房地产基金组织架构

房地产基金组织架构（共6篇）

篇1：房地产基金组织架构

除了独立的私募股权投资公司在积极创建房地产基金之外，大型房地产商成为房地产基金的另一参与主体，如万科、金地、复地、中海、华润、绿城、海尔、保利地产等，都在积极设立房地产基金公司。他们中有的是由上市公司设立，如中国海外集团和金地集团，有的是由上市公司的控股股东或其相关方设立，如华润集团和复地集团。

与此同时，外资也在通过各种途径参与进来，与内地房企合作。不但如此，有知情人士告诉记者，目前国内已有外资银行在积极筹备人民币的房地产基金。

根据清科的统计，与2010年房地产基金主要由本土机构募集相比，今年一季度募集到位的5支房地产基金中，有3支为外资机构管理，单支基金平均募集为2.39亿美元，大幅超越本土机构房地产基金1.22亿美元的平均募集规模。

金地与瑞银合作的房地产基金目前已经完成第三期募集。

金地是国内地产基金的先行者代表。2008年初，金地集团宣布与瑞银在境内外展开各种金融合作，合作主要有两个方向：一是共同发起设立房地产投资合伙企业；二是由双方或各自关联公司按照各自50%出资比例共同设立投资管理公司。当时，瑞银曾表示，这是其环球房地产集团首次在中国开展房地产投资管理业务。

该基金曾因金融危机而暂停实施。2010年4月，金地与瑞银终于正式启动双方合作基金的第一期募集，募集资金约1.2亿美元，资金已经投入到集团旗下的项目；同年12月8日，该基金第二期募集完成，募集的资金由荷兰PGGM投入7500万美元，使该房地产基金的规模达到近2亿美元。

据称，金地计划到2015年基金管理团队将为集团贡献20%的利润，而管理规模将达到200亿元。

不过，已有业内人士在行业论坛上质疑：“如果说金地设立一个基金来投自己开发的项目，那么金地为什么不干脆设立一个证券基金公司来投资自己公司的股票？”

到底是独立的房地产基金公司好、还是有房企背景的好，孰优孰劣的争论不绝于耳、难分高下。前者列举了地产商主导的基金在投资机会分配、股权作价、关联交易等方面存在的一系列问题；而后者则直指对方是房地产的外行。

“我的理解，大部分还是短期的„过桥‟。不排除有些房企可以转型，但是基金和房地产实业毕竟还是不同的，要转型，也是一个长期的过程。”渤海产业基金执行董事李新中认为，房地产商自己做基金、再投自己的项目是一个中国特色，且这种现象不只存在于房地产业。“也不是说这样就不行，但未来还是要完全独立专业的管理，这样比较„干净‟。”

目前，大多数房地产公司在描述设立房地产基金的初衷时，均采用“拓宽企业融资渠道”的字眼。嘉富诚国际投资有限公司合伙人乔琦认为，尽管房企设立房地产基金的优势明显，包括提供足够的优质地产开发项目，并具备专业的项目开发管理经验等，但他们首先得化解内幕交易。

“夹层投资”模式

在交易结构、即投资和退出的方式上，房地产基金与传统意义上的私募基金有着天壤之别。

对于房地产基金而言，Pre-IPO没有任何意义，房地产基金一般都不是投一个房地产企业，而是投一个项目公司，取得的是该项目的回报和收益。房地产基金业目前主流的投资模式都是采用“股权＋债务”的“夹层投资”的方式，即通过对被投资企业进行增资扩股，基金管理公司进到开发商项目公司里面，成为其股东，后者再以股东身份向基金公司做股东借款。

由此导致的退出方式是：债权部分，还本付息；股权部分，有的是基金一直跟到项目清盘，有的是开发商回购。双方会签订一个固定的回购协议，比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。

地产基金公司对于被投资项目的监管会远高于一般的私募股权基金，会派人监控资金的使用过程，起码会在银行设立监管账户，财务代表、项目代表都会派基金的人去担当。当缺乏抵押物时，地产基金公司会要求对被投资的项目公司完全控股，从而起到牵制和监督的作用。比如基金投出30%的钱，占对方30%的股权，但是剩下的70%股权要质押给基金公司，相当于后者占了项目公司100%的股份。

上述投资方式和退出方式，是房地产基金与传统私募股权基金的两个最核心区别。由此导致的两种基金的LP(有限合伙人)也有很大差别。

嘉富诚国际投资有限公司副总经理孙毅告诉记者，他们寻找LP的途径主要是高档会所、银行大客户、投资公司的高端客户、第三方独立理财机构等，为此付出的承销费一般维持在4个百分点左右。另一个途径是通过自己的营销团队开发投资人。

一般房地产基金的存续期是2年，收益有按年付的、也有按半年付的，LP在一年左右退出的较多，且要求有较高的回报。

嘉富诚的研究观点认为：目前，人民币房地产基金有三个方面没有准备好。第一，钱的来源非常窄；第二，中国房地产基金的模式没有人说得出来，真正的私募股权基金是股权融资模式，但这种模式并没有建立起来，投资与监管模式也没有建立起来；第三是专业人才少，寻找适合基金的项目也比较难。

