目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题（精选10篇）

篇1：目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

目前房地产开发企业

面临的困难和存在的问题

在国家对房地产调控的大形势下，作为直接受影响的房地产开放企业，越来越感到巨大的生存和发展压力：

一、土地是开发商最主要的生产资料之一，也是生存发展的基础，但是，随着调控力度的加大和调控效果的进一步显现，原有的存量土地不敢快节奏开发；如果没有存量土地，开发商近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。从最近多块土地流拍的现象可以说明目前开发商的犹豫不决。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。

与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。

二、突如其来的加息让开发商资金链面临大考。在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。

由于调控政策对购房者按揭贷款的限制，加上有需求的购房者对市场缺乏信心，普遍存在观望的态度，在当前存在有价无市的状态，成交量很低，开发商资金回收困难，对今后进一步开发所需资金来源渺茫，严重影响开发进度！开发企业融资困难是普遍现象，银行紧缩银根贷款无望，民间融资成本太高而且风险很大，所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天，如何过冬是他们的第一生存要件。

三、在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！试想，本来就很低迷的市场，如果再遇到一个办事推诿扯皮的“市长、局长、科长”，那后果可想而知！

四、虽然销售难，但对于众多的开发企业来说，最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。开发商都会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。

篇2：目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

（三）、加大对新农村建设的投入力度

统筹各方力量，形成工作合力，大力推动社会公众资源向农村倾斜、公共设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖、城市文明向农村辐射。积极调整财政支出结构，不断加大对农业基础设施投入，争取更多的项目、更多的资金，投入到以农田水利、人畜安全饮水、水库除险加固、乡村道路、农村教育、卫生、通讯、网络、生态能源建设等为重点的基础设施建设，不断推动农业基础设施建设向纵深发展，切实提高农业综合生产能力，促进现代农业发展。加强农村文化基础设施建设的投入，努力构建农村公共文化体系，大力发展农村生态文化，丰富广大农民群众的精神文化生活。要不断改善农民的生产生活条件，加快城乡一体化建设进程，提高城乡基础设施的共享度，解决农村生产生活基础设施严重滞后的瓶颈制约。通过加大农村公共产品的支持力度，让公共服务更多地深入农村、惠及农民，弥合各项公共事业方面的城乡差距。围绕中央社会主义新农村建设要求的“20字”方针和“多予少取放活”的原则，扎实推进社会主义新农村建设。

（四）、切实加强农村基层组织建设，发挥基层党组织在新农村建设中的战斗堡垒作用

篇3：酒店地产目前存在的问题浅析

早在十几年前中国的房地产市场参与者、学者就在提酒店地产, 但是什么是酒店地产, 却没有一个权威的界定, 哪些项目属于酒店地产也有多种理解。梳理一下, 主要有两种认识:第一种, 酒店地产包括酒店式公寓、产权式酒店、分时度假酒店或度假村;第二种, 地产商投资建造的高档酒店项目。

酒店式公寓本质是住宅项目, 是按照酒店的硬件和软件标准建造的住宅, 追求酒店式服务和家的归属感, 一般都是高档公寓, 对物业管理的要求较高, 目标是酒店式物业管理。

产权式酒店本质是酒店, 具体操作上有两种做法, 一种是批租型, 即把使用权一次性批租给客户用作居住或办公, 期限有长有短, 短的几个月, 长的几年。另一种是融资型, 把产权分份出售, 然后要么售后租回经营, 要么约定委托经营。前者付租金, 后者多固定分红和使用权分红结合。

分时度假最初是消费者合伙买房, 分时度假使用, 完全是消费者行为。后来发展为一种销售方式, 即分时段销售, 消费者购买的是某时段的产权, 为了便于后期的管理, 大多是批租的形式, 一般租期为20~40年。这与批租型的产权式酒店本质是一样的, 是分时段批租的产权式酒店, 酒店的产权没有变化, 所以后期管理还是由产权人负责。

地产商投资的酒店项目又分为两种, 一种是酒店单独开发, 一种是酒店住宅联合开发。联合开发模式在上世纪九十年代中期就已经出现, 本质是住宅开发, 酒店严格来说是配套项目。单独开发是之后七八年时间才大量出现的, 严格来说属于商业地产的一种类型。

本文主要分析第二种酒店地产。

二、发展背景

酒店物业理论上是商业地产的一种, 但是由于经营的专业性要求最高, 地产商一般不涉足酒店投资, 酒店物业传统上是酒店管理集团投资建设, 然后自己经营。但是近十年来, 越来越多的地产商投资酒店项目, 而且发展的势头很强劲。究其原因, 主要有:

(一) 借酒店造势, 制造营销效果

这是住宅+酒店联合开发模式产生发展的主要原因。酒店有一个很重要的特点就是能提升周边区域的整体价值, 尤其是五星级酒店, 由于其高档奢华的形象, 能给酒店周边的地产带来明显升值效应。星级越高, 升值效应越大;低星级的提升就不明显。丽兹·卡尔顿前任总裁曾经表示, 国际上经过丽兹·卡尔顿管理之后的酒店, 周边地价涨了25%到30%。

正是看中这一点, 地产商在建造住宅的时候, 同时在住宅区配置高档酒店, 借助高档酒店的溢出效应, 拉升住宅项目的档次, 提高房价。营销效果很明显, 地产商取得了丰厚的回报。因此, 越来越多的地产商采用住宅+酒店的开发模式, 这也是上世纪九十年代后期五星级酒店大量出现的主要原因。

但是酒店的后期经营是一个挑战, 因为为了取得较大面积的土地, 这些项目往往选址在次成熟区, 周边又围绕着居民区 (就是联合开发的楼盘) , 这些酒店未来如何经营就成了酒店总经理和销售总监的烫手山芋。整体来说, 商品房开发属于吃肥肉, 造五星级酒店是为了吃到肥肉而必须要啃的骨头。

(二) 资产经营, 获取长期现金流

酒店项目属于收益性的地产项目, 有长期的较稳健的现金流。在房地产市场发展初期, 地产公司规模小, 对资金回收很迫切, 所以主要采取建成出售的方式, 迅速回收资金。1998年住房分配货币化改革后, 房地产市场快速发展, 需求强劲, 房价高涨, 地产商在这个上涨周期中获得了丰厚的收益, 实力大幅度增强, 有了充裕的资金, 开始关注资产经营, 选择一些有稳健收益的项目长期持有, 这样不但能获得长期稳健收益, 还能增强地产商的资信水平, 对后续融资有很大的帮助。这也是地产商发展的一个必然过程。

这个时期, 中国的经济发展快速, 商场、酒店、写字楼等收益性物业都有很好的回报, 特别是酒店投资, 由于旅游和商务的快速发展而受到格外青睐, 而且酒店投资还有提升周围地域价值的作用, 可以和其他项目联合开发。因此, 地产商投资酒店的项目越来越多。

(三) 多元化经营, 规避调控风险

从2005年开始, 住宅市场的调控紧锣密鼓。特别是2008年下半年后, 调控政策越来越紧, 不但经济调控全面展开, 还使用了限购限贷等行政色彩的手段, 房地产的冬天一直笼罩在上空。虽然基于库存的压力, 有松动时段, 但是政府严格管理的态度已经相当明确。住宅开发的风险上升。在这样的形势下, 地产商开始调整产品结构, 实行多元化经营。

多元化经营是现代企业快速发展的重要途径, 利用现有资源, 开展多元化经营, 可以规避风险, 实现资源共享, 产生1+1>2的效果。多元化理论认为, 新进入行业与主业的相关性对多元化经营的成败起关键作用。相关性可分有形关联和无形关联。有形关联是建立在共同的市场、渠道、生产、技术、采购、信息、人才等方面, 相关业务之间的价值活动能够共享。无形关联则指建立在管理、品牌、商誉等方面的共享。当企业将多元化经营建立在有形关联而不是无形关联时, 其多元化的成功机会大些。

酒店项目严格来说是商业地产, 酒店业和房地产业存在较高的有形关联。虽然由于缺乏酒店管理经验, 投资酒店项目也存在很大的风险, 但受利润的驱动, 越来越多的地产商进军酒店业。

(四) 培育新利润增长点

从1998年住房货币化改革之后, 住宅市场的需求井喷式释放, 住宅开发项目的利润很高, 吸引了大量的资金进入, 很多产品差异很大的企业都纷纷进军房地产业。经过十几年的挤压和调控政策的严厉, 住宅市场的利润空间越来越小, 地产商需要寻找新的利润增长点。高端酒店、高档购物中心等高附加值产品受到关注, 特别是高档酒店, 吸引了很多开发商的目光。投资酒店项目也是地产商在主业利润减薄的情况下, 培育新的利润增长点的需要。

