房屋登记流程及要件

2024-05-16

房屋登记流程及要件（通用6篇）

篇1：房屋登记流程及要件

不动产登记办理流程目录

商品房首次登记：

不动产登记：登记调查科（实地查看）——权籍调查（开发商或房管局需提供分户面积明细表，权籍调查服务中心建楼盘表并出具权籍调查报告、宗地图，交权籍调查费用）——房产中心：维修资金——测绘（房屋平面图配图）——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

商品房转移登记：

房产中心：交易（备案合同）——维修资金——交税——测绘（房屋平面图配图）——交易（出具告知单）——不动产登记：申请权籍调查（出具权籍调查报告或宗地图，交权籍调查费用）—— 受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

存量（二手）房转移登记：

不动产登记：申请权籍调查（持房产证需开发商或房管局供分户面积明细表，权籍调查服务中心建楼盘表并出具权籍调查报告、宗地图，交权籍调查费用）——房产中心：交易（签买卖协议）——维修资金——交税——测绘（房屋平面图配图）——交易（出具告知单）——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

商品房现房抵押：

房产中心：评估（房屋评估，预评估报告）——银行签合同——不动产登记：申请权籍调查（持房产证抵押需房屋落宗，交权籍调查费用）——房产中心：交易（房产备案, 出具告知单）——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

自建房现房抵押：

房产中心：评估（房屋、土地评估）——银行签合同——地产中心（实地查看）——不动产登记：申请权籍调查（持房产证和土地证抵押需房屋落宗，交权籍调查费用）——房产中心：交评估费（符合条件交评估费）——交易（房产抵押,出具告知单）——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

预告登记：

不动产登记：申请权籍调查（开发商或房管局需提供分户面积明细表，权籍调查服务中心建楼盘表并房屋落宗，交权籍调查费用）——房产中心：交易（备案；抵押权预告登记出具告知单，预售卡上加盖“ 县房屋产权监理办公室”）——维修资金——测绘（配图）——评估——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

注：以上业务办理需本人必须到场。

不动产登记办理需要提供的材料目录

商品房首次登记

1.不动产登记申请表（原件）2.申请人身份证明：

（1）企业单位须提供营业执照及组织机构代码证(查验原件交复印件)；

（2）授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件），境外委托需认证或公证； 3.不动产权属证书或国有土地使用证（原件）； 4.建设工程规划许可证(查验原件交复印件)； 5.建设工程竣工验收备证书(查验原件交复印件)； 6.商品房预售许可证（查验原件交复印件）；

7.不动产测量报告：权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告（平面图)（原件）； 8.规划施工许可证(查验原件交复印件)； 9.维修资金；

10.法律、法规规定应当提交的其他必要材料。自建房首次登记

1.不动产登记申请表（原件）2.申请人身份证明：

（1）企业单位须提供营业执照及组织机构代码证(查验原件交复印件)；（2）机关事业单位须提供事业单位证明及组织机构代码证(查验原件交复印件)；（3）社会团体须提供社会团体登记证书及组织机构代码证(查验原件交复印件)；（4）授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；（5）身份证、户口本、结婚证等；

3.不动产权属证书或国有土地使用证（原件）； 4.建设工程规划许可证；(查验原件交复印件)5.建设工程竣工验收备案证书；(查验原件交复印件)6.不动产测量报告：权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告（平面图)7.实地查看表；

8.法律、法规规定应当提交的其他必要材料。商品房转移登记：

1．不动产登记申请表（原件）； 2.申请人身份证明：

（1）申请人身份证（查验原件交复印件）、委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书；

（2）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证；

（3）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）； 3.不动产权属证书或土地使用证（原件）； 4．已备案的商品房销售合同（原件1份）； 5．商品房销售发票及契税发票（原件各1份）；

6．不动产测量报告：权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告（平面图)； 7.法律、法规规定应当提交的其他必要材料。8.房产交易告知单

存量（二手）房转移登记： 1．不动产登记申请表（原件）； 2.申请人身份证明：

（1）申请人身份证（查验原件交复印件）、授权委托书公证书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书；（2）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证；

（3）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）； 3.不动产权属证书或土地使用证（原件）； 4．商品房销售发票及契税发票（原件各1份）；

5．不动产测量报告：权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告（平面图)； 6．法律、法规规定应当提交的其他必要材料。7.房产交易告知单（原件1份）； 8.房屋买卖协议或买卖契约（原件1份）自建房转移登记

1．不动产登记申请表（原件）； 2．申请人身份证明材料：

（1）申请人身份证（查验原件交复印件）、授权委托书公证书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书；（2）买卖双方身份证明，涉及到房屋产权为夫妻共有财产的，卖方应提供（3）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）；

（3）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证

3.不动产权属证书或房屋所有权证、土地使用证（原件）； 4．房屋买卖协议或买卖契约（原件）； 5.成交告知单（原件）； 6.相关税费发票（原件）；

7.不动产测量报告：权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告（平面图)； 8.法律、法规规定应当提交的其他必要材料。预告登记

