甲级写字楼物业管理

甲级写字楼物业管理（精选6篇）

篇1：甲级写字楼物业管理

超甲级写字楼物业新标准解读（纯租赁”业态）

纯租赁业态的优点

开发商长期持有，业权统一，避免小业主各自为政，管理混乱，保障了入驻企业良经营和发展环境，最大程度确保和提升物业高端商务品质。

目前市面上绝大部分甲级写字楼都有纯租赁业态单一产权的物业标准规定详见：

超甲级写字楼

一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级

三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。

二、“甲级”标准不是最高级别

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

华置中心，超甲级写字楼单一产权，纯租赁业态，最大化的保证了纯净的国际商务空间。

华置中心直临成都市主干道蜀都大道核心段总府路，紧邻地铁1、2号线天府广场站，且与地铁4号线无缝接驳，实现地铁与公交无缝连接；众多公交线路交织于此，是主城区内稀有的便捷交通枢纽中心。向北驱车20分钟即可到达成都火车北站，向南驱车30分钟即可抵达成都双流国际机场。项目顶楼设有成都首个直升机停机坪。—— 华置中心 甲级写字楼建筑设计

应由国内甲级设计单位承担，设计应符合JGJ67的相关规定。整个建筑具有高品位，为所在商务区的标志性建筑。其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定。—— 华置中心 品质保障：

华置中心总体量约6万平方米开启“纯租赁”模式，以单一产权，保证企业经营管理与维护的统一性。

纯租凭业态，统一管理，统一运营，有别于传统写字楼的专业化物业服务，最大限度地保证物业的高端商务品质。

超国际甲级写字楼为企业稳定发展护航，充分保证入驻企业形象，高端企业入驻首选。

篇2：甲级写字楼物业管理

相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。过去也有3A及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中；

近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。

建筑标准

甲级写字楼的内涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商业区CBD内

2.有完善的中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务 3.甲级专业物业管理 4.楼层间隔等恰当 5.楼底净高在2.8米

6.每层建筑面积最少1千平方米 7.有零烦恼的停车场

标准参数

顶级

办公部分需超过50000平方米 参加《标准》制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。

建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。

安保：“产权只租不售，实行单一产权。”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。

甲级

电梯等候时间不超过40秒

建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。1-2年内的入住率不低于65%。

电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。

构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统

乙级

24小时内提供维修服务 “目前成都地区的高等级商务写字楼入住率都达到了90%以上。”来自“六大行”之一的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都分公司相关负责人表示，乙级商务写字楼入住率不能低于50%。

建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。

构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。

电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。

篇3：甲级写字楼物业管理

关键词：上海,写字楼,租赁,竞争

一、上海甲级写字楼租赁产业概述

早在20世纪30年代, 上海就曾是远东和中国的金融中心, 来自全球各地的金融巨头来到上海这个“冒险家的乐园”, 在浦西的黄浦江畔建成了具有“万国建筑博览群”之称的外滩。现如今, 与外滩隔江相望的浦东经过15年的开发开放, 陆家嘴金融街区业已成型并与世界上美国曼哈顿、法国拉德芳斯、德国法兰克福、日本银座比肩成为全球知名的CBD区域。

上海的重量级CBD沿城市的东西轴线进行分布, 从时间发展顺序而言, 位于上海西端的虹桥地区CBD率先出现, 继而是中部城区南京西路沿线以梅恒泰为代表的CBD的涌现, 其后是最具发展潜力的浦东陆家嘴CBD的崛起, 也是中国最具代表性和号召力的具有明显金融街区特色的世界级CBD。

从投资角度看, 上海虽然还是一个新兴的市场, 但其人均国民生产总值、房地产市场规模、租赁需求及交易量等的重要经济指标已经达到了形成核心投资市场的必要水平。过去几年中, 随着我国市场的透明化程度以及受关注程度的不断增加, 投资者对上海写字楼市场的核心资产的需求也随之加大。在2006年第一批核心投资者进入市场并获得了丰厚回报后, 这一趋势得到了更有力的证明。平稳增长的租金与资本价值也在一定程度上对刺激需求的增长起到了推动作用。如果再把人民币增值的预期算作影响计算收益的因素之一, 则国外核心投资者们将看到更乐观的发展前景。CBD的形成加之对写字楼的需求随着跨国公司的涌入而趋于稳步上升的势头使得更多的办公物业上升为核心资产。跨国公司对甲级办公物业的强劲需求促使了顶级写字楼供给的不断提升。跨国公司对超甲级办公物业的强劲需求促使了顶级写字楼供给的提升。上海具有投资级别写字楼的供给将于2010年达到顶峰, 届时甲级写字楼总存量将达到620万平方米。上海甲级写字楼的供应量统计见图1。

二、上海甲级写字楼市场新进入者的威胁

上海甲级写字楼市场的典型特征是地段的决定因素, 这个市场的主要门槛是地段和土地。甲级写字楼必须位于上海的CBD区域, 目前上海公认的CBD (核心中央商务区) 基本确定, 目前如图2所示。

