项目设计与开发控制程序全解

项目设计与开发控制程序全解（共9篇）

篇1：项目设计与开发控制程序全解

项目设计开发控制程序

1.目的：

本办法依据ISO/TS 16949:2009质量管理体系 7.3条款，规范了立项项目设计开发过程的控制，以确保产品能满足顾客及有关标准的要求。2.适用范围：

适用于xxxxx所有的新产品/新技术项目设计开发过程控制。3.定义与术语：

3.1项目定义： 3.1.1 新产品/新技术项目：

设计开发一种全新的产品或全新的技术研究或从公司已有的基础产品上进行大量改动、结构功能大量拓展的项目。

3.1.2 预研项目：

新产品/新技术项目的一种。针对某个问题或某项新技术而展开的一系列研究的项目。该项目成果不一定形成正式的生产产品，主要以进行技术攻关，开拓新思路为目的。

3.1.3 产品改制项目：

新产品/新技术项目的一种。从公司已有的基础产品上进行某些改动，以满足需求，如成本改进，设计优化，增加功能，性能改进等的项目。

3.1.4 特殊项目

新产品/新技术项目的一种。针对临时紧急的招标样机设计，送检样机设计或用户有特殊要求开展的项目。此类项目的开发过程可以灵活调整。3.2 术语

3.2.1 设计和开发：

将要求转化为产品的规定的特性或规范的一组过程。设计和开发有时是同义的，有时用于规定整个设计和开发过程的不同阶段。3.2.2 设计：

特指在定型产品的基础上，包括为满足特殊合同、产品技术改进而进行的设计过程。3.2.3 开发：

特指需立项并进行系统、全面、完整的新产品的设计过程。3.2.4 评审：

为确定主题事项达到规定目标的适宜性、充分性和有效性所进行的活动。3.2.5 验证：

通过提供客观证据对规定要求已得到满足的认定。设计中允许验证方法可以包括：计算校验、科学推理、对比验证、模拟演示、试验验证、检验测试、评审鉴定、使用评价。3.2.6 确认：

通过提供客观证据对特定的预期用途或应用已得到满足的认定。3.2.7 研发样机：

新品开发过程，根据设计文件（初稿）制作的用于评审（样机评审）的样机。3.2.8 验证样机：

验证样机的可制造性，从生产的角度评估研发样机的操作性。3.2.9 BOM: 物料清单。3.2.10 参考方案: 指同行的同类产品或方案，客户/供应商/代理商等提供的参考设计。3.2.11 标杆产品

该产品处于同行业产品领先地位，其产品质量、生产工艺和生产标准被广泛认可。

3.2.12 电路图文件: 指产品开发实现功能的电路原理图、程序图、布局图、电路元器件清单等。4.管理职责： 4.1技术部

4.1.1项目经理（总经理授权时）

①将客户端的需求信息转换为详细的技术规格和要求，编制产品需求说明书 ②负责项目全过程的管理工作，包括项目启动，计划，执行，控制、收尾。按时按质达到项目目标

③编制《立项申请表》、《项目详细计划表》、《项目总结报告》及项目过程必要文档。④跟进、跟催项目进展情况，实时协调和处理各种问题。

⑤确定设计开发过程中的评审点，并主持评审。对项目评审资料的完整性与规范性进行审核。对评审意见进行跟踪。客观真实提供实施考核的数据。

⑥对是否立项、产品设计方案、原理、阶段评审结果等重大问题审核，并报批、最终确定。⑦对立项有关文件和设计开发技术文件的审核、批准。⑧对所负责项目设计开发过程中的问题有处理和放行权。⑨参与所管辖范围内产品设计开发所有阶段的公司评审。

⑩确定项目组项目成员及成员的任务，协调设计开发过程中各部门之间的接口。⑾项目经理同时也是该项目主要设计工程师之一。4.1.2 设计工程师

指设计开发过程中进行设计实现的工程师。负责项目过程中按要求进行设计实现，也是项目核心成员和执行人员，包括硬件、软件、结构、测试工程师。

4.1.3 导入项目经理（项目经理兼）

①负责新产品导入的总体规划，制定并更新新产品导入前项目进度计划及管理，确保新产品能按时按质顺利导入试产及后续生产。

②负责主导和跟进研发样机制作，落实制作所需元器件材料，按样机制作单要求完成样机的制作。

③进行样机管理。

④申请并主持样机评审。对评审意见进行跟踪。4.1.4装配售服部

①负责组织对新品进行生产制造，进行生产问题反馈。②参与样机评审，给予意见。5.工作程序

5.1 设计开发的策划和输入

5.1.1 项目来源

① 由营销部收集、分析和总结市场、行业、顾客的相关信息。② 公司决策提供的信息输入或要求。③ 合同要求，技术规范。④ 行业内新技术发展动向。⑤ 年度开发规划。⑥ 标杆产品信息 5.1.2 立项程序

由项目经理提交《立项申请表》，通过审批后确定立项。立项必须提交《立项申请表》，否则不认为是公司设计开发项目。5.1.3 项目启动会议

立项审批完成后，项目经理组织项目启动会议，明确项目的目标，确定项目组成员，分派任务，并输出《项目任务书》。5.2设计开发过程

5.2.1概要设计及评审

a)项目成员应根据项目的范围、目标等条件制定“概要设计方案”。b)制定产品功能列表；

c)结构工程师制定设计方案,选用关键元器件,产品限制性因素（尺寸、材料、应用环境等），软件工程师确定产品程序方案和功能模块等。d)项目经理负责组织设计中相关方进行概要设计方案的评审。5.2.2制定项目详细计划

a)方案评审完成后，项目经理根据项目的范围和方案明确责任分工、（人员配置、进度安排、费用预算（包括成本预价）、设备计划等）、设置评审点、项目必备文件、结项方式等做一个详细的计划，组织项目成员讨论，最终输出《项目详细计划》并获得各方签字确认。

b)项目经理应按照此计划跟进，计划中的延迟或异常及时进行通报并进行记录，如有其它情况导致项目的计划需要较大变更时，由项目经理提交书面申请，经总经理批准后可重新制定计划，计划的落实以最后签字生效的计划为准。5.2.3详细设计及评审

a)电气工程师进行电路详细设计和程序开发，结构工程师进行结构详细设计。b)项目经理负责组织设计中相关方进行评审。5.2.4设计实现

设计实现过程，输出设计文件初稿，用于研发样机的制作。如：样机图纸、物料清单（BOM）、零件图、电路图等。5.3设计开发的验证

5.3.1样机制作与测试(1)样机制作

a)设计阶段完成后，由项目负责人提交BOM清单、结构设计图纸、电路图等必要设计文件和《样机制作通知单》至装配售服部。

b)由装配售服部组织样机制作，落实制作所需元器件，按《样机制作通知单》要求完成。并将样机制作过程中的问题进行详细纪录，输出《样机制作记录表》，反馈给项目组。

c)样机制作的数量一般为1-3台，根据实际需求的不同，具体数量可灵活调整。(2)样机测试

a)研发样机由项目组电气工程师进行初步调试，调试完成后，提交给装配售服部操作，品检部进行检验测试。电气工程师负责研发样机操作的培训。b)样机测试分基本性能测试、功能测试、整机全项目测试。根据开发计划需要，出具不同阶段测试结果和报告。

