甲级写字楼物业的管理方案

甲级写字楼物业的管理方案（精选9篇）

篇1：甲级写字楼物业的管理方案

超甲级写字楼物业新标准解读（纯租赁”业态）

纯租赁业态的优点

开发商长期持有，业权统一，避免小业主各自为政，管理混乱，保障了入驻企业良经营和发展环境，最大程度确保和提升物业高端商务品质。

目前市面上绝大部分甲级写字楼都有纯租赁业态单一产权的物业标准规定详见：

超甲级写字楼

一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级

三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。

二、“甲级”标准不是最高级别

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

华置中心，超甲级写字楼单一产权，纯租赁业态，最大化的保证了纯净的国际商务空间。

华置中心直临成都市主干道蜀都大道核心段总府路，紧邻地铁1、2号线天府广场站，且与地铁4号线无缝接驳，实现地铁与公交无缝连接；众多公交线路交织于此，是主城区内稀有的便捷交通枢纽中心。向北驱车20分钟即可到达成都火车北站，向南驱车30分钟即可抵达成都双流国际机场。项目顶楼设有成都首个直升机停机坪。—— 华置中心 甲级写字楼建筑设计

应由国内甲级设计单位承担，设计应符合JGJ67的相关规定。整个建筑具有高品位，为所在商务区的标志性建筑。其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定。—— 华置中心 品质保障：

华置中心总体量约6万平方米开启“纯租赁”模式，以单一产权，保证企业经营管理与维护的统一性。

纯租凭业态，统一管理，统一运营，有别于传统写字楼的专业化物业服务，最大限度地保证物业的高端商务品质。

超国际甲级写字楼为企业稳定发展护航，充分保证入驻企业形象，高端企业入驻首选。

篇2：甲级写字楼物业的管理方案

关键词：上海,写字楼,租赁,竞争

一、上海甲级写字楼租赁产业概述

早在20世纪30年代, 上海就曾是远东和中国的金融中心, 来自全球各地的金融巨头来到上海这个“冒险家的乐园”, 在浦西的黄浦江畔建成了具有“万国建筑博览群”之称的外滩。现如今, 与外滩隔江相望的浦东经过15年的开发开放, 陆家嘴金融街区业已成型并与世界上美国曼哈顿、法国拉德芳斯、德国法兰克福、日本银座比肩成为全球知名的CBD区域。

上海的重量级CBD沿城市的东西轴线进行分布, 从时间发展顺序而言, 位于上海西端的虹桥地区CBD率先出现, 继而是中部城区南京西路沿线以梅恒泰为代表的CBD的涌现, 其后是最具发展潜力的浦东陆家嘴CBD的崛起, 也是中国最具代表性和号召力的具有明显金融街区特色的世界级CBD。

从投资角度看, 上海虽然还是一个新兴的市场, 但其人均国民生产总值、房地产市场规模、租赁需求及交易量等的重要经济指标已经达到了形成核心投资市场的必要水平。过去几年中, 随着我国市场的透明化程度以及受关注程度的不断增加, 投资者对上海写字楼市场的核心资产的需求也随之加大。在2006年第一批核心投资者进入市场并获得了丰厚回报后, 这一趋势得到了更有力的证明。平稳增长的租金与资本价值也在一定程度上对刺激需求的增长起到了推动作用。如果再把人民币增值的预期算作影响计算收益的因素之一, 则国外核心投资者们将看到更乐观的发展前景。CBD的形成加之对写字楼的需求随着跨国公司的涌入而趋于稳步上升的势头使得更多的办公物业上升为核心资产。跨国公司对甲级办公物业的强劲需求促使了顶级写字楼供给的不断提升。跨国公司对超甲级办公物业的强劲需求促使了顶级写字楼供给的提升。上海具有投资级别写字楼的供给将于2010年达到顶峰, 届时甲级写字楼总存量将达到620万平方米。上海甲级写字楼的供应量统计见图1。

二、上海甲级写字楼市场新进入者的威胁

上海甲级写字楼市场的典型特征是地段的决定因素, 这个市场的主要门槛是地段和土地。甲级写字楼必须位于上海的CBD区域, 目前上海公认的CBD (核心中央商务区) 基本确定, 目前如图2所示。

有限的CBD地段是一个高的门槛, 将位于非核心中央商务区的其他物业排除在甲级写字楼这个细分市场之外。而新的CBD的形成往往涉及到城市规划, 城市建设配套, 承租人的观念意识等诸多因素, 非短时间内可以形成。因此CBD地段的有限性构成一个高的门槛。

CBD内稀缺的土地供应构成了甲级写字楼细分市场的另外一个门槛。尽管土地价格不断攀升, 但国内外充足的资本供应并不构成资本细分市场的进入障碍, 构成障碍的是CBD区域内日趋减少的土地供应。由于土地资源的不可再生性和地段的唯一性特点, 土地的门槛作用非常明显。

因此, 就甲级写字楼细分市场而言, 资金、技术、人力资源等都不会构成进入的门槛, 但是地段的有限性和土地资源供应的稀缺性阻碍了新进入者的进入。

由于甲级写字楼的上述门槛特征, 能够进入这个细分产业市场的竞争者数量并不多, 这个市场始终处于少数供应商的类寡头市场。

三、上海甲级写字楼市场供应方与需求方的力量对比

需求, 特别是第三产业中的金融服务业、智力服务产业和一些跨国公司的管理部门对上海独特的经济金融地位十分敏感, 更愿意将需求集中在上海的甲级写字楼, 因而造成了本产业供应者和下游客户之间的议价能力不同, 供应者有更大的话语权, 而承租客户往往居于弱势地位。反映在租金价格上, 往往导致甲级写字楼租金的普涨和定期上涨上。见图3上海各区甲级写字楼租金比较。

上海甲级写字楼租赁市场租金逐年上涨的趋势见图4各年统计数据1。

四、产业细分市场内的竞争者

目前, 上海的甲级写字楼总数已超过20栋, 面积近300万平方米, 预计到2011年末, 总数将超过40栋, 总面积超500万平方米。这其中不乏类似已经建成的上海环球金融中心、在建的香港国金中心、规划中的上海中心这些地标性建筑。相信在未来几年里, 随着供应量的增加, 产业内的竞争将加剧, 更多的营销手段将被采用。

上海的甲级写字楼租赁市场具有以上竞争特性, 产业的竞争者基本上都具有固定成本高, 经营风险大, 资产价格增值与租金收入兼得等特征。而这个产业中的竞争者采用的竞争策略也极少是价格战, 而更多的是采用各具特色的差异化战略。差异化可以从承租客户利益链条的每个环节展开, 囿于篇幅, 我们可以从均好性和租售策略上予以分析。

