浅析万达城市综合体

2022-08-22

第一篇：浅析万达城市综合体

包头万达城市综合体调研报告

城市综合体调研报告

姓名：xxx

学号：xxx

班级：xxx

时

间

：

xxx

指导老师xxx

调研对象：包头市万达广场

调研地点：内蒙古包头市民族东路调研目的：

本调研主要包头万达广场作为调研目的地，从万达广场的概况，对室外环境的空间与建筑，总平面设计，商业建筑的功能和内部空间设计，商业建筑的结构和人员流线等方面全方位，多角度，深层次地剖析商业综合体的设计方法。一·概况及经济技术指标：

包头青山万达广场项目总用地面积159.34亩，总建筑面积65万平方米，为一大型城市综合体，规划分为住宅，办公，商业三大组团。考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。地上建筑面积54万平方米。

商品住宅主要经济技术指标：地上建筑面积54万平方米;容积率：5.1;绿化率：30%;总建筑面积：295000平方米，可销售面积：243000平方米，底商建筑面积：35000平方米;

商办主要经济技术指标：大商业总建筑面积：112000平方米(地上);写字楼及公寓楼总建筑面积：148000平方米(地上)

包头青山万达广场由大型商业综合体、写字楼、公寓、住宅等多种业态组成，具有购物、娱乐、休闲、文化、居住等功能。

二·区位分析：

包头青山万达广场项目位于包头市青山区，地处城市主干道钢铁大街与民族东路交汇处，南临银河广场，东至体育馆路，西临

香格里拉酒店，北至青年路。是包头市的核心位置，属于黄金地段，交通便利。也是包头市核心商务区，同时呼包鄂经济圈发展要地。

地理位置：

距离中心城区：1公里

距离包头机场：约20公里交通枢纽：

城市主干道：钢铁大街(接驳建设路贯通全市)、民族东路等。

公共交通：

11、

19、

22、

25、33路等周边配套设施：

学校：北重八小、四十八中、二十九中、市图书馆等;

医院：北方医院、市肿瘤医院等。

综合商场:茂业百货、包头百货、维多利商厦

银行:中国银行、工行、邮政储蓄银行、建行、农行、交通银行、包商银行三·总平面设计

由总平面图可以看出，在万达广场的西门方向，银河广场起

到了人车分流的作用。但广场的地下停车场出入口设置在图中接近B和F的位置，而银河路和体育用品街都是双行道，但由于万达广场的建设使这两条支路远远超负荷，带来了进出停车场不便，道路拥堵不堪等严重现象。而且这两条路均未做出人车分流，给消费者的安全造成了隐患。

万达广场采用地下停车场形式，节约了用地，并用观光电梯与购物空间联系紧密。负一层至负三层均是地下停车场，可容纳近一千个机动车停车位。非机动车停车位设置于西门与银河广场之间，并有专人看守管理。四·总体空间布局

10栋公寓楼坐落在项目用地的北侧，导致日照条件不是非常理想，但小区安静适于居住;写字楼坐落在项目用地的南侧，保证了充分的日照，与主要街道的联系十分便捷。写字楼的入口位于体育用品街和银河广场，和周围环境联系紧密，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。五·商业建筑内部空间设计

万达广场地上分为C字形的万达广场和呈矩形的万千百货。万千百货地上有五层，万达广场地上有四层，两者共用一个停车场，方便消费者人流流线的交流与分散。万达广场一至三层为购物餐饮之用，第四层为电影院。电影院既有自

动扶梯可从三楼进入，又有电梯间的设置，从一层的东门入口可直达三楼的大歌星KTV和四楼的万达影院。使万达广场的晚间停止营业不会干扰到KTV和电影院的夜间经营。

(万达影院——在一楼和影院内均设有购票处，便于人流的疏散)

以下为万达广场各层平面示意图

由上图可看出，商场的动线并不复杂，方便消费者购物，不易迷失。此外，动线的规则使店面分割较为方正，面宽大，进深适宜，便于租赁和使用。

在万达广场的中央设有一个巨大的圆形中庭，由观光电梯联系上下，使其成为一个动态的交流空间。是用作举办车展，大型特色活动的较好平台。

由于万达广场的商业体量较大且为多层商业体;商业区域

又多为宽度较大的长方形。因此其室内流线设计采用双通道环流式 ——即两侧商铺各有一条独享的通道，中间做架空处理或设置移动商铺，通过次通道将两侧通道连接起来，人流动线形成循环流动。优点：

可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率，内部人流可以自由、灵活循环流动。缺点：

要牺牲一部分的商业面积。

万达广场的屋顶为玻璃材质，增强了商场的采光。丰富了人们的视觉享受。商场的配饰以白色和金色为主，如过道围栏等，渲染出时尚高档的气息，使商场较为生动活泼。但室内的绿色植物较少，应适量增加。电梯的设置也较为合理，营造了轻松的购物环境。六·商业建筑的结构

万达广场的建筑结构由钢筋混凝土框架结构组成的。

七·总结

综合体，不是一个传统的建筑类型，但它几乎能包含所有的建筑类型。综合体是把散落在各个区域的城市功能，更加集中在一块相对狭小的土地上来实现，从而最大程度地提高土地的使用效率。但正是这种“集中”，使建筑设计变得错综复杂，商业行为的加入，使得建筑师所需要考虑的东西也远远超出了建筑的范畴。

通过调研我认为设计一个成规的城市综合体应具有以下几点：

1、综合体应该把生活和空间结合起来。

2、创造有个性特色的空间

3、要有合理的交通流线。

4、要规划符合当地的特点的城市综合体。

5、以人为本，绿色环保的城市综合体。

第二篇：谈万达的伪城市综合体经济模式

12月18日，河西万达盛大开业，万达王总声称将再在南京建造5座城市综合体……

先不谈王总的雄心壮志，我们先来剖析一下，何为“城市综合体”?

城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。

我们再反过来看河西万达的所谓城市综合体，却发现仅仅是Shopping mall和Apartment的结合体，离HOPSCA还缺了很多。

Hotel、Office当然能做，但是是做大环境的缔造者还是跟风者却完全是两个概念：缔造环境需要勇气，并且需要前期大量的投入，同时还要忍受可能多年的无回报或少回报;跟风的不过是想赚钱的。假如万达在河西万达的布局对这一块有所布局，我会尊重万达，但事实只能说明万达就是一个市侩的开发商，而万达在南京之前操作的多个项目也是如此，金钱是第一位的，责任是可以忽略不计的。

至于Park、Convention就更不用指望万达来操作了，都是吃力不讨好，不赚钱的项目。

南京目前按照城市综合体概念进行布局的只有奥体CBD区域，Hotel有联强，Office有紫金、中泰、奥体名座、嘉业国际、尚未竣工的新地、金奥，Park自然是CBD一期、二期中间的河西中央公园，Shoping Mall目前尚未成形、但家乐福、苏果、红星等已逐步在CBD周边完成布点，Convention自然有CBD二期西侧的金陵会议中心+国际博览中心，Apartment更是星罗密布、从内而外的包围了CBD。而在各方苦心经营，让这样一个城市综合体打造完善的过程中，建邺区政府见异思迁，对入驻的万达大加吹捧，令整个河西商业的规划布局发生了根本性改变，实在是令人大跌眼镜。

