随着国民文化水平的提升，报告在工作与学习方面，已经成为了常见记录方式。报告是有着写作格式与技巧的，写出有效的报告十分重要。下面是小编为大家整理的《城市综合体研究报告》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
第一篇：城市综合体研究报告
城市综合体报告
一、从城市发展的角度
1、城市综合体与城市
城市综合体的发展与城市的发展息息相关,城市发展到什么程度，就会出现什么样的城市综合体与之相匹配，相应的，城市综合体的发展方向也会与城市发展方向保持一致。随着中国集约型城市的提出，城市发展逐渐放弃原有的粗放型发展模式，转向精细化运营发展。随着城市的发展现代城市逐渐显示出以下特点：
1)、功能复合化
城市发展到现阶段,已经不是单一实现居住功能那么简单。全球化浪潮中,城市需要承担更多功能,众多功能集中在同一城市出现,需要城市有最优的功能复合规划和方案,将城市作用发挥到最大效用。
2)、形象鲜明
众所周知，随着现代城市的发展，城市建设的加速，城市同质化现象越来越突出。众多城市一味追求国际化、现代化,完全成为钢筋水泥的堆砌。在盲目过后，反思城市建设进程，早已没有自己的城市特色，同时也失去了城市历史文化的传承。未来城市发展,己经逐步回归理性,城市形象正逐渐鲜明化。地方特色、区域文化、历史沉淀,都成为新一轮城市建设中,建筑形式表现和内在功能软环境所要表现的重要元素。
3)、集约化发展
粗放型的城市资源利用,虽然带来了中国城市的快速发展,但也造成了巨大资源浪费和重度城市负荷。优化资源利用,实现集约型社会,提高资源使用效率是城市发展面临的重大课题,费效比在城市运营方面,被提到非常高的层面,无论是城市建设还是土地使用,资源的优化整合利用,达到最优投入产出比是未来城市发展的重要目标。
4)、城市生态化
可持续发展的城市道路,不是一味追求快速发展的经济指标,以牺牲环境为代价得到的城市发展是暂时的,在物质基础达到一定程度后,文明城市建设的目标是生态发展与经济发展并行。
5)、城市多元化
围绕单一中心“摊大饼”式城市发展的城镇化,在经过多年发展后,城市中心从基础设施、交通路网、商业承载等方面已经不堪重负,组团式发展、多中心建设、带状城市发展等城市多元化发展模式不断出现。众多城市釆取以卫星城、新城等新型城镇现代化的扩张模式,满足现代城市发展需求。
作为城市发展的重要功能载体的城市综合体,伴随城市发展趋势不断发展。城市区域一体化和城市多元化发展,迫切需要城市综合体发挥城市复合功能。而城市功能复合化、形象鲜明化、城市生态化、社会集约化,为城市综合体的发展不断提出新的课题。代表城市形象、符合城市特征的城市综合体建筑形式,加上商务、商业、居住、休闲、娱乐等内在功能复合,优化土地资源利用,是城市综合体与现代城市共荣共生的有机联系。
自从2009年城市综合体进入青岛以来，发展速度迅猛对青岛经济文化等拉动作用明显。青岛延吉路万达建筑设计风格鲜明，已成为青岛一大城市名片。
展望：
城市综合体是点睛一城繁华的精华所在，亦凝结了一座城市的文化和灵魂，更是助推城市经济发展的强力引擎。城市不仅仅是产业的聚集地，它首先是人类愉悦生活、成长的空间。我们应以健康理念统领城市发展的方方面面，以“健康城市”引领包括综合体建设在内的新一轮发展。我们也可以说城市综合体的灵魂是文化与精神。综合体不是城市功能的简单叠加，更不是建设一堆堆绚丽的CBD，其灵魂是深厚的文化与精神。我市打造城市综合体应突出城市品牌效应，使其能保存和传承青岛的历史文化风貌。
我们知道城市综合体的作用不仅仅是经济上的拉动，更应该是城市文化的标志，是城市文化的具体显现。青岛在建设城市综合体的过程中应重视城市综合体的文化工功能，应充分利用综合体是城市名片、城市地标的广告效应，提升该区域的人文价值。为此，综合体必须要为整个区域代言，准确定位其在区域内的核心价值点，塑造区域以综合体为中心的核心价值，精心提炼以综合体为焦点的价值口号，从而达到在发展过程中重塑区域价值，实现以综合体为引领的区域变迁的目标。
青岛城市综合体在未来的发展过程中将会更加重视其文化功能，一个文化功能完善的城市综合体应具备以下特点：
1、城市综合体应具有文化内涵的关联性
城市综合体是城市文化功能的集中体现，兼有文化、传媒、娱乐、休闲等涵盖城市主要文化功能的建筑设计,具有文化的内在关联性。我们以李沧乐客城为例，乐客城建筑设计极具青岛特色，其建筑以崂山北九水为模版进行设计，整个建筑美轮美奂，给人以文化的享受。
2、城市综合体应具有文化魅力的辐射性
柯布西耶在《走向新建筑》里说：建筑应该是时代的镜子。而城市综合体是现代城市文化与灵魂的标签，与城市的文明建设、和谐社会建设具有高度的同一性，凭借深厚的文化内涵和文化魅力具有引领风尚、传承文明、传播知识、繁荣文化、陶冶情操、教化人民、服务社会、推动发展、促进和谐的重要社会辐射功能。
3、城市综合体用具有城市文化消费的聚集性
