南石槽城中村改造投资总结报告

南石槽城中村改造投资总结报告（精选2篇）

篇1：南石槽城中村改造投资总结报告

南石槽城中村改造投资总结报告

为进一步落实贯彻关于《城中村改造》有关文件规定，2011年4月，林州市宏盛房地产开发有限公司与城区南石槽村委本着友好协商、平等互利原则，在南石槽村带资投入城中村改造工作。

2011年4月15日林州宏盛房地产开发有限公司在村东头原水泥厂地块正式开工建设一期 村民安置1—6#楼，至2012年8月底公司投资工程款、拆迁补赏款6865.8万元完成整个小区室内精装修，室外配套工程。9月底一期拆迁居民乘坐电梯喜迁新居结束。

2012年冬季公司对二期安置原宅基地上进行垃圾外运，平整、勘察工作。2013年三月二期开工到现在公司投资800万元完成安置9#楼4000m2工程;投资700万元用于一期安置、拆迁、养老保险，以完善。剩余40000m2工程公司筹备8000万元在2014、15年二年完成。

2013年公司在建销售楼10000m2，投资2200万元，剩余32000m2分二年完成，计划投资7000余万元。

预计2014年公司对东外环路约建筑面积37万平方米，投资7.4亿元与上述工程同步开工建设，约20万平方米用于安置村民，约10多万平方米对外销售。为了打造更好优越环境，预计2014年对东山旅游区奶奶庙投资5000万元 开工建设。

以上可以明白，我公司截至目前为止，现已投资1.0565亿元，再筹备9.4亿元用 于以后安置、销售建设。

林州市宏盛房地产开发有限公司

二〇一三年十二月九日

篇2：南石槽城中村改造投资总结报告

上世纪80年代末,顾朝林、熊江波在《简论城市边缘区研究》中从国外引入了“城市边缘区”的概念,开始了国内学者对这一领域的研究。直到2000年前后,“城中村”这一概念才广泛被各界学者所认同,并普遍运用于学术论文、媒体杂志和政府文件。曾几何时,它作为一个热点问题,被广大学者从概念、产生原因、衍生的众多问题等各个视角对它进行学术研究,并取得了显著的成果,很多问题也达成了共识。一些人将城中村现象归结为我国至今采用的城乡二元管理制度,我认为这只是众多原因中的一个,应该说城中村是一个国际性的问题,只是我国在三十多年的改革开放中迅猛发展,在取得巨大成就同时,也衍生了具有本国特色的城中村问题。说到底,城中村现象应该说是人类城市化进程中一个不能避免的问题。三十几年来,在内外力的共同作用下,全国各地的城市规模不断向四周发展,但往往因为资金和利益最大化的问题,很多地理位置好、但改造成本过高的农村被跳过发展,才形成了今天的“城中村”现象。因此完全有理由相信很大一部分的城中村改造项目是因为自有资金少、融资渠道单一、融资成本大而被放弃的。

二、城中村改造融资方式

城中村改造的参与主体包括政府、开发企业和村集体。因此相应的形成了三种融资方式。

1、政府承担改造费用

对该地区政府统一规划,拆迁、安置、补偿费用全部由地方财政承担。而拿西安来说,新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥城六区和四个开发区人均耕地在0.3亩以下的城中村共286个,再加上长安、临潼、阎良三个郊区40个城中村,共计326个城中村,人口约46万人。西安市城中村改造自2002年以来,经历了起步、探索和全面发展三个阶段,积累了大量的实践经验。到目前已批准列入改造计划的城中村146个,其中批复改造方案66件;共完成城中村改造正村拆除40个,拆除面积731万平方米,开工建设660万平方米,完成投资100亿元。按照这个数据计算,西安326个城中村仅拆迁、安置、补偿的费用大约815亿元。而西安2007全年地方财政收入为125亿元,改造费用是全年财政收入的6.52倍。这种方式要求当地政府财政实力雄厚,因此珠海和深圳城中村改造以此方式为主。

2、村集体自筹资金,自我改造

对于这种方式,除非村集体有强大的集体经济组织做后盾,否则是没办法完成这个浩大的工程。

3、开发企业承担改造费用,参与后续开发

在这种方式中政府不论从自身责任及为村集体提供信用担保方面,都将是这场博弈中的核心角色,是发起者、组织者、并提供政策优惠。开发企业较其他两方都拥有更多的资金支持和技术支持,是天然的改造费用承担者。

