物业公司设施管理与维护方案

2024-05-08

物业公司设施管理与维护方案（精选6篇）

篇1：物业公司设施管理与维护方案

物业设施维护方案

一、附属设备管理的意义与特征

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。

（一）物业设备管理的意义

物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：

1.是充分发挥房屋住用功能的保障

2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证

3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设

（二）物业设备管理的特征：

1.服务性功能强；2.经营性特点突出；3.专业性技术要求高；4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。

二．物业设备的构成

（一）给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

2.排水设备、设施

包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。

根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。

3．房屋卫生设备

包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。

4．热水供应设备

包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。

5．消防设备

包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。

（二）燃气系统

包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

（三）空调、通风系统

包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备

有热水供暖和蒸气供暖之分

包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。

2．供冷设备

包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。

3．室内通风设备

包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。

（四）电气工程设备系统

该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。1．供电及照明设备

包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。

2．电器服务设备设施（弱电设备）

包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。

3．房屋运输设备

即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。（1）电梯

一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有：高速电梯（2M/S以上）快速电梯（1．5M/S以上）

低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）按电机拖动方式分为：交流双速电梯

直流快速电梯交流调速电梯。

按控制方式可分为：信号控制电梯

集选控制电梯微机程序控制电梯简单手柄控制电梯。

（2）扶梯

自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。4．防雷及接地装置两种方式：针式、栅式

一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针形式：单支、双支、多支保护

（五）其它设备（建筑实体的一个部分）：

库房设备；装饰性设备

三、物业设备管理的基本内容

（一）技术档案管理 1.物业设备基础资料：

①.设备原始资料：所有设备在接管后均应建立原始资料档案，内容：验收文件；设备卡片；

②设备维修资料：报修单；运行记录；检查记录；运行目报；考评资料；技术革新资料；

③设备管理资料：设备的运行管理；维修管理。

物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管；为设备运行维护、管理提供信息依据。

2.标准化管理两类标准：技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）；管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）

功用：提供共同行为准则和标准，提供基本依据与手段 3.规章制度建设规章制度建设三类：

生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程）；管理工作制度（接管验收制度；预防性计划维修保养制度；运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等）；责任制度（岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等）

4.教育培训（对内、对业主用户）

（二）物业设备的使用管理

特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1．设备运行的劳动组织

任务：合理分工与协作，配置人力；

合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）

具体工作内容：

（1）定员（定工作岗位人数）

方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员（2）分组：强电组、弱电阻、水暖组、空调组（3）轮班组织：基本形式：单班制、多班制 2.设备运行的管理制度内容：

设备的安全操作规程；设备的巡视工作制度；岗位责任制度；值班与交班制度；记录与报表制度；制度和服务规范等。

（三）物业设备的安全管理主要涉及四方面工作：

1.维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容：安全作业训练；安全意识教育；安全作业管理业主和使用人的安全教育和宣传 3.建立设备的安全管理措施包括：

对特殊、具危险性设备加保护装置定期进行设备的安全检查和性能测试制定设备的安全管理制度

4、建立安全责任制度

（四）物业设备的维修养护管理

1．日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查：包括日常检查与定期检查 3．计划修理

设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化设备磨损大致三阶段：

（1）初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短（2）正常磨损阶段（3）剧烈磨损阶段

设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为：

（1）初期故障期：必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。

（2）偶发事故期：此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。（3）磨损故障期：须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。四、三级保养制

1.日常维护保养（设备操作人员）2.一级保养（设备操作人员和维修人员）3.二级保养（设备维修人员）

五、房屋附属设备维修类型 1.零星维修工程 2.中修工程（10%-30%）3.大修工程（30%以上）4.设备更新和技术改造

设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理设备的寿命

设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命（1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间，其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。

（2）设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期

（3）设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。

设备改造更新应注意的问题（1）确定设备合理的使用年限。（2）在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。

（3）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。设备更新改造的类型（1）设备的改造（2）设备的原型更新（3）设备的技术更新

******物业设备的购置及评价购置设备应注意：

1．反复研究，避免盲目采购

2.大型设备购置应进行充分的技术经济论证，保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效上适用。

3.与业主、用户充分协调

物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置；替换陈旧落后设备的更新型购置；完善和改进环境与条件的添装型购置。

设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：

1.技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性、节能性、环保性和可操作性。

2.适用性的要求：适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。

3.经济性的要求：经济性评价主要方法：年费法、现值法。（1）年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均费用支出，最后，比较不同设备购置方案的费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为：

设备的年总费用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n-1]+ CV 其中：CF：设备初期投资费；CV：设备年均维修费：

（2）现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：

设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]

