无主违法建筑处理意见可行性分析报告

无主违法建筑处理意见可行性分析报告（精选4篇）

篇1：无主违法建筑处理意见可行性分析报告

无主违法建筑处理意见可行性分析报告

目前，全县违法建筑抢建行为蔚然成风，由于违法建筑当事人往往采取避而不见的方式规避调查处理，违法建筑行为无违法当事人的现象普遍存在，以致造成违法案件无法按照常规查处程序开展工作。为有效遏制此类违法建设行为，参照有关省市处理方法，结合我县实际，现提出有关处理意见及分析：

一、拟提出处理意见的背景和分析

目前，全国范围无主违法建设行为较为多见，而针对无主违法建设行为的国家法律目前还属于空白状态。与此相关的行政法规无一不是要求针对具体的违法当事人作出具体行政处罚。因此，行政执法工作针对无主违法建设行为常常陷入僵局。但国内有立法权的地方及时出台了地方性法规，解决了该问题。具体事例有：

贵阳市在2010年经市十二届人大常委会第二十六次会审议通过了《贵阳市城乡规划条例（草案）》，《贵阳市城乡规划条例（草案）》明确，“被确定为违法建筑，无法确定违法建筑单位或个人的，有关部门可以通过公告形式督促违法建筑单位或个人接受处理。公告期限不得少于15日，公告期限届满，仍无法确定违法建筑单位或个人的，经县级以上人民政府批准，可以强制拆除或者依法予以没收。” 广西壮族自治区于2010年3月31日通过广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过实施《中华人民共和国城乡规划法》办法，第六十四条规定“城乡规划主管部门或者自治区人民政府确定的镇人民政府对无法确定违法建设工程的建设单位或者所有人、管理人的，可以在公共媒体或者建设工程所在地发布公告，督促建设单位或者其所有人、管理人依法接受处理，公告期间不得少于15日。公告期间届满，仍无法确定建设单位、所有人、管理人或者建设单位、所有人、管理人拒不接受处理的，报经县级以上人民政府批准后强制拆除或者没收。”

以上是两个通过地方性法规，解决了无主违法建设强制拆除难题的实例。可以说从法律上有法可依，有据可查，并且执法程序简便易行。

从立法的角度上来说，下位法必须服从上位法，立法不能逾越法律规定的范围。贵阳市和广西壮族自治区能够通过设立地方性法规对无主违法建筑实施公告强制拆除，而不去考虑是否违反《行政处罚法》的处罚程序规定，必然符合法律规定的范围。至少从法律的角度通过说理是能够说明公告强制拆除的方法是符合法律的规定的

二、拟提出处理意见的具体实施步骤

第一步：发布公告督促无主违法建筑房主主动接受调查处理。由于**县城乡规划主管部门是《城乡规划法》的执法主体。因此公告督促无主违法建筑房主主动接受调查处理的公告单位为**县城乡规划主管部门。公告内容如下：

关于督促**县城关镇**村**组 违法建筑当事人接受调查处理的公告

**县**村**组**号——**号违法建筑房主：

2012年**月，**县城乡规划监察执法大队在巡查中发现你们占用**县城关镇**村**组集体土地建房，经查实，你等所建房屋处于县城规划区范围内，未经县城乡规划主管部门批准，属违法建设行为，**县城乡规划监察执法大队已对你等所建违法建筑分别进行编号及拍照备案。为开展有关调查处理工作，以便实施下步分类处理，现将有关事项公告如下：

1、**县城关镇**村**组**号——**号违法建筑房主在本公告公布之日起，十五日内自行至**县城乡规划监察执法大队接受调查处理；

2、在本公告限定期限接受调查处理的，将视具体情况分别处理。逾期未主动接受调查的，将视为无主建筑依法作拆除处理，后果由违法建筑房主自负。

特此公告

**县城乡规划局 二○一二年**月**日

第二步：县城乡规划主管部门取证证明无主违法建筑确属违法建设行为

对于公告期满仍然拒不接受调查的违法建筑，致使无法确认违法建筑建设单位和个人的。由**县城乡规划监察执法大队负责做好收集取证工作，证明无主违法建筑确属违法建设行为，准备工作包括：

1、由**县城乡规划监察执法大队负责开展对每件违 法建筑所在村组的调查，确认该违法建筑未通过村委同意建设，每一处违法建筑作为单项调查，记录后装入档案，做到每一件无主违法建筑建立一个档案。

