接管验收标准作业规程

第一篇：接管验收标准作业规程

物业接管验收标准作业规程

1.0 目的

规范新接物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。

2.0 范围

适用于物业公司对新接物业的接管验收工作。

3.0 职责

3.1 工程部负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续; 3.2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量; 3.3 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4.0 工作内容

4.1 接管验收的准备工作

4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前,物业公司应及时组建物业管理验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求; 4.1.2成立物业接管小组; 4.1.3 在接到物业公司负责人的接管验收指令后,物业各相关部门应立即按照物业公司负责人的要求抽调业务骨干组成物业接管小组。

4.2 接管验收小组应当由以下部门人员组成

4.2.1 公司综合办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作; 4.2.2 公司各管理处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作; 4.2.3 工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设备和机电设备的验收移交工作。

4.3接管验收前的准备

4.3.1接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作: 4.3.1.1与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

4.3.1.2派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划; 4.3.1.3提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数。 4.4 准备好接管验收记录表格: 4.4.1《物业分户移交验收表》; 4.4.1《公共配套设施验收表》; 4.4.2《公共设备移交清单》; 4.4.3《接管验收问题整改表》; 4.4.4《楼宇资料验收清单》; 4.5 接管验收的工作程序

4.5.1资料的接管验收,开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料; 4.5.2 物业产权资料: 4.5.2.1 项目开发批准报告; 4.5.2.2 规划许可证; 4.5.2.3 投资许可证; 4.5.2.4 土地使用合同; 4.5.2.5 建筑开工许可证; 4.5.2.6 用地红线图; 4.5.3 综合竣工验收资料: 4.5.3.1竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图); 4.5.3.2 建设工程竣工验收合格证; 4.5.3.3 建设消防验收合格证

4.5.3.4 公共配套设施综合验收合格书; 4.5.3.5 供水合同; 4.5.3.6 供电协议书、许可证;

4.5.3.7 供气协议书、许可证; 4.5.3.8 有线电视合格证; 4.5.3.9 通信设施合格证; 4.5.3.10 电梯准用证。

4.5.4 施工设计资料: 4.5.4.1 地质报告书; 4.5.4.2 全套设计图纸; 4.5.4.3 图纸会审记录; 4.5.4.4设计变更通知单; 4.5.4.5工程预决算报告书; 4.5.4.6重要的施工会议纪要; 4.5.4.7隐蔽工程验收记录; 4.5.4.8沉降观测记录; 4.5.4.9其他可能会影响将来管理的原始记录。

4.5.5机电设备资料: 4.5.5.1机电设备出厂合格证; 4.5.5.2机电设备安装、调试报告; 4.5.5.3设备保修卡、保修协议。

4.5.6业主资料: 4.5.6.1已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等; 4.5.6.2已购房业主的付款情况或付款方式。

4.6 物业硬件设施接管验收和竣工的区别

4.6.1 接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收; 4.6.2接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉面采

取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。

4.6.3 接管验收标准和验收方法: 4.6.3.1 验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求; 4.6.3.2 验收方法为观感验收法和验收法; 4.6.3.3 楼宇本体硬件设施的具体验收标准。

4.7主体结构

4.7.1 外墙不得渗水; 4.7.2 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏; 4.7.3 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘帖牢固、色泽均匀一致、无明显色差。

4.8 内墙面

4.8.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍; 4.8.2 块料(如瓷砖)面层:粘帖牢固,无缺棱掉角;面层无裂缝、损伤、色泽一致; 4.8.3 对缝砂浆饱满,线条顺直; 4.8.4 顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗痕迹、无污渍; 4.8.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏; 4.8.6 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

4.8.7门、窗: 4.8.7.1门开启自如,无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确,无翘曲变形; 4.8.7.2门锁、窗销连接牢固、开启灵活; 4.8.7.3玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤; 4.8.7.4油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整; 4.8.7.5电子防盗门通话清晰、完好 、无锈迹。

