小区物业公司管理方案

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《小区物业公司管理方案》仅供参考，希望能够帮助到大家。

第一篇：小区物业公司管理方案

物业公司住宅小区物业项目管理系统软件开发实施方案

物业公司住宅小区物业项目管理系统

软件开发实施方案

1. 前言

对物业公司而言，高质量的物业管理能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。

2. 项目概述

本公司住宅小区物业业务增多，对物业管理软件的需求呈上升趋势，公司股东会议决定投入资金开发一套小区物业项目管理软件，提供有关住宅小区物业管理用信息网，并能够尽可能采用各种计算机和通信技术，为住户提供快速、准确和渠道多样的服务。因此，开发这样一套小区物业项目管理系统软件成为很有必要的事情，为了完成该软件，本文制定出相应的详细计划。

3. 功能需求

3.1. 功能介绍

典型的小区物业管理系统主要应具有以下管理功能：

a) 系统用户管理;管理使用该系统的用户信息，包括系统用户的添加、修改、

删除;

b) 楼盘信息管理：管理小区中楼盘的基本信息，包括楼盘信息的添加、修改、

删除、查询;

c) 住户信息管理：管理小区住户的各种信息，包括住户信息的添加、修改、

删除、查询;

d) 停车场管理：管理停车场的各种信息，包括停车场信息的添加、修改、删

除、查询;

e) 物业收费管理：管理小区内的各种收费项目，比如水费、电费、物业费等，

包括收费项目的添加、修改、删除、查询;

f) 住户报修管理：管理住户报修信息，包括住户报修信息的添加、修改、删

除、查询;

g) 住户投诉管理：管理住户投诉信息，包括住户投诉信息的添加、修改、删

除、查询。

3.2. 开发过程

“小区物业管理系统”的开发过程是根据软件的生命周期的原理和方法进行的，包括以下几个阶段：

a) 确定课题，根据需要制定相应的项目计划，并完成项目计划书; b) 对软件进行可行性分析，并完成可行性分析报告;

c) 对小区进行调研并了解软件的需求分析，完成需求分析说明书; d) 软件的总体设计和详细设计，并完成相应文档; e) 根据要实现的功能，完成软件的编码; f) 对开发的软件进行测试; g) 确认和评审; h) 交付使用。

××物业公司小区物业项目管理系统WBS分解:

3.3. 工作任务的分配及人员分工

软件开发过程中的工作任务的分配及人员的分工如下表所示：

3.4. 开发和运行环境

小区物业管理系统开发和运行环境如下：

a) 开发环境：windows XP b) 开发工具：×××编程语言 c) 数据库管理系统：×××数据库平台 d) 运行环境：windows 98/XP/2000

3.5. 项目进度

项目单代号网络图：

项目里程碑图：

计划

3.6. 费用开支

软件开发过程中的费用开支如下：

4. 项目关键问题

a) 项目计划制定的不详细时，后期工作不好做;

b) 需求分析做不到位的话，软件可能不能满足用户的需求;

c) 系统各个小模块不能很好的融合到一起，使其成为一个有机的整体; d) 数据流图和关系模型的建立。

5. 总结分析

其实，任何一个项目在执行过程中都会碰到许多问题的，评价一个项目是否成功并不能以碰到问题的多少作为标准，其标准应是按时、保质实现预先确定的各项指标，比如说系统的功能、系统的性能等，完成合同要求内容，也要提供优质的服务，搞好与客户关系;同时也要规范管理，为公司今后的工作积累技术信息，市场信息，人才资源和管理经验，提升企业形象，保障事业的进一步发展。

总之，项目成败取决于很多因素，项目管理中的沟通是关系到项目成败的关键之一。大型的IT应用项目不仅仅是一个技术工作，更是一场管理变革。

第二篇：物业公司小区电梯临时使用方案

根据xxxx所了解目前项目施工的情况，南京【君悦城市花园】会因配合工程施工的需要，一般会把将来的客梯作临时施工使用，以配合工程施工时的运输需要。对此xxxx根据以往对住宅施工电梯使用管理的经验，从日后管理者与使用者的角度出发，建议发展商宜对电梯临时配合施工使用时，应给予一定的相关措施与制订一些相关使用规定为妥，以合理并尽可能使电梯完好地投入今后的使用。

