大学城商业街规划改造

第一篇：大学城商业街规划改造

“旧城改造”与商业拆迁

中国网络电视台消息：许多城市为了提升城市品质、改善居民生活条件，对一些“城中村”、“棚户区”和“危旧房屋”进行拆迁和改造。这原本是一件造福居民、造福城市的好事情，但在云南省普洱市，一些建成才十多年的楼房，也被纳入了“旧城改造”的范围，让人们感到十分困惑。

旧城不拆拆新城

为什么那些破旧，简陋的老街区没有纳入旧城改造，而处于黄金地段，并不算旧的房子却成了旧城改造对象?

家住云南省普洱市的69岁退休老人潘瑶这些天一直非常焦虑。因为他花了全部积蓄买下来、准备用来安度晚年的这套房子，马上就要被拆迁了。

潘瑶老人的房子被拆迁，是因为普洱市政府的一个“旧城改造”计划。为了搞清楚这个计划的具体内容，记者找到了在今年4月普洱市政府连续出台的两份文件，分别写明是为“提升城市品质，改善居民居住条件”。市政府将对中心城区进行旧城改造，部分地段将进行拆迁，范围涉及500亩土地，住户1800多户。文件还明确规定了所有住户都必须签订完搬迁协议的期限。

记者在政府文件中看到，这次要拆迁的范围包括民航路片区、通商路片区等五大片区。这些都是普洱市中心城区内最繁华的黄金地段，这里的建筑都是上世纪八九十年代才开始建设，其中有相当多甚至才建成几年时间。记者看到，在普洱市的中心城区还有不少老街区。破旧，简陋，生活设施落后，居住条件很差。然而这些街区却并不包含在此次旧城改造的范围内。而那些处于黄金地段，并不算旧的房子却成了旧城改造对象。

普洱市建设局局长胡剑荣表示：新旧是一个相对的概念，是表述和理解的不一样。

政府出面商业开发

根据我国《循环经济法》第25条规定，对符合城市规划和建设标准、在合理使用寿命内的建筑物，除为公共利益需要外，政府不得进行拆除。

普洱市的这个旧城改造项目是否是用于公共利益的开发项目呢?记者发现，在普洱市政府下发的所有关于这次拆迁的文件和公告中，以及当地国土、规划等部门网站的公开信息中，都没有看到对这些土地的用途做任何具体说明。

虽然普洱市政府一直没有公布这些土地拆迁后的用途，但是记者发现，在这份“普洱市中心城区旧城改造工作方案”中，这些将要进行拆迁的土地，都已经标注上了挂牌拍卖的时间。

记者在采访普洱市建设局局长胡剑荣时证实，此次旧城改造的区块都属于商业开发。他说：“商业集中开发实际上是让这个城市更有活力。”

问责式拆迁

“领导说了，如果你不支持配合我，你就是砸我的饭碗，你砸了我的饭碗，那么我也只能砸你的饭碗。”

根据普洱市政府提供的材料，此次开发的500亩土地中有相当一部分是行政事业单位的办公场所、是政府资产。此外还有1800多户住户的房产。在记者的调查走访中，很多住户都表示不同意拆迁。对此相关负责人表示，一定会尊重住户意愿，做好协商沟通工作。而实际情况又如何呢?

实际上，普洱市政府对于此次拆迁工作，已经硬性规定了每一阶段的完成期限。四月份发通知，七月底完成签字，8月份土地挂牌出让。为了保证短时间内完成拆迁任务，普洱市政府又出台了一系列配套措施。

在一份市政府文件中，要求将签订拆迁协议的任务分配到住户所在单位，各单位要成立搬拆迁工作领导小组，单位领导充当第一责任人，并实行层层包干，如果某一级责任人所负责的范围内有人不签协议，那么这位责任人就会被通报、问责，甚至免职;这项工作被作为党员干部政绩考核的重要依据，实行一票否决制。

当记者问道这种做法是否会导致干部向群众施加压力，强迫他们签协议时，普洱市城建局局长胡剑荣解释说：“这种情况我想不是我们这个政策的初衷，我们是想给，因为我们要有目标的管理，也希望大家积极地去做解释的工作。”

而实际上，由所在单位领导出面做工作的方式，给了住户很大压力，很多人在这种情况下，不得不在协议上签了字。一位住户说：“领导说了，如果你不支持配合我，你就是砸我的饭碗，你砸了我的饭碗，那么我也只能砸你的饭碗。那我是以工作、薪水、收入来养家糊口，所以说，种种压力下，也不得不签，是这样签的。”

据普洱市政府介绍，截止到2010年8月18日，已经有1662户住户签订了拆迁协议，占到总数的94%。依照《中华人民共和国土地管理法》规定，各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，向受让人收取土地出让的交易总额，也就是说，政府拍卖土地，可以获得土地出让金，根据记者调查，与此次拆迁地块位置邻近，价位相当的地段，已经交易的土地出让价为每亩600多万，按此计

算，旧城改造拆迁的这500亩土地拍卖后，当地政府可以从开发商那里获得30多亿土地出让金。

商业开发、政府行为、居民利益，这三者之间的关系该怎样斟酌和把握?政府应该如何合理合法地使用行政手段?这是普洱市这个“旧城改造”项目带给我们的思索。据了解，因为有部分居民尚未在拆迁协议签字，所以普洱市这个“旧城改造”项目，目前处于暂缓阶段，当地政府表示将通过与居民协商，使这件事得到妥善解决。

