二次装修管理服务协议书

二次装修管理服务协议书（共8篇）

篇1：二次装修管理服务协议书

二次装修管理协议书

管理方：日照康誉物业服务有限公司(以下简称甲方）

施工方：（以下简称乙方）

根据国家和山东省政府劳动安全、消防、建筑、治安等有关法规，确保

生活区物业和配套设施设备的安全、可靠及维护全体业主的共同利益，经双方协商签订本协议，共同遵守。

1.乙方装修期限、地点及面积：

1)施工期限:

2)施工地点

3)装修建筑面积:㎡

2.施工内容: 整体全部重新装修

3.支付装修押金（按平方米建筑面积10元计）装修出入证押金及工本费：（RMB）计：元；大写万千百元整；

每位施工人员需交1寸免冠照片1张、身份证复印件1份，并每人交纳出入证工本费5元、押金10元。装修施工完毕后，凭出入证退还押金。

5.装修规则：乙方施工人员应做好文明施工，保证公共场地清洁畅通，爱护楼房内外公共设施，合理使用卫生间。如因乙方人员导致的卫生管道堵塞、其他公共设施、设备以及房屋结构和内外墙（窗）的损坏，则由乙方负责赔偿相应的经济损失或费用，并处以100—1000 元／次的违约罚金。

1)装修时间：全周上午七时至晚上十时；如：使用冲击钻等发出较大噪音的施工时间一般为早上8：30前，晚上18：00后。（如需超时工作必须获得物业批准）

2)装修施工人员：进场施工外来人员须持有《就业证》。施工人员中的电工、电焊工、起重工、架子工等特种工种，必须持证上岗，严禁无证操作。进场施工人员必须佩戴物业发放的出入证，否则不得入内施工。

3)临时用电、用水：施工用电、用水必须经甲方同意，并遵守供电局、自来水公司的有关规定。施工中的临时用电由甲方提供电源，乙方接出电源要安装保护装置和计量表；临时用水由甲方指定水管接出口，乙方负责施工并安装水表，工程结束45天内结清水、电费。

4)装修材料的搬运及堆放：乙方在搬运材料时需严格遵从物业指定的搬运通道，并在指定时间内进行（运送材料时间一般为早8：00前，晚18：00后）搬运时 1

不得损坏或弄污公共区域的墙面、地面、天花等。若有污损，一切维修费用概由乙方负责。装修材料须放置于装修物业单元内的安全位置，不得置于公共区域。

5)垃圾/废料清理：装修产生的垃圾及建材废料必须由乙方自行出里，不得放置于本社区内及周边2公里内，如果乙方无力清理运输须缴纳垃圾清运费（每平方5元人民币）

6)公共设施及环境保护：施工单位不得在公共区域内施工，如需临时占用公共区域，需事先征得管理处同意。乙方有责任在装修期间保护单元周围环境清洁。为防止装修工程对邻近客户的影响，装修时关闭本单元门、窗，以减轻影响。物业有权随时劝阻产生噪音、震荡、强烈气味或滋扰其他客户的工程。凡此类工程必须在物业指定的非办公时间内进行。

7)消防措施：装修期间为避免发生火灾，乙方须确保在装修范围内备有足够的灭火器具。若动用明火操作必须获得物业批准。乙方必须每天派专职监理进行现场监督。

6.禁止事项：

1)未获得工程部书面同意，擅自拆除或改动原房屋结构和设备（设施）；例如：改变消火栓、烟感和喷淋头位置等公用其它系统的设备设施；

2)未获得工程部书面同意，擅自在房屋结构之梁、柱、楼板、墙面上方进行挖槽、切割、砍凿或雕刻；擅自改变房屋的梁、柱、承重结构、屋面防水隔热层、电气线路、各种管道等；

3)擅自占用、损坏公用部位及相应的设备；擅自占用、移动共享设备；擅自侵占绿地、毁坏绿化；擅自在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

4)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

5)安装各类影响非租赁区域功能使用的设备、设施；

6)施工现场使用电炉等电热器具；

7)施工人员在施工区吸烟，尤其是在易燃易爆危险品存放点。

8)特种工种无证上岗。

9）违反本地区有关法律法规等相关规定的；

7.乙方未按上述“装修规则”和“禁止事项”操作并造成其他业主不满和投诉的，则甲方可根据实际情况扣除装修押金，用来弥补造成损失。

8.对乙方未按图纸施工、未办理相关消防等手续，甲方暂扣装修押金。2

9.乙方施工完毕后，需填写《退二次装修押金审批表》，并且必须由用户和其他租户签字和盖章同意退还押金。

10.经甲方验收通过，45天后将装修押金退还给乙方。

11.本协议书一式两份，双方各执壹份，签字后生效。

甲方：日照康誉物业服务有限公司乙方：电话：

：

电话： 年月3日

篇2：二次装修管理服务协议书

甲方：____________

身份证号码：____________

联系电话：____________

乙方：____________

身份证号码：____________

联系电话：____________

____________租户(以下简称乙方)，提交的室内二次装修方案，经______________(以下简称甲方)批准，在_______号房屋进行室内二次装修的施工。

为便于二次装修的管理与服务，使已入住客户有一个良好的办公环境，经双方协商签订本协议，共同遵守。

1、乙方委托的装修公司应事先向甲方及消防局报批装修方案并获准，交纳有关费用和办理装修许可证后，方可开始装修。

装修垃圾应运至园内指定地点。

所应交纳的费用为_______2以内，支付垃圾处理费________元，超过_______2的，整数倍面积的部分按倍数计收，其余的面积按比例计收。

同时乙方应按装修房屋的租赁面积向甲方缴纳_______元/平方米的装修保证金。

因此乙方委托的装修公司所交纳的费用为垃圾处理费_______元，押金_______元。

装修完成并经甲方验收后，待三个月内确认周边环境和用房单位不受损坏和影响，退还乙方委托的装修公司押金。

2、甲方同意自乙方委托的装修公司报批装修方案获准之日起给予乙方_______日或直至_______年________月_______日为止的装修期。

在装修期内乙方按上述场地的建筑面积每平方米每月人民币_______元的标准向甲方交纳装修管理费合计人民币_______元(不足一个月或超过一个月，按实际天数计收)，超出给定的装修期，无论乙方装修是否完工，甲方将按规定收取场地使用费。

乙方因特殊要求，需改变原有隔墙、通道、设备等设施的，必须经甲方书面同意。

但乙方在使用期满迁出时，必须恢复墙体、通道、设备等原状(甲方书面同意不必恢复者除外)，乙方未经甲方书面同意擅自进行二次装修或虽经甲方同意但超出甲方书面同意内容进行二次装修的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。

3、甲方向乙方提供的场地应符合国家有关消防安全的规定，而乙方二次装修部分的消防核准则由乙方负责。

乙方应正确使用并爱护场地内部的各项设施，防止非正常损坏。

协议终止时，乙方应当按时交回场地，并保证其原有消防设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用。

4、乙方应向甲方提供所有进场装修人员的身份证复印件及登记照片各一张。

5、乙方须到甲方管理服务部办理施工人员临时出入证，凭证进场施工，无证者拒绝进场。

出入证押金每证_______元，含工本费_______元(实退还_______元，遗失出入证，押金不予退还。

6、乙方应严格按照经甲方审核批准的二次装修方案及图纸组织施工，并接受和配合甲方监管。

二次装修方案图纸的审核报批手续，由租房用户办理，施工中如有局部变动，应于改动前报经甲方审批。

7、无论在什么情况下，未经甲方同意，乙方装修人员不得使用客梯，所有装修人员和材料只能搭乘消防(货)梯。

装修材料只能选择_______至次日_______之间运至装修房屋内，公共场地严禁占用和堆放材料等杂物。

8、乙方施工人员应做好文明施工，保证公共场地清洁畅通，爱护楼房内外公共设施，合理使用卫生间。

如因乙方人员导致的卫生管道堵塞、其他公共设施、设备以及房屋结构和内外墙(窗)的损坏，则由乙方负责赔偿相应的经济损失或费用，并处以_______-_______元/次的违约罚金。

