催收物业费的方式

催收物业费的方式（精选10篇）

篇1：催收物业费的方式

催收物业费的方式、催款单与不同业主的处理方法

2016-12-12 物业社区

催收物业费的方式、催款单与不同业主的处理方法

一、催收物业管理费的方式：

1、发“催收信息”

一般是两周一次，参与内容：尊敬的业主，至**年**月您户已欠缴物业费***元，请尽快到物业管理处缴交，以免增加额外的滞纳金。多谢合作!****物业管理处。电话：*****

2、电话催收

先了解一下业主的欠费主要原因。要明确告诉业主欠费的金额，并追问业主可以确定几时过来交。

3、发“催收单”

寄信或贴住户门口或梯口。(另附内容)

4、上门沟通

先了解一下业主的欠费主要原因。然后才上门沟通。(计划一下业主有可能问的问题，并准备好如何回答与解释。)

5、法律途径

经以上四种方式不见效且欠费金额超5千元或一年的，可以考虑发“律师信”催收，如果都无效果的，就采取最严厉的措施：向法院申请强制执行“支付令”。

二、针对几种特殊情况的催费方式

1、炒楼群体(未装修未入住的空置房)

针对该类型单位业主的特点多为炒楼及财产保值增值为主，业主对于物业的关注度比较低。拟进行每月定期电话进行催缴，说服业主办理银行托收手续，若物业费用达到一定额度标准后统一进行律师信的派发，通过法律途径进行催缴，费用以每户3千元为基准。

2、针对一般性欠费单元

一类型为入住单位，该类型业主已经装修完毕并且已经入住，对于该类型业主特点，拟进行加强性电话催缴及夜间上门催缴工作，在进行夜间上门催缴期间需要物业财务配合进行夜间上门收费。一类型为商铺、别墅，该类型业主由于管理费用比较多，拟进行重点跟进处理，安排人员长期进行上门工作，在经过一定时间累计后仍然不交付的拟进行法律手段进行催缴，初步计划从5千元为基准。

3、对于一些确有困难的“特殊户”

若真正知道此户有实际生活困难的，则可以考虑给予适当的优惠或分期付款。

催 款 单(样式)No.第___次催款

______单元: 您已经拖欠___月管理费___元,___月房屋公共维修金____元,___月水费____元,____月电费___元,____月气费___元,合计金额______元。请您在____月___日前到管理处缴交,否则将按《管理公约》及《###物业管理服务协议》的有关规定按日加收所欠费用千分之**的滞纳金,并将暂停对贵单元的有关服务。谢谢合作!

###物业管理有限公司______年____月____日

三、针对不同业主，采取不同的收款方式

物业公司应尽可能合理的划分业主的构成，针对不同业主，采取不同的收款方式，加强沟通，以更人性化的体谅业主的难处，制定灵活的收费方案，有计划、有目标的开展收缴工作。以下列举几种欠费催缴的方式方法：

1、事出有因适度减免

如住户因财物失窃、车辆失窃、房屋质量小缺陷(渗水、小裂缝)未能及时处理、公司经济出现状况等原因而拒交物业管理费，虽然并非是物业管理公司的责任，物业管理公司也无赔偿义务，但是从人性化管理的角度出发，物业管理企业可以给住户适当的补偿(非现金)或采取适当减免滞纳金及分期付款等优惠措施，从而达到催缴目的。

2、责任不清快刀斩乱麻

如部分住户欠费时间长、纠纷多、牵涉面广，扯不断理还乱。如不及时处理就会越积越多越难收，不如壮士断臂一切从新开始，此后让住户无拒缴的“理由”。

3、物业无过失依法办事

住户拒缴费用的“理由”无奇不有，有对开发商的不满;有对设施、设备的不满、有对周边环境的不满、有嫌物业管理费用太高、有的因房屋质量问题得不到解决的;有的借口物业管理公司管理不善等等。这些住户打心眼里是想搭车消费，因此物业管理企业只有拿起法律的武器，依法维护自身的合法权益。

4、责任到人定时催讨

加强收费管理应从职能部门抓起，树立收费意识和责任感，定期落实项目收费情况，并协助制定解决方案;项目负责人服务和收费两手都要抓，两手都要硬，要了解本项目的收费情况，分析欠费原因寻求解决方案，责任到人层层落实;收款员与客服人员分工不分家，信息共享，充分发挥业主档案的作用，定时催讨。做好每月业主欠费清单并详细说明具体情况，提出收费合理化建议，制订适当的回款奖励制度。

