物业公司档案管理方案

方案具有明确的格式和内容规范，要求其具有很强的实践性和可操作性，避免抽象和假大空的内容，那么具体如何制定方案呢？下面是小编为大家整理的《物业公司档案管理方案》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：物业公司档案管理方案

物业公司对物业设备设施管理方案

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。所以，对物业设施设备的管理就显得尤为重要。做好设备设施的管理，不仅能够为业主提供舒适安全的生活环境，还可以提升业主满意度，为物业带来更多价值。

做好管理，就必须制定一套行之有效的管理方案。这样才可以做到对设备进行有效监管，提升物业管理企业的工作效率。下面是极致小编整理的物业设施设备管理方案，供大家参考。

一、验收管理

1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。

2、验收的主要内容

(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料;设备的随机技术资料和安装施工中形

成的资料;

(2)设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。

3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。

二、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，

分A、B、C三类：

A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。

B类：排风设备，水箱(池)，灭火器材，排污泵。

C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。

三、设备的运行管理

1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。

4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。

四、设备设施的维修保养

1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。

2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次

(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

(2)日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。

(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经部门主管领导批准后实施。

(4)设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。

五、设备设施维修

1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;

(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

(1)委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告，接报后，迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。

(2)派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，

以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

六、设备故障及事故

1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间，必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。

4、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。

七、设备的大修、更新

1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修资金中支出。每年度的费用预算，经业主委员会审核，业主大会批准，其后决算还须维修资金管理中心审计。

3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请，经管理处讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责的原则，在工程主管指导下进行。

八、设备的报废

1、设备有下列情况下考虑报废：

(1)已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。

(2)设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。

(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。

(4)严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。

(5)设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。

2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写《设备报废申请单》，综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准，其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。

3、设备报废后，由设备四用部门进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资产，同时注销台账和卡片。

九、房屋外观和围墙护栏

1、空调统一安装在预留位置上，空调架每年油漆一次，费用由受益业主承当或从维修资金中支出。

2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日查个管理，治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。

4、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻;对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。

十、记录

记录工作包括：工程验收记录;设备台账;设备标识卡;运行记录;设备日常巡视保养项目及记录;设备定期维护保养项目及记录;事故故障报告单;设备报废申请表;设备大修改造申报表;设备大修汇总表。

十一、公共设备设施维修、保养程序：

(1)管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录;

(2)如果在检查中发现有故障或损坏的，应向工程组提出修理申请，填写维修申请表;

(3)经管理处领导认定后，将工作交给工程维修组，让其完成人员的安排和修复工作;

(4)工程组人员按照工种，指定专人到现场进行维修;

(5)如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报管理处领导审核安排;

(6)等全部维修工作结束后，进行试运行合格后，作好维修记录并存档。

第二篇：物业公司新型管理方案

公益型管理模式

一、 公益型管理模式的概述。

1、 公益型管理模式定义及形成的原因。

所谓公益型管理模式，就是由社区内退休闲赋在家的中老年人自行组织，以零报酬的形式对小区进行管理的模式。

长期以来，在常规的物业管理模式中，一方面，物业公司为维持自身的运转及盈利，不论是包干制，还是佣金制，都使得物业公司尽可能的要节约公司的成本提高服务质量需要增加资本投入，业主往往拒绝为高质量的服务而导致的过高费用征收，物业公司陷入两难境地业主认为物业高收费就是乱收费，对物业服务抱有抵触心理，拒绝缴费，从沟通上存在困难，纠纷在所难免。另一方面，退休闲赋在家的中老年人，从岗位上退下来之后，需要度过漫长的空闲时间，这就需要提供一个平台给他们发挥余热。

结合以上两方面考虑，我们开拓出一个新的物业管理模式——公益型管理模式!

