如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究(大纲)

如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究(大纲)（通用9篇）

篇1：如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究(大纲)

如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究

如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究大纲

摘要：随着我国个人住房市场规模的扩大，商业银行住房消费信贷规模急剧膨胀，住房消费信贷风险日益凸显，所以住房消费信贷制度是否能加快完善步伐关系到房地产市场的持续健康发展。本文在着力分析住房消费信贷制度的问题后，提出了几点针对性的对策建议。关键词：住房消费信贷制度 对策

1我国住房消费信贷发展历程及现状

1.1 我国住房消费信贷发展历程

在改革开发初期，我国实行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度，然而随着经济的发展，这种建立在当时较低消费层次上的制度己经无法满足城镇居民的住房需求。经过多年的住房制度改革，目前我国城镇住房实物分配的福利体制已经基本终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。在住房制度改革的过程中，我国的住房消费信贷伴随着日趋成熟的房地产市场逐渐发展起来，其发展历程主要经历了三个发展阶段。

1.1.1 形成阶段（1988年-1993年）

1.1.2 初步发展阶段（1994年-1997年）

1.1.3 全面发展阶段（1998年-至今）

1.2 我国住房消费信贷发展现状

1.2.1 以住房公积金制度为基础

1.2.2 以住房抵押贷款为主要方式

1.2.3 以政策性住房贷款为辅助消费信贷制度中的问题

2.1住房消费信贷资金供给约束

2.1.1 融资渠道狭窄

2.1.2 贷款方式欠佳

2.2住房消费信贷有效需求不足

2.3住房消费信贷供给需求脱节

2.4低收入与高房价的矛盾

2.5 居民负债消费的环境尚未完全形成如何完善的对策建议

3.1 政府的行为

3.1.1遏制投资性和投机性需求

3.1.2 完善住房公积金制度

3.1.3 健全相关保障制度

3.1.4 对低收入者实施信贷倾斜

3.2 金融机构的行为

3.2.1 开发更多的信贷产品

3.2.2 健全金融风险防范机制

3.3消费者行为

3.3.1 提高自身消费素质

3.3.2 维护个人信息，提高信用意识小结

个人住房消费信贷能有效提高居民的住房消费能力，促进房地产业的发展，进而促进国

如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究

民经济的发展。我国个人住房消费信贷是在住房建设贷款较为成熟，住房大量闲置，整个市场出现供大于求的背景下起步的，因此其发展严重滞后于房地产和经济的发展状况。我国个人住房消费信贷发展中存在的问题主要有：住房消费信贷资金供给需求双不足，且供需结构不合理，商业银行个人住房消费贷款风险过大。我国住房消费信贷资金供给不足的原因主要是住房贷款二级市场尚未启动，资金来源主要集中于商业银行的信贷资金，未能利用社会上的闲散资金，使得住房信贷资金来源少、成本高。加快住房贷款证券化步伐，加大政府支持力度，是增大信贷资金供给，减小贷款成本的有效途径。同时，建立健全以政府为担保为主体的社会担保体系，增强住房贷款的流动性和信用度。居民贷款购房的意愿不强、承贷能力弱，是造成住房消费信贷有效需求不足的主要原因。提高居民收入水平，降低住房价格是提高居民承贷能力的有效途径，也是提高居民消费意愿的有效手段，而住房二级市场的发展能有效调节一级市场价格过高的情况。此外，消费信贷外部环境的建设也能增强居民的消费意愿。加强与消费信贷有关的法制建设，能有效地保护消费者的权益，使消费者能够放心消费;健全社会保障体系，为消费者解决后顾之忧;深化住房体制改革，转变居民消费观念，使贷款买房的思想深入人心。

目前我国住房消费信贷风险过大主要有：利率风险、流动性风险、信用风险和抵押风险。住房贷款证券化能为商业银行提供长期稳定的资金来源，既可降低住房消费贷款的流动性风险，又能有效解决商业银行信贷资金结构不合理问题，降低利率风险。住房二级市场的发展可以加快抵押物变现速度，减小抵押风险。完善个人信用评估体系，可大大降低银行贷款面临的信用风险。贷款风险的降低能增强银行开展个人住房消费信贷的积极性，促进住房消费信贷的发展。

参考文献

[1]谢经荣、殷红等.房地产金融[M].中国人民大学出版社，2002.[2]姜 茜.个人住房消费信贷中的问题及对策研究[D].四川：西南农业大学，2000:45-46..[3]李云.浅析我国住房贷款保险中存在的问题及其对策[J].经济研究，2006:25-29.[4]温涛，曾好.个人住房抵押贷款的风险转移机制国家信用担保[J].中国房地产金融，1999.[5]陈淑云，王志彬.住房公积金制度之弊[J].中国房地信息，2006-11:60-60.[6] 粟勤.消费信贷[M].北京:中国审计出版社，2001.[7]李凌燕.消费信用法律研究[M].北京:法律出版社，2000.[8]孙从海.消费信用理论研究与经验考察[D].四川:西南财经大学出版社，2004.[9]曾国安.住房金融:理论、实务与政策[M].北京:中国金融出版社，2004.[10]邓宏乾.房地产金融[M].上海:复旦大学出版社，2006.12.[11] 董藩，王家庭.房地产金融[M].大连:东北财经大学出版社，2004-08.[12]刘洪亮.我国个人住房消费信贷市场发展中的问题及对策研究[D].北京：首都经济贸易大学，2007：48-50；60-63..[13] 李林.我国个人住房消费信贷现状分析[J].河南金融管理干部学院报，2000.[14] 王平.借鉴美国经验，完善我国住房消费信贷风险管理[J].福建商业高等专科学校学报，2008-08.[15]倪娜.中国城市居民住房消费研究[D].北京：中国社会科学院研究生院，2000:23-25.

篇2：如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究(大纲)

在我国,消费信贷发展缓慢,其原因是:消费者承贷能力较弱;消费信贷操作不够规范;缺乏消费信贷的防范机制和完善的社会保障制度.若扩大消费信贷就必须营造有利于消费信贷发展的法制环境,并借鉴西方发达国家经验.

作 者：梁燕君  作者单位：天津财经学院,天津,300222 刊 名：石家庄经济学院学报 英文刊名：JOURNAL OF SHIJIAZHUANG UNIVERSITY OF ECONOMICS 年，卷(期)： 26(1) 分类号：F830.5 关键词：消费信贷   利弊分析   政策选择  

篇3：如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究(大纲)

进入新世纪, 中国的私家车正以每年20%的速度增长。据通用汽车公司预测, 中国正在向汽车生产大国迈进, 到2013年, 中国将成为仅次于美国的全球第二大汽车生产国。

由此可见, 目前我国个人汽车消费信贷市场潜在需求量大, 而狭窄的汽车消费信贷市场无法释放巨大的汽车消费能力, 成为制约汽车产业发展的一个重要瓶颈, 完善和发展我国汽车消费信贷市场成为我们迫切需要解决的一个问题。

二.我国个人汽车消费信贷市场模式分析

1、以商业银行为主的模式

商业银行是我国目前开办汽车消费信贷的主要机构, 大约占全部汽车贷款量的95%。

2、以经销商为主的模式

以汽车经销商为资信调查和信用管理主体的汽车信贷模式, 被称为“间客式”。这种汽车信贷是由经销商、商业银行、保险公司三方联手, 资信调查和信用管理以经销商为主, 保险公司提供保证保险, 经销商负连带保证责任。

3、以汽车金融公司为主的模式

我国的汽车金融公司, 是指经银监会依据有关法律、法规批准成立的, 为中国境内的汽车购买者及销售者提供汽车贷款的非银行金融企业法人

三.完善我国个人汽车消费信贷市场的必要性和可行性分析

(一) 必要性分析

1、不完善的汽车消费信贷市场阻碍了汽车产业的发展

在业务办理上, 国内提出贷款购车申请的个人需要准备包括财产证明在内的10多项有关证明。收到申请之后, 经销商需用3天来调查申请人的经济状况和信用程度, 审批合格之后才能发放贷款。即使从银行申请汽车贷款, 也至少需要1到2天时间。而同样的事情, 在美国只需要11分钟。