5、加强宣传正确引导

业主有按时交纳物业管理费用的义务，这是物业管理条例明确规定的，为什么还有部分业主无理拒交物业服务费用呢?一方面是由于个别业主的素质问题，另一方面是宣传力度不够。因此我们需要通过各种形式、各种渠道广泛宣传物业管理的一些基本知识，让业主了解物业管理企业的权利和义务并明确自己享有的权利和应履行的义务，正确引导业主的缴费观念。

篇2：催收物业费的方式

律 师 函

：

今受MMMMM物业管理有限公司(以下简称“MM物业”)的委托，本律师事务所指派本律师为其代理人，全权解决与你拖欠物业费纠纷。现就相关事宜致函如下：

你在MM小区之住宅，目前已拖欠-期间的物业管理费及电梯使用费 元，违约滞纳金 元。本律师认为，MMMM物业管理公司按照天鹅湾小区业主委员会与该公司签署的《物业服务合同》，履行了相应的义务，你同时也享受到该公司提供的服务，你就应该按照双方签署的合同履行缴纳物业服务费的义务。我国房地产相关法律及其司法实践，不支持把房屋质量遗留问题作为拒交物业费的理由。

你的拖欠行为，既不符合社会公德要求，也违反了《物业管理条例》等法律规定，已经构成严重违约，侵犯了MM物业的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的共同利益。

为此，本律师提示你，收到本律师函后，务必在十日内即2014年3月25日前缴清拖欠的物业费，望你能慎重对待！如你仍然继续违约，本律师将视为你放弃双方最后友好协商的机会，本律师将依法起诉你，在追偿物业费的同时追究你因拖欠物业费应承担的违约责任及催款产生的诉讼费用！

届时，本律师将申请法院采取诉讼保全等措施，因本案诉讼给你的家庭生活和个人名誉造成不良影响，将由你完全承担！

最后，希望你积极履行上述给付物业费的义务，避免因司法强制执行措施而导致不必要的经济损失。希望你认真考虑，仔细权衡！

特此函告

律师：

篇3：催收物业费的方式

1 现代大型体育场馆的物业特点

1.1 现代大型体育场馆规模宏大、物业服务内容多

现代大型体育场馆规模宏大不仅体现在其占地面积大, 同时也着重体现在体育场馆的综合性强。现代的大型体育场馆不仅为人们提供健身的场所, 还积极举办各类大型赛事和商业演出。大型场馆内一般都有大型游泳池、球类运动场所及超市、餐馆等配套设施也一应俱全。大多数大型体育场馆在物业服务内容上能够根据客户需求, 为其提供服务, 同时也设有服务接待中心, 并且对场馆内的设施进行管理和维护。

1.2 现代大型体育场馆物业服务方式多样

现代大型体育场馆集多功能为一身, 那里既是人们强健体魄健身娱乐的好去处, 同时也是各企事业单位承办大型赛事与各个商业演出的理想地点。现代大型体育场馆物业服务方式多样, 电话咨询、现场解答客户疑难, 对客户进行追踪服务、接受网上预订等等都是全新的物业服务方式。除此之外, 定期增设服务项目, 掌握服务技巧也能够提升客户的满意度。

1.3 大多数现代大型体育场馆物业特点鲜明

现代大型体育场馆中的物业管理服务也和其他物业管理服务有很大的相似之处。物业服务管理具有公共性和综合性的显著特点。作为到现代大型场馆中的客户来说, 他们是物业管理服务的受益主体。大型体育场馆作为一个特殊的场所, 物业管理服务即时性不可忽视, 与此相对应的是有时物业管理还呈现出无形性的特点。

2 现代大型体育场馆物业管理服务中服务内容和服务方式的分析

2.1 现代大型体育场馆物业管理服务具有广泛性但缺乏差异性

作为特殊场所的大型场馆在特种物业服务的过程中具有广泛性而缺乏差异性。在走访调查中, 课题组发现:95%以上的大型体育场馆都存在于大中城市中, 一般存在于市级以上城市。但是, 大型体育场馆这种公共社会资源表现出数量严重不足。不能满足人民群众强健体魄、休闲娱乐的愿望。而且通常到大型体育场馆中的人所接受的物业服务都是大致相同的, 具有广泛性。对于不同层次的客户物业服务缺乏层次感和新颖性。

2.2 现代大型体育场馆物业管理服务缺乏长期性和持续性

课题组走访了我国多家现代大型体育场馆, 场馆的负责人和工作人员均表示:目前大型体育场馆的自身使用效率低下, 最明显的体现就是场馆闲置问题严重。我国有90%以上的现代大型场馆平常健身娱乐的人数极少, 大型赛事的举办次数一般平均在每年3~4次, 承办商业演出的次数在6~8次。除了大型场馆本身使用效率低下之外, 大型场馆物业管理服务也是有客户的时候就进行, 没有客户的时候就放松, 缺乏长期性和持续性。