六、管理原则 1.以防为主

2.做到三好、四会、五定 3.专业修理与使用操作相结合 4.定期维修 5.修旧利废

第二节房屋给排水设备的维修管理

水是制约生产发展的重要因素，是商业活动运行的保障，涉及到城市景观、卫生、温度、湿度及消防，关系到居民的生活质量，给水是城市生产生活和发展的的血液；而排水对维持城市生态平衡必不可少，污水任意排放不仅污染水体、土地，而且环境生态遭受破坏，形成公害，所以如何收集、输送、处理、利用污水，对排水加强管理就显得非常重要。

一、严格给排水设备验收接管制度

二、严加水泵房的管理

三、给水系统的管理与维护 1.界定管理的范围 2.给水系统的管理 3.给水系统的养护 4.给水系统的维修

四、排水系统管理与维护 1.管理范围的界定 2.排水系统的管理 3.室内排水管道堵塞的清除 4.室外排水管道的维修 5.高位水箱及浮球阀的维修 6.高位水箱的清洗消毒

五、消防设备维修管理

第三节房屋电气设备的维修管理

一、电力系统的管理与维护 1.供电设备的管理 2.供电设备的维护和保养

二、避雷设施的维护

1.建（构）筑物防雷等级的划分 2.防雷装置的一般要求 3.维修和检测

三、制冷、供暖系统的管理与维修

1.熟悉制冷及供暖系统操作、保养和维修的基本制度 2.掌握制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容

四、电梯的管理与维护

1.掌握电梯操作、保养和维修的基本内容 2.熟悉电梯操作、保养和维修的基本制度

五、电话、通讯设备的管理和维护 1.了解程控交换机的性能 2.掌握程控交换机的操作 3.程控交换机的维护与管理

第四节房屋其他设备的管理

一、房屋的装饰性设备

1.灯具 2.护壁板 3.衣柜 4.地毯 5.庭院设备

二、房屋的库房设备 1.保险柜 2.通风机

三、小型家用燃油燃气锅炉

四、空气调节系统设备

五、生活热水供应系统

篇2：物业公司设施管理与维护方案

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新  根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况  需要维修，属于小修范围的，及时组织修复

 属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修

 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全

 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途  各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚  及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好  因房制宜，有计划地安排保养维修任务

 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度  完善的管理、检查、考核制度

 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态  建立和贯彻各项规章制度及各项标准  搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】  建物维修工

a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；

b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；

c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内； d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；

e.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。 设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；

b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督； d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；

e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据

日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；

【供配电设备】  电工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；

b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；

c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；

e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【消防设备】  日常巡视

a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；

 定期检查

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；

b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。 维修保养

a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；

b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；

c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。 设备主管

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；

e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门

【给排水设备】  管道工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；

b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；

c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；  设备主管

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》； i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【弱电设备】  分承包方维保人员

a.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；

c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。 电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；

b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；

c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。 保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；

b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。 设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证； d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；

e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门； f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件；

【电梯设备】  分承包方电梯维保人员

a.每周按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内； b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；

c.设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。 电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；

b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。 设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c.实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证； d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；

e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

【水泵设备】  管道工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；

b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；

d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；

e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 设备主管

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》； j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案【楼底层大厅】

 对楼底层大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养护：每周一次

 落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象；  落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；

 落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。 对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次

【楼道】

 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次

 对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。每月一次  对楼道、扶梯进行巡查：每月一次

a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动； b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；

c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大

理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；

 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。 对楼面进行巡查：每季一次 a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；

b.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【雨污水总管及屋面外墙】

 对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落

每季一次  对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次

 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。每年二次

 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次

【小区内道路、侧石、围墙】

 对区内路面，侧石进行巡检：每月一次 a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊

脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象； b.混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂； c.路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

 对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。

每年二次  油漆铁栅栏。每年一次

【雨污水窨井、下水道】

 对区内雨、污水管进行检查、清捞。每季二次  雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。每年一次

 疏通小区内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。每季二次

 汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。汛期前一个月

【屋顶避雷带】

 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。每年一次

 对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。每年二次

【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】

 夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。每日一次

 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。每年一次  检查照明供电控制保护装置功能是否正常。每周一次

【雕塑景观、喷水池】

 对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。每季一次  喷水池检查保养内容：

a.巡视喷水池，损坏部位及时修复；每周一次 b.检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效；

每月一次 c.检查水泵、水泵控制系统工作是否正常；每月一次 d.检测潜水泵绝缘；每年一次

 检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。每年两次

【儿童娱乐设施】

 对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。每月一次

 对设施油漆作防锈保养。每年一次

【健身设施】

 检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。每月一次  对设施油漆作防锈保养。每年一次

【围墙大门及电动大门】

 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。每年两次  大门除锈、油漆。每年一次  检查保养电动大门,应开启灵活。每月一次

【地面停车位】

 检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。每季一次

【地下车库】

 检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常；每月一次  保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置；每年一次  巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好；每季一次  检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活；每季一次  巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠；每周一次  保养红外线传感器、计时、监控装置。每年两次

【楼道、室外消防栓】

 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。每月一次  油漆室外消防栓。每年一次  检查消防带完好无损。每年二次  检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。每年二次  检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每月一次