1.不动产登记申请表（原件）2.申请人身份证明：

（1）单位：企业须提供《企业法人营业执照》及组织机构代码证(查验原件交复印件);事业单位须提供事业单位证明及组织机构代码证(查验原件交复印件)；法定代表人或负责人身份证明（查验原件交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；（2）个人：申请人身份证明（查验原件交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。（3）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）； 3.抵押合同（原件）； 4.与银行签订的合同（原件）； 5.不动产权属证明（原件）；

6.当事人关于预告登记的约定（原件）； 7.评估报告（原件）； 8.商品房预售卡（原件）； 9.商品房买卖合同；

10法律、法规规定应该提交的其他必要材料；商品房抵押权首次登记 1．不动产登记申请表（原件）； 2．申请人身份证明: 抵押人：

（1）单位：企业须提供《企业法人营业执照》及组织机构代码证(查验原件提交复印件);事业单位须提供事业单位证明及组织机构代码证(查验原件提交复印件)；社会团体须提供社会团体登记证书及组织机构代码证(查验原件提交复印件)；法定代表人或负责人身份证明（复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）（凡复印件查验原件或加盖公章）；

（2）个人：申请人身份证（查验原件提交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）（凡复印件查验原件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书，境外委托需认证或公证；（3）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证

（4）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）；

抵押权人：

（1）取得合法金融许可证资格金融机构，金融许可。证（查验原件提交复印件）

（2）金融机构代码证，营业执照；法定代表人或负责人身份证明（查验原件提交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）;3．不动产权属证书（或土地使用证和房屋所有权证）（原件）； 4.告知单（原件）； 5.不动产评估报告（原件）； 6.与银行签订合同（原件）

7．抵押人是股份有限公司或有限责任公司的需提供董事会或股东会决议（原件）及经备案的公司章程；国有企业事业单位法人以国家授权其经营管理的房产，应当提供国有资产监督管理机构或者有权审批的部门批准文件：抵押集体所有制企业，应提供经企业职工代表大会或职工大会批准的文件：以共有土地使用权抵押的，需提交其他共有人同意抵押的证明材料（原件）。

8．已办理预购商品房抵押权预告登记，应提供预告登记证明（原件）； 9．法律、法规规定应该提交的其他必要材料。自建房抵押权首次登记 1．不动产登记申请表（原件）； 2．申请人身份证明: 抵押人：

（2）个人：申请人身份证（查验原件提交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）（凡复印件查验原件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书，境外委托需认证或公证；

（3）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证

（4）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）；抵押权人：

（1）取得合法金融许可证资格金融机构，金融许可。证（查验原件提交复印件）

8．实地查看表及实地照片；

9．法律、法规规定应该提交的其他必要材料。土地抵押权首次登记

1．不动产登记申请表（原件）； 2．申请人身份证明: 抵押人：

（3）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证

（4）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）；

抵押权人：

（1）取得合法金融许可证资格金融机构，金融许可。证（查验原件提交复印件）（2）金融机构代码证，营业执照；法定代表人或负责人身份证明（查验原件提交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）;3．不动产权属证书（或土地使用证）（原件）； 4.告知单（原件）； 5.不动产评估报告（原件）； 6.与银行签订合同（原件）

8．实地查看表及实地照片；

9.收益金（划拨土地需提供，划拨土地只能抵押给银行，不能对个人）； 10．法律、法规规定应该提交的其他必要材料。

篇2：房屋登记流程及要件

一、初始登记

办事时限：5个工作日

必收要件：

1、土地使用权证书复印件或土地来源证明；

2、建设工程规划许可证；

3、建设单位关于房屋竣工验收合格的证明；

4、房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告。

(购买商品房的，由房地产开发企业统一提供)

二、转移登记

办事时限：10个工作日

必收要件：

1、房屋权属证书；

2、房地产转让证明材料(房地产转让合同或协议，法院司法文书，房地产赠与、房地产继承公证书等)。

三、变更登记

办事时限：5个工作日

必收要件：

1、房屋权属证书；

2、房屋翻建的批件，名称、房屋面积等发生变化的有关证明。

四、房地产抵押登记

办事时限：5个工作日

必收要件：

1、房地产抵押合同；

2、房屋权属证书(以预售商品房贷款抵押或者以在建工程抵押的，则应提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等)；

3、土地使用权证书或用地证明。

典权登记提交设典协议，其他收件及办事时限同房地产抵押登记。

五、注销登记

办事时限：2个工作日

必收要件：

1、原房屋权属证书；

2、其他有关证明材料。

六、商品房预售合同登记备案

办事时限：1个工作日

必收要件：

商品房预售合同。

七、房屋租赁登记备案

办事时限：3个工作日

必收要件：

1、房屋权属证书复印件；

2、房屋租赁合同。

说明：

1、上述必收要件主要考虑共性因素，总的要求是坚持质量与时效并重原则，除了法律、行政法规明确规定的之外，尽量减少工作环节与受理要件，方便群众办事。但如遇特殊情况，各地仍应区别对待：如产权来源缺乏必要原始证明的，应增加公告程序并延长办件时限；委托代办的，应加收授权委托书及身份证明等。

