论文题目：苏宁云商运用房地产信托投资基金融资的案例分析
摘要：资金是企业正常生产经营活动的必要条件,融资决策活动与资金的来源密切相关,是企业财务管理活动的重要组成部分之一。随着中国资本市场持续开放,金融体系持续完善,企业融资渠道和融资方式逐渐丰富起来,除银行贷款等通用的直接融资方式外,还包括短期融资券、公司债券、可转换债券、股权融资、项目融资、权证等方式。融资工具的多元化将有助于企业根据自身情况获得最佳融资方案。20世纪60年代初,房地产信托投资基金融资模式在美国诞生,由国会创立,其设计理念是让中小投资者也能参与到不动产市场中,获取租金及资产价值增值收益。2000年,该融资模式传入亚洲,最早由日本企业使用。同一时间,我国学者开始研究该融资模式,但大多数只限于对其概念、模式、外界制度等情况进行介绍,针对发展困境提出解决方案和政策建议,对该融资模式在我国的发展进行构想。在研究方法上,大多数学者使用规范研究方法,很少使用实证和案例分析研究方法。相比之下,国外的研究范围更广,研究程度更深,涉及到了REITs的风险研究,REITs与通货膨胀的关系,与股市的关系,与房地产市场的关系等。他们研究发现,房地产信托投资基金能够应对通货膨胀,房地产信托投资基金与股票市场存在明显的正相关关系,构建了较为普遍的房地产信托投资基金风险运营模型。与国外相比,我国的研究不够深入,这很大程度上是由于实务中没有数据及案例供学术研究。近几年,天虹百货、万达集团、万科集团等多家大型企业已开始使用此融资工具,在国家未来进一步的鼓励下,更多企业将考虑尝试这种融资工具,相信今后这方面的学术研究将更加丰富。本文选择我国某个非金融、非房地产企业运用该方式融资的案例进行分析,探究其最终选择此方式融资的原因、效果及融资模式特点。希望能为更多想使用此方法融资的企业提供一些实务经验。2018年2月7日,公司将证券简称变更为“苏宁易购”,但鉴于本次融资是在企业以苏宁云商为证券简称时完成的,故本文依旧使用此名称。本文采用文献研究法与案例分析法相结合的研究方法,首先围绕房地产信托投资基金融资模式这一关键词,收集并梳理相关国内外文献,总结出学术界对这一融资形式的研究主要包括三大方向,REITs的发展模式、风险及法律税收问题,同时得出现有理论研究的成果及不足之处。其次,对房地产信托投资基金的相关概念、构成要素、运作流程及理论基础进行理论归纳,为文章的案例研究提供理论基础。再次,从苏宁云商的发展历程,近期实施O2O战略的现状以及主要采用的融资形式三个方面介绍企业基本概况;介绍了本案例在融资决策过程中主要的三个流程,即为自有资产估价,由独立董事发表独立意见以及由董事会及股东大会发表意见;介绍了企业通过将门店设立为公司,与基金公司合作设立中信苏宁云创私募投资基金及以基金份额和优先级债券设立专项计划三个主要步骤完成融资活动。另外,从融资动因、效果及模式设计三个方面对本案例进行分析。苏宁云商之所以选择这种融资方式,主要是考虑了国家政策、企业近期战略、自身财务状况和融资形式四个因素。从融资后的盈利、偿债和营运财务指标、企业后期的融资结构和企业轻资产战略来看,这种选择存在合理性。在融资模式设计方面主要从交易结构、分配方式、信用机制三个部分探析。最后从案例分析中得出,我国企业可将该方式作为新的融资渠道,但企业在考虑是否使用此方式融资时需要考虑不同的融资方案设计会影响企业未来现金流,应该重视与金融机构签订的具体条款对现金流的影响,在决定最后的融资方案前,为提高资金使用效率,需提前对现金流变动测算并规划用途;在选择证券化的资产时,不应将该融资方式作为变现不良资产的途径,应将优质商圈房地产作为基础资产池,将主要商业区的房地产证券化,让有经验的优秀管理人对基金进行管理,帮助证券产品顺利认购,维护企业长期稳定;由于交易结构的设计受最新法律和税收政策的影响,因此企业需根据最新政策测算融资成本以确定融资方式,不能直接照搬其他企业的做法。
关键词：融资;房地产信托投资基金;苏宁云商
学科专业：会计硕士（专业学位）
摘要
abstract
1.引言
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
1.1.2 研究意义
1.2 文献综述
1.2.1 关于房地产信托投资基金融资发展模式研究
1.2.2 关于房地产信托投资基金融资风险研究
1.2.3 关于房地产信托投资基金融资法律、税收研究
1.2.4 文献述评
1.3 研究思路与方法
1.3.1 研究思路
1.3.2 研究方法
1.4 本文的基本框架
2.房地产信托投资基金的理论概述
2.1 房地产信托投资基金概述
2.1.1 房地产信托投资基金的概念
2.1.2 房地产信托投资基金的分类
2.1.3 房地产信托投资基金的优势
2.2 房地产信托投资基金的构成要素
2.2.1 基础资产资金池
2.2.2 特殊目的载体
2.2.3 信用增级机制
2.3 房地产信托投资基金融资的运作流程
2.3.1 确定参与主体并签订计划、协议书
2.3.2 REITs产品的设立与销售
2.3.3 定期披露资产管理、收益分配报告
2.4 房地产信托投资基金的理论基础
2.4.1 委托代理理论
2.4.2 契约理论
2.4.3 优序融资理论
3.苏宁云商房地产信托投资基金融资案例介绍
3.1 苏宁云商的基本概况
3.1.1 苏宁云商的发展历程
3.1.2 苏宁云商近期O2O模式雏形已成
3.1.3 苏宁云商主要的融资形式
3.2 苏宁云商房地产信托投资基金融资决策过程
3.2.1 对拟证券化的资产进行评估
3.3 苏宁云商房地产信托投资基金融资执行过程
3.3.1 门店分别设立为分公司
3.3.2 成立中信苏宁云创私募投资基金
3.3.3 以基金份额和优先级债券设立专项计划
4.苏宁云商房地产信托投资基金融资案例分析
4.1 苏宁云商房地产信托投资基金融资动因分析
4.1.1 国家政策方面,逐步引进此融资模式
4.1.2 企业战略方面,推进企业轻资产、O2O战略
4.1.3 企业财务方面,改善亏损及现金流不足状况
4.1.4 融资模式方面,优于其他融资方式的选择
4.2 苏宁云商房地产信托投资基金融资效果分析
4.2.1 盈利、偿债、营运财务指标良好
4.2.2 拓宽融资模式,促进融资渠道多元化发展
4.2.3 进一步落实轻资产战略
4.3 苏宁云商房地产信托投资基金融资模式设计分析
4.3.1 搭建“设立私募基金+专项计划”交易结构
4.3.2 设置AB两类证券及两类分配方案
4.3.3 设置多项信用增级机制
5.结论与启示
5.1 研究结论
5.1.1 房地产信托投资基金可作为新的融资渠道
5.1.2 不同的融资方案设计影响企业未来现金流
5.1.3 选择优秀管理人及优质商圈房地产有助REITs认购
5.1.4 REITs交易结构受最新政策的影响
5.2 研究启示
5.2.1 企业需根据融资方案提前为现金流变动测算
5.2.2 需根据最新政策测算融资成本以决定融资方式
5.2.3 企业需选择优秀管理人及优质商圈证券化
结语
参考文献
致谢