)负责公司内部文件、资料、材料、合同等的文字打印工作。

(八)负责对公司内部文件收发登记工作。

(九)负责对电脑、打印机、复印机、纸张的保管和维修工作。

(十)负责完成办公室主任安排的其它临时性工作。

办公室资料档案员岗位职责

(一)接受办公室主任的领导和工作安排。

(二)负责对公司各类资料、文件、证件、合同、人事档案等的保管与整理工作。

(三)负责办公室接待和上传下达工作。

(四)负责公司办公场地的清洁卫生检查工作。

(五)负责公司考勤工作。

(六)负责完成公司办公室主任安排的其它临时性工作。

驾驶员岗位职责

(一)接受公司办公室主任的领导和工作安排。

(二)负责对公司业务车辆的驾驶工作。

(三)负责对公司车辆的管理和保养工作。

(四)负责对公司车辆的审证及办证工作。

(五)负责完成办公室安排的其它临时性工作。

财审部经理岗位职责

(一)负责组织财审部的全面工作。

(二)负责对公司财务、资金、投资运行的分析、研究工作。

(三)负责财务预算、结算工作。

(四)负责组织资金和银行贷款手续的办理。

(五)负责财会人员的业务培训和公司劳资工作。

(六)负责督促财会制度、财经纪律的落实。

(七)负责编制公司董事会关于项目投资的资金计划。

(八)执行公司董事会和总经理办公会安排的其它临时性工作。

会计员岗位职责

(一)接受财会部经理的领导和工作安排。

(二)负责会计的本职工作。

(三)负责公司财会账本、资料的保管工作。

(四)协助财会部经理完成银行贷款手续

(五)负责业务范围内的各类上报报表编制。

(六)负责完成财会部安排的其它临时性工作。

出纳员岗位职责

(一)接受财会部经理的领导和工作安排。

(二)负责公司的薪金发放和现金保管工作。

(三)负责资金和薪金发放的复核和票据审核工作。

(四)负责财务出纳凭证的整理和保管工作。

(五)负责现金流量的记账和银行存款的记账工作。

(六)负责完成财会部安排的其它临时性工作。

工程部经理岗位职责

(一)负责组织工程部的全面工作。

(二)负责工程项目方案设计和申报工作。

(三)负责对工程项目的质量监督的指导工作。

(四)负责对开发项目的测算，工程项目的预决算审核工作。

(五)负责工程项目的招、投标及资料收集、文件草拟工作。

(六)负责施工合同、文件、通知、工程技术变更等的草拟工作。

(七)负责对工程项目的前期手续、竣工验收及工程档案资料的办理工作。

(八)负责对工程项目的技术交底工作。

(九)负责建设工程项目的施工安全工作。

(十)负责对已建工程商品房及管网设计的维修处理工作。

(十一)负责有关工程建设职能部门的联系、协调和施工各方的协调工作、保证工程保质按期完成。

(十二)负责落实公司总经理办公会安排的其它临时性工作。

施工员岗位职责

(一)接受工程部经理的领导和工作安排。

(二)负责工程项目现场施工的质量监督工作。

(三)负责对工程项目变更设计后的实施工作。

(四)负责对已建工程、商品房、管网设施的善后维修工作。

(五)负责对工程承包合同、变更通知的办理工作。

(六)负责对施工方的协调联系工作和对项目工程质检资料的送检工作。

(七)负责对工程项目的施工安全工作。

(八)接受经理安排的其它临时性工作。

预算员的岗位职责

(一)接受工程部经理的领导和工作安排。

(二)负责对公司工程项目的预、决算工作。

(三)协助经理完成工程项目前期手续的办理工作。

(四)负责对建设项目中单项工程的收方、预算、测算工作。

(五)负责对竣工验收工程的审计事务工作。

(六)负责对工程项目的前期资料和竣工资料的整理完善和上交工作。

工程部档案员岗位职责

(一)接受工程部经理的领导和工作安排。

(二)负责对工程项目的图纸、资料的保管工作。

(三)协助工程部经理完成工程项目的前期手续、竣工验收资料办理工作。

(四)负责工程项目前期资料、竣工资料、变更资料的整理、归档和档案移交工作。

(五)负责公司建设工程的发包合同、资料的保管工作。

(六)负责工程部工程器具、资料的保管工作。

(七)负责完成工程部安排其它临时性工作。

销售部经理岗位职责

(一)负责组织销售部的全面工作。

(二)负责市场的策划、宣传工作。

(三)负责公司开发项目的销售和合同签订工作。

(四)负责银行按揭手续和商品房两证的办理工作。

(五)负责公司商品房、门市价格测算并办理完善销售手续。

(六)负责公司竣工商品房的出租管理工作。

(七)负责总经理办公会安排的其他临时性工作。

拆迁部经理岗位职责

(一)负责组织拆迁部的全面工作。

(二)负责具体组织实施公司开发项目的征地拆迁工作。

(三)负责完成房屋、拆迁评估机构的选定和拆迁调查摸底。

(四)负责测算征地拆迁、补偿及过渡安置的成本费用。

(五)负责编制并报批拆迁安置补偿方案。办理房屋拆迁许可证。

(六)负责按有关规定处理和解决征地拆迁过程中的各种纠纷，力求不留遗留问题。

(七)负责办理征地拆迁费用的结算。

(八)负责总经理办公会安排的其他临时性工作。

拆迁员岗位职责

(一)接受拆迁部经理的领导和工作安排。

(二)参与拆迁调查摸底等前期工作。

(三)根据拆迁方案具体实施征地、拆迁过渡补偿安置等工作。

(四)按有关规定解决处理征地、拆迁过程中的各种纠纷。

(五)搜集、整理、保管征地拆迁中的有关档案资料。

(六)负责完成拆迁部安排的其它临时性工作。

物业公司经理工作职责

(一)在公司总经理办公会领导下，负责主持物业公司的全面工作。

(二)负责物业经营计划的制定和落实，有计划地拓展物业经营范围。

(三)负责解决、协调和处理分公司内外工作纠纷。

(四)负责组织召开经理办公会，决定员工的聘用、辞退等工作。

(五)负责制订公司内部管理制度和日常管理工作。

(六)负责组织召开公司员工会议和员工的业务学习。

(七)负责公司的宣传工作。

(八)完成公司总经理办公会安排的临时性工作。

水电工工作职责

(一)服从公司经理的领导和工作安排，遵守公司规章制度。

(二)负责公司物业小区的水、电、管道、线路检查和维修工作。

(三)负责各物业小区的水、电、管理和维修的安全工作。

(四)负责完成分公司经理安排的临时性工作。

收费员工作职责

(一)服从公司经理的领导和工作安排，遵守公司规章制度。

(二)按时完成各物业小区的水、电、气、抄表、代收费工作。

(三)协助对各物业小区清洁工的卫生监督工作。

(四)协助水电维修工对各物业小区的水、电和管道的维修工作。

(五)完成分公司布置的宣传工作。

(六)完成公司安排的其它临时性工作。

保安人员工作职责

(一)遵守国家法律、法规和公司的各项规章制度树立良好的职业道德事业心和责任感。

(二)负责小区人员的进出询查、登记工作。(外来人员必须凭有效证件进行登记，严格盘察可疑人员，小摊、小贩和收废品等无关人员不能进入本小区。)

(三)对大件物品的进出必须进行严格查看、登记，凡出门的大件物品必须由户主在登记册上亲自签字认可，方可放行，如因手续不全，而造成业主财产受损的由护院人员承担责任。

(四)值勤时做到热情周到、姿态端正，严禁睡觉、打瞌睡、打牌及离岗。

办公室工作职责

(一)负责执行落实公司董事会、总经理办公会各项决议。

(二)根据公司发展、经营方针，制订公司工作计划，安排公司日常事务工作。

(三)负责公司内、外业务协调，上传下达等工作。

(四)负责草拟、打印各类文件、合同、资料和公司内外文件的收发以及档案管理。

(五)负责公司行政事务管理和固定资产、办公设备、车辆管理。

(六)负责公司人事管理、公司保卫和清洁卫生工作。

(七)组织、开展公司职工的政治学习和职工的思想教育工作。

(八)负责执行总经理办公会安排的其它临时性工作。

清洁工工作职责

(一)服从公司经理、副经理的领导和工作安排，遵守公司规章制度。

(二)负责各物业 小区划分片区的清洁卫生工作。

(三)接受各片区收费员的监督。

(四)协助公司完成宣传工作。

(五)接受公司临时性工作的安排。

财审部工作职责

(一)负责编制财务计划、反映、控制公司资金运行情况和计划完成情况。

(二)编制公司年、季度、月的财务报表、损益表、现金流量表和单项工程成本核算报告。

(三)负责组织建设资金和办理银行贷款的有关手续。

(四)负责公司的劳资工作。

(五)负责公司薪资、奖金发放的审核和票据审核工作。

(六)负责公司的统计工作。

(七)负责公司财会账本、资料的保管工作。

(八)完成总经理办公会安排的其它临时性工作。

工程部工作职责

(一)负责公司建设项目的工程质量的现场监督工作。

(二)负责公司建设工作的预、决算工作。

(三)负责公司商住楼的善后维修工作。

(四)负责工程项目的方案设计、图纸资料的整理、保管和竣工验收工作。

(五)负责起草开发建设工程项目的有关文件，工程承包合同和前期手续办理工作。

(六)负责建设项目的安全工作。

(七)负责施工各方的协调、联系工作。

(八)负责总经理办公会安排的其它临时性工作。

拆迁部工作职责

(一)负责组织实施开发项目的征地、拆迁工作。完成公司的征地拆迁任务。

(二)负责入户调查和制定切实可行的拆迁补偿安置方案。

(三)负责办理拆迁许可证和进行拆迁公告。

(四)负责具体实施征地、拆迁、过渡、补偿、安置等工作。

(五)负责协调、解决征地、拆迁、安置过程中的各种纠纷和问题。

(六)负责收集整理和保管有关征地、拆迁的档案资料。

(七)负责办理公司在征地、拆迁全过程与被拆迁人所发生的各种费用结算问题。

(八)负责完成总经理办公会安排的其它临时性工作。

物业公司工作职责

(一)负责公司物业服务范围的策划和实施工作。

(二)负责对业主的水、电、气等的代收费工作。

(三)负责对业主及各小区的垃圾清扫，守楼护院工作。

(四)负责对物业管理中各类纠纷的处理和协调工作。

(五)负责落实各物业小区的各项维修工作。

(六)负责对物业管理财务报表、财务账本、单据的保管和整理工作。

(七)拟订物业公司的经营管理制度，聘任或解聘物业公司员工。

(八)负责执行总经理办公会安排的其他临时性工作。

薪资管理制度

第一条

公司内部薪资分配，坚持体现按劳取酬、按能提薪，“奖勤罚懒”的薪资分配原则。

第二条

公司的劳动薪资根据公司发展情况自主制定用人和薪资分配计划。

第三条 公司用工形式实行合同化管理，公司与职工签订有固定期限、无固定期限或以完成一项工作任务为期限的劳动合同。公司和职工按照劳动合同规定、享受权利，承担义务。

第四条

职工社会养老保险统筹金和职工待业保险金、职工住房公积金、按不同的用工形式在用工合同中约定。

第五条 薪金结构组成形式

一、计件薪资：计件薪资实行包干制，员工按每件工作计发薪资，每月结算一次，包括各项薪资及津、补贴和各类保险费、福利。物业分公司员工实行计件薪资。

二、计时薪资：实行月工资总额包干，包括基本工资(含职务、职称、工龄、岗位津贴)奖励工资两部份。其中，奖励工资占工资总额的20%。

(一)公司各职级和部室人员实行计时薪资。具体薪资标准由董事会确定。

(二)实行计时薪资的员工，其中奖励薪资占其工资总额的20%。

(三)年终奖励津贴：凡公司在岗员工全年工作业绩优秀者，无重大失误、无违章行为、无严重违纪现象，可发年终奖津，根据当年盈利和工作量确定资金总额。年终奖分为两种。

1、全勤奖：每年除公司规定假日之外均无旷工、迟到、早退、违纪、事假、病假、婚假、产假、丧假、违规等记录，计发全勤奖500元。

2、特别贡献奖：凡公司员工对公司各项业务工作中有重大贡献者，挽回公司损失者，在工程建设中为公司节约成本者，在公司的经营管理中提出切实可行的建议，公司董事会经研究决定计发其特别贡献奖励津贴，奖励的数额由公司董事会根据实际情况和职工年终目标考核结果确定。

