房屋买卖贷款流程

房屋买卖贷款流程（共11篇）

篇1：房屋买卖贷款流程

房屋买卖贷款办理流程

工行 农行 建行 哈行 邮储

买卖双方签订完《房屋买卖合同》后办理贷款，根据办理银行不同买卖双方各需准备的材料和审批贷款，贷款审批通过后买方跟银行签完《担保抵押合同》后过户，过户后把买方名下的房产抵押给银行，银行放款到卖方账户所需要的时间如下：

一.银行所需要的材料和办理周期

1.卖方需要提供的材料：（房主本人带身份证（工行/哈行：房主夫妻双方本人带身份证），房本，银行卡）

2.买方需要提供的材料：（1必带：身份证、户口本、收入证明、银行卡、银行流水、银行征信报告（工行/哈行：房屋首付款转账凭证）；2已婚：夫妻双方身份证，户口本，结婚证；3离婚：离婚证和离婚协议/法院判决书）。

贷款流程：

1办理流程买卖双方提供材料齐全后银行方面两位办事员去贷款人的工作单位（工行除外）和要购买的房屋实地拍照（114能查到的公司不需要去拍照）从材料齐全银行办事员把双方材料报到市行申请贷款，审批需要7-10个工作日，2贷款审批通过后银行通知买方夫妻（单身就自己）到银行签合同，签完合同当天就可以约卖方去产权处办理过户（取房本需7个工作日），3取完房本归档需15个工作日，归完档当天就可以办理抵押（取抵押证需3个工作日）银行取完抵押证后待银行固定放款日进行贷款发放（取房本，归档，取抵押证都可以办理加急费用是600元，加急办理完过户第二天就可以取房本，取完房本当天就可以归档，等待银行信贷员配合办理抵押，办完抵押第二天就可以取抵押证）

以上是三大银行正常情况下办理贷款的流程和周期，如果出现银行办事员休年假或者家里有事或者办理行行长出差从而导致贷款周期延长5—12个工作日希望买卖双方给予理解，我们联德房产中介中心的贷款过户负责人会以细心，高效，专业的工作效率尽早让买方接收房屋让卖方拿到尾款。

篇2：房屋买卖贷款流程

1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：

符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；

抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；

购建住房的合同、协议或其他证明文件；

借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；

借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；

借款人具有法律效力的身份证明；

贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

3、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

4、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

5、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

篇3：房屋买卖贷款流程

个人房屋贷款是指云南省农村信用社向借款人发放的用于购置房屋 (包括住房、车库、商用房及商住两用房等) 的人民币贷款业务。个人房屋贷款包括个人住房贷款、个人商用房贷款、个人二手房贷款、个人住房转按揭贷款等。

贷款对象

云南省农村信用社服务辖区内, 有完全民事行为能力的自然人。

贷款条件

(1) 有合法的身份;

(2) 有稳定的经济收入, 信用良好, 有偿还贷款本息的能力;

(3) 有合法有效的购买房屋的合同、协议以及贷款社要求提供的其他证明文件;

(4) 有所购房屋全部价款30%以上的自筹资金, 并保证用于支付所购房屋的首付款 (按国家相关规定执行) ;

(5) 有贷款社认可的资产进行抵押或质押, 或 (和) 有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

贷款额度

贷款额度为房屋总价扣除首付款后的额度, 首付款比例按购买人购买房屋的性质和套数对应申请贷款时的政策规定分别确定, 最高为所购房屋全部价款或评估价值 (以低者为准) 的70%。

贷款期限

个人住房贷款最长不超过30年、商用房贷款最长不超过10年, 且借款人年龄与贷款期限之和不得超过65。

还款方式

个人房屋贷款采用按月等额本息还款或等额本金还款的分期偿还方式进行还款。

客户所需提供的材料

(1) 借款申请书;

(2) 借款人合法有效的身份证明和户籍证明, 包括居民身份证、户口簿或其它有效证件。已婚者应当提供婚姻关系证明及配偶的上述材料, 所有材料均需提供原件和复印件;

(3) 借款人个人收入证明原件;

(4) 首付款凭证和收据;

(5) 《购房合同》原件, 二手房需有经公证的《房屋买卖合同》;

(6) 云南省农村信用社要求提供的其他文件或资料。

贷款流程

篇4：房屋按揭贷款证券市场余震未消

现在看来，处于金融危机中心的金融产品的复苏是一个极其缓慢的过程。房屋按揭贷款证券(RMBS)——即把房屋贷款打包，出售给投资者的金融产品——直以来都在美国发行。但是，发行的这些产品都得到了政府的保证，如果一旦发生违约，将保护投资者的利益。对于贴着“私有”标签的RMBS市场来说，其打包按揭贷款的行为并不符合政府的规范，因此几乎是毫无活力的。但是，只是“几乎”，它们还是不是全无活力。

2月15日，Redwood信托基金——该基金收购按揭贷款，并打包成证券——签署了一份招股说明书，将发行2.9亿美元的RMBS产品，成为美国今年的第一家发行RMBs产品的私有证券公司。该公司去年启动了另一桩RMBS产品的发行，成为自金融危机以来美国的第一桩发行。但是，尽管市场上的其它金融产品，比如汽车贷款，复苏的势头强劲，却很少有人会认为，新的RMBS产品会有大幅的增长。

