非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进

非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进（通用4篇）

篇1：非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进

非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进

5月17日，中央政府出台了“国六条”，以试图遏制近期暴涨的房价。部分大城市房价暴涨，说明前两年对房地产市场的调控已基本失灵。

由于部门之争与地方政府利益而缺乏政策协调和有效执行，后续措施不到位，显现迟疑，引起市场猜疑，加剧开发商和地方政府的博弈行为。

一方面，中央试图调控过热的房地产市场，另一方面，一些地方政府则伙同开发商，百般抵制，冲消前者的影响。你说房地产投资过热；他就说只是局部的，本地区并不存在。你调控土地供应，控制房地产信贷；他就强调需求是城市化的真实反映，调控应因地制宜，并暗自批地。你说稳定房价，他就咬定土地供应是刚性的，房价只会涨不能降……不一而足。究其原因，是因为在“城市化”、“经营城市”、“人民币升值必定带动地产升值”各种似是而非的说法下，隐藏着房地产供给方和少数投机者追求暴利的动因，也难怪“国六条”这次明确敦促处于调控关键地位的城市政府切实把房地产调控纳入目标责任制。

长期以来，房地产一直就是公众的热门话题。尤其是从2003年宏观调控以来，各方争论涉及房地产市场体制及相关税收、金融、土地管理、外汇管理，甚至财政、政治体制上的缺陷，还触及市场秩序的问题等方面。

并且，争论不仅仅暴露出公众和开发商、开发商和政府之间的矛盾，更主要的是政府和公众的矛盾，因为政府控制着土地和资金两大要素，且在市场化的名义下放弃提供廉租房、低息贷款、土地开发规划、供应与有效补偿、规范与监管市场次序等社会责任，放任公众与开发商博弈。其结果是：住房供应结构的矛盾突出、房地产市场秩序混乱、房价非理性上涨。

房地产市场已成为社会各方利益再分配的主要场所，正在深刻地影响中国经济增长的持续性与金融的稳定性，也影响着全社会的公平与和谐。如果仅仅看到其刺激经济发展的效应，忽视其相关的负面效应，不明确政府自身的责任，及时调整目前的发展模式，那么改革与发展的成果就难以真正为大多数人分享。

城市化一直被当作支持房地产市场长期发展的刚性需求的因素，而被选择成为经济增长的支柱产业后，房地产也成为主要的投资领域。但所谓城市化是长期的过程，也具有极强的地域性与差异性，不可能在短短几年内集中在少数大城市实现。因此，城市化也不应成为个别城市获取地产暴利的借口。而且强调此类需求的刚性也并不能改变市场短期的结构性矛盾，就如同东南亚几年前发生的那样。

在土地和资金等关键要素都为政府所控制的格局下，借口“市场化”而反对调控其实是放弃政府责任的托词。对于住房这类特殊商品，政府既要通过市场化手段满足部分个性化需求，又要采取财政、社会管理等方面措施，为居民提供基本的居住条件。可以说，这次中央政府的决策能否有效贯彻，成为检验地方政府是否与其保持一致的试金石，也成为考验其是否具有执行力的关键。虽然本次调控是针对个别大城市的，但不能以因地制宜作为某些地方政府再次推脱和抵制中央调控的借口。

况且，目前银行的信贷结构过度依赖房地产孕育着极大的风险。截止2005年末，房地产业的不良贷款余额已达到1093亿元。显然，随着房价波动和居民收入变动，房地产贷款将逐步暴露出风险。

面对房地产市场反映出的复杂矛盾，各级政府均需加强调控能力，既要调节短期的市场运行，加强市场次序的监管，又要完善与房地产市场相关的各项制度。

短期内，各级政府一要尽快建立全面、及时、准确的楼市资料统计、监测系统与信息发布体系，针对“提前登记、集中开盘、分期销售”制造供不应求假象的售房模式，率先在大城市建立房屋销售信息及时上网登记制，逐步推广。制止房产销售中的欺诈，打击违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为。二要停止为预售未竣工住房发放按揭贷款，将收取预售定金限制在总销售额的30%以内，建立专门账户管理预售房定金，保证专款用于住房建设。三要建立和完善住房二级市场和租赁市场，允许已售公房全部上市交易，对住房开发及时实行全过程监管，确保土地开发、规划、住房建设、销售各个环节都在法律和政策的范围之内，尤其要监控其土地规划开发与住房符合当地城市的长远需要，住房销售优先保证本地居民的居住需要，以及住房质量能够达到和维持设计的水平。四要加强城市规划管理，制定低价商品房、经济适用房和廉租房的最低供应比例在住房开发中的最低比例。