三、存在的主要问题

(一) 投资决策盲目

酒店投资属于长期投资, 属于高风险投资, 投资决策需谨慎, 但是部分地产商投资酒店存在盲目性。

一方面, 决策基础不牢固。投资决策是对是否投资和怎么投资所做出的决定。决策的基础是未来相关事项的预测。预测准确决策才有保证, 预测是根据以往的操作实践过程和结果及积累的经验而对未来发展态势做出的判断。有效的决策需要敏锐的洞察力和应变力, 还需要丰富的经验。进军酒店业的地产商很多是做住宅开发的, 缺乏酒店管理经验, 对酒店的营运过程不熟悉, 决策使用的资料是借鉴别人的, 自己缺乏切身感受, 决策的准确性难免受到影响。

另一方面, 很多地产商投资酒店是赶“热潮”, 对酒店经营风险认识不足。近二十年来, 随着整体经济利好, 旅游业快速发展, 人民生活水平提高和对外交流的频繁, 酒店业一片大好, 酒店的数量快速上升。酒店投资的风险被持续上升的市场行情暂时掩盖住了, 投资者的风险意识慢慢下降。作为新进入者, 地产商没有亲历过酒店业的衰落, 风险意识更是不足, 往往根据短期上升的市场行情做出判断, 对未来的估计过于乐观。2005年后, 随着经济走势低迷和抑制“三公”消费, 酒店业面临挑战。经营管理不善、市场定位不明确的高端酒店进一步受到淘汰, 高星级酒店破产现象不断上演。只有那些以市场为导向、定位明确的高端酒店继续发挥其特有的优势。

(二) 运营瘸腿严重

地产商投资建造酒店后有两种经营方式, 一种是委托代理, 引入知名的酒店管理公司和其旗下的品牌, 形成业主和管理公司的关系, 一种是用自主品牌, 自己经营酒店。这两种方式目前都遇到了一些困难。

1、委托经营的情况

(1) 引入品牌存在盲目性。首先, 对管理公司或者酒店品牌标准的理解不深刻。虽然在产权关系上, 是业主和雇员的关系, 但是高档酒店的管理集团往往不会轻易妥协。一般来说, 国际上知名酒店管理公司都是世界500强企业, 经过了数十年甚至上百年的发展后, 都制定了严格的品牌标准。该标准对其管理的酒店的全方位的规定非常细致, 以致这些品牌标准的文件堆起来有1米高。很多地产商没有仔细研究这些品牌标准, 从而导致物业的建设、装修等很多方面发生错位, 最终难以通过管理公司的标准审查。

其次, 经营理念存在错位。知名的酒店管理公司对酒店的要求是非常严格的, 在硬件上有具体的技术标准, 在软件上, 也有自己的文化和理念。比如酒店巨头丽兹·卡尔顿, “热心公益”, 在注重自身企业发展的同时, 希望关心和回馈社会。公司注重人才培养, 在为客人提供无微不至的服务的同时, 响应社会不同阶层的需要, 把理念化为实际行动, 组织多种社会活动, 融入社会。凯悦集团则更重视每一个酒店的文化元素。如东莞的松山湖君悦酒店, 周边留有荔枝园, 酒店主打荔枝红茶文化。如果前期没有对管理公司的软件要求进行细致的调查, 那么在合作中难免出现分歧和摩擦。

(2) 预算失控。由于对品牌标准认识不足, 导致物业的建设、装修等很多方面发生错位, 难以通过管理公司的审查, 最终预算失控。一般来说, 一个酒店的开发周期平均为36~48个月, 在这过程中, 如果与管理公司没有进行足够的详细的沟通, 后续将会面临很多的问题, 如物业的设计达不到管理公司的要求、用料不合适、基础或者客房尺寸不达标等等。那就要按照管理公司的标准重新施工, 投资超出预算甚至推迟开业时间。广州富力地产与万豪、凯悦合作的富力丽思·卡尔顿酒店和富力君悦酒店, 预计开业时间是2006年底, 但到了2008年3月和4月, 这两家酒店才得以相继开业。而深圳一家酒店则因为物业总达不到管理公司确定的开业标准, 导致开发商追加投资高达1.6亿元。五星级酒店合理的客房数量在250~350间, 按照每间客房的造价约150万元计算, 一家五星级酒店的总投资额在4亿~5亿元左右, 追加1.6亿元相当于追加了总投资的30%。

(3) 产权人和管理公司之间缺少沟通桥梁。毫无疑问, 地产商与管理公司之间需要有效的沟通, 才能使管理更有效率, 减少不必要的损失。但地产商由于缺乏酒店管理经验, 与管理公司的直接沟通缺乏效率, 甚至会出现理解偏差。因此, 需要一个懂酒店投资和经营管理的专业团队充当业主代表, 代表业主方参与酒店的投资及经营方面的决策, 负责与管理公司进行沟通。业主代表需要同时具备投资背景、建筑常识、项目运作经验、酒店经营管理经验和较强的沟通能力。目前, 具备这样综合素质的业主代表人才匮乏。

2、自营的情况

一些大型的地产商在与国外知名的酒店管理公司的合作中积累了酒店运营经验之后, 尝试创立自己的酒店管理公司, 推出自己的酒店品牌。

万达目前拥有包括万达瑞华、万达文华、万达嘉华以及万达锦华四个自主酒店品牌, 其中前三个为高档品牌, 后一个为中高端品牌。绿地拥有豪华五星铂瑞、商务四星铂骊和年轻中端品牌Q酒店。保利拥有生活艺术精品酒店“ARTEL雅途”和中端轻时尚酒店“N+”。

万达相继与铂尔曼、索非特国际知名的酒店品牌解约, 收回经营权改挂自主品牌, 自己经营。2014年郑州万达中心引进了自主品牌万达文华。同期, 绿地集团在郑州高铁站的项目绿地之窗引进了绿地集团旗下两个自主高端酒店品牌铂瑞和铂骊。

在自营的同时, 这些涉足酒店业的地产商还尝试进行品牌输出。如万达, 目前完成了北京百城置业集团下的五指山万达嘉华酒店和三亚海棠湾开维万达文华度假酒店两个品牌输出项目。万达把自主酒店品牌输出看作万达“轻资产”战略转型的重要一步。

篇4：目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

关键词：企业；财务管理；内部控制；分析

中图分类号： F275 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）36-65-2

0 引言

众所周知，资金是企业正常生产和营运的关键所在，只有确保企业的资金管理不出现问题，才能保证企业能够长久、稳定的发展下去，从而在激烈的市场竞争中立于不败之地。企业资金管理主要是由财务部门负责，确保财务管理工作顺利进行的根本是内部控制系统的完善。总的来说，企业要想稳步发展，必须要提高财务内部控制工作。然而现阶段，我国企业财务内部控制中存在较多的问题和缺陷，使得财务管理工作出现漏洞，阻碍了企业的进一步发展。因此，如何对企业财务内部控制中存在的这些问题进行分析，并总结出解决措施，成为企业相关部门需要思考的首要问题。本文就企业财务内部控制中存在的问题和应对策略进行深入论述，希望为企业相关部门和人员提供一些思路和建议。

1 企业财务内部控制的重要性分析

1.1 有利于确保财务信息的真实性

财务内部控制可以对财务管理进行实时监督和管控，对财务部门的财务信息记录进行严格的监督和审阅，以确保财务信息记录的真实性，防止企业财务人员私自挪用公款现象的发生，从而促进企业进一步的健康、稳定发展。

1.2 有利于保证企业财产的安全

财务内部控制是确保财务管理工作稳定、安全进行的重要条件，这就使得企业的财产安全得到了有力保障，减少了财务管理工作中财产丢失的问题，使得企业生产和运营不会因为资金问题而中断。

1.3 有利于规范企业的规章制度

企业财务管理工作对于企业发展十分关键，而财务内部控制是确保财务管理工作规范进行的重要保障。财务内部控制可以规范企业的规章制度，使财务管理工作朝着规范化、合理化、科学化的方向进行，降低了财务管理工作中的风险，从而推动企业进一步发展。

