海域使用权评估

海域使用权评估（精选6篇）

篇1：海域使用权评估

海域价格评估的主要方法有收益法、成本法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法，各方法的适用条件及注意事项如下：

1、收益法

对于能够计算现实收益或潜在收益的海域，可采用收益法评估海域价格，即按一定的还原利率，将海域未来每年预期收益折算至评估基准日，以折算后的纯收益总和作为海域价格。

采用收益法时，应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域 的年总收入，按不重不漏原则计算年总费用，合理测算海域纯收益。

2、成本法

对于新开发的海域，或在海域市场欠发达、海域交易实例少的地区，可采用成本法评估海域价格，即以开发和利用海域所耗费的各项费用之和为基础，加上正常的利润、利息和税费等来确定海域价格。

采用成本法时，海域取得费和海域开发费应是评估基准日的重置费用，各项费用的取费标准应有明确、充分的依据。

3、假设开发法

对于待开发和再开发的海域，可采用假设开发法评估海域价格，即在测算出海域开发完成后的总价值基础上，扣除预计的正常开发成本和利润来确定海域价格。

采用假设开发法时，应根据最有效利用原则确定海域用途，再结合海域的规模、开发难易程度等情况合理估算开发建设周期，并假设在开发周期内各项成本均匀投入或分阶段均匀投入。

4、市场比较法

在海域市场较发达、海域交易实例充足的地区，可采用市场比较法评估海域价格，即根据市场替代原理，将评估对象与具有替代性且在近期市场上已发生交易的实例做比较，根据两者之间的价格影响因素差异，在交易实例成交价格的基础上做适当修正，以此来确定海域价格。

采用市场比较法时，比较实例应与评估对象的用海类型相同，且位于相邻区域或类似区域，交易时间应相近，数量不少于3个;应选择差异显著的比较因素进行价格修正，因素条件应尽量量化，无法量化时应定性描述指标的大小。

5、基准价格系数修正法

在已有海域基准价格的地区，可用基准价格系数修正法评估海域价格，即针对评估对象价格影响因素的特殊性，利用海域价格修正系数，在同一地区同类用海的海域基准价格基础上做适当修正，以此确定海域价格。

采用基准价格系数修正法时，应准确把握本区域海域基准价格的内涵及其修正体系的构成，根据海域价格影响因素实际情况确定修正系数。

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篇2：海域使用权评估

海域使用权的招标或者拍卖，由有批准权的人民政府的海洋行政主管部门报本级人民政府批准后组织实施;招标或者拍卖方案，应当征求同级有关部门的意见。

第十九条 海域使用申请经依法批准后，由批准申请的人民政府登记造册，向海域使用申请人颁发海域使用权证书。海域使用申请人自领取海域使用权证书之日起，取得海域使用权。

第二十条 海域使用权最高期限，按照下列规定执行：

(一)增殖、养殖用海十五年;

(二)拆船用海二十年;

(三)旅游、娱乐用海二十五年;

(四)盐业、矿业用海三十年;

(五)公益事业用海四十年;

(六)港口、修造船厂等建设工程用海五十年。

第二十一条 海域使用权人不得擅自改变经批准的海域用途;确须改变的，应当在符合海洋功能区划的前提下，报原批准用海的人民政府批准。

第二十二条 海域使用权人在批准的海域使用年限内，可以依法转让、出租、抵押海域使用权。但法律、法规另有规定的除外。

转让、抵押海域使用权的，应当依法办理登记手续。

第二十三条 申请海域使用权续期的，应当至迟于期满前六十日提出申请。未申请续期或者申请续期未获批准的，海域使用权终止。

海域使用权终止，海域使用权人应当拆除可能造成海洋环境污染或者影响其他用海项目的用海设施和人工构造物，交还海域使用权证书，依法办理注销登记。

第二十四条 因公共利益或者国家安全的需要，原批准用海的人民政府可以依法收回海域使用权，并根据海域使用权人已使用的年限和开发利用的实际情况，经评估后给予相应的补偿。

第二十五条 因海域使用权发生争议，当事人协商解决不成的，由县级以上人民政府海洋行政主管部门调解;当事人也可以直接向人民法院提出诉讼。

在海域使用权争议解决前，任何一方不得改变海域使用现状。

第二十六条 海域使用权人必须依法缴纳海域使用金。根据不同的用海性质或者情形，海域使用金可以一次缴纳或者按年度缴纳。

海域使用金的减缴或者免缴，按照法律、法规的规定执行。

第二十七条 海域使用金由批准用海的人民政府的海洋行政主管部门负责征收。征收海域使用金，必须使用省财政部门统一印制的海域使用金专用收据。

篇3：海域使用权评估

在我国现行法律框架下,海砂开采既要缴纳海域使用金获得海域使用权证,又要缴纳采矿权价款取得采矿许可证。有人认为采矿权原本就是排他性权利,与同是排他性权利的海域使用权相互排斥,同时收取两种费用违背一物一权原则,也加重了相关权利人的负担[2];也有人认为海域使用权与采矿权不存在实质上的矛盾和冲突[3]。因此,在海砂开采海域使用权评估中,由于对相关涉海权利边界认识的模糊,造成不同理解,有人认为海砂开采海域使用权价格与采矿权价款是包含关系,采矿权价款可由海域使用金所替代[2],有人则否认此观点,由此导致评估结果相差甚大。本研究拟从海域物权的视角分析海砂开采海域使用权之海域内涵,梳理海域使用权价格与采矿权价款之间的关系,为海砂开采海域使用权价格评估提供理论参考。