(一) 均好性竞争策略

可以毫不夸张地说, 上海甲级写字楼市场上不存在有任何一幢写字楼可以在所有的方面和任何一个细节上都居于领先地位, 即使环球金融中心也不能例外, 起码在地铁出口距离的问题上, 它就需要步行15分钟。但是, 从另一个角度而言, 开发商却理应保证其建造和运营的大楼不能存在有明显的缺陷, 否则必定成为竞争对手进行重点打击的短板。所以, 应客观辩证地认识此处所提的均好性, 而不能片面理解为“和跳高冠军比跳远, 和跳远冠军比跳高”。例如, 陆家嘴的甲级写字楼主要的潜在客户是金融机构及其服务企业, 这些金融机构对数据的稳定收发具有极高的敏感度。因此, 如果在在写字楼的设计和建造过程中, 设立公用和租户专用后备发电机, 可按照用户的需要设置卫星数据接收设备等都会成为吸引客户, 增加独特性的竞争策略。

(二) 租售策略的差异对竞争的影响

在高级写字楼的租售策略的选择上, 大致可以有几种方案, 利弊分析见表1。

不同的竞争者针对自身的得失判断, 采用不同的租售策略。只租不售逐渐成为甲级写字楼的主流竞争策略。

欧美、日本、香港等发达国家及地区商业地产的开发商, 采用这种模式的并不少见, 在北京、上海、广州等国内较发达的地区甲级写字楼市场, 由海外及国内有实力的开发商主导只租不售经营模式逐年稳步增加。从上海陆家嘴区域内为例来看, 越来越多的项目已由或将由国内外的专业房地产企业承担, GIC (新加坡) 、PT Landmark (印尼置地) 、SHK (香港新鸿基) 、Mori (日本) 、陆家嘴集团等企业, 他们所开发的楼宇绝大多数也采用了只租不售的策略。

参考文献

[1]苗普平.现代房地产投资管理[M].中国经济出版社, 2005.

[2]赵世强.房地产开发风险管[M].中国建材工业出版社, 2003.

篇3：上海甲级写字楼的“危”与“机”

从浦西到浦东，一度满满当当的写字楼却出现鲜有的空格。2009年的上海甲级写字楼市场，略显料峭寒意。

上海甲级写字楼的冬天开始于去年。2008年全年，上海甲级写字楼市场共有9个项目竣工上市，新增办公面积75.85万平方米。至2008年底，全市空置率上升至13.8%，租金下调至8.5元/平方米。数字表面的起伏背后，是上海甲级写字楼市场所面临的一次大逆转。

2008年上半年，大好形势之下，市场一片晴朗。全市甲級写字楼的租金继续上行，虽然空置率因大面积的新增供应上市而有小幅上升，但也在合理浮动范围之内。外资收购案例和跨国企业的大面积租赁时有发生，各方对市场前景满怀信心。

转眼间，到了2008年下半年，金融危机突袭，市场顿显阴霾。为控制经营成本，许多公司大规模裁员，并重新调整了业务拓展速度，原本的办公扩租计划被搁置一边。在上海甲级写字楼市场上，跨国公司占据了半壁江山，受此影响，市场需求量大幅下降，持续增长了5年之久的租金在2008年第三季度首次出现下跌，供大于求的大环境使得整个市场已经从卖方市场转入买方市场。

虽然来自外企的办公租赁业务受到金融危机影响较大，国内大型企业尤其是内资银行成了诸多甲级写字楼的新住户，中海发展以6.58亿元整购上海港国际客运中心商业配套办公项目5号办公楼，单价达65800元/平方米。与此同时，销售型甲级写字楼以其稀缺性，依然受到高度关注，例如静安寺核心地区的万泰国际，目前售价约35000元/平方米，而其周边写字楼的租金普遍在9-12元/平方米。在央行大幅调低利率的政策背景下，将极大调动投资需求。对于开发商而言，资金链的问题也能迎刃而解。

为了能维持现有租户的租赁关系，又能在充满竞争的有限市场上赢得新租户，多个甲级写字楼都提出人性化的“弹性条款”，但即便有丰富的优惠条件，依然有企业选择外迁，到租金更为低廉的虹口、杨浦等非中心商务区内办公，甚至是更远的经济开发区，因为这些区域在租金和生态环境上有优势，交通条件也在逐步改善。这无疑加速了上海办公格局的外延进程，对于上海非中心区域的商务区发展也不失为一个机会。例如，磁悬浮延伸规划中的上海南站站，将打造成一个80万平方米的现代商务区，这无疑是2009年最抢眼的区域。

篇4：甲级写字楼物业的管理方案

·前海及自贸区优惠政策的逐渐落地令前海注册企业呈现爆发式增长, 2015年前海企业在甲级写字楼新增需求中面积占比达21.9%;

·高端金融总部入市及前海企业办公需求外溢是导致年度金融类企业比重大幅提升的两大关键因素;

·积极拓展的内资企业在深圳甲级写字楼市场主导地位已显, 内外资企业在2015年新占用面积中比例为83:17;

·金融改革深化背景下深圳金融集聚效应持续增强, 伴随中短期内高端金融总部的密集入市, 金融类企业甲级写字楼办公面积占比料将被进一步拉高。

金融类企业在甲级写字楼占用活动中保持高活跃度

伴随深圳金融体制改革、金融创新的深化, 以及在前海蛇口自贸区一系列金融创新政策吸引下, 除银行、保险、证券等传统金融业态外, 要素交易平台、互联网金融、PE/VC、公募基金、小额贷款、消费金融等新兴金融业态加速落地深圳, 行业集聚效应明显。统计数据显示, 2015 年前三季度, 深圳金融业增加值达1828.56 亿元, 增长15.8%, 占GDP比重提升至14.8%, 金融业对经济的支撑作用有增无减。基于自身强大的承租能力, 以及高端金融总部入市带来的强大号召力, 金融业对甲级写字楼的租赁需求不减, 构成了写字楼租赁市场的主导力量。从新增需求来看, 金融类企业占比远高于其他行业——按占用面积统计, 金融类企业占比达69.7%, 相比2014 年提高了6.9 个百分点;单个企业平均占用面积为1363 平方米, 比去年大幅提高, 主要是受金融总部企业办公面积体量庞大的影响。企业类型主要以银行、保险、证券、基金、信托、投资等传统金融机构为主。