2.3 现代大型体育场馆物业管理服务缺乏综合性

课题组对于我国多家现代大型体育场馆中的物业管理人员和专业工作人员专业化水平进行了调查。通过调查发现:我国大多数现代体育场馆物业内部的相关专业人员涉及领域多, 比如:有管理领域、体育领域、设备维护领域、新闻媒体领域等。但是由于这些领域中的大多数都属于新兴行业的范畴, 有的工作人员根本就不是相关毕业对口人才, 只是通过单位的简单培训才到所属领域就职的。所以, 在某种程度上, 现代大型体育场馆物业管理服务缺乏综合性人才, 同时也很难使物业服务实现综合性。

3 现代大型体育场馆物业管理及服务方式和服务内容的积极策略

3.1 明确现代大型体育场馆物业管理服务的工作内容

现代大型体育场馆通常由体育场地和场馆场地共同组成, 其具体物业服务应该有:做好体育场馆内部塑胶跑道、真草足球场等各类设备的维护和保养且要长期并持续进行。另外在现代大型体育场馆的场地中物业管理服务工作应该更到位、更具体。比如:要在场馆场地中的看台、安全出口的设置上仔细斟酌, 同时在引导路线的设计、逃生路线的设计、灭火设备的安置等方面细致入微, 并且做好一切设备的维护和检修工作。

3.2 培养现代大型体育场馆物业管理服务专业人才

众所周知, 目前遍布于我国众多城市之中的大型体育场馆建筑规模极其宏大, 配套设施复杂。这些设施设备需要专业人员才能操作。大型体育场馆的独特特点必然要求有专业的物业管理人员任职。所以, 大型体育场馆要想做好相关的物业管理服务工作, 就必须要招募和培养优秀、专业的物业管理服务人才。现代的大型体育场馆不可避免地要承办大型赛事, 赛事过程中的每一个环节也都需要全方位高素质的服务型人才。

3.3 不断地完善和丰富现代大型体育场馆的物业管理及服务的方式

现代大型体育场馆的服务对象广泛, 大型体育场馆的物业服务方式也要不断地完善、丰富和创新。要改变传统物业服务方式的单一特点, 推出电话咨询、线上与线下服务、追踪服务等多种物业服务方式, 当然要想实现多种物业服务方式, 就要定期组织工作人员参与培训, 并且要求全体工作人员必须严格遵守体育场馆内的各项规章制度。同时, 也可以通过向其他写字楼、小区、商场等学习先进的物业服务方式, 保证大型体育场馆物业管理服务内容丰富的同时服务方式也更多样, 让更多的客户满意。

4 结语

现代大型体育场馆应根据自身物业特点, 加强物业管理服务, 重点从物业服务内容和服务方式抓起, 积极创新大型体育场馆的管理模式, 采用积极的物业管理服务策略从而获得自身长足发展的同时也促进整个社会的健康发展。

参考文献

[1]朱志鹏.武汉体育中心发展环境和功能定位研究[D].武汉体育学院, 2008.

[2]刘烨.胡亦海.大中型体育场馆运营管理研究[D].武汉体育学院, 2014.

篇4：催收物业费的方式

物业管理在国外已有100多年的历史，但在国内，从1981年3月全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司算起，只有25年的发展历史。而在内地城市起步更晚，比如成都，第一家物业管理公司于1992年诞生，其发展历史仅仅只有14年。

我国的物业管理正处在各项法律、行政法规、地方法规不断推陈出新、不断完善的过程中。物业服务收费办法成为物业管理企业和业主之间最突出的争议焦点。规范物业管理收费行为是推动物业管理健康发展的重要环节。

2003年11月13日，国家发展与改革委员会、建设部联合印发了《物业管理收费管理办法》，根据该管理办法的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。该办法准确地定义了近年来物业管理实践中存在的物业管理收费酬金制和包干制的含义。

《物业管理收费管理办法》第九条对包干制的定义为：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理得好坏，经营得亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度，通常具体到每平方米的物业建筑面积收取多少人民币的物业管理费。

下面情况可以考虑选择包干制：一是对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制；二是如果业主觉得没有监督物业公司的能力和水平的话，还是选择包干制比较好；三是小型的物业管理公司以及普通住宅可选择包干制。包干制只需要事先与物业公司协商好，给多少钱出什么活，赔了赚了物业公司自己算。包干制之所以简单得多，是因为业主只需要监督物业公司的行为就行了。