2、对无主违法建筑开展拍照，测量等工作，详实记录建筑结构，占地面积，建筑面积等数据。

3、需要由资质单位对无主违法建筑作出综合性评估，评估内容包括对无主违法建筑的市场价值认定，其理由是作为今后应对出现的不可预见的事件采取的准备工作。

4、由**县城乡规划主管部门出具无主违法建筑违法建设的书面意见和相关图件说明，用以证明无主违法建筑确属违法建设行为。

5、上述材料准备充分后，作为案件卷宗分别存档。第三步：发布公告责令无主违法建筑房主自行拆除违法建筑。

给予无主违法建筑房主自行拆除的权利，若无主违法建筑房主继续拒绝自行拆除违法建筑，则应视为无主违法建筑房主对于自身建筑材料的漠视和放弃。

公告内容如下：

**县城乡规划局关于责令**村**组

**号——**号无主违法建筑房主自行拆除违法建筑的公告

**县**村**组**号——**号违法建筑房主在**县城乡规划主管部门公告规定期限期满未提出有关事实及理由致使无法明确违法建设单位和个人已成为无主违法建筑。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，现责令**县**村**组**号——**号违法建筑房主在本公告发布之日起15日内自行拆除违法建设的建筑物，逾期未自行拆除的将报请县人民政府强制拆除。

特此公告

**县城乡规划局 二○一二年**月**日

第四步：报请县人民政府公告强制拆除无主违法建筑。对需要强制拆除的无主违法建筑，由**县城乡规划主管部门报请县人民政府公告强制拆除，公告单位为县人民政府，公告内容如下：

**县人民政府关于强制拆除城关镇

**村**组**号——**号无主违法建筑违法建筑的公告 **县**村**组**号——**号违法建筑房主在**县城乡规划主管部门公告规定期限期满未提出有关事实及理由致使无法明确违法建设单位和个人已成为无主违法建筑。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条规定，县人民政府决定责成县相关部门组成综合执法组于二○一二年**月**日对**县**村**组**号

—**号无主违法建筑强制拆除。特此公告

**县人民政府 二○一二年**月**日

第五步：制定强制拆除方案，县人民政府组织各部门综合执法，强制拆除无主违法建筑。

三、对拟处理意见的说理

首先，从立法上来说，下位法必须服从上位法，从法律效力上来说贵阳市和广西壮族自治区制定的地方性法规低于一般法《行政处罚法》。因此贵阳市和广西壮族自治区制定的地方性法规明确提出对于无主违法建筑可以公告督促房主主动接受调查，逾期按照无主违法建筑报经县人民政府强制拆除。贵阳市和广西壮族自治区制定的地方性法规赋予城乡规划部门对无法确定当事人的无主违法建筑可以不通过行政处罚程序就可以报经县人民政府批准作出强制拆除的权力。必然有其合理性和不违反《行政处罚法》等相关上位法的理由。

其次，从《中华人民共和国城乡规划法》、《行政处罚法》有关规定来说，都必须要针对行政管理相对人作出具体行政处罚行为。无主违法建筑因无行政管理相对人，不适宜按照《行政处罚法》规定的行政处罚程序作出具体行政处罚行为。又因为县人民政府作出强制拆除无主违法建筑的行政处理决定的前提条件必须具有法律依据，因此按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条规定，由**县城乡规划主管部门报经县人民政府批准，由县人民政府以行政处理形式作出强制拆除无主违法建筑的决定从理由上是可以理解的。

最后，从无主违法建筑当事人的角度来说，**县城乡规划主管部门在**县电视台或毕节市报刊等媒体发布公告要求从无主违法建筑当事人主动接受调查处理，无主违法建筑当事人属于应当知晓的范围，公告期满，无主违法建筑当事人拒绝接受调查和陈述事实的行为属于自动放弃权利主张。若强制拆除执行后，无主违法建筑当事人以不知道或者其他理由提出诉讼的。我们的答复和理由是：首先，从法理上来说，法律是保护公民的合法财产和合法行为的。我们认为违法建筑始终无任何合法权利，法律理应不予保护，贵阳市和广西壮族自治区制定的地方性法规正是最好的例证。再者，违法当事人因违法行为造成的财产损失理应自行承担。其次，已经发布公告要求房主自行拆除违法建筑，无主违法建筑房主未按期自行拆除的则视为其本身对建筑材料的漠视和放弃。故对无主违法建筑以公告督促房主主动接受调查，限期责令无主违法建筑房主自行拆除违法建筑，逾期按照无主违法建筑报经县人民政府强制拆除符合法律是保护公民合法财产和合法行为的法理精神的。从上述理由来看，无主违法建筑房主若以有关理由提起诉讼，其理由将会苍白无力，法院也不会支持其诉讼请求。

