新产品开发的主要方式

第一篇：新产品开发的主要方式

国内企业改制的主要方式

精品文档就在这里

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ----------------

一、国内企业改制的主要方式

按照《公司法》的规定，企业改制为股份有限公司主要有发起设立和募集设立两种模式。

募集设立又分为定向募集设立和公开募集设立两种方式：1994年6月19日国家体改委发布《关于立即停止审批定向募集股份有限公司并重申停止审批和发行内部职工股的通知》以后，停止审批定向募集股份有限公司。1998年11月，按照中国证监会提出的关于企业先改制后发行的要求，公开募集设立方式也于98年底之后就不再实施。

目前，国内企业改制为股份有限公司实际上只有发起设立一种途径。发起设立又可以分为新设成立和有限公司整体变更两种方式：

新设成立是指按照《公司法》的规定，设立股份有限公司，应当有二人以上二百人以下为发起人，各自出资设立一个新公司;

有限公司整体变更是指有限公司符合《公司法》关于设立股份有限公司的条件要求时，由有限公司的股东作为发起人，以有限公司经审计的净资产等额折股，将有限公司变更为股份有限公司。设立股份公司后，有限公司不复存在，原有限公司的所有资产、债权债务等全部由股份公司承继。

具体条件如：发起人在二人以上;发起人认缴的股本达到法定资本最低限额(500万元);公司筹办事项符合法律规定;发起人制定公司章程;有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构;有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件等。

需要注意的是：有限公司整体变更和有限公司整体改制的区别。整体变更为整体改制的一种形式，但整体改制还包括其他形式。非上市公司资产重组咨询(010)8187-0798

整体变更是指：以有限公司的现有股东作为发起人，将有限公司变更为股份公司，股份公司的股东和股权结构与有限公司完全一致。整体变更情况下，有限公司的经营业绩可以连续计算。

整体改制是指：有限公司的现有股东以有限公司的全部资产作为出资，联合其他发起人，共同设立股份公司。股份公司的股东人数以及股权结构与有限公司不一样。整体改制时，如果有限公司不是国有控股，则其经营业绩不能连续连续计算。(整体改制是相对于部分改制而言的，在发行体制尚不规范时，有些企业将其优质资产剥离出来发起设立公司，达到符合上市条件的目的并获得较高的发行价，上市后再用配股的方式由上市公司买回剩余的劣质资产。因此证监会从1998年开始即规定除特大型企业集团外，其他企业应整体改制。)

二、有限公司整体变更的工作程序

(一)尽职调查

--------------------------精品

文档-------

精品文档就在这里

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ----------------

对于改制项目，主要是有限公司成立以来的合法性、企业业务状况和发展前景，具体包括以下几个方面：

1、股本形成过程的合法性

从有限公司设立开始，需要关注设立时出资方式(系以现金、实物资产、无形资产等)，除以现金出资外，实物资产出资的需要进行审计、评估等相关手续;无形资产出资的需要履行相关手续，如技术认定、评估，以土地出资的需要经过土地评估机构的评估，并需要经国土管理部门的确认(现阶段拟上市公司已不允许以商标、商誉等无形资产出资)

在有限公司持续经营过程中，会出现增资扩股、股权转让等，每一次股权变动时的法律文件(董事会和股东会决议、验资报告、工商变更登记等)是否齐备，行为是否合法。

2、资产形成过程的合法性

有限公司持续经营过程中，主要的经营性资产的形成过程。

3、经营状况

1)经营业绩的真实性

2)关联交易情况

3)财务制度状况

4)财务数据的真实性

有限公司情况下，由于监管相对较弱、管理者的管理水平、财务人员的水平等原因，不可避免存在财务数据的真实性问题，如民营企业大部分或多或少存在漏税现象，对此只能从大的方面去把握，具体问题必须聘请注册会计师对企业进行审计后才能知道。

5)特定行业经营的合法性。如医药行业，是否具备药品生产许可证书、药品批准文号等;房地产行业是否具备房地产开发资质;工程建筑企业是否具备工程建筑资质;通信设备制造企业是否具备入网许可证是否等等。

6)公司研究开发能力和核心技术情况

7)业务发展前景

需要调阅的资料须为原始资料

(二)进行企业规范工作

(三)企业聘请中介机构

企业需要聘请财务顾问，负责改制方案的拟定、法律法规咨询、上市前的辅导、中介机构关系的协调以及相关文件资料的制作等等。同时聘请有证券从业资格的会计师和律师协助改制工作。

(四)确定改制方案

在财务顾问的主持和统一协调下，会同企业以及会计师、律师共同探讨论证改制方案，包括发起人及其出资方式的确定、股本结构设置、财务审计、资产评估、财务--------------------------精品

文档-------

精品文档就在这里

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ----------------

制度建立、资产处置(包括非经营性资产的剥离、土地使用权的处置、商标使用权的处置等等)、人事劳资制度建立等等。

(五)进行增资扩股或股权转让工作

如果企业在需要对股本数量、发起人数量、股权结构等进行调整，或需要引进战略投资者，或实施管理层持股(员工持股)等等，则需要进行增资扩股或股权转让工作。

(六)进行审计

确定改制基准日，由具有证券从业资格的会计师对企业进行审计。一般情况下，需要对企业进行两年又一期的审计。

(七)召开董事会和股东会，审议改制事项，签署发起人协议，修改《公司章程》。

(八)名称预先核准

到当地工商行政管理局办理股份有限公司名称预先核准程序。在办理名称预先核准程序时，应提交发起人协议、董事长签署的名称预先核准申请表、董事会决议等文件。

(九)办理国有股权设置事项

若有限公司股东中有国有企业或国有控股企业，则需要向国有资产管理部门申请办理国有股权设置事项。

(十)申请变更

在改制申请文件(主要包括发起人协议、公司章程、财务审计报告、验资报告、董事会股东会决议等)准备就绪以后，申请变更。

(十一)股份公司设立

在获得批准以后，企业召开创立大会暨第一次股东大会、董事会、监事会，通过公司筹建报告，选举董事长，确定经营班子等。

在创立大会召开后30天内，由股份公司董事会向省级工商行政管理部门申请设立登记。

--------------------------精品

文档-------

第二篇：集中培训的方式主要有哪些?

集中培训是党组织督促发展对象强化理论学习的一个重要手段，是发展党员工作的一个不可缺少的重要环节。为保证学习效果，可在集中的前提下，针对发展对象的特点，采取灵活多样的形式。对文化素质较高、自学能力较强的发展对象，可采取自学和讨论交流相结合的方式;对文化素质相对偏低的发展对象，可采取集中授课和个别辅导相结合的方式;有条件的地方，还可以请一些有代表意义的优秀共产党员、老劳模等先进模范人物作报告，用身边的先进模范人物的事迹激励和教育培训对象。

需要强调的是，不管采取哪种方式，集中培训一定要把发展对象集中起来进行学习，不能用分散的自学代替集中培训。集中培训结束时，一定要对发展对象进行考核。发展对象未经培训或虽经培训但考核不合格的，暂缓讨论其入党问题。

二是不断改进培训方式。设法使培训方式科学、、灵活、多样。把课堂、书本、社会实践结合起来，通过案例教学、双讲式教学、情景模拟教学、体验式教学等，增强培训过程中的“教”与“学”双方之间的良性互动。积极采用课件开展教学，充分利用现有的广播、电视等手段发展远程教学，拓展教学空间。加强党校网站建设，让党员在网上就可以接受培训，学到知识，不受时间、地点的限制，养成自觉学习的好习惯。还可以邀请有关领导进行“面对面”的互动研讨，解决学员关注的热点问题。

第三篇：汽车消费信贷的主要方式[推荐]