第六条

薪资管理：

一、凡公司员工自报到之日起计发薪资，至离职之日止停薪，新任用及退职员工当月薪资均以其实际服务日乘以当月薪金日额，若下旬二十六日以后报到的新进员工，累计到下月一并计算薪资和发放。

(一)凡公司员工一律实行先服务后取薪金制度，即次月初取上月服务报酬。

(二)每月1～5日为公司员工发放薪资时间。

(三)凡属试用期的公司员工，按公司有关试用薪资标准执行(即月基本薪资650元)。

(四)凡公司从业员工均按在岗实际出勤日计算薪金。

二、凡公司员工均实行各类费、税、处罚扣除制度，即计发薪金总薪内包括年月应扣除部分，即住房公积金、社会保险金、个人所得税、违纪、违规、处罚、捐赠等内容。

三、节、假日薪资管理和违纪薪资扣除制度：

(一)迟到一次扣10元，一个月内迟到三次或三次以上扣15元/次。

(二)早退与迟到同等。

(三)一般性事假不能超过两天，两天以内扣工资每天20元。两天以上则按其本人当月日薪金额扣除。事假超过15天，即扣除当月的奖励薪资。

(四)旷工按本人当月日薪金额扣除，当月内旷工3天或3天以上扣除当月工资，如连续旷工15天以上则视为自动离职，解除劳动合同。

(五)凡公司员工参加各种培训、学习、考试的时间在5日内不扣工资，5日以上按每天20元扣除，超过10日按日薪金额扣除。

(六)病假连续15天以下者按10元/天扣除，15天以上30天内只发基本薪资的60%，30天以上者发给基本生活费300元，但最长不超过6个月。

(七)丧假5日内不扣工资，超过5日按本人当月的日薪金额计扣。

(八)探亲假30天，只发给基本生活费300元。

(九)婚假3日不扣工资，超过3日以上则按本人当月日薪金额计扣。

(十)产前假按20元/天扣除，产假90天、难产120天凭医院证明，包括流产、女扎管、引产、男扎管、难产、剖腹产等假，按薪资15元/天扣除。

(十一)物业公司收费员和管理人员失职造成损失承担100%的责任，并根据实际情况处50～100元罚款。

(十二)收费员当天收回的现金最迟不超过第二天12：00交出纳或存入银行，违者罚款50—100元。

(十三)收费员必须收回当月收费金额的95%以上，余下5%次月收回，每月收单后5日内在公司结账，每拖欠一天扣50元。

人事管理制度

第一条

人事管理制度和劳动合同

一、公司根据现代化企业管理的需要，实行面向社会选拔人才，择优录取，任人为贤的用人制度。选择具有较高文化、较强工作能力的公司股东或社会公民成为公司职工。

二、公司对社会招聘人才，实行试用、考察制度。

(一)社会招聘人才试用期一个月，在试用期间享受试用工薪资待遇，试用薪资由公司董事会决定。

(二)根据公司发展对各类人员的需求，经由本人申请，公司董事会考核，公司董事长审批，选拔优秀人才到公司工作。

(三)公司在岗职工一律实行聘任上岗制度，根据公司岗位情况，本人向公司提出上岗申请，由公司董事会根据本人的业务、特长等考虑定岗。

(四)公司职工全面实行劳动合同制度，凡公司在岗职工根据《劳动法》与公司签订合同，合同年限为年(月)，合同期满由公司根据本人工作实际情

况，有续签和解除的权力，合同期满，公司未能签订劳动合同的，视为终止劳动合同。

(五)凡被公司聘用上岗的职工，必须严格遵守公司各项规章制度，按照劳动合同条款履行其职责和义务。

第二条

聘任上岗制度

一、为充分发挥员工的智慧、能力，激励员工上岗的积极性，公司一律实行聘任上岗制度。

(一)总经理、副总经理、财务负责人、工程技术负责人的聘任方式，由公司董事会考核，董事会按《章程》规定程序任命或聘任。

(二)公司部室负责人的聘任：由本人向公司董事会提交申请，公司按期公布定员定岗方案，由董事会统一组成考评小组评议，根据本人业务特长和自愿申请等进行综合考评，优秀者聘为负责人。

(三)凡被公司聘任的总经理、副总经理、部门负责人，由公司与受聘人员签订聘任合同，合同期限原则上为总经理副总经理三年一聘，部门负责人一年一聘。表现优秀者可续聘。

二、公司在选聘员工和负责人时将按德、能、勤、绩四个方面进行考核确定。

(一)德：关心公司发展，讲求诚信，责任心强，作风过硬，品行端正，严格要求自己，思想意识健康。

(二)能：有一定的文化素养(高中文化以上)专业知识强，具有按时、按质量、按要求完成公司董事会交给的任务，以及临时性任务的能力，有胜任独立完成本职工作的实际能力 。

(三)勤：组织观念强，自觉遵守公司的各项规章制度，有开拓进取精神，尊重领导，团结同事，敢于大胆管理，敢于承担责任，有错必改，谦逊谨慎，自控能力强，有一定社会素养。

(四)绩：为公司发展所做出的成绩，以及公司工作期内所取得各类业绩奖励记录。 第三条

劳动用工制度

劳动用工分为：固定合同工、临时用工、社会招聘工。

一、固定合同工，劳动报酬和薪资计算方法按公司薪资管理制度有关条款和规定执行，享受公司个人社会保险、医疗等待遇。

二、临时用工，因公司实际急需的临时用工，根据岗位和工作技能、业务等，由公司董事会决定其临时用工的劳动报酬和用工时间，临时用工不享受公司固定合同工的福利待遇。

三、社会招聘用工，由于公司开发业务和经营的扩大，需要向社会招聘技术人才。社会招聘用工的具体待遇，根据本人业务专长和公司实际采取双向选择，待遇和福利(包括养老保险)等以双方协商为准，有关待遇和报酬由公司董事会决定。 第四条