2、为明确有关法律责任，在窗口受理时，应验证当事人的身份及申请办理的服务项目。

篇3：房屋登记流程及要件

一、房屋登记人员玩忽职守罪构成要件

房屋登记人员玩忽职守, 是指房屋登记人员严重不负责任, 不履行或不正确履行审查房屋登记职责, 致使国家利益或利害关系人利益遭受重大损失的行为。房屋登记人员玩忽职守罪的构成要件如下所述。

(一) 客体要件

本罪侵犯的客体是房屋登记机构的正常活动。房屋登记是房屋登记机构对于房屋所有权、抵押权等物权进行具有公信力的公示。由于房屋登记人员对本职工作严重不负责, 不履行应尽的房屋登记审查职责义务, 致使房屋登记的公信力受到严重影响, 使国家利益, 房屋所有权人、继承人、共有权人、抵押权人等利害关系人利益遭受重大损失, 从而危害了房屋登记机构的正常房屋登记活动, 影响登记的公信力。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记, 给原告造成损害, 房屋登记机构未尽合理审慎职责的, 应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”显然, 登记人员应当尽到审慎的审查义务。

本罪侵犯的对象可以是国家利益, 也可以是公民法人的合法权益, 一般应当通过正当程序即行政赔偿诉讼程序确定利益损失。

(二) 客观要件

本罪在客观方面表现为房屋登记人员违反工作纪律、规章制度, 不尽职责义务, 或者不正确履行职责义务, 致使国家和人民利益遭受重大损失的行为。

1. 必须有违反国家工作纪律和规章制度, 玩忽职守的行为, 主要为滥作为。

所谓玩忽职守的滥作为, 是指国家工作人员不正确履行职责义务的行为。登记机构有自己的工作原则、组织纪律和规章制度, 以及工作人员的职责、权利和义务。房屋登记人员只有违反了这些工作纪律和规章制度, 才能成为玩忽职守的行为。房屋登记机构对房产登记的审查包括窗口审查、书面复查、档案核查、实地勘察、签发缮证、事后稽查等程序和环节, 不同程序和环节有不同的规范和标准。对于房屋登记机构的审查标准有两种观点:一是形式审查;二是实质审查。笔者认为完全的形式审查和实质审查都是不可取的, 应当采取区分审查标准, 即一些材料属于形式审查, 例如司法文书、基于婚姻关系产生的共同共有等;另一些材料属于实质审查, 例如房产证、土地使用权证、建设工程规划许可证等;还有一些材料属于用尽手段的审查, 例如身份证、法人印章、营业执照、申请人相貌等。最高人民法院司法解释明确了审慎的审查标准, 因此在处理某个具体玩忽职守案件时, 必须充分考虑有关法律规定和登记机构现有手段, 对照实际情况, 实事求是地进行分析, 这是认定构成玩忽职守罪的具体依据。

2. 必须具有因玩忽职守, 致使公共财产、国家和人民利益造成重大损失的结果。

所谓重大损失, 是指给国家和人民造成的重大物质性损失和非物质性损失。物质性损失一般是指人身伤亡和公私财物的重大损失, 是确认玩忽职守犯罪行为的重要依据;非物质性损失是指严重损害国家机关的正常活动和声誉等。只要是行为人的玩忽职守行为造成的利益损害在危害程度上与重大人身伤亡、重大财产损失相当, 就可以认为属于构成玩忽职守罪所要求的重大损失, 而不管其是物质性的、有形的损失, 还是非物质性的、无形的损失。认定是否重大损失, 应根据损失的实际情况, 并按直接责任人员的职权范围全面分析, 以确定应承担责任的大小。根据最高人民检察院《关于人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定 (试行) 》的规定, 涉嫌下列情形之一的, 应予以立案:

(1) 造成死亡1人以上, 或者重伤2人以上, 或者轻伤5人以上的;

(2) 造成直接经济损失20万元以上的;

(3) 造成有关公司、企业等单位停产、严重亏损、破产的;

(4) 严重损害国家声誉, 或者造成恶劣社会影响的;

(5) 其他致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的情形;

(6) 徇私舞弊, 具有上述情形之一的。

3. 玩忽职守行为与造成的重大损失结果之间, 必须具有刑法上的因果关系, 这是确定刑事责任的客观基础。

玩忽职守行为与造成的严重危害结果之间的因果关系错综复杂, 有直接原因, 也有间接原因;有主要原因, 也有次要原因;有领导者的责任, 也有直接责任人员的过失行为。构成本罪, 应当追究刑事责任的, 则是指玩忽职守行为与造成的严重危害结果之间有必然因果联系的行为, 否则, 一般不构成玩忽职守罪, 而是属于一般工作上的错误问题, 应由行政主管部门处理。房屋登记错误造成当事人损失通常属于多因一果, 包括登记机构审查不严、受害人过错、第三人欺诈等原因。根据《物权法》第二十一条规定, 登记机构可能承担连带责任、补充加份额责任、补充责任、份额责任、不承担责任等五种情形。登记机构责任的承担按照法定程序应当通过行政诉讼程序按照《国家赔偿法》进行判决确定, 玩忽职守罪属于结果犯, 一般而言, 在登记机构违法承担责任经法定程序确定之前, 检察机关无权自行判断造成损失的数额而进行刑事侦查。