2 我国企业财务内部控制中存在的问题

2.1 控制意识较为薄弱

目前我国企业财务内部控制中普遍存在控制意识薄弱的问题，使得财务管理水平较低，严重阻碍了企业的进一步发展。而造成企业内部控制意识薄弱的最根本原因是企业没有对其给予足够的重视，认为财务内部控制可有可无，导致财务管理工作十分混乱，财务信息记录不真实、资金丢失以及内部人员挪用公款现象时常发生，给企业正常生产和运营造成严重的影响，使得企业在市场竞争中无法站稳脚步，最终被社会所淘汰。由此可见，企业财务内部控制对于企业发展是十分重要的，必须给予高度的重视，只有提高财务内部控制的重视力度，才能从根本上解决财务管理工作存在的问题，为企业进一步发展奠定基础。

2.2 财务数据质量出现问题

在企业的财务管理中，财务预算以及投入生产中的数据信息是相当重要的，必须保证这些数据的质量。一旦财务数据质量出现问题，将严重影响企业的正常生产和运营。目前，大部门企业的财务预算数据质量存在问题，给企业发展造成严重影响。而企业财务预算出现问题的最主要原因就是因为财务内部控制不到位所造成的。财务数据质量出现问题，必然导致企业的财务数据管理工作混乱不堪，无法给企业提供真实的财务数据，使企业经营管理失去作用，从而无法给企业发展提供有力保障。

2.3 财务内部控制中监管机制不健全

企业财务内部控制涉及到很多方向，其中对财务管理全过程的监控是最为重要的一部分，也是确保财务管理工作稳定开展的有力保障。企业财务内部控制对于财务部门的监督和管理，可以对财务信息进行全过程的监督，避免财务丢失的现象出现，同时也有效降低财务管理工作出现漏洞。目前我国企业财务内部控制中普遍存在监管机制不健全的问题，使其无法科学、合理的对财务管理进行全过程的监控，导致财务管理出现漏洞，十分混乱，给企业发展造成严重影响。另外，企业财务内控监管机制不健全，无法及时、有效的了解财务管理工作中存在的问题，导致财务内部控制工作无法正常开展，只是流于形式。

2.4 财务内部控制相关人员素质有待提高

众所周知，人员素质是确保管理水平高低的决定性因素，对于企业财务内部管理工作同样如此。现阶段我国部门企业财务内部控制相关人员存在素质较低的现象，使得财务内部控制无法正常进行，导致财务管理工作混乱，从而影响企业的发展。造成企业财务内控控制人员素质较低的原因主要有以下两点：第一，企业缺失健全的培训机制，没有对财务内部控制人员进行定期的培训，造成他们的专业技能和管理能力得不到提高，无法满足财务内部控制工作的要求，从而给企业发展造成影响；第二，企业人力部门在招聘财务内控管理人员时没有对应聘人员的各方面素质进行合理、有效的评估和审查，使得招收到财务部门的人员普遍素质都比较低，不能适应财务管理工作的要求，同时无法给企业创造更高的价值。总之，企业财务内部控制人员素质高低对于企业财务工作质量有很大程度的制约作用，必须给予高度的重视，提高他们的专业素养和管理能力，从而为企业创造更多的价值。

3 加强企业财务内部控制的相关对策分析

3.1 强化企业资金管理

资金是企业正常生产和运营的重要保障，财务内部控制的核心内容和是对资金进行科学、合理的管理。因此，强化企业资金管理对于提高企业财务内控管理水平尤为重要。首先，企业应当建立科学、有效的资金预算管理机制，让企业财务管理中的内部控制能够发挥其职能，不会流于形式。另外，还应当借助信息化和现代化的网络银行来提高资金的调拨速度，从而保证企业的正常生产和经营，为企业进一步发展奠定基础。

3.2 建立健全财务内控监管机制

前文分析了企业财务内部控制汇总监管机制不健全的问题，针对此问题，企业必须根据自身的情况，完善相应的监控机制，使其可以更好地对财务管理全过程进行监督和管理，降低财务风险发生的概率，提高财务管理水平。首先，企业要强化内部审计，对财务流通过程进行审核，保障企业财务内部控制有章可循，不会流于形式。另外，企业还应当提高财务风险防范意识，建立风险预警机制，对财务管理中可能出现的风险进行科学分析，并制定解决计划，确保财务管理出现问题时，可以第一时间做出应对处理，有效保障企业的经济效益。

3.3 提高人员整体素质

提高企业财务内部控制人员素质，需要做到以下两点：第一，健全企业培训机构，对财务内控人员进行定期的培训，培训内容包括专业技能和管理方面的知识，不断提高员工的综合素质。另外，企业相关部门还应当对员工进行考核，并且将考核的结果与员工的薪资待遇相整合，对考核成绩好的员工进行嘉奖；而对考核成绩较低的人员，则先给予警告，根据下次的考核结果，对人员作出相应处罚；第二，企业人力部门要提高招聘门槛，在招收财务内控人员时，要对他们的综合素质进行有效的评估和认证，确定符合要求后，再进行招收，有效确保人员素质不出现问题，为企业发展创造更高的价值。

4 结束语

综上所述，财务管理的内部控制是整个内控系统中的核心部分，对企业财务活动进行规范、监督和指导，有助于推动企业财务业绩的实现。然而目前我国企业财务内部控制中存在较多的问题，使得财务管理工作较为混乱，为企业发展造成影响。因此，企业财务部门必须针对财务内部控制中存在的问题进行分析，并且根据自身实际情况制定解决策略，提高企业财务管理水平，促进企业进一步健康、稳定的发展。

参 考 文 献

[1] 潘革新.企业财务内部控制的常见问题与对策分析[J].中国商论，2016（28）：53-54.

[2] 王晓燕，任兰柱.我国中小企业内部控制存在的问题及对策研究[J].财会学习，2016（18）：255.

篇5：目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

实验小学于2013年秋建校，在城关镇党委政府的关心支持下，各项工作取得了长足的发展，现有37个教学班，2800余名在校生。

目前所取得的突出成绩有：

1、德育教育卓有成效。每学期组织各类活动对学生进行思想及行为教育，采取多种形式开展“传承家风家训，培养美德少年”工作，教育效果显著。

2、持续开展“说普通话、写规范字、读经典文、做文明人”活动，对学生进行习惯养成教育，规范语言文字，打造书香校园。

3、管理精细化。学校每天有领导、教师、安全岗、学生会四支管理队伍对学生安全、纪律管理无死角，保证了学生在校行为有序，安全有保障；

4、教育教学成绩突出。建校四年来，小升初成绩一直位居全县前三名，特别是今年小升初成绩名列全县第一。

存在的问题及困难有：

1、学校教室不足，教师没有地方办公，学生临时厕所蹲位严重不足，均衡发展验收压力大。建议：学校综合楼项目尽快施工，最好在均衡发展验收前能够投入使用。

2、学校没有操场，体育活动无法正常开展，课间学生密度大，存在安全隐患。建议：学校西墙外、原计生委北、原武警中队南约5亩的土地闲置，但已经由私人购买，因没有出路，无法开发。建议政府协调，县财政出资购买后交由学校用作操场用地。土地征用后由城关镇牵头组织实施。若能在2017年5月前均衡发展验收前建成投入使用最好。（估计所需资金280万）

3、学校教师严重缺编。学校现有2800余名在校生，在编教师只有79名，按标准师生比，应有教师121名。为了正常开展教育教学工作，学校自聘32名教师。建议尽快补充教师。

4、学校门前车流量大，警示标志不足。学校地处文化路，对面为方树泉中学，侧面为中医院，人流及车流量大，路中间的绿化带过高，学生穿行不容易看见。建议将中间的的绿化带矮化，司机能够看见学生。另，学校大门前建议安装减速带，让车辆主动减速，最大程度避免事故发生。

篇6：企业存在的问题和困难

我镇重点企业（规上企业）有11家，目前还存在许多因素阻碍着企业的进一步发展，一些困难和问题需提请市委、市政府及上级有关部门的大力支持，经调查了解，现将主要困难和问题归纳如下：

一、资金紧、原料缺、用工难问题

我镇属纯渔业镇，大部分企业从事水产品加工，企业属季节性生产，加上海洋资源的日益枯竭，造成许多企业存在资金紧、原料缺、用工难问题。如东水食品有限公司、桃源冷冻有限公司、佳和冷冻有限公司、互益冷冻有限公司。

二、用地及审批难

（一）长乐市红梅网具有限公司存在两个方面问题：

1、现有工厂用地性质变更问题：该公司工厂用地的土地使用证为集体用地。公司的流动资金向银行申请贷款时，以土地厂房作为抵押。以前集体土地均可以作为抵押物。今年各家银行要求外面必须是国有土地的使用证才能允许作为抵押，因此，要求政府部门体谅该公司是三十多年的老厂了，给予协调、批准土地使用证变更相关手续，以便于该企业能够顺利地向银行申请到流动资金贷款。