4.8.7.6 不透钢防盗门表面光亮,无刮花、变形; 4.8.7.7 高档装饰门装饰完整。

4.8.8 楼梯、扶手: 4.8.8.1 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑; 4.8.8.2 混凝土楼梯无裂缝、无表皮剥落; 4.8.8.3 木装修工程表面光洁、线条顺直对缝严密、牢固; 4.8.8.4 饰面砖表面平整、无空鼓裂缝、起泡和缺角,对缝平直; 4.8.8.5 油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏耍现象; 4.8.8.6 电器插座安装牢固、,符合“左零右火”规定,电源已接通正常; 4.8.8.7 有线电视已开通,收视良好; 4.8.8.8 开关安装牢固、灵活、接触良好; 4.8.8.9 灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常; 4.8.8.10 水表、电表、气表安装牢固、读数正常、无损伤; 4.8.8.11 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污迹和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞排水通畅; 4.8.8.12 给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力; 4.8.8.13 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损; 4.8.8.14 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好; 4.8.8.15 防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀,无脱皮、锈迹、无裂纹、折损; 4.8.8.16 其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符、工作正常; 4.8.8.17 公共配套设施接管验收标准。

4.9天台

4.9.1 天沟、落水口畅通完好; 4.9.2 隔热层、防水层完好; 4.9.3 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离;坡度适宜、平整; 4.9.4 屋面避雷设施连接牢固;

4.9.5 路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常;灯柱安装牢固、油漆完好; 4.9.6 绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草; 4.9.7 绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。 4.10 道路

4.10.1 路面平整,无水泥块、无起砂、断裂; 4.10.2 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤; 4.10.3 块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角 4.10.4 交通标识线、路牌清楚完好。

4.10.5 室外消防栓: 4.10.5.1 消防箱标识清楚、玻璃完好; 4.10.5.2 消防设施配件齐全; 4.10.5.3 消防管安装牢固、标识明显,阀门完好、无渗漏水,水压充足; 4.10.5.4 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚; 4.10.5.5 垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便 ; 4.10.5.6 保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清楚、完好无损; 4.10.5.7 保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损; 4.10.5.8 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好; 4.10.5.9 自行车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好; 4.10.5.10 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、池内无杂物; 4.10.5.11 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物; 4.10.5.12 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固; 4.10.5.13 台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝; 4.10.5.14 水池、水箱卫生清洁、无渗漏; 4.10.5.15 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁;

4.10.5.16 雕塑、小品牢固、完好、安全; 4.10.5.17 招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。

4.11 机电设备的接管验收

4.11.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮; 4.11.2 变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤; 4.11.3 中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚、机房通风、采光良好,设备表面油漆完好、无损伤; 4.11.4 发电机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好; 4.11.5 消防监控设备型号与移交清单相符

,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好; 4.11.6 给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

4.12 接管验收遗留问题处理

4.12.1 遗留问题的登记确认: 4.12.2 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当对问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认。

4.12.3 给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

4.12.4 保安监控设备:同消防监控设备。

4.12.5 接管验收遗留问题的处理。

4.12.5.1遗留问题的登记确认: 4.12.5.2对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当问题逐项

记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认; 4.12.5.3 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应将问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认; 4.12.5.4 对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司经理应当协助进行; 4.12.5.5 对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发商在一周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。并填写《接管验收遗留问题整改表》，必要时公司总经理应当协助进行; 4.12.5.6 对长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

5.0 相关文件

5.1《房屋接管验收标准》

6.0 表格及记录

6.1《接管验收遗留问题登记表》

6.2《接管验收遗留问题整改表》

6.3《 物业分户移交验收表》

6.4《公共配套设施接收表》

6.5《公共设备移交清单》

6.6《楼宇资料验收清单》

第二篇：物业接管验收标准作业规程

1.0 目的

规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

2.0 适用范围

适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。

3.0 职责

3.1 公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。

3.2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

3.3 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。 4.0 程序要点

4.1 接管验收的准备工作。

4.1.1 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组， 对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的 质量要求。