中国汽车消费信贷发展历程

中国汽车信贷市场在不同的历史发展时期，只有显著不同的阶段性特征，可划分为：起始阶段、发展阶段、竞争阶段和有序竞争阶段。

1、起始阶段(1995年----1998年9月)

中国汽车消费信贷市场的起步较晚，也就是在1995年，当美国福特汽车财务公司派专人来到中国进行汽车信贷市场研究的时候，中国才刚刚开展了汽车消赞信贷理论上的探讨和业务上的初步实践。这一阶段，恰逢国内汽车消费处于一个相对低迷的时期，为了刺激汽车消费需求的有效增长，一些汽车生产厂商联合部分国有商业银行，在一定范围利规模之内，尝试性地开展了汽车消费信贷业务，但由于缺少相应经验和有效的风险控制手段，逐渐暴露和产生出一些问题，以致于中国人民银行曾于1996年9月，下令停办汽车信贷业务。

这一阶段一直延续到1998年9月，中国人民银行出台《汽车消费贷款管理办法》为止其主要特点为：

汽车生产厂商是这一时期汽车信贷市场发展的主要推动者。

受传统消费观念影响，汽车信贷尚未为国人所广泛接受和认可。

汽车信贷的主体——国有商业银行，对汽车信贷业务的意义、作用以及风险水平尚缺乏基本的认识和判断。

2、发展阶段(1998年10月-2002年末)

央行继1998年9月出台《汽车消费贷款管理办法》之后，1999年4月又出台了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，至此，汽车信贷业务已成为国有商业银行改善信贷结构，优化信贷资产质量的重要途径，与此同时，国内私人汽车消费逐步升温，北京、广州、成都、杭州等城市，私人购车比例已超过50%。面对日益增长的汽车消费信贷市场需求，保险公司出于扩大自身市场份额的考虑，适时推出了汽车消费贷款信用(保证)保险。银行、保险公司、汽车经销商三方合作的模式，成为推动汽车消费信贷高速发展的主流作法。

这一阶段的主要特点为：

汽车消费信贷占整个汽车消费总量的比例大幅提高，由1999年的1%左右，迅速升至2002年的15%;

汽车消费信贷主体由四大国有商业银行扩展到股份制商业银行;

保险公司在整个汽车信贷市场的作用和影响达到巅峰，甚至一些地区汽车信贷能否开展，取决于保险公司是否参与。

3、竞争阶段(2002年末至2003年)

从2002年末开始，

中国汽车信贷市场开始进入竞争阶段，其最明显的表现为：汽车消费信贷市场已经由汽车经销商之间的竞争、保险公司之间的竞争，上升为银行之间的竞争，各商业银行开始重新划分市场份额，银行的经营观念发生了深刻的变革，由过去片面强调资金的绝对安全，转变为追求基于总体规模效益之下的相对资金安全。一些在汽车消费信贷市场起步较晚的银行，迫于竞争压力，不得已采取“直客模式”另辟蹊径。

这一阶段的主要特点是：

银行“直客模式”与“间客模式”并存。

银行不断降低贷款利率和首付比例，延长贷款年限，放宽贷款条件、范围。竞争导致整个行业平均利润水平下降，风险控制环节趋于弱化，潜在风险不断积聚。

汽车消费信贷占整个汽车消费总量的比例继续攀升，由2002年的15%提高至2003年上半年的20%左右。

保险公司在整个汽车信贷市场的作用日趋淡化，专业汽车信贷服务企业开始出现，中国汽车消费信贷开始向专业化，规模化发展。

4、有序竞争阶段(2003年、2004年及以后)

目前，长期以来积聚的信贷风险在一些地区已表现出集中爆发的态势，纵观整个中国汽车信贷市场，正在逐步由竞争阶段向有序竞争阶段发展，衡量标准为：

汽车信贷市场实现分工分业，专业经营，专业汽车信贷服务企业己成为整个市场发展的主导者利各方面资源的整合者及风险控制的主要力量。银行成为上游资金提供者，汽车经销商利汽车生产厂商成为汽车产品及服务的提供者。

产业趋于成熟，平均年增长率稳定为5%--8%

产品设计更具有市场适应，风险率控制在一个较低的水平。

汽车消费贷款流程

日期：2009-06-18 来自：小小 阅读数(206)

●到经办行或经销商处咨询

●与经销商签订购车合同

●向银行提出贷款申请并提供资料，借款人支付首期车款

●审查贷款人提供资料合格后，与借款人签订合同

●经销商协助借款人办妥车辆上牌、登记等手续后发放贷款将贷款划入经销商账户，借款人提车

●借款人每月按时归还本息本息还清

央行8月31日发布公告允许符合条件的金融租赁公司和汽车金融公司发行金融债券，相比于之前的股东存款和银行批发贷款，允许发行金融债券可以有助于汽车金融公司降低资金成本，最终降低车贷利率增加消费。汽车消费信贷政策的出台也说明了汽车行业由于符合鼓励内需的发展方向，在市场担心政策调控的背景下反而体现出其政策安全边际。

汽车消费信贷的增长与汽车销量的增长在过去几年明显的不匹配，汽车消费信贷明显落后于销量的扩张。银行仍然是汽车消费信贷的投放主体，而汽车金融公司仅占汽车消费信贷余额的20%左右。

在已有的汽车金融公司中上汽通用金融业绩最好，在上汽通用金融之外，大众金融的成绩也好于其它车厂。更多的本土汽车金融公司也在逐渐成立，有助于拉低可贷款车型的门槛，更多的车型进入可贷款区间，汽车销量中的可贷款受众也将增多。

2009年轿车销量可能在650万辆左右，则消费信贷比例上升一个点有望拉动6.5万辆汽车的销量。对于目前普遍的2010年增速将比今年明显放缓的预期，汽车消费信贷的改善即使仅能推动几个百分点的增长也是比较可贵的。

从汽车消费信贷销量的地域特征来看，一些二三线城市的汽车消费贷款需求更为旺盛。而这一特征也与本轮汽车市场的增长特点相匹配，本轮汽车销量增速较快的地区主要在一些中西部的二三线地区，当地居民的汽车消费信贷需求可能要强于已经成熟的一线地区，汽车金融政策的放松能够在这些地区带来比较实质性的销量助推。

国内汽车销售惨跌，用“零利率”车贷来吸引消费者目光的做法开始出现。去年以来，各大商业银行将车贷视作零售贷款的新增长点，以越来越明显的姿态抢滩车贷业务，与汽车金融公司暗中“较劲”。零利率作为汽车营销中可圈可点的手法，在短期或一段时期内引发了市场销售的增长，然而考虑到厂、商成本以及国民信用体系的不完备，长期来看，不会成为车贷的主流。事实上，与欧、美成熟市场相比，中国的车贷业务本身就处于发展的初级阶段。

商业银行希望提振零售贷款业务，汽车厂及经销商希望多卖几台车，双方需求一拍即合。于是在车市惨淡的2008年，零利率车贷开始在个别商业银行出现，成为车贷的一个新卖点。

据了解，受消费者热捧的汽车消费信贷政策，大多具有低首付、低利率、免担保这几大特点，它能够有效契合使用消费信贷购车者的典型特征———收入尚可、现金流暂时较为紧张但却有迫切的购车需求，从而产生良好的政策效应，促进终端销售。

一汽大众、东风标致、广州本田、北京现代等汽车品牌联合招商银行推出的“车购易”、大众汽车的“弹性信贷”等即可看出这一典型特征。以北京现代“一元信贷”为例，今年3月，北京现代联合深圳发展银行，针对旗下悦动等车型推出了“一元信贷”政策，即首付一半，一年后付清另一半，而在这期间，每天支付的利息仅为一元，同时消费者办理信贷业务均免担保。以北京现代提供的参考数据，自推出系列低首付、低利率的金融政策以来，今年3月和5月，北京现代消费信贷成交量分别达到439辆和1029辆，成交量翻了一番。同时，个人消费的业务量直线上升，二季度北京现代的贴息信贷产品已稳定在每个月2000笔以上，占终端销售的5%左右，加上没有贴息的产品，北京现代采用消费信贷购车的比例已经达到12%，比市场平均水平高出近2个百分点。

