浅谈办公楼物业的保安管理

浅谈办公楼物业的保安管理（共12篇）

篇1：浅谈办公楼物业的保安管理

浅谈办公楼物业的轶序维护服务

文/陈杰

保安是现代物业管理的重要环节之一，在物业管理企业中，保安员既是社区安全保障体系的第一道防线，也是社区安全保障体系的主力军，一个稳定、高效、文明的保安队伍，是社区得以长治久安的基础，据业内调查，业主最关心的问题也是安全。笔者2001年大学毕业后一直从事物业管理工作，从2003年起负责管理公司承接的办公楼物业，所管大厦的物业管理一直稳中有升，各项工作均受到业主的好评。特别是大厦的保安队，因为他们的精干高效，使大厦无安全事故发生。笔者结合这几年所管办公大厦的工作实际，讲一讲保安管理方面的一些措施、做法，具体说来，大厦的保安管理主要包括以下内容：

一、保安岗位设置必须机动灵活、合理有效。

大厦交付使用后，保安部面临的首要问题就是如何合理有效地进行岗位设置。虽然物业公司在参与竞标时已经根据现场考察确定了保安部的组织架构，但真正接管入住开展工作后往往发现保安员的岗位布置有出入，存在不合理因素或者有漏岗现象，因此必须根据实际工作特点进行重新布岗，确保各岗位管理辐射区域相联接，一般而言，保安员岗位布置要根据以下特点：

1、接管物业的建筑特点。管理处根据接管物业的日常主要出入口、大厅、停车场、监控室等进行定点岗位的设置，这也是岗位设置最主要的依据。

2、业主的作息时间。由于是办公楼物业，下午业主下班后，楼内几乎没有活动的人群，在适当关闭部分出入口后，需要及时调整保安员的岗位，增加楼内外巡逻岗。

3、业主的要求。在保安日常工作中，业主的合理要求也要慎重考虑。比如大厦入住后，刚开始地下停车场车辆属于自由进出状况，只要是大厦的车辆都可以停放，可是一段时间过后，却发现经常有领导的车辆没有车位停放，针对这个问题，和管理处对口协调的行政管理局发放了出入证，规定了进入地下停车场的车牌号，并要求管理处保安严格控制，在这种情况下，管理处及时对白班、中班的保安岗位进行了调整，增加了停车场入口处岗位。

二、保安员的培训工作需因人而异，常抓不懈。

保安的培训工作贯穿于日常工作，根据每周培训计划，每天上、下午各一小时进行固定训练，保证日常工作的需要及应对突发事件。保安队伍的培训也要根据员工队伍的变化而变化，现在物业公司大多面临的一个重要问题是“保安荒”，保安员流动性大是管理处比较头痛的事情，2004年以前管理处的保安队伍是以年轻队员为主，整体队伍实行准军事化培训内容和培训方式。而现在保安队员的年龄越来越大，相应的培训形式和内容也发生了变化，现在培训主要的是以消防、车辆指挥和处理问题能力为主。

新队员的上岗培训是一项培训重点，由于现在一般的管理处保安都存在不满编的情况，因此，对于新来的队员采取边上岗边培训方式，这就要求带班班长把新队员的管理放在心上，必须拿出三到五天的时间重点放在新队员身上，包括该队员岗位的工作特点，现场的车辆指挥动作，重要领导的车牌号，如何与业主沟通，如何与其它岗位的队员进行沟通，遇到不配合的业主如何做等等，都要在现场一一给新队员讲解示范。如果把新队员扔在一边不管不问，工作中遇到的挫折和困难，很可能挫伤队员工作积极性，损失一名员工。

三、稳定员工队伍，丰富员工生活。

保安队伍往往占了管理处整体员工的三分之一还多，因此员工队伍的稳定对整个管理处的工作至关重要。现在的年轻人觉得从事保安工作，收入低，得不到别人的尊重，甚至会受到部分业主的鄙视、辱骂，所以有强烈的自卑感，他们往往为生计所迫，把保安工作当作一个过渡职业，一旦稍好一点就跳槽，所以保安队伍整体流动性非常大。如何使队伍稳定是保安工作的重要一环。我们的做法是：

1、消除彼此心理隔阂，一个眼神，一句问候都能很自然地拉近彼此之间的距离，让每一个队员体会到这个团队的温馨。比如说对待新来的队员，一定要关心他，组织一个班会，让大家作个自我介绍，这样就会很快的拉近新老队员的距离，让他感受到这个队伍号召力和感染力，使他愿意在这个集体中工作。

2、尊重保安员的劳动成果。由于保安员普遍学历不高、工作经验不足等原因，工作难以一下子让人满意，甚至有的新队员连简单的表格记录都不清楚，出现这种情况，如果主管或者班长能够心平气和地指出其处理这件事情的问题，帮助他不断提高，尊重他的劳动成果，相信他会比以往更加努力的工作。

3、提供充分的后勤保障，关心队员的生活。除日常的办公用品外，还要考虑雨雪天值勤用具、夜间值班防寒照明、1

三餐伙食质量等，以及保安队员在工作中遇到需要管理处改进的地方，时刻关心队员的思想动态、居住环境等，为队员排忧解难。

4、尽量使队员的日常生活更加丰富多彩，多组织一些团队性的比赛，如篮球、扑克、象棋、乒乓球、卡拉OK之类的活动。管理处曾经利用周末时间，组织员工开展近郊一日游活动，外地的员工开展“给家写一封信、寄一张照片”活动，管理处订阅《读者》《人民公安》等刊物，建立了管理处小图书馆，宿舍配备了电视、音响、羽毛球、排球等用品，丰富充实了他们的业余生活，让队员们真真切切的感受到家的温暖。

四、时刻将安全放在日常工作的首位

保安员大量的工作都是繁琐而细小甚至是重复的，可就这些平凡琐碎的工作却为业主的生命和财产安全保驾护航。保安员在值勤中作了大量的保证安全方面的工作：

1、车辆管理细致严格。从业主一入住开始，管理处就要求保安队员在值班过程中，对每一辆车进行细致严格的检查，车门、后备箱等一处不漏，一旦发现未锁或未关闭车门的车辆，及时通知班长联系车主，进行处理，有好多次队员检查过程中，发现有未拔钥匙、车内放有现金、手提电脑等贵重物品的车辆，都及时通知车主进行处理，避免了财物的损失。同时，还要求队员查看车身是否有刮蹭，车灯等部位有无破损，并做好详细地记录，避免了因为车辆问题和业主发生纠纷。

2、岗位联动，全面巡视。队员对整个物业管理区域了若执掌，不但清楚自己岗位职责区域，还需要了解其他岗上队员的工作区域职责，各岗位互相协助，及时掌握进入大厦内的人员情况。比如门岗发现有可疑人员或者车辆但不是很确定，这是他及时通知东岗、楼内巡逻岗和楼后岗进行查看，核实真实情况。业主下班后，中班班长带领队员对所有楼层的房门检查一遍，对于不锁房门进行上锁并登记，在第二天告知该部门领导。夜班接岗后由班长带领队员对所有洗手间、楼道、设备间、停车场等容易藏人的部位进行巡视检查，确保无安全隐患。

3、加强班后人员和车辆管理。每天下班后、周末和节假日期间，门岗对所有进出大厦的车辆和人员都进行登记，并且在大厅专门设岗，做好来访人员的登记。比如对于车辆除区级领导车辆外，凡进入大厦的车辆及人员，必须登记车牌号码、驾驶员签名；无进入记录的车辆，在出大门岗时，必须检查驾驶员行车证或驾驶证，并登记证件号码方可放行。

4、大厦内物品放行必须有出门证，出门证由部门盖章才能生效，单凭签字保安一律不认可，比如前段时间各部门搞支持新农村活动，大量往外运送办公桌椅等物品，都自觉开出门证盖章。另外，在长假来临前，管理处都要给各办公部门下发通知，要求提高安全防范意识，加强安全部位的检查，比如档案室、计算机房、仓库、图书馆等，落实安全管理制度，不得私拉乱建等等，发动一切力量，时刻将安全工作放在首位。