1 对相关涉海权利边界认识模糊的原因

“海域”在人们看来是一个十分复杂的系统,是一系列资源的复合体,具有价值多重性和资源复合性的特点[2]。这一特点决定了人类社会用海活动的多样化,现代社会已从传统的“渔盐之利,舟楫之便”扩展到海水养殖、矿产勘探开采、滨海旅游、海水利用、海洋能开发、海底管线铺设、港口航运工程建设和围海造地等多种海域开发利用方式[4]。但是,海域在满足多种社会需求的程度方面必然是有限的,由此造成不同社会需求所代表的利益主张之间的潜在冲突[4]。海域价值多重性、资源复合性以及人类用海活动的多样性,造成人们对海域使用权与采矿权等其他涉海权利之间的关系认识困难,而如何理解海域使用权之“海域”与其他资源之间的关系则是明确其与相关涉海权利边界的关键。

2 采矿权的法律属性

我国《物权法》第46条、《矿产资源法》第3条明确了国家对矿产资源的所有权。如《矿产资源法》第3条规定“地表或者地下的矿产资源的国家所有权,不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变”“勘查、开采矿产资源,必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权,并办理登记”。

采矿权依据特别法设立,是典型的准物权,是公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定利用的权利[3],其标的物是天然赋存于海洋的矿产资源。

3 海域使用权的法律属性

自古罗马开始,海域和空气一样一直被视为“公用物”,其根本原因在于社会生产力落后,使海域成为“空洞不易被获取、无经济价值、无法律价值”的公共物品[5]。罗马法对海域的立法观念一直影响到现代,在私法意义上,海域一直未普遍成为财产权利的客体。随着人口的增加和生产技术的发展,人类对海洋资源的利用方式愈加多样化,从事海水养殖、海洋采矿、港口航运、海底管线铺设、水中修筑建筑物或游乐设施和浴场等都需要长期稳定占有使用特定的海域。随着现代科技的发展,GPS定位等测量手段实现了具体海域的特定化,使海域具有排他支配的可能性。我国《物权法》第46条、《海域使用管理法》第3条明确了国家对海域的所有权,同时为通过市场机制鼓励物尽其用,创设海域使用权制度,在世界范围内第一次以民事基本法的形式规定海域物权制度[5]。海域使用权是典型的用益物权,其标的物是“特定的海域”。

4 海域使用权标的物的特点

海域使用权是由海域所有权派生的他物权,是一种典型的用益物权,与土地使用权性质类似,这在社会和学界已取得共识,并由《物权法》进行了明确界定。海域使用权作为典型的用益物权,显然表明其客体之海域符合两个条件:一是随着人类对海洋开发程度的日益加深,海域的经济价值日益凸显,其具有独立的经济价值;二是海域可以通过经纬度标志加以特定化,其具有排他支配的属性。而采矿权属于准物权,与海域使用权相比较,除在权利取得方式、权利类型、权利承担的公法义务、权利转让限制等方面存在明显区别外[2],其标的物在性质上也是不同的。用益物权以不可消耗物、可返还物为标的物,可以反复使用获取收益;准物权则以可消耗物为标的物,大多为一些原材料等初级产品,没有返还原物的要求。采矿权标的物为天然赋存的矿产,而海域使用权标的物为特定海域,海域使用权不以“对物的采掘”为目的,标的物“特定海域”是一种不可消耗物、可返还物,虽然使用的结果可能会使标的物有所改变,但在法律上被假定为使用时不改变,使用期限届满之后能够完好无损地返还给所有权人即国家[4,6]。

5 海域使用权之海域内涵

从海域使用权标的物的特点分析,海域使用权之海域是空间资源的概念范畴,也是《海域使用管理法》中“本法所称海域,是指中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土”规定的理论来源。从该规定可以看出,海域是一定范围内的立体空间,更具体的,海域并不仅仅是三维空间的概念,还包括地貌、水深地形、地质条件、潮流、波浪、生态环境、景观等固有的自然条件要素,它们共同形成海域,是互相不可分割的整体,不同的海域具有不同的自然条件属性。对各类型用途的用海而言,海域不同的自然条件要素对其使用价值,反映在货币上即对海域使用权价格的影响不同,如港口用海的水深、水文条件,旅游娱乐用海的生态环境、景观条件,养殖用海的生态环境条件,是影响它们各自海域使用权价格较为重要的要素。可以认为,海域使用权价格在一定程度上反映了某一用途下的海域其各不可分割自然要素条件的优劣。

海砂是一种海洋矿产资源。根据联合国环境规划署(UNEP)定义,所谓资源,特别是自然资源,是指在一定的时间、地点条件下能够产生经济价值,以提高人类当前和未来福利的自然环境因素和条件[7]。海洋自然资源包括海洋生物与非生物资源、海洋能量资源以及海洋生态系统服务资源等,从这个意义上说,海域使用权之海域本质上是海域空间资源,其特殊性在于其是其他所有海洋自然资源的载体,即是海砂资源的载体。

由于所有海洋自然资源利用活动都必须在海域空间内进行,海域使用权的确认是海洋资源利用的前提,即没有海洋空间利用的许可,一切资源利用活动都是空谈[6]。因此,一些海洋资源利用活动除取得海域使用权外,还须取得海洋资源开采权,即获取这些海洋资源的权利。