两大因素驱动金融类企业在甲级写字楼中占比进一步提升

其一, 前海因素。定位为深港国际金融中心的前海自贸区, 随着金融创新政策的不断推进以及金融优惠政策的逐渐落地, 金融类企业呈现加速集聚发展态势。截至2015 年9 月底, 前海入驻企业数量达到了49675 家, 其中金融类企业为25447 家, 占比达51.2%, 包括银行、保险、证券等传统金融业态, 以及股权投资、商业保理、互联网金融、融资租赁和小额贷款公司等新兴金融业态。而与之不太对称的是, 前海目前成熟的办公空间仍十分有限。自2013年正式启动土地出让以来, 前海共成功出让了16宗商业用地, 区域内首批商务物业在未来两到三年内才能陆续投入市场。因此, 大量前海注册企业的办公需求持续外溢至成熟商务区。按照占用面积统计, 在2015年甲级写字楼新增需求中, 前海注册企业办公面积占比达到了21.9%, 这其中金融类企业占94.1%。

在前海金融创新政策叠加自贸区政策的影响下, 未来在前海注册的金融类企业仍将保持快速增长态势。根据前海已出让的土地统计, 规划办公建筑面积约为216 万平方米, 而要求自用办公面积达到了103 万平方米之多。考虑到前海目前仍处于大规模建设阶段, 首批商用物业预计将于未来三年内陆续投入市场。因此, 短期内相对有限的办公物业远远承载不了如此众多的企业办公需求, 将有相当一部分企业的办公需求分流至成熟商务区, 其中又以金融类企业为主, 这无疑将进一步提升金融类企业在甲级写字楼中的比重。

其二, 高端金融总部带来的产业集聚效应。随着深圳商务中心西移, 深圳福田- 前海双中心格局逐步凸显。其中, 金融业是福田区的核心产业, 近年来通过政策、资金、土地优惠等方式, 福田大力扶持金融业发展, 众多金融机构总部落地福田CBD;后海中心定位为前海中心的重要组成部分, 主要以总部企业和金融产业为主, 也吸引了部分金融总部进驻。根据戴德梁行统计数据, 2015 ~ 2017 年, 在深圳已入市与即将入市的甲级写字楼中, 金融总部大楼数量17 栋占比达到了30.9%, 办公面积占比也达到了30.3%, 其中超过九成的金融总部大楼位于福田CBD。预计, 伴随这些金融总部物业的入市, 深圳甲级写字楼中金融类企业占比料将被进一步拉高。

经济放缓及人民币贬值预期下内外资企业租赁策略走向各异

若以企业类型划分, 内外资企业在甲级写字楼租赁活动中表现迥异——在深圳产业结构优化和营商环境提升所带来的城市竞争力不断增强, 以及深圳金融改革创新的加速推进下, 内资企业尤其是内资金融类企业纷纷加快拓展步伐, 对写字楼租赁需求保持旺盛态势, 同时内资企业对入驻写字楼的标准也在不断提高, 成为深圳甲级写字楼租赁成交的主力;而基于对经济增速放缓的担忧及人民币贬值预期的升温, 外资企业纷纷调整租赁策略, 拓展、换租步伐明显放缓, 在甲级写字楼新增需求中占比也进一步下降。从甲级写字楼新增需求客户性质构成来看, 按照公司数量统计, 内外资的比例为79.2:20.8;而按占用面积计算, 两者差距则更大, 内外资比例为83.0:17.0。显然, 内资企业在近年甲级写字楼租赁活动中已占有主导地位。

篇5：上海甲级写字楼租户调查

一场跨国公司向郊区迁移的运动似乎正在上海悄悄上演。

从徐家汇美罗城到虹桥上海城再到离市中心更远的临空经济园，联合利华的中国总部即将三易其地。

而飞利浦照明、阿尔卡特也相继加入了这场迁徙运动的行列。前者是迁往上海西南漕河泾开发区的上海科技绿洲，租用的面积有两万平方米，后者将它的大部分业务从淮海路上的时代广场迁往浦东张江集电港。

此外，从上海市中心迁走的还有3M和Intel公司。

而根据上海市甲级写字楼租户的调查，这场候鸟迁徙般运动的背后其实还有相反的一幕。

在1月12日举行的上海外经贸情况通报会上，上海市副市长周禹鹏说，先进制造业和现代服务业，是上海未来发展外向型经济的两个优先领域，特别是大力发展“总部经济”，将使上海成为跨国公司生产制造基地、地区总部、研发中心、营运中心和采购中心的集聚地。

仅2004年，上海就新批了30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。

零售、金融类跨国公司抢滩

2004年12月，中国履行承诺，零售业向外资开放，而金融业包括保险、银行、证券业也将在2008年向外资全面开放。在这样的背景下，外资零售企业、金融企业纷纷抢滩上海，扩大他们在甲级写字楼里的办公室。

仲量联行中国区董事、商务部总监陈立民去年一年忙得头昏脑涨，记者约他采访，他不是在谈生意就是在谈生意的路上。陈立民的客户一边是开发商要出租甲级办公楼，一边是企业行政总监或财务总监要租办公楼，但都是上海乃至全球顶尖企业的“主”。陈立民深切感受到了人世带来的变化。

“去年，客户给我们的任务(出租或租赁的面积)都是翻倍的，2000平米变 4000平米，5000平米变10000平米。”陈立民告诉《瞭望东方周刊》。

先期进人中国，已经赚得盆满钵满的家乐福，2004年底在徐家汇的腾飞大厦租了三层楼面，有近5000平方米的面积，为新的分店开张作准备，在此之前，它在上海信息大楼仅有一层2000多平方米的办公楼面。

扩张最为明显的是金融行业，高力国际上海区写字楼部门主管苏金茂告诉记者：JP摩根旗下的一家基金管理公司，第一次在上海设立办公室，就在淮海路上新近开盘的嘉华中心租了560平方米的办公室。

就在这栋租金报价达到1．5美元／平方米／天的甲级写字楼里，印度开发银行也设立了它们的上海办事处。

真正大手笔的当数花旗银行，在陆家嘴一甲级写字楼买下了数层达两万平米的办公楼，该大楼因此改名为花旗银行大厦。

保险业在中国即将开放市场的时候，也成为助推写字楼市场]，向一人动力。“现在保险行业的国际巨头，友邦、中宏、太平洋安泰、安联大众等几乎每家都在扩充，有的甚至为了长远在中国发展，开始要买房子了，要求都是很大的面积——三分之一栋楼，甚至是半栋楼。”陈立民向《瞭望东方周刊》透露。