银企合作能否突破汽车消费信贷瓶颈

从上个世纪90年代开始，中国就被描绘成“全球最大的，也是最后一块未被开垦的汽车市场”。据预测，到2005年，我国有购车能力的家庭将达到4200万户。而与这种市场规模十分不匹配的是，目前我国汽车消费信贷服务发展缓慢，汽车信贷消费叫好不叫座已经成为业界人士非常头疼的一个问题。我国银行从1998年开展汽车消费信贷业务以来，至今贷款购车的比例不到汽车总销量的10%，与发达国家的90%相比，四年时间显然还没有走出汽车消费信贷的初级开发阶段。而个人信用与贷款费用高已经成为汽车消费信贷的瓶颈，几经探索之后，银行和汽车厂家开始坐在一起共同寻求突破汽车信贷消费的瓶颈。

一方是网点最多的中国农业银行，一方是汽车业的老大中国一汽。双方都在每年20%递增的汽车市场里找到了利润的想象空间。

中国农业银行行长尚福林：“这样做起来对我们双方对一汽扩大销售网络肯定有好处，对我们深化金融服务也有好处，这样的合作还会进一步探讨。”

中国一汽总经理竺延风：“我们觉得合作非常有前景，我们也很支持这件事情，也很愿意扩大这件事情。”

中国加入世贸后可能受冲击最大的两个行业的代表都对这次合作显得有些迫不及待。据了解，2002年我国汽车总需求量在270万辆左右。而据分析，今年的的贷款购车比例不会有太大提高，即10%的比例还会继续维持、而国外贷款购车一般占汽车总销量的70%。一方面是近乎狂热的看好，一方面是不太争气的数字，汽车消费信贷卡在何处呢?在亚运村汽车交易市场一家知名品牌的汽车经销店主人告诉记者，络绎不绝的前来购买和咨询的人当中都对分期付款兴趣浓厚，几乎人人都咨询了相关的信息。但咨询者众多，贷款者寥寥。

在一家专门提供贷款购车服务的门市内，负责人告诉记者，如果贷款购车必须出示本人及担保人的身份证，户口本、收入证明、房产证。在除了交付了首付款、车辆保险费、购置费、验车费、选装费外还得另外加收担保费和给保险公司的信用险保费。贷款五年购买一辆二十万元左右的车为例，五年内平均每年将多交付1万元。高额的费用、繁琐的手续让分期付款买车的人望而却步。

购车者1：“因为没办过，看看手续繁琐就等等。”

购车者2：“挺麻烦的，保证保险。每年的保费还得在这上。”

对于额外交付的履约保险金，银行方面认为在没有信用体系的情况下这是不得以而为之的事情。

中国农业银行个人信贷部主处长崔一萍：“银行控制资金没有更好的办法，信用制度的建立还有个过程，所以现在这些办法还在用，审查的环节过长让消费者繁琐。”

中国农业银行行长尚福林：“我感到缺少一个对个人信用的证据系统，个人的消费信贷额小成本高。对一个企业一到两个亿，需要七八个环节，个人的十到二十万也得七八个环节。” 在个人信用系统不可能迅速建立的情况下，银行和厂商试图在现有的框架下寻找尽可能方便客户而又规避风险的新的运作方式。根据一汽与农行签订的初步协议，农行将为汽车厂家提供资金进行生产，然后为经销商提供贷款到厂家购车，厂家得到款项的同时又把款项还回银行，银行同时为个人消费者买车提供方便。

中国农业银行公司业务部经理贾祥森：“这样既保证了银行信贷资金的安全性，在银行体内循环，又保证了生产的资金需求和经销商的资金需求。”

为尽量为消费者节省时间。各银行都推出类似金融超市这样的一站式服务。虽然购车所需要的手续没有减少，购车时间相对缩短，由过去的几天缩短为现在的几个小时。

世贸组织的有关条款规定，允许国外非银行金融机构按照银行的有关规定申请汽车金融业务，这也意味着，我国的汽车金融服务不得不和国际汽车金融服务短兵相接。面对中国这样一个大市场，一些大的国际汽车公司也都虎视眈眈，通用、福特、大众等国际汽车业巨头纷纷表示非常看好中国的汽车消费信贷市场，有意在最短的时间内进入。面对这种来自外资的竞争压力，我国的汽车金融究竟该如何发展?有关业内人士分析认为，发展汽车金融服务业最好是银行、保险公司、和经销商联手，共同承担风险，扩大汽车消费信贷的总规模。这次农行和一汽的合作方式正与专家分析的不谋而合，而在此之前，东风汽车公司也与工行和建行签署了有关合作协议。看来国内汽车金融服务企业已经意识到竞争的激烈并投入到竞争中来，但愿他们能在竞争中取胜，也使消费者从中得到真正的实惠。

国外汽车消费信贷的发展概况

汽车消费信贷是在20世纪初期汽车制造商向用户提供汽车销售分期付款时出现的。汽车消费信贷的出现引起了汽车消费方式的重大变革，实现了消费者支付方式由最初的全款支付向分期付款方式的转变。然而，汽车消费信贷发展的初期，这一消费方式虽然促进了汽车销售，却大大占用了制造商的资金。随着生产规模的扩张、消费市场的扩大和金融服务及信用制度的建立与完善，汽车制造商开始通过汽车金融服务这一新的金融渠道，利用汽车金融服务公司这一为国家法律所认可的公司载体形式，来解决在分期付款中出现的资金不足问题，即开始从社会筹集资金。这样，汽车金融服务就形成了一个完整的“融资一信贷一信用管理”的运行过程。汽车金融服务公司是汽车消费信贷服务，即汽车销售中商业性放款和汽车个人消费贷款的主要提供者。1919年美国通用汽车设立的通用汽车票据承兑公司是世界上最早的汽车消费信贷服务机构，其主要向汽车消费者提供金融信贷服务。1930年，德国大众汽车公司推出了针对本公司生产的“甲壳虫”轿车的未来消费者募集资金的业务，此举首开了汽车金融服务向社会融资的先河。德国大众公司的这种新业务与在此前由美国通用汽车公司创立的汽车销售中商业性放款和汽车个人消费贷款的汽车金融服务业务相组合，形成了一个初具雏形的汽车消费信贷服务体系。目前，国外汽车消费信贷已经比较成熟，基本情况如下。

一、社会信用体系完善

社会信用体系是一种保证经济良性运行的社会机制。它以有关的信用法律法规为依据，以信用专业机构为主体，以合法有效的信用信息为基础，以解决市场参与者的信息不对称为目的，使守信者受到鼓励，失信者付出代价，从而保证市场经济的公平和效率。完善的社会信用体系是信用发挥作用的前提，它保证授信人和受信人之间遵循一定的规则达成交易，保证经济运行的公平和效率。社会信用体系具有记忆功能，能够保存失信者的记录;具有揭示功能，能够扬善惩恶，提高经济效率;具有预警功能，能够对失信行为進行防范。而社会信用体系能够正常运转，必须依靠包括信用管理行业和信用法律体系两大要素的支撑。

国外汽车信贷消费之所以发达，与其具有完善的信用体系紧密相关。发达国家社会信用体系建设主要有几种模式：以美国为代表的信用中介机构为主导的模式、以欧洲为代表的以政府和中央银行为主导的模式以及结合以上特点的其他模式。

