江北区城中村改造“换挡提速”推进城乡一体发展

江北区城中村改造“换挡提速”推进城乡一体发展（共4篇）

篇1：江北区城中村改造“换挡提速”推进城乡一体发展

江北实施城中村改造“换挡提速”

加快推进城乡一体发展的主要做法

近年来，江北在加快推进城乡一体化进程中，在市建设部门的指导下，采取“一体建设、一步到位、完善四项机制、探索五种模式”，着力破解改造难题，全面加快城中村改造步伐，今年共投入改造资金30余亿元，累计拆迁住宅1928户、非住宅36家，面积51.4万平方米；新建或在建安置小区4个，占地面积29.5万平方米，成效明显。主要做法是：

一、坚持一步到位，走新型城市化道路

一是统筹规划到位。按照“统一规划、合理布局、集约用地、分步实施”的总体思路，分别编制城中村改造近、中、远三期改造规划，并出台《江北区城中村改造三年计划》，确保近期改造规划加快实施。目前我区已将甬江街道9个行政村列为首批试点改造村，明确目标任务和实施进程，详细编制投资概算，全面落实资金和人员保障，力争做到“改造一个成功一个”。二是设计建设到位。我区突破传统安置理念，提出将安置小区“就近”建设在“黄金地段”，并努力将安置小区打造成为与中心小区建设水平相适应的新型居住区。在湾头安置房项目上，我区选择由新加坡著名建筑设计公司DC负责建筑设计，选择八年获得中国3A级建筑质量信用企业的坤和建设集团实施建设管理，并对建筑密度、容积率、绿地率等主要指标 1

全部按照商品房标准进行控制，同时加大公共配套设施建设投入，力争成为全市安置房建设的“精品工程”。三是利益保障到位。采取各种有力措施，保证改造与安置过程中集体利益不受损失，群众利益不受侵害。在新建的安置小区尽可能为村集体多安排营业用房，增强集体经济的发展活力；出台村发展留用地的相关配套政策，确保实现村集体资源的效益最大化；改造村村民除享受城市居民的社保、医保等待遇外，并享受免费就业培训，优先安排到公益性岗位就业的待遇。

二、完善四项机制，破解拆迁安置难题

一是完善市场评估机制,将房屋拆迁补偿金按基准价评估调整为按市场价评估。评估金额委托第三方房地产评估机构确定，补偿金额较传统方式有了较大提高。在湾头区块城中村改造中，采用市场价评估方式，得到改造村村民的一致认可，有效调动村民参与改造的积极性，减少了工作阻力。二是完善难题破解机制，将拆迁安置中遇到问题由事后处理变为事中协商破解。坚持每月召开一次城中村改造办公会议，集体研究解决遇到的难题。并于今年初建立由征地拆迁办、国土、建设、法院等部门组成的“城中村改造工作联席会议”制度，通过不定期召开会议，第一时间为征地拆迁“排忧解难”，有力地提高了改造效率。三是完善迁建联动机制，将安置房建设由先拆后建调整为迁建同步。提前开展安置房的设计、招标等前期工作，全力缩短拆迁安置过程。湾头安置房项目已启动基础施工，柏

树桥安置房主体结顶计划明年四月完工，永红2#、3#安置房项目将于2010年年底完工，有效降低改造成本，减少超期过渡现象发生。四是完善考核激励机制，将考核指标由单一改造面积考核调整为改造面积与改造项目共同考核。把城中村改造具体项目列为相关街道和部门的考核目标，设定“节点性”目标，并赋予较高的考核分，调动基层改造积极性。甬江街道通过明确“完成26万平方米改造”的面上任务，以及“启动包家村、朱家村旧村改造安置房建设”的点上改造目标，改造工作呈现“点面结合快速推进”的良好态势，目前该街道已超额完成改造任务，朱家村安置房建设已于今年10月份开工建设，包家村安置房项目也可在年前启动建设底。

