房地产调查的心得体会

2024-04-08

房地产调查的心得体会（通用8篇）

篇1：房地产调查的心得体会

房地产调查的心得体会

一、惠州市房地产市场分析

自2000年以来，特别是受2002年中海石化壳牌项目落户惠州的影响，惠州的房地产市场一直以迅猛的速度快速发展。2004年，惠州市共完成房地产开发投资29.55亿元，比2003年同期增长27.27%，占固定资产投资的12%；其中，商品房建设投资27.39亿元，占房地产开发投资的92.69%。2005年上半年惠州市房地产投资金额为16.26亿元，达到五年同期的最高水平，施工面积405.55万平方米，竣工面积53.25万平方米，与去年同期相比分别增加102%,156%,128%。截至2005年11月，惠州商品房销售17545套，销售面积189.9万平方米，销售金额达48.97亿元，与2004年相比，同比增长33.5％、20％、27.8％。

二、惠州市房地产、家居、装饰广告投放分析

惠州市房地产市场的兴旺，也带动了房地产中介、装饰、建材、家居等中下游产业的发展。目前惠州房地产、装饰、家居公司的广告投放主要以平面媒体和户外的广告为主。电信运营商（中国移动、中国联通、中国电信等），汽车厂商、经销商，房地产、装饰、建材、家居类广告，是惠州平面媒体广告收入的三大来源。惠州的房地产企业选择投放广告的平面媒体有《惠州日报》、《南方都市报.惠州杂志》、《新惠州》、《民营经济报》，《惠州广播电视报》等，广告类宣传品广告有《今媒体.惠州速递》、《惠州全资讯》等，另有投放少量广告《惠州房地产通讯》、《惠州房地产》杂志。房地产及相关企业主要选择《惠州日报》与《今媒体.惠州速递》投放广告，版面主要以二分之一版、整版较多。《今媒体.惠州速递》半版价格为3000元左右，全版价格为5000元左右。《惠州日报》彩色半版价格为15000元左右，整版价格为36000元左右。（以上价格为平面媒体给到经常做广告的房地产企业中下游企业的价格。《惠州日报》的广告报价彩版为12万，半版为6万，与媒体关系一般的房地产企业只能打到6-7折）。

房地产及相关企业每月在惠州所有平面媒体上的广告费，大约在300万元左右。每年这些企业所有的广告费用加起来（平面媒体、电视媒体、户外广告、赞助活动等），保守的估计会在5000万元以上。隆生、金宝、伟信、虹桥、天志、金海马、星艺、名匠、惠泉山宝等企业都是惠州平面媒体的稳定客户。

房地产企业在投资开发物业时，一般会取1%-2%作为广告费用。按惠州市2005年11月份销售金额48.97亿元计算，惠州市房地产企业在2005年所产生的广告费用会在5000万元以上。

三、惠州市互联网现状分析

2005年，CNNIC的统计资料显示，中国上网人口达到了1.03亿，居世界第二位。2004年底，广东省网民人数为1188万，占全国网民总人数的12.8%，是广东省总人口的12.1%。广东省上网计算机数为438万台，是全国上网计算机总数的14.1%。

早期惠州互联网的发展，一直落后于周边城市。近一二年以来，随着网络运营商的增多，网络资费的下降，计算机的普及，惠州互联网也开始逐渐发展起来。除中国电信的现有20多万上网用户外，长城宽带、中国联通以及视频宽带，也在不断发展客户。未来两三年内是移动上网、IPTV开始推广的时候，3G的推出，手机无线上网将会开始流行。估计到2007年底，惠州当地通过各种终端接入互联网的人数将达到40万人以上，这一人数所占惠州总人口（321万）的比例，与目前广东省上网人数占总人口比例是相当的，也是比较符合惠州发展状况的。

2005年以来，外地的一些网站开始进入惠州。如新浪网、搜房网、腾讯等。本地的网站，如惠州信息港等，也开始重新酝酿改革，想重新做成惠州的门户网站。2005年惠州出现一些个人或公司制作的本土化商业网站，如惠州生活网，惠州美

食旅游网等，在网站内容与网站营销上均比以前惠州的商业网站有了进步。惠州网友间通过网络来组织的活动日益频繁。商业化网站的外部环境比以前更加成熟。

四、惠州房地产网站发展及竞争格局分析

惠州房地产网站的发展，已经走过了三个阶段。最早的房地产网站为2000年惠州市隆生企业几名工作人员制作。网址为.。但当时网络气候远不成熟。2004年，惠州市有个人或公司开发了房地产网站，如“惠州之家

（）”，“惠州房地产门户网（）”，“住在惠州（）等。但后来这些网站因资金实力、技术力量、人才等各种原因，均未能持续经营下去，网站也逐渐淡出人们的视线。

2005年5月，国内最大的房地产门户网站搜房网进驻惠州

（huizhou.soufun.com），搜房网在惠州租了办公职场开始招兵买马，但半年后因各种原因撤出惠州。2005年底，有外地房地产销售代理公司在惠州开发了（）网站。

目前惠州房地产共同的特点是没有专业的技术力量，网站无法使用最新技术来体现网络的优势。在网站内容上本土化资讯匮乏，（惠州搜房上几乎找不到惠州的内容）。网站内容长期没有更新。现有网站对房地产行业的产业链挖掘工作没有做好。网站很少做宣传或没有宣传，在网民中知名度很低。可以说，目前惠州还没有一家成熟的房地产网站。但同时，各家房地产网站之所以在惠州“前仆后续”，也从一个侧面说明这个市场的前景。

五、网站盈利模式分析

2000年互联网的第一次热潮在短期内迅速泡沫化，其原因是在于网站没有找到自已的盈利模式。几年后，短信、网络广告、收费邮箱、网络游戏、网上购物均让互联网生机重焕。互联网只是一个工具，它只有与传统行业结合起来，才能有它的生命力。

