温泉度假村可行性报告

温泉度假村可行性报告（通用6篇）

篇1：温泉度假村可行性报告

篇一：温泉度假酒店项目可行性分析报告【2】 wonderland hot spring holiday hotel project feasibility analysis report 西汤尚境温泉度假酒店

项目可行性分析报告

宝鸡市三力置业有限责任公司 二〇一四年七月二十二日目录 第一章 总论 1.1 项目概况

1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和范围 1.4 项目拟建地点 1.5 项目预期目标 1.6 主要经济指标 1.7 施工进度计划 第二章 市场调研及前景预测 2.1 市场形势分析

2.1.1 客观区域市场分析 2.1.2 市场供求分析 2.1.3 项目比较分析 2.2 本项目优劣势分析 2.3 本项目前景预测 第三章 项目定位 3.1 主题定位 3.2 功能定位

3.3 开发该项目目的定位 3.4 项目开发的市场需求定位 3.5 行业发展趋势项目影响3.6 公共的配套条件 3.7 市场定位

3.8 酒店及商务形象定位 3.9 标准四星客房体量定位 3.10 项目建设方案及规划设计定位 3.11 酒店经营管理模式定位 第四章酒店项目建设及经营风险分析

4.1 政策风险 4.2 资金风险 4.3 建设风险 4.4 经营风险 4.5 市场风险 4.6 竞争风险 4.7 突发事件和不可抗力风险 第五章营销策略 5.1 宣传主题概念 5.2 卖点整合

5.3 销售目标体系——整体推广思路5.4 形象与品牌推广效果 5.5 资金计划 第六章投资估算和资金筹措 6.1 估算范围和依据

6.2 投资估算 6.3 资金筹措 第七章经济效益预测与财务评价

7.1 评价依据、基础数据及相关说明 7.2 年收入与营业税金及附加估算 7.3 利润总额及分配 7.4 财务盈利能力分析 7.5 财务评价及结论 第八章报告要点综述及建议 8.1 报告要点综述 8.2 建议 第九章结论 第一章总论 1.1 项目概况

太白山国际旅游度假区介绍

本报告所陈述的对象为西汤尚境温泉度假酒店，以下简称本项目。本项目位于著名的眉县汤峪国家级太白山国际旅游度假区。太白山是秦岭山脉的主峰，海拔3767.2米，孤峰独立、雄宏博大、高峻神奇，是我国青藏高原以东内陆最高峰，堪称华中第一山。秦岭山脉横亘于中国中部，是我国南方与北方的天然屏障，也是长江、黄河两大水系的分水岭。太白山以其高、寒、险、奇、秀、富饶和神秘的特点闻名于世，称雄于华夏；由于地质地貌、山岳冰川、源泉秀水、森林群落、天象景观、奇花异草、人文历史构成了完美的景观体系，是最佳的生态旅游景区。独特的区域位置和神奇的自然特征，赋予其厚重博大的自然与文化的双重价值，形成了不同于其它名山大川的独特魅力。被誉为“亚洲天然植物园”、“中国天然动物园”、“世界物种基因宝库”、“第四纪冰川天然博物馆”。

除了这些稀有的自然资源外，太白山又是一座宗教名山，东汉时期就成为宗教活动的重要场所，迄今所形成的宗教文化不仅历史悠久，渊源深厚，更是博大精深。由于历史的原因，道、佛、儒三教在太白山相融相通。其地热资源自古负有盛名，汤浴温泉，山环水绕，古木丛郁、景色如画，因地处龙凤、凤凰两山环抱之中，故名凤凰泉。据记载，“凤凰神泽”为眉县八景之一。隋文帝杨坚曾在此建“凤泉宫”作为避暑洗浴之地，唐玄宗曾三临其地，赐名“凤泉汤”。眉县汤浴篇二：温泉度假村建设项目可行性报告

度假村建设项目

可 行 性 报 告

工程咨询有限公司 二００八年五月 －1－目 录

一 总论

1、项目提要

2、可行性研究报告编制依据

3、综合评价和论证结论 二 项目背景及必要性

1、项目背景

2、项目区发展现状

3、项目建设的必要性 三 项目实施的有利条件

1、政策环境

2、政府支持

3、市场优势

四 项目区建设条件

1、地理位置与区域范围

2、自然资源状况 3.社会经济状况

五 建设单位基本情况

1、建设单位基本情况

2、主要投资人基本情况 六 市场分析与推广方案

1、市场定位

2、目标客户市场分析

3、市场推广方案和推广措施 七 项目建设方案

1、建设任务和规模

2、设计基本原则

3、项目布局

4、具体建设内容

－2－

5、项目建设标准

6、给排水

7、电力电讯

8、环境影响评估

八 项目实施进度安排

1、一期工程项目实施进度表 九 投资估算与资金筹措

1、说明

2、投资估算依据

3、项目建设投资估算

4、资金来源与筹措

5、借款资金偿还测算 十 经济分析

1、财务评估说明

2、财务评价依据

3、营业收入和营业税金及附加估算

3、总成本及经营成本估算

4、财务效益分析

5、不确定性分析

十一 项目组织与管理，劳动定员和人员培训

1、项目组织与管理

2、管理机构设置与职能划分

3、劳动定员

4、项目经营管理措施

5、人员培训

6、劳动保护与安全

十二 可行性研究的结论与建议

1、可行性研究结论

2、问题与建议 －3－附 录 一 附表：

1、固定资产投资估算表 1－

1、土建工程投资明细表 1－

2、设备投资明细表

2、流动资金估算表

3、投资计划与资金筹措表

4、固定资产折旧估算表

5、总成本费用估算表

6、利润及利润分配表

6－

1、产品销售收入和销售税金及附加估算表

7、资金来源与运用表

8、借款还本付息计算表

9、资产负债表

10、财务现金流量表(增量全部投资)二 附图

1、一期工程项目规划图

2、度假村入口景门效果图

3、广场设计效果图

4、山庄外观效果图

5、温泉游泳馆外观效果图

6、设计意向图

7、外观效果图

三 其他附送资料：

1、项目建设单位营业执照复印件

2、建设项目选址意见书复印件

3、可行性报告编制单位营业执照复印件

4、可行性报告编制单位资质证书复印件 －4－第一章 总 论 1.1 项目提要

1.1.1 项目名称：度假村建设项目 1.1.2 建设性质：新建

1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式 项目承办单位：度假村开发有限公司 法人代表：

所有制形式：民营企业

1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容 建设地点：

建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积

55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万 元(含不可预计费919万元)。

建设期限：一期投资2008年7月至2010年12月，二期投资2011年1 月至2015年12月 建设内容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投资额540万元；

(2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供 排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山 游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元：

(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5％计算，计430万元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投资额720万元；

－5－篇三：xx温泉度假村可行性研究报告 xx温泉度假村

投资可行性研究报告

目 录

1.第一节 项目概况??（4）

一、项目简介???（4）

二、地理位置???（6）

三、交通与其它基础实施??（6）

四、政府规划???（7）

五、小结?（8）

第二节 资源优势分析（9）

一、泉水资源???（9）

第三节 规划与经营项目建议（13）

一、战略规划???（13）

二、主要经营项目建议??（13）

第四节 市场分析、预测与营销策划?（17）

一、行业分析???（17）

二、市场分析??（18）

三、市场竞争分析（20）

四、营销策划??（25）

第五节 项目投资经济分析?（27）

一、度假村内各项目的具体收支与回收期分析（27）

二、度假村总体经济评价?（32）

三、盈亏平衡与敏感性分析（33）

第六节 投资建议??（36）

一、项目的优势与风险??（36）

二、投资建议??（37）

说明

一、本报告是根据公司提供的基本材料、报告完成人从各种途径收集的尽可能详细的资料、实地考察、交谈以及结合作者的理论、经验所完成的。我们将尽可能站在公正客观和中立的立场为投资者提供一个比较完整的可行性分析，就作者的职业道德要求不为利益因素驱动而影响评估的结论。

二、本报告是作者受xx公司委托进行，受资料来源的局限性和作者理论与经验的有限性制约，结论不一定绝对准确，本报告之结论仅作为投资的参考，而不得作为任何决策的依据，作者也不承担一切由此引起的责任，但作者对资料的真实性负责。

第一节 项目概况 1.一、项目简介： 2.1、温泉简介 温泉是地下热水的天然出露点。泉可分为矿泉和淡水泉，矿泉又分为温泉与地下热水和冷矿泉，前者主要指医用矿泉，后者主要指医用矿泉和饮用矿泉。我国对医用矿泉又进行不同的分类： 依温度不同分为： 冷泉：25°c以下。微温泉：25—33°c。温泉：34—37°c。热泉：38—42°c。高热泉：43°c以上。依渗透不同划分为：

低渗：可融性固体在1—8g/l 等渗：可融性固体在8—10g/l 高渗：可融性固体在10g/l以上。依ph不同可分为： 酸性泉：ph 2—4。中性泉：ph 6—7.5 硷性泉：ph 8.5—10 弱酸性泉：ph 4—6 弱硷性泉：ph 7.5—8.5 温泉对人体的医疗作用早已被人们认识，在我国利用温泉治病有悠久的历史。温泉对人体的作用可分为：

（一）机械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的静压作用和水的液体微粒运动对机体的摩擦作用；

（二）温度的刺激作用，温度相差越大则刺激作用越大。温度不同则其治疗作用不同：低温浴（低于34°c）具有促进肾上腺能效应，兴奋交感神经，皮肤血管收缩，脉搏缓慢，心搏出量减少，血压升高，胃肠蠕动降低等作用；不感温浴的疗效：矿泉水浴温度在34-36℃之间时称为不感温浴。此温度对机体的刺激性最小，浸浴时对心血管和呼吸系统基本上无任何影响，此温度长时间浴疗对神经系统有明显的镇静作用；温热浴的疗效：矿泉水温度在37-39℃之间时称为温热浴。此温度促进胆硷能的效应，能兴奋副交感神经系统，血管扩张，脉搏加速，心搏出量增加，血流加快，心动强度增加，血压下降，皮肤温度升高，皮肤电阻下降，基础代谢旺盛，胃肠蠕动增强，胃液分泌开始由增多逐渐减少。循环血量增加，呼吸频率增加；高热浴对机体的刺激比较强烈，机体反应明显，如强烈发汗，心脏负担加重，血压升高等。

（三）矿泉的化学成分的刺激作用是矿泉水所独有的特异性作用，并依矿泉水中所含成分的不同，以及矿泉本身的放射性和分离出来的气体的放射性、矿化度、胶体性、渗透压的不同，其作用也不尽相同。矿水浴时矿水是通过两种形式对机体产生作用的，即离子状态的化学成分进入体内与化学物质附着在体表面而产生对皮肤的刺激作用。2．龙洞温泉度假村简介

xx温泉位于惠东县稔（山）平（海）半岛平海镇鹧洞村辖区内，以绕树山（标高55.4m）为中心南北长1100m ,东西宽650m，面积约0.72km。2 xx温泉度假村项目是一个以龙洞温泉为旅游媒介，以度假村内的自然资源为特色，以平海和惠东丰富的旅游资源为环境的，能够为国内外的游客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村。度假村占地400余亩，村内有大量的果树，三面环山，内有坡地，背靠一座大山，风水极佳，是都市人休闲度假的好地方。平海镇三面环海，度假村到海边可欣赏日出、日落，到海里游玩。因此在此建立旅游度假村既适合商务旅游，也适合家庭、个人度假。周边无任何其他工业企业、民居，为项目将来的发展提供了广阔的空间。

二、地理位置

xx县地处广东省东南部，濒临大亚湾、红海湾，地处低纬度，常年雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区，陆地常年葱绿，生机盎然。全县总面积3398平方公里。辖22个镇，总人口67万人。旅居港、澳、台同胞、海外侨胞和华裔17万余人。县政府机关驻平山镇。惠东既是广东省50个山区县之一，又属珠江三角洲经济开发区和沿海经济开发区，享受山区县政策、海岛经济试验区政策和对台小额贸易政策等。该县充分发挥地缘、人缘等优势，大力发展具有惠东特色的区域经济，从而促进了全县国民经济持续、快速、健康发展，综合经济实力不断增强，社会各项事业协调发展，人民物质文化生活水平不断提高。

xx镇地处惠东县的最南端。它东靠红海湾，西倚大亚湾，南临浩瀚南海，距惠东县城44公里，距香港57海里，距惠州深水港23海里。总面积136平方公里，其中城镇面积6平方公里（规划城镇面积12平方公里），总人口3.2万人(其中城镇居民1.4万人)。平海镇气候温和，雨量充沛，土地肥沃，特产丰富，素有“鱼米之乡”之称。海岸线长33公里，沙滩资源丰富，盛产海产品。境内蕴藏有丰富的矿产资源，对人体具有强烈治疗功效的矿泉资源，可开发建设成大型的旅游度假中心。

xx镇地理条件优越。良好的港湾适宜建造大型综合码头。目前，已建成年吞吐量100万吨、装卸能力1200吨的碧甲3000吨综合码头。而且台商已在此建设占地面积65000平方米的“宝岛工业区”。平海镇水资源非常丰富，电力充足，交通畅通，通讯方便。