1.美国模式

以美国为代表的“信用中介机构为主导”的模式，完全依靠市场经济的法则和信用管理行业的自我管理来运作，政府仅负责提供立法支持和监管信用管理体系的运转。在这种运作模式中，信用中介机构发挥主要的作用，其运作的核心是经济利益。

美国是全世界信用体系最发达的地区，在信用体系的保护和约束下，企业在资本市场和商业运行中得以良好的发展，个人也享受到这一体系的保护所带来的生活水平的提高和生活质量的改善。美国政府建立了完善的法律体系，例如《公平信用报告法》(Fair Credit Report Act)、《平等信用机会法》(Equal Credit Opportunity Act)等十几部有关信用体系的法律。这些法律直接规范的目标都集中在规范授信、平等授信和保护个人隐私权方面。

经过100多年的发展，美国现拥有数百家地区性的信用局，为消费者提供服务。经过数十年的不断兼并和整合，现在绝大多数信用局或者附属于EQUIFAX、EXPERIAN和TRANSUNION3家全国最为主要的信用报告服务机构，或者与这3家公司保持业务上的联系。这3家信用报告服务机构都建有全国范围内的信用信息数据库，收集了美国1.8亿成年人的信用资料，每年出售6亿多份消费者信用报告，每月进行20多亿份信用数据的处理工作。

信用局的基本工作是专门收集、记录、整理和分析个人的信用档案，例如消费者的信用往来、个人负债、消费模式、是否有财务欺诈行为或个人破产记录等。其通过常年积累的数据，建立了完善的地区或国家的个人或企业信用资料数据库，并且合法地向全北美上万个金融机构提供消费者个人信用有偿调查报告服务。

信用局所作的调查要依靠各种各样的专业手段，其中包括采用数据库和数据分析软件等。信用局通过对大量数据进行分析和研究，科学地作出信用报告，提供给使用者。与之相比较，银行和销售商作征信调查则要动用很多人力，收集的信息往往还有很多的局限性，且银行如果把主要精力用做收集信息，不但成本很高，还有很高的道德风险。而销售商若是长期用自己的员工来做征信调查，就会有很多的个人因素影响调查信息的准确性和公正性，所作的征信调查报告就可能不准确，会形成一定的风险。

20世纪90年代中期以来，Internet的崛起，给信用局提供了更加先进的技术媒介，从而使信用局可以用更低的成本，收集整理到更多消费者的信用数据，以更快的速度向社会提供个人信用的资料。

金融机构与这些信用局是会员制关系，市场的巨大需求和信用公司的优质产品使这种征信体系在促进社会进步中起到不可估量的作用。在法律的前提下，信用局靠自己的信用产品向市场销售，这个体系不是靠空洞的道德教育，而是凭借信用企业商业运作的量化数字或是对个人消费的数字定量化的分析，从而产生了对企业或个人的失信倾向的威慑和约束力。由于企业和个人失信等于断送自己的前程，所以人们都自觉地培育和维护自己的信誉。

信用局是美国成年人信用资料的档案库和清算所，它只是在金融机构审查信用申请时及时地提供资料，本身并不进行资料的评估，更不参与信用的决策。因此金融机构还必须有一整套个人信用的评估机制。

美国三大信用局都是使用FICO信用分，每一份信用报告上都附有FICO信用分，FICO信用分的打分范围是325-900。在审查各种信用贷款申请时，每个金融机构都有各自的方法和分数线，FICO信用分可以帮助他们决策。如果借款人的信用分达到680分以上，金融机构就可以认为借款人的信用卓著，可以毫不犹豫地同意发放贷款;如果借款人的信用分低于620分，金融机构或者要求借款人增加担保，或者干脆寻找各种理由拒绝贷款;如果借款人的信用分介于620-680分之间，金融机构就要作进一步的调查核实，采用其他的信用分析工具，作个案处理。

2.欧洲模式

以欧洲为代表的“政府和中央银行为主导”的模式，是政府通过建立公共的征信机构，强制性地要求企业和个人向这些机构提供信用数据，并通过立法保证这些数据的真实性。在这种模式中，政府起主导作用，其效率比较高。

自1946年以来，在欧洲地区，一些国家的中央银行直接出面组织和指导消费者信用服务，即所谓的“欧洲七国信用登记系统(PRC)”，其中法国中央银行的信用登记系统服务方式最具特点，影响较大。

法国中央银行的信用登记系统建立在中央银行的贷款登记联网咨询系统的基础之上，它由两个子系统组成，即：企业信用登记系统(FIBEN)和个人信用登记系统(FICP)。在法国的信用登记系统中，有95%的法国公民有信用档案，个人的失信记录会在系统中保存5年。作为可控的征信数据源，向信用登记系统提供动态数据的机构主要包括商业银行、外资银行、基金会、保险公司、金融中介等，系统通常以季度为周期更新数据。法国的个人信用登记系统的工作方式受到《消费者保护法》有关条款的规范，政府的具体监管部门是“银行和金融管理委员会(Banking and Financial Regulatory Committee)”。

3.日本模式

在日本，个人信用信息机构通常为信贩公司和消费者金融公司等，其主要不是以物品或金钱为担保，而是专门以个人信用为担保。它以从事信贷服务的经营者为会员，进行个人信息的收集、储存、整理和分类等管理业务，是根据会员所提出的需求，来提供相关的个人信用信息的专门信息机构。个人信用信息机构通过自身的业务活动，在防止多重债务的发生和保护消费者利益及促进信贷消费市场健康发展中发挥着举足轻重的作用。

具体来看，个人信用信息机构是由《贷金业规则法》或政令及省令来规定或指定的信用信息机构，并在严格的安全体制下对个人信用信息进行管理。日本个人信用信息机构体系有五大机构组成，包括以信贩公司和厂商系列信贷消费公司为主要会员的CIC、银行系列的全国银行个人信用信息中心(KSC)、消费者金融系列的全国信用信息中心联合会、跨行业外资企业为主的CCB以及新成立的“横向

二、汽车信贷服务体系完善

完善的汽车信贷服务体系是促进汽车消费信贷发展的重要保证。在国外，汽车信贷服务并不是商业银行的强项，而主要是由专门性的汽车金融服务机构来做。现在由汽车制造商设立的金融服务机构已遍及全球，最大的3家机构是通用票据承兑公司、福特信贷公司和大众汽车金融服务公司。通过金融服务来促进汽车销售已成为国际通行的汽车营销方式。

通用汽车公司于1919年1月24日建立了全资子公司通用汽车金融服务公司(GMAC)，向通用汽车公司的经销商们提供汽车库存贷款，并且提供给零售客户多种多样的方式，方便客户购买或租赁各类新、旧通用和非通用汽车品牌汽车。在过去80余年内，GMAC已向全球超过1.5亿辆的汽车发放了超过10000亿美元的贷款。2002年，该公司净利润近19亿美元，并且是连续第8年增长。GMAC在全球的汽车金融服务业务部以富有竞争力的利率向客户和商家提供多种汽车贷款方式，这样的利率巩固了客户群，同时确保了顾客的综合满意度。GMAC同时向经销商提供批发融资、车队租赁以及专业培训服务和财务咨询计划。公司其他主要业务还包括：保险、抵押融资和公司对公司的借贷。

通用汽车金融服务公司是全球最大的汽车信贷公司之一，业务遍及全球41个国家，在全球已经有80多年的金融服务经验，可以在不同的市场为不同的顾客提供不同的服务。比如针对喜欢以租代买的客户，公司可以为其量身订做灵活的还款方式等。