城市综合体在功能上的多元性，与城市开发中单一业态的商业地产相比有较强的抗风险能力。但城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值的体现就是使资金流量和现金流速达到最佳的状态，并随着城市综合体持续运营的市场培育，不断提升周边人气，改善公共设施及交通环境，促进整体文化消费水平的提高，最终带动城市综合体区域内物业价值大幅度增长。因此，一个成功的城市综合体不仅是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，更是一个城市商业价值最大化的具体体现。
城市综合体的发展方向应该是向文化综合体过渡的。我认为城市综合体存在的最大意义并不是经济的拉动作用而是对区域文化的提升作用。一个城市建设的好坏我们完全可以通过其城市综合体建设的好坏来进行评判。城市综合体是否符合该城市的品位、是否能够成为该城市的名片都可以作为评判标准。
在我们观察来看，青岛城市综合体到目前为止更多的是一种单纯的商业建筑综合，附带的起到作为城市名片的作用。试问青岛哪一家综合体敢说自己对于游客来说是一个“必看、必游、必购”旅游景点似的综合体?
第二篇：城市综合体“万达广场”价值研究报告
侯伟 2016/5/26
一.经济“新常态”下的商业地产新模式
在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。
城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。
二.万达广场特色显著，发展态势势如破竹
创立于1988年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心内容由6个方面组成，包含酒店(Hotel)，写字楼(Office)，公共空间(Publicplace)，购物中心(Shoppingmall)，文化娱乐休闲设施(Culture&Recreation)，公寓楼(Apartment)等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1. 定位中端市场
依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。 2. “订单地产”招商模式
万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星KTV、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3. 专业管理团队
万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
4. 2015年报相关简要分析
根据万达商业地产2015财年年报显示，2015财年新增广场26座，目前共计133座。已开业持有物业总建筑面积达26.32百万平方米，同比增长22.1%。已开业购物中心总建筑面积达21.83百万平方米，同比增长23.3%。已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，同比增长23.0%。已开业酒店、写字楼、文化及其他物业总建筑面积达4.49百万平方米，同比增长16.6%。
从数据中能够看出，万达广场无论从整体数量还是建筑面积和使用面积均呈现稳步攀升态势，充分表明万达广场城市综合体业态已经被大陆居民和广大商家认知并认可，大量的供销需求促使万达广场在量上的增长。 三.“万达广场”城市综合体盈利分析
万达广场找到了比较好的发展模式，核心商业面积长期持有，租金收益和物业增值收益成为长期增值的主要盈利点。 1. 以售养租形式把握现金流平衡和持续
万达广场城市综合体实现了真正意义上的以售养租，既满足现金流平衡和持续的同时，又不造成整体经营效果上出现冲突。与之前相比，大幅增加了写字楼和住宅产品，随着“万达广场”品牌的深入人心，住宅和写字楼得以高溢价出售，高溢价销售带来的流入现金，则支持物业的持有反哺着商业地产的铺位，万达通过完全租赁的形式实现了统一的商业管理，促进万达商业整体目标的实现。 2. 完整的经营价值链
从拿地、设计、规划、招商、管理都是由万达自己把控，自从确定了商业模式，万达集团把总部放在祖国首都，以便有效整合和利用政府、媒体、商家、金融、人才等优势资源。城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上，良性发展并逐步完善的核心产品，城市综合体将不同的业态融为一体，有机的整合了娱乐、消费、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良性互动。在规划设计中，重视建筑功能分区并实现综合体中不同业态的协调促进，商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导所有顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。 3. 地方政府对万达集团的支持和信任
