房地产公司的物业会计的账务处理

房地产公司的物业会计的账务处理（精选6篇）

篇1：房地产公司的物业会计的账务处理

一般物业公司会计都做些什么工作呀? •复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误；

•审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批；

•定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整；

•审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。

•每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划；

•及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作；

•对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况；

•每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况；

•年终协助总经理编制预算。房地产公司的物业会计的账务处理

第一章 经营收入核算管理规定 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当经营收入必须计入当损益，不得提前或延后。

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

第二章 成本费用核算管理规定 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计内不得任意改变。成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。

2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当损益。

2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章 物业工程的核算 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

２.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章 维修基金的核算 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章

2.５由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。

第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

补充回答： 国家财政部最近下发了关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知。该通知要求，凡具备工商局行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行。该规定具体内容如下：

一、会计科目及使用说明 第204号科目 预收账款

1、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、绿化等预收的公共性服务费等。

2、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。

预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。

3、本科目应按有关单位和个人设置明细账。

4、本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。第205号科目 代收款项

1、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。

企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。

2、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款” 等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。

3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。

4、本科目期末贷方余额，反映企业向未支付的代收款项。第209号科目 其他应付款

1、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。

2、发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。

4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。第281号科目 代管基金

1、本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2、企业收到代管基金时，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。

企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。

企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共同设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。

代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：

由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营收入－－物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。

由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

3、本科目应按单幢房屋设置明细账。

4、本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。第411号科目 物业工程

1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。

2、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入－－物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。

3、本科目应按工程项目设置明细账。

4、本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。

5、企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。第501号科目 经营收入

篇2：房地产公司的物业会计的账务处理

税月伴你行——专业的视角，及时的纳税指导，为您办税提供最有用的涉税信息。如果本文对您有所帮助，真心希望大家在文末顺便点赞，我们将为您提供更多更有价值的信息。

一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。

二、国家税务总局采取差额征税简易计税政策2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告）规定，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。

三、如何开发票问题提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。

四、账务处理案例：甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。按照53号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：借：主营业务成本

应交税费——简易计税

3【103÷（1+3%）×3%】

贷：银行存款

103说明，该分录中的3万元，是差额扣除自来水费103万元计算可抵减的增值税额=103÷（1+3%）×3%=3万元。

2、收取业主自来水费时：借：现金或银行存款

113

贷：主营业务收入

109.71 【113÷（1+3%）】

应交税费——简易计税

3.29【113÷（1+3%）×3%】

甲企业应纳增值税额=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29万元对于提供物业管理服务的纳税人代收取水费，比如在不垫付资金，将开具给业主的水费发票转交给业主等情况下，代收水费业务属于代理服务。收取的业主的代收水费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。远见财税李志远认为，这种情况不属于54号公告所描述的行为，应该按照如下方式核算并缴税。

篇3：房地产公司的物业会计的账务处理

1 茶叶公司传统的账务处理存在的不足

随着市场经济的快速发展及会计职能的不断完善, 账务处理程序不断朝着多元化方向发展。目前, 茶叶公司实际运营中可以采取多种账务处理程序, 根据核对账目的手段和对象的差异, 账务处理程序主要包括记账凭证账务处理程序、汇总记账凭证账务处理程序、科目汇总表账务处理程序和日记总账账务处理程序等方面。其中, 大型茶叶公司大多采用科目汇总表账务处理程序和日记总账账务处理程序[1]。茶叶公司传统的账务处理程序主要有两个方面的显著特点:第一, 会计工作中不同岗位的分配具有先后顺序, 且不同岗位之间十分讲究相互的衔接, 要求规范处理岗位之间的先后关系。第二, 注重凭证、账簿、财务报表的一致性, 要求一一对应。由此可见, 对账簿的处理和识别是账务处理程序的关键环节, 会计职能的纠错作用十分突出。因此, 传统的账务处理工作缺乏针对性和有效性, 造成会计信息的失真, 对于茶叶公司扩大经营范围、利用会计信息提高企业市场占有率和市场份额、稳定企业的经营状况及茶叶公司获得持续健康发展产生了诸多影响。