2、银行信贷管理制度建设滞后

国内银行信贷业务办理选择贷款对象条件苛刻, 申请贷款手续繁琐、耗时长, 还款形式单一, 信贷人员素质较低。

3、个人信用制度严重缺失

在国外的消费信贷业务中, 有一套非常先进而完备的评估工具, 只需输入消费者的基本资料如月收入、日常支出等, 就能分析出他们的还贷能力, 并对信用额度提出建设性意见。而我国的个人信用等级评定方法、标准和体系尚在探索阶段, 银行通常依靠单位证明甚至信贷员的经验来判断贷款申请人的还贷能力。

4、消费政策和消费环境不理想

(二) 可行性分析

1、汽车消费信贷市场在我国还具有较大的发展空间

中国的私家车数量目前正以每年20%的速度增长, 汽车市场已从传统的卖方市场向买方市场转变, 汽车需求主体也从公务用车转变为私人用车, 汽车工业在国民经济中将扮演越来越重要的角色。整体来看, 我国汽车消费信贷正在健康快速发展, 其作为汽车市场的重要组成部分将依托市场整体状况的良好取得历史性的发展机遇。

2、商业银行与汽车厂商联手合作日益加深

近年来商业银行和汽车生产企业间的合作日益加深, 改变了单一的对消费者提供贷款的汽车金融模式。如中国工商银行与南京菲亚特签订的汽车消费信贷合作协议, 是加入WTO后我国银行首次与国内汽车制造商进行的全面消费信贷合作。中国农业银行也与一汽集团签署了银企合作协议, 根据协议银行为汽车厂家提供资金进行生产, 然后为经销商提供贷款到厂家购车, 厂家得到车款的同时把贷款还给银行。

四.完善我国个人汽车消费信贷市场的对策建议

从我国汽车消费信贷开展的实际情况来看, 商业银行的垄断地位在短时期內还难以动摇, 央行在引导商业银行加强汽车消费信贷管理、服务的同时, 逐步放宽汽车消费信贷机构的限制, 特别是要扶持汽车金融公司的成长, 促进汽车消费信贷机构向多元化、服务专业化方向发展。

(一) 商业银行努力拓展汽车消费信贷业务

商业银行整合批发、零售业务资源, 与汽车生产商、经销商形成战略联盟, 在利用自己的资金优势和资源优势, 有效整合批发、零售业务资源, 为汽车生产商、经销商和最终消费者提供一体化的全面服务和增值服务的同时, 与合作企业保持长期的战略伙伴关系。

(二) 构建科学的个人信用评估体系

国家应成立相关部门致力于我国个人征信体系的建设。目前, 商业银行可以在实行存款实名制的基础上实现行际联网, 建立个人信用体系, 使银行在掌握相对真实的个人信用状况的前提下, 建立以信用卡为核心的消费信贷体系。

应借鉴国外先进的信用评估系统, 对客户的信用风险进行定性评估, 还要运用量化技术和方法对客户风险进行衡量。

(三) 建立失信行为的惩罚机制

第一, 首先进行金融制裁, 对违约的个人, 银行不再继续贷款;第二, 结合社会信用制裁, 如其在购物时不能采用赊销的方式、终止其继续使用信用卡、在中心个人档案上作永久性记录、动用法律制裁;第三, 建立被惩罚人申诉机制;第四, 对诬告、诽谤者诉诸法律;第五, 建立个人破产制度。

(四) 制定与汽车信贷相配套的法律法规

汽车消费信贷的主要服务对象为个人, 但目前我国对个人消费信贷尚未有一套完整的法律法规与之配套。根据国外发展消费信贷的经验, 健全的消费信贷法律法规体系, 对消费信贷业务的全面发展具有极其重要的作用。

目前我国现有这些相关法律法规无法满足汽车消费信贷业务的发展要求, 迫切需要尽快出台新的相关规定, 为各金融机构开展业务提供切实可行的法律标准和行为规范, 重新树立市场行为规则。

(五) 改善汽车信贷消费环境

汽车消费贷款的隐性风险涉及到社会经济生活的诸多环节, 各商业银行要主动加强与有关部门沟通和联系, 争取在消费政策、中介服务、担保、抵押及抵押登记等诸多方面得到相关部门的大力支持。如请车辆管理部门协助做好抵押车辆的管理工作, 禁止抵押期内的车辆过户转让、协助扣押违约车辆、为抵押物提供快捷的变现通道等。

(六) 改善传统的消费观念

在国内拓展个人汽车消费信贷业务, 最关键的是转变观念, 政府应采取措施引导消费者树立贷款消费的观念。随着市场经济的发展, 我国居民需要改变过去传统的积蓄购物的消费习惯, 提倡贷款购物、积蓄还债的消费方式, 逐步改善人们的衣、食、住、行条件, 为生产、分配、交换、消费整个过程注入新的活力, 刺激消费需求, 从而拉动经济增长。

五、结论

完善我国个人汽车消费信贷市场, 是政府调节宏观经济的有力手段, 可以刺激居民的消费, 提高居民的生活水平, 优化我国的汽车金融服务结构, 促进我国汽车产业的发展, 从而促进我国国民经济的发展。

然而, 我国目前的个人汽车消费信贷受种种原因的影响, 还存在许多问题。本文以国内个人汽车消费信贷市场分析为主, 从我国个人汽车贷款的要素、模式、信贷市场发展的必要性和可能性四方面展开, 结合我国实际提出一些完善我国个人汽车消费信贷市场的措施。主要结论如下:

(一) 构建多元化的个人汽车消费信贷服务市场。商业银行应利用自身优势继续发展个人汽车消费信贷业务, 同时要积极扶持汽车金融公司的成长。

(二) 建立健全个人信用体系。在拓宽信息来源的基础上, 建立可有效共享的个人信用网络及失信惩罚机制。

(三) 改善汽车消费环境。制定与之相配套的法律法规, 改善汽车信贷消费环境, 转变传统的消费观念。

参考文献

[1]杜平、张学昌.汽车融资租赁和汽车消费信贷比较分析[J].营销服务, 2007, 1.

[2]解倩.中国汽车金融市场的中外竞争[J].经济纵横, 2007, 1.

[3]Brent W.Ambrose.Asymmetric Information and the Automo-bile Loan Market[J].Finance Economies, 2008, 10.

[4]张玉恒.汽车消费信贷存在的问题及对策.广西农村金融研究, 2007, 3.

篇4：如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究(大纲)

摘要：当前，我国农村信贷风险补偿机制存在严重缺陷，这致使各金融机构无法有效分散和转移风险，阻碍了其发展。本文首先界定了我国农村金融机构所面临的信贷风险，并将其与城市商业银行信贷风险进行对比；其次，对我国农村信贷风险补偿机制的现状进行了具体分析；最后，针对我国农村信贷风险补偿机制的缺陷，提出6点完善我国农村信贷风险补偿机制的对策。

关键词：农村信贷；信贷风险；信贷风险补偿机制

一、引言

风险补偿机制，是一种有效的风险分散形式。在建有完善风险分散机制的信贷市场中，金融机构能及时有效地分散和转移其所面临的风险，甚至在风险发生后，亦能到合理补偿。

我国农业是弱质产业，涉农贷款风险大、成本高，风险与收益不对称，这削弱了农村金融机构支持农村经济的动力。为确保农村金融机构的可持续经营，有必要建立较为完善的信贷风险补偿机制。目前，我国农村信贷风险补偿机制还处于起步阶段，中央及各地方政府几乎不曾出台相应的担保制度或补偿办法，各农村金融机构也缺乏足够的风险控制能力。因此，通过探讨及学习国外金融机构信贷风险管理的成功经验，构建相对完善且适合我国国情的信贷风险补偿机制，将对促进我国农业乃至整个国民经济的发展具有重大现实意义。

二、农村信贷风险的内涵及其特征

有关风险的研究，各学者从不同角度界定了风险。J.S.Rose bloom(1972)及F.G.Crane(1984)等认为风险意味着未来损失的不确定性，即风险一旦发生，只能表现出损失，不存在从中获利的可能性。C.A.Williams(1985)则从更宽泛的层面定义了风险：在给定的条件和某一特定时期，未来结果的变动。

鉴于农村金融机构在从事信贷活动时更注重损失的实践，本文将农村信贷风险描述为：借款人(农户或民营企业主等)不能按期还本付息致使农村金融机构未来收益的不确定程度。同城市商业银行相比，农村金融机构所面临的信贷风险具有3个特征：