万达伤害了谁?近看，是伤害了入驻CBD的诸多开发商，尤其是中央公园的美食街以及嘉业国际的女人街，由于万达的忽然搅局，招商一停再停，中央公园美食街原计划09年5月开张，到今天都没有任何动静;女人街原定09年底开业，却由于大批商户的转投，而只能再次推迟。在这儿不能不感叹万达的商业运作能力和政府方面的周旋能力，但是建邺区政府的短视将至少使河西南部的发展又滞后好几年。

万达还伤害了谁?是伤害了龙江苦心经营了十年而好不容易形成的商业环境。从龙江到万达，区区4-5站距离，万达的出现直接冲击的是新城市广场的商业圈布局。假如万达是在CBD附近布局，那么将与龙江南北呼应，各自辐射周边的居民，但目前万达的位置根本就摆出一副抢生意的架势，相比较而言，万达比龙江在交通上更具优势，二号线今年的通车将进一步引入客流，同时对原龙江商圈的客户大量截留。

不谈未来的发展，河西经过十年的发展其实已经形成了三大板块：龙江、江东、奥体。龙江板块已趋于成熟，并无太大的发展空间;奥体板块仍有大量的空地待售，是未来建设的主要战场;而江东，其实是新老夹杂，最大的优势在于与主城区的适中距离。河西万达的开张是否会对江东板块未来若干年的发展产生根本影响呢?依我看，会!而且开发商的胃口会促使政府将目光转向南湖、茶南一带有20年上下历史的老区，新一轮的大规模拆迁很有可能又要拉开帷幕。毕竟江东一带并无太多的空地来做开发。

说了不少废话，其实只想说一句，万达就不要再自诩所谓的城市综合体了，万达只不过在挑HOPSCA中最具利润的两个环节进行操作，对于万达而言，这不过是个生意。而区政府在里面所扮演的角色完全没有任何远大的前瞻，只不过是向短期利益和短期政绩屈服的过客而已。

去年年末，万达为造势邀请了龙永图先生来做讲坛，在现场交互环节中，主持人代表开发商向龙永图先生提问对万达的项目感觉如何，龙永图先生说道：“刚才区里的领导总结的很好了，我就不重复了!”龙先生睿智!

区里领导觉得好，那才是真的好!

至于入住河西新区的数十万居民的需求、河西发展的大方向……和马上就能进口袋的金钱相比，不值一提!我当个官才几年啊?几十年规划和我有什么关系啊?!(虚拟台词，请勿对号入座!)

12月18日，河西万达盛大开业，万达王总声称将再在南京建造5座城市综合体……

先不谈王总的雄心壮志，我们先来剖析一下，何为“城市综合体”?

我们再反过来看河西万达的所谓城市综合体，却发现仅仅是Shopping mall和Apartment的结合体，离HOPSCA还缺了很多。

至于Park、Convention就更不用指望万达来操作了，都是吃力不讨好，不赚钱的项目。

区里领导觉得好，那才是真的好!

第三篇：案例研究-城市综合体-一、二、三、四代万达广场商业规划对比(DOC)[大全]

一、

二、

三、四代万达广场商业规划对比分析(组图)

核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第

一、

二、

三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉(目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达)，二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第

一、

二、

三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

第一代万达：

长沙解放西路万达(悦荟广场

说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场(项目招商信息)(分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。

第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。

第二代万达：

武汉江汉路万达(悦荟广场)

第二代万达的代表作——江汉路万达广场(悦荟广场)于2004年12月开业，项目位于汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的Shopping Mall。总建面约13万m²。物业组成及业态分布： A栋为自持物业，引进大洋百货;

B栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主;二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电;

C栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主;二层为万达影城。

B座：

物业规划

楼层层高

商业

临街面

长100m

宽80m

水平/垂直人流组织

1-2L：2部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯

2-3L：1部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯

货流组织

2部货梯

公共空间

主通道宽4m 次通道宽2.4m

业态分布

楼层

业态

代表品牌

服装零售、餐饮

电玩

嘟嘟熊、Danny、面面杂酱面、神采飞扬电玩城

零售

沃尔玛超市

零售

工贸家电

C座：

物业规划

楼层层高

2F：9米

商业临街面

160米

水平/垂直人流组织

2部扶手梯，7部消防步梯

货流组织

1部货梯

公共空间

走廊宽4米

业态分布

楼层

业态

代表品牌

零售、餐饮

搜衣廊，D调男装，港堂木桶饭

2F 餐饮、休闲娱乐

顺香餐厅，万达影院

B座一楼平面分布图 C座一楼分布图

B座一楼租金：300-600元/㎡/月 C座一楼租金：400-1300元/㎡/月

笔者注：看到没有，这就是传说中的蚂蚁铺。早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维。

江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达，笔者认为，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。

具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货;B座和C座其实就是一代产品的分拆强化，分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。

另外说个有趣的现象：位置更佳的B座首层租金与C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店为沃尔玛和工贸家电，C座主力店为万达影院(年票房排进全国十强)。江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其结果就直接反映在租金上。其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端，3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛B座的人很可能买完东西就走了，根本不会去A座或者C座。在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好，该项目可以说是第二代万达的改进版，也是A、B、C三座商业，3种不同业态定位，中间逐层用跨街通道联通，上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流可做到有效共享。

二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。

第三代万达：

第三代万达组成示意

万达集团吸取了前两代万达广场(项目招商信息)开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达——万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。

功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。

节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。

所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。

室内步行街规划：

室内步行街规划要点

宜昌万达室内步行街模型图

万达室内步行街通常为三层，根据地块形状及规模，一般呈“U”型或“L”型，全长约300-400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。

室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，可定期举办市场推广活动。楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。室外步行街规划：

如果说万达的室内步行街集万千宠爱于一身，那万达的室外步行街就是没人疼的私生子，只是万达销售回款的工具。其商业规划也不用像内街一般过分考究，更多的是考虑怎样便于划铺销售。其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商，和沿着购物中心外围的一圈2-3层商业步行街，总长一般500-1000米不等。商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路，在中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口，但是与主力店无法直接连通。如此一来，无主力店有效带动，散售后无法做到统一招商运营管理，无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势，注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。

例如武汉的菱角湖万达，得益于江汉路万达制造的商业神话和开发商勾画的美好预期，商业外街在2009年一经推出，均价约3万，短期内即告售罄。2010年12月开业至今，经过2年的运营，其商业外街空置率仍超过50%。更悲惨的是同为第三代万达的宜昌、襄阳万达，笔者2011年2012年两次前去，开业近2年，外街几乎全部空置。业主全部沦为万达平衡现金流的牺牲品。

武汉菱角湖万达规划图

襄阳万达规划图

宜昌万达规划图

第四代：武汉中央文化区

关于第四代万达广场，目前有2种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题，目前尚在规划中。第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。