五要针对囤积土地和房屋，扰乱市场的行为予以打击，而不能仅以罚款了事，严格限制违法者在未来的土地批租、项目开发、开发贷款等方面的市场进入资格。六要对房地产开发企业及相关的评估、经纪等机构和从业人员开展税收专项检查，对重点房地产企业进行税收稽查，对土地、规划、房屋管理等部门与金融服务机构的商业贿赂实行重点监控和查处。七要建立各级政府与国土、城建、金融、税收、纪检监察等部门的行政首长问责制，将土地规划开发与房地产市场管理纳入考核范围，对于房地产市场管理中失职渎职，引发重大事件，造成负面影响者予以处罚。

长期而言，则应从以下相关方面完善制度建设，一是进一步完善中央与地方政府财税管理体制，消除地方政府过度依赖房地产开发的利益动因。二是保证各类住房的有效供应，完善住房二级市场与租赁市场，引导各类真实有效需求，抑制不合理的投资需求。三是完善土地供应制度，建立土地开发使用的及时跟踪制度，各级政府要及时将土地开发与城市建设的详细规划公开披露，并报同级人大批准后方可实施，事后也应向其报告并获得认可。同时，建立土地转让金专门账户，由同级人大和上级政府部门实施审计、监督，将一次性支付的土地转让金逐步改为一年一付，并主要用于拆迁地的农民和城市居民的补偿。四是建立住房产权登记与信息联网制度，实现与银行的个人征信管理系统和个人税收管理系统的联网，逐步实现全国多种网络的联接。五是针对长期以来国民将财富理解为不动产而将过剩资金用于购买房屋，且缺乏必要的税收调节和引导的状况，应加强房屋交易税和所得税的征收，并加快物业税的设计和征收。六是针对房地产过度依赖银行信贷，银行信贷也过度依赖房产贷款的现状，要建立和完善房地产金融体系，改革住房公积金体制，将其改造为住房抵押贷款银行，以国家开发银行为主导，组建抵押贷款证券化公司，并鼓励邮政储蓄银行参与其中，拓展住房按揭贷款保险业务，建立个人按揭贷款风险评估体系，严格控制按揭贷款的首付比例。同时，对于过剩的社会资金，则应加大保险产品的开发，完善社会保障体系，改善消费倾向，拓展消费领域；进一步发展投资基金与资产证券化市场，为过剩的资金拓展投资渠道，也为按揭贷款提供分散风险的途径。七是建立外资进入房地产市场的统计监测体系，适时按资本项目实行管理。

总之，健康发展的房地产市场有赖于多项相关制度的配套与协调，可谓任重道远。

篇2：非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进

一、房地产的非理性繁荣特征

当前国内房地产的非理性繁荣主要体现在:1、对商品价值的追逐而非对建筑本身的需求,极大的降低了建筑本身的品质;2、出于对市场的高度敏感,导致房地产急功近利,随意拆改建筑,造成极大的资源浪费;3、对于地标性建筑的盲目追逐,突兀的异质建筑或高楼使得城市形态缺乏联系性。而这些特点在政府行为产生的外部冲击与市场本身内部作用机制的合力作用下并非朝夕可以消除。因此,可以姑且治标的景观经济开始在中国崭露头角。

二、景观的经济引导作用

在羊群效应的行为模式下,交易者之间相互影响,从而使房地产价格偏离其基本价值。因为这种基于利润追逐是建立根据Caplin和Leahy(1992)指出的信息分散和不对称的交易环境中,而非个人获得完整信息后所作出的理性反应,因而这种房地产的跟风现象放大了价格的震荡。