一. 电梯临时配合施工使用前的各方协调建议

在电梯临时配合施工使用前，因【君悦城市花园】的项目有关各分部工程的施工可能尚未完全完成，故可能都采取一些临时性措施，以使电梯能作为临时配合施工。xxxx建议，发展商宜针对目前施工情况，甚至有些措施可能会涉及一些商务协作(原合同所制定交付的时间、条件等)问题，酌情考虑。

1. xxxx建议发展商在领取电梯的准用证和许可证后方能配合使用，以免在使用过程中发生的可能不测事件，而给发展商带来不必要的法律责任;

2. 因电梯电缆铺设可能也为临时性连接，在这种情况下，职能部门一般不会对电梯进行正式验收，手续也不宜全部出齐，xxxx建议发展商，需要电梯承包商提供有关相应使用证明文件;

3. 电梯在临时配合施工使用前，电梯的内装潢可与承包商协商先不予以装饰，采取临时保护措施，待临时配合施工结束后，再予进行装饰;

4. 电梯在临时配合施工使用前，xxxx建议发展商宜由总包单位，指定专人负责电梯的临时使用，由其委托电梯供应商、安装单位或其它单位，由持电梯特种操作证的专人负责操作运行，操作人员的费用，也可宜由发展商或施工总包单位负责(此项需视与总包建筑合同关系而定);

5. 电梯在临时配合施工使用前，xxxx建议发展商，督促总包单位认真检查各停层候梯厅的光线照度，必要是请事先加装临时照明采光，以防因光线不足导致在使用过程中碰擦电梯骄厢的现象;

6. 各层候梯厅必须保持畅通，不允许堆放任何物品，更不应在此进行如人工拌料等各类施工的工序操作;

7. 各层地坪与电梯地面必须处在同一地平线上;

8. 电梯临时使用前，对电梯骄厢采取临时全方位保护措施，建议用木板固定骄厢地面铺垫，骄厢四周防护宜采用硬性材料防护;

9. 电梯在临时配合施工使用前，应仔细察看每层水阀等开关设置位置及完好情况，以防水浸事件的发生，并落实相关单位的责任制度;

10. 与电梯承包商需约定电梯临时使用时间，以及故障发生的解决最短时间;

11. 电梯使用过程中，电梯承包商的检修与保养事项;

12. 在电梯临时使用中，其电梯免保期开始的日期需要电梯的承包商进行确定，以尽最大可能相应保证免保期的时效;

二. 电梯临时配合施工使用过程的一些建议事项

电梯在使用过程中，应相应对下列一些设施与设备做好具体落实措施，及制订相应有关各施工单位与个人的使用制度与准备工作。以下是xxxx建议发展商制订的一些制度，以及在使用过程中的一些实施办法与要求，谨供发展商参考，帮助电梯管理人员、操作人员了解相关日常保养和操作规范，以完善电梯使用与管理要求。

(一) 电梯使用前的具体设施设备检查项目的落实措施

1. 绝对不允许井道进水，并采取相应预防措施;

2. 电梯供电电缆及供电方式必须单独列开，包括临时电缆供电，严禁与其它设施设备混用;

3. 电梯处于运行状态时，不得随意拉闸断电;

4. 机房门窗必须安全可靠，保证机房内通风达到标准，非电梯维修人员，严禁擅自入内;

5. 机房现有孔洞必须封闭，四周不得渗水或漏水;

6. 机房内必须有永久性的照明;

7. 机房内必须配备消防设施;

8. 不得拆除轿厢的轿壁衬板护围;

9. 轿厢地板和厅门外地面须铺设厚橡皮、泡沫塑料等类似材料，以防止建筑材料落入电梯井道或损伤轿厢门坎;

10. 每天运行完毕应停在顶楼，尽量避免因施工用水对电梯造成之破坏;

11. 各楼层停层面需有完好醒目的楼层标识;