1主要由客观因素引起

城市商业银行的信用风险多因借款人过失或蓄意欠款所致，属主观因素引起的风险。而农业生产易受天气、自然灾害等不可抗的客观因素影响，农户收成具有较高风险，直接导致农业贷款还款的不确定。因此，不可抗的客观因素是农村信贷风险产生的主要原因。

2波及面较广

城市居民大都拥有固定职业，可以依靠每月稳定收入偿还银行贷款。除特殊的经济时期外，城市商业银行极少发生大规模的违约事件。农户则主要依靠当年的农业收益来偿还贷款。农业收成常受雨雪、洪涝等自然灾害影响，且灾害一旦发生，将危及大面积的农业生产地区，导致大量农户无法及时偿还贷款，造成大范围违约。

3损失较大

城市商业银行在发放贷款时一般有抵押品做担保，风险较低。在农村金融市场，由于缺少合适的担保抵押品，贷款多为信用贷款。一旦借款人违约，农村金融机构将损失所有贷款，承受严重损失。

三、我国农村信贷风险补偿机制的现状

相较城市商业银行，农村金融机构承担更大的信贷风险，这将削减农村金融机构向农户提供贷款服务的积极性，阻碍农村金融市场的发展壮大。因此，完善的农村信贷风险补偿机制对农村金融市场及农村经济的发展至关重要。我国农村信贷风险补偿机制尚处于起步阶段，其发展极不健全且存在诸多不足，具体表现有4点：

1利率补偿机制缺失

高风险的农业贷款一般要求高利率，其中包含部分风险溢价，以有效补偿风险。但我国政府对农村金融市场中的贷款利率实行了严格管制，利率补偿机制无从发挥作用，难以合理补偿信贷风险。2004年10月，央行规定，城乡信用社的贷款利率上线在在0.9至2.2倍之间浮动；2008年5月起，“只贷不存”小额贷款公司发放贷款的利率获准在基准利率的4倍之内，由资金供求双方自由协商，其虽高于正规金融机构的贷款利率，但仍远远低于民间信贷市场贷款的平均利率。

2外部风险补偿机制的缺位

目前我国农村信贷市场外部风险机制的缺位，迫使农信社、村镇银行、小额贷款公司等农村金融机构担负起支农重任。外部风险补偿机制的缺位主要体现为：农业保险制度不完善；贷款损失补偿机制不健全；巨灾保险机制缺位；信用担保机制不合理。集中体现在：缺乏有效的资金补偿机制，商业性担保机构担保费率过高；缺乏风险分散机制，担保机构被迫承担过高的信贷风险；担保品种贫乏。

3金融机构缺乏风险内控能力

目前，我国农村金融机构的风险管理制度落后，缺乏有效的内部风险监控机制。如呆账准备计提能力不足；准备金的存留与金融机构的扩张速度不匹配；坏账核销方式不符合农村金融机构发展现状；呆账坏账的保险制度不完善；贷款动态监督管理机制的不完备等。同时，推向市场的金融产品种类有限，无法满足自身控制和分散风险的需要。这些因素都在很大程度上限制了农村金融机构对信贷风险的防范和控制能力，甚至影响到农村金融市场的稳定发展。

4农村信用环境欠佳

一方面我国农村信用体系不完善。我国尚未建立统一完备的农村征信体系，各金融机构间信息沟通困难，获取信息的成本和交易费用较高。二是农户信用意识较低。各地区政府极少进行金融知识的宣传教育，贷款企业和个人信用意识淡薄，往往意识不到还款的强制性、必要性和法律性，拖欠贷款的行为时有发生。

四、完善我国农村信贷风险补偿机制的政策建议

由上文可知，我国农村信贷风险补偿机制的发展还极不完善，存在很多不足和问题。为更好地发展我国农村金融市场进而促进农村经济的发展，需要进一步完善我国农村信贷风险补偿机制。结合上文对我国农村信贷风险及信贷风险补偿机制现状的分析，本文提出6点完善我国农村信贷风险补偿机制的政策建议：

1放松利率管制

若要完善我国农村信贷风险补偿机制，首先政府需要逐步放开金融管制，对农村金融机构实行“非审慎”监管，允许其实行灵活自由的贷款利率定价机制，为其提供更大的发展空间。在贷款推广初期，对农民实行优惠利率政策；贷款逐步被农民接受后，公开贷款成本并在此基础上适当提高贷款利率，随后，按照农村金融市场实际的资金供需状况，将农业贷款利率进一步提高，实现农村金融机构利益与农户融资“双赢”的目标。

2完善外部风险补偿机制

仅仅放松利率管制还不足以完善我国农村的信贷风险补偿机制，与此同时，政府还需加大财政资金投入，建立完善的外部风险补偿机制，积极运用财政资金引导农村金融机构增加涉农贷款。

(1)建立直接信贷风险补偿机制。主要措施包括：逐步建立农业贷款保险制度；加大财政补贴力度，实行税费优惠政策。减免农村金融机构的营业税等税收，央行直接为农村金融机构提供低息或无息贷款，保证融资渠道稳定畅通。

(2)完善间接信贷风险补偿机制。一方面政府应着手构建全面的农业保险体系。建立收入保险机制，在农作物总收入低于特定水平时实施赔付；实施巨灾保险，当由于气候或自然灾害等原因导致大面积农作物产量异常低时，政府直接对农户补贴。另一方面政府应完善信用担保补偿机制。当农村信用担保机构发生代偿损失时，地方政府实施补贴，补偿其损失额的50％－80％。

3构建区域信用体系

农村信贷市场地缘性特征极强，因此地方政府可以充分利用“现有”信息，构建区域性的信用体系：以县级或市级为单位，利用农户的私人信息如家庭成员、健康状况、平均收入水平等建立信用档案，将之划分不同的资信等级；将资信等级与贷款额度、贷款利率等挂钩，并根据资信状况的变化实施晋级、降级或取消信贷资格的动态管理。同时，政府还可以通过互联网技术构建区域性的信用网络平台，实现地区间信贷机构的农户信用信息的共享。

4实施严格的贷款审查及监督

政府部门需督促农村金融机构实施严格的贷款审查制度。首先，地方政府应督促本地区的农村金融机构，按照制定的信用等级评定条件和标准审核借款农户，科学评定农户的资信等级，合理确定信贷额度；其次，金融机构在发放贷款之初，就要向农户及时传达明确规定，并根据农户的信用特点，对其实行动态监管，在还款期限内，进行分期、分时的还款督促。

5加快农村金融服务创新

政府应推动我国农村金融服务的创新的大力发展。因此，政府应从三方面入手：

(1)鼓励涉农贷款的资产证券化。鼓励金融机构以农业项目未来的收益或收费等经营收益为担保，将相关涉农贷款证券化以获取取抵押贷款，扩宽金融机构自身的融资渠道，转移部分信贷风险。

(2)促进金融服务多样化。出台相关规定，鼓励农村金融机构实现由单一存贷服务向信贷、咨询、保险等综合金融服务转变，以业务组合的形式来分散其所面临的信贷风险。

(3)推动信贷机制和金融产品的创新。创新多种形式担保的涉农信贷产品，在满足农户及乡镇企业实际信贷需求的同时，实现农村金融机构对风险管理的要求。

6加强金融法治教育

篇5：如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究(大纲)

一、美国节俭机构危机信贷危机及其原因

19世纪, 美国的住宅金融历史主要是以节俭机构为主、银行为辅的间接住宅融资机制。20世纪60年代中期, 由于节俭机构受Q条例利率上限的制约, 利率相对固定, 资金开始从节俭机构流出, 资金的流失, 致使节俭机构利润下降甚至亏损倒闭, 而1981至1982年的经济衰退, 进而导致为其存款提供保险的联邦储贷保险公司的保险基金于1987年耗尽, 爆发了10年之久的储贷危机, 这是美国战后爆发的最严重的一次金融危机。