五、全员协防建立起另一道安全防线

保安员在巡逻时，他不仅仅对物业区域的安全防范负责，还对实现公司的各项服务承诺负责，如遇业主有需要帮助时，他必须按照公司的要求提供服务，如在巡逻中发现安全防范以外的物业维修保养问题或清洁绿化问题，都应迅速采取措施。同样，保洁员、维修工、管理人员也都担负着同样的职责，不光关注本职工作，对涉及物业管理的每项服务，所有人员都有责任和义务进行解决。在安全保卫上，管理处要求其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。比如我们的保洁员他所负责的区域是相对固定的，工作一段时间后，和业主也比较熟悉，因此对于陌生人员更容易分辨，发现可疑人员及时通知管理处保安前去处理，为大厦建立起另一道安全防线。

保安的工作一直是管理处最放心的环节，无论是保安队长还是保安班长，在日常工作中都表现出良好的敬业精神和思维敏捷的工作头脑。从大厦交接到现在，每天几百辆的车辆指挥和检查，确保车辆的停放安全；每天夜间巡视发现的房门车门不锁的，都会在第二天通知和提醒业主；每天几百上千字的巡视记录从来没有间断，成为应对突发事件重要的原始资料，保安队员总是勇敢、细致的处理每一个细节，很好的完成大厦的安全保卫工作。

作者单位：润华集团山东物业管理有限责任公司

篇2：浅谈办公楼物业的保安管理

物业管理保安服务中发生的矛盾主要集中在两个方面：一是业主的人身、财产安全在物业管理区域内受到侵害引发诉讼；二是日常管理中引发的纠纷。保安人员处在物业管理第一线，和业主有最频繁的接触，容易引发冲突。而一旦发生冲突，则报端网站等媒体大多口诛笔伐，对物业管理企业进行曝光指责，使得物业管理企业名声受到损害。

由此，反思我们物业管理制度的设计，通过比较可以看出，国外大部分地区的物业管理对治安和安全防范管理的介入都较浅，包括美国、加拿大、日本、法国、丹麦等国，有的完全不介入社会治安等公共安全事务，而大多则只配备极少量的人员负责公共秩序的维护。在发达国家的大型社区，对秩序的维护更多的采用技防而不是人防，例如在关键部位设置24小时摄像，发生安全问题时派人到现场参与调解，需要时向公共安全管理部门提供情况。因此，在物业管理区域几乎见不到物业人员，矛盾和冲突也极少发生。我国大陆物业管理发源于广东沿海地区，在起步阶段就把保安担负的安全管理工作作为亮点纳入了服务范畴。多年来，物业管理保安在积极协助公安部门开展治安、消防、交通安全管理，在处理突发事件，消除安全隐患，维护城市的安宁和业主的安全方面发挥了积极的作用。但是在早期的管理中，行业自身也存在夸大保安作用的问题。有的企业就大肆宣传有了物业管理保安24小时值岗和巡逻，管理区域内偷盗等刑事案件可以杜绝，业主的人身和财产安全就可以得到保障等等。物业管理企业都配备了大量的保安人员，有设岗值勤的，有流动巡逻的，大多按类似警服着装，给业主以准警察部队承担治安管理的印象。包括1984年建设部颁布的《城市新建小区管理办法》（以下简称《办法》）也提出：“住宅小区管理是指对住宅小区的房屋建筑极其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治”。由此可见这个阶段的物业管理把安全管理放在较为重要的位子上，从而导致社会各方面对物业管理的治安责任看得较重。此间，深圳、上海、北京都发生过在管理区域内家庭财产被盗甚至业主被杀害的事件，业主状告物业管理企业并提出巨额索赔，使物业管理承受了巨大的压力，也引发了业内对物业管理承担安全防范事物责任和能力的再思考。

2003年9月，国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》），《条例》明确了物业管理职责为：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。《条例》与1984年建设部《办法》相比，对物业管理承担的安全事务管理作了重大的调整。通过对《条例》分析可以看出其中三层意思：首先明确了

物业管理是“维护相关区域秩序”，并非对住宅小区的治安管理，不负有保障业主和住户人身财产安全的责任；其次明确了“物业管理企业应当协助作好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部们报告，协助做好救助工作”。平时协助安全防范，发生事故及时报告和协助救助是物业管理应承担的三项任务；再次是在相关条款中规定了“雇请保安的，应当遵守国家有关规定”。从该法规看当属选择性规范，它并不强制规定物业管理必须设置保安岗位以及承担保安责任。

从法理上说，物业管理维持秩序和协助安全性防范工作的服务属于私权范畴，物业管理企业与业主均是平等的民事法律关系主体，其承担安全事务的义务和责任主要受物业管理服务合同的约定而非法律的直接规定。而社会治安管理属于公权范畴，是指由公安机关依法律规定所负有的维护社会秩序和公共安全、保护公民合法权益的义务，并依据国家《刑法》、《治安管理处罚法》等法律对违法犯罪行为实施惩处的权利。

《物业管理条例》发布后，引起了政府房地主管部门的高度重视，中国物业管理协会和各省市物业管理协会纷纷组织业内外有关单位学习讨论《条例》的有关精神，中国物业管理协会并为此发出通知，要求各物业管理单位将“物业保安员”改称为“秩序维护员”，以有序规范物业管理行为。由此，很多城市将原来物业管理保安改为“秩序维护员”，调整了物业管理保安承担维护物业管理相关区域秩序和协助做好安全防范的工作要求和宣传口径。这一更改完全准确地体现了《条例》精神。但是，应该承认，目前对《条例》有关精神的宣传和贯彻尚不到位，无论在行政管理层面还是在舆论导向层面还是在民众潜意识当中，物业管理对安全事务责任被任意扩大的问题仍然存在，并给物业管理带来了过大的压力。要降低和解决物业管理保安服务或者说“秩序维护服务”的纠纷等问题，可从以下四点着手：

第一，物业管理人员要认真学习《条例》的精神，按照不错位、不越位的原则，坚持《条例》对物业管理维持秩序和协助安全防范的服务定位，建立一套严格的管理制度和流程，在物业管理的和谐服务上下足功夫。

第二，物业管理企业在签订《物业管理服务合同》时，应明确约定合同双方在维持秩序和协助安全防范方面应承担的责任，细化合同条款（包括免责条款）。一旦发生问题依据合同法进行处理，避免矛盾和纠纷。

第三，严格企业内部管理制度，规范服务人员的行为，坚决杜绝打人等影响行业形象的恶劣事件发生。同时在条件许可的情况下加大技防覆盖面，做到人防技防双轨齐下。

第四，加大法规宣传力度，坚持正确的舆论导向。通过媒体客观公正地引导社会对物业企业安全管理责任的正确理解，避免业主把一些应由政府承担的社会治安管理职能都误认为是物业管理服务的法定义务，从而影响物业行业的正常发展。

篇3：浅谈办公楼物业的保安管理

一、物业公司保安所存在的问题

1.从业人员社会地位低, 职业待遇同期相比较低, 流动性高。在重庆市保安职业的收入普遍偏低, 加上很多保安员来自外地, 因此社会保障无法得到落实, 其生活成本也普遍高于本地职工, 并且他们的工资和保安这一职业的定位不对称。保安保护的是所管辖区域内公众的财产、生命的安全, 在同样是维护公共安全, 其职业风险自然高于普通行业。作为一个特殊的行业, 其薪酬待遇本应可以维持在比较高的标准, 这样才能吸引人才。

2.保安人员的年龄偏大, 男性占多, 缺乏合理的从业人员结构。以笔者所在的A公司为例, 分别调查了从业人员的年龄、性别等, 数据显示为:目前保安队伍的平均年龄约为40岁, 只有不到10%的员工是30岁以下, 而年轻人认为就算从事保安事业, 但只是过度工作, 在不久就会转行。而都是以40~50岁缺乏技能、不愿接受新事物的男性为主。由于工作的特殊性, 尤其是在一线工作岗位, 男性保安员更为突出。女性保安员所占的比例非常低, 且从事一线岗位的基本上为0。

3.保安工作辛苦、责任大、单调。保安的工作一般都分为站岗、门卫、看护重要物品、日夜巡逻等等, 久而久之, 就会觉得工作辛苦、乏味、单调、责任大。就比如A公司的保安员所说:“工作辛苦, 日夜都要站岗, 收入单薄, 出了问题就要承担责任。”因此, 很多保安人员从事保安工作一段时间之后, 就会容易产生一种抗拒心理, 不愿意再从事保安行业。