公益型管理模式的运转，就是通过社区内退休闲赋在家的中老年人自行组织，成立一个类似于常规物业管理公司作用的组织。因为这种组织是非盈利性的，也可以称其为“中老年人公益组织”。中老年人组织可以对力所能及的领域进行自行管理;对超出其管理能力的领域，则可以外包给专业服务公司，这种物业管理模式也可以以较低的成本达到提升物业管理服务质量的效果

2、 公益型管理模式具有的优点。

⑴社区内资源的优化使用。社区内业主也是一种资源，而中老年

人组织的成员主要是社区内退休闲赋在家的中老年人，他们有足够的空余时间，对某些他们擅长的领域可以自行管理，比如退休闲赋的中老年人一般都会对园艺等有浓厚兴趣，若社区内有绿化美化方面的要求，则可以请这些老人自行对其进行管理，可以充分发挥他们的余热， 因此中老年人组织可以自行对绿化等方面进行管理就可以达到社区内资源优化。

⑵节省成本。在该模式中，物业主要给承接外包服务的公司支付管理费用，无需为中老年人组织成员支付薪酬。和个人管理模式一样，达到物业管理的“零费用”的目的，解决了传统模式中物业公司与业主之间突出的物业管理费的收缴问题。

⑶加强社区内业主的互动，中老年人组织成员既是管理人员，同时也是小区内的业主，这就促使了中老年人组织成员在社区管理方面的加强交流，进一步带动与其他业主进行沟通 在物业管理中遇到问题或纠纷时，公益型管理模式具有交流及时有效的优点，和业主意见更容易达成统一，解决了传统物业管理中公司与业主的沟通不畅的问题。

⑷方便管理，优化物业管理服务。物业公司可以把一些服务领域外包给专业公司，而中老年人组织可以对承接服务的公司提供的服务质量进行实时的监督并把情况反馈到物业公司，达到快速传递信息，督促承接服务公司及时整改其服务的目的，而且中老年人组织容易与各个业主意见达成一致，方便对社区的规划管理。

二、 公益型管理模式存在的不足。

1、在公益型管理模式中，管理成员并不是从事物业管理的专业人员，在一些领域遇到突发状况或纠纷，不能掌握专门的处理方法。

2、管理成员在时间上不固定，不统一。在对物业进行管理时，可能出现效率低下等问题 这就需要各个管理人员统筹安排，制定合理的管理责任表。

3、没有专业资质的管理人。各成员在管理上是相对平等地位，对物业进行管理就可能持有自己的意见，不好统一各方面意见，可能就会造成意见相异，对物业管理服务造成不良影响。

物业管理的发展，需要不断改进管理方式以适应小区的发展需求。 职业管理人模式和公益型管理模式的应用，增加了小区在管理模式上的选择，解决了常规物业公司在管理方面的一些棘手问题，为不断推进物业管理行业的发展，开拓管理思路具有重要意义。

三、 公益型管理模式试行的项目。

根据中老年人劳动强度及活动特点，并初步对项目工作进行分拣，灌木和花卉管养与绿地维护比较适合在公益型管理模式中试行。

1、 区域的划分。

物业公司可以根据所参加此项目的业主所住房屋位置采取就近原则选定区域，具体区域的划分面积可以根据业主所承受的能力范围之内执行。

2、 绿植养护标准。

⑴灌木和花卉管养。

生长良好，花繁叶茂，造型美观，具有一定的艺术感和立体感。 ①生长势。

生长势中等，生长量达到该种类该规格的平均年生长量;萌蘖及枝叶生长正常，叶色较鲜艳，无枯枝残叶，植株基本整齐。花卉适时开花，花坛轮廊完美，无残缺，绿篱无断层。

②修剪。

考虑每种植物的生长发育特点，既造型美观又能适时开花;花灌木和草本花卉必须在花芽分化前进行修剪，以免将花芽剪除;花谢后要及时剪掉残花老枝。绿篱和花坛整形要符合造景要求。 ③除杂草。

经常除杂草和松土，除杂松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。

④补植。

及时清理死苗，并在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率达98%以上。

⑵绿地维护。

绿地红线范围内不被侵占，绿地版图完整，花草树木不受破坏，无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。

①保护。

保护绿地红线和红线内的花草树木，对任何侵占和破坏行为要加以制止并及时报告绿化主管部门。

②监管。

加强监管，使绿地内没有堆放东西和停放自行车、机动车，没有人力车和机动车驶进草地，没有在草地上踢球等进行损害花草树木的活动，没有在树上挂标语、晾衣服等现象。

三、公益性管理方案的激励措施。

因为公益性管理方案侧重公益性，不宜进行费用型奖励，而在激励措施中应该以荣誉激励和关怀激励为主。

荣誉激励的主要措施有：对积极参与活动并在活动中成绩突出的中老年人予以荣誉奖励，如会议表彰、发给荣誉证书、光荣榜、在小区内宣传栏上进行宣传报道、主要节日到家慰问等。