4.1.2 成立物业接管小组：

a) 在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业 务骨干组成物业接管小组。

b) 接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

—— 公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工 作;

—— 管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移 交工作;

—— 管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移 交工作。

4.1.3 接管验收前的准备：

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作。

a) 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。

b) 派出先头技术人员前往工节现场摸底，制定好接管验收计划。

c) 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。 d) 准备好接管验收记录表格：

——《房屋本体接管验收表》;

——《公共配套设施接管验收表》;

——《机电设备接管验收表》;

——《接管验收问题整改表》。

4.2 接管验收的工作程序：

总经理下达接管验收指令 公司组建接管验收小组进行资料验收移交

否

要求正确、真实补充资料

是

进行硬件设施、设备验收

否

要求发展商限时整改

是

4.3 资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

4.3.1 物业产权资料：

a) 项目开发批准报告;

b) 规划许可证;

c) 投资许可证;

d) 土地使用合同;

e) 建筑开工许可证;

f) 用地红线图。

4.3.2 综合竣工验收资料：

a) 竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专 业竣工图及地下管线综合布置竣工图);

b) 建设工程竣工验收证书;

c) 建设消防验收合格证;

d) 公共配套设施综合验收合格书;

e) 供水合同;

f) 供电协议书、许可证;

g) 供气协议书、许可证;

h) 有线电视合格证;

i) 通信设施合格证;

j) 电梯准用证。

4.3.3 施工设计资料：

a) 地质报告书;

b) 全套设计图纸;

c) 图纸会审记录;

d) 设计变更通知单;

e) 工程预决算报告书;

f) 重要的施工会议纪要;

g) 隐蔽工程验收记录;

h) 沉降观测记录;

i) 其他可能会影响将来管理的原始记录。

4.3.4 机电设备资料：

a) 机电设备出厂合格证;

b) 机电设备使用说明书(要求中文);

c) 机电设备安装、调试报告;

d) 设备保修卡、保修协议。

4.3.5 业主资料：

a) 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等

b) 已购房业主的付款情况或付款方式。

4.4 物业硬件设施接管验收和竣工的区别。

4.4.1 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否 符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

4.4.2 接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛 投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

4.5 接管验收标准和验收方法。

4.5.1 验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

4.5.2 验收方法为观感验收法和使用验收法。

4.6 楼宇本体硬件设施的具体验收标准。

4.6.1 主体结构：

a) 外墙不得渗水;

b) 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不 渗漏。

4.6.2 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂;块 料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显 色差。

4.6.3 内墙面：

a) 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍;

b) 块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤、色泽一致;对缝 砂浆饱满，线条顺直。

4.6.4 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，尤漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、 无污渍。

4.6.5 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2 厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。

4.6.6 木地板平整牢固、接缝密台、色泽均匀、油漆完好光亮。

4.6.7 门、街：

a) 门"启自如。无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形;

b) 门锁、窗销连接牢周、开启灵活;

c) 玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤;

d) 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整;

e) 电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹;

f) 不锈钢防盗门表面光亮.无刮花、变形;

g) 高档装饰门装饰完整。

4.6.8 楼梯、扶手：

a) 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑;

b) 砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。

4.6.9 木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。

4.6.10 饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

4.6.11 油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。

4.6.12 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源巳接通正常。

4.6.13 有线电视已开通，收视良好。

4.6.14 开关安装牢固、开关灵活、接触良好：

4.6.15 灯具安装牢崮、完好无损、反应灵敏、发光正常。

4.6.16 水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。

4.6.17 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、 排水通畅。

4.6.18 给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。

4.6.19 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密蜜、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、 完好无损。

4.6.20 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。

4.6.21 防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀,无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。