福特汽车信贷公司是全球最大的专业汽车融资公司，于1959年在特拉华州成立。2002年合并收入12.35亿美元;比2001年增加4.04亿美元(49%)。作为福特汽车公司的全资子公司，福特汽车信贷公司致力于为经销商和客户提供金融产品和服务，包括为新车、旧车和租赁车辆提供融资以及提供批发融资，抵押融资和营运融资等。同时，福特汽车信贷公司还有保险营运，提供汽车保险、库存融资保险等保险服务业务。2002年该公司为全球通过分期付款和融资租赁购买的330万辆汽车以及通过营运租赁购买的80万辆汽车提供了融资，还按照批发价的100%和旧车拍卖价的最高达100%的额度来为经销商购买库存新旧车辆提供批发融资，经销商通常以银行最低利率为基础支付浮动利息。

福特汽车信贷公司是第1家通过因特网来提供网络批准汽车贷款和租赁的公司，在几分钟内即对客户作出信贷决定。福特信贷的Fairlane项目是产业内第1家帮助信用差的客户在其连续两年内按期付款后恢复到标准的信用等级。除了能够连年帮助福特销售汽车和提高融资利润外，福特信贷也为福特的产品建立了和提高了客户忠诚度。据统计，72%接受福特汽车信贷公司服务的客户再次购买了福特汽车。另外，通过福特信贷同直接客户的频繁接触和双向交流，福特公司还能够获取有价值的客户信息，并应用此信息使其产品和服务提高水平来进一步满足客户的需要。

福特汽车信贷公司有一套标准化的信用评估模型，安装在每个经销商的电脑中，其70%的授信都是由电脑自动核准的，这大大提高了效率，节约了成本。因为对福特信贷而言，随着客户规模的增大，它要做的只是不断修改这个授信模型，而不是增加信贷评估人员，这样的交易成本自然能大大下降。

德国大众公司在1949年成立了自己的信贷银行，也就是现在的大众汽车金融公司。该公司2002年总资产达293.57亿欧元，比2001年增长9.4%，税前收~5.01亿欧元，增长24.9%。大众金融服务公司与大众汽车集团的联系非常紧密，中心任务是为大众汽车集团的品牌一一大众、奥迪、西亚特和斯柯达车提供有力的销售支持，进一步加强大众汽车集团与用户的紧密联系。目前，在大众汽车集团生产的汽车产品中，有近1/3的用户由大众金融服务公司提供金融服务。

大众金融服务公司的业务包括投资融资、租赁、贷款、银行产品、保险、安全证等，银行、租赁和保险是其三大支柱业务。该公司金融产品很多，有普通贷款、汽车贷款、厂家支持的促销活动、低息贷款、剩余债务保险、车辆租赁、维护、代交车辆税、成本结算及分析和各类保险等。该公司在不同国家采取不同的促销模式，例如，在南美采取储蓄购车模式;在原东德采取用户集团(信托组织)模式;另外还有储蓄方式、代理进口方式等。

大众金融服务公司的“直接银行”(DIRECTBANK)方式，是有别于传统银行需要设立分支机构的一种创新，它不再通过设立分支机构招揽客户，而是充分利用信息化的便利，将汽车经销商、客户和金融机构的信息通过网络联系起来，代表了汽车消费信贷未来的发展趋势。

在全球汽车最大的区域市场北美市场，通用汽车金融服务公司和福特财务公司占据了汽车信贷总额的60%以上的份额，远远超过了银行类机构。汽车金融公司的利润取向不在于贷款利息，主要在于售后服务。目前全球每年新旧车销售收入约13000亿美元，其中30%(3850亿美元)是现金销售，约70%(9150亿美元)是融资性安排。

由此可见，汽车金融业是一个规模很大的产业，而且这个产业已经比较成熟，年增长率在2%-3%。国外汽车公司都非常重视汽车金融服务，一般情况下金融服务公司都是集团公司的全资子公司。据通用公司和福特公司的资料，汽车金融服务获得的利润要占到整个集团利润的36%左右。然而，汽车金融服务公司并不仅仅是一部挣钱机器，更重要的是为整个集团的运行提供金融支撑。

三、汽车金融公司担当汽车消费信贷的主角

1.汽车金融公司的起源及服务模式

汽车金融服务最初起始于汽车制造商在上世纪20年代前后向用户提供的汽车销售分期付款。最早的汽车金融服务机构是1919年美国通用汽车设立的通用汽车票据承兑公司，该公司专门承兑或贴现通用汽车经销商的应收账款票据。由于设立了专门的汽车金融服务机构，分离了汽车制造和销售环节的资金，使汽车销售空前增长。但分期付款占用了制造商的资金，因此必须设法从社会筹集资金。所以，大众集团在1930年推出了针对“甲壳虫”轿车的购车储蓄计划，此举首开了汽车金融服务向社会融资的先河。此后，一些大汽车制造商开始设立金融机构对经销商和客户融资，银行也开始介入这一领业，汽车金融服务的成功，包括客户开发和风险控制等主要环节，都需要与制造商及经销商进行紧密配合，因此具有较强的专业性。

在汽车金融服务的发展进程中，专业化经营是其最重要的特征。首先，专业化促进了市场竞争的规模优势。由于汽车金融公司能够更好地满足客户的需求，从而赢得了市场竞争中的优势，实现了汽车金融服务的规模经济要求。而规模经济的实现降低了汽车金融服务的成本，反过来又促进了汽车金融服务的专业化。其次，专业化在提高汽车金融服务效率的同时也相应降低了风险。通过开发专门的汽车金融服务风险评估系统，既可保证业务的不断扩大，又能有效地控制风险的发生。再次，专业化推进了汽车金融服务代理制。汽车金融服务的代理制是专业化发展的延伸。由于汽车金融公司赢得了市场竞争的优势，因此它们逐渐突破了只为本公司产品融资的传统，开始代理其他汽车厂商品牌的融资。最后，专业化还推动了汽车金融服务的产品创新，促进了汽车金融服务市场的发展。反过来，汽车金融服务市场的发展又为汽车金融公司的运作提供了更大的市场及赢利空间，保证了汽车金融服务作为一个相对独立的金融产业而得到充分发展。

在业务营运方面，从金融产品设计开发到销售和售后服务，汽车金融公司都有一套标准化的业务操作系统，不仅节省了交易费用，而且大大提高了交易效率，从而赢得了规模经济优势。在风险控制方面，汽车金融公司针对汽车消费的特点，开发出了专门的风险评估模型、抵押登记管理系统、催收系统、不良债权处理系统等。

(3)汽车金融公司给消费者带来更丰富、更简洁和更优惠的服务

汽车消费涉及的金融服务很多，除了购车贷款外，还包括汽车消费过程中的金融服务。汽车金融服务公司不仅可以为用户提供零首付贷款购车、上牌照、保险等一条龙购车服务，而且客户还可以自主选择还款期限，并可在还款期间中止合同，将车还给公司。此外，汽车金融公司会提出全套的汽车维护保养方案，以帮助客户得到合理价格的维修服务，而且维修费用还可设计在分期付款中，充分体现了其人性化的关怀。

对于购车族，汽车金融公司给消费者提供了一系列的服务，例如，如果提前在汽车金融服务公司存入一定比例的购车储蓄，就可以更快、更优惠地获得购车贷款;喜欢常换常新的人可以向汽车金融机构申请融资性租赁汽车，租赁到期后，可以选择继续拥有或换新车，平时的汽车维修和保养也由提供租赁方负责;可以获得汽车公司发放的专门信用卡，累计消费到一定额度后，可以优惠买车;有与汽车有关的旅游小额信贷支持一一在让消费者和经销商享受到全方位服务的同时，汽车金融机构也赚得个盆满钵溢。国外的汽车金融机构也收旧车，而且不管是什么品牌，利用二手车开展租赁业务，然后给消费者一辆新车，这实际上是一种变相的金融活动。