三、探索五种模式，全面加快推进改造进程

一是政府投资模式。对群众呼声高、改造规模小、资金又难以平衡的项目，由政府直接投资改造，通过对安置房的开发利用，尽量避免政府支出过大。地处江北中心城区的甬江街道永红村柏树桥自然村改造项目自2007年启动以来，市区两级累计投资1.3亿余元，同时通过在原地建设高层安置小区，把沿街房前三层作为商铺或办公用房出售，将多余的安置房用来其它改造村的安置问题，实现了整村改造的资金平衡。二是开发成片模式。对改造规模大、开发前景好的项目，通过组建地块项目公司进行市场化筹资建设运营，当地政府则承担征地拆迁安置工作。在涉及19个自然村近百万平方米的改造任务的湾头区块开发中，我区与市城投公司合作组建湾头开发公司，大大加快改造步伐，截止目前，该区块累计住宅拆迁2326户，面积40.11万平方米，签约率为93.2%；到今年年底，湾头区块将有744亩土地具备出让条件。三是项目带动模式。对重大项目开发涉及的城中村，由开发单位出资，以区政府或街道为改造主体，带动实施城中村改造。位于北高教园区内的朱家自然村自宁波工程学院二期项目启动建设后，甬江街道对其进行整村迁建改造，彻底解决了环境卫生差、道路狭窄、安全消防隐患等问题。四是统筹储备模式。对一些因线性工程建设而新产生的夹心村、边角地，由政府出资统一将集体土地进行收储，进行整村搬迁，用收储土地日后的收益弥补城中村改造支出。机场路北延工程建设中，区政府投入大量资金，将洪塘街道孙家村、上宅村、旧宅徐村等夹心村、边角地一并征地拆迁，即减少了日后的改造成本，又保证了线性工程建设的顺利推进。五是保护开发模式。对慈城古镇内具有历史文化价值的“镇中村”，由慈城镇政府拆迁安置、慈开公司筹资建设，对古建筑、住宅和街道进行了滚动改造。今年全面完成太湖路、太阳殿路两条主要历史文化街区居民的腾空迁移和风貌协调工作，不但使古城的观光、休闲等功能得到较大提升，而且使居民的居住条件得到较大改善。

篇2：江北区城中村改造“换挡提速”推进城乡一体发展

——以山东省阳信县为例

城乡一体化是我国现代化进程中的一个新阶段，是一项重大而深刻的社会变革，同时也是是全面建设小康社会的基本要求和重要任务，实现城乡经济良性循环、构建和谐社会的重要标志和关键所在,是当前新农村建设中面临的一个重要课题。

“城中村”是具有中国特色的称谓，是在城乡分割的二元体制下出现的一种特殊现象，随着经济社会的快速发展和城镇化进程的加快，城中村问题越来越突出，城中村改造过程中面临的矛盾和问题也日益显现，已成为影响和制约县域经济加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素,同时也严重制约我国城市化的有序推进，已成为困扰城乡一体化发展的重要问题。针对这些矛盾和问题，笔者围绕阳信县城的城中村情况进行了深入调研。

一、城中村改造的必要性和现实意义

（一）城中村改造的必要性

“城中村”产生的根源是城市与农村分割的二元结构制度,随着城乡一体化的进程加快，城中村住户虽然在个人收入方面得到了城市化发展的益处，但是在公共设施公共服务方面还远远跟不上城市化的进程，依旧过着现代都是“边缘人”的生活。像无序的街道、逼仄的建筑，脏乱差等现象一直被当做城中村的标签，基础设施缺失，规划管理无序，布局结构混乱，环境卫生、消防安全、治安等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。因此，城中村改造是改善居民人居环境、提升城市品味、推进城乡一体化发展的必由之路。

（二）城中村改造的现实意义

1、有利于推进城乡一体化。城中村改造后将带来三个方面的改变：一是环境的改变，城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求。二是住房条件的改变，旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。三是村民个人收入的改变，城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商——