这种背景下,作为设计方案的投资方,开发商对于这种盲目的利润追逐会仅将其作为普通商品来进行炒作,无视建筑固有的社会与文化属性。因此为了适应市场经济环境,建筑师的建筑价值观势必也会受到侵蚀。故笔者认为,景观作为一种综合了生态价值与建筑物柔性过渡的介质就显得尤为重要。如海景别墅、山麓度假区等融入了景观经济效应的房地产开发中,对于容积率、建筑密度等硬性要求就会降低,开发商的注意力转而投向景观品质对于房地产的拉动效应,在这样的环境下,因为没有了一些硬性指标的束缚,建筑的拥有更多的创作空间,从而提升其品质。为房地产引入景观生态标尺,重新回归以人为本的房地产模式,而非单纯的建筑商品化。因此,景观因素的介入,可以在一定程度上缓解房地产非理性发展下的建筑粗制滥造的现状,用景观经济效应与建筑开发形成良性互动,在不损害开发商利益的前提下引导房地产的健康发展。

另一方面与建筑相比,景观更具有公众可读性,因为其特有的开放特质,可以拥有更高的参与度,从而可以比建筑获得更多反馈,这些舆论力量可以在房地产市场的监督机制中起到一定社会影响力,通过良性的景观经济来约束房地产的非理性发展。

三、景观的经济缓冲作用

Shliefer和Bishny(1990)对投资者的目光短浅进行了分析:市场的不完全现象,如风险不能完全被分担,存在信贷限制等使得对短期资产套利比长期资产要便宜。因此目前国内的建设缺乏一个长期稳定的保障,很多地区都大量存在建筑属性频繁更改,用地类型经常变动的现象。还有不少建筑在销售后,又进行拆除改建,多次易手,这都造成了社会资源的极大浪费。

所以,在这种市场条件下进行的建筑设计,就需要预先对于场地功能转换的可能性进行充分考虑——即扩大土地的兼容内容,在规定的土地用地性质的基础上,在不影响城市整体功能分区的情况下,在房地产开发时就预留弹性伏笔,使后期发展具有一定的灵活性,既有利于多方招商引资,也可以对于可能出现的其他发展形式进行预评估,防止措手不及的后期调整。而在这种调和过程中,景观区域这种功能性相对模糊且可符合多种功能形态的建设形式应运而生。促进开发商采取分期实施的循序渐进形式,在前期工程作为试探性开发过程中先将地块转化为景观区,这样就可以有效避免后期工程实施时的拆建与改造。同时,进行景观区建设还可以美化环境,提高场地品质,而且更重要的是景观建设也需要一定的资金投入,这种措施极好的杜绝了对于倒卖地产、加价转手、只转不建等纯粹的资本操作形式。

四、景观的经济凝聚作用

房地产的非理性繁荣,使得中国正在成为世界建筑大师的实验场。建筑对于自我个性与风格的彰显,不能建立在无视城市观念与区域特色的基础上,建筑应城市的需要而产生,就必须立足于当时当地,必须尊重地域特色与当地文化,而非孤立于周围风貌之外,对于这种协调性的缺乏势必导致杂乱无章的单体罗列。而将这样的使命感寄托于房地产开发商,在现有国情下明显缺乏可操作性。因此只能通过景观对其进行主题的统一与形式的协调。如奥运村景观规划,一座座标新立异,甚至在某种程度上说是缺乏必要形态呼应的建筑单体,所幸通过整个一脉相承,主题明确的景观纽带进行对话,从而达到整个区域的协调性。很难想象如果这些特立独行的建筑们没有了景观作为粘合剂,会是怎样一种缺乏区域整体性的混乱单体。而正是通过景观对这些造价不菲的建筑进行联系,它们才得以发挥集群效应,形成一个统一的奥运村经济共同体。也正是借助了景观的联系性,打造了整个场所的品牌效应,提升了城市形象,展示了景观经济的魅力。

五、结语

现有的房地产发展是以高消耗为代价的,缺少把自然生态作为资本形态的思考,这种缺少理性思考的房地产发展形式是难以持续的,而伴随其产生的景观经济虽然对其具有一定的良性引导,但却只是表层的修复,只有等到法规更加健全,经济环境更加完善,国民心理更加成熟了,景观经济才能发挥其最大效益,与房地产经济相辅相成,形成真正的良性循环。