2 改革茶叶公司账务处理工作的意义

2.1 进一步提高会计人员的能力和素质

改革茶叶公司账务处理工作有利于将制单、对账与总账三个岗位上的从业人员统一于会计账务处理的管理部门, 加强岗位的责任分配和责任承担, 明确主要职责, 因此, 也对会计人员的职业素养和专业技能提出了更高的要求。同时, 由于账务处理程序的循环性加强, 会计人员开始与审计工作人员的工作范围有了衔接, 有利于加强两者之间的沟通和交流, 提高账务处理工作的有效性, 提升会计人员的综合素养。

2.2 有效的防止会计造假

会计信息质量不符合标准的主要原因并不在于账务处理工作的不当, 更多的是由于会计从业人员在会计工作中进行主动造假或参与造假。茶叶公司中的会计造假现象多数是由于高层管理人员和基层工作人员的联合, 针对这一现象, 对茶叶公司账务处理工作的重点在于加强对账与审阅之间的联系, 使对账内容和审阅工作相对接。同时, 注册会计师的引入也有利于抑制会计人员被动造假的现象。茶叶公司中生产资料采购计划、产品生产计划、产品加工计划及产品销售计划将受到全方位的监督, 茶叶公司的经营计划如服务准备计划、服务优化计划、服务供给计划等的透明性也大大加强。

2.3 有利于提高会计工作效率

会计职能主要包括以下方面:战略职能、决策职能、开发职能和财务职能。账务处理程序的改革要求公司在竞争日益激烈的市场经济环境中对未来的发展规划及发展愿望做出预测、实施并制定计划方案, 对企业日常经营管理支出、人员调动、部门安排等事件作出决议, 为公司经营提供依据, 即利用会计信息和会计职能对企业的人力、物力、财力资源和信心储备做出规划和调整, 实现资源的充分利用和合理开发, 对企业财务管理工作统一进行安排, 包括财务管理人员的安排和财务管理工作的实施, 极大地提高了会计工作效率。

3 茶叶公司会计的账务处理策略

3.1 建立分循环账务处理程序

建立分循环账务处理程序的主要目的在于切实加强会计内部监督工作的实施力度, 从会计工作的实施过程中找寻遏制会计造假的方法, 积极展开会计账务处理程序的改革与创新。同时, 会计工作应该与审计工作相结合, 因此, 分循环账务处理程序是目前较为有效的账务处理办法[2]。分循环账务处理程序将出纳、总账、销售、采购、生产、融资等环节相结合, 在该种程序的支配下账务处理程序主要包括五个方面:

第一, 制单。制单以原始凭证为首要审核对象, 遵循审核无误的根本原则编制记账凭证。制单摒除了传统茶叶公司账务处理程序中仅仅注重制单人员作用的局限性, 要求制单人员在记账凭证上详细填写物资的采购及销售信息, 并注明制单工作完成后需要进行的工作, 以此传递凭证的证明作用。第二, 登记日记账及各种明细账。销售与收款环节与资产负债表相关的账户主要包括应收票据、应收账款、预收账款、应交税费和其他应交款, 购货与付款相关的账户主要包括预付账款、固定资产、累计折扣、固定资产减值准备、工程物资、在建工程、固定资产清理、应付票据和应付账款。在这一环节, 需要进一步明确岗位的分工与责任, 通过销售与收款、采购与付款、生产业务、融资业务、出纳这五个部分的合作, 加强对会计信息质量的监督, 加强会计审计与监督工作。第三, 登记总账。登记总账主要包括两部分的内容:根据记账凭证按月汇总登记或根据资产负债表按年汇总登记, 加强会计确认与计量标准的合理性和预计负债的科学性, 并根据茶叶公司的盈利状况汇总记账。第四, 对账与审阅。无论是何种类型的企业, 其决策活动的开展都要依赖于会计信息, 会计信息为企业在资金使用及资源调配方面提供权威性的数据参考, 高质量的会计信息通过优化资源配置效率、最大限度节约企业资金来提高企业的经济效益, 而会计工作中财务分析及财务管理也对企业的生存与发展有着不可替代的作用。在对账与审阅环节, 要加强总账与日记账、明细账的核对相符, 设立专门的稽核岗位, 必要时聘请注册会计师参与有关会计数据的审查、统计和处理。第五, 编制会计报表。会计报表主要运用于企业日常经营性支出和盈利的计算和分析, 报表的制作是企业财务管理活动的必然要求, 有利于企业经营人员科学审查财务支出, 从而为制定企业支出计划提供重要参考。