6 海域使用权和采矿权的关系

从以上分析可以看出,海域使用权和采矿权两者在理论上并非包含与被包含的关系,而是相互独立、相互依存的关系(表1)。相互独立表现在,一方面,海域使用权和采矿权法律赋予的性质不同。海域使用权是对特定海域的排他性使用权,其表征的是一种私法上的权利,是典型的用益物权;而采矿权是采矿权人进行矿业资源开发的资格,其表征的是一种公法或社会法上的资质,是准物权。另一方面,海域使用权和采矿权标的物有区别。相互依存表现在,如同在陆域从事矿业活动必须取得土地使用权一样,在海域从事矿业活动就必须取得海域使用权;没有海域使用权的保护,就难以有效行使采矿权,只有排他性地占有特定海域,才能保障海上矿产资源开发具有稳定的空间。同时,海域使用权的充分行使又离不开采矿权资质的获得,工矿用海是海域使用权行使的一个重要方式,也是合理利用海洋资源的一个基本途径。因此,海域使用权的设立一般应以采矿权的存在为条件,而采矿权的行使则需要海域使用权的保障。

7 结论

海域使用权和采矿权及其标的物之间的相互独立性,决定了海域使用权价格与采矿权价款之间并非包含或可替代的关系。在采用收益法评估海砂开采海域使用权价格时,如不考虑采矿权价款,以海砂销售的总收益扣除相关工程、管理等成本作为海域纯收益,其评估结果实质是包含了海砂矿产资源价值,没有反映出海域使用权和采矿权的相互独立性。因此,在采用收益法评估海砂开采海域使用权价格时,采矿权价款宜作为成本列入,以真实反映海域使用权之海域内涵。

参考文献

[1]王秀卫.论中国海砂开采管理制度的完善[J].中国人口·资源与环境,2012,22(5):139-142.

[2]贾爱玲,何健.海域使用权:概念、法律属性及与相关涉海权利的界分[J].青岛农业大学学报:社会科学版,2011,23(2):67-72.

[3]张惠荣,刘振东,施星平,等.海域使用权与其他涉海权利分析研究[J].海洋开发与管理,2008,25(11):64-68.

[4]尹田.物权法中海域物权的立法安排[C]//海域物权法律制度学术研讨会.北京:法律出版社,2005∶35,45.

[5]税兵.从“事实之物”到“民法之物”:海域物权的形成机理及规范解读[J].法商研究,2008(5):92-97.

[6]谭柏平.论海域物权制度:以自然资源权属制度为视角[J].中国海商法年刊,2011,22(2):73-79.

篇4：连云港海域使用权价值分析与评估

【关键词】连云港海域；海域使用权；价值分析；价值评估

[Abstract]At present， the value assessment of the right to use sea areas is still in the process of development， because of the lack of unified value assessment technical specification， the right to use sea areas lead to value the right to use sea areas many deficiencies， cause a loss of sea area resources or not fully developed.The article demonstrates the value of the right to use sea areas using fuzzy hierarchy evaluation method.From two aspects of internal and external influence factors analysis of the value assessment of the right to use sea areas， the building includes three levels， five main factors， 21 indicators of evaluation index system， the right to use sea areas build lianyungang value of right to use sea areas by applying the method of fuzzy hierarchy evaluation model， using the Delphi method to get the data， thus to lianyungang value to carry on the comprehensive evaluation， the right to use sea lianyungang value in the general level of the right to use sea areas.

[Keywords]Lianyungang Sea； Right to Use Sea Areas； Value Analyses； Value Evaluation

引言

海域使用权价值是指海域因为被使用所带来的那部分的价值，一部分是海域自身所含有的动植物、能源以及矿产等能满足人类的生产和生活的需要而具有极大的经济价值；另外指人类通过开发利用海域所经济价值。海域使用权的取得和流动需要有价值评估体系[1]。目前在海域使用权价值评估的理论研究上存在还不成熟。自《海域使用管理法》 从2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点，江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定，使得实际评估工作遇到诸多困难。因此，迫切需要规范海域使用权价值评估的技术指导，构建海域使用权价值评估体系，健全海域使用权价值评估机制。

1.连云港海域使用权价值分析

1.1海域使用权价值评估指标体系

海域使用权价值评估的影响因素繁多，为了全面系统的评估海域使用权价值，本文从自然资源状况、自然环境状况、区位条件、区域社会经济条件、海域使用五个方面来分析海域使用权价值，具体价值评估指标体系如下表1所示。

1.2 连云港海域使用权价值评估指标分析

1.2.1连云港海域自然资源状况。

（1）海域资源

连云港市海洋资源丰富。海洋矿产资源达到40多种，主要有海盐、磷矿、金红石、蛇纹石、沙矿、沙金大理石等，海底蕴含着丰富的石油资源，所在海域生物资源种类的繁多，各种鱼类资源达59科100种以上，海水具有较高盐度，适合盐业的发展。

（2）海水质量

连云港海域水文条件良好。水温适中，潮汐流速较小，涨潮流速大于落潮流速。水体透明度一般，漂浮浒苔，海水较为浑浊，与青岛海水的透明度相比要差。

（3）海域范围

连云港海域面积6677平方公里，浅海滩涂160万亩，海岸长211.6公里。连云港市海域面积广阔，发展前景巨大。长达近7 km的跨海大堤将东西连岛与云台山东麓陆域相连，新建成的跨海大路将岸线与岛屿相连，扩大了海域范围[2]。

（4）海域等级

国家将连云港海域等级划分为第四等级，海域可开放性较强。

1.2.2连云港海域自然环境状况。

（1）海洋气候

连云港海域属东亚暖温带海洋季风气候，海域一般不结冰，一般不影响渔业、港务等作业。由于受北方冷高压、温带气旋和热带气旋的频繁影响，连云港海域各种灾害性天气均有不同程度的发生，主要有地震、台风、龙卷风、暴雨等，但近年来受灾情况较少。