机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。

2、有利于进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。能够稳步推进村级管理体制转换，推动城市建成区内的城中村和整体性拆迁的行政村逐步实施“村改居”，成建制建成社区居委会，建立相应的社区组织，实行社区统一管理；探索集体资产管理体制改革，实行资产清核、股份量化，建章立制、规范运行，进一步推动集体经济有效实现形式的创新。

3、有利于培育现代新市民。城中村改造与开发，可以进一步强化教育资源的整合和利用，加强对改造后城中村农民转变为社区新市民的培训力度，提高社区新市民的公民道德、法律法规、城市管理、健康生活等方面知识的普及性教育，提升城中村新市民的思想道德水平，增强市民意识、城市意识、环境意识和文明意识。

二、阳信县城中村改造面临的困难和问题

城中村改造是一项复杂的系统工程，由于阳信县域经济总量偏小，经济社会长期处于欠发达状态，现在又处于追赶赶超的关键时期，在城市化进程加快尤其是城中村改造中存在诸多棘手的问题。

（一）目标任务艰巨。该县城中村不仅面广量大，而且分布较散，规划区范围内有城中村36个，其中金阳办和信城办30个、河流镇6个，涉及农户4550户，人口约15400人。从数量、布局来说，如此之多的分布点是周边其他县城所没有的。城中村的形成有其特殊背景，历史遗留问题较多，对城中村的改造刚刚起步，如何迅速找到一条适合县情的政府投入少、推进速度快、投资效益好、群众满意度高的工作路子，实现“破题”，对政府及有关部门提出了严峻考验。

（二）体制与配套政策滞后。城中村失地村民的就业和社会保障问题的解决是城中村改造的内在要求。目前，城中村改造各项工作还在进一步探索中，运作体制和协调机制尚需健全，相关部门间政策措施和工作的衔接有待加强，部门合力效应未实现最大化。对村民变市民过程中所涉及的剩余土地和集体财产的处置问题，以及村里拆迁建房、就业养老、社会保障等一系列问题尚未制定相关配套政策规定保证实施。——

2（三）拆迁补偿要求高。城中村村民对拆迁补偿存在过高期望，由于城中村住宅面积大,建筑成本高,尤其是住宅用于经营的住房，每年还可为业主带来相当可观的租金收益,其所需要补偿安置的成本巨大。而且,业主对于拆迁普遍有抵触情绪,这给改造单位带来巨大的改造成本与风险,令开发改造的村集体（开发商）望而却步。此外,业主倾向于只接受住房补偿,进一步加大了规划的困难

三、在城乡一体化发展中推进城中村改造的建议

阳信县城中村的形成是一个历史过程，是长期的城乡二元制结构造成的，实际也是城市发展中多重原因造成政府职能缺失的历史欠账。推进城中村改造不可能一蹴而就，必须按照“推进城乡一体化，建设新社区、培育新市民、建立新生活、倡导新风尚、构筑新体制”的要求有序科学合理的推进。

（一）提高认识，坚定信心，加强领导。政府要认识到城中村改造工程是一项个长期复杂的工程，必须要立足大局，主动支持服务，努力化解矛盾，推进工作，有序科学合理的推进，这对于促进我阳信县域经济健康发展，实现全面建设小康社会目标，同样具有重要的现实意义。在市场经济和城市化进程的背景下，政府职能经历了从建设城市到管理城市、再到经营城市的阶段。而城中村改造以改善城市环境、推进城市化进程、构建和谐社会为目标，是经营城市的题中应有之义。因此，要加大行政推动力度，加强宣传教育，进一步提高人民群众对城中村改造重要意义的认识，切实消除村民思想顾虑。全社会特别是各级领导干部要深化和提升经营城市理念，为城市化进程的不断加快打下牢固的思想基础。