3.2 深刻掌握会计环境的变化

会计环境主要包括经济环境、科技环境、政策环境、法律环境、企业组织环境等方面。其中, 经济环境和科技环境对于会计环境的变化和发展起着决定性的作用, 而政策环境则对于会计环境有着重要导向作用[3]。深刻把握会计环境的变化需要从以下三个方面出发:第一, 进行合理的企业决策。结合会计理论和会计方法体系深刻把握外部的经济环境和科技环境, 进行合理的决策是茶叶公司深刻把握会计环境变化的重中之重, 公司的决策是关乎公司发展前景的重要战略活动之一, 企业经营决策是一项系统性工程, 需要决策层、管理层及各方面的参与和支持, 而会计信息则对企业决策的正确性及科学性有着重要影响。第二, 选择恰当的会计政策。会计政策作为开展会计决策活动的重要前提, 其选择内容与选择方向对会计的决策具有重要的影响[1]。因此, 企业在保证高质量的会计信息的同时, 也要选择适宜企业发展的会计政策。针对各个行业及领域的账务处理工作, 政府部门将会制定不同的政策加以限定。同时, 企业的自主权也随着市场经济的开放不断增大, 因此, 如何选择适宜本企业发展的会计政策不仅仅关乎企业的账务处理, 对企业内部人员利益关系的协调及企业对外部矛盾的应对也有着关键作用。会计政策的选择在一定程度上也就是对企业利益各方权利的分配和调节, 目的是为更好的支持企业的经营与发展。

3.3 采用科学的账务核算方法

会计核算方法是企业进行账务处理的工具之一, 对于简化账务处理程序、处理会计信息具有重要的作用[4]。会计核算方法主要运用于企业日常经营性支出和盈利的计算和分析, 该方法的运用是企业财务管理活动的必然要求, 有利于企业经营人员科学审查财务支出, 从而为制定企业支出计划提供重要参考。会计核算方法的选择应包括会计确认、会计计量、会计记录、会计报告等四个方面, 即不同性质的会计活动应选择不同的会计核算方法, 会计信息的正确性在很大程度上取决于会计核算方法的选择。此外, 会计核算方法的选择应从企业经营管理的实际出发, 听取股东和企业管理人员的意见, 将会计核算方法与账务处理程序相挂钩, 以此保证会计核算方法的准确性、适宜性、科学性及持久性。

4 结语

综上所述, 茶叶公司传统的账务处理工作存在诸多不足, 对茶叶公司会计工作效率的提高和会计工作的真实性产生了不良影响。因此, 茶叶公司有关人员必须加大账务处理力度, 从建立分循环账务处理程序、深刻掌握会计环境的变化等方面出发, 加强会计核算工作的精确性和科学性, 建立适合茶叶公司发展的会计账务处理程序, 强化会计监督、提升会计信息的质量, 以此稳定茶叶公司的发展。

摘要：会计作为一门工具性突出的学科被广泛运用于企业生产经营过程中, 其账务处理策略更是关乎企业经营目标、经营计划、经营战略、经营决策等各个方面, 对于企业的发展具有重大的影响。同时, 随着市场经济的蓬勃发展, 企业的经营正面临多方面的挑战, 会计的账务处理则是保障企业正常经营及决策的关键。本文以茶叶公司的实际经营为例, 从茶叶公司传统账务处理存在的不足出发, 在明确改革茶叶公司账务处理工作意义的基础上, 提出了一系列茶叶公司会计的账务处理策略。

关键词：茶叶公司,会计账务,处理策略

参考文献

[1]张吉丽.增值税免抵退税的计算及会计处理策略分析[J].现代商业, 2014, 23:253-254.

篇4：关于投资性房地产的账务处理

【关键词】 投资性房地产后续计量所得税处理

投资性房地产准则规定“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。主要内容是持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物和土地使用权。成本模式及公允价值模式是后续计量中主要采用的两种模式，而一个企业的首要任务是采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量。企业持有的投资性房地产，因税法规定与会计准则规定不同，其账面价值与计税基础之间存在的差异常会造成，因此，在会计期末企业需要重新确定应纳税所得额。

1. 投资性房地产的初始计量及后续支出

1.1投资性房地产的初始计量

应当按照成本进行投资性房地产的初始计量，投资性房地产的取得主要包括企业外购和自行建造两方面。对于企业外购房地产的实际成本主要包括相关税费、购买价款和可直接归属于该资产的其它支出。如投资性房地产是同时进行外购、外出租或用于资本增值，应当在购入日作为投资性房地产加以确认，否则应先作为固定资产或无形资产加以确认，直至出租或准备增值后转让时才能转换为投资性房地产。

