高档物业管理方案

高档物业管理方案（精选8篇）

篇1：高档物业管理方案

马少野项目物业管理方案

一、管理服务的整体设想与策划

针对马少野项目物业管理可以概括为：“一种模式、三大重点、一个整体、三个措施”。1.一种模式：

1）根据本项目房屋建筑特与购买人群特性（综合素质较高、生活私密性强，个性服务需求突出等）全方面综合考虑，最终将项目管理模式定位为：贴心管家式服务

２）贴心管家式服务管理模式的5大重点： a)一对一专人服务

b)家居生活的全方位“助理” c)深入到微小细节的服务方式 d)高素质+职能多面手

e)打造便捷、舒适的贵族生活 2.三大重点：

重点一：管家式服务项目的多样化

马少野项目所承诺提供的物业服务（管家式服务）不能与单纯一对一的管家服务相提并论。从成本、人力资源、业主认可程度，给物业公司承诺的管家式服务定位于和限制在具有管家特色、融入管家服务方式内容的物业管理服务。重点二：酒店式礼仪带来尊贵的享受

从物业服务管理角度看，要把管家特征容入到管家式服务中去，其首要的是在基本服务（如保安、前台接待、“管家”、保洁、维修）中体现管家服务的特点，应达到管家应具备的基本素质――礼仪。

重点三：营造一种“便捷、和谐、优越”的社区人文环境。

作为物业管理的管家“式”服务，要把贴心容入到公众服务当中去，就能得到很大程度上业主的认可。从最小的细节做起，使业主在小区还是户内都能感受到生活是如此的简单。3.一个整体：

一个整体，多个独体，宏观把控管理：个体互相协作，优势互补，形成小规模管理优势。宏观管理把控，各小规模管理优势完成整体管理完善。4.三个措施：

措施一：24小时不间断全方位、一站式“管家”服务。

与一般项目不同，从物业接管期起，既要求专属“管家”与业主建立良好的沟通，介绍物业的服务项目，使业主在入住前既感到“管家”的作用，体会到和扬独特超前的“管家”服务。

利用办理入住的良好时机，充分体现和扬物业特有的便捷、细致，通过准时、高效的办理入住流程；“管家”详尽、专业的介绍；简洁、精致的入住材料（含《“管家”服务卡》，对管家情况、范围进行介绍）；及为办理入住业主各项细致工作，将为居住马少野项目业主留下完美的第一印象。

设立临时“管家”，24小时不间断电话，所有服务人员随叫随到。

所有“管家”必须能准确、清晰回答业主的各类问题，所有工作都讲求时效性（各类投诉回复不超过24小时，生活咨询回复不超过12小时），在业主心中树立重承诺、讲信誉的规范形象，使业主产生信赖感。措施二：高素质+职能多面手=强有力的业仆队伍。a)利用高素质的个体，展现高标准的人文环境。b)职能多面手，形成优势互补，利用有限的人力资源，100%完成管家下派的任务。

措施三：完善服务信息协调网，提供全方位服务项目支撑。a)通过各种途径，联络各服务公司提供有效的服务项目支撑。

b)协调各服务公司，提供快速高效便捷的服务质量，满足业主的需求。c)寻求广泛有效便捷的信息来源，为业主提供全方位信息服务。d)全方位储备人力服务资源，第一时间满足业主人力需求。

二、管家式服务内部管理模式设想

把马少野项目分为两种管理形式，由物业经理宏观把控。两种管理形式，把整个小区的管理分为两个区域，第一区域为别墅、花园洋房的管家式服务管理，第二区域为小区的高层住宅的普通管家式服务管理。第三区域为小区的整体公共服务。第一、二区域：

由管家进行服务管理，并配有一定数量的业仆（保安、保洁、维修、个性化服务人员、外务总管、司机等），由管家负责管理调度。由于管家在管理协调所居的特殊职位和其身肩各种职能的重要性，对管家要求的素质和生活常识，知识的广泛性和对物业服务观念的深刻认知度要相对管理员甚至项目经理有质的飞跃。同时管家在为业主服务能做到想业主所想，先业主所想，急剧贴心的服务观念。

业仆由管家直接管理调度，鉴于每个服务区域基础服务工作量具有伸缩性，和成本的考虑，为了使人力资源职能互补，便于管家调度，和及时满足业主的需

求，我们将把专职的服务人员变更为可承担多种服务项目的“高素质＋职能多面手”人才。例如一人身肩维修保安、保洁家政等这样可以避免人力的浪费和人力不足等状况的发生。第三区域：

马少野项目虽分为三个区域，但物业工作的开展需以一个整体规划为导向。小区整体的安全防范，消防，工程维修和办公性的工作，由物业中心统一安排管理，为各个区的管家式服务打下一个坚实的基础，为管家式服务提供一个良好的发展环境和支撑。

物业中心直接负责小区保安保洁绿化，档案管理，前台接待，信息协调的管理。

三、物业管理方案的实施 马少野物业处筹备

（一）、马少野人员素质及要求：

物业项目经理：1人，专科以上学历，年龄40岁以下，有3-5年以上高档别墅区物业管理经验，有亲和力及应变能力，有良好的组织、协调、沟通能力，有敬业和创新精神。

管家：人数待定，专科以上学历，年龄24――30岁熟知物业管理并有酒店管理服务经验，具有一定生活经验，善于沟通，协调能力强。具有强烈的服务意识，和吃苦耐劳甘做业仆的思想。