“股权+债权”的运作模式与房地产信托类似，许多房地产基金基于一个项目一支基金的模式，也与房地产信托极为相似，也较为灵活，但失去了基金本身聚集资金、多项目投资分散风险的能力。特别是，同私募股权基金一样，房地产基金的监管仍属灰色地带。行业隐忧

何小锋认为：“私募基金就是有钱的人和缺钱的人私下达成的协议，是自由的行为，用不着监管。”

针对20%~30%的回报，已经有业内人士提出，地产基金的这种投资模式，会否有“变相高利放贷”嫌疑。甚至有的不规范基金公司会给LP承诺最低收益。“我听说过，大多是口头上的。”一位业内人士告诉记者，“还有的业务员急功近利，为了拉拢投资人而打擦边球，将招募说明书的风险提示页中删去部分内容”。

按照最高人民法院在今年1月4日正式实施的《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，这些都有可能涉嫌非法集资、或者临界非法集资的边缘。

“在我所接触的房企中，有的企业已经开始涉嫌犯规。”嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥说，由于资金压力所迫，部分中小房企负责人常常找到几个熟人或者机构以固定回报作为承诺，募集部分资金。一般而言，他们会承诺何时还本付息、回报额度等。“而这种做法，按照规定，则涉嫌非法集资。”

而由于投资方式的特殊性，即使没有对LP做出承诺，但基金管理公司可以与被投资企业约定一个最低回报率。一位独立房地产基金公司的合伙人告诉记者，“从法律结构和政策环境上来说，只要整个交易结构的设计完全是合法合规的，就不能说房地产基金是错的。”而且我们感觉国家的态度是，既不鼓励、也不反对，而且也无法监管。”

他认为，首先是对整个PE的监管主体不明确。“到底最终是由谁来监管，肯定是一个权力分割下的利益博弈”。

同时，有分析人士指出，低于5个亿的可以不备案，高于5个亿的备案也并非强制，那么不备案会怎样，发改委并未提出后续的处罚措施，由此导致的监管的可实现性也很难。不过，今年以来，一些细微之处的变化，还是可以看出监管层的态度。有业内人士告诉记者，目前在天津注册基金公司，要求前面不允许加“房地产”三个字，类似定语都被删除。“这就是一个加强监管的例子。”该人士说，“监管是一把双刃剑。一旦监管了，对投资人有保护了，对规范的大公司有保护了，但操作起来也变得麻烦了。”

该人士还透露，银监会在今年初曾通告银行，“代理房地产基金销售要慎重”。以前银行大张旗鼓地为地产基金介绍客户，现在则转为客户经理私下进行。“北京很严，外地则好点儿。比如山西、河北、天津等地的分行行长都有意向参加，还是管辖权的问题，天高皇帝远嘛。”

虽然行业如火，但已有一些地产基金公司预期，整个市场下半年的风险越来越大、资金链越来越紧，因此其开始向持有型物业的投资转移，减少前期开发型的投资。

上述人士透露，其所在公司今年开始做旅游地产基金，优选一些比较好的旅游地产项目，改造成类似于产权式公寓或产权式酒店，然后一边做经营，一边寻觅比较好的市场时机再出售。

一些业内人士也提出，房地产基金要持续发展，必须和房地产投资信托基金(REITs)结合。后者不放开，没有二级市场的退出机制，前者永远只能是短期行

篇2：房地产基金组织架构

题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、基金管理人最基本、最重要的业务是__。A．基金份额的申购和赎回 B．基金收益分配 C．基金的投资管理 D．基金后台管理

2、基金营销中，公共关系所关注的是基金公司为赢得各类公众尊敬所作的努力，这些公众包括__。A．新闻媒介 B．股东 C．监管机构 D．客户

3、一般情况下，下列关于基金管理费的说法，不正确的是__。A．基金管理费是指基金管理人管理基金资产而向基金收取的费用 B．基金规模越大，基金管理费率越高 C．基金风险程度越高，基金管理费率越高

D．我国债券基金的管理费率一般低于股票基金

4、理财经理可以根据客户家庭生命周期的__来设计适合客户的投资理财组合，或进行基金资产配置。A．流动性 B．收益性 C．阶段性

D．风险承受能力

5、证券交易所通过连续__方式形成证券交易价格。A．拍卖 B．协商 C．公开招标 D．公开竞价

6、提前赎回风险是指__有可能在债券到期日之前回购债券的风险。A．债券担保人 B．债券发行人 C．债券持有人

D．中国债券登记结算公司

7、特殊类型基金包括__。A．系列基金 B．基金中的基金 C．保本基金 D．分级基金

8、《证券投资基金销售管理办法》规定，商业银行负责基金代销业务的部门管理人员须具备从事__年以上基金业务或者__年以上证券、金融业务的工作经历。A．2；4 B．3；5 C．3；4 D．2；5