在这场大危机中, 节俭机构运作机制设计的缺陷、利率的剧烈波动、金融业的竞争、政府相关政策的出台等, 是此次危机的主要原因。具体说来有: (1) 运作机制设计的缺陷, 信贷链条短、风险过度集中, 给中介机构带来了巨大压力; (2) 传统的住宅金融机构的资金来源和资金运用结构也较单一, “借短贷长”的结构, 就不仅会出现资产或负债的不匹配问题, 而且会出现资产或负债的利率不匹配问题; (3) 利率剧烈波动的冲击, 美国联邦储备委员会采取的一系列紧缩的货币政策, 结果是市场利率急剧上涨, 使得节俭机构陷入存贷款利率倒挂的境地; (4) 与非存款金融机构的竞争加剧, 导致了大量居民储蓄开始向货币市场基金转移。

二、美国节俭机构危机信贷危机对我国的启示

1. 商业银行应积极扩大信贷链条, 增强抗风险能力

对于目前间接融资为主的住宅金融体制来说, 其信贷链条短的弊端直接导致了节俭机构抗风险能力不足, 为此必须扩大信贷链条。

2. 强化对房屋信贷监管

节俭机构“借短贷长”的运作格局使它们无法抵御利率风险, 一旦短期利率如活期存款利率上升, 并高于长期抵押贷款利率, 节俭机构就难逃亏损的厄运。为此, 商业银行要运用各种金融工具减少利率风险并加强对住房消费信贷的审查和监管。

3. 要做到审慎监管和对危机的及早反应

稳健经营和审慎管理, 避免过高的业务风险是十分重要的, 出现危机征兆后, 监管当局应该及时地采取处理措施, 拖延只会让处置成本越来越高。

三、提高我国住房消费信贷风险控制能力的对策

当前我国住房消费信贷金融服务不完替、手续繁琐, 效率不高, 而且贷款额度低, 期限短, 利率高, 付现额度大。加之商业银行贷款的责任管理模式过于粗放, 银行经营机制转换不到位, 这些都可能导致住房消费信贷风险的产生, 要想控制个人住房消费信贷的风险, 在当前的情况下, 笔者认为必须以下方面着手加以控制:

1. 内部控制措施

首先, 要严格准入门槛, 对借款人借款资格和偿债能力进行严格审查, 严控借款人风险。其次, 要严格审查开发商的资信状况和按揭项目, 控制开发商风险, 严格审查开发商的资质及信用状况, 这样可以减少一些盲目的贷款行为, 减少不必要的风险;再次, 还要加强对抵押物的评估工作, 控制抵押物贬值风险;最后, 加强商业银行流动性风险管理和利率风险管理, 解决商业银行单一的资金来源结构和资金运用结构, 并加大金融创新力度, 推进抵押贷款方式多样化。

2. 外部控制措施

(1) 加强社会住房保障机制建设

政府部门应完善我国的社会保障制度, 建立适合我国国情的廉租住房制度, 一方面使借款人在无力偿还贷款时, 生活能有所保障, 另一方面则能降低银行无法及时处置抵押物带来的金融风险, 保障银行的利益。

(2) 缩小高房价与低收入的差距

首先, 必须调整财政、单位的住房支出结构, 形成稳定、规范的住房补贴资金来源渠道, 其次, 落实住房补贴资金, 形成规范的住房补贴资金拨付、账户管理和补贴支取制度, 继续完善和推广住房公积金制度。

(3) 建立和完善政府担保制度, 控制担保风险

由国家设立专门的抵押贷款担保机构, 目的是在维护抵押权人利益的前提下鼓励和刺激消费, 促使众多的保险公司和民间担保公司为信用消费提供保险与担保, 以分散风险。

(4) 建立全国性的信用评级机构, 解决个人资信评定不统一的问题

建立个人信用评级制度, 通过历史信用记录等相关的个人资料建立起个人信用评估的程序和制度。以此作为放贷的基本标准, 使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。

(5) 完善法制建设, 建立、健全与房地产金融相关的法律

目前, 我国由于相关法律不健全, 使银行面临着外部因素造成的法律风险在增大, 因此进一步完善法制建设具有非常重要的意义。

摘要：目前我国住房消费信贷出现快速发展趋势, 住房消费贷款更是成为了百姓实现安居梦想最有效的途径。但是也可能给银行带来很多风险。本文从介绍了美国节俭机构住房消费信贷危机案例, 分析其对我国的启示, 并在此基础上, 提出了进一步提高我国住房消费信贷风险控制能力的对策。

关键词：住房消费信贷,危机,风险控制,思考

参考文献

[1]汪利娜:《美国住宅金融体制研究》.中国金融出版社, 1999年11月第1版

[2]蔡德容潘军:《住房金融创新研究》.东北财经大学出版社, 2002年

篇6：如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究(大纲)

关键词：消费信贷；信贷风险；征信体系

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）12-0166-02

1 我国消费信贷的特点

1.1 人们对消费信贷的认识不断改变，但有待深化

消费信贷产生以前及产生初期，很多人认为中国人节俭的传统会使其不习惯于借贷消费方式，可是，随着消费信贷业务的不断扩展及宣传力度的加大，人们对它的关注却日益增加，有调查表明，在深圳有90％的人表示现在或将来需要消费信贷。显然，“寅吃卯粮”这种消费观念和行为在目前已经变成一种正常需要，甚至成为一种时尚。但是，与此同时，我国居民对消费信贷的知识却少得可怜，调查表明，即使在文化层次和个人素养较高的深圳，对消费信贷有所了解的也只占被访者的20.8％。

1.2 消费信贷的品种不断增加，但尚未达到多样化水平

消费信贷在我国产生之时，贷款用途基本上是只限于住房消费的，形式也只有抵押贷款一种(信用卡的正规化始于1999年3月《银行卡业务管理办法》的实施)，而且还受到诸多限制。近几年来，为了适应市场竞争的需要，各商业银行纷纷推出汽车、教育、耐用消费品等多种消费信贷品种，还有个别银行推出“个人综合消费贷款”这种不硬性规定贷款用途的品种来迎合广大消费者的需要，而且各商业银行在贷款最高限额、贷款利率及还款期限等方面也做出相应的调整。但是，从消费者的角度来看，住房消费信贷业务开展的较早却并不完善，其他像针对汽车、教育等开展的消费信贷业务仅处于起步状态，还有一些消费热点根本就没有信贷业务涉足。从形式上来看，抵押贷款之外，信用卡透支也有了一定程度的进步，从以前几乎没有信贷功能的借记卡发展成为“准贷记卡”和“贷记卡”，信用卡的信贷功能得到一定程度的发挥。但是，由于我国金融市场发育不足，使用机制尚未建立，以致信用卡目前仍处于萌芽状态，其消费信贷功能还有待进一步发展。

2 消费信贷业务中的风险分析

尽管开展个人消费信贷意义重大，并且市场前景广阔，但是依然存在风险。防范、控制风险同开拓市场一样，对于消费信贷业务的长期稳健发展具有重要作用。目前个人消费贷款业务中的风险主要表现为以下几个方面。

2.1 信用风险

消费信用风险主要来自于借款人的收入波动和道德风险，这是消费信贷的基本风险，也是消费信贷风险管理的重点。据调查，我国商业银行每年因客户的失信行为造成的经济损失达几千个亿。银行从事贷款或投资活动时，都应对借款人未来的还款能力作出判断，但是目前，由于我国没有完善的征信系统和个人信用制度，银行缺乏调查借款人资信的有效手段，因此无法对借款人财产收入和纳税状况等信息的完整性、稳定性和真实性进行评估，加大了消费信贷的风险，从而使一些道德水平不高的人有机可乘，导致各种恶意欺诈银行骗取资金或不按期还款的事件时有发生。

2.2 流动性风险

流动性风险指银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资。我国银行自有资本金的比率一直维持在较低水平，低于国际惯例要求的水平。如果考虑银行的大量损失类贷款尚未冲销处理的话，我国银行资本金普遍严重不足，再加上中国银行业的资本结构也不合理，资本补充缺乏持续性，加大了流动性风险。

2.3 市场风险

由于市场的产品价格，产品更新等变动原因导致抵押物贬值，固定利率情况下利率上升导致利率倒挂，使银行暴露于市场风险之下，住房、汽车等抵押物都有可能面临价格下跌的风险，使借款人对消费信贷的心理预期越来越差，一方面，在进入WTO后，关税大幅下调，汽车整体价格下降，一旦还贷发生困难，处置抵押物时无法足额还贷。另一方面，在宏观政策调控下，房价越趋理性，住房价值缩水难以弥补按揭的本金损失。