（2）海水环境

近年来，連云港海域近岸局部海域的海水质量下降，存在未达到清洁海域水质标准海域面积，尤其是连云港港口外侧海域水质严重污染海域面积有所增加，污染总体水平依然较高。

（3）海岸环境

从岸线来看，目前连云港条件较好的湾内仅剩约10km的岸线可供开发，优良港口岸线资源已十分有限。

（4）海域生态环境

连云港海域范围内拥有国家级海州湾海洋公园、国家级海洋特别保护区和水产种质资源保护区，面积达到694平方公里。连云港海域人工渔樵设施建设、人共增殖放流等促进海洋生态和资源的恢复，近岸海域水交换能力加强，环境容量大，海洋生态环境质量整体良好 [3]。

1.2.3连云港海域区位条件。

（1）区域地理环境

作为陇海及兰新铁路经济带的东大门和亚欧大陆桥东桥头堡，连云港具有良好的区位优势。但连云港陆域纵深狭小，加上核电站占据了最佳海域位置使得港口组团及港口后方产业组团部分位于核电站5 km限制发展区内，导致连云港海域向陆域无处发展的窘境。

（2）依托城市等级

海域依托城市连云港市，在2014中国城市等级划分中被列为四线城市。

（3）陆岸交通

连云港海域口岸的陆岸交通有公路交通、水路交通和航空交通。目前交通方面存在偏僻、南北与东西皆不通畅的情况。目前，连云港铁路交通正在纳入沿海高铁建设，横贯中国东西的大动脉新欧亚大陆桥东端贯通方面也在打通最后一公里，苏北最大的机场正在建设，与省内交通圈的融入也提上日程，预计三年以后陆岸交通状况将有较大改观。

（4）基础设施

连云港海域基础设施方面总体落后，港口与城市在土地、环境和交通等方面的矛盾日益突出，港口海域发展空间受限。表现为港口管理信息化水平与世界港口信息化水平还有相当大的差距，港口进出口货物涉及的口岸诸多服务单位经营秩序不够规范等。

1.2.4连云港海域开发状况。

（1）海域使用状况

连云港海域主要开发功能为港口区域、渔业园区、滨海旅游等。连云港港口目前仍以传统的装卸、运输作业为主，功能单一，港口的交通枢纽功能、现代物流功能、综合贸易功能和信息服务功能还较为欠缺。港口与临港产业关联度较低。连云港渔业园区分别包括了健康养殖区、海洋牧场区、渔港经济区、休闲渔业区、水产品加工贸易区。连云港的旅游岸线大为缩减，滨海旅游资源的开发缓慢，可持续性不强。

（2）海洋作业方式

海域作业方式主要表现在作业所需运用的设施。连云港海域进行大型开发项目作业较难，缺乏深水作业设施。对深海开发、深海探测装置较为落后，海水作业设施配套不齐全。

（3）海洋开发技术

连云港市海域开发高技术短缺，在自主研发与科技创新方面薄弱。海运相关技术设施不到位，海域技术运用较差，海域技术管理方面人才较少。

（4）海洋开发层次

连云港海域目前的开发层次总体而言较低，缺乏大型用海项目。在海洋产业方面还主要局限于传统的海洋渔业和低端海洋养殖业，对于海洋新兴产业的开发与发展落后于其他沿海城市 [4]。

（5）海域使用需求

依据连云港海洋产业发展现状来看，连云港海域的使用需求被限定在海洋渔业、海水养殖、港口物流、滨海旅游、海洋农业等方面，对于具有高技术方面的海洋新兴产业的用海需求还没有得到开发。

1.2.5连云港区域社会经济状况。

（1）文化

连云港市文化悠久，有孔子望海处、《西游记》里的花果山、举世闻名的摩崖石刻等，具有丰富的历史资源。依托花果山与海洋的山海文化成为了连云港独有的文化特色。

（2）法律政策

连云港海域开发有着强有力的政策支持。中国21世纪议程明确要求把连云港建设成为连接太平洋沿岸国家和中亚地区的国际商贸中心，全国海洋开发规划将连云港列为三大特殊开发区域，江苏省委、省政府明确要求连云港加快建设成为江苏北部发展振兴的第一增长极。

（3）城市品牌

连云港将城市建设与历史文化、山海文化建相结合，以举世闻名的花果山与沿海文化共同树立国际海港城市的品牌形象。但是由于连云港城市发展起步较晚，经济基础薄弱，在城市品牌建设上缺乏大力推广与深度推进。

（4）经济发展

连云港海域的直接腹地是连云港市及苏北地区，其间接腹地为陇新铁路所辐射的广大地域，即陇海兰新经济带。连云港市GDP排名历年都处于省内后面，苏北地区也是江苏省的经济落后区域，因此，直接间接腹地的经济发展水平都较低，工业基础相对薄弱 [5]。

2.模糊层次法在连云港海域使用权价值评估的应用

基于模糊层次法的海域使用权价值评估指标模型的应用步骤如下：

第一，构建海域使用权价值评估指标体系。根据前述对海域使用权影响因素的分析，构建出包括区位条件、社会经济条件、自然资源状况、海域使用、自然环境状况五个层次，共有21个评价指标的评价体系。

第二，邀请专家进行因素重要性打分，计算各因素的权重。

计算满足关系式：CW=λmaxW 公式（1）

公式中λmax为矩阵P的最大特征根，W为对应因素的单排序的权重值。

本文邀请 20位海域和经济管理专家对各评价指标重要性进行打分，得到专家的评价结果。再利用数学软件MATLAB进行运算，得到特征向量w、最大特征值一致性指标CI、一致性比率CR，检验其是否具有满意的一致性，权重是否可以接受。通过计算，可得出各因素指标权重为：