对于自行建造的投资性房地产，该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出为其成本的主要构成。如自行建造或开发活动完成的同时对房地产开始出租，应将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产，否则应先作为固定资产、开发产品加以确认，直至出租时才能从固定资产、存货转换为投资性房地产。

1.2投资性房地产的后续支出

投资性房地产的后续支出与固定资产相似。如后续支出满足投资性房地产确认条件的，应将其资本化，计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。如后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应将其费用化，在发生时计入当期损益。

2. 关于投资性房地产的后续计量

从形式上看，成本模式和公允价值模式是投资性房地产后续计量的两种模式，对于同一企业而言，在投资性房地产的后续计量中，不得同时采用两种计量模式，只可以取其中的一种进行。而企业通常采用的是成本模式，在特定的条件下，才会采用公允价值模式。

2.1成本模式下的后续计量

通常情况下，企业对投资性房地产进行后续计量会采取成本模式。对投资性房地产进行后续计量采用成本模式时，应按期（月）计提折旧或摊销（按照固定资产或无形资产的有关规定），另外如投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回其减值损失。

2.2公允价值模式下的后续计量

必须同时具备两个条件，其一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，其二是能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而合理的估计投资性房地产的公允价值。对投资性房地产进行后续计量采用公允价值模式时，应以资产负债表日的公允价值计量，并且不计摊销或折旧。

3. 投资性房地产的转换

在房地产用途发生改变时，如有确凿的证据表明其改变，可以将非投资性房地产转换为投资性房地产或者将投资性房地产转换为非投资性房地产，主要为投资性房地产开始自用，由投资性房地产转换为固定资产或无形资产；存货改为出租，由存货转换为投资性房地产；自用建筑物停止自用，改为出租，由固定资产转换为投资性房地产；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，由无形资产转换为投资性房地产四种转换形式。因后续计量模式不同，投资性房地产在转换时分为成本模式下的转换和公允价值模式下的转换。

3.1成本模式下的转换

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换，无论采用哪一种转换形式，都应按照转换日的账面余额进行结转，已计提折旧或摊销，计提减值准备或存货跌价准备的也应一并结转至相对应的会计科目中。

3.2公允价值模式下的转换

当采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当作为存货的房地产或自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，同时结转已计提的的累计折旧或累计摊销、已计提的减值准备或存货跌价准备，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额计入“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额计入“资本公积—其他资本公积”科目。

4. 投资性房地产相关所得税的处理

因会计准则规定与税法规定不同，可能造成投资性房地产账面价值与计税基础之间存在差异，因投资性房地产的后续计量可采用成本模式或公允价值模式，故成本模式计量的投资性房地产，其账面价值与计税基础的确定与固定资产、无形资产相同，公允价值模式计量的投资性房地产其计税基础的确定类似于固定资产或无形资产。

4.1成本模式下的暂时性差异

根据会计准则的规定，如投资性房地产的后续计量采用成本模式进行，应按照固定资产和无形资产的有关规定按期（月）计提折旧或摊销，按照资产减值的有关规定对于存在减值迹象的，还应计提减值准备。而税法规定，除了可以扣除按税法规定允许税前扣除的折旧或摊销外，在计算应纳税所得额时，对于计提的减值准备在发生实质性损失前不允许税前扣除。另外对于投资性房地产中已出租的建筑物，会计上可以按照年限平均法、双倍余额递减法、年数总和法等计提折旧，而税法中除某些按照规定可以加速折旧的情况外，基本上可以税前扣除的是按照年限平均法计提的折旧。会计上的折旧年限是由企业根据固定资产的性质和使用情况合理确定的，而税法则规定了最低折旧年限。因此折旧或摊销年限的不同处理及减值准备的提取等都可能造成投资性房地产账面价值与计税基础之间产生暂时性差异。

4.2公允价值模式下的暂时性差异

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，根据会计准则的规定，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。而税法规定，在计算应纳税所得额时，除了可以扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧或摊销额外，不含持有期间公允价值的变动。因此也造成了投资性房地产账面价值与计税基础之间的暂时性差异。