参考文献

[1]刘铁军.我国房地产市场非理性繁荣形成机制及其金融风险研究[D],上海交通大学,2007

[2]曹亮功.城市规划与建筑设计的市场特性[J],建筑学报1993-2

篇3：资产泡沫:非理性繁荣下的中国

经济泡沫问题古已有之，只是于今为烈。17世纪荷兰的“郁金香狂热”、18世纪法国的“密西西比泡沫”与英国的“南海泡沫”，接触过世界经济史的人都耳熟能详。中国古代历史上鲜有经济泡沫的记录，若不是进行严格范畴的界定，那么“洛阳纸贵”也可能是一种经济泡沫。资本主义与市场经济视经济投机为正常理性行为，因此将经济泡沫无论在广度、频度、烈度上都不断推向新的极致，以至于我们今日之生活近乎与泡沫为伍。经济泡沫形形色色，当下人们最为关注的是房市与股市疯狂，这就是资产泡沫。

“非理性繁荣”与资产泡沫

在世界经济史上，一国往往因为经济政策不当而导致资产泡沫，而资产泡沫最后引致金融危机的事件屡见不鲜。资产泡沫最容易在股票市场与房地产市场生成，在本人记忆中，最典型的是日本资产泡沫与金融危机。i985年，日本土地资产总值是176万亿日元，到1989年达到521万亿日元，四年上升近两倍。东京地价上涨尤为严重。在地价飚涨的同时，股市价格也急剧上升。日经225股价指数在1985年为13083点，到1989年已上升至38916点，四年上升同样近两倍。“日本奇迹”泡沫巨大，最终破灭的后果也严重而持久。20年后，日经平均指数还在10000点徘徊，大约是当年高峰的1／4，日本六个最大城市的平均住宅地价也只是20年前的1／3。

1997～1998年的东亚金融危机，资产泡沫也扮演了重要角色。20世纪90年代后，菲律宾和马来西亚房地产价格在最高和最低时的比率分别达到了3倍和2倍。虽然泰国和印度尼西亚房地产最高和最低价格的比率分别只为1.25倍和1.32倍，相对较小，但这两个国家房地产的空置率却远较马来西亚高，分别达到了15％和10％，1997年以后不动产供给过剩的现象更加严重。空置率居高不下是房地产泡沫形成的一个显著标志。

当今世界，凡是以房地产推动经济增长、促进社会繁荣的国家，最后几乎都未能逃过资产泡沫膨胀与金融危机的命运，似乎必然要遭受“摩天楼魔咒”。通常在一国经济上扬过程中，该国政治家或企业家一般都豪情万丈，纷纷通过兴建摩天大厦来“宣扬国威”。远的有1908年纽约胜家大厦、1931年帝国大厦及1974年芝加哥的成利斯大厦；近的有1997年落成的吉隆坡双子塔、2004年启用的台北101以及2009年底完工的迪拜塔。这些摩天大厦建成之日，通常差不多也就是泡沫经济破灭、金融危机爆发之时。有经济学家做了苦心研究，发觉“摩天楼魔咒”的灵验程度还不低。舞会有曲终人散之时，色彩斑斓的泡沫也有最终爆破的一天，真所谓“眼见他起朱楼，眼见他宴宾客，限见他楼塌了”，一个个试图要刺破青天的摩天楼往往成为见证轻狂岁月的标志。

就世界经济史来看，资产泡沫越大，爆破时破坏力也就越大。对于资产泡沫的产生，经济学家的研究可谓汗牛亢栋。结果不外乎：流动性催出来的，政治家或金融家吹出来的，还有投资者跟出来的。一个超级资产泡沫的诞生通常都是伴随着宽松的货币政策环境。金融资本总是不断争取自己的最大自由，最好不受任何约束与监管，而监管缺失的金融投机则成为资产泡沫酵母。如此，金融投机在低成本资金、高财务杠杆、高债务的基础上，迅速做大一个个资产泡沫。迪拜就是用1元钱玩超过10元钱的游戏，财务杠杆超过10倍。迪拜酋长马克图姆曾经讲过“梦想没有极限”，“只要我盖了机场，就会有人来一只要我盖了饭店，就会有人住”。当然，经济泡沫的不断膨胀少不了经济学家的帮腔，他们不断撰文认为，资产泡沫有利于激发“财富效应”，如楼价与股价上涨有助于消费者增加开支，股价上升有助于企业融资与再投资，如此有利于经济增长。