【清洗水箱（蓄水池）】

 水箱（蓄水池）清洗、消毒。每季一次

 水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。

 检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次

【无障碍通道】

篇3：浅谈路灯设施的管理与维护

1 我国路灯设施管理和维护现状分析

现下, 我国的路灯设施的管理和维护还是存在一些亟需解决的问题的, 主要有以下几个方面:

1.1 路灯管理多头化, 导致路灯维修不及时

在我国的路灯管理工作中, 存在最为麻烦, 也是最急需解决的问题就是路灯多头管理问题。就以天津市的路灯管理状况来分析:在天津市功能照明和景观照明分口管理, 而功能照明又分别由市路灯处、道桥处、开发企业等不同部门管理, 而同一布局各类的路灯可能分属多个不同的部门管理。例如, 小区的灯有的是市路灯处管理, 有的又是由开发商管理;道路路灯也要区分是属市路灯处管理的, 还是属于在建单位管理的未交接工程。这样具体分属不明确的路灯设施多头管理的状况, 为群众反应路灯坏损和不明问题制造了很大的麻烦, 致使路灯的维修工作不及时, 给人民的日常夜生活带来极大的不便。

1.2 路灯建设和管理缺乏一个统一的规划

在我国, 无论是大中城市还是小城镇的路灯建设和管理都缺乏一个统一的规划, 也就导致城市的路灯建设和管理不规范。还是以天津市的路灯建设为例, 在路灯的建设过程中, 因为没有一个统一的规划, 使得“一路一灯”的现象普遍存在, 而且路灯的外观着色各不相同, 极易造成视觉混乱, 影响城市外在容貌。要知道, 现下随着经济和文化的飞速发展, 人们的审美水平不断提升, 对美的要求也越来越高。而市容作为城市建设的一个重要组成方面, 在现下人们整体审美标准提高的情况下, 是需要从各个不同角度和层面来进行美化的。而路灯作为一个城市基础性设施, 分布城市的每个角落, 需要统一的规划来促进合理建设和管理, 从而为美化市容作出必要的贡献。

1.3 路灯监管方式落后, 设备和电缆盗窃严重

现下尽管路灯无论是在数量上, 还是在质量上都得到了进一步的发展, 但是对其的监管方式却跟不上路灯数量和质量的发展速度。在大部份城市对于路灯的监管, 还是采用落后的人工巡查和群众反应方式。实践证明, 定期的人工巡查会给盗窃路灯设施和电缆的不法分子留下监管漏洞, 从而导致路灯设备和电缆盗窃严重的现象出现。而群众反应在路灯的监管过程中, 拥有一定的滞后性, 会在一定程度上造成路灯维修工作的不及时, 从而给人们的夜间出行带来极大的不便。

2 加强我国路灯设施管理与维护的主要途径

路灯是一个城市的基础设施, 是每个城市建设和发展的必备条件。针对我国路灯设施管理与维护的现状, 有关部门应具体问题具体分析, 从而采用有效办法, 以保证城市健康而稳定的发展。

2.1 采取有效措施, 规范路灯管理部门

城市路灯设施管理多头化是加强路灯管理和维护最急需解决的问题。而针对这一问题, 主要就是要靠有关部门, 将路灯设施管理和维护的责、权、利统一。可以将市路灯处划归到地方管理, 并与道桥、排水等设施管理实行同样模式。也可以将其作为市建设行政主管部门的直属单位, 由市建设行政主管部门对其进行统一的计划管理、业务指导与考核。规范城市路灯管理多头化现象, 需要政府加大路灯设施管理力度, 从各个不同的管理部门出发, 对其管理职能和管理水平进行了解和把握, 然后量职分权, 从而从管理的源头促进路灯建设、管理和维护工作的有效进行。

2.2 根据不同的地区要求, 制定统一的路灯设施建设和管理规划

路灯建设和管理没有一个统一的规划标准, 会给城市的路灯建设造成混乱不堪的局面。学过哲学我们都知道, 无论做什么事情, 都要做到根据不同情况分析, 从而得出相应的解决办法。所以针对各个地区的经济发展状况、人民的生活水平、城市的发展着重点的不同, 城市的路灯建设也要做到因地制宜, 即根据城市的具体要求采用不同的建造和管理方法。例如, 在一些小的、经济不发达的城市, 在路灯建设过程中, 对路灯具体规格选择和颜色的确定没有一定的要求, 而只是对路灯的实用性能更加的注重。那么路灯建设时对路灯的选择就更加的偏重于实用性能强的。所以在路灯的具体建设过程中, 必须建立统一的规划, 从而确定整个城市的路灯分布情况和确定路灯的隶属单位, 以促进路灯的有效建设和管理。