(三) 主体要件

本罪的主体是国家机关工作人员, 是自然人犯罪而非法人犯罪。国家机关是指国家权力机关、各级行政机关和各级司法机关, 因此, 国家机关工作人员, 是指在各级人大及其常委会、各级人民政府、各级人民法院和人民检察院中依法从事公务的人员。

2002年全国人民代表大会常务委员会《关于〈中华人民共和国刑法〉第九章渎职罪主体适用问题的解释》明确规定:“在依照法律、法规规定行使国家行政管理职权的组织中从事公务的人员, 或者在受国家机关委托代表国家机关行使职权的组织中从事公务的人员, 或者虽未列入国家机关人员编制但在国家机关中从事公务的人员, 在代表国家机关行使职权时, 有渎职行为, 构成犯罪的, 依照刑法关于渎职罪的规定追究刑事责任。”这个立法解释明确贯彻“公务论”, 不管行为人是否属于行政编制或者正式编制, 只要其事实上行使着国家机关的管理职责, 在代表国家机关行使职权时, 有渎职行为构成犯罪的, 直接按照有关渎职罪追究刑事责任, 完全无须考虑是否具有国家机关工作人员身份。

最高人民法院为贯彻全国人民代表大会常务委员会的上述立法解释精神, 在《全国法院审理经济犯罪案件工作座谈会议纪要》 (2003年11月13日发布) 上指出:“根据有关立法解释的规定, 在依照法律、法规规定行使国家行政管理职权的组织中从事公务的人员, 或者在受国家机关委托代表国家行使职权的组织中从事公务的人员, 或者虽未列入国家机关人员编制但在国家机关中从事公务的人员, 视为国家机关工作人员。在乡 (镇) 以上中国共产党机关、人民政协机关中从事公务的人员, 司法实践中也应将其视为国家机关工作人员。”全国人大常委会法制工作委员会副主任胡康生2002年12月23日在第九届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上所作全国人民代表大会常务委员会《关于〈中华人民共和国刑法〉第九章渎职罪主体适用问题的解释 (草案) 的说明》, 将以下四类组织中的人员纳入渎职罪主体范围:一是法律授权规定某些非国家机关的组织, 在某些领域行使国家行政管理监督职权;二是在机构改革中有的地方将原来的一些国家机关调整为事业单位, 但仍然保留其行使某些行政管理的职能;三是有些国家机关将自己行使的职权依法委托给一些组织行使;四是有的国家机关根据工作需要聘用了一部分国家机关以外的人员从事公务。上述组织中的人员虽然在形式上未列入国家机关编制, 但实际是在国家机关工作或者行使国家机关工作人员的权力。这些人员在行使国家权力时, 玩忽职守构成犯罪的也应当按照国家机关工作人员处理。

根据上述分析, 房屋登记机构无论属于行政机关还是事业单位, 工作人员无论属于正式编制还是临时聘用, 只要其在履行房屋登记窗口审查、书面复查、档案核查、实地勘察、签发缮证、事后稽查职责, 都不影响对其玩忽职守罪的追究。

(四) 主观要件

本罪在主观方面由过失构成, 故意不构成本罪, 也就是说, 行为人对于其行为所造成的重大损失结果, 在主观上并不是出于故意而是由于过失造成的。即其应当知道擅离职守或者马虎从事, 可能会发生一定的社会危害结果, 但因疏忽大意而没有预见, 或者虽然已经预见但以为可以避免, 以致发生了造成严重损失的危害结果。行为人主观上的过失是针对造成重大损失的结果而言, 并不排斥行为人对违反工作纪律和规章制度或对自己的作为和不作为行为可能是故意的情形。如果行为人在主观上对于危害结果的发生不是出于过失, 而是出于故意, 不仅预见到, 而且希望或者放任它的发生, 那就不属于玩忽职守的犯罪行为, 而构成其他的故意犯罪。

房屋权利登记时, 登记人员应当对房屋登记“三要素”, 即主体、客体、法律关系进行审查。登记机构的违法登记包括登记机构超越职权、滥用职权和玩忽职守, 也包括对“三要素”的虚假未进行审慎的审查。主体虚假是指伪造身份证、护照、港澳台通行证、营业执照、法人代码, 冒名顶替等行为;客体虚假是指伪造房屋所有权证、房屋他项权证、国有土地使用权证、房产“移花接木”等行为;法律关系虚假是指模仿签字、伪造公证书、无权处分、抵押后出售、出售后抵押、重复出售等行为。登记人员对上述虚假未尽审慎的审查职责, 主观上存在过失, 就具备了玩忽职守的主观要件。