四、强制拆除无主违法建筑的风险评估

无主违法建筑被强制拆除的风险主要存在三类风险： 第一类：是无主违法建筑房主本身过激行为，过激行为 包括有组织性的阻拦拆除现场（易形成群体行行为或事件）、阻拦报复执法人员、或者自残行为；

第二类：是无主违法建筑房主就全县范围内违法建筑是否统一执法标准或者是否统一拆除提出意见，提出的意见是执法是否公平、公正的异议。采取的手段为信访、上访；

第三类：是无主违法建筑以执法手段的合法性提出行政复议或者直接提起诉讼；

以上三类风险由于无估算基础，无法准确预见发生的可能性，只能估算发生率为50%。

五、降低强制拆除无主违法建筑风险的措施

针对强制拆除无主违法建筑存在的以上三类风险，采取以下措施，最大限度降低风险：

1、强制拆除无主建筑初期，宜采取以点带面，兼顾公平的工作思路开展工作。具体措施为对强行占用公路用地、重点项目用地的必须拆除且量少的无主违法建筑群实施强制拆除，起到以点带面，带动整体的作用和以行动督促无主违法建筑自主拆除的目的；

2、应对无主违法建筑房主提出的公平问题，可以使用《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《贵州省城乡规划实施条例》第五十一条规定，有关阐述“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正”及“无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。”，“所称的尚可采取改正措施的指违法建设处于建设用地范围，不影响近期和控制性规划，不影响有关设施，不影响公共安全，无纠纷的。”作为答复意见；

3、应当加强群众法律宣传和社会公益性宣传，筑牢群众基础，让群众对违法建设行为达到同仇敌忾目的，降低执法工作的群众阻力。具体措施是加强法律法规宣传力度，制作违法建设对城市规划严重影响的公益性宣传短片反复在电视台宣传；

4、针对群众可能采取的过激性行为，首先执法人员要做好自我保护意识，其次在强制拆除前，做好宣传工作和具体的强制拆除执行方案有效控制事态发展。

综上所述，目前在国家法律和贵州省地方性法规还未出台对无主违法建筑明确处理意见的前提条件下，拟提出的处理意见最大的支撑就是其他省市已经出台的地方性法规，综合有关法理解释和结论，我们认为拟提出的处理意见是切实可行的。

篇2：无主违法建筑处理意见可行性分析报告

各建设、施工、监理单位：

为了严格建设工程责任主体市场行为的监督管理，规范和明确对违法违规行为的处理程序和标准，维护建筑市场秩序。根据建筑市场管理有关法律、法规和《合肥市城乡建设委员会关于进一步加强建设工程安全生产监督管理工作的若干意见》（合建〔2013〕31号）等文件规定，现就市级监管建设工程各方责任主体违法违规行为的处理提出以下意见:

一、对建设各方责任主体实行通报批评和信用扣分处理。有下列行为之一的，责任主体在整改期限内未整改或整改不符合要求的，一律通报批评，并上报市城乡建委依据《合肥市建筑市场各方主体信用管理办法》进行信用扣分处理。