篇2：温泉度假村可行性报告

可

行

性

报

告

工程咨询有限公司

二００八年五月

－1－目 录

一 总论

1、项目提要

2、可行性研究报告编制依据

3、综合评价和论证结论

二 项目背景及必要性

1、项目背景

2、项目区发展现状

3、项目建设的必要性

三 项目实施的有利条件

1、政策环境

2、政府支持

3、市场优势

四 项目区建设条件

1、地理位置与区域范围

2、自然资源状况 3.社会经济状况

五 建设单位基本情况

1、建设单位基本情况

2、主要投资人基本情况

六 市场分析与推广方案

1、市场定位

2、目标客户市场分析

3、市场推广方案和推广措施

七 项目建设方案

1、建设任务和规模

2、设计基本原则

3、项目布局

4、具体建设内容

－2－

5、项目建设标准

6、给排水

7、电力电讯

8、环境影响评估

八 项目实施进度安排

1、一期工程项目实施进度表

九 投资估算与资金筹措

1、说明

2、投资估算依据

3、项目建设投资估算

4、资金来源与筹措

5、借款资金偿还测算

十 经济分析

1、财务评估说明

2、财务评价依据

3、营业收入和营业税金及附加估算

3、总成本及经营成本估算

4、财务效益分析

5、不确定性分析

十一 项目组织与管理，劳动定员和人员培训

1、项目组织与管理

2、管理机构设置与职能划分

3、劳动定员

4、项目经营管理措施

5、人员培训

6、劳动保护与安全

十二 可行性研究的结论与建议

1、可行性研究结论

2、问题与建议

－3－附 录

一 附表：

1、固定资产投资估算表 1－

1、土建工程投资明细表 1－

2、设备投资明细表

2、流动资金估算表

3、投资计划与资金筹措表

4、固定资产折旧估算表

5、总成本费用估算表

6、利润及利润分配表

6－

1、产品销售收入和销售税金及附加估算表

7、资金来源与运用表

8、借款还本付息计算表

9、资产负债表

10、财务现金流量表(增量全部投资)二 附图

1、一期工程项目规划图

2、度假村入口景门效果图

3、广场设计效果图

4、山庄外观效果图

5、温泉游泳馆外观效果图

6、设计意向图

7、外观效果图

三 其他附送资料：

1、项目建设单位营业执照复印件

2、建设项目选址意见书复印件

3、可行性报告编制单位营业执照复印件

4、可行性报告编制单位资质证书复印件

－4－第一章 总 论 1.1 项目提要

1.1.1 项目名称：度假村建设项目 1.1.2 建设性质：新建

1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式

项目承办单位：度假村开发有限公司

法人代表：

所有制形式：民营企业

1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容

建设地点：

建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积

55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万

元(含不可预计费919万元)。

建设期限：一期投资2008年7月至2010年12月，二期投资2011年1 月至2015年12月

建设内容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投资额540万元；

(2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供

排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山

游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元：

(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5％计算，计430万元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投资额720万元；

－5－

(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元；

(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；

(4)、不可预计费489万元。1.1.5 申报单位及法人代表

申报单位：度假村开发有限公司 法人代表： 1.1.6 投资规模及资金构成投资规模：20477万元，资金构成：固定资产投资19358万元，前期资金和广告费用投资200万元，不可预计费919万元。1.1.7 资金筹措 本项目总投资20477万元，其中：一期投资10208万元，企业自筹资金7208万元，金融机构贷款3000万元；二期投资10269万元。1.1.8 主要技术经济指标

－6－1.2 可行性研究报告编制的依据

1.2.1 《省旅游产业发展和布局总体规划》

－7－

1.2.2 《县国民经济和社会发展“十五”规划》 1.2.3 《县生态旅游业发展总体规划》 1.2.4 《度假村详细规划》 1.2.5 《县建设项目选址意见书》 1.3 综合评价和论证结论

(1)为了加快县旅游产业的发展，县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。

(2)度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。积累了丰富的宾馆经营管理经验。同时根据项目建设需要，充分发挥县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。(3)本项目环保措施得当，对环境无不良影响。

(4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资10208万元，其中固定资产投资10008万元。项目建成后，预计年营业收入7458.09万元，年利润总额3659.88万元(计算期平均数)，投资利润率35.85％；全部投资财务内部收益率19.51％(所得税后)；静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)，动态(i=8％)投资回收期7.3年(含建设期1.5年)；累计净现金流量折现8943万元。以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。

－8－第二章 项目背景及必要性 2.1 项目背景

当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。

旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。

虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引·力 －9－已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。2.2 项目区发展现状

项目区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地方，更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。当地的旅游部门也意识到了这个问题，在2005—2020的旅游发展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。2.3 项目建设的必要性

2.3.1 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出“生态立县，使旅游业发展成为国民经济的主导产业”的目标以来，县旅游产业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的发展比较晚，特别是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严重不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。2.3.2 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业，虽然投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目提供支持资金，特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时介入旅游业是一个良好的决策。

2.3.3 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算，项目建设

－10－完成后，在计算期内平均每年可以为企业带来3711.54万元的净利润，整

个项目期的经济利益十分可观。

2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸

引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后，良好的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为县旅游招

商引资工作打开新的局面。同时，项目建成后，度假村预计每年要上交税

收1341.81万元，还要聘请大量的员工，社会效益十分显著。

－11－第三章 项目实施的有利条件 3.1 政策环境

县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了

“生态立县”战略，提出“要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县

之能，集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅游胜地，使旅游业成为国民经济的主导产业的目标。”在2003年的县第十四届人民代表大会第一次会议上通过了《关于全面实施“生态立县”战略，加快小康建设步伐的决定》，明确提出要保护生态环境，重点发展生态旅游。这不仅为发展旅

游指明了方向，也为县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政

治环境支持。3.2 政府支持

近几年来，县委、县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的成绩。目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇

景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目。根据县2005 －2020年生态旅游业发展总体规划，旅游区项目建设与大觉山旅游区、新

月畲族民俗文化旅游区、华南虎放养基地、方家山野外训练基地一起，列

入了重点发展项目。

县旅游资源较为丰富，但旅游资源开发起步相对较晚。因此，本项目的建设得到了县委、县政府的大力支持，县旅游局、审计局、发展局、建

设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议，并在政策允

许的情况下，得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮助。3.3 市场优势

3.3.1 冷热泉水相伴相生，全国唯一，品味独特

不但拥有品质优异的温泉资源，是旅游开发的重要载体，而且拥有品

质一流的冷泉资源，冷热泉水相生相伴，两者相距仅在数米之内，在国内

具有唯一性，具有独特的文化品味，是不可多得的高品质旅游资源。3.3.2 森林覆盖率高，生态环境优越

所在的区域森林覆盖率在85％，以常绿阔叶林为主，并拥有香樟、枫

树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林，林相组合理想。四周青山翡翠，－12－古木参天，竹海扶摇，生态环境十分优越，为温泉旅游开发营造了极其有

利的自然环境。

3.3.3 冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季

县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为

充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温泉，不管是哪个季节，到旅游，都有着别样的享受。

3.3.4 道教文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵

道教作为一种文化现象及一个社会实体，不仅具有事实的人文和生活

内涵，而且还有深厚的社会民众基础。它是适应特定的民族文化心理需要

而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果。道教蕴藏的丰富

思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立，相反是我们由今天迈向未来的难能可贵的文化基因宝库。

在个人的人生价值观上，道教文化认为人生的价值不在于物质利益或

个人名利，而在于尊道贵德，唯道是求，始终保持一种“知足常乐”的高

尚情操。在对待人际关系上，道教文化主张济世渡人，强调在人与人之间

要实行互助互爱，要“悯人之凶，乐人之善，济人之急，救人之危”。如果

人人都按照道教文化这些思想办事，就可以处理好人与人之间的各种社会

关系，使整个社会和谐有序；也可以处理好国与国之间的相互关系，使大

国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处，整个世界也自然就会

得到安宁。在对待人与自然的关系上，道教文化从“天人合一”的思想出

发，认为人是自然的一部分，强调“道法自然”，“自然之道不可违”，因而

主张人应当爱护自然，与大自然协调相处，顺应大自然的客观规律办事，才能使人类社会得以持续发展。道教文化这种“道法自然”、顺应自然的思

想，乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的，是符合自然界

与人类社会的发展规律的，是一个古今中外都概莫能外的普遍真理，应当

是人类行为的共同准则。

据考证，第四代天师张盛迁徙至后，的天师道观就是当初道教的一个

重要发祥地之一，现今村的罗汉松即为当年张天师的首植罗汉松，年代比 －13－龙虎山天师府的罗汉松还要早，天师文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深

厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片。3.3.5 区位优势好，利于与知名景区的联动

介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，与三清山也相距不远，区位条件十分理想，便于景区与知名旅游区之间互动发展，这对景区在较

短时间内打响品牌，提升知名度具有重要的现实意义。

－14－第四章 项目区建设条件 4.1 地理位置与区域范围

县地处省东部，有“东大门”之称。地理坐标为东经116度46分—117 度17分，北纬27度28分—27度55分。北邻福建光泽县，南交黎川县，西毗南城县，西北接金溪县，东北界贵溪。县城距省城南昌铁路里程215 公里，公路里程224公里。沪瑞高速公路通车后，距上海仅约6小时车程。

位于县嵩市镇村，紧临316国道，离县城约15公里。介于中外闻名的

旅游胜地龙虎山与武夷山之间，距离龙虎山80公里，距离武夷山170公里。4.2 自然资源状况 4.2.1 气候条件

县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为

充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。

4.2.2 植被物产

县森林生长茂密，有林地165万亩，占总面积的87％，森林覆盖率

87.1％，是重点林业县、全国生态示范区。盛产毛竹、杉、松、栲、楮等

多种优质木材，并有南方红豆杉、银杏、江南油杉等珍稀树种57科150种。森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。矿产

资源有钨、钼、花岗岩等，其中已探明的花岗岩总蕴藏量约5亿立方米。4.2.3 河流情况

境内无大江大河，县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两部分，故河流亦分成两部分。东部河流均流入信江，属信江水系，以泸溪为主；

西部河流均流水抚河，属抚河水系，以欧溪为主，山区溪流落差大、水量

丰富，全县水能资源理论蕴藏量61149干瓦，可开发的蕴藏量34618干瓦。4.2.4 温泉资源

县城嵩市镇村内的，是全国唯一的伴生冷热泉，冷热泉水相伴相生，相距仅在数米之内，具有独特的文化品味。温泉出水口位于芙蓉山的半山

腰，出水温度约43.5摄氏度，日流量约1600余吨，富含对人体有益的多

－15－种微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有一定的疗效。4.3 社会经济状况 4.3.1 面积及人口

全县共有7个乡镇689个自然村，土地面积1251平方公里，其中山地

面积160万多亩，耕地面积10万亩。到2002年底全县总人口为10.67万

人，其中非农业人口2.72万，农业人口占全县总人口的75.1％。4.3.2 经济状况

2002年，县国内生产总值4.262亿元，第一产业1.333亿元，第二产

业1.638亿元，第三产业1.291亿元，三类产业结构为30∶39∶31。2002 年全县财政总收入为4078万元，农民人均纯收入2388.69元；在岗职工年 平均工资8088元；城乡居民储蓄存款余额62593万元；全社会固定资产投

资总额14526万元。

－16－第五章 建设单位基本情况 5.1 项目建设单位基本情况

项目建设单位度假村开发有限公司成立于2008年3月，由、三人共同

投资组建，公司注册资本2000万元，其中公司法人代表占90％的股份。公

司经营范围：旅游项目的基础设备建设。是专为度假村开发而设立的公司。5.2 投资人基本情况

公司法人代表是度假村开发有限公司的控股股东，也是本次度假村项

目建设的负责人，是浙江省丽水市缙云县人，曾经从事建筑、图书、餐饮、房地产和制造业等多个不同行业，而且在每个行业都有很好的经营业绩，因此成为当地颇有知名度的企业家，到目前为至，个人独资或控股的企业

有：

1、衢州市天欣房地产开发有限公司，为个人独资公司，公司注册资本

1000万元，至2007年12月，公司资产总额13564.68万元，净资产6542.73 万元，公司成立至今，已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。