二、降低保安流失率的相关措施

1.加强保安人员思政教育。加强保安人员的思政教育, 帮助他们树立正确的价值观, 让保安人员能够清楚认识到我国仍存在大量下岗职工与劳动力力剩余的情况, 让他们明白到从事保安工作实属不易, 让他们能够珍惜本职工作。物业公司也要宣传保安工作在经济发展的过程中所发挥的影响, 让他们能够为保安工作而自豪, 让保安人员能够爱岗敬业。

2.贯彻提高保安人员的薪酬待遇。保安队伍之所以不稳定、流动性高最主要的原因就是待遇低。归根结底待遇才是稳定保安人员的要素。要想让保安人员敬业爱岗, 首先要解决待遇问题。相关部门要重视这一问题, 从保安的角度思考问题, 在实际的工作中, 不能只看公司的效益而忽略了保安人员的薪酬待遇问题。公司的发展决不能建立在牺牲保安人员薪酬待遇的基础上, 不能用保安人员的工资大做文章, 理顺公司效益与保安人员的关系, 真正解决其待遇偏低的问题。例如, 定期召开职工大会, 让保安人员能够一起参与到讨论中, 并且在大会上能够畅所欲言, 让保安人员能够说出心声, 与企业共同寻找最为合适的解决方案, 最大程度地满足保安人员的心愿, 为他们解决最为关心的问题。

篇4：从保安到物业管理家

贫困辍学，打工地位低下

1976年，彭裕良出生在广东省揭西县的一个贫困家庭。由于家里穷，兄弟姐妹又多，父母每年总为孩子们的学费犯愁，年少的彭裕良看在眼里记在心头。14岁那年，他以优异的成绩考上了中学，但为了让其他兄弟姐妹能够安心继续读书，他主动放弃学业，来到一个建筑工地给一名当包工头的老乡打工。晚上当保安，早上打杂，那年他给父母减轻了不少负担。由于他出身卑微，又没文化，他知道自已不可能找到好的工作，便很安心在工地上打工。既然是打杂，那肯定是什么活都得干，给师傅们搬砖头、筛沙子、调沙浆，一样也少不了。好在工地上同村的熟人多，趣事也不少，倒也其乐融融。从此，不论是三伏四暑，还是三九严寒，小小年纪的彭裕良总是白天站在高高的脚手架上，为别人的大厦添砖加瓦，夜晚则“守夜”。由于他能吃苦，脑瓜子好使，泥工师傅们还教会他瓦刀，他居然拿上了比大工低比小工高的薪水。于是他第一次尝到了勤劳与好学的好处，年青的心里播下了自强不息的种子。

1995年春节，彭裕良快长成大小伙子了，也更懂事了。为了省点车钱，他没有回家过年，留守工地。这年的春节他不但没有花钱反而还挣了好几百元，心里喜滋滋的。同样的工作在不同的时间里却得到不同的回报。这时，他对经济回报有了新的认识。

2000年8月，深圳市对建筑市场进行大规模的整顿，彭裕良所依靠的包工头由于没有资质就承包不到工程，彭裕良的经济来源也没了。当时，彭裕良所在的工地是一个开发商投资兴建的小区，需要招收大量的保安，彭裕良顺利地进入了小区的保安部，也就进入了物业管理行业，为他以后当老板迈出了第一步。

进入物业管理行业之后，彭裕良才知道了什么是管理费，什么是物业管理维修基金，什么是消防治安等等。不就是看门吗？怎么这么复杂？我原来在老家住了那么多年的房子，没交过一分钱管理费不也过来了？后来彭裕良在这个行业干得久了，就越觉得物业管理的学问深奥与不容易，物业管理给社会、业主带来的好处数不胜数。

可是，不是所有的人都能理解和配合物业管理员的工作。一天，彭裕良与另一同事在停车场值班，有一位业主数次不交停车费，又要占道停车，他们便与这位业主发生了争执。后来这业主一气之下便把车停在了IC 卡的出入口，堵塞了出口。这事闹大了，彭裕良与那同事也处理不了，便用对讲机叫来保安主管。主管也从来没遇到过这样的事，一气之下把那业主的小车的轮胎气给放了。彭裕良明知主管不该这样做，他也劝说过，无奈主管不听，便导致了不该发生的结果——打闹及赔偿。

出了这件事，管理处召开过专门的会议。彭裕良想：如果说当时让那业主将车开进停车场，然后再做其思想工作；或者在他停车之前就做好思想工作，问题就不会发生；即使事情发生了，公司按照《道路交通管理法》报警，由交警来处理，事情也不至于如此吧！这里面的学问太多了，既要讲究工作方法又涉及如何正确运用法律法规。在他想来，保安员的工作不是表面上那么简单的，而是需要具备较强的综合素质才能处理好每一件事情，何况现在的公司为了省钱尽量减少员工，一职多能也就成了普遍现象与要求。于是，彭裕良决定参加物业管理员中级培训班，提高自身素质与管理能力，为将来晋级作好准备。

前些年的物业管理企业是不注重培训员工的管理水平，更何况彭裕良这既没文凭又不是管理人员的人，就是抓阄也轮不到他的头上，因为他没有培训价值。可彭裕良很执着，哪怕自己花钱也报名参加了，半年后就取得了劳动部颁发的“中国物业管理员上岗资格证”。公司也把他从保安部调到客户服务部当管理员。接受培训后，彭裕良大开眼界，信心倍增，决定为自己以后有机会开公司练就一身的本领。

寻找不足，把握契机创立事业

彭裕良没想到的是，自己从小无缘多读书，长大国家不嫌弃还能参加专业技能的培训并取得了上岗证，这上岗证在某种意义上说就可以变为“经营证”，他就想搞个“经营证”，让大伙看看：谁说只有高材生才能当老板，咱小学生也能当老板，而且要当出色的老板。

他一边工作，一边留意哪些楼盘需要物业管理。还别说，真有许多楼盘需要物业管理，但人家是按程序邀有资质的公司去競标，而自己一没公司二没资质，谈何容易？这事按国家规定也应该这样，怪不了谁，要怪还只能怪自己异想天开，不切实际。可过了没多久，他在报纸上看到了深圳市第一家以个人名字命名的梁柱物业管理有限公司成立，而且这个公司的老板前不久就是一名打工仔，业务开展得很不错。这件事，对他的触动很大，自己想做的事别人早就想到并做到前面去了，这说明自己的这个想法并不荒唐，只是动手太迟或是自己的某些条件不成熟，那么不成熟的地方在哪里呢？不行，得先找那位梁柱先生聊一聊。梁柱先生的公司在网上好查，很快彭裕良就与他联系上了。这位梁先生比较热情，交谈中，彭裕良知道梁柱先生是硕士生，在房地产管理局及大型物业管理公司担任高层管理多年，物业管理专业知识相当丰富，并且有很高的社会知名度，接管的项目都是别人主动找他的，他是有了项目之后才辞掉工作注册公司的。

原来如此。自己不成熟的根源找到之后，他没有气馁，也没有自卑，而是更加努力工作，既能给公司多做点事，又能锻炼自己多积累专业知识。当然，他想当老板的动机是不能说的，如果不慎说出来一是会被别人笑话他不知天高地厚；二是公司对他的见异思迁会有意见——没有哪家公司的老板能接受自己的工人一心两用。

经过一年多的努力，从物业管理的前期接管验收到设备管理，从治安消防管理到环境卫生管理，从客户服务到文档管理，从法律法规到地方行政主管部门的办事程序，智能化系统，社区文化建设等，彭裕良都一一弄懂弄通了。这时，国家要求各物业管理企业规范从业人员持证上岗制度，而彭裕良是有证的老物业管理员了，通过考核，已具备部门经理的工作能力，但没取得国家承认的资格证，这样，公司很快就送他到深圳培训中心接受培训。

回来后，彭裕良担任了投标部经理一职。通过投标与议标的方式他先后为公司承接了9个项目，其中10万平方米以上的多层住宅小区4个，工业园1个，商业区2个，有些项目还在省外。

至此，彭裕良也可以说已混上高层白领，待遇也不错了，按说一个小学生比人家大学生的工资还高，应该知足了，可是彭裕良的目标不是做打工仔，就算是高级白领对他来说也只是一个起点。

篇5：浅谈办公楼物业的保安管理

摘要：物业管理的保卫工作是物业管理公司的核心工作之一。本文通过分析物业管理保安人员管理中存在的问题，并针对性的提出对策建议，以期提高物业管理保安工作的质量。

关键词：物业管理;保安人员;对策

物业管理的保安工作是保证所管辖物业区域内财物不受损失,人身不受伤害,业主或物业使用人的工作、生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防爆炸等一系列治安管理活动。良好的治安环境需要一支作风过硬、技能优良、机动快速的保安队伍作保障。如何搞好保安队伍的管理也成为物业管理人普遍关注的课题。