关怀激励的主要措施有：对积极参与活动并在活动中成绩突出的中老年人予以关怀奖励，如在进行物业维修时仅收取物料的成本、中老年人在家不宜进行的擦玻璃等重体力劳动、物业公司派员工进行协助、在主要节日时赠送小礼物等。

第三篇：物业公司设施管理与维护方案

物业设施维护方案

一、附属设备管理的意义与特征

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。

(一)物业设备管理的意义

物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：

1.是充分发挥房屋住用功能的保障

2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证

3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设

(二)物业设备管理的特征：

1.服务性功能强;2.经营性特点突出;3.专业性技术要求高;4.综合性强(具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点)。

二.物业设备的构成

(一)给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

2.排水设备、设施

包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。

根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道 。

3.房屋卫生设备

包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。

4.热水供应设备

包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。

5.消防设备

包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备(如烟感、温感、光感探测器)、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。

(二)燃气系统

包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

(三)空调、通风系统

包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1.供暖设备

有热水供暖和蒸气供暖之分

包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分(热量的输送管道等)，散热部分(如散热器、暖风机、辐射板等)，及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。

2.供冷设备

包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。

3.室内通风设备

包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。

(四)电气工程设备系统

该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1.供电及照明设备

包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。

2.电器服务设备设施(弱电设备)

包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。

3.房屋运输设备

即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 (1)电梯

一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 按速度分有：高速电梯(2M/S以上) 快速电梯(1.5M/S以上)

低速电梯(1.0M/S以上，多层住宅客梯) 按电机拖动方式分为：交流双速电梯

直流快速电梯 交流调速电梯。

按控制方式可分为：信号控制电梯

集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。

(2)扶梯

自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。 4.防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式

一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护

(五)其它设备(建筑实体的一个部分)：

库房设备;装饰性设备

三、物业设备管理的基本内容

(一)技术档案管理 1.物业设备基础资料：

①.设备原始资料：所有设备在接管后均应建立原始资料档案，内容：验收文件;设备卡片;

②设备维修资料：报修单;运行记录;检查记录;运行目报;考评资料;技术革新资料;

③设备管理资料：设备的运行管理;维修管理。

物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管;为设备运行维护、管理提供信息依据。

2.标准化管理 两类标准： 技术标准(设备的验收标准、完好标准、维修等级标准);管理标准(报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准)

功用：提供共同行为准则和标准，提供基本依据与手段 3.规章制度建设 规章制度建设三类：

生产技术规程(设备安全操作规程、保养维修规程);管理工作制度(接管验收制度;预防性计划维修保养制度;运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等);责任制度(岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等)

4.教育培训(对内、对业主用户)

(二)物业设备的使用管理

特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1.设备运行的劳动组织

任务：合理分工与协作，配置人力;

合理确定劳动组织形式(根据设备操作技术要求与岗位设置要求)

具体工作内容：

(1)定员(定工作岗位人数)

方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 (2)分组：强电组、弱电阻、水暖组、空调组 (3)轮班组织：基本形式：单班制、多班制 2.设备运行的管理制度 内容：

设备的安全操作规程; 设备的巡视工作制度; 岗位责任制度; 值班与交班制度; 记录与报表制度; 制度和服务规范等。

(三)物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作：

1.维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容： 安全作业训练; 安全意识教育;安全作业管理 业主和使用人的安全教育和宣传 3.建立设备的安全管理措施 包括：

对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度

4、建立安全责任制度

(四)物业设备的维修养护管理

1.日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2.定期检查：包括日常检查与定期检查 3.计划修理

设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：

(1)初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短(2)正常磨损阶段(3)剧烈磨损阶段

设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为：

(1)初期故障期：必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。

(2)偶发事故期：此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。 (3)磨损故障期：须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。

四、三级保养制

1.日常维护保养(设备操作人员) 2.一级保养(设备操作人员和维修人员) 3.二级保养(设备维修人员)