结合外地已经盈利的房地产网站的经验与惠州当地的实际情况，惠州房地产网站的盈利模式应是网络广告和收费的会员制度。

如前所述，惠州一年有5000万元以上的房地产行业相关广告费用，而这其中到目前为止几乎是没有一分钱投到新兴媒体——互联网上的。这就是一个巨大的商机。相对于平面或电视媒体，互联网广告图文、声音、视频并茂，传播跨时间和区域，信息量大，广告费便宜，交互性强，是网络广告最大的优势。而房地产的中介公司、装饰公司、建材类的小公司（如一些商铺等），他们不愿也无力投入大的广告费用，可采用按年或季度网站会员的方式以收费。等以后网站成熟后，可实现对个人用户的收费，如针对房地产专业人员下载资料的收费，对租房者或卖房者收费，甚至通过组织团购来向商家收费。（不过对个人收费一定是几年以后的事情，甚至可视实际情况设为对个人用户永远免费。）

篇2：房地产调查的心得体会

通过两天的市场调查，我学会了很多东西。销售是一门艺术，而学好这门艺术，却不是一件容易之事，尤其是对于售楼这个职业。

我们以客户的身份去某某房产营销中心咨询，观察他们的售楼人员是如何待人的、如何向客户介绍项目、如何扬长避短地应答客户提的问题……第一天做市场调查的时候，我甚至不明白自己要问些什么问题来取得我们需要的信息，后来渐渐明白，做调查的时候，我就是客户，就是购房者，我要站在购房者的角度向售楼人员提出疑问并寻求他们的答案。期间，我们最好尽量不要用到房产的专业术语，以免露出破绽。

这两天我们共采了五个楼盘，我发现，一名优秀的售楼人员首先就是要对自己的项目了如指掌，从楼盘到周边的配套设施，以及临近道路的通向甚至附近的竞争楼盘都要了解清楚，以便拿来向客户对比自己楼盘的长处。这样才能体现出售楼人员的专业，才能凸显本项目的优势，从而赢得客户的信赖。

虽然销售人员对楼盘和服务的知识、与竞争楼盘的优劣比较、个人的经验、教育程度、办事效率等等，都是成功销售的关键。我们需要在这些方面多花心思。但是无论如何，成功的销售最重要的决定因素是信任，为此我们必须能够有效地倾听，客户越信任销售人员才越有可能成功。就某种程度而言，信任是可以学习的，比如我们销售人员的知识、经验及教育背景能给客户信任，这是可以学习的；但是个性特征，如同情心或凡事尽可能为客户着想的工作个性，给客户带来的信任感，这就很难通过学习而改变。

这便谈到态度问题。这两天也有遇到对我们比较冷淡的售楼人员，在我看来，这就是一种失职的体现。这不仅可能错失一些购买意向坚定的客户或意向未明的潜在客户，而且也会对公司的形象带来不好的影响。顾客就是上帝，无论面对什么样的客人，我们都要保持微笑，将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。

在销售方面，我是个新手，需要学习的东西还很多，接下来的几天市场调查，我会加倍努力，争取做一个合格的优秀的售楼人员。

篇3：房地产市场调查的质量控制研究

1房地产市场调查质量控制研究的意义

常言道,质量就是生命。房地产市场调查工作也是一样,如果忽视了对质量的关注和要求, 房地产市场调查工作就会流于形式,同时也无法发挥其对企业经营的指导作用,甚至可能会以错误的结论误导企业的经营战略。

2房地产市场调查质量控制的全过程研究

房地产市场调查的质量控制是一个动态化的过程, 它是为达到和保持质量, 而进行的一系列技术措施和管理措施方面的活动,而不是片面的、静止的活动。

2.1 房地产市场调查前期准备工作的质量控制

(1) 明确房地产市场调查的目的 , 制订周密的市场调查计划,认真组织和策划房地产市场的调查工作。明确的目标、周密的计划, 是市场调查的行动指南和行动方案, 是市场调查科学有序进行的保证, 是确保调研效度和信度的首要措施。或者有些企业对房地产市场调查工作组织草率, 由于房地产业具有信息不对称性的特点, 故而使很多房地产企业为了保护本企业商业秘密的需要,不愿意聘请专门的调查机构进行调查。此外,房地产企业自身在进行房地产市场调查前, 没有进行详细地规划组织而仓促进行, 更不用说建立专门的市场调查机构来进行专题的设计, 这在一些经济不发达地区的房地产企业和国有房地产企业中较为普遍。

(2)根据确定的调查目标和调查计划 ,结合受访者的实际情况,设计切实可行的调查问卷。问卷是市场调查的工具,其质量直接关系着调查效果,问卷设计要把握好问题的广度和深度,正确地反映受访者的需求状况。此外,调查问卷的设计要使调查结果具有可操作性,调查指标的确定和问题的制订要规范,这样才能有利于调查者对调查结果进行科学地分析, 从而得出较准确的结论。

(3)房地产市场调查人员的专业素养是保证市场调查质量的重要环节。调查问卷的问题设置是统一的,被访对象的情况是千差万别的,问卷作为一种测量工具,它是调查者与被调查者之间完成合作的中介。因此,市场调查人员、访员的素质和态度,直接关系到调查结果的正确程度。

2.2 房地产市场调查执行过程中的质量控制

(1)抽样控制。房地产市场调查多采用抽样调查方式 ,即从总体市场上抽取一部分作为样本,对抽取的样本进行调查,并以样本的调查结果推断市场总体状况的一种调查方法。相对于普查,抽样调查可以节省人力、物力、财力和时间,但抽样调查必须慎重选择调查样本,才能保证调查结果的准确性。一方面,要求市场调查的组织策划人员能够依靠个人或专家的经验和判断,事先确定抽样的样本,并能准确地传达给现场调查人员;另一方面,在实施现场调查的过程中,应有督导人员对现场调查人员予以指导和监督,确保严格按照抽样计划进行调查,避免现场调查人员为了图方便而随便选取样本, 而导致降低了调查结果的准确性。

(2)作弊控制。作弊行为涉及篡改部分甚至整个问卷 ,调查人员很可能篡改部分答案使之合格或者伪造答案, 甚至伪造整个问卷或不与调查对象联系就填写虚假答案。要想对这些作弊行为完全杜绝, 必须在调查前做好现场调查人员的甄选和培训工作,这要求现场调查人员在具备良好知识结构的同时,还要对调查工作热心、感兴趣,有着求真、求实、踏实肯干、吃苦耐劳的工作态度和工作作风。