c)全部测试完成后，出具《样机测试报告》。5.3.2样机评审

a)项目经理组织样机的评审，当评审未获得通过时，项目组应根据评审的内容分析原因，重新编制、补充、完善开发的设计文件，必要时对样机进行修改或重新制作样机，重新提交检验测试，重新进行评审。

b)除非对评审提出的所有问题都有明确安排并能有效控制，否则不准许带入开发的下阶段。样机评审完成后，项目经理整理研发样机文件并归档（归档文件包括BOM,结构图纸、测试规范、电气图等），交文控进行文件的发布，根据项目情况可以进入后续生产。

c)若有知识产权申请，相关申请资料提交到文控处理。

d)一般情况下，完成样机整机测试合格、完成研发样机文件归档等工作后，即完成了样机阶段。如项目目标为样机阶段，则由项目经理负责编制对设计及样机过程中的工作进行总结与分析，形成《设计总结报告》，召开项目总结会议，宣布结项。

5.4 设计开发的确认

5.4.1设计开发确认方式

根据项目的特点，选择以下一种或一种以上方式进行开发确认：

a)样机评审完成，对于某些技术预研，技术研究项目，完成至样机项目，并通过样机评审，完成样机文件归档。此项目可确认完成，可安排项目的结项。b)完成试生产并经质量检测合格即完成了一种开发确认。c)试产产品送交客户，客户认可满意即完成了开发的一种确认。

d)产品送国家授权的检测机构进行型式试验并出具合格报告即完成了开发的一种确认。

e)最终以项目策划要求为准。5.4.2设计开发确认评审

a)项目经理组织公司总经理、装配售服部、市场部、质管部等项目相关方召开设计开发确认会议或技术鉴定会。《设计开发确认表》由项目相关各方签字后方生效。

b)当所规定的确认方式、不同阶段的结果表明符合时，可以视为开发确认通过 c)当确认过程有不合格时，项目经理应组织项目组采取相应的纠正或改进措施，并跟踪措施的执行情况。

d)当确认未获得通过时，项目经理应组织项目组人员依确认结果分析的原因，重新编制、补充、完善开发的设计文件，必要时重新进行样机修改或制作，重新提交检测。

5.4.3设计开发确认完成后，项目经理将所有设计开发技术文件归档到文控。

完整的技术文件可以包括但不限于包括下列内容：成套结构图、电气原理图、线路布置图、气液原理图、操作说明书、图纸清单、材料清单、外购件标准件清单、电气材料清单、工艺文件、易损件明细表及图样、维护保养手册、点检清单、安装图、检验标准、验收标准、随机附件清单。不同的项目在相关策划中可按项目具体情况选择其中的多项或全部作为输出。5.4.4 项目总结

项目经理组织项目团队对项目整个过程进行总结，将开发过程中出现的问题、分析过程，处理结果编制成《项目总结报告》，并主持召开总结报告会。5.4.5 项目结束

项目经理发《项目结项通知》，解散项目团队，上报贡献大的优秀成员并表彰。5.5 设计开发的输出

项目组/开发人员根据项目的要求和输入文件开展设计工作，并按照本程序的要求按阶段编制并输出相应的“设计文件”。5.6

设计开发的评审

a)公司规定开发设计评审的方式为审核、会签、会议评审，根据实际情况选择方式。

b)总体要求：在每个阶段完成时必须召开会议进行评审，以发现和解决设计中的缺陷和不足，自动化设备项目至少包括五个阶段，即：立项阶段、设计阶段、样机阶段、验证阶段、确认阶段。

c)评审的目的是评价满足阶段开发要求，满足总体设计输入要求的充分性及达到预期设计目标的程度；识别和预测问题，提出纠正或改进措施，以确保最终开发结果满足顾客的要求。

d)当评审未获得通过时，项目组应根据评审的内容分析原因，重新编制、补充、完善开发的设计文件，必要时重新制作样机，重新提交测试，重新进行评审，直至通过。

e)除非对所有制定的纠正或改进措施都有明确安排并能有效控制，否则不准许带入开发的下阶段。

f)对于评审未通过项，由项目经理进行记录，根据整改情况，根据评审的意见确定是否重新评审。

5.7

设计开发更改

a)当产品设计和产品运营阶段（包括生产阶段、用户服务阶段），当有关人员对设计的产品如原材料使用、生产的可行性、产品的可靠性、生产成本、标准要求、性能、结构等方面发现有不合理或达不到要求或可以做得更好时或客户有要求时，应执行设计开发的更改。

b)设计开发的更改应填写《设计开发更改申请单》，交总经理确认，并附上相关资料，批准后方可进行更改。设计阶段的更改可不必填写《设计开发更改申请单》，但项目经理应将更改的原因、内容、技术参数等详细记录。

c)当更改涉及到主要技术参数和功能、性能指标的改变，或人身安全时，对更改应进行评审验证和确认，审批后才能实施。

d)设计更改应对相应关联的技术文件一并进行完整更改，更改者应在文件上做好标识、签名，并注明更改日期。

5.8 设计开发计划调整或终止 5.8.1项目计划调整：

项目执行过程中如有进度调整要求，由项目经理填写提交《项目进度调整申请表》，经审核、批准后，按调整计划执行。

5.8.2项目终止 项目执行过程中如有项目终止要求，由项目经理填写提交《项目计划终止申请表》，经审核、批准后，项目终止，项目经理结束项目。

6.相关文件 7.相关表单 《立项申请表》 《项目任务书》 《项目详细计划》 《设计方案评审表》 《设计评审表》 《项目计划变更申请》 《项目计划终止申请》 《样机制作通知单》 《样机制作记录表》 《样机测试报告》 《设计总结报告》 《可生产通知单》 《设计开发确认表》 《项目总结报告》

篇2：项目设计与开发控制程序全解

设计与施工阶段的控制是房地产开发成本控制的重点,本文提出了设计及施工阶段的`有效控制工程造价的手段及措施.使得有效的资金产生更大的经济效益.