3 应对消费信贷风险的若干措施

消费信贷发达的国家，银行资金实力雄厚，管理水平高，但我国商业银行刚刚进入市场化运作，机制上又有很多缺陷，应对风险能力脆弱，因此，我们不能盲目地引进外国风险管理机制，而应该设计出一套符合我国国情的风险体系。具体措施为：

3.1 建立个人信用制度

（1）建立权威的征信机构。

这些机构由人民银行进行业务指导，其出具的资信评级结果在各银行通用，适用于一切个人消费信贷领域。金融机构和个人查询的时候应该付费，以保证征信机构的正常运转。该机构可进行实时跟踪，一旦发现不良信用记录随时调整其个人资信等级。对近三年信用良好的个人，按操作规程调高其信用等级。

（2）个人信用实名制度。

尽快在存款实名制的基础上建立个人财产申报制度，以此掌握还款人收入的真实情况和贷后还款能力，同时实行个人信用实码制和计算机连网查询。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用信息资料都存在该编码下，当个人需要向有关方面提供自己信用信息情况十可通过信息编码查询。在美国，个人信用资料是以个人的社会福利号为统一标识的。从我国的实际情况出发，以个人身份证来充当个人信用制度的统一标识是最为合理和可行的，考虑身份证号码是每个合法公民的唯一标识码，而且公安部已经决定将身份证制成IC卡，加强了唯一性和防伪性。再加上我国实行了储蓄存款实名制，税务部门，公安部门都可通过个人身份证查询到有关的信息，以供信息汇总之用，完善个人信用信息库。

3.2 建立具有中国特色的信用评级机构

在建立社会个人信用制度的基础上，各个银行应该根据自身的业务特点和发展目标制定个人信用评级方案，以此作为放贷与否的基本标准，从源头上防范和杜绝信贷风险。商业银行一般通过对借款人的品格、资本与能力、环境、抵押品四个方面评估潜在的借款人的信用风险。对消费者贷款的信用分析通常采用信用积分制度。根据这种方法，商业银行先选择某些体现借款人信用风险的特征因素，如收入水平、居住情况、就业情况、年龄等，然后为每一特征因素配上相应的分数，最后根据借款人的特征累计其分数值，作出相应的贷款决策。目前考虑我国的实际情况，除了个人的资产信用状况外，还应该考虑个人的道德信用状况。

3.3 建立银行内部的消费信贷风险管理机制

银行可以开发出具有以下功能的个人消费信贷风险监管系统：（1）完善消费贷款的风险管理制度,逐步做到在线查询、分级审查审批,集中检查。通过输入客户身份证号码，一次性查询出借款人的消费信贷信用资料；（2）动态查询担保合作方可用担保额度和保证金帐户变动信息；（3）自动更新银行行业协会定期反映的个人信贷黑名单，对借款人不能按时偿还本息情况,或者有不良信用记录的,列入“问题个人黑名单”加大追讨力度,并拒绝再度借贷。

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篇7：如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究(大纲)

我国商业银行由于历史原因和体制原因, 消费信贷风险管理整体水平较为落后, 而国外先进银行经过几十年的发展和实践, 消费信贷风险管理制度体系已较为成熟, 风险管理能力极强。长期以来, 我国商业银行饱受不良资产问题的困扰, 尤其是国有银行不良贷款比例过高。截止到2007年末, 我国商业银行不良贷款为13万亿元, 不良贷款率为5.5%, 四大国有及国有控股商业银行的不良贷款率为6%。我国商业银行的不良资产经多次政策性剥离和消化, 同时国家还向其注入了大量的资金, 并最终促进了国有商业银行上市。这一些措施基本上遏制了我国商业银行不良贷款率较快增长的势头。尽管占比逐年下降, 但绝对额仍然居高不下。这种消费信贷风险的过度集中严重威胁着我国商业银行的生存、发展以及整个社会金融系统的安全。因此, 面对商业银行现有的不良资产或新产生的不良资产, 根本出路在于加强商业银行的消费信贷风险管理, 从源头上尽可能减少不良资产的产生。

二、我国商业银行消费信贷风险的现状分析

截至2008年9月末, 我国银行业金融机构境内本外币资产总额为59.3万亿元, 比上年同期增长17.2%。国有商业银行资产总额30.5万亿元, 增长11.1%;股份制商业银行资产总额8.4万亿元, 增长21.5%;城市商业银行资产总额3.9万亿元, 增长25.8%;其他类金融机构资产总额16.6万亿元, 增长25.5%。

2008年, 银行业金融机构境内本外币负债总额为55.8万亿元, 上年同期增长16.6%。其中, 国有商业银行负债总额28.7万亿元, 增长10.9%;股份制商业银行负债总额7.9万亿元, 增长20.7%;城市商业银行负债总额3.7万亿元, 增长25.2%;其他类金融机构负债总额15.5万亿元, 增长24.2%。

分机构类型看, 主要商业银行 (国有商业银行和股份制商业银行) 不良贷款余额11905.4亿元, 比年初减少104.4亿元, 不良贷款率6.01%, 比年初下降0.71个百分点。其中, 国有商业银行不良贷款余额11173.8亿元, 比年初增加24.3亿元, 不良贷款率7.35%, 比年初下降0.70个百分点;股份制商业银行不良贷款余额731.6亿元, 比年初减少128.7亿元, 不良贷款率1.59%, 比年初下降0.56个百分点。城市商业银行不良贷款余额500.8亿元, 比年初减少10.7亿元, 不良贷款率2.54%, 比年初下降0.50个百分点;农村商业银行不良贷款余额208.8亿元, 比年初增加78.2亿元, 不良贷款率4.44%, 比年初上升0.47个百分点;外资银行不良贷款余额39.0亿元, 比年初增加6.8亿元, 不良贷款率0.50%, 比年初上升0.04个百分点。

经过多年的努力, 我国银行体系对于不良资产的处置, 取得了一定的效果, 但是目前的商业银行信贷体系却无法规避新的不良贷款的迅速增加, 以至于出现这样的恶性循环, 新出现的不良贷款增长速度高于同期处置了的不良资产, 整个银行体系不良资产最终的源头无法堵住, 存量减少的同时, 流量却大大增加了, 这使得总量上的不良资产依旧得不到有效解决。

高达万亿元的不良资产考验着我国商业银行消费信贷风险驾驭能力, 犹如一颗定时炸弹, 对我国金融体系的安全将是一个严重的威胁。

三、我国商业银行消费信贷风险管理存在的问题

(一) 信用风险

信用风险是商业银行面临的最主要的风险之一, 它是指商业银行的债务人由于种种原因不能或不愿按照事先签订的合同按时偿还银行的债务而使银行遭受损失的风险, 它不仅仅包括债务人违约, 还表现为借款人信用等级的变化, 违约只是借款人信用等级动态变化的结果 (曹葵, 2004) 。导致信用风险产生的主要因素有:1.借款人履约能力下降;2.借款人还款意愿不良;3.借款人投入的抵押物价值大幅下跌。

(二) 市场风险

从银行管理者的角度看, 市场风险源于金融市场的变化, 如利率变化、汇率变化和权益价格变化导致银行收益的不确定性。就目前我国商业银行消费信贷而言, 利率风险是最主要的市场风险。主要表现在:1.利率波动造成银行收益的不确定性;2.利率市场化暴露出我国商业银行定价能力的不足。

(三) 操作风险

操作风险是指由不完善或有问题的内部程序 (流程) 、人员、系统或外部事件所造成的风险, 对于我国商业银行消费信贷而言, 操作风险是最大的风险, 国内频频曝光的违规事件和虚假按揭事件, 大多数是因操作风险引起的, 目前国内商业银行对操作风险的防范和控制也越来越重视。1.流程因素引起的操作风险;2.人员因素引起的操作风险;3.系统因素引起的操作风险。

四、商业银行防范消费信贷风险的对策建议

逐步建立全社会范围的个人信用制度。建立科学有效的个人征询体系是银行控制消费信贷风险的前提保证。

建立科学的个人信用评价体系。在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上, 各银行还应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系, 以此作为放贷的基本标准, 使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。