金融行业的逐渐放开，与之相关的会计师事务所、律师事务所、咨询、物流等行业的跨国公司也纷纷在新开的甲级写字楼里租用门面。

普华永道中国总部已经租下瑞安集团开发的企业天地2号整栋楼，城头变换大王旗，楼名改为普华永道大厦；安永则在和汜黄埔的世纪商贸广场租下了8000平米的办公楼，德勤也在外滩中心内部扩充自己的面积；KLINE，一家日本的物流企业，原本在上海只有一个联络处，现在也在嘉华中心成立了上海办引处。

还有一些行业，譬如汽车制造业，中国的发展前景刺激了国际汽车制造巨头们。通用汽车甚至在金茂大厦租用了5400平方米的面积，把它的亚太总部从新加坡搬过来，而其在搬迁之前的2004年一季度在中国的销售额同期上升70％；福特汽车也不甘示弱，从中信泰富广场搬到陆家嘴上海信息大楼，租用面积从2000平方米变成9000平方米，增加了近4倍。(见表一)

附加值决定论

跨国企业纷纷抢滩上海，而供应而积又非常短缺，催生了甲级写字楼租金自上世纪90年代以来的第二次上扬。

以金茂大厦为例，据金茂大厦营销代理商英国第一太平戴维斯上海公司项目顾问陆前锋回忆：金茂大厦刚落成的90年代末，利给康柏公司的最低价曾经是 0．3美元／半方米／天。而现在金茂大厦的报价已经涨了4倍，到了1．5美元／平方米／天。

目前上海儿个：主要的中央商务区甲级写字楼的平均租金已经涨到了0．7美元／平方米／天。联合利华所在的虹桥上海城的租金目前是0.65美元／千方米／天，而刚刚人住时的机金对外报价只有这个数字的一半，况且开发商为了让联合利牛这杆的大客户为写字楼后朋的招租摇旗呐喊，往往给它的租金还要更低。

仲量联行新近发布的全球海外转移指数显示，跨国公司选择海外转移活动目的地时，成本包括人力劳动、业务、房地产、通信与公用事业等动因，占到了80％的比重。

租金成本的攀高直接影响到了入驻上海的跨国公司的产业布局。

一些附加值高的行业，譬如金融、咨询、高科技等服务类行业，以及附加值高的制造业(譬如汽车制造等)的服务类部门，因为利润远远高于租金成本，虽然，办公楼租金日益产高企，这些企业还能稳若泰山，占据市中心甲级写字楼；而一些附加值较低的制造业则无力背负高租金，为了获得快速发展，不得不向郊区转移。

由此不难理解，联合利华、飞利油照明等跨国公司撤离中心城区的初衷。

譬如联合利华，自2004年底从上海轻工控股集团购回股份彻底独资之后，合并品牌，统一标识，内部改造动作频仍。其中国公司的对外董事曾锡文曾2004年对外宣称，要将上海作为联合利华新轮产业布局的中心，甚至是全球布局的中心。为了节约经营成本，轻装上阵，联合利华从市中心撤离。而此前，联合利华已经把位于写字楼租户以专业咨询、制造及工程业和高科技及咨询科技业为主，它们所占的份额分别为 20％、19％和15％上海的大部分工厂以及销售公司和物流系统搬迁到合肥，据其公司员工估计，此举就能使联合利华的综合效益提升近30％。

第一太平戴维斯2004年10月曾对上海主要商务区内的24个甲级写字楼租户做了一次调研，结果显示：上海。(见图一)

“这是一个符合经济规律的比例，这里的制造业指的是制造业的服务职能部门，或者是高附加值的制造业，譬如汽车。”复旦大学中国经济研究中心主任张军教授对《瞭望东方周刊》解释说。

“10年前，抢滩上海的外资制造行业都在市中心找办公楼，上海原来的纺织业等低端的制造行业也都在市中心，现在地价上涨了，上海的区位优势就在地价上得以体现。将来环线内基本就以高端的服务业为主，而制造业等一些低附加值的行业慢慢会迁移到郊区，整个上海的产业布局会做新的调整。”张军说。

上海大力发展“总部经济”的政策也在促成这样的产业布局。

中资企业租户日增到了大面积用户(租用面积超过1000平方米)。

上海甲级写字楼租户中，外资企业仍然占据很高的比例。而且约有58％的甲级写字楼面积租给

第一太平戴维斯的租户调查结果显示，以国籍来划分，来自美国和加拿大、日本以及欧盟的外资企业是甲级写字楼的中坚力量，中国企业的比例占到22％。(见图二)

“国内的企业，我们很少能做到他们的生意。”陈立民说，虽然仲量联行以代理甲级写字楼而在全球知名，但是在22％的国内企业市场中，却没有占据一席之地。

22％不是很小的市场份额。同样的调查可以发现，2001年的上海甲级写字楼的国内企业占有率仅8％，纵向比较一下，中资企业人住甲级写字楼的比例增长速度是相当惊人的。

据《瞭望东方周刊》了解，一些大型的国有企业，譬如垄断性行业，或者实力强的国有上市公司，资金雄厚，往往在甲级写字楼里租赁办公室。譬如中石油、中化国际股份都在金茂大厦里办公，而上海电气也在花旗银行大厦买了两层楼面。

众所周知，这些行业是目前国内利润增幅最高的几个行业之一。

据二十一世纪不动产写字楼部门主管陈宇的估计，国内企业的比例在一些稍微偏低的甲级写字楼里会更高，有的甚至达到30％-40％。

《瞭望东方周刊》对虹桥上海城B座的租户做了统计，发现中资企业的比例占到了近50％，而私营企业的比例占其中绝大多数。

“在甲级写字楼办公，能显示公司的实力，对今后的发展也有利。”徐家汇弘基休闲广场的开发商上海弘基发展有限公司，原是长宁区的一家规模不大的私营企业，2003年他们的办公室从弘基休闲广场搬到了淮海路上的香港新世界大厦，该公司总经理黎伟成如是说。据介绍，目前该公司的业务发展很快，其休闲广场模式已经复制到了宝山和南汇。

“租用甲级写字楼的中资企业中，也有大量的外省企业，他们将上海视为进入中国和全球市场的通道。”第一太平戴维斯的陆前锋说。

一个典型的例子就是蒙牛在花旗银行大厦买了楼面作为它们的办公室。蒙牛自1999年诞生至今5年间，迅速成长为全国乳业巨头之一，而且在2004年6月，蒙牛乳业在香港联交所上市，2004年实现销售额近80亿人民币，成为一头日渐走向国际舞台的“猛牛”，在上海的黄金地段买下办公楼也不足为奇。