2、因技术改造扩大投资需要新建厂房用地问题：该公司现有厂房在梅滨路，四周住满了居民，因为工厂的噪音和 烟囱的排气问题，相邻的居民多有意见，我们也都进行多方面的技术改造，均无法满足居民的要求。另一方面，随着企业的发展，我们这几年都在计划加大投资，扩大生产经营，想在梅花附近寻找一块50亩左右的土地，准备新建厂房，搬迁工厂，以适应当前企业发展的要求，要求政府部门给予支持。

（二）长乐市梦翔针织有限公司存在土地证变更问题，原有的土地为谷宝科技有限公司，土地证现需变更为长乐市梦翔针织有限公司。

（三）长乐联达化纤有限公司：该公司目前正在办理规划许可证，基本材料已全部提交规划局，在办理过程中存在地形图与实际现场有差异，现已重新修改报批，请求规划局尽快审批，以便后续审批手续能及时跟上。

（四）陆雄食品二期：该公司已把所有材料上报市土地局进行土地报批，请求有关部门尽快协调办理。

（五）梅滨花园：目前项目已完成了地质勘察，工程规划拨地报告，在长乐市发改局已立项，规划局办理了《建设用地规划许可证》，委托设计单位完成了建筑设计方案，并已提交规划局审查、联审。国土局、建设局、环保局等相关手续已在抓紧办理中。现急需解决的问题是：根据规划条件，《海滨花园》项目要建人防地下室，但地质条件不宜建地下室。该公司委托福建省闽环地质环境评估所作地质灾害危险 性评估。该项目地质报告显示，开挖地下室基坑、降水、流沙、流泥引发坡坍塌地面开裂等，进而可能造成周边构筑物及地面开裂，影响构筑物的安全与正常使用。所以设计单位建议地下室易地购买，恳请相关审批部门予以支持。

（六）梅花镇五显鼻渔港管理有限公司：

1、项目用海审批存在问题：

鉴于项目立项前置条件，项目业主单位依法提出项目工程用海预审，该项目用海选址是在原有渔港规划区内，符合省“十二五”渔港建设布局发展规划，同时也符合梅花镇总体规划，根据项目可研评估以及渔港功能需要，就现有港区区域的水文状况，必须对原渔港旧址进行扩建和改造，需在原址已淤积的位置进行填方，采取筑堤拦沙等措施来实现渔港的功能。为此，需进行部分填海，填海面积8.46公顷。由于填海用海方式改变了海域自然属性与海洋功能区划设置的海蚌资源保护区存在不可兼容的问题，在项目用海预审向福州市海洋与渔业局申报过程中，无法通过，致该项目无法推进，导致整个项目停滞，直接影响了该民生保障基础工程项目的落实。

2、请求协调事项

（1）该项目位置与海蚌资源保护区范围重叠，项目用海方式存在能否兼容的问题。该渔港选址的位置在海蚌保护区北侧边缘距300米左右的高滩潮间带上，根据省水产研究 所海蚌资源调查资料，该区域作为海蚌保护区缓冲区，其周边根本不适应海蚌的生长，且从历史调查资料显示，该区域从未发现过海蚌。但由于该项目涉及到由省人大颁布实施的《福建省长乐海蚌资源增殖保护区管理规定》有关问题，按照有关程序，需征得颁布机关省人大常委会认可，方可实施。

（2）渔港填坝石料来源紧张：梅花镇下白流有一处石子场已废弃多年，该场的石料、石渣能基本满足施工用料。该处位于偏僻山边地带，周边无居民区，切利于开采运输，如果可行可大大加快施工进程。为此，现特请各位领导关心支持为盼。

篇7：目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

近年来，随着城乡建设的飞速发展，城市改造已经提上了各级政府的议事日程，加上群众对居住条件的要求也不断提高，房屋征收工作已经成为城市建设中的一项重点工作。下面就结合本人多年从事房屋拆迁的经验和对目前城市改造建设拆迁面临的问题，谈一些自己个人的看法。

一、房屋征收的合法性问题。

房屋征收的合法性问题，简单地说是指各项手续齐全。主要分为两类。即集体土地征地拆迁、国有土地房屋征收。

集体土地征地拆迁适用土地法及其实施条例，其基本程序是制定征收土地方案、履行方案讨论程序，按土地征用程序逐级报批。由土地部门发布征地公告，与村民小组签订征地协议，与村民签订附属物补偿协议。

国有土地征收适用新的征收条例。按照新条例的规定，由市县房屋征收部门拟定征

收补偿方案，报市县人民政府。市县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。作出征收决定前应当经政府常务会议讨论决定。作出决定的同时应当及时公告，公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

另外，评估机构的选定由被征收人协商

选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

除此之外，还有很多具体的规定和程

序，都有相应的规定，在此不再多讲。

二、政府的支持、职能部门的配合力度是

拆迁是否顺利的关键。

在拆迁顺应城乡建设、改造新农村的前提下，政府应果断地加大力度进行拆迁，全力协调各职能部门积极全力配合，针对拆迁范围内乱搭乱建违章建筑必须严厉制止并严肃处理。对拆迁范围内的门店应限期停业。如若不然，愈演愈烈，给拆迁工作带来很多实际困难，也会加大拆迁成本，严重者投资商可能会取消投资，项目将难以落地。

三、地方政府及项目领导要面临多方压

力。

拆迁工作中所遇到的群众上访事件已屡见不鲜，有的提出的问题是政策中没有涉及到的现实问题，需要重新慎重审视，有的是不明事理、胡闹起哄，去谋取个人私利到处上访，对于这些则需要妥善化解。有时还会有些媒体不明真相做出一些对拆迁工作不利的报道，也会给地方政府和领导带来很大的压力，这就需要做好充分的思想准备来正确面对。

四、投资商资金链是关键所在。

这一环节至关重要，直接关系到改造建设的发展进度和百姓的切身利益，必须有充足的资金保拆保建，政府对老百性的承诺才能兑现，方可保证拆迁工作的顺利完成。决不能再出现前期许多城市发生过的房已拆除却无钱赔付的现象，更不能出现后期无钱安置的现象，让老百姓对政府质疑和失望。

五、老百姓的安置政策是否与新的拆迁

条例接轨。

严格遵循和谐拆迁的原则，解决好4个问题。

1、安置方案合理化

根据不同拆迁区域的群众、尊重群众的生活习俗做出不同的实物安置和货币安置几种方案供百姓选择。还有农村有的群众家里放着寿材，如何处理？家里有年迈体弱多病老人，且不止一个的租不来房的该如何过

渡？有的家里有大量的杂物及农具又如何过渡？失地农民生活如何保障？怎样解决学生上学问题？残疾人的就业该如何解决？拆迁户在就业方面有没有优惠政策等这些问题都需要考虑到。

2、妥善运用和谐拆迁、人性化拆迁

拆迁工作中切忌采用简单、粗暴的方式

进行，要树立政府的形象，跟群众多沟通、多交流，耐心细致讲明政策，做到公正、公平、透明坚持一个政策和标准。对于个性案例特殊问题特殊对待。不宜采取强压、殴

打、恐吓、断水断电的做法，有时会激化矛盾，阻碍拆迁工作的顺利进行。遇到共性问题需及时解决，不可拖延。

3、房屋的评估与市场价的问题房屋的评估价往往会引起群众的不满，政府可指定一家或几家群众信得过、且认可的评估机构，加强监督，也可让群众自己去找有资质的评估公司去评估。严格执行国家新的拆迁条例，参照市场价格，让老百姓买得起房住。

4、政府及领导怎样处理突发性事件。在拆迁的工作过程中，可能有不可预料的突发事件常有发生，有些群众在不明真相的情况下被煽动闹事，严重有殴打工作人员，砸毁办公场所及工作车辆等事件。这些都则需要政府及领导要提前做出突发事件的既定方案。事后做好善后工作，协调执法部门追查责任，该追究法律责任的要追究其法律责任，该赔偿的要赔偿，对人员的伤害不仅要承担法律责任还要支付伤者的医疗、营养、误工费用。

六、动迁人员的选用。

拆迁工作中，动迁工作属于难度最大、最辛苦、最敬业一项工作，公司化专业动迁人员政策吃的透，有多年动迁工作实践经验、耐心细致、方法多样化且得当有效，他们态度认真负责，有极强的敬业精神。决不可选用公职人员，一来他们自身的本职工作需要大量的时间，二来常年的八小时工作制养成了懒惰、自由，又缺乏相关政策的专业知识，有的还和当地的被拆迁户有着千丝万