（二）制定目标，加强规划，保障落实。首先要坚持道路建设与城中村改造相结合，着力于城中村的土地规划、确权和整理，科学布局，通盘考虑，有效衔接，借力推进，从而有效掌控一部分土地资源，为全面实施城中村改造奠定基础，做到坚持规划引导，积极推动成熟项目。根据县城开发建设即期和中远期目标，制订计划，明确改造任务。其次要加强规划，充分发挥规划的龙头作用。积极推进“阳光规划”，提高规划编制、实施过程中的公众参与度。根据县城总体规划、住房建设规划编制城中村改造总体规划，统筹规划县城建成区与城中村基础设施和公共服务设施，完善城中村所在地的道路交通、给排水、电力、通讯、燃气、供热、垃圾收集等基础设施系统。——

要根据县城总体规划和工作要求，依据国家相关规范和标准，结合实际情况，经过科学论证和规定的程序审查，制定适宜城中村整治、改造的技术规定，指导规划与建设，保障公共安全。

（三）以人为本，破解拆迁难题。进一步贯彻落实科学发展观，以对人民群众高度负责的态度做好拆迁工作。这项工作是城中村改造的难点，能否完成拆迁是城中村改造能否顺利实施的关键。一是要科学制定补偿标准。通过市场化评估的办法确定补偿标准，全面真实地反映被拆迁房屋和安置房屋的市场价值，切实维护双方当事人的合法权益。二是要切实规范拆迁程序。严格拆迁程序，所有拆迁项目都按照有关法律规定的权限和程序进行，从房屋评估、补偿，到拆迁、安置，从政策到具体标准，一律张榜公布，全程接受群众监督，保证拆迁群众的知情权和参与权，做到依法拆迁、阳光拆迁、和谐拆迁。三是要妥善安置群众生活。在多方征求群众意见的基础上，结合改造村的实际情况，合理确定安置地点，按拆迁面积给予相应的住宅房，做到各项配套设施齐全，居住舒适。在生活保障上，可以将商业门面按户或者按面积分配给居民，也可适量划拨给村委会预留地，消除群众的后顾之忧，确保长远生计有保障。

（四）开拓思路，借鉴经验，探索适合阳信县域实际的改造模式。目前城中村改造主要有三种模式：一是政府投资改造。政府总揽，拿出资金拆旧建新，鼓励村民融入城市生活。其优点在于有利于整体规划与推进，能最大地实现土地价值；缺点是前期拆迁安置成本高，政府财政资金有限，难以做到平衡。二是引入市场主体开发带动，即市场化改造模式。通过引入外部资金，以开发的形式带动城中村的改造。其优点在于可以缓解政府资金的压力，缺点是政府让利于开发商，当然这也是正常的“双赢”做法。三是村级集体和村民参与改造，即半市场化的改造模式。

滨城区彭李街道办事处 在拆迁实施过程，因地制宜，一村一策，不搞一刀切的灵活政策，凡是政策允许，都可大胆使用，适合那种办法就用哪种办法。一是对班子凝聚力、战斗力强，集体经济实力相对雄厚的村居，走自我拆迁，统一规划，自主开发的模式，使村居收益实现最大化，如菜刘居委会、卜家居委会；二是鼓励村居联合开发。对班子凝聚力较强，开发有积极性，但集体经济相对薄弱的，通过村居联合、责任共担、利益共享、联合开发，如南石、于庙；三是招商引资，借助外力，互利共 ——

4赢，实现城中村改造，如山柳杜、湾刘；四是政府回收。根据村居所处地点和地类，由政府与办事处、村居协商土地价格，政府提供拆迁资金，村居在规定时间内拆迁完毕后交给政府，由政府统一招牌挂，如山柳刘、马家。