笔者从对中央文化区的了解来看，这个项目不管是不是属于第四代，绝对是史上无法复制的万达产品。因为没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊，并且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合，也没有哪个城市受到万达如此关照，在一个城市开10个万达。也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。王健林曾说：楚河汉街是独一无二无法复制的。

中央文化区总体规划

项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。分别包括：

汉秀剧场：万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作，总投资25亿元。

万达影城：国内目前规模最大的电影城，总座位数达到4500 座。共设有22 个影厅，

囊括IMAX 巨幕厅、3D 影院、4D 影院，飞行影院、体验影院等。

万达广场(项目招商信息)全国一号旗舰店：19 万平方米万达广场。拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。

奢华酒店集群：投资30亿，共打造5 个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店。

智能写字楼群：9 栋国际一流甲级写字楼，地上总建面45 万平方米。

高尚御水豪宅：规划四个组团，地上总建面155 万平方米高档住区。

汉街：

中央文化区的核心是一条1500 米中国最长国际水岸城市步行街汉街，总建筑面积约18万平方米。整个汉街至西向东分为3个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。引进了300多个国际国内外一流商家，其中不少都是首次进驻武汉，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国际时尚区。除了品牌吸引力，汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑，并与东沙联通工程相结合(楚河)，打造的一条亲水景观休闲街。

汉街的优势固然明显，品牌吸引力强，业态丰富，建筑颇具特色，但仍有不少值得诟病的所作。汉街试图植入文化元素，利用故楚之地和本地文化为依托，设有5个以湖北地区历史名人命名的节点广场，分别为“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”(俞伯牙、钟子期)，“药圣广场”(李时珍)，“太极广场”(张三丰)，每个广场按照主题布置一个名人雕塑。以此纪念湖北这块土地上的历史文化名人，提高项目附庸风雅的文化内涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起个名字立个雕像就能称之为文化。汉街仅仅是披着文化的外衣而已。在整条1500米长的步行街上，除了几个节点广场，中间没有设置供人休憩的休闲桌椅，整条街逛下来略感疲惫。另外，项目为抢在国庆前开业，从开工到开业仅仅用了10个月，难免在建筑细节上有诸多瑕疵，这也导致了开业后的一年多时间，汉街局部都在不停的修修补补。开业初期不少铺位空置，后期不断有商户在装修，给人的印象是汉街就像个半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是无法让消费者产生共鸣，这也是汉街从开业前期的天天爆满到现在人气大不如前的原因，缺乏互动体验感是不会让人产生下次再来的快感的。

相比第三代万达，中央文化区在各方面都有大的突破，也有些共同点：以一条商业步行街为灵魂，串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业。并通过住宅、写字楼等可售物业回笼资金。500亿的投资，是需要规划大量的可售物业回款不断支撑滚动开发的。

结语：其实从万达一二代产品来看，要开发商业地产，首先需要考虑的是融资问题。仅靠部分商铺销售来支撑商业地产开发，难以平衡现金流，更不利于快速复制。万达从实践中摸索出第三代的综合体的开发模式，并在一定程度上解决了现金流的平衡问题。对于一个非上市公司，融资渠道相对单一的情况下，能做到这样成功实属不易，虽然它的商业外街备受外界诟病。至于第四代，目前还有待检验。总而言之，我越来越相信，商业地产更像是个金融行业而非地产行业。凯德模式在未来或许更值得借鉴!

第四篇：综合体设计万达广场

经典城市综合体设计案例

——万达广场为例

城市综合体设计方案的参考价值体现在哪里?取其精华、去其糟粕而已。城市综合体本身是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。作为城市综合体中的重要一环，如果城市综合体设计失误就有可能产生风险。

一、什么是城市综合体

狭义来讲，城市综合体(HOPSCA)是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。

二、城市综合体与购物中心、商业综合体的区别

购物中心就是常说的“mall”，有别于传统零售和百货商场的商业业态，应含有大型超市、百货、娱乐场所、专业卖场、品牌专卖店、美食餐铺、西式快餐、公共休憩区，能给消费者提供吃、购、游、娱等一站式消费体验，即不用出门就可以在里面耍一天。如果说传统商业是快餐，购物中心就是全套。国内的购物中心，标准的面积是10万方，一般在15万方左右，有的20万方以上，那是加了家居城，或是近期的新项目。购物中心一般是一个城市商业“地标”，位置多在核心商圈内。重庆、成都的大都会(10万方)、北城天街(14万方)、成都万象城(24万方)、星光时代广场等，是标准的购物中心。时至今日，川渝最大的“购物中心”应该是在建的重庆万象城，35万方。修建购物中对开发商资金和招商能力的要求十分之高，所以一般标准的购物中心均是万达、华润、龙湖以及香港东南亚开发商开发，不是你一个小地方的中小开发商的菜，10万方以下的“购物中心”除了万达的项目外，均无必要宣传。当然，购物中心还有“室外”和“室内”之分，室内购物中心对空调系统和开发商管理能力要求极高，但只要开发商修的是“购物中心”这些一般不会出现问题。

商业综合体比“购物中心”概念稍大，还是以商业为主，不同的是有写字楼、酒店、步行街等项目，也就是你一出购物中心的门，就可以看到外面是这些项目。在商业综合体内部，购物中心、酒店等一般是开发商“自持”，也就是开发商自己修来自己搞，步行街一般是“销售”，也就是开发商把商铺卖出去赚钱，卖了就不管了。一般来说，中小开发商热衷于修商业综合体，因为有房子可以卖，圈地圈钱，自持的招个几万方超市就走人，但建委拍卖土地时就对自持的比重有限制，在60%左右就很高了，一般中小开发商无力承担。成渝的情况我不清楚，反正我晓得川渝地级市最早有“商业综合体”项目的是万州，2005年时宗申集团就准备修一个20万方的“商业综合体”，也就是含购物中心和步行街，但由于开发商实力有限无力拆迁购物中心地块的老城而只完成了7万方的步行街，也就是福斯德广场，因此不叫商业综合体，更不叫购物中心，只能叫商铺。

三、城市综合体设计的重要性

城市综合体本身是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。作为城市综合体中的重要一环，如果设计失误就有可能产生风险。

对此，业内人士分析，“城市综合体的设计并非越大越好，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”

四、经典城市综合体设计案例

1、南通港闸万达广场

项目简介：

本项目位于南通市港闸区，江海大道和长平路交汇处，项目周边交通便捷，出行便利，配套完善。

本项目规划以购物中心和甲级写字楼、住宅三种产品为主，景观设计依据建筑产品类型的功能需求，充分实现了商业价值最大化，通过对商业景观深层次的探索，来打造一个大商业体验式景观，让消费者的行为活动与景观产生互动，力求给消费者一个动感的全新的商业空间体验。