(二) 电梯管理的总则

1. 电梯每周至少要进行两次安全检查;

2. 电梯有故障要马上报告;

3. 对电梯动作情况要建档立卡;

4. 每日使用电梯前，要先行空载数次;

5. 电梯运行时要按额定负责;

6. 进行电梯按钮操作时，要轻按轻放，不要敲打按钮面板;

7. 装载物品要轻拿轻放;

8. 装载物品需要包装完好，车载物品应堆放合理，以防倾到;

9. 装易燃物品要专人监护，不能与助燃物品混装;

10. 轿厢和厅门外部要保持整洁，不能有垃圾嵌入地坎、门柱缝隙;

11. 发生故障要及时报警，不准敲打、强行扒开梯门;

12. 驾驶员要持证上岗，谨慎操作;

(三) 电梯管理的实施细则

 电梯工岗位职责

1. 严格遵守国家和市有关技术法规和标准以及公司的各项规章制度。

2. 负责电梯的运行监控及日巡视工作，认真填写«电梯日巡视记录»和«电梯故障维修登记表»。

3. 监督检查电梯分承包方的维修保养工作，认真填写«电梯定期保养检验报告及记录»，收集电梯分包方的«电梯定期保养记录»和«电梯维修记录»。

4. 电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。

5. 参与部门经理组织的周检及对电梯分包方的月考评和评审工作。

6. 积极完成上级交办的各项临时任务。

 电梯机房管理规定

1. 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。

2. 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40摄氏度。

3. 保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。

4. 毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

5. 机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

6. «电梯困人救援规程»和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。

7. 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。

8. 每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。

 电梯安全管理规定

1. 电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。

2. 机电部之电梯工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。

3. 机电部经理在周检时，组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患，立即组织整改。

4. 机电部经理组织人员，按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。

5. 机电部电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。

6. 统一设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。

7. 在电梯机房和值班室悬挂«电梯困人救援规程»，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。

8. 经劳动局检测不合格，未取得«准用证»的电梯严禁投入使用。

 电梯安全操作规程

电梯每天运行前的检查与准备工作

1、 开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。

2、 开启轿内照明。

3、 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。

4、 层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。

5、 平层准确度应无显著变化(在规定范围内)。

6、 经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。

 电梯行驶中应注意事项

1、 轿厢的载重量应不超过额定载重量。

2、 乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。

3、 不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。

4、 严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。

5、 不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。

6、 电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。

7、 轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置它物。

 当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修

1、 层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时;

2、 运行速度显著变化时;

3、 层、轿门关闭前，电梯自行行驶时;

4、 行驶方向与选定方向相反时;

5、 内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时;

6、 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时;

7、 当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时;

8、 安全钳误动作时;

9、 接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时;

10、 发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时;

11、 电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭;

12、 电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉;

 乘梯须知

1. 用手按钮，严禁撞击。

2. 不许吸烟，勿靠厢门。

3. 运行之时，挤门危险。

4. 危险物品，禁止进梯。

5. 保持清洁，勿吐勿丢。

6. 运载货物，须先报批。

7. 若遇意外，请按警铃。

8. 超载铃响，后进退出。

9. 发生火警，切勿乘梯。

管理单位：

投诉电话：

 电梯困人救援规程

凡遇故障，应首先通知电梯工，如电梯工超过5分钟仍未到达，则机电部经过培训之救援人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客：

一. 轿厢停于接近电梯口的位置：

1、 确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看);

2、 关闭机房电源开关;

3、 用专用外门锁匙开启外门;

4、 用人力开启轿厢门(要慢、用力不要过大);

5、 协助乘客离开轿厢;

6、 重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。

二. 轿厢停于远离电梯口的位置时：

1、 利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭;

2、 进入机房，关闭该故障电梯的电梯开关;

3、 拆除电机之轴端盖(如有)，安上旋柄座及旋柄;

4、 救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口。

5、 确认刹车制动无误，放开盘车手轮;