二、罪与非罪的界定

(一) 在处理玩忽职守案件中, 要注意把握玩忽职守罪与工作失误的界限

因工作失误往往也会给国家和人民的利益造成重大损失, 在这一点上与本罪有相同之处。但两者有严格的区别。

1. 客观行为特征不同。

工作失误的行为人是认真履行自己的职责义务;而玩忽职守罪的行为人不履行或不正确履行自己的职责义务。

2. 导致发生危害结果的原因不同。

工作失误, 是由于制度不完善、一些具体政策界限不清、管理上存在弊端, 或由于国家工作人员文化水平不高、业务素质较差、缺乏工作经验, 因而计划不周、措施不当、方法不对, 以致在积极工作中发生错误, 造成国家和人民利益遭受重大损失。而玩忽职守罪, 则是违反工作纪律和规章、对工作极端不负责任等行为造成国家和人民利益遭受重大损失。在当前行政执法实践过程中, 对法律理解存在偏差, 出现一些执法上的失误, 造成某些严重的损失是难免的, 必须与玩忽职守罪严格区别开来。但对于那些在国家法律明确规定的情况下, 盲目决策, 管理混乱, 给国家和人民的利益造成重大损失, 绝不能以工作失误来蒙混过关, 逃避罪责。

房屋权利登记时, 登记人员应当对身份证、护照、港澳台通行证、营业执照、法人代码、申请人、房屋所有权证、房屋他项权证、国有土地使用权证、房产是否“移花接木”、是否模仿签字、是否伪造公证书、是否无权处分、是否属于抵押后出售、是否属于重复抵押、是否属于出售后抵押、是否属于重复出售、是否属于夫妻共有等事项进行审查。但是, 登记机构用现有的手段不一定能够进行客观真实性审查。玩忽职守罪属于结果犯, 造成重大损失可能属于多因一果, 没有通过行政赔偿诉讼, 就一味追究登记机构的责任, 违反了《物权法》的规定。

最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》 (法释[2004]6号) 规定:“行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为, 是行政机关必须履行的法定协助义务, 不属于人民法院行政诉讼受案范围。”中央纪律检查委员会、中央组织部、最高人民法院、最高人民检察院等19个单位联合颁发的《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》 (法发[2010]15号) 第二十条规定:“有关部门收到协助执行通知书或司法建议函后, 应当在法定职责范围内协助采取执行联动措施。有关协助执行部门不应对生效法律文书和协助执行通知书、司法建议函等进行实体审查。”最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条规定:“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为, 公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的, 人民法院不予受理”。因此, 登记机构执行人民法院生效法律文书的行为, 实质上是司法权的延续, 是司法权优于行政权的体现, 也是维护司法权威的要求。执行人民法院查封、轮候查封、执行裁定和生效判决的, 法院的不规范行为不能归咎于房屋登记机构, 更不能随意追究房屋登记人员玩忽职守罪。

(二) 区分滥用职权与玩忽职守的界限

滥用职权是行为人意识到自己在行使权力, 不该用而用, 该用而不用, 因而超越职权而滥用职权的行为;而玩忽职守则是行为人意识到自己应履行职责, 由于各种原因而不履行职责或不认真履行职责。因此, 完全的擅离职守不会理解为滥用职权。只有在履行职责的过程中, 滥用职权才会与玩忽职守发生竞合, 不易区分。关键还是要看行为人的主观态度, 即滥用职权者认识到自己是在滥用职权, 对危害结果则是采取放任的间接故意, 从行政法的角度看, 是不作为和滥作为;而后者则意识到自己在履行职责, 该履行而不履行或不认真履行, 其对危害结果, 则是出于过失, 从行政法的角度看, 是不履行或怠于履行。有时候, 玩忽职守与滥用职权的行为结伴而行, 这时要认定其性质, 则更要看行为人对危害结果的认识程度, 如出于间接故意, 则属滥用职权, 否则为玩忽职守。现实中, 少数房屋登记人员收受贿赂伴随滥用职权, 更多的是司法机关认定与登记规则“两张皮”, 使得登记人员无所适从。因此, 需要住房和城乡建设部与最高人民检察院沟通并加强调研, 就房屋登记人员涉嫌玩忽职守罪立案标准作出切合实际的司法解释。

(三) 量刑标准

根据《刑法》第三百九十七条规定, 犯本罪的, 处三年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严重的, 处三年以上七年以下有期徒刑。本法另有规定的, 依照规定。根据本条第2款规定, 徇私舞弊犯本罪的, 处5年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严重的, 处5年以上10年以下有期徒刑。本法另有规定的, 依照规定。

篇4：房屋登记流程及要件

第一阶段为“宽进严出”的审查模式。以2004年3月1日为界限，在此之前的夫妻共有房产登记采取的是隐性共有的方式。即夫妻关系存续期间取得的房产，由其中一方申请登记并取得权利。通常申请人为房屋权利来源证明（购房合同、公有住房买卖协议书、拆迁协议书等）上记载的一方，配偶不核发共有权证，视为隐性共有。在该种审查和登记模式中，登记机构在申请人取得房屋权利时对夫妻关系的审查较为宽松。后续房屋所有权人在处分房屋进行转移登记或抵押登记时，登记机构将对其婚姻状况进行严格审查，要求申请人提供相应的婚姻证明，由登记机构结合婚姻证明材料审查取得房屋权利时是否存在隐性共有人，如存在共有人的，要求共有人一并到场方可处分房屋。