4.6.22 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。

4.7 公共配套设施接管验收标准。

4.7.1 天台：

a) 天沟、落水口畅通完好;

b) 隔热层、防水层完好。

4.7.2 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离;坡度适宜、平整。

4.7.3 屋面避雷设施连接牢固。

4.7.4 路灯、装饰灯安装牢固、完好尢损、工作正常;灯柱安装牢固、油漆完好。

4.7.5 绿化符合设计要求，不缺株少苗，尤死株、尤大面积杂草;绿化水管布局合理阀门， 开关灵活、安装稳固。

4.7.6 道路：

a) 路面平整，无水泥块、无起砂、断裂;

b) 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;

c) 块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角;

d) 交通标识线、路牌清楚完好。

4.7.7 室外消防栓：

a) 消防箱标识清楚、玻璃完好;

b) 消防设施配件齐全;

c) 消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。

4.7.8 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。

4.7.9 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。

4.7.10 保安岗亭安装牢固、配件齐会、标识清晰、完好无损。

4.7.1l 保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。

4.7.12 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。

4.7.13 单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。

4.7.14 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢同、平稳。

4.7.15 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。

4.7.16 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固

4.7.17 台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。

4.7.18 水池、水箱卫生清洁、无渗漏.

4.7.19 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。

4.7.20 雕塑、小品牢固、完好、安全。

4.7.2l 招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。

4.8 机电设备的接管验收。

4.8.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范;有电梯运行准运 证;机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。

4.8.2 变配电设备型号、数繁与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识 清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

4.8.3 中央空凋设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标 识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。

4.8.4 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆 完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

4.8.5 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完 好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

4.8.6 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆 完好无损、安装牢固、无渗漏现象，机房配置完整。

4.8.7 保安监控设备：同消防监控设备。

4.9 接管验收遗留问题的处理。

4.9.1 遗留问题的登记确认：

a) 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题 逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认：

b) 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记

4.9.2 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理 应当协助进行。

4.9.3 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内 解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理 应当协助进行。

4.9.4 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形 式将问题登记后交给发展商进行备录。

4.10 《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

5.0 记录

5.1 《接管验收资料遗留问题登记表》。

5.2 《接管验收设施、设备遗留问题登记表》。

6.0 相关支持文件

《物业接管标准作业规程》。

第三篇：物业接管验收标准作业程序

一、目的 规范新物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

二、适用范围 适用于物业部对新接物业的接管验收工作。

三、职责

1、公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管工作。

2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

3、接管验收小组具体负责依据本程序进行物业的接管验收工作。

四、程序要点

1、接管验收的准备工作 (1)新建物业竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 (2)成立物业接管小组 ①在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组; ②接管验收小组应当由公司以下部门人员组成： ——公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作; ——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作; ——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 (3)接管验收前的准备： 接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： ①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等; ②派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划; ③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数; ④准备好接管验收记录表格： ——《房屋本体接管验收表》; ——《公共配套设施接管验收表》; ——《机电设备接管验收表》; ——《接管验收问题整改表》。

2、接管验收的工作程序 (略)

3、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。 (1)物业产权资料： ①项目开发批准报告; ②规划许可证; ③投资许可证; ④土地使用合同; ⑤建筑开工许可证; ⑥用地红线图。 (2)综合竣工验收资料： ①竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图); ②建设工程竣工验收证书; ③建设消防验收合格证; ④公共配套设施综合验收合格书; ⑤供水合同; ⑥供电协议书、许可证; ⑦供气协议书、许可证; ⑧光纤合格证; ⑨通信设施合格证; ⑩电梯准用证。 (3)施工设计资料： ①地质报告书; ②全套设计图纸; ③图纸会审记录; ④设计变更通知单; ⑤工程预决算报告书; ⑥重要的施工会议纪要; ⑦隐蔽工程验收记录; ⑧沉降观测记录; ⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。 (4)机电设备资料： ①机电设备出厂合格证; ②机电设备使用说明书(要求中文); ③机电设备安装、调试报告; ④设备保修卡、保修协议。 (5)业主资料： ①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等; ②已够房业主的付款情况或付款方式。