有限的CBD地段是一个高的门槛, 将位于非核心中央商务区的其他物业排除在甲级写字楼这个细分市场之外。而新的CBD的形成往往涉及到城市规划, 城市建设配套, 承租人的观念意识等诸多因素, 非短时间内可以形成。因此CBD地段的有限性构成一个高的门槛。

CBD内稀缺的土地供应构成了甲级写字楼细分市场的另外一个门槛。尽管土地价格不断攀升, 但国内外充足的资本供应并不构成资本细分市场的进入障碍, 构成障碍的是CBD区域内日趋减少的土地供应。由于土地资源的不可再生性和地段的唯一性特点, 土地的门槛作用非常明显。

因此, 就甲级写字楼细分市场而言, 资金、技术、人力资源等都不会构成进入的门槛, 但是地段的有限性和土地资源供应的稀缺性阻碍了新进入者的进入。

由于甲级写字楼的上述门槛特征, 能够进入这个细分产业市场的竞争者数量并不多, 这个市场始终处于少数供应商的类寡头市场。

三、上海甲级写字楼市场供应方与需求方的力量对比

需求, 特别是第三产业中的金融服务业、智力服务产业和一些跨国公司的管理部门对上海独特的经济金融地位十分敏感, 更愿意将需求集中在上海的甲级写字楼, 因而造成了本产业供应者和下游客户之间的议价能力不同, 供应者有更大的话语权, 而承租客户往往居于弱势地位。反映在租金价格上, 往往导致甲级写字楼租金的普涨和定期上涨上。见图3上海各区甲级写字楼租金比较。

上海甲级写字楼租赁市场租金逐年上涨的趋势见图4各年统计数据1。

四、产业细分市场内的竞争者

目前, 上海的甲级写字楼总数已超过20栋, 面积近300万平方米, 预计到2011年末, 总数将超过40栋, 总面积超500万平方米。这其中不乏类似已经建成的上海环球金融中心、在建的香港国金中心、规划中的上海中心这些地标性建筑。相信在未来几年里, 随着供应量的增加, 产业内的竞争将加剧, 更多的营销手段将被采用。

上海的甲级写字楼租赁市场具有以上竞争特性, 产业的竞争者基本上都具有固定成本高, 经营风险大, 资产价格增值与租金收入兼得等特征。而这个产业中的竞争者采用的竞争策略也极少是价格战, 而更多的是采用各具特色的差异化战略。差异化可以从承租客户利益链条的每个环节展开, 囿于篇幅, 我们可以从均好性和租售策略上予以分析。

(一) 均好性竞争策略

可以毫不夸张地说, 上海甲级写字楼市场上不存在有任何一幢写字楼可以在所有的方面和任何一个细节上都居于领先地位, 即使环球金融中心也不能例外, 起码在地铁出口距离的问题上, 它就需要步行15分钟。但是, 从另一个角度而言, 开发商却理应保证其建造和运营的大楼不能存在有明显的缺陷, 否则必定成为竞争对手进行重点打击的短板。所以, 应客观辩证地认识此处所提的均好性, 而不能片面理解为“和跳高冠军比跳远, 和跳远冠军比跳高”。例如, 陆家嘴的甲级写字楼主要的潜在客户是金融机构及其服务企业, 这些金融机构对数据的稳定收发具有极高的敏感度。因此, 如果在在写字楼的设计和建造过程中, 设立公用和租户专用后备发电机, 可按照用户的需要设置卫星数据接收设备等都会成为吸引客户, 增加独特性的竞争策略。

(二) 租售策略的差异对竞争的影响

在高级写字楼的租售策略的选择上, 大致可以有几种方案, 利弊分析见表1。

不同的竞争者针对自身的得失判断, 采用不同的租售策略。只租不售逐渐成为甲级写字楼的主流竞争策略。

欧美、日本、香港等发达国家及地区商业地产的开发商, 采用这种模式的并不少见, 在北京、上海、广州等国内较发达的地区甲级写字楼市场, 由海外及国内有实力的开发商主导只租不售经营模式逐年稳步增加。从上海陆家嘴区域内为例来看, 越来越多的项目已由或将由国内外的专业房地产企业承担, GIC (新加坡) 、PT Landmark (印尼置地) 、SHK (香港新鸿基) 、Mori (日本) 、陆家嘴集团等企业, 他们所开发的楼宇绝大多数也采用了只租不售的策略。

参考文献

[1]苗普平.现代房地产投资管理[M].中国经济出版社, 2005.

[2]赵世强.房地产开发风险管[M].中国建材工业出版社, 2003.

