房屋购买流程

房屋购买流程（共11篇）

篇1：房屋购买流程

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。下面是小编为大家提供的购房合同范本，欢迎阅读。

简单房屋购买合同1

出卖人(甲方)：

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向____________________________________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：______________乙方：______________

___年__月__日___年__月__日

见证人：___年__月__日

简单房屋购买合同2

卖方：________________________身份证号：________________________

联系电话：________________________通讯地址：________________________

买方：________________________身份证号：________________________

联系电话：________________________通讯地址：________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：

第一条【转让标的】

卖方所转让房地产(下称该房产)坐落于：_______________________________________________。

土地使用权证号：_______________，房产权证号：_______________，登记建筑面积为：________平方米。套内建筑面积为：________平方米。

该房地产土地使用权年限自______年______月______日至______年______月______日止。

该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议。

第二条【房地产产权现状】

该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。

第三条【房地产租约现状】

该房地产所附租约现状为第______项：

1、该房地产没有租约;

2、该房地产之上存有租约，卖方须于本合同签订时将承租人放弃优先购买权的书面文件及租赁合同交予买方。

第四条【附着于该房地产之上的户口】

如该房地产所附着有卖方户口，基于保证买方办理房产过户登记后，应享有完全的处分权，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起_____日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之______向买方支付违约金。

第五条【转让价款】

该房地产转让总价款为人民币：____________(小写：______元)。

第七条【税费承担】

双方约定，由买方承担办理相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税、费。

买方不按约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，买方不得因此解除合同，本合同应继续履行，但违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。

第八条【付款方式】

买方于______年______月______日前一次性付清全部房款。

第九条【买方逾期付款的违约责任】

买方逾期付款的，卖方有权要求买方要求买方以未付款项为基数，按日万分之______支付违约金，合同继续履行。

第十条【房地产交付】

卖方应当于______年______月______日将该房地产交付买方，并履行下列手续：

1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续;

2、交付该房地产钥匙;

3、______________________________

第十一条【延迟交房的违约责任】

除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之______向买方支付违约金，合同继续履行。

第十二条【附随债务的处理】

卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。

第十三条【产权转移登记】

买卖双方须在签订本合同______日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。

在收文回执载明的回复日期届满之日起______日内，买方须按本约定办理交纳税费的手续。

第十四条【其他违约责任】

任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之______的违约金。

第十五条【不可抗力】

因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起______日内向另一方提供证明。

第十六条【本合同与其他文件的冲突解决】

买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。

第十七条【合同附件】

本合同共有附件______份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。

第十八条【法律适用与纠纷解决】

因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第______种方式解决：

1、向______仲裁委员会申请仲裁;

2、向房产所在地人民法院起诉。

第十九条【合同数量及持有】

本合同一式4份，卖方1份，买方1份，其他交有关部门，均具同等法律效力。

第二十条【合同生效】

本合同自买卖双方签署后立即生效。

卖方(签字)：____________买方(签字)：____________

______年______月______日______年______月______日

简单房屋购买合同3

甲方(房屋出售方)：__________________

乙方(房屋购买方)：__________________

按照《中华人民共和国合同法》和其他有关法律、法规，经甲、乙双方协商一致，本着平等自愿原则，订立本合同。

第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

座落于______市______街______单位，建筑面积平方米;出售房屋的所有权证证号为号为______;该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。

第三条乙方在前付给甲方定金______元。

上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。甲方收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金，乙方未能如期签订购房合同、付清房款，则支付给甲方的定金不予退还。

第四条该房屋房价款为人民币______元。房价款的支付方式______，支付时间为：______年______月______日。

乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：

1、乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。

2、乙方逾期支付房价款超过______天，且所欠应付到期房价款超过______元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后______天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还。

第五条甲、乙双方定于______时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于______前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在______前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：

1、甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。

2、甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的□约定价值□评估价值□市场价格承担赔偿责任。

3、甲方逾期交付房屋超过______天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后______天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之一支付违约金。

第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

第七条甲、乙双方同意，在本契约生效后______日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。

该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：

1、该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。

2、该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由甲方承担。

3、除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由□甲、乙双方按国家规定各自承担□甲方承担□乙方承担。