9、每周一至周五_______～_______，严禁从事一切可能造成噪音、粉尘污染、强烈气味的施工操作，如使用电锯、冲击钻、拆除天花和隔墙、油漆等作业。

以上操作必须在每晚_______至次日_______或双休日内进行，所有装修施工必须关窗作业，以免因施工影响其他客户。

违者若劝阻不改，甲方有权对乙方处以_______元/次的违约罚金，并酌情给予停电处理，由此而耽误的施工进度，由乙方自负。

10、乙方在装修期间，不得开启室内中央空调，并应封闭新风口，以免粉尘和油漆等异味通过中央空调系统影响其他客户。

装修施工中不得造成室内外原装设施、设备的损坏和消防系统的误报，否则，除照价赔偿外，违者一次处以_______元的违约金。

11、为统一科技园形象，如装修涉及安装门铃、密码锁及铭牌等，均须向甲方提出申请，经批准后在指定位置安装。

12、乙方施工前应做好各项安全防范措施，施工期间严禁室内吸烟，做到安全防火，严格遵守《中华人民共和国消防法》的有关规定，如有违反，乙方承担一切经济损失及法律责任。

装修房屋内应配备灭火器不少于两只，可向甲方借用，(每只有偿使用费_______元)，装修竣工后退回。

若遗失或损坏，则照价赔偿。

施工如需动火作业，必须向甲方申请动火许可证。

违反动火规定，处以_______元/次违约罚金。

13、施工用电时，要采用标准接线板和插头，严禁用电源线直接插接在插座上。

如需增加用电负荷，可向甲方申请临时用电，经批准后方可作业(乙方自备电源线开关)。

若由于乙方原因造成甲方配电房线路跳闸而影响到对其他客户供电，则由乙方赔偿相应的经济损失，并处以_______元/次违约罚金。

14、装修期间，乙方施工人员须着装整齐，不得赤足、穿背心、拖鞋，不得在非施工区逗留，不得随地吐痰及在公共区域吸烟、扔烟蒂，不得高声喧哗、打闹;施工场内禁止赌博、酗酒。

违反上述情况者一次处以_______-_______元/人的违约罚金。

15、乙方装修过程中的垃圾杂物，必须用包装袋包好，及时清理，不得漏撒在装修范围之外的其他公共地方。

16、装修保证金除支付电费外，还将用于因装修过程中造成楼房损坏部位的修补费用或支付装修过程中的违约罚金等，如果该保证金不足以弥补其损失及费用，甲方有权追收差额部分。

17、乙方装修施工期间，甲方负责提供装修用水、消防(货)梯运输和卫生间等生活设施的使用，并保障装修室内的电源开通(电费由客户承担)。

18、本协议一式二份，甲方一份，乙方一份，甲乙双方签字盖章后生效，装修施工结束时终止。

如乙方在装修施工中严重违规，甲方有权单方解除协议，停止装修室内的`供电，待问题解决后方能恢复装修施工。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

______年____月____日_____年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

二次装修管理协议2

租户（以下简称乙方），提交的室内二次装修方案，经珠海高新技术创业服务中心珠海民营科技园（以下简称甲方）批准，在号房屋进行室内二次装修的施工。为便于二次装修的管理与服务，使已入住客户有一个良好的办公环境，经双方协商签订本协议，共同遵守。

1、乙方委托的装修公司应事先向甲方及消防局报批装修方案并获准，交纳有关费用和办理装修许可证后，方可开始装修。装修垃圾应运至园内指定地点。所应交纳的费用为500m2以内，支付垃圾处理费20xx元，超过500m2的，整数倍面积的部分按倍数计收，其余的面积按比例计收。同时乙方应按装修房屋的租赁面积向甲方缴纳25元/平方米的装修保证金。因此乙方委托的装修公司所交纳的费用为垃圾处理费元，押金元。装修完成并经甲方验收后，待三个月内确认周边环境和用房单位不受损坏和影响，退还乙方委托的装修公司押金。

2、甲方同意自乙方委托的装修公司报批装修方案获准之日起给予乙方日或直至年月日为止的装修期。在装修期内乙方按上述场地的建筑面积每平方米每月人民币元的标准向甲方交纳装修管理费合计人民币元（不足一个月或超过一个月，按实际天数计收），超出给定的装修期，无论乙方装修是否完工，甲方将按规定收取场地使用费。乙方因特殊要求，需改变原有隔墙、通道、设备等设施的，必须经甲方书面同意。但乙方在使用期满迁出时，必须恢复墙体、通道、设备等原状（甲方书面同意不必恢复者除外），乙方未经甲方书面同意擅自进行二次装修或虽经甲方同意但超出甲方书面同意内容进行二次装修的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。

3、甲方向乙方提供的场地应符合国家有关消防安全的规定，而乙方二次装修部分的消防核准则由乙方负责。乙方应正确使用并爱护场地内部的各项设施，防止非正常损坏。协议终止时，乙方应当按时交回场地，并保证其原有消防设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用。

4、乙方应向甲方提供所有进场装修人员的身份证复印件及登记照片各一张。

5、乙方须到甲方管理服务部办理施工人员临时出入证，凭证进场施工，无证者拒绝进畅3鋈胫ぱ航鹈恐ぉ20元，含工本费5元（实退还15元，遗失出入证，押金不予退还。

6、乙方应严格按照经甲方审核批准的二次装修方案及图纸组织施工，并接受和配合甲方监管。二次装修方案图纸的审核报批手续，由租房用户办理，施工中如有局部变动，应于改动前报经甲方审批。

7、无论在什么情况下，未经甲方同意，乙方装修人员不得使用客梯，所有装修人员和材料只能搭乘消防（货）梯。装修材料只能选择17:00至次日7:00之间运至装修房屋内，公共场地严禁占用和堆放材料等杂物。

8、乙方施工人员应做好文明施工，保证公共场地清洁畅通，爱护楼房内外公共设施，合理使用卫生间。如因乙方人员导致的卫生管道堵塞、其他公共设施、设备以及房屋结构和内外墙（窗）的损坏，则由乙方负责赔偿相应的经济损失或费用，并处以100—1000元／次的违约罚金。

9、每周一至周五8:00～18:00，严禁从事一切可能造成噪音、粉尘污染、强烈气味的施工操作，如使用电锯、冲击钻、拆除天花和隔墙、油漆等作业。以上操作必须在每晚18:00至次日8:00或双休日内进行，所有装修施工必须关窗作业，以免因施工影响其他客户。违者若劝阻不改，甲方有权对乙方处以200元/次的违约罚金，并酌情给予停电处理，由此而耽误的施工进度，由乙方自负。

10、乙方在装修期间，不得开启室内中央空调，并应封闭新风口，以免粉尘和油漆等异味通过中央空调系统影响其他客户。装修施工中不得造成室内外原装设施、设备的损坏和消防系统的误报，否则，除照价赔偿外，违者一次处以1000元的违约金。

11、为统一科技园形象，如装修涉及安装门铃、密码锁及铭牌等，均须向甲方提出申请，经批准后在指定位置安装。

12、乙方施工前应做好各项安全防范措施，施工期间严禁室内吸烟，做到安全防火，严格遵守《中华人民共和国消防法》的有关规定，如有违反，乙方承担一切经济损失及法律责任。装修房屋内应配备灭火器不少于两只，可向甲方借用，（每只有偿使用费元），装修竣工后退回。若遗失或损坏，则照价赔偿。施工如需动火作业，必须向甲方申请动火许可证。违反动火规定，处以500元/次违约罚金。