耶鲁大学著名金融学教授罗伯特·希勒则提供另类有趣而独到的见解，他认为，很多金融危机并不是由技术因素或政府政策造成的，而是所谓“故事”触发的。“故事”是经济增长的一个重要驱动因素，好的“故事”催生“理性繁荣”，坏的“故事”催生“非理性萧条”。1929年“大萧条”的“故事”让几代美国人刻骨铭心，2008年金融危机爆发后顿时让美国人想起了“大萧条”，这个悲惨“故事”摧毁了他们的信心，导致经济“非理性萧条”。希勒于2000年出版了《非理性繁荣》一书，认为投资者并非人人都是理性和精明的，正是他们的非理性和从众行为催生了投机性泡沫，最终让股市进入了一种“非理性繁荣”的状态，而“非理性繁荣”的结局就是“非理性萧条”。

迄今，围绕资产泡沫形成原因，经济理论工作者发明了一系列理论，由此产生了一批又一批经济学与金融学教授。然而，资产泡沫非但没有解决而且还越来越严重，这也算得上是为解决一个泡沫而诞生了一个更大的泡沫。

美国以金融诬术诱骗世界

1920年，有一个叫查尔斯·蓬齐的美国人，编造“故事”向投资者讲述赚大钱的可能性，实际上此人是通过利用下一轮投资者的投资支付上一轮投资者的方式来骗取钱财，这就是著名的“蓬齐骗局”。现代金融业务越是先进，其炼金术(诬术)特征越是浓厚，在吹起一个个色彩斑斓的金融泡沫后，将别人钱财转移到自己的钱包，只是“蓬齐骗局”的本质特征没有改变。

世纪金融大危机曝出麦道夫诈骗案，涉及金额500多亿美元。一个人、一小撮人玩金融泡沫可以施加“诈骗”的罪名；而一大群人、整个行业乃至国家都玩金融泡沫，则美其名曰“金融创新”。长期以来，美国华尔街诸多机构、人员从事的就是这个行当。美国市场的金融产品差不多占了世界的一半，金融业创造的利润占美国总利润的40％。金融大鳄索罗斯深谙其道：“一般金属无法被咒语变成黄金，但是人却可以靠推销假理论和假预言而在金融市场上致富，在政坛上独揽大权。”

自20世纪80年代初里根政府发动新自由主义革命以来，美国金融资本的扩张以及于世界的泛滥史无前例，由此在上世纪80年代房地产、90年代科技网络以及如今金融服务这三大领域都吹起了极大的泡沫，而且都最终酿成金融危机。资产泡沫破灭与金融危机使外国在美国的巨额投资血本无归。80年代美国强迫日本接受“广场协议”，迫使日元升值，日本流动性过剩，资金大量流入美国，投资美国的房地产，促使房地产泡沫迅速膨胀。但是，当美国的房地产泡沫破灭时，日本损失惨重。此后有研究表明，日本在80年代对美贸易顺差的总和几乎都赔了进去。90年代，美国掀起科技网络热潮，吸引了包括欧洲在内

的大量外国资本流入美国。到21世纪初，科技网络泡沫破灭，而这些外来资本又成为最大的牺牲品，许多外国企业的投资赔得精光，一些被卷入美国保险业务的欧洲金融机构，甚至最后还必须分担美国企业的损失。但是，华尔街在泡沫的涨落中赚取了极其丰厚的收益。

此次金融海啸席卷整个西方国家，为稳定金融与刺激经济，以美国为首的发达国家实施“量化宽松”货币政策，将利率压低到历史最低水平，大规模购买长期债务工具，由此流动性从整个西方国家喷涌而出，投机资金泛滥，热钱肆虐。长期以来，日本因为实现零利率，而使日元成为融资套利交易的借入货币，如今美联储也将联邦基金利率降低至并维持在0～0.25％的水平，美元也成为套利交易的借入货币。自2009年3月以来，各类高风险资产——股票、能源、大宗商品及其他信贷工具——的价格持续强劲上扬，新兴市场股票、债券与房产的上涨幅度更大。