《物业管理收费管理办法》第九条对酬金制的定义为：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。业主和物业公司之间的账目很透明，花多少钱由业主来定，业主充分享受到了消费者应该享有的知情权，物业公司只收取固定的酬金，它只是一个代管机构，无权替业主做主。选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司的账务和行为。而且，小区的业主们要有足够的心理准备。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪或者转为维修资金时大家高兴；少了要分摊并补交时，大家就不一定愿意了。一般高档住宅、别墅、写字楼选择酬金制的较多，广州、深圳、北京、上海等经济发达地区选择酬金制的居多。

包干制和酬金制各有利弊。

包干制执行起来较为简单，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业管理公司的账的。由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行精益管理，拓宽经营渠道，开展多种经营，开源节流，增强盈利。但物业公司在最大限度地节省成本、获取更高的利润的同时，也会对物业造成掠夺性的经营和服务，从而对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响，最终累及业主的利益；另一方面，物业公司降低服务成本所造成的服务质量的下降以及业主因服务质量下降拖欠管理费形成的恶性循环，最终会使物业公司和业主两败俱伤。

酬金制物业管理收费就是物业公司按照业主大会或者业主委员会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理的活动。预算一般都非常详细，比如小区高管人员的工资及福利，中层管理人员的组成及结构、工资；小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。物业公司的报酬按照约定的数目支付，一般为物业管理预算的4%-5%，也有企业按照物业管理费收入的百分比约定物业公司的酬金收入。业主入伙时，在《业主公约》中事先就已明确酬金的计提方式、比例或固定额度。

酬金制更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理，酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾和磨擦，（如业主拒绝交纳物业管理费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益关系。）但酬金制的物业管理公司拿的是固定酬金，缺乏有效的激励措施；物业管理企业出于利益的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出；酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计（委派专业的审计事务所），要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平；酬金制还需要社会信用和监督体系的保障，才能保证其顺利实施。

尽管酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更先进，但酬金制并不适合所有的社区，物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化的程度高低和企业的自律。业主选聘物业管理公司时，要看物业管理企业的管理、效率，而并非现在的看哪家的收费低；业主选择物业管理收费方式时，除了检查自身具备的监控能力之外，还要看物管公司的诚信度，关键是业主所交的物业费，有没有真正地用到物业管理上来。

无论是包干制还是酬金制，对于业主来说，加强对服务标准的监督、管理很重要；对于物业服务公司来说，充分意识到物业管理行业是一个低投入、高风险的行业同样重要。

目前，许多物业管理公司对物业管理费的收费方式，也不完全是彻底的包干制和酬金制，可能会在不同的阶段采取不同的形式。在四川省境内，很多物业公司在筹建之初或者经营的前两三年，开发商因为营销筹划的原因，会通过各种形式和渠道向物管公司拨付营运资金或者管理酬金，或者弥补亏损，这种方式类似于酬金制的物业管理收费方式；但两三年之后，或许等不到两三年，只要开发商的房屋销售情况能够达到理想状态，开发商一般都会让物管公司断奶，让其自负盈亏。物业管理服务的收费方式可能会从先前的类似酬金制转变为实质上的包干制。

无论物管企业采取哪一种或者分阶段采取哪一种收费方式，都逃脱不了包干制和酬金制两种最基本的操作模式。物业管理的收费形式决定其纳税方式，包干制与酬金制下有着不同的账务核算和税收缴纳方式。

物业管理企业无论采用哪一种收费方式，其所涉及的税金都有以下税目：营业税、城建税、教育费附加、印花税、个人和企业所得税。

多年来，国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类，行业内约定俗成地比照服务业——其他服务业缴纳流转税，按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税，把服务费结余作为企业的经营成果缴纳所得税。

包干制是物业管理公司按照与业主双方约定的物业管理收费标准来收费，而无论管理好坏、经营盈亏，物业公司收费标准都不变的一种合作模式。在这种方式下，物业管理企业以其全部物业管理费收入、维修收入作为其主营业务收入；以停车场、房屋中介业务等作为其他业务收入，计算并缴纳营业税及其地方附加税；以各种服务收入抵扣物业管理成本及费用后的盈亏作为经营成果，计算并缴纳所得税。对于物业服务公司将某一项或数项服务项目（如保洁、保安、绿化、电梯综合保养等）分包给专业公司的，则直接将支付给分包公司的价款计入当期费用，抵减当期的物业服务收入。对于应由分包商缴纳的营业税金，则由物业服务公司作为代扣代缴业务人。