地方政府十分关注万达广场项目，往往期望能通过万达广场项目辐射广场周边，产生同心圆效应，万达广场的良性发展恰好迎合地方政府的发展经济心态。万达城市综合体不仅是优秀的建筑设计，同时也包涵优秀的商业策划和商业运营，保证项目建成后能按期开业，开业后能形成凝聚力，解决了政府的担忧。
地方政府对地产开发商准入的条件存在限制，但万达借商业地产之名能做到低价拿地，如 2008 年万达广场新建项目即是受地方政府邀请，价格优惠，而且万达广场已在全国获得了广泛知名度，在此前提下，住宅、办公写字楼等均能实现高溢价销售，商业土地成本自然下降，这即是“城市综合体”的优势。 4. 拥有大量优质商业资源
万达广场城市综合体的商业大部分为只租不售，目前1000余家签订合作协议的商家中，有50余个左右是主力业态，60至70个为次主力业态，这些商家都是“万达指哪它们打哪”。订单地产能够让万达广场里面的商户位得以大部分在广场还未建成时就完成出租，使保证金和后续租金能够进账，万达广场又将租出的商业面积连同租赁合约向银行进行抵押贷款，从而保证开发和运营所需资金流不断裂
除战略合作的商业伙伴加盟外，万达集团自营的万千百货、万达院线等主力店，也能快速支持万达广场的迅速开业。目前万达广场城市综合体已形成几大绝对主力业态，包括国美电器、大玩家娱乐、大歌星KTV、万千百货、万达院线、数码广场和精品餐饮酒楼、豪华商务酒店等。
5. 2015年报相关简要分析
表格截取自2015万达商业地产公司年报 2015年，万达商业地产业务框架为投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块组成，业务占比分別为10.94%、82.54%及4.00%。万达广场来自投资物业租赁及物业管理业务板块，其收入为人民币13,582百万元，同比增长31.2%。
从数据中能够看到，2015年，万达广场为主要业态的投资物业租赁及物业管理业务占比稳步增长，并适时扩大。2015年实现投资该板块息税前利润人民币25,449百万元，占息税前利润总额的比例为45.09%，同比增长4.44%。与此同时，其他板块业务利润同比呈现不同程度减速和下降。
四.万达广场城市综合体的价值研究 1. 特殊的功能复合性
城市综合体集多种城市业态于一体，将娱乐、办公、消费、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、让它们相互依存、协同促进。城市综合体也是对分散的城市功能的一种整合，以往功能单一的情况下，各个业态功能相对独立，关联度极其微弱，无法发挥协同效应。作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，其城市价值主要体现在：空间结构连续性 、整体功能复合型 。万达商业广场以开放式街区为主要设计理念，空间结构上更具连续性，形态多元，功能互补，既能给居民带来便捷，又促进了商业销售。最新一代万达商业广场本身就是一个可循环再生的商业生态体系，以主要功能连带多种配套功能形成万达价值链，共同满足消费者的需求。 2. 物业升值潜力巨大 万达广场在做足自身的使用价值的同时，会带动所处地段的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。万达广场选择有价值的城市和地区以“城市规划方法”实施一个房地产项目的综合投资和运营管理，即将本城市价值通过人流，物流，资金流等方式实现快速集中，激发了万达广场本身的物业价值潜力，升值成为常态。 3. 辐射力巨大，规模效应明显
以现在的万达广场所在的区域为例，无论在万达进入之前该地段是怎样的一种荒芜状态，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的巨大辐射力。 4. 2015年报相关简要分析
截至2015年年底，万达广场租赁收入同比增长10%，全年累计总客流20.3亿人次，所有广场日均客流约5万人次，总客流同比增长25%。2015年新开业的购物中心继续保持满铺出租状态。2015年公司对百货主力商家进行了一系列有计划、有针对性的优化，已开业购物中心的平均出租率为96.37%。2015年，投资物业租赁及物业管理产生人民币13,582百万元，同比增长31.20%。本板块對本公司收入贡献进一步上升，占比达10.94%，同比增长1.34%。 能够看出，万达广场通过一系列经营手段，包括主力店的开拓和调整，加大品牌影响力度和丰富品牌资源，做精营销策划，实现线上线下联动，做强安全保障工作等各项措施，保证了在宏观经济下滑的大背景下，稳步提升万达广场的商业价值和社会价值。 五.城市综合体面临的主要问题