缕的联系，割不断的亲情友情，甚至有的还会产生贪念，难免给拆迁工作带来极大的困难和不利影响。

下面就以大家熟悉的渭南的拆迁项目略举几例为证。渭南市盈田有九户因道路拓宽需拆迁，公职人员组建的拆迁队伍几个年头都没拿下来，后采用公司运营模式，专业的拆迁队伍不到一个月就圆满完成了。还有渭南市民生路北段的30多户，渭南市老成改造二期的近200户，前期公职人员几年没拿下而且费用大，时间长，帮助老百姓增长期望值，后动用专业动迁人员都在短短的1—4个月全部完成。

篇8：目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

高校的招生工作是高校工作的重点。正如一句广告词那样:“药材好, 药才好。”对于高校而言, 学生就好比药材, 人才就是成品药。优秀的人才就要用好的生源来锻造, 高校的招生工作就是确保生源, 为高校管理培养优秀毕业生, 打造优秀人才的一块试金石。

众所周知, 高考招生制度是高等教育制度的重要组成部分。通过这一制度不断更新和改进, 使得各高等院校能够选拔各自所需的合格新生;广大的考生也可以平等地享有受教育权;另外, 高考招生制度的改革还对普通高中的教学和应试工作都有着重要的导向作用。因此, 高考招生制度的改革成败关系重大, 为社会各界所关注[1] 。

一、高校招生制度改革

随着我国改革开放、市场经济的进程, 我国高校招生制度从传统的招生管理制度, 逐步转变为面向社会、面向市场全新改革模式。

(一) 高校招生制度改革的历史回顾

新中国成立后, 我国高校招生经历了单独招生、联合招生、统一招生三个阶段[2] 。

(1) 1977年恢复高考后, 在全社会树立了尊重知识、尊重人才的风尚, 推进了教育改革和各项事业的发展。最终确立了“德智体全面考核、择优录取;以文化考试为主的入学考核形式的原则;公平竞争、公正选拔”的基本原则。

(2) 改革开放以后, 高校招生和毕业生就业制度改革, 主要是改变高校全部按国家统一计划招生的体制, 实行国家任务计划和调节性计划相结合;改变国家包送学生上大学的做法, 逐步实行上学收费制度。

(3) 1977年以来, 高校招生工作进行了一系列改革或试验, 初步确立在高中会考的基础上以全国统一考试为主、单独考试为辅、免试保送为补充形式的高校入学体系和公平、高效的中国高校招生制度。

(二) 高校招生制度的改革的具体内容

高校招生制度的改革包括:高考科目设置改革, 录取办法的改革, 招生管理手段的现代化, 高校入学考试的改革等。

1.高考科目设置改革

高考科目设置改革在高中毕业会考基础上的高考科目改革是高校招生制度改革的问题之一。高考科目设置改革立足有利于高校对新生的选拔, 有利于中学的素质教育, 有利于扩大高校办学自主权。

2.招生录取办法的改革

录取是高校招生工作的重要环节, 涉及录取政策、录取体制与方法、管理手段、管理程序、组织机构等多方面, 需理顺学校、招办、考生之间的关系, 形成责、权、利相互依存又相互制约的关系。目前高校录取管理由招生委员会负责向“学校负责、招办监督”过渡[3] 。

3.招生管理手段的现代化

从20世纪80年代初期高校招生利用计算机进行辅助管理以来, 各地和高校在招生工作的各个环节基本上实行了计算机管理, 教育部与各省 (区、市) 和直属高校招生部门以及部分中央部门实现了计算机远程通讯联网, 利用计算机编制、报送、下达招生来源计划。近年来, 各地基本实行计算机网络录取, 即利用中国教育科研网建立全国大学生招生远程录取的信息系统, 使许多省市实现了高校招生全部在网上进行的目标, 并采用计算机多媒体辅助进行外语口试。

4.高校入学考试的改革

改革开放以来, 在进行全国统一招生考试的同时, 高校在入学方式上呈现出多样化的趋势:有全国统一高考的入学方式, 有联合或单独考试的入学方式, 还有保送的入学方式。对在培养目标上有特殊要求的学校, 可以有一些特殊规定, 对少数有特长的学生, 优秀学生可以加分。多年来, 在全国统考这个环节上, 不断对命题和评分计分办法进行探索, 逐步推行标准化管理。尤其是1987年国家教委成立专门负责全国统一考试工作的考试中心, 对加强统考管理, 提高考试质量, 推进考试改革, 起到了积极作用。

二、目前高考招生制度存在的问题和弊端

我国现行的高考招生制度基本上是在全国举行一次性的统一考试, 然后根据国家实行的统一招生政策, 由地方招生考试委员会 (或地方招生考试机构) 组织各高等院校, 在省 (自治区、直辖市) 的行政范围内按相对统一的高考分数控制线, 结合各高校报考人数划定自己的分数线, 按照考生高考成绩高低来录取新生。

随着素质教育的提出, 基础教育改革和高等教育大众化现象的加剧, 我国目前的高考招生制度已经呈现出不少问题和弊端, 主要体现在以下几个方面:

1.国民受教育机会的不均等

目前, 我国在高考和招生等方面的竞争是十分激烈的。由于我国高等教育的资源十分有限, 而绝大多数公民都期盼自己的子女能够上名牌大学, 接受良好的高等教育, 导致了高考招生阶段的激烈竞争。在激烈竞争的条件下, 现有的高考招生制度无法确保每个考生公平、公正的竞争机会。而且由于经济和文化等各种因素的影响, 全国各地还存在着较为明显的地区性差距, 部分经济和文化发达地区与欠发达地区之间在办学师资和设备方面的投入不同, 因而各地区的录取率和录取分数线也不尽相同。这些因素进一步加剧了我国已经存在的教育不平等现象, 成为严重的社会问题之一。

2.现行的招生制度易引发社会不正之风

我国现行高考招生制度设定分省录取方式, 各省 (自治区、直辖市) 自行划定录取控制分数线, 各高校负责根据审核的招生计划制订录取分数线。虽然招生计划决定着各地录取控制分数线的数值, 全国各省 (自治区、直辖市) 之间高考实际录取控制分数线存在着十分明显的地区性差异。因此, 由制度所造成的这种地区差异, 并不利于教育机会均等的实现, 也引起了很多的社会问题[4] 。许多考生家长为了逃避招生中的地区性分数线差异, “高考移民”, “变相加分”, “冒名顶替”等现象层出不穷, 屡禁不止。目前许多高校在各中学建立招生合作基地的做法也十分普遍, 其实也是各高校确保生源的无奈之举。

3.传统的高考招生制度不利于多样化人才选拔

由于中国人口众多, 所需教育资源的有限, 目前的高考招生制度是广大考生进入高等院校接受高等教育的唯一途径, 在一定程度上还是相对比较公平的, 有一定的科学性。但这种以单纯凭借一次高考就决定考生终身的做法, 并不能正确衡量一个学生的全面素质, 造成了高校无法招收到有特长生源的现象, 或者所招收学生出现“高分低能”现象。

另外, 高校新生的录取率在不断增加, 如今已达到70%的入学率, 这说明我国高等教育既包括精英教育又包括大众教育, 出现了研究型大学与普通教学型, 应用型本科大学以及地方高职高专院校等各种类型与高低不同层次的高等教育办学机构并存混杂现象, 因此更需要通过高考招生制度来选拔和培养学术研究型、综合应用型或是技术操作型等不同类型的人才。然而, 目前我国传统的招生模式很难甄别和选拔出有不同潜质和技能的大学生。

4.以考试为中心的制度不利于学生全面发展与开展素质教育

由于目前我国高考招生体系主要按照考试分数的高低录取, 以分数线来划分等次和专业, 结果导致中学的教学工作都围绕如何追求高分和升学率, 形成应付升学考试为主要目的的格局, 不利于学生全面发展与实施素质教育。这种体制无法对考生进行全面考核, 不利于培养和发现有潜在能力的特殊人才, 更不让许多有特长的学生得到应有的机会。

5.高校无法独立行使自主权

目前我国实行的是统一的招生考试制度, 基本体现了我国高等教育制度的公平和均等。虽然我国相关的法律和法规对高校招生自主权行使范围、应该履行的义务和法律责任做出了相应的规定, 但是并非面面俱到, 而且没有赋予高校任何自主招生的权力。只有到了2003年, 教育部才授予全国22所高校只有5%的自主招生名额, 距离真正意义上的自主招生仍路途遥远, 仅仅在一定范围内获得了有限的自主招生权。