还有一个有意思的现象值得一提，据二十一世纪不动产的陈宇观察：一些女子医院、眼科医院、健身保健以及俱乐部等行业的企业，也逐渐地倾向于向中档甲级写字楼发展。

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篇6：写字楼物业服务的质量管理研究

关键词：物业服务,质量管理,物业质量

写字楼在我国的发展时间仅20 多年,最早主要是由一些外资机构投资并持有,这些写字楼基本上位于各个城市的中心位置,并由所谓的“五大行”进行管理,这些国际性物业管理公司的管理体系给国门刚打开的我国物业管理从业者补了一课。随着房地产市场的进一步发展,我国的写字楼发展较快,高中低档次写字楼数量快速增长。目前,大部分的中低档写字楼的管理基本由国内的物业管理公司担当,由于各种原因,这些国内公司所提供的服务往往不尽如人意。与此同时,很多由“五大行”管理的顶级写字楼用户也提出了各种抱怨,质量管理成为各类物业公司所面临的重大的问题。

1 相关理论综述

物业管理是指业主或受业主委托的物业服务企业对业主共有的建筑物、设施、设备、场所和场地进行管理的活动,写字楼物业管理主要定向于商务办公形态。这一活动属于典型的服务性行业,如需要解决人们对写字楼物业管理质量不满,可以依靠服务营销和服务管理的相关理论进行分析,以求找到管理中的问题及其成因,并寻找解决方案。

①关系营销的目的就是要识别、建立、保持和强化与顾客的关系。关系营销认为:营销的核心是创造价值而不是分销价值,是支持价值生成过程而不是简单地将现成的价值提供给顾客[1]。

②感知服务质量的理论主要指:服务质量不是企业自身界定的,而是由客户感知的,是一种主观质量。顾客感知质量包括了技术质量和功能质量两个方面。

图1 为总体感知服务质量模型[2],其理论主要表明了: 当顾客所接受的服务质量感受高于或等于所期望的服务质量时,客户会认为这是一种良好的服务质量; 如果客户实际感知服务质量低于期望服务质量时,顾客的感知服务质量是低下的。影响客户期望的服务质量的主要因素来自于: 市场沟通、销售促进、企业形象、口碑和顾客需要等方面。

服务营销的北美学派中的PZB推出了SERVQUAL相关理论,将感知服务质量划分为有形性、可靠性、响应性、保证性和移情性五个维度,将其作为度量感知服务质量工具[3]。

③服务质量差距模型,服务质量差距模型[4]是研究服务的一种结构化的综合方法,这一模型明确了服务营销中的关键概念、战略和决策。

如图2 所示,供应商差距指企业为客户提供服务过程中所会发生的差距,其中包括了倾听差距、服务设计和标准差距、服务绩效差距和沟通差距。

2 质量问题成因

写字楼的供应数量在不断增长,人们对于品质的要求也越来越高,大部分的物业公司不断地在提升服务但始终未能获得好评,为能破解这一矛盾,最好的方式就是利用服务管理和服务营销相关理论分析质量问题成因[5]。

①服务质量意识问题。写字楼物业管理发展时间短,人才数量少,整个行业对于服务质量的学术研究相对薄弱,这些原因使得很多行业从业者和业主认为写字楼物业管理仅仅是进行保安、保洁、保绿和工程等工作,对整个行业的服务质量的认识不足,服务质量意识不强。

②前期沟通问题。写字楼项目的唯一性决定了其业主需求的多样性。物业企业在与业主进行前期沟通的时候经常会发生由于对市场周边情况不了解、与业主沟通机制不顺畅、对业主需求分析不清晰而导致了对于未来产品定位的偏差。

③产品设计问题。国内写字楼物业管理大多只是进行保安、保洁、保绿和工程等服务,产品设计存在缺陷。一般情况下,由于物业公司理念的落后、客户需求理解偏差、产品设计人员能力不足等原因直接造成了产品设计偏差的问题。

④标准设计问题。在制定写字楼项目物业管理服务标准的问题上,经常会由于缺乏物业公司参照的服务质量标准、标准制定者对服务理解的偏差、物业公司对质量标准的重视程度不足而导致服务标准设计偏差的问题。更有些物业公司根本没有服务标准体系。

3 质量管理解决办法

在写字楼实际运营中,物业公司所面临服务的对象比较复杂,既有业主又有最终使用者,而使用者可能是业主也有可能是业主相关利益方。业主与使用者的需求既有相同点也有不同之处,这使得写字楼的物业服务更为复杂,因此需要在服务质量问题成因的基础上,利用相关理论不断缩小服务质量差距,提高客户满意度。

①培养良好的服务意识。培养良好的服务意识首先要改交易营销理念为关系营销理念,让企业员工了解:服务应贯穿于市场营销到后期日常管理的全过程;需要员工牢记:客户是一种资源,通过与顾客的合作,满足其要求,解决其所面临的问题,使得服务意识最终形成企业文化。

②优化市场沟通机制。物业公司在与业主方洽谈前首先需要调研分析:了解行业环境情况等情况,探寻业主方的真实需求;形成与业主有效沟通机制;利用服务经验和专业技能为业主方提供写字楼物业管理的综合解决方案。

③精准设定服务内涵。写字楼的物业管理相较于其他服务性行业有其复杂性,涉及到了业主和使用者的相关诉求。因此,产品的设计需要从业主方和使用方两个角度以及技术质量和程序质量两个层面进行设计。

④制定精准的质量标准。各写字楼实际情况均不相同,市场承接条件亦不相同。因此,需要在项目初始化时严格地按协议约定制定执行质量标准;其次,标准制定人员需要具备量化标准的能力,尽可能详细而又明确地数量化各类指标;最后,在条件允许的情况下业主方对质量标准进行复核。

4 结语

质量管理是一项重要而又持续的工作,其核心是将客户感知服务质量建立在客户期望服务质量之上。物业公司质量管理工作可利用服务管理和服务营销的相关理论不断弥合供应商差距,设定最为恰当的服务质量,在获得客户认可的同时保持良好的关系,并获得长期利润。写字楼的物业管理在质量管理上有其特殊性,但总体思路和方法亦可为其他物业形态所借鉴,希望本文能对物业服务质量管理有所帮助。

参考文献

[1]左仁漱.关系营销:服务营销的理论基础[J].四川大学学报,2004,(4),19-23.

[2]克里斯廷·格罗鲁斯.服务管理与营销[M].北京:电子工业出版社,2008,4.