2、缙云县华朝美食林(大酒店)，为个人独资酒店，至2007年12月，公司资产总额1358.49万元，净资产852.64万元，是缙云县最豪华，消费

最高的酒店之一，一直经营状况良好。

3、缙云县胡源石材有限公司，注册资本100万元，个人控股95％，至 2007年12月，公司资产总额1562.53万元，净资产968.45万元，年销售

收入3000多万元。

4、浙江东华图书发行有限公司，注册资本300万元，个人控股95％，至2007年12月，公司资产总额657.42万元，净资产476.58万元。除企

业外，个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房地

产，市场价值超过3000万元。

公司的另外两名投资人，也一直在从事酒店管理工作，积累了丰富的管理经验。

－17－第六章 市场分析与推广方案 6.1 市场定位

温泉旅游项目，要受到很多自然条件的限制，而且相对与普通旅游景

区，温泉旅游的投资更大，能接待的游客人数却比较少，因此，温泉旅游

区从先天上来说就不是低档旅游区，面向的游客也是以高收入的富裕人群

为主，少量的公商务人士为辅。同时，从的水质、自然环境、文化内涵等

方面看，完全有条件建设成温泉中的精品。因此，的市场定位应该是“温

泉精品，高尚度假，精英休闲、健康之旅”。6.2 目标市场分析

县县城居民只有3万，而且当地居民的收入水平并不高，有能力到温

泉度假村消费的人群就更少，所以本地的旅游市场发展空间十分有限，因

此度假村的目标市场应该放在外地。

6.2.1 县是最重要的客源市场，其中鹰潭最为重要，这些地区的人口多，收入水平也高，关键是距离度假村比较近，双休日也可以来，不象远地方的游客，要凑到比较长时间的假日才能出来游玩。

6.2.2 作为省的省会和最大的城市，市民的消费能力强，而且随着国家法 定节假日的变动，很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的短

途旅游，在这种情况下，省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象，为度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇。

6.2.3 以长三角地区、珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场。长三

角地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区，也是居民出游

率最高，旅游消费最高的地区，特别是上海、深圳、珠海等城市。随着城

市规模的日益扩大，生活在钢筋水泥丛林中的人们，更渴望亲近自然，喜

欢到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以温泉度假村这样的消

费水平，虽然对省内大部分地区来说是比较高的，但在经济发达地区的游

客看来，还是比较适宜，适合这些地区的大部分游客。

6.2.4 海外旅游市场。韵放境游客以港澳台人数最多，其次是日韩游客，这些游客的消费水平远高于国内水平，平均行程也长于国内游客，单个游

－18－客产生的效益也远高于国内游客。虽然人数相对较少，却也是一个不可忽

视的群体。

6.3 市场推广方案和推广措施

6.3.1 将度假村与县的整体旅游资源推广紧密结合，依托与政府的强大宣

传网络，争取将度假村打造成县的一张名片，让游客到必到，或者说游在，住在。6.3.2 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用，将度假村包装成“生态之

村、健康之泉、文化之地、休闲之都”，在电视、交通电台、网络上进行造

势，争取尽快将度假村的知名度提高。

6.3.3 充分利用周边武夷山、龙虎山、龟峰、流坑村、麻姑山等知名景区的资源，加强与周边旅游区的合作，争取一部分客源，达到合作互赢的效

果。

6.3.4 充分利用村的天师道观遗址和太极阴阳泉，打好道教文化这张牌，结合当今社会的“和谐”主题，作一篇“亲近自然、爱护自然，与自然和

谐共处”的大文章，宏扬道教文化，打造一个新的道教圣地，吸引全国各

地的游客前来观光。

6.3.5 与政府部门、大企业集团、大教育机构进行合作，成为他们的联系

单位，争取将度假村列入他们举行会议、培训、集团活动的举办地，并通

过这些精英人士的宣传，在各行业的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潜在的客户群。

－19－第七章 项目建设方案 7.1 建设任务与规模

建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积

55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万元(含不可预计费919万元)。

在2008年7月至2010年12月实施一期项目建设，建设内容如下：(1)、土地征用，投资额540万元；

(2)、基础设施建设，包括土地整理，316国道到景区入口的非支线公

路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，电力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；

(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元；

(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5％计算，计430万元。

在2011年1月至2015年12月实施二期项目建设，建设内容如下：(1)、土地征用，投资额720万元；

(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元；

(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；

(4)、其它投资还包括不可预计费489万元。7.2 设计基本原则

(1)严格执行国家和省现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环

保和职业卫生方面的方针政策。

(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在满足使用功能的情况下兼顾美观，做到经济合理、安全适用，以节省投资、具有地方特－20－色为原则；(3)景点配套设施布置力求人流、物流合理安排，整体布局符合当地规

划的要求。

(4)考虑各公用系统的配套。7.3 项目布局

根据资源环境条件，以及旅游活动的组织需要，将整个分为五个功能

区，即温泉健身休闲区、温泉度假别墅区、森林生态游览区、乡村风情体

验区和外围控制区。规划区域与316国道之间有长4.4公里，宽9米的公

路相连。

7.3.1 温泉健身休闲区

该区块为整个项目的核心区块，面积约148000平方米，呈狭长形，两

侧山体植被茂密，生态环境优良。利用基资源环境条件和地形地貌，以及

充分挖掘当地民间传说等文化遗存，建设一个供人们休闲度假、健身养身

娱乐的场所，主要项目包括度假区入口大门、停车场、广场、温泉山庄、古庙遗址、太极荷花池、温泉贡鱼区、贵宾楼、温泉游泳馆、逍遥池、温

泉冲浪等。

7.3.2 温泉度假别墅区

该区块位于村的东侧，温泉休闲健身区的西南侧，面积约152000平方

米，地形狭长，两侧溪水潺潺流过，中间多为农田，地势平坦，空气清新、生态环境优良。规划将此区块建成低容积率的高尚别墅居住区，包括与其

相配套的休闲会所、大型室内健身中心、网球场、幼儿园等。7.3.3 森林生态游览区

该区块位于温泉健身休闲区的东北侧，山体植被繁茂，主要为阔叶林、针叶林和毛竹林，具有较优越的生态环境。空气中负氧离子含量极为丰富，是一处不可多得的天然氧吧。规范将依山就势布置各种休闲、健身旅游活

动项目，形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块，是整个项目生态

文化链的重要组成部分。7.3.4 乡村风情体验区

该区块面积约30000平方米左右，规划以体现乡村农家风情、康体娱

－21－乐、农耕参与、游憩休闲为主要功能，恰当展现生态文化与乡土所息，让

游客充分感受乡村生态旅游的精粹。7.3.5 外围控制区

外围控制区包括核心建设区以外的山林、水面与村庄，规划在外围控

制区严禁建造一切影响本区域生态环境的设施，山林采取封山育林措施，以达到涵养水源，防止水土流失的目的；区内居民点应严格控制其人口与

建设规模、建筑风格等，使其与度假村的环境相协调。7.4 具体建设内容

由于本项目二期工程预计要在2011年开始动工建设，距今还有三年时

间，有关投资额和预期收益都难以测算，所以本次可行性报告只对项目的一期工程进行测算，一期工程预计2008年动工，2009年12月完成主要建

设工程，到2010年12月份完成全部建设，总投资10208万元(含不可预计

费430万元)。7.4.1 土地征用

项目一期工程拟征用土地面积148000平方米 7.4.2 基础设施建设

1、土地整理面积148000平方米，包括对山体作降低山势处理6000平

方米； 2、316国道至景区入口9米宽非支线公路4.4公里；

3、围墙、绿化及地下管渠道建设总面积106680平方米；

4、区内场馆之间的道路，其中|.5－2.5米宽的石板路和卵石路规划长

度7.3公里，5.5米宽可通车辆的水泥道路1.3公里。

5、在广场的南侧和露天温泉泡澡区各设1个停车场，其中广场的南侧

停车场设置大型车辆停车位25个，中小型车辆停车位160个，占地总面积 4000平方米。露天温泉泡澡区停车场设置中小型车辆停车位15个，占地总

面积500平方米，地面采用植草砖铺面；

6、电力、供排水、消防和电信宽带等设施；

7、景区内8.56公里长的河道环境治，包括堤岸加固等；

8、在森林生态游区建设宽1.2－1.5米石板盘山路，规划长度8000米，－22－对盘山路两侧山体进行局部加固；

9、建设生态公厕10幢，规划建筑面积700平方米；

10、在景区入口、森林生态游区、芙蓉山、水上娱乐中心等处设管理

用房12幢，规划建筑面积640平方米。7.4.3 主要游赏设施土建

1、入口处的塑石工艺景门1座，高约9米，宽7米，周围设置假山、水池和草坪；

2、建造约10000平方米的广场，广场中内设置大型喷泉水池，引入温

泉水，水中放养热带观赏鱼类，水体中央设大型抽象式雕塑；

3、山庄，占地16000平方米，建筑面积11000平方米，按照四星级酒

店标准建设，建设层高2－4层，除客房外，还包括游人接待中心、餐厅、会议室、游泳池、美容健身房以及300平方米的独立停车场；

4、温泉贡鱼，包括贡鱼养殖、垂钧池，竹木敞廊，面积约1200平方

米。

5、温泉贵宾楼，共4幢，每幢面积350－450平方米，按五星级宾馆

标准设计，日式风格，计划日接待人次50人。

6、温泉水上娱乐中心，设在游泳馆东北侧，有温泉滑道、温泉冲浪、水上跷跷板、水上游嬉船等娱乐项目，建设面积2500平方米，分浅水池和

深水池；

7、露天温泉泡澡池，由五十多个不同面积和形状的小型浴池组成，包

括温泉鱼疗池、高温池、spa水疗池等，总建筑面积6000平方米，浴池采

用假山石、卵石和原木等建成，利用地势差采用植被、假山或竹篱笆相隔。温泉水用人工瀑布形式冲落至池中。泡澡池边配有统一的管理房，建筑面

积约300平方米。

8、天师观，建于鸳鸯泉源的东侧，单层砖木结构，占地面积5000平

方米，建筑面积1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高围墙，观内建

中式古典木质天师亭。

9、在鸳鸯泉源的旁边设双泉亭，六角木质，中式古典风格，重檐尖顶。

10、在芙蓉山顶设龙珠阁，六角石质，毛石地面，粗木栏杆；

－23－

11、利用芙蓉山山势，建设1000米长的健身步道，路面采用青石和条

木铺就。

12、在天师观南侧沿溪流设置香火一条街，开设养生保健馆、道教用

品馆、特色小吃馆等30间，建筑统一采用砖木结构，青石地面，唐宋时期建筑风格，街长200米，总建筑面积1500平方米。7.4.4 设备投资

1、配电设备，包括变压器、高低压配电柜、线路；

2、温泉山庄和贵宾楼使用设备，包括大功率中央空调、计算机管理系

统、电信宽带、服务器、电脑、卫星接收设备、会议室投影、扩音设备、ktv点歌设备、客房内部设备、厨房设备、安全监控设备、美容健身房设备等；

3、温泉游泳馆设备，包括各种水泵、风泵、热泵、冷热水机组、水质

检测设备等游泳池专用设备及电子储物柜、桑拿设备等；

4、水上娱乐中心设备，包括人工海浪池设备、滑梯等水上娱乐设备。

5、露天温泉泡澡池设备，包括spa水疗设备等。

6、后勤管理设备，包括电脑、打印机、复印机等；

7、其他配套设备，包括服务处设备、管理用房设备等；

由于度假村使用的各种设备品种多和数量很多，无法一一列举，因此

只能进行简单的分类列举，其投资额估算值由可行性报告编写人员实地考察武义清水湾温泉度假村、武义唐风温泉度假村、丽水缙云仙都度假村的设备投入情况后计算所得，其中游泳馆、水上娱乐中心和逍遥池的设备部分数据来源于广州大浪水上乐园设备有限公司。7.4.5 车辆

1、高层管理人员公务用中高档四门小轿车1辆；

2、后勤人员公务用中型商务客车1辆；

3、垃圾回收用车辆1辆。7.4.6 材料

包括电线配件、水管配件、木材、钢材、塑料型材等。7.5 项目建设标准

－24－构、建筑物按《房屋建筑工程建设标准》规定建设。7.6 给排水

7.7.1 给水工程规划

7.7.1.1 用水量估算参照《水质技术工作手册》与《室外给水设计规范》等标准，根据规划区游客规模及各个功能区的实际情况进行计算。

7.7.1.2 输配水管网布置

度假村饮用水水源需要从嵩市镇提取，管道采用pvc管，dn≥=200，沿道路一侧铺设至用水单位。

温泉洗浴用水水源采用管道与温泉蓄水池相连，在满足水量、水压要

求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，并尽可能依据地形埋地铺设，最大限度地保存水温。

7.7.2 排水规划 7.7.2.1 污水量估算

污水量按给水量的80％计算，其中道路广场用水和绿化用水所产生的废水不计算在内，则日最高污水排放量为410t.7.7.2.2 排水体制

采用雨污分流的排水体制，雨水地面径流就近排入区内河流。所有建

筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。7.7 电力电讯规划 7.8.1 用电量估算

－25－7.8.2 设施规划

依托嵩山镇的输电系统，向度假村内输电。根据道路系统规划安排供电线路，采用地下电缆形式。7.8.3 电讯规划

依托嵩市镇现有电讯系统，由度假村一级电话线引出二级电话线至各个景点、服务点，并入全国电信自动网，实现国内直播通讯。按照每个景点3—4门的数量计算，电话终端量为20门。7.8 环境影响评估