6、 然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。

7、 遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。

8、 此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。

(四) 电梯维修与保养

xxxx提供电梯一些主要维修与保养的一般规范操作，xxxx建议发展商，对于免保期内的电梯维修，应告知员工，不应自行加以处理。对于电梯的维修与保养，建议应委托专业公司(需有资质的维保资质单位)进行操作，在此提供保养的有关标准与检验，主要是让有关人员了解电梯的一般保养内容和要求，值得注意的是，每个电梯生产厂家都有自行完整的维修保养手册，应按此进行操作为准。

 电梯维修保养主要标准

一. 机房：

1、 机房通风良好，温度不得超过5—40摄氏度，相对湿度不大于85%(在25摄氏度时)保证没有雨侵入的可能。

2、 机房的1211干粉灭火器应保持正常压力。

3、 机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。

4、 轿厢平层标志应用白色漆标在主钢丝上，便其清晰可见(以利于紧急救援时用)。

5、 机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。

6、 机房照明、电源插座要保持良好。

7、 机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。

8、 曳引轮对铅垂线的偏差≤2.0mm。曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差≤1.0mm。

9、 限速器调节部位应有铅封(或漆封)，非劳动局专业人员禁止调整。

10、 限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内，运行时应无异常声音。

11、 限速器、安全开关灵活可靠;限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠的停止运行。

12、 限速器-安全钳-安全开关联动的可靠性：

A、 轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止;轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。

B、 短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠的停止，曳引轮打滑。复位拆除短接线路电梯应正常运行。(如对重有安全钳时要求一样)。

13、 曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。

14、 各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80摄氏度(注油轴承应保持油量饱满)，工作2500-3000小时后更换新油。

15、 各导体之间及导体与地面之间绝缘电阻大于1000Ω/v，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应≧0.5MΩ，其他电路应≧0.25MΩ，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。

16、 供电系统电压波动必须在±7%范围内，电源频率波动在±2%范围内。错相、断相保护器应正常、如有错、断相发生，电梯应不能运作。电动机的短路、过载保护应可靠。

17、 掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上;当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm;掣动轮表面不得有油污、杂物;掣动闸瓦磨损超过厚度的1/

4、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。

18、 轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止(掣停距离不大于：V<1.0m/s，62cm;V<1.6m/s，160cm;V<1.80m/s，203cm;V<2.5m/s，250cm)在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于次尺寸，否则有滑车的危险。

19、 电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。

20、 曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5mm时应更换或重车。

二. 井道与轿厢

1、 上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm。

2、 弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm，固定滑动导靴顶面间隙之和2.5±1.5mm。

3、 绳头组合固定。

4、 各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤5%。钢丝绳磨损报废标准。

5、 轿厢导轨顶面距离偏差为0±3mm，轿顶轮不平行面≤1mm。

6、 对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。

7、 安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为5±0.5mm。

8、 轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。

9、 平层精确度：交流双速梯V≤0.63m/s，应在±15mm内;V≤1.00m/s，应在±30mm内;交直流调速，V≤2.5m/s，应在±15mm内。

10、 层门门扇下端与地坎的间隙：客梯1-6mm，货梯1-8mm;开门刀与各层地坎间隙应为5-10mm;层门滚轮与轿厢地坎间隙应为5-10mm，门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm，但不得超过30mm。

11、 轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。

12、 每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。(包括附门电报联锁开关、轿门电气联锁开关)断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关、电梯要可靠的停止运作。

13、 轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动反回。

14、 轿内告示牌应明显清洁;报警装置功能正常，随时保持能和消防中心、机房正常通话;排风机要保证轿内空气流通;照明不得有不亮的光管;紧急照明功能正常。

15、 指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。

三. 地坑：

1、 补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护要可靠。

2、 选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。

3、 地坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。

4、 随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。

5、 轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200-350mm内;液压缓冲器应在150-400mm内;对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200-350mm内;液压缓冲器应在150-400mm内。

6、 液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。

7、 限速器张紧轮安全开关应动作可靠。

8、 井道地坑无积水、杂物等。

9、 各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。

10、 超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。

注：具体维修保养，请参照有关电梯产品说明书

电梯维修保养工作的检验

一. 范围：

公司所管电梯的维修保养工作(目前为分包);