9、世界各国和地区对证券投资基金的称谓不尽相同，目前的称谓有__。A．共同基金 B．单位信托基金

C．证券投资信托基金 D．集合投资基金

10、认购权证实质上是一种股票的__。A．短期看涨期权 B．短期看跌期权 C．长期看涨期权 D．长期看跌期权

11、基金利息收入主要来源于__等方面。A．存出保证金 B．债券投资 C．结算备付金 D．银行存款

12、在制定资金清算流程时，基金销售机构应注意的规范有__。

A．建立完善的交易记录制度，保持申请资料原始记录和系统记录一致

B．严格按照约定的时间进行资金划付，超过约定时间的资金应当作为异常交易处理

C．将赎回、分红及认/申购不成功的相应款项直接划人投资人开户时指定的同名银行账户

D．在交易被拒绝或确认失败时，应主动通知投资人

13、按照____来划分，金融衍生工具可以分为风险管理型创新、增强流动型创新、信用创造型创新和股权创造型创新四种。A：金融创新工具的功能

B：金融衍生工具自身交易的方法及特点 C：基础工具种类

D：产品形态和交易场所

14、下列关于稳健型投资者的说法，正确的有__。A．其主要目标是在风险较小的情况下获得一定的收益 B．愿意使本金面临一定的风险

C．家庭成熟期或部分处于家庭成长期的投资人属于这一类型 D．通常专注于投资的长期增值

15、基金管理公司的筹建和开业须经____批准。A：中国证监会

B：中国证券业协会基金业委员会 C：证券交易所 D：国家工商管理局

16、关于可转换债券，下列叙述错误的是__。A．可转换债券具有双重选择权的特征

B．可转换债券是一种附有转股权的特殊债券

C．投资者可自行选择是否转股，而转债发行人拥有是否实施赎回条款的选择权 D．可转换债券限定了发行人的收益、投资者的风险，对发行人的风险、投资者的收益却没有限制

17、下列基金经理中，更容易有良好的中长期业绩回报的是__。A．风格稳健的

B．任职稳定、不经常变动公司的

C．在各种不同市场环境中都有较出色表现的 D．任职期较长的(通常不低于3年)

18、关于虚拟资本，下列描述正确的有__。

A．虚拟资本是绝对独立于实际资本之外的一种资本存在形式 B．通常，虚拟资本以有价证券的形式存在 C．有价证券是虚拟资本的一种形式

D．虚拟资本的价格总额并不等于所代表的真实资本的账面价格，甚至与真实资本的重置价格也不一定相等，其变化并不完全反映实际资本额的变化

19、金融衍生工具的价值与基础产品或基础变量紧密相连，具有规则的变动关系，这体现了金融衍生工具的__。A．跨期性 B．期限性 C．联动性

D．不确定性或高风险性

20、__是指对基金销售机构进行基金营销的各种内部、外部因素的统称。A．营销环境 B．营销组合 C．营销过程 D．目标市场

21、__是指将投资人应分配的净利润按除息日份额净值折算为等值的新的基金份额记入投资人基金账户的分红方式。A．股票分红方式 B．现金分红方式 C．红利再投资 D．股票买卖差价

22、__可采用不同币种申购基金份额。A．一般封闭式基金 B．一般开放式基金 C．境内ETF基金 D．QDⅡ基金

23、ETF基金管理人对最小申购、赎回单位进行更改，应在更改前至少__个工作日在至少一种中国证监会指定的信息披露媒体公告。A．3 B．5 C．8 D．10

24、__是基金公司和基金投资者之间的桥梁。A．基金托管银行 B．理财经理

C．基金销售机构

D．基金注册登记机构

25、下列各因素中，会影响基金分红的因素包括__。A．基金分红政策 B．基金的持股集中度 C．留存收益

D．基金行业投资集中度

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、基金管理公司的督察长应由__聘任。A．基金管理公司董事会 B．基金管理公司总经理

C．基金经营所在地中国证监会派出机构 D．中国证监会

2、下列关于基金会计核算特点的说法，正确的有__。A．会计分期细化到周 B．会计分期细化到月

C．会计主体是证券投资基金

D．基金持有的金融资产和承担的金融负债通常归类为持有至到期投资

3、下列关于基金分类的说法，正确的有__。

A．根据运作方式的不同，可以将基金分为封闭式基金与开放式基金 B．依据投资目标的不同，可以将基金分为主动型基金与被动型基金

C．特殊类型基金包括交易型开放式指数基金(ETF)与上市开放式基金(10F)等 D．根据组织形式的不同，可以将基金分为契约型基金与公司型基金

4、《证券投资基金管理公司管理办法》规定，一家机构或者受同一实际控制人控制的多家机构参股基金管理公司的数量不得超过__。A．1家 B．2家 C．3家 D．5家

5、基金会计核算中，按固定价格报价的货币市场基金一般__损益。A．逐时结转 B．逐日结转 C．逐周结转 D．逐月结转

6、下列基金销售人员的客户服务中，属于售前服务内容的是__。A．开展投资者风险教育，介绍基金投资的风险及化解风险的办法 B．为客户提供投资咨询建议，推介符合适用性原则的基金 C．协助客户完成风险承受能力测试并细致解释测试结果 D．向客户介绍客户服务、信息查询、客户投资的办法和路径、办法