(3)访谈质量控制。现场实施不规范、缺乏有效的质量监督机制,是当前房地产市场调查工作面临的又一个突出问题。访谈质量的评估标准包括介绍是否恰当、现场工作人员的提问是否准确、在不误导的前提下进行追问的能力、询问敏感性问题的能力、访谈中表现出的人际交往技巧以及结束访谈时的表现。如果发现调查人员存在不适当的方式或举措,应及时与其沟通,并予以指导或纠正。

2.3 房地产市场调查后期信息处理的质量控制

(1)问卷内容真实性核实。为了保证调查结论的准确性 ,在房地产市场调查执行结束后, 必须对问卷内容的真实性予以核实,这个阶段可以采用回访的方式。总之,回访是市场调查质量控制的有效手段, 一定要很好利用。回访率不能太低, 否则起不到作用, 太高也没必要,一般控制在5~10% 之间即可。

(2)有效数据的筛选。数据质量的评判标准 ,诸如记录的数据清晰易读、严格按照问卷说明进行调查、逐字记录非结构性问题的答案、非结构性问题的答案有意义且完整, 并能够进行编码、未回答的问题比较少等。

总之, 房地产市场调查的质量控制应该是动态的全过程控制,房地产企业和相关参与机构及人员必须树立质量控制意识。只有这样, 房地产市场调查工作才能真正发挥其社会功能和现实价值。

摘要：随着房地产市场的逐渐成熟和市场竞争的日趋白热化,作为能为企业提供第一手资料的房地产市场调查工作的重要性日显突出。虽然目前在我国房地产市场调查工作已备受关注,但工作质量亟待提高,学术界对这一领域的研究较少。本文将立足于房地产市场调查工作的全过程,探讨如何加强质量控制来更好地发挥房地产市场调查的现实价值。

篇4：房地产调查的心得体会

房地产市场是一个重要的经济领域。在西方,房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。我国以建立商业化的房地产市场为最终目标,从上世纪80年代起对住房体制进行改革。1998年,国家颁布了住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房体制改革,加快住房建设的通知》。近年来,我国房地产市场销售额增长迅速,年增长超过30%。

房地产市场很容易产生泡沫,历史上,房地产泡沫崩溃而引发的全局性经济危机屡见不鲜。房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。很多国内外学者就我国房地产市场有没有泡沫这个问题作了研究,一些人认为我国房地产市场只是过热,并没有太多的泡沫处于可控范围内;另一些人则坚持已经产生了许多泡沫,继续下去泡沫肯定会破裂,从而导致金融危机的发生。前一部分人从产业周期波动、经济起飞的需要、人民对房地产的真实需求等方面认定只是过热现象。后一部分人从房地产信贷攀升、房价与居民收入比值过大、房价与租金比值过高,市场换手率升高、空房率攀高等方面进行分析,认为房地产市场出现了泡沫。

二、杭州房地产市场泡沫

1998年中央出台的停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化,并允许个人利用银行贷款购房的政策,推动了杭州的房地产市场的发展。根据有关部门的调查数据显示,杭州房地产投资的增长率明显超过全市GDP的增长率。房地产市场持续数年供需两旺,高速扩张,商品房销售量和销售价格同步快速上涨。2001年以来,随着住房信贷消费、房地产开发投资信贷政策进一步放宽,加上2002年7月1日开始实行的房地产招标制度,杭州的房地产市场出现了超速增长的情况。在2001、2002、2003三年中,杭州房地产投资开发额分别以38.78%、30.69%和30.56%的速度增长;住宅用地价格和商品房销售价格持续大幅上涨。杭州的这些状况,受到全国瞩目,被称为房地产市场的“杭州现象”。从杭州房地产市场的现状看,它是存在泡沫的。房价已经偏离其市场基础价格,也大大超过了居民的承受能力。

我们知道房价收入比是国际通用的衡量家庭对房价承受能力的指标。以80平方米的商品房为例,杭州的房价收入比达到11.3倍,这远远高于国际认可的3～6倍的标准,况且商品房市场上120平方米以上的户型占了多数。房地产市场出现明显的卖方市场,炒作迹象明显,消费者心理恐慌,出现追涨购房现象。在近年开盘的一些楼盘中,炒作者占买家的比例甚至超过50% ,大大高于20%的国际警戒线。同时杭州的空房率特别高,据不完全统计,杭州的二手房市场中,有将近一半的房源为1998年以后建造的新商品房,甚至有部分是期房,应该说高空置率是炒房者造成的。相比于高速增长的房价,杭州的房屋租赁价格增长缓慢,平均年增长率不足1% 。这就说明,如果房屋用于租赁而不用于买卖的话,杭州的商品房投资是无利可图的。房屋租赁价格与销售价格的背离代表了资产盈利能力与资产价格的背离,宣告了资产的泡沫化。在房地产资金方面,1999年以来,杭州房地产开发投资以平均每年31.41% 的速度增长,表面上看来是有充裕的开发资金作后盾。但实际上在房地产开发的资金链中,直接或间接来自银行的资金占了主导地位。2004年1～9月杭州市房地产企业贷款发放额同比增长35.1% ,发放个人住房贷款同比增长48.1% ,两者合计占全社会贷款总额的将近1/5。这很大程度上说明房地产虚拟资产的膨胀依赖于信贷规模的扩张。

随着2003年央行和国务院先后出台121号文件和18号文件以后,银行纷纷限制按揭贷款,提高首付额度,并对某些房地产产品停止按揭,加上高房价制约,杭州的房地产销售增速逐渐放慢,而商品房价格却仍在高速上涨。根据量价理论,这可能是楼市下跌的前兆。由于房地产市场关系国计民生,房地产市场泡沫的破裂将对我国整个经济、金融体系造成长期的后果和深重的负面影响。

2008年受美国次贷危机的影响和国家宏观调控政策累积效应的作用,杭州市房地产市场出现了明显调整的走势,房地产市场供应保持惯性增长,需求却明显下降,市场供求关系已经从“卖方市场”转向“买方市场”,市场交易呈现“量跌价稳”的发展格局。同时,住房供应结构逐步优化,中小户型商品住宅供需两旺。进入2009年,杭州房地产业正在呈现“市场进入调整期、政策进入扶持期、企业进入转型期、行业进入整合期”的总体发展态势。