项目地点：江苏省南通市

项目主要技术经济指标：

用地面积：127187平方米

总建筑面积：516200平方米

容积率：3.05

2、苏州吴中万达广场

项目简介：

本项目位于苏州市吴中区，项目周边交通便捷。景观方案设计以“吴中水韵”为设计主题，运用动感的曲线表达苏州的河网水系，用具有特定形状的绿化象征水中的太湖石，再搭配具有苏州吴中本土文化特征的景观小品，形成一个具有“吴中水韵”的意境商业景观，以水为设计元素，也寓意了财运亨通，流转通达。

项目地点：江苏省苏州市

项目主要技术经济指标：

用地面积：93600平方米

总建筑面积：492900平方米

容积率：4

五、广东天霸设计介绍

天霸设计(城市综合体设计专家)全称为广东天霸设计装饰工程有限公司，立足东莞面向全国，专业致力于全国范围内1 0 0 0 0方以上大型超市、百货、购物中心、商业中心、城市商业综合体、S hoppi ng Ma l l等商场类的室内外装饰装修设计与施工承包业务，拥有国家二级资质。天霸设计是全国第一家应用电子商务来完成业务过程的装饰装修设计企业，在节能与资源利用上达到9 0 % 。

设计手法与理念：参数化设计手法，打造清爽、明快、现代、时尚的铂金时代设计风格。

部分作品案例：广州金铂广场、广西河池大洋购物广场、山东枣庄翰景名座城、湖南丁公桥购物广场。

第五篇：万达综合体设计的75个控制点

  第一阶段方案及深化设计阶段

一、室内商业步行街设计

1.关于步行街主入口

(1)紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广场，便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆(展示用); (2)商业广场主出入口门高不低于3米;

(3)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。 2.关于步行街主出入口商铺

步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺。 3.关于避风阁设置

商业广场主出入口要设置“避风阁”(北方地区应设计卷帘门)，步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘。 4.关于步行街室内通道

为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的**，非零售型(如影院、KTV、网吧等)的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米。 5.关于步行街次主力店

根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。 6.关于步行街出入口交通

为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域; 7.关于步行街设置客流计数系统步行街的出入口要设置客流计数系统。 8.关于步行街顶棚

(1)一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性;二是避免冬季无法正常经营;步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm;(规划院强制条文已列)

(2)一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立;

(3)步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4～6个(商管建议最好达到8个)，采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。 9.关于LED

中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。 10.关于商铺装修

室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺;餐饮区应预留厨房点位位置和排油烟位置。 11.关于商铺面积

零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间100㎡左右。所有商铺单元进深宜8米～16米(商管建议不宜超过12米)，面宽8.4米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度。 12.关于商铺开门

(1)室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街; (2)室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计;次立面也应尽可能设计为玻璃墙(包括部分商铺与主力店通道的次立面)。

13.关于商铺层高

室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为5.4米，

二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。 14.关于商铺天棚

应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。 15.关于商铺的调整

(1)商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决;

(2)应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设置百变租区，以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要(如服饰改为餐饮); (3)建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整; (4)建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通，充分调动客流。 16.关于扶梯

(1)根据步行街面积及空间距离，为避免前期投资增大，后期维护成本过高，建议配置数量适当的扶梯;

(2)步行街的**主要以电动扶梯和观光梯来组织**的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将**直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置;(规划院强制条文已列)

(3)设置位置应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设置在步行街主入口处; (4) 为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局;

(5) 扶梯应设置光感、变频装置。 17.关于垂直梯

(1)步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能

(2)主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰; 18.关于地下电梯厅

(1)建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备;

(2)鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。 19.关于观光梯

(1)步行街中庭观光电梯数量和位置是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配(椭圆型中庭，其位置在短边所在弧边上为宜);

(2)观光梯在中庭设置，以2～3部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。观光梯应通到地下停车场。在停车场设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。 20.关于中庭

中庭设置的位置：一般中庭设在步行街的转折处、入口处;中庭的平面尺度：两个中庭要分主次，大的500~700平米(开洞面积)，小的300~400平方米(开洞面积);中庭的间距： 80～100米。 21.关于公共卫生间

(1)卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间;

(2)每层步行街至少应设置一处专用卫生间，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要;

(3)步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米，面积70～100平方米，每处卫生间蹲位;男厕不少于3个;女厕不少于6个;男卫生间小便池不少于3个;公用洗手盆不少于3个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。(规划院强制条文已列)

(4)为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象(尤其是餐饮区域员工)，建议在步行街增设“员工专用卫生间”;

(5)步行街设计的洗手间应充分考虑设置有保洁用水点;

(6)建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不同人群的需要;

(7)由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间; (8)卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为400公分为宜。 22.关于顾客通道

(1)在步行街主力店入口做客流缓冲区设计;

(2)步行街两侧店面之间宽度：首层10～11米，

二、三层16～17米，步行街楼板开口尺度：层数为2层的步行街，开口宽度宜8米;层数为3层的步行街，开口宽度宜9米;开口长度：为16~25米。步行街走道净宽宜4米，“桥”的净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米; (3) 2层以上的廊桥不宜过密(间隔在30~50米);

(4)主力店与步行街的连通口至少有两处，其宽度应为一个柱距;(规划院强制条文已列)

(5)各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧; (6)设计中应考虑公共区域通道运营安全问题(如KTV场所)，建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。

(7)因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出。 23.关于夜间通道餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外; 24.关于货物通道

(1)通道宽度不小于2.5米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通;

(2)由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计; (3)货梯不宜安置在步行街主入口的明显位置;

(4)步行街的货梯(客货梯)一般间隔80～100m设一组，吨位为1.6～2吨，货梯可与主力店合用(百货宜单独设置);

(5)应步行街较长，为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户，建议设立专门的泔水或货运通道;

(6)餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。 25.关于地下设施

(1) 建议考虑步行街、各主力店业态设计，完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯;

(2)为方便超市送、卸货的需要，建议增加卸货平台的规划，并建议在超市区域增加独立的货梯设计;

(3)为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗;

(4)为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室;

(5) 建议将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资;

(6) 地下各设备用房门口通道宽度是否合适?，是否利于设备运输安装和日后维修?

(7) 为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于200平米; (8) 若超市设置于地下区域，其临时推车停放区周边不宜设置有设备间门口。 26.关于配套设施

(1)整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜?货梯、扶梯、观光梯、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当?