7、基金绩效衡量是对资产管理人____进行计算。A：期望收益 B：实现的收益 C：组合风险 D：投资成本

8、反映股票型基金经营业绩的指标中，__能全面反映基金的经营成果。A．基金分红 B．已实现收益

C．份额净值增长率

D．日每万份基金净收益

9、在开放式基金市场营销中，以下说法不正确的是____ A：开放式基金的广告、宣传、推介受中国证监会的监督管理

B：基金的设立申请获得中国证监会核准前，不得以任何形式宣传和销售该基金 C：基金的销售宣传资料应当报中国证监会备案 D：基金管理人可通过抽奖等活动促进基金销售

10、基金销售机构应制定客户服务标准，对__进行规范。A．服务对象 B．服务内容 C．服务理念 D．服务程序

11、基金销售人员从事基金销售活动，不得__。A．同意他人以其本人的名义从事基金销售业务 B．承诺利用基金资产进行利益输送 C．直接代理客户进行基金认购 D．与投资者以口头约定亏损分担

12、基金产品风险评价的依据不包括__。

A．基金招募说明书所明示的投资方向、投资范围和投资比例 B．基金的过往业绩及基金净值的历史波动程度 C．基金管理人对该基金未来收益率的预测 D．基金成立以来有无违规行为发生

13、基金募集失败，基金管理人须承担的责任有__。A．将投资人认购款项加计利息退还投资人 B．补偿投资人认购损失

C．以固有资产承担因募集行为而产生的债务和费用 D．重新发售该基金

14、股价的涨跌与公司的盈利的变化__。A．同时发生，变化幅度也相同 B．不同时发生，但变化幅度相同 C．同时发生，但变化幅度不相同 D．不同时发生，变化幅度也不相同

15、以下关于基金经理的从业经验和过往业绩，说法不正确的是__。

A．从业时间长、有行业研究员背景的基金经理，在选时和选股方面有一定的优势 B．对频繁变动公司的基金经理，在考察其从业经验时应保持适当的谨慎

C．对于新成立的基金，本身尚无业绩可考，评价其基金经理的过往业绩往往并不重要

D．通常，应积极关注在各种不同市场环境中都表现较出色的基金经理

16、基金注册登记机构应当提供__基金交易确认情况，并保证信息的真实性、准确性和完整性。A．每日 B．每周 C．每月 D．每年

17、基金销售中，__的手段之一为销售网点宣传。A．人员推销 B．广告促销 C．营业推广 D．公共关系

18、下列基金中，属于混合型基金的是__。A．平衡配置基金 B．ETF C．指数基金

D．成长股票基金

19、通过证券营业部进行发售封闭式基金份额的方式称为____ A：网上发售 B：网下发售 C：回拨机制 D：回购机制

20、普通股票股东的权利不包括__。A．公司重大决策参与权 B．查阅公司债券存根

C．公司资产收益权和剩余资产分配权 D．优先分配公司剩余资产

21、按照《货币市场基金管理暂行规定》以及其他有关规定，我国货币市场基金不得投资于__。A．现金

B．剩余期限为366天的国债

C．剩余期限为180天的可转换债券 D．6个月的银行定期存款

22、关于LOF份额的上市条件，下列说法错误的是__。

A．须由基金管理人及基金托管人共同向深圳证券交易所提交上市申请 B．基金的募集应符合《证券投资基金法》的规定 C．募集金额应不少于2亿元人民币 D．基金份额持有人应不少于2000人

23、证券发行市场是由__组成的。A．证券发行人 B．证券业协会 C．证券投资者 D．证券中介机构

24、下列各种监督方式，属于现场检查的有__。A．审阅并分析基金管理公司报告 B．进入基金管理公司进行检查

C．审阅基金管理公司定期报送的公司监察稽核报告

D．询问基金管理公司的工作人员，要求其对有关检查事项做出说明

25、封闭式基金募集失败后，基金管理人应将所募集的资金加银行同期存款利息在基金募集期限届满后__退还基金投资人。A．10日内

B．10个工作日内 C．30日内

篇3：房地产基金组织架构

房地产投资信托基金, 是指由专门的投资机构通过发行受益凭证筹集社会闲散资金, 将其投入到房地产领域, 如投资房地产证券, 房地产开发项目等, 从中获取收益, 再将投资收益按比例分配投资者的一种投资基金制度, 它实际上是资产证券化的一种形式。