2008年以来,杭州商品房价格同比涨幅有所回落,但总体仍处于高位运行。从房价绝对水平来看,经过10多年持续上涨,杭州市房价水平已处于全国前列。市场成交量是反应市场健康状况的重要尺度,成交量的持续萎缩给浙江省房地产行业形成了沉重压力。统计数据显示,2008杭州市空置1～3年的住宅面积增加24.8%,空置3年以上增加171.8%,空置率有所上升。

三、对杭州房地产业的合理化建议

一是放宽对利率的限制。由于受传统的经济体制的影响,我国目前的经济体系中还有许多与有效、高效、健康的市场经济制度相背之处,其中首要的是政府对经济干预过多。在我国,利率不是由市场调控,而是由政府决定的。因为利率在我国房地产投机交易中扮演了一个关键性角色,因此我国应该根据市场需求来调节利率,抑制房地产市场的过度投机。

二是完善房地产金融体系,建立和发展房地产金融二级市场。为实现房地产业的可持续发展,必须完善房地产金融体系,着手研究建立住房抵押贷款二级市场,实现抵押贷款的证券化,将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环,打通房地产市场与资本市场的联系。

三是改进房地产贷款和抵押政策,预防和禁止银行贷款进入投机市场。如果大量投资者将获得的银行贷款用于房地产市场的投机交易,那么当房地产市场泡沫破裂时,势必会导致银行无法收回贷款的不良局面,而目前我国银行的坏账比率已经高达30%。

四是封堵境外投机资金。要防止房地产泡沫继续膨胀,就要封堵境外对人民币有升值预期的投机资金继续涌入。

五是加强正确的宣传引导。由于大众对于房地产缺乏有效信息和专业知识,极易产生从众效应,政府必须加强宣传和引导,使消费者能够理性购房,避免产生连锁反应,造成房地产投机增强,吹大泡沫。

六是抑制不良信息传播。政府部门应根据人口、收入等因素制定并公布比较详细的房地产中长期发展规划,并定期修改,且严格实施,那么大众对房地产市场的预期也就不会忽高忽低,投机行为也就难以发生。

七是采取适当措施,避免泡沫突然破裂。我们知道,泡沫突然破裂会招致金融和经济危机。所以,政府不要采取过激措施,而要通过小幅连续的政策来逐渐改变公众的预期,以避免泡沫突然破裂。

八是为投资者开创新的投资领域,创造新的金融工具。国内投资者缺少有效的投资机会。到目前为止,我国只有股票市场和房地产市场这两个主要的投资市场。这可能也是我国房地产市场过度投机的一个原因。因此我国应致力于为投资者提供新的投资市场,如期货市场、债券市场和外汇市场等。

四、结论

房地产市场是国民经济的一个重要的部门。杭州经济水平一直处在全省乃至全国的领先水平,房地产市场也先于全国进入了繁荣阶段。随着国民经济的发展、城市化水平的提高和人均收入水平的上升,有支付能力的购房者增加,杭州房地产市场将进入一个新的上升阶段。为抑制房地产市场的高投机、高风险,目前政府已出台了增加保障性住房,限制投机性购房,尝试开征房产税,收紧房产信贷等政策,我们坚信在政府的合理政策引导下,我国的房地产业一定会快速、健康地成长。

篇5：房地产企业征管现状的调查

我局目前房地产管理全部在**税务所实行重点行业管理，目前共登记或临时注册的有**户企业，2010年共缴纳销售不动产营业税等****万元，2011年截止七月份房地产企业共缴纳各项税费****万元。我县房地产市场逐步扩大，国家为规范市场、平抑房价，出台了一系列针对房地产行业的政策和措施，规范和约束房地产企业开发和经营过程中的不良行为，但因房地产行业经营管理秩序比较混乱、纳税人遵从意识比较薄弱，使其收效甚微，同时我们的房地产业税收征管工作也存在一定的薄弱点。

一、目前房地产管理存在的难点。

目前部分房地产开发商仍存在采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，虚列或高估成本等混乱现象，房地产投资主体多元化和纳税人的税法遵从度不高使得税源监控力度和深度远远不够。

开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批与监督，这些部门都在一定程度上控制了房地产开发信息。但是由于税务部门与这些行政部门没有切实建立长期有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业造成了偷逃税的机会。另外房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，对建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目标数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以控制的现象十分突出，增长了遏制房地产业偷逃税行动的难度。最后是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行动打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成税法的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。

近年来，随着房地产市场不断升温，二手房交易市场逐渐火热，交易中的税收征管问题也随之出现。二手房交易涉及税收金额虽然不大，但多属个人交易，纳税人众多，通过加强二手房交易过程中税收征管，实现应收尽收，必将对维护税收秩序、营造优良纳税氛围产生不可估量的效果。因此，如何加强二手房交易中的税收征管，有效堵塞税收征管漏洞，成为各级税务机关面临的难点问题。二、二手房交易中存在的主要征管问题

（一）二手房交易形式日益增多，税收征管手段相对滞后。2005年，《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）规定：从2005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2006年，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）规定：从2006年6日1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这些政策的出台，导致部分纳税人为逃避纳税义务，不再采用“买卖”方式进行二手房交易，转而采取“以租代售”、“只公证不过户”、“假赠与”等多种变相形式，偷逃税款。据《中国税务报》报道，自房产新政实施以来，一些二手房交易假借“赠与”或“遗产继承”等方式，偷逃国家税款，并出现日益增多趋势。据分析，在这种超常规增长赠与的背后，不排除为偷逃营业税、个人所得税等相关税收而办理的假赠与。而面对这些虚假的二手房交易花样，税务机关、房管部门应及时出台相应的征管措施。