(2)不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置; (3)区域面积设置消防楼梯数量是否过密?建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以增大可租赁面积。 27.关于吸烟室

建议在步行街各层适当位置设置一处吸烟室，面积在10平米左右，并加设排烟设施。

28.关于员工休息室

应设在B1层靠近员工专用通道附近，面积不小于60㎡(约为步行街建面的0.5%)。

29.关于垃圾房的建造

(1)垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域; (2)垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房;

(3)考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及步行街小商户相对独立的4-5个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60㎡为宜，不建议主力店共用垃圾房;

(4)关于湿垃圾房的建造标准补充建议墙面、地面统一铺瓷砖，墙面到顶、排污沟亦应铺砖，并配置上下水、照明、灭蝇灯等设施;其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯及泄暴口

(5)适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。 

二、关于机电系统配置及计量

30.关于空调系统

(1)鉴于第四代综合体建筑体量大、业态复杂、综合性强、现代化程度高的特点，建议在空调、照明、小动力等方面采用“自动控制系统”设计，兼具手、自动切换功能;其中空调主机采用厂家自主控制系统(制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制)，“楼宇自控系统”只采集数据不进行控制，各家商铺支路空调水阀独立控制;照明系统采用“回路控制“设计方式;小动力(插座)部分采用整层控制;

(2)中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的业户(如电玩、KTV、影院、酒吧等)系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享，以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作用;

(3) 由于步行街通道为全部开敞式设计，每层中间有天井，建议在一层顶部增设侧出风空调设备，分别在冬季供暖和夏季供冷使用，保证步行街内不出现温度分层现象;

(4)建议增加卫生间内、通往各主力店通道部位的空调风口设计。 31.关于用电系统

是否给供电局预留了(一般为10KV)开闭站的位置并标明，所有强弱电间门应向外开。 32.关于屋顶设施

(1)屋顶设备层设施的安装位置，建议统一规划、排列所有排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，以免影响塔楼客户、管理公司和公寓楼的办公、居住环境;

(2)应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理;

(3)除考虑到“步行街”顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑; 33.关于系统计量 (1)各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理;

(2)建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮; 34.关于设备房

(1)相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设置，各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间; (2)充分考虑设备房的通风和散热问题。



三、关于地下室及停车场

35.关于地下停车场

(1)人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行; (2)进出口设计的合理性，实现“单进单出”;

(3)车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口;

(4)针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供其及整座万达广场日后的使用;

(5)地下车库必须预留机械停车(规划院强制条文已列)，由于机械式停车位的后期维护、保养投入较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，建议不采用该种停车方式;

(6)IC卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能;收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、停车区域信息显示板“空”与“满”的自动调节等功能;

(7) 为避免今后自行车的乱停乱乱放，影响到广场的整体形象，增加自行车存车处的规划;非机动车停车位：1000~2500辆;

(8)收费亭面积2000×2000mm，高2500mm，并安装分体空调; (9)车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置; (10)车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设置。

36.关于地下室广告

(1)地下停车场应在合适的位置设计按装一定数量的灯箱广告并分区设置。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告;转角出口处以灯箱为主;部分位置可考虑集中长条灯箱; (2)车场施工同时，必需预留管线和广告所需的取电点。 37.关于地下餐厅设置

在地下室设置600至1000平左右员工餐厅(含厨房)。 38.关于地下室附属功能

(1)地下出入口设计安装门禁、监控;

(2)为便于设备安装和日后维修，地下各层设计的主力店或次主力店的制冷机房、水泵房、变电所开门应面向车场等开阔区域。



四、关于管理用房

39.关于管理用房面积及标准

(1)大商业用房面积不宜超过1000平米，不含食堂;

(2)考虑到企业未来与外界沟通的形象，大商业物管用房位置应设置在地上区域，综合体商业用房面积不低于1000㎡，且综合体插蜡烛销售部分物管用房面积应参照项目当地相应法规规定住宅管理用房面积提供;

(3)根据万达广场的物业管理模式及综合体的产品特点，管理用房中除了大商业管理用房之外(包括大商业中的插蜡烛物业)，还要单独设置住宅部分的管理用房;

(4)住宅部分的管理用房，应严格按照各地方政府规定比例配置，按住宅总建筑面积的5‰预留，且位置独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题的出现。 40.关于管理用房设施 (1)考虑到今后对屋顶设备的维护及人员紧急疏散的需要，建议插蜡烛部分塔楼及商业管理用房，分别在屋顶设计紧急出口;

(2)管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置淋浴间、更衣室、访亲室;

(3)员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟排放风道及净化器，上下水、隔油池等设施;

(4)物管用房内使用相对独立的中央空调，接入相对独立的天然气管道，使用相对独立的上下水。弱电系统(消防、电话、网络)均应相对独立。其在物管用房内的具体点位布置在施工图纸中予以明确。

(5)商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了万达在当地的对外形象。

(6)各城市万达广场的物业管理用房设计建造标准按照《房产技术条件》的相关规定设计。

 第二阶段 6+1单项设计

6+1=6个单项工程设计(外立面+泛光照明+景观+内装+导示系统+智能化系统)+1个单体建筑方案。



一、关于外立面及广告位设计

41.关于外立面设计效果

(1)商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛;

(2)严禁全玻璃幕;南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗。(规划院强制条文已列);

(3)步行街出入口外立面应设计显明、大气，并配有雨棚及“步行街标识”; (4)步行街入口个数设计若在2个以上，应增设门号，便于顾客识别; (5)凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营;一楼橱窗全部为白玻璃; (6)塔楼与裙楼之间应有过度结构设计和处理(即不要在一个立面上)，防止塔楼坠物伤害广场行人安全及裙楼泛光对塔楼业主的光污染;

(7)隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷;室外应设置大型LED，面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求;(规划院强制条文已列

42.关于广告位的设计

(1)重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配; (2)万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位置及内容方面应有不同的定位和区别;

(3)外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30平米;

(4)万达广场、万千百货等主店面，在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用。 43.关于广告位的计量

(1)所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统(BA系统);广场LOGO建议由光控开关控制;

(2)为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表。 44.关于广告位的制作标准

(1)灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行;

(2)灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、GE的电子镇流器、光源等;安装、配线符合规范要求;

(3)内置广告灯箱的灯具应与广告画布保持一定距离，不小于300mm，以免过热引发事故; (4)户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理; (5)内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时出现噪音;

(6)广告牌边框应采用不锈钢包边，并进行磨边处理，以避免刮伤顾客; (7)处于今后维护、更换、清洁的考虑，楼体外立面广告位建议设计可滑动式爬梯以及吊篮;

(8)外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护。



二、关于泛光及照明设计

45.泛光及照明设计

(1)关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配;

(2)“万达广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果; (3)广告位的照明应尽量采用以外置照明(金卤投光灯)为主，内部衬托照明为辅的设计。

(4)对泛光照明系统的控制提出具体的控制方式(比如：列不列入楼宇自控系统，还是单独设置一个独立的智能控制系统;分区域或分系统)。



三、关于外环境及景观设计

46.商业广场及园区

(1)考虑广场景观整体格调应以简约为主以及维修保养的方便;

(2)考虑外环境所处地区(尤其是沿河、湖附近或地下水层较浅的区域)以及多功能作用(即可以做临时停车又可以做活动舞台)，外广场地面应设计上车条件，为避免今后出现不均匀塌陷现场，应根据地质承载力的实际现状，重点处理基础和垫层，砼垫层至少200MM;

(3)广场应间隔布置水、电预留接口，便于后期营运需要进行功能调整; (4)人防出口、燃气调压站等公共设施外墙的装饰要与周围景观相配合，建议设计成广告位或指引图例，以提高利用价值; (5)为满足百货等主力店做各种促销活动的需要，建议门前广场可尽量扩大; (6)为保障积水能够迅速排出园区，建议将用于分界的中央通道略低于两侧地面，形成一条自然的导流带，向市政道路分流，避免积水全部流向一侧，造成单侧承受大量积水现象的发生。 47.关于外广场地砖及铺装