第八条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。

第九条该房屋毁损、灭失的风险自权利转移之日起转移给乙方。

第十条该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：

第十一条本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。

第十二条本契约自甲乙双方签订之日起生效。

第十三条甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，按下列约定处理：

1、提交______市______仲裁委员会仲裁

2、提交______仲裁委员会仲裁

3、依法向人民法院起诉。

第十四条本契约一式三份。其中甲方留执一份，乙方留执一份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。

甲方(签章)：__________________

乙方(签章)：__________________

______年______月______日

简单房屋购买合同3篇

篇2：房屋购买流程

奚正辉

案例：

乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效?对此人们认识不一致。

认为房屋买卖合同无效的主要理由是：

《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日通过，20xx年8月30日修正)第三十八条：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。

《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》(4月7日通过)其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的.行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。

首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。

《中华人民共和国合同法》(3月15日)第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。

《最高院关于适用合同法若干问题的解释(一)》(1912月1日通过)第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。

《最高院关于适用合同法若干问题的解释(二)》(20xx年2月9日通过)第十四条：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(20xx年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。

《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢?这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第(四)款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同;也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。

认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：

1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。

2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。

3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

其次，从其他规定分析买卖合同的效力。

《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(20xx年2月10日通过)第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 (20xx年10月26日通过)第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。

《中华人民共和国物权法》(20xx年3月16日通过)第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

篇3：房屋购买流程

一、关于公司股东转让股权时其他股东的优先购买权与房屋其他共有人的优先购买权问题。《公司法》第72条对有限责任公司的股权转让有如下规定:“经股东同意转让的股权, 在同等条件下, 其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的, 协商确定各自的购买比例;协商不成的, 按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”。例如:有限责任公司甲 (以下简称甲公司) 与其他自然人或法人、非法人组织乙、丙共同所有一处房屋, 甲公司股东之一张某将转让自己的股权。这时, 是否会涉及甲公司其他股东与房屋共有人乙、丙的优先购买权竞合呢?笔者认为, 公司股东转让股权的行为产生的优先购买权与房屋所有权转让时产生的优先购买权是两个不同的法律概念, 由不同的法律规范调整, 此时并不会发生房屋转让优先购买权的竞合。因为张某转让股权是房屋共有权人之一甲公司内部的股权份额变化, 这种变化对外并不涉及其他房屋共有人利益, 无论甲公司股东及股权结构怎样变, 房屋所有权对外的公示效力并没有产生变化, 也就是说这种股权转让行为是股权的交易行为而不是房屋所有权的交易行为, 或者说不是甲公司作为房屋共有权人之一以公司名义对外处置其共有份额的行为。无论该股权最终是由其他股东取得还是由公司原股东之外的人取得, 并不导致公司对房屋的共有权发生变化或转移。所以, 在张某转让股权时谈不上乙、丙有无优先购买的问题, 也不发生房屋优先购买权的竞合。

另外, 如果这里的甲公司为股份有限公司, 根据《公司法》的相关规定, 股份转让是公开、公平的, 其他股东并无优先购买的权利, 这就更谈不上对房屋所有权的优先购买权了。发生股东转让股份时, 房屋的所有权同样不发生转移, 所以房屋的其他共有人也谈不上行使优先购买权的条件。

《中外合资经营企业法实施条例》第23条规定:“合营一方转让其全部或部分出资额时, 合营他方有优先购买权”。由于合营企业的形式为有限责任公司, 如果出现类似以上的情形, 同理, 合营一方转让其出资额首先是合营企业内部财产的转移, 不是合营企业本身转让房屋所有权, 所以也不涉及其他房屋共有人优先购买的问题。