（二）二手房交易中相关涉税指标难以界定。一是成交价格核实难。二手房交易是以交易金额为计税依据，买卖双方合同价格的真伪直接影响税收收入。一些纳税人为了逃避税收，合谋降低合同成交价格。按照法律规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。但由于缺乏对二手房交易价格信息足够的掌握，当地政府部门难以制定较为合理的市场指导价，税务机关也就难以取得有力证据证明交易合同的虚假性。

二是自建自用住房属性确定难。现行政策规定：个人自建自用住房销售时免征营业税。税务部门判断是否为自建自用住房，要通过房产证、土地使用证与原建房时的建设用地规划许可、建设工程规划许可及计划部门的立项审批进行核对，业主户名一致才能认可。但由于许多自建自用住房的个人在完工办证后将有关资料遗失，或属于私房联建形式根本没有相关资料，因而导致税务部门不能认定。

三是家庭唯一生活用房界定难。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。如何确定家庭唯一生活用房，仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，深入调查难度较大。房管部门也没有现成的历史资料可供查询，对此，税务部门只能依据街道或单位出示的相关证明，将二手房按照家庭唯一生活用房处臵。

（三）二手房交易缺乏有效监管

二手房交易涉及多个部门，信息共享、监督和制约机制十分重要，仅靠某一个部门无法完成监管任务。一是信息不能共享。目前部门之间二手房交易的相关信息交流不畅，不能做到信息共享，部门间配合不够，各管其事，缺乏相应的联合控管制度；二是缺乏相互制约机制。至今未明确房屋买卖合同真伪鉴别的权力机关，也未明确房屋转让过程中的链条机制，以及相关部门之间的权力与义务，房屋交易的税收没有有效监控手段，易导致税款流失；三是检查监督力度不够。二手房只凭买、卖双方销售合同是不够的，只有发挥税务稽查、房管、土地、公安等部门综合治税的作用，才能加大对二手房交易的个案进行检查、查处的力度。

三、加强对房地产税收管理的对策及建议

（一）积极宣传房地产相关税收政策。新的税收政策出台后，税务机关应及时加大宣传力度，提高纳税人依法纳税遵从度。一是加大新闻媒体宣传。通过报刊、电台、电视台加大对房地产税收相关政策宣传力度，让广大市民了解房地产交易过程、相关税收政策，违规处罚等系列知识，做到家喻户晓。二是加强法制宣传，通过典型案例广泛宣传税收违法的法律责任，提醒市民遵纪守法。同时还要公开举报电话，提高社会监督举报力度。

（二）改进征管手段，提高征管力度。目前我市已推行不动产建筑业项目管理软件，就是着重加强对房地产开发企业和建筑业基础信息管理，建立房地产开发企业档案和建筑施工单位台帐，做到开发一处管理一处，建成一栋登记一栋。特别是要重点抓好发票管理，实现以票控税。凡建筑企业和施工企业不开具正规发票的，开发商和建设单位不予结算工程款项；凡开发商销售不动产，不开具正规发票或不如实开具发票的，房产土地管理部门不予办理房屋产权证和土地使用证。税务部门也可以委托有关部门代征代扣各项税款。如此一环扣一环，只要规范管理，就能堵塞漏洞，防止税款流失。

（三）采取有效措施，有效控制虚假交易。合同销售价是征税机关有效控制二手房交易过程中涉税金额的重要一环。一是对合同销售价格与测定价接近的实行查验征收。对二手房交易中能提供完整、准确的房屋原值凭证，能正确计算房屋原值和应纳税额，税务机关比对市场指导价后，实行查验征收营业税、个人所得税和印花税。二是对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的，实行核定征收。税务机关要依据不同地段、楼盘、结构、楼层等比对当地政府合乎时宜的、权威的市场指导价，核定征收营业税、个人所得税、契税和印花税。三是举报与查处并举。加大群众对二手房虚假合同销售、虚假赠与、骗取税收减免的举报力度，并对举报人实施一定奖励。税务机关和有关部门对有意虚假交易进行偷、逃税的，采取联合行动，加大综合检查、处罚力度，达到处罚一个、整治一方的目的。

篇6：关于房地产按揭的调查报告

调查对象：房地产

调查目的：调查房地产按揭的方式方法，从而寻求较好的按

揭方法获取房屋所有权。

调查方法：通过比较分析

调查地点：中江

调查时间：2011年10月10日

近几年，面对房产物价高涨，使许多的家庭，尤其是80后这一代年轻人，倍感压力。这些人群通过不同的方式来取得房产的所有权。然而巨额的房价的背后又隐藏着更多的错综复杂的联系。将如何进行抉择房地产的取得，除了贷款这一沉重的词语，现阶段出现了另一个新词语——按揭。为了进一步了解何为按揭，按揭的方式有哪些，它给这些房奴们所带来的利益和便捷又是哪些，现就调查情况汇报如下：

一、房地产业现状

随着经济的不断发展，房地产业的物价也随之膨胀，现阶段更是居高不下。面对这样的压力，国家采取了限价，限额，限购等措施进行调控。而房奴们为了购买到自己安乐居，采取各种措施来圆自己的梦。

二、房地产按揭的出现

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房地产按揭业务是由香港传入内地，而最早来源于英国。大陆借鉴其经验，并对按揭制度进行了修改。房地产按揭是国内外广泛开展的一种房地产业务。它是指购房者向银行贷款来支付房款，并就所购房屋设定担保的行为.房地产按揭分为现房按揭和楼华按揭两种方式。

现房按揭是指购房者以所购现房向贷款银行设定物的担保，在还款期限届满而购房者不能返还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权获实现的融资购房方式。现房按揭仅发生在购房过程中，它所担保的时银行借贷给购房者的购房款项，它所担保的债权在时间上先于债务人之房屋产权存在。而我国以房屋为标的的物设定担保物权的还有传统的房地产抵押，传统的房地产抵押担保的债权的发生一般与房主产权的行为无关，并且房主对房屋的产权先于债权而存在。传统的房地产抵押中抵押权人不限于银行，自然人、法人或其他组织皆可能成为抵押权人。在现房按揭业务中，必须由贷款者作为按揭人（抵押人）在自己所购房屋上设定按揭权（抵押权），而在一般的借贷关系中，可由借款人之外的第三人以自己的房地产为借款人的债务提供担保。