第二篇：旧城改造商业项目工作流程与方法

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程;又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

旧城改造流程图

旧城改造资金回路表

一、前期准备阶段(时间：一个月)

(一)旧城改造办公室(以下简称旧改办)前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件;如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。

(二)街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见(需90%以上同意)。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。

(三)投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。

(四)区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。

二、搬迁实施阶段(时间：五个月)

(一)搬迁实施：投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。

(二)搬迁实施：投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。

(三)旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司。

(四)由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。

(五)区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。

(六)召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。

(七)若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。

(八)在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。

(九)将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议(空表)、评估报告等在搬迁现场公示上墙。

(十)带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限(64户通常为2个月)内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效;若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。

(十一)模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金(返迁户搬迁面积乘以评估价的50%)。

(十二)正式开展发放补赔偿款工作。

(十三)搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。

(十四)搬迁代办公司对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等。

(十五)审计单位对搬迁项目进行审计。

三、土地上市拍卖阶段(时间：2个月)

(一)土地上市：区旧改办向国土局申请国土证销户。

(二)土地上市：区旧改办向成都市土地拍卖中心提出土地拍卖申请。

(三)市土地拍卖中心分别向市规划、国土、文化、电业等有关部门发函要求出具土地拍卖相关文件：

1、面积计算(市规划勘察设计院)

2、地籍前前置调查(市地籍调查中心)

3、红拨、界址点成果表(市规划勘察设计院)

4、红线图(市规划局)

5、规划设计条件通知书(市规划局)

6、文物勘探(市文化局)

7、电网配套方案(市电业局)

8、地籍前置调查(市地籍调查中心)

9、起始价评估(市地籍调查中心)

10、搬迁安置审查(市征地事务中心)

(四)与市土地拍卖中心商议土地起拍价和上市拍卖条件。

(五)由市土地拍卖中心上会(土地供应会)审批，并根据旧城改造土地上市条件的要求，制定上市拍卖标书(带返迁设计条件)。

(六)区旧改办与土地拍卖中心签订土地上市工作责任协议(带详细拍卖内容、条件)。

(七)市土地拍卖中心在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。

招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

1、出让人的名称和地址;

2、出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;

3、投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;

4、索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;

5、招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;

6、确定中标人、竞得人的标准和方法;

7、投标、竞买保证金;

8、其他需要公告的事项。

(八)公司索取土地出让文件，招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

(九)报名及缴纳竞买保证金，报名所需资料：报名表、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人证明书及身份证、资质证书等。

(十)根据土地出让的方式(注：商业兼住宅可挂牌，住宅兼商业或纯住宅必须拍卖)、竞买人数等确定竞价的策略。

(十一)公司竞得土地后办理成交确认手续，签订土地成交确认书，土地成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。

(十二)公司竞得土地之后，根据成交价格向市土地拍卖中心缴纳服务费。

(十三)公司向市地税局缴纳拍卖总价3%的契税，并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》后，按土地成交价格的50%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的50%(已含资金成本)将资金返还投资方。

(十四)公司与市国土局签订土地出让合同2个月后，按土地成交价格的20%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的20%(已含资金成本)将资金返还投资方。

(十五)公司与市国土局签订土地出让合同6个月后，按土地成交价格的30%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按照拍卖土地用途基准地价的20%提取土地出让金、扣除相关的必要税费后，再将30%土地整理成本的剩余部分返还投资方。

(十六)区旧改办按照搬迁总成本的12%作为投资回报，回报给投资方。

第三篇：南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋

征收与补偿方案

南大街是贯穿市区中心的主干道，西南河路以西、海港路以东、南大街以北、南洪街以南区域，由于建成较早，南洪街交通拥堵严重;沿街企业破产或搬迁后，基础设施落后的问题一直未得到整体解决，直接影响到城市的整体形象。为推进中心区城市建设，加快旧城改造步伐，依据市区总体规划，经芝罘区第十六届人民代表大会第四次会议审议通过，南大街商业广场旧城改造项目已被纳入区2011国民经济和社会发展计划。根据房屋征收相关法律、法规，制定本方案。

一、征收范围

西南河路以西，洪源胡同以东，南大街以北，南洪街以南区域。

二、法律、法规依据

•国有土地上房屋征收与补偿条例‣(国务院令第590号)、•山东省人民政府办公厅关于贯彻实施†国有土地上房屋征收与补偿条例‡有关问题的通知‣(鲁政办发„2011‟25号)、•关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知‣(住建部建房„2011‟77号)等有关规定。

三、签约期限

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2011年10月10日至2011年12月8日为签约期限;其中2011年10月10日至2011年11月9日为速迁奖励期。

四、征收补偿方式

被征收房屋实行货币补偿或房屋产权调换补偿方式。选择房屋产权调换的，实行就地调换安臵。

1、被征收房屋主体货币补偿价格，由被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)选定的房地产评估机构按有关规定评估确定均价为9224元/m²。

2、被征收房屋产权调换实行等价值调换。等价值调换面积=按分户评估报告确定的被征收房屋主体补偿金额÷选定的调换房屋楼层投资优惠价格(详见附表)，以此进行房屋产权调换。