篇4：上海甲级写字楼租户调查

一场跨国公司向郊区迁移的运动似乎正在上海悄悄上演。

从徐家汇美罗城到虹桥上海城再到离市中心更远的临空经济园，联合利华的中国总部即将三易其地。

而飞利浦照明、阿尔卡特也相继加入了这场迁徙运动的行列。前者是迁往上海西南漕河泾开发区的上海科技绿洲，租用的面积有两万平方米，后者将它的大部分业务从淮海路上的时代广场迁往浦东张江集电港。

此外，从上海市中心迁走的还有3M和Intel公司。

而根据上海市甲级写字楼租户的调查，这场候鸟迁徙般运动的背后其实还有相反的一幕。

在1月12日举行的上海外经贸情况通报会上，上海市副市长周禹鹏说，先进制造业和现代服务业，是上海未来发展外向型经济的两个优先领域，特别是大力发展“总部经济”，将使上海成为跨国公司生产制造基地、地区总部、研发中心、营运中心和采购中心的集聚地。

仅2004年，上海就新批了30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。

零售、金融类跨国公司抢滩

2004年12月，中国履行承诺，零售业向外资开放，而金融业包括保险、银行、证券业也将在2008年向外资全面开放。在这样的背景下，外资零售企业、金融企业纷纷抢滩上海，扩大他们在甲级写字楼里的办公室。

仲量联行中国区董事、商务部总监陈立民去年一年忙得头昏脑涨，记者约他采访，他不是在谈生意就是在谈生意的路上。陈立民的客户一边是开发商要出租甲级办公楼，一边是企业行政总监或财务总监要租办公楼，但都是上海乃至全球顶尖企业的“主”。陈立民深切感受到了人世带来的变化。

“去年，客户给我们的任务(出租或租赁的面积)都是翻倍的，2000平米变 4000平米，5000平米变10000平米。”陈立民告诉《瞭望东方周刊》。

先期进人中国，已经赚得盆满钵满的家乐福，2004年底在徐家汇的腾飞大厦租了三层楼面，有近5000平方米的面积，为新的分店开张作准备，在此之前，它在上海信息大楼仅有一层2000多平方米的办公楼面。

扩张最为明显的是金融行业，高力国际上海区写字楼部门主管苏金茂告诉记者：JP摩根旗下的一家基金管理公司，第一次在上海设立办公室，就在淮海路上新近开盘的嘉华中心租了560平方米的办公室。

就在这栋租金报价达到1．5美元／平方米／天的甲级写字楼里，印度开发银行也设立了它们的上海办事处。

真正大手笔的当数花旗银行，在陆家嘴一甲级写字楼买下了数层达两万平米的办公楼，该大楼因此改名为花旗银行大厦。

保险业在中国即将开放市场的时候，也成为助推写字楼市场]，向一人动力。“现在保险行业的国际巨头，友邦、中宏、太平洋安泰、安联大众等几乎每家都在扩充，有的甚至为了长远在中国发展，开始要买房子了，要求都是很大的面积——三分之一栋楼，甚至是半栋楼。”陈立民向《瞭望东方周刊》透露。

金融行业的逐渐放开，与之相关的会计师事务所、律师事务所、咨询、物流等行业的跨国公司也纷纷在新开的甲级写字楼里租用门面。

普华永道中国总部已经租下瑞安集团开发的企业天地2号整栋楼，城头变换大王旗，楼名改为普华永道大厦；安永则在和汜黄埔的世纪商贸广场租下了8000平米的办公楼，德勤也在外滩中心内部扩充自己的面积；KLINE，一家日本的物流企业，原本在上海只有一个联络处，现在也在嘉华中心成立了上海办引处。

还有一些行业，譬如汽车制造业，中国的发展前景刺激了国际汽车制造巨头们。通用汽车甚至在金茂大厦租用了5400平方米的面积，把它的亚太总部从新加坡搬过来，而其在搬迁之前的2004年一季度在中国的销售额同期上升70％；福特汽车也不甘示弱，从中信泰富广场搬到陆家嘴上海信息大楼，租用面积从2000平方米变成9000平方米，增加了近4倍。(见表一)

附加值决定论

跨国企业纷纷抢滩上海，而供应而积又非常短缺，催生了甲级写字楼租金自上世纪90年代以来的第二次上扬。

以金茂大厦为例，据金茂大厦营销代理商英国第一太平戴维斯上海公司项目顾问陆前锋回忆：金茂大厦刚落成的90年代末，利给康柏公司的最低价曾经是 0．3美元／半方米／天。而现在金茂大厦的报价已经涨了4倍，到了1．5美元／平方米／天。

目前上海儿个：主要的中央商务区甲级写字楼的平均租金已经涨到了0．7美元／平方米／天。联合利华所在的虹桥上海城的租金目前是0.65美元／千方米／天，而刚刚人住时的机金对外报价只有这个数字的一半，况且开发商为了让联合利牛这杆的大客户为写字楼后朋的招租摇旗呐喊，往往给它的租金还要更低。

仲量联行新近发布的全球海外转移指数显示，跨国公司选择海外转移活动目的地时，成本包括人力劳动、业务、房地产、通信与公用事业等动因，占到了80％的比重。

租金成本的攀高直接影响到了入驻上海的跨国公司的产业布局。

一些附加值高的行业，譬如金融、咨询、高科技等服务类行业，以及附加值高的制造业(譬如汽车制造等)的服务类部门，因为利润远远高于租金成本，虽然，办公楼租金日益产高企，这些企业还能稳若泰山，占据市中心甲级写字楼；而一些附加值较低的制造业则无力背负高租金，为了获得快速发展，不得不向郊区转移。

