城市资产公司调研报告

城市资产公司调研报告（共6篇）

篇1：城市资产公司调研报告

城市资产运营公司承担重点项目建设情况

一、即将竣工项目：

1、莲花山长输天然气管道工程，已完成管道焊接9600米，下管回填8900米，完成投资2193万元，计划8月底竣工。

二、在建工程：

1、城市供水管网延伸工程，府前街（东延）、向阳路（南延）供水管线将与道路建设时序进度同步敷设，向阳路污水处理厂以东横断面综合管沟（污水管、中水管、自来水管）管道预埋工作已经完毕。

2、向阳路、新都路再生水管网敷设工程，新都路中水管网敷设工程已全部完成，向阳路再生管网敷设工程正在办理施工安装招投标手续，将与道路建设时序进度同步敷设。

3、新汶工业园区再生水输水管道工程，已结合新汶自来水公司给水管网工程完成DN300-DN150PE管铺设5公里，完成投资140万元。计划今年11月底竣工。

4、CNG（压缩天然气）加气站项目，5月24日正式开工建设，已完成投资540万元，计划11月份竣工投产。

5、西周河、新汶城区污水截污管网敷设工程，已敷设西周河桥头至兰得化工厂DN800水泥管道1.3公里、新汶粮所至新汶工商分局DN800水泥管道1公里，新汶肉联厂至蒙

馆路DN600水泥管道已开挖200米，正在进行地面附着物补偿。计划今年12月底竣工。

三、下半年开工项目

1、城区供热管网工程，年内主要施工建设众泰电厂至新泰开发区段23公里供暖工程。目前，该项目的可研、规划已完成，正在办理立项等相关施工手续，图纸设计中，已完成投资500万元。

篇2：城市资产公司调研报告

一、资产情查工作具体实施情况

1、成立组织，制定方案。公司领导对该项工作进行了安排部署，成立了资产清查工作领导小组，制定了清查方案，确定了“核实资产存量、规范资产日常管理、建立健全资产台账，真正做到账细、账实、账清”的清查工作目标，按照“自查申报、专项实地普查、核实建立健全资产台长、整章建制五个步骤具体实施。

篇3：城市品牌资产的生成机制分析

城市品牌是城市在功能定位的基础上, 确立自己的核心价值, 将城市的历史传统、地区文化、民风民俗、市民风范、城市标志、城市特色、经济支柱等要素整合从而塑造出的立体形象。

一、城市品牌资产的内涵

商品的品牌资产与城市品牌资产有着不同的价值体系, 商品的品牌资产概念单一, 城市的品牌资产概念多元, 包括多层的评价体系, 同时也具有相应的管理含义。城市总体品牌资产的内涵可以从以下几方面来理解。

(一) 历史传承含义

不管城市是历史悠久的古城, 还是新兴的能源城市, 都有历史文化内涵。从这个角度看, 历史传承是一个城市的自我追溯。

(二) 公共服务含义

城市是市民的居住地, 品牌资产建设的最终归宿还是在一个城市生活的舒适度。从这方面来讲, 城市品牌资产集中体现在城市的硬件与软件设施上。

(三) 市场资源含义

城市品牌资产是吸引区外投资者的一种名片, 城市品牌资产做得好, 比较容易吸引投资与旅游, 这能够促进城市增长, 提高城市财力, 进而进一步提高城市知名度与吸引力。

城市总体品牌资产本身是一种较为重要的城市竞争力指标。目前, 随着城镇化进程的加快, 城市之间的竞争也越来越激烈, 城市品牌资产已成为城市竞争的焦点领域之一。一个城市如果具有良好的城市声望, 具有特有的城市魅力, 就能够极大增强城市的吸引力以及辐射与集聚能力, 进而使城市有机会在日益激烈的动态竞争格局中, 赢得有利的态势;负面的城市品牌形象, 会迟滞城市的吸引力, 往往会成为城市竞争力的负资产。

积极或强势的城市总体品牌资产, 能够更好地促进地方产业发展, 能够带动城市旅游业的发展, 能够吸引更多所需的投资和高素质的劳动力, 还能够有效的提高本地产品的品牌资产溢价等。有些城市的品牌资产鲜明、强势, 一提到某一概念或者特定场景, 就会立即想到某一个城市, 这就对其他城市起到很大的抑制作用。因此尽快地确定城市品牌, 对于建立城市的先发优势至关重要, 并且对促进城市的可持续发展, 对城市综合竞争力的提高都具有显著的作用。

二、城市品牌资产的组成部分分析

城市品牌资产存在于多种多样的内容与形式中, 体现在很多方面。每个城市都有传统的特色品牌资产, 比如有民族的、地方的, 新兴的、时代的, 产业的、功能的品牌资产等。城市品牌资产的形成也会受到自然因素、人工因素、社会因素等诸多方面的影响, 如何利用和突出这些特色, 形成自己的品牌资产, 这就要求每个城市都应该不断创新和继承发展。

(一) 城市品牌资产的构建关键在服务领域

在第一部分的分析中, 城市品牌资产具有公共服务的性质, 这是因为城市本身就是服务性产业的集合体。城市品牌资产的构建也应该主要是从服务性的要素部分建立框架。

(二) 城市品牌资产的起点———历史文化

一个城市一步一步走向现代都市, 总要建立在一定的城市文化上。文化是一个连续的统一体, 文化发展的每个阶段都根植于已有的文化, 一个城市的发展史, 不能抛却城市文化而只注重实体建设。

城市文化是城市品牌的灵魂, 也是提高城市品牌档次的关键因素。没有文化作支撑, 城市就缺乏可持续发展的内在活力。城市文化是城市居民的生存生产状况、举止行为方式、精神特征及城市风貌的总体形态, 简单地说就是物质和精神财富的加总。城市的发展不应仅仅注重基础设施建设, 更应注重一个城市精神内涵的丰富, 一个缺乏文化的城市, 吸引力会大为降低。各种文化因素相互作用、相互渗透, 为城市发展提供了有力支撑, 为城市居民提供价值体系和人文关怀是一个城市的发展根基。

(三) 城市品牌资产的三要素

城市品牌资产以城市物质力、城市服务力、城市市场竞争力为支撑, 三者构成城市品牌资产的三要素。

城市物质能力是指城市的基础设施, 也称硬件建设。城市基础设施不仅指交通设施, 现在很多城市政府注重交通设施的发展完善, 忽视诸如排水设施、垃圾处理等配套建设, 对城市的可持续发展造成很大的阻碍。

城市服务能力注重城市经济服务效率的提高。这方面不仅注重政府、事业单位的公共服务, 也涉及企业服务、产品维修服务、行业竞争的规范、垄断行业的监管等领域。

城市市场竞争力则指某一个城市对外资、对游客、对企业选址设厂的吸引力。这方面应该加强城市形象宣传, 动员群众参与。切实有效地从细节等方面提高城市形象。在城市市场竞争力这一体系当中, 最突出的一点应该是建立一个城市的“商标”。对城市主体以类似商品的方式加以运营, 让“城市”商品走上前台, 通过塑造鲜明独特的城市形象, 达到推广城市自身品牌资产、建立城市身份识别和获取经济利益的多重目的, 而城标就是其中的重要核心元素。但是对绝大部分的中国城市而言, 符合品牌资产行销理念和现代传播特点的城市标志的缺失依然是一个严重的问题, 主要存在以下几种认识上的误区:用旧有的行政标志代替城标;用市花、市树、市鸟、市兽等视觉符号代替城标;用文字地名代替城标。在塑造城市品牌资产形象的过程中, 城标设计是一个不能逾越和忽视的环节, 有特色的城标可以增强城市品牌资产的识别性。