我国在积极探索房地产投资信托基金, 其目的是减轻单一融资渠道下, 银行金融政策的变化对房地产业的冲击, 将国家、银行风险向社会上转移, 由社会发挥监督功能, 改进房地产公司的治理结构和资本结构。而我国现阶段发展的房地产投资信托基金并不是真正意义上的REITs, 多数基金采用的是房地产信托计划的形式, 以“房地产信托计划”之名行“房地产投资信托基金”之实, 但我国的房地产信托计划和西方的房地产投资信托基金在制度管理上是有区别的, 这使我国基金投资者承受着较大的风险, 这些风险有来自市场的风险, 还有来自基金管理者的道德风险。

2 我国房地产基金的治理结构的缺陷和投资者面临的风险

我国的房地产投资信托基金没有西方房地产基金那样完善的发展模式和治理结构, 其相关的法律规范也处于空白时期, 所以, 在基金契约链中, 基金投资者起到了重要作用, 同时, 也承担着较大的风险。

(1) 基金管理者和基金托管人地位混淆。

与管理制度比较完善的证券投资基金相比, 我国房地产投资信托计划中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明确的定位。在证券投资基金中设有基金管理人和基金托管人, 投资者投入资金, 基金托管人保管和分配资金, 而基金管理人投资和管理基金财产, 各行其职, 相互监督, 相互牵制。但从我国现阶段的房地产投资信托计划的发展状况来看, 在已发行的信托计划中, 仅有极少数设有基金保管人, 而大多数基金只是投资信托公司扮演着基金管理人和基金托管人的双重角色, 这种缺陷的存在使房地产投资信托公司在资金的使用上有着较大的权利, 投资者和投资信托公司之间就产生了委托代理成本, 这不利于投资者权利的维护。

(2) 封闭式基金固有的风险。

由于房地产行业的投资额大, 周期长, 流动性差的特点, 若在经济衰退时期, 投资者随意撤出资金, 会使房地产行业由于缺资愈加发展困难, 进而影响整个国民经济的发展, 所以, 我国房地产投资计划采取的是封闭式基金的形式。但对投资者来说, 封闭式基金本身存在着一定的风险。和封闭式基金相对的是开放式基金, 它的运行机制是:当投资信托基金的业绩下滑, 投资项目失败时, 投资者会根据自己的意志赎回资金, 使投资信托基金面临着赎回风险和信任危机, 迫于这种压力, 基金管理人不得不为投资者利益着想, 对投资项目的选择采取谨慎态度, 这益于投资者和基金管理人的利益协调。而在封闭式基金管理下, 投资者将资金投入到投资信托公司中, 就相当于所有的风险皆由投资者承担, 这些风险中既包括市场风险, 也包括委托代理风险。

(3) 房地产基金投资者只有收益权和知情权, 而没有对房地产投资项目的管理权和表决权。

房地产基金的这一特点是与证券投资基金相比的最大的区别, 当房地产基金获取利润时, 投资者理所当然的分享投资收益, 这是投资者最基本的权利, 投入资金的投资方向, 信托投资公司也有责任如实传达给投资者, 这也是信托投资公司最基本的义务。但房地产基金投资者分散, 房地产计划又没有完善的基金持有人大会或股东大会, 投资者行使决策权和监督权的成本太高。而且, 每个人都有“搭便车”的心理, 基金投资者缺少一种行权的平台和动力, 基金管理人损害投资者利益的可能性就很大, 如有些投资信托公司和房地产开发公司合谋, 通过高买高卖房地产项目, 从中获取高额佣金和利益, 最后受损的是基金投资者, 不但收益萎缩, 还要支付高额的费用。对于西方发展比较成熟的房地产投资信托基金来说, 当基金公司业绩下滑或投资失败时, 基金持有人就会将手中的受益凭证在二级市场上抛售, 这种“用脚投票”的行为会产生积极的效应, 它能使投资者及时避险, 也给基金管理人施加了压力, 但我国还没有房地产基金受益凭证的二级交易市场, 无法保证投资者的受益凭证及时变现, 所以我国基金投资者还承受着基金流动性的风险。

3 解决思路

我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段, 在治理结构上的改善都应借鉴西方房地产基金的管理制度和证券投资基金的管理制度, 虽然委托代理风险和房地产投资信托本身固有的市场风险不可能从根本上消除, 但通过完善治理结构, 协调投资者和信托投资公司之间的关系, 从中可以实现“双赢”, 实现利益的协调。

(1) 加快我国房地产信托投资公司国内上市的步伐, 用市场机制规范基金管理人行为。

以上市公司的治理结构标准来严格要求投资信托基金, 完善治理结构, 结合证券投资基金的治理机制的经验, 引入基金托管人制度, 在契约链条中建立资金保管和供给的节点, 通过基金托管人来约束基金管理人的行为, 有利于实现基金管理人行为的自觉性和规范性。将房地产投资信托推向市场, 拓宽了投资者获取消息的渠道, 投资者不仅可以从基金管理人那里得到信息, 还可以获取到在证监会强制命令下报出的基金投资信托公司的会计年报和其他重要信息。