由此不难理解，联合利华、飞利油照明等跨国公司撤离中心城区的初衷。

譬如联合利华，自2004年底从上海轻工控股集团购回股份彻底独资之后，合并品牌，统一标识，内部改造动作频仍。其中国公司的对外董事曾锡文曾2004年对外宣称，要将上海作为联合利华新轮产业布局的中心，甚至是全球布局的中心。为了节约经营成本，轻装上阵，联合利华从市中心撤离。而此前，联合利华已经把位于写字楼租户以专业咨询、制造及工程业和高科技及咨询科技业为主，它们所占的份额分别为 20％、19％和15％上海的大部分工厂以及销售公司和物流系统搬迁到合肥，据其公司员工估计，此举就能使联合利华的综合效益提升近30％。

第一太平戴维斯2004年10月曾对上海主要商务区内的24个甲级写字楼租户做了一次调研，结果显示：上海。(见图一)

“这是一个符合经济规律的比例，这里的制造业指的是制造业的服务职能部门，或者是高附加值的制造业，譬如汽车。”复旦大学中国经济研究中心主任张军教授对《瞭望东方周刊》解释说。

“10年前，抢滩上海的外资制造行业都在市中心找办公楼，上海原来的纺织业等低端的制造行业也都在市中心，现在地价上涨了，上海的区位优势就在地价上得以体现。将来环线内基本就以高端的服务业为主，而制造业等一些低附加值的行业慢慢会迁移到郊区，整个上海的产业布局会做新的调整。”张军说。

上海大力发展“总部经济”的政策也在促成这样的产业布局。

中资企业租户日增到了大面积用户(租用面积超过1000平方米)。

上海甲级写字楼租户中，外资企业仍然占据很高的比例。而且约有58％的甲级写字楼面积租给

第一太平戴维斯的租户调查结果显示，以国籍来划分，来自美国和加拿大、日本以及欧盟的外资企业是甲级写字楼的中坚力量，中国企业的比例占到22％。(见图二)

“国内的企业，我们很少能做到他们的生意。”陈立民说，虽然仲量联行以代理甲级写字楼而在全球知名，但是在22％的国内企业市场中，却没有占据一席之地。

22％不是很小的市场份额。同样的调查可以发现，2001年的上海甲级写字楼的国内企业占有率仅8％，纵向比较一下，中资企业人住甲级写字楼的比例增长速度是相当惊人的。

据《瞭望东方周刊》了解，一些大型的国有企业，譬如垄断性行业，或者实力强的国有上市公司，资金雄厚，往往在甲级写字楼里租赁办公室。譬如中石油、中化国际股份都在金茂大厦里办公，而上海电气也在花旗银行大厦买了两层楼面。

众所周知，这些行业是目前国内利润增幅最高的几个行业之一。

据二十一世纪不动产写字楼部门主管陈宇的估计，国内企业的比例在一些稍微偏低的甲级写字楼里会更高，有的甚至达到30％-40％。

《瞭望东方周刊》对虹桥上海城B座的租户做了统计，发现中资企业的比例占到了近50％，而私营企业的比例占其中绝大多数。

“在甲级写字楼办公，能显示公司的实力，对今后的发展也有利。”徐家汇弘基休闲广场的开发商上海弘基发展有限公司，原是长宁区的一家规模不大的私营企业，2003年他们的办公室从弘基休闲广场搬到了淮海路上的香港新世界大厦，该公司总经理黎伟成如是说。据介绍，目前该公司的业务发展很快，其休闲广场模式已经复制到了宝山和南汇。

“租用甲级写字楼的中资企业中，也有大量的外省企业，他们将上海视为进入中国和全球市场的通道。”第一太平戴维斯的陆前锋说。

一个典型的例子就是蒙牛在花旗银行大厦买了楼面作为它们的办公室。蒙牛自1999年诞生至今5年间，迅速成长为全国乳业巨头之一，而且在2004年6月，蒙牛乳业在香港联交所上市，2004年实现销售额近80亿人民币，成为一头日渐走向国际舞台的“猛牛”，在上海的黄金地段买下办公楼也不足为奇。

还有一个有意思的现象值得一提，据二十一世纪不动产的陈宇观察：一些女子医院、眼科医院、健身保健以及俱乐部等行业的企业，也逐渐地倾向于向中档甲级写字楼发展。

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篇5：甲级写字楼物业管理

说明

本研究咨询报告由南丰智库（CORC）领衔，联合中国写字楼行业联盟撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、国家住房和城乡建设部、北京市统计局、中国房地产业协会、房讯网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了北京写字楼行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对北京写字楼市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，并对北京写字楼市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性投资建议，是写字楼业相关单位准确了解当前我国写字楼行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。定义 供应量

指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。空臵率

指报告期期末空臵房屋占同期房屋存量的比例。吸纳量

指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

概览 宏观经济

北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布2012年北京宏观经济数据：全年实现地区生产总值17801亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年低0.4个百分点。按常住人口计算，去年全市人均地区生产总值87091元，折合13797美元。