4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别 (1)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。 (2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

5、接管验收标准和验收方法 (1)验收标准为建设部《房屋接管验收标

准》及业主生活的合理要求。 (2)验收方法为观感验收法和使用验收法。

6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准 (1)主体结构： ①外墙不得渗水; ②屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 (2)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂;块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

(3)内墙面： ①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍; ②块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤，色泽一致;对缝沙浆饱满，线条顺直。 (4)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 (5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 (6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 (7)门、窗 ①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形; ②门锁、窗销连接牢固，开启灵活; ③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤; ④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整; ⑤电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹; ⑥不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形; ⑦高档装饰门装饰完整。 (8)楼梯、扶手： 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑; 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 (9)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 (10)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 (11)油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。 (12)电器插座安装牢固，符合“左零

右火”规定，电源已接通正常。 (13)光纤已开通，收视良好。 (14)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。 (15)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。 (16)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。 (17)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。 (18)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。 (19)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。 (20)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。 (21)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、 (22)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

7、公共配套设施接管验收标准 (1)天台： ①天沟、落水口畅通完好; ②隔热层、防水层完好。 (2)散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。 (3)屋面避雷设施连接牢固。 (4)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常;灯柱安装牢固，油漆完好。 (5)绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草;绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 (6)道路： ①路面平整，无水泥块，无起砂、断裂; ②路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤; ③块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角; ④交通标识线、路牌清楚完好。 (7)室外消防栓： ①消防箱标识清楚，玻璃完好; ②消防设施配件齐全; ③消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。 (8)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 (9)垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，

油漆完好，使用方便。 (10)安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。 (11)安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。 (12)停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。 (13)自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 (14)明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。 (15)沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 (16)护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。 (17)台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。 (18)水池、水箱卫生清洁，无渗漏。 (19)信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。 (20)雕塑、小品牢固，完好，安全。 (21)招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

8、机电设备的接管验收 (1)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。 (2)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 (3)中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。 (4)发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。 (5)消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通

风、采光良好。 (6)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。 (7)安全监控设备：同消防监控设备。

9、接管验收遗留问题的处理 (1)遗留问题的登记确认： ①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认; ②对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。 (2)对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。 (3)对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。 (4)对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

10、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

五、记录

1、《接管验收资料遗留问题登记表》

2、《接管验收设施、设备遗留问题登记表》

六、相关支持文件 《物业接管标准作业程序》

第四篇：物业管理公司绿化验收接管标准作业流程

目的

规范绿化工程验收程序，确保绿化质量得以严格控制。

适用范围

适用于物业管理公司对由承包方承担的绿化工程的验收接管。

职责

1、主管经理负责工程验收结果审核、审批。

2、园林绿化主管负责本规程的组织实施及工程进度的跟进。

3、园艺师具体负责施工质量及苗木质量的把关。

程序要点

1、施工过程的质量监督

(1) 园艺师负责苗木种植全过程的现场监督及质量控制。 (2) 对出现以下问题，园艺师有权拒绝苗木进场及栽植： a) 苗木规格、数行严重不符合设计要求的;

b) 苗木受损害程度严重，对苗木存活及种植效果有重大影响的; c) 病虫害特别严重的;

d) 苗木种植穴未按要求开挖及未有施放基肥的;

e) 虽施有基肥，但基肥质量差，含有有毒、有污染物质，对苗木今后生长有严重影响的。

(3)、 园艺师做好施工记号，并将存在问题及时上报部门主管。

竣工初验

1、 施工单位在苗木全部种植完毕后，向园林绿化部提交竣工报告及初验申请。

2、 施工单位还应同时递交《工程绿化设计图》、《工程竣工图》、《种植更改签证》、《苗木种植一览表》等相关资料。

3、园林绿化主管、园艺师会同施工单位负责人现场核实工程竣工 情况，并做好相应记录。

4、 在初验过程中应着重注意以下事项：

a) 苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符; b) 苗木规格是否符合设计要求;