实行物业服务酬金制的，物业管理企业的经营收入应为在物业服务合同中约定的按预收物业服务资金中约定比例或者约定数额提取的酬金，其余支出均为代收代支性质，由物管企业在约定的成本支出范围内开支，其所有权属于业主，其结余或亏损并非物管企业的经营成果。在这种收费方式下，可以理解为物业管理企业接受所服务区域全体业主委托，在物业服务委托合同约定的范围内，利用其社会化、专业化优势，受托招募员工，规划、组织、实施服务，物业管理企业的行为符合营业税法中代理的规定，应归类为服务业中的代理业。物管企业就其取得的酬金计算缴纳营业税。但也有例外的处理方式，如笔者所在的公司同一集团下属的、经营地址在北京的、选择酬金制收费方式的物业公司，根据其近年来成功的运作模式，在这个环节上节省了营业税金，因业主在缴纳物业管理费时，填开税务发票，就其所得已经缴纳了营业税金，该部分税金体现在业主的物业服务成本之中，由全体业主承担，物业管理公司计提管理酬金时，可不再缴纳营业税金，对于物业管理企业而言，相对于包干制，酬金制在某种程度上，可以节约营业税金。因营业税属于地主税种，这需要物业管理公司同当地的税务机关协商约定，并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果，计算缴纳企业所得税。

实行物业服务酬金制的，物业管理企业预收的物业服务费收入、支出属于代收代支性质，因所有权属于业主，其结余或亏损也并非物管企业的经营成果，而由全体业主享有或者承担，物业管理费收入和结余均不涉及税金的问题，（如前所述，也有例外的情况。）物业服务费如有结余，则转入下一年度物业服务费中，或者转为专项维修资金；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案。

总之，物业管理的两种收费方式和纳税方式各有其利弊，既然物业管理目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益保值、增值，建立起物业管理企业和小区业主的安全、和谐环境，那么，酬金制是将来物业服务收费的发展方向。

目前，我国物业管理市场尚不完全具备商业化特征。现在实行酬金制的难度较大，关键是缺少一个公认的机构来对物业管理公司进行监督。酬金制的另外一个问题是物业管理公司拿的是固定工资，缺乏有效的激励措施。加之开发商附属的物业管理公司太多，物业管理没有能够完全实现公开招投标，市场化程度不高，业主自身物业管理意识和相关法律法规意识不够，而习惯了以前由政府定价的管理模式，包干制有其存在的必然性。

篇5：几种物业费催收技巧

1.利用春节将至机会，将公司苗圃自行培育的小盆栽鲜花配以新年贺卡为礼物，逐户送达业主并致以物业管理方的新年问候。此做法符合当地习俗、自然流畅，且有礼轻意重之意。新年贺卡上的主要内容包括：“某物业管理公司某服务中心全体员工恭贺新年、合家欢乐等内容”，落款除单位外，还应有服务中心经理签名。“送礼”活动要求管理人员共同参加，并要与业主进行适当交流。管理费催交的序幕由此拉开。

2.按照中国人过年的习惯，过完十五年方结束。故农历十五以后，再次以物业管理公司服务中心名义向全体业主派送新春贺卡，派送形式与上相同。但此次派送贺卡时附带一张服务中心致业主的“温馨提示”，客气委婉地提示业主主动按时缴纳管理费等等。同时，服务中心展开多种手段和多样形式的宣传活动，主题围绕“物业管理服务的涵义和内容”以及“缴纳管理费是业主应尽的义务”等内容进行。

3.“温馨提示”预定缴纳时间截止后5日内，在小区公告栏以公告方式鸣谢，对缴纳管理费业主表示感谢并公布名单。同时宣传核心转向“缴纳管理费是业主应尽的义务，不交管理费是侵犯其他业主的合法权益的行为”等主题。以舆论宣传等方式敦促业主限期主动缴纳管理费，此阶段约为7－10天。

4.敦促期结束后，开始实施连续催交行动。选择一统一行动时间，以每三天或每四天发一款的频率，将事先设计好的十款管理费催交通知书分次送达未交管理费的业主。为强化效果、增加压力，管理费催交通知书的颜色应由浅变深，口吻、内容也应逐步趋于强硬。自第六款开始，要求业主签收，并计收滞纳金，此阶段是催交工作最为艰苦的时期。

5.催款通知书全部发出，业主逾期仍然未交管理费，则服务中心公开向业主发出“告部分业主书”，对未交管理费业主进行谴责并公布名单，限期缴纳，逾期不交将采取必要的措施。为进一步督促，将每栋欠费业主名单及金额在楼层公告栏公告。同时，加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等的宣传。

6.经过以上二个月左右的工作，业主欠交管理费的面一般会缩减到业主总数的10%以内。这表明管理费催交取得决定性的胜利。余下欠费业主、拒交到底的少数业主，应采用联合业主委员会共同做工作，采用行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的最终彻底解决。