2012年国际经济形势依然严峻复杂，国内经济下行压力较大，在各项稳增长措施的带动下，北京经济增速逐季小幅回升，经济增长内在质量进一步提高。

截至去年9月末，全市法人单位从业人员同比增加近50万人，增长5.6%；城镇登记失业率基本控制在1.5%以内；全年政策性住房施工面积和竣工面积均相当于全市商品房供应总量的三成以上。

投资结构和消费结构优化则成为北京经济增长的重要动力。去年，服务业中的文体娱乐、信息服务业、科技服务业投资增速保持在40%以上；居民用于文化、娱乐、休闲、旅游等领域的新型消费增长较快，显示出消费结构持续升级。尽管去年经济增速处于新世纪以来的较低水平，但北京可持续发展能力不断增强。如高技术制造业增长达到11.3%，比工业整体增速高出4.3个百分点；生产性服务业、文化创意产业增速均高于经济整体增速；研发支出占GDP比重达到5.8%，继续在全国保持领先地位，专利申请量和授权量的增速也都保持在20%左右。

写字楼市场

世界并没有在2012年毁灭，与古代玛雅历法的“末日”预言相反，我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。房地产调控以来，商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。北京写字楼市场繁荣依旧，租金与售价上涨，供应偏紧，空臵率连续第三年下降。

2012年北京经济仍处于快速增长时期，写字楼需求量不断增长，促使成交量增长，另外住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进写字楼成交量增加。同时全年北京甲级写字楼市场延续2011年以来供应减少，租金上涨的趋势。其主要表现在写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显；写字楼租赁市场空臵率持续下降，写字楼租金创历史新高领涨全国。

北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。主要原因是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

从市场供需来看，今年写字楼市场新增供应达125万平方米，较2011年减少16%。市场需求方面，市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。其中以金融、汽车、IT、传媒、制造业医药和投资公司最为强劲。2012年北京写字楼租金、售价持续上涨，均达到十年历史高位。

从产品结构和分布来看，城区高品质写字楼产品租售两旺。同时，由于核心区写字楼项目可租赁面积有限，租金成本高，租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向偏远区域的搬迁或扩张明显，带动企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品进一步发展。

从商圈分布来看，除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外，目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现，同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮，西客站、亦庄、空港都在积极拓展新的市场。

根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，北京写字楼市场平均售价33683元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨10.2%；平均租金325元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上涨24.0%；平均空臵率9.8%，与2011年相比下降21.6%。

市场供应

供应偏紧持续全年 新兴商圈首次领跑

南丰智库（CORC）调查显示，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。从供应区域上看，主要集中于非核心商圈，如丰台、顺义、大兴及朝阳、海淀的外延区等，土地供应的外围化也为将来写字楼外围化发展奠定了基础。

东部地区

租务市场供应包括朝阳区博瑞大厦、锐创大厦和东城区万豪酒店写字楼两个甲级写字楼入市，分别为市场提供建筑面积43,000平方米、60,000万平方米和38，000平方米。

销售市场新增供应包括龙湖时代天街、望京SOHO、保利东方中心、融科望京产业中心、北京绿地中心、金融街园中园、金成中心等。顺义区新增供应包括旭辉.空港中心等。

西部地区

金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构，近年来，金融街甲级写字楼基本满租，租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应仅有金益大厦、丰铭国际大厦、昌盛大厦提供15万平方米的面积，目前全部预租完毕，意味着已没有面积进入租赁市场。中关村区域年内新增供应仅有北师大〃学创大厦、国海广场，提供60,000平方米、42,000平方米的面积。

中关村区域新增供应包括博雅C-Center、光耀东方峰会、国投财富广场等，目前销售基本售罄。石景山区域新增供应仅有融科创意产业中心在售。南部地区

南部地区包括丰台区、大兴区，丰台区新增供应包括首科大厦，诺德中心，汉威国际广场，大兴区新增供应主要集中在亦庄，包括力宝广场、兴盛国际Ⅱ、天骥智谷、数字工场，以及纯租赁项目朝林广场等，目前力宝广场、天骥智谷销售基本售罄。

另外，根据北京市统计局的报告，2012年北京写字楼在住宅新开工面积出现大幅下滑的同时，写字楼开工面积则为481.5万平方米，增长7.4%。

南丰智库（CORC）调查显示，2013年，北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米。

市场需求

外资机构主动外迁 内资机构主导整售

根据南丰智库（CORC）统计，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。而市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。

租务市场

经济形势决定写字楼发展前景，同时写字楼租赁具有很强的区域性，北京写字楼核心商圈基本处于满租状态，导致区域内新增加可租面积的业主对租金上涨有强大预期。持续的市场需求及有限的市场供应量推动租金不断攀升，促使北京甲级写字楼空臵率维持在9.8%，创历史最低记录。

同时，国内外经济的不确定性、空臵面积稀缺以及租金不断创新高均造成了2012年净吸纳量下滑。第三季度已经有少数租户提前退租，而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。

2012年北京写字楼租金的上涨已经停滞，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。南丰智库（CORC）认为主要原因有三个，第一是业主年底冲业绩，议价空间松动；第二是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；第三迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