13、施工用电时，要采用标准接线板和插头，严禁用电源线直接插接在插座上。如需增加用电负荷，可向甲方申请临时用电，经批准后方可作业（乙方自备电源线开关）。若由于乙方原因造成甲方配电房线路跳闸而影响到对其他客户供电，则由乙方赔偿相应的经济损失，并处以30元/次违约罚金。

14、装修期间，乙方施工人

员须着装整齐，不得赤足、穿背心、拖鞋，不得在非施工区逗留，不得随地吐痰及在公共区域吸烟、扔烟蒂，不得高声喧哗、打闹；施工场内禁止赌博、酗酒。，违反上述情况者一次处以20—100元/人的违约罚金。

15、乙方装修过程中的垃圾杂物，必须用包装袋包好，及时清理，不得漏撒在装修范围之外的其他公共地方。

16、装修保证金除支付电费外，还将用于因装修过程中造成楼房损坏部位的修补费用或支付装修过程中的违约罚金等，如果该保证金不足以弥补其损失及费用，甲方有权追收差额部分。

17、乙方装修施工期间，甲方负责提供装修用水、消防（货）梯运输和卫生间等生活设施的使用，并保障装修室内的电源开通（电费由客户承担）。

18、本协议一式二份，甲方一份，乙方一份，甲乙双方签字盖章后生效，装修施工结束时终止。如乙方在装修施工中严重违规，甲方有权单方解除协议，停止装修室内的供电，待问题解决后方能恢复装修施工。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

二次装修管理协议3

甲方：________________________

乙方：________________________

根据租户，提交的室内二次装修方案，经珠海高新技术创业服务中心珠海民营科技园批准，在号房屋进行室内二次装修的施工。为便于二次装修的管理与服务，使已入住客户有一个良好的办公环境，经双方协商签订本协议，共同遵守。

1、乙方委托的装修公司应事先向甲方及消防局报批装修方案并获准，交纳有关费用和办理装修许可证后，方可开始装修。装修垃圾应运至园内指定地点。所应交纳的费用为以内，支付垃圾处理费元，超过的，整数倍面积的部分按倍数计收，其余的面积按比例计收。同时乙方应按装修房屋的租赁面积向甲方缴纳元/平方米的装修保证金。因此乙方委托的装修公司所交纳的费用为垃圾处理费元，押金元。装修完成并经甲方验收后，待三个月内确认周边环境和用房单位不受损坏和影响，退还乙方委托的装修公司押金。

2、甲方同意自乙方委托的装修公司报批装修方案获准之日起给予乙方日或直至为止的装修期。在装修期内乙方按上述场地的建筑面积每平方米每月人民币的标准向甲方交纳装修管理费合计人民币，超出给定的装修期，无论乙方装修是否完工，甲方将按规定收取场地使用费。乙方因特殊要求，需改变原有隔墙、通道、设备等设施的，必须经甲方书面同意。但乙方在使用期满迁出时，必须恢复墙体、通道、设备等原状，乙方未经甲方书面同意擅自进行二次装修或虽经甲方同意但超出甲方书面同意内容进行二次装修的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。

3、甲方向乙方提供的场地应符合国家有关消防安全的规定，而乙方二次装修部分的消防核准则由乙方负责。乙方应正确使用并爱护场地内部的各项设施，防止非正常损坏。协议终止时，乙方应当按时交回场地，并保证其原有消防设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用。

4、乙方应向甲方提供所有进场装修人员的身份证复印件及登记照片各一张。

5、乙方须到甲方管理服务部办理施工人员临时出入证，凭证进场施工，无证者拒绝进畅出入证押金每证元，含工本费元梯。装修材料只能选择至次日之间运至装修房屋内，公共场地严禁占用和堆放材料等杂物。

8、乙方施工人员应做好文明施工，保证公共场地清洁畅通，爱护楼房内外公共设施，合理使用卫生间。如因乙方人员导致的卫生管道堵塞、其他公共设施、设备以及房屋结构和内外墙的损坏，则由乙方负责赔偿相应的经济损失或费用，并处以—1元/次的违约罚金。

9、每周一至周五～，严禁从事一切可能造成噪音、粉尘污染、强烈气味的施工操作，如使用电锯、冲击钻、拆除天花和隔墙、油漆等作业。以上操作必须在每晚至次日或双休日内进行，所有装修施工必须关窗作业，以免因施工影响其他客户。违者若劝阻不改，甲方有权对乙方处以元/次的违约罚金，并酌情给予停电处理，由此而耽误的施工进度，由乙方自负。

10、乙方在装修期间，不得开启室内中央空调，并应封闭新风口，以免粉尘和油漆等异味通过中央空调系统影响其他客户。装修施工中不得造成室内外原装设施、设备的损坏和消防系统的误报，否则，除照价赔偿外，违者一次处以元的违约金。

11、为统一科技园形象，如装修涉及安装门铃、密码锁及铭牌等，均须向甲方提出申请，经批准后在指定位置安装。

12、乙方施工前应做好各项安全防范措施，施工期间严禁室内吸烟，做到安全防火，严格遵守《中华人民共和国消防法》的有关规定，如有违反，乙方承担一切经济损失及法律责任。装修房屋内应配备灭火器不少于两只，可向甲方借用，，装修竣工后退回。若遗失或损坏，则照价赔偿。施工如需动火作业，必须向甲方申请动火许可证。违反动火规定，处以元/次违约罚金。

13、施工用电时，要采用标准接线板和插头，严禁用电源线直接插接在插座上。如需增加用电负荷，可向甲方申请临时用电，经批准后方可作业。若由于乙方原因造成甲方配电房线路跳闸而影响到对其他客户供电，则由乙方赔偿相应的经济损失，并处以元/次违约罚金。

14、装修期间，乙方施工人员须着装整齐，不得赤足、穿背心、拖鞋，不得在非施工区逗留，不得随地吐痰及在公共区域吸烟、扔烟蒂，不得高声喧哗、打闹;施工场内禁止赌博、酗酒。，违反上述情况者一次处以—元/人的违约罚金。

15、乙方装修过程中的垃圾杂物，必须用包装袋包好，及时清理，不得漏撒在装修范围之外的其他公共地方。

16、装修保证金除支付电费外，还将用于因装修过程中造成楼房损坏部位的修补费用或支付装修过程中的违约罚金等，如果该保证金不足以弥补其损失及费用，甲方有权追收差额部分。

17、乙方装修施工期间，甲方负责提供装修用水、消防梯运输和卫生间等生活设施的使用，并保障装修室内的电源开通。

18、本协议一式二份，甲方一份，乙方一份，甲乙双方签字盖章后生效，装修施工结束时终止。如乙方在装修施工中严重违规，甲方有权单方解除协议，停止装修室内的供电，待问题解决后方能恢复装修施工。

甲方：________________________乙方：________________________

代表：________________________代表：________________________

篇3：二次装修管理服务协议书

随着我国经济的持续快速发展,上海作为中国改革开放的前沿城市,房地产开发和建筑产业也取得了前所未有的大发展,浦东新区陆家嘴功能区就是其中的代表。所衍生出的各种产业的迅速发展对超高层综合建筑、高档写字楼、高级公寓等建筑内部二次装修起到了极大的拉动作用。表现在我们消防这个层面上的,除了审核验收的工作量增加以外,由于二次装修的随意性、盲目性以及不同程度上存在的违法性,留下先天隐患。