重点开发风险低、潜力大的客户群体。选择风险低、潜力大、信用好的客户群是银行防范消费信贷风险的重要工作。

建立银行内部消费信贷的风险管理体系。

实现消费贷款证券化, 分散消费信贷风险。

摘要：当前我国消费信贷风险管理技术和水平相对比较落后, 而从2007年开始的美国次贷危机对我国的金融行业乃至各个行业的影响都很大, 因此现在对我国消费信贷风险管理进行研究有着很大的现实意义。本文首先从现代商业银行消费信贷风险管理的一般理论出发, 详细论述了我国商业银行消费信贷风险的现状以及我国商业银行信贷现状, 不良贷款率尽管占比逐年下降, 但绝对额仍然居高不下。

关键词：商业银行,消费信贷,风险管理,问题,对策

参考文献

[1]毕红彬.谈我国入世后国有商业银行消费信贷风险与防范[J].黑河学刊, 2002.6

篇8：如何完善我国住房消费信贷制度的对策研究(大纲)

关键词：住房租赁；登记备案；农业转移人口

2015年1月6日，住房和城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）指出了培育和发展住房租赁市场的重大意义，并明确提出用三年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。可见，国家对住房租赁市场建设的重视和决心已经达到了空前程度。住房租赁是住房交易的基本方式，登记是物权变动领域的公示公信方法，有利于维护交易安全（李朝晖，2008），应当着力保护住房使用权、强调住房租赁权的物权属性（杨宏云等，2010），完善住房租赁登记备案制度。然而，2014年12月22日发布的《不动产登记暂行条例》（国务院656号令）规定的办理登记的不动产权利却没有明确提到住房使用权。那么，我国住房租赁登记备案制度建设状况如何？在目前我国积极推进新型城镇化、加快培育和发展住房租赁市场的背景下，农业转移人口的住房租赁登记有着怎样的意义？如何寻求住房租赁制度促进城市包容性增长的重要抓手？本文首先从我国城市住房租赁制度包容性完善的分析入手，提出将“居业联动”理念下的住房租赁登记备案制度作为我国城市住房租赁制度的包容性完善突破口。然后，在回顾我国住房租赁登记备案制度变迁过程的基础上分析其主要目标的演进主线，厘清了目前我国住房租赁登记备案制度的主要目标选择。最后，在包容性完善我国城市住房租赁制度的分析框架之下，设计了住房租赁登记备案制度的操作要点和实施路径。

一、 我国城市住房租赁制度的包容性完善分析

1. 住房是农业转移人口市民化的关键。城乡结构是处于城市化快速发展时期国家最大的结构问题（华生，2012）。在我国传统城市化的过程中，城乡二元住房制度在提供经济空间的同时，也造成了社会成本的积累，基于住房为焦点的制度约束日益突出（申明锐，2011）。我国城市化的主要问题在于劳动力城镇化与消费者城镇化不一致，而高成本住房制度（房价、房租偏高）是造成这种不一致的重要原因（宋立，2014）。然而，房价上涨内生于城市化过程；在存在收入差距的情况下，若没有政府的必要干预，房价的上涨不可避免（刘维奇，2016）。十八届三中全会指出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。十八大报告提出，要有序推进农业转移人口市民化。在目前我国城市化加速发展的时期，住房是农业转移人口市民化的关键，农业转移人口的住房问题值得引起足够的重视。

2. 租赁住房对农业转移人口市民化意义重大。我国正值经济社会的转型时期，经历由计划经济向市场经济、由农村社会为主向城市社会为主的双重转变。我国在取得经济高速发展三十年巨大成就的同时，也积累了一定程度的社会问题。在住房领域中，这些经济社会问题集中表现为住房消费不平等、中低收入群体住房困难和流动人口住房问题突出（刘宝香等，2015）。其中，由于农业转移人口尚未真正融入城市社会而呈现出明显的流动性，给农业转移人口的市民化带来了巨大压力。住房租赁的消费形式，与目前我国农业转移人口的流动性、大多数处于中低收入水平极为吻和。因此，完善住房租赁制度、发展住房租赁市场对于农业转移人口市民化意义重大。近年来，我国农业转移人口的住房选择主要是受雇企业提供和住房租赁两种形式，受雇企业提供住宿包括单位宿舍、工地工棚和生产经营场所等几种形式。2008年～2014年，由受雇企业提供住宿的比例高达45%以上，租赁住房的比例在33%以上。另外，学者研究发现，农业转移人口的择居行为出现分化，家庭式居住需求呈增加趋势（张秋梅，2015）。与企业提供住宿的形式比较，住房租赁能较好地满足农业转移人口的家庭居住需要。租赁住房已经成为解决农业转移人口住房问题的重要形式（游振宇，2015）。

3. “居业联动”理念下的住房租赁登记备案制度：城市住房租赁制度的包容性完善。Donnison和Ungerson认为大多数的住房问题涉及失业、贫困和不平等（Donnison等，1982）。哈耶克认为，住房问题是贫困问题的一部分，只有收入的普遍提高才能逐步解决住房问题（哈耶克，1977）。显然，住房问题的缓解可以通过社会保障和经济发展实现（张清勇，2008）。因此，“居业联动”理念对住房问题的解决有重要意义。在“居业联动”理念之下，将住房问题和就业（收入）问题相结合，综合考虑、统筹解决农业转移人口的住房、就业（收入）以及与其相关的就业培训、子女教育、社会保障等问题，将是城乡二元住房制度背景下解决农业转移人口住房问题的一个可能的突破路径。住房租赁登记备案制度的社会管理功能有利于农业转移人口生活状况的摸底、管理和服务工作，以此作为住房租赁制度服务于农业转移人口市民化、实现城市包容性增长的着眼点和抓手有一定的现实性。

二、 我国住房租赁登记备案制度变迁过程及主要目标演进

新制度经济学代表人物诺斯认为，正式规则、非正式约束以及它们的实施特征共同构成了制度。有关住房租赁登记备案的政策法规及其实施构成了住房租赁登记备案制度的重要内容。在我国经济社会双重转型的过程中，为了较好地把握和落实住房租赁登记备案制度的主要目标、促进我国城市住房租赁制度的包容性完善，有必要对我国住房租赁登记备案制度的变迁过程和目标演进加以梳理。

1. 我国住房租赁登记备案的制度变迁过程。住房租赁登记备案制度变迁过程的回顾和梳理，可以为寻求该项制度设计主要目标演进的主线提供证据。早在1983年12月7日，为了更好地规范城市房地产市场、促进房地产市场健康发展，国务院发布了《城市私有房屋管理条例》（国务院516号令），要求租赁城市私有房屋的当事人必须签订书面租赁合同并在房屋所在地报房管部门备案。这标志着我国城市住房租赁登记备案制度的萌芽。1994年，《城市房地产管理法》出台并重申了住房租赁登记备案事项。1995年，《城市房屋租赁管理办法》出台，正式规定我国城市实行房屋租赁登记备案制度，標志着我国城市住房租赁登记备案制度的正式实施。2007年，新修订的《城市房地产管理法》进一步延续了城市住房租赁登记制度。同年，《物权法》出台并规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”。2008年1月15日，由于《物权法》、新修订的《城市房地产管理法》、以及2001年国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》的代替，《国务院关于废止部分行政法规的决定》宣布废止《城市私有房屋管理条例》。2011年，新的《商品房屋租赁管理办法》进一步细化了住房租赁登记备案的信息化管理要求。2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》出台并规定实行不动产统一登记制度以及办理登记的不动产权利范围，但在其中并没有明确提到住房使用权，只是同时规定包括“法律规定需要登记的其他不动产权利”。2015年1月6日，住房和城乡建设部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号），进一步强调了住房租赁登记备案的信息化管理和方便群众的主旨取向。可见，伴随着住房租赁市场的萌芽和发展，我国住房租赁登记备案制度得以建立和不断完善，并呈现出社会化、信息化和网络化趋势。但是，由于多年以来我国住房制度市场化改革过程中“重城市轻农村”、“重买卖轻租赁”倾向的影响，我国城市住房租赁市场及制度建设滞后，住房租赁登记备案制度尚有较大的完善和突破空间。