三、城市品牌资产的生成路径分析

综上可知, 城市品牌资产要以城市历史文化为起点, 以城市物质竞争力、城市服务竞争力、城市市场竞争力为支撑, 以城市居民为受众的一体化发展过程。城市品牌资产应该注重历史传承, 完善硬件设施, 提高公共服务能力, 加强城市市场竞争力。城市品牌的生成应该同时融合东西方文化的精华, 结合本城市的特点加以塑造, 从而形成每个城市独特的城市品牌资产。在建立城市品牌资产的过程当中, 应该注意以下几个方面:1.简单的将城市品牌资产理解成标志或者色彩的设计问题;2.城市的思想和精神并不是城市品牌资产的全部;3.城市品牌资产的塑造并不是对一个城市进行简单的包装, 从而推向受众;4.城市品牌资产的形成是一个过程, 短期的突击宣传有可能会暂时提高舆论关注度, 但是长远来看未必有实际效果。城市品牌资产的形成路径应该从以下几个方面进行建设。

(一) 强有力的领导

城市形象、城市品牌的形成, 是一项系统工程, 这一点有点类似管理学上的“短板效应”:一只木桶能盛多少水, 并不取决于最长的那块木板, 而是取决于最短的那块木板。城市管理人员不仅是塑造品牌资产的决策者, 也是实施品牌资产战略的参与者。在避免城市品牌资产推广过程中的相互推诿, 效率地下的局面, 必须建立完善统一的协调机构, 以免某一方面工作欠缺导致整个城市建设效果的降低。

(二) 树立全民参与意识

塑造城市品牌资产, 与城市每一个人都有关联, 每一个人都是城市品牌资产的建设者。提高人们的思想观念, 统一人们的思想认识, 城市管理者与普通民众都应该自觉维护城市品牌资产。

(三) 善于利用各种媒介

我国的城市推广媒介主要运用的是电视媒介, 尤其是中央电视台。随着城市品牌资产营销的深化, 城市应该寻求营销创新, 不仅在营销内容上寻求变化, 还要在推广媒介上进行变革。在一些影响广泛、消费群体较多的旅游网站、读者较多的网络媒体上开辟“城市推广专栏”, 在门户网站建立城市公共主页, 同时利用微博、微信等渠道及时宣传有关的旅游休闲信息, 会有效及时的提高城市知名度。在推广过程中, 借助大型企业的产品宣传, 也会受到意想不到的效果。成都市政府曾于2007年与百事可乐公司合作, 将著名城市景区印制到百事可乐的罐身上, 很好地推动了城市风景景区的开发建设。

(四) 注重品牌资产推广的时间价值

在城市品牌资产推广当中, 不能由于领导的更换而产生推广宣传的中断。对于品牌资产的构建, 本身就存在时间的滞后性, 因此财政支持力度不能有一丝松懈, 否则会造成前期宣传资金的浪费。

(五) 建立城市信誉危机管理机制

在网络媒体日益发达的背景下, 城市公共关系的宣传变得方便的同时, 城市危机所造成的冲击也日益难以防控。比如东莞的社会治安整治、乌鲁木齐的暴力恐怖活动整治, 都对当地的经济造成一些消极影响。这种情况下, 城市公关活动应该注重舆情分析与反馈, 从而帮助城市建立良好的城市形象。城市管理人员应该设立专门机构评估城市品牌的知名度、美誉度, 及时发现网络与新闻媒体上对城市发展不利的负面信息, 迅速找到信息源头, 对媒体的报道进行及时通报和反馈, 展现城市管理上的健全互动机制。

在以后的经济发展中, 城市人口聚集, 城市竞争激烈, 城市关注度日益提高, 城市品牌资产的建设不容忽视。不过到目前为止, 我国与欧美国家的城市管理、城市品牌体系构建还有较大差距, 国内也尚未出现专业化的城市总体品牌资产管理上的案例。但是城市品牌研究日益丰富并且多样化, 对城市品牌的建设会随着更多城市的实践慢慢得到完善。

摘要：城市品牌资产是一种重要的经营性资源, 把握好城市品牌资产的内涵, 量化品牌资产的价值, 对于城市竞争力的提高有重要的作用。城市品牌资产的生成机制是以城市历史文化为起点, 城市物质竞争力、城市服务竞争力、城市市场竞争力为支撑, 以城市居民为受众的一体化发展过程。城市品牌资产应该注重历史传承, 完善硬件设施, 提高公共服务能力, 加强城市市场竞争力。

关键词：城市品牌,资产价值,分析

参考文献

[1]张燚, 张锐.城市品牌资产塑造的影响因素及互动关系研究[J].经济问题探索, 2007 (3) .

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[5]黄江松.塑造我国城市品牌资产的思考[J].湖北社会科学, 2004 (9) .

[6]吕振奎.当前城市品牌资产塑造与提升的六个突出问题[J].黑龙江社会科学, 2004 (5) .

[7]汪立东.城市旅游营销的绩效评价理论与方法研究[D].杭州:浙江大学, 2008.

篇4：城市资产公司调研报告

关键词：效益视角 城市资产经营 投融资

Based on the benefit angle of view discussed the city property management company throws finances

Li Tiebing

Abstract: Overseas says the city property management mainly is refers to the urban development the strategic management,also is government’s strategic intervention.Its goal is guarantees the urban economy the whole development and the social welfare comprehensive enhancement.The government intervenes the main method uses is generally the legal method,this is the stratification plane which sourceintervenes is the strategic stratification plane,the intervention environment is under the mature market economy sequenced environment.But China intervenes the method both has the legal method,and has administrative as well as the moral comprehensive method,this is because intervenes also the stratification plane has the strategy,also has the tactic.The overseas city property management goal is in order to guarantee the mature city the overall economical development and the social welfare comprehensive enhancement,the management object mainly is the administration procedure.Because,under mature economic environment so long as may achieve the predetermined goal smoothly according to the procedure execution.Overseas city property management main body——government its essence manages the main body,but is by no means the direct participation economic activity management main body which we said,is the referee,is the unified main body.But China’s core city property management main body——government,not only is the superintendent,moreover is direct participation market management,the government not only is an owner,simultaneously the profession superintendent and the surveillant,this meant,the government has simultaneously acted as the athlete and referee’s role.