本文简要介绍了笔者在二次内部装修工程审核中发现的排烟、安全疏散等问题,并结合实际情况以及国家规范、上海地方标准对上述问题提出了自己的解决方法,在此和同行们探讨。

1 工作中发现的问题

在审核过程中,发现的问题主要有四个方面:排烟问题,安全出口及安全疏散问题,室内装修问题和人为因素。

1.1 排烟方面的问题

1.1.1 原建筑内走道采用机械排烟系统,房间采用自然排烟方式,符合规范要求,但因业主的要求,房间面积扩大后,建筑原有的自然排烟方式不满足规范要求。

1.1.2 在采用自然排烟的场所内,排烟窗被分隔在了小于100m2的房间内,影响了场所内其它区域的排烟量。

1.1.3 建筑走道及敞开区域均使用机械排烟系统,在后期装修时将用于大空间排烟的排烟口分隔在了房间内,影响整体层面的排烟量。

1.1.4 房间布局变动,加长了排烟口至房间最远一点的距离,影响了该层面公共部分的排烟量。

1.2 安全出口及安全疏散问题

1.2.1 在层面的拐角处设置办公场所,面积大于100m2,只能开设一个安全出口。

1.2.2 建筑物最初使用性质变化,导致安全出口数量不符合规范要求。

1.2.3 大型综合性商场内的小商铺面积大于100m2,有效安全出口仅有一个(另外一个安全出口被大楼用作防火分区的防火卷帘遮挡)。

1.3 室内装修存在的问题

1.3.1 装修材料不达标,如要增设地台、夹层等,因为对装修后的视觉效果要求,大量使用可燃、易燃材料。增加了建筑物的火灾负荷和危险性。

1.3.2 电器负荷加大,在原有建筑用电设备、回路的基础上,再增加电气设备、线路、高热灯具。由于电气负荷计算不准确、电气线路敷设、保护不符合防火要求、高热灯具与可燃物的安全距离不够等问题,存在很大的电气火灾危险性。

1.4 人为因素

1.4.1 未及时报消防机构审核违法装修,这样的装修一般或多或少都存在不符合消防规范要求的问题,会不同程度返工,影响工期和施工质量。

1.4.2 很多大型场所、高档住宅是由专业装修单位设计和施工,规模较小场所、普通住宅则是由业主、住户自己找人设计施工。装修施工队伍素质参差不齐,人员消防安全意识淡薄,为了经济利益,降低装修材料的等级,或者采用伪劣产品进行装修,或者在工程施工时偷工减料,变更设计,降低技术标准,给工程埋下先天隐患。

1.4.3 一些设计单位不具备设计资质。根据《建设工程勘察设计资质管理规定》工程设计综合资质只设甲级;工程设计行业资质、工程设计专业资质、工程设计专项资质设甲级、乙级。大部分设计单位专业资质符合规定,掌握消防方面的新规范比较及时全面,而一些没有设计资质或者设计资质达不到要求的设计单位则对规范理解、掌握存在很大的偏差。

2 相应的整改对策

2.1 举例说明排烟问题的解决办法

2.1.1 上海浦东新区龙阳路永达国际大厦。该建筑内走道采用机械排烟系统。在后期业主分别进行的二次内部装修工程中,租用多个单元,

阴影部分为原本两个面积均不大于300m2的房间,中间墙体(虚线)打通后面积大于300m2,原来的外窗开启方式、开启角度、开启面积都不符合规范要求(1)(例如图1)。提出这个问题后,经与大楼物业沟通,该建筑在土建设计中早已预计到了这类问题,所以在建筑物七层以上的每个层面预留了用于房间机械排烟的管道,施工单位只需将预留的排烟管道拉进房间,在合适的位置开设排烟口就可满足规范要求。

而没有预留有排烟管道的层面,设计中出现上述问题时,应根据需要自行在层面增加机械排烟系统或将每个房间面积控制在300m2以内还有就是改变自然排烟窗的开启方式、开启角度以及开启面积,以保证符合规范要求。

2.1.2 上海浦东新区浦东大道长泰国际金融大厦。该建筑内走道为机械排烟,房间内采用机械排烟窗进行排烟。部分小业主只租用一个层面的1/2或是更小一部分,在二次装修设计中,设计单位将负责人的办公室放在靠窗位置。(例如图2)

阴影部分面积大于100m2,机械排烟窗被三个均不大于100m2的小房间遮挡(2)。设计中出现这类问题,在变更设计时,可以考虑三个小房间的隔断都不到吊顶,留出75cm的距离,或尽量留出一个排烟窗,以备烟气流动(1)。

2.1.3 浦东新区银城路的时代金融中心大厦。该建筑每个楼层层面均为大空间场所,使用机械排烟系统,设两个排烟口。招租后在二次装修设计时原有排烟口被分隔在房间内。如图3。

阴影区域均为面积小于100m2的小房间,大空间区域一侧的排烟口分隔在一个小于100m2的房间内或大于100m2无外窗的房间内。在整改时,应要求设计单位将排烟口从小于100m2的房间中移出,放在大区域里或者重新设置排烟口放在大空间区域内。

2.1.4 一些办公场所在进行二次装修后,因布局的需要出现原有的排烟区域面积被扩大或防烟分区的排烟口至最远点水平距离大于30m的情况。解决这类问题,除增加机械排烟口以解决最远点的水平距离应小于30m之外,还要考虑机械排烟量是否仍然符合原有机械排烟量。

2.2 安全出口问题的解决办法

2.2.1 部分大厦层面业主为了灵活租用场地,导致有些办公房间面积大于100m2但安全疏散出口数量不够(3)。如图4。

阴影部分为一个层面拐角的房间,面积大于100m2,且两边的房间都是其它业主或是楼层公共用房(配电室、电梯井等),开设第二个安全疏散出口难度大。出现这种问题,除严格控制办公人数之外,还需要业主与相邻业主之间进行沟通,达成协议,设置一个公共疏散出口,为玻璃门,并配备紧急破拆工具,以备遇到紧急情况后使用。

2.2.2 一些住宅楼改变使用性质,经过豪华内部装修后变为酒店式公寓,住户大部分为中、短期客人。随之带出很多无法预料的隐患。某建筑最初使用性质为高层住宅,塔式建筑疏散楼梯为剪刀楼梯,且分别设置了前室和加压送风系统,首层设置一个安全出口符合规范要求。目前此建筑为酒店式公寓,在疏散方面出现的隐患问题就是首层缺少第二个安全出口,接待大厅将建筑原有的两个防烟楼梯间的前室变成了扩大前室。在对照原始图纸和实地查看后,建议再开设一个安全出口,并将开设在首层的门更换为乙级防火门。

2.2.3 在对一些商圈内的小铺位进行审核中不难发现,由于大楼建筑本身防火分区的原因,防火卷帘(这里以侧卷为例)遮挡小商铺的第二个有效安全出口。虚线为侧卷,圆形为卷帘控制器和卷门机。双扇们处为商铺的进出口,另一个出口为有效安全出口。在与大楼开发商、设计单位交涉后,建议将防火卷帘的控制器和卷门机右移,留出一个900-140mm宽的疏散出口,设置乙级防火门。如图5、图6。

2.3 严格控制装修材料,把好电气审核关

完善工程监理制度,由监理公司对工程全部过程进行技术把关。内部装修工程消防火灾隐患大都在工程的设计和施工阶段,因此要严格把好这两个环节。一是限制可燃材料的使用量,除《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》规定外,《建筑内部装修设计防火规范》是对建筑内部装修工程进行消防监督的主要依据,一定要准确使用规范对各类建筑物内部不同部位应采用的装修材料进行审核。二是把好建筑装修电气审验关。竣工验收时,要认真对照审核批准的施工图、审核意见以及竣工图纸,进行逐项验收,检查所有的施工资料,特别是对装修材料的送检情况、隐蔽工程的记录,消防设施的产品质量、施工质量,按照国家相关法规和技术标准实行严格检查。