2. 我国住房租赁登记备案的目标演进主线。我国住房租赁登记备案的制度变迁过程伴随着住房租赁登记备案主要目标的演进。行政审批（或行政许可）、行政征收、公示公信和便于掌握相关情况是登记备案制度设定的常见目标（李朝晖，2008）。从我国住房租赁登记备案政策法规（正式规则）的目标设定及实践过程中的主要目标取向来看，经历了行政审批（或行政许可）、行政征收、公示公信和便于掌握相关情况（并服务群众）等多种目标依次变化和复合目标选择的过程，同时体现出从行政管理到行政服务、从管理部门主导到服务对象主导、从财产管理到服务社会、从以物为主到以人为本的转变主线。目前，我国住房租赁登记备案制度的主要目标已经从传统环境下的行政审批（或行政许可）和行政征收为主的行政管理目标，转变为公示公信和便于政府掌握相关情况（并服务群众）的社会服务目标。在这样的主要目标选择前提下，我国住房租赁登记备案制度将如何服务于住房和房地产业的发展、经济和社会的转型？我国住房租赁登记备案制度在新的环境之下将如何实现其主要目标？其操作要点和实施路径应该如何设计？这是在厘清主要目标选择之后，完善我国住房租赁登记备案制度迫切需要回答的问题。

三、 我国住房租赁登记备案制度的操作要点和实施路径设计

住房租赁登记备案选择社会服务目标，以公示公信和便于掌握相关情况（并服务群众）为主，顺应了目前我国经济社会转型、政府大力发展住房租赁市场的趋势和背景，体现了我国住房租制度的包容性完善，而在此目标选择前提之下的租赁登记备案操作要点和实施路径设计却尤为重要。

1. 我国住房租赁登记备案制度的操作要点设计。现阶段，在国家大力推进新型城镇化以及大力发展住房租赁市场的背景之下，我国住房租赁登记备案制度的操作要点可以归纳为“一个中心、三个基本点”。其中，“一个中心”是指以住房使用权为中心，“三个基本点”是指就业培训、子女教育以及社会保障三个方面。首先，住房租赁登记备案应以住房使用权为中心。从我国住房租赁登记备案政策文件的表述和实践来看，登记备案工作主要指向的主要是租赁合同，提出的要求也主要是对租赁合同进行登记备案。但是，未经登记备案的住房租赁合同就无效吗？其实不然，因为租赁住房不登记却实施的情况非常普遍。但是，以住房使用权为中心，可以提高当事人登记备案的积极性，进而有利于使登记备案工作落到实处。比如，承租人为了追求以住房使用权为中心的权利实现和住房使用保障，必然积极进行住房租赁登记。这与以住房租赁合同为中心、却住房租赁合同不以是否登记为生效条件的登记备案有着本质和效果的区别。其次，住房租赁登记备案应和就业培训、子女教育以及社会保障三个方面密切联系起来。如前所述，坚持“居业联动”理念，将住房问题和就业（收入）问题结合起来，综合考虑、统筹解决农业转移人口的住房、就业（收入）以及与其相关的就业培训、子女教育、社会保障等问题，将是城乡二元住房制度背景下解决农业转移人口住房问题的一个可能的突破路径。因此，选择住房租赁登记备案制度与就业培训、子女教育以及社会保障三个方面管理和服务工作的衔接，可以促进住房租赁登记备案工作的顺利开展，并服务于农业转移人口的城市融入，也体现了城市住房租赁制度的包容性完善。

2. 我国住房租赁登记备案制度的实施路径设计。

首先，以住房使用权为中心进行住房租赁登记备案，可以根据具体政策形式从出租人和承租人两个方面（即住房使用权的供求双方）设计实施路径。比如，在出租人补贴政策背景之下出租人的登记备案积极性比较高，而在承租人补贴政策背景之下承租人的登记备案积极性比较高。其中，补贴出租人既扶持了业主、增加有效供给，又有利于加强住房租赁市场的供给管理。而补贴承租人也是发展和完善住房租赁市场的重要举措。又如，将房屋租赁登记备案作为就业培训、子女教育和社会保障等援助程序的基础和前提，承租人的积极性将会大大提高，有利于政府农业转移人口管理和服务工作的顺利开展。

其次，将住房租赁登记备案与就业培训、子女教育和社会保障相结合设计实施路径。住房租赁登记备案与就业培训相结合，可以选择从经费提供、渠道选择等方面设计实施路径。就培训经费提供而言，学者研究表明，与政府付费、社会培训的方式相比，政府付费、企业培训的方式更有效，因而政府应做的是“出钱买培训”而不是“出钱搞培训”（杨修娜等，2015）。可见，政府是农业转移人口培训费用的重要来源，并且政府通过社会直接培训的效果不如借助企业间接提供培训有效。然而，政府到底应该提供多少费用用于农业转移人口培训？如果对农业转移人口待培训人数和培训费标准有了掌握，这个测算倒不难实现。住房租赁登记备案就可以为这方面的研究和决策提供基础数据。住房租赁登记备案与子女教育结合，主要是各个教育阶段适龄子女状况和扶助需求的掌握。可以借助住房租赁登记备案的时机和环节，切实掌握农业转移人口家庭子女教育方面需要扶持和帮助的基础数据。通过义务教育的覆盖、较高阶段教育的扶持和高等教育阶段的特殊帮助，可以切实帮助农业转移人口家庭子女接受教育甚至城市落户就业，保障其接受教育机会的均等、防止贫困问题的代际传递、提供贫困家庭子女向上社会流动的通道（华生，2013）。同样，住房租赁登记备案与与社会保障结合，便于掌握农业转移人口接受社会保障服务的具体进展和相关信息。

四、 结论

租赁住房是农业转移人口长久性、家庭化迁移过程中的重要住房选择形式。“居业联动”理念下的住房租赁登记备案制度，体现了城市住房租赁制度的包容性完善方向。在我国住房租赁登记备案制度变迁过程中，伴随着登记备案主要目标的演进，经历了行政审批（或行政许可）、行政征收、公示公信和便于掌握相关情况（并服务群众）等多种目标依次变化和复合目标选择的过程，体现出从行政管理到行政服务、从管理部门主导到服务对象主导、从财产管理到服务社会、从以物为主到以人为本的转变主线。

现阶段，在国家大力推进新型城镇化以及大力发展住房租赁市场的背景之下，我国住房租赁登记备案制度的操作要点可以设计为“一个中心、三个基本点”。其中，“一个中心”是指以住房使用权为中心。“三个基本点”是指就业培训、子女教育以及社会保障三个方面。我国住房租赁登记备案制度的实施路径设计则应注意：其一，根据具体政策形式从出租人和承租人兩个方面考虑。其二，将住房租赁登记备案与就业培训、子女教育和社会保障相结合。

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作者简介：刘宝香（1977-），女，汉族，山西省乡宁县人，山西财经大学公共管理学院讲师，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向为房地产经济、城市经济。

篇9：我国当前消费信贷发展的对策选择

(一)我国消费信贷发展的总量状况

1998年我国消费信贷余额为732.7亿元,1999年为1408.2亿元,增长将近一倍。以后逐年增长,到2010年我国信贷消费余额为75107.7亿元,占国内生产总值的19%。从相对情况来看,消费信贷的增长远没有其绝对值增长那么快,这可以从信贷消费余额占金融机构全部本外币贷款余额的比重和消费信贷余额占国内生产总值的比重可以看出。我国居民信贷消费余额占全部金融机构本外币各项贷款余额的比重,从1999年后有一定幅度的增长,但增长的速率比较缓慢,其中2004-2008年间基本处于停滞状态,这种情形也反映在信贷余额占GDP的比重中。

(二)我国消费信贷余额结构分布

首先从静态的数量结构来看,近年来我国消费信贷的品种有所发展,除了住房信贷、汽车信贷和信用卡三大主体业务外,其他业务如助学贷款、医疗贷款、旅游贷款也有所发展。但在整个居民消费信贷余额中,居民住房信贷占全部消费信贷余额的比重多年来一直在80%左右。其次,从动态角度,历年新增的消费信贷余额中居民个人住房信贷增长占绝大部分,即我国消费信贷呈现住房信贷单边发展的态势,其他消费信贷基本上处于停滞的状态,消费信贷集中的过程必然伴随着风险的集中。