这种审查模式下，房屋登记机构在取得登记时的审查较为轻松，但弊端在于处分房屋时当事人负担较重，如每次办理抵押登记均需提供取得房屋时的婚姻状况证明，同时也加重了登记机构后续的审查压力，降低了行政效率。而且尽管如此，仍然会出现当事人弄虚作假、故意隐瞒或是产权人进行房屋登记后婚姻状况发生多次变化的情况，导致登记机构审查不尽。

第二阶段为“严进宽出”的审查模式。鉴于上述模式中繁重的审查压力，也为减少权利人处分房屋时登记机构的审查责任，降低审查难度，提高办事效率。杭州自2004年3月1日开始，在产权登记上采取了婚姻状况前置审核的模式，即“严进宽出”，将之前在处分环节对婚姻关系的审查提前至取得登记时。登记机构在取得产权登记时强制审查申请人的婚姻状况，要求当事人提供户口簿、结婚证、离婚证等婚姻状况证明材料进行产权登记申请。如房屋系婚姻关系存续期间取得，且无特别约定的，登记为夫妻共有产，对原来的“隐性共有人”核发共有权证，使其显性化。将来待权利人处分房屋时，登记机构以房屋所有权证、共有权证记载的房屋权利人为准，不再审查有无其他共有人。

这种一次性审查的模式，有效降低了登记机构在处分登记时的重复审查压力，不仅简化了手续、提高了办事效率，也在一定程度上减轻了办事群众的负担。但该种登记审查模式也使登记机构陷入另一种困境。由于是一次性审查，所有的审查压力无形之中转移至取得登记之时，且这种对民事实体法律关系的审查存在着较大的行政风险，一旦登记时遗漏了共有人，极易引起行政诉讼。

第三阶段为“询问+自行申报”模式，随着《物权法》《房屋登记办法》《房地产技术规程》以及《杭州市区国有土地上房屋登记办法》的相继出台，加之传统审查模式暴露出来的缺陷和行政风险，房产机构对婚姻关系的审查方式开始考虑和酝酿转变。2013年4月1日，杭州正式调整了婚姻关系的审查方式，房屋登记部门原则上不再直接审查夫妻关系，由登记机关进行询问，申请人自行申报。换句话说，房屋登记部门将充分尊重购房人的意愿，在登记机构询问、申请人申报无共有人的情况下，可直接将房屋权利来源证明中记载的“买方”登记为房屋所有权人。今后处分房屋时，仅需房屋所有权证上记载的所有权人确认即可。

在以往的婚姻关系审查模式中，无论是“宽进严出”还是“严进宽出”，都在一定程度上契合了当时的登记背景和社会环境，具有一定的积极意义。比如上世纪90年代，因福利分房制度，房产的价值未得到充分体现，权利人权利意识淡薄，因此登记的积极性不高，隐性共有的形式被普遍接受。此后，随着房地产市场的不断发展，房产的价值大幅提升，权利人权利意识和登记意识显著提高。为减少房产方面的纠纷，维护隐性共有人的权益，登记机构开始调整原有的登记模式，对配偶一方核发权证。但是这两种方式使登记机构处于一种职责不清的状态。事实上，夫妻共有产的判断属于民事实体法律关系，属于法院民事审判权的范畴，系司法权而非行政权，登记机构作为行政机关对此并没有实质审查的义务。因此，登记机构这种恐不进行实质审查将影响房屋登记的公信力而对民事实体法律关系进行过分探究的行为，使得自身有了越权之嫌。此外，上述两种模式也使得权利人过分依赖登记机构而怠于主张和行使自己的权利，反而不利于对弱者的保护。

随着新的法律、法规的出台，房屋登记更加倾向于程序化和要件化，登记机构的职能和审查义务也进一步得到明确。“询问+自行申报”的审查形式应势而生，不仅将登记机构从“审无权、查不清”的境地中解脱出来，也更契合了相关的立法精神。从《物权法》第十二条关于登记机构职责的规定、《房屋登记办法》对“房屋登记”概念的界定以及《房地产登记技术规程》中阐明的登记要件和审查要求来看，房屋登记是一种依申请登记的行为，登记机关的主要职责是查验材料是否齐备、对申请人进行询问，按申请材料将当事人物权变动的事项记载于登记簿，其承担的应当是形式审查而非实质审查。在这样一种立法精神指导下，不动产登记簿记载的应当是一种权利的推定，是通过收取的要件和登记程序拟制出来的结果，登记机构工作人员只要尽到了合理审慎的审查义务，在要件齐备和程序完善的条件下得出的登记结果即可推定为正确的权利。况且，《房屋登记办法》设立有“更正登记”“异议登记”制度，在申请人提供虚假材料或申报不实的情况下，登记机构因审查职能所限而出现登记簿记载与实际权利状况不一致时，为权利人提供了救济渠道。