劳动合同解除制度

公司对严重违反《公司规章制度》以及致使公司经济、信誉受到严重影响的实行劳动合同解除制度，凡被解除劳动合同的职工，公司将退还其本人的个人档案资料。

一、公司固定用工从解除劳动合同之日起，发给一年城镇居民生活补助费300元/月。

二、公司临时用工，从解除临时用工合同之日起计算，只计算本人实际服务日乘以日薪资数。

三、公司社会招聘用工实行按月包干薪资，若因解除劳动合同，未满服务月时间，则从解除之日起，停发薪资。

四、触犯国家有关司法、刑法、刑事犯罪的职工，公司一律移交司法机关处理。有关待遇按国家有关法律规定进行办理，公司不承担任何义务和责任。

五、若公司发展受阻，开发项目减少或经营处于暂时停滞，需要裁员、下岗、待岗、辞退公司固定合同工时根据公司当时情况发给一定金额的基本生活费。

第五条

临时用工转正管理制度

一、公司各工种的临时用工均可向公司董事会递交申请书，有申请转为公司正式员工的权利和义务

二、凡属公司正式接收的再职临时员工，由本人自愿申请，公司董事会讨论研究通过后，均可享受公司正式员工的社会保险待遇。

三、公司董事会对各类临时用工人员转正的考核内容是：进入公司的年限、本人的工作业绩、本人表现、本人年龄、劳动纪律等几个方面，即：

(一)在总公司或物业分公司工作满壹年，身体健康。

(二)本人业务能力强，对公司做出较大贡献的。

(三)无经济挪用和拖欠现象。

(四)热爱本职工作，服从领导，听从安排。

(五)个人品德良好，有一定文化素养，重集体荣誉、守纪律。

(六)年龄：男职工在45岁以下，女职工在35岁以下。 符合以上条件的临时用工，从宣布转正之日起为公司正式员工，有对公司特别重大贡献的，总公司优先考虑。

四、公司转正人员不搞一刀切，本着成熟一个接收一个的原则。

五、一经被公司批准的临时员工，一律按公司正式员工参加社会保险，标准按社保局参保人员有关规定执行，并与公司签订正式劳动合同。

六、已被公司接收的正式员工，若因情况变化调出公司，另谋他业的，在调出公司之日起，终止由公司缴纳的保费。

七、凡被公司接收为正式员工，一律由公司统一缴纳保费，统一保管证件，享受公司其他同岗位员工同等待遇。

八、被公司接收为正式员工，若在岗期间，因本人违纪被公司开除的员工，公司将追收其公司以前所缴社会保险费。 第六条

社会保险和医疗福利管理制度

公司职工(固定合同用工)按中华人民共和国《劳动法》，实行享受社会保险和医疗报销的待遇。

一、社会保险应根据公司发展经营情况决定其保险基金。

二、职工社会保险是固定合同用工的由公司承担20%，个人承担6%。

三、是临时用工的，公司不负责其保险金，若个人自愿参加社会保险的，可由公司代为办理临时用工的社会保险。

四、是社会招聘的特殊人才的职工，根据公司本人协议内容由公司董事会另行决定。

五、公司鼓励职工参加其它保险，保险金由本人负责。

六、公司离岗人员的保险金，本人自行缴纳，公司不负担任何责任。

第七条

员工伤亡及因病住院管理制度

一、为保护公司及本企业员工的合法权益，体现公司关心职工，减轻其生活中的困难，依据国家政策法规，实行员工伤亡及因病住院管理制度。

二、员工住院医疗费报销标准。

(一)凡公司员工经公司指定的县级以上医疗机构鉴定，确属患癌症、精神病等重大疾病住院治疗费按80%报销，但最高不超过2万元。

(二)除本条第一款病情外，住院治疗费按70%报销，但最高不超过5000元，超出部分由本人自负，若特殊情况，须由公司董事会另行决定。

(三)未达到退休年龄的离岗人员除本条第一款病情外，生病住院医疗费一律不予以报销。

(四)因公司工作的工伤，但未造成住院的门诊治疗费，报销比例由公司董事长审批。

三、公司员工因病住院，病情恶化需转县级以上医疗机构治疗的，必须出具医师和县级以上医疗机构的书面证明，经公司董事会批准同意的转院治疗费方可按规定报销。

四、在生病住院医疗中，不得使用保健药品、滋补药品和国家规定的不予报销的有关费用，如违反本规定，公司不负担所有住院费和医疗费。

五、公司员工因工、非因工伤、残、亡有关待遇。

(一)员工因工和非因工死亡，按公司所在地市政府现行文件规定执行。

(二)因工伤、残住院治疗所发生的费用凭证报销确因伤情严重，需转县城级以上医疗机构治疗的按本条第三小条规定执行。

(三)因工致残住院期间需护理的，经公司董事会研究，董事长批准，护理费可按每月300元标准发给。

(四)在正常工作期间，非本人原因，因工所受到的意外伤害，在住院治疗期间，医疗费凭证报销。

(五)因抢险救灾所受的因公伤、残的医疗费及薪资资金根据具体实情而定报销。

(六)非因工造成的伤、残所发生的住院费医疗费一律自负。

(七)离岗和本人自愿申请经批准自谋职业的员工，凡从事其它职业而发生的伤残等意外事故均与本企业无关，公司不承担其任何费用和责任。

(八)非固定工：即临时用工，社会招聘人员按公司与本人签订的劳动合同中的有关条款执行。

第八条

退休

公司根据中华人民共和国《劳动法》以及国家有关法规实行公司职工退休制度。

一、职工已到退休年龄时按时办理退休手续。

二、达到国家规定的退休年龄，而继续上岗者，由本人提出书面申请，公司董事会讨论研究决定，同意后，方可上岗。

三、退休职工待遇：凡参加了社会保险的职工，根据参加工作年限的长短，保险金额的大小，个人月收入多少到社会保险局计算并领取本人月保险金。

四、参加工作较短的职工可以向社会保险部门申请一次领取保险金额。

五、退休职工的档案从正式批准退休之日起移交社会保险局管理。

第九条

职工培训管理制度。

为适应新形势，提高企业职工队伍素质，培养公司与之适应市场竞争的能力，公司对在岗职工的业务和管理知识进行分批分段培训。

一、公司每年制订职工的培训计划。

二、针对公司业务的实际需要，公司按职工人数的5%选送到本市进行培训。

三、职工培训分为两类：脱产学习、在岗培训与职工自学相结合。

四、职工业务培训，经公司董事会同意，选送骨干和业务尖子参加培训的将给予全额报销学费、书本费、住宿费、车费。

五、自愿申请培训，经公司董事会同意的有关业务培训费，由本人承担部分，公司报销部分(注：培训后拿到有关专业证件，才能按规定报销)。

六、业务培训期间，薪资的发放规定按《薪资管理制度》执行。

七、由公司承担培训费的职工，在公司五年内不得调出，若有调出，则由其本人退还全部费用。

道德制度

第一条 认真学习邓小平理论，学习法律、法规和专业知识，不循私舞弊，不奢侈浪费，发扬艰苦奋斗，勤俭节约的优良传统。

第二条 一切从实际出发，实事求是地反映情况和处理问题，维护公司信誉和形象，树立以公司兴为荣，公司衰为耻的公司主人翁思想，坚持以质量求发展的宗旨。

第三条 密切联系群众，客户至上，服务为荣，热情接待各级部门领导，工作人员检查，指导工作和客户来访。

第四条

保证房屋的开发质量，做到精心设计、精心施工，质量第一，安全为重，信誉至上的原则，工程按设计要求竣工验收，房屋做到窗明地净，工完场地清洁，保证道路畅通。

第五条

严格执行财经制度，严禁挪用公款，提高财务人员的职业道德和业务素质。

第六条 在商品房出售业务中，加强监查工作，增强工作透明度。

工作制度

第一条

凡本公司职工均应严格遵守劳动纪律，服从组织分配，严格作息制度，如有下列违纪行为视其情节轻重给予经济处罚、下岗和辞退等处理。

(一)不按规定按时到岗、脱岗和中途不假离岗者。

(二)不认真履行工作职责，开展无组织的娱乐活动，带小孩到办公室玩耍。

(三)损害公司利益者。

(四)败坏公司声誉者

(五)私拿公物和索贿受贿者。

(六)上班时间打架斗殴和酗酒闹事者。

(七)挑拨是非，有意制造事端，影响团结者。

(八)顶撞领导，抵触工作者。

(九)不服从工作分配，违反公司规章制度者。

第二条

考勤由办公室专人负责，公司总经理、副总经理不定期进行抽查，每月二十八日前将结果在职工会上公布(并书面通知各部室)，财审部根据通知违纪情况在当月薪资发放时兑现。

第三条

凡公司职工在工作中应勤勤恳恳，任劳任怨，凡是上级交给的各项工作任务均实行“三做到”(热情主动、认真负责、有始有终)，“三保证”(时间保证、数量保证、质量保证)。如有一处未尽职者，均应扣除当月奖励薪资的20%。

第四条

职工应安心本职工作，努力掌握业务知识，并使之精益求精。工作上服从统一指挥，不允许在外兼职，利用工作时间做与工作无关的事情，如违者扣发当月奖励薪资的40%。

第五条

凡公司职工必须保证完成自己的本职工作，不能以任何借口消极怠工。如：出勤不出工，出工不出力，使工作延误者，其延误期限一律按旷工处理，并扣除当月奖励薪资的30% 第六条

八小时以外，如因工作需要经公司领导同意并安排加班者，职工本人应无条件服从;若无特殊理由而拒绝加班者，所造成的经济损失均由当事人承担全部责任，扣当月奖励薪资100%。

第七条

凡属工作变动，公物及资料应随工作变动及时办理移交手续，公物或资料在移交时发现丢失损坏，按其责任和损失大小扣除赔偿损失费，并扣除当月奖励薪资的40%，严重者处理待岗或下岗。

第八条

收费员不得对收费票据有任何涂改现象，白条收费或私自收取水、电费、少收或不收业主物业费，如有违者处50～500元罚款，情节严重者待岗或辞退。

第九条

凡本公司职工必须认真遵守国家的法律、法规、维护社会良好秩序，自觉遵守社会治安争当文明市民。

请示报告制度

第一条

在公司业务和日常工作中，凡涉及到重大问题，分别应提交公司股东大会、董事会、总经理办公会研究决定。

第二条

凡属公司董事会、总经理交办的工作调查或解决处理的问题，若重要的应向总经理提交书面报告，一般性问题作口头汇报，汇报时，应提出本人的处理意见和政策依据。

第三条

公司职工要善于发现新问题，善于处理问题，在实际工作中，

对工作的改进提出合理化建议，共同参与公司经营管理，发挥公司全体职工的主观能动性和工作积极性。

第四条

各部、室工作职责范围内的工作应依据国家政策、法律、法规办事，力争做到正确处理，凡报告(表)经理(主任)和经办要签字，分管经理审核，公司总经理审批后按时上报，半年、全年性的报告(表)，总结应由董事会讨论通过后再上报。

第五条

上报的请示、报告(表)应交办公室初审，总经理批准后交由部、室或具体人员承办。

第六条

上报的请示、报告(表)处理完毕后，交办公室归档备案，若因不负责造成丢失，应追究承办人的责任。

第七条

经管人事档案、文件、资料的人员不得任意泄露公司内部商业机密和个人秘密，因泄露造成的经济损失和后果，应视其情节轻重给予处理，轻者给予教育、罚款处理，重者给予待岗、下岗处理。

第八条

公司各部、室人员不得越权处理事务和问题，在对外洽谈业务中，不得随意表态和做出决定，在未受法人委托处理问题时，一律在职权范围内动作各项事务工作。

请销假制度

第一条

凡公司职工，均可享受法定假日待遇，具体休假时间由各部、室负责人在不影响公司工作的前提下进行调剂安排，在报总经理批准后方可休假。除法定假日外，一律实行请假审批制度，半天由分管领导批准，半天以上由各部、室负责人审查，公司总经理审批，准假后方能休假，事后并填写请假条，未办手续者视为旷工处理。考勤按公司及所在地区统一上班作息时间执行。

一、事假：由各部、室负责人审核，公司总经理审批同意方可休事假。

二、无事不假者：按旷工处理。

三、迟到：半小时内为迟到。

四、旷工：按本人一天薪资额扣除，取消当月奖励薪资，旷工一月不超过一次，连续半年时间不超过两次，若有违者，自动下岗。

五、早退：限半小时内，超过半小时按旷工处理。

第二条

凡职工参加电大、函大、学习、考试占用的时间，经公司总经理同意，方可准假。

第三条

凡职工的父母、配偶在异地一年内可休30天的探亲假。

第四条

婚假：职工本人结婚由公司总经理批准可休3天婚假，未到晚婚年龄的不享受婚假待遇。

第五条

产假：产前假十五天，产假九十天，难产假一百二十天(凭医院证明)。

第六条

丧假：公司职工的直系亲属(父母、配偶、子女)死亡时，由公司总经理批准可休五天丧假。

会议学习制度

第一条

坚持由集体组织学习的制度，会上传达贯彻上级有关文件精神，组织学习本公司规章制度讨论研究公司工作，交换工作意见有关事宜，会议要有准备，讲实效。

第三篇：房地产会计全套账务处理和涉及税目

一、房地产涉及的税种：

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的营业税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。

计算公式: 应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳营业税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：

(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一;

(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五;

(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三; (4)借款合同，税率为万分之零点五;

(5)对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花;

(6)营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：

工资、薪金不含税收入适用税率表

级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分 10 25 3 超过2000元至5000元的部分 15 125 4 超过5000元至20000元的部分 20 375 5 超过20000元至40000元的部分 25 1375 6 超过40000元至60000元的部分 30 3375 7 超过60000元至80000元的部分 35 6375 8 超过80000元至100000元的部分 40 10375 9 超过100000元的部分 45 15375 计算公式：

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税

(1)所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。 (2)如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。 计算公式：

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率 (3)如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。 计算公式：

应交所得税=利润总额*所得税税率 (4)所得税税率：

一般企业所得税的税率为25%, 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： (1)大城市1.5元至30元; (2)中等城市1.2元至24元; (3)小城市0.9元至18元;

(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：

(1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

二、房地产企业的账务处理 给你提供一份房地产企业会计制度。 附件：房地产开发企业会计制度.doc 房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)

税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税

企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加

一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。

2.房屋租赁(出租) 属于服务业——租赁业

3.房地产销售公司买断商品房出售

超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税

4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产

5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋

自建自用的房屋不纳税;如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

二、增值税

销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

三、土地增值税

(一)一般规定 1.出售——征 包括三种情况：

(1)出售国有土地使用权; (2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售; (3)存量房地产买卖

其中对于(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额; ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目

对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 ③转让环节缴纳的税金。

2.房地产抵押

(1)抵押期——不征;

(2)抵押期满偿还债务本息——不征;

(3)抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。 3.房地产交换

单位之间换房，有收入的，征; 4.将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。(房地产清算)

5.合作建房

建成后自用——不征; 建成后转让——征。

6.企业兼并转让房地产——暂免。 7.纳税人建造普通标准住宅出售

增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。 8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收(清算时不扣除相应的成本和费用)

(二)房地产企业土地增值税清算 1.土地增值税的清算单位

对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。

2.土地增值税的清算条件

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (3)直接转让土地使用权的。 3.土地增值税的扣除项目 ①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 ②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：

A.建成后产权属于全体业主所有的;

B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的;

C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 ④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。

⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。

四、房产税

1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

五、城镇土地使用税

1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。

2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征

照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。

六、契税(承受方) 1.企业公司制改造

非公司制企业，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。

2.企业股权重组——不征 3.企业合并——免征

合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 4.企业分立——不征

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

5.企业出售 买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税。

6.企业关闭、破产

债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税。

7.房屋的附属设施

对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。

七、企业所得税

(一)预缴企业所得税

房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

(二)预计利润率 1.非经济适用房开发项目：

(1)位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%;