五、房屋附属设备维修类型 1.零星维修工程 2.中修工程(10%-30%) 3.大修工程(30%以上) 4.设备更新和技术改造

设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理 设备的寿命

设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命 (1)设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间，其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。

(2)设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期

(3)设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。

设备改造更新应注意的问题 (1)确定设备合理的使用年限。 (2)在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。

(3)设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。 设备更新改造的类型 (1)设备的改造 (2)设备的原型更新 (3)设备的技术更新

******物业设备的购置及评价 购置设备应注意：

1.反复研究，避免盲目采购

2.大型设备购置应进行充分的技术经济论证，保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效上适用。

3.与业主、用户充分协调

物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置;替换陈旧落后设备的更新型购置;完善和改进环境与条件的添装型购置。

设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：

1.技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性、节能性、环保性和可操作性。

2.适用性的要求：适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。

3.经济性的要求：经济性评价主要方法：年费法、现值法。 (1)年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为：

设备的年总费用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n-1]+ CV 其中：CF：设备初期投资费;CV：设备年均维修费：

(2)现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：

设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]

六、管理原则 1.以防为主

2.做到三好、四会、五定 3.专业修理与使用操作相结合 4.定期维修 5.修旧利废

第二节 房屋给排水设备的维修管理

水是制约生产发展的重要因素，是商业活动运行的保障，涉及到城市景观、卫生、温度、湿度及消防，关系到居民的生活质量，给水是城市生产生活和发展的的血液;而排水对维持城市生态平衡必不可少，污水任意排放不仅污染水体、土地，而且环境生态遭受破坏，形成公害，所以如何收集、输送、处理、利用污水，对排水加强管理就显得非常重要。

一、严格给排水设备验收接管制度

二、严加水泵房的管理

三、给水系统的管理与维护 1.界定管理的范围 2.给水系统的管理 3.给水系统的养护 4.给水系统的维修

四、排水系统管理与维护 1.管理范围的界定 2.排水系统的管理 3.室内排水管道堵塞的清除 4.室外排水管道的维修 5.高位水箱及浮球阀的维修 6.高位水箱的清洗消毒

五、消防设备维修管理

第三节 房屋电气设备的维修管理

一、电力系统的管理与维护 1.供电设备的管理 2.供电设备的维护和保养

二、避雷设施的维护

1.建(构)筑物防雷等级的划分 2.防雷装置的一般要求 3.维修和检测

三、制冷、供暖系统的管理与维修

1.熟悉制冷及供暖系统操作、保养和维修的基本制度 2.掌握制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容

四、电梯的管理与维护

1.掌握电梯操作、保养和维修的基本内容 2.熟悉电梯操作、保养和维修的基本制度

五、电话、通讯设备的管理和维护 1.了解程控交换机的性能 2.掌握程控交换机的操作 3.程控交换机的维护与管理

第四节 房屋其他设备的管理

一、房屋的装饰性设备

1.灯具 2.护壁板 3.衣柜 4.地毯 5.庭院设备

二、房屋的库房设备 1.保险柜 2.通风机

三、小型家用燃油燃气锅炉

四、空气调节系统设备

五、生活热水供应系统

第四篇：物业管理公司运营管理方案(草案)

物业管理公司 全面运营管理方案(草案)

物业管理有限公司 2017年6月18日

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【目录】

一、组织加构的设定

二、物业公司的工作职能

三、物业公司发展方向确定

四、物业的公司收支分析

五、住宅项目经营管理方案

六、物业管理公司盈利模式的确定

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前 言

优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉;而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。

商品住宅楼是随着经济的高速发展，为满足高品质、舒适、便捷的居住环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化的管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居的生活环境，使物业实现保值增值。

一、组织加构的设定

暂以原有架构运营，视运营情况对岗位，职能，责任逐步调整，以免出现不稳定的状况。

二、工作职能建立

1.制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。

2.财务预算：控制物业公司的整体的运营成本费用，拟定物业费及其他综合性收入和全面支出预算。

3.决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。

4.协调工作：协调各项目之间的关系，由各项目协调好入驻业户公共关系。 5.业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理入住、过户手续，督促业主服从各项管理制度。

6.监管工作：监管各项目运营情况，定期各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况，改善工作流程。