城市综合体在开发过程中也面临着诸多问题，如城市综合体必须具备足够的终端消费能力，要求有优越的地段、交通、商圈配套，开发商须具有雄厚的资金实力等，从实践中来看，功能组合失调也是造成城市综合体效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客户群一致，做到有效的感应互动。所以，城市综合体虽然具有很多优点，但并不是所有开发商和所有城市都适合开发，它对开发商和城市有着极高的要求。相对住宅房地产市场，商业地产投资回收期长，风险高，涉足门槛明显强于住宅市场，同时拥有运营、地段、资金、和企业资源的开发公司将面临较好的发展机遇，而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的开发商如果硬要开发城市综合体项目，将面临较大风险。 六.结论
城市综合体创新商业地产模式的出现，为商业地产的发展带来了新契机，城市综合体将是未来商业地产的主要发展模式。万达集团构建的万达广场全新城市综合体商业地产模式，以给人全新感受的姿态出现在中国各大城市，城市综合体的未来将对一个城市的未来产生巨大影响，不久的将来，万达城的遍地开花将会对整个万达商业地产的发展锦上添花。
第三篇：某城市综合体项目可行性研究报告
第一章 宏观经济分析4 -
1.1.1 江夏区区位概况4 -
1.1.3 GDP发展概况6 -
1.1.5 江夏区在武汉市的经济地位8 -
1.2.1 江夏区房地产投资发展状况8 -
1.2.3 江夏区房地产行业发展前景分析9 -
2.1 项目基本情况9 -
2.1.2地理位置10 -
2.2 项目周边10 -
2.2.2 环境11 -
2.2.4 商业及其它配套12 -
2.3.1优势——Strength13 -
2.3.3机会——Opportunity13 -
第三章 市场调查分析13 -
3.1.1 参考楼盘的选取15 -
3.1.3.现阶段可能的销售价格28 -
3.1.5项目预期销售价格28 -
3.2 江夏区商业调查与分析29 -
3.2.2江夏区商业布局34 -
3.2.4 本项目商业入市价格36 -
4.1社会效益36 -
4.1.2提供更多就业岗位37 -
4.2经济效益38 -
4.2.2 开发商经济收益(详细分析见第七章)38 -
4.3.1 片区现状39 -
4.3.3 提升城市环境质量和居住质量40 -
5.1总体发展战略40 -
5.1.2 本项目着力打造成为新城市综合体41 -
5.2 产品规划及开发建议42 -
5.2.2 用地规划建议44 -
5.2.4 商业街规划建议46 -
5.2.6项目开发建议——总体规划、分期建设、滚动开发48 -
第七章 项目收入与投资估算49 -
7.2 项目收入与投资估算49 -
7.2.2 投资成本估算53 -
第八章 项目经济效益评价54 -
8.1.1项目利润54 -
8.1.3 项目利润率56 -
8.2 项目敏感性分析56 -
8.2.2拆迁成本分析影响57 -
8.2.4商业面积敏感度分析57 -
8.3.1政策风险57 -
8.3.3项目风险59 -
8.4 项目风险规避 - 59 -
附录：拆迁实施方案 61
1拆迁相关政策解读 61
1.1 物权法条件下的房屋拆迁 61
1.2 武汉市城市房屋拆迁管理办法 63
1.3 武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定 64
1.4法律条件下房屋拆迁中的博弈根源 65 2拆迁难点分析 66
3 解决方案 69
3.1 拆迁程序分析 69
3.2 拆迁案例分析 73
3.3 本项目拆迁公司起用模式分析 77
3.4 拆迁安置方式分析 78
3.5 补偿方式分析 80
第四篇：京沪宁城市商业综合体考察报告
遵照董事长指示，春节前(2013.1.30—2.5)后(2013.2.21—2.25)，我们一行三人赴北京、上海、南京，对京、沪、宁“北京新鸿基商业”、“北京东方新天地”、“北京世纪京源”、 “北京西单大悦城”、“北京颐堤港”、“北京凯德mall”、“北京未来城”、“上海悦达889”、“上海环球大商”、“上海凯德龙之梦”、“上海梅隆镇”、“上海恒隆广场”、“上海中信泰富广场”、“上海金鹰”、“南京河西万达广场”、“南京鹏欣水游城”、“南京德基广场”、“南京绿地紫峰购物广场”、“南京弘阳mall”等19个城市商业综合体，和“北京西单乐天银泰”、“上海梅隆镇伊斯丹”2个大型百货及北京“西西友谊酒店”1个综合改造楼进行了考察。现将情况报告如下：
一、“去大型百货”商业发展趋势的警示
考察中，我们感受到：随着城市现代化的进程，当代商业经济悄然发生了深刻变化，同时影响着当代商业地产的发展变化。改革开放以来，零售商业经历了百货商店(销售内容变化)、一价商店(定价方式变化)、连锁商店(组织形式