2.3 建立路灯远程监管系统, 以加强路灯监管

路灯监管在路灯的管理和维护的正常工作中, 发挥着举足轻重的作用。而为了更进一步的加强对已有路灯进行有效管理和维护, 有效的、系统的、严密性高的监管方法是必备的基础性设施。要知道, 现在人工化巡查监管方式是极不方便的, 就算平时按时定点的巡查, 还是会给不法分子留下巡查空白区, 从而给不法分子提供了盗窃公共财产的条件。另外, 在节假日更是会因为巡查人员巡查工作的停止, 而出现更为严重的路灯设备盗窃现象。所以建立自动化的路灯远程监管系统是顺应时代发展, 顺应城市化建设和顺应路灯规范化管理的必然要求。而现下, 计算机产业的飞速发展, 各种科学技术的不断发展, 也为路灯的远程监管系统的建设创造了有力的条件。

3 总结

随着城市化进程的不断加快, 路灯设施的建设、管理和维护工作都随着时代的变化, 在不断变化着工作内容和形式。而为了有效的解决路灯在日常工作中的一些问题, 加强路灯设施管理和维护是必备的手段。本文主要从路灯的管理维护部门、管理规划和路灯的监管三个方面出发, 进行详细分析, 并提出相应的解决办法。城市的路灯建设是促进城市建设和发展的一个基础性建设, 也是在夜间营造安全出行环境的一个有力保障。

参考文献

[1]杨梅.新型智能路灯节电管理的设计分析与发展趋势[J].电测与仪表, 2010.

[2]张军.路灯监控系统实用性设计中应注意的问题[J].道路照明, 2005.

[3]刘暾东, 赵彬, 周文博, 彭侠夫.公共照明无线监控设备通信技术设计与实现[J].仪器仪表学报, 2008.

[4]耿志刚.GSM短信通讯方式在路灯监控系统中的应用, 道路照明[J].2005.

[5]李国辉.基于GPR S的路灯无线智能监测终端[J].兵工自动化, 2005.

篇4：物业设施管理与暖通空调

关键词：物业;设施管理;暖通空调

一、物业设施管理的实际意义

随着我国社会经济的快速发展，国内第三产业在近年来获得了大幅度的经济增长与产业形势的全面提升[1]。第三产业的快速发展促使我国城市化建设的步伐加快，以服务性行业为主的产业结构逐渐在城市内部完善，促使国内城市经济高速运转。现在的企业在实际发展过程中，也相应的形成了复杂而又庞大的网络系统，在激烈的市场竞争与结构创新中不断衍生出新型的产业，物业设施管理就是其中之一。

物业设施管理是近年来兴起的一种高效化、优质化的服务行业，工作内容是对企业内部的各种建筑设备进行有效管理，在日常维护过程中保证这些设备安全稳定的运转，并且通过数据分析，为企业内部的设备管理创造更多的经济利益。专业化的物业设施管理能够极大的延长企业使用设备的使用周期，增加设备的工作年限，切实保证设备的正常运转，这种服务管理形式不单单只是提高了企业的运作效率，更是直接增加了企业的效益，有效降低了企业的成本支出，对企业的实际运营及设备的正常运转起到了至关重要的作用。

二、物业设施管理与暖通空调的关联

暖通空调是物业设施管理中极其重要的组成部分，物业设施管理中的各个模块及工作流程都与暖通空调具有紧密联系[2]。由于暖通空调的高效性，国内大部分区域都已经逐渐普及与实际应用着这种多功能空调系统，随着暖通空调用户的不断增多，暖通空调的使用安全与使用管理逐渐成为我国企业及社区生活中的重要问题，而物业设施管理作为我国企业与社区间最为高效化与安全化的服务行业，在实际维护与管理的工作中必能为暖通空调安全稳定的运行提供有效保障。

在物业设施管理的工作运行过程中，能源管理与室内空气质量管理都属于物业设施管理的重要工作模块，这些模块的具体内容都与暖通空调的运转管理息息相关。在能源管理中，能源消耗与能源节省的程度都取决于暖通空调的实际工作状态与工作模式。而室内空气质量的具体情况更与暖通空调具有直接性的关联，安全稳定运转的暖通空调系统就能够切实有效地保证室内的空气质量情况，以此提高室内人员的生活质量与工作效率。因此，物业设施管理与暖通空调在实际生活中密不可分，具有十分紧密的联系。

三、物业设施管理在暖通空调设计与管理中的体现

（一）减少消耗和提高能效。在暖通空调的实际设计与管理过程中，实际应用物业设施管理，可切实有效的减少暖通空调的能源消耗，并且帮助暖通空调在实际运转过程中实现了能效的提高，为人们的工作与生活带来更大的便捷与舒适度享受。