一方面，危计对RMBs产品的投资者们造成的创伤比其余大多数人更为严重；另—-力面，房屋市场仍然很脆弱。珊在仍有大量的监管上的不确定性：奥巴马政府关闭房地美和房利美的计将几年内实行，而不是几个月。而且，私有的发行公司的市场空间已经被有“两房”担保的按揭产品的暂时性的扩张所挤压。

现在，Redwood的唯一选择，也是其它私有公司将跟随的选择，是将产品发展到更高的水平。危机前出现的私有RMBS发行的高潮中，打包贷款的风险指数在政府默认的界限之上，而Redwood所选择的贷款是在界限之下的。在这次发行中，303笔按揭的平均规模在100万美元之下。从财务控制的角度看，平均的信用分在775，这样的借款^才是有价值的。对贷款整体来说，加权的贷款与价值比率要达到63％。这是在美国最安全的按揭贷款范围之内的。

这样当然可以保障投资者的利益，但是这就意味着市场受到限制。而且，即使是这样，也还会引起争议。这次Redwood邀请惠驰和穆迪两家评级公司对这次发行提供评级，但是最终放弃了穆迪的报告，因为穆迪对Redwood在这次发行中隐含的风险持有异议。2月17日，穆迪还是公布了这份报告。它在报告中主要关注了加利福尼亚地震对该地房屋市场和贷款源的负面影响。由于加利福尼亚的房屋贷款占到Redwood这次发行的一半以上，穆迪建议投资者考虑这次大地震可能造成的实质性损失。

不过，穆迪也有一些说法是没有现实意义的。譬如，“在申购结束后的任何一个时间点里，都可能发生一次地震。”穆迪的报告严厉地警告投资者，并以一个慑人的地图为结束。接下来的免责声明里要写什么呢，一次火山大爆发，或者行星撞地球吗?

在评级上的争议告诉我们两点关于RMBS市场应该注意的。第一点是，在评级上出现不同的声音是正常的，由于评级公司的尖锐，以及投资者与监管方的不甚信任，从而鼓励了不同意见的产生。标准普尔稍后也加入了这场争论，对Redwood的发行表示了些许的不认同。

篇5：房屋抵押贷款流程

借款人条件：国内居民，具有完全民事行为能力和刑事行为能力，在深圳有合法的房产

借款金额：根据客户具体情况，一般在该申请房产的市场月租金的20-60倍

借款利息：月息1.8%-2.4%

还款方式：等额本息或先息后本

借款年限：最长不超过3年

销售员接到业务申请，指导客户准备借款资料，并填写借款申请与审批表（注：申请人与配偶的身份证及户口本，结婚证，房产证，银行房产按揭合同原件，水电费等通邮单原件，企业主提供企业资料）

房产评估以及产权信息的确定：了解内容包括房产市场评估价及市场月租金(可通过深圳市房地产评估发展中心网站查询)，并上门调查并拍照，确定房产属于正常状况没有外租情况，照片打印后附申请资料一起移交下一个环节；

借款人与公司法务人员签订合同（借款合同、租赁合同、拍卖合同、买卖合同、委托授权协议等相关协议），并办理房屋租赁公证，将所有签订的合同与房屋银行按揭合同以及公证书在文件袋封装好；

法务部签署完所有合同及协议，给予审批意见，同意后送至资产管理部签署意见，意见同意后送至财务部, 借款人需要先交第一期月供（转账至深圳市恒天盛贸易有限公司）及手续费（现金），财务在收到上述月供及手续费（现金）后，办理放款手续（放款至借款人账号）

法务部做好档案管理工作

借款人按合同约定还清借款，来公司办理结清手续，退还相关资料

篇6：房屋抵押贷款申请流程

想买房子简单，住房子轻松吗房屋抵押银行贷款就会让你享受如此优越的便捷，快来了解一下吧!

房屋抵押银行贷款，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押贷款，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。申请资料

房产证

权利人及配偶的身份证

权利人及配偶的户口本

权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明

收入证明

如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单 为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)申请流程

填写居民房屋抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定

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书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

注意事项

需要办理房屋抵押银行贷款的朋友，可以根据自己的情况来办理这项抵押贷款，办理贷款的朋友一定要多了解这方面的知识，这样有助于您的贷款办理更加顺利，如果您贷款方面不明白的地方可随时咨询易融网在线顾问，易融网会为你提供最专业的贷款服务。

篇7：房屋抵押贷款的操作流程

房屋抵押贷款的操作流程? 贷款所需资料：

1.借款人的有效身份证、户口簿；

2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；

3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；

4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；

5.房产的产权证；

6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）

注意的是：

1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2；

2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源；

3.担保人;

贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。一般贷款下来要1个月左右^_^

流程：

1.向银行提出贷款申请，2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额；

3.签定借款合同等；

4.办理房地产抵押登记事宜；

5.银行放款^_^

设备抵押贷款的注意事项

贷款对象：从事工业制造、医疗器械，广告印刷等行业，产权清晰、管理规范的中小企业，经营情况良好，注册于江浙沪地区

贷款期限：一般为2-3年；

贷款金额：一般为100万以上

担保方式：以设备抵押

基本要求：

1、必须经工商核准登记的企业法人；经营1~2年以上；

2、有固定的经营场所，合法经营；

3、应有完善的的组织机构和财务管理制度；

具体注意事项如下：

。要求企业能提供详细的贷款用途和还款来源证明，以及银行对帐单和纳税证明。要求企业能提供以往比较良好的经济状况证明和定单证明；

。要求企业能提供上一年的财务报表和近三个月的财务报表，要求财务报表的帐目跟银行对帐单相符合；

。要求企业借款所投资项目有比较良好的发展前景。

注：要是有清晰抵押物证明的个人和企业贷款将能在个工作日内放款！

房屋抵押贷款的程序是什么，有些什么注意事项？ 1．借款人提出贷款申请。借款人到经办该楼盘按揭的银行申请贷款，并提交有关资料，包括身份资料(身份证、户口簿等)和收入资料(工资表、银行存款及其他可以变现的资产情况)。

2．贷款审批。经办银行经内部三级审批后，委托律师事务所对借款人的主体资格合法性及其资料的完整性进行审查。

3．审查通过后，经办银行通知借款人同房地产开发公司签订《房地产预售契约》并经房地产交易所鉴证。

4．发放贷款。银行立即开始发放贷款，而借款人从次月起开始按月供款。

什么是抵押贷款，流程是什么 贷款的定义

以自己或他人的房产作为抵押物向银行申请贷款，可用于购房、买车、教育、旅游、购买大宗耐用消费品等用途。

1贷款的期限、成数最长为30年；

贷款金额最高为房屋评估价的80％。

2借款人所需条件

具备身份证，年龄在22-65岁的自然人；

具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力；

能够提供本人或他人名下的房产作为抵押物；

3抵押房屋具备的条件

拥有产权的商品房、公房、别墅、底商、写字楼等；

手续齐备，能够办理抵押登记手续及上市流通。

4借款人应提供的材料

夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（如单身提供单身证明）、两张一寸近照；

收入证明及所在单位营业执照副本复印件（加盖公章，需年检）；

借款相关用途材料。

5房主应提供的材料

夫妻双方的身份证、户口本、婚姻证明（如单身提供单身证明或法院判决书、离婚证）房产证原件

已购公房需提供原购房协议或购房合同

央产房需提供上市证明

6银行利率及还款方式

银行利率执行同期人民银行规定商业贷款利率

贷款期限两年以内的，可选择按月或按季还息，到期一次性还本的还款方式；贷款期限两年以上的，可选择按月等本息或等本 金方式还款。

无锡久泰投资个人贷款申请人所需证明文件

a.受薪人士: 个人贷款

1：身份证明：提供身份证，2：工作证明：提供劳动合同或工作单位开具的工作证明，3：收入证明：个人帐户最近三月的银行流水单，4：住址证明：提供租赁合同和水电费单据等！

5：如有信用卡提供最近一个月的对帐单

b.私营业主或企业法人贷款所需的材料：身份证营业执照,税务登记证经营场所的租赁合同和租金发票(或近1个月的电费单)对公流水帐(近6个月)和个人银行卡流水帐(近6个月)个人住址证明：租赁合同或房产证（需在本人名下，不在本人名下的提供户口本证明与业主的关系）及近1个月房屋水电费单据个人的信用记录 凭本人身份证到五爱路上的人民银行去拉取

注: A 打印个人流水帐单的时候到银行柜台打印,看下帐单上有

没有姓名,如果没有姓名就往银行卡里存几块钱,把回执小

票一同拿来,小票上有姓名和帐号.B 有房产证,行驶证的尽量提供,能提高贷款额度,如果是按

揭的那就必须提供近3个月的银行还款流水帐.C 信用卡最近一期如有逾期还款就提供最近的对帐单一张.D 股东就须补充验资报告

以上都要复印件,也可以带原件到我这里来复印.正规银行贷款，不收取任何手续费。公司地址：无锡市县前西街永定巷1号华通大厦1001室

咨询热线：0510-66811399或***QQ：893566207

平安易贷 薪金贷身份证工资流水帐(近3个月以上的)劳动合同或工作收入证明住的地方的电费单,(如果是租房就补充租赁合同)

注: A 如果是发现金的就提供个人各大银行流水帐(近3个月以上的)，再开个工作收入证明.B 流水帐打印请到银行柜台打印,看清帐单上有没有姓名,如果 没有就往银行卡里存几块钱,把回执小票一起拿来,小票上有姓名和帐号.C 有房产证行驶证的提供复印件,有按揭的必须提供近3个月的还款流水帐.D 信用卡最近如有逾期就提供最近一个月对帐单一张.以上资料可以拿原件到我公司来复印,我只需要复印件,保证是无抵押贷款

平安易贷 私营业主贷身份证营业执照,税务登记证经营场所的租赁合同和租金发票(或近期的电费单)对公流水帐(近半年以上的)和个人银行卡流水帐(近半年以上的)住址的近期电费单一张(单据上打印有地址),如果是租房住的就补充一张租赁合同.注: A 打印个人流水帐单的时候到银行柜台打印,看下帐单上有