(1)广场地面应采用防滑、耐用、抗压、便于清洗的材质，建议采用600*600规格的天然石材，面积不宜过大，既便于日后维修更换，更换后色差也不会很突出。 (2)机动车行使部分厚度建议大于100px或达到上车地面的要求。 48.关于外广场木装材料

外广场木质地板需考虑防腐。由于该种地板下易腐烂有味，不易保养，建议尽量少采用此材料地板。 49.关于外广场井盖

井盖应采用抗压型并便于开启，金属型井盖、树篦子应防盗。 50.关于外广场配套设施

(1)外广场设置保洁取水点并加装计量装置;

(2)满足外广场指定多种经营所需功能设置，包括但不限于：供电、给水、排水; (3)所有景观中心配电箱应有防水、防漏电、防渗外箱?; (4)所有外场灯柱、雕塑注意防雷电;

(5)由于地埋灯易损坏、发热烫伤人，建议取消地埋灯;若确需，应慎重选择地埋灯，确保无故障使用寿命，所有选用地灯必须封样处理;

(6)售卖亭位置及数量，建议广场四个立面外围均增加售卖亭设计，数量每侧应不少于2个;

(7)外广场扶梯应在实用、美观、便于维护保养等方面综合考虑，建议在设备选型上采用可在室外运行的扶梯，或在扶梯上增加雨棚，且外形风格要与建筑及外环境协调。 51.关于景观照明

灯光是否明确照度，既保证商业的突出性也不影响住宅的使用。 52.关于垃圾箱设置

外广场垃圾桶有可回收和不可回收两部分并配备烟灰缸;建议外广场垃圾箱间隔距离应不大于50米，且应靠近绿化带、休闲椅等附近设置。 53.关于休闲设施

中心长椅、休闲椅要坚固，不能轻易拆卸。 54.关于交通组织及动线

(1)重点关注广场内外动线及交通与城市周边大交通的关系和交通组织; (2)出于今后维护保养成本以及维修的考虑，汽车坡道周边不建议设计水系景观，以免出现渗漏，增加维修成本;

(3)设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，建议将停车位统一设置在地下;

(4)人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行，并且人行通道要有明显高差，符合人的行走习惯，以免造成行人的摔伤;

(5)交通指示牌设置于路口和广场四周;车行路面(如车库出入口)不宜铺装，如出于环境装饰的需要，可选择彩色水泥或环氧树脂漆工艺处理;车库出入口道闸应设置在水平路段位置;

(6)为保证小区整体形象、品质，建议道边(含商业和住宅)不设或少设机动车停车位，并在景观设计方案中道边位置兼具拦车桩功能;应结合实际情况，结合人车动线合理设置公交车站位置;

(7)为保障整体交通流线的通畅，建议尽量减少车行流线对商业广场的穿越; (8)商场出入口处应避免出现台阶，尽量用缓坡代替; (9)城市道路的斑马线应在环境设计图中体现出来 55.关于坡道及无障碍设计主力店正门口通往市政道路的人行过道处，建议增加“无障碍通道”设施;出入口、主要道路、主要建筑等应进行无障碍设计，并与城市道路无障碍设施连接;园区内的“无障碍通道”建议采用不锈钢护栏制成，避免用土建矮墙显得过于生硬，欠缺一些人文的感觉;按规范设计盲道并敷设盲道砖。 56.绿植配植

广场隔离用的绿植，建议选用“桧柏篱”;墙体绿植目前采用株状植被，最好采用藤蔓状且比较丰茂的植被;靠近市政道路的区域，建议采用组团式栽植，以区别于行道树，实现空间开敞，透露商业元素;若广场空间较大，在不影响立面的情况下，可考虑栽植大规格、分至点高的大树组团。 57.屋顶花园

(1)充分考虑屋顶的承载能力，设计合理的覆土厚度，选种的植被应与之相符; (2)建议应考虑功能性设置，在允许上人的前提下，考虑设置休闲区域; (3)屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、排水沟流向设计应均匀合理设置，避免出现向一个方向集中倒流的设计。 58.竖向及坡度

(1)在商业广场各面主入口要尽可能减少台阶设计，以坡道设计较合理; (2)坡道坡度最大不要超过8%;

(3)建议尽量减少垂直挡墙设计，否则应通过面材美化或采取分层式立体绿化设计。 59.酒店景观

重点关注酒店交通与大商业交通的关联度以及对酒店环境景观的影响性;酒店门前应设置适当数量的大巴停车位;广场地面设计为两边低于中央，形成自然倒流带，避免雨水在酒店前广场汇集;建议在酒店靠近路边区域设置出租车临时停靠位置;酒店与周边业态的车位应作遮挡，避免其他车辆使用。 60.灯具及小品内街道旗灯的旗底端距地面应不小于2米;建议前期设计中加大对景观、塑像等的设计投入，使之成为城市区域标志;原则上建议尽量不出现垂直挡墙，如出现应立面和坡度做叠错设计美化。 61.住宅区景观

(1)为方便通知及公示内容的传达，建议在单栋结构建筑物(如独栋写字楼、公寓)门前增设两块“公告栏”的设计;

(2)住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性。

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四、关于步行街内装设计

62.关于商铺立面

关于步行街商铺店招门面设计，商铺店招应统一预留标准空间，由商户自行设计安装店招。建议将店招设置在铺门上方，宽度与铺门一致;铺门两侧的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线保护。 63.关于步行街通廊地面

(1)步行街的室内装饰设计：地面以浅米黄进口人造石为主;(规划院强制条文已列)

(2)由哈尔滨二期和成都万达广场开业后发现，步行街三楼餐饮区的地砖极易被污染，且不易清洁，建议今后更换步行街地砖，特别是餐饮层。

(3)中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。 64.关于电梯

(1)观光梯井道立面建议采用圆弧形玻璃装饰; (2)自动扶梯要考虑做防坠网;

(3)图纸中扶梯两端与护栏衔接的部位及两扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计，除采用不锈钢造型连接外，为防止缝隙略大，再增加安全玻璃的拦隔。 65.关于商铺 (1)目前在给各精装商铺作天花灯具的设计时，考虑到在周边采用不同灯具予以突出不同的效果，初衷较好、周到，但结合以往的管理经验，各商铺在进行装修、陈列时，周边往往放置高柜，柜内设有点缀照明，为此建议店铺内周边的灯具仍选用普通灯具，仅在电量预留中予以考虑即可，以满足商铺自行改动之需; (2)各商铺玻璃门采用的均为1米/扇，请注重合页及地簧的选择，在以往的运营中经常出现玻璃门下垂及无法定位的现象;

(3)针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣”式安装。 66.关于步行街广告

(1)步行街商铺间的间隔柱正立面应设计滚轴式广告灯箱，规格可分区域统一;步行街的商铺间隔立柱大部分宽为700mm-800mm，建议灯箱外框以柱宽为准，高度以 1800mm规格制作为宜;