3、就地产权调换，按单层建筑面积计算。

(一)货币补偿

被征收房屋货币补偿额=房证建筑面积(低于45 m²的“房困户”解困补到45 m²)×评估单价(具体价格详见分户评估表)+搬迁补助费+临时安臵费+附属设施及装修补偿费(包括燃气、电话、有线电视、小棚、附属设施及装饰装修等补偿)。

(二)就地产权调换

1、南大街商业广场旧城改造项目新建住宅为高层房屋(期房)，共33层，其中1-9层为非住宅，10-33层为回迁安臵用房。

安臵户型分为8个档：65m²、77m²、89 m²、90 m²、100 m²、110 m²、130 m²、140 m²。房屋面积最终以房屋管理部门确认的面积为准。

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2、就地产权调换相关规定

①被征收房屋房证建筑面积低于45 m²的“房困户”,按45 m²计算货币补偿金额;房证建筑面积45 m²以上的被征收房屋，按房屋产权证登记的实际面积计算货币补偿金额。

②就地产权调换，被征收人能够选择的安臵房最大调换面积=等价值调换面积+15m²(15 m²内需按楼层投资优惠价格自行投资购买)后最近的户型档。但超出等价值调换面积+15m²部分，被征收人需按市场优惠价格投资。

③被征收人按照签订征收补偿协议并搬迁交房的先后顺序挑选安臵房;挑选安臵房时，若应选档户型已被选完且之上就近档户型在安臵该档被征收人后仍有剩余，被征收人可选择该档户型房屋。

④被征收人原房屋暖气投资不另行补偿，抵顶所调换房屋面积的暖气投资;原房屋没有暖气投资的，按被征收房屋产权证面积80元∕m²扣减房屋主体评估价格。燃气投资2652元/户和有线电视投资250元/户由被征收人自行投资。

⑤安臵房选择毛坯房的，征收人按单层建筑面积100元∕m²标准计发室内配套款，由被征收人自行配套。安臵房选择初装房的，不计发室内配套款。

五、“房困户”审查标准和条件

“房困户”必须同时具备以下三个条件：

1、拟被征收房屋所有权人仅有一套住房;

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2、拟被征收房屋所有权人房屋面积低于最低保障户型使用面积34 m²或建筑面积低于45 m²;

3、需提出解困书面申请并同意调查和公示解困，经审查核准。

六、公管房、自管房的补偿原则

被征收的公管房、自管房，现承租人未参加过房改的，在征收公告期限内签定协议并搬家交房的，由本人提出书面申请，经产权单位同意，报市有关部门审批，符合房改条件的，可对现承租房屋进行房改;不符合房改条件的，房屋所有权人与房屋承租人解除租赁关系的，对房屋所有权人进行补偿;不能解除租赁关系的，给予房屋产权调换，由产权人与承租人重新订立租赁合同。

七、其它征收补偿

1、被征收房屋附属设施，按燃气2652元/户、有线电视移装费250元/户、电话移机费150元/部、空调移装费200元/台、网络移装费180元/套、太阳能移装费180元/台、热水器移装费80元/台给予补偿。

2、被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。取得工商营业执照、税务登记证、营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，按实际经营使用的合法建筑面积和批准经营类别(生产及仓储类30元/月/平方米、办公及公益类40元/月/平方米、商贸及服务类50元/月/平方米)，一次性支付被征收人10个月的利用住宅营业补助费。

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3、被征收房屋附属设施，按评估机构评估金额予以补偿;房屋配套小棚(房改表有备案的)按建筑面积1200元∕m²给予补偿。

八、安臵房屋标准

就地安臵房分毛坯房、初装房。

1、毛坯房标准为：水、电、暖(含暖气片)、燃气、电话、有线电视、网络管线到位，拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门。

2、初装房标准为：在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门;卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头;厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆、水龙头;除卫生间外，地面为压光水泥地面。

九、产权调换的方法与步骤

1、选择房屋产权调换的被征收人，搬家交房时自行结清发生的水、电、煤、暖、有线电视等相关费用，签订•交房验收单‣;

2、按“先交验旧房，再领取选房顺序号”的原则，按选房顺序排号选择楼号、单元、楼层、户型面积。

十、搬迁补助与签约奖励

1、搬迁补助费为每户1000元(每个房证视为一户)，选择产权调换的被征收人享受两次搬迁补助。

2、临时安臵补助费。临时安臵期间，由征收人付给被征收人临时安臵补助费，由被征收人自行安臵。被征收人房屋建筑面积

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小于45 m²的，按45 m²计发;建筑面积45 m²以上的，按房屋产权证记载面积计发。发放标准为每月20元/m²。

①选择货币补偿的，由征收人付给被征收人三个月的临时安臵费。

②选择就地产权调换的，临时安臵期限为36个月。临时安臵补助费自搬家交房之日起，发至回迁安臵通知之日后延四个月止。在搬家交房时暂付两年，剩余部分按支付;超出规定期限，临时安臵补助费按每月40元/m²计发，回迁安臵时一并结算付清。

3、签约、速迁奖励

本区片房屋征收签约期为60天，其中速迁期为30天。

①被征收人在签约期内签订征收补偿协议并搬迁交房的，按被征收房屋房证建筑面积100元/平方米标准，计发签约奖励，不足10000元的按10000元计发;超过60天后取消此项奖励。