综上所述, 我国现行高考招生制度亟待改革。

三、目前高考招生制度改革应采取的对策

1.进一步保障均等教育机会

(1) 鼓励公民参与决策。

高考招生制度决定着广大考生的命运, 关系到千家万户的利益, 牵动着无数人的心。因此, 在制定有关招生考试的政策时, 国家和地方各级招生考试机构必须关注广大公民的意见, 严格高考招生纪律。另外国家还应该重视对贫困地区的援助和积极开发, 加大在办学师资和设备方面的投入, 尽可能减少各地区经济和文化等各种因素对高考招生的影响。

(2) 建立专家审议制度。

在制定新的高考招生制度时, 如果涉及到一些专业具体问题, 国家和地方各级招生考试机构可以咨询各类签约的专家和具体工作人员, 广泛听取他们的建议, 邀请他们对新的高考招生制度的可行性进行审议, 来保障其科学性、民主性与合理性。

(3) 建立信息反馈机制。

在制定并颁布新的高考招生制度后, 国家和地方各级招生考试机构还应该加强各地信息整理和收集, 以便进一步完善或者改进已有的高考招生制度。在利用现有教育教学体系开展工作的同时, 还应该通过网站或者问卷调查等多种形式征求广大师生和群众的意见和建议。

(4) 进行更多的尝试。

许多中学为了保障教育机会均等而进行了很多的尝试活动。有些学校采取摇号制来决定报考学生的去留;还有名校实行配额制, 除了正常招生外, 还给部分初中一定招生名额, 这些学生可以在低于知名高中正常录取线也可以享受良好的学习条件。许多高校也在中学建立生源基地, 与中学的师生直接交流, 或者由中学教师直接推荐, 以确保新生质量。

2.改革高考招生制度, 减少社会不正之风

高考招生制度改革应该加强法制化进程, 因为只有相应的立法才能够保障招生工作公平公正。高考招生的整个流程都应该保持公开、透明, 充分接受群众和新闻媒体的监督。教育部在2005年组织实施了高校招生“阳光工程”, 实施了以“招生政策公开、高校招生资格及有关考生资格公开、招生计划公开、录取信息公开、考生咨询及申诉渠道公开、重大违规事件及处理结果公开”的“六公开”, 就是为了引起公众的高度关切和对招生考试工作的严格监督, 使招生考试工作能够真正关注民意, 减少社会不正之风[1] 。

3.高考招生模式要满足多元化招生需求

国家和地方各级招生考试机构应该逐步建立考试指导机制, 通过各种途径与方式加强升学与考试指导。也就是说, 国家和地方各机构应该积极研究高考的考试类型和内容, 根据研究所取得的成果对考生进行考试与升学方面的专业指导, 开展专业测试, 指导学生填报高考志愿等。目前各高校和各地招生机构在学生填报志愿前组织各种形式的招生咨询会, 选派招办工作人员, 教师以及部分学生向高考毕业生介绍各自办学特点, 吸引不同的学生按照自己的成绩, 兴趣和特长填报不同的高校, 以期实现接受高等教育的梦想。

4.提倡采取素质教育和通识教育的教学模式

首先要改革高考形式, 引导中学师生知识素质教育和通识教育。江苏省2008年普通高考模式为“3+学业水平测试+综合素质评价”模式。虽然这一举措饱受争议, 但毕竟是围绕素质教育和通识教育的一次演练。其次命题的内容应突出素质教育与地方特色, 淡化文理差别。北京大学推行的“中学校长实名推荐制”就是希望通过这项政策进一步探索多样化人才培养的新模式, 为不同类型优秀学生的脱颖而出创造条件, 使中学师生能够把精力从被动地应付考试逐步转化为主动地培养素质。

5.保障高校独立行使自主权

高校独立行使自主权是各高校梦寐以求的一项举措, 只有这样做, 才能够“不拘一格选人才”。近几年在部分高校推行的自主招生, 包括单独招生、特长生招生、艺术类招生等, 出现了比较混乱的局面, 有的成为部分人投机取巧上大学和少数人非法谋利的“门路”, 为改革的慎行提供了有力的反证[5] 。

目前, 北京大学推行了一种自主招生政策, 即“中学校长实名推荐制”。据了解, 北大自主招生有两个新思路:首先是举办院系夏令营活动, 由北大部分院系举办, 提前考察一批对特定学科具有浓厚兴趣的学生;其次是在面向社会公示的前提下, 各中学校长可实名向北大推荐优秀学生。但是目前的校长实名推荐制还不十分健全, 有待创立一套合理的校长推荐制, 并最终能够得以推广使用。

结束语

目前我国正处于社会发展变革时期, 有待强化社会诚信, 健全法制。然而经济利益却诱使人们铤而走险, 进行权钱交易, 搞不正之风;甚至采取高科技手段作弊, 利用各种手段, 弄虚作假。因此, 国家和地方各级招生考试机构应该从中小学抓起, 提倡采取素质教育和通识教育的教学模式, 以满足今后社会多元化招生需求。另外, 国家和地方各级招生考试机构还应该改革高考招生制度, 减少社会不正之风, 进一步保障均等教育机会。保障高校独立行使自主权也是今后高考招生制度改革的必然趋势。

摘要：目前, 对于普通高校, 特别是应用型本科院校而言, 招生工作的成功与否将直接关系到各高校生存和发展。因此, 高校招生制度的改革则势在必行。基于普通高校的实际招生工作, 将从不同视角来分析在当前的社会环境下和特殊经济形势中普通高校的招生现状, 并针对其中出现的一些方面的问题和不足提出了相应的对策和建议。

关键词：普通高校,招生工作,现状分析,问题,对策

参考文献

[1]谢名春, 郭英, 荀丽城.我国高考招生制度改革的几点思考[J].四川师范大学学报:社会科学版, 2009, 36 (2) :13-22.

[2]杨德广, 姚栋华.60年来中国高校招生就业制度的改革[J].江苏高教, 2009, (6) :1-5.

[3]金松.我国普通高校现行招生制度改革研究[D].哈尔滨:东北师范大学硕士学位论文, 2005.

[4]琚四化.教育机会均等下的我国高考招生的地区差异[J].青年研究, 2005, (1) :30-41.

篇9：目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

集体科技企业最初的资本来源包括借款、私人储蓄、上级单位拨款(有些是国有机构、集体企业的预算外资金)等。90年代初期以前的外部环境对民营科技企业还不象目前这样宽松，企业注册为研究所、技术开发部或公司时，如果有上级主管单位，就可以称为全民所有制或集体所有制性质的科技企业，便可以享受企业营业所得税三减三免或两减两免的优惠政策，而私营企业则不能获得这种待遇。因此，绝大多数集体民营科技企业不论资金来源如何复杂，初始投资者是谁，多数被注册为全民所有制或集体所有制，从而使企业产权变得模糊不清，给企业进行股份制改造带来了一定困难。应该说，在企业建立初期，明晰产权的问题并不重要，特别是领办人有一定的权威时，问题也不大，但当企业发展到一定程度的时候，就不可避免地会涉及到利益的分配，这就使一些矛盾暴露出来，影响企业人员的稳定和企业的健康成长。

集体科技企业由于产权不明晰，近年来引发出来的一些问题主要有：

第一，企业行为短期化，缺乏积累的内在动力。由于产权不清晰，企业的投资者与经营者对企业的资产有一种不安全感，着眼于眼前利益，存在不同程度的分光、吃净现象；个别的企业还担心国家收走企业的资产，因而把大部分资产转移到国外。

第二，其经营管理机制出现了新的矛盾。民营科技企业遵循“两不”“四自”原则，对旧的管理机制进行了一系列大胆改革。但在产权归属不清和企业性质含糊的条件下，一系列新的矛盾又陆续开始出现，使原来一些灵活的运行机制出现异化。最突出的是相当一批企业自我约束的机制不能有效地建立起来，管理没有走上正轨，缺乏规范健全的规章制度；相当一批企业没有形成比较稳固的领导核心，缺乏凝聚力，许多企业创办人和总经理的权力极大，不能正确处理创办人与职工关系，经营者的权力缺乏有效的监督和制约。

第三，出现了一批假集体或假挂靠。由于前几年各地工商部门坚持创办集体所有制者必须有主办和挂靠单位，因而有些人为了取得税收优惠政策，本来是私人投资的企业，也纷纷挂靠国有单位或戴上“集体”的红帽子，办成了集体所有制企业，使一批名为集体实为私营或个人合伙的科技企业存在于集体所有制之中。