（二）完善暖通空调的设计节能选择。在暖通空调的设计过程中，较高的使用性能是设备实际运转过程中必备的指标，人们在选择暖通空调设备的过程中更会有限选择运行性能较高的设备，这些都充分说明了暖通空调在设计过程中其内部性能指标的重要性。然而，在国内当下的暖通空调设计过程中，设计者在过于重视性能开发的过程中，忽略了暖通空调的节能问题，致使国内大部分暖通空调在实际使用过程中都存在能耗上的问题，严重影响我国暖通空调的技术发展与生产创新，更对空调用户带来更大的功耗费用支出。物业设施管理在实际工作中，恰好能满足对暖通空调的节能优化工作，帮助暖通空调在实际运转过程中实现节能低耗的工作效果，切实有效地解决了当下暖通空调在实际应用中存在的能耗问题，实现了我国第三产业的有效发展，带动了国内空调设备的生产与创新。

（三）实现暖通空调的科学化管理。物业设施管理实际应用于暖通空调设备管理的过程中，在设备的寿命周期内可以帮助设备实现更加长久的使用寿命，以科学化的管理模式减少设备发生故障的几率，对设备进行适当的系统改善，以此维持设备的安全稳定运转。

专业的物业设施管理人员在进行暖通空调的管理时，由于非常了解暖通空调的设备特点，因此在进行故障检查与设备维护的过程中，可以快速的对故障原因及受损零部件进行检测，通过对故障问题进行明确检查，找出发生故障的问题所在，以此实现高效化的设备维修与养护，帮助暖通空调设备实现安全稳定的运转。

结语：综上所述，只有实现暖通空调规范化与科学化的运转才能确实的保证我国物业设施管理实现高速运转。专业化的物业设施管理更能帮助我国暖通空调实现更加优质化的设计与管理。

参考文献：

[1] 刘进出.物业设施管理下的暖通空调方案设计[J].信息技术教育，2013，12（09）：23-24.

篇5：公司亮化设施维护方案

公司亮化设施包括用于公司范围内的路灯、围墙灯、亮化字、建筑物轮廓亮化、投光灯、草坪景观灯及配套配电箱等设施。现我公司亮化设施出现不同程度损坏，严重影响公司形象，特制订此维护方案。

一、维保内容与要求

维保单位必须具有高空作业资质和亮化维修专业人员，有合法的经营资质。维保方在我公司施工安全由维保方负责与我公司无关。

（一）维保范围

轮廓灯:公司办公楼、1#公寓楼、2#公寓楼、培训楼、惠森餐厅；

投光灯：公司办公楼、培训楼、1#公寓楼、2#公寓楼；草坪灯：公司生活区草坪景观灯；

亮化字：办公楼顶、培训楼顶、餐厅楼顶；路灯:公司生活区及厂区所有路灯。

（二）日常维护保养

检查亮化设施运行情况，每周对我公司亮化设施巡检1次，发现灯不亮及时处理。检修亮化设施线路、开关、时间控制器等设备，保证设施正常运行，消除潜在安全隐患。

对公司围墙灯设施进行全面检修，包括灯罩密封、线路改造，保证我公司围墙灯在雨天能够正常运行不跳闸。

亮化开关箱保持清洁无积灰，空开线路标注清楚。轮廓灯灯管无松动、脱落现象，亮化字固定架螺栓连接紧固，草坪景观灯无歪斜现象。亮化灯无灭灯。围墙灯、路灯线路无漏电跳闸现象。

（二）亮化运行时间调整

维保方负责对我公司亮化设施时间调整，具体调整时间听从甲方安排，亮化时间调整限一个工作日内完成。

二、亮化维保材料

亮化全年所有维修材料配件包含在双方签订维保合同内，合同生效后若维修配件费用及维修数量超出双方签订合同前预计费用及数量，全部由维保方负责，与我公司无关。

维保方提供亮化配件必须符合国家相关标准，电器元件必须是正规厂家产品。

一、亮化设施责任区域划分后勤公司负责办公楼、1#、2#公寓楼、培训楼、惠森餐厅，生活区路灯，厂区围墙灯时间调整，厂区车间亮化由车间使用单位自行调整，厂区路灯由路灯开关所在车间单位调整。各单位配备亮化调整兼/专职人员，后勤公司负责制定公司亮化设施时间调整计划，各单位亮化时间调整由后勤公司统一安排，各单位积极配合。

二、亮化设施维护方案

我公司亮化设施由委托单位负责维护检修，后勤公司亮化管理员及各单位亮化调整人员负责检查，检查问题统一汇总在后勤公司，由后勤公司联系维护单位维修。

根据亮化设施维护计划进行检修，对灯具，光源电器，线缆等设备进行全面认真检查。同时对下列问题进行常规维护保养。

1、更换损坏的光源电器，电缆等，并对所有固定螺栓检查是否松动，牢固安全可靠，锈蚀严重的应予更换。

2、路灯的控制电路中的镇流器，触发器等控制电器，操作前全面进行认真细致的检查，发现问题的电器元件应尽快更换。

3、路灯照明设施的接地保护装置、避雷装置每年雨季前进行例行检查，对接地电阻进行测试，达不到接地电阻值及时进行处理。

三、亮化存在问题及维护意见

1、围墙灯

公司围墙灯损坏比较严重，由于灯罩接缝处密封不严及部分线头、线路裸露在外，下雨后雨水漏进灯泡基座导致线路短路，空开跳闸，致使所有围墙灯不亮。维护意见：对所有围墙灯线路裸露在外的套线管，对灯罩密封不严漏水的重新打胶密封并对所有灯罩检查密封情况。