(2) 建立股东大会或持有人大会等权力机构, 引入独立董事制。

基金持有人若想维护其自身的利益, 必须主动要求房地产投资信托公司设立股东大会或持有人大会, 由于我国房地产基金采用契约型方式, 所以只能设立持有人大会。持有人大会虽然对投资项目的管理影响不大, 但它可以对投资项目实施表决权。当基金经理有了好的投资项目时, 持有人大会有权就该项目进行表决, 只有持有人大会一致通过的项目, 才能纳入基金投资公司的最终投资范围, 这种规范化的管理, 有助于防止“内部人控制”, 但仅设立持有人大会, 还远远不能对基金经理进行全面的监督, 基金信托投资公司还需引入独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方, 他受托于持有人大会, 但不受制于持有人大会和基金经理任何一方, 由于其较强的独立性, 能够实施有效的监督职能。

(3) 完善信息披露制度。

我国对房地产投资信托基金的信息披露还没有一个全面而详细的要求, 基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围, 而在基金运作过程中, 就有可能出现信息披露错误, 披露的信息具有误导性, 或遗漏重要信息的情况, 这时候, 投资者得到的信息是毫无价值的, 所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度, 以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求。

参考文献

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篇4：房地产投资信托基金组织结构分析

关键词：房地产投资信托基金契约型公司型新制度经济学

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称BEITS)是一种专门投资于房地产的信托产品。其内在的理念起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。20世纪60年代美国税法补充条款的出台，赋予房地产信托和封闭式共同基金一样的税收政策。出现了第一家现代意义上的BELTS。经过半个世纪的发展，美国REITS的资产规模已超过4000亿美元，占有全球市场的绝对比例。除美国外。澳大利亚的BEITS产业发展迅速。成为仅次美国的全球最大BELTS市场。亚洲的韩国、新加坡、日本等国家也纷纷制定和完善相应的制度和法律为BEITS在本国的发展铺平道路。并使得BELTS在本国成功上市。目前，在我国虽然还不存在完全意义上的房地产投资信托基金产品。但是作为准BEITS的房地产投资信托计划发展迅速，因此研究BELTS的组织结构特点具有重要的现实意义。

一、房地产投资信托基金的组织分类

BELTS是通过发行收益凭证募集资金，交由专业机构投资运作，基金主要投资于商业地产。所得收益绝大部分分配给BE，ITS持有者的一种资金运作模式。按组织结构来分。目前主流的BEITS模式主要有两种：契约型、公司型。这也是美国BELTS发展至今所历经的两种模式，其它国家和地区大都借鉴了美国BEITS的组织模式，虽然名称上可能不一致。但本质上相同。

(一)契约型组织模式

契约型是REITS最早的组织模式。20世纪90年代之前。它是美国市场上REITS的主流组织模式，随着公司型的出现，其地位才逐渐被后者取代。但是，契约型仍然是美国之外的其它国家和地区BEITS的主流模式之一。

契约型BELTS是根据一定的信托契约组织起来的代理投资行为。一般由投资者、基金托管机构和基金管理机构三方共同签订和约。按信托原则设立的房地产投资基金。这是一种按照特定契约成立的“集体财产形态”，而通常不是独立的公司或法人形态。其契约流程可简单概括为：投资者作为基金资本的所有权人投资后以委托人(受益人)的身份存在、房地产投资信托基金的经理人以受托人的身份行使基金的经营管理权、基金托管机构以托管人身份行使基金财产的保管和监督权。三方以信托合同为基础各自行使自己的权力并履行义务。在支付基金管理者和托管人约定的管理费和托管费后，基金投资运营的增值收益所得归投资者所有。

(二)公司型组织模式

公司型BEITS是按公司法设立的具有独立法人财产权，能独立行使民事权力。承担民事义务的企业组织形式。它是由具有相同投资目标和投资特性的企业或个人形成的公司聚合体。投资者通过购买公司股份成为股东。可通过出席股东大会、选举董事等方式参与基金公司的重大决策。并由基金公司董事会行使基金公司的法人财产所有权。基金通过内部自设管理人或委托外部独立的基金管理公司对基金资产进行投资管理。基金董事会对基金管理公司的经营和管理活动进行监督。其组织机构如图二所示。

二、REITS的组织机构成本分析

新制度经济学中的一个基本命题就是对人类社会生产和经济生活中的组织模式以及产权制度特征、所有权安排和治理机制等问题进行分析研究。在新制度经济学的概念中，企业作为一系列契约的组合。其存在的根本原因就是降低交易成本、提高资源利用效率。为此就必须解决好所有权和经营权分离所造成的一系列问题。房地产投资信托基金作为一种特殊的企业组织模式。也面临着同样的问题。具体而言。由所有权和经营权分离所造成的成本可称为组织成本，进一步可分为显性组织成本和隐性组织成本。