货币利差交易持续的时间越长、规模越大，资产泡沫就越大，随后泡沫破裂的冲击也就越强烈。而且，美元的发行规模、交易的便捷、使用范围远远超出日元等其他货币，因此对国际金融市场的影响更大更深远。未来，如果美联储调整利率而使美元借入成本突然提高，或相关因素导致美元走势逆转而突然升值，那么投资者需要迅速回补其美元空头头寸，杠杆化的利差交易将不得不在很短时间内平仓，由此将引发所有高风险资产的集体崩盘。当初，日元套利资金的持续涌动与急速抽逃，直接导致1997～1998年亚洲金融危机。如今，美元套利资金规模更大，对亚洲的挑战也将更加严峻。

经合组织2009年9月指出，在各国为应对金融危机而将利率调降到历史新低后，全球经济将面临新一波资产泡沫风险。日本野村控股在《2010年全球经济展望》报告中指出：G3(美欧日)经济复苏幅度将很小，美联储2011年初前不会调升利率。这将驱动资金大规模流入亚洲，2010年亚洲资金的流入会像海啸般猛烈。

中国率先复苏，率先遭遇泡沫困扰

随着中国经济与国际市场广泛接轨以及经济金融化不断深化，中国的资产市场正在经历一个接一个的“非理性繁荣”。存在有其合理性，但存在并非都是合理的。股票市场自诞生以来，一直就有忽大忽小的批评与指责之声。近几年从1000多点到6000点再到1500点，可谓大起大落。潮涨潮落之间不仅是数字符号的变动，更有财富从一个人口袋向另一个人口袋的转移。

1992～1993年的房地产泡沫虽然只是集中于个别地方，但是造成恶果历经多年才得以消化，曾经被泡沫埋没的海南省直到近年来才得以恢复元气。然而，被金融诬术驱使的投资者一般是没有什么记性的，大多数人都相信“市场上自有比我更傻的傻瓜”，总是认为自己应是侥幸者，泡沫不会在自己手上破灭。

2003年以来房价一直扶摇直上，只是在2008年放慢了脚步，进入2009年再次直冲云霄，部分城市房价已超过最火爆的2007年水平。2009年，上海、深圳、杭州、北京等中心一线城市的房价上涨了30％～50％，局部地区甚至实现翻番，而且房价上涨浪潮正涌向二线城市。一线城市的房屋租售比普遍已超过1：300的警戒线(该比数是用作判断房屋是否具投资价值和存在泡沫与否的标准)。房屋销售价格与居民家庭年可支配收入比普遍超出20～30倍，远远超过世界银行给新兴市场界定的3～7倍的合理范围(次贷危机爆发前，美国房屋泡沫严重的几个城市也不过6倍)。房屋空置情况愈发严重，在北京、上海、深圳三地，诸多楼盘空置率达50％以上，远远超出5％～10％的国际合理指标范围，反映商品房已严重积压。

2009年12月，美国财经杂志《福布斯》载文称世界范围内七大金融泡沫迫在眉睫，中国的房地产市场位居第二。中国房地产市场膨胀起巨大泡沫是诸多内外因素交互作用的结果。首先，一个垒球史无前例的超级宽松的货币政策形成了一个前所未有的投机环境。来自发达国家尤其是美国的“要多少有多少”的套利资金充斥世界，浩浩荡荡涌向新兴市场，涌向中国。西方政治家、金融家、经济学专家自美国金融危机爆发以来，一直在力捧中国，不断炒作中国因素，如今已形成官商学“三合一”的鼓吹人民币升值合唱团，诱导游资涌向中国。而香港亦早就成为炒作中国内地题材的金融平台，成为相关国际游资的集散地，国际游资通过香港可以伸缩自如地投机中国内地资产市场。

2009年中国内地近10万亿元人民币的新增贷款，令资产泡沫已成为不可逆转的膨胀。有专家指出，其中有20％左右的信货资金流入房地产和股禀等赘产市场，推动资产价格飙升。这虽然给市场带来了繁荣，提振了大众信心。产生了所谓“财富效应”，但是从长期看，这种资产投机带来的资金分流效应与价格调节机制的混乱必令实体经济“失血”，从而削弱实体经济的健康发展。

2003年以来的资产泡沫使许多拥有额外住房的人一跃跻身于富人行列，诸多就发生在身边的致富动人“故事”，激发越来越多的民众跃跃欲试。在中国股市建立初期，深圳流行这样一句话：“再不买股票，你就是深圳的最后一个穷人。”目前在上海、杭州、北京，同样的话又在响起：“你再不买房子，你就可能沦为中国最后一个穷人。”