本项目严格执行有关环保要求，对环境进行综合整治，具有良好的环境友好性，不会对现有环境构成新的污染。7.9.1 项目主要污染物及治理措施

本项目主要污染物为生活垃圾和生活污水。治理措施为：(1)对于生活垃圾，集中收储，由环卫垃圾车运出；

(2)所有建筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。7.9.2 设计采用的环保标准

(1)大气环境质量，达到gb3095—1996《环境空气质量标准》二级以上；(2)水环境质量要求，达到ghzbl-1999《地表水环境质量标准》相应功能区标准；

(3)声环境质量要求gb3096—93《城市区域环境噪声标准》相应功能区标准；

－26－

第八章项目实施进度安排

－27－第九章 投资估算与资金筹措 9.1 说明

本次可行性报告只测算度假村的一期工程投资和收益，按照项目实施进度安排，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设。9.2 投资估算依据 9.2.1 编制依据

本投资算参照《省市政工程预算定额》、《省建筑工程预算定额》进行编制。本项目总投资9778万元。其中：固定资产投资10008万元(含建设期利息和不可预计费)，前期资金和宣传费用200万元。9.2.2 基础单价(1)人工预算单价：45元／工日(2)施工用电、用水单价： 电价：0.8元／度

水价：根据《细则》计算公式得0.74元／m2。(3)材料预期单价：

水泥与砂石料：抚州价格信息：325#水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)设备材料价格：

参考国内市场报价及同类设备的价格，材料设备主要是宾馆设备、游泳池设备、水上娱乐设备、后勤管理设备、车辆等。9.3 项目建设投资估算

项目总投资：10208万元，其中：固定投资10008万元(详见下列表)，前期经费和宣传费用200万元。

－28－

9.3.2基础设施建设投资估算表

表9—2 基础设施建设投资估算表 －29－

－30－

－31－

－32－

－33－ －34－

－35－

－36－

－37－

－38－

－39－

－40－

9.3.4 流动资金估算：

根据经营实际情况，本项目各项流动资产和流动负债的周转天数和年周转次数分别为：

应收帐款 存 货

其中：低值易耗品

原 材 料

现 金 应付帐款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次

根据上述周转天数和周转达次数，并对应年成本费用，可以分别计算出流动资产额和流动负债额，从而可以估算出每年所需的流动资金(详见附表2)。9.4 资金来源与筹措

本项目一期总投资10208万元。其中：企业自筹资金7208万元，申请金融机构贷款3000万元。9.5 资金偿还期测算

还款资金来源如下：

(1)还款期内利润总额除部分用于新增流动资金占用外，其余全部用于还贷。(2)还款期内提取的折旧全部用于还贷。

根据上述还贷资金来源，本项目银行贷款资金最短偿还期为4年(含建设期1.5年)，本项目资金偿还期测算详见附表

7、附表8。

－41－

第十章 经济分析 10.1 财务评价说明

本次可行性报告只对度假村一期工程投资和收益进行经济分析，按照项目实施进度安排，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，包括主要基础设施建设、温泉山庄、温泉游泳馆、露天泡澡池、水上娱乐中心等，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设。10.2 财务评价依据

(1)本项目评价期10年，其中建设期2.5年，经营期9年，参照周边地区现有成熟景区的旅游招待统计资料，结合度假村的总体建设目标，度假村正常经营后，年招待人数将在20万人左右，并能实现每年6％的平均增长幅度，由于项目存在边经营边建设的过程，经营期第一年为预计收入水平的50％，第二年为预计收入水平的70％，第三年为预计收入水平的90％，第四年开始正常经营，同时考虑到度假村的建设规模和接待能力，度假村的年最高接待人数定为50万。

(2)本项目在产品成本和费用估算中，对原材料、辅料等单位价格变化不进行估算，门票收入成本按照收入的10％计算，餐饮成本根据经验数据确定为45％，住宿成本按照收入的35％计算，娱乐和购物成本按照25％计算。(3)工资按劳动定员中不同岗位进行估算，普通员工平均工资定为1000元／月，中级管理人员和技术人员平均工资定为1600元／月，高级管理人员平均工资定为2500元／月，附加费按工资额的17.5％计取，主要用于社会保险费、医药费、职工困难补助和其他福利性开支。三项合计，本项目平均年工资和附加费总额为211.06万元。在计算工资及福利支出时，已经考虑了每年的工资增长因素。

(4)折旧按平均年限折旧法计算，构筑物、公路折旧年限为25年，残值率取5％，年折旧率为3.80％；建筑物折旧年限为40年，残值率取5％，年折旧率为2.375％。机器设备和环境小品等平均折旧年限为10年，残值

－42－率取5％，年折旧率为9.5％；

(5)修理费用：设备按2％预计(修理费用中包含了修理用的配件)，其它按1％预计。(6)财务费用按项目所申请的贷款额，根据商业银行一年期贷款年利率7.47％计算。企业自筹资金不计利息。

(7)销售费用前三年按销售收入的1％计算，三年后按0.5％计算。(8)其他费用含管理费用及其他不可见费用，按销售收入的5％计算。(9)财务折现率按8%计算。10.3 营业收入和营业税金及附加估算 10.3.1 预期营业收入明细表见下表(8－1)： 表10.1预期营业收入明细表

－43－明细情况情参见表10－2：度假村预期收入计算表 10.3.2 销售税金及附加

营业税5％，各项附加税费为营业税的10％。10.3.3 所得税、公积金和公益金

按年利润总额(扣除以前亏损后数)的25％计算所得税。盈余公积金按税后利润的10％提取。10.4 总成本及经营成本估算

本项目产品各年总成本费用估算见附表5。

由项目附表5可见，本项目计算期平均计算，固定成本占总成本费用17.22％，可变成本费用为占总成本费用82.78％。10.5 财务效益分析 10.5.1 盈利能力分析

经测算，本项目的投资利润率为：35.85％，计算公式：投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资100％。(年平均利润总额指标详见附表6)；静态投资回收期为5.9年(含项目建设期1.5年)，财务内部收益率19.51％(税后)，财务净现值5248万元(税后)。10.5.2 清偿能力分析

经测算，建设项目计算期内资产负债率较低，贷款资金最短还款期为4年，还款能力较强。(上述指标详见附表

8、附表9)10.6 不确定性分析

敏感性分析：如图所示，最敏感因素是预期获取的收入。如项目投资后能获得预期收入7458.09万元，项目计算期可得净现金流量8943万元；如预期收入增加10％，达到8203.90万元，则可得净现金流量13425万元；

如预期收入减少10％，只有6712.28元，则只可得净现金流量4460万元。

如本项目投资后所获取的收入低于5970万元，将会出现净现金流量负数。

－44－

－45－

－46－

度假村预期营业收入计算表

表10－2  金额单位：人民币万元

－47－第十一章 项目组织与管理、劳动定员和人员培训

11.1 项目组织和管理

为确保项目建设的顺利实施，切实提高工程建设质量和效益，项目建 设必须按照有关房屋、公路建设技术规程开展，并按基本建设程序对项目实施管理。

项目的建设由度假村开发有限公司负责，为了项目的顺利实施，开发公司拟聘请县旅游、交通、建设、农业、林业等部门的有关技术人员作为项目顾问，共同领导本项目的实施。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司法人代表将由担任。11.2 管理机构设置和职能划分

度假村有限公司内设办公室、财务部、工程部、客户部、餐饮部、住宿部、保安部，定员100人。项目建成后，按企业组织统一管理。落实管护人员，开展上岗培训，提高管理人员的业务素质；同时建立健全各项运行管护规章制度，认真贯彻实施。(参见组织机构设置图)11.3 劳动定员

参见表11.1：岗位定员表

组织机构设置图：

－48－

11.4 项目经营管理措施

(1)为了保证经营的顺利进行，公司将聘请专业的酒店管理咨询公司，对企业内控制度进行优化，制定财务管理、资金管理、费用管理、生产管理、物资管理、人事管理等各个方面的管理制度，并建立相应的奖罚措施，争取用制度规范员工的行为。

(2)度假村的日常经营管理将由聘请的酒店专业管理人员进行。(3)与地方旅游管理部门加强协作，明示投诉电话，建立健全监督机制，加强度假村工作人员的职业培训教育，增加工作人员的综合素质，维护游客的正当权益。(4)落实实全管理措施，加强游客安全管理，完善安全工作预案，杜绝重大安全责任事故。(5)落实旅游市场管理措施，加强管理，杜绝商业欺诈行为。(6)落实环境卫生管理措施，加大卫生管理投入，保证游客饮食卫生。－49－11.5 人员培训

项目完成后，公司会招聘一批旅游和酒店管理专业毕业的大中专毕业生，在基层锻炼一段时间后充实到中、低层管理岗位，普通的服务人员从本地招聘，上岗前拟采取的主要技术培训措施有：

(1)参加政府劳动部门组织的上岗资格学习；(2)聘请礼仪公司对酒店服务人员进行酒店礼仪培训；(3)鼓励员工进行相关专业的学习和考试，并给予相应奖励；(4)选派文化程度高、工作责任心强的员工到有关大专院校进行短期培训。11.6 劳动保护与安全

1、景区内室外、室内消火栓及消防水管路应配备齐全。同时还必须配备足量的干粉灭火器，对员工进行林区用火安全培训，确保安全。

2、对项目可能产生的污染源按前述治理措施进行治理。

3、电气线路及电气设备按电气设计规范要求均有可靠接零、接地保护。

4、电器外露部件都设有防护罩，以防发生意外损伤事故。

5、对操作人员均需进行技术培训和安全教育，经考核合格后方可上岗操作。

－50－第十二章、可行性研究的结论及建议 12.1 可行性研究结论

本项目一期工程主要经济评价指标如下：(1)总投资10208万元(2)年平均收入7458.09万元(3)年平均利润总额3659.88万元(4)投资利润率35.85％(5)销售利润率49.07％(计算期平均)(6)销售利税率54.62％(计算期平均)(7)静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)(8)动态(i=8％)投资回收期7.3年(含建设期1.5年)(9)财务内部收益率(税后)9.51％

从以上各项经济评价指标来看，本项目有较高的投资利润率和投资利税率，财务内部收益率也较高，贷款偿还期和投资回收期都较短，资产负债率、流动比、速动比适中，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良好，产品市场潜力大。由此可见，本项目的安全系数较大，抗风险能力强，并有较好的社会效益，能促进县旅游产业的发展。从财务角度看本项目的建设是十分必要的，也是切实可行的。12.2 问题与建议

该项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益和社会效益，建议加快项目实施，以保证整个项目的健康发展和达到预期目标。

－51－固定资产投资估算表

附表1金额单位：万元

－52－土建工程及无形资产投资明细表

－53－设备投资明细表

－54－流动资金估算表

－55－**当年所需流动资金－前一年所需流动资金

在计算应收帐款时，我们考虑到其他收入都为现金交易，只计算了餐饮收入和客房住宿收入部分，预计现金交易占80％，欠款占20％。根据酒店业经验数据，原材料成本预计占餐饮成本的70％，占娱乐与购物成本的50％；低值易耗品成本占住宿成本的30％，占洗浴成本的20％

投资计划与资金筹措表 －56－固定资产折旧估算表

－57－

2010年1月份开始计提已完工部分工程和设备的折旧，2011年开始计提一期项目全部折旧。2010年运营时尚未建好工程和设备包括：

1、天师观的全部；

2、基础设的部分，预计为10%。这部分设和设备将在2011年开始投入使用，并计提折旧。

利润及利润分配表

附表6

－58－营业收入和销售税金及附加估算表

附表6－1单位：万元

－59－

资金来源与运用表

－60－

借款还本付息计算表

附表8 单位：万元

－61－

建改期利息已记入固定资产成本，先用自有资金偿还。2010年的收入要用于滚动投资，还本资金只能从2011年开始产生的效益归还。在计算项目最大还款能力时，不考虑二期项目的新增投入。