在美国，如果是福特信贷公司的客尸，不仅能获得汽车贷款服务，而且能获得多种形式的汽车租赁服务。综合服务既增强了对客户的吸引力，也有利于防范客户风险。在德国，如果持有一张大众汽车银行发行的信用卡，在保险、燃油、维修、驾车旅行过程中，不仅能获得消费便利，而且能获得低利率透支。

国外的利率是市场化的。汽车金融公司可以制定灵活的利率政策，信用好的和信用差的对象，拿到的贷款利率不同，畅销车和滞销车的利率也不同。汽车金融公司可以实施变相零利率或超低利率，比如其母公司提供优惠车价，汽车金融公司虽然表面上收取借款人的利息，但实际上却采取变相的零利率或超低利率。

国外每个大汽车集团内部都有独立核算的汽车金融公司，有一套非常成熟的风险监控体系。而且由于汽车生产商通过汽车金融公司大规模、短时间内卖车，已经省了很多人力、仓储成本，所以生产商愿意把所有利息优惠返给用户，完全免息的方式在美、韩等国使用得相当频繁。

国外汽车金融公司更注重从不同客户的不同需要出发，提供多种金融产品以满足其需求。以通用汽车金融服务公司(GMAC)为例，其提供的汽车消费信贷品种就非常丰富，主要有：传统分期付款，Smartbuy以及Smartlease等。此外，GMAC公司还推出学生购车计划等专门针对学生群体的信贷品种，以培养其对品种的忠诚度。

北京市涌鑫投资咨询公司老总刘广德和北京福普得汽车贸易有限公司老总杨忠编造、冒用他人名义，伪造个人汽车消费贷款资料等手段骗取银行个人汽车消费贷款上千万元，于是于近日被北京市一中院判处无期徒刑。 法院查明，2003年6月至2003年10月，刘广德以做工程项目需要买车为借口，用公司员工的身份证向银行骗取车贷1000余万元。公司员工证实，刘广德称工程需要买车，让其提供身份证、户口簿等材料的复印件。经查，刘还为这些职员开具了虚假的收入证明。 北京福普得汽车贸易有限公司老总杨忠则采取和银行职员内外勾结的手段，骗取银行发放个人汽车消费贷款2300余万元用于公司经营和个人挥霍，造成1862余万元不能归还。

据了解，案发后，沙毅兵和韩鹏因犯违法发放贷款罪、公司企业单位人员受贿罪被分别判处有期徒刑12年和8年。

第四篇：开发商获取土地使用权的方式

一、有关概念

1.土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期使用的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。

2.土地使用权转让，指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。

3.土地使用年限，指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

4.土地使用权出让金，指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。

5.毛地价，指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地(俗称“毛地”)，或未进行征地补偿的新区土地(俗称“生地”)时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。

6.熟地价，指当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”，或“三通一平”建设条件的土地(俗称“熟地”)时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额n熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费n

7.土地使用费，指土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用。

二、投资者获取土地使用权的方式

根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权归国家所有，土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。

总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。现将有关途径与方式分述如下：

1.土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，我国的各种资源均由国家计划控制、调拨。土地资源的使用和分配亦不例外，主要由政府无偿拨给。’

和公益失业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。对房地产开发商来说，可通过划拨方式得到的开发用地目前主要是经济适用房项目建设用地;对较大规模的旧城改造项目，为了减轻开发商前期土地开发的负担，部分城市也采取了先划拨土地给开发商进行土地开发，在开发商转让熟地或开发建设商品房阶段再补办土地使用权出让手续的做法。

对于政府划拨的新区建设用地，开发商还须经过征地过程。根据征地面积的大小和原用地性质，征地的审批权由各级人民政府掌握，具体如下：①征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准;②征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

开发建设项目必须征用土地时，要按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该

耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准确定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照前述规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

2.土地使用权出让。按照国家有关法律规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权出让，应按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。土地使用者获得的土地使用权，按照土地用途不同，其最高出让年限也有所差异。

出让土地使用权的每幅地块及该地块的用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。政府通常要在上年末制定下的土地出让计划，确定土地出让的数量、用途、地块及其分布、出让的先后顺序等。该土地出让计划，通常由政府土地管理部门牵头，会同计划管理、城市规划、城市建设、房地产市场管理、财政等部门，适当征询开发商和专业人士的意见，并报政府批准后，由当地土地管理部门负责实施。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。由于中国土地市场发育程度较低，目前中国采用拍卖、招标方式出让土地使用权的数量还不到全部土地出让数量的5%。因此，协议出让方式是目前中国土地使用权出让的主要方式，对于原划拨的土地使用权，还有通过协议补地价的形式。

(1)协议出让。协议出让是指政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格的出让方式。土地使用者需要按协议出让方式获得土地使用权时，可向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件，并于规定的时间内提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。出让方收到上述有关文件后，应于规定期限内给予答复。若双方均有意向，则可进一步协商，直至达成协议。土地使用者可与土地管理部门签订合同并支付定金。土地使用者按合同规定支付出让金后，可向土地管理部门办理土地使用登记，领取国有土地使用权证。

(2)招标。以招标方式出让土地使用权是指在指定期限内，由符合条件的单位和个人以书面的形式投标、竞投某宗土地使用权，由招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地便用权出让方式。招标出让方式适用于大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地。

(3)拍卖。与招标、协议比较起来，拍卖是一种竞争最激烈的方式。由于拍卖往往导致较高的成交价，所以对一些竞争性强、营利性大的商业用地，常采用这种方式。但这需要有完善的市场相配合，因为成交价并非越高越好，只有在较完善的市场条件下，才能达到合理的最高价。由于我国房地产市场尚处于发展阶段，因此这种方式仅在深圳、上海、海南、广州等少数市场较完善的城市采用，全国通过拍卖出让的国有土地占全部出让土地的比例小于2%。通过拍卖方式获取土地使用权的受让人，必须在出让合同规定的范围内开发、使用土地。

(4)补地价方式。鉴于我国划拨土地使用权的情况还大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经土地管理部门和房地产管理部门批准，现土地使用者可将土地使用权连同地上建筑物、附着物转让、出租或抵押，但必须补办土地使用权出让手续并领有国有土地使用证。

采用补地价方式获取土地使用权时，土地使用者应向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。为了鼓励拥有划拨土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在征收补交的出让金时，都有不同程度的优惠。例如，北京市在对城市污染扰民企业转让土地使用权过程中，采取了出让金返还的优惠政策，以促进城市用地结构的合理化。经市、县人民政府土地管理部门批准并补交出让金后，土地使用者还应与政府主管部门补签土地出让合同。这样，土地使用者就通过补地价方式正式获得了土地使用权。

需要说明的是，对未补交土地出让金且未经批准而擅自转让、出租、抵押土地使用权的，其非法收入将由当地人民政府土地管理部门依法没收，所签有关合同无效，并根据情节给予处罚。3.土地使用权出让合同的主要内容。在土地使用权出让中，土地管理部门(即出让方)和土地使用者(即受让方)达成一致意见后，双方应本着平等、自愿、有偿的宗旨签订土地使用权出让合同。该合同既是双方权利与义务的契约，也是向土地管理部门领取土地使用权证必不可少的凭证。在市场经济条件下，合同的作用是至关重要的。

一份完整的土地使用权出让合同一般应具有以下几部分内容：

(1)合同双方即土地使用权出让方与受让方的全称、地址与法人代表。合同的每一方既承担义务，又享有权利，所以必须在合同的开始部分明确列出。

(2)合同双方所遵守的法律法规。土地使用权出让合同双方不仅要遵守《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》等法律，还必须遵守有关的行政法规。如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规均应在此处列出。此处还应明确规定，地下资源、埋藏物、隐藏物和市政公用设施等均不在土地使用权出让范围内。