财务人员：人数待定，专科以上学历，年龄35岁以下，有物业或房地产行业会计操作经验，有会计师职称。

保安主管：1人，中专以上学历，年龄35岁以下，二年以上高端物业工作经验，退伍军人优先，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

公共保安员： 人数待定，男性，年龄30岁以下，退伍军人优先，具备游泳技能，身体健康，有较强的工作责任心，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

维修员（水、电、智能化）：人数待定，具有强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化等方面的专业技能，有上岗证书，专业技术掌握握熟练，有丰富的实际操作经验，沟通能力强，工作认真、踏实。

公共保洁员：人数待定，男女不限，年龄50岁以下，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐捞，有敬业精神。

保洁员：人数待定，女，年龄45岁以下，有一年以上家政服务，保姆工作经验，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐捞，有敬业精神。

公众服务员：2人，中专以上学历，30岁以下，一年以上物业管理员工作经验，熟悉各种家电使用，电脑软硬件操作熟练，熟悉花卉、观赏鱼、康乐活动等方面的知识。

前台接待：2人，大专以上学历，30岁以下，一年以上物业管理、星级酒店或高端会所前台接待经验，熟悉物业管理，熟练使用电脑及上网查询能力，沟通能力强，工作细致。口出众，有良好的形象和气质。

司机： 1人，中专以上学历，5年以上驾龄，熟悉本市各区及周边地图道路，具备规范的行车意识，善于沟通，有承担其他工作的能力。

（二）上岗人员技能培训：

1.管家：酒店管理服务培训； 礼仪培训； 管家服务思想教育；维修培训； 电器使用培训； 电脑软硬件维护培训物业管理知识培训； 医疗知识培训； 消防知识培训；康乐活动培训； 宠物知识培训

2.公众服务员：酒店管理服务培训； 礼仪培训； 管家服务思想教育； 维修培训；电器使用维护培训； 电脑软硬件维护培训；医疗知识培训； 消防知识培训；康乐活动培训； 宠物知识培训

3.维修员：水暖操作培训； 消防知识培训； 智能化设备培训； 电器使用维护培训；礼仪培训； 物业管理知识培训；

4.保安员：水暖操作培训； 消防知识培训；礼仪培训； 物业管理知识培训；小区整体环境、业主资料、物业部工作流程培训；智能化设备培训； 电器使用维护培训；

5.保洁员：礼仪培训； 物业管理知识培训；智能化设备培训； 电器使用维护培训；消防知识培训； 宠物知识培训

6.前台接待：小区整体环境、业主资料、物业部工作流程培训；消防培训； 礼仪培训； 物业管理知识培训；计算机使用维护培训；

7.司机： 小区整体环境、业主资料、物业部工作流程培训；消防培训； 礼仪培训； 物业管理知识培训；电器使用维护培训； 医疗知识培训；康乐活动培训； 宠物知识培训

（三）物资整备 a)管理用房

物业管理用房（服务中心）应计提200平方米以上；员工用房（员工宿舍、休息室）。

b）工具、设施的配备（存车库、备品库）

四、马少野项目物业管理服务项目分类 1.常规性公共服务

为全体业主提供的经常性服务，是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。2.委托性特约服务

我们将以物业专业的服务为业主提供舒适便利的生活环境。3.经营性多种服务

通过向业主提供高效、多样的“贴心”服务，形成和谐的社区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。真正从业主的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现管家式服务的全面性和专业性。4.常规性公共服务管理

治安、消防、车辆管理工作是马少野项目重点管理工作之一。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的治安和消防、车辆工作进行全面的管理。5.安全管理服务

安全管理是为了保障所管物业区域内的人员、财物不受损失，为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。1）.安全管理内容

a)负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。b)维护区域内车辆及来往人员的管理。

c)实行封闭式24小时保安制度，突发事件第一时间到达现场。2）.治安管理实施措施

a)实施“半军事化”管理，实施住宿和24小时备班制，建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩，实现10%的淘汰率，保证保安人员的高素质和战斗力。b)落实保安各岗岗位职责、管理制度。

c)明确责任区域及重点部位，实行分岛管理同时定岗与巡查相结合的辖区式管理。

d)实行24小时保安巡逻制度，各项记录完整。

e)利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。

f)根据各管理阶段的情况，制定相应的管理方法及工作重点。g)制定突发时间处理程序，具备处理能力。

篇2：高档物业管理方案

一、管理服务思路

现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。

我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。

“XXXX”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“XXXX”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。

二、物业管理改进工作

为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对（吉瑞）物业管理公司在“XXXX”小区的物业管理服务过程中突出体现：

1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。

物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。

2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“XXXX”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。

3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。

4、提供物业租赁服务，满足业主需求经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。

5、创造静态管理服务，提升管理层次。

为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。

6、开通渠道，保障有效沟通。

“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。

9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。

在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花园”借鉴这种富有实效的措施。

10、加强各方沟通，保障专业服务。

S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技术和政策，以便服务工作到位；特别承诺：

S物业管理公司承诺一年内将GM花园创建成J市物业管理优秀住宅区、两年内达到省和全国物业管理优秀住宅区标准，以国家权威机构的认可来检验本公司的服务水准，同时提升GM花园的社会知名度。如未达到服务标准，S物业管理公司将GM花园小区的管理酬金的30%作为罚金与每年管理人酬金中扣除。