7.业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持物业公司之信誉及形象。

8.营销工作：配合制定全年营销计划，执行各项营销活动，参与营销推广3 活动之推广计划及实施。

9.培训工作：对项目主要管理人员进行培训，如日常工作程序，业主沟通技巧等，

10.培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。

三、本公司的发展方向确定

物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。

简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务，由管理到经营的转变。

物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，我们一方面可以大胆借鉴发达地区和一线城市的物业管理经验，探索建立符合行业惯例并适合本地情况的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。

综上所述，物业公司应把管理物业转变成为经营物业，从而走规范化、专业化的发展之路，是本物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。

四、物业的公司收支分析

物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：

一、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费;

二、公众代办性服务费的收入;

三、特约服务费的收入;

四、物业企业的综合经营的收入。

就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在物业公司为扩大经营，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第

三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。

再看物业公司的支出情况：

一是物业成本包含有服务人员的工资、社会保险;物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费;清洁费用;绿化养护费;公共秩序维护费;办公费;固定资产折旧等等，我在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料4 费;

二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用; 三是核算财务费用; 四是核算所得税。

在实际工作中我做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：

物业公司的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占物业管理费的比例分别为：

人工费：40%(占物业管理费总额且会逐年增加);清洁：10%;工程维护、园林绿化：10%;管理成本：7%，其它及不可预计费3%，总计支出费用占到物业管理费的70%以上。那么，实际盈利值只有不足30%。

按照以上数据得出，物业公司由管理向经营的转变发展的必要性。

1、物业市场需求需要物业从管理物业向经营物业过度

就目前的市场来看，物业公司出路是如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点着手，既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业公司的大好资源白白浪费。因此，正确的做法应当是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。

2、经营物业的资源及管理运作

经营物业的资源管理就是策划、组织、领导及控制物业公司的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源;二是人力资源。

在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高于其它行业。

物质资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。

物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。

物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：

(1)、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据物业公司的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。

(2)、组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用物业公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。

(3)、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。

5 (4)、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。如成本控制、财务控制、质量控制。

所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的。

五、住宅小区经营管理方案

作为住宅小区的物业经营者，盈利是物业经营管理的目的，是实现投资回报、物业保值增值的必然要求。而作为住宅小区的经营管理和服务——物业公司，在工作中要着重把握两个方面：

1、在保证服务质量的前提下，科学合理地增加经营收入以及控制物业运营成本。

一定程度上，小区物业费水平决定物业服务品质的高低，而收费率的高低是经营效益的具体体现。结合同类物业的市场供求状况、地理位臵、建筑类型、结构状况、设施设备情况、交通情况等因素，住宅物业升值空间较大。合理制定物业服务方案，提高物业服务品质，增加物业收入，以带动住宅物业良性发展。

物业经营成本的控制在保证优质服务质量的同时，采取管理措施使成本费用最小化。经验数据表明，人力成本和公共能源成本占物业服务企业成本的70%左右。由此，在满足客户能源需求的前提下，要避免不必要能源的浪费。要做到计量细化到与每个能源使用方的经济利益挂钩，并杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯供水设施的跑冒滴漏现象等。

2、建立服务质量标准体系和工作流程，物业管理服务质量对小区稳定和物业市场价值的影响力是不可低估的。为此，要建立一整套以业主为关注焦点的规范内部管理运作的服务质量标准体系和工作流程。

1)档案资料。档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录、实施物业管理时对工程维修、配套、改造的记录、物业管理合同、客户资料、投诉反馈记录以及物业管理过程中的质量记录。物业管理档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是完整，整理的重点是去伪存真，归档就是按照资料本身的内在规律进行科学地分类与保存，利用在日后的管理过程中使用并加以充实。

2)工程设备管理。设备是楼宇的心脏，供水、供电、电梯、消防等不但关系到全体业主的正常生活更关系到身家性命的安全。一方面，技术力量配备方面要求技术人员精干熟练，专业技术过硬，工作效率高。另一方面，制定完善的设备运行管理检查维修制度、故障应急预案、24小时值班制度和科学的保养规程，确保楼宇外观及结构良好，各系统设备设施完好、运行正常。