第三，建立海域使用权价值的判断矩阵并检验海域使用权价值判断矩阵的一致性。通过调查问卷进行专家意见收集，根据专家判断构建海域使用权价值五个影响因素的判斷矩阵。专家评价分为优、良、中、差四档，各档对应分值设为4、3、2、1。

篇5：海域使用权转让合同精选

一、合同双方当事人

转让方(以下简称甲方)：

联系地址：

受让方(以下简称乙方)：

联系地址：

法定代表人：

二、转让标的的基本情况：

甲方转让给乙方海域使用权两宗，海域使用权证号分别为国海证103570031号(宗海面积7.039公顷、用海方式为建设填海造地)和国海证103570032号(宗海面积1.231公顷、用海方式为港池、蓄水等)，两宗海域使用权的终止日期均为2059年9月29日，用海类型为交通运输用海及港口用海，项目名称为漳州港东山城垵2.5万吨级码头工程，项目性质为经营性。该标的转让行为已经取得东山县人民政府同意。甲方承诺交付给乙方的该两宗海域使用权无权属及经济纠纷，且符合海域使用权的转让条件，该两宗海域使用权无他项权和法院查封情况。甲方对本条前述基本情况内容的真实性、合法性、全面性负责。

三、转让方式、转让价格、价款支付时间和方式及付款条件： 甲方委托漳州市国有资产产权(物权)交易中心公开招集竞买方，乙方被确定为买受方，本合同项下两宗海域使用权转让价款总额为人民币(大写： 万元) 万元整，乙方应自本合同签订之日起15日内，一次性将海域使用权转让总价款付清。乙方预先向漳州市国有资产产权(物权)交易中心缴交的竞买保证金壹佰万元可冲抵转让价款。

四、产权交割及权证的变更：

乙方向甲方付清海域使用权转让总价款后15日内，甲方将涉及本次转让的相关资料提交给乙方(随附资料清单)，由乙方凭此清单逐项核对与验收，核对无误、验收完毕后，由甲、乙双方及其经办人员在该清单上盖章、签字后视为交割完成。甲方将转让标的物按现状移交给乙方。交割完成后，甲乙双方凭漳州市国有资产产权(物权)交易中心出具的产权交易凭证及相关资料，按照国家有关规定及时办理相关产权变更登记手续，更改或更换海域使用权证书，同时按规定缴交税费。

五、税费负担

经甲、乙双方约定，本次转让海域使用权所涉及的税、费按如下方式处理：本合同项下海域使用权转让交易及办理过户登记过程中发生的全部税费均由乙方承担，包括但不限于甲乙双方应缴纳的产权交易服务费、资产审计评估费用、契税等税费(但甲方需提供合法的凭据)。

六、本合同生效后权利和义务的转移

本合同生效后，与该两宗海域使用权相关的权利、义务随之转移给乙方。乙方根据本合同受让的海域使用权，在使用年限内，依照有关法律，行政法规的规定可以再转让、出租、抵押或用于其他经济活动。乙方在受让海域使用权范围内所进行的开发、利用、经营活动，应遵守中华人民共和国法律、法规及有关规定，按照规定的用途合理利用海域，不得擅自改变经批准的用海类型和海域用途，不得破坏海洋生态环境，且不得损害社会公共利益。乙方依法使用海域并获得收益的权利受国家法律保护。

本合同生效后，甲方对该两宗海域使用权已开发、利用的成果(包括但不限于项目名称为漳州港东山城垵2.5万吨级码头工程相关的所有政府批文及码头工程的勘察、设计、环评等成果)也随之转移给乙方。甲方的海域使用权转让时，其固定附属用海设施随之转让给乙方。

本合同生效后，因国海证103570032号(宗海面积1.231公顷、用海方式为港池蓄水等)的海域使用金缴纳方式为逐年缴纳，该宗海域使用权剩余期限海域使用金的缴纳义务随之转移给乙方。

本合同生效后，乙方在受让年限内，如需改变该两宗海域使用权规定的海域用途和用海类型，需取得原出让方同意，并须依法办理有关批准手续，所需费用均有乙方自行承担。

七、期限届满处理

1、本合同规定的海域使用权期满，乙方未申请续期或者申请续期未获批准的，海域使用权终止。乙方应负责清理拆除海域使用范围内的非永久性建筑，或者可能造成海洋环境污染和影响其他用海项目的用海设施和构筑物并自行承担所需费用。

2、 本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用本合同项下海域的，应当至迟于期限届满前二个月向原批准用海的人民政府申请续期，重新办理海域使用申请审批有关手续，准予续期的，乙方应当依法缴纳续期的海域使用金。

八、违约责任

1、本合同生效后，甲方无故提出终止合同，应向乙方一次性支付违约金人民币壹佰万元，并退还乙方已经缴纳的转让价款;乙方无故提出终止合同，应向甲方一次性支付违约金人民币壹佰万元，且甲方有权直接从乙方已缴纳的海域使用权转让价款中扣除，乙方已经缴纳的剩余转让价款应退还乙方，但是乙方无权要求退还其已经投入的项目投资建设资金。

2、乙方未按合同约定日期付清合同标的转让价款的，每逾期1日，应按逾期未支付价款0.05%的比例向甲方支付违约金，逾期30日未付清转让价款的，甲方有权解除合同，收回海域使用权，并可请求乙方赔偿因违约造成的其它损失。