(2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%; (3)位于省、其他地区的，不得低于10%。 2.经济适用房开发项目，不得低于3%。

八、个人所得税

1.职工(高管)工薪(取得的一次性的奖金)

2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等)，应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得(按劳动报酬所得)，依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。

九、印花税

1.财产(房屋)租赁合同——1‰。

2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。

3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额

其他账簿——每件5元。

4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。

十、城市维护建设税

以营业税、增值税(赠送空调需要视力同销售征增值税)等为基数 十

一、耕地占用税

占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。 十

二、教育费附加 同城市维护建设税

第四篇：房地产会计全套账务处理1(免费下载)

房地产会计全套账务处理和涉及税目

一、房地产涉及的税种：

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。计算公式:

应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：

(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一;

(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五;

(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三;

(4)借款合同，税率为万分之零点五;

(5)对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;

(6)营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：

工资、薪金不含税收入适用税率表

级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)

1 不超过500元的部分 5 0

2 超过500元至2000元的部分 10 25

3 超过2000元至5000元的部分 15 125

4 超过5000元至20000元的部分 20 375

5 超过20000元至40000元的部分 25 1375

6 超过40000元至60000元的部分 30 3375

7 超过60000元至80000元的部分 35 6375

8 超过80000元至100000元的部分 40 10375

9 超过100000元的部分 45 15375

计算公式：

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数

应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税

(1)所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

(2)如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率

(3)如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=利润总额*所得税税率

(4)所得税税率：

一般企业所得税的税率为25%,

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：

(1)大城市1.5元至30元;

(2)中等城市1.2元至24元;

(3)小城市0.9元至18元;

(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

二、房地产企业的账务处理

给你提供一份房地产企业会计制度。

附件：房地产开发企业会计制度.doc

房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)

税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税

企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。

费：教育费附加

一、营业税

1.转让不动产

销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。

2.房屋租赁(出租)

属于服务业——租赁业

3.房地产销售公司买断商品房出售

超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”

缴纳营业税

4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人

视同销售不动产

5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为

比照销售不动产征收营业税

6.纳税人自建后销售房屋

自建自用的房屋不纳税;如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

二、增值税

销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

三、土地增值税

(一)一般规定

1.出售——征

包括三种情况：

(1)出售国有土地使用权;

(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;

(3)存量房地产买卖

其中对于(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额;

②房地产开发成本

③房地产开发费用

④与转让房地产有关的税金

⑤财政部规定的其他扣除项目

对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目

①房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

③转让环节缴纳的税金。

2.房地产抵押

(1)抵押期——不征;

(2)抵押期满偿还债务本息——不征;

(3)抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。

3.房地产交换

单位之间换房，有收入的，征;

4.将开发的产品用于职工福利等

房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。(房地产清算)

5.合作建房

建成后自用——不征;

建成后转让——征。

6.企业兼并转让房地产——暂免。

7.纳税人建造普通标准住宅出售

增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。

8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收(清算时不扣除相应的成本和费用)

(二)房地产企业土地增值税清算

1.土地增值税的清算单位

对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。

2.土地增值税的清算条件

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。

3.土地增值税的扣除项目

①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：

A.建成后产权属于全体业主所有的;

B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的;

C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。

⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。

四、房产税

1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

五、城镇土地使用税

1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。

2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。

六、契税(承受方)

1.企业公司制改造

非公司制企业，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。

2.企业股权重组——不征

3.企业合并——免征

合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

4.企业分立——不征

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

5.企业出售

买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税。

6.企业关闭、破产

债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税。

7.房屋的附属设施

对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。

七、企业所得税

(一)预缴企业所得税

房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

(二)预计利润率

1.非经济适用房开发项目：

(1)位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%;

(2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%;

(3)位于省、其他地区的，不得低于10%。

2.经济适用房开发项目，不得低于3%。

八、个人所得税

1.职工(高管)工薪(取得的一次性的奖金)

2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游

费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等)，应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得(按劳动报酬所得)，依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。

九、印花税

1.财产(房屋)租赁合同——1‰。

2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。

3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额

其他账簿——每件5元。

4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。

十、城市维护建设税

以营业税、增值税(赠送空调需要视力同销售征增值税)等为基数

十一、耕地占用税

占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。

十二、教育费附加

同城市维护建设税

第五篇：金地集团全套房地产流程管理流程2012版

目 录

第一章. 战略管理

第二章. 投资发展

第三章. 运营管理

第四章. 设计管理

第五章. 成本管理

第六章. 采购管理

第七章. 营销管理

第八章. 财务管理

第九章. 人力资源管理

第十章. 行政管理

第十一章.审计管理

第一章 战略管理

第一节战略规划与管理流程

1. 流程图

2.流程概况

3.工作程序

3.1 信息收集与研究

3.1.1 投资发展部：负责收集宏观环境信息(国家对房地产行业及相关行业的政策与法 规、国家经济发展、法律和社会文化等方面的信息)、产业发展环境信息(房地产行业和 相关行业的发展趋势、客户需求、竞争对手及业界标杆企业的发展动态)、区域环境信息

(各区域房地产行业政策与法规、行业竞争状况及发展趋势、区域经济发展水平和消费文化等)，

收集和梳理公司领导及重要会议中提出的公司及各业务发展的意图和要求，作为战略分析

的重要信息。

3.1.2 项目公司：负责收集当地房地产政策与法规、城市规划、房地产供需状况、竞争 状况及发展趋势、客户需求等信息并进行分析。

3.1.3 研发设计部：负责收集国内外产品的发展动态、产品发展模式，规划设计方面的

政策法规，相关类型产品的发展研究、新材料新技术的应用等信息并进行分析。

3.1.4 人力资源部：负责对公司内部的资源和能力，核心竞争力、价值链专业能力、人

力资源状况、组织管理能力等进行分析。

3.2 信息汇总与分析

3.2.1 以上部门及项目公司于每年年底或公司的战略规划启动前两个月，将相关信息以

报告形式汇总至总部投资发展部。投资发展部对所汇总的信息进行归类和整理，判断信息的

准确性、完整性和价值性，并针对某战略主题组织相关人员进行专题调查研究以完善相关信

息。

3.2.2 投资发展部对汇总信息进行综合分析，内容包括但不限于：行业的发展机会与威

胁、各业务单元的优势与劣势等，分析方法可采用 SWOT 分析、通用矩阵模型分析、行业

吸引力矩阵分析等。

3.2.3 投资发展部可就某战略议题组织相关部门或项目公司进行研讨和分析，以完善战 略分析内容。

3.3 公司总体战略编制和审批

3.3.1 投资发展部组织编制《公司总体战略》，内容主要包括但不限于： 1) 公司愿景、使命和核心价值观 2) 内外部环境分析 3) 战略方案选择 4) 业务组合模式选择 5) 战略目标体系设定 6) 机会与风险分析

7) 战略举措的优先顺序和初步规划

3.3.2 公司总体战略经投资分管领导审核后，交决策委员会评审，投资发展部根据评审 的意见进行调整或完善，总体战略最终由董事长• CEO 批准。

3.4 公司职能战略编制和审批

3.4.1 公司总体战略确定后，由投资发展部组织总部相关部门编制职能战略：

1) 投资发展部组织研发设计部编制《业务战略》 (含战略土地储备计划、产品线规划

等内容) ;

2) 财务管理部根据《公司总体战略》和《业务战略》编制《资本战略》 ;

3) 营销管理部编制《品牌战略》 ，并组织研发设计部编制《品牌战略》中产品品牌战 略内容;

4) 人力资源部根据以上职能战略编制《组织战略》 、

《人力资源战略》

。

3.4.2 各部门编制相关的职能战略，经主管领导审核后，汇总至投资发展部。投资发展

部对各职能战略进行汇总、协调和平衡，组织相关部门讨论和修正，形成《公司战略规划方

案》经投资分管领导审核后，提交决策委员会评审确定。

3.5 项目公司经营战略编制与审批

3.5.1 项目公司根据《公司总体战略》和《公司战略规划方案》组织相关部门编制经营

规划目标和相关职能规划，形成《项目公司经营战略》并经项目公司分管领导/总经理评审。

3.5.2 总部投资发展部及投资分管领导对各项目公司的经营战略进行审核后，组织公司 领导进行评审和批准。

3.6 战略执行与评估

3.6.1 公司战略和项目公司经营战略的实施， 以公司全面预算的制定和实施为基

础，设定及季度战略实施的关键绩效指标，以保障战略的可实施性和可衡量性。由投资 发展部根据战略相关绩效指标的测评，跟踪总部及项目公司的战略实施情况。

3.6.2 投资发展部每年组织一次总部及项目公司战略执行评估会，各部门和项目公司负 责人参与评估。如果执行状况与预期目标之间存在一定差异时，分析差异情况出现的原因， 辨识导致差异产生的因素的性质，即不可控制的因素还是可控制的因素。

1) 不可控制的因素：政治环境、行业政策、当地政策与环境等; 2) 可控制的因素：人财物资源保障因素。

3.6.3 针对影响战略实施的可控因素，投资发展部提出整改建议，经投资分管领导审核、公司领导评审确定后， 由相关部门或项目公司负责实施，以保障战略方案的落实。

3.7 战略调整

3.7.1 根据战略执行情况可能对战略进行调整，调整分为：

1) 常规改进： 以战略规划方案为基础， 以战略评估结果作为依据进行的定期调整(通 常为一年);

2) 临时性改进：根据突发事件进行战略改进和调整。

3.7.2 战略改进准则，进行战略改进时，须考虑到以下因素进行调整和改进： 1) 一致性，即战略是否表述了矛盾的目标和政策;

2) 可行性，即企业可以提供的资源是否可以满足战略目标的需要; 3) 重要的内部因素的变化; 4) 重要的外部环境的变化。

3.7.3 投资发展部根据决议结果责成相关部门或项目公司调整职能规划及经营战略。

3.7.4 修订后的战略规划方案及职能规划汇总平衡后提交给投资分管领导审核，由决策 委员会评审后下发并执行。

4.支持性文件 无

5.相关记录 无

第二章投资发展

第一节项目拓展与论证管理流程

1.流程图

2. 流程概况

3. 工作程序

3.1 基础信息研究

3.1.1 投资发展部组织土地基础信息研究，内容包括：宏观环境和区域经济研究、政策 法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究、市场研究和竞争 对手研究等专项研究。

3.1.2 投资发展部组织完成各专项研究工作，根据决策需要提交相关专项研究报告。需 及时收集、分析动态信息，其研究成果可即时报告或在总结会上报告。

3.1.3 投资发展部须建立基础信息研究信息库，并将基础信息研究的成果向分管领导和

董事长·CEO 汇报后，最终形成《土地储备计划》报董事长·CEO

审批。

3.2 城市研究

3.2.1 投资发展部根据公司的发展战略规划及土地储备计划提出城市评审申请(计划内

或计划外) 。

3.2.2 投资发展部负责按照城市评价成果标准(营销总监可依据项目的重要性决定评价

哪些指标)的要求进行城市研究，并完成城市评价资料的收集与整理，形成《目标城市评价

报告》 ，成本管理部完成《新城市房地产开发成本调查报告》 。

3.2.3 投资发展部将《目标城市评价报告》提交分管领导审核，并报决策委员会评审， 确定是否进入该城市。

3.2.4 投资发展部负责备案决策结果。

3.3 土地信息收集

3.3.1 投资发展部负责土地信息的收集、汇总、整理和总结等可通过如下几种渠道进行： 1)政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地的信息公告、土地储备 中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地的信息公告、 产权 交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告; 规划局、计委、建委、房产局等作 为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水 平、操作进度、转让意向等全方位的信息。