（五）统筹兼顾，推进配套改革。“城中村”改造是一项系统工程，具有长期性、艰巨性，绝不能单项突进，应当采取配套措施，加快农村体制向城市体制的整体转换，促进传统农村居民向现代城市居民演变。一是要深化集体经济组织股份合作制改革。在拆迁改造之前，村级应当对集体资产全面进行清产核资和产权登记，处理不良资产和债权债务，明确集体资产的享受对象人和享受份额。集体资产应优先用于解决社员的生活保障问题，有较多集体资产或集体土地的，应实行集体经济组织股份合作制改革；在“城中村”改造后已经没有土地、基本没有集体资产的，可以按照法定程序在处理剩余资产后集体经济组织可以终止。二是要加快推进撤村改社区工作。安置小区应按城市社区要求配建社区管理用房及活动用房，在迁居安置小区后，村民委员会向城市社区转换，社区管理服务费用由政府承担。三是要推进原村民与城市居民的保障一体化。城中村改造后，村民实行户籍性质转换，享受市民待遇，允许没有工作单位的农转非人员以城镇自谋职业人员身份参加城镇养老保险。

篇3：江北区城中村改造“换挡提速”推进城乡一体发展

关键词：城乡经济发展；“城中村”失地居民；社会保障；研究

一、“城中村”失地居民社会保障的现状分析

（一）城乡居民基本权益差别大

在我国，城乡居民在拥有社会保障等一些基本的权益方面存在着很大的差异性。对于城市居民来说，因为城市户口，他们享有基本的“三险”，这“三险”就包括：养老保险、医疗保险、失业保险，而除了这三种保险以外，拥有城市户口的居民还享有其他众多的保险以及补贴。但是对于农村居民来说，因为农村社会保障体系的不完善以及缺乏相应的管理制度，就导致了大多农村居民的基本生活保障只能依靠于国家平均分配的土地。

目前，随着城乡经济的不断发展，完善农村的社会保障体系也逐渐受到越来越多的关注，然而，因为存在的问题众多，面对的压力也较大，就导致了工作的进展并不大，成效也并不明显。据广西人力资源与社会保障厅统计的数据显示，截至2012年3月底，城镇基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险的人数分别为490.29万人、961.03万人、239.99万人、273.27万人、242.71万人，分别完成全年目标任务的99.05%、97.86%、99.58%、91.09%、99.07%。而针对农村居民来说。从2009年9月国务院正式启动新农保试点，到2010年，试点覆盖面由11.8%扩大至23%左右。虽然农村社会保障体系正在不断的建立完善中，但是与城市的保障体系相比，依然存在着很多问题和不足。而正是因为这种严重的不对等就使得城乡矛盾的升级，因此，为了解决这一系列问题，国家政府可以在规范自身权益以及完善土地使用制度的基础上，促使农民的合法权益得到基本的保障，还可以在对土地价格进行合理评估的同时，完善其补偿制度，从而进一步增加对失地居民的利益补偿。

（二）失地居民缺少基本的社会保障

经过不断地努力和奋斗，目前我国的社会保障体系正在逐渐走向成熟，但是美中不足的是，适合城乡共同发展的社会保障制度并没有建立。特别是对于失地居民的社会保障问题的解决，政府还没有形成具体、有效的方法和手段。但是因为城市化依然在继续，加上失地居民不满情绪的高涨，这就导致了众多矛盾以及争议的产生，而出现的这些问题不仅会给城市化进程造成了很多的阻碍和压力，还会给政府的工作带了众多的考验和挑战。

在城市化进程中，还存在一个不容忽视的问题：有小部分失地居民并不赞成城市化，因为对于他们来说，之前的生活方式是他们所熟悉且喜欢的，而城市化就意味着农民要脱离生活多年的土地，再加上农民融入城市保障体系具有一定的困难性，这就使他们连最后的权益也无法得到保障。

二、加强“城中村”失地居民社会保障的相关对策

城市化趋势是必然的，但是城市化的主要目的是提高人们的生活水平和生活质量，因此，城市化进程应该从人们的切身利益出发。然而本文探讨的失地居民社会保障的问题突出的原因就是因为政府没有探索出真正行之有效的方法和对策。因此，我国政府应该加大建立社会保障体系的力度，这样才能使“城中村”失地居民的社会权益得到基本的保障。