1公共场所设施保洁率98％安排、实践保洁的公共场所、设施／公共场所、设施总计×100%1.保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格；

2.每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间;3.管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成GM花园重要特色之一。

2清洁保洁率99％100%以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据1．保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚；2．保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示住户热爱环境卫生；3．保洁监督机制健全。3绿化完好率95％98％完好绿地／总绿化面积×100％1．绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度；2．治安管理员负责环境保护、日常监督工作，静态措施提示住户爱护环境；3．主管人员及时发现绿化问题；4．发动住户热爱绿地，主动保护绿地，提合理建议，并参与管理。

4火灾发生率1‰(年)0.5‰(年)发生火灾户数／住宅区总户数×100%1．多种途径宣传消防安全；2．培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患；3．管理到位，合理使用设施、设备等；

4． 分区分责任经常性检查消防安全，提示注意防火。

5小区内治安案件发生率1‰以下0以辖区公安部门记录为依据（除住户家庭内部原因造成外）实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位，调整闭路监控系统及红处线报警装置，以确保小区居民人身财产安全。

6管理人员专业岗位合格率90％100%培训格人员／培训员总计×100%1．管理（值班服务）人员英语对话水平。2．人员培训自学与培训相结合，制度、计划落实； 3．培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。

7房屋完好率98%100%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)／总建筑面积×100％1.建立经常性检查制度；2.每半年进行一次全面分项检修；3.严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。8房屋零修急修及时率98％100%及时维修次数／应计报维修次数×100％1．人力配备充足；2．岗位培训、服务意识培训到位；3．技术人员有过硬的技术水平；4．强化回访制度、考核制度和奖罚制度。9道路完好率及使用率95％100%完好道路总面积／规划道路总面积×100％1．严格公共设施管理养护制度,治安管理员加强巡查和疏导；2．向住户宣传有关法规,培养热爱家园意识,合理使用道路；3．及时整改修补损坏路面；

10化粪池、雨、污水井、完好率95％100%完好化粪池、雨、污水井数量／化粪池、雨、污水井总数量×100％1．每日记录检查情况，发现问题，立即疏通处理；2．化粪池每半年清理一次；3．雨水井、污水井每一年全面检修一次。

11排 水管、明暗沟完好率95％100%完好排水管、明暗沟长度／排水管、明暗沟总长度×100％1．每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理；2．每半年进行一次全面检修。

12照明灯及疏散灯完好率95％99％完好照明灯疏散灯数量／照明灯、疏散灯总数量×100％1．每日记录检查情况及时更换检修；2．每月全面检查检修一次；3．保洁员保持照明洁净。

13停车场、单车棚完好率95％99%完好的设备设施／停车场设施设备总计×100%1.依规划使用停车场地;2.停车场设施设备正常运行,技术人员检修,确保安全有效;3.停车场疏导有序，无占用消防信道,无阻碍交通。14公共文体休息设施、园林小品雕塑完好率95％99％完好公共文体、休息设施／公共文体、休息设施总计×100%1．有详细管理养护计划；2．保洁员每日保洁3．社区内逐渐培育一种高水平的文化氛围，住户自觉爱护；4．开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施，合理使用；5．部分设施实行有偿服务，以弥补管养经费不足，及时修缮。15消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备／小区管理处负责的消防设备总数×100%指定机电设备及公用设施管理员维护，实行巡查制度，建文件记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。

16大型及重要机电设备完好率99％完好的大型及重要机电设备／大型及重要机电设备总计×100%1．建立严格的设备管理及日常运行操作规程；2．重要设备责任到人；3．认真进行日运行记录和检查；4．每月进行一次二保；5．每半年进行一次大保；6．加强技术人员专业技能培训，减少安全隐患。

17维修工程质量合格率100%100%维修合格工程项次／维修工程项次×100％1．建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度；2．拥有一批有较高技术水准的维修队伍。

18住户有效投诉率2‰(年)1‰年以下有效投诉／投诉总计×100%1．做好各项管理工作，创建优美、完善的社区；2．提高员工素质，强化服务意识；3．发生问题，及时处理，为住户排忧解难；4．做好解释工作，与回访制度落实。处理率95%100%处理的有效投诉／有效投诉×100% 19维修服务回访率95％98％维修回访次数／维修服务次数×100%1．建立健全回访制度；2．做好维修、回访记录；3．加强维修队伍服务意识。

20房屋外观统一整洁率100%统一整洁房屋外观面积／房屋外观总面积×100%1．严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前；2．加强装修巡查制度，每天巡查一次，询问工程进度有否增加施工项目，及时整改；3．竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损害房屋安全；4．屋村事务助理加强巡视，发现房屋损坏、不洁，立即处理； 21违章发生率1‰0.5‰违章项目／发生项目总计×100%1．建立巡视制度，跟踪管理，及时发现并加大处理力度；2．强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。违章处理率95%100%处理违章项目／违章目总计×100% 22管理费收缴率98％以上99％以上管理费实际收缴额／管理费应计收缴额×100％1．100％办理各种费用银行托收；2．及时提示住户欠款；3．屋村事务助理及时上门提示按时交纳管理费