Keywords:The benefit angle of view City property management Throws financing

【中图分类号】F830.59 【文献标识码】B【文章编号】1009-9646(2008)12-0156-03

1.城市资产经营的含义

城市资产经营，有人理解为把城市当作一个特殊的产业来经营。国外所讲的城市资产经营主要是指城市发展的战略性管理，也就是政府的战略性干预。其目的是确保城市经济的整体发展和社会福利的全面提高。政府干预的主要手段一般用的是法律手段，这是源于其干预的层面是战略层面，干预的环境是成熟市场经济下的程序化环境。而中国干预的手段既有法律手段，又有行政的以及道德的综合手段，这是因为干预的层面既有战略，又有战术。国外的城市资产经营目的是为了确保成熟城市的整体经济发展和社会福利的全面提高，经营客体主要是行政管理程序。因为，在成熟经济环境下只要按程序执行就可以顺利达到预定目的。

国外的城市资产经营主体——政府其实质是管理主体，而并非是我们所说的直接参与经济活动的经营主体，是裁判员，是一元化主体。而中国的核心城市资产经营主体——政府，不

但是管理者，而且是直接参与市场经营活动者，政府既是所有者，同时还是行业的管理者和监督者，这就是说，政府同时充当了运动员和裁判的角色。

2.城市资产经营公司的分类

城市资产经营公司是由国家单独出资设立经国务院或省级政府批准和授权，以持股方式从事国有资产经营活动的公司法人，是城市经营资产的投资主体、经营主体，它是城市资产经营保值增值的责任主体。它是一种介于政府管理机构与企业之间的专门从事城市经营的经济组织，可以是城市资产经营公司，城市经营资产投资公司，国有资产控股公司，也可以是大型企业集团公司。

城市资产经营公司是城市经营和城市资产经营的具体承担者。要搞好城市经营，扩大城市容量，提升城市功能，促进城市可持续发展，就必须搞好城市生产经营。要搞好城市资产经营，必须建立城市资产经营机构，来遵循城市经营的理念，从事具体的实实在在的城市资产经营活动。城市资产经营公司就是城市资产经营机构的具体形式。

城市资产经营公司首先是一个企业，在实际工作中，它发挥了市场的基础性调节作用和市场运作机制，以追求经济效益最大、最优化为目标，保证城市经营资产有序运转和保值增值。

城市资产经营公司又是一个“特殊性”企业。在计划经济时代，城市资产是“福利性”资产和“公益性”资产，城市政府的主要职责是规划建设、管理，没有城市资产经营这一说，在目前市场经济和全面推进城市化进程，树立城市经营理念的环境中，城市资产是最大的国有资产，作为重要的国有资产来经营。城市政府除宏观的行政管理外，城市资产公司承担了大量的具体的操作业务，在某种意义上说，城市资产经营公司是政府职能的延伸。在日常工作运行中，既有政府行为又有市场行为，既要讲求经济效益更要讲求社会效益。

目前，城市资产经营公司按经营范围大概可以划分为三种类型：

2.1 大城市资产经营公司。

大城市经营资产的概念来看，城市经营资产一般指城市土地资源、基础设施、公共设施、自然环境和旅游设施。同时也应该包括依附于其上的名称、形象等无形资产。

基本上把一个城市所有城市经营资产统一纳入一个公司进行运作经营。这种模式实际上是一个城市的“市长”就是城市资产经营公司的“总经理”。由于受资产条块分割体制的约束，这一模式目前较少。

2．2 中城市资产经营公司。

就是把目前城建局管辖的城市资产包括公共交通、供水、供气、供热、污水治理、路灯、园林等部门、企业从城建局分离出来，单独组建城市资产经营公司，实行宏观行政管理和微观经营活动。这种模式在实际工作中占有一定的比例。

2．3 小城市资产经营公司。

就是在保留目前已经存在的管理体制和经营格局的前提下，单独成立城市资产经营公司，或者叫城市资产投资公司。承担城市政府指定的城市资产的建设、经营任务。有的城市仅成立一个城市资产经营公司，有的城市成立两个以上城市资产经营公司。小城市资产经营公司的模式在目前实际工作中占有相当大的比例。因此在本文论述中均以此种模式为主要对象。

大、中城市资产经营公司一般企业资产规模大，有比较稳定的资产经营收益，内生机制好，企业的存续期较长，便于企业作长期规划，企业的经营管理水平一般较高；企业的投资机制好。但是在目前条块分割的体制下，企业内部管理协调难度大。小城市资产经营公司一般任务具体，经营业务单一，特别是投融资特征导向比较明显，资产长期稳定收益和内生机制差。具体任务完成后，企业就没有存在的意义了。

3.目前城市资产经营公司投融资存在的问题

目前的城市资产经营公司一般都是近几年成立的，以投融资为导向的国有独资公司。都是政府以划拨土地或其它有效资产供其向银行、金融机构抵押贷款，然后再投入搞基础设施或公共设施的建设或经营。当前在企业投融资方面面临以下新情况、新问题：

首先，土地受国家宏观控制影响，土地性质转换以及土地出让受国家指标的控制，不能及时办理土地权属证书，因而难以向银行申请贷款或挂牌上市，因此许多城市资产经营公司资产(土地)很多，但可用资金却很少。

其次，土地征用拆迁成本大幅度上升，拆迁中的矛盾、纠纷居高不下。随着国家新的征用土地政策不断出台和倡导“和谐社会”，土地征用拆迁的成本一升再升，综合起来比去年上升一倍多。同时，土地拆迁过程的矛盾接二连三，土地征用拆迁中干群矛盾已成为社会矛盾的“热点”，一块土地从征用、拆迁到上市或者建设二至三年都是正常的，时间长、成本高、收益低。

再次，国家金融政策对城市资产经营公司贷款“门槛”高。目前城市资产经营公司建设和经营的都是基础设施和公用设施，投资大、见效慢，资金回笼期长。又都是有政府背景的国有企业，现在“政府诚信危机”，因此国有商业银行和地方商业银行对城市资产经营公司的贷款条件很苛刻，“门槛高”。另外，资金回笼长与贷款还款期短的矛盾突出。基础设施和公共设施投入很多，对于城市功能的提升和完善、城市投资环境的改善等间接效益很多，但直接效益很少。资金的回笼期也很漫长，而银行还款期长的三至五年，短的一至两年，资金周转比较难，还款压力大。

4.城市资产经营的投融资的对策

长期以来，我国城市基础设施一直以投资者或发起人的资信来安排投资。由于整个城市经济社会活动的主导者是政府，因此其资信最高，所以对城市基础设施安排投资的任务顺理成章地落在了政府身上。尽管90年代以来城市公共建设投融资方式趋于多元化，但主要还是在各级政府财政分担和银行贷款上做文章。由于财政支出能力有限，一般以负债建设为主，因此，一到偿债期，政府的还债压力就相当大，甚至会采取借新债还旧债的做未能，进而形成一种恶性循环。这不利于城市建设事业的可持续发展。