3)安全管理。加强治安防范管理力度和措施，坚持“张驰有度、人技合一”的原则。即：以监控系统为主;辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。安全岗位设臵以填补技防“盲点”为准则，根据实际情况，设臵门岗、外围(含车场)流动岗。门岗要做好来人来访登记，经客户确认后，再予放行;大件物品搬出，须凭物业部签定的放行条。流动岗按指定路线或非指定路线流动巡查，对可疑人员要进行盘查，排除一切不安定因素。

6 4)消防管理。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。通过各种形式，加强业主和员工的消防意识，提高消防技能。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队。定期对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查，每年进行两次消防演习，提高物业员工的防火、灭火技能。每天进行消防巡视检查，发现问题及时排除，保证系统的正常运转。

5)装修管理。装饰装修直接关系到楼宇的安全,这就要求物业管理公司从装修申报、方案审批、施工安全交底、签订装修管理协议、入场手续办理、施工期间的监管到竣工验收，实行层层承诺，层层监管，确保无一例违章装修，并做好相关资料记录。

6)保洁、绿化管理。一个清新、整洁、美好的环境，给住户带来的舒适与赏心悦目，并吸引着潜在的客户。“细节打造完美”，我们从细节入手，建立健全各项保洁绿化规章制度、服务程序和质量标准，明确保洁范围、所用保洁材料、监督检查方式等。确保公共部位到处窗明几净，无卫生死角，无异味，垃圾随产随清;花木青翠欲滴，给小区带来了勃勃生机。

7)特约服务。特约服务是除物业合同中约定的常规服务外的有偿服务，逐步开展包括入室保洁、快递、维修、票务、配送等。各项特约服务须明码标价，公示服务标准。此外，温馨提示、重大节日前，小区进行必要的装饰、可以择机组织召开业主座谈会,也是拉近与住户的距离的好方式。如此，有助于提高业主满意率，进而提高经营效益。

8)财务管理。通过编制财务预算，可掌握企业计划收支情况，从而采取有效的措施，控制各项费用开支，降低成本。每月或每季度制定经营收支预算分析报告，以全面、完整、真实、准确地反映月或季度财务帐目状况和经营成果。通过对经营收支报告的分析，了解项目盈利能力和营运能力，揭示在经营活动中存在的问题，找出影响财务状况及经营成本的因素，为下一步经营决策和财务决策提供重要依据。

在实际工作中，切忌顾此失彼。唯此，才能使各项目的经营管理在良性循环的轨道上运行，并进一步促进公司的健康发展，创造更大的效益，创造“金牌物业经营管理企业”，为公司实现经济效益与管理效益的双赢出发。

六、物业管理公司盈利模式的确定

为拓宽经营思路，物业公司必须确定以下几个观点：

(1)在物业管理中，物业公司不仅是服务的供应者，还应成为服务的组织者，是服务的集成商;

(2)在物业管理中，物业公司可利用的资源不应仅限于本公司专业技术、设备、管理人员，还包括信息和知识，信息和知识成为重要的资源;

(3)在物业管理中，物业公司在提供“机能性”服务的基础上，还应给予业主提供“情感性”服务，创造良好社区文化氛围，为开发商和自身品牌创造价值，同时也使业主的物业有更大升值。按着此种思路，从系统的角度，构建了现代物业管理服务体系思路。 1、物业管理公司盈利模式的建立

上述现代物业管理服务体系表明了现代物业管理公司盈利模式的核心理念7 是物业公司经营要以全面提升客户价值为核心，实现自身的业务的增值。与传统物业管理体系相比，要实现以下几个转变：

(1)经营资源组织多元化、社会化。物业公司至少可以组织的四类资源来创造利润：公司自身的资源，如公司的专业技术、设备、管理人员;公司积累的关于所管辖业主需求的信息资源;公司积累的关于物业管理方面的知识、经验;整合社会的相关资源。