一、目前物业管理保安人员中普遍存在的问题

(一)物管公司招聘保安人员的标准较低导致整体业务素质下降

按照我国物业管理相关法律的规定物业公司提供物业服务可以自行聘用安保人员,目前在全国各大中城市住宅小区的物业公司都在自行招聘保安人员但是物业公司作为经济实体,往往为了追求利益而忽视对这些从业人员的培训,发给制服就上岗的现象非常普遍。一些物业管理公司招聘保安现在只要身体好，有身份证，没有犯罪记录，就谁都有机会成为一名保安。保安招聘条件过宽会造成诸多不安定因素,如个别小区曾出现过保安监守自盗、网上通缉犯当保安的情况，这些给业主带来了极大的不安全感;还有个别小区的保安,合约未满就擅自离职并带走或破坏小区内一些值钱的公用设备;有的因为保安流动频繁，保安甚至不知道灭火器放在哪里。这些现象都给小区业主的正常生活带来了极大的不安全感。

(二)业主对保安人员缺乏应有的尊重

社会上对物业保安这个群体的认同感差也给物业管理公司保安人员的规范化建设带来了隐患。当前不少业主对于物业保安的工作有认识上的偏差,很多人都把“保安”当成“保姆兼保姆”。如果整个社会还不能对物业保安的职能有一个准确的认识,并为全体保安提供一个公正公平的工作环境，物业管理保安的规范化建设问题将会越来越严重。

(三)“监管”保安尚有法律上的障碍

对物业保安的监管问题从目前的立法情况来看,公安机关直接介入管理还存在很多执法上的障碍,但是由于物业保安提供的是一种极为特殊的安保服务，如果不进行正确的引导和规范,很容易滑向消极的一面。现在老百姓心目中对保安的理解非常宽泛，只要是参与了安全守护工作的人就被看成是保安。事实上,在公安眼里，保安只包括那些受雇于保安公司,经过培训取得上岗合格证的商业性保安，但在群众眼里保安还包括了那些公司企业自行聘用的内部安保人员以及物业公司聘用的为其管理的社区提供安保服务的人员。前者已经处于公安机关的监管之下，但对后两类人员,由于相关法律缺位公安机关直接介入管理还存在很多障碍。

二、促进物业保安的规范化管理的建议

(一)严格把好保安人员的录用关

保安员主要从复转军人中招聘,少量从社会上公开招聘,择优录用。

1、物业管理公司对保安员一般来说应该有以下要求：政治可靠,作风正派,有较强的工作责任心;法制观念强,热爱保安服务工作;敢于同违法犯罪分子作斗争;无违法犯罪劣迹;身体健康,具有初中以上文化程度;年龄在18岁至35岁。属单位内部人员担任本单位保安员工作的,可适当放宽年龄下限,但最大不得超过50岁。

2、招聘保安员时,应聘人员必须有下列证件和证明材料：本人居民身份证件;招聘本市的保安员,由户口所在地派出所出具政审材料;应聘人员是外地的,除持有本人身份证和户口所在地公安派出所出具有政审材料外,还必须报县、区公安机关批准后方可录用。

聘用的保安员,必须在上岗前经过县区以上公安机关或保安服务公司培训,考核合格后方可正式录用上岗。考核应涵盖军事技能、文化水平、普通话、协调能力等方面。只有人员素质上去了,提高服务质量和水准才有保障。

保安人员直接与住户接触,是联系业主或物业使用人和物业管理公司的纽带,是物业管理的门面和窗口,良好的工作态度、得体的语言、热忱的服务是业主或物业使用人衡量物业管理水准的标尺。

(二)加强保安人员的培训和教育

保安员一经录用,前期的理论技能培训是必要的。编制科学合理的培训教案,辅之以灵活多样的培训方法。教案中侧重理论和实践相结合,走集中培训单兵考核的路子,培训中注重对人才的发掘和使用,了解人员的特长和技能爱好,做到专才专用。只有充分挖掘人才的潜力,恰如其分地发挥他的作用和专长,才能营造一种宽松公正的管理氛围,提高个人的工作积极性。通过培训来提高保安员的警惕性、“四防(防火、防盗、防爆、防破坏)”意识、应变能力和身体素质,使其掌握本职技能。并一定要做好考核工作,各方面考核通过后才能录用。同时不可忽视消防和其他应急社会性事件的处理的模拟演练。从实战中总结摸索经验,真正做到有备无患。

(三)减轻保安的后顾之忧

公安机关应全面安排物业保安人员的管理培训，并对物业保安人员的培训只收取成本费。同时,建议地方财政在安排专项资金时应考虑拨付给保安培训机构费用，通过个人交一点、企业出一点、财政贴一点的方式解决物业保安人员的培训费问题，以稳定物业保安队伍。同时,应鼓励有条件的物业管理公司为物业保安人员办理人身意外伤害保险，建立物业人员技能提升培训制度，为长期从事物业保安的人员提供转岗职位，免除物业保安人员的后顾之忧。

(四)提高骨干保安的薪资

建议物业公司选派骨干队员参加保安资质培训，只要物业公司内部有个有资质的保安,物业公司就可以自建内部保安组织，再由参加过培训的骨干队员对其他保安进行培训，还可以提高骨干保安的薪资,与普通保安做出区别增强保安工作的积极性。

(五)严格遵守规章制度,进行人性化的管理

篇6：物业管理保安队长的职责

2、熟悉国家有关治安和消防管理的政策和法规，不断提高自身的专业素质。落实公司对治安服务与安全工作的各项要求，对工作的开展、实施提出意见和措施，对工作的绩效进行检查考核，做好讲评。

3、对治安消防员的工作进行检查和督导，对服务中的不合格或者潜在问题提出纠正预防措施，负责处理治安消防服务方面的投诉。

4、负责对物业安全工作开展检查(以“五防”防火、防盗、防爆炸、防破坏、防自然灾害为重点)，对发现安全隐患和事故苗头采取切实有效的整改措施。

5、负责落实对监控设施、消防设施和器材的完好性检查，及时发现问题，制定申请修理、更换或添置计划。

6、全面做好安全基础管理工作(安全重点部位管理、明火管理、危险品管理、人员疏散通道管理、安全标识管理、钥匙管理、外来 人员管理、车辆出入管理、物品进出管理、装修施工安全管理等)，并负责检查、落实。

7、组织治安消防员的业务知识学习培训，负责治安消防操作培训和实战演练。

8、加强与地区消防部门、公安警署和街道消防治安管理部门的联系，保持良好关系，取得地区安全主管部门的指导和支持。

篇7：物业管理保安队长的职责

2、掌握巡逻路线，做好巡逻签到和巡逻记录工作;

3、维持辖区内治安秩序，巡查公共部位设施设备完好情况，发现问题及时报告;

4、在发生火警、匪警或其它险情时，负责查看、报告、处理;