没有姓名,如果没有姓名就往银行卡里存几块钱,把回执小

票一同拿来,小票上有姓名和帐号.B 有房产证,行驶证的尽量提供,能提高贷款额度,如果是按

揭的那就必须提供近3个月的银行还款流水帐.C 信用卡最近一期如有逾期还款就提供最近的对帐单一张.D 股东就须补充验资报告

以上都要复印件,也可以带原件到我这里来复印.薪金贷身份证工资流水帐(近3个月以上的)劳动合同或工作收入证明住的地方的电费单,如果是租房就补充租赁合同.注:A如果是发现金的就提供个人各大银行流水帐(近3个月以上的),再开个工作收入证明.B有房产证行驶证的提供复印件,有按揭的必须提供近3个月的还款流水帐.C流水帐打印请到银行柜台打印,看清帐单上有没有姓名,如果没有就往银行卡里存几块钱,把回执小票一起拿来,小票上有姓名和帐号.D信用卡最近如有逾期就提供最近一个月对帐单一张.以上资料可以拿原件到我公司来复印,我只需要复印件.我们的特点：

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篇8：房屋买卖贷款流程

紧随国家土地改革的步伐, 中国人民银行联合银监会、证监会和保监会共同出台了《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》 (银发[2010]198号) , 根据自愿有偿原则, 在不改变农村土地集体所有权的性质, 不改变农村土地的使用用途以及不损害农民根本利益的前提下, 鼓励金融机构支持和配合其所在地地方政府组织和推动农村房屋及用地制度改革, 探索发展农村房屋抵押贷款试点, 有效增加农村经济贷款信用的有效方式和手段。在这样的背景下, 本文拟探索在赣州如何实现农村房屋抵押担保贷款, 有效促进城乡发展一体化, 解决农村融资困难的问题, 推动农村资产资本化, 从而为解决农村经济发展中存在的问题打下基础, 最终促进赣州农村经济的发展, 实现农民増富的目标。

一、赣州农村房屋抵押融资现状的调研

本次调研的进行, 事先没有提前通知, 由访问员直接到村民家中进行访问。访问的形式是发放调查问卷。共发放问卷200份, 收回190份有效问卷。假设简单随机抽样与精度抽样接近, 置信度区间为92%, 抽样误差为4%~5%, 其中, 涉及当前农村房屋抵押中存在的问题是:“是否希望农村房屋抵押合法化”, “农村房屋是否具有抵押价值”及“农村房屋抵押权实现风险”三个选项。

(一) 是否希望农村房屋抵押合法化

抵押法律行为是否有效, 很大程度取决于抵押物是否合法。根据我国《土地管理法》的相关规定, 农民对于所分配的耕地、宅基地、自留地、自留山的所有权均属于农民集体组织, 而农民享用的只是宅基地、自留地、自留山的使用权, 因而其并不具有处分的权利。根据我国《担保法》的相关规定, 由于宅基地、自留地、自留山的所有权均属于农民集体组织, 因此对于耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 农民同样不享有抵押权。同样, 我国《物权法》也作出了类似规定, 即以房屋设定抵押, 应当在该房屋占地面积内的的建设用地使用权一并抵押。由于农民只享有宅基地使用权, 农村房屋虽然附着于农村宅基地之上, 但抵押房屋若不能一同转移宅基地使用权, 使得农村房屋抵押权在客观上根本无法实现。

根据本次调研结果显示, 对于农民是否愿意将自己的农村房屋进行抵押的态度方面以及在农民是否希望房屋抵押合法化方面, 168户农民回答愿意将房屋用于抵押, 占调查问卷总量的88%;10户农民回答不愿意, 占调查问卷总量的5.3%;回答无所谓的农户有12户, 占调查问卷总量的6.3%。

(二) 农村房屋抵押价值的界定

农村房屋能否顺利抵押而获得贷款, 农村房屋的价值界定是重要的考量因素。本次调研结果显示, 有151户农民认为在家庭所有财产中, 农村房屋是具有最高价值的财产, 占调查问卷比例的79.5%, 有39户农民认为承包土地高于农村房屋价值是家庭最高价值的财产, 占调查问卷比例的20%。由此可见, 大多农民认为房屋比承包土地具有更高的价值和抵押价值。

调研结果显示, 实践中金融机构一般不接受农村房屋作为抵押物, 原因除了农村房屋的合法性尚未得到法律认可以外, 还涉及到其他的问题未能得到明确, 例如:农村房屋抵押涉及的产权归属及房屋实现抵押权后的流动性问题, 以及农村房屋的市场价值评估体系尚未确立, 导致其市场价值也很难确定。

(三) 实现农村房屋抵押权带来的风险承担问题

农村房屋抵押能否合法化的问题关键是如何面对农村房屋抵押权实现后可能引发的农民丧失居住房屋的风险。调研结果显示, 涉及“实现抵押权以及处置房屋的风险”这一选项时, 有占调查问卷60%共114户农民回答如果无法清偿债务, 愿意以房屋抵债, 有占调查问卷28%的共计53户农民不愿意以房屋抵债, 原因是因为如果房屋和土地失去后, 农民将流落街头, 无处安身。另外, 还有占调查问卷12%的共计23户农民希望在实现抵押权时如果有别的更好的处理方式, 则不要通过处置房屋和土地来实现抵押权。调查结果说明, 为了清偿债务, 超过一半的农民愿意接受处置房屋实现抵押权。同时, 也有部分农民担忧处置房屋实现抵押权后面临无房可住的风险。因此, 如何解决农村房屋实现抵押权后农民失去房屋, 无房居住的安置问题是农村房屋抵押合法化的关键。