2.4 改善消防外部环境

2.4.1 加强消防安全知识培训。通过培训,使企业法人、消防安全管理人了解、掌握、理解并自觉遵守消防法律法规。消防安全培训工作要有针对性,对装修设计人员、建设单位负责人要侧重于相关内部装修工程法律法规和技术规范的培训,对施工技术人员要侧重于有关法律法规和技术规范以及操作规程的培训,结合典型火灾教育启发他们,对临时招募人员开展经常性的消防知识培训工作,使内部装修工程相关人员的消防法律法规知识和自觉遵守意识不断提高。

2.4.2 根据《建设工程勘察设计资质管理规定》以及《工程设计资质标准》的有关内容,消防部门应联合其它相关单位对从事建筑工程和涉及消防工程的设计单位进行一次清理,对没有或达不到行业资质、专业资质的却在承接设计消防施工图纸的设计单位登记上报进行查处。从图纸设计这个源头抓起,对改善消防外部环境,奠定扎实基础。

3 结束语

上述问题仅为笔者在日常工作中发现并积累,提出后与大家共同探讨。

随着上海经济建设的日益壮大,大中小企业的不断进驻,高层建筑内的二次装修规模会越来越庞大、数量无法估计。所隐藏的各类消防安全隐患在随时间的推移,会不断凸现聚集,如不及时解决目前出现的问题,日后的消防监督工作会不堪重负。为此笔者认为从根本上解决现存的问题,迫在眉睫。

从目前的发展状况看,全国各大城市及二、三线城市的经济高位运行发展是个然趋势,各类生产经营活动也日趋增多,上述出现的问题,其它地区也会慢慢显现出来,笔者希望与大家共同探讨。

摘要：以二次内部装修工程审核中发现的排烟、安全疏散等问题为例,结合实际情况以及国家规范、上海地方标准对上述问题提出了相应的整改对策。

关键词：二次内部装修,审核,问题,对策

参考文献

[1]GB50045-95高层民用建筑设计防火规范[S].

[2]DGJ08-88-2006建筑防排烟技术规程[S].

篇4：研学二次装修

我遇到了若干大大小小的难题，在一一破解的过程中，也一一虔诚地记下来，为的是给有同样打算的读者提供一次直观参考！

上集：腾空的“壮举”

家具成为最大的贬值品

二次装修遇到的第一个难题，不是财政预算，不是设计施工，而是你积攒10年的东西往哪里放。

出路之一，卖掉！出路之二：找个邻近的房子暂时存放。出路之三：送人。实现第二条难上加难，如今寸土寸金，人家凭什么让你白用空间？就是找到了空房子还得雇人搬运，劳民伤财，基本不可取。

于是我采取了卖掉和送人并举。但是问题来了：所有的家具、电器，卖掉均非常不值钱，每件几十元到一二百元，不管你是实木的还是板式的，因为样式已经过时，均为同价。全家的家具算下来不过千把块钱。看来还是送人比较划算。

10年书山书海的革命

对于书的处理，必须重写一笔。因为大小有一点文化的人，书都是家中最大的“肿瘤”。

虽然只是10年，多年的工作学习经历，我们夫妻二人攒了一面墙书柜的书籍，全部留下，工程太过浩大。于是我们选择了处理。留下线装书、成套的书、工具书和部分世界名著，整整装了六七只箱子。剩下的还有三百多本，依依不舍地送到中国书店，对方以每本1～2元收购了1/3，主要是围棋书、文史书、传记、小说；其余的经济类、政治类、专业类，一律拒收，最后只好都卖了废纸。

朋友都不解：你不过啦！读书人不留书，你“焚书坑儒”啊？

都不是！有人说过一句经典的话：空间也是生存的质量！我们的住房本来就不大，为什么要让自己被满眼的东西堵得透不过气来？

台湾作家梁凤仪曾经坦言：她的新居没有书架，因为不经过整理的信息是废信息，不读的书无非是附庸风雅，并无用处。我和爱人都中年已过，我们希望今后的生活更加自由舒适，读了一辈子文字，何必晚年还要埋在文字之中呢？对于书的处置，几乎不用沟通就二人双手赞成了。

就在书柜收拾到最后时刻，我发现了一个尘封的方匣，是还没有拆封的礼品，标题是“电子图书馆”，一看目录，几乎囊括了四书五经、古代、现代、近代所有中外名著和各种辞书，内容等于所有我卖掉的书和留下的书的好几倍。其重量和体积不过相当于一本16开书而已。我望着这宝贝不禁哑然失笑——其实留下这一本已经足矣！

如果你不是藏书家，那么对“书”的“观念”，也与时俱进吧！我认为这是家庭“精简”的革命性理念。

别错过这次清仓的机会

一个人时间长了要清理生理垃圾，一个单位时间长了要清理废旧物资；一个家庭同样面临几年一大清理的需要。但是一般人都有惰性，得过且过，往往使家里堆积了很多弃之可惜食之无味的“鸡肋”，如：各种礼品奖品，样式过时或尺寸不合适的半新衣服，多余的锅碗瓢盆，各种一年用一次半次又舍不得扔的半新物品，以及积压的工艺品、干货、中西药等等。二次装修实际上是让“家”轻装上阵。这是一次难得的机会，如果你是一个爱扔东西的人，一般可以维持10年的破烂承受力；如果你不爱扔东西，恐怕8年就不行了。美国人有个统计，他们一般是平均7年搬一次家或者重新修整一次。

给家减肥，要痛下决心，不能什么都舍不得，瞻前顾后。现在成千上万的人花钱减体重，就是观念更新的结果。目前发达国家扔废品经常要倒交钱，我们还没到那个程度，很多东西卖了，既可以减轻负担，又可以帮助别人。如果有渠道，还可以将衣物等捐赠给有关的救灾慈善机构。比如北京，就有这样的长期服务机构，通过互联网就可以查到。

当然，我从这次装修中得到了惨痛教训：今后买东西的时候一定要慎重，因为给家增肥很容易，减肥却很难！

当家具基本找到出处腾空之后，可以把衣服、物品统统装在纸箱子里面，码放在房子中央或借来的仓库里、空置的朋友家里等等。这时候你就可以考虑施工了。

下集：重建的秘诀

家装材料价格弹性巨大

第一天买材料，我去了北京居然之家、东方家园等大型家装市场看价钱，结果以中等价格为例，门：1500～2000元一扇；瓷砖：120～150元一平米；厨房橱柜：1300元左右一延米；马桶：1300-1800元左右一个……这样预算下来，加上更新的电器，十几万元也打不住。我闷闷不乐。

后来和施工队长认真交谈了一次，告诉他我的经济状况，希望用质量过得去，但价格又比较实惠的材料，然后我又去了一些中低档市场调研，最后的结果：瓷砖，在瓷砖批发一条街购买，仿古瓷砖每平米48元；橱柜在中档商场订，700元一延米，卫浴在大商场的打折柜台买，中等品牌，700多元一个马桶，门也在中等商场购买，实木复合门700元一扇……这样算下来预算可以节省一半。

两种包工方式的选择

这里需要说明的是，现代装修主要有两种方式，所谓包工包料和自己买料，对方只管施工，所谓包工不包料。

我选择了包工包料，因为我还在上班，实在没有时间和精力。选择这种方法必须有几点注意事项：第一，要对装修公司的资质有了解，选择较正规的、信誉较好的、朋友用过较为可靠的。第二，自己对市场上的家装用品价格有个大概了解，什么档次什么价格。这样对方报价时心里比较有数。第三，要允许对方赚一些差价，比如你买60元，他买也说60元，但实际50元，他赚了10元，这个就可以接受，人家毕竟付出了辛苦，这也是市场规律，不要吹毛求疵。对于老年人和上班族，选择这种方式比较好，因为我们实在没有那么大的体力和精力。