②被征收人在速迁期内签订协议并搬迁交房的，按被征收房屋房证建筑面积300元/平方米标准，计发速迁奖励;超过30天后取消此项奖励。

③选择就地产权调换的被征收人，在速迁期内签订协议并搬迁交房的，超出应调换房屋面积15㎡以内的部分，在投资优惠价基础上再优惠300元/㎡;超过30天后取消此项奖励。

④选择产权调换在签约期限内签定协议并搬家交房的，免收第一年的物业管理费;第二年、第三年的物业管理费按物价部门核定的物业管理费收费标准减半收取。

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十一、费用结算

1、选择货币补偿的被征收人，在签定协议搬迁交房的同时，由征收人一次性付清所有征收补偿费。

2、选择房屋调换的被征收人，签定协议搬迁交房后，征收人付给被征收人搬迁补助费、签约奖励费、临时安臵补助费(暂付两年)、附属设施及装修补偿款等。

3、被征收人所选房屋增加面积的投资，待所调换房屋办理回迁手续时，由被征收人结清。 十

二、物业管理

1、本次征收实行产权调换的，按物业管理相关规定缴纳物业管理费。

2、在本小区内为被征收人免费设有自行车和摩托车的停车场所。

十三、征收组织形式

1、本次征收按照公开、公平、公正的原则，实行被征收房屋和调换房屋评估价格公开，征收人提供的产权调换房楼号、单元、楼层、面积、房屋套数公开，做到依法征收、规范操作。

2、本次房屋征收部门为烟台市芝罘区住房和建设局，征收实施单位为芝罘区人民政府毓璜顶街道办事处。

3、征收办公室设在面市街副5号(办公电话：2607907)，主要负责征收政策的解释、咨询服务与协议审签等工作。办公现场设有整个小区的总规划图、调换房展示图，公示调换房相关信息。

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十四、征收程序

1、由被征收人选定的烟台市诚信房地产评估有限公司对被征收房屋主体、附属设施及装饰装修等逐户进行勘查评估。

2、芝罘区人民政府发布•房屋征收决定公告‣后，区房屋征收部门委托房屋征收实施单位按户发放•征收通知‣和•房地产评估报告书‣，逐户进行征收动员工作。

3、被征收人持房屋所有权证(公管房、自管房持租赁合同)、房改售房价格审查书、国有土地使用证、产权人身份证等相关证件到现场审签室办理征收手续。

4、在•房屋征收决定公告‣确定的签约期限内,征收实施单位与被征收人达不成征收补偿协议的，由房屋征收部门报请区政府作出补偿决定，依法送达被征收人，并在房屋征收范围内公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。

十五、产权调换房屋办理所有权证和国有土地使用证的相关事宜

由房屋征收实施单位负责为产权调换房办理烟台市住房和城乡建设局颁发的房屋所有权证和烟台市国土资源局颁发的国有土地使用证;被征收人投资面积部分，由被征收人按照国家有关规定缴纳税费;其它办证所需费用由征收人承担。

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六、本方案由南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收实施单位和评估机构负责向被征收人解释。 (王大鹏)

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烟台市芝罘区人民政府房屋征收决定公告

为推进中心区城市建设，加快旧城区改造步伐，烟台市芝罘区人民政府决定对南大街商业广场旧城区片范围内的房屋实施征收。根据•国有土地上房屋征收与补偿条例‣(中华人民共和国国务院令第590号)有关规定，芝罘区第十六届人民代表大会第四次会议审议通过，南大街商业广场旧城改造项目已被纳入区2011国民经济和社会发展计划。现将南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收决定公告如下：

一、项目名称：南大街商业广场旧城改造项目。

二、征收范围：西南河路以西，洪源胡同以东，南大街以北，南洪街以南区域。

三、征收部门：烟台市芝罘区住房和建设局。

四、征收实施单位：烟台市芝罘区人民政府毓璜顶街道办事处。

五、评估公司：烟台市诚信房地产评估有限公司。

六、办公地点：面市街副5号，办公电话：2607907

七、签约期限：2011年10月10日至2011年12月8日为签约期限;其中2011年10月10日至2011年11月9日为速迁奖励期。

八、房屋征收与补偿方案：详见附件。

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九、被征收房屋所有权人权利：如被征收房屋所有权人不服本征收决定，可在征收决定公布之日起60日内向烟台市人民政府申请行政复议，或者在征收决定公布之日起3个月内向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼。

特此公告。

烟台市芝罘区人民政府 二○一一年九月二十九日

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《南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收与补偿方案(征求意见稿)》征求公众意见及

修改情况的说明

南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收与补偿方案(征求意见稿)‣于2011年7月29日对外发布，征求公众意见，已于8月27日结束。现将征求公众意见及根据公众意见修改情况说明如下：

一、征求公众意见情况

1.关于住宅主体货币补偿价格问题

答复：9156元/平方米的货币补偿均价是按照•国有土地上房屋征收与补偿条例‣、•国有土地上房屋征收评估办法‣及•山东省人民政府办公厅关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知‣的有关规定，按照当时的评估时点评估得出的。发布住宅房屋征收决定公告时的评估价格，由评估公司按有关规定修正后公布。