（一）建设单位

1、未办理施工许可手续擅自施工的。

2、未成立安全生产领导小组和农民工维权工作组的。

3、未依法签订书面合同并备案的。

4、未按规定委托监理的。

5、未缴纳农民工工资保障金的。

6、存在指定分包队伍的违规行为。

7、未按合同约定支付工程款造成施工单位拖欠农民工工资的。

（二）施工单位

1、未依法签订书面合同并备案的。

2、项目经理超出执业范围和执业单位业务范围从事执业活动的。

3、未按要求在工程项目部配备劳资专管员的。

4、未依法签订书面分包合同并备案的。

5、分包单位未在施工现场配备管理人员的。

6、未按合同约定支付分包工程款造成分包单位拖欠农民工工资的。

7、对务工人员未实行实名制管理的。

8、未按要求设立农民工业余学校，农民工教育工作未落实的。

9、同一项目农民工教育应知应会抽考两次不合格的。

（三）监理单位

1、未依法签订书面合同并备案的。

2、未在资质类别和等级许可范围内承揽监理业务的。

3、外地监理企业未取得《进肥备案证书》，擅自在肥开展监理业务的。

4、项目监理组织机构不符合要求的。

5、总监理工程师、专业监理工程师和监理人员资格不符合要求的。

6、未对进场施工单位及关键岗位人员的资质、资格进行审核的。

7、未按要求报送在建项目市场行为信息的。

二、对建设各方责任主体实行停工整改处理。有下列行为之一的，一律暂停施工3天，进行全面整改。情节严重或拒不停工整改的，上报市城乡建委进一步处理。

1、建设单位存在肢解发包工程行为的。

2、施工单位存在不具有相应资质（含外地企业进肥备案证）或安全生产许可证承揽工程行为的。

3、建设单位存在不办理工程质量安全监督手续擅自施工行为的。

4、施工单位存在违法分包工程或转包工程或出借资质证书行为的。

5、建设、施工、监理单位对下达的限期整改意见拒不执行的。

三、严格实行“红、黄”牌警告曝光制度。

1、有下列行为之一的，一律挂黄牌警告，并上“合肥建设网”曝光，曝光内容包括工程名称，建设、监理和施工单位名称及单位法定代表人、项目负责人（项目总监）等信息，曝光期限为6个月：

（1）、不办理工程质量安全监督手续，强行施工的。（2）、工程项目肢解发包、违法分包造成质量安全主体责任不明确的。

（3）、同一项目连续三次农民工安全生产常识抽考不合格的。

2、工程项目存在肢解发包、违法分包施工现场管理混乱、野蛮违章施工，拒不整改的，一律挂红牌警告，并上“合肥建设网”曝光，曝光内容包括工程名称，建设、监理和施工单位名称及单位法定代表人、项目负责人（项目总监）等信息，曝光期限为1年。

特此通知

篇3：违法建筑类型化处理构想

伴随着城市化进程的加快, 违法建筑作为一种社会现象引起了越来越多的关注。由于历史原因、利益驱动等因素, 违法建筑成了居民改善居住条件和牟利的廉价选择, 从而导致了违建现象层出不穷。违法建筑因其涉及政策性强、法律门类多和时间跨度长等特点, 而成为行政执法部门的工作顽疾, 执法效果和社会效应也不尽如人意。在核心为依法治国的十八届四中全会上, 将“法治”推向了一个新的高度, 被定性为实现“中国梦”的有力保障。如何搬开这块城市管理中的“绊脚石”, 依法治国为违法建筑的治理指明了方向, 即依法治理。

本文立足于我国国情, 基于违法建筑概念的界定和苏州市姑苏区违法建筑的数据统计, 对违法建筑进行类型化分析, 结果表明在行政难作为的情形下对违法建筑进行一刀切的方式已难以适应依法治国的要求, 由此提出类型化处理违法建筑的建议, 以期对城市管理行政执法领域违法建筑处理标准的制定提供参考。

二、相关概念界定

(一) 违法建筑的法律界定。

违法建筑是在行政执法和司法适用中普遍使用的概念。然而, 我国立法界至今未对违法建筑有官方的界定, 以至执法实务中出现“违法建设”、“违章建筑”、“违法建筑”混用的情况。三者的区别在于:严格来讲, 违法建筑的范围应广于违法建筑, 它包含了一切违反法律、法规以及规章的建筑物, 而违法建筑物一般是指违反规章的建筑物;违法建设是从行为过程描述其违法性, 而违法建筑或者违法建筑则是从行为结果描述其违法性。对于行政机关执法来说, 查处的应当是行为人的违法行为, 即违法搭建;而执法的对象则是违法建筑。

理清违法建筑在法律上的认定标准, 是界定违法建筑概念的必要条件, 也有利于正确处理违法建筑。认定为违法建筑的构成要件是“实质和形式”, 实质即“是否妨害公共利益”、“是否影响规划”。形式指是否取得相关许可。根据上述界定, 笔者将违法建筑定义为:违反规范性法律文件的义务性或禁止性规定, 而进行新建、扩建和改建所产生的, 经有权行政主管部门依法认定其违法性和社会危害性的建筑物以及其他建造设施。