（一）完善最低生活保障制度

对于每个公民来说，生存权是他们最基本的权益，然而因为受到自身种种条件的限制，就使得许多公民的生存权得不到保障，因此，为了解决人们生存方面遇到的困难，政府就应该采取相关的有效措施，最低生活保障的概念就被正式提出。

所谓最低生活保障制度就是政府为了解决公民的温饱问题，而为他们提供的一种基本生活保障。“城中村”失地居民是作为一个特殊群体而存在的，在城市化之前，他们拥有保障自己生活的方法，但是城市化的进程带给他们不仅是基本生活保障的失去，还有相关权益的损失，因为他们属于市民但是一些市民的权力他们并不享有。因此，为了解决上述问题，政府就应该通过相关措施的实施，在为公民提供最低生活保障的同时，使失地居民享有完善的社会保障体系。在城市化的发展进程中，政府可以通过拨出一部分款项用于完善最低生活保障体系，只有最低生活保障制度得以建立健全，才能更好地解决失地居民的社会保障问题。

（二）完善养老保险制度

养老保险制度在我国的正式建立时间较晚，其中城市居民的养老保险经由二十多年的发展和完善，其体系现已逐渐地在走向成熟，但是农村居民的养老模式依然处于传统、落后的家庭式养老。而因为“城中村”失地居民也是属于传统农民中的一列，这也就意味着他们的养老思想还有待改进，这就需要政府充分地调动失地居民参加养老保险的积极性。此外，针对失地居民要建立严格的养老保险制度，一方面，就业的失地居民应该被纳入到城市职工养老保险的一类中；另一方面，失业的失地居民可以重新建立一种不同于城镇的养老制度。缴纳养老保险费以及发放养老金的标准应该根据社会经济的发展水平而定，这样就能保证“城中村”失地居民在履行其基本义务的同时，也能享有社会的权益。对于有些超过或接近养老保险办理年龄的公民来说，政府可以通过其所在的村组织每月发放一定的生活补贴，来保障他们的基本生活。

（三）积极落实就业政策

解决失地居民基本生活困难的根本途径就是就业。然而，因为失地居民的知识水平以及文化程度普遍较低，在市场经济环境中，由于他们自身条件的限制，不仅参与竞争的能力较弱，而且还很难融入到现代化、科技化的社会中。对于一些年龄大的劳动力来说，他们的身体机能也在逐渐的下降，这样在城市中生存就显得更加困难。而对于得到“再就业”机会的失地居民来说，他们的工作范围也限制在体力劳动以及服务行业中，这就导致了失地居民的工作环境、工作收入的不稳定以及经济条件差、生活缺乏基本保障等情况的出现。

想要解决上述问题，可以从如下几个方面出发：首先，从本地的实际情况出发，开展深入调研活动，大力发展各地的第三产业链。然后，进一步落实各项就业政策，大力促进农村劳动力就地就近转移就业以及有序进城务工。最后，加大对“城中村”失地居民的培训，在推进素质就业、技能就业的同时，提高失地居民的就业质量。

结束语

总而言之，我国城市化在加快进程的同时，也要加强完善“城中村”失地居民的社会保障体系，在建立健全最低生活保障、养老保险以及就业等制度的基础上，促进失地居民的基本社会权益得到保障。

参考文献：

[1]薛亚娟，张骥飞，刘英.城乡经济发展推进“城中村”失地居民社會保障问题[J].研究农业经济，2012（02）

[2]刘英泽，王慧，赵艳芹，孟文静.城中村失地居民社会保障问题研究[J].中国农学通报，2009（21）

[3]刘欣.“城中村”社区保障的困境与解决思路[J].湖北工业大学学报，2012（06）

篇4：推进“城中村”改造若干探索

关键词：黄冈市；“城中村”；城市化

中图分类号：Ｆ061．5 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2007）12－0161－02