4.1 构建以项目为主体的投融资机制。

构建以项目为主体的投融资机制，就是根据项目的性质(不是项目的规模)与经济强度，项目完成后其资产产权归属、规模与质量，以及项目实施过程中的现金流量的安排投资。这是一种政府不以直接投资者或直接借款人的身份介入项目，而是通过为项目提供市场优惠，特许经营权或管理权等方式来组织投融资的机制。该机制同传统的投融资方式有所区别，其主要特点如下：第一，非政府负债型投融资。以项目为主体的投融资机制通过建立项目公司以及对其投融资结构的精心设计，可以将投资安排成为一种非政府负债型的。即债权人对于项目的债务追索权主要针对项目公司及其资产和现金流量，项目负责人只承担有限责任，并且这种债务责任因缺乏债务链而不会涉及到城市政府。其次，投资同项目产权相结合，这有利盘活项目资产，建立起比较有效的债务抵押、担保和清偿机制。再次，有效分散各种分险，以项目为主体展开投融资活动，要求项目投资者或项目公司主真识别与分析各种风险因素，确定自己和项目各参与者所能承受风险的最大能力，利用项目优势设计出具有最低追索的投现资结构，并且以此为基础，在项目各有关利益之间分散风险。

4.2 实行灵活多样信用体系。

以项目为主体从事投融资源共享活动的过程中，可以采用灵活多样的信用支持，从而形成合理的投融资结构和减少风险。如根据受益者负担原则，以项目使用费用为投融资信用支持；以提供固定价格、固定工期合同或“交钥匙”工程合同等方式从工程承包公司方面获得信用支持；以及以项目竣工后的特许经营权或管理权来获得信用支持，等等。

4.3 采取多种投融资方式。

以项目为主体的投融资机制可以根据城市公共建设项目的不同性质和类别采取不同的投融资方式。

4.3.1 投资者通过项目公司来安排投融资的方式。

投资者共同投资组建一个项目公司，并以该公司的名义拥有，经营项目和安排投融资，其主要的信用保证来自项目竣工后的资产价值及回报，投资者所提供的担保和项目公司的现金流量。这种方式的操作思路是：项目投资者们根据合资协议组建项目公司，并注入一定的股本金——项目公司作业独立的开发经营者自主安排项目的投融资、项目建设、项目经营管理等事宜——投资者只为项目公司提供项目的完工担保，其他的信用支持则由项目公司自行解决。通过项目公司安排投融资的方式最适用于有投资回报的城市公共建设项目，如收费高速公路、收费桥梁或隧道等。

4.3.2 以“设施使用协议”为载体的投融资方式。

该方式就是将一个项目设施启动后用事先同使用者签署的使用协议作为融资源共享载体来安排投融资。其信用保证主要来自于“设施使用协议”中使用者的无条件付费承诺和投资者的完工担保。这种投融资方式的操作过程是：投资者先同各使用者签署“设施使用协议”并获付费承诺——投资者们投资组建项目公司，并由其具体负责项目的开发和经营——项目公司利用投资者手中的“设施使用协议”、工程公司的承建合同及银行提供的工程履约担保作为信用支持进行融资活动，其中包括以债券等方式吸引社会游资和机构投资者的资金。以“设施使用协议”为载体的投融资方式一般适用于城市管道、项目、空港、海港、火车站等公共建设项目的开发。

4.3.3 以“有偿供给”为基础的投融资方式。

用这种方式安排投融资是以让渡公共产品与服务的未来有偿供给收入权益为信用基础的。即在这一投融资安排中债权人从项目中获得一个有偿供给收入的数量，并且以此作为项目融资的主要偿债资金来源。以“有偿供给”为基础的投融资方式的操作程序：组建投资中介机构(信托基金等)，并从项目公司购买准公共产品或服务的有偿供给量作为投融资基础——投资中介机构安排融资，同时按协议将资金注入项目公司——项目竣工投产后，其有偿供给收入除生产成本外将直接进入投资中介机构用清偿债务。这种投融资方式主要适用于天然气、煤气、自来水等项目的建设。

4.3.4 BOTTOTABS(Build,OperateandTranster)投融资方式。

它是以项目所在地政府为项目的开发经营提供一种特许经营权作为项目的投融资基础。BOT投融资方式以引进外资为主，适用于发电站、高速公路和其他有投资回报的大型城市公共建设项目。由于BOT方式的结算期较长，外汇风险极大，要广泛采用这种方式，城市政府必须为其创造一个相对稳定的社会经济环境，并给予一定的抗风险支持，如建立外汇风险基金，提供外汇风险保险等。

ABS(Asset-BackedSecuritization)方式。原意为以资产支持的证券化，是指以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来预期收益为保证，通过国际市场上发行行高档债券来筹集资金的一种项目证券融资方式。这种融资方式的优点就是能使原信用等级较低的项目的信用等级提高，可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、债券利率低的特点，大幅度降低发行债券筹集资金的成本。

4.3.5 捆绑式组合型投融资方式。

篇5：地产类公司资产报告

摘 要

中联资产评估集团有限公司接受武汉东湖高新集团股份有限公司

的委托，就武汉东湖高新集团股份有限公司拟转让所有持有武汉园博园

置业有限公司股权之经济行为，对所涉及的武汉园博园置业有限公司股

东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。

评估对象为武汉园博园置业有限公司股东全部权益，评估范围是武

汉园博园置业有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动

资产等资产及相应负债。

武汉东湖高新集团股份有限公司：

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规

和资产评估准则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对

贵公司拟转让所持有的武汉园博园置业有限公司股权之经济行为所涉

及的武汉园博园置业有限公司的全部资产及相关负债在评估基准日

年 7 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估企业和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为武汉东湖高新集团股份有限公司(以下简

称“东湖高新”)，被评估企业为武汉园博园置业有限公司(以下简称“园

博园置业”)。

(一)委托方概况

公司名称：武汉东湖高新集团股份有限公司

统一社会信用代码：9140300010462Q

住所：武汉市东湖开发区佳园路 1 号

法定代表人：喻中权

注册资本：63,425.7784 万元人民币

公司类型：股份有限公司(上市)

中联资产评估集团有限公司 第5页

武汉东湖高新集团股份有限公司拟转让所有持有武汉园博园置业有限公司股权项目资产评估报告

经营范围：高新技术产品、电力、新能源、环保技术的开发、研

制、技术服务及咨询、开发产品的销售;环保工程项目投资、建设、

运营和维护;科技工业园开发及管理;房地产开发、商品房销售(资质

二级);针纺织品、百货、五金交电、计算机及配件、通信设备(专营

除外)、普通机械、电器机械、建筑及装饰材料零售兼批发;承接通信

工程安装及设计;组织科技产品展示活动;仓储服务;发布路牌、灯

箱、霓虹灯、电子显示屏等户外广告、广告设计制作;建设项目的建

设管理、代理、工程项目管理、服务、咨询服务;各类工程项目的建

设、移交;各类工程项目的建设、运营、移交;各类工程项目施工的

承包。(上述经营范围中，国家有专项规定须经审批的项目，经审批后

或凭有效许可证方可经营)。

(二)被评估企业概况

公司名称：武汉园博园置业有限公司

统一社会信用代码：91420104055726087R

住所：武汉市硚口区长丰街长丰村特 6 号

法定代表人：张如宾

注册资本：5,000 万元

公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

1、历史沿革

武汉园博园置业有限公司由美好置业集团股份有限公司(以下简称

“美好置业”)于 年 11 月 08 日设立，注册资本为 5000 万元人民

币，由武汉鑫源会计师事务所有限责任出具了鑫源验字(2012)第 11-48

号验资报告，对园博园置业注册资本缴付情况进行验证，武汉园博园置

业有限公司实收资本为 5000 万元人民币。

年 2 月，长城嘉信资产管理有限公司(以下简称“长城嘉信”)