第四，出现了一批不应有的经济纠纷。近年来，由于产权归属不清，民营科技企业在发展中出现了许多经济纠纷和案件。

民营科技企业在发展中因产权归属不清而引发的经济纠纷和经济案件主要有两个方面：一类是挂靠或联营单位借机侵吞科技企业财产；另一类是由于产权归属不清，造成了一些误捕和错判。例如，北京中关村某科技公司，1998年4月成立，国家和集体没有投入分文，是创办人借私人的钱起家，创办时因海淀区没有私营企业，就登记为集体所有制。公司成立后也没有按集体所有制原则进行管理，因总经理经营有方，公司成立一年多，技工贸总收入就达到400多万元。后因该公司的会计人员举报说创办人有贪污行为，就使创办人被海淀区检察院错捕，结果经工商和法院查清情况后无罪释放。

二、技术创新后劲不足

我国民营科技企业在90年代初期树立了“开发即经营”的现代观念，不断加大科技投入的力度，在技术创新方面保持了旺盛的活力，从而使企业在市场竞争中获得了不断发展的动力。1992年以前，民营科技企业大部分的业务活动以科技开发、科技咨询服务、科技产品贸易为主。不少民营科技企业在资金困难的情况下，以贸易养科技开发，使科研投入占总收入的比例持续增加，1993年科技投入曾达到1151％。然而自1993年以来，随着企业产业化与规模化进程的深入，企业的“工业”成分明显增加，较大规模的其它生产要素投入增加以及1994年以后受宏观调控的影响，民营科技企业投入占总收入的比例逐年下降，从1994年到2000年逐年锐减到277％。

三、管理落后，亟需加强自身建设

多数的民营科技企业在创业初期是靠亲朋好友资助、友情联合、亲缘联合才得以发展的，企业管理带有浓厚的家族色彩，多年来一直用血缘和亲友关系代替经济发展所需要的企业内部关系。在一些小型的民营科技企业中，采用家族管理所占的比重还相当高。以家族为核心形态的管理模式构成中国民营科技企业发展初期的一个共同特征。当民营科技企业规模较小时，家族式的管理方式还比较适应，甚至有一定的优越性。在企业面临全球化的今天，目前西方发达国家政府也把家族企业和私人企业视为解决失业问题的主要力量，但随着企业的迅速崛起和规模的不断扩大，家族企业致命的弱点纷纷暴露出来，家族管理缺乏公平竞争机制，任人唯亲和决策上的随意性必然导致民营科技企业内部管理混乱和无序，从而使企业竞争力削弱，严重阻碍了民营科技企业科技产业化的进程，特别是对于已经具有一定规模的企业来说，科学管理问题是企业的主要问题。正如远大公司的总裁所说的那样：“我一直认为企业最强的不是它的技术，制度才是决定你这个企业所有活动的基础。”而制度以及对制度的执行效果体现的就是企业管理水平。在这方面，许多民营科技企业是有深刻教训的。

四、民营科技企业尚未建立一套有效的激励机制

经过20年的发展，民营科技企业的素质结构得到了不断优化，在内部管理上完善了内部分配机制和社会保障制度，对吸引人才、留住人才、激励人才起到了一定作用。在薪酬管理方面，许多民营科技企业借鉴传统薪酬制度，并尝试了一些新的让知识参与资本、参与分配的方式。但总的看来，目前在民营科技企业薪酬管理中还存在一系列问题。

第一，薪酬结构单一，缺乏一个比较完善的长期激励机制。目前，我国民营科技企业大部分实行的是以工资、奖金为主的传统薪酬制度，薪酬结构单一，这与民营科技企业现代企业制度建设步伐相对滞后有关。过去由于所有制问题不能上融资，我国民营科技企业从总体上还没有引进股票期权这种薪酬制度作为吸引优秀人才和激励员工参与公司发展和提升业绩的工具，也缺乏激励公司员工追求公司长远利益的经营股权分配形式。其他形式的长期激励机制也很少看到，这就使得我国民营科技企业薪酬机制的激励效果不明显，特别是对经理人阶层、公司技术骨干，这个问题日益突出。

第二，福利制度方面，目前我国民营科技企业中尚无固定的令人满意的福利模式。福利作为薪酬计划的组成部分，不仅仅是一个“钱”字所能涵盖的。在很大程度上，福利象征着企业与员工一定时期内的价值取向。据调查，北京、上海、深圳民营科技企业的经理人普遍对福利现状表示不满，但是对于理想的福利模式又没有统一看法。由此可见，目前我国民营科技企业尚无固定的令人满意的福利模式。他们认为与外资企业相比，中国民营科技企业在强调个人价值与报酬的平衡方面差距甚大，软福利、可选式福利、现金福利等欧美企业流行的福利形式，在我国民营科技企业中很难看到。

第三，对人力资源的评价标准不科学。民营科技企业现行评价标准大多数是学历、工龄、资历，没有实行基于能力的职能工资制，没有坚持人力资本的增值大于财务资本的增值。民营科技企业普遍推行的绩效评估手段是建立在传统的经验基础上，缺乏客观的评价标准，从而在一定程度上造成了组织效率低下，评估工作的盲目性和非系统性，使设计出来的薪酬制度缺乏激励作用。

简单套用传统的物质激励方法（如工资收入、奖励提成、退休金年计划等）并不适应民营科技企业的特点和创业要求。民营科技企业在激励机制方面往往存在以下几点不足：

第一，激励制度不能帮助员工树立稳定的预期和信心，民营科技企业的员工大都缺乏安全感和稳定感。尽管不少企业已经建立了养老保险、医疗保险等生活保障制度，但员工总是对未享受到的收入待遇缺少信任，产生出激励制度“成文多、实施少”的抱怨。

第二，竞争性工资成本高，不适应高科技企业的创业特点。在民营科技企业发展中，面临的两难选择在于：如果采用竞争性的工资制度，就会导致创业成本过高，增大经营风险；而拒绝竞争性的工资安排，又无法吸引到优秀的软件开发、工程管理和市场营销人才，致使企业后劲乏力。

第三，决策者在现阶段拔高了员工的需求层次。很多民营科技企业的负责人都有很高的理念和抱负，他们希望通过企业文化或语录等方式，增强企业的凝聚力，激励员工创业。一般说来这些精神、文化的激励是当物质激励得到满足、企业组织结构步入正规化之后才能发挥较大的作用；而当企业处于成长阶段，以绩效为基础的加薪、奖励以及其他物质刺激在决定员工积极性方面仍起着基础性作用。

第四，员工个人成就感得不到实现，无法借助富有挑战性的工作来突破能力局限。在民营科技企业中，有部分员工存在较高的成就需要，他们喜欢独立负责处理问题，从事具有适应挑战性的工作并期待借助薪金、晋升等途径得到工作绩效的反馈信息，从而了解自己是否有所突破，但公司现有的激励制度并没有满足员工的成就需要的机会。

篇10：目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

党的十六大报告指出：“要逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。”这是统筹城乡经济、社会发展，推进城镇化建设的根本指导思想。加快小城镇建设，走符合实际的城镇化道路，是解决“三农”问题的根本出路，也是全面建设农村小康社会的一个战略性问题。

一、小城镇建设的现状与问题

近年来，小城镇发展已成为推进中国城镇化道路的重要途径之一, 小城镇的蓬勃兴起已成为中国经济社会发展的一个重要标志，小城镇人口已占全国城镇总人口的40%以上。迅速发展起来的小城镇，不仅是农村经济发展的重要载体，而且是城市与农村之间必不可少的桥梁，已经成为农村的经济、文化、教育及社会服务的中心。在东部地区，一些小城镇的经济规模已经超过了一些中、西部地区县级市甚至地级市的水平。

尽管城镇化战略的实施取得了积极进展，但也出现了一些值得注意的新情况、新问题，需要引起高度重视并予以解决。一些地方把推进城镇化片面地理解为加强城镇建设，热衷于搞形象工程、政绩工程，甚至不惜举债建设大广场、大马路和标志性建筑。还有一些地方通过修编城镇规划、设置开发区，以及“县改区”、“乡改镇”等，把规划区做大，把开发面积做大，以获取土地开发的短期收益。很多地方城镇规划面积的扩张速度大大快于人口城镇化的速度，有城无市的地方为数不少，没有把推进城镇化的工作重点放到如何促进农村富余劳动力向城镇转移、实现农村人口城镇化上来。