3、甲方未按合同约定日期将涉及本次转让的相关资料提交给乙方(随附资料清单)的，每逾期1日，应按乙方已支付价款0.05%的比例向乙方支付违约金，逾期30日未提供转让相关资料的，乙方有权解除合同，收回已付海域使用权转让价款，并可请求甲方赔偿因违约造成的其它损失。

4、一方违约给另一方造成损失，且违约方支付违约金的数额不足以补偿对方的经济损失时，违约方应偿付另一方所受损失的差额部分。

九、合同的变更和解除

当事人双方协商一致，可以变更或解除合同。当发生下列情况之一时，一方可以解除合同：

1、由于不可抗力致使本合同目的无法实现的。

2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的。

3、当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。

4、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。

5、法律规定的其他情形。

因合同变更或解除致使一方当事人遭受损失的，参照本合同第八条及《中华人民共和国合同法》的有关规定执行。

十、争议处理

1、本合同订立、效力、解除、履行及争议的解决适用中华人民共和国法律。

2、在本合同履行过程中，甲、乙双方发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可以直接向甲方所在地人民法院起诉。

十一、乙方同意接受转让标的物挂牌交易文件规定的一切条件，包括但不限于《东山华浮港务有限公司海域使用权转让交易公告》、《竞买须知》、《产权交易电子竞价规则》、《漳州市国有资产产权(物权)受让意向登记表》、《成交确认书》、《海域使用权转让合同》等，对转让标的物相关文件皆已查阅并无异议。

乙方对转让标的物已勘察并审查核实，对其现状、内容(含瑕疵)无异议。

十二、本合同未尽事宜，可由双方协商一致变更或补充条款作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及附件和补充协议所定事项，国家和省、市法律法规另有强制性规定，或者国家和省、市法律法规出现新的强制性规定的，从其规定。

十三、合同的生效

本合同由甲、乙双方当事人签字盖章后生效。

十四、其他

本合同一式伍份，甲、乙双方各执两份;产权交易机构备存一份。 本合同附件目录：

1、产权交割资料清单;

2、东山县人民政府批准文件;

3、厦银兴资评(20___)102072评估报告书。

甲方： 乙方：

法定代表人： 法定代表人：

签约地点： 签约地点：

篇6：海域使用权问题研究(关 涛)

关

涛

烟台大学教授 上传时间:2004-7-17

一、现代海域使用权已具有私法性质

海洋具有巨大的经济效用,并一直为人所利用,但海洋在很长一段时间里并非私法上财产权利的标的物,其中一个重要的原因在于长期以来人们对海洋通常不能进行排他性的使用。人类对海洋的传统利用方式是船舶航行和捕捞渔业,这两种利用方式均不能构成对海洋排他性的支配。一物可被排他性支配的前提,是该物能被特定化,即“物权法上的物必须具有可以被特别认定的性质,难以被特定化的物难以为物权所支配,因而无法成为物权法中的物”[1]。在现代测绘技术进入日常生活之前,由于日常生活中用通常测量定位方法不能将海洋的一部分与其他部分明确区分,即不能将海域特定化。由于海域不能特定化,尤其是海域不能作为不动产登记的标的物,因而在传统民法上海域不能成为财产权利客体。我国《宪法》和《民法通则》在规定所有权制度时,没有明确将海域列为所有权客体的范畴,《民法通则》及《土地管理法》等也没有明确将海洋列为土地之一种形态。

但是在近年,海洋的部分海域也开始成为私法规范的对象,其变化的动因在于经济发展的需要、对海洋利用技术的提高以及对海洋利用方式的变化。随着人口的增加和生产技术的发展,人类愈加注重海洋资源的开发利用。人们利用海洋资源方式的更新和范围的扩大,特别是海洋养殖业和海洋采矿业的迅速发展,导致人们对海洋的一部分即海域的排他性使用逐渐普遍化。从事海洋养殖业,诸如养殖鱼类、藻类、虾蟹类、贝类等,需要长期稳定占有使用特定的海域;从事海洋采矿业,诸如海上开采石油天然气,需要在采矿区建筑钻井平台或采油平台,这也要长期稳定占有使用特定的海域;另外,在离开海岸的水中修筑建筑物或游乐设施,划出一定海域作为旅游业者经营的游览观光区或休闲游乐区等等,也需要长期稳定占有使用特定的海域。人类对海洋利用方式的变化,提出了许多必须以法律回应的问题。(1)从事海洋养殖业或海洋采矿业等,需要对特定海域进行长期的稳定的占有使用,而且这些特定海域可以利用现代测绘技术简便确定。因而这些特定海域具有可利用性和可特定性,完全可以作为民法上的物。(2)为了有效利用海洋资源,特定海域利用者的经营活动必须得到法律保护,必须不受他人干涉。因此,不仅要通过公法维护国家对海洋的支配,也要通过私法维护海域利用者对特定海域的支配。(3)从事海洋养殖业或采矿业的经营者因此对特定海域存有特别的经济利益,这种经济利益首先应当得到民法的确认和保护。(4)对特定海域使用过程中所涉及的各种关系中,包括海域使用者与海域所有者即国家之间的关系,这种关系不能仅仅通过行政法来调整,也要通过民法来调整[2]。

传统民法上物的概念在大多数情况下是通行的,但并未考虑到海域、水流等这类具有流动性、不宜从同一性的角度把握的物。海水本身是无法特定的,但将海水放到一定的空间上来理解则是可以特定的。就我国法律的规定来看,海域的特定性强调其空间性,对海域的理解应该是特定范围内的海水体(而非海水量)及其海床、底土。