篇3：高档物业管理方案

高档果品市场发展迅速, 产品产出持续扩张, 国家产业政策鼓励高档果品产业向高技术产品方向发展, 国内企业新增投资项目投资逐渐增多。目前在大城市, 水果消费的比例连年攀升, 已接近整个市民餐桌膳食搭配比例的1/2, 水果消费人群也从过去的以孩子、老人为主, 演变成全民皆“吃”的新兴消费潮流。随着量的上升, 人们开始追求消费的质量和品味。投资者对高档果品市场的关注越来越密切, 这使得高档果品市场越来越受到各方关注。然而, 顾客消费行为是影响水果公司利润的最关键因素。那么, 究竟哪些因素影响顾客对高档水果的消费, 决定顾客的购买行为, 本文基于AHP层次分析法, 对消费者在高档水果市场的消费行为进行研究。

2 营销方案分析

针对分析结果发现: (1) 高档水果的主要顾客为女性, 并注重水果的品质。 (2) 部分顾客购买高档水果的目的是送人, 这部分群体更注重水果的档次以及新鲜度。 (3) 由于地理位置不同, 消费群体特点截然不同, 购买力和购买产品差别很大。 (4) 对于配送速度和服务态度是接到投诉最多的一个环节, 因此有必要改善服务现状。

对此, 提出三种提升顾客价值导向的方案, 分别是强化产品质量、实现产品多元化、专业化服务人员。

2.1 强化产品质量

通过调查可知, 产品品质 (口感、营养成分、新鲜度) 是影响消费者购买的主要因素。高品质一直是水果先生连锁店追求的目标, 是水果先生良好的口碑基础。而大部分消费群体都是高收入人群, 价格是他们考虑的次要因素。而且部分顾客是为了家里的老人和小孩食用, 这就更注重水果的品质。因此, 为了吸引更多的新顾客和提高顾客的忠诚度, 就有必要提高水果品质作为新的目标。具体方案如下: (1) 出售水果之前对其进行筛选, 严格把关水果质量, 调查结果显示, 中街店的即食果盒消费量很大, 经常是供不应求。而即食果盒要由储存时间较长、成色变差的水果制成。因此, 可以再筛选的环节刷掉一部分品质较差的水果, 直接运到中街店制成即食果盒, 而不是等到水果外观发生变化时再改变销售策略, 不仅提高了水果质量, 还减少了优质水果的浪费。 (2) 保证优质的货源, 保证货源纯正, 宁缺毋滥。 (3) 提高存储设施与设备通过调查发现, 新鲜度是顾客追求的重要品质之一。而水果是一种保鲜期很短的产品, 不易存储。如果订购量太小会造成货物短缺, 影响利润, 订购量过大又不易存储, 造成浪费, 因此, 有必要提高存储设施设备, 延长水果存储期, 减少水果造成的浪费。比如可以对仓库进行改造, 提高仓库利用率, 购买一定量的水果保鲜柜等设备。

2.2 实现产品多元化

通过调查可知, 虽然即食果盒在销量上更胜一筹, 但其销售总额少、利润空间小。为了满足消费者需求的多元化, 吸引更多消费者, 因此有必要实现产品多元化。具体方法如下。

(1) 引进新品种高端水果, 比如越南白火龙果、智利蓝莓、智利西梅、日本青森苹果等。

(2) 开发新的产品, 对于一些成色差的水果如果多做成即食果盒, 利润较低。因此可以开发一些新产品。比如榨成果汁进行售卖。还可以将不同的水果混合榨成果汁, 提高果汁的营养成分。现在市场上售卖的果汁大多不纯正, 因此纯正的鲜榨果汁更受欢迎。

(3) 出售更多营养搭配水果礼盒, 例如猕猴桃、圣女果搭配食用, 营养互补, 可以达到改善肌肤干燥, 滋润肌肤的效果;雪梨、鲜橙搭配可以清热、润肺化痰、生津止咳;芒果、香蕉、草莓搭配可生津止咳和消暑舒神等。

2.3 专业化服务人员

(1) 定期对员工进行培训, 定期对员工进行服务礼仪、员工道德规范等主题培训。

(2) 实施严格的考评制度, 对于员工实行绩效工资制, 根据顾客评级打分作为主要参考依据, 激励员工提高自身服务水平与服务质量, 奖罚分明。

(3) 节假日提前预定优惠政策。由于节假日顾客购买量急剧加大, 配送人员严重短缺。但临时雇佣的人员又不懂服务流程、不熟悉具体地址, 服务质量难以保证。因此, 可以采取节假日提前预定优惠政策, 这样不仅能加大节假日销售量, 更能缓解节假日配送紧张的问题。

3 研究方法

层级分析法 (AHP) , 通过判断矩阵计算的方法, 对影响消费者行为因素进行研究, 将不同的营销方案进行筛选, 主要分为以下四步。

3.1 建立层次结构模型

这里把层次结构模型分为四层:层级1——目标, 顾客价值导向的水果营销方案;层级2——利益, 功能性、安全性和交易性;层级3——属性, 口感新鲜、农药残留、服务态度等;层级4——营销方案, 强化产品质量、实现产品多元化以及专业化服务人员。