一些地区把城镇化与工业化相适应的原则绝对化。简单地将城镇化等同于工业化，片面强调要在本市或本镇建多少工厂和制造业基地。反映在工作上，就是不惜代价招商引资，盲目上工业项目，但却忽视城镇化与服务业发展相互促进、共同带动、互为前提的作用。还有一些城市脱离本地实际，贪大求洋，追求高标准，试图建成国际性经济中心、国际大都市等；只重视现代服务业，不重视那些能增加就业、吸纳农民进城的一般性服务行业的发展。

二、加快我市小城镇建设的思路与对策

我市小城镇建设要立足市情，既要增加城镇的数量，但更应注意提高城镇化的质量，不能搞“一刀切”。要科学规划，完善体系，合理布局，突出重点，梯度推进，全面增强城镇的综合实力、聚集能力和经济辐射功能，逐步形成以重点城镇为支撑、各具特色的城镇体系。要把为农业、农村和农民服务，作为小城镇建设的出发点和归缩点，把小城镇建设与发展乡镇企业和推进农业产业化有机地结合起来，增强小城镇的吸引力和带动作用，使小城镇成为推动农村小康社会建设的战略支点。按照小城镇建设的基本思路，加快我市小城镇建设应采取以下对策：

1、变官位设市为按经济规模设市

我国改革开放以来，就经济规模而言，一些原来默默无闻的沿海乡镇已超过了西部不少地级市，其城镇发展的规模和格局，也超过了西部的不少县和市。城镇化进程起步晚，即使是县城，与沿海一些乡级小镇相比，无论是经济总量还是经济质量上的差别都很大，思想观念上的差距、经营理念上的差距就更大了，尽管国家还沿用按行政级别设市的传统行政管理模式，但打破这一传统的桎梏，只是时间迟早的问题。我们应遵循城镇化是一个以经济发展为中心的自然历史过程这样一条客观规律，按经济规模来安排城镇资源的分配，收紧拳头，突出重点，把握规律，有选择、有特色地走自己的城镇化之路。否则，我们的城镇化进程必然会受到不可估量的影响。

2、变人为构市为产业兴市

城镇发展必须以经济产业作为依托。我市多数小城镇近些年来之所以出现布局混乱、交通阻塞、城镇服务功能不配套等问题，甚至是没有经济内涵的“空壳镇”，重要原因之一，就是没有从经济发展的角度和产业发展的角度去规划和架构小城镇，小城镇缺乏主导产业支撑。一个城镇可以构筑多种产业功能，但从城镇特点来看只能突出一两项主功能，形成一两项优势产业，而不是面面俱到。我国改革开放以后新兴的城镇，如温州、绵阳、诸城等等都是以特色产业立市。小城镇的发展，必须依据各自的优势，推准主攻方向，大力培植工业主导产业，走依靠产业支撑辐射功能的路子。我市小城镇应当发挥山区资源优势，发展山区资源加工工业，培育城镇支柱产业，增加城镇经济实力，从而增强对农村经济的辐射功能。

3、变全能镇为特色镇

小城镇建设中不同程度地存在着片面追求“小而全”，使小城镇特色不突出。我市城镇化应该走“小而特”的路子，不同的小城镇必须打造不同的特点，或以产业特、或以文化风情特、或以区位特，突出特色，形成比较优势，实施差别化竞争战略，以鲜活的城镇特色，形成“名镇效应”，带动农村经济社会发展，提升小城镇的竞争力，反过来又推动城镇规模的扩张。结合城镇产业与资源特点，可以着力发展以下几类具有特色的小城镇：一是建设工业主导型小城镇。把小城镇建设与乡镇企业二次创业紧密结合起来，根据区域市场、资源特点，合理调整产业结构和产业布局，引导乡镇企业集中连片发展，建设小型工业园区，把乡镇工业塑造成为带动小城镇建设的主体力量。二是建设旅游服务型小城镇。旅游资源丰富的乡镇要搞好景区生态环境建设，完善服务设施，全面提高风景名胜区的硬件设施水平和服务接待水平。三是建设流通商贸型小城镇。边贸口子镇要在突出抓好市场等硬件设施建设的同时，以最优惠的政策、最便捷的服务、最宽松的经营环境，吸引周边的鄂、渝、陕客商前来经商兴业。四是建设特色产业型小城镇。要依托药材、黄姜、茶叶、绿松石等山区资源，建设特色产业基地，在扩大规模的基础上，大力发展加工、包装、销售业，逐步形成集种植、加工、包装、销售于一体的产业镇。五是建设移民镇。抢抓南水北调中线工程的机遇，用好用活移民政策，推动移民小城镇的建设。

4、积极解决小城镇建设中的具体问题。

党的十六大报告指出：“发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局，消除不利于城镇化发展的体制和政策障碍，引导农村劳动力合理有序流动。”根据这一精神，结合我市实际，为使小城镇得以健康发展，还应解决如下问题：

(1)搞好科学规划。小城镇规划要坚持科学合理原则，选址要与国家的宏观产业政策、导向政策、交通、通讯大动脉相联系。起点要高，具有时代气息；必须满足我市农业产业化的要求，使小城镇成为农业生产、加工、流通、服务的载体。小城镇发展的规划，不仅要考虑长远义务教育设施布局，还应考虑职业技术教育设施布局，科教兴镇，保证小城镇可持续发展战略的实施；要把市场一体化要求与本地经济特点相结合，将小城镇规划建设融入分工明确、布局合理、同中心城市建设相结合的城镇化体系格局，利用大市场形成强有力的经济增长点；小城镇的风貌一定要体现综合经济实力和居民群体凝聚力，使本地的文化历史传统得到继承和发扬；要把环境生态建设列为主要内容，利用先进技术手段和自然条件，建设生态小城镇。规划必须体现全局意识，着眼于长远，决不能因党政负责人的更换而改变。规划一经批准，就具有法律效力，而且要列入目标考核责任制，要强化规划的实施力度。

(2)运用市场机制，多渠道筹措建设资金。筹集小城镇建设资金，可以实行财政资金为引导、吸纳民间资金为主，吸引外资为辅的多元化投融资体制。首先，财政资金可以向小城镇倾斜，在注重抓好水、电、路及通讯、市场等基础设施建设的同时，增加与农民利益有密切联系的、有巨大消费空间的项目，以此吸纳民间投资与吸引外资，加快建设速度，完善城镇功能，增强城镇的经济实力。其次，通过小城镇安居工程，吸引农民建房资金。再次，把市场机制引入小城镇建设。政府通过在提高服务质量和工作效率、健全规章制度、创造良好投资环境等软件上下功夫，使小城镇产生较强的吸引力，并以“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，吸引众多的人带着资金参与城镇建设。要大胆尝试和探索将城镇当作资产来经营的思路，坚持市场化运作，不断建立和完善“经营城镇”的新机制。要最大限度地盘活土地资源，把自然资源变成城镇发展的宝贵财源，变过去土地使用的“行政审批制”为现在的“市场配置制”，使国有土地的资本效益趋向最大化，大力推行竞价拍卖等多种土地经营形式，为城镇建设筹集更多的资金。同时，营运市政设施，实现滚动开发。经营城镇有形资产，把公共房产及道路、桥梁、公路灯杆等市政设施的使用权和经营权推向市场，能卖则卖，宜租则租；经营城镇无形资产，把城镇空间、户外广告标牌经营权、交通线路营运权、道路和其它设施的冠名权等，通过转让、拍卖、租赁等形式推向市场，使无形资产变成有形资产。

(3)加快改革步伐，消除制度障碍。

要推进城镇户籍制度改革，逐步落实以现居住地划分城镇户口和农村户口的户籍登记制度，实行以住户、职业、生活来源等主要生活基础为依据的落户标准，以居民住地划分城镇人口和农村人口，以职业划分农业人口和非农业人口。确保进镇农民的子女入学、参军、就业等方面享受同等待遇。鼓励和吸引农民进镇落户，务工经商。要改革土地使用办法，在坚持稳定现有农村土地承包关系的同时，对农村土地使用流转制度进行创新，允许农民对土地进行出让、出租、转包、入股、抵押等流转活动，解决农民担心长期离开农村后、遇到困难生活没有保障和后路问题，并为农民进镇后土地集中使用打好基础。同时，要推进配套制度改革，大力推进医疗、就业、教育制度等配套改革，建立规范的就业、养老、医疗等社会保障制度，为农民进镇解决后顾之忧。

参考文献：

［1］邓启明范维培黄跃东 《 论小城镇建设与城乡统筹发展--以福建省为例》［J］ 《福建论坛(人文社会科学版)》 2004年04期