7.物业管理是一个系统工作，催交管理费也不是孤立的。进行上述工作的同时，物业管理方应会同建设单位应召开各种形式的座谈会、联席会，通报各项工作进展、征求业主意见、互动交流，以解决拒交管理费问题为突破口，贴近业主、明辨是非，充分协调各方关系，实质性地推动业主和建设单位矛盾和问题的解决。建设单位也应以此为契机，展开大规模的公关活动，切实树立诚信负责的良好企业形象，彻底扭转被动局面，争取物业遗留问题的全面妥善解。

【物业催款方法及技巧】

1．收费工作首先要有自信心，包括两方面：一是我们收费人员自已要有自信心，坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风。二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。

2．制造收费氛围。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和技工遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。

3．加强收费培训工作。每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。

4．建立“直通车”、“无障碍通道”，对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。

5．杜绝拖沓思想。包括两方面：一是不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如：有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。

6．对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。

7．对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式。比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们手中得到该业主的联系方式，如有需要，可以找到他单位“登门拜访”。

8．明确分工，对症下药。对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查。

9．对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。

10．注意与关键客户的沟通，有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。

11．做好宣传引导工作。一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论；此时，则我方要采取主动，通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作，积极交费。

12．收费工作要“心到、做到、嘴到”，收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费。

【分享些收费方法与技巧】

1.经理助理（尤其是客户主管）要亲自上门收费。笔者服务中心收费小组分成几部分：一部分是以客户主管牵头，客户助理为组员，此小组占整个收费工作的三分之一；第二组以经理牵头，所有经理助理是组员，解决一些客户助理无法完成的疑难问题；第三部分，以经理为主，处理往年欠费的遗留问题。

2.在催费时，先发催费函，然后给业主发律师函，第三轮发“律师函后函”，“律师函后函”上恳请业主将不交费的原因和家中存在的问题在“律师函后函”上写明，返回服务中心，服务中心将尽力解决，服务中心本着与业主真诚相处的原则，最好与业主以友好、解决问题的态度和方式与业主沟通协调问题。发律师函后，笔者有15%的业主能交物业费。

3.服务中心对收费成员在收费过程中遇到的问题进行汇总分类，每天经理助理都要开“碰头”会，不断调整收费策略，在收费较好的高峰时，预测会有低谷的出现，提前对收费策略制定预防措施。

4.打仗要靠司令部，服务中心经理和经理助理相当于收费工作的“司令部”，对整个收费工作要作好全面指挥。

5.收费“司令部”核心成员每天要分析收费进展状况；同时，特别关注客户助理等收费小组成员的心态，对连续几天收费排名靠后的成员，了解其原因：是主观倦怠，还是需要服务中心的支持；经理助理要主动对下属给予关心，保持沟通。

6.每3天就要给客户助理开会，大家共同探讨收费措施。

7.离年底越近，催收时间越紧迫。与业主比较有效、节省时间的沟通方式是通过文字交流，服务中心制定统一的“收费答客问”，对业主反映比较共性的问题编写成页，遇到业主提出疑问，为避免纠缠，可以给他一份，以提高收费人员与其沟通的效率；同时避免收费人员中了业主的“圈套”。

篇6：催收物业服务费通知函

尊敬的业主∕使用人；

你好﹗

阁下于

****年**月**日接收维罗纳·翡翠山小区___

号楼________室业主_________,根据接房时双方签订的《临时管理规约》以及《前期物业服务协议》业主应按接房日期30日前按时缴纳物业服务费，你第一交费周期

****年**月**日至

****年**月**日，第二交费周期于

****年**月**日，在下一次交费时间逾期

个月

天，共计费用

元，为维护小区物业服务工作正常有序的开展，不影响其他业主的利益，请阁下收到通知函后15日内前来维罗纳·翡翠山小区物业服务中心补交欠费，若你工作繁忙，可联系物业服务中心工作人员上门收取。逾期仍未缴纳物业服务费，重庆市泓辰物业管理有限公司将按照维罗纳·翡翠山小区《临时管理规约》及《前期物业服务协议》的有关约定从欠费之日起按日加收所欠费用千分之三的滞纳金，还将采取诉诸法律在内的措施追缴拖欠的物业服务费，维护我公司的合法权益。

感谢你的配合与支持﹗

物业服务中心电话；52106366

重庆市泓辰物业管理有限公司

维罗纳·翡翠山物业服务中心

篇7：催收物业费的方式

（二）上一篇小编讲解了常规收缴物业费的方法，下面是催天下小编为大家整理的与物业管理费相关的法律法规依据。

《中华人民共和国民法通则》

第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

《合同法》

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《物权法》

第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

催天下 让失信人寸步难行

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

法规

《物业管理条例》

第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服 催天下 让失信人寸步难行

务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

其他法规

《业主大会和业主委员会指导规则》

第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告 催天下 让失信人寸步难行 的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