(二) 类型化的概念。

所谓类型化, 实质是对概念进行分类, 将具体现象和抽象法律概念进行连接, 便于归纳和对比, 从而认识内在的同一性和差异性。具体到违法建筑, 通过类型化分析可以深入认识其属性和利于合法合理处理。简而言之, 违法建筑类型化分析的目的:违法建筑是否需要立即拆除、是否能补办手续、是否予以暂缓拆除、征收时是否需要补偿, 等等。

三、违法建筑“行政作为难”的原因

违法建筑一直是城市管理的难题, 在全国范围内也未见有切实可行的办法。城市化要经历“规划、建设和管理”的过程, 三分建设七分管理, 可见管理的重要性。

(一) 管理体制造成的窘境。

对于一般建筑物来说, 规划和管理并不同属一个主体, 由于部门自身利益和部门之间衔接不紧密的原因, 矛盾往往都下沉到管理环节。在规划部门验收合格后, 若建筑物存在设计瑕疵, 会对后续的管理带来很大的困扰。如, 房屋设计时就留有搭建的空间, 很可能导致后续的群发性违建、别墅群违建等, 造成城管执法难以解决和处理的困境。

(二) 拆除执行难。

数以千计的违法建筑投诉量使城管执法部门疲于应对, 暂且不说信访投诉的压力, 单单大体量的违法建筑的拆除就是个难题:一是拆除的技术问题。一旦遇到高层建筑违法建筑, 既要完成拆违又要确保高空作业人员的安全, 对城管执法部门来说, 是一项难以完成的任务;二是当事人的抗法。拆违中出现抗法最为常见, 如果处置不当, 不仅影响本次的拆违, 更严重的是会波及到其他违建的拆除工作。

(三) 法律变更带来的困惑。

以苏州市姑苏区为例, 从图1、图2中可以看出, 违法建筑投诉的绝对数量和占比都较高, 而违法建筑的处置不像违章停车, 城管执法机关可以将车辆违章信息抄报至交警支队实施源头管理。违建的查处和拆除面临着复杂的矛盾和严谨的法律程序, 遭遇暴力抗法、软暴力拒拆和败诉也是常有的事。2008年1月1日前, 城管部门现场拆除的依据是参照《苏州市城市规划条例》第四十五条的规定, 可以现场拆除再建部分。随着《中华人民共和国城乡规划法》和《苏州市城乡规划条例》的施行, “现场拆除违法建设”的权限不再被法律授权。这一权限的缺失极大地影响了执法的效率:一方面现场拆除不仅能立即消除违法行为, 而且对将实施违法搭建的人们有警示作用;另一方面现场拆除法律依据的缺失, 导致执法部门会面临因程序不合法而败诉的风险。 (图1、图2)

对违法建筑的执法效力直接关乎城管部门的形象和执行力, 甚至体现的是政府的执行力和公信力, 炙烤着政府的执政思维。

(四) 违法建筑处置缺乏标准。

全国各地对违法建筑的处理方式各异, 这与地区差异、执政理念、体制机制不无关系。由于地区差异而造成标准不一尚可理解, 然而同城出现对不同类型、不同危害程度、不同建造时间的违法建筑采用同样的处理模式, 或对同一类型的违法建筑予以不同的处罚, 这就令人费解。笔者认为造成这种尴尬局面最关键的因素是缺乏统一的处置标准。

在违法建筑范畴内, 有一类特殊的违法建筑叫“无证建筑”, 虽不属规范概念, 但却客观存在, 是特殊时期和环境下的产物。无证建筑不全都违法, 也有“合法的无证建筑”, 即农村政策更迭时期建造的宅基地和相关规划类法规出台前后的建筑。对于“合法的无证建筑”, 如果实行和违法无证建筑同等对待予以拆除, 或在征收时划归违法建筑而不予补偿, 这种不尊重历史的“一刀切”做法不但给建造人的利益带来巨大损失, 而且缺乏法律依据。

四、违法建筑类型化分析

违法建筑根据不同的分类标准可以分为不同的种类。对违法建筑进行类型化分析, 可以理清其违法的性质和程度, 从而明确应查处的行政主体, 适用的法律、法规以及处置的方式。

(一) 根据是否具有土地使用权来划分。

根据建筑人有无土地使用权的不同, 可以将违法建筑区分为两类: (1) 建筑人没有土地使用权限, 侵占他人或公共土地进行建筑; (2) 在建筑人拥有土地使用权的土地上建造的违法建筑物, 属程序性违法建筑, 即未经许可或未按许可内容而擅自建设的建筑。