篇8：物业保安管理

目的：有效的激励员工，引导、规范员工的行为。

原则：奖励为主，惩戒为辅。

适用范围：安管部全体员工

奖励范围：u

1． 本职工作圆满完成，做好事，经常受到业主、公司领导表扬的。

2． 发现并设法抓获在工作区域内的偷、抢等违法犯罪分子，表现突出的。

3． 积极为公司的保卫工作出谋献策，提出合理化建议效果明显的。

4． 积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产安全有突出贡献的。

5． 见义勇为、拾金不昧、为公司争得荣誉的。

6． 工作积极性强，敢于同违法犯罪作斗争的。

符合以上条款内容，公司将予以20—200元奖励，并进行表扬。

惩罚范围：

1． 上班迟到、早退。

2． 在岗期间打电话聊天，和女孩子嘻闹，严重影响保安员形象声誉的行为。

3． 私自顶岗、换岗、脱岗，不按规定着装上岗者。

4． 当值期间睡岗、看小说、听收音机、玩游戏机、手机或做与值勤无关的事。

5． 不服从上级管理，顶撞领导的。

6． 对上级下达的任务未能如期完成，又无正当理由的。

7． 宿舍个人卫生差，物品不按规定摆放的。

8． 在宿舍赌博，宣传、观看黄色小说、刊物、录相、光碟的。

9． 违反请销假规定的。

10． 工作消极，无故不参加集体活动，作风纪律散漫的。

11． 在岗期间擅离职守，给公司造成重大损失的。

12． 未经上级批准，私自留宿外来人员或进饭堂就餐的。

13． 遇突发事件，紧要关头临阵脱逃的。

14． 违反国家法律、法规、治安管理条例，参予打架斗殴、嫖*，给公司声誉造成严重影响后果的。

15． 无故旷工超2天的。

违反上述条款第1.2.3.4.6.7.9.10.12条规定者予以20—200元罚金，屡犯者予以辞退。

违反上述条款第5.8.11.13.14.15条规定者立即予以开除，并不作任何补偿。

保安员仪容仪表规定

目的：树立保安员良好的形象和社会声誉。

范围：适用于小区保安员

着装规定：

1． 统一着装，要求举止文明、大方、得体、精神抖撒。

2． 统一穿黑色皮鞋，戴贝雷帽，系领带，配戴工作证，服装整齐、干净（凡佩带不齐者不得上岗）。

3． 不得戴饰物，口袋内不宜装过多物品。

4． 禁止披衣敞怀，挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。

形象规定：

1． 经常检查和保持仪表整洁。

2． 不准留长发，蓄胡子，留长指甲，帽墙下发长不得超过1.5 cm，鼻毛不得露出鼻孔。

3． 精神振奋，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背，东倒西歪，前倾后靠，伸懒腰；不袖手、背手、叉手或将手插入口袋中；执勤中不准吸烟、吃零食，不勾肩搭背。做到站如松，行如风，坐如钟。

4． 不准亨歌、吹口哨、听收（录）机、看书报。

5． 不随地吐痰、乱丢杂物。

6． 不挖耳、抠鼻孔，不敲桌子，跺脚或玩弄其他物品。

7． 做到“微笑服务”，对业主（用户）友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌用语。

队列规定：

1． 在集体活动时，如训练、紧急集合、外出交流、学习、比赛等，要穿戴整齐统一，必须整队集合，保安员动作要迅速，跑步入队；集合完毕，指挥员要检查仪容仪表，不达整理服装的口令，凡未达到要求，精神不振者不能参加集体活动。

2． 在执勤过程中，要求两人并肩，三人成列，要求执勤人员精神饱满，保持高度的警惕性。

3． 在队列和巡逻中，保安员必须保持步伐一致，番号雄壮有力，指挥员口令要清楚宏亮，富有号召力。

注意事项：

1． 上岗前必须对照整容镜整理着装，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范。班长、队长在场应检查并予以纠正。

2． 在岗期间，保安班长带领遵守仪容仪表规定。

安管员交接班制度

1． 按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位，接班人员未到之前，当班人员不能离岗。

2． 交接班必须列队，行进中步伐整齐、规范，上下班均要走好。

3． 接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项，做到三明：上班情况明，本班接班情况明，物品、器械清点明。

4． 交班人在下班前必须填好值班记录，应做到三清：本班情况清、交接的问题

清、交接的物品、器械清。

5． 当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗位处理完成，接班人协助完成。

篇9：物业保安管理制度

制定部门：重光实业保安队制定：卢其华审核：批准：实施日期：年月日

第一章工作职责

第一条队长工作职责：

1、负责全园区安全、消防工作，维护管辖区域内治安秩序，预防和查处安全事故。

2、协助上级建立和健全各项安全保卫制度，负责监督执行公司各项规章制度。

3、负责保安队伍的建设，定期召开队务会议，组织保安人员进行职业安全和各类业务技能培训，掌握保安人员的思想动态，做好思想沟通工作。

4、依据紧急事故的处理程序处理突发事件，做好通报、处理、汇报工作。

5、做好每日交接班表审核，每周消防巡查表审核，每月消防维护保养表审核，并总结汇报。

6、协助分管领导做好对外事务，做好与相关单位的联系、联防工作。

7、对保安队全员的工作情况进行监督和检查。

8、完成上级临时交办的其他事项。

第二条副队长工作职责：

1、协助队长做好全园区安全、消防工作，维护管辖区域内治安秩序，预防和查处安全事故。

2、协助上级建立和健全各项安全保卫制度，负责监督执行公司各项规章制度。

3、依据紧急事故的处理程序处理突发事件，做好通报、处理、汇报工作。

4、做好每日交接班表审核。

5、组织人员对园区消防设施进行每周检查和每月维护保养，并做好记录。

6、做好保安、消防器械的保管与登记。

7、对保安队全员的工作情况进行监督和检查。

8、完成上级临时交办的其他事项。

第三条班长工作职责：

1、配合副队长、队长做好当班的保安工作。依据审批通过的排班表安排当班保安到岗。

2、对当班保安队员的仪容仪表进行检查，对保安队员的日常工作进行监督，根据队员日常表现，为上级提供考核的参考意见。

3、合理调配保安队员轮岗就餐，遇突发事故或临时任务时作出合理调岗。

4、对保安队员在工作中提出的问题进行解决或上报。

5、依据紧急事故的处理程序处理突发事件，做好通报、处理、汇报工作。

6、填好当班的工作日志，做好交接班工作，做好记录。

7、完成上级临时交办的其他事项。

第三条队员工作职责：

1、依据审批通过的排班表或上级的临时安排准时到岗，听从上级的指示，遵守各项规章制度。

2、保证在岗期间所辖区域的治安、防火安全。

3、保证本岗位20米范围内的卫生清洁。

4、做好入园人员的询问、登记、指引工作。

5、做好出入车辆的登记、检查、引领工作。

6、依据紧急事故的处理程序处理突发事件，做好通报、处理、汇报工作。

7、完成上级临时交办的其他事项。

第二章行为准则

第一条保安礼仪

（一）仪容仪表

1、穿着保安员服装时应戴保安帽，帽徽、肩章、臂章等服饰和保安服务标志应佩带齐全。

2、着装上岗服务时，应举止文明，端庄得体，保持服装整齐清洁。

3、保安员服装不可与便服混穿，服装笔挺、不歪斜松垮。

4、头发前不过眉。

5、上衣口袋不应装东西，上衣领子不乱别徽章，衣袋中不装太多的物品。腰上不挂钥匙链、指甲刀等物品；

6、精神饱满、乐观向上、大方，面带微笑；

（二）礼节礼貌

1、站姿

1.1 挺胸、收腹、紧臀、头部端正，下颌微收。

1.2 微笑，目视前方，表情亲切，有亲和力。

1.3 两臂自然下垂落于腿侧裤缝处或两手握于背后或两手握于腹前，右手握住左手，两腿绷直，呈外“八”字45度角展开。

2、坐姿

2.1 端正，双腿自然平放，男士双腿间距可容一拳。

2.2 禁止：前仰后合、摇腿晃脚、翘腿等不雅之举。

3、敬礼

3.1 举手礼：上体正直，右手取捷径迅速抬起，五指并拢自然伸直，中指微接帽檐右角前约2厘米处，手心向下，微向外张（约20度），手腕不得弯曲，右大臂略平，与两肩略成一线，同时注视受礼者。礼毕时，将手放下。