2012年，东部地区（朝阳区、东城区）写字楼年吸纳量为85万平方米，占全市总吸纳量的57%。主要需求源自服务业，高科技，及金融业，占比达到60%以上。例如霍尼韦尔从位于燕莎区域的鹏润大厦迁至位于望京区域的普天科技园，并将办公面积扩至12,000平方米，凤凰网在望京中轻大厦承租赁了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9400平方米；而雀巢公司也在颐堤港承租了3000平方米；壳牌石油在国贸中心三期承租赁了9100平方米；罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6100平方米。

同时，西部区域（西城区、海淀区）市场仍处于供不应求的状态中。2012年第四季度金融街和中关村两个商务区市场整体空臵率5%以下，两区域几乎已没有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空臵率低的原因主要是新增供应无法满足市场需求，同时迫于租金上涨企业成本压力，部分企业同样出现“外溢现象”。如中瑞岳华会计事务所从位于金融街区域的国企大厦向南二环中海地产广场搬迁及扩张共14,000平方米，搜房网从位于金融街区域的西环广场向位于丰台区的汉威国际广场搬迁及扩张共10,000平方米等。

销售市场

国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。值得注意的是内资2012年再次主导写字楼整售交易，并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长，而是借此实现长期资产保值和增值。

2012年北京写字楼大单成交十分相对沉闷，整购大宗交易不多，涉及项目所处商圈亦较分散，但内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。年内重要大单成交包括新东方集团购买欧美汇大厦25000平方米；阿里巴巴集团购买北京绿地中心55,000平方米，成为2012年北京写字楼最大成交；平安信托购买中国电子大厦44,000平方米；奇虎360购买国际电子总部69,000平方米；吉宝地产收购以太广场100,000平方米；台达电子购买北辰6号院7号楼16,000平方米；中视金桥收购天阶大厦面积约22,187平方米等。

2010年以来，北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，2012年散售市场表现也较为乐观，中铁诺德中心、国投财富广场、融科望京产业中心的年内均告售罄，从一个侧面反映写字楼销售市场的温度。

另外，随着轨道交通的发展和核心区外溢效应，郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中，以联东U谷、天骥智谷、博雅C-Center为代表的一批企业独栋、总部基地、以及产业园区的写字楼在2012年都取得了不俗的销售业绩。

市场综述

创新转型开始加速 去中心化日渐明朗

2012年，北京写字楼行业通过创新谋求快速发展初见端倪，例如在中国写字楼发展论坛第九届年会期间，主办方发现和表彰了一批创新企业，尤其是在绿色节能方面走在前面的方兴地产、远洋地产、卓越臵业等等。当然，创新发展需要能力、治理、人才、机制、体制等协同的配套条件，在这些方面，整个行业还面临很多挑战。

南丰智库（CORC）认为在整个房地产行业转型，创新驱动的市场环境下，将逐步形成各具特色的写字楼开发房企。有以综合体取胜的，有以专业见长的，有凭借复合性开发展现深厚功底的，有以超高层地标产品树立信赖的。例如方兴地产、远洋地产、卓越臵业等等，在写字楼开发、运营、管理方面更专业、更专注，更具特色。

总之，2013年，更多的房地产企业将经历由传统模式向创新经营的艰难转变，在市场演变中逐步形成各自特色和市场格局。伴随着中国改革开放和实体经济繁荣而发展起来的北京写字楼，将迎来欣欣向荣的大好局面。

另一方面，2012年北京写字楼市场的“去中心化”趋势日渐明朗。“去中心化”主要是指一些公司从原三大核心区域的甲级写字楼搬迁至相对偏离市中心的写字楼或园区中。这种现象的产生有以下几方面的原因：首先，由于市政配套设施的加速建设，大量的城市人口迁往郊区或城郊结合部，居住区域不断向外延伸，以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现；其次，城市核心区域甲级写字楼的租金水平不断上涨，加上土地的稀缺性使得三大核心区域的新建写字楼数量将逐年减少，因此有预见性的开发商纷纷选择在次中心区域兴建写字楼，以此降低了建造成本，还可以获得政府提供的税收等优惠政策。第三，从需求方来看，由于中心城区大面积的甲级写字楼供应有限，无法满足一些企业因业务增长产生的扩租需求。第四，交通便利度提高，尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大缩短了次中心区域和三大核心区域的往来时间，满足了商务集聚对交通的要求。随着北京郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的“多中心”格局得到发展。在这一过程中，三大核心区域的客户将会发生选择性地外迁，产生更富有层次性的写字楼区域集群。

2013年，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向次中心商务区域的搬迁或扩张明显，带动相关区域租金上涨迅速。望京、酒仙桥、CBD东扩区等次中心区域高品质、配套设施齐全的写字楼得到越来越多的来自内资企业和外资企业的青睐。

南丰智库（CORC）调查显示，2013年北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米，主要分布在CBD东扩区、望京、亦庄、丽泽和石景山等次中心区域，供应的“去中心化”或将加快客户“去中心化”步伐。展望

综上所述，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持在较高的速度，2013年北京写字楼市场有望继续维持租售两旺的局面。南丰智库（CORC）预计2013年北京写字楼市场平稳发展是主基调，总体上租金与售价上涨趋势不变，但上涨幅度将进一步缩减至10%左右。