2.关于易地安臵房源问题

答复：本区片房屋征收采取就地产权调换或货币补偿安臵方式。确需异地安臵的被征收人，可向征收办公室提出书面申请，协商解决。

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3.关于能否额外增加投资面积问题

答复：选择就地产权调换，被征收人能够选择的安臵房最大调换面积=等价值调换面积+15m²(15 m²内需按楼层投资优惠价格自行投资购买)后最近的户型档。但超出等价值调换面积+15m²部分，被征收人需按市场优惠价格投资。

4.关于小棚等附属设施补偿较低问题

答复：小棚作为附属设施，不计入房屋建筑面积，补偿时只考虑房屋重臵成本。按照•烟台市房屋拆迁补偿安臵若干规定‣，太阳能等附属设施只给予设施移装费。

5.关于物业费、电梯维修费、停车位、公摊面积等相关问题

(1)关于物业费收费标准问题

答复：根据烟台市物价局、房产管理局•关于印发<烟台市物业服务收费管理暂行办法>的通知‣和烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级及收费标准，参照周边回迁区片情况，区片物业管理费初步定为0.7元/㎡/月。在•房屋征收决定公告‣规定的签约期限内签订协议并搬家交房，选择就地调换房屋的，自回迁安臵通知发布之日起，免收第一年的物业管理费，第二年、第三年的物业管理费减半收取。

(2)关于电梯维修、更换费用问题

答复：根据2011年5月1日施行的•烟台市住宅专项维修资金管理办法‣，电梯属于住宅共用设施设备，其维修、更新和改造费用，通过专项维修资金予以列支。

(3)关于停车位问题

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答复：回迁居民可以根据需求按市场价格购买或租赁停车位。

(4)关于明确大高层公摊面积问题

答复：正式发布房屋征收决定公告时，关于安臵房的户型尺寸、公摊面积、楼间距等被征收人关心的数据将详细公布，具体数据以房产测绘部门实际测绘面积为准。安臵房套内面积不低于被征收房屋所有权证套内面积。

6.关于临时安臵费标准问题

答复：临时安臵费暂付2年，按被征收房屋建筑面积(以房屋确权登记或房屋所有权证书载明面积为准)每月20元/㎡计发，第三年按市政府有关文件规定执行。

7.关于空调、电话、太阳能等的移装费问题

答复：设备移装费补偿标准在征求意见稿第七条均已列出，选择产权臵换且需要周转过渡的，被征收人可以享受两次移装费。

8.关于半封闭阳台是否计入房证面积，房证面积与实际不符的问题

答复：被征收房屋面积按房屋确权登记或房屋所有权证书载明面积确定，若被征收人对房屋面积有异议，可向发证机关申请解决。

9.关于回迁楼9层以下全部用于非住宅问题

答复：根据规划设计方案的要求，回迁楼9层以下全部用于非住宅。

10.关于回迁安臵楼住宅土地使用年限问题

答复：回迁楼土地使用年限按住宅用地标准执行。

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11.关于南侧户型客厅和卫生间开窗问题

答复：被征收人申请开窗，在不影响建筑结构的前提下，需经有关主管部门批准，并履行相应程序后可以在高位开小窗。

12.关于政策执行前后能否保持一致性问题

答复：南大街商业广场旧城改造项目由政府作为征收主体，审计、监察等部门将全程监督征收补偿资金使用情况，征收工作将严格按照•国有土地上房屋征收与补偿条例‣有关规定操作，坚持公开、公正、公平、透明的原则，确保政策前后执行一致。

二、方案主要修改情况

1.关于被征收私有房屋主体货币补偿价格

•征求意见稿‣中“住宅房屋主体货币补偿原则：由评估公司按照•国有土地上房屋征收评估办法‣及•山东省人民政府办公厅关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知‣的有关规定评估得出。南大街商业广场旧城改造项目货币补偿房地产价格预估均价为9156元/m(2最终价格以房屋征收决定公告发布之日，评估公司给出的分户评估报告价格为准)。”

修改为：“被征收私有房屋主体货币补偿价格，由被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)选定的房地产评估机构按有关规定评估确定，预估均价9156元/m2(具体价格以房屋征收决定公告发布之日，评估公司给出的报告为准)。”

2.关于住宅房屋用作营业用房，给予营业补助费

•征求意见稿‣：“被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。取得工商营业执照、税务登记证、

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营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，结合房屋区位、经营年限及效益由评估公司评估确定。”

修改为：“被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。取得工商营业执照、税务登记证、营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，按实际经营使用的合法建筑面积和批准经营类别(生产及仓储类30元/月/平方米、办公及公益类40元/月/平方米、商贸及服务类50元/月/平方米)，一次性支付被征收人10个月的利用住宅营业补助费。”

3、新增加条款：

1)方案中第四条第

(二)款中增加③：被征收人按照签订征收补偿协议并搬迁交房的先后顺序挑选安臵房;挑选安臵房时，若应选档户型已被选完且之上就近档户型在安臵该档被征收人后仍有剩余，被征收人可选择该档户型房屋。

2)方案中第十四条增加第4项：“在•房屋征收决定公告‣确定的签约期限内,征收部门与被征收人达不成征收补偿协议的，由房屋征收部门报请区政府作出补偿决定，依法送达被征收人，并在房屋征收范围内公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行”。

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自本说明发布之日起，被征收人如有意见可继续到南大街商业广场旧城改造项目征收办公室反馈意见和建议(需带房屋所有权证、身份证等有效证件，并提供复印件)。南大街商业广场旧城改造项目征收办公室地址：烟台市芝罘区面市街副5号，电话：2607907。(房满盈)