2、办公楼、公寓楼、培训楼轮廓灯

现2#公寓楼西边11楼拐角处灯管开胶脱落5节且不亮，灯管脱落原因是公寓楼外墙粉刷漆皮开裂掉皮导致灯管脱落。维护意见：对公寓楼、办公楼、培训楼上亮化灯管全面检查补胶。

公寓楼、办公楼、培训楼上亮化个别灯管不亮。维护意见：更换不亮灯管。

公寓楼、办公楼、培训楼上有部分灯管颜色不一。维护意见：对颜色不一样的灯管更换。

3、惠森餐厅及培训楼亮化字

惠森餐厅亮化字“餐厅”不能正常点亮，由于餐厅2楼多媒体音箱占用亮化字线路，所以亮化字不能点亮。维护意见：整改线路，布设一条专线。

培训楼亮化字有一个不亮。维护意见：对损坏亮化字维修。

4、厂区路灯

厂区路灯由于各路灯之间距离较近，路灯全部开启，浪费能源。维护意见：厂区路灯“一开一闭”即隔一个路灯亮一个。

二期综合楼周边路灯由于线路布设缺陷不能做到路灯“一开一闭”。维护意见：对线路整改，做到路灯隔一亮一个。

生活区由于人员活动频繁且车辆出入较多。维护意见：生活区路灯全部开启。

5、各车间轮廓灯

篇6：物业公司设施管理与维护方案

2007-06-16 15:45一般公共设施维护费一般公共设施维护费的构成是：

1)、人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等；F1(元/月)2)、公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分为：

(1)、电费(W1×T1+W2×T2+„)×30×P电F2(元/月)其中，W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时)；T1表示每日开启的时间(小时)；30表示每月天数；P电表示电费单价(元/度)。(2)、维修费，这是一个估算的经验值；F3(元/月)3)、抽送风费用，包括：

(1)、电费＝W×24×a×30×P电F4(元/月)其中，W表示抽送风电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。

(2)、维修费，这也是一个估算的经验值；F5(元/月)4)、给排水费用，包括：

(1)、电费＝W×24×a×30×P电F6(元/月)其中，W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。

(2)、维修费，这是一个估算的经验值；F7(元/月)5)、供配电、发电系统设备维修费；F8(元/月)6)、消防系统维修费；F9(元/月)7)、公共建筑、道路维修费；F10(元/月)8)、以上2～7项的不可预见费，按10%计；F11(元/月)由上述这11项费用，可按公式(2-1)计算出一般公共设施维护费： P2＝∑11i=1Fi/S(元/月•m2)其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用；S表示所管物业的总面积。

由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P2也越低。

9)、更新储备金：

P’２＝｛∑(Mi+Ii)÷Yi｝/(12×S)其中，P’２表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等；Ii表示各一般公共设施的安装费用；Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。

3、电梯费

电梯费的构成是：

1)、电费＝n×W×24×a×30×P电F1(元/月)其中n表示电梯数(4部电梯n就为4)；W表示电梯功率；a表示电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03～06这样的范围之间；P电表示电费单价(元/度)。2)、维修费，包括材料和专门人工费；F2(元/月)3)、以上1～2项的不可预见费，按10%计；F3(元/月)由上述这3项费用，可按公式(6-1)计算出电梯费： P3＝∑3i=1Fi/S梯(元/月•m2)其中，P3表示电梯费；Fi表示上述所例F1至F3代表的费用；S梯表示带电梯的物业面积。4)更新储备金：

P’3＝［∑(M 梯+I梯)÷Y］/(12×S梯)

其中P’3表示电梯的更新储备金；M梯表示电梯的购置费；I梯表示电梯的安装费用；Y表示电梯的正常、安全使用年限；S梯表示带电梯的物业面积。

4、空调费

空调费的构成是：

1)、电费。中央空调的公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分，所以：

电费＝｛n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b辅｝×T×30×P电F1(元/月)其中，n主表示主机台数；W主表示主机功率；b主表示主机负荷系数；n泵表示水泵台数；W泵表示水泵功率；n塔表示冷却塔电机台数；W塔表示冷却塔电机功率；b辅表示辅机负荷系数；T表示每天空调工作时间；P电表示电费单价(元/度)； 2)、水费：F2(元/月)3)、维修费(仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用)，包括材料和人工费用；F3(元/月)4)、以上1～3项不可预见费用，按10%计；F4(元/月)由上述这4项费用，可按公式(2-1)计算出空调费： P4＝∑4i=1Fi/S空调(元/月•m2)其中，P4表示空调费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S空调表示使用中央空调的物业面积。