2)其他房地产开发公司：部分房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益 趋使等原因，将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。

3)房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐 成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。

4)其他主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地 供应计划等信息;各类招商会与项目推介会等。

5)其他被动收集信息类：内外部业务合作伙伴及朋友的来电、传真、约访、推荐等。

3.3.2 收集通过各类渠道得到的项目(土地)招拍挂、转让(合作)的有效土地信息后，

需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》提交分管领导和总经理，总经理不

定期对各土地信息进行合议， 根据公司的土地储备要求对土地信息进行初步判断，确定是 否进入项目发展阶段。

3.3.3 未通过项目发展的信息由投资发展部填写判断意见，存入土地信息库，统一答复 信息提供人，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。

3.4 发展项目确定

3.4.1 投资发展部组织外聘法律顾问了解项目的背景及法律文件的真实性和有效性，具

体按《土地获取作业指引》进行。

3.4.2 投资发展部根据项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请外 聘法律顾问提供意见，提出《新项目发展信息通报》向分管领导和总经理汇报，总经理审批

后提出项目用地运作方式的意见。

3.4.3 投资发展部组织研发设计部和营销管理部进行项目实地勘查和周边市场的简易调 查。营销管理部根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下

内容：

1)项目的档次、主要客户群;

2)项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期; 3)项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。

3.4.4 对于新开发的城市，成本管理部根据需要参加项目实地调查，以了解当地项目开 发成本相关资料和情况。

3.4.5 投资发展部可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：

1)易于规划的常规项目：可与研发设计部口头沟通后，确定各种形式产品的面积

组合，并由成本管理部提交各种形式产品(含基本配套)的成本数据，作为初步经济测算的

依据。

2)特殊地形或含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由研发设计部 做出规划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。

3.4.6 投资发展部根据项目情况做出初步经济测算，综合项目谈判后确定的操作方式， 形成新项目发展建议报告，交分管领导审核，并向总经理申请召开新项目发展汇

报会。

3.4.7 公司所有新项目立项都要通过新项目发展汇报会论证，汇报会的内容包括： 1)项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险 分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。

2)投资发展部需提前 3

天将新项目发展建议报告发给与会人员，为保密起见，土

地方情况和重要谈判条件不能涉及。

3)总经理根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员。

4)会议召开时，投资发展部负责人可摘要介绍《新项目发展建议报告》内容，主

要工作是回答评委疑问和意见。评委应认真分析讨论项目的可行性，并于会议结束前详细记

录项目评估意见、开发建议和评估结论。

5)项目经评审后由总经理批准做出决定，包括项目否决、继续补充调研和项目内部立 项并进行可行性研究等三种可能的意见，以此决定下一阶段的工作方向。

6)投资发展部应于会后 3 个工作日内完成会议纪要，并报送“决策委员会”委员、公

司职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评审委员意见和建议，汇报会表决结果。

3.4.8 简化项目论证程序。对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序,即可选择

不召开新项目发展汇报会。

3.4.8.1 新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在 30万平方米以下，

土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。

3.4.8.2 新项目已召开过专项汇报会，但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项，在

汇报会之后这些条件已得到改善和解决的。

3.5 项目可行性研究

3.5.1 投资发展部首先将评审会上的意见汇总，根据项目情况，申请成立项目发展小组

或聘请外部项目策划咨询机构进行可行性研究工作。

3.5.2 自行组织可行性研究

3.5.2.1 成立项目发展小组：组长由投资发展部第一负责人担任或由公司总经理委派， 成员名单由投资发展部提出，营销、设计、成本、财务等各相关部门配合指派人员，项目发 展小组须由总经理审批确认。出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立，投资发

展部可替代行使小组职责，但必须经过总经理批准。

3.5.2.2 项目发展小组制订《项目可行性研究计划》 ，该计划应包含各相应工作的责任

部门(责任人) 、达到效果和时间要求，并发送至相关部门。

3.5.2.3 投资发展部根据可行性研究计划，编制《土地合作协议》并提交外聘法律顾问

审核，组织项目发展小组及相关部门对项目进行现场详细勘查，并完成如下工作：

1)进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资讯情况、项目所 在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。并根据可行性研究计划对项目周边市场 进行详细调研，制定初步产品定位建议，并编制《新项目初步市场定位建议设计草案任务

书》 。

2)组织外聘法律顾问参加项目后续谈判，做出法律风险分析。

3)根据研发设计部在发展项目确定阶段对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行

项目规划分析，及《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，完成规划设计草案，形 成《新项目可行性论证规划草案指标说明》。并对现场勘查地块的地形、地貌进行工程建 造分析。

4)根据完成的初步产品定位建议制定营销初步计划，并根据规划草案及《新项目可行

性论证规划草案指标说明》和工程建造分析，进行项目建安成本估算。

5)综合各专业提供的定位、规划、成本、营销计划等资料，完成投资估算与分析， 进行新项目经济指标估算。

3.5.2.4 投资发展部最终组织各方面资料，形成固定格式的项目可行性研究报告，交分 管领导审核后，向董事长·CEO 提出召开新项目投资决策评审会的申请。

3.5.3 委外进行可行性研究

3.5.3.1 采购管理部按【采购管理流程】组织项目策划咨询机构的选择。

3.5.3.2 投资发展部组织项目策划咨询机构的进场， 配合并监控项目策划咨询机构的可 行性研究过程，审核项目初步定位、财务及不确定性分析等阶段性研究成果。

3.5.3.3 审核项目策划咨询机构完成的《可行性研究报告》，交分管领导审核，并向董

事长·CEO 提出召开新项目投资决策评审会的申请。

3.6 决策评审

3.6.1 决策委员会举行投资决策评审会，听取项目发展小组或项目策划咨询机构对项目 可行性研究的汇报。评审会对《项目可行性研究报告》进行全面审议，并填写《可研报告评 审表》 ，决定项目的取舍和合作条件，或者要求项目发展小组或项目策划咨询机构进行综

合调整，如果评审不通过则放弃该项目。

3.6.2 投资决策评审会通过后，若无需进一步解决的问题，投资发展部可根据实际情况 向投资决策委员会申请提前启动该项目定位策划的深入市场调研工作。

3.6.3 投资发展部负责按照项目评审会通过的项目合作条件获得项目，并负责合作条件

的实施和跟踪。

3.7 项目取得

3.7.1 项目取得方式：土地转让、项目转让、股权转让、参加招拍挂等。

3.7.2 成立项目谈判小组或投标小组，通常由董事长·CEO 任组长，分管领导为副组长， 组员由投资发展部、外聘法律顾问或董事长·CEO 指定人员组成，根据谈判需要随时抽调 各部门相关人员配合谈判工作，直至谈判或招拍挂结束。

3.7.3 谈判确定合作后，由投资发展部制订项目转让合同或协议，并提交《合同会签表》

经成本管理部、外聘法律顾问、财务管理部会签，分管领导审核，董事长·CEO审批。项 目转让合同(或项目合作合同)的主要内容如下：

1) 项目概况;

2) 合作条件：股权比例、利润分配方式或地价、付款方式; 3) 项目开发进度; 4) 项目管理方式; 5) 合作双方的权利和义务 6) 违约责任和其他相关事宜等。

4. 支持性文件

4.1《项目定位策划流程》 4.2《合同管理流程》

4.3《土地获取作业指引》

5. 相关记录

5.1 GEMDALE-P1-LZ01-R01《目标城市评价报告成果标准》 5.2 GEMDALE-P1-LZ01-R02《土地储备计划》 5.3 GEMDALE-P1-LZ01-R03《土地信息采集表》 5.4 GEMDALE-P1-LZ01-R04《新项目发展信息通报》

5.5 GEMDALE-P1-LZ01-R05《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》 5.6 GEMDALE-P1-LZ01-R06《新项目可行性论证规划草案指标说明》 5.7 GEMDALE-P1-LZ01-R07《项目可行性研究报告》 5.8 GEMDALE-P1-LZ01-R08《项目可研报告评审表》

第二节项目定位策划流程

1. 流程图

2. 流程概况

3. 工作程序

3.1 策划方式确定

3.1.1 项目取得或确定获取意向后，营销管理部根据项目情况提出策划方式的建议，经

分管领导审核、 董事长• CEO 审批确定策划方式是委外或自主后， 营销管理部编制 《项

目定位策划计划》 ，内容包括：

1) 策划代理公司选择确定时间(委托策划) 2) 市场调研完成时间(自主策划) 3) 项目定位建议完成、评审时间 4) 项目定位报告完成、评审时间

5) 策划小组的建议成员名单(由营销管理部、研发设计部、成本管理部人员组成)

6) 是否针对重点客户需求进行专项调研及调研方式(座谈或问卷) 3.1.2《项目定位策划计划》经董事长• CEO 确定的名单，成立策划小组进行市场深入调研。

。

批准后，自主策划时由营销管理部按批准

3.1.3 委外策划时由采购管理部按《招标采购管理流程》规定，组织策划代理公司的选

择。

3.2 市场调研

3.2.1 自主策划：营销管理部组织研发设计部进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要 是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势;市 场调研主要调查项目周边 10 公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直

接竞争的项目，调研时须填写《楼盘市调表》 。

3.2.2 委外策划：由策划代理公司进行市场调研，营销管理部组织研发设计部进行现场 踏勘;营销管理部在策划代理公司提交《项目定位建议书》前进行沟通，确保市场调研信息

和项目定位建议书的正确性和完整性。

3.3 项目定位建议

3.3.1 自主策划时，营销管理部根据市场调研信息提出项目定位建议，研发设计部根据 定位建议进行规划设计的分析，双方进行充分沟通并完善定位建议后，由营销管理部编制《项 目定位建议书》 ;委外策划时，营销管理部与研发设计部配合并监督策划代理公司完成《项

目定位建议书》 。 《项目定位建议书》内容应包括但不限于：

1) 市场与客户定位

a) 潜在消费者背景资料分析

b)潜在消费者产品需求分析

c)市场现状 2) 产品定位

a)类型：生活设计、形象定位

b)档次风格：价格定位、建筑风格定位 c)建筑比例建议

d)户型配比建议 e)户型平面建议 3) 预期价格 4) 注意营造的要点

a)交通设施

b)环境

c)小区配套

d)物业管理服务 5) 经营模式的考虑

a)住宅部分

b)公建部分

c)物业服务模式的提升 6) 机构潜在消费建议

a) 机构消费者类型

b)使用目的

c)产品需求 7) 概念设计阶段工作重点 a) 工作目的

b)工作重点 8) 开发节奏

3.3.2 营销管理部将编制完成的《项目定位建议书》提交分管领导审核后，报决策委员

会评审。营销管理部负责根据评审意见，调整定位建议或监督策划代理公司调整定位建议， 并负责将调整后的《项目定位建议书》报分管领导审核，董事长• CEO

审批。

3.4 项目定位报告确定

3.4.1 由营销管理部向研发设计部提交经审批确定的《项目定位建议书》 ，供研发设计 部进行项目概念设计。

3.4.2 研发设计部按《概念设计管理流程》完成概念设计并经评审确定后，由营销管理 部、研发设计部共同向成本管理部提交《项目定位建议书》及项目概念设计成果，由成本管 理部进行项目成本测算，财务管理部根据成本测算结果进行经济测算。