(3)宗地状况。宗地状况的内容应包括：位置坐落、宗地编号、宗地面积、现状、规划条件和土地用途。宗地的位置坐落应明确指出该宗地四周相邻的地块或道路，最好能配有宗地红线图。宗地编号是地籍管理部门统一编制的。宗地面积应在土地出让之前按地界精确测定。宗地现状一般是指该地块当前的开发建设条件(当前土地利用状况)。规划条件是城市规划部门制定的，土地使用者对地块的投资开发必须在规划条件允许的范围内进行。若在此地块使用期限内建筑物重建或申请使用权续期时，应按当时有效规划执行。因修改规划带来的影响，由土地使用者(受让方)单方承担。合同中还应明确规定土地用途，使用者应按规定用途开发，若需改变土地用途和规划要求，应事先提出申请，经出让方和城市规划管理部门批准后，方可进行。此时，应重新签订土地使用权出让合同并调整土地出让金数额。

(4)土地出让年限。通常情况下，土地出让年限采用法律规定的最高年限，但在有些情况下，该出让年限也可比最高年限短。

(5)土地费用及支付方式。土地费用包括一次性支付的宗地价款(地价款)与逐年支付的土地使用费。宗地地价中包括的明细分项，例如城市建设配套费、拆迁安置补偿费和土地出让金等也应列出。在此处应规定支付土地费用的日期、货币种类、金额(大写)、货币单位、支付方式。受让方按合同规定付清地价款后，还应依法缴纳与房地产交易有关的税金，如契税等。

(6)土地使用权及变更。受让方付清全部地价款后，取得《中华人民共和国国有土地使用证》，并依法获得土地使用权。合同此处应规定，在受让土地使用权年限内可以依法将土地使用权转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，土地使用权可以继承。对于转让条件，合同中也

应明确规定。土地使用者在转让其土地使用权之前，除支付地价款外，投入开发建设的资金有一最低限额。若是土地使用权随地上建筑物、其他附着物所有权一起转移时，出让合同中所载权利、义务要相应转移。转让方和受让方应于一定时日内到土地管理部门办理过户登记。

(7)土地使用权的终止。此款规定土地使用权终止的条件及办法。

(8)违约处罚。在签订合同时，虽然双方都不希望出现违约的情况，但是作为一个完整的合同并确保合同履行，此处必须规定违约的处罚办法。一般情况下，若是受让方付清全部地价款后，出让方不能按期提供土地使用权，受让方可解除合同，并索回全部已付地价款和双倍定金。

(9)纠纷处理。在经济活动中发生纠纷在所难免，因而在签订合同时应考虑到这一点。在合同中可规定出现纠纷时的处理办法，如协商、仲裁、诉讼等，并规定处理纠纷适用的法律法规。

(10)不可抗力。若合同双方事先能够达成一致意见，则合同中可明确规定不可抗力的具体内容。出现不可抗力时，双方应尽量减少损失，并尽早通知对方，各方均不追究对方的责任。

(11)其他。若合同采用多种文字书写，则要规定何种文字具有法律效力。

最后是合同的生效日期，合同双方签字和盖章。

以上就是一份完整的土地使用权出让合同所应包括的内容。

4.土地使用权出让的用地类型划分。在城市规划中，对城市规划建设用地按照其主要用途和功能，分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政公用设施用地和绿地，这对土地供应计划中对土地使用类型的分类非常有参考价值。但由于城市规划中对城市规划建设用地分类过多地考虑了城市规划技术方面的要求，没有很好地从市场的角度考虑问题，因此在土地供应计划中的土地使用类型划分还不能完全照搬该分类方式。从国内外的有关经验看，土地供应计划中对土地使用类型的划分应该是：

(1)居住用地(Residential)：包括普通住宅、高级住宅、公寓和别墅，并按政府资助住宅《如经济适用房、机构单位自建住宅等)和商品住宅进行分类。

(2)商业用地(Commercial)：包括零售商业、金融保险、餐饮娱乐、旅游服务用地。

(3)工业用地(工ndustrial)：包括普通工业、重型工业、研究与发展、高新技术产业、仓储业用地。

(4)公共设施用地(Public Facilities)：包括党政机关、社会团体、社区、文化、教育、卫生、体育、公园绿地等用地。

(5)市政公用设施用地(Utilitiesor工nfrastructure)：包括水、电、热、气等供应设施用地，交通、邮电设施用地，环境、卫生设施用地，消防、防汛设施用地等。

(6)其他用地(Specia1)：指上述5类用地中不能很好涵盖的土地使用用途，包括停车楼、汽车加油站、营业性陵园公墓等。

第五篇：主要旅游交通方式的优劣势

I

内容摘要

随着社会以及经济的飞速发展，旅游已经成为现代人生活的不可或缺的一部分，越来越多的人们用旅游这种健康舒适的休闲方式来缓解生活中的巨大压力。在旅游行业中，旅游交通的发展完善对其起着巨大促进作用。旅游交通是指为旅游者由客源地到旅游目的地的往返，以及在旅游目的地各处进行各种旅游活动而提供的交通设施及服务。旅游交通是发展旅游业的先决条件之一，只有发达的旅游交通业才能使旅游者顺利、愉快地完成旅游活动，它是联系旅游者和旅游对象的纽带。鉴于此，本文将简要分析铁路，公路，水路，航空等主要旅游交通方式的优劣势，以促进各种旅游交通方式的发展完善。

关键词： 旅游交通

旅游者

优劣势

I

目 录

一，铁路旅游交通方式优劣势 ……………1

（一）普通火车优劣势分析 ………………1 1.优势 ………………1 2.劣势

（二）高铁优势分析

………………2 ………………2

二、公路旅游交通方式优劣势 ……………3

（一） 优势 ………………3

（二）劣势 ………………3

三、水路旅游交通方式优劣势 ……………4

（一）优势 ………………4

（二）劣势 ………………4 四，航空旅游交通方式优劣势 ……………5

（一）优势 ………………5

（二）劣势 ………………6 参考文献 ……………7

II

主要旅游交通方式优劣势分析

一，铁路旅游交通方式优劣势

铁路是供火车等交通工具行驶的轨道。铁路交通是一种陆上交通方式，以机车牵引列车在两条平行的铁轨上行走。但广义的铁路运输尚包括磁悬浮列车、缆车、索道等非钢轮行进的方式，或称轨道运输。

（一）普通火车优劣势分析

铁路旅游交通具有运价低、运载量大、受气候和天气变化影响小、安全、环境污染小等，因此是我国国内旅游者选用的主要交通方式。

1.优势 （1）速度优势

管内列车在运行时间上和高速公路的汽车运行时间几乎相同，如从绵阳到成都的火车运行时间大约为1小时40分，而尽管高速公路汽车的运行时间保持在1小时20分左右，但其只能到达成都的昭觉寺，需要旅客步行20-30分钟的时间，这样一来，高速公路汽车的运行时间没有占据任何优势。并且随着近年来高铁的飞速发展，铁路运行速度正在不断的提升，铁路运行的时间也很有可能大大超过高速公路汽车的运行时间，铁路运行的速度优势将会在今后不断地得到体现。 （2）价格优势

相对于公路和航空的票价来说，铁路的票价要更低一些。如从绵阳至北京的航空票价即使优惠4.5折也需要花费650元，而铁路的硬卧（下）只要417元。最低票价更是只要216元。从绵阳到成都的汽车票价最高47元，最低也要37元，但是乘火车前往的话最高票价只需19元。此外，铁路还实行了学生在寒暑假期间的半票优惠与残疾人、军人购票半价优惠的