目前中国的房地产泡沫更多集中于中心一线城市，有专家据此认为，不能以少数经济中心城市的情况以偏概全。但是，这些经济中心城市扮演着中国经济的枢纽，维系着全国发展的命脉，而且其成交面积与金额占全国总交易规模的比重大，对宏观经济稳定与社会持续发展的影响极大。因此，那种认为如果少数经济中心泡沫没有泛滥蔓延中国经济就不会出大问题的论点，显然是经不起推敲的，明显是在为相关集团的利益辩解，因为在房地产开发商、银行与地方政府之间已形成了一个极大极长而且日益紧密的利益链，一荣俱莱，一损俱损。

篇4：房地产的非理性繁荣及其终结

1 超低利率支撑的房地产泡沫正在破灭

中国房地产市场到底有没有泡沫?这是几年来各界争论的一个焦点。但不客气地说, 关于泡沫讨论的本身带有泡沫性。这是因为, 关于房地产泡沫的标准不清楚, 住房价格的情况亦不清楚, 许多数据并不具有可比性, 也不具有说服力。在这种情况下, 说有泡沫也罢, 没有泡沫也罢, 都缺乏足够的依据。

不过, 有一点可以非常肯定:那就是从宏观面看, 近几年来中国的真实利率经历了700多个基点的激烈波动, 导致真实利率从正变负, 中国经历了一场超低利率所导致的总需求膨胀 (经济过热) 的过程, 而总需求膨胀最主要的领域便是房地产这样的资产领域。因此我们可以说, 超低利率直接导致了房地产市场的虚假需求、虚假繁荣以及房价虚高。只要你承认宏观经济过热, 就必须承认房地产市场的泡沫现象。

无泡沫论者坚持认为, 我国房地产市场出现供需两旺、量价齐增的现象是认为楼市无泡沫的一个重要论据。其实, 房地产需求是货币的需求, 而旺盛的货币需求与低利率有很大的关系。由于真实利率偏低, 使得实际存款利率和按揭贷款利率都是负值, 这是很多居民采用购买房产的方式来保值资产的重要原因。据统计, 目前房地产开发与购房贷款总计近4万亿的规模。因此, 可以推知, 利率只要上调一个点, 400亿人民币的利润和消费者剩余就会被拿了, 如果利率上调5个点, 则意味着2000亿人民币的利润和消费者剩余被拿走。如此一来, 房地产市场将变成一个全行业亏损的市场, 哪里还会有购销两旺的景象?

很显然, 虽然中长期房价走势还难以预期, 未来泡沫的演变亦需研究, 但随着宏观调控的步步加深, 总需求的回落, 超低利率支持的房市虚假繁荣已经走到尽头。

2 制度缺陷决定着房地产难以持续飞升

我们发现, 中国的房地产市场也和股票市场一样, 存在重大制度缺陷。其表现有三:第一, 房地产市场和股市一样, 是一个权力介入型市场, 权力资本的作用超过了其他资本, 产品市场化而要素非市场化的不对称现象导致了住房市场的畸形以及价格的居高不下。第二, 迄今为止, 地方政府发展房地产业更多是迫于财政支出的压力, 出于追求发展政绩的冲动, 这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力、迫于为国有企业脱困圈钱有“异曲同工”之妙。第三, 房地产商推高资产价格的市场操作手法与股市黑庄颇为类似:2.1上海市的一项调查表明, 尽管在总的房地产投资中外资所占比重只有3.5%左右, 但在高端市场中这一比例却高达40%。在股市中, 如果有人控制了一支股票中40%以上份额的话, 他就完全可以操纵股价, 并被称为庄家了。而庄家推动整个市场价格上涨的奥秘就在首先推高高价股票的价格, 诱使其他中低价股票的价格自然会被带上来, 这一手法在房地产市场中也已经被使用。2.2 2005年房地产投资商提出转战二、三线城市。从技术上看, 这一做法无形之中也暗合了股市庄家炒作二、三线股, 为一线股资金撤退做掩护的手法。2.3这几年房地产价格上涨速度令人膛目结舌。许多城市的价格已经翻番, 少数项目价格甚至涨了7-8倍。在这种情况下, 有些业内人士还一直宣称“少关心单价, 多关注面积”。这与股市庄托的做市效应是一样的。2.4为了推高价格, 房地产商伪造大量虚假成交合同, 通过这些虚假合同, 使得房地产价格“无量空涨”。这一做法类似于股市庄家自我对敲拉抬价格。