二、关于合伙企业中合伙人的优先购买权与房屋其他共有人的优先购买权问题。《合伙企业法》第23条规定:“合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的, 在同等条件下, 其他合伙人有优先购买权;但是, 合伙协议另有约定的除外”。合伙企业与他人共有房屋的情况一般为:房屋的按份共有人将其共有份额向合伙企业出资或合伙企业成立后再与他人按份共有房屋。当合伙企业的合伙人有转让合伙企业中的财产份额时, 即存在合伙人的优先购买权与房屋共有人的优先购买权竞合的情形。理由主要有:1.在前述第一种情形下, 要么另外的按份共有人同样为合伙人之一, 要么共有人之一投资时已征得或应视为其他共有人同意, 则应视为其他共有人同意遵守《合伙企业法》中关于合伙财产转让的相关规定。在后一种情形下, 由于这种属于合伙企业内部的财产份额变化, 不是合伙企业作为共有权人对外处置转让财产份额的情形, 而是以合伙人身份转让的财产份额, 并非以按份共有权人之一转让的财产份额, 因此应优先适用《合伙企业法》的规定。2.从法理上分析, 合伙企业是以人合为主的非法人组织, 合伙人之间的关系主要以相互信任为基础, 若合伙企业外的其他共有人优先购买权优于合伙人优先购买权, 必然导致合伙企业内部权力构架、企业治理结构的紊乱, 不利于企业发展和经济发展。

三、关于经济适用住房转让中是否涉及优先购买权的问题。《经济适用住房管理办法》第30条规定:“购买经济适用住房不满5年, 不得直接上市交易, 购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。笔者认为, 依据《经济适用住房管理办法》第1条规定, 该办法是为改进和规范经济适用住房制度, 保护当事人合法权益而制定的。因此, 该规定也是行政机关从行政管理的角度为规范经济适用住房交易制度而制定的法律规范, 而非规定当事人民事权利义务的法律规范, “回购”是从经济适用住房交易管理制度的角度考虑, 故此处并不涉及房屋优先购买权问题。

《已购公有住房和经济适用房上市管理暂行办法》第6条关于已购公有住房和经济适用住房上市出售应提交的材料有:“同住成年人同意上市出售的书面意见”。笔者认为:并不意味着其具有优先购买权, 这也同样只是对经济适用房交易制度的管理规定, 应作为上市出售的一个条件来理解。因为经济适用房是政府政策性供房, 具有很强的保障性和社会福利性, 是为保障低收入家庭的居住条件才有此管理规范的, 因此并不涉及优先购买权问题。第6条还规定“个人拥有部分产权的住房, 还应当提供产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见”。笔者认为, 当房屋符合上市交易的其他条件时, 由于个人拥有的是部分产权 (一般情况下另外部分产权为个人所在单位) , 这时个人与单位形成了共有关系, 当个人对外出售房屋时 (这里应当指个人所有的产权份额) , 单位作为共有人理应做出保留或放弃优先购买权的意思表示。

四、最高人民法院《贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见 (试行) 》 (以下简称《意见》) 第92条规定:“共同共有财产分割后, 一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时, 如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用, 其他原共有人主张优先购买权的, 应当予以支持”。笔者认为:《意见》颁布日期为1988年, 这时期对共同共有房屋分割后的权属登记没有具体的法律、法规、办法或文件指导, 而目前这方面的相关规定较为完善。当这里的“财产”所指为房屋时, 如果共同共有的房屋能够分割, 则能够按照目前的相关规定申请登记为若干个独立的所有权并分别载入房屋登记簿。也就是说既然能够分割, 就能够独立使用, 分割之前共同使用的厨房、卫生间等配套设施可作为公摊面积分别记入分割后的各自房屋建筑面积内, 如此对房屋作为财产的分割才能是有效的。这时, 如果没有其他限制条件, 作为独立产权的房屋可以由其产权人自由出让, 而不会发生原共同共有人优先购买的情形。

五、共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理。《民法通则》第78条、《物权法》第101条规定了按份共有人享有优先购买权;《合同法》第230条、《商品房屋租赁管理办法》第13条规定了承租人享有优先购买权。当按份共有人转让其共有份额, 其他共有人与房屋的承租人要行使优先购买权时, 哪个优先购买权更优先呢?《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (法释[2009]11号) 第24条中明确规定, 当房屋共有人行使优先购买权时, 承租人行使优先购买权将不予支持。因此, 共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。笔者认为其主要理由包括:1.从法律效力上看, 共有人的优先购买权的基础是共有物权关系, 它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护;而承租人的优先购买权的基础是租赁债权关系。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利, 它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。按照民法的一般规则, 对物权的保护应优先于对债权的保护, 当物权与债权并存时, 物权具有优先于债权的效力。因此, 共有人的优先购买权应具有高于承租人优先购买权的法律效力。2.从权利义务上看, 共有人作为整个共有财产的权利人, 其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切, 其对共有财产的关注较承租人更为尽心, 其对共有财产所负的维护义务和责任较承租人更为重大, 因此, 根据权利与义务相一致的原则, 共有人的优先购买权比承租人的优先购买权应更为优先。3.从立法目的上看, 共有人的优先购买权是共有权中包含的权利, 是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系, 使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权而设立的。不过, 设立承租人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力”。因此, 即使承租人相对于房屋共有权人不享有优先购买权, 其租赁权仍然能够得到保护。