(二) 根据违法建筑具体违章情形的不同来划分。

根据违法建筑具体违章情形的不同, 可以将违法建筑区分为三类: (1) 未取得规划许可建设的建筑; (2) 未按规划许可的内容建设的建筑; (3) 逾期未拆除的临时性建筑物。

(三) 根据违法建筑违反法律法规类别的不同来划分。

根据违法建筑违反法律法规类别的不同, 可以将违法建筑区分为三类: (1) 仅违反公法但未违反私法的违法建筑, 即妨碍公共利益而不侵犯私权; (2) 既违反公法又违反私法的违法建筑; (3) 仅违反私法但未违反公法的违法建筑, 仅是对他人私权利的侵犯 (杨延超, 2004) 。

(四) 根据能否消除对规划实施的影响来划分。

可将违法建筑区分为“能”和“不能”消除对规划实施的影响, 也就是能否补办手续。 (1) 只未取得审批手续但未违反城市规划的违法建筑, 一般可以补办手续使其成为合法建筑; (2) 违背了城乡规划和土地管理规定的违法建筑, 则不能通过补办手续的方式转正。这种划分的意义在于对违法建筑进行处理时, 分为程序性违法建筑和实质性违法建筑这两种情况分别进行处理。

(五) 根据违法建筑存在的地域来划分。

按上述标准可将违法建筑区分为城市违法建筑和乡村违法建筑。 (1) 所谓城市违法建筑是指建筑于城市规划区内的违法建筑; (2) 所谓乡村违法建筑是指建筑于广大农村地区的违法建筑。作这种分类主要意义在于可以明确执法、管理工作的重点。但实际上随着我国城市化进程的加快, 违法建筑正在大量地出现“城中村”, 此类违法建筑的处理要综合当时的法律法规和政策, 避免偏颇。

(六) 根据违法建筑建造的时间来划分。

按此标准可分为“新违法建筑”和“旧违法建筑”。以《城乡规划法》施行时间为界, 之前建造好的违法建筑为“旧违法建筑”, 之后的为“新违法建筑”。

这个分类的意义在于立足我国国情, 综合兼顾历史政策的延续和法律法规的正式施行, 对不同时间段出现的违法建筑给予不同的处置符合客观实际。作这种分类的法律意义重大, 直接影响到征收、城市化进程等公益事业, 应引起我们的关注。

五、违法建筑类型化处理模式构建

由于处理不同时间段形成的违法建筑所依据的法律法规不尽相同, 根据“法不溯及既往”原则, 加之政策、动机、用途等因素, 在对违法建筑类型化分析基础上, 必须区别对待、妥善处理。

(一) 新旧违法建筑的划定和处理原则。

本文以《城乡规划法》施行的时间为界区分新旧违法建筑, 并进行分类处理, 具体如图3。 (图3) 针对违法建筑类型化处理流程图作如下说明:

1、对新违法建筑一律按《城乡规划法》的规定从严处理。

对《城乡规划法》施行后发生的违法建筑一律按法律规定从严处理, 以体现法律威严。

2、对旧违法建筑按三段式理论进行处理。

对旧违法建筑按三段式理论进行处理, 即在《城乡规划法》实行前设定两个时间节点, 一个是《城市规划法》施行时间, 另一个是施行后的一段延续时间 (长短因地制宜) 。通过两个节点将时间分为三段。对第一时间段内的违法建筑一律准许补办手续, 不补办的征收时也按合法建筑进行补偿, 但扣除相关税费。对第二时间段内的违法建筑从宽处理:能补办准许补办, 不能补办的征收时参照合法建筑适当补偿。在第三时间段内的一律从严, 按不当得利返还和征收不予补偿的原则处理。

3、区分第一时间段内无证建筑与违法建筑的处理。

无证建筑是指没有“两证”且无档案的建筑, 其建造人通过申请得到主管部门同意后实施建造, 由于建造人自身意识问题未办理“两证”。或由于当时的法律环境、政策因素、许可制度不完善等原因, 主管部门未给予“两证”。其档案也因主管部门登记不全或遗失而无据可查。此类建筑在当时不存在违反审批程序、妨碍规划和公共利益, 或规划调整后原先影响规划和公共利益的情况消失了, 应视为合法建筑;而第一时间段内的违法建筑在当时存在违反程序或妨碍规划、公共利益, 或两者皆有的情况, 但因规划调整、法律法规的变更, 原先的影响已消除且具备补办手续的条件, 这类违法建筑应予以补办手续, 在缴纳相关税费后转为合法建筑。