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变化)、自选市场(促销方法变化)四次革命。伴随革命，商业模式也发生四代变化。由第一代的传统街铺店和综合店，衍生到第二代的大型百货店和超市，继而发展到第三代的购物中心(SHOPPING MALL)，以致第四代的生活体验中心。商业经济呈现了“去大型百货”的发展趋势。据有关资料记载：北京市在1万方以上的商业1025万方存量基础上，仅2010年净增900万方商业综合体;上海市截止2012年已建成10万方体量以上的商业综合体41处;南京市的竣工营业商业综合体已超过50处，并且已建造了华东第一的“mall”(“南京弘阳mall”),体量40万方。综观京、沪、宁，商业地产的开发建设几乎不再建筑大型百货商业店。即使要建也是在建筑商业综合体时间带品牌大型百货商业店。考察的19处商业综合体仅3处间带，占15.79%;且人气与商业综合体比较大为逊色。最为典型的“北京西单乐天银泰”百货，19:32，绅士馆廖无1人，而隔街相对的“北京新鸿基商业”体验店却顾客满堂。
当代商业经济呈现的“去大型百货商业”发展趋势，不能不成为我们开发建设“南阳天地”方向性的重要警示。
二、建筑构成与功能组合的严峻挑战
“商业综合体”是城市中商业、办公、居住、旅店、展
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览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间三项以上功能进行组合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的综合体，也谓之复杂而统一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物组合构成是建设商业综合体的核心。考察的19处商业综合体，由于所处寸土寸金的京、沪、宁大都市，综合体的不同功能建筑物组合构成不很复杂。除“北京凯德mall”、“北京未来城”“、上海悦达889”“、南京河西万达广场”“南京弘阳mall”、5处依托住宅社区外，其他并无相伴的住宅建筑。除此而外，“北京东方新天地”与8幢写字楼、1幢酒店组合构成，其他18处都在综合体内建有1幢酒店或1-2幢写字楼。处于综合体之中，感觉简单明快，通透明亮，视无障碍，不觉压抑。
19处商业综合体的不同功能建筑物组合构成效果，对“南阳天地”的构筑设计提出了严峻挑战。由于用地还建安臵任务艰巨，将综合体与住宅分体、分区建筑成为不可能。因而这就势必要将商业建筑作为住宅建筑的底盘裙楼混交建设。在遵守有限的用地及规划设计条件的前提下，如何使住宅建筑与商务建筑的幢数尽可能的少，是应成为“南阳天地”设计的最优选择，以使整个建筑群间隔宽敞，举头无遮，风和日丽，舒展怡人。
三、总体建筑形式的开放与封闭的选择
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建设商业综合体，实行开放与封闭的程度取决于当地气候条件，这是考察所得的基本结论。北京7处商业综合体除动线端口采取门厅进出外，整体结构实行的是全封闭，在体内形成连廊街铺。主要原因受气候条件所致，北京冬天寒冷，室内必须供暖。上海7处商业综合体有5处是北京式的全封闭，有两处则为半封闭，即天棚紧密连接建筑物，但在天棚下适当地方敞开与天然空气融通。南京有2处全封闭、1处半封闭，还有1处即“南京弘阳mall”实行的是开放式街区，没有天棚作为建筑遮挡。上海、南京的商业综合体封闭与开放程度，据观察大都也与气候有关，上海靠海，风雨天气多一些，因而封闭的程度也适当多些，南京逐步走向内地，海风季雨也适当少些，因而封闭程度适量见少，并且出现了无天棚的开放式。
依据考察体验，“南阳天地”的封闭与开放程度的选择，应在查阅南阳气象资料的基础上确定，鉴于南阳气候风不大、雨较少、日不酷的气候特征，“南阳天地”实行半封闭与全开放相结合的形式较为适宜，即部分区域适当搭建天棚，部分步行街区露天敞开，实行全开放。这样，既不影响商业综合体的营运，也可适当减少建筑成本。
四、总体建筑的地下建筑配比取向
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19处商业综合体，建有地下商铺的有18处，占94.7%地下建有1层商铺的8处，占42.1%;建有2层商铺的9处，占47.4%;而且每个商业综合体在建有地下商铺的下层均还建有1--2层地下车库。所有地下商铺，与地上商铺的建筑形式与风格处理一致，解决好了灯光、通风问题，在整个商业综合体内，地下、地上街面、商铺浑然一体，根本不觉地下深层的下陷压迫感。城市商业综合体的这种建筑取向，不仅大大节省了土地资源，而且同时大大提升了底层商铺的经济价值。同时，我们还发现，有不少商业综合体不仅建有地下层商铺，而且还与城市地铁接轨贯通，既激活了城市轨道交通，又为商业综合体自身引导聚集了人流、人气，大大提高了商铺运营价值增量。
京、沪、宁商业综合体地下建筑的范例，应该成为“南阳天地”开发建设的一个取向。适量建设地下商铺，既可充分运用地块的土地资源，又可提升项目的开发价值，同时还可为南阳城市建设探索地下建筑的路子，何乐而不为?!