二、农村房屋抵押担保贷款难的原因分析

(一) 农村房屋抵押的合法化问题

农民以农村房屋贷款难度大, 很重要一部分原因是因为农村房屋抵押担保合法化的问题没有解决。正如前文所述, 根据我国目前《土地管理法》、《担保法》、《物权法》关于抵押合法化的问题, 法律都是做出的禁止性规定, 一方面是基于历史的原因, 另一方面则是主要在于如果允许农民对自己的农村房屋设定抵押权, 一旦农民无法清偿债务, 抵押权的实现将导致农民失去居所, 进而影响到农村社会的稳定。由此可知, 法律的“紧箍咒”是导致相关政府部门、金融机构无法开展农村房屋抵押贷款业务的主要原因。

(二) 农村房屋抵押的合法登记问题

根据法律规定, 设定房屋抵押权, 在签订抵押合同之后, 还需要进行登记抵押。根据《房屋登记办法》第87条规定:“申请农村村民住房所有权转移登记, 受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的, 除法律、法规另有规定的除外, 房屋登记机关应当不予办理。”从该规定可知, 农村房屋所有权进行转移登记的, 只能在同村村民之间进行。农村信用社等金融机构很明显不属于房屋所在地农村集体经济组织成员, 所以房屋管理部门依据《房屋登记办法》规定, 是无法给予抵押登记的。根据物权法的规定, 房屋抵押权自登记时设立, 由于金融机构不具备法律规定资质无法进行抵押登记, 使得欲办理抵押的农民无法完成登记, 抵押行为自然无效。

(三) 农村房屋抵押的变现问题

农村房屋抵押后, 一旦借贷人到期无法清偿债务, 抵押权人就可实现抵押权, 但在农村房屋折现清偿债务的过程中就存在两个问题:一是如何评估农村房屋的价值?二是根据现行法律, 如何实现农村房屋抵押权?农村房屋的价值评估是是实现抵押权的前提。但其价值的评估由于缺乏统一的界定标准, 房屋由于因坐落的具体位置、建房材料的使用等原因可能会造成房屋的成本质量差异很大, 从而影响农村房屋价值的准确评估。

三、通过调研结果分析完善赣州农村房屋抵押机制的建议

(一) 制定农村房屋价值评估的配套措施

建立农村房屋价值评估配套措施, 主要包括房屋确权、房屋产权登记、房屋价值评估。房屋产权登记机关应先到各个农户家中进行逐户调查, 统一绘制房屋平面图、准确标识四周边界、测量房屋面积、收集产权来源资料等种种前期的准备工作。在房屋产权明晰之后, 登记机关做好房屋产权的原始登记、抵押登记、变更登记等工作, 给农民发放产权证书, 并且设置科学、简化的审批程序。对于农村房屋设定抵押的, 由评估机构根据农民和金融机构的委托, 对该拟抵押的农村房屋进行价值评估, 并出具书面的评估证明。

(二) 通过法律将农村房屋流转制度化

国家应当制定专门法律, 将农村房屋流转制度化, 成立农村房屋流转交易中心, 使得农村房屋与城市房屋交易一样, 能够进入房产市场流转交易, 并且应当及时收集和发布各类农村产权交易流转信息, 建立针对农村房屋产权的交易程序, 同时建立起金融机构拍卖农村房屋的机制。在法律上应尽量扩大同一集体经济组织的农村房屋出让和受让主体范围, 通过市场来调整农村房屋流转, 从而达到解决农村房屋抵押变现难问题。

(三) 完善农村社会保障体系, 应对金融风险

如前所述, 在现有政策下, 农村房屋抵押权的实现存在较大障碍, 就是如何应对金融风险, 因此完善农村社会保障体系, 应对金融风险是有重要意义的。

1. 完善农民和农村企业的征信管理体系, 对于信用度高的农民采取如提高贷款额度、贷款利率下浮等激励措施促使其积极还贷, 提升农民的守信意识;

2. 加强对农村贷款的监管, 杜绝不良贷款的发生。

发放贷款的金融机构对农村贷款要进行严格审查, 执行完备的抵押手续, 准确界定农房价值, 明确贷款用途, 确保农户具备偿债能力, 合适的抵押率, 保证贷款用于优质项目。

3. 设立“农民住房抵押贷款风险预防金”, 对仅有一处住宅、单笔金额较小 (如5万元以下) 的农民住房抵押贷款, 由当地政府从本级财政年度预算中安排一定资金设立风险预防金, 为贷款银行提供担保保证金;

4. 建立贷款联保制度。

对于单笔贷款数额较大 (如5万元以上) 的农民, 可以要求其提供拥有住宅的第三人提供担保, 且该担保人与贷款的农民属于同一集体经济组织的成员, 如果抵押人到期无法履行清偿债务的义务, 担保人则需承担连带责任, 共同保证债务的清偿。抵押人、担保人需签订书面承诺:一旦抵押人的抵押房屋因为实现抵押权被依法处置, 抵押人保证其另有居所或担保人自愿提供居所, 从而提高抵押人的风险意识以及担保人的责任意识, 主动、有效避免金融风险。