3.2 注目礼：面向受礼者成立正姿势，同时注视受礼者，并目迎目送（右、左转头角度不超过45度）。礼毕时，将头转正。

第二条保安工作守则

（一）工作态度

1、听从上级安排，不拖沓、不抱怨。

2、同事之间的协作力、包容、配合、团结。

3、对待租户或来访人员的态度：谦和、礼貌、诚恳、友善、不卑不亢。

（二）日常行为规范

1、爱护公司公共财产、不随意破坏、挪为私用。

2、保持工作环境的干净整洁。

3、办公桌上不放与工作无关的用品。

4、未经同意不得代收代发信件、快递，不得代管他人个人物品。

（三）工作纪律

根据有关规定和对公司及员工人身财产安全负责的原则，保安员严格禁止下列行为：

1、限制他人人身自由，搜查他人身体或私人物品，侮辱、殴打他人；

2、扣押、没收他人证件、财物；

3、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；

4、删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；

5、侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的公司商业秘密。

6、值班时间聚众赌博、下棋、喝酒、看小说报纸、打瞌睡、玩手机看视频、吃零食等。

7、脱岗、漏岗、睡岗、迟到、早退。

8、执勤时间内，电话、对讲机私用，影响勤务。

9、非保安人员进入保安室。

第三章门禁管理规定

第一条人员管理

1、进入园区不得携带枪支、刀具、毒品及一切危险品和违禁物品。

2、进入园区需出示工作证件，未带工作证件的需登记，不登记者不得进入园区。

3、被公司除名或辞工者无正当理由不得进入园区。

4、不明身份，醉酒者、闹事者不得进入园区。

5、推销产品、商品的人员及车辆不得进入园区。

6、来访人员报不清受访部门及受访人者不得进入园区。

7、来访人员不能出示有效证件者不得进入园区。

第二条车辆管理

1、进入园区车辆应办妥登记手续并经受访公司部门同意才可入园区（特殊交待的除外）。

2、需提醒驾驶者园区内限速慢行，引导车辆按规定停在指定的位置。

3、载货车辆离开园区时，应出具经受访人员签署的放行单，放行单与货物不符的不得放行，经受访人员现场核对准确后放可放行。

第四章勤务制度

1、交班人员在下班前十分钟检查并整理好岗位配置物品，在下班时如数交给接班人。

2、接班人员准时到达岗位，交接班人员互相敬礼以表尊重。

3、接班人员认真检查岗位配置物品，在正确无误的情况下与交班人员完成交接班。

4、交接班表实行各班班长填写交接制度，交班班长在下班前十分钟根据当班情况如实记录好交接班表，交班时向接班班长作简要说明。

5、接班班长接班时要认真查阅交接班表，根据上一班的情况作好本班工作安排。如有疑问应即时与交班班长沟通，无任何疑问后才完成交接班。

6、分管副总经理、保安队长、副队长应每天查阅交接班表，根据保安队当天工作情况做出相关批示，并在表上签名确认。

第五章紧急或意外事故的处理

第一条火警事故

1.发现火灾应立即赶到失火现场查看，并注意兼顾建筑体的安全，然后立即向119火警台报案，且通知当班最高干部和分管领导至火场，保安仍然坚守岗位。

2.若发生火苗应即以灭火器将火源熄灭。

3.若已使用灭火器仍然无法将火势扑灭时，应：

3.1 火速打电话至119，并用对讲设备请求支援，集合各部门的义务消防员。

3.2 同时通知园区内人员或其他重要干部集合员工救火，发挥消防编组功能。

3.3 指挥所有员工及其他人员向安全地区疏散。

3.4 保持高度警戒，严防小偷趁机窃取园区内的各租户财物。

3.5 通知派出所协助交通，管制事宜。

3.6 火势熄灭后应清查人员及物品所害情形，并保持完整现场，以供警方处理。

3.7 注意警方处理时，亦不能破坏现场，以免影响保险公司的认定理赔。

第二条 恶劣气候

恶劣气候，员工停止上班（园区内的安全防护小组人员除外），保安人员应完成以下事项：

1.检查并关闭所有门窗及照明电源。

2.将散置于室外易于被风吹或吹损坏的物品移于室内或予以固定处置。

3.接受园区内人员的询问，转达公司规定的事项。

4.遇有灾害或须支援时，立即报警求援并报告上级干部。

第三条员工打斗事件

1.园区内员工打斗或逞凶闹事，应迅速予以制止，将当事人交由当班最高干部或分管领导处理为原则，如当事人不听制止时，可与值班保安或公司的其他人员合力制止。

2.打斗现场若有其他员工围观时，为防止围观者鼓噪起哄或使现场复杂化，应将肇事者带离现场再行处理。

3.事态有愈超严重态势，应立即拨打110报警请派出所协助处理。

4.注意立场要保持公正，千万不可偏袒打斗当事人任何一方或加入战局，丧失理智。

第四条不良分子前来滋事处理

1.管制人员不得与不良分子对打。

2.关闭大门和所有入口，勿使不良分子进入滋事。

3.用对讲设备通知其他当班人员或分管领导前来支援处理。

4.认清来着容貌、特征、人数、有无携带枪支、刀具、坐车种类以及车牌号码、滋事原因等，作为警方侦查处理的依据。

5.将状况报告分管领导并随时保持联络，若晚上应通知派出所或辖区治安队备案。

第五条被盗事件

1.发现可疑人物，应与当班干部或与其他保安人员联系，并一人继续监视，直到足够的支援人员来到再制止。

2.发现园区物资被盗，立即通知当班最高干部，并拨打110报警。

3.保护好被盗现场不被破坏。

第六条意外事故

1.园区内员工和外来员工打架闹事，值班人员应及时制止劝导，可通知员工的相关负责人到位协助劝导，避免事态扩大，若劝导无效，应及时拨打110报警电话，通知派出所处理。

2.员工急病，即刻通知上级干部，及时派人送医院治疗或拨打120派救护车。

3.请救护车随带医生。

4.及时报备分管领导。

第七条事故处理后汇报：当班最高干部须编写事件详细报告，各参与人员签名确认，并向上级领导汇报。

第六章保安器械、消防设备管理办法

第一条保安器械、消防设备的保管

1、保安器械、消防设备实行保安队长、副队长共同保管的制度，每月盘点一次。

第二条保安、消防器械的使用规定

1、保安器械为各岗位标准配置，在使用过程中如有损坏须及时更换，做好登记。如属个人原因造成，责任人应该承担赔偿责任。

2、消防设备根据消防要求为全公司配置，每周巡检，每月维护保养，如有不合格的须及时更换或维修，保证消防安全。

篇10：物业保安管理制度

第一章 总 则

第一条 目的

建立健保安服务规章制度，预防、维护样板范示区的人身及财产安全及公共设备设施的安全。保障辖区的正常工作和生活秩序。第二条 适用范围

适用于本公司所管辖的区域 第三条 工作时间

每天24小时三班轮流值班

6：00－14：00 14：00－22：00

22：00-6：00 第三条 工作规范

1、行为规范

1.1保安员上岗时应文明、大方。1.2穿着统一服装、扎系武装带。

1.3不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。1.4头发应整洁，帽沿下头发不得超过2cm，不得留长鬓角，鬓 发长不超过耳屏。

1.5精神振作、姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不袖手、背手、插腰或将手插入衣服口袋，不准在执勤时抽烟、聊天、吃零食。

2、站岗规范 2.1站岗时间

上午7：30-8：30 中午11：30-12：30 下午5：30-6：30（特殊天气不站岗）2.2站岗规范

2.2.1站岗要端正、不得缺岗、误岗（迟到或早退）站岗的执勤保安不得下岗、蹲岗，随意走动，不能东倒西歪、说话打闹，也不得有其它小东作，非紧急情况不得下岗。

2.2.2对于进出园区的车辆，在保安员视野5米之内时，必须行举手礼。

2.3在下列场所中行举手礼

当值中遇领导时；站岗、值勤、交接班时；纠正业主违章、违规时；受到领导接见、慰问时；遇领导视察、检查工作时；统一制服参加公司重大庆典活动时；上主席台领奖、发言（开始和结束）时。

第二章 岗位职责

第一条 保安队长岗位职责

（一）熟悉各岗位防范情况，了解各岗位治安动态，对队内的工作进行合理安排，对何处设岗，加岗提出建议，对队里每一个保安员的工作能力以及工作状况要做到心中有数。

（二）上岗前集合本班队伍，检查着装。仪容、检查保安员装备完好程度，按岗位要求上岗值勤。

（三）负责对各岗位保安员交接班工作进行检查、监督。

（四）工作时负责各岗位之间的协调工作，工作中，以身作则，起好带头作用，负责检查岗位上岗情况，岗位发生事件队员处理不了的问题，由队长妥当处理。

（五）对工作不负责任且无组织、无纪律的保安员，按情节轻重给与批评教育，同时上报总经办并做好记录。

（六）写好值班记录，对重大治安状况要及时报告，负责检查落实工地、样板示范区、临建办公区域的防火安全。

（七）队长对本队内工作负责。用品须妥善保管，损坏按价赔偿。

第二条 门卫职责

（一）保安人员在必要时，查询进入小区的陌生人，并向业主解释，以加强小区内治安管理，若有失敬及不便，敬请谅解。

（二）本小区按规定严格禁止闲杂人员进入小区，严禁小摊小贩进入小区叫买叫卖。严禁废品收购人员及可疑人员进入小区，实行24小时保安巡逻和电子监控，外来人员进入小区实行登记制度，亲友来访须经住户同意方可进入小区。

（三）为保护小区住户家庭财产安全，住户从小区搬出物品时，须请业主到物业办公室办理放行手续并领取物品出入证，非小区住户人员携带贵重物品进出需要出示票据和登记，对未办理