3.2 层次排序计算表

层级排序计算如表1所示。

3.3 结果分析

从表1中可以看出, 安全性最受消费者重视, 其次是功能性, 消费者关注度最差的是交易性。随着重大食品安全问题的不断曝光, 食品安全状况已经成为人们关注的重点, 高档水果市场也深受其影响。高档水果在功能性略胜一筹, 也成为人们购买的重要因素, 相比之下, 水果的交易性是人们最不易考虑的因素。基于消费者的价值导向, 实现产品多元化>强用化产品质量>专业化服务人员。因此, 高档水果供应商应注意提升产品的多元化, 改变较为单一的供给策略, 保证产品的质量和安全性, 以消费者需求导向, 获得更多的市场。

参考文献

[1]刘平平.长沙市生鲜农产品营销渠道优化研究[D].中南林业科技大学, 2013.

[2]胡越.北京市生鲜水果配送资源整合研究[D].北京交通大学, 2014.

篇4：高档保险手册的印刷方案设计

印刷要求与难点

SYP印刷厂在接到PR保险手册印刷活件的同时，客户提出以下几点要求：①采用批样的120g/m2金华盛布纹纸进行印刷；②网点丢失少，色彩饱和度好，覆膜无气泡；③印品颜色、质量需与SYP印刷厂提供的样张吻合；④前期，SYTZ印刷厂需要提供其印刷的PR保险手册样张，该样张经SYP印刷厂领导批样合格后，SYTZ印刷厂才有权正式进行印刷；⑤200万本PR保险手册必须按期交货。

此次PR保险手册的印刷之所以选用120g/m2金华盛布纹纸，是因为2010年日本地震导致日本王子120g/m2布纹纸停产。但金华盛布纹纸采用国产压纹机进行压纹，纹路深浅不一，纸张容易拉毛和掉粉，这款纸只适合用作普通印刷，根本不适合用作高档印刷。所以这次印刷活件的难点就在于如何用120g/m2的金华盛布纹纸实现高档印刷。

印刷建议

针对上述问题，笔者给出如下印刷建议。

（1）建议在印刷前，先对印刷机进行保养，以防止油墨转移性差、印刷上水量大、压力不平稳、套印不准等现象发生。

（2）建议加网线数为175lpi。加网线数过高容易造成印刷糊版，加网线数过低容易导致印品不够精美。

（3）建议使用适合120g/m2金华盛布纹纸的日本蝴蝶ZET201系列油墨进行印刷。120g/m2金华盛布纹纸是特种纸，纸张吸墨性较差。哑粉纸油墨虽然在纸张上固着性良好，但是颜色不鲜艳，亮度不达标，故笔者推荐使用日本蝴蝶ZET201系列油墨。该系列油墨黏度适中、流动性好、干燥快、色彩鲜艳、亮光性好、印刷适性强，适合该活件。此外，PR保险手册中的黄色有些偏红色相，因此需要选择一款高亮光的黄色油墨进行印刷才能满足印品色彩的饱和度，而该系列油墨刚好能满足这一需求。

（4）由于120g/m2金华盛布纹纸的吸墨性差，纸张掉粉严重，因此所选择的橡皮布应具有油墨转移性好、回弹力好、易清洗等特点。此例中，笔者推荐美国VULCAN公司生产的CRU橡皮布。

（5）建议印刷压力调节适当。印刷压力太小，金华盛布纹纸不易上墨，网点丢失较多；印刷压力太大，橡皮布容易产生较大变形，印品上网点变大，甚至有拉毛现象发生。

（6）印刷覆膜首选水晶胶膜，其次为预涂膜，原因是120g/m2金华盛布纹纸容易导致预涂膜起泡。

印刷方案

笔者通过与SYTZ印刷厂沟通和讨论，最终确定了如下印刷方案。

1.印刷准备

在本次印刷中，控制压力平稳是关键。为了降低废品率，本活件选用压力容易控制的海德堡六开印刷机进行印刷，机器购买时间为2010年。

在印刷材料上，我们做了如下选择：120g/m2金华盛布纹纸，日本富士CTP（加网线数为175lpi），日本蝴蝶ZET201系列油墨，美国VULCAN公司CRU橡皮布，德国HUBER润版液，海德堡洗车水，英国HDP除钙剂，英国HDP水辊清洗剂，水晶胶膜。

2.印刷步骤

（1）使用海德堡洗车水清洗墨辊，再将英国HDP除钙剂均匀涂布在墨辊上，印刷机空转10分钟，再用海德堡洗车水将墨辊彻底清洗干净，可以根据墨辊表面情况适当延长墨辊清洗时间。

（2）使用英国HDP水辊清洗剂清洗水斗辊和靠版水辊，去除水辊上的结晶层，恢复水辊的均匀传水能力。

（3）安装美国VULCAN公司CRU橡皮布，增加衬垫纸的厚度（40+5道），印刷压力调整到与120g/m2金华盛布纹纸相适应，同时小心安装CTP印版，避免留下划痕。