(2)利润来源的多元化。物业公司可以通过四条途径来创造利润：公司利用自身资源，在业主群体提供基本保证的基础上充分开展增值服务，收取物业管理费和劳务服务费;公司通过创建信息服务平台，把业主的需求信息“出售”给社会服务供应商，获取信息服务费;物业公司通过创建社区文化交流平台，向业主提供“情感”服务，虽然不能直接从这项服务中获得收入，但它能间接的创造利润：因为社区整体文化能够营造融洽、和睦的社区氛围，加强业主群体之间、物业经营者与业主群体之间的交流和沟通，增进感情，为业主之间的互动创造增值机会，这一方面有利于开展日常管理工作，业主也愿意把更多的增值服务委托给物业管理公司来提供;另外一方面有利于物业管理公司收集和积累关于业主群体的需求信息，因此，“情感”服务实际上起着“放大”利润的作用。

(3)服务对象的多元化。在物业管理公司盈利模式中，物业管理公司所扮演的“角色”既是服务的供应者又是服务的组织者，是服务集成商。服务的对象是多元化的，不光是业主群体，而且包括租户、房产开发商、社会服务供应商等。

2、物业管理公司盈利模式的建立，是为了适应信息时代经济需求的现代物业的服务体系，其主要的作用在于：

从系统地角度，拓宽了传统物业管理服务内涵，从而给物业管理公司经营者创造经济效益提供了一个崭新的经营思路，同时通过构建了现代物业管理服务体系，从而使现代物业管理经营者通过多种途径来最大限度地满足业主的需求，创造经营效益和社会效益，是一件十分值得探索的事情。

王建平

2017年6月18日

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第五篇：物业公司综合管理服务部运行管理方案

上海鸿浩物业管理有限公司 综合管理服务部运行管理方案

根据集团公司对鸿浩物业 2012 年上半年度在经营、 管理等整体 工作进行了全面检查指导，并结合公司实际情况将管理层人员、岗位 做了相应调整， 并在现有编制不变的条件下将管理部与工程部进行合 并，充分发挥整合优势，使两个部门在原有工作职能状况下相互协作 发挥联动效应。 另外，为了有效收缴当期物业费以及历史欠费，制定奖励机制。 针对当期物业费以及 2009-2011 年历史欠费制定收费任务，按园区进 行分解落实到人，以奖大于罚的原则，按月奖励、月考核季度结算的 方式激励员工完成收费指标。 具体运行管理方案如下：

一、人员分配方案及组织架构：

(一)原有人员编制及分工：

1、

2、 管理部：6 人，收费员 2 人，管理员 4 人; 工程部：12 人，经理 1 人，维修主管 1 人，维修工 10 人;

(二)整合后人员编制及分工：

1、

2、

3、 部门经理 1 人：雷福生 维修主管 1 人：槐宗仁 客服接待、收费员 2 人：收费员 1 人：张文庆 客服接待 1 人： (空缺)

注：两个岗位人员在相互休息时，岗位工作由对方兼顾

4、区域管理员 4 人：李莹、张建蕙、 (空缺) 、孙徐

5、区域维修工 8 人：高金洲、李兴文、李井玉、羊山银、杨宏辉、 李领治、罗付全、赵龙;

6、泵房设备管理员 1 人：李行(兼酒店公寓、明物大厦维修)

7、公共维修专管员 1 人：徐自洲(针对申请维修资金公共维修进行 签字、工程进度跟进、工程质量监督、验收)

(三)部门人员组织构架

部门经理：雷福生

综合服务管理

工程维修

客服接待收费

区域管理员

工程维修主管： 槐宗仁

公共维修专管

收 费 员

客 服 接 待

一 区

二 区

三 区

四 区

一 区 高 金 洲

二 区 李 井 玉 羊 山 银

三 区 杨 宏 辉 李 领 治

四 区 罗 付 全 赵 龙

设 备 管 理

张 文 庆

李 莹

张 建 惠

雷 福 生 代 管

孙 徐

李 兴 文

李 行

公 共 维 修 专 管 员 徐 自 洲

二、管理区域划分及人员分配： 将花园 15 个区划分为 4 个区域，每个由一名区域管理员、两名维 修工组成， 负责所属区域的业主回访、 工程报修维修、 物业费用催缴、

房屋装修管理巡查、业主档案资料收集、归档、物业日常综合服务管 理工作。具体区域划分及人员分配如下： 一区： (马赛园、伊甸园、桃花园、樱花园及商铺、伦敦园及商 铺、商务中心，共计住宅：599 户、商铺：53 间) ，该区域管理员： 李莹，区域维修工：高金洲、李兴文 二区： (里昂园商铺、雅典园、京都园、香港园，共计：606 户 商铺 43 间)区域管理员：张建蕙，区域维修工：