四、结语

笔者认为农村是个巨大的市场, 激发这个市场的潜能对于促进我国经济的发展具有重要意义。其中激活农村资本市场, 建立农村房屋抵押融资制度对盘活农村经济是重要之举, 但是如果没有完善的制度, 也极有可能破坏农村经济的稳定。因此, 建立农村房屋设定抵押融资的制度, 应在借鉴试点地区经验的前提下, 稳步推进, 分步进行。前期可以在经济较发达的城镇周边或者农村相对经济较发达的乡镇的农村住房, 以及从事商业经营的农村店面、乡村企业用房、厂房等用于抵押, 贷款的用途也主要是用于从事农业、林业、畜牧业的生产、经营, 高效生态农业经济等生产经营项目的农户或农村企业为主, 逐步建立与完善农村房屋抵押融资配套措施, 逐步建立起农村房屋抵押制度。

参考文献

[1]符启林, 罗晋京.试论农村房屋所有权和农民利益保护[EB/OL].中国民商法律网, 2009-10-11.

篇9：房屋买卖贷款流程

［关键词］房屋贷款类神经网络

一、引言

对金融机构授信部门而言，数据挖掘技术已经开始扮演着日益重要的角色，如何发掘房屋贷款户数据库中所包含的信息，并利用这些信息及早预测出可能发生违约的不良房屋贷款户，并拒绝贷款给这些高危群，藉此降低呆账发生机率，同时减少金融机构损失，这就是房屋贷款信用风险管理。以往银行大多使用人工方式对申请人的信用状况，依照5C的原则，即房屋贷款户的特性、还款能力、资本、抵押品及总体经济环境，进行相应审核，但面对日渐增多的申请案件，若要维持人工审件，银行势必花费可观的人力成本。同时，人工审件时，审核人员大多根据经验主观判断申请人的信用状况，为此银行必须研发正确、有效且快速的信用审核制度。

二、审核系统建构方法

1.类神经网络模式

类神经网络是目前发展极为迅速的一门学科，其最大的优点是除可应用于拟合非线性形式外，还能弥补多元回归及建立ARIMA 模型时受诸多假设约束的缺陷。

类神经网络的网络型态有许多类，其中以倒传递类神经网络为最具代表性、应用最广的模式之一。其网络结构一般而言包含三层神经元：输入层、隐藏层及输出层。类神经网络对于变量的选取有较大的自由度，没有如回归分析般的限制，研究者须以文献、专家意见判断或经由统计方法处理，进而选取输入层的输入变量。而在输入层之变量决定后，对于网络结构中的隐藏层数目、隐藏层中神经元数目、训练的学习率大小等，都需要以主观逻辑判断，或以不同组合加以测试，以找到能产生最佳预测结果的参数。

2.判别分析

判别分析要求数据满足独立同分布，以及正态性的要求（Johnson等，1998)，根据Fisher(1936)的线性判别模型，具体可表示如下：D=B0+B1X1+B2X2+…+BnXn

其中：D为鉴别分数;B0为估计常数项；Bn为估计系数；Xn为自变数。

判别分析主要优点是简洁方便，并能整合预测变量，而其主要的问题则为违反正态性等假设时模型的拟合效果会较差，目标维度的简化难以说明每个变量的相对重要性、难以使用在时间序列数据上，且当数据型态不符合相关研究工具的要求时，可能得到相当不理想的分类结果。

3.logistic回归

Logistic回归种应变量Y仅有两个可能类别结果，以0与1表示二元变量，例如分析发卡银行是否核准发卡给信用卡申请人，按照审核结果，其反应变量定义为发卡或是拒绝发卡，而自变量可以是任何形式的变量数据，其回归模型的参数利用最大似然法估计得到。

三、实证研究

本文采用我国台湾地区某金融机构大台北地区房屋贷款户共510笔资料进行实证研究，分成两组作实证研究，第一组为人口统计变数，采用性别、申贷时年龄、婚姻状况、教育程度、职业、服务年资、月收入等七个人口统计变量作为评估房屋贷款户是否违约的自变量。第二组为所有变量，采用除上述七个人口统计变量外，另加入其他十一个变量，即月付金占总收入比例、贷款成数、有无保证人、借保人关系、有无政府优惠贷款、自住或非自住、贷款型态、贷款金额、屋龄、借保人申贷时之信用状况、房屋是否为小坪数/国宅/工业区等，共十八个变量作为评估房屋贷款户是否违约的变量。

数据库中共包含510个样本，其中有90％的房屋贷款户属于缴息正常的客户，10％的房屋贷款户属于违约的客户。所谓缴息正常客户，表示房屋贷款户在贷款期间未发生异常行为，包括逾期缴款、催收或呆账等行为；至于曾发生异常行为中任意一项，银行均将此客户视为违约客户。

在实证过程中，本文将分别采用SPSS 10.07和Vesta出版的Qnet(1998)软件分别进行分析。

1.判别分析实证结果

由于房屋贷款户申请数据的可能自变量较多，为取得较精简的自变量，本研究使用逐步判别法进行判别分析，并且依据各变量的U统计量作为删减变量的准则。根据逐步判别分析的结果，第一组人口统计变量被删减成婚姻状况及教育程度2个较为显着的变数；第二组所有首先依违约比率10％随机抽出350笔样本作为回归样本，其余160笔(违约比率变量(即人口统计变量及其它变量)，被删减成月付金占总收入比例、贷款成数及贷款金额等3个较为显着的变数。