1 措施，这些措施显然是航空与公路无法办到的，因此，优惠的价格是铁路在交通运输市场所占的主要优势之一。

2.劣势

（1）公路，航空业发展的冲击

随着社会的进步和经济的发展，人们的生活水平在不断提高的同时，消费水平和消费需求比例也在不断加大，人们对于私家车的购买力度开始呈现逐年递增的趋势；高速公路汽车的发展开始影响到了铁路的客流量，让短途客流的竞争加大。此外，短途运输中由于公路汽车的班次较多，往返轻便，能够方便旅客的随时出行，而铁路旅途则容易因为路线单一和往返停留较长时间等原因导致晚点或不能按时到达。

由于经济水平的改善，人们开始热衷于国外旅行，而随着二线城市的机场开始投入建设，航空的竞争优势将会逐渐体现。这些都在无形之中阻碍了铁路客运的发展，加大了铁路客运的压力。除此之外，由于航空行业在硬件方面的提升要比铁路运输更为迅速，有的甚至设立了机场与火车客运站的便捷道路，直接导致铁路客运中旅客数量的流失。

（二）高铁优势分析

如今日益发展的高铁也得到了越来越多旅游者的亲睐，当然也要归结在其与普通火车相比无可替代的优势：

1、高速铁路非常平顺，以保证行车安全和舒适性，高速铁路都是无缝钢轨，而且时速300公里以上的高速铁路采用的是无砟轨道，就是没有石子的整体式道床来保证平顺性。

2、高速铁路的弯道少，弯道半径大，道岔都是可动心高速道岔。

3、大量采用高架桥梁和隧道。来保证平顺性和缩短距离。

4、高速铁路的接触网，就是火车顶上的电线的悬挂方式也与普通铁路 不同，来保证高速动车组的接触稳定和耐久性。

2

二、公路旅游交通方式优劣势

近年来，国家不断加大对公路建设的投资力度，这也使得公路交通旅游方式也得以不断发展，尤为显著的就是自驾游旅游方式的流行。总体来说公路旅游交通是最普遍、最重要的短途运输方式。

它的优点是：灵活、方便，能深入到旅游点内部；短程旅行速度快；公路建设投资少、工期短、见效快。

公路旅游交通的不利方面是运载量小、气候变化影响较大、排出的尾气对大气有污染。

除此之外，我们来简要分析日益流行的自驾游方式的优劣势 (一)优势

1，自主性大。自驾游旅游者通常不需要由旅行社安排旅游行程，在旅游目的地的选择、到达与停留时间以及食宿安排上都有很大的自主性，因此使得旅游活动机动灵活，增加了很多乐趣。

2，缓解交通压力。由于自驾游旅游者自主选择出游时间，他们可以尽量避开旅游高峰区，走特别规划的路线，在一定程度上可以缓解节假日高速公路等的交通压力，也为自己节省了时间。

（二）劣势

1，突发事故较多。自主旅游总是会遇到各种难以预期的突发事件，诸如：天气状况，车辆出现故障，身体不适等，给旅游带来极大不便。

2，缺乏准确实用的旅游信息。现各旅游网站上对自助旅游者所关心的旅游目的地的气象、路况、治安、交通网络，人文习俗等信息介绍较少，甚至有的还不够准确，节假日客流信息更新较慢，许多新的旅游项目不能及时宣传与推广，旅游目的地的住宿(特别是青年旅馆和家庭客栈的情况)、

3 旅游景点之间的交通以及价格情况常常与实际有误差，给自助旅游者们造成不便。

三、水路旅游交通方式优劣势

水路旅游交通是利用自然和人工水域作为航线，以船舶作为主要交通工具载客的一种运输方式。近年来。尤其是在沿海国家和地区，游轮旅游方式也受到了日益亲睐。

（一）优势 1，豪华舒适

现代远洋游船和内河豪华游船在很大程度上已超越了传统意义上单一客运功能，成为集运输、食宿、游览、娱乐、购物等多种功能于一体的水上豪华旅游交通工具。7万吨级左右的巨型远洋游船，在波涛汹涌的大海中仍然可以平稳行驶，为旅游者提供迥异予陆地的浪漫与幽静环境，适于度假、游览和娱乐旅游。巨型游船庞大的运载能力和硕大的船体，为配备完善而豪华的旅游设施提供了可能，是其他交通方式无法比拟的。, 2，价格低廉

水运交通由于多利用天然水道，而且载客量较大，降低了单位运输成本，价格低廉。水路运输的单位成本约为铁路运输的四分之一至八分之一。 3，运力大，载客量多

水路运输的运力很大。现代远洋游轮一般载客量在500～700人，有的甚至超过1000人。

（二）劣势

1，受自然条件影响大

水路交通方式,只能在有水道的地方才能利用，而且对水深要求高，另

4 外，风速大、雾大、封冻都会引致停航。可见，水运交通受自然条件的限制较大。 2，速度较慢

水运交通航速较慢，作为长距离客运费时较长，比较适合时间充裕的旅游者。

四，航空旅游交通方式优劣势

航空旅游交通是一种现代化的先进的运输方式，在20世纪迅速崛起和发展，在长距离国际、国内旅游中处于绝对垄断地位。

（一）优势 1，速度快

与其他交通方式相比，航空交通速度最快。DC—10—30型民用客机巡航速度可达每小时925公里，比行驶在高速公路上的汽车快8～10倍，比行驶在高速铁路上的火车快2～3.6倍，比高速远洋游轮快15～24倍。从北国冰城哈尔滨到南国特区深圳，乘坐飞机仅需要4小时左右。可见就远程旅游而言，航空旅行是比较经济的，特别考虑到时间因素时更是如此。 2，乘坐舒适

飞机的飞行高度一般在10000m左右，不会受低空气流的影响，飞行平稳，乘坐舒适。客机内客舱宽敞，座椅行间距离大，坐、卧、行皆便。此外，舱内设备先进齐全，有高级音响、彩电甚至国际卫星电话等，保证了旅途生活的舒适愉快。 3，航程远

飞机能够跨越多种地面障碍物，航行于相隔较远的世界各地。现代喷气式客机在空中可不持续加燃料连续飞行10多个小时，可以飞越大西洋、太平洋。欧洲空中客车飞机制造公司生产的A340型客机，使用四台涡轮风扇发动机，最远航程可达12510公里。而且，航空运输基本上是直线飞行，少走或不走弯路，相对缩短了两地间的距离，航程远的特点突出。 4，安全可靠

随着航空技术的日臻完善和各国对航空交通管理的不断加强，乘坐飞机已经成为最安全的交通方式。但是，一旦飞机失事，机上乘客的伤亡率

5 一般很高，因而人们总是以为航空旅行比地面旅行危险，其实这是一种错觉，与其他交通方式相比，飞机失事的几率很小。

（二）劣势 1，不方便

航空旅游交通只能完成点对点之问的旅行，而且机场一般都设在市郊，增加了人们旅途的周折。航空交通必须同其他交通方式互相配合，才能提供完整的服务。 2，噪声大

尽管飞机本身密封性较好，能减少舱内的噪声，但对周围的环境影响较大，主要是产生噪声污染。 3，受气候的影响大

航空运输受气候的影响大，雨天、雾天、雪天都会影响飞行，在一定程度上影响了准时性和经济性。

6 参考文献

（1）郑朝贵.<<旅游地理学>> 安徽大学出版社,2009.01 ． （2）柏杨.<<旅游主要客源地概况>> 人民邮电出版社,2006年11月 （3）唐代剑 <<旅游市场营销学>> 浙江大学出版社,2005年07月第1版 ． （4）窦志萍，邓清南，王瑜<<中国旅游地理>> 重庆大学出版社,2003年08月第1版 ．

(5) 高铁的中国式选择 ．国家重大技术装备网 ．2013-01-29 (6) 航空交通的发展及对铁路交通的影响 ．铁路网 2012-12-16

7