（五）检查电器开关、水笼头、门窗是否关好，若无，请随手关好。

（六）制止业主（用户）在走廊燃烧香纸，随时查看装修队、施工队是否违章装修或违章施工。

（七）负责巡逻区域的车辆安全，绿化带是否践踏，以及公共设施是否被人损坏等。

（八）巡查人员每天都对巡查内容进行登记，属于损坏或不能处理的问题，及时报告队长，队长在每天或工作例会时交与管理处处理。

第四条 监控室岗位职责

1、接班人员必须提前10分钟到岗，并进行有针对性的预检查；

2、双方在交接时，应注意以下问题：

⑴、设备运行情况；

⑵、事故处理情况；

⑶、值班记录；

⑷、各种器材工具；

⑸、公司指示；

⑹、设备卫生、岗位卫生。

3、接班人员上岗，进行岗位交换，双方在交接班日记、运行记录上签字。交班后发现问题，由接班人员负责；

4、交接时要交的清、接的严。如果当时发现问题，交班人

第三章 奖罚制度

第一条 值班期间不得缺岗、误岗（迟到或早退）、站岗要端正、站岗的执勤保安不得下岗、蹲岗，随意走动，不能东倒西歪、说话打闹，也不得有其它小东作，非紧急情况不得下岗。如需离岗必须找人接班，以上如发现一次罚款20元，从本月工资中扣除。

第二条 值班期间发现物品丢失、业主投诉、车辆乱停乱放（凡不是本小区业主车辆不得长期停放在小区内）、非本小区人员随意入内者（特殊人员除外），发现一次罚款20元，从本月工资中扣除。

第三条 值班期间保安人员不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚、吃零食、玩手机、聊天，发现一次罚20元，从本月工资中扣除。

第四条 本小组当月所有人员表现出突，未出现罚款者，奖励50元/人，从本月工资中发放。

第五条 拾金不昧，拾到物品立及上交或送还失主 奖励50元/人，从本月工资中发放。

第六条 业主、公司领导或行政人员因表现突出受表扬者，奖励50元/人，从本月工资中发放。

篇11：物业管理保安方案

保安部工作建议 随着写字楼不断向大规模、超高层、智能化发展，写字楼 内部工作人员多和外来办事人员多，治安保卫工作难度大的特 点，一是必须掌握写字楼各层承租单位和人员情况，掌握楼内重 点要害部位。二是定期检查办公楼的安全设施，检查承租各单位 安全治保措施落实情况，对监控设施经常进行维修、保养，监控 室要 24 小时有人监控。三是对写字楼车库、地下室、电梯间、通风口、卫生间、水房等部位要做到安全防范，发现问题，及时 处理。四是对写字楼周围坚持 24 小时巡逻制度，对外来办事人 员实行验证登记制度，根据广电科技园特点作出以下建议：

1、人员编制：31 人（包保安主任在内）如办公楼需要服务另加岗位安排：正副班长 2 个、大门岗 2 个、巡逻 1 个、西南岗 1 个、西北岗 1 个、监控 1 个、车场收费 1 个、替休 1 个，每班 10 人、三 班 30 人 ；

2、待遇要求：8 小时制，保安员 1100-1300 元，班长 1500-1800 元，主任 2000-3000，根据不同地理位置决定；

3、其它福利按公司规定执行；

4、保安部职能（秩序管理、治安管理、消防管理、服务、控制损耗）、1、保安部对治安、消防、秩序管理工作中，将导入 5W 管理理论（管 什么、为什么管、谁管、什么时候管、在那里管）使保安部日常管理 更具针对性，管理思路更清晰、明确。

2、保安部秩序管理、治安管理、消防管理对象（内容）： 人：外来小商贩、拾荒人员、派发传单人员、孩童管理、施工人员、外 来闲杂人员、机动车辆、治安事件防范。货：占道经营、扶梯、客梯禁止运载货物管理。火：禁烟管理，消防通道、安全出口、消防设施旁物品堆放管理、商铺 内电器防火巡查管理。车：广场外围经营运输车辆,三轮车及商场内小拉（推）车乱摆放 管理。

3、加强内控：巡逻岗对公司公共区域以下内容进行排查：公司设备、消防设备、装修单元、空置单元、人员物品、通道是否畅通、物品放 行、消防报警、外围巡查等。

4、服务：有效接待客户的咨询、投诉、处理突发事件、为客户提供 帮助等。通过初次接触广电科技园发现问题如下 1． 2． 3． 4． 5． 门岗两女保安不够严肃活泼 巡逻敬礼不够规范。卸货区提放物品不够规范，比较乱。施工工地要做好安全防护巡查监督。岗位描述：

A、大门岗是公司形象窗口，负责接待，指引和安全工作。客户第一次接 触和最后接触的都是门岗人员，因此合理配备和安排人员至关重要。

B、监控中心是公司的心脏，负责监控公司各重要部位，排除通报各种隐 患事件和消防操作保养。

C、巡逻岗是公司命脉，负责重要部位，死角部位巡视和排除，处理，跟 进各种隐患。保安部要抓好的几个问题

1、抓好部门的作风建设。

2、抓好部门的培训工作。

3、建设优秀的骨干班长。

4、抓好公司安全防范工作。

5、加强部门人员沟通。

6、落实公司三级培训,做好公司安全工作。

7、部门人员岗位合理配置。

8、完善部门的规定和表格。安全管理 1、2、3、4、5、6、落实每班工作流程 合理安排岗位 做好公司死角隐患 做好楼层、地面、外围巡查 加强外来人员的管理 有序处理日常突发事件并做好记录7、8、9、保证每天正常营业秩序 制定每天各班工作流程 制定部门各岗位职责和有关规定

10、制定部门各种表格和检查表格

11、制定日常突发事件处理方案 消防管理

1、从思想上重视

2、定期检查维护并记录

3、落实消防训练和演习

4、加强租户宣传教育

5、检查死角隐患

6、加强消防理论知识培训

7、制定灭火和应急疏散预案

8、制定消防安全管理规定

9、制定消防检查各项表格

10、制定消防管理架构图和组建义务消防队 消防系统管理

一、消防报警设备运行规定

二、紧急广播系统维修保养规程

三、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程

四、防火卷闸维修保养规程

五、应急灯、疏散指示灯检查保养制度

六、设施设备维护保养 服务方面①宾客至上，服务第一。②预防为主。③谁主管，谁负责。服务方面 ④群防群治。

1、A、B、C、D、E、F、岗位服务 仪容仪表 站姿坐态 岗位形象 服务用语 指挥动作 门岗信息传递，有指定的领导和政府官员包括人员车辆必须做好相 关接待工作和记录

2、投诉服务 A、接待 B、跟进 C、反馈 D、记录

3、A、B、C、D、E、收费服务 车辆收费服务 协助物业部做好租金、管理费、水电费和其它费用催收工作 协助物业部派发各类通知、规定 服务宗旨：以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务。以服 务为宗旨，为企业打造品牌形象。停车场车管理规定

1、月保和免费车辆按公司规定执行；

2、为解决露天临保停车的问题，采用考勤机打卡进出发放，减少现有 手工记录弊端，每天早、中、晚三个班按顺序逐班移交车卡、相关票 据和车辆 A、制定操作方案 装修管理检查 B、制定处罚管理规定1、2、3、4、5、6、7、有无办理正规的相关手续 有无办理装修许可证 装修人员进出出入证 有无办理加班申请和延期手续 有无配备灭火器材施工 有无违规操作或不按许可证内容施工 有无申请明火作业手续 入职后的工作计划1、2、3、4、5、6、熟悉公司地形地貌和公司规章制度。了解部门工作现状、人员编制和思想动态。现场熟悉各岗位和租户情况 找相关工作人员聊天、谈心。召开部门初次见面会并提出工作目标。开展培训工作计划并组织人员培训。部门理论知识、服务技巧、消防知识、军事训练、突发事件的处理、管理知识等；

篇12：浅谈办公楼物业的保安管理

安全一直是影响物业业主置家兴业的重要因素之一。从这个意义上说是业主的安全需求催生、促进了物业保安这一新生事物的出现和发展。安全管理是物业管理的核心业务之一。如何预防突发险情，是物业日常管理的主要内容。面对突如其来的险情，紧急处置是必不可少的，此时请求警方支援处置固然重要，而依靠物业自身的安全力量进行先期处置则显得更为实际和有效。