（4）清洗墨斗，注入日本蝴蝶ZET201系列油墨。

（5）印刷时，根据实际情况调整压力，如果压力过大，容易造成网点模糊，压力过小，容易造成网点丢失。印刷稳定后，经过一段时间，可能会出现部分网点丢失，如果该现象出现在印张的同一区域，那么需停机清洗橡皮布。橡皮布的清洗可先用海德堡洗车水，再用英国HDP水辊清洗剂。值得一提的是，由于120g/m2金华盛布纹纸吸墨性差，纸张掉粉严重，因此每印刷2000张就需要对橡皮布进行清洗。

（6）印刷时若因机器过热导致水量增大，可以停机清洗水辊，降低印刷机上水量。尤其是120g/m2金华盛布纹纸的印刷适性差，需要严格控制印刷上水量。

（7）印刷完毕后一定要将橡皮布从印刷机上拆下来，进行彻底清洗，并且保存在阴凉处。

（8）印刷结束后，对墨辊进行清洗，以延长墨辊的使用寿命。

（9）印刷品不要堆放过高。印刷品上的油墨干燥后，再进行覆膜或上光。

经过20天的努力，我们收获颇多。就像一位名厨所言“一个称职的顶级厨师不应该只懂得用好的食材做出好菜，更应该学会如何用差的食材做出同样的口感”。我们用印刷适性较差的纸张完成了高质量印刷，因此非常兴奋。

篇5：某高档住宅小区物业管理方案

高档住宅小区占地面积7.1万平方米，建筑面积28.86万平方米，小区有九幢高层（15-31层）、四幢小高层（12层）住宅塔楼（共1440户），二层商业裙房，一个会所和幼儿园及一层半地下室组成，整个项目分三期开发。其中：高档住宅一期建筑面积113359.99平方米，共4幢楼 11个单元464户，小区有蒂森电梯(德国)17部，会所建筑面积1059.1平方米，幼儿园建筑面积1140.3平方米，商业内街494平方米，A区商铺建筑面积4999平方米，B区商铺建筑面积4246平方米，地下机动车库建筑面积10031.1平方米，有329个车位，非机动车库8057.17平方米。小区实行人车分流，机动车进出口各一，有4个自行车出入口。

一、高档住宅小区概况

二、管理目标：

三、组织架构及管理服务内容

四、管理方式及服务宗旨

五、员工编制、分工及任职条件

六、管理服务分项指标及措施

七、高档住宅物业管理服务模式设计

八、高档住宅社区文化活动设计

九、高档住宅员工的人员培训

十、高档住宅管理处（第一期）物资装备的配置（略）

十一、小区经费收支概算（略）

十二、会所、幼儿园及商业街部分的物业管理方案（另列）

篇6：高档海鲜店营销方案

1、提高酒店的餐饮知名度和综合收益;

2、锻炼厨师队伍，餐饮服务人员服务、销售能力;

3、提升管理人员举办美食节的活动能力;

活动主题：传承经典私房饮食文化

演绎玖朝特色之作――私房海鲜

美食节简介：

本次举办海鲜美食节是以大为玖朝私房菜的烹调方法，进一步融入川、湘、粤风味进行对海鲜的烹调，充分体现品味健康，传承私房饮食文化。美食节期间推出海鲜的种类不低于十种，以满足更多食客的品鲜要求。

活动时间：

20xx年xx月xx日――xx月xx日

活动地点：

三楼宴会厅、各包厢

优惠方案：

一重好礼：凡在活动期间来店消费的客人，每席赠送鲜榨果汁或豆浆一扎;

二重好礼：所有散点海鲜菜品打九折优惠;

三重好礼：超优惠标准套餐(688元/桌、888元/桌、1088元/桌)，本标套餐不再打折，但仍然享受第一条优惠。

四重好礼：标准套餐每桌均赠送5瓶品牌啤酒。

五重好礼：每席限点两款特价海鲜，不受任意条款限制。

六重好礼：消费任意标准套餐即可参加现场“好礼大转盘”(礼品采取赠送酒店客房各种房型)

具体的活动方案如下：

一、营销部负责策划制定和广告宣传：

1、易拉宝两个设计和制作(内容包括：多吃水产的好处，活动的主要内容，优惠方案，背景以著名海产地景观，水蓝色为基调，背景图配以所推出的海鲜品种);

2、电梯广告内容参考易拉宝;

3、活动期间协助餐饮部做好接待工作。

4、认真全面细致做好重点客户的拜访与活动宣传工作;

二、餐饮部负责菜品推广：

1、菜单设计和制作，价格的制定。

2、菜品的培训;

3、菜品的推销(注重菜的有机结合、概念的推销)。

4、台卡的设计和制作;

三、厨部的任务：

1、菜品的开发研制;

2、菜品的加工、烹调;

3、厨房要确保活动期间的上菜的速度;

4、三楼电梯间展台搭建。

篇7：高档海鲜的市场销售方案

一 市场调查

1记者从国家统计局呼和浩特调查队了解到，今年上半年，呼市居民消费价格总水平与去年同期相比累计上涨1.7%。其中：一月份上涨1.4%，二月份上涨2.3%，三月份上涨1.6%，四月份上涨1.8%，五月份上涨2.0%，六月份上涨1.2%。所以说当前居民已有消费高档产品的能力。

2中国自古就有＂山珍海味＂之说，现代人们，尤其是小资白领，生活水平提高，海鲜其丰富的蛋白质、低胆固醇、各种微量元素,与肉类相比对人的营养和健康更为优越，已成为餐桌主打菜系，但要吃进口生猛海鲜都要到昂贵酒店或饭店品尝。所以说高档海鲜市场前景广阔，需求大。