而包工不包料的难度会大一些，对中老年人不一定适用。因为，即使你都自己去买，也未必省钱和质量好;因为偌大的装修材料市场，从基础材料到灯具、地板、电门、油漆……你再学习也难在短期内成为专家，而专业人士干了若干年，比你了解得多得多。他去买很可能是替你省了钱，又省了力。

利用二次装修提高幸福指数

二次装修的目的，显然是为了提高生存环境的质量，首先是干净舒适了；其次，减少了废旧物资，空间宽敞了；第三条就是解决了上次装修的失误，使用更科学方便。现在把我的几个经验提供给大家参考。

第一，设计储藏间。因为房子格局原来没有储藏间，上次装修也没有再设储藏间。结果所有闲置物品包括旅行箱、运动器材等等都堆在阳台上，非常不雅观，这次我首先辟出三四米空间作了一个储藏室，希望以后家里在明处看不见“破烂”。

第二，装杂物的柜子最好不要做玻璃门，毛玻璃也不好。因为柜里的杂物可以在外面看得见，显得凌乱不堪。书柜也一定要有遮挡的柜门，不能全是敞开式的，那样所有琐碎的东西都露在外面，我原来的书柜四米多宽，全是敞开式和透明玻璃门，结果整个一面墙都显得乱七八糟的。这次的书柜我决定做成2/3面积是非敞开式的，剩下一部分敞开的格子放装饰品。

第三，不必要的门可以不要，以前我的厨房有两扇门，10年间几乎没有关过三次以上，这次装修我把这两扇门改成了牙口，节省了两三千元门钱。

第四，卫生间的重点是卫浴用具，要选择好刷的、抽水性能好的，但是不一定非得是顶级名牌的。据说现在年轻人动辄就要某某牌子，好像不用那个就是丢人。其实现在的二三流合资国产品牌都很好用，价格要低1/2左右。对于注重实用而非风光的中老年人来说，大可不必追时髦。

篇5：二次装修安全协议书

甲方：上海瑞金商务中心有限公司

乙方：

根据本大楼进行二次装修的有关规定，经双方协商一致签订协议如下：

1、装修请与工程部门联系，在装修工程面积达100平方米以上并改动大楼原消防设施的租赁方应先将装修方案平面图及时送消防等有关部门审批，由消防等有关部门认可后方可施工，装修单位在装修前向工程部门送交装修报告、装修计划及有关资料，经工程部门审核，经甲方同意后方可进行装修。

2、装修前必须将电工操作证、装修负责人安全管理证复印件送交物业管理部审核，经物业部和安监局确认后方可施工。

3、乙方在装修前交付施工押金及人民币10元/平方米。未造成甲方损失的，装修完毕后按规定退还乙方。

4、乙方同意交纳本装修项目的管理费计10元/天（在押金中扣除），在此基础上，水、电费在施工完毕后按计量表结算水、电费用。

5、装修施工不得破坏大楼原有的结构，在保证建筑物安全的情况下，可对其内部结构作局部调整。对拆下的原建筑材料和部分照明设备（包括分隔板、木料、轻钢龙骨、窗帘、门、吊灯开关、卫生洁具等）应完好的交工程部门。施工期间，楼板开槽、外立面打洞等请先与工程部门联系，经认可后方可施工。

6、所有装饰材料须是阻燃型的，符合防火要求，并提供有关的产品说明书交给工程部门，竣工后消防验收均由乙方负责。

7、在现场施工中需要动用明火（如电焊、气割等）须向物业管理部办理书面申请手续，经双方签证、落实监护施工措施后方能动火。动火完毕必须检查遗留火种，每隔20分钟检查一次。经过3次检查，确实可靠安全，监护人才能撤离动火作业区。特别危险区域严禁动火。

8、在施工现场乙方必须配足够数量的灭火机，施工人员吸烟必须在指定地点，并实施安全措施。

9、附设的原有消防设备及消防报警系统在装修过程中需要更改的，乙方应先将改动方案平面图及时送交区消防局审批。消防安全通道不的封闭，装修后必须符合消防规范。

10、电气方面：乙方须提供完整的电气施工图纸。安装必须在满足用户使用的同

时，要符合用电规定：一个回路容量不超过计划10A，电线绝缘电阻必须大于0.5兆欧，插座安装牢固，接地接零不得混淆，电气容量要均衡分配。如有电线必须穿管，管子必须安装到位，强电和弱电必须分开。

11、空调方面：房间内的分隔必须符合空调设计要求，具体细节应听从甲方专业

人员意见。

12、为客户装修工程提供方便，乙方在施工中应遵守本大楼的有关制度，服从有

关部门的规定，共同合作使装修工程保质保量地完成。

13、施工期间，施工人员名单应送安保部门备案，施工人员不得进入与装修部位

无关的其他楼层，施工人员不得在本大楼内住宿。

14、装修材料托运数量大的，须提前一天向物业部办理货运电梯使用手续（不得

使用客运电梯）。

15、如乙方因装修工程时间紧张、需延长施工时间的，必须经物业部同意。施工

期间开槽、敲打等工作应安排在下午18:00后施工。

16、施工人员不得擅自进入本大楼配电室，不得任意从配电间内拖接任何线路。

17、现场建筑垃圾应装袋，由乙方按市有关规定自行处理。临时垃圾存放时间不

准超过24小时。做到临时堆放，即时清运。如违反规定，罚款100元/天（罚款从押金中扣除）。

18、甲方有权对施工单位承包的工程质量进行监督。违反核准的设计方案施工，有权停止其施工。工程竣工后由区质监站及甲方双方共同进行验收。施工期间如损坏其它设备及建筑结构，应由乙方赔偿损失。

19、从甲方交房起，该房的一切安全责任，均由乙方承担。施工期间乙方要认真

贯彻“预防为主、防消结合”的消防工作方针，并要落实“谁主管、谁负责”的原则。指定现场施工安全员，加强对施工人员的防火安全教育。有因施工人员违规操作而引起的事故，乙方应承担全部责任，对造成甲方的损失应负赔偿责任。

20、工程完工后，乙方应向本大楼提供一套完整的竣工图纸，并提供新增设备的样本及有关说明书，以便今后维修保养。

21、未尽事宜，双方本着友好合作的精神协商解决。

甲方：上海瑞金商务中心有限公司

签字：

日期：

篇6：二次装修垃圾清运承包协议书

甲方；身份证；

乙方；身份证；

篇7：二次装修管理规定

本资料，以协助用户顺利进行室内设计及装修为目的。大厦所有用户须按照本规定的有关要求进行装修，以维护大厦全体业主的利益。为规范装修管理工作，保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观，物业管理公司根据“深府办[1992]102号”文及11月19日××市人民政府令第90号“××市家庭居室装修管理规定”的相关内容结合大厦的实际情况，对本大厦二次装修管理特制定本手册。

二、大厦楼宇的结构及外貌

所有装修设计图纸必须由业主提交物业管理处审批。为维护业主整体的利益，物业管理处有权要求更改装修设计及停止任何未经批准的装修工程。为保证有关工程不违反本手册及其它管理体制规则，建议装修户将有关的装修图纸提前交物业管理处审核。

三、政府部门许可

即使用户在装修前已将装修图纸交物业管理处审核，这并不表示其内容及设计已符合政府有关条例，如属必要，用户仍须另向政府有关部门申请批准其图纸内容。

四、聘请顾问公司

物业管理处认为有需要时会针对特殊工程向用户提出聘顾问公司。一切引起的费用，均须由有关用户负责。

五、各类费用

在开始装修前，用户必须交纳各类押金，作为遵守大厦管理规定、不损坏大厦设施、公共地方及按照已审批装修图纸进行装修工程的保证。有关各费用见《装修收费项目及缴纳标准》。