中联资产评估集团有限公司 第6页

武汉东湖高新集团股份有限公司拟转让所有持有武汉园博园置业有限公司股权项目资产评估报告

通过湖北银行向园博园置业提供为期 36 个月(自 2014 年 2 月 18

日起至 年 2 月 18 日止)总额为 97,600 万元的委托贷款借款，

美好置业将持有的园博园置业 48%股权以 2,400 万元的价格转让给长

城嘉信，以持有的园博园置业 52%股权向湖北银行设定股权质押。同

时，美好置业和名流置业武汉江北有限公司为本次融资提供连带责任保

证担保，美好置业全资子公司安徽东磁投资有限公司以部分土地使用权

提供抵押担保。协议约定，委托贷款本息全部归还之日，美好置业将按

照 2,400 万元的价格向长城嘉信回购其持有的园博园置业 48%的股

权。根据上述融资安排，园博园置业股权结构于 2014 年变更为：美好

置业持股 52%、长城嘉信持股 48%。

2016 年 2 月 4 日，美好置业以 2,600 万元价格将所持有的园博

园置业 52%股权转让给东湖高新。2016 年 3 月 8 日办理完成变更登

记手续，园博园置业成为东湖高新控股子公司，股权构变更为：东湖高

新持股 52%、长城嘉信持股 48%。

2016 年 6 月 30 日东湖高新以 2,400 万元的价格购买长城嘉信所持

有的园博园置业 48%的股权。

至评估基准日武汉园博园置业有限公司股东为武汉东湖高新集团

股份有限公司全资子公司，注册资本为注册资本为 5000 万元人民币。

截至评估基准日，公司股东持股比例及持股数如下：

公司股东名称、实缴金额和持股比例

序号 股东名称 持有比例% 实缴金额(万元)

1 武汉东湖高新集团股份有限公司 100 5000

合计 100 5000

2、经营范围

房地产开发、商品房销售(国家有专项规定的项目经审批后或凭有

效许可证方可经营)。

3、主要经营业绩

中联资产评估集团有限公司 第7页

武汉东湖高新集团股份有限公司拟转让所有持有武汉园博园置业有限公司股权项目资产评估报告

截至 2016 年 7 月 31 日，公司资产总额为 186,227.88 万元，净资产

额为 4,903.55 万元;2016 年 1-7 月度实现主营收入 0 万元，利润总额

-75.04 万元，净利润-75.26 万元。公司近三年及评估基准日资产及财务

状况见下表：

近两年及基准日资产、财务状况表

单位：人民币万元

项目 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 年 12 月 31 日 2016 年 7 月 31 日

总资产 4,997.06 114,747.56 106,174.06 186,227.88

负债 - 109,775.49 101,195.25 181,324.33

净资产 4,997.06 4,972.07 4,978.81 4,903.55

2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-7 月

主营业务收入 - - - -

利润总额 -0.12 -24.98 6.74 -75.04

净利润 -0.12 -24.98 6.74 -75.26

中审亚太会计师(特殊 中审亚太会计师(特殊 中审众环会计师(特殊普 大华会计师事务所

审计机构

普通合伙)云南分所 普通合伙)云南分所 通合伙)云南亚太分所 (特殊普通合伙)

(三)委托方与被评估企业之间的关系

被评估企业为委托方全资子公司。

(四)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方、经济行为相关的当事方以及按照国

有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机

构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据东湖高新评估委托函，武汉东湖高新集团股份有限公司拟转让

所有持有武汉园博园置业有限公司股权。

本次资产评估的目的是反映园博园置业股东全部权益于评估基准

中联资产评估集团有限公司 第8页

武汉东湖高新集团股份有限公司拟转让所有持有武汉园博园置业有限公司股权项目资产评估报告

日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象是园博园置业的股东全部权益。评估范围为园博园置业在

基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额 186,227.88 万元、负债

181,324.33 万元、净资产 4,903.55 万元。具体包括流动资产 186,226.06

万元;非流动资产 1.82 万元;流动负债 83,724.33 万元;非流动负债

97,600.00 万元。

上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审

计的资产负债表，评估是在企业审计报告的基础上进行的。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

一致。

(一)委估主要资产情况

本次评估范围中的主要资产为存货、电子设备等。这些资产具有以

下特点：

1、实物资产主要分布在被评估企业的办公区域及房地产开发项目

部内。

2、本次委估的存货为在产品，其中，在产品主要为房地产开发成

本。园博园置业的房地产项目为园博园长丰项目，该项目位于长丰大

道及古田二路两条城市主干交汇处。项目共有两期，规划净地面积

13.78 万平方米，建筑总占地面积 4.05 万平方米，地上平均容积率

5.01。根据武汉市国土资源和规划局发布的武规条字【2014】13 号-K3

地块(开发)、武规条字【2014】13 号-K4 地块(开发)、武规条字【2014】

13 号-K5 地块(开发)、武规条字【2014】13 号-K6 地块(开发)、武

规条字【2014】13 号-K7 地块(开发)规划设计条件及企业自身规划，

中联资产评估集团有限公司 第9页

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预计开发地上计容总建筑面积 69.11 万平方米，主要由住宅、公寓、商

业和办公组成，其中：住宅拟开发建筑面积 39.07 万平方米，公寓拟开

发建筑面积 3.68 万平方米，商业开发建筑面积 4.90 万平方米，办公开

发建筑面积 20.79 万平方米，配套物业等开发建筑面积 0.20 万平方米，

车位 6,963.00 个。其中一期项目规划总建筑面积 28.98 万平方米，住宅

拟开发建筑面积 26.63 万平方米，商业开发建筑面积 2.18 万平方米，配

套物业等开发建筑面积 0.17 万平方米，车位 2,844.00 个;二期项目规划

总建筑面积 40.13 万平方米，住宅拟开发建筑面积 12.44 万平方米，公

寓拟开发建筑面积 3.68 万平方米，商业开发建筑面积 2.72 万平方米，

办公开发建筑面积 20.79 万平方米，配套物业等开发建筑面积 0.03 万平

方米，车位 4,119.00 个。

3、园博园置业设备主要为电子设备，共 4 项，主要为扫描仪、投

影仪及空调等，截止至评估基准日，上述资产均能正常使用。

(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

截止至评估基准日 2016 年 7 月 31 日，企业无账面记录或者未记录

的无形资产。

(三)企业申报的表外资产的类型、数量

企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。

(四)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和

账面金额

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值为经大华会计师事

务所(特殊普通合伙)审计后的企业财务报表。

除以上引用事项之外，未引用其他机构报告内容。

中联资产评估集团有限公司 第 10 页

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四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强

迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数

额。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是 2016 年 7 月 31 日。

此基准日是委托方在综合考虑被评估企业的资产规模、工作量大

小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规

依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据

和其他参考资料等，具体如下：

(一)经济行为依据

武汉东湖高新集团股份有限公司评估委托函。

(二)法律法规依据

1、《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民

代表大会常务委员会第六次会议修订);