资产负债表

附表9

－62－

2.流动比率： 3.速动比率： 0.19 0.18 0.57 0.55 94.93 159.93 224.09 93.35 158.00 222.98 295.16 294.07 360.34 359.28 421.03 420.00 478.10 477.10 529.33 528.35 575.12 574.17 财务现金流量表（增量全部投资）

－63－

篇3：温泉度假村可行性报告

苏轼诗句云:“不识庐山真面目, 只缘身在此山中”。此句除了写山之美外, 还可以从另外一个角度对其进行解读, 那便是“实践出真知”。通过对江西庐山温泉带若干个温泉度假村的实地调查, 发现我国温泉旅游开发存在着诸多问题:

1. 文化表现过于粗糙

温泉文化在很大程度上决定了温泉开发的差异程度。文化好说难做, 温泉资源的核心吸引力大致相同, 如何在文化的表现力及其表现形式上进行突破, 值得我们深思。温泉文化的表现形式多种多样, 如乡土资料馆等。王艳平提出的“界面”根据行为与感知特征, 人间从事的各类体验经济活动可以被划分为若干阶段 (象限) , 由一个“象限”进入另一个“象限”所经历的相对短暂时间和具体内容的空间。等等。调查发现, 文化表现过于粗糙主要表现在:

一是环庐山温泉带温泉度假村沐浴过程简单:更衣——洗浴——更衣。其太缺乏界面, 甚至根本就没有界面, 下面是中国温泉洗浴与日本的温泉洗浴过程的对比:

从温泉洗浴过程与日本的温泉洗浴过程的对比不难看出, 日本温泉“更、宽衣”不仅存在界面, 而且是有一定宽度的, 其主要表现在“更衣”与“宽衣”的分离以及内容的丰富上。倘若以“洗浴”作为温泉旅游体验过程之峰顶, 那么在此之前及之后存在着“更、宽衣”界面, 在更与宽之间设置了丰富的活动内容, 客人可以完全按照自身的喜好选择行动路线、选择消费项目、挖掘自身的潜能, 并挑选适合自己当前状态的组合体验产品。

二是缺少文化的“物化”建设。建筑设施, 温泉地很少建设乡土资料馆等具有很强文化色彩的设施, 给游客留下的不是西方文化的印象, 就是古典园林的意境。

泉内景观小品。所谓景观小品泛指景区 (度假区) 内满足景观需求和游客服务需求的设施。这些景观小品根据其功能不同又可分为景观类小品:如植物、雕塑、花坛 (架) 景墙、景亭、道路铺装、护栏、驳岸;服务类小品:如休憩设施、垃圾箱、服务中心……。

标识导视系统。任何一个旅游区都不能缺少标识导视系统, 他们不但可以起到引导、警示、提示的作用, 同时它们的表现方式在无形中传递着温泉旅游区 (度假区) 的文化内涵。标识导视系统往往从材质和形式两方面加以体现, 材质多与该温泉旅游区的大背景相协调, 而形式更多地与文化要素相结合, 这样制作出来的标识导视系统才能真正体现温泉文化, 并且兼具功能性与美观性。

特色服饰。服务人员身着特色服饰, 甚至游客也可以在进入旅游区前换上特色服饰, 一边体验着特色鲜明的洗浴方式, 一边聆听服务人员娓娓的讲述, 实在是精神上的享受, 调查区服务人员虽穿着统一的服装, 但并没有体现出当地的习俗。

名称体系。名称体系顾名思义, 是指在温泉旅游区内各类名称的汇总, 包含了各类建筑名称、道路名称、旅游项目名称、温泉洗浴名称等, 它们以文化为大背景, 成为文化在温泉旅游区中的具体表现。这些名称的起源应以文化为内涵, 兼顾当地习俗, 贴切准确地反映温泉旅游区的各类实体物质。

2. 建设项目竞相模仿

随着珠海御温泉等一批南方温泉取得的巨大成功, 中国的温泉旅游开发进入竞相模仿阶段, 无论是唐式、日式、欧式、亦或是自由式, 皆为拿来主义。温泉洗浴加休闲、养生、度假、会议等开发思维雷同, 建设项目也大同小异, 温泉酒店、露天浴池、再配套一些相关的娱乐项目, 三大核心项目搬来搬去。导致温泉企业之间竞争白热化, 出现争抢客源的现象。

3. 淡旺季落差大

淡季, 温泉酒店内客人寥寥无几, 大部分设施处于停滞状态。而在旺季却是人满为患。经营者虽在延伸产品上做了大量文章, 比如把会议会展、体育运动、休闲购物等项目融合进来, 但以温泉为核心产品的温泉度假区, 一旦过了温泉洗浴的旺季, 其他项目也随之被闲置, 根本没有起到抹平淡旺季落差的效果。

4. 缺乏命题

所谓的命题就是一种理念、一条思路、一种定位、一个方向, 这是温泉旅游开发首先要明确的, 通过温泉延伸产业链, 比如温泉与茶道、温泉与养生, 这时客人的侧重点在喝茶、修身上了, 温泉只是一个概念而已。比如北京的九华山庄, 建立一个国际体检中心, 以温泉聚人气, 以体检为主要产品。

5. 缺少历史典故

产品设计。产品设计力求打动客人, 引起共鸣, 挖掘内涵, 做出特色, 温泉历史典故是一条很好的途径, 大凡有故事的温泉地人气也是比较好的, 如西安的“华清池”, 先有周幽王在此建骊宫、秦始皇以石筑室, 后有唐明皇李隆基与杨贵妃的故事, 再加上白居易的“春寒赐浴华清池, 温泉水滑洗凝脂”的佳句, 使其声明远播, 又如珠海御温泉, 也是有故事的, 并且是与帝王有关, 后来御温泉创导的御式服务可能就取材于此。

6. 缺少营销策略

所谓策略指的就是营销, 不是所有的温泉产品都是那么好卖的, 酒香也怕巷子深, 所有温泉旅游产品都必须具备强势的切入。美国拉斯维加斯旅游局长说过, 我们营销的不是博彩业, 也不是会展产品, 我们营销的是借口。这是一种最高境界的营销策略。

二、成因解析

我国温泉旅游开发“形似而神不似”导致的弊端是缺乏个性, 没有个性就无竞争力, 无竞争力就不利于企业的发展也无益于行业的发展。就其原因有以下几个:

1. 没有准确把握消费者需求趋向

当今时代是一个消费者消费更趋成熟和理性的时代。这个是大趋势, 作为温泉旅游经营者这是首先要拿捏准的, 现在的成熟旅游者已不再是“走马观花”时代的旅游者了, 他们对温泉文化有了一种深情的渴望, 希望通过这种独特的体验来丰富自己的人生。

2. 对温泉文化认识不清晰

首先, 温泉文化内涵模糊。所谓温泉文化是指人们在认识、利用、开发和保护温泉资源过程中所创造的一切文化, 是以温泉为物质载体或依托形成的各种文化形态和文化现象。包括重视生命的温泉康体保健文化、愉悦身心的温泉休闲文化、千姿百态的温泉景观文化、温泉故事、温泉宗教文化等等。很多经营者对此没能清楚地认识, 导致开发出的产品文化元素不丰满;

其次, 对温泉文化特性缺乏理解。温泉文化是有地域性的, 是不可移动的, 一旦脱离了它独特的地域就没了生命力, 如云南怒江府六库镇登梗温泉每年春节的初二至初四便举行“澡潭会”, 祈求祛病、延年保平安;还有某些地方村妇温泉河畔洗衣淘米的场景等等, 如果在其他地方也班门弄斧地复制过来, 那绝对是不伦不类的。

最后, 温泉经营者对温泉文化的重要性认识不清。文化对任何产品而言都是灵魂。温泉经营尤其需要文化来支撑, 这也是提高温泉体验质量的一个影响因子。

3. 形象模糊, 没有形成品牌

大凡温泉度假村 (酒店) 都标榜自己是集治疗、养生、休闲、度假于一身, 没有一个突出的主题, 是以温泉为核心还是以其他产品为核心?或者说温泉在这里扮演的是何种角色?消费者不得而知。缺少一个让游客一看就眼睛发亮的点。这样势必造成形象屏蔽, 形不成品牌。

三、对策

1. 增加界面

温泉度假村游客体验质量不高, 可以归纳为界面过窄或忽视了某些界面的存在。如环庐山温泉带某些度假村界面较弱就属于前一种, 而3—4小时甚至更长时间前往目的地途中缺少停靠现象和没有宽衣环节就属于后一种。如果将温泉旅游仅理解为洗浴就过于狭隘。根据世界温泉地的发展状况, 在温泉地尚可以开展滑雪、民情观赏、登山、高尔夫球、街景漫游等项目, 在各个活动之间都存在着界面问题, ;例如在洗浴场所与乒乓球室的通道是可以设置一些饮料自动售货机或者免费提供若干个按摩健身躺椅的。这实际上就是在增加界面。

2. 因人群设置界面

借鉴日本的做法, 区别对待一日游客和过夜游客。对于过夜游客而言, 可以不单独设置更衣室, 客人的客房实际上既是其休息的空间, 同时也可以作为其个人的浴前更衣室。而对于一日游客人的更衣室可以另辟空间。宽衣则可以安排在同一空间。这实际上就是一种温泉文化的体现。

3. 多举办与温泉有关的节庆活动

节庆活动被人们称为“有主题的节日庆典”、“平民参与的节日”, 由于活动打破了人们常规的生活模式, 能以独特的方式吸引大量区域内外的旅游者, 并能产生相当的轰动效应, 多举办节庆活动既可以扩大温泉地的知名度, 又可以削弱季节性对温泉地的影响, 如将电影节与温泉活动相结合, 捷克卡罗维发利电影节、日本古汤电影节和台北电影节都是电影与温泉结合的典范。在日本的别府, 每年4月都要举办温泉感谢节;英国每年也举办与温泉有关的巴斯音乐节。2007年我国大连国际安波温泉滑雪节, 巧妙地将大连德天独厚的温泉资源与滑雪整合在了一起, 让参与者感受到了一场运动与休闲的盛宴。我国各地也可以开展形式多样的温泉节日。

4. 树立品牌意识

我国的温泉企业必然要进入品牌竞争阶段, 品牌是企业的核心竞争力, 是诚信的载体, 是最有价值的资产。珠海御温泉在品牌经营上有许多成功的经验, 不仅提出了温泉旅游这一概念, 而且还开创性地创立了以“御泉道”、“六福汤N次方”等为代表的旅游产品。打造品牌就成了温泉企业经营的核心。

5. 挖掘文化元素, 用好文化表现形式

首先, 要弄清温泉旅游文化的概念, 所谓温泉旅游文化是指:人们在认识、利用、开发、保护温泉旅游资源的过程中所创造的一切文化的综合体, 是以温泉为物质载体或依托形成的各种文化形态与文化现象及其“物化”体现。包括温泉景观文化、温泉养生文化、温泉服务文化、温泉休闲文化、温泉沐浴文化、温泉文学与艺术、温泉地宗教与民俗等诸多内容。

其次, 要意识到文化对温泉经营的重要性。最后就是要利用各种途径收集、整理并用恰当的形式加以表现。

参考文献

[1]王艳平.界面增长:提高旅游体验总量的重要环节[J].旅游学刊, 2004, (5) :45.

[2]谢彦君, 吴凯.期望与感受:旅游体验质量的交互模型[J].旅游科学, 2000, (2) :1-4.

[3]郑利.温泉旅游文化内涵探析[J].资源调查与环境, 2008, (2) :153.