六、咨询

如对装修事宜有任何查询，请与物业管理处客户服务中心联络，客户服务中心将竭力予以协助。

为使每一个用户均能按其计划顺利完成装修，按时开业及维护所有用户的利益，建议用户和装修单位仔细阅读本《装修手册》，制定详细的装修计划。确保其装修工程式完全符合本大厦的整体要求;否则，用户可能延误有关工程及未能按时进驻而引起不必要的损失。

七、其他

上述及以后所提及的用户应包括大厦的业主、租户或受委托人等，将不再一一说明。

永泰城步行街商户二次装修材料使用管理规定

一、总则

1、为确保永泰城步行街商户内部装修的消防安全,贯彻“预防为主、防消结合”的消防工作方针,防止和减少建筑物火灾的危害，为装修期间工程管理、设计审核提供依据，特制定本规定。

2、本规定未尽事宜须按照国家有关法律及相关技术标准执行。建筑内部装修设计，除执行本规定的规定外，尚须符合现行的有关国家标准和规范，并且以最严格标准为准。

3、本规定制定依据《建筑内部装修设计防火规范GB 50222—95(修订版)》、《建筑内部装修防火施工及验收规范GB50354—》。

二、装修材料分类

装修材料按其使用部位和功能，划分为顶棚装修材料、墙面装修材料、地面装修材料、隔断装修材料、固定家具、装饰织物、其他装饰材料七类。

三、装修材料燃烧性能分级 分为四个等级

1、A级——不燃性

2、B1级——难燃性

3、B2级——可燃性

4、B3级——易燃性

四、单层、多层民用建筑内部各部位的装修材料燃烧性能等级不能低于下表的规定：

五、地下民用建筑内部各部位装修材料的燃烧性能等级不能低于下表的规定：

六、一般规定

1、建筑内部不宜设置采用B3级装饰材料制成的壁挂、雕塑、模型、标本等;

2、厨房的顶棚、墙面、地面均应采用A级装修材料。经常使用明火器具的餐厅，装修材料的燃烧性能等级应在本节规定的基础上提高一级(A级除外);

3、建筑内部的配电箱的壳体和底板应采用A级材料制作且不应直接安装在低于B1级的装修材料上;

4、照明灯具的高温部位，当靠近非A级装修材料时,应采取隔热、散热等防火保护措施，灯饰所用材料的燃烧性能等级不应低于B1级; 5、当胶合板用于顶棚和墙面装修并且内含有电器、电线等物体时，胶合板的内、外表面以及相应的木龙骨应涂覆防火涂料，或采用阻燃浸渍处理达到 B1 级，电气线路须穿管处理;

6、建筑物内设有上下层相连通的中庭、走马廊、开敞楼梯、自动扶梯时，其连通部位的顶棚、墙面应采用A级装修材料;

7、所有装修使用线缆需采用低烟无卤电线;

8、建筑内部消火栓的门不应被装饰物遮掩，消火栓门四周的装修材料颜色应与消火栓门的颜色有明显区别;

篇8：房屋维护中的二次装修管理

我们上海科瑞物业管理发展有限公司是上海绿地集团下属原绿地物业经改制而新组建的一家专业物业管理公司。随着中国进入 WTO，物业管理这个市场的竞争也越来越激烈，物业管理法规也越来越健全，广大业主对管理服务的要求也越来越高，为了适应这个竞争的形势，我司于 2002 年初和加拿大 “ 高力国际物业管理公司 ”（原名：怡和高力物业咨询公司）合作，成立了我们上海科瑞物业管理发展有限公司，并以 “ 高标准服务、大众化收费、可持续发展 ” 作为公司的行动纲领。一年多来，我司通过承接绿地集团新建项目和全力向社会开拓承接管理项目，合同签约管理面积达到了 100 多万平方米，先后有《上海春天》、《科创大厦》、《锦绿新城二期》等项目交付使用，如何搞好这些项目的二次装修管理，成为我公司的管理重点，也是确保我司长效管理好这些项目的基础。

我们以为，业主入户后的二次装修管理好坏将直接影响到日后小区建筑、环境的内外观管理、基本人文素质的培养等方面的具体工作的正常实施。我们经过反复研究并学习市内多个相类物业对二次装修管理的经验和在市、区房地部门领导的指导下，制定了一系列的二次装修管理规定及具体实施办法，通过严格的实施，收到的良好的效果。其管理基本内容简述如下：

• 修正业户手则。

通常，物业公司制作的业户手则中，虽然对二次装修有一定的规定，但其内容并不很详尽，只是给业主一个基本的告知。但随着住宅市场的发展及社会的进步，业主对自己的权利要求越来越重视，虽然大部分业主的要求都是非常合理也符合物业管理的要求，但这其中必然会有极小部分的业主有过分的追求自我利益和权利而不顾公众利益的行为和要求，这就需要对规范文本根据楼盘实际要求进行修正和补充。我们根据以往二次装修管理的经验，在走访了一些正在二次装修管理中的物业项目后，对原有的二次装修管理规定做了适当的增减，以使更具针对性。比如我们修改了在装修时的小区外立面环境改动方面的相关规定，原先的规定对室外空调外机的放置位置、各类排气孔的出口位置等都是一笔带过，没有太明确的书面文字，这样容易成为少数违章的理由。为此，我们明确强调了所有管线室外部分要求横平竖直近墙面铺设，室外单元空调管线应加装套管；空调外机摆放位置需按管理处要求的统一位置放置； 燃气热水器、脱排油烟机等的排气管必须安装到预设的管道（孔），禁止擅自在外墙凿孔和改动外墙预留孔位置 等。这样从事先就对业主在装修时可能对墙体外立面的随意改动做了一次预防，同时也是一种宣传。

• 签定装修管理协议。

为了使业主及施工单位在装修时更明确地知道自己的权利及义务，同时保证所有业主和工程队都能认真地履行小区装修管理规定的各项条款内容。我们要求所有业主和参与二次装修的施工单位（如业主自行装修的，即业主本人）必须至管理处，与管理处签定＜二次装修管理协议＞三方协议。协议中，我们再次告知所有签约者，在进行二次装修时，应爱护小区所有公共设施、遵守＜二次装修管理规定＞等。这就为日后一旦于管理中发生纠纷及违章处理做了事先备忘和法律准备。

• 具体管理制度落实。

有了制度，就必须要落实。我们在业主入户时向所有业主发放了所有关于二次装修方面的规定，并得到他们的确认。同时告之在二次装修前必须履行的装修报批手续，即：所有业主在装修前必须先至管理处完成装修报批手续。其步骤为： 入户时物业发装修公约业主签收 → 装修前业主向物业申报并填写装修申请表 → 业主提交装修平面图、欲调整的管线图，物业审核 → 审核合格，有专业施工单位的 → 施工单位提交营业执照、装修资质等材料、填写装修人员登记表。（审核合格，对其中无专业施工单位的 → 重点审核施工人员的三证：外来人员务工证、身份证、暂住证。确保人证合一）→ 物业与业主、施工单位三方（自行装修的就物业和业主二方）签定《住宅装修管理协议》 → 物业对装修人员按公约和协议内容进行培训讲解→装修人员按物业要求办理临时出入证 → 装修单元必须配备灭火器及单元前做好公共走道保护 → 物业颁发《装修施工许可证》并张贴于装修单元分户门上。在完成这些工作后则表明该户单元可以装修了。