c) 苗木生长情况及保护措施是否符合要求; d) 竣工场地是否按要求清理干净;

e) 所有绿化植物是否确实种植完毕，符合设计要求。

5、 对初验不合格苗木，按《不合格纠正、预防标准作业规程处理。》

6、对于没有上述问题的，园林绿化主管签署初验意见，正式进入 养护期。

养护期满复验

1、施工单位在养护期满过后，填写养护期间自检情况报告及养护 期满复验申请报告，申请复验。

2、主管经理、园林绿化主管、原仪是会同施工单位负责人现场检验苗木养护情况。

3、合格苗木必须符合以下标准：

a) 乔灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象;

b) 乔灌木种植位置适当，高低错落有致，外观美观，造型、修剪合理; c) 乔灌木规格符合设计要求; d) 枝叶无病虫害，无蛀干害虫;

e) 乔木保护措施得当，有护树架，无倒伏、摇动现象; f)无裸露土面，草坪及地被植物无杂草率小于5棵/㎡; g) 施工场地无残留垃圾、余土。

4、不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。 新补种部分，要从补种工作完毕起重新计算养护期。

5、对检验合格苗木及绿化项目签署复验意见及接管意见。

验收后的工作

1、园林绿化部主管统计实际工程量，并连同接管意见上报物业管 理公司总经理审批。

2、 将审批的验收结果及实际工程量递交公司结算部予以结算。

3、园林绿化部安排人手对已接管的苗木及绿化项目加强养护管 理。

验收后的资料整理

将下列资料及相关记录加以整理并归档： 《绿化工程合同》 《绿化工程设计图》 《绿化工程竣工图》 《绿化种植更改签证》 《苗木种植一览表》

《绿化工程初验、复验表》 《绿化工程预决算书》 《实际工程量统计表》 《绿化工程竣工报告》

对上述资料均应存档公司档案室长期保管。

本规程作为园林绿化部相关人员绩效考评的依据之一。

记录

《绿化工程竣工报告》 《绿化种植一览表》 《绿化种植更改签证》 《绿化工程施工日记》 《绿化工程初验/复验表》

相关支持文件

《绿化工程施工标准作业规程》

《不合格纠正、预防标准作业规程》

第五篇：接管验收标准

中华人民共和国房屋接管验收标准

一、新建房屋接管验收程序

1.1建设单位书面提请接管单位验收

1.2接管单位审核接管资料

A、建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。

B、供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。

C、房屋幢、户编号已经有关部门确认。

1.3接管单位检索提交的资料：

(1)产权资料

A、项目批准文件B、用地批准文件C、拆迁安置资料

(2)技术资料

A、竣工图：包括总平面图、建筑结构、设备、附属工程及隐蔽工程管线的全套图纸。B、地质勘察报告 C、工程合同及开、竣工报告。

D、工程设计变更统计及技术核定单(包括质量事故处理记录)E、隐蔽工程验收签证F、竣工验收证明书(合格证) G、钢筋、水泥等主要材料质保书 H、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 I、沙浆、混凝土试块试压报告 K、供水、供电试压报告。

1.4质量与使用功能的检验：

主体结构

(1)地基基础沉降不得超过GBJ7的允许变形值。不得引起上部结构的开裂或相邻房屋损坏。

(2)钢筋混凝土构件产生变形、破裂，不得超过GBJ10规定值。

(3)砖石结构不允许有明显的裂缝。

(4)木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害。

(5)抗震设计房屋，必须符合GBJ11的规定

(6)外墙不得渗水。

屋面：

(1)各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

(2)平面屋应有隔热保温措施，三层以上房屋在功用部位应设置屋面检修孔。

(3)阳台和三层以上房屋屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

楼地面：

(1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮、起沙等缺陷，块料面层应表面平正，接逢均匀顺直，无缺棱掉角。