自1998年中国房地产市场启动以来, 房地产投资额和销售额年平均增长率都在20%以上, 房地产业对经济的直接和间接拉动作用已经达到了2个百分点以上。然而, 这种发展是在房地产市场极其不规范的情况下实现的, 而一个不规范的市场是不可能实现持续快速的成长的!股市如此, 房地产市场亦如此。

3 房地产调控会是高超的“组合拳”吗?

当前, 社会上有许多人对政府利用非市场手段来调控房地产市场的做法表示异议。其实, 中国并非完善的市场经济, 在诸多相关制度还不完善的情况下, 衡量政策好坏的关键还是看政策的效果如何。

如果房地产调控只是一种打压政策, 则效果有限, 并且容易有副作用, 但如果这种宏观调控思路具有总体性和组合性, 作为“组合拳”使用则另当别论。

在此我们要再次强调, 中国房地产存在的问题事实上分为“制度问题”和“宏观问题”两个方面, 对这两个不同类型的问题, 第一不可以混淆, 否则政策含意会不清楚。第二, 政策调控应相机行事, 让这两个方面结合起来, 形成最有力、最有效的政策效果。

如果通过调整利率的办法来打压房地产, 则有可能先打压了其他产业。如果人民币升值, 则境外资金得逞, 会导致更多的资金进入。政策的运用投鼠忌器。何以出招?最好的办法是借助于中国强大的“政府组织资源”, 在先不使用汇率手段的情况下, 运用非价格手段将过热的房地产打压下来, 令国际投机资金无处藏身且无利可图, 遏止其进一步的进入, 再在遏止了投机资金后再适时调整汇率和利率, 以对经济进行价格调控;同时, 借助调控的机会推进房地产的制度建设, 通过“再造市场”来蓄积未来发展之力。这就是最佳的政策操作。

从最近情况看, 国际游资从房地产市场大量出逃的迹象还不是很明显, 但可以断定, 随着房价调整行情的不断深入, 藏匿于中国房地产国际游资如果不出逃的话, 就会在很大程度上被“消灭”。而这些游资最后不管是出逃, 还是被消灭, 对中国汇率改革来说都是一个有利条件。国际游资“双保险”的投资策似乎高明, 但他们没有想到的是他们进入的是中国而不是泰国, 其所博弈的对手是具有强大组织能力和权威的中国政府。

4 房地产调控对消费者来说是好消息

这些年, 中国房地产商们风光无限, 在各类财富榜上谱写着财富增长的神话, 但从其生产和成长环境看, 我们只能还把中国房地产商们称为“草莽富豪”。今天, 随着中国房地产调控政策的相继出台, 草莽时代的丧钟的已然敲响, “再造市场”的历史已经开始。

从各地出台的一系列政策来看, 政府在规范房地产方面的工作应该说已经取得效果。从一级市场规范、透明的土地供应和成本构成、二级市场的公开透明交易, 到利率和信贷政策的调整, 以及对中介媒体的规范化管理, 都有了较好的措施。这些措施如果能够得到有效落实, 不仅有利于消除和防范房地产泡沫的重现, 而且有可能使得中国房地产运行将能够逐步走上平稳、有序、和谐之路, 让中国的消费者享受到性价比更优的住房。因此, 房地产政策调整后期的住房质量总体上应该是看好的。

另外, 从供需平衡与市场压力看, 在需求旺盛、泡沫泛起时, 市场偏向于所谓的“卖方市场”, 消费者处于弱势地位, 无论是在价格、质量还是服务上的交易谈判上都非常不利。而在泡沫消失、市场供需调整后, 房地产市场有可能转向“买方市场”, 消费者有更强的讨价还价能力, 有更好的市场谈判地位, 开发商迫于激烈的竞争只好通过提高住房性价比的办法来吸引消费者。因此, 房地产调控对消费者来说实在是一个好消息。

摘要：阐述了对房地产的非理性繁荣及其终结的认识。