为了全面的做好装修管理，我们要求管理处各级员工严格实施下列管理要求：

* 装修前，须向小区管理处填写装修申请及申请装修需提供的一系列资料，并一式二份向管理处呈交所有内部装修设计图纸。管理处一般当场对相关图纸进行审阅，如该设计未违反小区装修管理要求的，管理处立即给予批复，小业主马上就可以办理施工进场手续。如在审阅中发现该设计中有违反小区装修管理要求的，管理处也会马上对小业主对出要求整改，在整改要求得到业主确认并修改完成后，才允许对单元装修。

* 除不定时检查施工人员三证外。在小区大门处设置门岗，严格控制在小区内的施工人员出入小区，所有人员必须持有小区管理处发放的施工证，临时出入的，需佩戴临时出入证。值勤检查人员将阻止一切有违装修公约禁止内容的装修材料进入小区、检查未经业主同意的各类物件、装修材料运出小区。

* 为加强在二次装修期间小区的整体环境秩序不受因装修而带来的负面影响，我们专门成立了一支二次装修管理小组，由工程、保安及清洁人员共同组成。这些人员除每天至少一次的对装修户按批复的装修图纸进行巡视检查并作好记录；室内重点关注承重墙体、柱、梁、楼板等主体结构的安全，管道检修孔、门的设置，煤气、水电、通讯、有线等管线的变动等，室外重点关注外墙孔洞的穿凿、阳台的封闭、空调外机的安装等是否违规操作，禁止安装的户外花架、雨棚、晒衣架、防盗栅、露台搭建等是否出现等方面进行巡视检查外；还有效的对小区内建筑垃圾收集、堆放及小区路面因垃圾运输而引起的不洁现象进行了巡视。在实施运作管理时他们是一个整体，一旦发现问题后，他们又会及时地、针对性地对相应事件进行专业对口处理，从而大大的提高了发现问题、解决问题的有效性。* 为了保证已入隹的业主的生活安定，我们从一开始就对小区夜间施工时间进行了控制，所有施工单位不得在晚上 20 ： 00 以后从事有响声的工作，巡视中一旦发现，立即了予以制止，对不听劝阻的施工人员，管理人员将给予清场处理。这样一来，上海春天在交椄装修至今，基本杜绝了应夜间施工噪音而引起的投诉。同时，小区管理人员还在巡视中制止装修人员违规作业及不文明行为、监视装修人员在户外的其他活动，给小区带来了祥合的环境。

* 在装修正式竣工前，我们安排二次装修管理人员按图纸对上述关注的内容进行检查验收，发现问题仍未得到纠正，发出最后整改通知。在验收通过，施工单位向物业提交由业主和施工单位签字的装修竣工管线图（对不提交者，物业方将按装修协议规定，对日后单元内发生的管线报修不予受理）；正常情况下，物业出俱装修验收意见书，由业主、施工单位签收。这表明该户单元装修管理结束。我们将该户所有装修资料合编存档。

• 违章施工的处理。

二次装修中最大的问题就是违章施工的处理，这也是长期以来所有小区管理内最难的一点。我们针对此作出了详细的预防工作准备并制定了处理步骤和方法预案：

* 物业管理人员在每天的巡视过程中发现违章装修行为，当场予以指出，责令整改，并详细作好记录。

* 第二天巡视中若发现未整改或当天巡视时发现违章行为已造成事实的，物业将违章事实拍照或录象，同时出具整改通知书交施工人员签收。

* 物业在核发整改通知书的同时，通知业主前来现场，并责令施工队停止施工。

* 物业按照公约和装修协议耐心和业主、施工单位沟通，告之后果，尽可能做通业主工作，并将达成的整改一致意见形成书面记录由业主、施工单位和物业三方签字确认。

* 若三天内仍无法沟通，业主置公约和协议而不顾，物业和开发商联合向业主和施工单位出具停止违章的律师函。

* 为使相临业主知晓并支持物业的工作，物业将已发的律师函复印件张贴于该楼或小区告示栏。

* 物业将违章情况及证据资料上报当地房地局办事处。办事处人员确认上报材料有效的基础上，持执法证在两天内到现场予以核查，对事实确凿的，当场予以制止并告之不配合的后果和行政诉讼的程序。同时，为防止违章成为事实而无法修复，物业可联系派出所民警检查施工人员三证，三证缺一者，由民警责令该人员离开施工现场，物业没收其小区临时出入证。* 物业可联系市装饰协会督察部门到现场，吊销其装饰协会会员的施工队单位的施工资质。同时，物业可联络业主单位，寻求共同做好劝说工作。

* 必要时，也可联络媒体对业主的行为予以爆光。

* 当上述努力均无效时，物业将工作的情况作为后续材料补报办事处，申请进入行政诉讼程序。鉴于行政诉讼有一个周期，为避免违章事实蔓延，主管部门在收到申请后的一周内出具起诉书，物业及时将起诉书复印件张贴于该楼或小区告示栏。

* 在行政诉讼的同时，物业势情况严重程度，可直接向法院起诉违章业主和施工单位，并将起诉书张贴于告示栏。

* 直至行政诉讼或民事诉讼得出结果，物业配合法院或行政执法机关执行判决。

我们在具体实施上述计划时，也遇到一些困难，包括出现的违章单元在具体处理中受到各种阻力，但由于我们不懈的努力，以〈上海春天〉楼盘为例：近1400 户，900 多户同时装修，除 3 户有违章行为劝阻无效进行了司法诉讼外，其他均按我们既定的装修管理规定在正常运作。走进小区，倘若没有隐约传来的装修电动工具的声响，整个小区环境怡然，一派安然、清洁的景象。

然而，上述做法细细琢磨，其实许多方面还有待商讨，从实践的体会和对市场化物业管理趋势以及法制社会的发展的认识看，对建筑维护中的二次装修管理，我们有以下看法，有待同业和政府部门作不解的努力，方能按事物的本质去各施其职：

其一：重视观念的变革

物业管理是从境外引进的概念。现代物业管理的观念必须深入人心才能推动物业管理维护方和使用方的良性互动；从建筑维护角度说，一方面，作为管理维护方的物业公司所有从业人员，其观念上必须由管理者向服务者转变、由政府政策的实施者向依法维护广大业主利益的宣传者转变、由建筑维护的消防者向维护工作的预防者转变。另一方面，作为业主，其观念上也必须由小家利益向服从大家利益的转变、个人喜好向服从社区文化的转变、被动制约向自觉遵守公约和法规转变。这两方面的观念的转变，需要同业和社会及媒体共同长期的努力，只有在广泛的宣传和教育以及相应的法规基础上，才能产生变革乃至形成一代人的新行为、新风貌。而缺其一，这项工作就会产生无尽的矛盾而事倍功半，缺其二，则该项工作只能在低水平上徘徊。

其二：加快法规的完善

上海改革开发以来的发展，从有形的城市建设看是变化翻天覆地，从无形的观念看上海人的变化也是今非昔比。一个最另人信服的就是服从法规的行为，如爱护绿化、交通法规等等，政府的法规已成为上海人的行为准则，从城市风貌维护角度的市中心区高层建筑禁装户外晒衣架的规定，上海人搬入高层新居已经基本遵守。但二次装修中的承重结构的破坏、室内管道的随意移位和抢修孔的封闭、仅供使用的露台上构筑物的搭建、景观阳台的封闭、公共走廊或区域内随意搭建占用、小区内宠物溜达随意排泄的行为等等，尽管已有一些规定，但不具体或不明确执法者或仅表示了道德规劝的涵义，而使部分居民不以为然。因此，将制止性的法规尽量具体化并不断持久地加以宣传，法规的建设就如新加坡那样，这对塑造我们上海这个大都市的市民的整体高素质是极有必要的。

其三：强化执法的力度