[3]朱艳,中国物业管理服务质量的改进研究[J].现代物业新建设,2014,13,(12),118-121.

[4]泽丝曼尔,比特纳,格兰姆勒.服务营销[M].北京:机械工业出版社,2014,11.

篇7：北京甲级写字楼半年内需求放缓

上半年内租赁需求主要源自金融行业（含投资、银行、保险、证券等）。分区域看，由于企业办公租赁预算减少，一些企业从甲级写字楼市场中迁出，使得市场去中心化趋势有所加强。CBD、东长安街、东二环、燕莎等一些租金较高的传统核心区域租赁需求，在一定程度上被以望京为首的新兴区域所削弱，这些新兴区域对来自传统制造、传统媒体、高科技、研发等成本控制严格、区位敏感性较低的行业租户而言，吸引力更大。

面对前述一些特定行业租户的搬迁，从2012年下半年起，这些传统核心区域中的很多业主在给予一定租金优惠以消化空置面积的同时，亦在租户结构调整上更多地向金融、高端专业服务、医疗等利润空间较高、区位敏感性较强的行业租户倾斜。

与需求减弱及企业办公租赁预算减少相一致，今年第二季度甲级写字楼物业市场平均净有效租金，自2009年第四季度以来首次环比下降1.7%，至322.6元每月每平米。

按子市场划分，CBD区域租金环比降幅2.6%，至362.9元/月/平米，为季内各区域最大租金跌幅，其余子市场按租金跌幅从大到小排序，依次为中关村、望京、燕莎、东二环和东长安街，截至季末，其平均租金（单位：每月每平米）分别为253.1元、252.8元、290.2元、252.8元和261.3元。金融街是唯一租金没有下跌的子市场，季内环比上升0.2%至381元。

此外，第二季度季内，北京写字楼整售及散售投资市场均十分活跃。重要交易包括招商银行以总价39.02亿元向金融街控股购买一栋在建的写字楼项目，该项目位于西城区月坛南街。中银国际证券有限责任公司购买硅谷亮城4号楼及钻石广场。

总体而言，未来6个月内，甲级写字楼市场需求将继续受到经济放缓和企业租赁预算收紧影响。两个甲级写字楼（财富金融中心、润世中心）预计将于2013年下半年入市，为市场带来21.58万平米办公面积。在新项目入市后，整体空置率将小幅上升。预计业主间的租金竞争仍将激烈，导致市场整体租金在未来两个季度内小幅下降。

篇8：写字楼物业和谐管理问题研究

和谐社区是建设和谐社会的基础。随着中国城市化的进程, 一座座写字楼拔地而起, 成为城市中一道亮丽的风景线。写字楼作为一类社区, 是现代社会中酒店、商场以及住宅楼房等众多物业中的一种特殊的楼盘, 它既是党政机关和企事业单位的办公场所, 同时也是白领阶层活动最为频繁的地方。作为一个城市的形象缩影, 写字楼的管理除了围绕“舒适安全”等日常管理外, 还应当致力于营造一种和谐的办公环境, 即引入“和谐写字楼”这一全新的管理理念。如果“和谐”理念能从写字楼这一基础社区贯彻执行, 慢慢辐射扩散, 必将推动整个和谐社区乃至和谐社会的建设历程。在和谐写字楼的创建过程中, 物业管理企业承担着不可替代的重要作用。

物业管理企业作为基层社区的服务管理者, 应当参与到社区建设中, 为社区里的每一个成员提供良好的服务。写字楼物业管理企业应当将和谐理念应用于日常的物业管理工作中, 充分运用企业自身优势, 成为和谐写字楼建设的领导者和参与者, 通过正确处理企业内部、企业与客户、客户之间的关系, 以及通过物业管理, 提升写字楼环境, 从而推动写字楼的和谐化进程。下面我们主要就如何提高写字楼的工作生活环境进行思考。

二、多元化营造和谐写字楼

在现代社会中, 如何应用和谐理念, 为写字楼的客户营造良好的工作生活环境是物业管理企业面临的重大问题。一般情况下, 衡量一个写字楼环境好坏的内容和标准主要有如下几点:写字楼卫生, 写字楼治安, 写字楼服务和写字楼文化等。在这些要点中, 物业管理企业应当把握写字楼和谐管理的两点核心内容:一是写字楼服务, 二是写字楼文化。

1、人文化的关怀与温馨周到的服务

科技的进步使得写字楼给人们的办公、生活带来了从未有过的便捷和舒适, 智能楼宇等理念被越来越多地引进。在这场技术与“硬件”的变革中, 物业管理这一“软件”也必须与时俱进, 不断提升服务档次, 满足客户日益增长的需求, 为他们提供高质量的服务。

在写字楼内办公的人员构成比较多元化, 他们的需求是多样复杂并不断变化的这些大致可以由心理学家马斯洛的需求层次理论所概括和描述出来。

根据马斯洛的需求理论, 物业管理企业应当从中得到启示, 实施制定有针对性的策略, 从了解写字楼客户的需求开始, 根据客户的需求提供相对应的服务, 用差异化、个性化的服务不断满足客户的需求。除了基本的安防、保洁等服务, 还应当关注以下的内容。

(1) 个性化的服务。物业管理企业应当密切关注顾客的个性化需求, 利用各种管理方式和管理手段, 提供多种特色化的管理项目, 使物业增值的一种服务方式。例如设立24小时服务热线;高效有速的处理客户投诉和解决客户困难;根据写字楼客户特点开设各种有偿特约服务, 如代订报纸、牛奶等;针对写字楼客户工作压力大的特点, 提供健康咨询等人性化服务;提供会议室、贵宾室等场所供商户进行业务洽谈和私人聚会等,

(2) 尊重客户。虽然写字楼中的客户需求因人而异, 但也有一定的共性, 除去之前的基本服务要求外, 另外一个共同并且非常重要的需求就是“受到尊重”。在一些高档写字楼, 白领阶层甚至金领阶层绝大多数已经达到了马斯洛需求层次的前三个层次, 他们朝九晚五的进出写字楼更多是为了自我价值的实现, 满足他们的“尊重需求”。作为写字楼物业的管理服务者, 确保写字楼的安全有序和设备的高效运作仅仅只是满足了客户对安全的低层次需求, 营造一个整洁优美舒适的工作环境也只能是部分满足了客户受尊敬的需求, 而只有满足其对社会地位以及自我价值实现的渴望才是最有意义的服务。