所谓楼花按揭是指银行、预购人、开发商在商品房预售

中共同参加的一种融资活动，即由预购人依约向开发商支付不封闭房款，其余房款以银行贷款垫付，同时预购人就房屋所有权的请求权设定担保，并于房屋建成后在该房屋上设定抵押权而代原担保的融资购房方式。楼花按揭存在两种担保制度，与现房按揭不同。楼花按揭的特征：1.是一种要是法律行为，以书面形式来明确当事人之间的权利义务关系；2.须登记备案，依照《城市房地产管理法》。商品房预售合同须报县级以上民政房产管理部门和土地管理部门登记备案；

3.既有诺成性的法律行为又有实践性的法律行为。楼花按揭担保的标的范围较抵押而言，更为广泛。它包括动产、不动产以及各种财产性权利。在按揭中，担保物的占有使用大部分仍由按揭人享有，并非按揭劝人对担保物行使占有。按揭人是将担保标的物的权利转移给按揭权人，而保留在完全履行债务后的赎回权。如果按揭人怠于清偿债务，按揭权人则确定地取得担保物的权利。按揭权的实现方式比较灵活，既可以通过变价以价款来优先受偿，也可以通过就担保物估价而使按揭权人取得担保物权利的方式实现。

三、房地产按揭的意义

房地产按揭的出现，给购房者带来了买房抉择权。缓解

篇7：房地产的社会实践调查报告

一、潜在置业需求状况

(一)居住现状

从图1的居住现状可知，自购住房合计占62.05%，相比去年上升19.70%，去年以来楼市持续升温，房屋成交达到历史最高值，不少需求者购置了住房。其中自购商品房占34.38%，上升7.78%，自购房改房和自购经适房占27.68%，上升11.93%，保障房和商品房齐头并进，长沙房地产市场将迎来“保障房+商品房”的双轨制发展模式。租房比例为27.53%，与去年相当，这也是最迫切的住房需求群体。总的来说，市场的潜在需求还是比较旺盛，还有相当一部分群体有基本的居住需求和改善型需求，当然，也有部分投资、投机性需求。

(二)置业动机

1、置业计划

从图2可知，被调查者中有50.15%的人群今年有购房的计划，较去年下降了4.10个百分点，同时处于观望状态的比例有所上升。在去年的调查中，受访人群的购房意愿较前一年也有所下降，但最终市场的销售形势非常乐观，由于房价越调越高，对调控开始失去信心，因担心房价的继续上涨纷纷选择出手。今年楼市调控继续发力，长沙楼市初显降温迹象，尽管房价没有明显松动，但成交萎缩，观望情绪重新积聚。

2、置业目的

从图3可知，市场的潜在需求主要是自住性需求和改善性需求，分别占45.17%、39.08%，刚性需求依旧旺盛。投资性需求占13.52%，较去年增加5.98%，系列新政仍难抑制投资性购房需求，房产投资回报率的期望值较高仍是众多投资客不愿从楼市撤离的主要原因，随着住宅被限购、被限贷，部分投资客将目光转向商业地产，投资者并没有因此离场。

(三)潜在置业行为

1、房源选择

从图4可知，绝大多数(82.71%)被调查者偏好购买商品房，选择购买二手房的仅占17.29%，两者之比为4.78：1。受传统观念的影响，二手房没有新房受欢迎，但因其价位相对偏低、周边配套设施齐全、即买即住等优势，逐渐成为众多市民的选择。

2、置业区域

从图5可知，南城区域仍然是购房者的首选，占比40.83%，随着长株潭两型社会试点的获批，近年长株潭融城的进程日渐加快，可以预见的是，南城正在成长为长株潭城市群的城区中心，势头迅猛。河西楼市也随着先导区的建设一路高歌，相对适中的价位成为新一轮的楼市热点，选择河西置业者占到31.74%，从河东到河西的迁徙局面已经形成。可以看出，城区中心不是购房者的首选目标，好地段、次中心、交通、价格等因素成为影响购房者的关键所在。

3、住房面积与户型偏好

从图6、图7可知，倾向中小户型的潜在置业者仍然占多数，住房面积偏好主要集中在90-120㎡面积段，占比46.17%，其次是60-90㎡面积段，占比27.76%。户型偏好主要还是三居室、二居室，分别占比50.46%、34.36%。从住房面积和户型偏好的交叉统计结果可知，偏好90-120㎡的三居室最多，占34.05%，其次是60-90㎡的二居室，占21.93%。今年延续了近几年的偏好趋势，这种偏好正好反映了当前市场还是以自住性需求和改善性需求为主，市场的实际需求与国六条要求的90㎡以下户型供应量应占总供应量的70%以上仍然存在较大的矛盾。

4、住房价格承受能

从图8可知，大多数被调查者的住房单价承受能力在6500以下，占81.17%，其中一半(50.07%)的人能承受5500-6500这个区间的房价，31.09%的承受力在5500以下。从统计局公布的收入水平与房屋单价的比较分析看，居民可以承受的房屋单价是其家庭月人均收入的2～3倍。今年1-5月长沙商品住宅的网签均价为5889元/㎡，以上调查数据表明，当前长沙房价仍处在大多数人的承受范围之内。从图9可知，对住房总价的承受区间主要集中在35-50万元，占53.09%，其次有25.64%的人能接受总价为50-75万元的住房。相比去年，居民的住房价格承受能力又有一定的增强，面对居高不下的房价，不得不提高对房价的接受水平。

5、购房方式

限购限贷令的实施，打乱了部分家庭的购房计划，在购房心态和选择上有所变化，“先小后大”的递进式居住法则正面临挑战，“一步到位”的置业形态则备受关注。从图10可知，27.96%的受访者购房时选择一步到位，这部分人相对而言有较强的购买力，二是担心经济能力提升后被限制在限购限贷门外，以后想改善住房条件怕得不到满足。当然，还是有72.04%的受访者接受传统的“先小后大”的购房方式，根据自己的经济实力量力而为。随着调控政策更加细化和深入，一步到位的购房计划是否可行，需因人而异，在不影响生活质量的前提下选择最适合最划算的购房方式。