二. 职责：

1. 机电工程师和电梯工负责一般维修和保养的检验;

2. 机电部经理负责组织进行周检、月考评和重要检验工作;

三. 内容：

1. 定期保养的检验：

A、 一般保养的检验：

电梯一般定期保养结束后，由电梯工和机电工程师进行检验，并填写«半月/月/季度/半年保养检验报告及记录»，报经理审核;

B、 重要保养的检验：

重要保养工作由机电部经理组织人员进行检验，并填写检验记录;

C、 年检：

电梯年龄由电梯保养单位之注册检测员负责，并填写«电梯年检报告»报劳动局审核;

2. 维修的检验：

A、 一般维修的检验：

一般维修的检验定于故障维修后，由机电部电梯工进行检验，维修人员填写«设备维修记录»交机电部保管;

B、重大维修的检验：

重大维修的检验定于故障维修后，由机电部经理组织机电工程师和电梯工共同进行检验，组织填写«设备维修记录»，并报物业部、主管总经理各一份;

四. 以上检验可依据«电梯维修保养的主要标准»及有关电梯国家标准进行检验

五. 相关文件

电梯维修保养工作标准

自动扶梯维修保养工作标准

电梯半年保养检验报告及记录

电梯月保养检验报告及记录

电梯季度保养检验报告及记录

电梯半年保养检验报告及记录

电梯维修记录

 电梯维修保养安全规定

一. 职责：

1. 电梯保养单位进行维修保养参照本安全规定;

2. 机电部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行;

二. 内容：

1. 电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。

2. 在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。

3. 在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。

4. 在坑底应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

5. 操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

6. 操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。

7. 严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。

8. 使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。

9. 电梯维修保养注意事项：

A、 非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。

B、 工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。

C、 离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。

三. 电梯定期保养规程

(一) 职责：

1. 电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写«电梯定期保养记录»，交机电部保管。

2. 机电部之机电工程师和电梯工负责跟踪检查，并填写«电梯定期保养检验报告及记录»。

(二) 内容：

1. 机房：

A、 先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。

B、 电动机、测速发电机、卷扬机、曳引机的检查及油质油量的检查。

C、 卷扬机牙箱、油量、油质的检查。

D、 限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。

E、 制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。

F、 选层器详细检查及清扫注油。

G、 电动机冷却风扇注油。

H、 各回路绝缘电阻测量(半年一次)。

2. 机身及井道：

A、 保养时从最高层向下保养(用检修速度)。

B、 轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)

C、 内外门开闭动作及门脚胶检查。

D、 内外门耦合检查，清扫注油;开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。

E、 内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。

F、 接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。

G、 各种撞动开关、刀、接点检查。

H、 钢带清扫、抹油，钢带开关检查。

I、 超重开关清扫、注油。

J、 行车情况检查。(起动、行车、加减速及停车止平稳性、振动、噪音程度、平层差等。)

K、 各讯号灯检查及灯泡更换。

L、 各油盅油量检查补充，张紧轮加油。

M、 井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

四. 电梯故障维修规程

(一) 职责：

1. 电梯维修保养单位负责参考本规程执行，并填写«电梯维修记录»。

2. 机电部值班员和电梯工负责填写«电梯故障维修登记表»，并通知电梯分包单位处理。

(二) 内容：

1. 电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工五分钟;分包单位二十分钟内)。

2. 在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。

3. 先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。

4. 电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。

五. 一般常见机械故障：

1. 机房：

A 电机轴承故障。电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。

B 选层器故障一般有以下几种：

(1) 滑链：调整链条长度，调整带动轮位置。

(2) 选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，用除污剂清除(PHILIPS390CC3)此剂除污快、去污强，而且还有滑润作用。

(3) 上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死，或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致;更换导向轴承，导轨加润滑油，除去主导轴锈污，加润滑油。

C 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互摩擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。

D 限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。

2. 井道与轿厢：

A 和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。

B 厅门故障同上。

C 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙)。

D 导轨故障：运行不平稳、发抖;振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。

E 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、更换，导靴座位置不对、调整。

F 安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车;调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。