2、《国有资产评估管理办法》(国务院第 91 号令，1991 年);

3、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委

员会令第 12 号( 年 8 月 25 日);

4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委

中联资产评估集团有限公司 第 11 页

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产权[]274 号);

5、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令 378 号， 年 5

月 27 日);

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》( 年修订);

7、《中华人民共和国土地管理法》( 年 8 月 28 日第十届全国人

民代表大会常务委员会第十一次会议修订);

8、《中华人民共和国物权法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代

表大会第五次会议通过);

9、《中华人民共和国企业国有资产法》( 年 10 月 28 日第十一届

全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);

10、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》(国务院

令 55 号)。

11、《企业国有产权转让管理暂行办法》国有资产监督管理委员、财

政部 3 号令(2004 年 2 月 1 日)

(三)评估准则依据

1、《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20 号);

2、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20 号);

3、《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协〔2012〕248 号);

4、《资产评估准则—评估报告》(中评协[]230 号);

5、《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号);

6、《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)

7、《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号);

8、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);

9、《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227 号);

10、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244 号);

11、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);

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12、《注册资产评 估师关注评 估对象 法律权属指导意 见》( 会协

[2003]18 号);

13、《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号);

14、《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18 号)。

15、《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则(财会[2006]3

号);

16、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号);

17、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)。

(四)资产权属依据

1、国有建设用地使用权成交确认书;

2、国有建设用地使用权转让补偿合同;

3、重要资产购置合同或凭证;

4、其他参考资料。

(五)取价依据

1、《营业税改征增值税试点实施办法》2016 年 5 月 1 日起执行;

2、《中国人民银行贷款利率表》2015 年 10 月 24 日起执行;

3、中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料;

4、被评估企业的可行性研究报告、成本预算资料;

5、被评估企业房地产开发项目周边竞盘的价格信息;

6、武汉市国土资源和规划局发布的武规条字【2014】13 号-K3 地块

(开发)、武规条字【2014】13 号-K4 地块(开发)、武规条字【2014】

13 号-K5 地块(开发)、武规条字【2014】13 号-K6 地块(开发)、武规

条字【2014】13 号-K7 地块(开发)规划设计条件;

7、其他参考资料。

中联资产评估集团有限公司 第 13 页

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(六)其它参考资料

1、武汉园博园置业有限公司 2013 年、2014 年、2015 年及评估基准

日会计报表及审计报告;

2、wind 资讯金融终端;

3、《投资估价》([美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社);

4、《价值评估：公司价值的衡量与管理(第 3 版)》([美]Copeland，

T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社);

5、其他参考资料。

七、评估方法

(一)评估方法的选择

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、

资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现

值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参

照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于

市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项

资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。

武汉园博园置业有限公司评估方法的选择：

市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的参考企业、股东

权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市

场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。由于在目

前国内类似行业相关的资本市场中尚难以找到足够的交易案例或参考

企业，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。

资产基础法是指以企业的资产负债表作为导向，将企业各单项资产

分别按适用的评估方法在合理评估的基础上确定评估对象价值的一种

中联资产评估集团有限公司 第 14 页

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评估方法。本次评估目的是股权转让，资产基础法从企业购建角度反映

了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，

因此本次评估选择资产基础法进行评估。

被评估企业在未来年度其收益与风险可以估计，因此本次评估可以

选择收益法进行评估。

综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。

(二)资产基础法介绍

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企

业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是

指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业

价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下：

1、流动资产

(1)货币资金：全部为银行存款

银行存款：对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真

实存在，同时检查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余额调节表”

中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。对于人民币账户以

核实后的账面值确认其评估值。

(2)预付账款

对预付账款的评估，评估人员查阅了相关合同或协议，了解了评

估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务情况，由于该部分款项

已实际投入到项目中，在在产品(开发成本)评估时予以考虑，故在本

次评估中该部分项在预付账款科目中评估为零。

(3)应收类账款(其他应收款)

对其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，

中联资产评估集团有限公司 第 15 页

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借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原

因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。应收款采用

个别认定和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。对于期末单项

金额重大的应收款项单独进行评估风险坏账损失的测算;对于发生时间

在 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 3%;发生时间 1 到 2

年的发生评估风险坏账损失的可能性在 5%;发生时间 2 到 3 年的发生

评估风险坏账损失的可能性在 10%;发生时间 3 到 4 年的发生评估风险

坏账损失的可能性在 20%;发生时间 4 到 5 年的发生评估风险坏账损失

的可能性在 50%;发生时间在 5 年以上评估风险损失为 80%。

按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险

损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。

(4)存货-在产品(开发成本)

在产品(开发成本)主要为房地产企业项目开发成本，其计算公式

为：

评估价值=开发完成后的房地产价值-续建成本-续建管理费用-

销售费用-销售税费-应缴土地增值税-应缴企业所得税-投资利息

-投资净利润。

(5)其他流动资产

对其他流动资产的评估，主要为待抵扣的增值税。评估人员核实企

业适用的税收政策、计算基础、税率，以确认账面记录的合法性、真实

性，经核实账面价值无误。以经核实无误的账面值作为评估值。

2、非流动资产

(1)固定资产

本次评估根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依

据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评

估。

中联资产评估集团有限公司 第 16 页

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评估值=重置全价×成新率

A、电子设备重置全价

根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格(含税)资料，

确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或销售商提供免费运输

及安装，则其重置全价=购置价(含税)/1.17。

B、成新率的确定

成新率=(1-已使用年限÷经济寿命年限)×100%

C、评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

3、递延所得税资产

对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，

核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账

务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础

上，以核实后账面值确定为评估值

4、负债

检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债金额，以

评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评

估值。

(三)收益法简介

1、概述

从投资的角度出发，企业的价值是由其获利能力所决定的，其股权

价值取决于未来预期的权益报酬，因而股东权益报酬及获取净现金流量

的能力是股权定价的基础。本次评估目的是为确定园博园置业在评估基

准日的股东全部权益价值。园博园置业的财务核算相对规范;资产经营

和财务数据资料可信度较高;最近几年经营状况较为稳定，未来收益和

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风险可以预测。根据国际国内股权价格评估惯例以及《企业价值评估准

则》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)评估园博园置

业的全部股东权益资本价值。

现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评

估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现

金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基

本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存在较稳

定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折

现方法的最大难度在于预期净现金流量的预测以及数据采集和处理的

可靠性、客观性等。但当对未来预期净现金流量的预测较为客观公正、

折现率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易为市场所

接受。

2、基本评估思路

根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特点，

本次评估是以评估对象的合并报表口径估算其权益资本价值，本次评估

的基本评估思路是：

(1)对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经

营状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益(净现金流量)，并

折现得到经营性资产的价值;

(2)对纳入报表范围，但在预期收益(净现金流量)估算中未予

考虑的诸如基准日存在非日常经营所需货币资金，应收、应付股利等流

动资产(负债);呆滞或闲置设备、房产以及未计及收益的`在建工程等

非流动资产(负债)，定义其为基准日存在的溢余或非经营性资产(负

债)，单独测算其价值;