2013年北京写字楼市场预测：第一，非核心区域写字楼项目将是2013年主要供应来源；第二，由于供应不足，预计全年写字楼空臵率依然保持10%以下低位运行；第三，2013年净吸纳量将稍低于2012年水平；第四，随着住宅市场限购政策延续，大量投资性需求有望继续流向写字楼市场。

2012北京甲级写字楼大单成交案例精选

项目名称

位臵 购买方

成交面积

成交价格 欧美汇大厦

中关村

新东方集团

25000平方米

40,000元/平方米 北京绿地中心

望京

阿里巴巴集团

55,000平方米

中国电子大厦

西二环

平安信托

44,000平方米 国际电子总部

酒仙桥

奇虎360

69,000平方米

以太广场

光华路

吉宝地产

100,000平方米

16,8100元/平方米 北辰6号院7号楼

亚奥

台达电子

16,000平方米

25,596元/平方米 天阶大厦

光华路

中视金桥

22,187平方米 普天科技园

望京

霍尼韦尔

12,000平方米 中轻大厦

望京

凤凰网

15,000平方米 颐堤港

酒仙桥

戴姆勒

9400平方米 颐堤港

酒仙桥

雀巢公司

3000平方米 国贸中心三期

CBD 壳牌石油

9100平方米 国贸中心三期

CBD 中旺集团

2000平方米 侨福芳草地

CBD 罗氏制药

6100平方米

中海地产广场

南二环

中瑞岳华会计事务所

14,000平方米 汉威国际广场

总部基地 搜房网

10,000平方米

关于南丰智库

南丰智库（CORC）前身中国写字楼研究中心，是专注于商用房地产各产业链条发展的学术研究机构，由中国写字楼行业联盟联合房讯网（http://）牵头成立，全国工商联房地产商会、中国房地产业协会提供行业指导，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商用房地产行业发展的智库平台。

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中国写字楼TOP100研究课题组 副组长

篇6：甲级写字楼物业管理

就我国的办公楼市场而言，综合考虑楼宇品质（主要包括装饰标准、配套设施、电梯系统、设备标准等）、建筑规模、物业服务水平、交通便利状况、所属区位和智能化水平等因素，一般可以分为甲级写字楼（高档物业）、乙级写字楼（中档物业）和丙级写字楼（低档物业）。所谓甲级写字楼，主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业界的一种习惯性称谓。众所周知，对大都市中心城区来说，甲级写字楼显得尤为重要。甲级写字楼，是发展楼宇经济的重要载体；甲级写字楼的拥有量，是衡量区域经济和社会发展水平的重要指标，体现了该区域的商务价值、投资价值和品质价值。

一、上海写字楼市场发展回顾和展望

（一）简要回顾

1990年上海出现首幢营业性写字楼“上海商城”，至今已有十多年历史了。经过十多年的发展，目前基本形成了浦东新区陆家嘴地区、黄浦区人民广场地区、长宁区虹桥开发区、静安区南京西路、卢湾区淮海中路、徐汇区徐家汇地区等六个甲级写字楼集聚的板块市场。近几年来，虹口区和闸北区的甲级写字楼也有了一定的发展。回顾本市写字楼市场的发展历程，主要经历了以下四个阶段：

1.第一阶段（1990年—1991年）：起步阶段

上世纪九十年代初，本市营业性写字楼从无到有，写字楼市场逐步繁荣和发展。

2.第二阶段（1992年—1996年）：迅速发展阶段

随着小平同志南巡讲话，本市加快了改革开放进程，经济社会迅速发展，写字楼市场发展迅速，1996年全市甲级写字楼日平均租金达到了1美元/平方米。

3.第三阶段（1997年—1999年）：快速回落阶段

一方面由于前几年写字楼的大量投资和建造，供应量超常规增长，另一方面由于受亚洲金融风暴的影响，甲级写字楼的主要用户——境外企业纷纷缩减办公面积或转移办公地点，基于上述两方面的原因，出现了写字楼供应远远大于需求的市场形势，租金不断下降，而空置率持续上升，1999年甲级写字楼日平均租金跌至历史最低点，仅为0.35美元/平方米，比1996年减少了0.65美元/平方米。

4.第四阶段（2000年至今）：成熟发展阶段

随着中国加入世贸组织，以及上海经济的快速发展和抗风险能力的增强、国际经济、金融、贸易和航运中心的建设、城市综合环境的进一步改善等多种因素的影响，从2000年开始，本市写字楼投资开发逐步趋向理性，写字楼市场需求不断增大，写字楼市场又进入了新一轮的发展黄金期，租金水平逐年增长，空置率持续下降，2006年全市甲级写字楼日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降为5.84%，为近年来最低。

（二）前景展望

上海写字楼市场经过起步和迅速发展以及快速回落的周期性变化后，逐步走向了理性和成熟。展望未来几年本市写字楼市场的走势，综合市场的供应和需求判断，甲级写字楼市场发展前景看好。