“尊重”在当今社会应该成为物业管理企业的一种制度和企业文化。物业管理人员的友善问好和细心周到的服务, 无一不体现着对客户的尊重。在这一过程中, 需要物业服务人员随时面带微笑。因为这是人类社会交往中最有价值的面部表情, 包含着友善、诚信、谦恭、和蔼、融洽等最为美好的感情因素, 是道德、修养、礼仪和文明素质的结晶, 也是建设和谐写字楼的一个重要内在因素。

2、良好的写字楼文化建设

和谐写字楼建设包括许多内容, 文化建设是其中重要的一部分, 也是最基础的一部分。在当今社会, 普遍存在着精神文明落后于物质文明的情况, 写字楼文化建设显得尤为重要。

写字楼文化并非单纯指一些娱乐性的群众活动, 而是一种整体性的社区氛围, 如同一个企业的企业文化一样, 对这个群体里的所有人均起着影响的作用。写字楼文化不仅是写字楼客户加强沟通的纽带, 而且更是他们追求精神需求的重要形式。

(1) 写字楼文化的主要功能。事实证明, 一种格调高尚、内容丰富多彩的写字楼文化, 将对每个客户产生强大的吸引力, 从而产生更加强大的凝聚力。写字楼文化主要有以下三个功能:

凝聚功能——写字楼的客户都是来自不同地方, 写字楼文化犹如粘合剂, 把他们粘合在一起, 从生疏到认识, 从认识到熟悉, 增加彼此的认同感和归属感, 形成共同的理想和希望。尤其是在一个部门的职员, 大家都是很辛苦的在外打拼事业, 更加需要这种归属感, 让他们能有继续拼搏的动力。

娱乐功能——写字楼文化能够给人们提供一种轻松舒适的环境, 满足了人们对精神生活的需求, 也提供了场地。写字楼的客户, 在完成了一天紧张繁忙的工作后会感到身心疲惫, 由写字楼文化将他们从劳累和压力中解脱出来, 以饱满的工作热情继续投身到下一天的工作中。

激励功能——工作上的竞争与生活的压力无时无刻不再困扰着白领一族, 极易使他们产生厌世和消极的情绪。而写字楼文化能使客户从内心产生一种积极向上和进取的精神, 帮助他们找回自信和人生目标, 积极面对人生。

(2) 写字楼文化建设的主要形式。首先可以在写字楼内建设一定的文化设施和娱乐场所, 例如阅报栏以及健身室、乒乓球馆等, 让写字楼客户在工作闲暇之余可以在这些场所放松休闲。

其次要制定完善的规章制度和行为规范, 例如写字楼出入制度、来客登记制度、写字楼设施设备安全使用制度等, 约束客户行为, 保持良好的写字楼文化环境, 使各种文化活动能够有条不紊的开展, 促进写字楼文化建设。

同时就可以开展健康的写字楼文化活动, 例如运用楼内的文化康乐设施, 开展联络感情的活动, 增强人们之间的友谊;开展创建文明写字楼活动, 号召客户积极参与, 形成一种凝聚力;积极开展各项文明活动, 比如组织写字楼客户参加各类体育比赛、音乐派对和联谊等活动, 加强客户间的交流, 增强客户的公民意识。

更深层面来说, 在一定的物质基础上, 写字楼客户的良好行为会不断重复, 逐步凝聚深化为“写字楼精神”, 这将对写字楼的文化建设起到积极的推进作用。

三. 写字楼和谐管理的积极意义

1、为写字楼本身创造价值

通过“和谐写字楼”的建设, 有利于唤起全体业主的自豪感和荣誉感, 制造名牌效应, 提高了写字楼的知名度, 为写字楼带来可观的商业效应, 也能使写字楼的经济寿命延长。

2、有助于打造写字楼物业管理企业的品牌化形象

在“和谐写字楼”的建设过程中, 相关物业管理企业始终贯彻和谐理念, 不仅秉承写字楼物业管理“专业性、规范性、服务性”理念, 同时依据不同客户需求推出相关内容的服务。并且在发展和管理的同时, 细心挖掘物业自身的潜力, 延长物业的使用寿命, 在物业保值、增值方面加大关注力度。尤其值得一提的是, “和谐写字楼”物业管理处处体现人文关怀。写字楼应该是人性化建筑, 优质的物业管理让步入写字楼的人们瞬间感觉到“温暖”。物业管理企业提供的实际上是一种物业服务。物业服务对象既是楼宇又是业主。和谐写字楼的物业管理会将这二者很好的结合起来。和谐写字楼物业服务以润物细无声的方式, 无时无刻不在提供服务, 对于细微处的关注态度必定能让入驻客户满意。

以上这些方面都能够为物业管理企业树立良好的企业形象, 打造物业管理品牌化策略, 提高物业管理企业在行业中的核心竞争力, 使企业在为和谐写字楼的建设做出贡献的同时也为企业带来了巨大的无形效益, 开创了一个双赢的局面。

3、推动了和谐社会的建设

“和谐写字楼”的建设有利于形成一种和睦、融洽、安宁的气氛, 客户间能够互相友爱, 健康向上, 并且从普遍存在的压抑感和不安感中解放出来, 形成一种和谐的人际关系。并且通过一些写字楼文化活动的组织, 促进社会主义精神文明建设, 为整个社会的稳定和发展奠定了坚实的基础。

摘要：运用和谐的思想指导写字楼的物业管理工作是当今和谐社区建设的一部分, 这一建设工作的开展主要依靠物业管理企业。物业管理企业应该有效的应用和谐思想并将其付诸实践, 以改善写字楼自然环境和人文环境为切入点, 通过协调企业与相关方的关系, 更好的开展写字楼物业管理工作, 这一理念的实现能够给各方带来积极的影响和效益, 是当下值得研究和探讨的问题。

关键词：写字楼,物业,和谐,管理

参考文献

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[5]、周维.发展写字楼物业管理品牌 提升写字楼物业管理品质——本刊在京举办写字楼品牌物业管理座谈会[J].中国物业管理, 2007, (04) .