作 者：冯磊 张艳琼  作者单位：冯磊(浙江大学建筑工程学院项目管理(建设工程)专业,浙江,杭州,310000)

张艳琼(浙江大学建筑工程学院区域与城市规划系,浙江,杭州,310000)

篇3：项目设计与开发控制程序全解

关键词：项目课程,PHP程序设计,项目教学,高职

当前,为了提高高职高专课堂教学的质量,进一步深化职业教育的教学改革,我院在“双三元”办学理念的指引下,进行了一系列的教学改革。其中最重要的是为了加强学生的实训,把教学周分成了前八周,后八周,其中第九周和第十八周为专门的实训周,专业可自行设置相应的核心课程由学生完成实训项目。同时,学校大力加强对教师的教育教学改革的培训,专门组织了针对全校教职工的“行动导向”培训班,开办了几期。同时,还邀请姜大源教授到学校作报告。一系列的培训给教职员工带来了强烈的思想和心理冲击,也为我校的职业教育改革指明了方向。

为了贯彻“以学生为中心”的职业教育改革方向,通过不断的教育教学实践探索,同时结合IT类课程的特点,特别是程序设计类课程的特点,这一类的课程采用项目教学法无疑是行之有效的教学方法。项目教学法就是在老师的指导下,将一个相对独立的项目交由学生自己处理,信息的收集、方案的设计、项目实施及最终评价,都由学生自己负责,学生通过该项目的进行,了解并把握整个过程及每一个环节中的基本要求。职业教育项目课程是一种以工作任务为中心选择、组织课程内容,并以完成工作任务为主要学习方式的课程模式。以下我就详细介绍基于PHP程序设计课程的项目课程的开发过程。

1 PHP程序设计课程介绍

本课程是我校计算机应用专业的一门专业核心课程,也是一门实践性很强的课程。课程主要讲解PHP的相关知识及PHP在WEB应用程序开发中的实际应用,通过具体案例,使学生巩固数据库、网页制作等专业知识,更好地进行开发实践。该课程选定当前流行的应用网站开发为职业方向,以实用的应用网站系统开发的实际工作过程为导向,通过一些典型的设计任务,让学生掌握PHP基本语法,使用开源系统快速搭建、修改实用的网站。本课程的预备课程是《网页设计与制作》、《DIV+CSS》等,该课程也是《PHP项目实训》的预备课程。该课程在本专业课程中的地位如图所示:

2 PHP程序设计采用项目教学法的可行性分析

PHP程序设计在语法上与C语言很类似,我校计算机专业的学生进校第一学期就开设了C语言,相对基础比较扎实,同时,在学习PHP程序设计之前学生已经学习了DIV+CSS网页设计,JAVASCRIPT程序设计等相关课程,这些都为我们后面开展项目教学打下了基础。

同时,实施项目教学也是我们提高学生的学习兴趣必然要求。高职高专的学生普遍存在学习基础差,学习自主性不强,上课容易走神。所以我们采用项目教学法,通过实用的项目首先吸引他们的眼球,以此来提高他们的兴趣,后面讲解起来就会更加轻松。

3 项目的选择

通过以上九个项目的实训,从简单到复杂,通过这样的层层深入,学生对PHP项目的开发有了深入的了解,对其中牵涉的知识点也能够通过项目的更好的理解。其中项目一主要让学生熟悉表单元素,项目二主要让学生熟练使用流程控制语句,项目三主要是了解数组,项目四主要是讲解文件上传知识点,项目五讲解数据库连接。通过这五个项目的讲解,我们就可以进入到一个小型完整项目的开发了。

以项目六新闻发布系统为例,我们首先完成的是新闻的发布,那就牵涉我们前面学习的项目一制作表单,项目四文件上传,还有项目五数据库操作。接下来是新闻的浏览,修改和删除。然后是做评论的增、删、改、查。这其中讲解一个知识点就是分页,后面再讲解session、cookies,进一步完善登录功能。同时,为了让学生更好地了解对数据库的操作,我布置了增加新闻的类型,新闻的分类显示,热门新闻排行榜三个小程序项目让学生完成。在实训周,学生主要是完成项目9 京东商城项目,同时自己制作一个项目就是项目八主要是学生管理系统和人事管理系统二选一。

同时,为了让学生以后更好地适应公司开发的要求,提高学生的IT职业素养,在学生的项目实践过程中,我们尽量以公司的编程规范去要求每个学生,比如代码的缩进,“{}”的对齐等一些问题。为了让同学以后能够适应大型项目的开发,在项目中特别强调了注释和文档的编写,一定要为代码添加注释,增强代码的可读性和可维护性,尽管目前我们的代码还不长,但要让他们养成良好的习惯。对于文档的编写和阅读,对于他们可能跟写代码一样难,但也一定要坚持编写。一个大型项目的开发往往必须要依靠团队的力量,所以一个程序员一定要学会交流,交流一方面是要学会写各种文档,另一个方面则是要锤炼自己的性格。通过这些方面的努力,学生项目开发的能力大大增强,IT职业素养也得到很大提高。

4 课程考核方式

1)成绩确定

总成绩=平时成绩+课堂项目实践+项目演示+其他

2)成绩比例

作为老师,对于每一个项目,我都有详细记录学生的完成情况,包括记录前三名做出来的同学,给予每个同学相应的加分。同时,对于同学做出来的程序,我选择其中有代表性的程序,在课堂上讲解,或由学生进行讲解。最后我根据同学在每一个项目中的表现,以及侧重在最后的自主项目实践开发汇报情况,给每一个同学给出了这门课程的成绩。

5 结束语

篇4：项目设计与开发控制程序全解

一、设计原则

1、在设计方面要具备长远的发展眼光，抓住商业机遇以及顾客的购买心理，为房地产项目建立起良好的口碑和形象。

2、建筑的风格要突显出建设的主旨内容，具有独特的艺术特点，注重时代性、民族性和艺术性的完美结合，占据市场先机，吸引顾客前来购买，省去了大部分的销售成本。榆次同时，建筑风格要与建筑价值有机结合，利用两者之间的关系来提升建筑的价值，并且突出建筑风格的性价比。

3、在设计中，建筑平面的布局设计尤为重要，建筑平面设计的合理性是决定房地产项目经营和销售情况的重要因素，因此要了解和熟知消费者的心理需求，对建筑的平面设计和户型的设计进行精心考量，提高建筑总体的可使用面积，并通过功能设置来巩固建筑的建筑价值。

二、控制管理设计，节约开支

1、一个建设项目，通过不同的设计方案进行建设，所显示出的具体建设情况和建设成本之间也存在一定的差别。因此，为了实现建筑的最优设计和建设，在房地产开发项目的设计阶段，要求设计人员与造价师共同参与，这样在满足设计的合理性的同时，也使建设成本能够控制在最优范围之内，使建筑的功能和成本之间相互协调。建设方案的选择也要注重体现价值工程的建立理念。

在进行房地产项目设计和造价的招标时，要对建筑的建设功能和降低工程造价进行重点发掘，所采用的招标计划书中要对建筑的建设风格、规划、使用功能等均作出具体的方案步骤，使建筑建设不仅在风格上力压群芳，还要在功能和造价上占据优势。

2、房地产项目设计任务书中包含建设中所涉及到具体事项，如工程建设的场地、地质条件、各客观原因、国家相关制度和政策等，这些都要进行反复的审议和商讨看，并根据实际的建设条件来进行具体的方案选择。在进行项目设计任务书的编写时，要有正确的、可靠的理论依据，要采用一些先进的建设技术和设计技术，对建设中所涉及的材料、工艺、设备等做充足的考虑，是其在投入建设中能够充分体现其价值和意义。

3、限额设计是将建筑的建设规模、建设内容、建设标准作为主要的设计依据，进而对项目的投资范围进行估计，优化建设结构，提高资金的利用效率，扩大建设的性价比程度。房地产开发项目的建设和设计，就是要在有限的投资额度下，建设具有最优设计的项目建设，确定建设目标，并制定切合实际的建设标准，对项目的而建设有具体的规划和安排，以科学的手段对建设成本进行控制。