一、物业突发事件的概述

物业突发事件是指在物业范围内发生的没有先兆或先兆不明显的，扰乱或破坏物业治安秩序并导致事态扩大的各种灾害、事故及犯罪活动的总称。

物业突发事件既有社会上突发事件的共性，也有自身固有的特点。按其性质大致可分为三大类。一是突发案情。主要有入室盗窃、抢劫和诈骗，车库失窃，跳楼自杀以及家庭纠纷引发的血案等等。二是突发事故。主要有物业火灾、爆炸，家庭触电，煤气泄露，高楼坠落及电梯故障等事故。三是群体性突发事件。主要是以因物业能源供应，绿化，采光或车位纠纷引发的群发性事件为主。

二、物业保安先期处置突发事件的作用及原则

物业突发事件就其处置权限而言，是政府相关部门的一项重要职权。但物管部门对突发事件进行紧急地、先期地处置有着十分重要的意义。首先，先期处置可以有效地控制局面，扼杀事故苗头和防止事态扩大；其次，先期处置为抢救生命、减少损失赢得时间和提供人力保障；最后，先期处置为事后调查，了解真相提供证据保障和创造有利条件。

那么在先期处置中，应遵循哪些基本原理和准则呢？主要有：

（一）及时性。现场处置贵在及时。比如现场急救，若速度缓慢可能导致贻误抢救最佳时机，发生人员伤亡的后果。又如现场保护，若不及时保护，现场痕迹物证就会因各种自然或人为的因素而消失，从而影响后期的调查工作。

（二）合法性。做为担负物业一线安全的物业保安，法律没有赋予执法权。因而在紧急处置中应特别强调依法办事，严格履行处置程序上的法律规定，不要以处置行为的正当性来掩盖、忽视处置手段的非法性。如不得以防止交通肇事的司机逃逸为由而私扣驾驶证；不得以执法者的身份对抓获的小偷进行私自审讯等。

（三）安全性。消除危险，恢复安全是处置的终极目的，所以在处理险情时务必以安全至上，尽最大可能保证在场所有人、事、物的安全，力求把损失降低到最小程度。同时安全性也体现出对处置人员自身安全的要求。这似乎与勇敢、牺牲等处置精神相冲突，但科学、效率的处置理念同样重要。这就要求处置人员应有防护、自卫意识，如选择最佳处置时机，佩带必要防护用具等等。

（四）保全性。若将调查一起安全事故作为一个整体来看，现场控制、抢险等先期处置活动只是调查的一部分，只是为后期的查明真相，理清责任提供证据保障。这就要求在实施处置措施时，务必时刻具有证据意识，尽量减少对痕迹、物证的破坏，使现场保持事发时的原貌。

三、物业保安先期处置突发事件的步骤及要求

对于紧急事件的先期处置，应根据事件的不同类型选择不同的处置方法。但由于它们事

发的突然性，处置的紧急性，影响的扩散性，使得在处置上有很多共性，尤其在处置程序上。笔者现以危害最严重，影响最大的突发刑事案件为例来探讨一下突发事件处置的一般步骤和要求。

物业中突发刑案的处置往往出现在案发之后。如业主在下班后发现自己家中被盗，或被上门推销的骗子诈骗得逞后才想到去物管报案。因而此时的处置工作主要是保护现场，初步调查，紧急协调等先期事务。

（一）核实情况，迅速报警

接到业主报案后，物业保安应立即对报案人进行初步了解并予以记录。询问的内容大致有案件发生的时间、地点，案发简要经过，现场大概情况、被害人基本情况、财产损失情况以及有关犯罪嫌疑人情况。同时要立即赶到现场核实情况。核实时，应在现场的外围进行观察，切不可随便进入现场中心。盲目进入现场的中心，会导致现场在一定程度上的破坏，造成无法挽回的损失。经核实属实应迅速向警方报案和向物管领导报告。但对于严重暴力犯罪如杀人、抢劫等，不能按部就班地进行核实后再上报，而应在问明基本情况后立即向警方报警，以便抓住有利战机进行及时处置。

（二）紧急实施现场保护

到达案发现场后应立即实施保护措施。步骤主要有：

1、划定范围。要根据犯罪的不同情况和现场的具体环境来划定保护范围，原则上要把犯罪分子作案的地点和实施犯罪行为而可能遗留有犯罪痕迹物证的一切场所都包括进去。一般情况下，现场保护范围要包括现场的中心和外围的一些重要部位，如犯罪分子来去现场的路线、出入口、遗留有痕迹物证的场所等。

2、布置警戒。布置警戒、封锁现场是保护现场最主要的措施之一。在划定保护范围后，保安应在保护区周围设岗警戒，把犯罪现场封锁起来，禁止无关人员进入或滞留在现场。对于急欲清点财物的事主，悲痛的受害人或亲属以及其他人员，要说服他们离开现场，以便保持现场的原始状态。

3、保护物证。在划定保护范围和布置警戒后，警方人员到来前，不允许任何人进入现场，现场保安也不能无故进入，不得触摸乱动现场上的任何物品，更不能擅自进行勘查。但如果遇到特殊原因，如恶劣天气，险情蔓延，直接影响现场痕迹物证的毁损和灭失时，应积极采取措施保护痕迹物证。如用苇席遮掩烈日下的尸体。在进入现场时，应选择不破坏现场的适当路线进出，不能因要采取具体保护措施而破坏现场的原始状态。

（三）同时开展几项紧急措施

1、抢救伤员，援助受困。当现场上遇有受伤者或生命垂危的人时，应及时组织人员进行现场急救或送往附近医院抢救。组织抢救时，要尽可能使现场少受破坏，并要标明受伤人和有关物品的原始位置和姿态。对于现场中受到犯罪分子侵害而处于困境的人，不仅要在态度予以同情、关怀和安慰，而且要帮助解决因受侵害而遇到的各种实际困难。

2、排除险情，抢救财物。在爆炸、放火、破坏以及涉及电、气、放射性物质等现场，遇有爆炸物品、危险建筑、火焰燃烧、有毒气体以及其他各种险情时，应立即组织人员排除险情，援救被困群众，抢救财产，以防造成更大的危害。在排险和抢救时要尽量使现场的变动范围小一些、破坏少一些，并要观察和设法记录排险和抢救时的各种变动和变化情况。同时在排爆除险时，要提高警惕，注意自身安全，必要时应请专业人员处置。

3、抓住时机，现场调查。现场保安在做好警戒工作的同时，要抓紧时间，充分利用案件知情群众、报案人、现场发现人对犯罪情况记忆犹新的有利条件进行询问，收集现场被发现后至保护前的各种情况、犯罪嫌疑人的情况，还要对在场的证人逐一进行登记，有条件的还应将现场情况拍摄下来。

4、制止犯罪，严密监控。对于仍在现场进行犯罪活动的，必须采取果断措施，坚决制止其继续犯罪；对于发现某人具有作案嫌疑且尚未逃离现场的，要布置专人进行秘密监视，以防止其逃跑或采取过激行为；对于群众扭送或现场抓获的犯罪嫌疑人，必须当场严加控制，防止其逃跑、行凶自杀或毁灭罪证；若被抓获犯罪分子已受伤，也要进行积极抢救，同时，要注意保存其身上的痕迹等物证。

5、现场搜索，追缉抓获。对于犯罪嫌疑人还未来得及离开，仍然躲藏在现场及现场周围的，要充分利用熟悉物业地情的优势，立即组织人员进行全方位搜索；对于发现犯罪嫌疑人刚刚逃离现场的，要循着犯罪嫌疑人可能逃跑的方向和路线，组织力量，采取多种方式进行追缉，并迅速向警方报告。

（四）介绍情况，办理交接

当警方人员或物管领导到达现场后，现场保安应主动将先期了解到的有关现场情况以及现场保护情况，向他们作如实详细的汇报。同时，现场保安还要将在处置中发现的痕迹物品指点给警方人员看，将收集到的有关物品和形成的各种记录移交给警方人员。

（五）结束处置，撤离现场

先期处置结束的时间，应视警方的现场调查、勘验情况而定。一般而言，警方现场访问结束，勘验项目完成，现场无存在价值时，在警方人员的许可下，可以结束先期处置。撤离现场时注意撤除警戒设备，劝离围观群众，恢复周围秩序。

以上便是突发刑案先期处置的一般步骤和方法。若按时间顺序、逻辑关系排序，可将其整理成如下流程图。