(3)由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价

值，经扣减付息债务价值后，得出评估对象的所有者权益价值。

中联资产评估集团有限公司 第 18 页

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3、评估模型

(1)基本模型

本次评估的基本模型为：

E=B-D (1)

式中：

E：评估对象的股东全部权益价值;

B：评估对象的企业价值;

B=P+C+I(2)

P：评估对象的经营性资产价值;

(3)

式中：

Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益(自由现金流量);

Pn：期末固定资产、营运资金回收值;

r：折现率;

n：未来经营期。

C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)的价值;

C C1 C2 (4)

C1：评估对象基准日存在的现金类资产(负债)价值;

C2：评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产价值;

I:非评估范围的股权投资

D：评估对象的付息债务价值。

(2)收益指标

本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的收

益指标，其基本定义为：

R=经营活动产生的净现金流+投资活动产生的净现金流+筹资活动

中联资产评估集团有限公司 第 19 页

武汉东湖高新集团股份有限公司拟转让所有持有武汉园博园置业有限公司股权项目资产评估报告

产生的净现金流(5)

根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的

自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，

测算得到企业的经营性资产价值。

(3)折现率

本次评估采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率 r

r rd wd re we (6)

式中：

Wd：评估对象的债务比率;

D

wd (7)

( E D)

We：评估对象的权益比率;

E

we (8)

( E D)

re：权益资本成本。本次评估按资本资产定价模型(CAPM)确定

权益资本成本 re;

re r f e (rm r f ) (9)

式中：

rf：无风险报酬率;

rm：市场预期报酬率;

ε：评估对象的特性风险调整系数;

βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数;

D

e u (1 (1 t ) ) (10)

E

βu：可比公司的无杠杆市场风险系数;

t

u (11)

D

(1 (1 t) i

Ei

中联资产评估集团有限公司 第 20 页

武汉东湖高新集团股份有限公司拟转让所有持有武汉园博园置业有限公司股权项目资产评估报告

βt：可比公司股票(资产)的预期市场平均风险系数

t 34%K 66% x (12)

式中：

K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1;

βx：可比公司股票(资产)的历史市场平均风险系数;

篇6：上市公司无形资产资产评估报告

(一)委托方与资产占有方概况

资产委托方为青岛XXXXX有限公司

青岛XXXXX有限公司是1994年1月6日成立的有限责任公司，注册资金50万元。公司住所在青岛市李沧区夏庄路X号，法定代表人XXX,经营范围：水产品养殖、加工。

资产占有方为青岛XXXXX有限公司。

青岛XXXXX有限公司拥有的“XXXXX技术”是以各种蔬菜为原料, 以经验配方做出XXXXX的技术。青岛XXXXX有限公司拟以该技术和其他资产出资，和日本XXXXX株式会社共同合资兴办合资企业青岛XXXX食品有限公司。

(二)关于评估目的的说明

为满足青岛XXXXX有限公司以“XXXXX技术”技术作价出资的需要而进行的价值评估，提供评估基准日的公允价值。

青岛XX资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd

(三)评估范围和对象

本次评估的范围和对象是指“XXXXX技术”技术。

(四)关于评估基准日的说明

本项目资产评估基准日是2002年5月31日，本次评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

选取2002年5月31日为评估基准日，是由委托方根据经济行为的需要确定的，该评估基准日的相关技术资料比较齐全，便于收集，有利于该项经济行为的操作，并与评估目的实现日及评估人员现场工作时间较为接近。

(五)可能影响评估工作的重大事项说明

未发现影响评估工作的重大事项。

三、评估原则的说明

1、遵循独立性、客观性、科学性的工作原则;

2、遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则;

3、遵循国家及行业规定的其他公认原则。

四、评估依据的说明

青岛XX资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd

1、项目评估委托协议书。

(二)法规依据：

1、财政部2001年财会[2001]1051号《资产评估准则—无形资产》;

2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》;

3、国资办发(1992)年第36号文《〈国有资产评估管理办法〉施行细则》;

4、国资办发(1996)23号文《资产评估操作规范意见(试行)》;

5、《中华人民共和国公司法》;

6、《中华人民共和国合同法》;

7、《企业会计准则》、《企业会计制度》;

8、财政部财评字[1999]91号文，关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知;

9、青岛市资产评估协会[1999]3号文，关于修订《资产评估报告书规范要求》的通知;

(三)产权依据：

委托方提供的关于委估的技术权属的证明,具体包括:

1、青岛XXXXX有限公司章程;

2、青岛XXXXX有限公司董事会决议。

3、青岛市城阳区海外联谊会“关于XXXXX技术的情况说明”。

青岛XX资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd

1、委托方提供的与技术相关的资料;

2、委托方提供和本评估公司掌握的其他价格资料。

五、资产评估的技术说明

(一) 项目简介：

1、“XXXXX技术”是食品加工类技术，是食品新产品及生产技术，即一整套加工XXXXX工艺、配方，包括饼类、炒菜类、油炸类、浅渍类、盐渍类等五大类系列产品的工艺、配方，其技术在同类技术中处于性能优越，产品领先地位。

2、以其中金平牛蒡为例：(1)挑选优质牛蒡，在粗加工车间，清洗干净，去皮、去叶、去根，再清洗，装箱转到精加工车间。在精加工车间，用自制的工具削成屑，浸泡在含X%柠檬酸液体中X分钟(因涉及技术秘密，具体数据略去)，脱水X%，在甩干机脱水X分钟，流水清洗X分钟，放入夹层锅，X℃含X%的盐水漂烫X分钟，脱水X%，在甩干机脱水X分钟，挑选出变色屑片，用于产品屑片必须是洁白无暇，装盆转到烹饪车间。(2)挑选三红胡罗卜，在粗加工车间，清洗干净，去皮，清洗，装箱转到精加工车间。在精加工车间，切丝2cm×3mm×3mm，清洗，装盆转到烹饪车间。(3)调味料味精Xg、食盐Xg、砂糖Xg、蚝油青岛XX资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd

Xg、麻油Xg、奶油Xg、色拉油Xg、胡椒粉Xg、炒芝麻Xg、海带浆(自制提炼)Xg、白味曾Xg、味啉Xg 。将上述原配料配伍放入夹层锅炒制x分钟，装盆放入急冻间x分钟，转入包装车间，500g装袋整平，真空包装。食用此产品时，在微波炉加热4分钟，即食。此产品营养丰富、味香色美，在日本市场畅销，经济效益好。上述食品工艺是经反复实验成功的，其工艺及配方现严格保密。

3、此五类调理食品工艺、配方是XXXXX有限公司根据现代人生活节奏及饮食新理念，利用我国丰富的农副产品，投资数十万人民币，反复实验，反复论证，反复修改而研制开发出来的。样品试销日本，获得客户的好评，并签购定货合同。

4、目前我国出口蔬菜还是以原料为主，而青岛XXXXX有限公司开发的五大类食品工艺属农副产品深加工、精加工的即食食品，出口创汇，前景远阔，经济效益客观。此项调理食品工艺、配方技术因和人们生活息息相关，万变不离其宗，其使用年限可相传。此技术当年投资，当年使用，当年见效。根据订货合同及生产成本初步预测，2002年销售收入可达1,373万元人民币, 上金缴税金123万元人民币,利润94万元人民币。五年内销售收入可达7,933万元人民币，上金缴税金705万元人民币，利润552万元人民币。