一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象

随着经济发展、经济全球化的到来、“城市经济、城市化”是当今社会各级政府领导所关注的重要内容之一。至2005年底，黄冈城区人口达到27万人，城区规模已达29平方公里，城市化率达36．5％；城市道路“8纵10横4出口”的网络格局已形成，城市道路总长由53公里增加到80公里，城区公共绿地面积达到94．2万平方米，建成区绿化覆盖率达到33．5％。同时，规划部门有力配合了土地资本运营工作，促进了房地产业的迅速发展，为人民群众创造了良好的生活和工作环境，为全市创建和谐黄冈，加快城市化进程起到了积极推动作用。在黄冈市城市化快速推进中，“城中村”的现象也越来越严重。

所谓“城中村”是指在改革开放以来，一些经济发达地区和城市，由于疾风暴雨式的城市建设和快速城市化，导致城市用地的急剧膨胀，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地的范围，大部分耕地的性质由劳动群众集体所有转化为国家公有，而在征地过程中返还给乡村的用地、自留山、丘等则维持以前的集体所有制性质不变，在这些用地上以居住功能为主所形成的社区则被称为“城中村”。

近几年来，随着黄冈市城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村落，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

二、“城中村”存在的问题

“城中村”是城市化进程中、发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

（一）土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

（二）管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又缺少力度。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

（三）人口构成多元，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地，职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

（四）公共设施缺乏，环境问题严重

“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，空气质量下降。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约城市发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。

（五）村民素质较低，就业问题严峻

由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上以出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍存在游手好闲、不思进取等现象，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”這种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高。但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，造成村民高不成低不就，游手好闲，无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。

近些年，黄冈市的“城中村”改造进展缓慢，随着城市化进程的加快，“城中村”带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动“城中村”土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时，由于脏、乱、差问题和对土地资源的粗放利用问题十分突出，形成大量的违法占地、违章建设，则严重破坏了城市土地市场秩序。所以，改造“城中村”，是实现农村城市化，推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。

三、解决“城中村”问题的建议和对策

“城中村”是城市发展到一定阶段的特殊现象，改造“城中村”是黄冈市城市化进程中必须破解的一道难题。“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中，已经探索积累一些成功经验，如珠海市对“城中村”进行拆除并安置旧村民，辅之以一些配套措施，吸引房地产公司参与旧村改造；广州市的“城中村”将在最近完成改制，都市农民将成为公司股东，“城中村”撤销村委会，组成股份公司，按《公司法》经营原来集体企业与物业；深圳市试点改造“城中村”，按每镇一村的办法试点。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求。借鉴省内外“城中村”改造的经验，针对黄冈市的实际情况，在推进“城中村”改造中，需做好以下几方面的工作。

（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则

规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设。建筑设计要有民俗特色，有品味，成为城市的一道亮丽风景线。

（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合

必须以“三个代表”重要思想为指导，大胆解放思想，不断更新观念。各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理国家、集体和个人利益关系。“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。

此外，“城中村”改造还必须调动村民参与改造的积极性。“城中村”改造，触及到群众的既得利益。要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。在正确制定和运用政策的同时，充分发挥“城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用，用干部、党员的模范行动，调动群众参与“城中村”改造的积极性。

（三）“城中村”改造，必须与加强城市社区建设相结合

撤村建居后，农民变成了居民，成为城市社区的一员，要针对农民变成市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。通过大力开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。

（四）“城中村”改造，必须处理好集体土地的关系，并对集体资产进行改制

撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。

农村集体资产去留和经营中涉及到村民切身利益的大事，建议通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村的集體资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决“城中村”农民转为城市居民的后顾之忧。

（五）“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段

“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。因此，只有把政府调控与市场运作相结合，才能解开这一难题。如资金的运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本。通过市场运作，收到好的经济效益。