二○一一年九月二十八日

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烟台市芝罘区人民政府关于《南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案》征求意见

的公告

根据国务院•国有土地上房屋征收与补偿条例‣第十条之规定，区政府已组织有关部门对•南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案‣(以下简称•补偿方案‣)进行了论证，现予以公布，征求拟被征收房屋所有权人意见，期限为30天，自2011年7月29日起至2011年8月27日止。

•补偿方案‣同时在芝罘区政府网站公布(网址：)，并在拟征收区片范围内张贴。区片拟被征收房屋所有权人如对•补偿方案‣有意见或建议，请在公示期内持身份证、房屋产权证直接到南大街商业广场旧城改造项目房屋征收办公室书面反馈意见(地址：烟台市芝罘区面市街副5号，电话：2607907)。

征求意见期限结束后，将对结果进行汇总，对没有提出意见和建议的视为认同该•补偿方案‣符合•国有土地上房屋征收与补偿条例‣有关规定，请区片拟被征收房屋所有权人认真负责的提出意见和建议。

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其他详情见附件

烟台市芝罘区人民政府

二○一一年七月二十九日 附件：

1、南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案(征求意见稿)

2、南大街商业广场旧城改造项目回迁安臵房楼层调换价格表

3、南大街商业广场旧城改造项目平面图

4、南大街商业广场旧城改造项目回迁安臵房楼层平面图

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南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案(征求意见稿)

为推进中心区城市建设，加快旧城改造步伐，依据市区总体规划，南大街商业广场旧城改造项目已列入我区重点工程，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案如下：

一、征收范围

西南河路以西，洪源胡同以东，南大街以北，南洪街以南区域。

二、房屋征收的法律依据

•国有土地上房屋征收与补偿条例‣(国务院令第590号)、•山东省人民政府办公厅关于贯彻实施†国有土地上房屋征收与补偿条例‡有关问题的通知‣(鲁政办发„2011‟25号)、•关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知‣(建房„2011‟77号)等有关规定。

三、征收实施时间

自发布•房屋征收决定公告‣之日起60天内为签定征收协议期限。

四、征收补偿安臵方式

本区域房屋征收实行货币补偿和房屋产权调换补偿方式。实行房屋产权调换的采取就地调换安臵。

住宅房屋主体货币补偿原则：由评估公司按照•国有土地上房屋征收评估办法‣及•山东省人民政府办公厅关于贯彻实施<国有土 —20—

地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知‣的有关规定评估得出。南大街商业广场旧城改造项目货币补偿房地产价格预估均价为9156元/m²(最终价格以房屋征收决定公告发布之日，评估公司给出的分户评估报告价格为准)。

住宅房屋产权调换按等价值调换的原则：即按分户评估报告确定的旧房补偿价格除以已选定的调换房屋楼层规定的投资优惠价格进行房屋产权调换。拟被征收房屋所有权人选定的产权调换房屋，按单层建筑面积计算。

(一)住宅房屋货币补偿

私有房屋货币补偿额=房证建筑面积(低于45 m²的解困补到45 m²)×房地产评估单价(具体房地产评估价格详见分户评估表)+搬迁补助费+三个月临时安臵费+附属设施及装修补偿费(包括燃气、电话、有线电视、小棚、室内装修折旧等补偿)。

(二)住宅房屋就地产权调换

1、南大街商业广场旧城改造项目新建住宅为高层住宅(期房)，共33层，其中1-9层为非住宅，10-33层为回迁住宅。

2、就地产权调换高层住宅房屋的相关规定：

①房证建筑面积低于45 m²的房困户补到45 m²后，按原房屋评估价格与所选定户型的楼层投资优惠价格进行调换后(详见楼层价格表)，超出等价值调换面积15m²以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资(详见楼层价格表)。

②房证建筑面积超出45 m²的按原房屋评估价格与所选定户型

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的楼层价格进行调换后(详见楼层价格表)，超出等价值调换面积15m²以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资(详见楼层价格表)。

③拟被征收房屋所有权人在选择安臵户型时，应选择与等价值调换单层建筑面积加15 m²优惠投资面积后相近的户型。

④拟被征收房屋所有权人原房屋暖气投资不另行补偿，抵顶所调换房屋面积的暖气投资。燃气投资2652元/户和有线电视投资250元/户由拟被征收房屋所有权人自行投资。

征收人提供的安臵房是毛坯房的给予安臵房建筑面积100元∕m²室内配套款，由拟被征收房屋所有权人自行配套。征收人提供安臵房是初装房的不发给安臵房建筑面积100元/㎡室内配套款。

五、“房困户”审查标准和条件

1、拟被征收房屋所有权人仅有一套住房。

2、拟被征收房屋所有权人房屋面积低于最低保障户型使用面积34 m²或建筑面积低于45 m²。

3、需提出解困书面申请并同意调查和公示解困名单，经审查核准。

六、公管房、自管房的补偿原则

公管房、自管房的房屋承租人未参加过房改的，在征收公告期内签定搬迁协议搬家交房的，由本人提出书面申请，经产权单位同意，报市有关部门审批，符合房改条件的，可对现承租房屋进行房改;不符合房改条件的，房屋所有权人与房屋承租人解除租 —22—