(一)显性组织成本

REITS作为一种有组织、专业化的集合投资模式，无论其形成或是运营都需要付出一定的组织成本。这包括投资者达成设立基金契约的签约成本、支付给基金经理人的管理费和绩效奖励支出以及税收支出三个方面。

1、契约型REITS。包括了以上提到的三个方面的成本支出。以信托的形式设立REITS，虽然可通过减少设立相关的投资决策与审查、投资后监督管理等方面的制度安排降低制度成本。但由于基金稳定性、基金财产的独立性、委托一代理等问题不可避免，使得契约型REITS的签约成本较高。另外。由于契约型REITS本身并不是独立的主体，所以通常需设立托管人制度来对基金进行财务核算，这也多了一道制度成本。而在税收方面，由于各个国家针对契约模式制定的标准不同，因此契约型REITS并没有体现出明显的制度优势。

2，公司型REITS。公司制是现代企业组织发展较为完善的一种企业制度，它通过多样化的相对完善、严格的法人治理机制的设计。能够较好地降低和防范“委托一代理”风险，因此公司型REITS的签约成本相对较低。在营运成本方面，因为其与基金的管理模式有很大关系，所以与契约模式相比，公司型REITS并没有体现优势。但在税收方面，双重纳税制度加大了公司型REITS的运营成本。这是因为公司型REITS是作为一个独立的法人实体存在，首先需缴纳公司所得税，然后才能向股东进行利润分配。而股东在获得利润分配后同样要缴纳所得税。目前，一些国家(如美国)已经通制定相应的税收政策较好的解决了公司制的双重纳税问题。

(二)隐性组织成本

房地产投资信托基金进行房地产投资和管理时，需委托给职业基金经理人或专业投资管理机构，因此形成了特殊的“委托一代理”关系，相应的代理成本也由此产生。它包括基金经理人为谋求自己的利益而牺牲投资者利益的道德风险成本以及为监督基金经理人的行为并对其实行约束措施的监督约束成本。具体体现在三个方面：①道德风险问题。即由受托人的不良行为给委托人或收益人带来损失的可能性；②激励制度，即委托人为提高受托人的投资管理积极性而与受托人约定的薪金报酬机制；③约束机制，即委托人为避免受托人因道德风险和机会主义行为给自己带来损失而采取的约束措施。

1、契约型REITS。与证券投资基金领域具有相对完备的信息披露制度不同，从事房地产投资，由于所投资的项目(如写字楼、烂尾楼)等不具有公开信息，股权又不具有较高的流动性。通过市场的力量来对基金管理人的管理行为进行约束相对较弱。另外，房地产投资的高度技术性妨碍了托管人(商业银行)监督职

能的发挥。因此，集所有权和经营权与一身的基金经理人一旦发生道德败坏，实施机会主义行为，对投资者造成的影响就很大。

在契约型REITS的基金组织中，委托人与受托人约定一定比例的基金投资净收益作为受托人经营管理基金取得成功业绩的报酬，以此激励受托人的投资管理积极性。但在契约型REITS中，基金经理人仅对由其过错导致投资基金亏损的部分负有限责任，而对一般的基金经营亏损无须承担任何责任。因此。契约型REITS下基金经理人承担的风险较小，委托人给予其较高比例基金投资净收益的可能性不大。

也正是因为契约型REITS经理人对风险承担的有限性，使得契约型REITS的约束比公司型REITS的要弱。当然，声誉机制可能会起到一定的约束作用。但总体而言。并没有表现出比公司型更明显的制度优势。

2、公司型REITS。在公司型REITS中，基金经理人掌握日常决策权。而日常投资活动又不可能全部经过董事会讨论和决策。加上基金经理人往往不持有公司的股份，合同自由原则在公司制下受到很大限制，使得其不能像有限合伙那样随意约定对基金经理人的约束条款。在这种情况下。基金经理人的投资决策很多情况下是凭良心和职业道德做事，发生道德风险的可能性较大。

此外，公司型REITS中经理人的激励机制不足，经理人一般仅能获得固定薪酬。而通过利润分成和股权激励的方式来提高经理人的投资积极性在公司型下又有一定的困难。另外，公司型下多重“委托一代理”关系的设计虽然可以较好地约束基金经理人的投资行为，保证基金的稳健经营，但多重性的制度性程序也可能成为公司制的一个包袱，产生各种代理问题。

三、结论及启示

通过以上分析可以看出，房地产投资信托基金具有不同的组织形式和治理机制。契约型和公司型各具优劣，发挥着不同的作用，形成了不同的房地产投资基金特色。但是，我国现有的与REITS发展密切相关的《公司法》《证券法》《合同法》和《信托法》等在不同领域中、不同程度上对两种模式的发展都有限制，可以说每种模式既有发展优势又面临发展障碍。大多关于REITS模式选择的研究认为，以契约型基金的形式发展REITS是法律障碍最小的路径。但笔者认为，与契约型相比，公司型REITS在我国更具发展前景。