(四)付款方式及月供能力

1、付款方式

从图11可知，购房时大部分会选择银行按揭贷款，占54.26%，特别是20-30岁的年青人，因原始资金积累不会很多，这种方式大大降低了购房难度，但银行按揭获得的折扣较低，累计付款总额因供款年限长利息负担多而比一次性付款可多至50%。相比去年，分期付款的比例有所上升，占20.63%，这些购房者大都是手头上的资金不足以一次性付款，但又不愿意支付大量的利息费用，所以在连续加息的影响下，这种付款方式开始受到更多的关注。

2、月供能力

从图12可知，对于采取按揭方式购房的潜在群体，其月供承受能力基本在1500元以上，3500元以下，主要集中在1500-2500元的范围，占53.17%，还有25.68%能承受2500-3500元间的月还款。我们一般认为家庭月收入的1/3用于供楼比较合理，最多不超过五成。

(五)影响置业的外部因素

1、置业关注因素

从图13可知，购房者关注的前三项因素仍然是地理位置、价格、交通，分别占22.99%、20.92%、16.83%，三项合计较去年减少5.26%，同时周边配套设施是否完善也是一个重要的考衡标准，占10.53%。数据或许可以说明，购房者选房时较过去更为理智，通过对各种因素综合对比最终做出选房决策，突破以往只考虑某个或者某几个因素的行为，更加明白什么样的房子更适合自己。

2、置业信息来源

从图14可知，置业者获取置业信息的来源渠道中，这几年排在第一位的始终是0731房产网等网络媒体，该比例在逐年上升，今年占到48.25%，因其方便快捷、信息全面、传播速度快等特点已被广泛认同;其次是《长沙楼市》等专业刊物，占17.00%，主要在公共场合发放，目标针对性强，近年来其影响力也显而易见。可以看出，平面报纸的影响力减弱的趋势明显。

3、政策因

从图15可知，影响市民购房计划的主要政策因素是二套房首付提高及限购令，受影响的比例分别为30.60%、24.78%。那些有改善住房或投资需求的二次置业者受到了较大的影响，第二套房贷款提高首付，无形中提高了消费者的购买成本，限购令也将一部分有置业需求的对象拒之门外。这些政策会抑制购买需求，短期内对平抑房价起到一个阶段性的作用，但是对于改善性住房和投资投机性购房没有区分。还有22.84%的受访对象表示购房计划不受政策影响，这些基本都是首次置业者，而且没有受到籍的限制。

二、房价判断及预测

(一)当前房价判断

从图16可知，调查结果与去年差不多，认为长沙当前房价偏高的占多数(63.20%)，消费者普遍面临房价上涨的压力。今年以来，新国八条、限购令、价格控制等政策连续出击，但对房价的抑制作用有限。从今年长沙的房地产市场来看，楼市成交经历过低位徘徊，但房价始终居高不下，未出现明显松动迹象，市场一直处于胶着状态。

(二)下半年房价走势

从图17可知，市民对长沙出台的房价控制目标信心不足，对下半年长沙房价有上涨预期的占多数，合计57.86%，其中39.02%的被调查对象认为房价有可能上涨10%以上。相比去年对房价持平或下跌预期的看好，一路上扬的房价让消费者的期待落空，对市场的发展变得不再那么确定和肯定，反而更加消极悲观，虽然对政策还会有期待但不再坚信政策能够控制住今年房价的涨势。

(三)新政对房价的影响

从图18可知，一系列新政对稳定房价的效果还没有完全显露出来，51.34%的被调查者认为新政对控制房价继续过快上涨起到了一定的作用，但当前房价上涨的速度还是处于较快的状态，并没有明显降下来，市场处于量跌价升的僵持状态，房价需要得到进一步的控制。

三、20XX年长沙房地产市场需求趋势基本判断

本次问卷调查，能够帮助我们更好的了解市场需求的真实状态，了解购房者背后各不相同的置业目的以及新政下的购房行为表现。在这次问卷调查中，市场主要呈现出以下几方面发展趋势：

(一)买卖双方正上演博奕战。市场的潜在需求依然比较旺盛，50.15%的受访者表示今年有购房的计划，同时置业者的观望情绪加重，楼市量跌价高，买卖双方重新进入博奕阶段。

(二)楼市投资热情不减。限购、限贷等一系列抑制投资与投机型购房需求政策的连续出台，并没能打击楼市投资者的热情，一时半会还不愿意丢弃房产投资这块香饽饽。一些还可以购买住宅物业的市民，投资热情依然不减，部分资金因为投资住宅受限，也会通过转战商业等其他渠道投资房产。

(三)置业者仍然将倾向于购买90-120㎡的三居室。今年延续了近几年的偏好趋势，90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市场的宠儿，在自住和改善型需求的主导下，这两种产品具有较强的市场竞争力。

(四)当前房价在购房者能承受的范围之内。大部分置业者能承受6500元/㎡以下的住房单价，总价的承受区间主要集中在35-50万元，由此可见，长沙当前的房价还是在能够承受的范围之内。

(五)楼市需求力求一步到位。买房先小后大，这一曾经被许多人视为人生既定的“购房轨道”，如今随着多项楼市新政的出台，似乎面临着被颠覆之势。二套房首付五成以上，贷款利率的上调，契税的上涨等等带来换房成本的提高，已经影响到购房者心理，置业“一步到位”渐成为越来越多购房者的选择。

(六)多次置业者受政策影响较大。楼市调控政策最主要的目的是打击投资投机类购房者，打击多次置业者，抑制不合理的购房需求。调查显示，限贷、限购政策对多次置业者的影响较大，对抑制住房消费起到了一定的作用。首次置业者几乎不受政策影响，但改善型住房需求亦受限，被政策误伤。

篇8：房地产调查的心得体会

近20年以来,中国城市化如火如荼的发展,给房地产开发行业带来很大的机遇,房地产行业已经发展为国家的重要支柱产业。但是由于人们改善住房的需求巨大,国家对房地产开发方面的管理政策不到位,加上部分投资商的炒房行为,致使房价越来越高。真正需要住房的人因房价高而买不起住房,低收入家庭、困难家庭等更是“望房兴叹”,给人民生活带来很多问题,国家几次调控政策出台,治理房地产行业,效果都不明显。