5、此技术在青岛市和城阳区各级政府领导的直接领导下，得到青岛市海外联谊会积极广泛的推广。现与日本多家客户签定购销合同，主青岛XX资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd

要客户有:日本XX株式会社，大雄株式会社，三商株式会社，东海渍物株式会社等。 (二)评估程序：

1、明确评估目的是以“XXXXX技术”技术出资的需要而进行的价值评估;

2、鉴定技术，证明技术的存在和其先进性、适应性及权属; 3、确定评估方法，制定评估方案，搜集相关资料;

4、整理分析资料，确定相关参数，评定估算，撰写报告，做出结论。 (三)评估考虑的`因素：

1、技术用于出资入股的评估目的; 2、技术的拥有者的历史和目前状况;

3、技术的法律状况、具体内容、使用情况、成本费用和预期收益; 4、技术的行业性质、更新换代周期，企业在行业中所处地位; 5、产品市场需求因素，技术的经济寿命、单位售价、成本核算、销售数量、市场占有率、竞争对手情况; 6、新技术开发、更新等因素;

7、技术对开发产品的制约力、影响程度及技术分成率的确定; 8、经营管理因素;

9、政策及外部经济环境因素。 (四)评估方法：

采用收益现值法

由于该技术在开发过程中发生的成本具有弱对应性和不确定性，故不宜采用成本法;同类技术在市场上尚未发现有交易案例,无可比性,故不宜采用市场法;由于该企业已经试生产，采用该技术后使企业产生的收益能够测算，故采用收益现值法来评估该项技术的价值。 评估“XXXXX技术”的计算公式为：

评估值=未来收益期内各期的技术分成收益现值之和。 (1) 收益额的确定：

我们认为，有形资产与无形资产在形成企业收益的作用中是密不可分的，故其技术收益数额的确定，我们采用了技术分成率的方式。即：

技术收益额=净利润×净利润技术分成率 净利润=销售收入—成本费用—税金 销售收入=销售单价×销售数量

① 销售数量的确定：根据该合资企业近期的销售合同

我们首先考察合资企业青岛XXXXX食品有限公司现有的固定资产及设备生产能力配备：每X可生产炒菜类产品10吨，每月可生产250吨。每X可生产饼类产品6吨，每月可生产150吨。每X可生产浅渍类产品10吨，每月可生产250吨。每X可生产盐渍类产品10吨，每月可生产250吨。

再根据该合资企业的订货合同预测实际每月可能实现的销售数量：

炒菜类30吨，饼类20吨，浅渍类30吨，盐渍类30吨，每月可能实现的销售数量总计110吨。

② 价格的确定：根据该合资企业近期的订货合同，炒菜类产品平均每吨单价USD1,500;饼类产品平均每吨单价USD1,500;浅渍类、盐渍类产品平均每吨单价USD1,500。

③ 销售收入=销售单价×销售数量。综合上述不同类别产品月销售收入USD138,900元,折人民币115万元。预测2002年销售收入1373万元;1,578万元;1,716万元;1,716万元;1,550万元，五年产品销售收入合计7,933万元。 ④ 产品销售成本：根据与企业的订货合同相匹配的发生额，每月产生成本费用原材料231,130元，调味料371,700元，折旧50000元，动力消耗费用40000元，工人工资113000元，制造费用0元，每月成本825,830元。2002年预计991万元,20预计1,139万元,20预计1,238万元,20预计1,238万元,20预计1,118万元, 预计五年成本合计5,724万元。

⑤ 产品销售费用：根据与企业的订货合同相匹配预测每月137,500元, 预计2002年165万元,年预计189万元,年预计206万元,年预计206万元,年预计186万元, 预计五年销售费用合计952万元。

⑥ 产品销售税金及附加：2002年预计123万元,2003年预计141万

元,2004年预计151万元,2005年预计151万元,2006年预计139万元, 预计五年销售税金及附加705万元。

⑦增值税采用享受免抵退政策、所得税采用33%的正常税率。 ⑧技术收益分成率的确定：

技术收益分成率是无形资产—技术带来的收益占相关技术产品对企业全部收益的比例，而相关技术产品对企业的全部收益是该公司综合能力(经营管理者素质、经营管理水平、固定资产和流动资产及人员的优化组合、企业的社会环境条件等等)的体现。与之结合的资产共同形成的利润的分成，反映了特定无形资产对企业相关利润额的贡献程度。通常而言，技术收益分成率在15%--25%之间是合适的, 考虑到该技术的先进性和企业的具体情况,根据稳健性原则,我们选取20%作为该技术的技术收益分成率。

(2) 折现率的确定:折现率由安全利率、通货膨胀率和风险利率构成，在当前及今后一段时间通货膨胀因素影响较小，故我们未考虑通货膨胀率。故本次评估，折现率由安全利率和风险利率两部分组成。其中：

①安全利率取2001年5月发行的五年期记账式国债年利率3.14%; ②风险利率取值：主要考虑待评估的技术是一项新产品及其生产技术，经技术鉴定，认为该技术在同类技术中性能优越。由于技术复杂，至今尚未出现仿制品，估计以后可能出现仿制品，即使该技术已投入使用，但也存在一定的技术风险和市场风险，风险利率取值以不大于12%

为宜。

综合考虑折现率取值为15%。

(3)收益期限的确定：因该技术的法定寿命为该合资企业的合资期限五十年,而技术的剩余经济寿命要根据使用该“XXXXX技术”技术生产的产品的市场寿命来分析。我们选择技术的剩余经济寿命和法定寿命的较短者为其收益期限。因待评估的技术是一项新产品及其生产技术，由于技术复杂，保密性较好，产品市场领先。根据一般食品产品的市场寿命在五年以上的规律，该技术预测可在一定时期内为企业带来经济效益，本次评估收益期限确定为五年。 (五)评估计算说明：

效益预测表

评估的假设条件：

(1) 国家现行的方针政策无重大变化; (2) 国家现行的利率、汇率无重大变化; (3) 所在地区的社会经济环境无重大变化; (4) 目前执行的税收政策无重大变化;

(5) 无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响; (6) 同委托方签定的合作合同、协议能够实际履行。

a) 评估结论及其分析

(一)评估结论

青岛XXXXX有限公司委托评估的 “XXXXX技术”的评估价值为：人民币41万元。

(二)评估结论成立的条件

1、本项目评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出;

2、本项目评估结论仅为本评估目的服务;

3、本项目评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映; 4、本项目评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立;

5、本项目评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响;

6、本项目评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。 (三)评估结论的瑕疵事项

评估结论无重大瑕疵事项。

(四)评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响

评估基准日后，有效期以内资产数量及作价标准发生变化时，按以下原则进行处理：

(1)资产数量发生变化，应按实际发生额进行调整;

(2)若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。 (五)评估结论的效力、使用范围与有效期

1、本评估结论系我评估公司专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力;

2、被评估的资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营、使用及维护状态;

3、本报告的附件同正文具有同等的法律效力;