3. 底坑：

A. 链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿链。

B. 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声;调整安全钳钢丝绳，更换轴承。

C. 缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动，液压油量不足;除去铁锈、补充液压油。

六. 电梯一般常见的电气故障：

1. 机房：

A. 保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路、由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换上相同保险丝。

B. 接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

2. 井道与轿厢：

A. 上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。

B. 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。

C. 安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。

3. 底坑：

A. 缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

B. 张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

C. 以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照«电梯定期保养及维修主要标准»。

 电梯负荷试验规程

一. 职责：

A. 电梯维修保养单位参照本规程执行;

B. 机电部人员参照本规程监督检查;

二. 内容：

1. 电梯自动试验：

A、 电梯轿厢空载，以额定速度上行、行程至井道的上部范围(即约上部的1/2处)、断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停止。试验次数每台不得低于三次。

B、 电梯轿厢以载有额定负荷的125%，以额定的速度上行、行程至井道的上部范围，约上部的1/2处，断掉机房电源电梯掣动后，轿厢应能完全停止、试验次数每台不得低于三次。

2. 电梯对重缓冲器的试验：

将电梯行驶至最高层停止后，轿门完全关闭，在机房断掉电源、用手动撬开掣动器、使其对重完全放在缓冲器上(并使缓冲器压缩)、这时，用手动完全松开掣动器，电梯不能上升。

3. 电梯平衡系数试验：

电梯以额定负荷的40%-50%，以额定速度上行、下行。在机房测试电流、上行电流和下行电流不得超过0.2%安培。

4. 电梯超载安全装置试验：

将电梯行驶至最低层，在电梯轿厢内陆续平稳的加入100%，至110%的额定载荷，超载安全装置应动作，发出报警声，超载信号灯亮，电梯不能起动，自动门不能关闭。

5. 电梯的运行试验：

电梯轿厢分别以50%的载荷和额定载荷，并在通电持续率40%的情况下往复运动1.5小时，电梯应运行平稳，掣动可靠，起动、运行和停止时轿厢应无剧烈振动或冲击。

6. 电梯的静载试验：

将电梯轿厢放在最低层，陆续平稳地加入载荷、客梯、病床梯和额定载荷不大于2000Kg的货梯，加入200%的额定载荷，其余各类电梯加入150%的额载荷，保持10分钟，各承载构件无损坏，曳引机无打滑象，掣动可靠。

第三篇：物业公司小区节能降耗活动方案

第三XX花园管理处节能降耗活动的方案

为积极响应集团号召，充分利用现有资源，避免公司现有资源浪费流失，建设节约型企业;为贯彻集团董事局发出的“四大运动”的决定，使我处全体员工增强节约意识，杜绝浪费行为，养成一个勤俭节约的好习惯。我分处决定开展一次节能降耗活动。根据第三XX实际，特制定本方案。