赁关系的，对房屋所有权人进行补偿;不能解除租赁关系的给予房屋产权调换，由产权人和承租人继续延续履行租赁关系。

七、其它补偿标准

1、被征收房屋附属设施燃气2652元/户、有线电视移装费250元/户、电话移机费150元/部、空调移装费200元/台、网络移装费180元/套、太阳能移装费180元/台、热水器移装费80元/台给予补偿。

2、被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。取得工商营业执照、税务登记证、营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，结合房屋区位、经营年限及效益由评估公司评估确定。

3、房屋配套小棚(房改表有备案的)按建筑面积1200元∕m²给予补偿，予以拆除。

八、安臵房屋标准

就地安臵房分毛坯房、初装房。毛坯房标准为：水、电、暖(含暖气片)、燃气、电话、有线电视、网络管线到位，拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门。初装房标准为：在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门;卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头;厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆、水龙头;除卫生间外，地面为压光水泥地面。

九、安臵房面积

新建安臵房户型单层建筑面积约为：63m²、77m²、88 m²、89 m

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²、90 m²、100 m²、108 m²、130 m²、131 m²、139 m²。

十、产权调换房屋的方法与步骤

选择住宅房屋产权调换的拟被征收房屋所有权人，依据“先搬迁交房先领取选房顺序号”的原则，按选房顺序号选择征收人提供的安臵房的楼号、单元、户型面积、楼层。安臵楼某一户型选满后，拟被征收房屋所有权人选择安臵楼的其它户型。 十

一、住宅搬迁、躲迁与速迁奖励政策

1、搬迁补助费为每户1000元(每个房证视为一户)，需要周转过渡的，拟被征收房屋所有权人可享受两次搬迁补助费。

2、临时安臵补助费：拟被征收房屋所有权人过渡安臵(躲迁)期间，由征收人按规定付给拟被征收房屋所有权人临时安臵补助费，由拟被征收房屋所有权人自行躲迁。拟被征收房屋所有权人房屋建筑面积小于45 m²的，按45 m²计发。①选择货币补偿的，征收人付给拟被征收房屋所有权人三个月的临时安臵费，发放标准按被征收房屋建筑面积每月20元/m²计发。②选择就地产权调换的拟被征收房屋所有权人，躲迁期限为36个月。临时安臵补助费自搬家交房之日起，发至回迁安臵通知之日起后延四个月止。在搬家交房时暂付两年，剩余部分按支付，回迁安臵时结算付清。发放标准为：按被征收房屋建筑面积每月20元/m²计发，超出规定躲迁期限临时安臵补助费按每月40元/m²计发。

3、速迁奖励费：

①发布•房屋征收决定公告‣后，拟被征收房屋所有权人在规定的签约期限内签定征收补偿协议并搬迁交房的，按原房证建筑 —24—

面积每平方米奖励100元计发，不足10000元的按10000元计发。逾期取消搬迁奖励费。

②凡是在•房屋征收决定公告‣规定的签约期限前30天内签定协议并搬迁交房的，按其被征收房屋(房证)建筑面积300元/m²标准增发速迁奖励费。

③选择就地产权调换的拟被征收房屋所有权人，凡是在速迁奖励期前30天内搬迁的，超出应调换房屋面积15㎡以内的部分，在投资优惠价基础上再优惠300元/㎡。

④在•房屋征收决定公告‣规定的签约期限内签定协议并搬家交房的，实行房屋产权调换的自回迁安臵通知发布之日起，免收第一年的物业管理费，第二年、第三年的物业管理费按物价部门核定的物业管理费收费标准减半收取。

4、被征收房屋发生的水、电、煤、暖、有线电视及相关费用，由拟被征收房屋所有权人自行结清。

5、住户搬家交房时需签定•交房验收单‣，注明交房日期，并结清原住房的相关费用。

十

二、费用结算

1、凡选择货币补偿的拟被征收房屋所有权人，签定协议搬迁交房同时所有征收补偿费由房屋征收人一次性付清。

2、凡选择房屋调换的拟被征收房屋所有权人，签定协议搬迁交房同时征收人一次性付给拟被征收房屋所有权人搬迁补助费、速迁奖励费、附属设施及装修补偿款、临时安臵补助费(暂付两年)。

3、拟被征收房屋所有权人所选房屋增加面积需投资的，待所调

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换房屋办理回迁手续时，由拟被征收房屋所有权人交纳。

十

三、物业管理

1、本次征收实行住宅房屋产权调换的，按政府物业管理相关规定缴纳物业管理费。

2、在本小区内为征收回迁户免费设有公用停放自行车和摩托车的停车场所。

十

四、征收组织形式

1、本次征收按照公开、公平的原则，实行政策公开，拟被征收房屋所有权人的房屋和调换房屋评估价格公开，征收人提供的产权调换房栋号、单元、房屋套数、楼层公开，做到依法征收、规范操作。

2、征收办公室设在面市街副5号，主要负责征收政策的解释、咨询服务与协议审签等工作。拟被征收房屋所有权人可持有关证件到相应负责的现场审签室办理征收相关手续。办公现场将设有整个小区的总规划图、调换房展示图，向拟被征收房屋所有权人公示调换房相关信息，拟被征收房屋所有权人可前往观看和咨询。