特别是2010年以来,国家进行了非常“严厉”的房地产行业的政策调控,土地和金融资金的供给处于紧缩状态,给房地产企业带来了很大的影响,一线和二线城市的房地产企业变化很大,三线城市特别是县域房产企业变化如何,本文以陕西省汉中市勉县县域房地产企业为例进行了实地调查。

1 企业基本数据及其分析

本次主要调查了勉县三个县域二级房地产企业状况,即勉县聚兴房地产开发有限责任公司(私企)、勉县国泰房地产开发有限责任公司(私企)和勉县城市建设开发有限责任公司(国有),他们在整个县域范围内具有比较强的代表性。

在勉县从事房地产开发的企业共计16家,有本县房地产企业,也有西安、重庆、成都、汉中等城市来勉县投资的房地产开发企业。勉县这三家企业都是既从事房地产开发,同时还拥有自己的施工队伍,实际上都属于一个产业集团公司下具有三个实业实体的经营模式,即房地产开发、施工、物业管理一体化的全产业链模式,开发企业的房地产施工工作大部分都是由自己的施工公司承担。

2008年汶川大地震,勉县是一个重灾区,三个企业都承担了大量灾后重建任务,既有商品房开发业务,也有公共设施建设任务,比如政府办公楼、道路、保障房建设任务等。

对三个公司主要分析他们经营中关键的几个问题:资金、人才、土地问题(主要数据见表1)。

从注册资本来看,三家企业的注册资本接近国家房地产二级企业注册资本要求的底线,注册资金可以反映企业的资本实力,因此三家企业的资本实力相对较弱。企业专业技术人员比例太小都在25%以下,并且在调查中企业也反映现有的技术人员无法满足市场开发的要求,企业中大专以上毕业生更少,大部分技术人员都只经过短期培训,很多技术员只是高中毕业。工程师、高级工程师人员缺少,国家注册类人员只能满足国家对企业注册相关资质的最低要求。因为最近几年在县城也开发建设了许多高层住宅,规划、设计、施工、给排水、电器设备安装等方面更加复杂,企业感到技术力量薄弱。

2010年～2011年的两年时间内房地产开发面积稳步提高,这主要依托于灾后重建及保障性住房建设的大环境使三家企业得以处于一种“维持性发展”的状态。从土地储备量以及三家企业的开发能力看,基本上都能保证未来三四年正常开发业务的开展,但在开发规模的拓展及开发业务的中长期发展等方面将受到国家调控政策的考验。

2010年后,国家连续出台了“严厉”的住房调控政策,如金融贷款、限购、房产税、今年1 000万套保障房建设(“十二五”期间,建设3 600万套保障房)等,现在房地产行业竞争不断加剧。县域房地产企业存在着资产少、实力差、技术落后等实际困难,企业可能将会面临着倒闭、破产和被兼并的境遇,而实际情况是否确实如此。

在实际调查中三家企业都反映80%购房户都从银行贷款购房,尽管建行、工商银行减少了贷款规模,提高了贷款利率,减少了优惠,对房地产销售带来很大影响。但是农村信用社又大量给购房户提供贷款(房贷本不是农村信用社的主要业务,但是由于县农村信用社有30亿的存款余额,苦于没有良好的业务,加之调控政策对其影响较弱,因此加大房贷业务的开展),这样一来又在一定程度上增加了购房户的积极性,对三家企业的销售业绩起到一定的提升作用。

三家开发企业的客户除了县城附近部分职工、居民、农民外,还有远离县城的经济条件比较好的城镇居民、工厂人员、农民等,除过本县购房户外,还有略阳县、宁强县等部分人员,因为这两个县都是山区县,2008年汶川地震的影响比较大,居住环境差,这两个县教育质量远远没有勉县教育质量高,所以这两个县在勉县购房户比较多,这些原因也促进了勉县房地产市场的发展。尽管国家连续发布房地产调控政策,但对县级城镇影响不大,房价这两年处于小幅上升的状态,从三个企业的完成建筑面积来看,整个销售量还比较大。

最近国泰的一个项目刚刚开盘预售,80%房源就被一抢而空,购房需求量看来比较大。从这三个企业发展来看,还有较大的土地储备,这些土地储备是2008年汶川地震后,国家给的重建土地指标,企业经营良好。

2 结语

从勉县三个房地产开发企业来看,地方房地产市场还比较大,因为对一个县来说,城镇化率仍比较低,达不到全国46%的平均水平,农村人口占较高比例,大部分农村人们都希望在城市生活,因为人类的物质文明、精神文明只有在城市才能体会到,购物、医疗、教育等资源都集中在城市。

从调查来看,国家应对大中城市和比较落后的县级城市采取不同的调控政策,且政策应增加灵活性,对多套住房家庭、大面积户型、别墅、豪宅等应该严格调控,改善住房性需求等还要支持,不应采取一刀切的政策,困难家庭、低收入家庭国家通过保障房建设来满足其住房需求,其他的可以通过市场来满足。

在调查中还发现,人们对100 m2左右的两室两厅比较认同,县域开发这种户型实际上占到80%,综合成本一般的家庭都可以承受,大面积的户型一般家庭承受不了,大面积户型实际上应该少建、不建,因为我们国家土地面积人均比较低,也符合节约土地的政策。

县域房地产企业的政策国家仍然要支持,例如资金、人才等方面,县域企业的高层次人才比较匮乏,也制约企业以后的发展,大学生也不愿意到县级来就业,所以,政府应该采取一些鼓励大学生到县域企业工作的优惠政策,多方位的支持。县域房地产企业将为我国县级城市城市化的推动肩负更大工作。

摘要：通过对勉县县域房地产企业相关数据的调查,在国家房地产市场调控政策的指导下,分析了县域房地产企业发展中存在的问题,鉴于县域房地产企业发展的现状,提出国家应对县域房地产企业的发展予以一定政策方面的支持。

关键词：县域房地产企业,房地产行业,政策调控,企业发展

参考文献

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[3]沈文华,胡素梅.对县域房地产业发展的几点思考[J].住宅产业,2010(10):3-5.