三、房地产投资信托(REITS)

1、REITS的简述

REITS,房地产投资信托,即是英文Real Estate Investment Trusts的缩写,源于美国,是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式。它集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。美国1960年通过《房地产投资信托法》创设了房地产投资信托(REITS)这一新型的投资工具,其初始目的有二:一是让小投资者参与房地产投资,使大众投资者分享房地产投资收益,以避免财团垄断;二是建立不动产资本市场,使不动产市场与资本市场有效结合。继美国之后,REITS概念也逐步出现在欧洲、非洲及大洋洲,但在亚洲的发展很晚。在经历亚洲金融风暴后于2000年之后发展起来,日本、新加坡、韩国纷纷建立了REITS公司的市场,中国香港和中国台湾地区的REITS市场也在快速发展过程中。

2、REITS的种类

依据资金投向的不同,将REITS可以分为三种类型:一是权益型,是指投资组合中对具有收益性的房地产的直接投资超过75%,其投资标的物的所有权属于整个信托基金。该类REITS主要收入来源为房地产出售的资本利润和房地产出租的租金收入。二是抵押型,是指投资组合中对房地产开发公司的放款、房地产抵押贷款债权或抵押贷款债权证券合计超过75%,而非直接投资于房地产本身。该类REITS主要收入来源于贷款利息、其价格的变动与利率有密切的关联,故投资风险较低。三是混合型,是指投资标的包含房地产本身与房地产抵押贷款,为权益型与抵押型之混合。

3、REITS的组织形式

REITS有以下两类组织形式:一是公司型,所谓的公司型REITS是指由一批具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定对象的、以营利为目的的股份制投资公司,该类公司通过发行股票的方式募集资金,是具有独立法人资格的经济实体。公司型REITS中包括的当事人有投资者、发起人、董事会、投资顾问和托管机构。二是契约型,所谓的契约型REITS是指投资者与投资公司或基金管理公司签订以证券投资为标的的信托契约,后者又与基金托管人订立信托契约而组建的投资信托基金。

四、公司型REITS投资城中村改造的融资模式

商业银行或投资银行充当发起人,向主管部门申请投资信托计划的审批并负责向社会公众募集资金,依据公司法成立公司型REITS。投资者(包括机构投资者和大众投资者)因为购买了公司股份成为公司股东,享受股东应有的一切权利。董事会作为公司的常设管理机构,负责公司的管理工作,制定公司的投资策略和具体的投资目标,并选聘开发企业作为投资顾问。开发企业受聘于公司董事会,负责管理资产并运用专业知识对资产进行投资,按约定比例获取管理费用。如果条件允许,为了激励开发企业,也可以将其吸纳为股东。最后REITS公司应将其资产存放在独立的保管机构处,以满足REITS作为信托形式的法律要求。保管机构作为资产的名义持有人,即受托人,负责资产的保管、过户与收益的收取。在这一模式中,大量募集到资金,通过REITS直接投资于房地产,不但降低了风险,使社会大众共同分享城市化收益成果。同时,解决了城中村改造资金短缺、融资渠道单一的难题,加快推进城市化进程。

五、展望

REITS从其理念的产生后已走过了近百年的历史,其不仅立法十分完善,而且运行也较为稳定,在美国的发展最为成熟、规模最大,对REITS的理论研究也最领先,为我国发展REITS提供大量的研究成果、成功案例、立法体系。希望在不久的将来,成立我们自己的REITS,使资金在供需双方之间,通过这种新型的金融工具,自由顺畅的融通。

摘要：由于我国房地产金融业发展缓慢,城中村改造需要大量资金,影响了城市化进程。作者在了解房地产投资信托(REITS)的发展、内涵、类型、组织结构及运作模式的基础上,提出将大量社会闲散资金募集起来,通过REITS这个平台,直接投资于城中村改造的建议。

关键词：城中村改造,房地产投资信托(REITS),融资

参考文献

【1】李俊夫著.城中村的改造.科学出版社,2004

【2】李智著.房地产投资信托(REITS)法律制度研究.法律出版社,2008

【3】拉尔夫·布络克著.房地产投资信托.中信出版社,2007