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篇9：京甲级写字楼租金三年首降

在经历了三年黄金期后，北京甲级写字楼市场开始进入调整期。多家机构数据显示，2013年一季度北京甲级写字楼需求明显放缓，净吸纳量创下近年新低，而市场租金也在连续三年快速上涨后出现了小幅下降。

业内人士认为，今年首季租金放缓主要是由于近年租金上涨幅度大而引起市场调整，写字楼市场短期放缓不能阻止中长期的旺盛需求，目前北京写字楼已面临严重的供需失衡局面，年内租金将继续增长。

租金、净吸纳量双双下降

北京甲级写字楼租金在经历三年疯狂上涨后，今年第一季度首次出现小幅下滑。根据北京仲量联行数据显示：今年一季度北京甲级写字楼市场平均租金环比下滑2.0%，下滑至337元/月/平米，为2009年第三季度以来首次下降，北京CBD地区因高昂的租金压力，租金环比下降3.7%。另外一些没有太多租约到期压力的区域，租金依然实现了微弱涨幅。

另一家商业地产服务机构戴德梁行报告也指出，CBD区域租金出现了近三年来首次小幅下跌。同时，可租赁项目供给的短缺，也使得全北京整体空置率继续环比下跌0.3%，至2.7%。

租金涨幅放缓并非从今年第一季度开始，去年底北京甲级写字楼租金上涨幅度已经开始逐渐减慢。世邦魏理仕报告指出，在2012年第四季度，办公楼租金环比三季度仅增长了0.4%，这是自2009年中期以来租金增幅最小的季度。

“这次租金下滑与2008年金融危机时的下滑并不相同，2008年不仅租金大幅下滑，而且空置率高达37%，现在北京空置率则很低。”仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂告诉记者，第一季度租金下滑的主要原因是近期租赁交易放缓，为此一些写字楼业主以促销吸引租户，维持或者改善目前的入住率水平。

多家机构数据显示，由于高昂的租金导致近期北京写字楼需求下降。

第一太平戴维斯报告指出：北京甲级写字楼在一季度净吸纳量由上季度的5.3万平米跌至3万平米，创下了近十年的最低值。而来自仲量联行的报告则显示，租赁市场实际净吸纳量仅为37000平米，为2009年以来的最低水平。

“从2009年中期写字楼市场开始回暖以来，3年里北京租金上涨幅度超过100%，对于大部分租户来说压力过大。”贺睿珂说，很多公司在2010年市场吸纳高峰时签订的租约在2013年到期，租约到期时将面临更加高昂的租金，此时大部分租户只能减少租赁面积，甚至中止合同搬出租金高昂的区域，以缓解企业资金压力。

供应量持续下滑

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟指出，就写字楼租金成本而言，北京现在已成为亚太地区继中国香港和日本东京之后排名第三的最昂贵写字楼市场。

如其所言，北京各大商圈的写字楼租金居高不下。戴德梁行报告显示，由于国内IT等行业的快速发展中关村区域写字楼租赁需求更加强劲，导致中关村商圈甲级写字楼租金一季度上涨3.83%至216.42元/月/平米，空置率进一步下降0.42个百分点至1.40%。

而在供应方面，中关村区域自2010年以来连续三年无新项目入市，租赁面积非常有限。

此外，金融街商圈新入市的项目被快速消化，一季度空置率回落至0.5%，租金在新项目的带动下继续上涨3.43%至349.89元/月/平米。燕莎商圈由于一季度部分项目可租赁面积位于较低的楼层，租金环比下降3.45%至282.37元/月/平米。其他核心商圈空置率有轻微浮动，租金相对平稳。

业内人士表示，此前北京租金上涨主要由于近几年北京写字楼供应愈加稀缺导致供需失衡。多家机构数据均显示，北京写字楼空置率在2%左右，戴德梁行数据甚至显示，第一季度北京写字楼空置率已下降至1.97%，接近满租。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹不久前在公开场合表示：“基本上北京就没有空着的办公楼，这是从来没有过的。就办公楼来说，空置率一般会在10%、8%或7%，而北京现在只有2%。”

在金融街，不少金融机构已经无力承担位于北京金融街的老牌办公地。一位基金公司负责运营的副总经理无奈地表示：“租金压力真的很大。这两年成立的基金公司几乎无钱可挣，而租金却是节节上涨。考虑到股东们的盈利指标，对于这些公司来说，搬迁是一个现实的选择。”

仲量联行北京及华北区市场研究部负责人陈锦平告诉记者，一季度北京市场近三分之二的吸纳量来自金融街区域79000平米新竣工的国家开发银行自用写字楼，该写字楼为本季度唯一完工的甲级写字楼项目。据了解，北京一季度末北京甲级写字楼总存量达到630万平米。

仲量联行数据显示，北京今年共四个甲级写字楼项目入市，总建筑面积40.3万平方米。而对比前几年供应量则远远超出该数据。世邦魏理仕报告显示，2007和2008年，是北京写字楼新增供应高峰，年均新落成量超过100万平米，进入2009年后供应量则逐步放缓。

陈仲伟指出，2013年北京的新增供应量约有38.6万平米，而过去10年中市场净吸纳量为每年约60万平米，因此这样的供应量并不能满足市场长期需求，新增供应短缺的情况很可能会持续到2014年。

新兴区域受宠

受租金上涨影响，写字楼租户所属行业及内外资租户比率在过去几年中均发生较大变化。业内人士表示，仅以北京CBD地区为例，过去10年间，信息技术类、制作类公司开始逐步撤离，越来越多的租户将目光投向北京的新兴商务区。

据陈仲伟介绍，这一变化趋势在信息技术领域最为明显：2002年该类公司在中央商务区的租赁总需求为27.6%，然而到2012年降至仅为9.3%。此外，利润率较低的制造类公司退出中央商务区的趋势也较为明显，其租户占比从2002年的15.1%降至2012年的3.2%。

“非核心办公区域，主要集中在大望京、丽泽商务区以及通州等区域”，陈仲伟表示。据了解，大望京地区已经有多个跨国公司将其中国总部设于此地，该区域内的北京电子城带动影响至关重要。据世邦魏理仕数据显示，望京地区2012年第三季度该地区的写字楼空置率仅为3%。

在未来的4年中，该区域将新增59.6万平米的可租赁写字楼面积，这也将使该区域供应不足的状况有所缓解。

此外，通州新城、奥运村商务区以及丽泽商务区也为较有潜力的地区。

其中，丽泽商务区在地理位置上接近金融街而颇具优势。目前该区域有总建筑面积接近约200万平米的综合体项目处于规划中，第一个整体持有并投入租赁市场的写字楼项目预计将于2016年后投入使用。

但陈仲伟表示，上述新兴商务区多数处于规划阶段或者发展初期，要成为市场热点尚需时日。

陈锦平分析说，鉴于近几年写字楼租金的巨大涨幅。预计未来一两个季度租赁需求依然疲软，租金继续下滑的可能性较大。

但有业内人士指出，尽管短期需求疲软，或有下滑可能，但由于国内经济将在2013年继续保持复苏态势，在需求反弹而供应有限之下，年内北京写字楼租金仍将上涨。