3.4.3 营销管理部根据概念设计方案、成本测算与经济测算等资料形成《项目定位报 告》 。

3.4.4《项目定位报告》完成后提交分管领导审核、决策委员会评审。并由营销管理部组 织相关部门根据评审意见进行调整。营销管理部将调整后的《项目定位报告》报分管领导审 核，董事长• CEO

审批。

3.4.5《项目定位报告》确定后，项目公司营销部启动营销策划工作，具体按【营销策划 管理流程】执行，并将《项目定位报告》提交研发设计部，供研发设计部进行方案设计。

3.4.6《项目定位报告》确定后根据项目进展对其所做的补充及修订，由营销管理部以会 议纪要等形式备案，并提供研发设计部作为设计输入资料。

4. 支持性文件

4.1《招标采购管理流程》 4.2《概念设计管理流程》 4.3《营销策划管理流程》

5. 相关记录

5.1 GEMDALE-P1-LZ02-R01《楼盘市调表》 5.2 GEMDALE-P1-LZ02-R02《项目定位报告》

第三节土地获取作业指引

1. 流程概况

2 工作程序

2.1 挂牌、招投标、拍卖的土地获取

2.1.1 投资发展部组织对审核批准后的地块进行现场勘察，提出问题： 1) 核实七通一平等情况;

2) 该地块有无设立抵押等法律形态; 3) 地下有无光缆、防空设施或者埋藏文物等;

4) 发现土地现状与公告内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应向挂牌-招 标-拍卖竞买委托人(地方政府或者土地管理部门)提出异议;

5) 发现宗地内有地上或地下待拆迁物，向拆迁负责人(地方政府、原土地所有权人

21

或者拆迁管理办公室)咨询拆迁具体负责单位与拆迁时间表;

6) 了解并核实宗地及其周边市政大配套设施的现状与未来实施计划。

2.1.2 研发设计部参加现场勘察后，将所收集到的资料整理成书面材料，并在三日内报 设计总监审批。

2.1.3 经总经理审批确认发展项目后，由投资发展部组织成立公司新项目发展小组，完

成项目可行性报告。

2.1.4 在可行性研究报告通过后，新项目发展小组应编写项目投标策略方案，包括但不

限于以下内容：

1)决策背景;项目概况;法律风险与合作风险分析;市场分析;规划设计分析;成 本估算;经济测算;投资收益分析;挂牌-投标-拍卖策略;参与挂牌-投标-拍卖的基本态度;

2)挂牌-投标-拍卖竞买可承受价格、最高投标价或最高应价;筹措资金额度。 2.1.5 在挂牌/投标/拍卖竞买开始日期 7 1) 召开新项目听证会的申请;

2) 已填写的摘牌申请或投标书-竞买申请书样稿; 3) 《×××u39033X目投标策略方案》

。

2.1.6 投资发展部在备齐上述资料后，完成以下工作：

1) 组织新项目发展小组对项目资料进行评估，并将评估意见报送总经理审批; 2) 投资发展部组织召开新项目听证会;

3) 提交投资决策委员会评审，并对是否参加挂牌-投标-拍卖竞买发表意见。 2.1.7 确定参加挂牌-投标-拍卖竞买后，新项目发展小组应在最后截止日两天前准备好 履约保证金与参加挂牌-投标-拍卖所需的文件，包括：竞买申请书;董事会(股东会)决定; 法定代表人证明书;法定代表人身份证明或授权委托书、身份证原件及复印件;银行资信证 明;其他需要提供的材料。

2.1.8 新项目发展小组按照政府规定的程序参加摘牌-投标-拍卖的投标工作。

1)摘牌、中标或者拍卖竞买成功的，应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》 ;

日前，投资发展部备齐下列材料:

与招标人-土地管理部门签订《土地使用权出让合同》 ;与挂牌人签订《挂牌交易成交确认 书》 ;并依合同约定给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内向董事长提 交关于挂牌-投标-拍卖竞买成功的分析报告。

2)若挂牌-投标-拍卖竞买失败，应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向董事长 提交关于挂牌-投标-竞买失败的分析报告。

3)备份摘牌申请书-投标书-竞买申请书等与摘牌-投标-拍卖有关的资料，并交行政事务 部存档保存。

2.1.9 最后日期距离招标-拍卖公告发布日不足三十天的，最迟须在最后日期五日前将 2.1.5 所述材料送达投资发展部，投资发展部最迟须在最后日期三日前召开新项目听证 会。

22

2.2 协议招商

2.2.1 对于协议招商项目，应要求对方提供政府对项目的各种批复文件及相关法律文件， 具体包括(下述政府的批复及法律文件并不是每个项目都要求对方提供，应根据项目的进展 情况，要求对方提供相应文件) ：

1) 项目可行性研究报告及立项批复; 2) 项目规划要点、规划意见书; 3) 建筑项目告知单; 4) 项目建设用地规划许可证; 5) 项目建设工程规划许可证;

6) 项目地块的土地转让合同、土地证及地块现状图等，以明确合作项目土地的权属 问题。如没有，应去规划部门、国土局查询或去测绘部门购买等; 7) 项目建设工程施工许可证; 8) 项目市政四源协议; 9) 项目规划方案及设计方案;

10) 合作方的公司营业执照、企业法定代表人证明和企业机构代码证; 11) 合作方如为合资企业，应要求其提供合资协议书及公司章程。

2.2.2 投资发展部与外聘法律顾问对以上文件审查时，应注意以下几个问题： 1) 必须是政府有关部门的批复文件而不是上报件;

2) 对于未能提供的文件(无论对方称是否已上报) ，都应设法落实该方面是否存在麻 烦，以避免投资后出现问题，造成经济损失;

3) 应严格审查对方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已过期?或是否同政府的新 政策有冲突等;

4) 除明确合作伙伴的法律地位外， 要与其上级主管部门接洽，了解合作方开发设想， 其开发设想是否得到其主管部门的认可等情况。

3.支持性文件

3.1《项目拓展与论证管理流程》

4.相关记录

23

24

第三章运营管理

第一节经营计划管理流程

1. 流程图

25

2. 流程概况

3. 工作程序

3.1 经营计划的编制与审批

3.1.1 总部运营管理部/项目公司于每年 11 月初组织总部/项目公司各部门对本经 营计划完成情况进行统计分析， 并对次经营环境和内部管理现状进行综合分析。

3.1.2 项目公司下属各部门根据分析编制本部门工作计划，报项目公司各分管领导 及总经理审核后，于 11 月 15 日前上报总部对应职能部门。

3.1.3 总部各职能部门汇总各项目公司上报的专业工作计划后，结合 3.2.1

进行的分析

结果及本部门相关的职能战略要求，编制本部门工作计划，报总部分管领导审核，并于 11 月 25 日前交总部运营管理部。

3.1.4 运营管理部对总部各部门上报的工作计划进行汇总、协调和平衡，形成公司 经营计划草案。重点平衡以下四方面：

1) 各部门和各项目公司重点工作任务与职能战略/经营战略要求的一致性; 2) 各部门计划措施对目标支持的有效程度; 3) 各部门所需要的相关部门支持是否得到保证; 4) 资源保障要求的可行性。

3.1.5 运营管理部对经营计划草案进行修正后，形成《公司经营计划》，交运营

分管领导审核，于 12 月 5

日前报决策委员会评审。

26

3.1.6 决策委员会对《公司经营计划》进行评审，并提出调整意见。运营管理部根 据调整意见组织相关部门进行修订，并将修订完成的《公司经营计划》报董事长·CEO 审批。

3.1.7 运营管理部于 12 月 10 日前将《公司经营计划》以书面形式下发总部各部

门和各项目公司分解后执行。

3.2 月度计划编制

3.2.1 总部各部门根据下达的部门计划，编制部门月度工作计划，《部门月度计划》 制订后，与相关配合部门经理沟通确认配合要求，经部门分管领导审核后，于每月 25 日交 运营管理部审核，确保《部门月度计划》符合《部门工作计划》和各项目《项目总体实 施计划》对责任部门的完成时间要求，并由运营管理部备案至相关副总和总经理。

3.2.2 各项目公司根据下达的项目公司经营计划，组织项目公司各部门编制月度工 作计划，经各分管领导审核、项目公司总经理审批后，报总部运营管理部备案，并交至项目 公司综合部存档。

3.3 计划实施监控、评估与考核

3.3.1 各部门及项目公司负责执行月度计划，运营管理部对计划执行过程及时进行跟进 和监督，对潜在计划延期问题及时提出预警。

3.3.2 每月 2 日总部各部门填写上一月的《部门月度计划》中“完成情况”和“偏差原 因分析”内容，并汇总至运营管理部;运营管理部根据日常计划督进情况及完成情况跟踪， 填写“验证结果”和“考核处理意见” ，与被考核部门负责人确认签字，并编制《公司月 度计划执行与分析报告》 ，将它与各部门月度计划考核意见于次月 4 日共同提交各部门分 管领导审核、评估后，汇总至总部人力资源部进行统计。

3.3.3 运营管理部在公司月度经营会议上对工作计划执行中出现的问题提出整改建议，

由公司领导提出整改要求后，运营管理部负责监督整改的落实情况并及时向分管领导反馈，

在下月计划总结与分析中列明整改验证结果。

3.4 经营计划调整与总结

3.4.1 在经营计划执行期间因内外部环境的变更，计划执行机构可提出工作计 划调整申请。总部职能部门提出申请经分管领导审核后汇总至运营管理部;各项目公司下属 部门提出申请经项目公司总经理审核后汇总到总部运营管理部。影响经营计划调整的因 素包括以下几点：

1) 公司领导决定调整公司战略，重新制订公司经营计划; 2) 国家政策发生重大变化导致项目预算或专项预算发生变化;

3) 公司领导决定增加(或缩减)新任务，如增加新项目，延缓原有项目的开发进度; 4) 市场形势发生重大有利或不利变化，需要调整相关计划，如整体销售市场的冷暖、

27

市场原材料价格的涨跌;

5) 工作进展与计划已出现较大偏差，需要按实际情况进行计划和预算的调整; 6) 发生不可抗力;

7) 公司领导认为应该调整的其它事项。

3.4.2 计划的调整申请经运营管理部、运营分管领导审核后，报决策委员会进行评审。 运营管理部负责根据评审意见组织相关部门对经营计划进行调整和修订， 并即时下发 至各部门和各项目公司。

3.4.3 每年 7 月，运营管理部结合每月的计划执行分析情况、计划调整审批结果，对年 度经营计划进行检讨和修订，经运营分管领导审核后，交公司领导评审，审批确定后重新下