篇4：春晖园温泉度假村

很多人喜欢春晖园的理由，是这里的高素质的硬件，以及极为干净清爽的卫生环境。的确，这里很少有一般的洗浴场所常见的更衣室里烟气腾腾、湿气弥漫的感觉，所有的地方都明亮、干净、大气。

比之许多温泉度假村繁复的汤池设计，春晖园的温泉浴区比较简单。分为室内泡池、室外泡池和风致极佳的半开放式湖畔泡池三种，总体的容量并不大，但也绝不会出现下饺子的情况。不过，你也不必担心单调，室外泡池虽然单个体积不大，但红酒、兰草、薰衣草、巧克力等各种风情泡池一应俱全。如果您还有更个性化的需求，为情侣或家庭准备的二人私汤、木桶浴等也能完全满足。值得一提的是它的私汤，虽然泡池不大，但毫不吝啬室内空间，按摩床、大沙发一应俱全，非常适合二人世界。

温泉最重要的是水质，春晖园的水质属于比较淡的一种，没有明显的硫磺味或者其他的味道。

春晖园的休息区比较简单，没有一般度假村常见的大躺椅+点看电影的区域，只有一个石板浴区是供您浴间小憩的。习惯了洗浴中心的人可能嫌不够舒适，但这种做法其实在欧洲相当盛行，简单就是美，而且这里的石板睡起来也真的很温暖。

在餐饮方面，春晖园的服务水准绝对高于一般的度假村，一楼的自点区有丰富的快餐、果蔬和饮料，而且价格也很平和；二楼的明辉阁火锅，走的是高端路线，顶汤+精品牛羊肉、海鲜的风格，兼具粤式和京式火锅的特点，虽然价格不菲，但品质的确很好。

篇5：温泉度假村经营分析报告

经营分析报告

目录

第一章

项目简介

一、基本资料„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

二、项目地理位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

三、地区温泉基本情况调查及分析„„„„„„„„„„„„„„„5 第二章

项目规划设计

一、设计理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

二、表现形式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

三、设计内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 第三章

温泉定位

一、整体定位分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8

二、温泉档次及分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 第四章

温泉客源市场分析 第五章

功能规划

一、温泉功能规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10

二、温泉产品主题定位及功能规划„„„„„„„„„„„„„„11

三、温泉房务及其他功能„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 第六章

度假村各部产品具体特征

一、温泉及康乐„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

二、房务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15

三、餐饮„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

四、康乐„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16 第七章

价格定位

一、温泉及理疗„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

二、房务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

三、餐饮„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

四、康乐„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 第八章

经营分析预测

一、培育期预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18

二、正常期预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18

三、赢利分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 第九章

附言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 综合结论

第一章 项目简介

一、基本资料

1、楚天瑶池温泉度假村是一家按国家四星级标准投资及兴建的以养生健康为主题的，集休闲度假，温泉旅游及观光农业为一体的温泉养生、旅游度假区，由湖北金文投资有限公司将湖北省咸宁市军分区招待所改（扩）建，总建筑面积约19000平方米，共有客房121套及自助餐150餐位，大型的露天温泉池（40个左右的池）及配套的海鲜酒店及咖啡、休闲保健娱乐等设施，2007年6月全面动工，目前公司己投资4000多万元建设完成土建、室外温泉及附属配套工程，目前除客房调整外，洗浴休闲及别墅已全面开始装修，于2008年12月全面完工，元旦前开始营业。

2、公司对项目的定位及总体要求

对本项目的定位为：温泉第一品牌、服务第一，突出温泉、保健、养生、休闲、度假五大主题。本项目进行高水平规划，高档次建设,高标准服务和管理。

3、公司对项目的发展战略规划

对项目的发展战略为：以温泉为龙头带动酒店、餐饮、文化娱乐等项目，打造综合旅游胜地。

二、项目的地理环境

1、地理位置：

楚天瑶池温泉度假村地处 “中国六大温泉圣地” “桂花之乡”咸宁市温泉区，坐落在 “华中第一泉”中心地段，“华中第一泉”水源为我公司拥有，泉井水在国内少有，度假村处于中心城区，有山有水，有古树，紧邻潜山国家森林公园，这里依山傍水，门前淦河静静的流水，景色迷人，古朴典雅清净宜 人。享有“天上人间，瑶池温泉”之美誉。

2、交通环境：

楚天瑶池温泉度假村交通非常便利，位于咸宁市温泉路3号，北距省会武 汉仅有40分钟车程，南临湘北重镇岳阳，离湖北省会长沙市也只有2小时的车程，东接避署胜地九宫山、西交三国古战场赤壁，均在数十公里之内。

三、地区温泉基本情况调查及分析

1、咸宁优越的地理位置。

咸宁市是长江中游南岸的一座新兴的中等城市东临赣北，南接潇湘，西望荆楚，北倚武汉，地处长江黄金水道与京广铁路大动脉交汇处和鄂湘赣三省毗邻的“金三角”地带，境内四线（京广铁路、106、107国道、京珠高速公路）穿南北，一水（长江）连东西、山清水秀、资源丰富, 交通方便，区位优越，素有“华中南大门”之称。

2、咸宁的旅游业发展迅速，有较好的前景。

近年来，咸宁市旅游业对拉动作用日渐明显。据统计，咸宁已拥有星级饭店40家，国内旅行社37家，国家A级景区9个，旅游业直接从业人数3.1万人，间接从业12.6万人。2007年全市接待境外游客5300余人次，旅游创汇约975.3万元，接待国内游客430万人次，接待旅游总收入15亿余元，近5年，咸宁旅游总收入年均增长率为12.6%，高于全省平均水平约2个百分点。

3、在圈内城市中，咸宁发展旅游业具有得天独厚的发展优势： 资源富集，文化底蕴深厚。全国6大类86小类旅游资源类型，咸宁市就有46小类。

交通便利，可进入性强。区位优越，战略地位显著。政策开明，投资环境良好。

4、咸宁是名副其实的温泉之乡，特点是水源丰富，水质优于其他地区。非常适合温泉旅游业发展的需要。

第二章 项目规划设计

一 设计理念 1 自然生态理念

精致的绿化园林，水景及冰雾的融合，仿如走进无喧无尘的大自然里，令身心都充分得以放松。2 人文，和谐的环境

度假空间的营造较好，随着市场环境的变化，过去单一的温泉已经演变成综合性休闲度假温泉，并呈现水质要求高、游乐项目多、旅游功能全、生态环境美、服务质量优等特点。因此，现代温泉的开发，必须充分满足游客在娱乐、休闲、保健、安全、卫生等方面的心理需求，瑶池温泉根据本地资源特点合理配置多种专业设备。3 健康度假理念

温泉休闲及养生。温泉旅游，也即以感受温泉沐浴文化为目的，将原先温泉单一疗养的物质享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，成为一种以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚旅游。4 纯粹中国风

汇集中国风、楚文化之精华，打造以中国式温泉文化为主题的公园。令游客充分感受到高素质，高水平的东方温泉服务。5 经济管理的理念

针对度假村的实际情况，应围绕温泉的主题定位，以游客为中心，全面推 行质量管理制度，做到“树品牌、创形象、出质量、增效益”。二 表现形式

温泉区与酒店的其它项目表现一致，形成一个整体的中国式风情温泉酒店主题，住宿区。餐饮区，温泉区，室外园林，各式的景观，温泉水与景观水，喷雾与灯光景观形成了一体化的组合。1 室内与室外温泉区的互动 2 景观的互动 温泉区的喷雾与灯光景观的组合 4 温泉水与景观水的互动 三 设计内容

中国的温泉度假从第一代单纯的泡温泉，已经发展第五代度假温泉。温泉度假酒店竞争力的硬件环境是通过设计巧妙构思的。温泉硬件环境包括环境景观、游乐设施、水处理设备和住宿及配套设施，强调生态休闲、水上娱乐、安全卫生、舒适写意。1 温泉关联形态规划 2 温泉建筑规模及布局规划 3 温泉设备的设计 4 温泉环保的设计 5 温泉灯光及装饰的设计 6 温泉园林的设计 7 温泉水疗的设计

第三章 温泉定位

一、整体定位及分析

楚天瑶池温泉度假村整体定位为应以温泉养生为主，休闲度假、观光旅游为辅，美丽、保健、运动和美食为特色的四星级园林式温泉度假村。这个定位有以下涵义：

1、四星级

即设施设备达到或超过国家四星级酒店评分标准。定位为四星级的理由：

 四星级能最大限度地拉动地块整体的价值  资料表明，酒店星级越高，经营情况越好 投入资金局限

2、园林式

是指温泉泡池布局主要以园林式露天布局为主。定位为园林式温泉的理由：

 中国温泉文化已经发展到度假、休闲、养生、旅游的新时代，倡导人与自然的亲近。

依山而建，在温泉池中全城景一收眼底，瑶温泉度假村泡池位置本身的优越感。

3、温泉养生为主

 咸宁是华中第一泉，温泉资源丰富，人们本身对温泉的接受形成了习惯，但是没有更深的认识，尤其温泉养生的价值概念

 发展迅猛的咸宁和中高端人群渴望高品位和档次的温泉出现。 第五代温泉的到来和咸宁市场当今的需求。

4、美丽、保健、运动和美食为特色（差异化经营、亮点）◆ 水、温泉、女人、比基尼、美丽经济的魅力

◆ 温泉SPA尤其在欧洲、泰国才真正体现，中国仅在几个一类城市做的有点味道，咸宁目前没有，利润较大 ◆

结合温泉的中医保健潜力大，回头客很多 ◆ 休闲运动，像孪生两兄弟不可分开 ◆ 现代人对吃最舍得，特别是美味餐饮

二、温泉档次定位及分析

温泉档次定位为高档次，服务第一、全国领先、国际接轨。定位依据：

 高档次产品能最大限度拉动项目整体的价值  高档次产品符合政府对本项目的要求和市场的需求

 高档次产品与项目的其他业态如四星级酒店能最大限度地匹配。

第四章、温泉市场客源定位及分析

1、按来源地细分

 一级客源市场 湖北武汉及下属县市

武汉本地将涌现大量的温泉客源。泡温泉时下已成为湖北的流行消费行为，湖北地广人多，随着武汉经济的发展，追求自然、健康已经成为人们最新的生活方式。

我们预计湖北武汉及本地客源将占70％左右  二级客源市场

湖北省包括河南、安徽、湖南在内的周边省市 随着旅游市场的发展及我度假村销售市场的完善，我公司将在湖南长沙、岳阳、河南郑州及南京等其他省中心城市设立办事处，加大对华中第一泉的宣传力度，最大程度宣传并充分利用本地温泉资源优势，吸引省外团队及专业休闲团队市场资源，预计省级国内的客源将占25％左右。 第三市场

国际客源市场。

随着中国在国际社会的地位不段提升，来中国旅游的国际游客将大幅度增长，而湖北丰富的旅游资源则是他们理想的旅游胜地。故这部分客源占5%左右。

第五章 功能规划

一、温泉功能规划

1、建设温泉养生、生态、旅游度假村

项目位于咸宁市温泉区，景观环境非常好，瑶池温泉度假村将城市商务酒店及洗浴会所模式进行重新设计和创新，结合休闲度假的氛围，在空间、尺度、材料、色彩和风格设计营造轻松、休闲的氛围，提高了客人度假体验的满意度。

2、创建主题温泉度假村。

本项目温泉开发的方向是主题性温泉，即将景观与温泉度假结合在一起，形成自己鲜明的特色。游客在浸泡温泉的同时可以观赏该主题的景观和表演、参与主题的娱乐项目。

3、引进新奇游乐项目。

度假区村一般观光旅游区的不同主要在于游客停留时间较长，需要配套较多的娱乐项目。瑶池温泉度假村在经营项目上不断创新，增设卡拉0K、棋牌、高尚娱乐、网吧、阅览室、咖啡厅等项目，并提供高档次健身器材，给客人提 供全位的休闲娱乐空间，让休闲娱乐成为游客泡温泉之外的另一爱好。

二、温泉产品主题定位及功能规划

1、温泉产品主题定位

本着区域比较的原则，对温泉历史进行深入的研究，规划组创新地提出以园林塑环境、以养生文化为主题的产品定位。针对都市居民饱受城市环境和生活压力，外出休闲度假的需求，创造清新的自然生态环境，引入放松的参与性项目，打造本项目形象从静态的传统泡温泉形象转变为新项目、新体验的温泉养生旅游主题形象。为丰满这一形象，规划从温泉养生全方位对产品进行规划：

 养生环境：培育以花卉植物为特色的自然清新的养生环境；  养生活动：通过温泉、水疗、药泉、石板玉、鱼疗、矿物盐漂浮、冲浪等温泉产品或衍生产品增强保健作用。

通过针灸、拔火罐、香熏、保健理疗、热石疗、专业养生保健设备设施等进行专业养生治疗；

 养生教育：对游客进行养生知识咨询及宣传，令游客长期受益；  养生套餐：针对游客身体状况提供有针对性的养生套餐，从身心一体全方位养生。

3、温泉产品功能规划

温泉区是本项目的重中之重和核心吸引力。温泉区规划分为九个区，设计日接待能力为3000—5000人：

 温泉接待区  戏水娱乐区  药疗养生区  温泉水疗区 

观景区  绿地休闲区 

冲浪区

儿童戏水区及其他休息区

按照温泉规模的分类，设计接待能力1000以上的温泉为大型温泉，本项目定位为大型温泉的依据：

 项目要做到温泉咸宁第一，首先在规模上要有所体现；

 大型温泉能带旺项目整体的人气，最大限度地拉动项目整体的价值；

 本项目地理位置及区位优势良好，具备兴建大型温泉的条件；  咸宁温泉市场客源非常充足；

 该项目将成为咸宁市政府重点亮点项目；

三、温泉房务功能定位及分析

按四星级酒店功能定位，特色别墅,豪华VIP套房，与周边环境溶为一体。

四、温泉餐饮功能定位及分析 特色自助美食

五、温泉娱乐功能定位及分析 体现时尚休闲，与休闲度假形成互补

六、温泉康体功能定位及分析

中国古老的中医保健与国内外特色保健的结合

七、温泉会议功能定位及分析

会议功能设置如下：

多功能厅：322平方米，容纳500人，可分割成2个中型会议室 中会议室：2个，各容纳100人 会议前厅、休息厅、贵宾接待室

八、其它营业板块功能定位及分析 其他营业板块有商务中心、超市、网吧等

第六章 度假村各部产品具体特性

一、温泉及理疗

1、名药池、名酒池、名木池、咖啡池、牛奶池、名花池、矿盐浴、水疗、鱼疗、石板玉、冲浪、九龙池等：利用度假村丰富优质的深井矿泉水水温52度，且富含多种对人体健康有益的矿物质微量元素，均超过天然矿泉水质的国际标准，具有软化血管、降低血压、调节神经等功效，并可预防心脑血管、骨关节及神经功能紊乱等引起的多种疾病。且水质属低钠盐、重碳酸钙镁型，有益于人体健康。