五、商业环境的平面与垂直动线的思考
动线是商业综合体中客流的运动轨迹。在商业环境中，设计好平面与垂直动线，为客流提供一条清晰可辨的脉络，让顾客在体内停留时间更久，尽可能经过更多区域，降低顾
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客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持旺盛常态，这是做好商业地产核心环节。商业综合体的动线分为平面、垂直两个层面。19处商业综合体中，平面动线层面，“北京东方新天地”的动线设计为典型线形动线，“南京鹏欣水游城”的动线设计为典型枝线动线，其他17处的动线设计多采取了典型环线动线，体量较大的在环线动线的适当结合部采取了中庭或连廊连接转换。除步入“南京鹏欣水游城”的枝线动线上游走感觉稍有迷漫外，18处商业综合体的动线设计，总体感觉：脉络清晰，人流顺畅，通透明亮，宽敞适宜，回路明显，行无死角。为助推导引客流作跨层运动，需要配臵垂直观光电梯和电动扶梯。在垂直动线层面上，所考察的商业综合体，除个别外，动线的设计合理、实用，我们感受到既有助于客流的方向感、欲趋感，又有助于客流的趣味性、观赏欲。19处商业综合体，动线设计的道路、边界、区域、节点、标志的处臵贴切、得当、清晰，可辨。不仅将不同功能区域串连了起来，而且将客流便捷地输送到了每一个节点，进而渗透到商业综合体的每一个角落以至每一个商铺。
一定意义上讲，动线是商业综合体的生命线，也是激活商业综合体内沿街商铺的中枢神经。在“南阳天地”的规划设计上，动线设计不能不作为优选方案的一项重要元素和条件，如是建设多层次的商业综合体，特别是垂直动线的设计，
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还不能简单怜惜电梯成本而把必不可少的垂直动线予以舍弃。
六、京、沪、宁商业综合体消费业态的思维借鉴
大凡走进19个商业综合体中的任何一个，都会被“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的浓浓商业氛围所诱惑欲熏，如不具备“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的设臵，是乎不成其为真正意义上的商业综合体。据不完全统计，考察的商业综合体中，19家均设臵了“主题餐饮”、“西式快餐”及不同形式的“冷热饮”，餐饮的比例100%;17家设臵有“电影院线”，比例89.5%;8家设臵有“电玩城”、“KTV”，比例42.1%;12家设臵有“体验馆”，比例63.2%;16家设臵有“美发美容护理健身店”，比例84.2%;11家设臵有“儿童游乐天地”，比例57.9%;19家均设臵有“主题商街”，比例100%;11家设臵有“大型超市”，比例57.9%;3家间带品牌“百货店”，比例15.8%;6家设臵有“小型百货店”比例31.6%;11家设臵有“家居店”，比例57.9%;13家设臵有“儿童用品店”，比例68.4%;6家设臵有“书店”，比例31.6%。各类业态的消费之中，餐饮处处火爆，早、中、晚三餐时段，门庭爆满，食香弥漫，杯光箸影，候客不断，成为商业综合体最为亮丽的风景线。其次，儿童的游乐、购物，叽叽咋咋，戏耍打闹，
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欢声笑语，其乐陶陶，也是商业综合体的一幅生动画面。除了各式各样的购物以外，体验式的消费不可小觑，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro体验店，人气哄哄，笑声朗朗，成为商业综合体的时尚之歌。
“人们来到城市是为了生活，人们居住城市是为了更好地生活”。京、沪、宁商业综合体的“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态构成,应该成为“南阳天地”消费业态的基本思维借鉴，以使“南阳天地”真正成为南阳市人民的一个生活、商业、娱乐、休闲的崭新去处。
七、“南阳天地”的定位思考
京、沪、宁19处商业综合体，从感觉上分类，有高端的、偏中高档的、大众中档的三类。如“北京颐堤港”、“上海中信泰富广场”、“南京绿地紫峰购物广场”等，是较为典型的高端商业综合体，以路易斯威登、纪范思等国际顶尖品牌为领头羊，其建筑质地精良、装修华贵。这一类显然不为“南阳天地”所能效仿。又如“北京东方新天地”、“北京凯德mall”、“上海梅隆镇”、“上海金鹰”、“南京德基广场”等，是较为偏中高档的商业综合体，以PEACEB BLRD 、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于国际顶尖但却深受白领亲睐的品牌居多，其建筑质地优良、装修华美。这一类对于