发相关部门。

3.4.4 每年 1 月，运营管理部组织总部各部门/各项目公司进行工作总结，编制年

度工作总结经分管领导/项目公司总经理审核后，由运营管理部进行汇总，交公司领导审阅。

4. 支持性文件

无

5. 相关记录

5.1 GEMDALE-P1-JH01-R01《公司年(月)度计划》 5.2 GEMDALE-P1-JH01-R02《部门年(月)度计划》

5.3GEMDALE-P1-JH01-R0《公司月度计划执行与分析报告》

28

第二节项目开发进度计划管理流程

1.流程图

29

2.流程概况

3.工作程序

3.1 项目开发进度计划的制定

3.1.1 项目论证通过并获得项目开发权后， 运营管理部组织项目公司确定项目经营目 标，划分整个开发项目的经营周期。

3.1.2 项目公司根据项目实际的分期开发情况组织编制分期项目开发进度计划，上报运 营管理部，由运营管理部组织决策委员会进行会议评审;通过后，项目公司与各部门沟通， 共同编制确认各专项工作计划， 以保证项目开发进度计划的有效执行。

3.1.3 批准后的项目开发进度计划作为项目公司的考核依据，项目公司将项目开发进度 计划分解为季度计划和月度计划并报运营管理部备案。

3.1.4 计划编制要点：

1) 项目开发进度计划是各专业计划的制定依据，计划内容必须涵盖所有关键节点，具 体《工程开发进度计划》 ;

2) 计划必须表达各阶段、各专业活动的时间安排(起点和终点) ，以及各业务之间 的衔接关系;

3) 项目开发进度计划以 PROJECT 软件编制，采用惯例的横道图(甘特图)方式表达， 并加以文字说明。

30

3.2 项目开发进度计划执行控制

3.2.1 项目公司必须每月月底召开计划工作分析例会，并与次月 5 日前向运营管理部报 告上月月度计划完成情况、执行偏差和拟采取措施。

3.2.2 运营管理部每月 10 日前将各项目公司的月报转发总部相关职能部门，便于各部

门及时跟踪各专项进度的执行情况。

3.2.3 若计划出现或即将出现延迟，运营管理部应及时给项目公司发出预警，项目公司

应及时自身或与总部部门协作，采取有效措施保障计划的实现。

3.2.4 若计划出现延迟影响到项目开发进度计划的关键节点，项目公司应及时提出调整

方案报运营管理部审核，总经理审批后进行调整。但仍需按原项目开发进度计划进行考核。

4.支持性文件

无

5.相关记录

5.1 GEMDALE-P1-JH02-R01《项目开发进度计划》

31

第三节工程质量管理流程

1.流程图

32

2.流程概况

3.工作程序

3.1 施工前准备阶段

3.1.1 项目开工前，工程部组织设计单位、施工单位、监理单位等相关部门进行图纸交 底，并形成《施工图交底纪要》 。

3.1.2 设计单位对施工图纸技术交底中出现的问题进行答复，必要时出具《设计变更

单》 。

3.1.3 工程部、监理单位对施工单位编制的施工方案及质量控制措施进行审核，报工程

分管领导审批后执行。

3.1.4 工程部对监理单位编制的《监理细则》进行审核并监督执行。

3.2 建立样板

3.2.1 材料供方提供建筑材料样板，并交与工程部建立材料样品库。 3.2.2 监理单位专业工程师会同工程部对进场材料设备对照样板进行检查。

3.2.3 防水层、保温层、钢结构施工、铝合金门窗、幕墙、外立面装饰、毛坯房、公共

33

部位精装(包括其他需要建立样板的项目) 后，方可大面积施工。

、管道综合等，必须要求施工单位先做现楼小

，报工程部、监理单位验收通过 规模施工样板和工法样板(明确分项的施工工艺和工法)

3.2.4 对涉及建筑效果、使用功能的分项工程，除了按 3.2.3 要求外，工程部还必须提

前 1-3 天通知监理单位、设计部(设计部门确定是否通知设计单位)、营销部，验收后方可施

工。

3.3 施工过程质量监控

3.3.1 施工单位按照样板进行工程施工。

3.3.2 监理单位负责项目工程质量全方位、全过程的管理和监控。

3.3.3 工程部专业工程师参与监理工程师的日常巡视工作，及时掌握现场的质量情况，

并将巡视检查结果记录在《现场工程管理日志》中。

3.3.4 监理工程师跟踪监控施工单位的工序作业过程，一般工序采用巡视、平行检验方 式，重要部位、关键工序(基础、结构、防水等)采取旁站监理方式，发现错误做法、不当

操作或缺陷，及时责令施工单位纠正。

3.3.5 工程部组织每周一次的工程项目管理检查，编制检查清单，明确检查标准，填写

《工程现场质量巡查记录表》和《监理单位检查评价表》

，将检查结果进行反馈并考核。

3.3.6 监理单位按《监理大纲》每月对施工质量进行分析，形成月度或专题质量报告报

工程部。

3.3.7 监理除了召开监理例会外，还应组织召开专题会议，以解决多专业配合等难点问 题;工程部必要时也可组织项目专题会议，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质

量问题，提出管理重点和改进意见。

3.3.8 工程部根据监理公司月度或专题质量报告分析，编制《项目工程月报》质量部分

内容，报工程分管领导。

3.3.9 运营管理部定期对所有项目进行巡查，具体按《工程巡查作业指引》执行。

3.4 施工质量事故处理

3.4.1 施工单位出现质量事故，应在第一时间通知监理单位及工程部并立即组织事故处

理。

3.4.2 监理单位接通知后应立即会同施工单位进行事故原因分析、制定处理方案，由工 程部组织方案审核，必要时经工程分管领导审批;施工单位组织事故处理，并填写《工程质 量事故报告》 ，在事故处理完毕后，工程部组织对处理部位的重新验收，报告经工程分管

领导审核后，报总部运营管理部备案。

3.5 验收阶段

3.5.1 施工过程到工程竣工， 工程部应组织中间验收、分部验收、专项验收和竣工验收。

34

3.5.2 各类验收执行《工程验收管理指引》 。

4.支持文件

4.1《材料设备验收作业指引》 4.2《工程巡查作业指引》 4.3《工程验收管理指引》

5.相关记录 无

35

第四节工程进度管理流程

1. 流程图

36

2.流程概况

3.工作程序

3.1 编制工程进度计划

3.1.1 工程部接到公司批准的

《项目工程进度

《项目开发进度计划》 后， 主导编制计划》，并落实总工期和节点计划控制措施，同时与施工单位就进度计划相关细节内容进行 深度沟通，以取得一致意见， 《项目工程进度计划》由项目公司总经理审批后下发至各相

关部门。

3.1.2 施工单位应在开工前 15 天内，提交《施工组织设计》 ，每月 25 日前分别编制

下一个月的阶段性施工进度计划，报监理单位和工程部审核，项目公司总经理审批后实施。

3.2 工程进度检查

3.2.1 监理单位根据《施工组织设计》 、阶段性施工进度计划，检查施工单位填报的月 形象进度，现场完成工作量及工程量统计表，每月 25 日汇总形成《监理月报》报工程部审 核。

37

3.2.2 工程部根据《施工组织设计》 、阶段性施工进度计划，检查施工单位填报的月形

象进度，现场完成工作量及工程量统计表，每月底由工程部汇总形成《项目工程月报》并于 当月 25 日前报备至项目公司总经理和运营管理部。对工程月进度计划延误超过 3 求施工方分析原因，制定赶工措施并实施，对拖延 5

天的要

天的施工单位除分析原因，制定赶工

措施外，还要给予经济处罚。

3.2.3 工程部对未完成当月施工进度的，应向施工单位以《工程整改通知单》形式发出 预警或召开工程协调会，同时通知监理单位，以分析影响进度的原因(如设计变更、报批报 建、气候、供应材料、施工单位人力及物质资源等)

、采取补救措施及下一步相应的赶工

方案和措施，报项目公司总经理审批后实施。

3.2.4 工程部专业工程师应每天巡视现场，掌握工程形象进度，并记录在《现场工程管

理日志》中，必要时应以图片方式反映。如发现进度延迟，则应按照 3.2.2

处理。

3.3 进度计划调整

3.3.1 如设计变更、气候、材料供应等客观因素或建设单位原因影响施工进度确需延迟 《项目工程进度计划》 ，由工程部报项目公司总经理审批后进行调整;若影响节点计划需

报运营管理部审核，总部运营分管领导审批后进行调整。

3.3.2 工程部应严格按照合同中有关进度要求的条款对施工单位实施管理。如因施工单 位原因造成《项目工程进度计划》延误，工程部应按合同实施处罚;同时，工程部应提出赶 工方案和措施，或对《项目工程进度计划》进行调整，报项目公司总经理审批，若影响节点

计划调整的，还需报运营管理部审核，总部运营主管领导审批，同时抄送营销部门。

3.3.3 进度变更( 《项目工程进度计划》日期调整超过 15 天)由工程部出具工期调整 专项报告，经项目公司总经理审批，若影响节点计划，还需报运营管理部审核，总部运营主

管领导审批;

3.3.4 项目公司工程部应及时更新《项目工程进度计划》 ，同时抄送营销部备案。

4.支持文件

4.1《项目开发计划管理流程》

5.相关记录

5.1 GEMDALE-P1-GC02-R01《项目工程进度计划》 5.2 GEMDALE-P1-GC02-R02《项目工程月报》 5.3 GEMDALE-P1-GC01-R03《现场工程管理日志》

38

第五节项目开工准备作业指引

1.流程概况

2.工作程序

2.1 工程部根据项目总体实施计划组织编制项目工程进度计划。

2.2 施工组织设计的编制

2.2.1 工程部要求施工单位在项目开工 15 日前编制《施工组织设计》 2.2.2 施工单位编制《施工组织设计》 1) 施工单位项目管理架构 2.2.3《施工组织设计》的内容应包括以下内容：

。

(含施工方案)报监理公司、工程部审核;

39

2) 施工顺序及施工方法 3) 施工机具配置及其布置

4) 安全施工措施和安全预案、文明施工管理要求 5) 施工进度计划及保证措施 6) 施工质量计划及保证措施 7) 施工资源计划

8) 施工现场平面布置(含配合销售对现场的布置要求) 9) 施工临时用水用电措施等

2.3《施工组织设计》的审核

2.3.1 监理公司应在接到施工单位报审的《施工组织设计》3 后交工程部，不符合要求应退回施工单位修改完善。

2.3.2 工程部在 3 日内审核《施工组织设计》 会，并在 14 日完成审定工作。

2.3.3 工程部组织对重大和疑难项目在 3

日内审核完毕，符合要求

，并根据工程情况确定是否需要相关部

门进行会签或召开审定会。重大和疑难项目的《施工组织设计》可召开外部专家参加的审定

日内对《施工组织设计》的经济、合理性及是

否满足目标成本要求进行审核。

2.3.4 工程部负责组织对《施工组织设计》的审核，对平面布置、销售配合、市政管线

施工、影响工程后期开发等进行重点审核。

2.3.5 施工单位对方案审定会提出的问题进行汇总并修改。修改完毕后再报监理公司和

工程部审核。

2.3.6 项目公司工程分管领导审批《施工组织设计》

。

2.4 专项施工方案编制与审批

2.4.1 工程部根据工程项目情况，确定参加专项施工论证会的单位、部门和人员，并组 织召开重大和疑难项目的专项施工方案论证会或评审会，其中设计部、成本部、施工单位和

监理公司必须参加，必要时另聘请外部专家参与。

2.4.2 施工单位根据论证会意见修订专项施工方案，报监理公司、项目公司工程分管领

导审定。

2.4.3 必要时工程部再次组织施工、监理单位、设计/成本部进行专项施工方案评审，或 召开专家评审会。施工单位根据评审意见修改专项施工方案，经监理公司、项目公司工程分