3.1在项目的投资决策阶段，要对投资金额进行估算，使投资的金额不能超过项目建设的预定额度。继而将项目的可行性报告交于相关部门进行审批，一经批准，便可对项目建设的具体金额限度进行设计和控制。

3.2房地产项目设计的最初阶段当中，要对设计方案进行选择，并且要将项目建设预算控制在设计的投资估算额度范围内。方案的选取中，是要将建设中的建设工艺和造价控制作为评比的重点，在满足上述要求的技术上，对项目工程的设备、材料、人员等进行综合的衡量和控制。

3.3对工程量的控制也是房地产开发项目设计阶段中的重点控制环节。根据项目开发设计对工程量进行控制，可有效的降低和控制建设成本，不做超额预算。

4、实行概预算制度

4.1设计概算

设计预算是根据设计单位对可行性研究报告、投资预算以及项目建设合同等材料一句进行的投资设计。设计单位根据实际的建设图纸以及概算编制设计对项目建设进行总结。然后可将投资设计的内容作为实际建设中的最高投资限额，也作为成本控制的重要依据。

4.2施工图预算

设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。

5、集中分管副总、总工程师、设计部、材料部全力以赴做好产品定位，明确品质要求。同时将根据设计合同所确定的质量目标，对设计定位、设计过程、设计成果进行全过程，多方面控制，以健全的制度，合理的程序对参加人员实施全面质量管理。

6、对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结论编入设计要求；根据项目计划、项目质量计划和设计要求的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证等。

7、尽量减少设计的更改，争取在较少的更改后定稿。设计的项目建设的基础，如若项目的设计频频改动，那么对实际的项目建设带来巨大的损失和风险。因此要将这种不必要的消耗尽量减少，并控制在可承受的范围之内。对于设计的变更，要首先进行协商和讨论，研究出一套具有可行性的新的设计方案，再进行左后的决策。以建设的实际价值和使用功能为基准，设计的变更所产生的预算变动也要在可控制的限额之内，讲究成本与建设之间的双重可行性。

三、总结

地产开发项目建设的全过程包括以下四个阶段：评估、决策、设计、实施。由此可以看出，项目设计阶段承上启下，具有衔接的重要作用。只有经过设计，决策才能变成设想。住宅房地产开发项目投资控制中，设计阶段起着关键作用。从这个角度来说，设计阶段不仅对建设规模、建设标准起着规范作用。对项目的投资规模还能起到规范作用。所以施工前的决策阶段和设计阶段很关键，设计人员应该将控制投资融入到自己的设计过程中。设计阶段影响大，但是在整个过程中也最难控制。因为设计单位、设计人员的爱好、水平和习惯不同都会有影响。

篇5：项目设计与开发控制程序全解

关键词：房地产开发项目；设计施工；成本控制

房地产开发项目的设计是工程施工的前提准备，设计的合理性、准确性、科学性对后面的工程建设造成很多方面的影响，包括工程投资、施工、竣工结算等。同样设计也需要投入资金进行，因此工程设计需要成本控制和管理。在房地产开发项目中首先按照建筑市场需求，建立工程模型，然后根据建立的工程模型进行数据分析，其模型数据分析是十分复杂的。有项目工程力学数据分析、外观设计几何分析、材料受压数据分析等，只有将这些工程模型数据分析准确，才能按照分析的结构进行项目工程设计，所以工程设计阶段与施工阶段都是一个复杂的施工过程。

1房地产开发项目设计阶段成本控制的原则

1.1满足工程施工需要的原则。虽然设计阶段对于工程建设非常重要，但是我们不能过分依赖资金投入，对工程设计进行深入研究，这样就会增加设计阶段的成本增长。任何工程设计都是为满足工程建设而服务的，所以只要设计在计算准确，工程结构合理的形况下，适当投入成本费用就可以了，即成本控制满足施工需要。当然过分对设计进行成本控制，则不利于开发项目的建设，设计做不好，则接下来的工程施工也就降低了标准，反而影响施工阶段的成本控制。

1.2坚持合理化项目设计的原则。从专业化角度出发，在房地产项目的设计期间，不仅要坚持设计的安全性原则、适用性原则、经济性原则以及美观性原则。而且还要遵循国家的规范化设计标准以及国家批准的相关建设标准。广泛应用可靠性的项目设计方法以及结构优化的项目设计方法等先进的设计方法。设计期间要高度重视因地制宜以及就地取材，最大限度节约房地产项目的建设成本，在满足建筑功能基本要求的基础上，节约投资成本以及建设资源，尽量缩短房地产项目的工期。在实际设计过程中，积极利用较强的新技术、新材料以及新工艺。

2工程设计阶段房地产项目成本管理措施

2.1实行设计招标制度。推行设计招标制度，充分引进竞争，迫使设计单位对建设项目的方案、结构、工艺流程、设备选型等作全面周密的分析、比较，建立良好的经济意识，重视项目的投资效果，拿最佳的设计作品参赛。实行设计招标制度有利于提高项目规划设计的质量，对投资进行有效的控制。在设计招标过程中，评标委员会对方案的合理性、先进性、经济性进行评估、比较和选择。现阶段评标委员会的成员一般多为工程技术方面的专家，而缺少懂建筑专业的经济、管理和营销人员。所以有必要邀请工程造价、工程管理和房地产营销专家共同参与评标。

2.2实行限额设计。限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不突破。限额设计并不是一味的考虑节约投資，更不是简单的将投资一刀切，而是尊重科学、尊重实际、实事求是的精心设计，合理的控制工程的造价。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。

2.3设计取费与设计质最挂钩。目前设计费用的计算主要有两种方法：按设计预算的百分比计取和按建筑面积计取。无论哪种方法都不与设计质量相联系，前者不但不会使设计人员提高经济意识相反会使设计人员尽可能的加大设计工程的工程量，这助长了设计单位只注重设计的安全性，而不考虑技术合理性和经济性。所以现行的设计费计取要进行改革，建立正确的激励机制，使设计费用的计取与设计质量紧密联系。

3房地产施工阶段成本控制

3.1加强项目的工程管理。保证房地产开发项目按计划顺利实施就是对成本的最好管理，从成本控制的角度出发，管理者应做好以下几项工作：加强的工作计划性。计划就是把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动，重点是质量、进度、资金支付都纳入计划轨道，用一个动态的计划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露矛盾，使项目协调有序的达到预期目标。加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制。

3.2工程变更的管理。工程变更控制是为了实现建设项目的目标，而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。提高工程变更的预见性。在项目建设过程中，对工程变更的管理非常重要，工程管理人员与造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生。对于不可避免的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就变更对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更。设计变更必须在原合同条款的约束下进行，任何变更不能违反原合同。变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行，如果合同中没有此单价或可参考的单价，则按合同条款进行估价，由承包商提出单价分析数据，经监理工程师审定，开发商认可后，方可按认可的变更进行。