4、设定第二个时间节点的理由。

鉴于当时我国的传播途径、科技水平和生活条件等因素限制, 人们获取信息的渠道少、时间长, 偏僻、落后的地区更甚;人的行为、思维方式有惯性作用。因此留出一段时间作为缓冲, 符合客观实际和人性特点。

(二) 违法建筑状态违法行为的处理。

对于违法行为超过两年被发现的违法建筑的处理一直困扰着行政部门。在学界有状态延续一说, 即违法建筑一旦建成, 只要不拆除, 其后果违法事实就一直存在, 仍然适用行政处罚。笔者认为这里存在着一个误区, 违法建筑其后果违法实质上属于“状态违法”, 其特点是:违法行为终了, 不法状态 (即后果违法) 单独继续。行政处罚是对违法行为的制裁, 而不是对不法状态的处罚, 也就是说超过两年被发现的违法行为不适用行政处罚。

对状态违法行为的处理, 本文提出两种解决办法:一是依据《土地管理法》、《环境保护法》等法律法规, 采取有效措施对因其造成的土壤污染进行治理;二是通过城区改造、征收等形式解决, 根据调查、认定的结果决定对其处理和补偿的办法。

六、结语

本文基于对历史政策、地区差异、法律更迭实际的尊重, 根据各种要素对违法建筑进行类型化分析。在此基础上, 运用“法治方式”拟对不同类型的违法建筑采用不同的法律依据和适用条款进行处理, 为违建处理标准的制定提供参考, 符合依法治国的“法治思维”。融入“法治思维”和“法治方式”的违法建筑类型化处理模式, 既能维护法律威严和群众利益, 又可减少不当执法和暴力抗法现象的发生, 有利于提高行政效率和社会效应, 为违法建筑处理实务提供理论和实践指导。

参考文献

[1]王才亮.违章建筑的界定与处理[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005.

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[3]蒋拯.违法建筑处理制度研究[M].北京:法律出版社, 2014.

[4]段朝立.城管执法视角下违法建筑治理问题及对策研究[D].山东:山东大学, 2010.

[5]王莉.违法建筑法律问题研究[D].上海:华东政法大学, 2011.

篇4：违法建筑的界定及法律处理

关键词：违法建筑；侵权损害；法律解释

一、违法建筑的界定

我国法律中并无关于违法建筑的权威定义，一般认为违法建筑，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律、法规的强制性规定，在未经批准，未取得建设规划许可证、临时建设工程规划许可证，或者虽取得相关许可证但未按照许可证的规定进行建设的建筑物、构筑物及其附属设施。

实践中，如果所建造的房屋没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证的，或者超出上述该证的许可范围建设的，都有可能被认定为违法建筑。现实生活中，比较常见的违法建筑主要有：未经批准私自在人行道、马路边、公共绿地等公共场地搭建建筑物；小区中的楼顶建阳光房、私挖地下室、外扩阳台、外接建筑等；各类商品房、住宅房、厂房等建筑物的搭建时未取得相关的许可证等。因为此类违法建筑的存在，就会围绕违法建筑产生诸多的纠纷，那么接下来笔者将对违法建筑纠纷的主要表现形式及其处理方式进行简要介绍。

二、违法建筑纠纷的主要表现形式

因违法建筑产生的纠纷可以说是纷繁复杂、多种多样的，这里笔者将其简单归纳为以下几类：

（1）违法建筑的侵权纠纷，主要包括因违法建筑对第三人的侵权和第三人对违建人违法建筑的侵权、违法建筑对公共利益的侵权、违法建筑对特定公民利益的侵权等。

（2）违法建筑的合同纠纷，这类纠纷最为常见的则属违法建筑买卖合同和违法建筑租赁合同纠纷两类。

（3）违法建筑的财产纠纷，是因把违法建筑作为一项财产进行分割、继承等而产生的纠纷。

（4）违法建筑的其他纠纷，指除上述三类纠纷之外，因违法建筑而发生的其他形式的纠纷。

在了解了因违法建筑产生的各类纠纷后，这些纠纷在法律上又会做何处理呢？下面笔者将对上述各类纠纷的处理办法做出法律上的说明。

三、违法建筑各类纠纷的法律处理

上述两部分，为大家判断什么是违法建筑提供了简要的参考。接下来，将对与大家切身利益息息相关，也是大家最为关注的，因违法建筑侵权后如何维权，以及违法建筑各类纠纷发生后在法律上会如何处理，重点进行说明。