篇4：农村房屋是否可以购买

3年前，我与老伴退休后决定去乡下养老。经亲友介绍，乡下农民于某将自己居住的一间平房以8.8万元的价格卖给我。因为于某答应能通过关系办理过户手续，我就同意了。我交了2万元定金后，于某顺利为我办理了过户手续。看到登记在我与老伴名下的个人房屋产权证，我非常高兴，于当天就支付了其余购房款。

然而最近，于某突然找到我家，提出这房子不卖了，让我们退房。可房子早已过户给我，我也实际居住了3年，我当然不能同意。于某说，若不答应，他就起诉。对此，法律能支持他的主张吗？

读者：王××

王××同志：

针对农村宅基地管理的问题。国土资源部于2004年11月2日印发了《关于加强农村宅基地管理的意见》。该意见第四条（十三）明确规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”农村宅基地属于集体所有，村民对其宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自處分的权利。尽管你已交付购房款，办理了个人房屋产权证，且双方房屋买卖协议是真实意思表示，但宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利。与特定的身份相联系，不允许非法转让。农村宅基地非法转让属违反国家法律强制性规定的行为。如果你所购买的房屋是于某占用农村集体经济组织的宅基地所建，且你不是该村经济组织成员，你们之间的房屋买卖合同当属无效。

于某若起诉，虽会得到法律支持，但你可主张因合同无效所导致的经济损失。尽管你们双方都有过错，但因为于某明知将住房卖给你是违法的，为达到出售的目的，还通过关系违法办理过户手续，所以于某应承担主要责任。

篇5：房屋购买协议样本

身份证号码：

买受人（乙方）：

身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方愿将其拥有完全产权的位于北京市___________城区_______________________________________的房屋（房屋所有权证编号：___________，建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________元）的价款出售给乙方。

二、本合同签定前，该房屋如有应缴纳的一切税费，概由甲方负担。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定各自负担。

三、乙方通过向银行申请抵押贷款方式支付甲方购房款，购房款由乙方分三期付给甲方。第一期，在贷款银行向乙方发出贷款承诺书时，乙方将30%首付房款存入银行，并由银行冻结，第二期在贷款银行向乙方发放贷款之日由银行将乙方所贷款项及30%首付款直接划到甲方的账户中;第三期，在甲方交房时，由乙方一次性将余款付给甲方。

四、甲方同意乙方以向银行申请贷款的方式支付房款，并作出如下承诺：

1、向乙方申请贷款的银行或银行认可的机构提供与贷款相关的资料，签署相关文件；

2、在办理产权过户手续时，应按照要求将房屋产权资料交付银行或贷款银行认可的机构持有。

五、如果乙方的贷款申请未获贷款银行批准，则双方同意以下述第 种方式解决该房屋的买卖事宜：

1、继续履行协议，乙方一次性将购房款支付给甲方；

2、解除协议，甲方若已收取定金的，应如数退还给乙方。

六、违约责任

1、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每期逾期1天按房价总额千分之‰，计算违约金缎带与乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币_________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日________‰计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式2份，甲乙方各执一份。

甲方：乙方：

篇6：购买二手房屋合同

乙方(买受人)：____________身份证号码：___________________________

现有甲方在________________________，面积约_________平方米的一块土地上建房造屋后转让于乙方，该块地为集体土地，现经双方协商达成如下协议。

一、该房屋为七层，乙方购买的房屋为该单元的西半个单元，从地起第二层，住房加楼梯间的面积为______平方米，楼上为_________，楼下为车库，东面为______房屋，南面为______房屋，西面为______房屋，北面为_________。柴间为该栋楼的北面，楼梯间起第二间，面积为______平方米，东面为_________，南面为_________，西面为_________，北面为_________。总面积为_________平方米，总计人民币为______万元整。