3.3施工过程中的合同管理。在工程施工过程，有些特殊的部位或专业，需要开发商随着工程的进展而签署有关合同，特别是一些小额价款的合同，可能有开发商代表现场签署，这种情况在工程的后期较为常见。所以，规范、细致、严密的签署分包合同是项目建设阶段成本控制的又一重点。

3.4做好施工索赔的管理工作。在施工过程中，因其索赔的因素很多，甚至有些开发商采用“低价中标占领市场，高额索赔创造利润”的策略，这就要求开发商代表，要熟知施工合同条款，精通工程项目的专业技术标准，客观公正的处理好索赔工作。承包商进行索赔时，一般会根据自己的纪录提出工期和费用的索赔报告，开发商代表要从合同有关条款着手进行分析，根据监理工程师的有关记录，按照有关法律法规的规定，对索赔进行辨别和分析。开发商代表要根据监理日记对索赔事件的起因和责任归属进行划分，由于开发商或其他非承包商的原因，导致承包商在施工过程中付出的额外费用，证据确凿的情况下，开发商代表应依据有关合同、法律法规的规定，按索赔程序及时、合理的给与损失补偿，保证工程施工的顺利进行.3.5竣工结算的控制与确定。工程竣工结算是工程造价的最终确定，无论施工单位还是开发商以及其他利益相关方，都十分重视工程的竣工结算。结算书的审查，必须保证有中介机构独立进行，其具体内容如下：全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。

4结语

总之，在房地产市场竞争日益激烈的今天，加强项目的成本管理是加强房地产开发企业的核心竞争力的重要手段，突出重点地控制好设计及施工阶段的工程造价，是保证企业的综合效益最大化，实现企业的可持续发展的保证。

参考文献

篇6：项目设计与开发控制程序全解

房地产项目的成本管理贯穿于项目的全寿命周期, 但必须重点突出。管理项目成本的关键环节就是要抓住工程成本的主要形成阶段, 即做好设计阶段和施工阶段的成本管理。

2 房地产设计阶段成本控制

2.1 房地产建筑工程设计原则

在我国, 建筑设计一般要求贯彻“安全、适用、经济、美观”的方针, 具体讲在设计中应该坚持以下原则:

严格执行国家现行的设计规范和国家批准的建设标准。

尽量采用标准化设计, 积极推广应用“可靠性设计方法”、“结构优化设计方法”等现代设计优化方法。

注意因地制宜, 就地取材, 节约建设成本。在保证满足建筑功能要求的前提下, 要尽量节约投资和资源, 缩短建设工期。

积极采用技术上更加先进、经济上更加合理的新结构、新材料和新工艺。

2.2 工程设计阶段房地产项目成本管理措施

2.2.1 实行设计招标制度

推行设计招标制度, 充分引进竞争, 迫使设计单位对建设项目的方案、结构、工艺流程、设备选型等作全面周密的分析、比较, 建立良好的经济意识, 重视项目的投资效果, 拿最佳的设计作品参赛。

实行设计招标制度有利于提高项目规划设计的质量, 对投资进行有效的控制。在设计招标过程中, 评标委员会对方案的合理性、先进性、经济性进行评估、比较和选择。现阶段评标委员会的成员一般多为工程技术方面的专家, 而缺少懂建筑专业的经济、管理和营销人员。所以有必要邀请工程造价、工程管理和房地产营销专家共同参与评标。

2.2.2 实行限额设计

限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计, 按照批准的设计概算控制施工图设计, 各专业在保证达到使用功能的前提下, 按分配的投资限额控制设计, 严格控制施工图设计的不合理变更, 保证总投资额不突破。

限额设计并不是一味的考虑节约投资, 更不是简单的将投资一刀切, 而是尊重科学、尊重实际、实事求是的精心设计, 合理的控制工程的造价。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。

2.2.3 设计取费与设计质最挂钩

目前设计费用的计算主要有两种方法:按设计预算的百分比计取和按建筑面积计取。无论哪种方法都不与设计质量相联系, 前者不但不会使设计人员提高经济意识相反会使设计人员尽可能的加大设计工程的工程量, 这助长了设计单位只注重设计的安全性, 而不考虑技术合理性和经济性。所以现行的设计费计取要进行改革, 建立正确的激励机制, 使设计费用的计取与设计质量紧密联系。

3 房地产施工阶段成本控制

3.1 加强项目的工程管理

保证房地产开发项目按计划顺利实施就是对成本的最好管理, 从成本控制的角度出发, 管理者应做好以下几项工作:

加强的工作计划性。计划就是把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动, 重点是质量、进度、资金支付都纳入计划轨道, 用一个动态的计划系统来协调控制整个项目, 以便提前揭露矛盾, 使项目协调有序的达到预期目标。

加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制。项目的控制是通过项目分解, 阶段性的目标的提出与检验, 各种指标的贯彻与执行, 以及在实施中的反馈与决策来实现。工程控制的核心是做好质量、进度和成本的协调与统一。

做好界面控制。项目管理者对项目建设过程中项目、产品和组织及不同要素之间的交叉点实施管理与控制。这里主要是指项目的施工过程中各专业间的动界面, 以保证项目有条不紊的顺利进行, 以防相互推诿扯皮, 减小内耗。

3.2 工程变更的管理

工程变更控制是为了实现建设项目的目标, 而对工程变更进行分析、评价和改进, 以保证工程变更合理、有效。

提高工程变更的预见性。在项目建设过程中, 对工程变更的管理非常重要, 工程管理人员与造价人员应密切配合, 严格控制洽商变更的发生。对于不可避免的洽商变更, 必须事先做详细的技术经济分析, 这要充分利用设计单位和监理单位的技术资源, 并就变更对工程成本的影响做出评价, 综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更。

设计变更必须在原合同条款的约束下进行, 任何变更不能违反原合同。变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行, 如果合同中没有此单价或可参考的单价, 则按合同条款进行估价, 由承包商提出单价分析数据, 经监理工程师审定, 开发商认可后, 方可按认可的变更进行。

3.3 施工过程中的合同管理

在工程施工过程, 有些特殊的部位或专业, 需要开发商随着工程的进展而签署有关合同, 特别是一些小额价款的合同, 可能有开发商代表现场签署, 这种情况在工程的后期较为常见。所以, 规范、细致、严密的签署分包合同是项目建设阶段成本控制的又一重点。如果合同中的条款及相关附件描述模糊, 就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”, 影响工程质量和寿命周期, 损害开发商的信誉, 造成不良后果。利用严密的合同条款, 对可能发生的各种情况具有前瞻性。

3.4 做好施工索赔的管理工作

在施工过程中, 因其索赔的因素很多, 甚至有些开发商采用“低价中标占领市场, 高额索赔创造利润”的策略, 这就要求开发商代表, 要熟知施工合同条款, 精通工程项目的专业技术标准, 客观公正的处理好索赔工作。

承包商进行索赔时, 一般会根据自己的纪录提出工期和费用的索赔报告, 开发商代表要从合同有关条款着手进行分析, 根据监理工程师的有关记录, 按照有关法律法规的规定, 对索赔进行辨别和分析。开发商代表要根据监理日记对索赔事件的起因和责任归属进行划分, 由于开发商或其他非承包商的原因, 导致承包商在施工过程中付出的额外费用, 证据确凿的情况下, 开发商代表应依据有关合同、法律法规的规定, 按索赔程序及时、合理的给与损失补偿, 保证工程施工的顺利进行, 以防形成恶性循环。