管领导审批后实施。

2.5 三通一平及开工准备

2.5.1 工程部按照现场临建三通一平要求、 《工程质量管理流程》 、 《工程安全文明

施工管理指引》等组织三通一平工程承包商进行施工。

40

2.5.2 工程部组织办理三通一平相关手续;

2.5.3 三通一平完毕后，工程部对现场地形标高进行测量并制作施工平面图。

2.6 项目开工准备

2.6.1 项目开工现场准备

1) 摸清施工现场地下管网及障碍物情况;

2) 组织监理单位和施工单位进场，并参照土方施工管理的相关规定，向监理单位和 施工单位进行现场情况交底;

3) 由施工单位绘制项目现场施工总平面布置图，工程部组织设计部、监理公司进行评 审，评审通过后组织实施;

4) 明确现场施工临建设施标准，重点应满足销售卖场需求，工程部监督、检查施工单

位执行情况;

5) 审核施工单位提交的现场临建施工组织设计，对其施工总平面布置、现场临水临电

布置、现场机具设备配置的合理性和经济性进行检查;

6) 检查施工单位现场准备情况，保证其满足本公司现场 CI

形象要求及施工合同相关

条款要求。

2.6.2 项目开工技术准备

1) 工程部组织首次工地会议,并办理场地移交手续;

2) 监理单位审查施工单位提交的测量放线控制成果和保护措施， 向施工单位移交相关

测量控制点;

3) 监理单位审查施工单位的质量管理体系、技术管理体系; 4) 监理单位审查总承包商提供的专业分包商的资格。

2.7 项目开工

2.7.1 工程部办理施工报建手续，获得《施工许可证》 。

2.7.2 开工前工程部负责组织完成规划放线、定位交点工作。

2.7.3 施工单位在开工前 10 天内向监理单位及工程部申报《基础施工专项方案》和总

施工平面布置图，经监理单位、工程部审查同意后备案，方可开工。

2.7.4 施工单位提交开工报告经工程部经理审核盖章后，正式开工;监理单位完善监理

开工手续。

2.7.5 监理单位在批准工程开工时，必须落实如下条件是否具备： 1)施工组织审计已经审批完毕 2) 基础施工图已会审 3)基础施工方案已审批

4) 施工现场准备情况具备开工条件 5) 施工单位的各项准备工作已就绪

41

6) 完善规划放线手续

7) 监理规划和基础部分监理细则已通过工程部的审核 8)与总承包商的合同已经签订完毕

9)施工总承包单位已办结消防、临建等报批手续

3.支持文件

3.1《工程质量管理流程》 3.2《工程安全文明施工管理指引》

4.相关记录

无

42

第六节工程安全文明管理指引

1.流程概况

2.工作程序

2.1 安全文明施工方案制定

2.1.1 施工单位按国家、当地关于安全文明施工的法规、规定以及合同要求，编制安全 文明施工方案，报监理单位审核，工程部经理审批实施。

2.1.2 施工单位在编制施工组织设计时，

根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措

施，对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。

2.1.3 施工单位应落实标准化管理有关内容，统一现场 CI

形象以及施工人员着装，落

实现场安全管理措施，达到合同要求的标准。

2.2 安全文明监理细则

2.2.1 监理单位审核施工单位安全文明施工方案，编制落实安全文明监理细则，报工程

部经理批准。

2.2.2 工程部负责督促施工单位落实安全文明施工方案。

2.3 安全文明检查

2.3.1 监理单位检查

1) 监理单位负责检查施工单位的安全文明施工组织机构与保证体系、

安全管理责任

制、安全教育与检查制度、方案落实情况。

43

2) 监理单位负责检查土方开挖与基坑支护、 安

拆、 施工临时用电等安全技术措施。

3) 不符合要求必须责令其整改。 2.3.2 工程部检查

桩基施工、 塔吊、 电梯及脚手架的1) 工程部每月至少组织一次监理单位、施工单位负责人、安全员进行安全文明检查。 2) 工程部应编制《月度工程安全文明施工检查表》

，检查施工单位安全文明措施落

实情况，检查现场重要部位、机械设备的安全措施，并做好记录。

2.4 措施执行

2.4.1 施工单位负责执行批准的安全文明施工方案。

2.4.2 监理单位负责落实安全文明施工管理监理细则,并负责监督检查施工单位的安全 文明施工方案落实情况,日常检查主要内容有：

1) 日常现场巡视、安全资料检查工作;

2) 监督施工总承包单位对自身及分包的安全文明施工管理; 3) 监督施工总平面规划和管理、调度; 4) 监督各作业面的安全文明施工;

5) 监督现场及生活区的安全、卫生、消防、保卫等工作;

6) 定期召开安全文明施工检查活动及会议，对发现的问题及时协调、督促处理。 2.4.3 检查情况处理

1)监理单位或工程部定期组织安全文明施工检查并形成评价结论，并组织整改; 2)监理单位或工程部如发现存在安全隐患和不规范等不合格的施工行为，则需书面 通知施工单位限期整改;

3)施工单位在接到监理单位或工程部整改通知单后，应及时组织整改;对需制定整改 措施的应报监理、工程部确认后实施;

4)监理单位在接到施工单位整改验收申请后及时组织整改验收，并形成评价结论报工 程部。

2.5 事故处理

2.5.1 当现场出现安全事故时，施工单位应立即采取处理措施;同时通知监理单位、工 程部并立即启动应急预案，组织施工单位处理事故，工程部同时将事故情况上报。

2.5.2 工程部根据事故轻重进行处理;

1)出现下列事故，无需报公司危机处理小组：

a)无人员伤亡;

b)直接经济损失在五千元以下且未造成恶劣社会影响。 2)出现重大事故需报公司危机处理小组(重大事故定义参见国家相关规定) 2.5.3 无需报公司危机处理小组的事故处理：

1)工程部组织协调事故处理,督促监理单位、施工单位进行整改,并提交事故处理报告;

44

。

2)工程部负责事故调查并检查整改情况，组织编制事故分析报告; 3)工程部根据公司有关规定，提出处理意见并报项目公司领导审批; 4)工程部负责处理意见的落实及事故报告的备案。 2.5.4 需报公司危机处理小组的事故处理：

1) 如发生重大事故，工程部应立即上报公司领导，同时通报相关职能部门及政府 主管部门;

2) 公司危机处理小组启动危机管理工作;

3)工程部配合相关部门进行事故处理、调查，参与事故分析;

4) 施工单位、监理单位、工程部在事故处理完毕后按要求编制《项目事故报告》 ; 5) 公司危机处理小组与政府主管部门编制事故分析报告，并根据有关规定提出处理意 见;

6) 事故分析报告经危机处理小组与政府主管部门审定后， 报总部运营管理部归档。

3.支持文件

无

4.相关记录 无

45

第七节材料设备验收作业指引

1.流程概况

2.工作程序

2.1 材料设备验收

2.1.1 项目公司采购部负责通知材料设备供应商及时供货，并向供应商发出材料设备供 货通知单。

2.1.2 乙供材料设备进场时，监理单位负责现场验收，并审核供应商/承包商提交的《工

程材料设备进场保验表》验收通过后由监理单位备案、工程部抽查。

2.1.3 甲供到货时，供应商/承包商负责通知监理单位及工程部，监理单位负责组织工程 部及相关人员进行验收，采购人员和工程技术人员应参加材料设备首次到货的验收，验收人 员按供货合同(如有供货样板则对照样本)验收质量及对其型号、规格、外观质量、数量等

参数进行审核，并填写《材料设备验收单》 物入库。

，验收合格后施工单位负责接货并安排合格货

2.1.4 监理单位监督施工单位对材料按国家相关规定进行送检，送检结果应于工程部备

案，送检报告要求在规定时间内完成。

2.1.5 甲供材料如整批都合格：

1) 工程部、采购部、监理单位、施工单位验收人员及供货单位必须在《材料设备验收

单》会签，并由各会签单位或部门各存一份。

2) 供货商在申报当期应付款时将《材料设备验收单》复印件(核验原件)交工程部复 核并确认，在申报结算时需附上确认后的《材料设备验收单》原件，经工程部审核后，交成 本部按《项目预/结算作业指引》规定进行结算。

2.2 不合格品的处理

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2.2.1 如该批材料部分或全部不合格且无法使用则拒收，由监理单位判断货物拒收是否 影响工期。如不影响工期，则安排供应商重新供货;如影响工期的则由工程部 提出替 代方案经设计部审核、设计分管领导审批后执行，并由采购部负责向供应商进行索赔。

2.2.2 如属轻微缺陷但可降级使用的材料，经设计分管领导审批后降级接收，并由采购 部负责办理索赔手续。

2.3 材料移交及出入库

2.3.1 对于甲供材料，工程部组织相关部门验收通过后移交给施工单位。 2.3.2 如甲供材料造成的过剩，由采购部负责与材料供货商协调退货。

3.支持文件

3.1《材料选型封样流程》 3.2《成本预/结算作业指引》

4.相关记录

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第八节工程巡查作业指引

1.流程图

48

2.流程概况

3.工作程序

3.1 制定项目工程巡查计划

3.1.1 运营管理部根据各个项目的工程特点编制《项目巡查计划》 ，明确工程各阶段巡 查的主要内容和关键控制点，经运营分管领导审批后实施。

3.1.2 巡查频率及时间规定：

1) 根据项目施工各阶段确定项目巡查时间，确保在重要的施工节点进行巡视，如基础 工程结构验收、主体工程结构验收、竣工验收等，主体标准层施工阶段的巡查时间可机动， 视工程实际情况可再增设巡查节点;

2) 在满足 1)条件基础上，本地项目必须保证每半月至少巡查一次，外地项目每月至 少巡查一次。

3.2 巡查准备

3.2.1 成立巡查小组：以运营管理部及公司相关部门成员为固定小组成员，根据需要安 排其它项目的项目公司总经理或专业工程师作为小组机动成员。

3.2.2 巡查人员在巡查前准备上次巡查记录和数码相机，了解“前期存在问题”作为该 次跟进改进结果或审查的重点。

3.3 项目巡查

3.3.1 受巡查的项目公司向巡查人员汇报上次巡查发现问题的整改情况，巡查人员抽查 现场整改结果或整改记录。

3.3.2 巡查小组巡查并听取项目的工程进度情况。

49

3.3.3 听巡查并听取项目的制度管理状况。

3.3.4 工地现场抽查工程质量及安全文明管理状况。 3.3.5 对现场发现的主要问题进行拍照，并填写《XX 作为《项

目巡查报告》的附件。

3.3.6 对巡查发现问题提出整改建议，并听取项目公司/部的信息反馈。 3.3.7 巡查小组填写书面《XX 认。

项目巡查照片说明》 ，

项目巡查报告》 ，并由项目公司负责人签字确3.4 巡查评价与结果公布

3.4.1 巡查结束后 3 个工作日内，受巡查的项目公司向运营管理部提交整改方案，于运

营管理部备案。

3.4.2 审批工作结束后 3 天内，运营管理部向运营总监提交巡查报告。

3.4.3 受检项目公司应按整改方案进行整改、落实，做好记录和拍照，将整改情况提交

运营管理部备案。

3.4.4 运营管理部根据整改情况，视必要性组织研讨工程案例并形成案例库。

4.支持文件

无

5.相关记录

5.1 GEMDALE-P2-GC04-R01《项目巡查内容清单》 5.2 GEMDALE-P2-GC04-R02《项目巡查报告》

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