二、该房屋为砖混结构，甲方必须达到国家建筑标准(乙方有权请质检人员检查质量)，若有质量问题，必须由甲方维修，维修由甲方负责。

三、本协议签订之日起，甲方将该房和柴间的使用、出租、买卖、占有、公摊面积等权利一转让给乙方，永远有乙方所有，如以后可以办理集体转国有土地的手续，则甲方应积极配合乙方办理，办理所涉税收和费用均由乙方承担。

四、该房屋转让后，如政府规划需要拆迁，所得补偿款按本栋楼各户购房所占面积统一分摊。

五、甲方负责水、电到户(开房费由乙方负责)负责安装室内铝合金门窗和进户门。

六、乙方必须预付购房金计人民币壹______万元整，剩下的在办好土地证和房产证后全部付清。

七、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，望双方自觉遵守，否则，出现问题由造成方负全部责任。

甲方(卖方)：__________________乙方(买方)：____________________

篇7：房屋购买合同

方

定签字)签字)期：购 买 合 同年月日

买(：卖(：签日

房屋购买合同

买方（受让方）：（以下简称甲方）卖方（转让方）：（以下简称乙方）甲、乙双方经共同协商，本着平等互利、自愿的原则，就房屋买卖有关事项订立本合同。

一、房屋具体情况：

1.位置：潍坊市奎文区文化路2258号虞景嘉园2号楼4单元302室。

2.房屋套型：二室一厅，建筑面积84㎡，结构楼层6，用途住宅。

3.该房屋的房价总计：叁拾叁万元整。

二、乙方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由乙方负责处理。

《房屋所有权证》书证号：潍房城字第02-1035511号。

三、本合同经甲、乙双方签字，由甲方一次性向乙方支付总房价款33万元整，交潍坊市奎文区房产管理局，代办完房屋产权过户手续乙方将房屋腾空并连同该房屋有关图纸、资料、房屋钥匙等交给甲方使用。

五、甲、乙双方互相监督，不得隐瞒买卖成交价额。甲方协助乙方办理产权过户手续，其税费按规定各自交纳。

六、本合同甲、乙双方签章并由潍坊市奎文区房产管理局登记。双方均不得违约。乙方违约，则双倍退还甲方房款；违约方还应承担产权转回已缴和应缴纳的税费和造成的经济损失。

七、乙方卖给甲方的房屋，在办理过户手续期间，如因不可抗力原因而不能进行交易的，甲方提出撤消合同时，乙方应当同意，并如数退还甲方房价。

八、本协议一式叁份，甲方持一份，乙方持一份，潍坊市奎文区房产管理局存一份。

十、买卖双方情况。

买方姓名（签字）：

现户籍所在地：

身份证号：

工作单位：

电话：

登记人：

日期：年月日

篇8：房屋购买流程

随着对商品房“差别化信贷”和“限购令”等调控措施的实施, 如果购买多套住房, 不仅首付款增加、贷款利率上浮, 甚至还受到限制。一些暂不想购房的人遂打算出卖“首套住房优惠权”, 即由实际购房人给其一定报酬, 再以其名义购房, 相关政策优惠及房屋则归实际购房人享有和所有。因我夫妻已有两套住房, 为给儿子结婚准备一套大户型房屋, 可又不符合相关规定, 便想通过购买“首套住房优惠权”的形式获得。请问:如果真的这样做, 是否存在风险?

读者:毛敏

毛敏同志:

这种做法, 实际上就是借他人名义买房, 极易产生纠纷, 也存在巨大风险。

篇9：城镇居民不得购买农村房屋

房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是违反我国法律、法规的禁止性行为。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房房屋中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

此外，国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知中规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

在农村房屋买卖案件中，与本案类似的案例很多，就是城里人买了农村房，房子涨价后原来的房主就想反悔。对于本案，郑立轩退回房子无可争议，因为购买小产权房，房屋买卖合同是无效的。然而，并不是郑立轩就只能吃哑巴亏，他可以向李先生另行起诉，以追讨房价上升所带来的损失。

很多购房人都是到了法庭才知道合同竟然无效，但是法院在判决的时候，一般情况下，也会充分考虑合同无效对双方的实际影响。而且，卖房人也并不是一点风险没有，如果房价下跌，买房子人也可以主张合同无效。只是需要提醒购房者，购买小产权房不受法律保护，即使拆迁，购房人也没有拆迁安置权利，需谨慎购买。