对于承包商违反合同规定, 给开发商带来实际损害, 开发商代表也要根据有关规定, 按程序进行反索赔, 保证开发商的合法利益不受损害。

3.5 竣工结算的控制与确定

工程竣工结算是工程造价的最终确定, 无论施工单位还是开发商以及其他利益相关方, 都十分重视工程的竣工结算。结算书的审查, 必须保证有中介机构独立进行, 其具体内容如下:

全面整理变更资料, 正确的核定变更内容, 确定工程量的变更, 包括增加和减少的工程量。

竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围, 依据国家建筑工程验收标准, 按程序组织工程验收。

留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品, 不可避免的存在竣工后的返修问题, 所以竣工结算要按照双方的合同约定, 足额留出保修费用。

工程造价审计部门及时做出各相关方认可的审计报告。根据审计报告, 开发商组织工程技术人员和造价管理人员, 对工程的成本管理共同做出总结报告, 以便吸取教训, 总结经验。

4 结语

总之, 在房地产市场竞争日益激烈的今天, 加强项目的成本管理是加强房地产开发企业的核心竞争力的重要手段, 突出重点地控制好设计及施工阶段的工程造价, 是保证企业的综合效益最大化, 实现企业的可持续发展的保证。

摘要：设计与施工阶段的控制是房地产开发成本控制的重点, 本文提出了设计及施工阶段的有效控制工程造价的手段及措施。使得有效的资金产生更大的经济效益。

关键词：房地产开发,规划设计,项目施工,成本控制

参考文献

[1]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术, 2006.12

[2]柯洪.工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社, 2006

篇7：项目设计与开发控制程序全解

关键词：房地产项目管理；质量；控制；

随着当代社会中有关经济方面的竞争所带来的摩擦和碰撞越来越大，房地产在项目的开发上也不可避免的存在着许多问题。我国需要在保障投资成本的前提下控制房地产项目开发设计管理的质量，优化房地产质量，以此来保障房地产在社会经济结构中的支撑地位。为了房地产的开发质量有所保证，就要找到质量控制的关键所在，并且要对房地产项目中的所在环节进行靶性的设计管理。

一、房地产项目开发工作

在开发项目中有几个阶段是质量控制的重要组成部分，包括决策，设计，施工，以及结算。由于是否确切地了解房地产项目开发所产生的至关重要的影响决定了其在开发规模、资金投入以及整体构想的助力大小，因此对应的它也成为在设计管理的质量控制的进行中首先需要被人们考虑的问题。

确立好规划房地产设计管理中的制度即责任制度，其中包括市场规划方面、项目编制方面、组织施工方面，监督管理方面等，降低进行中各种方面带来的负面影响可以让设计管理时人与人之间的信任度更高。依据房地产行业的变化过程和经济的浮动，以房地产开发规定作为辅助指导来构建最适当的设计质量计划；另外最后，设计管理质量控制制度的建立，设计环境的改善都可以用来保障设计前期质量状态的有效性，这为房地产项目设计管理的质量控制起了好的带头作用。以上三部分属于设计管理的质量控制中的前期工作。

二、房地产设计管理中对质量的控制

以设计的各方面的不同层次和类型为主要依据令实现质量控制更好的进行规划，即为房地产设计管理的质量控制。从其质量控制的分析中可以得出：

（一）使质量控制责任制度更加具体化

从房地产项目设计管理的现状出发，使相关方面的责任制度更加具体，同时，根据分配好的责任制度，成立好负责项目责任的小组，责任小组可以在项目设计管理的过程中作为项目策划和管理部门的桥梁，以项目的设计与规划为重，在房地产设计的框架和关于服务方面的理念可以满足各方面所提出的要求的前提下，再令其将责任制度应用于设计进程中。控制好流程中存在的各种质量问题，保持好项目设计管理的灵活性。最后，责任小组再发挥链条作用将责任制度在整体项目设计管理的过程中串连起来，然后在设计过程中，对质量监测后所出现的弊端采取及时的补救措施。

（二）实现质量控制的途径-监控

房地产项目的设计与开发是一个非常专业性，严肃性以及复杂性的过程，它需要集合各种层次的非常专业的建筑师，来编写各式各样的难度不一的设计任务。在每个阶段的设计过程中发挥他们的专业性，可以说是绞尽脑汁呕心沥血的进行最深的研究，从中就可以看出他们的设计优势在哪里。并且可以采取监控的途径来保证他们的设计质量和控制，而要使整个小组都具备特别强的专业性以及设计能力时就要采取矩阵式的监控了，这不单单可以做一个很好的融合作用即融合项目设计开发管理各个部门的功能，而且又可以使负责人建筑师拥有一定的权利，让其一切从质量控制的便利性出发。

比方说：在监控途径中，先要对建筑师进行专业知识方面的测评，对他们进行一个全方位的考核，从他们的考核成绩中分析他们是否具备完成任务所需要的能力，然后安排公司 的相关人员，当然他们也需要一定的专业性，他们进行360度无死角监控，如果出现以下情况，比如在设计过程中建筑师发生一些意外事件，公司可以迅速的派出公司的其他具有这方面能力的相关人员对建筑师进行顶替，大大发挥公司人力资源的作用，以便可以更好的进行质量控制。

（三）确保建设方各专业工程师在监控设计质量方面明白自己的职责所在

建设方各个相关的工程师一定要知道任务进行过程中各个阶段设计进行到哪个地方，哪个地方可以更细致更好的进行，哪个地方可以更有深度的进行，还有那些对设计的要求可以体现所持项目的特点。同时还要通过一些必要的措施来对工作进度进行有效严厉的控制；并且要保证有足够的人和足够的专业性，使设计质量得到很好的保障；最后承担起一部分责任，承担专业技术方案确认的责任，必须保证设计专业技术方案在这个时期是比较先进的、实施起来是很可靠、对于实施人员来说难度上是合理的；并且还要接管整个阶段的流程，其中包括设计输入、输出、对成品的检验、评价以及验证等。

（四）采取计划分析的途径控制设计管理的质量

采取计划分析的途径控制设计管理的质量主要有下面几个方面的控制：

①设计部门规定好一个有效时间，在这个时间段内对任务进程进行抽测，对于任务进行过程中不符合实际不符合任务要求的地方及时采取一定的改善措施；②在符合房地产的实际设计体系的前提下，监控质量，使整个设计的进程控制逗合情合理，并且及时准备好预防措施或制度，硬性规定建筑设计师必须做好设计日志，备份好设计质量信息。

③定好整体的质量控制的目标以免像无头苍蝇没有目标性，比如：在各个阶段进行项目设计时都要对应的制定好各个阶段的质量控制的目标，并且对整个目标进行改善，从而提高质量控制的整体水平。