(2)各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表;各商铺的LOGO电源建议接入商铺自己的配电箱;

(3)广告灯箱应外形美观、醒目，配合步行街整体设计风格;

(4)“滚轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计。 67.关于中央大厅

(1)中央圆弧大厅地面若采用不锈钢压条作为装饰时，请事先考虑不锈钢压条的材质、长度比，以免在今后的使用中出现翘起、变形的现象，造成磕、绊顾客; (2)建议观光电梯附近增加广告液晶屏和楼层指示等;中庭建议设置100千瓦独立促销电源;所有电线、电缆建议采用阻燃、难燃型号。 68.关于卫生间

(1)“卫生间”内建议增加应急照明设计。为体现更为人性化、更加周到的设计及服务，建议在卫生间内增加“母婴护理台”的设计;卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为400公分为宜;

(2)结合商业类公共场所的特点以及出于顾客感官意识及卫生的考虑，建议将目前万达广场的公共卫生间设计为蹲便器;(残卫不变)。 69.关于穹顶设计

(1)中央圆弧穹顶务必增加电动升降挂钩装置，以满足实际运营及人身安全的需要;

(2)为方便在中心圆弧区域悬挂大幅的宣传条幅，建议在中心穹顶设计几处可电动升降的悬挂装置，可遥控;

(3)顶部弧形穹顶及中央圆弧穹顶设计有电动遮阳帘，在设计选型时请注意轨道、电机、控制机构的选择，以避免后期实际使用时频繁出现问题，起不到设计初衷的作用;

(4)天花板颜色不宜单调,否则渲染不出商业气氛.建议丰富颜色和建筑层次。 70.关于空调设施

(1)由于三层全层为餐饮店铺，客观环境及顾客相对较为密集，建议该层的空调风口数量及冷量要明显高于其他两层，以保证实际的使用;

(2)各层眺空区域，特别是中心圆弧的空调风口建议采用“螺旋式风口”，以保证风量能够有效地传递，确保该区域的温度;

(3)出于节能及实际使用效果的考虑，商业部分各个出入口建议安装“水循环冷、暖风幕机”。 71.关于服务台

(1)关于服务台，当步行街公共通道长度大于30米且中间有扶梯，可设计在一楼扶梯下面;当通向中庭的公共走道不长时，可将服务台设计在副通道四分之一处的位置;当中心公共过道较长时，每超过200米，增加一个服务台;建议消防指示标示尽量做在地面上。 72.关于休闲设施

步行街长度，在廊道内应按适当的间隔距离设置休息区和休闲座椅。 73.关于卫生设施

步行街要设置有高品质的垃圾箱，数量与位置应根据步行街长度，以不超过50米一个设置;公共卫生间入口处和主要通道旁应同时设置。

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五、关于导示系统设计  74.室外导示

室外交通指示牌、指示图应设置于路口、主入口和广场四周。 75.室内导示

室内交通指示牌主要设置于出入口、交叉口、电梯厅及扶梯上下口处，同时步行街长廊顶部也应根据合理距离吊设导示牌。

各类商业业态物业条件及工程技术要求

一、购物零售类

1、精品超市

品牌举例：如华联BHG，华润OLE、等等。

位置要求：交通方便，所在位置位于城市中心区，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于5万。

建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间，长宽比例最佳为10:7或10:6。卸货区：一般要200—400平米。

楼层净高：地上建筑净高≥5.5米，地下室净高≥4.8米。

楼板载荷：卖场区≥750kg/m2，生鲜加工区≥1000kg/m2，仓库区≥1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区≥1500kg/m2，办公区≥350kg/m2。冷库区降板500mm。柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

供配电：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。

给排水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。提供给店方100mm排水管2根。

排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。

通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房，并开通10门直线。提供2条数据专线，燃气容量：配备80m3/h煤气，或50m3/h的天然气。空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。排油排烟：生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。停车位：一般预留50个机动车位。

2、便利店

类别释义：指面积较小的零售店铺，不具备餐饮功能。品牌举例：如全家便利、7-

11、联合快客等。

建筑面积：一般在建筑底层，面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳。楼层净高：大于3米。楼板载荷：≥300kg/m2。

供配电：提供电容量大于30KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。

给排水：提供管径为25mm的独立进水管及水表，每天8吨用水量平价指标。提供给店方50mm排水管一根。

通讯网络：直拨电话2部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：提供物业屋顶上约20m2场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，与业主总控制柜连接。消防栓：提供消防栓，供店方使用。

3、快时尚品牌

品牌举例：ZARA/H&M/优衣库。

建筑面积：面积要求在1500—3000平方米之间，进深一般不大于面宽的3倍楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米，二层净高≥4.5米。楼板载荷：≥400kg/m2。

柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

通讯设施：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：总冷负荷概算指标100w/m2，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。

消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。

消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。

4、普通零售店铺

品牌举例：ONLY/vero moda/亨吉利/OMEGA 建筑面积：面积要求在100—300平方米之间，面宽进深比为1:2——1:2.5 楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米，二层净高≥4.5米。楼板载荷：≥350kg/m2。

柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

通讯设施：直拨电话一部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：总冷负荷概算指标80w/m2，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。消防系统：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工消防栓：提供消防栓，供店方使用。

二、休闲娱乐类

5、健身会所

类别释义：指配备了相关健身运动设施的综合性会所。根据项目档次需要决定是否配备游泳池、网球场等高端附属设施。如配备，参照后附标准。品牌举例：如美格菲、亚历山大、一兆韦德、星之健等等。

建筑面积：一般面积在2500—4000平方米，最佳面积在3500平方米上下楼层净高：层高不小于3.5m。楼板载荷：不低于400kg/m2。柱网间距：最好大于8m×8m。

供配电：提供电容量1000KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz。给排水：提供管径为100mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天100吨用水量指标。提供给店方500mm排水管1根。

排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。空调制冷：总冷负荷概算指标180w/m2，采用VRV中央空调系统或采用中央空调系统。消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。消防栓：提供消防栓，供店方使用。主要附属设施及场地要求： ■ 游泳池

标准尺寸：以21米×25米为最佳。

水深：水深大于1.8m，两端池壁自水面上0.3m至水下0.8m处。池岸宽：出发台池岸宽大于5m，其它池岸宽大于3m。

泳池装饰：水池池壁垂直平整，池底防滑，池面层平整光洁易于清洗。一般池壁贴白色马赛克，池底贴白色釉面砖，泳道标志线为黑色釉面砖。

进水设计：泳池应采用底部均匀进水，四周溢流的方式进行泳池设计泳池供热：宜采用煤气(或天然气)为能源，采用常压铸铁锅炉为宜，如无煤气(天然气)，可采用其他高效能源，避免电加热，成本过高。供热系统须考虑淋浴热水、泳池热水及其他美容、卫生间热水，应考虑泳池四周地热系统。热水管道尽可能采用铜管等防腐材质。水处理：水处理系统必须有加药和过滤设备，宜加设臭氧消毒和活性炭吸附设备，以确保水质。系统应设自动水质监测设施和自动调正水处理的控制系统。 ■ 网球场