(2)卫生间、阳台地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

装修：

(1)钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形、开关灵活、零配件齐全，位置准确，缝隙严密。(木门缝隙适当)

(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，低层外窗、楼层公共走道，进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

(3)门窗玻璃应安装平整、油灰饱满、粘贴牢固。

(4)木装修工程应表面光洁，线条顺直、对缝严密、不露钉帽、与基层必须钉牢。

(5)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝、起泡等缺陷。

(6)饰面砖表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

(7)油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮、无漏刷现象。 电气：

(1)电气线路安装平整、牢固、顺直、过墙应有导管。导线连接必须紧密。铝导线连接不得采用绞接和绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体。并有可靠接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于/KV。

(2)应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

(3)照明器具等低压电气安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

(4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。

(5)电梯应能准确启动运行，选层、平层、停层，牵引机的噪声和震动不得超过GBJ232规定值，制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

(6)对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强、微、弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂的地区住宅，应设置电视共用天线。

(7)除上述要求外，同时应符合地区性“低压电器装置规范”要求。 水、卫、消防：

(1)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无漏滴。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。

(2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

(3)卫生间、厨房内的排污管应分设。出户管不应超过8㎝，并不应使用陶瓷管，塑料管、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏。管道排水必须流畅。

(4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏。安装应平整牢固，部件齐全，制动灵活。

(5)水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

(6)消防设施必须符合GBJ

16、GBJ45的要求，并有消防部门检验合格证明。

采暖：

(1)采暖工程验收时间，必须在采暖期前两个月进行。

(2)锅炉、箱罐等压力容器安装平整，配件齐全。不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

(3)炉排必须进行12小时以上的试运行，炉排之间，炉排与炉铁之间不得互相擦磨。且无杂音、不跑漏、不凸起、不受卡，反转应自如。

(4)各种仪器、仪表应齐全精确，安装灵敏、可靠。控制阀门应开关灵活。

(5)炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板安装平正，启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

(6)管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求。管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

(7)设备、管道不应有跑、冒、漏、滴现象。保温防腐措施必须符合GBJ242的规定。

(8)锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全。水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

(9)经过48小时的连续运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

附属工程及其他：

(1)室外排水系统的标高，窨井、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14第二章2.3.4节的要求。管道应顺直、且排水流畅，井盖搁置稳妥并设井圈。

(2)化粪池应按排污量设置。池内无垃圾杂物。进出水口高差不得小于5㎝，立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度，不超过两个湾。

(3)明沟、散水、落水沟头不得有断裂，积水现象。

(4)房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相连。路面无积水、空鼓、断裂等现象。

(5)房屋应按单元设置信报箱，规格和位置符合有关规定。

(6)挂物钩、晒衣架应安装牢固，烟道、通风道畅通，无阻。

(7)单体工程必须做到工完料尽场清。临时设施及过度用房拆除清

理完毕，室内外地面高差符合设计要求。

(8)群体建筑应检验相应市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

质量问题的处理：

(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固、补强、返修，直至合格。

(2)影响相邻房屋安全问题，由建设单位负责处理。

(3)对于不影响房屋结构和设计使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由接管单位处理。 GBJ10钢筋混凝土结构设计规范

GBJ7建筑地基基础设计规范

GBJ11建筑抗震设计规范

GBJ14室外排水设计规范

GBJ16建筑设计防火规范

GBJ45高层民用建筑设计防火规范

GBJ206 木结构施工及验收规范

GBJ207 屋面工程施工及验收规范

GBJ232 电气装置安装工程施工及验收规范

GBJ242 采暖与卫生工程施工及验收规范

GBJ13危险房屋鉴定标准