发改委《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》 第四条：国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳 催天下 让失信人寸步难行

物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十一条：政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

以上是小编整理的关于物业费的相关法律依据，同时催天下是一家互联网催收平台，提供专业催收工具，为您解决物业费拖欠，物业费催收缴费的难题。

篇8：物业欠费纠纷解决方式及效果评估

关键词：物业费纠纷；解决方式；效果评估

前些年曾经研究过有关物业纠纷调解解决的问题①，但总感觉不太接地气。本文专门就物业欠费纠纷解决方式进行考察研究。目前解决物业欠费纠纷问题的方式主要包括法院诉讼、司法所调解、行政调解和政府干预以及人民调解等方式。我们走访社区、召开座谈会及问卷调查，发现这几种解决方式都有一定成效，但也存在一定的问题。

一、法院诉讼解决物业欠费的效果

法院判決对大家来说，具有权威性和严肃性，大家对法院在解决物业纠纷有很高的期望，老百姓最初也愿意将纠纷提交法院解决。但法院在化解物业欠费纠纷的过程确实存在诸多困境，导致效果很不理想。

（一）法院人手少，难以承受大量的物业欠费纠纷

近几年物业欠费纠纷案件量太大，可法院人手不足，难以承受大量的物业欠费纠纷；由于人户分离等原因导致送达十分困难，法院的送达人员很难找到当事人。虽然可以可公告送达，缺席判决，但判决的执行效果很不好。所以，法院只受理少量的物业欠费案件，将大部分案件委托给司法所、物业纠纷调解委员会做诉前调解。

（二）案件涉及业主数量多，与物业公司矛盾较大，调解难度大

物业欠费纠纷被起诉到法院时，往往是该小区内几十户甚至更多住户拒交物业费，涉诉人员众多。由于涉及到大多数甚至全体业主利益的共性问题，大家都会比较关注，需审慎处理。如果稍有不慎，很可能引发群体性纠纷；而且当物业欠费纠纷案件提交到法院时，双方的矛盾都比较激烈，情绪比较激动，即使涉诉金额不高，双方也难以达成调解，尤其是物业公司担心调解让步后导致连锁反应，怕其他业主效仿不交物业费，甚至交了物业费的业主会找他们退钱，就更不愿接受调解。由于调解工作量大，调解成功率低，法院不愿接收该类案件。

（三）物业欠费纠纷涉及法律关系及矛盾复杂，法院无法综合化解，难以“案结事了”

更为重要的是，引发物业欠费纠纷的原因较多，除了由双方履行物业合同引发纠纷外，还有停车管理、治安、邻里纠纷等引发欠费纠纷，矛盾是比较复杂；而且物业纠纷的诉讼主体的法律关系复杂，既有业主、使用人或小区业主委员会，也有物业公司等。法院在一个案件中，囿于法律的规定，难以对这些矛盾进行综合处理。有的业主迫于压力把本次判决的费用交了，下次依然不交，有的业主拒不履行判决，导致案结事未了，化解纠纷效果不理想。

（四）被告多为业主且败诉居多，业主不履行生效判决损害法院权威

在物业欠费纠纷案件中，案件的原告往往是物业服务企业，被告是业主。物业服务企业作为专业性的公司，在起诉前准备充分；作为被告的业主，地位被动，其法律意识、法律知识储备都不如物业服务企业，平常也不太注意证据的收集和保护，因而无法用证据来支持自己的主张；而法院判决案件要“以事实为依据，以法律为准绳”，追求法律真实，需要当事人收集证据来证明自己的主张和诉求，故业主败诉居多。这种情形同样反映在业主起诉物业服务企业服务不佳、赔偿损失等类型案件中。由于业主不缴纳物业费是有一定正当原因的，但法院依法作出的判决与业主的心理预期不一致，导致他们对法院非常不信任，不履行生效判决书，损害了司法权威。

因此对物业欠费纠纷来说，由于涉诉人员众多，引发物业欠费纠纷的原因复杂②，法院诉讼并不是首选的解决方式，需要依赖其他方式做大量的化解工作。

二、司法所诉前调解物业欠费纠纷的效果

由于法院无力承受大量的物业欠费纠纷案件，将大部分案件委托给当地司法所或人民调解委员会进行诉前调解。司法所最初也愿意接受委托，且调解效果也不错。有的司法所一年能调解四五百件案件，甚至有的司法所一天能接收一百七十件，但最近几年不愿接受委托了，没有接着做下去。没有做下去的原因主要是经费问题。因为调解物业欠费纠纷也需要经费，但这个经费没有地方出。因为大部分业主白天都要上班，不在家，调解员经常为了调解欠费纠纷要工作到晚上十一二点，需要调解员大量加班，加班补助没有地方出，调解员们长期加班没有任何补助，非常挫伤他们的调解物业欠费纠纷积极性。此外，在调解过程需要打印调解协议等各类文件，所需的纸张、电脑、打印机及其他办公的用品等都无处解决。