标准尺寸：不小于36m×18m，(有效双打场地的标准尺寸：(23.774m×10.973m)，在每条端线后应留有空余地不小于6.40米，在每条边线外应留有空余地不小于3.66米。净空高度：不低于7米。

球场中心网柱：两柱中心间距12.80米，网柱顶端距地平面是1.07米，球网中心上沿距地平面是0.914米。

地面材料：丙烯酸涂料或体育草坪或PU胶。户外围网：高度不低于4米。

6、影院

类别释义：指包括了多个大小不等的放映厅的多厅影院。品牌举例：如星美、保利博纳、柯达电影世界、上海影城等等。建筑面积：不低于3500平方米。

影厅座位数长(米) x 宽(米) 面积(平方米) 小厅：容纳80-150人，长宽 (13~20) x (8~11) ，面积150—250 中厅：容纳150-250 人，长宽(18~24) x (11~15)，面积 250—350 大厅：容纳250-400 人，长宽(24~30) x (15~17)，面积350—450 功能房间面积：放映厅不小于300 m2，不大于700m2。公共面积及休息区，0.50㎡/座。衣物存放处面积，0.04m2/每座。多种营业面积，0.50m2/座。

楼层净高：电影放映厅至少9米,多种营业用房净高不小于3米，放映室净高不小于2.8米。楼板载荷：观众厅不小于350kg/m2，放映厅不小于400kg/m2，空调设备室500公斤/平方米。柱网间距：大于10m×10m。

卫生间：男卫生间，每150座设1个大便器，每75座设1个小便器，每150座设1个洗脸盆。女卫生间，每50座设1个大便器，每150座设1个洗脸盆。

供配电：提供电容量不低于500KVA变电设备，标准不低于75千伏/银幕，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表，电缆桥架及电线管道不穿越观众厅隔墙。应急电力要求300千伏。

给排水：提供管径为50mm的独立进水管2根及独立计量水表，每天20吨用水量指标。提供给店方50mm排水管1根。

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。通讯系统：每500座设置一门直线电话。

暖通空调：夏季24C-28C，冬季16C-20C，相对湿度，55%-70%平均风速，夏季风速0.3-0.5m/s，冬季风速0.2m/s-0.3 m/s，新风量22m3/h。噪声标准电影院内低于30。宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端。冷冻水管道及空气管道不穿越观众厅隔墙。

消防喷淋：店方独立使用消防喷淋系统。消防报警：店方监控中心设独立报警控制系统。消防栓：店方独立使用消火栓系统水量5l/s。

7、量贩式KTV

建筑面积：一般1—3层建筑，总面积在3000—5000平米。楼层净高：大于2.8m。楼板载荷：350kg/m2。

供配电：提供电容量800KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。

给排水：提供管径为100mm的独立进水管及水表，每天200吨用水量指标。提供给店方100mm排水管一根，与5m3容量的隔油池连接。

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。通讯设施：直拨电话5部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。空调制冷：提供物业屋顶上约200m2场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井(净空800mm*1200mm)。消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。

消防栓：提供消防栓，供店方使用。停车位：4.5m2营业面积配置一个停车位。

8、儿童游乐场

品牌举例：如好孩子、爱德乐等。建筑面积：大于800—1500m2。楼层净高：大于3.2m。楼板载荷：450kg/m2。柱网间距：大于8m×8m。

供配电：提供电容量80KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。

通讯设施：直拨电话2部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。空调设备：提供物业屋顶上约40m2场地给店方集中放置室外机组(包括空调机、制冷机组等)。

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。

三、餐饮类

9、中西式快餐类别释义：主要是指含有烹饪厨房的国内外品牌快餐。

品牌举例：如KFC、麦当劳、必胜客、棒约翰、汉堡王、味千拉面、永和大王、真功夫等。建筑面积：一般在250平方米——400平方米。楼层净高：大于3米。

楼板载荷：用餐区≥250kg/m2，厨房区≥450kg/m2。

供配电：提供电容量150KVA(如配备燃气设备)-300 KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz。根据用电容量提供匹配的空气开关于业主总电柜，并安装店方独立计量电表。给排水：提供管径大于50mm的独立进水管及水表，提供餐厅每月400-800吨用水量餐饮业平价指标。提供给店方管径大于100mm排水管一根，并与足够容量的隔油池连接。排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。垃圾房：业主提供红线外垃圾房的使用(建筑面积为3.5 m2，高2m)，有水、电设备。通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：提供物业合适场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间，预留冷凝水管。

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用，以放置排油烟风井(净空不低于700mm2)。燃气设施：提供给店方15m3/h燃气计量表具预留。

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。消防栓：提供适当数量消防栓，供店方使用。

店招预留：为品牌提供一定的店招位置，及室外照明电源。

10、咖啡及简餐

类别释义：指一般不配备明火厨房的咖啡店、简餐店等，一般厨房区域较小，配置较低。品牌举例：如星巴克、上岛、避风塘、新旺茶餐厅、一茶一坐等。建筑面积：不低于250平方米，如两层则不低于400平方米。楼层净高：大于3米。楼板载荷：用餐区≥300kg/m2。

供配电：提供电容量100KVA-200KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，根据用电容量提供匹配的空气开关于业主总电柜，并安装店方独立计量电表。

给排水：提供管径大于32mm的独立进水管及水表，给餐厅每月400吨用水量餐饮业平价指标。提供给店方管径大于50mm排水管一根，并与足够容量的隔油池连接。排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

空调制冷：提供物业合适场地或外立面给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间，预留冷凝水管。排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井。消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。消防栓：提供适当数量消防栓，供店方使用。

店招预留：为品牌提供一定的店招位置，及室外照明电源。

11、大型品牌餐饮

类别释义：指面积较大、实行餐饮分区的大型中式餐饮店、大酒楼、自助餐厅等。品牌举例：如金钱豹、俏江南、小南国、海鲜舫等等。

建筑面积：一般在1000——3000平米间，超大型的可超过5000平米。楼层净高：大于4.5米。楼板载荷：用餐区≥350kg/m2,厨房区≥450kg/m2。柱网间距：超过8m×8m柱网。

垂直交通：首层主入口附近设置垂直客梯，或餐厅专用客梯。

供配电：提供电容量1000KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。

给排水：提供管径为100mm的独立进水管及水表。提供给店方管径为200mm排水管一根，与足够容量的隔油池接。

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。燃气设施：提供给店方180m3/h燃气计量表具预留。

通讯网络：直拨电话四部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线，另加电信专用POS机线路一条。

空调设备：总冷负荷概算按照顶层350w/m2，其余楼层250w/m2标准设计，宜采用热泵系统，可变风量及水量空气调节末端。新风量标准为30m3/人/小时。换气次数6次/h。排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井(净截面积1500mm2)，排风量70000m3/h。