4.3递延所得税的确定

企业在进行所得税核算时，对投资性房地产的账面价值与计税基础之间存在差异的，应将两者进行比较，并且分析其中主要的性质，除准则中规定的特殊情况外，应分别可抵扣暂时性差异与应纳税暂时性差异，确定资产负债表日递延所得税资产和递延所得税负债的应有金额，与期初递延所得税资产和递延所得税负债的余额进行比较，确定当期应予进一步确认的递延所得税资产和递延所得税负债金额或应予转销的金额，作为递延所得税。

结束语

本文主要从投资性房地产的初始计量、后续支出、后续计量、投资性房地产的转换、相关所得税处理等几方面，根据投资性房地产准则和现行所得税法的有关规定进行了简单阐述。以上仅仅是本人的一些分析与判断，日后，在原有的基础上，还要求有相同经验的人根据自己的分析和经验，对所述的内容加以补充，共同探讨有关投资性房地产的账务处理问题。

参考文献：

[1] 高文平.《新企业所得税法与新会计准则差异分析》[M].中国财政经济出版社，2008.

[2] 中国注册会计师协会.2008年度注册会计师全国统一考试辅导教材[M].中国财政经济出版社，2008.

篇5：房地产会计账务处理流程

先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。

1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。

2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。

3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。

4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。

5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。

6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。

7、填制会计报表、税表。

再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是：

工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、3.基础设施工程费、4.建筑安装工程费、5配套设施工程费、6.开发间接费。

一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。

二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是，国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。

1、资产类主要会计科目核算：

（1）现金

从银行提取现金

借：库存现金

贷：银行存款

支取现金或是预支现金

借：其他应收账——XX成本类或材料类科目

贷：库存现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：库存设备

贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务支出

贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工

借：委托加工材料

贷：库存材料

材料成本差异

加工完后验收入库

借：委托加工材料

贷：银行存款

借：库存材料——XX材料

贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

借：待摊费用

贷：低值易耗品

借：采购保管费

贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时

借：开发产品

贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品

贷：开发产品

租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋

按月计提的周转房摊销

借：开发成本或开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款

如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产

贷：银行存款

购入需要安装的固定资产

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

支付安装费用

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

安装完毕交付使用时

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

领用材料时

借：固定资产购建支出

贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费

借：固定资产购建支出

贷：应付职工薪酬

应付福利费

完毕建筑交付使用

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产——生产生用固定资产

残料变卖时

借：银行存款

贷：固定资产购建支出

支付扩建工程款时

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产购建支出

交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产

贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

2、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

支付给承包单位转来的工程价款结算预支单

借：开发成本

贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时

借：应付账款

贷：预付账款

补付其余款时

借：应付账款

贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到预付款时

借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款

提交工程价款结算单时

借：应收账款

贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款

贷：应收账款

收回全部余款

借：银行存款

贷：应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资

借：库存现金

贷：银行存款

借：应付职工薪酬

贷：库存现金

结转代扣款项

借：应付职工薪酬

贷：其他应收款——代扣水电费

代扣房租

月末分配工资费用

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）

应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：应付福利费

用现金支付福利费时

借：应付福利费

贷：库存现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：管理费用

贷：应交税金——房产税

——车船税

——土地使用税

月末计算的所得税

借：所得税

贷：应交税金——应交所得税

实际交纳的税金

借：应交税金——XX税

贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加

3、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款

或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付职工薪酬

库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或库存现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付职工薪酬

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

发生的销售费用

借：销售费用

贷：银行存款

篇6：房地产公司的物业会计的账务处理

根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： ⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租； ⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定

根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理： ⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理； ⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理

⑴ 建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。⑵ 装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；

方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理 ⑴ 折旧和摊销

无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。⑵ 房产税

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。

5、清理时的处理

⑷ 转为物管用房

转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。重要参考：

1、建设售楼中心发生的费用支出，计入“长期待摊费用”科目，可以按税法规定的3年摊销，也可以在开发期间内进行摊销。摊销时，计入“销售费用”科目。

2、拆除后，变卖的废旧材料收入，可以冲销销售费用。能不能记入周转房存货，以后列入开发成本？

（1）如果售楼处不拆除，计入“固定资产”，需要拆除，计入“长期待摊费用”。（2）周转房科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。它是从开发产品科目中转出的，不可能再列入开发成本的。

房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。重要参考：

项目营销设施的应用模式

房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。

2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。

4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。不同情形下的会计处理

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。

根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。

另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

Z2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。

作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。

房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。

售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：

（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。

（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。

（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。