二 市场分析

根据市场调查分析发现： 随着生活水平越来越高，人们对饮食的营养价值也越来越重视，尤其是高消费人群，这也正吻合高档海鲜的销售方向，同时人们对海鲜的食用 方法也多种多样，有火锅、烧烤等，这极大的扩大了海鲜的需求市场，除此之外，在解决了温饱问题之后，“花钱买健康”就成为新的需求，有需求就有市场，一时间，全国保健品市场风起云涌，“老要补钙、男要补肾、女要补血、小要补脑、胖要减肥”成为时尚。

三 产品介绍 食用

我们主销的高档海鲜产品有很高的营养价值，一般情况下，与畜禽肉相比，鱼肉的组织柔软，易消化。就消化率而言，固形物为95%，蛋白质为97%，脂肪为91%。尤其是蛋白质含所有必需氨基酸，与酪蛋白。鱼卵与鸡蛋的蛋白质相似，而且各种维生素的含量也较高。比如： 小黄鱼的营养价值： 它含有丰富的蛋白质、矿物质和维生素，含有丰富的微量元素硒，能清除人体代谢产生的自由基，能延缓衰老，并对各种癌症有防治功效。

马胶鱼的营养价值：马胶鱼肉质细腻、味道鲜美、营养丰富，含丰富蛋白质、维生素A、矿物质等营养元素，有补气、平咳作用，对体弱咳喘有一定疗效，还具有提神和防衰老等食疗功能，常食对治疗贫血、早衰、营养不良、产后虚弱和神经衰弱等症会有一定辅助疗效。虹鳟鱼的营养价值： 该鱼肉质细嫩、味道鲜美、无小刺、无腥味、高蛋白、低脂肪，在国际上被列为高档绿色食品。虹鳟鱼可做具有异国风味的生鱼片，宜清蒸、清炖，亦可做氽鱼丝、红烧、熏鱼，是极佳的保健食品等等。2药用

鲫鱼的营养价值：有益气健脾、利水消肿、清热解毒、通络下乳等功能。腹水患者用鲜鲫鱼与赤小豆共煮汤服食有疗效。用鲜活鲫鱼与猪蹄同煨，连汤食用，可治产妇少乳。鲫鱼油有利于心血管功能，还可降低血液粘度，促进血液循环。

鲤鱼的营养价值：有健脾开胃、利尿消肿、止咳平喘、安胎通乳、清热解毒等功能。鲤鱼与冬瓜、葱白煮汤服食，治肾炎水肿。大鲤鱼留鳞去肠杂煨熟分服之，治黄疸。用活鲤鱼、猪蹄煲汤服食治产妇少乳。鲤鱼与川贝末少许煮汤服用，治咳嗽气喘。

鲢鱼的营养价值：有温中益气、暖胃、滋润肌肤等功能，是温中补气养生食品。

青鱼的营养价值：有补气养胃、化湿利水、祛风除烦等功能。其所含锌硒等微量元素有助于抗癌等等。

四 销售方案

1主要销售方向是有较高知名度的星级酒店

为了在同等产品中突出优势，决定以低价为内蒙古饭店提供海鲜产品，以赢取长期合作关系，这样可以利用内蒙古饭店在消费者心中高品质，优良服务的知名度，也就是”明星效应”，赢取广大消费者的信赖，同时在其饭店内举行一个业内人士座谈会，也就是邀请各星级饭店的经理同聚一堂，一起品尝海鲜食品，以提高其在呼和浩特市的知名度。

2针对消费者对保健产品的需求，以及海鲜具有的药用功效，我们决定向各个制药厂提供海鲜原料，制造保健产品，投入市场。

篇8：高档住宅物业服务探讨

关键词：高档住宅,物业服务质量

1 高档住宅物业服务内容

高档住宅也就是一般说的非普通住宅, 一般来说包括别墅和公寓。高档住宅物业可以给业主提供个性化的服务:包括家政服务、礼宾服务、商务服务、健康服务、社区文化服务、工程维修服务等多个方面。

1.1 基础性物业服务

基础性物业服务是物业公司必须为业主提供的常规化的物业服务, 包括在前期介入阶段, 物业公司前期介入参与规划设计和建议、从物业管理角度, 提出合理建议;物业的验收与接管阶段, 依据标准进行验收检查, 发现问题, 督促整改, 书面移交遗留工程档案;业主入住后的物业共用部位、设施设备的运行、维修、养护和管理, 物业共用部位和相关场地的卫生清洁、公共绿化的养护和管理, 公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理。

1.2 增值性物业服务

作为高档住宅物业服务除了以上基本内容以外, 还为业主提供增值性服务, 包括提供酒店式服务的同时, 结合居住类物业的特性, 提供贴近于居家生活的专属服务, 如家务助理、代办管家、保健医师、司机等, 同时结合客户对于高品质的居住环境需求, 提供个性化的物业服务等。