篇10：房屋购买合同书

我自愿集资xxxx(单位)住宅楼面积为平方米的住房一套，为保证xxx(单位)住宅楼工程健康有序进行，我自愿承诺无条件执行以下条款：

1、按时交纳房屋集资款。

2、按时交纳物业管理费。

3、按时交纳水费。

4、按时交纳电费。

5、按时交纳采暖费。

6、国家法律法规规定住户应承担的其他有关费用。

7、如本人未能按有关规定交清房屋集资款，甲方有权取消我的集资权，可以将我的集资房拍卖或转让给第三方。

8、如本人未能按有关规定交清以上（2—6）任何一项费用，xxxx(单位)有权终止或停止本人享受其它各项已交清费用的使用权。

9、如本人需转让房屋，必须由本人书面形式通知xxxx(单位)，续签或改签有关协议，否则xxxx(单位)有权终止该房屋享受以上前2—5的使用权，因此造成一切后果及法律责任由本人全权承担。

10、以上各款均为本人知情且自愿的情况下所做的承诺。

特此承诺

承诺人：  身份证号码：

篇11：房屋购买协议书

甲方（以下简称甲方）：

身份证号： 乙方（以下简称乙方）

身份证号： 丙方（土地使用权户主）：

身份证号：

经政府审批，取得自家房屋改建项目资格，因建房资金出现困难，甲方将分得的房子出售给乙方。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议：

一、甲方将位于安源区山下管理处五组烟草公司旁，土地编号（）项目为一个单元，共计

层

套。

二、乙方所购房屋为本协议第一条规定的项目中的第 层，座向

边，第 号，室

厅。该住房建筑面积为

平方米，其中套内建筑面积为

平方米，公共部分（楼梯间）分摊面积按每层的50%计算为

平方米。

三、根据楼层不同、朝向不同等因素，甲、乙双方协商议定，乙方所购房屋总额为（大写）

元。双方签订协议时，乙方须向甲方付房屋（大写）

元，甲方开具收据给乙方自存，余款在交房时一次付清。

四、乙方所购房屋与建房土地均属集体产权，土地产权为本幢房屋住户所有。甲方和丙方承认乙方对所购住房的所有权，并由乙方的子孙后代永久的使用权和居住权以及可以买卖，甲方保证无产权纠纷。在国家政策允许条件下，如乙方需办理个人土地使用证、房屋产权证以及房屋公证手续，所需费用由乙方负担，甲方和丙方无条件的共同协助办理。

五、若国家建设需要，需征用、拆迁本幢房屋时，乙方有与甲方和丙方同等享受国家补偿和安置重建的权力。

甲、丙方不得将房屋及其有关证件用于抵押，今后如需要用于抵押必须征乙方签字同意，否则，后果由甲、丙方负责。

六、甲方按设计要求确保房屋质量，在国家规定保质期内，如出现质量问题时，由甲方负责。因无法抗拒的自然灾害而造成房屋损坏，甲方不负担任何责任。甲方保证供电、供水、主线安装到户，其开户、开通费用由乙方负担，已开通的甲方有权代收代缴。甲方在交付房屋之后，该房屋的安全门、铝合金窗由乙方自行安装。

七、乙方所购房屋权作居住使用，乙方不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，并承担改变结构的后果负责任。乙方有权与其他权利人共同享用与该幢房屋有关联的公共部位和设施。公共部位和设施的维修、维护费用，三年以后由所有住户分担。房屋前后余坪(为公共部分)有本房屋住户共同有永久的使用权和管理权。丙方确保本房屋出入道路畅通无阻。

八、甲方在 年

月

日在乙方全部付清购房款之后，将房屋交付乙方。甲方在协议规定交房而未能交房，逾期在 天之内期限之第二天起至交房日止，按每月向乙方支付违约金

元计算违约金。

九、甲、乙、丙方应做到互利互让，睦邻友好，互不干涉他人家政。丙方不以任何理由干涉甲、乙双方出卖条款或合同。

十、本协议经双方签字生效，未尽事宜，双方可另行议定，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（签字）

乙方（签字）

丙方（签字）