对于特定海域的利用是由众多权利主体进行的,这就是对海域资源的共享性,一人(包括自然人和法人)利用行为一般均会影响到其他人的利用,例如,海域处在不断的运动中,某一海 1 域的海水流到另一某片海域中,同时另一片海域的海水又补充进来,海水就是在这样的运动中存在着,也正是由于海水的这种流动性,使得海洋污染的规模更大速度更快,一个地区的海洋事故会迅速波及其他地区,迅速形成规模性的灾难。海域的共享性不仅指不同海域使用权人之间的共享,还应包括不同时期对同一海域的共享,涉及到可持续发展目标的实现。为此,必须对各种利用行为进行有效的规范。

海洋使用权作为用益物权之一种,同样须以不动产登记作为权利公示方式。但是在传统的不动产登记中,海域不属于登记范围。建立海域使用权制度,必须解决有关海域使用权登记的主管机关、登记方式等问题。海域虽然广大,用现行测绘技术完全可以对特定海域予以准确定位,确定其四至边界。对于具体海域使用权的标的物范围,可以根据其面积大小、离岸远近,分别采取设置浮标定位、根据沿岸测量标志相对定位或者地理经纬坐标定位的方法予以确定,并记载于登记主管机关的登记簿上。由于海域使用权具有特殊性,其登记上具有技术性,而且对于海域应当统一管理,因此海域使用权的登记应当由海洋行政主管部门统一负责。由此以来,中国的不动产登记部门可采取两套体系,土地上不动产登记由房地产管理部门负责,海域使用权的登记由海洋管理部门负责。

二、海域使用权的客体范围问题

我国新颁布的《海域使用法》第三条明确规定:“海域属于国家所有,国务院代表国家行使海域所有权。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。单位和个人使用海域,必须依法取得海域使用权。”我国《海域使用法》第二条规定:“本法所称海域,是指中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。本法所称内水,是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。在中华人民共和国内水、领海持续使用特定海域三个月以上的排他性用海活动,适用本法。”从这一定义来看,海域的范围很广,表面上看起来是由一定范围内的内水、领海的水面、水体、海床和底土组成的,但实际上,所有水体、水面、海床、底土是不可分离的整体,缺少其中任一要素均不能称其为海域。所以,从事海上捕捞、海水养殖、海底石油开采、海上旅游航运等,均属于海域使用的范畴;就同一地段的海域使用而言,同样适用传统民法中“一物一权”的规定。

滩涂属于海域还是土地,决定在滩涂上是否可以根据现行法律设定土地权利,即滩涂作为一种自然形态,可否作为法律上的财产权利客体;进一步地说,如果可以作为财产权利客体,应是何种财产权利的客体。其次,在法律上滩涂与土地或海洋的界线在何处,由此决定滩涂作为某种财产权利客体范畴的边界,也决定了有关法律的适用范围。

值得研究的是滩涂是否属于海域使用权的客体,从自然属性来看,滩涂的范围主要在低潮线和高潮线之间的地带即潮间带,以及向海和岸两侧自然延伸的部分,如高潮线以上的滩地以及低潮线以下浅水中的海滩。

如果滩涂属于海域,会产生以下法律效果:(1)滩涂所有权只能属于国家,因为海域属于国家所有;(2)利用滩涂的单位或个人可拥有的权利,限于对滩涂的使用权;(3)滩涂使用权的设立、移转、消灭等,须在海洋行政主管部门作产权登记;(4)滩涂按海洋功能区划予以管制;(5)对滩涂使用的行政管理等,由海洋行政主管部门负责。如果滩涂属于土地,则产生以下法律效果:(1)滩涂所有权既可以属于国家,也可以属于农民集体;(2)滩涂利用者可拥有的权利,既可以是所有权(如利用者为农民集体),也可以是使用权;(3)滩涂所有权和使用权的归属,以及滩涂 2 使用权的设立、移转、消灭等,均须在土地管理部门作不动产登记;(4)滩涂按农用地、建设用地和未利用地的划分实行用途管制;(5)对滩涂使用的行政管理等,应由土地管理部门负责。

在传统民法上,滩涂属于海洋的一部分而不属于土地。在罗马法上,“海岸延伸到冬季最高潮所达到的极限”,而且“依据自然法而为众所共有的物,有空气、水流、海洋,因而也包括海岸”[3]。这种传统民法对海洋与土地的划分标准,在当代亦无多少变化,例如:“在日本,社会上通常的观点是,根据海水表面涨到最高潮时达到的水边线为基准划分海和陆地。并且现在一般认为海面以下的地盘不是土地。”[4]因滩涂在最高潮时被海水淹没,因而应为海洋的一部分。可见,凡是以海水高潮线作为海域与土地界线的国家,滩涂在其法律上应属于海域的一部分而不属于土地。

在我国的情形却有所不同。在我国制定《民法通则》时,对滩涂的利用(主要是海洋养殖)已经十分普遍,滩涂已经被视为可以进行排他性使用的自然资源,已经属于民法上财产权利的客体范畴。依据《民法通则》第七十四条规定,劳动群众集体组织的财产包括法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。依据土地管理法实施条例第二条规定,依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地,属于全民所有即国家所有。可见,在我国民法以及土地管理法,已经把滩涂作为土地的一种形态。所以在我国,海水高潮线没有划分海域与土地边界的意义。