李井玉、羊山银 三区： (罗马园、米兰园、侨亨园、里昂园，共计：730 户)区 域管理员：空缺(雷福生代管) ，区域维修工：杨宏辉、李领治 四区： (巴黎园、 悉尼园、 莱茵园及商铺， 共计： :644 户， 商铺 36 间)区域管理员：孙徐，区域维修工：罗付全、赵龙

三、物业费收取、清欠及任务分解方案：

1、根据近年来的工作经验和现场实际情况将物业费的收缴工作 分为三个阶段：即本期物业费的收缴;2011-2009 年物业欠费收缴; 2008-2002 年 9 月物业欠费收缴。 考虑到 2008 年度以前我公司现场管 理较为混乱，业主欠费未发放催费单，无催费证据，2009 年后的催 费证据较为齐全，原则上对 2009 年度以后欠费业主不予减免，2008 年度以前做适当酌情减免， (2008 年以前欠费减免方案见附件一)

2、收费任务指标分配 (1)当期物业费及 2009-2011 年欠费，自本年度 8 月 1 日起至 12 月 31 日所剩任务，按月到分解到每个区域，完成应收账款的 90% 则为完成收费任务。实行以区域管理员为主，区域维修工为辅的考核

奖励制度(2012 年度剩余物业费月度分解指标 见附表一;2009-2011 年欠费分解 见附表二) (2)2008-2002 年 9 月不制定欠费收缴任务，将欠费明细下发至 各部门，以综合管理服务部为主，各部门为辅并由各部负责人带头动 员全员收缴历史欠费，先与业主接触、摸底、洽谈，由部门负责人上 报减免审批表，按程序申请减免政策。减免需要以集团审订的“车辆 减免方案” “物业费减免方案”为标准，由鸿浩班子审批。 (欠费明细 统计表 见附表三) (3)奖励考核标准:

1、按月度完成任务指标的区域，奖励区域管理员 500 元，区域维修 工各 200 元;

2、按月度未完成任务指标的区域，考核区域管理员 300 元，考核区 域维修工各 100 元;

3、 每个区域在季度末超额完成任务指标， 以超额部分按 1%对小组进 行奖励。 (4)欠费收缴提成标准：

1、2002 -2004 年至今欠费户，按收回欠费金额 15%提成;

2、2005-2006 年至今欠费户，按收回欠费金额 10%提成;

3、2007-2008 年至今欠费户，按收回欠费金额 8%提成。 注：欠费提成只针对收回 2008 年以前的欠费金额实施。收回 2009 年 至今欠费金额不享受提成，按完成任务进行奖励。

四、运行实施计划：

1、以物业综合服务、收费为核心，全面开展物业服务、维修养 护工作，于 8 月 15 日前将人员按此方案分配到位;于 8 月 20 日前按 此方案将任务分解至各区域;自 9 月 1 起执行收费任务及提成标准;

2、8 月 25 日前制作工作联系单，在 9 月 1 日起实现各部门联动 机制，通过回访、检查、报修以及投诉等解决业

业主需求及园区存在的 问题并跟进落实结果全面实现联动，逐步提高服务质量和及时性。

3、综合管理服务部作为公司的窗口部门，加强部门员工服务意 识、礼仪礼节以及员工形象，作为日常管理的一项重要工作;自 8 月 20 日起实施相关培训，逐步提高服务接待水平

4、自 8 月 15 日开始逐步完善、建立物业相关基础资料，年底前 全部完成;

5、全面开展回访工作： (1)8 月 15 起，针对现有服务品质进行摸底回访，回访率达到 90%，充分了解花园业主对物业公司的服务评价及所需; (2)自 9 月 1 日起实现报修回访工作，通过回访提升工程维修 水平以及服务质量;

6、工程维修严格按照公司相关要求及操作流程执行; 通过量化各项管理、经营指标，并按集团公司核定任务奖励制度 及历史欠费提成，激励员工，努力完成鸿浩物业公司全年经营指标任 务。

上海鸿浩物业管理有限公司 2012 年 8 月 12 日