2、动感冲浪池及儿童嬉水池：利用变化多端的造型及高低层次搭配，并配备儿童戏水设施，是春夏季室外嬉水的天地，使宾客置身梦幻，留恋往返。

3、温泉石板床：以天然玉石自然呼吸之特性，利用温泉热气，使毛细孔张开迅速排汗，能排除体内汗洉及多余脂肪，吸收天然玉石对人体有益的矿物微量元素，对患有腰肌劳损、坐骨神经及风湿病人均有较好疗效，并具有快速消除精神疲劳之功能。

4、SPA区涌泉气泡浴：利用自池底涌出强力的气水合流之温泉水，创造出水面翻涌奔腾之动力，让人在其上及四边有摇动之刺激感，属于较具刺激性之休闲娱乐功能，感受刺激并靠附近支撑点将全身做不同姿势的翻滚，享受超音波气泡按摩。

5、SPA泉浴香熏护理：以各式SPA水疗设施为特色，兼备药浴美容美体、牛奶、香熏花瓣、精油泡浴护理，辅以各式指压按摩、搓背、推油、推奶、足疗保健、采耳、刮痧、修脚、火罐等配套项目。

6、中药盐足浴：利用浴盐中矿物质及中药成分刺激脚部穴位，舒缓脚底神经，促进血液循环，改善腿脚寒症、消除疲劳、改善睡眠。

7、国医馆：老中医为客人提供全方位健康咨询服务。

8、乂打园：童男童女为客人献上独步海内妙不可言的华佗乂打术，使您的精、气、神恢复到最佳状态。

9、中医保健按摩：通过推、揉、拿、拔、滚、打等诸多手法，作用于人体体表某一部位或特定部位，施之于一定力量，有目的有规律的一整套手法操作，达到疏通经络、畅通气血、调节脏腑、平衡阴阳的治疗目的，以起到强身健体、预防和治疗疾病的作用。

10、泰式保健按摩：以活动关节为主，手法简练实用，主要分为仰卧位、侧位、俯卧位及其它体位，手法分为下压法、关压法、点揉法、牵位法、推板法、指压法、按揉法、叩打法、肘小臂点按法、掌按法、拉蹬踩压法、拉臂法、压腰法、扳腰法、顶压法、正反背法、倒拉踩背法及头部各种手法共作用于人体68个部位，浴后经泰式保健按摩，可以使人快速消除疲劳，恢复体能，还可增强关节韧带的弹性和活力，恢复正常的关节活动功能，达到促进体液循环、保健防病、健体美容之功效。

11、日式保健按摩：分为俯卧位按摩及仰卧位按摩，其手法分为：按压手法、揉拿手法、叠掌手法、侧掌按揉手法、双掌分推手法、双掌拉长手法、指按手法、掌按手法、双掌挤压手法、握拳按压手法、揉按手法、揉压手法、振动手法、旋压手法、抚按手法、捻指拔伸手法、脚踩法、跪压背法、回转拉举法等作用 于人体76个部位，达到消除疲劳，促进血液循环、保健防病、恢复体能健体美容之功效。

12、足底保健按摩：足部按摩采用单食指扣拳法、单拇指腹推法、单食指刮法、拇指尖端按压法、双指钳法、双拇指指腹推法、双指或多指扣拳法、双食指刮法、单指定点滚法、单指中节背面滑按法等十余种手法，运用血液循环原理、神经反射原理、心理作用原理、生物全息原理、经络原理，对足部64个原射区进行按摩，使体内不正常的失衡状态恢复到正常而协调的状态，从而起到治病与保健作用。

温泉及理疗区将给忙碌的都市人提供一处释放心灵的空间，感悟清净人生真趣的天地,是成功人士和未来成功人士理想的第三生活空间。

二、房务

1、客房：具有完善的服务，高档、安全、舒适的环境设施，配以送餐服务、电话服务、宽带上网服务、数字电视点播系统、酒水服务、商务服务，兼具团队、会务消费，创造良好的客房占有率。

2、别墅区：具备客房所具备的全部功能，并具有更独立的客房、会客、休闲、娱乐的私密空间，并且具备室内及室外汤池，将温泉完全“私有化”，提升消费层次，为优化细分市场提供硬件保障。

3、会议中心：设有高档的装修环境，齐全的视听、演示系统、播音系统、适中的容量设计及多功能会议厅，可兼作会议及宴会厅之功能。作为与酒店商务活动配套，以及可作为商品展示多功能厅之灵活功能，为客房、餐饮及其它项目的开发利用，提供有力的配套硬件保障。

4、商务中心：以打字、复印、电话、传真、国际互联网、票务预定服务为主，以完善的与客服务，精良的设备保障，满足酒店及周边地区商务活动需要。

5、精品超市：提供医药品、卫生用品、个人用品、邮票、阅读材料、香烟及纪念商品、地方特产等，销售以酒店住客为主要消费对象，经营以简练精致的商品、艺术的陈列、配套的价位以满足顾客需要。

6、总台：提供预定、咨询、行李及贵重物品寄存、受理入住和退房等服务。

三、餐饮

1、为散客创造良好的自助美食空间。

2、以简捷、营养配套原则，提供免费早餐以及十六小时客房送餐服务。

四、康乐

1、KTV包房：以高雅的设备、宽敞的营业面、一流的视听设备，独具风格包房，亲切、周到、快捷的服务品质，创造商品的附加值。

2、网吧、乒乓球、台球及其他健身设施，提供全方位的休闲健身空间。

第七章 价位定位

一、温泉及理疗 1、168元/每人次（24小时内在温泉区不限次享受），入住客房客人泡汤五折优惠，可反复多次泡温泉。

理疗项目、搓背、搓盐、足疗等具体项目价格表另定

二、房务部

1、根据咸宁酒店业目前现状，以及结合瑶池温泉度假村投资、地段、竞争和季节、业主的背景、接待工作需要，根据不同房型，采用门市价、团队价、季节价，根据度假酒店特性采用平日、周末假分段价格政策。基本以以下价格为基础（门市价），大假期房价上浮15%：

（1）温泉酒店楼： 门市平日 周末 标 准 房：92间 680元/间·天 380元/间·天 420元/间·天 套 房： 9 套 980元/间·天 580元/间·天 680元/间·天（2）别墅区：（室内可泡汤）

门市平日 周末 豪 华：2栋 2888元/栋 1888元/栋 2288元/栋

2、会议室：

会议中心：大会议室2000元/4小时，全天3000元/8小时； 小会议室1000元/4小时，全天1500元/8小时

3、商务中心：参照四星级酒店标准

4、商品中心：利润率为70%

三、餐饮部

1、西餐厅/特色快餐美食、海鲜 营 业 时 段： 早餐：07：00～9：30 午餐：11：00～14：00 晚餐：17：00～21：00

2、送餐服务：加收服务费15%，综合毛利率70%，时段另拟。

四、康乐部

可根据季节不同采取折扣形式进行促销。

1、KTV包房：房间费均价580元/晚，另加收15%服务费。

直接成本：酒水30%，送餐40% 营业时段：14：00PM～02：00AM

第八章 经营分析预测 经过远程对周边酒店的调研、了解，作出培育期预测、正常经营期预测。具体如下： 一 培育期预测

培育期预计为6个月，培育期第1—3月出租率按50%预计；第4—6月按60%、70%、80%递增。二 正常经营期预测

预计培育期后年营业收入额5000万元，减营业税后收入额4725万元，GOP利润2363万元，利润率50%；（1）营业收入预测 预计年营业收入额5000万元。其中：

客房收入980万元，占总收入的 20%；(日收入2.7万,根据武汉四星级酒 店均价300元左右,入住率75%计算)餐饮收入370万元，占总收入的7%；

温泉、康乐收入3600万元，占总收入的72%。(平均每天接待600人,温泉 门票按照168元6折100元的基础上,合计日收入6万,康乐收入4万元, 合计10万/日)其他收入50万元，占总收入的1%。（2）费用预测

预计年费用额万2363元，占总收入的50%。A 营业成本

1、温泉成本 20%

2、客房成本 12%

3、餐饮成本 40%

4、娱乐及其他 20%（1）薪酬福利支出：预计是营业净收入的15%。（2）能源支出：预计占营业净收入的7.8%。（3）工程维修支出：预计占营业净收入的0.5%。（4）销售广告费用：预计占营业净收入的6%。（5）其它行政费用：预计占营业净收入的0.6%。

（6）管理公司管理费用：预计基本管理费为含税营业总收入2%，奖励管理费为经营利润的3%。（7）所得税按5.5%计算。

（8）折旧率综合为12% 其中工程装修、设备、家具费用按8年折旧，开业用品及开办费按5年摊销。

三、盈利预测

GOP利润2363万元，利润率50%。

综 合 结 论

综合以上所述，以及经济分析，说明瑶池温泉度假村项目有很多优势，只要经营策略得当，运用科学、严谨的酒店管理体系及务实、敬业、无私的专业人才，通过严格的内部管理、成本控制，加强并提高员工及管理人员素质及整体运作水平，形成一定企业经营文化，瑶池温泉度假村项目的发展前景是可观的，完全可创造出湖北及周边地区乃至中国华中温泉度假业经营的典范。

湖北有两大温泉资源，瑶池、龙佑、汤池三大温泉点，据调查，目前，龙佑及汤池温泉的营业额均在8000万/年左右，温泉效益非常可观。附言：

篇6：温泉度假村可行性报告

前言：

随着休闲时代的到来，休闲服务业迅速发展，已经成为新的经济增长点和产业结构调整的主要方向。休闲旅游作为休闲服务业的主要分支，近年来也成为旅游业的一个发展趋势。温泉休闲，在当前中国多元休闲产业业态中，已经成为休闲中的龙头，并带动区域休闲旅游全面发展。由于温泉是一种独特资源，投资回报比较高，有比较好的发展前景。温泉开发已经由经济发达地区快速向中部地区和西部地区快速发展，形成全国温泉开发和温泉休闲旅游的热潮。

营口熊岳温泉旅游度假区，处于这样一个旅游业蓬勃发展，并逐步向休闲旅游发展的大背景下，又具有温泉休闲的得天独厚的集聚效应，正迎来了它的“黄金时代”，同时也是一种挑战。面对众多的竞争对手，它不应只在传统旅游的圈圈里做文章，必须站在新的制高点，采取战略性的措施，才能走出一条具有自己独特个性的发展休闲旅游业的路子。

一、背景与概况

（一）随着人类社会生产力的提高，休闲时间逐渐增加，休闲时代已经到来。统计表明，人均GDP达到1000美元时，就会产生休闲需求。中国人民大学休闲经济研究中心主任王琪延教授也表明我国已跨入休闲经济时代的门槛。（见表1）

（二）随着休闲时代的到来，休闲活动也逐步向商业化和社会化迈进，这无疑为休闲服务业创造了空前的发展良机。在我国，休闲服务业已经成为新的经济增长点和产业结构调整的主要方向。

休闲服务业是指以旅游业、娱乐业、服务业和文化业为骨干而形成的满足人们休闲需求的经济形态和产业系统，现在的第三产业大部分都属于休闲服务业，旅游则是休闲的主要方式之一。

2006年我国旅游业在总体上保持了全面的增长。其中，国内旅游人数13.94亿人次，比上年增长15.02%；入境旅游人数12494万人次，增长3.87%；全国旅游外汇收入339.49亿美元，增长15.88%；出境旅游总人数为3452.36万人次，增长11.3%。据世界旅游组织预测，到2020年，中国旅游业总产值将占国内生产总值的8.64％，旅游消费将占总消费的6.79％，旅游投资将占投资总额的8.16％，接近世界平均水平。中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。由此可见，我国开发休闲产业具有很大的市场和潜力。于光远先生曾指出：休闲产业的诞生符合我们这个时代的发展规律。