值得注意的是，由于办公室、商场的人流量是不同的，所以，它们的制冷量在设计时也不一样。在提出上述P4之后，各类型物业要根据其设计数据调整费用。比如商场制冷量一般是写字间的2倍，所以对于商场空调费的分摊就应是2×P4(元/月•m2)。5)、更新储备金：

P’4＝［(M空调+I空调÷Y)／(12×S空调)其中，P’4表示空调设备的更新储备金；M空调表示空调设备购置费；I空调表示空调设备安装费；Y表示空调安全使用年限；S空调表示使用中央空调的物业面积。

5、环卫清洁费

环卫清洁费的构成是：

1)、人工费，包括管理人员及工人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用等；F1(元/月)

2)、清洁机械材料费，其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光等，按价值和使用年限折算出每月的价值；日常易耗品及工具，每月作预算；F2(元/月)3)、垃圾桶购置费；F3(元/月)4)、垃圾清倒费；F4(元/月)5)、化粪池清理费；F5(元/月)6)、水池清洁费；F6(元/月)7)、清洁环卫所需的其他费用；F7(元/月)由上述这7项费用，可按公式(2-1)计算出环卫清洁费： P5＝∑7i=1Fi/S环卫(元/月•m2)其中，P5表示环卫清洁费；Fi表示上述所列F1至F7代表的费用；S环卫表示上述费用所涉及的清洁区域面积。

6、绿化费

绿化费的构成是：

1)、人员费用，包括管理人员、技师、工人等；F1(元/月)2)、绿化工具、材料(如化肥、除草剂等)费；F2(元/月)3)、绿化用水费；F3(元/月)4)、园林景观再造费用；F4(元/月)由上述这4项费用，可按公式(2-1)计算出绿化费： P6＝∑4i=1Fi/S绿化(元/月•m2)其中，P6表示绿化费，Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S绿化表示绿化的面积。

7、保安费

保安费的构成是：

1)、人员费用，包括工资、福利、津贴、保险、服装费用等；F1(元/月)2)、保卫系统设备，包括：(1)、电费；F2(元/月)(2)、维修费；F3(元/月)3)、日常保卫器材费(如警棍、电池等)；F4(元/月)由上述这4项费用，可按公式(6-1)计算出保安费： P7＝∑4i=1Fi/S(元/月•m2)其中，P7表示保安费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S表示所管物业的总面积。4)、更新储备金：

P’7＝［(M保+I保)÷Y］/(12×S)

其中P’7表示保安系统的更新储备金；M保表示保安系统购置费；I保表示保安系统安装费；Y表示保安系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。

8、电视系统费用(非有限电视公司提供)电视系统费用的构成是：

1)、电费：W×30×P电F1(元/月)其中，W表示电视系统的功率；P电表示电费单价(元/度)。2)、维修费；F2(元/月)3)、节目租用费；F3(元/月)由上述这3项费用，可按公式(2-1)计算出电视系统费用： P8＝∑3i=1Fi/S(元/月•m2)其中，P8表示电视系统费用；Fi表示上述所列F1至F3代表的费用；S表示所管物业的总面积。

4)更新储备金；

P’8＝［(M视+I视)÷Y］/(12×S)其中，P’8表示电视系统的更新储备金；M视表示电视系统购置费；I视表示电视系统安全费；Y表示电视系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。

9、保险费

及时投购保险是物业管理中一个不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾难造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视保险。1)、险种选择；

险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主委员会或业主大会讨论决定，并形成法律文件。2)、保险费分摊； P9＝MX/S 其中，P9表示保险费用；M表示投保总金额；X表示保险费率；S表示保险受惠物业的总面积。

10、更新储备金

物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换(否则可能会酿成灾害)。一下子向业主筹集这笔费用，业主往往难以承担，所以物业管理公司有责任从物业投入使用开始就逐年积存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立帐，由业主委员会和物业管理公司共同管理。当物业管理公司更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理公司。物业管理公司使用这笔款项，必须经过业主委员会的审批。

由前面已计算出的更新储备金，可计算总的更新储备金： P１０＝P’2+P’3+P’4+P’7+P’8

11、管理者酬金P11 前述10项费用都是物业管理所需的实际支出，对物业管理公司来说是没有利润的。物业管理公司作为一个经济实体，要有合理的利润，否则将失去经营的动力。管理者酬金的比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理公司和业主委员会商定，一般服务性行业的利润率在8%～15%之间，管理者酬金就是以前述10项费用之和为基数，乘上这个利润率即得。

12、税收P12 这是一个目前尚未解决的问题。前述P1～P１０项费用是物业管理的实际支出费用，对物业管理公司无利润可言。水费、电费、收视费等仅仅是由物业管理公司代收、代缴，对这部分往来收入，似乎不应该向物业管理公司征税，否则就出现了重复征税的问题。但目前税务部门对物业管理公司的全部收入计征税收，这一方面增加了业主(或用户)的费用负担，同时也带来了管理上的困难。这一问题有待在物业管理的立法中予以明确。物业管理公司应尽早认识并尽可能妥善处理好这一矛盾。