一、 组织机构

为了切实加强对节能降耗活动的有效实施，我分处特成立节能降耗活动领导小组。

组长：

副组长：

二、 活动时间

2009年 6月1日——2009年 8 月31日

三活动具体内容及实施要求

㈠ 节约用电

1、 各楼管员、保安人员、工程人员及保洁人员在巡查楼宇、上门作业时，对楼宇梯灯，廊灯必须实行人走灯灭;各部门在下班时必须关掉办公室的所有用电设备。

2、 客服部、工程部、保安部的办公电脑(连经理办公室的电脑接待录音及前台收费组电脑除外)，其他部门电脑如连续待机一小时以上，必须关掉主机电源及显示器电源。

3、 客服部、工程部的打印机如果不用时必须关闭电源。

4、 客服部、工程部、保安部办公室及保安宿舍的空调所开温度不得低于26度。

㈡ 严格控制办公用品的消耗量

1、 原则上第三XX全体员工在上班时间不得使用一次性水杯。

2、 利用好二次纸(除了上报请示，函等须使用一次纸以外，在有二次纸的情况下，各部门复印或打印时必须使用二次纸)。

3、 第三XX全体员工必须保管好自己的办公用品，防止自己的办公用品无故流失。

(三) 严格控制二级仓库物品的库存量。

1、各部门在申购月采购计划时，必须有计划、有目的。以免造成物品的长期积压而过期变质，间接造成经济损失。

2、 各部门的二级仓库监管人必须定期对二级仓库进行盘点，统计物品的库存量、消耗量。便于申报下月采购计划。

㈣ 注重废品、废弃配件的回收利用。

1、 对于已坏的安全出口灯、应急照明灯，如果在维修成本不大的情况下，必须买相关配件进行维修后再使用。

2、 对于实在是无维修使用价值的，但本身仍存在一定的价值的物品(如废阀、废弃钢丝绳、废弃垃圾桶等)必须回收，并登记台帐，送至总库，作变卖处理。

㈤严格控制电话电话费。

1、不得利用办公电话打与工作无关的电话。

2、建议全体员工开通手机短号，员工与员工之间联系时，使用手机短号联系。

3、对于客服部员工，待下月电话申购回来安装后，尽量使用62760000这个免费电话，

主管级领导将对上述实施情况进行不定期抽查，如果发现没有做到上述要求，将对相关人员或相关部门做出考核。

此方案

第三XX花园物业管理处

二00九年六月九日

第四篇：物业小区保安管理方案

物业小区保安管理方案耐心——对业主的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。平等——一视同仁地对待所有业主，不应有贫富之分，厚此薄彼

物业小区保安管理方案

一、工作态度

1.服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。

2.严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。

3.正直诚实——对上级领导、同事和业主要以诚相待，不得阳奉阴违。

4.团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难。

5.勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。

6.认真学习——认真学习相关专业知识(包括但不限于：安防和消防等)，不断地提高自身业务水平，努力提高服务质量。

7.勤俭节约——具有良好的节约意识，勤俭为公，节约能源。

二、服务态度

1.礼貌——这是员工对业主和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。

2.真诚——以真诚的态度接待业主。

3.友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接业主及与同事相处。

4.热情——尽可能为同事和业主提供方便，热情服务。

5.耐心——对业主的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。

6.平等——一视同仁地对待所有业主，不应有贫富之分，厚此薄彼。

三、仪容仪表

1.员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正佩戴在胸前。

2.任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。

3.皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。

4.应每曰修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头。

5.面部、手部必须保持干爽清洁，不留长指甲(不长于指头2毫米)。

6.保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

7.不得在大庭广众之下梳头、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰等影响公司形象的行为。

四、行为举止

1.举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。

2.遇上级领导或有客来访，应即时起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下;来客告辞，应起身移步相送。

3.站立的正确姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开(体重落在双脚上)，肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。

4.坐姿：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚。

5.注意走路姿势：眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，走平行步，不左顾右盼，不得与他人拉手，搂腰挠背;在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑(紧急情况下除外)

6.进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩站三下，征得同意后方可入内;进入后，不得随意翻动室内物品;若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。

7.进出办公室，应主动上前一步先拉开门，请同行的客户、女士或来访人员先行。

8.乘电梯要礼让，先出后进，禁止在电梯内大声喧哗、吵闹。

9.在各种场合，见到同事或业主都要面带微笑，主动问好。

五、电话接听

1.所有来电，务必在三响之内接答。

2.拿起话筒先说“您好，***监控室!”，语气平和。

3.通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，尽量不使用免提键。

4.认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓名，并向对方复述一遍。

5.通话完毕后应说“再见”，不得用力掷话筒。

6.上班时间一般不打私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟(禁止打声讯电话)

第五篇：住宅小区物业公司的管理范围

一、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房)的维修、养护和管理。

二、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯)的维修、养护、管理和运行服务。

三、本物业红线内属物业管理范围的共用设施(道路、室外下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车棚)的维修、养护和管理。

四、本物业规划红线内属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点等)的维修、养护和管理。

五、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

六、本小区红线内车辆行驶及停泊的管理。

七、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等护卫服务工作(但不含人身、财产保险保管义务和责任)。

八、物业及物业管理档案、资料。

九、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。