2 高档住宅物业服务存在的问题

2.1 高档住宅物业服务方式守旧

豪华住宅区物业服务方式的守旧行为主要表现在两方面: (1) 组织方式。现在一般的物业主要有物业公司投入大量的时间、金钱、人力培训人员, 然后本公司直接提供服务, 还有就是直接将这一系列的外包给其他商家, 自己从中赚取差价。其实这完全没有考虑到住户的想法, 物业作为一个服务行业, 必须给业主提供好的生活工作服务, 可是这样的处理只能让住户被动接受, 不管住户的意愿。 (2) 沟通方式。可能从物业的出现一直到现在, 物业与住户的沟通也就仅限于约住户面谈、电话联络、纸条传信。现在网络飞速发展, 但是物业并没有将这些纳入自己的沟通交流之中, 总是老3套, 这样的方式就造成工作效率不够高, 还有许多保存资料采用还是文书, 并没有实行电脑无纸化办公, 在后期工作就变得很困难了。

2.2 高档住宅物业服务未达标

高档住宅物业服务不专业, 不高档这是高档住宅业主反映最普遍的问题。主要体现:物业服务不及时, 根据抽查统计, 以维修服务为例, 65%的住户有服务不及时的经历或感受;物业服务不到位, 不少住户反映物业公司安排的家居清洁人员, 只知擦桌扫地等基本清洁, 对玻璃、灯具等稍复杂的项目不会按专业方法进行, 物业服务不专业, 部分维修人员同样缺乏专业知识, 有时较为简单的项目需维修几次才能解决。

2.3 高档住宅物业服务处理业主投诉不专业

高档住宅物业服务属于高标准的物业服务, 在对业主投诉反馈事件上本应有更专业的处理方式, 但在现实中往往存在很多问题:客服中心接到业主投诉后, 未跟进投诉, 并未对给客户带来不良影响的有效升级投诉责任人进行考核;对于重复的有效的升级投诉, 未给予理睬与重视, 包含客户反馈到项目后没有得到妥善解决和跟踪处理后升级到本部的情况, 漠视业主投诉。

2.4 高档住宅物业服务信息透明度不够

在高档住宅物业服务中物业公司提供的管家式服务通常比市场价贵20%-30%左右, 有时甚至达到50%, 而大部分物业管理公司的管理服务透明度不高, 没有实现公开真实账目。业主不知道自己出的钱是怎么花销的, 再加上没有有效的沟通渠道, 业主当然会对物业管理公司不满, 甚至怀疑物业公司从中谋取暴利。

3 提高高档住宅物业服务质量的措施

3.1 物业公司加强对员工的培训、监督

物业服务企业要不断提高服务质量, 除了要严格按照作业标准操作之外, 还必须强调员工做到贴心服务、注重细节, 做到以人为本。对于监督, 物业服务/管理中心客服负责人应加强监管, 如采用抽查工作电话录音、抽查前台录像的方式来评价客户报事受理与处理是否满足公司标准及相关文件的要求。客服中心还可以定期开展暗访、神秘顾客、抽查电话录音等形式, 对各物业服务/管理中心对业主高品质物业服务情况进行检查。并要求相关检查应与相关部门、岗位的业绩考核挂勾。

3.2 物业公司加强与业主沟通及投诉处理

物业服务企业要想不断提高服务质量, 就必须认真分析业主的意见, 虚心接受业主批评, 不断反省自己工作中存在的问题, 把业主投诉当成宝贵的资源, 积极解决问题, 切实提高服务水平。在工作中应建立投诉, 客户诉求处理的工作流程做到快速反应, 及时处理。如华润置地物业服务公司要求:客户诉求30分钟要响应要求:各端口收到客户诉求后, 能够立即处理的, 立即安排处理, 并将处理情况或处理结果在25分钟内向客户反馈;如无法立即处理的, 需在25分钟内将处理计划反馈客户, 或与客户约定处理时间;如无法按约定时间处理完成, 处理人必须在约定时间前与客户联系告知进展取得谅解, 并告知后续处理计划。并将结果情况反馈至信息 (呼叫) 中心。客户诉求封闭一个工作日内进行回访, 回访时需要对响应时间、客户满意情况等进行询问并登记, 回访参见《客户诉求回访统一说辞》。

3.3 物业服务企业需加大信息透明度

首先, 是物业费、车位费、维修基金支出的定期公开, 公开方式多样, 可以网站, 也可以布告, 也可以电子屏, 总之要有窗口, 业主可以看到。

3.4 物业服务企业运用网络工具

物业公司应建立完善的小区内部网络系统, 将管家式服务的项目类别、收费标准、服务商情况等信息实时公布在网络上, 供住户查询、咨询、预定及评价。例如, 当住户有需求时, 可上网在服务类别中找到相应的几家服务商, 根据服务商的收费、服务标准及历史用户的评分等信息自行选择, 或在线咨询管家推荐, 确定服务商后在线预定服务。物业公司在安排服务商按时到现场服务的同时, 将该住户的喜好、特殊要求等情况向服务商做好说明。当服务商到现场服务时, 管家可电话咨询业主意见或亲自到现场协调、监督。服务完成后, 住户可在网上评分或提意见建议, 以便物业公司汇总并为其他住户提供参考。这些都是高档住宅物业服务企业对网络工具的灵活应用的体现。

参考文献

[1]赵久建.中国物业管理行业发展现状与对策研究[D].北京:北京交通大学, 2011.

[2]朱丹.从物业管理的性质看我国物业管理制度的完善[D].重庆:重庆大学, 2009.