1.违法建筑侵权纠纷的法律处理

这里所说的侵权不仅包括，违建人对第三人的侵权，也包括第三人对违建人违法建筑的侵权。

首先，在违建人对第三人侵权的法律处理中主要介绍一下，违法建筑物及其搁置物、悬挂物致人损害的责任承担。根据《民法通则》及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干规定问题的意见》，违建人虽然不享有违法建筑的所有权，但其仍是该建筑物的适格管理人，有义务对该建筑物进行妥善的管理。在因违法建筑及其搁置物、悬挂物致人损害时，若违建人不能证明自己尽到了善意管理人的责任，即不能证明自己无过错的，则应该承担损害赔偿责任。

其次，第三人对违建人的侵权是指，第三人因为建筑物系违法建筑物，而擅自对建筑物进行毁坏、拆除，这实际上是对违建人权益的侵害。虽然建筑物系违法建筑物，但建筑人仍然对此建筑物享有占有、使用、收益的权利，他人无权对此建筑物进行侵害，只有相关执法部门在一定条件下才能对此建筑物进行诸如强制拆除之类的处罚。所以，建议广大公民，违法建筑物出现并损害其合法权益时，不要自己冒然行动，对建筑物进行破坏，而应该向相关行政部门或法院请求对违法建筑物进行处理。

2.违法建筑侵害公共利益时的法律处理

违法建筑侵害公共利益的情形是指，违建人未经批准擅自在过道、人行道、巷道、马路边、公共绿地等公共场地搭建各种建筑物、构筑物及其附属设施，影响公共利益的。

此类情形，因为是对公共利益的侵害，任何利益相关者在发现此类违法建筑物后，均可向相关部门进行举报。但是，由于没有具体的特定受害人，公民不能直接向法院提起诉讼，而应先向相关的行政部门举报，请求行政部门予以处理。

3.违法建筑侵害公民自身合法权益时的法律处理

违法建筑侵害公民自身合法权益的情形是指，违建人未经批准建造的建筑物侵害了特定公民的某方面的合法权益。

此种情况，利益受侵害的公民，既可以直接向法院提起诉讼，请求停止侵害、排除妨碍、损害赔偿等。也可以诉求相关的行政部门，请求行政部门予以处理。两种处理方法没有先后的顺序限制。

4.违法建筑物租赁纠纷的法律处理

若违建人将违法建筑物出租出去，收取租金，获得收益。违法建筑物租赁合同的效力如何？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第3条的相关规定，以违法建筑物为标的的租赁合同应该认定为无效，但是在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，法院应当认定为有效。也就说，此类租赁合同一般应当认定为无效，但当事人如果采取了补救措施，取得了相关的资质，或者经过相关部门的许可，不存在《合同法》认定的无效的情形，则应该合同有效。

租赁合同若被认定无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有房屋期间的使用费的，人民法院一般应予支持。对于租赁房屋内的装饰物的处理则按照合同法的相关规定进行。

5.违法建筑分割的法律处理

违法建筑因其具有违法性，违建人不能取得其所有权，所以违法建筑就不能像其他财产一样作为客体进行处分，当事人请求分割违法建筑物的，人民法院一般不予支持。但是，违法建筑产生的收益，如：出租的租金、经营所得等，则可以请求进行分割。

综上，在出现违法建筑侵权时，应该严格按照法律规定的程序进行维权，切不可私自对建筑物进行破坏，以免发生其他不必要的纠纷。

参考文献：

[1]王才亮，陈秋兰：违法建筑处理实务[M]，法律出版社，2008

[2]张怀胜，违法建筑法律问题研究[D]，华东政法大学，2012.

[3]陈昨丞，违章建筑若干法律问题分析.载中国民商法律网.

作者简介：

石光耀（1990～）男，汉，河北保定人，对外经济贸易大学，2013级法律硕士（非法学）在读。

边赛（1989～）女，汉，河北保定人，吉林大学，2013级法律硕士（非法学）在读。