根据相关分析结果，第一组整体的正确判别率为75.0%，第二组整体的正确判别率为79.4%，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变量所建立的判别方程。

2.logistic回归实证结果

本文利用逐步logistic回归进行分析，并且依据各变量的t值作为变量采用的准则。根据分析的结果，第一组人口统计变量中7个变量筛选出婚姻状况及教育程度等2个较为显著的变量；第二组所有的18个变量筛选出贷款成数、月收入及自住或非自住等3个较为显著的变量。再按照所选出来的显著变量分别建立房屋贷款户核准与否的logistic回归方程。

根据相关分析结果，第一组整体的正确判别率为84.4%，第二组整体的正确判别率为85%，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变数所建立的判别方程。

3.类神经网络实证结果

Cybenko (1989)等指出包含单一隐藏层之类神经网络模式已足够描述任何复杂的非线性系统，因此建构的倒传递类神经网络将只包含单一隐藏层。而由于第一组人口统计变量输入层包含七个神经元，第二组所有变量包含十八个神经元，因此隐藏层中神经元的数目分别选择 14及36进行测试；最后在网络的输出层部份则只包含一个神经元，即房屋贷款户是否违约。在参数的相关设定中，Rumelhart(1986)建议较小的学习率通常会得到较佳的结果，因此学习率将测试 0.002、0.003、0.004、0.005及0.006五种组合。而停止训练准则方面以训练数据的 RMSE值小于或等于0.0001，或最多训练3000次为准，拥有最小测试数据RMSE值的网络结构被认定为最佳结果。

建立类神经网络模式时，第一组采用人口统计变量、第二组采用所有变量作为预测房屋贷款户是否违约的输入层变量，以进行模式的建立，并以房屋贷款户缴息正常或违约作为反应变量；从510笔的房屋贷款户资料中随机抽样所得350笔样本作为训练样本，另外160笔样本数据则作为测试模式用。

利用Qnet（1998) 软件进行分析，测试不同神经元及学习率组合下类神经网络预测模式结果，当节点个数分别为14及36，学习率为0.005时可得到最大的正确判断率以及最小误差。而将样本数据测试测试模式准确度进行比较发现 ，利用类神经网络方法来判断房屋贷款户缴息正常或违约，第一组及第二组分别可得到96.9％及99.4%的整体正确判别率，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变数所建立的判别方程。

四、研究结论

1.加入其他变量比单纯利用人口统计变量更能预测房屋贷款户违约的发生

判别分析实证结果部分，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为75.0%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为79.4%。在分类误差方面，加入其他变量的模型的型一、型二误差率都较仅含人口统计变量的模型有所改善。

logistic回归实证结果部分，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为84.4%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为85.0%。在分类误差方面，加入其他变量的模型降低型二误差率，但型一误差率并未改善。

在类神经网络模式中，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为96.9%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为99.4%。在分类误差方面，二模型的型一误差率皆为0，而加入其他变量后的模型的型二误差率有较佳的表现。

由上述实证结果显示，加入其他变量能有效增加房屋贷款户违约预测模式的预测精准度。

2.对于房屋贷款户违约的预测能力比较

以判别分析建立判别房屋贷款户信用状况的分类模式，使用线性判别模式(LDA)进行模式建构,采用月付金占总收入比例、贷款成数及贷款金额作为准则变量(X),可以得到79.4%的正确辨识率。以logistic回归进行判别模式建立时,以贷款成数、月收入及自住或非自住作为准则变量(X),可以得到85%的正确辨识率。而对类神经网络而言，当节点个数为36，学习率为0.0005时可得到99.4%的正确辨识结果。整体而言，类神经网络可以提供较佳的预测结果,对于未来的研究方向,可以考虑利用其他的分类工具,如回归分类树、模糊理论等建构辨识率较高的房屋贷款户分类模型。此外,利用统计或人工智能的工具针对自变量的部分进行重要变量的筛选，以增加类神经网络模式输入层变量决定的理论基础也值得深入探讨。

参考文献:

[1]黄文启:以LOGIT模型研究借款人特性与不动产抵押贷款提前偿还之关系.国立政治大学财务管理学系硕士论文，2002

[2]杨适予:房贷灰色信用风险管理模式之建立与应用.铭传大学管理科学研究所博士论文，2002

篇10：广州个人房屋抵押贷款办理流程

个人房屋抵押贷款相关知识

一、业务特点

1、额度高,期限长

* 贷款最高额度可为房屋价值的7成,且房屋价值可以按评估值确定.* 贷款期限最长可达30年;

2、资金使用

* 加按的资金可用于购车,装修等用途;

3、轻松还

* 可选择等额还款,等本还款,双周供等多种还款方式

二、贷款所需资料

申请人:

1、身份证(护照军官证)(借款人,共同还款人,担保人,联系人)

注:外地户口需要提供暂住证

2、户口本首页,本人页(借款人,共同还款人,担保人,联系人)

3、婚姻状况证明(已婚:结婚证;离异:离婚证离婚协议书或法院判决书)