二、我国消费信贷发展的制约因素

(一)经济增长方式的制约

从总需求的角度来讲,促进一国经济增长的因素主要有三个方面:投资需求、消费需求和净出口。其中的投资在一国的总需求中作占的比重不大,但却是各国经济发展中最受关注的一个变量。长期以来,投资在我国经济发展中扮演着最重要的角色,而且还有着逐步扩大的趋势。来自国家统计局的数据资料显示,1981-2000年间我国GDP构成中最终消费支出占比一直在60%左右,但从2000年开始,最终消费支出占比一直呈现单边下降趋势,由2000年的62.3%下降到2009年的48%,年均降幅近1.6个百分点,而同时期的美国、日本最终消费率分别为70%、65%左右,这种高投入的投资驱动型经济增长方式无疑压制了消费的合理增长。

(二)居民预期收入水平增长缓慢

1.居民实际可支配收入增长缓慢。我国居民收入增长率除个别年份外,一直都低于经济增长率。居民收入增长率低于经济增长率必然伴随着其他部门收入增长率高于经济增长率,这导致居民部门在国民收入中的占比下降。通过分析1992~2005年以来的我国国民经济资金流量表,发现我国居民部门在居民、政府和企业三部门中占比一直呈现下降状态,13年间居民收入占比下降了12.72个百分点,年均下降接近一个百分点。另外,我国农村居民收入增长率长期低于城镇居民收入增长率,导致了农村居民最终消费总支出占比逐年下降,城乡收入差距不断扩大,对消费造成了不利影响。

2.居民社会保障支出比例过高。就城市居民来说,现在基本是城镇职工基本医疗保险、公费医疗和城镇居民基本医疗保险相结合的医疗保障体系,这一体系中公费医疗所占的比例与过去相比大大降低。统计数据显示,1995-2002年城镇职工基本医疗保险公费支出部分比例已由原来的49%下降到19%。而城镇居民基本医疗保险才刚在全国铺开。医疗保险中的较高的个人支付比例自然限制了个人的消费能力,自然也就限制了信贷消费的发展,使居民消费时有了后顾之忧而不敢消费。此外,我国居民在养老、子女教育等方面的大比例支出也弱化了其消费能力。

(三)物价的持续高位运行

在2008年投资刺激和2009年巨额信贷影响下,我国物价自2010年1月以来,基本上是呈现出直线上升的态势。这次的物价上升是有别于历史上的任何一次物价上升的。它是建立在我国基础农产品和相应投入品联袂上涨的基础上的,具有很强的粘性;同时我国经济发展阶段、居民收入水平都进入到一个加高层次,恐怕今后相当长一段时间内我国经济将增长在这样一个价格水平下。一般来说,物价的上涨对消费是有抑制作用的。即在收入保持不变的情况下,要保持既有消费效用不变,消费支出就要增加,消费信贷就有可能增加。而当我们考察同期的消费信贷的月度数据的时候,发现该时期的信贷消费余额伴随物价增长呈现逐渐的递增状态。

(四)经济紧缩政策的制约

从2010年1月开始,中国人民银行上调了大型金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;同年10月,中国人民银行提高一年期存贷款基准利率0.25个百分点。之后中国人民银行交替使用数量型和价格型货币政策,灵活开展公开市场操作,加强流动性管理,引导货币信贷增长平稳回归常态。这说明我国的货币政策已由适度宽松转为稳健。一般认为,利率上升可以抑制消费。当利率上升对消费具有替代效应和收入效应。替代效应是指利率上升降低了未来消费的价格,相对提高了当期消费的价格,这使居民更倾向于在未来进行消费从而减少当期消费;收入效应是指利率上升实际上增加了居民的财富收入,这就可以使居民增加消费。在一般情况下,替代效应要大于收入效应,利率上升具有抑制消费的作用。

三、解决我国消费信贷发展制约因素的相应对策

(一)提高居民收入增长速度,缩小居民收入差距

1.提高居收入在初次国民收入分配中所占比例。应该保证居民的工资、薪金收入的增幅不低于GDP的增长幅度,防止政府部门、企业部门对居民部门收入的挤占,是居民真正享受经济发展成果。

2.降低居民税收负担,加大财政转移支付力度。当前可以考虑从两个方面来提高我国居民的实际收入水平。一是降低总体税负水平。一方面要继续改革完善个人所得税为主的直接税,降低中低收入阶层的税收负担,另一方面要优化各种间接税的征收,降低税负转嫁程度,提高居民相对收入;另一方面在继续巩固完善原有的财政转移支付制度外,还可以考虑将部分国有企业的红利收入用来充实我国居民的医疗、养老等社会保障项目的基金,优化国民收入分配。

3.切实提高农村居民收入,缩小收入差距。农户作为一个独立消费主体,其生产能力和消费能力是紧密结合在一起的,今后要提2高0农11民年收入第要1着1眼期于中除旬了要刊继续不断提高各种农产品的保时护收购代价(外总,还第要46继2续期加)大各项惠农利农补贴,加大中央政府转T移i支m付e力s度;发挥农村龙头企业的带动作用,扶持各种合作社的发展;促进农村流通市场的发展,便利城乡物资流通,启动农村消费市场。

(二)健全社会保障体系,提高居民预期收入

要加快建立覆盖城乡居民的、全民共享的发展型社会保障体系,使居民在养老、医疗、就业、最低生活保障等方面得到良好保障,进一步提高中国社会经济发展的公平性和可持续性,让全体国民共享改革发展成果。为此,首先要加大公共财政的投入,充实城镇居民医疗、养老、救助等基金,减轻城镇居民支付负担,同时加快教育、医疗体制改革,降低城镇居民的支出成本,增强其消费能力和意愿,促进消费信贷的发展;在农村要加大省市(县)乡村四级财政补贴新型农村合作医疗的力度,降低农民承担支付的医疗费用的比例,防止农民因病致贫,因病返贫,间接提高其纯收入。

(三)加快金融体系创新,提高利率市场化水平

对比国外的信贷发展水平,我国的信贷消费水平还有待提高,此外还要注意消费信贷的发展结构。具体而言,首先要促进现代金融体系的完善,扩大现代消费金融的覆盖面。其次,当前我国面向非金融企业和个人的存贷款利率可变动的余地不大,所以在这方面的政策选择余地有限。一般而言,通过减低利率可以促进信贷消费的发展,目前我国通货膨胀率较高,降息不太现实,唯一的选择是加快推进金融自由化,提高存贷款利率的市场化水平,优化信贷资金的配给,避免信贷规模控制下产生的对居民不利的信贷配给倾向。同时,通过利率市场化所带来的利率的提高,还可以在一定程度弱化因为实际利率下降所导致的收入效应和高通胀情况下“脱媒”情况的发生。

(四)切实控制物价涨幅,转变传统消费观念

要保持经济的高速增长就决定了我国治理通胀的手段是有限的,通货膨胀终究是一种货币现象,不严格控制货币发行、实行严厉的紧缩措施,物价不可能控制住。而一旦经济增长速度将下来,我国经济增长中的很多深层次矛盾就会暴露出来,比如金融体系问题、金就业问融题、收入分配问题,问题可能会很严重。所以N现O在.的11通,胀20治1理1Fi对n策an只c能e是一种温和的货币紧缩政(C策u;m观u念la的ti转ve变ty有N时O其.实4很62简)单,但前提条件必须具备。我国居民储蓄存款一直很高,这主要是我国居民个人负担了主要的医疗、养老、教育等支出。可以想见,随着我国社会各种保障及救助制度的完善,随着我国居民收入在国民收入中占比不断提高,我国社会大众消费的时代就会到来,信贷消费定然能得到极大促进。

四、结论

提高居民预期收入是促进我国消费信贷发展的关键因素,为此要不断提高居民收入占总收入的比重,完善各项社会保障制度建设,使居民形成良好的收入预期。同时,要转变经济增长方式,加快利率的市场化进程,控制物价水平,为消费信贷发展创造良好的外部环境。

摘要：文章力图将分析纳入到促进国内消费发展,转变经济增长方式的大背景之中去考虑,注重从需求方面来分析我国信贷消费发展所面临的制约因素,重点指出应从转变经济增长方式、提高居民预期收入水平、降低利率和控制物价来促进消费信贷的健康发展。

关键词：消费信贷,预期收入,利率

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