在对上述12项费用标准核算之后，就可得到物业管理费的总单价： P总＝∑12i=1Pi(元/月•m2)(2-2)在作每户的管理费计费时，只需用每户面积乘以单价，即可得每户的管理费数额： F总＝P总×S户(元/月)(2-3)人工费的预算

人工费预算基本上取决于两个因素，一个是计划期内不同性质、类型、对象的物业所需要聘用的日常管理人员数和维修工人数；另一个是计划期内所聘用的日常管理人员和维修工人的人均工资额。人工费预算定额的测算公式可表达为： Pi=Σ(Ni×Wi)(i=1，„„n)Pi——计划期日常综合管理费中人工费的预算额；

Ni——计划期需聘用的第i类日常管理人员和维修工人数； Wi——计划期第i类人员的人均工资额。

如表1-23所示，某物业管理企业要完成所接管的“名雅苑”多层住宅的日常管理任务，需聘用4人管理人员，每人每月工资600元；20个楼管员，每人每月工资350元；1个日常水电维修工，每人每月工资500元，则每月共需开支的人工费为： Pi=4×600+20×350+1×500=9 900(元)

2、行政办公费预算

行政办公费预算可通过预测全年费用支出，折合每月费用计算得到。对已有管理经历的物业管理企业，可根据上年企业会计报表和年终决算，得到报告期全年行政办公费支出数，再考虑物价上涨因素和应该减少的不合理支出，就可得到计划期全年行政办公费预算。用公式可表达为：

P2=F。(1+i%)-F。

P2——计划期行政办公费预算额； F。——基期行政办公费实际支出； i——通货膨胀率；

F′。——基期行政办公费中的不合理开支。

没有管理经验的物业管理企业可用下列公式测算行政办公费支出预算： P2=ΣFi(i=1,……n)

Fi——指第i项行政办公费开支预测额。

3、劳动保护防护费预算

劳动保护费预算主要取决于两个因素：一是计划期内物业管理企业所需聘用的职工人数；二是计划期内人均的劳动保护防护费。用公式可表达为： P3=N×β

P3——计划期内劳动保护防护费预算额； N——计划期内聘用的职工人数；

β——计划期内人均劳动保护防护费。

式中计划期内人均劳动保护防护费，可根据报告期合计资料中的有关数据加以测算分析得到。

4、公用水电费预算

公用水电费预算主要取决于不同物业的公共设备设施装置和用水用电量及水电费的单价。用公式可表示为：

P4=ΣQ电i×P电+ΣＱ水i×P水(i=1,„„n)P4——表示计划期内公用设备设施用水用电费支出； Q电i——表示第i项公用设备设施用电量； Q水i——表示第i项公用设备设施用水量； P电——表示电费单价； P水——表示水量单价。

公共设备设施一般主要包括公共照明设备系统、抽水送风机、给排水设备系统、电梯、中央空调，其用电量的计算，可根据实际使用情况测算。但有经验的物业管理企业可以根据报告期的用水用电情况和计划期要求节约降低的用量指标，测算得到。它们的具体计算如下：(1)、公共照明设备系统用电量的计算 Q电1=(W1×T1+W2×T2+„„)×30 Q电1——公共照明设备系统用电量；

W1——每次开启时间为T1(小时)的照明电器总功率(千瓦/小时)； T1——每天开启时间(小时)； 30——每月天数。

(2)、抽水送风机的用电量 Q电2=W×24×α×30 Q电2——抽水送风机的用电量；

W——抽水送风机的功率(千瓦/小时)；

a——表示使用系数a=平均每天开启时间/24小时。(3)、给排水设备系统用电量 Q电3=W×24×a×30 Q电3——表示给排水设备系统的用电量； W——给排水设备的功率。a——给排水设备的使用系数。(4)、电梯用电量

Q电4=n×W×24×a×30 Q电4——电梯用电量；

n——电梯数量；W——电梯功率

a——电梯使用系数。由于写字楼、商厦、住宅和公寓的电梯使用时间和频率不同，因此a会有差异。通过统计方法进行估算，a大约在03～06之间。(5)、中央空调用电量

Q电5=n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b辅｝×T×30 Q电5——表示中央空调用电量； n主——主机台数；

b主——主机的负荷系数； W主——主机的功率； n泵——水泵台数； W泵——水泵的功率；

n塔——冷却塔电机的台数； W塔——冷却塔电机的功率； b辅——辅机的负荷系数； T——每天空调工作时间； 30——每月天数。

5、保安服务费预算

保安服务费由保安人员人工费、保安设备系统维护费和日常保安工器具费构成，应分别计算出这些费用预算，加总后即得出保安服务费预算额。用公式可表示如下： P5=Σ3i=1Fi=F1+F2+F3