十

五、征收程序

1、由拟被征收房屋所有权人选定的烟台市诚信房地产评估有限公司对被征收房屋主体、装修、附属设施逐户进行勘查评估。芝罘区人民政府发布•房屋征收决定公告‣后，区房屋征收部门委托房屋征收实施单位按户发放•征收通知‣和•房地产评估报告书‣，逐户办理征收货币补偿和产权调换的相关手续。

2、拟被征收房屋所有权人办理征收手续时须持房屋所有权证 —26—

(公管房、自管房持租赁合同)、房改售房价格审查书、国有土地使用证、产权人或承租人身份证等相关证件。

十六、产权调换房屋办理所有权证和国有土地使用证的相关事宜

产权调换房办理烟台市住建局颁发的房屋所有权证和烟台市国土资源局颁发的国有土地使用证，调换房屋拟被征收房屋所有权人投资面积部分，由拟被征收房屋所有权人按照国家有关规定缴纳税费，其它办证所需费用由征收人承担。由房屋征收实施单位负责办理两证。

本方案由南大街商业广场旧城改造项目房屋征收实施单位和评估机构负责向拟被征收房屋所有权人解释。

征收现场办公地址：面市街副5号

办公电话：2607907

附件：

1、南大街商业广场旧城改造项目回迁安臵房楼层调换价格表

2、南大街商业广场旧城改造项目平面图

3、南大街商业广场旧城改造项目回迁安臵房楼层平面图

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第四篇：渝中区800万方老旧商业楼宇改造启动

渝中区800万方老旧商业楼宇改造启动 发布机构：渝中区政府2013年1月18日

渝中区从即日起将启动全区194栋共计806万方老旧商业楼宇，全面提升老旧商业商务楼宇综合品质，为全区服务业转型升级提供优良载体支撑。

此次改造的“楼宇”为“商业商务建筑面积占楼宇总建筑面积50%以上”或“商务面积5000平 方米以上”的商业商务楼宇。按照计划，渝中区2013年将力争完成改造100万平方米左右商业商务楼宇;到2016年，改造400万平方米左右商业商务楼宇;到2020年， 完成约800万平方米商业商务楼宇，让全区老旧商业商务楼宇综合品 质进入西部高端行列。此次改造的资助范围分为商业商务混合楼宇和纯商务楼宇，补贴范围包括大堂、过道、停车库等公共部位和场地更新改造，电梯、消防、监控、节能减排、智能化等公共设施设备更新改造，以及外立面更新改造和外立面清洗、停车库立体化和楼宇间连廊建设;纯商业楼宇，扶持范围为外立面更新改造和外立面清洗、停车库立体化和楼宇间连廊建设。

第五篇：旧村改造规划汇报

按照市政府工作安排，今年年初我局已经委托济南市规划设计研究院进行控制性详细规划的编制，而城中村改造是作为控制性详细规划的一项内容进行编制的，由于城中村改造工作的紧迫性，4月份我局向设计院提出，要求将城中村改造规划作为一个专项规划在控规中提出来，进一步细化，并提前完成。

该次规划范围是总体规划确定的建设用地范围，总面积是30.99平方公里。旧村改造的用地主要从两个方面来考虑：一是满足村民的居住要求，即村民的安置用地;二是满足城区村民失地之后的生计要求，需要拿出一部分用地分配给村民进行建设，可以是住宅、商铺、市场等，村民自己经营或者出租以作为其生活保障，即村民保障用地。人均用地的标准借鉴济南市和潍坊标准，目前济南人均安置用地30平方米、保障用地25平方米控制，潍坊按照人均安置用地83平方米、保障用地83平方米。综合济南、潍坊两市的标准，参考龙山新居的指标，确定我市旧村改造人均安置用地30平方米、人均生活保障用地30平方米设置。本次规划共涉及42个村庄、9片城区平房区，总人口26696人。村民原居住用地8054.3亩，规划村民安置用地1040.25亩，生活保障用地1040.25亩，节省建设用地5973.8亩(由于04年航测地形图变化比较大，这次用的地形图是08年的航拍图片，数据不是太准确，新的航测工作现在正在进行，估计8月可以完成，等完成后这些数据会更准确些)。

等初步成果编制完成后进行方案汇报与论证工作，组织专家咨询，根据咨询意见修改完善，形成公示成果，进行社会公示，听取公众意见，根据各方意见，深化完善，编制报批成果。

建议：

1、加大力度严格控制个人建房，堵住私搭乱建的口子。08年影像图和04年航测图进行初步比较，我市在4年时间内增加平房800余户(不包括加盖楼房户数)，其中拆迁安置200余户(黄金水岸和大东吴金色阳光城项目拆迁安置)，按照每户20万元将这些新增平房进行拆迁大概需1.6亿元。这些新增平房给我市城中村改造和合村并居工作带来很大障碍。建议以09年地形图航测为契机，对09年航测完成后未经法定程序审批擅自建设的在拆迁时一律不予补偿，对04年航测完成后私自建设的出台相关拆迁安置政策。

2、严格控制零星建设，对单位报建和个人自建住宅等小型项目不予审批，全部成片开发建设，保证居住区的统一规划、合理布局。

3、拆迁安置不再划分宅基地，结合城中村改造和合村并居工作进行安置。

4、严格控制土地投放量，先造环境再拍卖周围土地。(举例子，黄金水岸、翠湖天地、酒厂)