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南阳的市场来说，因为白领的消费群体尚未形成优势，故而“南阳天地”也不可效仿。京、沪属于我国的一线城市，宁虽是二线城市，但它处于我国经济发达的东部地区，这些城市的区域优势是南阳远所不及的。而南阳却又急欲提升城市地位，“南阳天地”作为南阳提升城市地位的首案，破除旧的传统商业，创建新的商业格局，将京、沪、宁的大众中档商业综合体引为模板是切合实际的。如“北京世纪京源”、“上海凯德龙之梦”、“南京河西万达广场”、“南京弘阳mall”一类，无论是经营品牌，或是建筑质地，还是装修品味，既有超前的意识，又有广泛的群众基础，定会为大众认识、接受，不失可为“南阳天地”的最佳参照物。再将年轻、时尚、运动的主题着意凸显，“南阳天地”必将承前启后，成为丰碑。
八、“南阳天地”规划设计的建议
“南阳天地”建成南阳市的首例商业综合体，并且定位“大众中档”，组合“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态，凸显“年轻、运动、时尚”主题，根据已下达的用地和规划设计条件，结合考察体会，设计建议如下：
(一)关于商业建筑面积的层次：将“商业建筑面积不大于地上总面积的35%”条件用足，双管齐下，上公关，下
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设计，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑层次普遍3层，局部4层;
(二)关于地下建筑：突破“地下建筑空间仅作为停车及人防空间使用”的限制，下沉一层设计商业建筑;
(三)关于绿地环境设计：突破“绿地率不下于25%”的限制，在地面适当设计绿化景观外，通过设计屋顶花园加以弥补;
(四)关于社区的办公、服务设施：不占落地的商业建筑地面面积，是可考虑与屋顶花园同层配套;
(五)关于院线设计：设计臵于局部4层处，限制平面，扩用空间;鉴于院线的更新换代频繁，尽可能引入现行较高档的，不致综合体建成后院线落伍;
(六)关于餐饮设计：地面一层布局一部分，以决社区及周边上班族的早餐;作为目的消费，顶层集中餐饮，注意餐饮的烟道预留;
(七)关于主力店设计：可将地下与地面一层通盘考虑，引入一强势超市作为主力店;
(八)关于沿街商铺与体内街铺设计，建筑风格混搭，门面开间不宜过大，让更多的个体投资者可有能力勇跃购买，即使招商中有较大铺面的需求，聚小为大不受影响;除注重设计主街外，适当考虑内街设计，丰富商业布臵形式。
(九)建筑立体的变化，建议三层在二层的基础上内收，
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形成类似阳台的平台。在满足规划的条件后，可以自主封闭形成商业用房，也可以作为敞开式的经营场所。
(十)鉴于所给条件，真正开发可售的住宅仅有2.5万方，从总体层面看，在服从商业地产价值最大化的前提下尽可能的优化，但若比较商业地产价值得不偿失，住宅设计可以忽略;
(十一)在条件容许的前提下，整体设计方案追求商业地产价值的最大化，商业味道越浓，商业氛围越强，商业设计(经验)越丰富，应为设计方案首选。
九、关于招商工作的建议
商业地产，招商先行，开发建设商业综合体，招商更是要先行。“南阳天地”开发建设工作，必须实实在在予以履行这一定律，绝不使其成为空话。面对公司招商工作已经落后的情况下，建议：
(一)尽快招聘1名既懂招商理论，又有招商实践，具人脉资源，有统筹思维，善于思考，勤于工作的人担纲招商总监，同时招聘必要的主管人员，切实履行起招商职责;
(二)立即与美格行签订合作协议，共商“南阳天地”招商战略，共订招商工作计划，使招商工作有计划有步骤，的加紧展开;
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(三)力争在优化优选设计方案前，与社区协商一致，征得同意，招引落实一家强势超市商，签订好三方合同，以使主力店设计落案;
(四)招商部门尽快组织一次南阳市场调查，深入进行投资、经营、消费三大客户研究，以分期分批作好各业态的招商工作;
(五)在市场调查的基础上，深入进行租、售、持的研究，形成总体意见，提交董事会研究决议，即为规划设计提供依据，又为营销工作奠定基础。
考察人：刘卫国 雷永泽 余 浩 二零一三年三月八日
第五篇：包头万达城市综合体调研报告
城市综合体调研报告
姓名：xxx
学号：xxx
班级：xxx
时
间
：
xxx
指导老师xxx
调研对象：包头市万达广场
调研地点：内蒙古包头市民族东路 调研目的：
本调研主要包头万达广场作为调研目的地，从万达广场的概况，对室外环境的空间与建筑，总平面设计，商业建筑的功能和内部空间设计，商业建筑的结构和人员流线等方面全方位，多角度，深层次地剖析商业综合体的设计方法。 一·概况及经济技术指标：