4、个人收入证明(借款人,共同还款人,担保人)单位营业执照副本,自雇人员还需要提供组织机构代码证,验资报告,财务报表等

5、《房屋所有权证》,《国有土地使用证》

6、上一套购房的<个人购房借款合同>,借款借据及12个月以上的还款证明(不足一年的自借款日起)

7、留宿标准:借款人或配偶名下的第二套房产(私产,公产,商品房合同等均可),或借款人亲属同意留宿的亲属声明。

8、贷款用途:

[生产经营]企业相关基础资料及购销合同；

[综合消费]

购房：购买商品房，需提供商品房合同，预售款发票；购买私产房，需提供预购买的房屋所有权证，产权人的身份证，户口本；公产房提供津房出具的房屋置换合同。

装修：提供《家庭居室装饰装修合同》以及装修收据或发票

旅游：提供《旅游合同》

购车：提供《购车合同》及发票

就学：提供就学证明。

三、贷款的相关条件

1、购买的房屋应符合以下条件:

1)已取的<房屋所有权证>的私产房,设计用途为住宅或底墒

2)房屋产权清晰,无抵押,无限制转移

3)区域的要求最好为市内六区,塘沽,开发区

4)面积要求在60平米以上,繁华地段可降低为50平米，人均住房面积大于20平米；

借款人及其配偶名下第二套住房或亲属留宿房屋人均面积（含留宿人）大于10平米；

2、贷款期限：

1)贷款期限 + 借款人年龄 ＜ 60

贷款期限 + 房屋使用年限 ＜ 3

5（房产已使用年限最长不得超过15年，繁华地段可到15年,一般地区只能到10年)；

2)住宅转按揭贷款期限最长为30年；

3、贷款成数：

1）住宅转按揭贷款额度最高为7成2）10年以内房龄,贷款额度最高为所购房产价值的60%；

3）单笔住房贷款以万元为起点,最高不超过100万；贷款额度最高不超过抵押物评估价值的60%；贷款年限不得超过10年；

3、借款人,共同还款人,担保人符合以下条件

1)具有合法,稳定的经济收入,无不良资信具有完全民事行为能力的自然人

2)具有按期偿还贷款的能力：个人收入为月还款的2倍以上

3)借款人如是已婚的共同还款人必须是配偶或父母,借款人及共同还款人月收入之和为月还款的2倍以上

4)外地非农业户口的借款人

* 须在本市优质企业工作2年以上;私营小业主提供营业执照副本,组织机构代码证,财务报表等;本类客户,必须提供一个本市户口的联系人,需要提供身份证,户口本,联系方式;

* 如单位不是大企业,收入证明为月还款的2倍,则需要提供企业的营业执照以及担保人,担保人收入需等同于借款人收入.5)借款人在第一笔按揭贷款在近2年内未出现不良,在办理转按揭过程中也不能处于逾期状态.(不足2年从借款日起)

4、用于生产经营需要提供的企业基础资料如下:

1、当年年检过的营业执照(副本)及组织机构代码证

2.、国税地税税务登记证

3、法人代表证明书(规定文本)及法人代表身份证

4、验资报告，一年以上的财务报表,前三年的审计报告

5、公司章程,贷款卡资料

6、还款来源资料

7.注:(1)以上资料复印件均需要加盖企业公章

篇11：天津民间房屋抵押贷款流程和条件

下面介绍下天津银行房屋抵押贷款和天津民间房屋抵押贷款的相关流程：

一、天津银行房屋抵押贷款流程和条件：

1、天津银行房屋抵押贷款利息：年息7-8%，另有手续费请详询。

2、借款人通过银行或中介服务机构，向意向银行申请贷款，应银行的要求提供真实、有效、全面的材料，必须包括：身份证、户口本、结婚证（或单身证明）、房本，还包括非必须的条件：征信、流水、其它资产证明文件。

3、根据银行的需求，填写相关天津银行房屋抵押贷款申请表，并携带相关材料申请房屋抵押贷款。

4、申请提交后会对抵押贷款的房产做一个现场评估。

5、房产评估完成后，银行会根据借款人所提供的必须和非必须材料，对借款人进行审核，审核通过后决定提供给房屋抵押贷款人的贷款的最大额度和最长贷款期限。

6、当借款人通过银行审批后，下一步就要到距离自己最近的房管所办理房产抵押登记手续。

7、办理完手续，将取得他项权利证上交给银行后会得到放款，一般在45天左右。

二、天津民间房屋抵押贷款流程和条件：

天津民间房屋抵押贷款利息：月息1.5%左右，根据借款人资质有浮动。

通过各种渠道了解本公司，然后通过电话咨询--有意向预约面谈--提交相关材料--评估房值--通过民间房屋抵押贷款公司的审核--办理相关房屋抵押贷款手续--进抵押缓解--做公证--最后放款，一般当天能拿到钱。

三、天津银行房屋抵押贷款和天津民间房屋抵押贷款区别：

1、民间比银行利息要高，民间按月算利息，银行按年算利息。

2、民间比银行通过审核时间较短，审核后放款比较快捷。

3、民间比银行对于借款人条件资质审核比较松，平时征信和流水不考虑在内，在年底和过年期间征信也会做为一个主要审核条件。

4、民间比银行贷款期限灵活，一般一个月到一年为主，而天津银行房屋抵押贷款期限最长可达30年。