（一）行政调解化解物业欠费纠纷的效果

对政府部门而言，没有调解的强制性要求，可能就不太愿意去做调解；另一方面，行政机关调解了，协议书也没有强制力，也影响其调解物业欠费纠纷的积极性。此外，在调解中，业主维权意识越来越高，对法律也有了解，所以增加了调解的难度，这也影响了行政部门调解的积极性。再者，行政解决物业欠费纠纷是单一性，主要是个案解决。比如：这次来上访或投诉，政府相关部门去解决一下，下次不来了就不解决了；或者是投诉一次调解一次，没有从跟不上去解决物业欠费纠纷问题，未形成长效解决机制。最后，物业纠纷涉及利益很多，代表的利益又不同，收费难造成服务下降。因此行政机关可以作为第三方，为物业欠费纠纷的解决搭建一个平台。

（二）物业纠纷调解委员会调解物业欠费纠纷的效果

这些年在区物业纠纷调解委员会的主持和指导下，人民调解做了大量工作，解决了大量的物业欠费纠纷。虽然人民调解的工作机制也比较好，但是作用也很有限。一是物业欠费纠纷起因涉及多个方面，专业性很强，涉及政策法律法规变动大，非专业人士难以掌握。这对调解员的要求很高，而人民调解的工作人员的素质有待提升，难以胜任；二是经费的制约问题。人民调解为他人挽回损失，但在调解中产生的办公经费却无处解决。这也影响了人民调解解决物业欠费纠纷作用的发挥。

上述方式在化解物业欠费纠纷各有优势，也各有不足，应统合各种解决方式的长处，合力化解物业欠费纠纷。

注释：

①参见唐素林：《试论物业纠纷的调解解决》，《华人时刊》，2013年第24期。

②参见唐素林：《物业欠费原因分析》，《法制博览》，2016年第6期。

该论文是北京政法职业学院与朝阳区综合治理社会矛盾多元调解专项组办公室合作课题“运用多元化解机制解决物业欠费纠纷的调查与思考”的成果之一。

篇9：物业费欠费的处理方式

物业费欠费包括民用住宅类物业费欠费和商用写字楼欠费两种，那么物业公司怎样应对这两种物业费拖欠的情况呢？

1.明确业主不交物业费的原因。了解了业主拖欠物业费的原因之后，主动打电话以及上门沟通，了解双方的诉求，明确业主对缴纳物业费不满意的地方，积极提高服务质量。

2.明确告知业主不缴纳物业费的后果。首先如果物业管理费晚交了，有可能要被收取滞纳金。这是业主肯定不愿意见到的后果。其次如果拖欠物业费严重的话，可能会被物业公司起诉。对物业公司来说，起诉不是目的，与业主积极沟通协商将问题解决才是对双方最好的结果。上法院费时费力不说，即使胜诉，也存在执行困难的问题。能不能收缴物业费也是未知数。

3.目前催天下平台作为互联网催收公司为您提供物业费催收服务，对于物业费拖欠，不缴纳物业费的情况进行互联网平台催收，平台依据大数据开发催收工具，积极解决物业费收缴难的问题。

篇10：催收物业费的方式

税月伴你行——专业的视角，及时的纳税指导，为您办税提供最有用的涉税信息。如果本文对您有所帮助，真心希望大家在文末顺便点赞，我们将为您提供更多更有价值的信息。

一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。

二、国家税务总局采取差额征税简易计税政策2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告）规定，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。

三、如何开发票问题提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。

四、账务处理案例：甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。按照53号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：借：主营业务成本

应交税费——简易计税

3【103÷（1+3%）×3%】

贷：银行存款

103说明，该分录中的3万元，是差额扣除自来水费103万元计算可抵减的增值税额=103÷（1+3%）×3%=3万元。

2、收取业主自来水费时：借：现金或银行存款

113

贷：主营业务收入

109.71 【113÷（1+3%）】

应交税费——简易计税

3.29【113÷（1+3%）×3%】

甲企业应纳增值税额=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29万元对于提供物业管理服务的纳税人代收取水费，比如在不垫付资金，将开具给业主的水费发票转交给业主等情况下，代收水费业务属于代理服务。收取的业主的代收水费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。远见财税李志远认为，这种情况不属于54号公告所描述的行为，应该按照如下方式核算并缴税。