④必须让项目开发的设计一次性通过，做好只有一次机会的准备，以免以后二次准备通过时更加错误不合理的改动，这对于质量控制来说，影响是巨大的，不仅做了很多无用功而且会严重影响房地产项目开发设计的质量，对以后施工时的质量也有很大的连带作用。

⑤在开发设计中，前期工作也要做好比如材料的购置方面要提前做好计划和准备，保证它和实际在同步水平，有时可能因为之间间隔的时间太长，使得原先所定的计划和现实大相径庭，因此要减少材料成本方面对设计质量控制的影响。

⑥有时人们会说理想很丰满现实很骨感，因此在制定好设计时也要想好后期怎样控制好，要保证自己的控制力是强的，综合控制力也是可靠的，按照计划最大程度的做好后期工作。

三、关于房地产设计质量控制的深远意义

对现在来说房地产行业一直以来在各大行业中都属于拔尖行业并且比较热门，那么对房地产中之前所提到的质量控制可以保证房地产行业依然可以马不停蹄的向前奔跑，也可以按照人们需求，打破大家对房地产建设质量方面的担忧，对于出现设计问题方面也会绕道而行，促进房地产行业的发展。所以管理好开发设计的质量，资源合理利用，最大程度的保证资源的配置，由此保证房地产设计的质量，来为让房地产现状变得越来越好作出伟大贡献。

结束语：

设计管理中的质量控制不仅时时刻刻处于变化中而且又可以在一定程度上约束房地产的开发项目，因此使房地产的质量控制变得更难。所以要想着如何去有效的提高质量控制，来保证它可以在房地产项目中发挥高效的至关重要的作用，这样一来，在提高质量控制能力的同时又可以快速的让房地产整体质量得到提高，达到双赢效果。

参考文献：

[1]杨宁.试析房地产项目管理的风险控制[J].山西建筑.2007（08）

[2]朱广安.浅谈房地产项目的质量管理[J].四川建材.2006（06）

[3]马俊星.谈业主在工程项目中的管理[J].陕西建筑.2005（11）

[4]何惊宇.房地产项目管理现状及对策[J].考试周刊.2007（25）

[5]王琳.浅谈房地产项目管理[J].科技信息.2011（07）

篇8：项目设计与开发控制程序全解

实验教学是工科院校人才培养过程中的重要教学环节, 它能够使学生在具有一定的理论知识的基础上, 掌握一定的实际操作技能, 培养学生严谨、认真和实事求是的科学研究态度。通过实验教学, 可以开拓学生的思维空间, 使学生具备一定的观察问题、分析问题和解决问题的能力, 即培养学生的综合实践能力及创新能力。其中, 实验项目的开发和实践是实验教学的核心, 实验项目一般分为基础性、验证性、综合性及设计性四类。其中, 综合性、设计性实验能够激发学生学习兴趣、培养学生的创新思维, 有利于培养学生的观察能力、实际动手能力、工程实践能力及管理能力, 提高学生的综合素质。因此, 开发出有利于培养创新型人才的计算机控制系统综合性设计性实验项目迫在眉睫。本文将从以下三个方面研究计算机控制系统综合性、设计性实验项目的开发与实施方法。

(1) 搭建模块化计算机控制系统综合性、设计性实验平台, 为综合性、设计性实验项目的开发和实践提供硬件保障。

计算机控制系统综合性、设计性实验平台主要由单片机控制模块、工业自动化仪表模块、PLC控制模块、网络控制模块等部分组成;该实验平台可以开出计算机控制系统实验设计性、综合性12~16个。其中, 单片机控制模块和PLC控制模块是实验平台的重要组成部分。

(1) 单片机实验模块:如图1所示单片机控制模块由单片机、输入键盘、LED显示、RS-232传输数据接口、液晶显示、数码管、I/O端口、D/A转换 (由于ATmega16中有A/D转换器, 所以不需要外接转换器电路) 、蜂鸣器组成, 在单片机实验模板外部配备了传感器、驱动电路、变频器实验单元、变频电动机、工业控制对象来完成计算机控制系统实验。

(2) PLC模块:如图2所示, PLC实验模块主要分为两部分:传统继电器控制及现代PLC加变频器控制。PLC控制电路主要由欧姆龙CPM1A型PLC、台达0.75KW变频器、交流接触器、网络模块、变频器、HMI模块、文本显示器、控制面板 (按钮和指示灯) 构成。

(2) 将科研成果向实验教学转化, 使计算机控制系统综合性、设计性实验反映学科发展前沿。为了培养学生的综合实践能力、提高学生的科研素质, 应注重选择与现代计算机控制技术相关的综合性、设计性实验, 更应开发反映当前学科发展前沿的实验项目, 承担本课程组的教师承担了多项相关高层次的科研项目, 鼓励课程组教师以多种形式把握学科发展动向并及时地反映到实验教学第一线, 通过科研成果充实计算机控制系统实验教学内容, 使课程实验反映学科发展前沿。

(3) 改革计算机控制系统综合性、设计性实验的教学实践方法, 将课程实验和各类竞赛紧密结合起来, 充分调动学生的主观能动性、激发学生的学习兴趣, 培养学生的创新能力。

由于计算机控制系统课程是一门工程性很强的课程, 因此培养学生的工程实践能力在这门课程中显得尤为重要。在本课程实验教学过程中拟采用“赛课结合, 相互促进”的实验教学模式。由学生自主选择实验项目, 自主选择实验开发平台和工具, 带着任务进行实验, 在实验中逐步完成任务教师在整个实验过程中予以指导, 最后将设计和开发成果作为作品在校内及校外的各类竞赛中进行高层次的展示, 更有利于学生创新能力的培养。

摘要：计算机控制系统是一门工程性很强的课程, 培养学生的工程实践能力是本课程实验教学环节的主要目的, 本文主要从实验平台的研制、实验项目的开发及实施办法等三个方面研究了计算机控制系统综合性、设计性实验项目的开发与实践。

关键词：计算机,控制系统,综合性,设计性

参考文献

[1]夏洁, 高金源.计算机控制系统综合性实验平台建设[J].实验室研究与探索, 2005, 12.

篇9：项目设计与开发控制程序全解

【关键词】地产；工程造价；成本管理；项目开发；建设

前言

由于建设项目在开发过程中存在多变性、一次性与不确定性，故此在项目建设过程中，进行强而有力的全过程造价控制与成本管理，是项目能够顺利建设的积极保证。全过程造价控制是指建设项目在整个开发周期内，在合理的目标成本下完成项目建设；而对于成本管理来说，是从全过程角度出发，科学管理项目在开发过程中遇到的各类风险，对项目的工程成本进行有效管理。成本控制对项目建设具有重要的作用，也是其发展的灵魂，只有做好成本控制，才能为企业创造利润，支撑企业的正常运营，促进行业的可持续发展。

一、地产开发项目造价控制与成本管理的现状

（一）前期决策阶段

1.市场调查，锁定目标客户，项目精准定位

在项目开发前期，应该做好市场调查工作，了解市场对项目所在区域的实际需求，锁定目标客户人群。因地制宜，合理规划用地地块的各类功能及配套设施，为目标客户定制符合市场的产品，为项目建成后有一个好的销售业绩提供强而有力的保证。