由于“询问+自行申报”模式充分尊重了当事人的意愿和隐私，在杭州实行两年多以来，办事群众反映良好，收到了很好的社会效果。同时，对于登记机构而言，也大大节约了行政成本，提高了行政效率，降低了行政风险。通过这两年的登记实务，笔者认为在该审查模式下的夫妻共有产登记，尚有几个问题值得注意和探讨。

第一，当工作人员询问申请人有无共有人，申请人回答无共有人时，登记机构即可将房产登记为申请人单独所有。但是，如果该申请人既有的产权登记档案中已明确提供有婚姻证明，且该证明表明申请人具有婚姻关系的，笔者认为登记机构应当要求其对此进行说明并提供相应的证明材料，而非一刀切地以自行申报为准。此处要求其提供婚姻证明材料并非是前述的审查民事实体法律关系，而应理解为登记机关工作人员承担合理审慎的审查义务，否则将有疏于审查之责。

第二，房屋权利来源证明中仅记载了申请人一方，经登记机构询问，申请人表示有共有人，若该共有人与申请人无婚姻关系，即使双方共同申请，登记机构也不能直接登记为共有产。此举没有异议，否则登记簿信息将与权利来源证明不一致。

但若系夫妻共有的房产前来登记，购房合同等权利来源证明上仅签署了夫或妻一方，能否直接将房屋登记为夫妻共有产？对于该问题实务中也有着不同看法，第一种观点认为该种情况下可以直接登记至夫妻双方名下。认为《房屋登记办法》第十八条所指的共有关系系指夫妻共有，如房屋在婚姻关系存续期间取得并且由夫妻双方共同申请，那么即使合同的受让人仅为夫或妻一方，也应将房屋登记为夫妻共有，从而将隐性共有人显性化。第二种观点则认为不能直接登记为夫妻共有产，需修改权利来源证明为夫妻双方或者登记在一方名下后办理夫妻共有产变更，将房屋登记至夫妻双方名下。笔者比较倾向于第二种观点，根据《房屋登记办法》第二十、二十二条的相关规定，申请人必须与依法提交的材料记载的主体一致，假设房屋权利来源证明中仅签署了夫或妻一方的，由夫妻双方共同申报为共有产，登记机构如登记为共有产，则登记簿记载与权利来源证明记载的主体不一致，与上述规定相违背。此外，在“询问+自行申报”的审查模式下，登记机构对申请人的婚姻关系不再审查，不再收取婚姻关系证明也是大势所趋。该种登记方式有利于唤起群众的权利意识，鼓励大家取得权利时在源头上进行规范，由双方共同签署权利来源的证明文件。最后，如申请人需修改权利来源证明材料在实际操作中存在困难的，登记机构也可以将两个房屋登记事项合并办理，并不会给申请人加重负担。

篇5：房屋产权初始登记流程

一、房屋测绘成果：

⒈房产测绘申请书；

⒉标准地名证书及附图（原件及复印件）；

3.房屋建筑施工图（带规划局业务章）及电子版； ⒋建设工程规划许可证（原件及复印件）。

二、地籍测绘成果：

⒈地籍号；

⒉界址点坐标；

⒊房屋测绘成果。

三、初始登记申请书：

四、申请人营业执照及经办人身份证（原件及复印件）：

五、国有土地使用证（原件及复印件）：

六、建设工程规划许可证及附件、附图（原件及复印件）：

七、建设工程竣工规划验收合格证（原件及复印件）：

八、标准地名证明文件（原件及复印件）：

九、国有土地使用权出让合同（原件及复印件）：

十、公司章程（复印件）。

篇6：竣工验收备案流程及所需要件

一、城市建设档案

（一）竣工图分类装订

（二）工程技术资料分类

（三）工程竣工图（影像资料或图片）

二、劳保统筹缴费单

（一）施工合同

（二）工程结算书

（三）劳保统筹预交款票据

三、房屋维修基金验收备案

物业维修费40元 /平方米（该费用是业主缴纳，建设单位代收代缴）

四、规划竣工验收合格证

（一）办理条件：

1、建设工程规划许可证许可的各项工程内容已全部竣工；

2、规划许可确定硬顶予以拆除的建筑物、构筑物和临时建筑及设施均按要求拆除，施工场地（包括临时用地）清理完毕；

3、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证载明的其他事项已全部完成；

4、建设工程已按要求进行竣工规划实测。

（二）申请人需提供：

1、《建设工程规划核实申请书》（窗口领取或登录市城乡规划局网站下载，需加盖单位公章）。

2、工程项目竣工档案合格证。

3、实测竣工图及测绘单位资质。

4、有公益用房的需提供交接联系。

五、土地验收合格证

（一）目前土地核验并联审批需提交以下材料：

1、齐齐哈尔市国有建设用地土地核验申请书

2、申报人的法人证明材料，具体为：

（1）企业，提供工商营业执照（加盖工商部门复印专用章或核对原件）；

1（2）事业单位或其他社团组织，提供政府批准成立的批准文件或核准登记证明；（3）国家机关，提供组织机构代码证；

（4）境外企业、组织，提交的证明按规定需经过见证或认证的，提供见证或认证原件1份；（5）法人和代理人的身份证（复印件1份，加盖公章并标注此件与原件一致）。

3、划拨土地使用权。

提供国有土地使用证、划拨用地决定书、建设用地批准书、用地许可证（在取得土地证时，到国土执法局核发）（复印件1份）

4、出让土地使用权。

提供国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、出让金价款交款票据、建设用地批准书、用地许可证（在取得土地证时，到国土执法局核发）（复印件1份）