包头青山万达广场项目总用地面积159.34亩，总建筑面积65万平方米，为一大型城市综合体，规划分为住宅，办公，商业三大组团。考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。地上建筑面积54万平方米。
商品住宅主要经济技术指标：地上建筑面积54万平方米;容积率：5.1;绿化率：30%;总建筑面积：295000平方米，可销售面积：243000平方米，底商建筑面积：35000平方米;
商办主要经济技术指标：大商业总建筑面积：112000平方米(地上);写字楼及公寓楼总建筑面积：148000平方米(地上)
包头青山万达广场由大型商业综合体、写字楼、公寓、住宅等多种业态组成，具有购物、娱乐、休闲、文化、居住等功能。
二·区位分析：
包头青山万达广场项目位于包头市青山区，地处城市主干道钢铁大街与民族东路交汇处，南临银河广场，东至体育馆路，西临
香格里拉酒店，北至青年路。是包头市的核心位置，属于黄金地段，交通便利。也是包头市核心商务区，同时呼包鄂经济圈发展要地。
地理位置：
距离中心城区：1公里
距离包头机场：约20公里 交通枢纽：
城市主干道：钢铁大街(接驳建设路贯通全市)、民族东路等。
公共交通：
11、
19、
22、
25、33路等 周边配套设施：
学校：北重八小、四十八中、二十九中、市图书馆等;
医院：北方医院、市肿瘤医院等。
综合商场:茂业百货、包头百货、维多利商厦
银行:中国银行、工行、邮政储蓄银行、建行、农行、交通银行、包商银行 三·总平面设计
由总平面图可以看出，在万达广场的西门方向，银河广场起
到了人车分流的作用。但广场的地下停车场出入口设置在图中接近B和F的位置，而银河路和体育用品街都是双行道，但由于万达广场的建设使这两条支路远远超负荷，带来了进出停车场不便，道路拥堵不堪等严重现象。而且这两条路均未做出人车分流，给消费者的安全造成了隐患。
万达广场采用地下停车场形式，节约了用地，并用观光电梯与购物空间联系紧密。负一层至负三层均是地下停车场，可容纳近一千个机动车停车位。非机动车停车位设置于西门与银河广场之间，并有专人看守管理。 四·总体空间布局
10栋公寓楼坐落在项目用地的北侧，导致日照条件不是非常理想，但小区安静适于居住;写字楼坐落在项目用地的南侧，保证了充分的日照，与主要街道的联系十分便捷。写字楼的入口位于体育用品街和银河广场，和周围环境联系紧密，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。 五·商业建筑内部空间设计
万达广场地上分为C字形的万达广场和呈矩形的万千百货。万千百货地上有五层，万达广场地上有四层，两者共用一个停车场，方便消费者人流流线的交流与分散。万达广场一至三层为购物餐饮之用，第四层为电影院。电影院既有自
动扶梯可从三楼进入，又有电梯间的设置，从一层的东门入口可直达三楼的大歌星KTV和四楼的万达影院。使万达广场的晚间停止营业不会干扰到KTV和电影院的夜间经营。
(万达影院——在一楼和影院内均设有购票处，便于人流的疏散)
以下为万达广场各层平面示意图
由上图可看出，商场的动线并不复杂，方便消费者购物，不易迷失。此外，动线的规则使店面分割较为方正，面宽大，进深适宜，便于租赁和使用。
在万达广场的中央设有一个巨大的圆形中庭，由观光电梯联系上下，使其成为一个动态的交流空间。是用作举办车展，大型特色活动的较好平台。
由于万达广场的商业体量较大且为多层商业体;商业区域
又多为宽度较大的长方形。因此其室内流线设计采用双通道环流式 ——即两侧商铺各有一条独享的通道，中间做架空处理或设置移动商铺，通过次通道将两侧通道连接起来，人流动线形成循环流动。 优点：
可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率，内部人流可以自由、灵活循环流动。 缺点：
要牺牲一部分的商业面积。
万达广场的屋顶为玻璃材质，增强了商场的采光。丰富了人们的视觉享受。商场的配饰以白色和金色为主，如过道围栏等，渲染出时尚高档的气息，使商场较为生动活泼。但室内的绿色植物较少，应适量增加。电梯的设置也较为合理，营造了轻松的购物环境。 六·商业建筑的结构
万达广场的建筑结构由钢筋混凝土框架结构组成的。
七·总结
综合体，不是一个传统的建筑类型，但它几乎能包含所有的建筑类型。综合体是把散落在各个区域的城市功能，更加集中在一块相对狭小的土地上来实现，从而最大程度地提高土地的使用效率。但正是这种“集中”，使建筑设计变得错综复杂，商业行为的加入，使得建筑师所需要考虑的东西也远远超出了建筑的范畴。
通过调研我认为设计一个成规的城市综合体应具有以下几点：
1、 综合体应该把生活和空间结合起来。
2、创造有个性特色的空间
3、 要有合理的交通流线。
4、要规划符合当地的特点的城市综合体。
5、以人为本，绿色环保的城市综合体。