关于《海域使用管理法》适用空间的界定上,国土资源部和财政部联合上报国务院的《海域使用管理法送审稿》和国务院报全国人大常委会审议的《海域使用管理法草案》,都是沿用《海域使用管理暂行规定》的定义。也就是说,没有对海陆分界线作出明确的规定。全国人大就《海域使用管理法草案》征求地方政府和有关部门意见时,几乎所有地方政府都提出了要求修改该条款,明确海陆分界线的要求。全国人大认真研究了反馈意见和地方政府已经出台的关于海域使用管理法律法规中的表述(省、市以往作出海域使用方面的法律法规中,大多采用海岸线或平均大潮高潮线到领海外部界线),全国人大认为法律文本中明确海岸线为海陆管理的分界线是切合实际,并且可以使法律更具有可操作性。决定在第二条增加一款,即第二款“本法所称内水,是指中华人民共和国领海基线向陆一侧至海岸线的海域”。由于领海基线是指低潮线,所以这里的海岸线应该是指平均大潮的高潮线。

三、海域使用权是民法物权中的上位概念

同一海域的资源都不是单一的,而是多种资源(生物的和非生物的)共生、共存,既有生物资源、海水化学资源、海洋能(如潮汐、波浪发电),也有港口与交通资源、油气或其他矿产资源,有的还有旅游资源、土地资源等,所以海域是多种复合资源的载体。海域中的每一种资源都是海洋的开发对象,并最终能形成一个产业,这种情况在实践中是屡见不鲜的。为此,随着科学技术的不断发展,海洋开发利用的深度和广度正以更快的速度向前发展,使用海域的矛盾和冲突也是不可避免的。尽管对海域的使用也有为农业目的而使用如养殖,也有为建造建筑物或构筑物目的而使用如建造钻井平台,还有以旅游为目的而使用如设置潜水观光区,但是对海域使用权作统一规定的必要的。

海域使用权都是为经营目的而设立,取得海域使用权的,都是从事经营活动的法人或个人即经营主体。尽管海域使用者或从事养殖业或从事采矿业等,但使用者之间适应市场经济体制的能力并不会因此而产生一般性差别;与一般农业不同,海洋养殖业属于工厂化经营方式的 3 高效农业,其投资收益的周期较短;在农地使用过程中,类似维持地力和防止将农地违法转为他用等,一直是既普遍又严峻的问题,但这类问题在海域使用方面基本不存在,因为海域广大,不存在陆地上建设用地紧张的情形;除非特定海域之下有矿藏等特殊资源,否则将养殖用海域转为建设用海域,没有经济上的意义。因此,不论具体的海域使用权是为何种用途而设立,均可统一称之为海域使用权。对于不同用途的海域使用权,可以根据其他特别法如渔业法、海洋环境保护法等实行用途管制;另外,也可以根据海域使用权设立合同的约定实行用途约束。不论简单海域,还是复杂海域,就其自然面貌,它们与陆地相比都大为不同。茫茫大海除了一望无际、起伏不平的海面外,其他我们很难再看到别的什么。在任何一个海域之中、之下,其环境特性、资源状况和社会功能价值,我们无法直观了解并进行判断。具体到海域使用管理法,也将无法开展管理活动。通过反复调研,最终选择了海洋功能区划作为管理海域使用法的科学基础和依据。只有通过功能区划的成果,才能为海域使用管理机关提供审批的科学标准,保证海域使用审批的合理性。根据海洋功能区划,海域使用权是一种综合性的权利,包括渔业权、海底矿藏开采权、养殖权、海上航行权等,势必与《渔业法》、《矿产资源法》、《环境保护法》发生交叉适用。

海域使用权与渔业权是有区别的。渔业权是指权利人根据渔业法的规定所取得的从事渔业的权利。海洋渔业包括捕捞渔业和养殖渔业,因而海洋渔业权可划分为捕捞权和养殖权。捕捞权是指对自然状态的海洋生物资源予以获取和收益的权利,属于自然资源使用权的一种。在一般情况下,行使捕捞权不需要也不能对特定海域进行排他性的使用,属于传统民法中人役权的概念,这种人役权与地役权非常相似,只是并不以需役地的存在为前提[5]。这种权利虽然没有排他性,但也属于对一定海域的持续利用,有人甚至一生都在固定的海域捕鱼,因而也是一种海域使用权。养殖权是利用特定海域养殖海洋生物并予以获取和收益的权利,行使养殖权需要对特定海域进行排他性的使用。因此,海域使用权与渔业权属于交叉概念,海洋渔业权中的养殖权包括在于海域使用权之中,而海域使用权不限于养殖权。

海水虽然具有自净能力,一定限度内的污染可以被净化掉,但一旦形成规模,其危害后果就会相当严重,如海上开采原油泄露,受到影响的可能是临近海域的所有水面。因而,对海底石油开采各国均有专门的规定,我国也是如此。一旦发生海上原油泄露的危险,其他海域使用权人均可以基于相邻关系采取适当措施以防止该种危害的发生。相邻养殖海域之间,若一方养殖密度过大而引发海水缺氧或养殖有传染疾病的海产品,则很可能会迅速波及临近的其他海域,造成邻人的经济损失。此外,陆源污染也会损害养殖海域使用权人的利益,但是,如果排污人众多,是否达标排放也不清楚,那么因果关系很难认定,受害人的权益也很难得到保护。综上,从事海上航行、海底石油开采、海上养殖、捕捞等行为,均须取得海域使用权,于是海域使用权就成为一种基础性,在我国民法典中。海域使用权是与土地使用权并列的上位概念。在适用《海域使用管理法》时,应该与《渔业法》、《矿产资源法》与《海上交通安全法》协调一致。