2.成本控制体系的建设——制定合理的目标成本、拆分目标成本

开发项目有了明确的项目定位，建设单位通过目标人群的喜好规划项目的产品类型，做好项目的可研报告，并制定合理的目标成本，针对当时地产市场的实际情况，预期项目的回报周期及最终收益。再此，建设单位以合理的合约界面为依据，把目标成本拆分至项目建设各类的工程建造费用中；再根据此，从实际需求出发，对各个项目的资金来源情况进行合理地推算，推算建设项目在开发过程中有可能发生的各类不可预见费用；同时，建设单位会为上述的各类概算费用拟定相应的等级标准，因为只有设定了相关的等级标准，才能使后人清楚了解成本目标的设定依据，亦只有这样，才能保证项目在建设过程中“不跑题”，为全过程造价管理提供了扎实的成控基础。

3.案例分析

在这里我们举个例子，建设单位计划在广州市番禺区开发建设某高级商场BC，该建筑物地上5层，总建筑面积为6600m2。建设单位根据过往同类型的商业工程，计算得出该栋建筑物的工程建造初步核算（未含地价、贷款等），结论如下：

通过上述投资测算表，建设单位可清晰了解本项目的开发概算，制定目标成本及回收周期。为做好开发项目全过程的造价控制，当项目有了明确的目标成本后，我们做成本管控的下一步工作就是把目标成本按照“配套设施建设费”、“工程建造费用”、“不可预见费”三部分进行拆分。由上表可知，“工程建造费用”占了概算的绝大部分，故此建设单位往往还会根据合约界面等对其进一步细分。从这一投资测算表的分析可知，地产项目的初步费用核算是严格遵循地产开发程序进行的，因此开发项目全过程造价控制及成本管理就是对项目由投资决策到竣工结算各个环节实际发生费用与概算的全面对比及跟进，通过科学的成本管控手段，合理控制项目开发的成本，保证项目的利润。

（二）项目实施阶段

1.专业的成控人员

现在很多地产开发企业，为了降本增效，往往在架构设置时按照工程专业对人员分工，根据项目进程设立专业人员完成对应专业的成本管控工作，同一项目同一专业的工作内容，由同一个成控人员进行全过程管理，提供专业化服务的同时，可以精简人手，并提升管理精度，提高工作效率。这样的人员设置，还可以把项目全过程成本管控的责任落实到个人，减少了因部门交接不清，而引起的相互推诿。成控人员从项目投资决策阶段即已接管相应开发项目的相关成本管控资料及信息，那么该成控人员将非常清楚该开发项目的建设标准及目的，这能更好地把成本管控从一而终。

2.对施工过程中资金流动的控制

在施工过程中，实时核查工程造价的变化，建立项目管理台账制度，定期组织建设单位、监理单位、施工单位复核台账的有关数据，保证台账的及时性、准确性。如果项目出现设计变更，应该针对项目施工的实际情况，合理估算变更工程所产生的费用，从而判断设计变更的合理性，是否符合现场的实际需要；最后还要跟踪落实设计变更的实施情况，防止假方案的出现。成控人员记录好每笔进度款的支付情况，对每一笔应付进度款进行审核，确保进度款的支付符合合同要求，且与现场实际情况相匹配，避免项目出现超支超付的情况。

另外，成控人员对建筑材料进行严格监管，施工单位买到的材料设备是否与招投标文件或合同约定相一致，还要对材料设备的品牌、数量、型号以及规格等进行一一核实，并且记录在案，避免施工单位以次充好，乃至掺假。

3.新型材料的推广与应用

材料费一直都占据总体工程造价的50%以上比例。所以，在施工图设计时，如何合理地选择施工材料，将对施工方案、工程造价、施工工期、工程质量等均造成较大影响。新型材料若能在开发项目中被适当选用，既能提高施工质量，同时也能节省施工时间，从而节约建造成本，优化项目的成本管理，减少障碍。

（三）工程竣工后

竣工结算作为工程造价控制的最后环节，是整个成本管理的核心，能最直接反映成本控制的成与败，因此，现在很多地产企业对此都非常重视。当然，全过程造价管理若做得好，可以大大降低竣工结算的工作难度，这两者是相辅相成的。

工程在竣工以后，施工单位应该按甲方要求，整理结算资料，结算资料应包括：结算书、施工过程中的会议纪要、竣工图以及相关合同等。竣工结算要求成本管理人员对项目现场的实际情况非常熟悉，才能更好地对结算资料进行审核，确保其准确性、合理性，避免重复计费、夸大计算或工程内容虚构等而造成的额外支出。

二、地产开发项目造价控制与成本管理的策略

（一）制定招投标制度，增加竞争

在施工前期，做好项目开发计划，根据项目开发计划合理安排招标工作。招标工作开始时，要对施工单位严格审查，确保施工单位的履约能力，并从源头上消除转标现象。另外，应该做好招标文件的编制工作，根据项目现场的实际情况，考虑各类风险并在招标文件中清楚约定各方责任，并载于合同中，这有利于履约过程中的问题处理。最后，在招标文件中设置好评标细则，避免投标单位采用不平衡报价、恶意低于成本价中标等行为。对于招标单位而言，选择合理低价的施工单位中标，将是较理想的选择。招投标制度应该以公平、公正、公开为最基本原则，只有这样，才能找到真诚合作的施工单位，形成良性竞争，实现在项目施工前合理控制造价的目的。

（二）合同中的变更价款以及支付方式的约定

在合同编制的过程中，除项目施工过程中有可能遇到的各类风险需要在合同中有所体现外，还应把价款变更以及工程款的支付方式在合同中清楚列明。在合同中约定好合同价款变更的对应条款，有利于各方清晰明了由设计变更所可能引起的各类工程造价的增减，避免施工单位狮子开大口的情况出现，也减少甲乙双方互相扯皮。合理的工程款支付方式可以有效避免超支超付的情况出现，又可以避免施工单位由于工程款不到位而导致的消极态度。

（三）BIM技术在工程造价管理上的应用

建筑信息模型（Building Information Modeling）是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性五大特点。现在BIM技术在建筑行业上的应用已经越来越广泛，在中国，BIM技术现在已经广泛应用于工程造价行业，如鲁班、广联达等算量软件。BIM的出现，大大地减轻了造价人的工作量，而且提高了造价人的工作效率以及算量精度。随着它进一步地被广泛应用于项目管理的协同工作，它将为建设单位、设计、监理、施工等各方提供统一的管理平台，届时，将带来建筑行业又一次管理水平的腾飞。

结论

综上，在地产项目的开发过程中应该积极注重成本的控制与管理，在不同阶段需要采取不同的举措。作为一项系统、全面的管理工作，成本控制不仅关乎于开发项目的在建阶段，它贯穿于开发项目的从无到有。成控人员对開发过程中各个阶段进行合理控制与科学管理，能够使建设单位的投资更加科学合理，工程的施工更加顺利安全，以此能够促进我国的地产行业走向可持续发展的道路。

参考文献

[1]秦哲.浅议房地产开发工程管理困境及改进措施[J].科技经济导刊，2015，（13）：88-90.