5、施工许可证、建设工程规划许可证、控详规划图。

6、土地权属调查报告、核验地块四至位置勘测界限图。

7、规划验收通知。

国土部门对申请材料进行审查，申请材料齐全、符合法定形式的予以受理。将在14个工作日内完成土地核验工作。届时通知建设单位去现场勘查，相关科室在《建设项目用地核验意见书》上签字，经主管局长审定后予以通过。

（二）验收主要有以下内容：

合同约定土地利用控制性指标履行情况（容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求）是否符合节约集约用地标准。

建筑面积是否超原规划，容积率是否有提高。

如有违反以上规定的将按要求通知项目单位补交土地出让金（出让土地使用权）。确保国有资产没有流失。

六、环保局验收

（一）建设项目竣工环境保护验收程序和并联审批流程

1、建设项目竣工环境保护验收基本程序建设项目竣工后，需要进行试生产或试运行的建设项目应首先向环保部门申请；在试生产、试运行期间，建设单位应当对环境保护设施运行情况和建设项目对环境的影响进行监测，并向环境保护行政主管部门提出竣工验收申请，委托有资历的服务机构进行环境保护验收监测或验收调查；申请材料齐备、环境保护行政主管部门受理后，将在规定的期限内组成验收组进行现场检查和审议，提出验收意见并完成审批。

2、并联审批验收流程

收件（公示）→组织验收组现场验收→拟批公示→首席代表签批→下达验收批文。收件：建设单位在投入试生产或试运营3个月内向市政府服务中心并联审批窗口提交申请后，工作人员在并联审批窗口接件，对相关文件进行初审，并进行公示。

现场验收：组织验收组召开现场验收会并形成验收意见。

拟批公示：根据验收组验收意见，在“齐齐哈尔环保在线”网站上对拟验收项目进行公示。

首席代表签批：对该项目是否准予批复出具意见。下达验收批文：公示结束后，下达验收批文。

（二）建设项目竣工环境保护验收并联审批办理时限

建设项目竣工环境验收并联审批办理时限为13个工作日（验收登记卡为7个工作日）

七、城管局验收

1、规划验收合格证

2、外立面验收申请书（外立面需与前期审批相符）

八、气象局防雷验收

（一）防雷装置竣工验收所需提供要件

1、《防雷装置竣工验收申请书》；

2、《防雷装置设计核准意见书》；

3、施工单位的资质证和施工人员的资格证书的复印件；

4、取得防雷装置检测资质的单位出具的《防雷装置检测报告》；

5、防雷装置竣工图纸等技术资料；

6、防雷产品出厂合格证、安装记录和符合国务院气象主管机构规定的使用要求的证明文件。

（二）防雷装置竣工验收审批流程

收件——审核——核准

1、收件条件

（1）防雷装置设计取得当地气象主管机构核发的《防雷装置设计核准意见书》；（2）施工单位和人员取得国家规定的资质和资格；（3）申请单位提交的申请材料齐全且符合法定形式。

2、审核内容

（1）申请材料的合法性；

（2）安装的防雷装置是否符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求；（3）安装的防雷装置是否按照核准的施工图施工完成。

3、核准意见

防雷装置经验收符合要求的，气象主管机构应当办结有关验收手续，出具《防雷装置验收意见书》。

九、人防验收

竣工验收阶段：防空地下室竣工验收审批

1、人防审批前置部门：

规划部门、消防部门验收合格；人防审批后置部门：住建部门竣工验收备案前

2、建设单位应提供的相关申报材料人防专业质量监督机构出具的认可文件

3、审批流程

收件→初审→现场验收和审核→领导集体决策→出具备案意见书

4、承诺办理时限：收件后6个工作日说明1：人防专业质量监督机构出具的认可文件一是经验收防空地下室合格后办理防空地下室竣工验收审批手续；二是经验收防空地下室不合格需补缴防空地下室异地建设费并进入市财政账户后吧办理竣工验收审批手续。说明2：防空地下室建设与普通地下室的区别：建筑方面：设计荷载加大、构造要求增加；

内部设备设施方面：人防门、人防防护虑毒、进排风设备、防爆集水池与防爆地漏等必须安装到位且经专业机构检测合格。

十、供热处验收

1、缴纳配套设施费45元/平方米；

2、缴纳热表费用2万元/栋，2200元/户；

3、供热管网图申报

4、完成小区外网施工图审查并取得施工图审查报告

5、施工现场外网施工完成并验收合格

十一、安全站

安全文明生产施工合格证：

施工现场场地平整完成，如有二期做好维护和防护，职工宿舍拆扒完

十二、开发项目验收

小区环境配套、公共设施完善