1.从市场供应分析

2006年全市甲级写字楼新增供应量较少，只有1997年—2005年每年新增供应量平均水平的73%左右，根据对全市目前在建甲级写字楼项目的调研分析，2007-2008年甲级写字楼新增供应量还是较少，从2009年才开始有所回升，可以说目前每年甲级写字楼的新增供应量处于理性水平。

2.从市场需求分析

由于上海经济保持了持续两位数的快速发展，以及2010年世博会效应的驱动、城市功能的提升、产业结构的调整、对外资开放金融市场政策的实施等各种利好因素，本市甲级写字楼市场需求将继续扩大，今后几年将延续目前的供不应求走势并继续向上发展，租金可能进一步上扬，空置率进一步回落。

二、目前黄浦区甲级写字楼市场分析

黄浦区作为中央商务区，写字楼市场起步较早，在1995年时甲级写字楼日平均租金就达到了1美元/平方米，当时在全市是最高的。和全市的写字楼市场一样，经过1997年—1999年的低谷后，从2000年开始逐步回暖。下面从甲级写字楼的可供应量、租金、空置率等方面进行详细分析：

（一）可供应量

截止2006年底，黄浦区甲级写字楼可供应量为62.7万平方米，占全市总量（398万平方米）的15.6%，仅次于浦东新区陆家嘴地区（108.3万平方米）、长宁区虹桥开发区（75.0万平方米），列全市第三位。从可供应量分析，处于全市中等水平。

（二）租金

2001-2006年黄浦区甲级写字楼的日平均租金变动情况如表2所示，甲级写字楼日平均租金由2001年的0.53美元/平方米，上升到2006年的0.94美元/平方米，年均增长11.7%，已经接近1995年时的租金水平，仅差0.06美元/平方米。但从全市和各主要板块比较看，2006年还低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板块中仅高于长宁区，列第四位。从租金水平分析，还是比较低的。

（三）空置率

2001-2006年黄浦区甲级写字楼的空置率变动情况如表2所示，甲级写字楼的空置率由2001年的25.6%，下降到2006年的5.11%，共下降了20.49%。从全市和各主要板块比

较看，2006年空置率已经低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板块中仅高于静安区，入住率列全市第二位。从入住率分析，处于较高水平。

三、对黄浦区甲级写字楼市场保持持续健康发展的几点建议

在目前本市甲级写字楼市场一派繁荣的情况下，为促进黄浦区甲级写字楼市场更加健康和可持续发展，抢占市场制高点，发展楼宇经济，放眼全市大局，结合黄浦实际，提出以下几点建议：

（一）加强对甲级写字楼市场的研究分析，进一步完善黄浦区甲级写字楼的发展规划 一是要深入研究目前本市甲级写字楼市场的总体发展情况，以及各大板块的优劣势、客户群对比分析等；二是要深入研究未来几年本市甲级写字楼市场新增可供应量和具体分布，以及总体需求规模和客户特征；三是要认真分析黄浦区未来几年可以上市的新建甲级写字楼情况，并在深入研究黄浦区前几年甲级写字楼需求的基础上，科学判断黄浦区未来几年的市场需求。通过对甲级写字楼市场的深入研究和科学分析，进一步完善黄浦区前甲级写字楼的发展规划（包括总体布局、发展理念、功能定位等，合理推出甲级写字楼项目。

（二）扎实推进目前在建甲级写字楼项目的开发建设，早日推向市场

由上面的分析可知，未来2-3年本市甲级写字楼的新增供应量较少，而市场需求则非常强劲，市场继续呈现供不应求的态势。基于上述情况，黄浦区一定要按照“品质达到一流、集聚效应明显”的原则，加快推进在建甲级写字楼项目的开发建设和竣工，在目前本市市场供应量有所减少而需求持续增长的情况下，让一些高品质的甲级写字楼尽快上市，构筑楼宇经济发展载体，以抢占市场制高点，吸引世界著名的大集团、大公司入驻，引资引税，发展楼宇经济。

（三）进一步完善运作机制，加快推进老大楼资源的置换和二次开发

黄浦区1949年以前建成的老大楼数量较多，共有216幢，建筑面积162.2万平方米，这是黄浦区独有的珍贵历史资源。老大楼置换开发要以科学发展观为统领，按照着力打造“经典黄浦”的发展方向，将老大楼置换开发和全区的楼宇资源整合、存量盘活工作结合起来。除加快推进“外滩源”、179地块等项目外，还要全面启动其他面上老大楼的置换开发，进一步盘活老大楼资源，使丰富的历史文化资源优势转化为功能产业的综合竞争优势，促进功能聚合，实现资源利用效益最大化，加快推进“一带三区”功能开发和建设。促进老大楼置换开发的主要措施：一是加强对老大楼的日常管理和交易控制，降低老大楼置换开发的前期成本；二是建立老大楼置换开发综合评估指标体系，从经济效益、社会效益、环境效益和文化效益等方面，对老大楼置换开发项目进行综合评估；三是建立老大楼置换开发的信息平台，加强与市属单位及其他系统产权单位的沟通联系，市区联手，资源共享，不求所有，但求所用，切实推动老大楼的置换开发。

（四）拓宽招商思路，加大招商力度，促进入住行业多元化