休闲旅游则是以休闲为目的的旅游。随着时代的发展，传统旅游的功能已难适应人们的需要。因此，相对于传统意义上的旅游，休闲旅游应赋予旅游以更多的内涵。如果说观光旅游强调的是旅游经历的数量的话，那么休闲旅游更强调旅游活动的质量。休闲旅游对传统旅游概念从内涵到外延都作了新的延伸，也势必成为旅游业的发展趋势。温泉休闲，在当前中国多元休闲产业业态中，已经成为休闲中的龙头，并带动区域休闲旅游全面发展。温泉旅游正成为中国休闲第一产业。温泉旅游源于社会需求的加速进而牵动了企业对利润的渴望，加上温泉开发有较高的投资回报。在“供需”双力牵动下，温泉开发已经由经济发达地区快速向中部地区和西部地区快速发展，形成全国温泉开发和温泉休闲旅游的热潮。根据资料，目前全国发现4000多处的温泉资源。北京具有温泉规模的企业40多家，另外重庆、福州等城市提出打造温泉之都的口号。

营口熊岳温泉旅游度假区，处于这样一个旅游业蓬勃发展，并逐步向休闲旅游发展的大背景下，又具有温泉休闲的得天独厚的集聚效应，正迎来了它的“黄金时代”，同时也是一种挑战。面对众多的竞争对手，它不应只在传统旅游的圈圈里做文章，必须站在新的制高点，采取战略性的措施，才能走出一条具有自己独特个性的发展休闲旅游业的路子。

二、现状分析

温泉地是指以温泉资源为核心包含周边自然环境和社区为一体的地域综合体。温泉地按照不同标准分类，主要分为以下几种类型：（见表2）

熊岳海滨温泉旅游度假区属于近郊型、度假型温泉地，周边游广袤农田，附近居民多为农民，因此可向农村型温泉地发展。

（一）优势（strength）1)资源优势——优质的温泉资源：源自于深海底层地热之水，泉水清澈、透明、爽滑，日涌水量超过 4000 立方米，储水量达 10000 立方米，水温近70 度。富含硫酸盐、氢化钠、硫等多种矿物质，是“三料合一”的珍稀温泉；其中，偏硅酸、硫均达国标命名标准，被专家誉为咸水温泉中的“极品”温泉，具极高的医疗保健价值。

2)营口唯一的临海温泉：邻近大海，大海总给人留下无限的遐想，一直深受各种层次游客的喜爱。而它位于鲅鱼圈，由于靠近大海，温泉水质略带咸味，在市内独此一处临海温泉

3)有利的竞争态势：每逢周末和节假日，大批游客纷纷前往。有着很好的口碑

（二）劣势（weakness）

1)景区主题：海洋文化选题好，但建设流于表面，肤浅。2)仅仅限于视觉体验，缺乏温泉地文化建设。没有挖掘出温泉水所衍生的文化。没有文化的温泉发展不能长远。

3)发展时间短，还没有形成良好的企业文化。

4)管理观念陈旧，部分管理脱节，缺乏有效的内部管理体系。5)没有形成合理而高效的分工，效率不高。

6)市场触觉不强，没有细分市场，对游客状况缺乏清晰的认识没有做足完善的应急措施应对游客高峰，造成混乱。春节游客高峰期，游客投诉量剧增。

7)服务质量不高。服务员素质参差不齐，态度不佳。缺乏正规化规范化的服务。

（三）外部环境分析 1.机会（opportunity）

1)随着休闲时代的到来，人们对休闲旅游，尤其是温泉旅游的需求日渐增大。

2)人们越来越注重健康、养生，而温泉独有的医疗保健、美容、美肤、辅助疗养等功能将大大刺激消费需求。

3)地理区位优势：位于营口市鲅鱼圈古老的熊岳镇。4)周边旅游资源十分丰富。

5)交通十分便利，毗邻高速发展的鲅鱼圈港 6)政府大力支持：

7)人均可支配收入逐年上升，旅游消费的比重也不断上升。8)短线旅游前景良好.2.威胁（threats）1)竞争对手众多 2)卖方密度强：

3)产品差异小：附近温泉资源类型基本相同，开发设计容易雷同化，容易陷入服务同质化。

4)可进入性较其他旅游产品小。温泉开发投资较大，获利程度也较大。

三、发展对策

（一）认真进行市场调查，划分好自己的市场，找准自己的目标客户群体，挖掘潜在的消费群体，扩大市场份额，开拓多层次的市场。客源情况：主要的经营对象为外地慕名而来的游客，因此每到周末或者节假日，必定游客盈门，客房爆满。而平日（周一至周五），游客不多。

1）是确定度假者市场为目标市场，巩固度假者市场。该度假区属于近郊型、度假型温泉地，娱乐设施是吸引游客的重要因素，而且娱乐具有可使旅游者在一定时期内重复来访的作用，因此应趁二期开发之际，丰富夜生活内容与娱乐设施，2)是大力开拓商务旅游市场。鉴于该度假区的地理区位优势，尤 其是客商往来频繁的熊岳镇，附近没有大型休闲度假场所，必须 抓住时机，填补市场空白，大力开拓商务旅游市场。

3)是突出温泉美容活肤的功效，积极开拓女性市场。

4)是突出温泉养生的疗效，积极开拓中老年人市场。中老年人，掌握了社会上大部分的资产，因此不能忽略中老年人这个消费层。根据“需求热点制造理论”（需求往往不是自发形成的，而是生生被造出来的，被造出来后，人们感到新奇，从而一试再试，最后竟形成了人的消费习惯）一方面应该积极向他们灌输温泉养生的思想，如开展温泉健康讲座，从价格，品牌，健康，养生等方面激励他们多尝试，同时提高服务质量，生生地制造出“泡温泉”的需求热点。

5)是出售平日观光门票，积极开拓平民大众市场。这有3大好处：在平日，富人客流量不多，出售观光门票。

在景点开发成本已投入的情况下出售观光门票可以更充分利用景点资源，是资源优化配置的表现；观光门票能基本满足平民百姓的需求，提高温泉的知名度，形成口碑宣传，无形中节省了一大笔广告费。

（二）加强温泉文化建设：温泉地文化与企业文化 1)温泉地文化

充满与海洋相关的传说，故事，历史，民俗风情。积极丰富景区的海洋文化内容，可考虑在温泉地开发和游客活动上下手。

2）是就地挖掘已有的文化整理出来并通过建立温泉地的文化解说系统呈现给游客。收集温泉地的传说、故事、民俗，设置介绍景区的看板，建立介绍当地历史、地势、民俗的乡土资料馆，以提供游客事前学习和了解的机会。

3）是将有关温泉地文化进行聚集建设。

此外，养生是道家的第三福地。而养生又是温泉的强势功能，也是现代人的健康新观念。引入道家养生文化，结合现代人注重健康与养生的情况，着力营造温泉的文化氛围，创造一个古今结合的独特文化品牌，不失为一条良好的发展出路。

4）是在温泉文化上增加游客体验，增加温泉旅游的特色，保持新鲜感。如在浴服道具是做文章，增设温泉洗浴的“更宽衣”界面。

5)企业文化：营造良好的工作氛围，形成和谐，良性竞争的企业文化。

据上文分析，海滨温泉由于发展时间短，在企业文化上远远落后于汤泉。所以更应该注重企业文化。6）游客与企业文化：温泉旅游就像自驾车旅游一样，逐渐成为城市人群热衷的生活方式，生活方式就会带动生活圈的产生，形成温泉会员制的基础。温泉企业需要文化，这种文化就是引导和促成带有聚集效应的温泉生活方式形成的重要因素，通过温泉作为媒介，建立了一种游客与企业的沟通机制，这种沟通包含了以温泉为核心的衣、食、住、行、娱等多个方面，沟通的形式则可以通过提供会员定制服务、开设温泉讲座、提供免费体验保健服务、组织交流等，这就是一种带有聚集效应的生活方式的体现，而企业也将通过这种增值服务的提供，更加深化和完善自身的文化内涵。

7）员工与企业文化：员工对客户需求的满足（于海滨温泉而言，这点最关键）。

这不是消极满足顾客的要求，而是用心倾听客户的声音，捕捉他们内心没有表达的想法，在他们不满前就消除潜在障碍。

(三)、建立人性化的服务体系，保持高水准的服务。1）是站在消费者的角度，设计出人性化的服务。如专人为走出温泉池的游客披上干毛巾。

2）是设置各种服务质量指标，测评服务质量。3）是聘请形象好，素质好的服务人员。

4）是定期组织员工培训，培养员工“微笑，体贴”的服务意识和应急处理能力。

（四）调整机构，建立有效的内部管理体系 1）是聘请物业管理公司或者设置物业部。2）是管理层次要明晰、因事设岗、以岗定责、分工明确不扯皮，人人有事做，事事有人管。

3）是目标管理要明细化、各部门有考核目标，周有检查、月有评比；管理方案有明示、严字当头、责权利相关。

4）是多去相关企业考察，多向相关企业学习，吸取经验。海滨温泉正处于起步阶段，经营，管理等方面经验还不足，有必要向珠海御温泉这种较为成熟的企业学习。

5）是建立信息化管理体系。

（五）走可持续发展道路

1)以双核模式为开发模式，以可持续发展理念为开发理念，走高品质的休闲旅游开发路线。

双核模式：一个核是温泉地开发建设以洗浴设施为核心，强调温泉文化，为的是区别于其他类型的旅游资源开发；另一个核实以娱乐功能为主，强调地域性，为的是区别同类温泉资源(汤泉)的开发。二者结合又可以理解为温泉地文化建设。农家乐既有娱乐功能又有地域性特征，为理想的开发项目。

2)发展“恒温休闲经济”――四季旅游休闲整合的产业模式 四季休闲，是温泉产业最为可持续发展的结构要素。由此，引发了四季休闲产业全新的集结与整合，形成了新的产业模式与业态发展。恒温休闲经济，将成为未来最具潜力的发展方向。

鉴于此，温泉可形成恒温游泳、恒温海水游泳、恒温盐浴（死海）等其他休闲产品与产业模式。

（六）营业推广策略

1)明确推广主题：健康性温泉旅游。

2)利用旅行社的宣传优势，积极与旅行社合作，开发新的旅游路线。

3)利用报纸，电视，电梯广告，网络等媒体进行宣传。4)尽量激励游客，寻找创意与资本的最优结合点，关键在于贴心的服务。

经济学十大原理之一：人们积极对激励作出反应。5)严把价格关。

（七）提高竞争力，要在人力资本上下功夫。1)建立有效的激励制度和监督机制。

激励制度根据不同对象分薪酬、声誉或荣誉、聘用或解雇、剩余支配权四种。达到奖勤罚懒、奖优惩劣,人人关心企业发展,树立良好的团队意识的目的,为企业的发展打下良好的基础。没有合理公开的监督机制，激励机制也难以发挥应有的作用。

起用能人，并设重奖，激励员工为企业的发展做贡献。设立业绩考核标准，建立有效的监督机制，重奖激励，一方面减少员工流失率，另一方面减少消极怠工，提高工作效率。

举办一些类似最受游客欢迎服务员的评选活动，既提高员工的归属感、荣誉感，营造良好的竞争氛围，又可提高游客的满意度。

奖罚分明。如对遭到游客投诉的员工，给予一定的惩罚。2)优化薪酬设计，降低工薪成本和管理成本，提高资源配置的效益。

（八）确立人才培养体系，同时，经营管理者要对此保有高度热情。

1）是树立员工的参与意识，即让每个员工都参与到企业的共同目标中去，使每个员工重视自己在组织中所承担的责任和作用，也就是个人目标的达成同他所属的组织、企业的目标达成是紧密相关的；同时，每个员工也通过这种方式获得一种充实感和成就感。这样就形成一股强大的向心力。这也是企业文化的重要目标之一。

2）是对人才的培养。必须建立一支有效的课题（培训）队伍，针对目前市场所需，设置一套好的员工培训教材和案例。

3）是经营管理者要重视员工的“潜能开发”和“自我超越”，积极组织员工培训。

结论：温泉开发温泉休闲，在当前中国多元休闲产业业态中，已经成为休闲中的龙头，并带动区域休闲旅游全面发展。温泉旅游正成为中国休闲第一产业。温泉旅游源于社会需求的加速进而牵动了企业对利润的渴望，加上有较高的投资回报。在“供需”双力牵动下，温泉开发已经由经济发达地区快速向中部地区和西部地区快速发展，形成全国温泉开发和温泉休闲旅游的热潮。