首先，国外基金发展的成功经验表明公司型基金是最好的制度。美国基金业的成功在于重视以保护投资者权益为目标的基金治理结构，采取公司制模式。以独立董事为核心，以控制基金关联交易为重点的治理机构。英国和日本先后进行金融体制改革，在契约型基金的基础上，修改相应法律，引入公司型基金。可见公司型基金是基金业的大势所趋。

篇5：房地产基金组织架构

试试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、基金管理公司或基金代销机构应当在分发或公布基金宣传推介材料之日起__个工作日内递交报告材料。A．3 B．5 C．10 D．15

2、在申请基金代销业务资格时，申请机构应当按照中国证监会的规定提交申请材料。申请期间申请材料涉及的事项发生重大变化的，申请人应当自变化发生之日起__个工作日内向中国证监会提交更新材料。A．15 B．10 C．3 D．5

3、开放式基金的申购赎回可以通过__进行。A．直销中心 B．传真 C．电话 D．互联网

4、证券从业人员需要具备证券从业资格，监管部门对一般从业人员，授权____管理。

A：中国证监会 B：中国证券业协会 C：证券交易所 D：中国人民银行

5、因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当____ A：继续处理委托事务 B：终止处理委托事务 C：暂停处理委托事务 D：解除委托合同

6、《证券投资基金评价业务管理暂行办法》发布的意义包括__。A．使市场各方对基金评价和使用评价结果有章可循 B．让基金评级业务的开展更加合规有序

C．使得一些基金的短期业绩排名和评奖更加公正，可信度更高

D．有助于提升基金评级机构的专业水平，有利于基金评级机构的健康发展

7、根据《证券投资基金管理公司管理办法》，以下不属于中外合资基金管理公司的境外股东应当具备的条件的是__。

A．为依其所在国家或者地区法律设立，合法存续并具有金融资产管理经验的金融机构

B．所在国家或者地区具有完善的证券法律和监管制度，其证券监管机构已与中国证监会或者中国证监会认可的其他机构签订证券监管合作谅解备忘录，并保持着有效的监管合作关系

C．实缴资本不少于5亿元人民币的等值可自由兑换货币 D．最近3年没有受到监管机构或者司法机关的处罚

8、封闭式基金募集期限届满，基金份额总额达到核准规模的80%以上，并且基金份额持有人人数达到200人以上，基金管理人应当自募集期限届满之日起____日内聘请法定验资机构验资。A：5 B：10 C：20 D：30

9、销售机构在销售基金和相关产品的过程中，应当把__的产品卖给风险承受能力低的基金投资人。A．中高风险 B．中等风险 C．低风险 D．高风险

10、____是计算投资者申购基金份额、赎回资金金额的基础，也是评价基金投资业绩的基础指标之一。A：基金资产估值 B：资金资产总值 C：基金资产净值 D：基金份额净值

11、证券投资的非系统性风险包括__。A．信用风险 B．经营风险 C．利率风险 D．财务风险

12、____采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可靠计量公允价值的情况下，按成本计量。

A：首次发行未上市的股票

B：送股.转增股.配股和增发新股等发行未上市股票 C：发行未上市的债券和权证 D：非公开发行股票.公开发行股票网下配售部分等有明确锁定期的流通受限股票

13、金融衍生工具按其自身交易的方法和特点，可以分为__。A．金融期权 B．金融期货

C．金融远期合约

D．结构化金融衍生工具

14、参与证券投资的金融机构有__等。A．保险公司 B．证券经营机构 C．主权财富基金

D．合格境外机构投资者

15、基金销售适用性的__原则要求，将基金销售适用性贯穿于基金销售的各个业务环节。

A．投资人利益优先 B．全面性 C．客观性 D．及时性

16、根据资产配置的不同，混合基金分为__、__和其他基金三种类型。A．配置型基金 B．灵活组合型基金 C．公募基金

D．货币市场基金

17、一般而言，当市场利率下降时，债券价格会__；债券的到期日越长，债券价格受市场利率的影响就越__。A．上升；小 B．上升；大 C．下降；小 D．下降；大

18、下列不属于基金市场营销特殊性的是__。A．专业性 B．适用性 C．服务性 D．一次性

19、根据《证券投资基金法》，会导致封闭式基金无法上市交易的情况包括__。A．上市申请未通过国务院证券监督管理机构的核准 B．合同期限为10年

C．募集金额为5亿元人民币 D．基金份额持有人为500人

20、基金销售机构应建立科学的聘用、培训、考评、晋升、淘汰等人力资源管理制度，具体包括__。

A．完善销售人员招聘程序

B．建立科学合理的销售绩效评价体系 C．建立健全基金销售人员管理档案 D．建立员工培训制度

21、参与证券投资的金融机构包括__。A．证券经营机构 B．商业银行 C．保险公司

D．主权财富基金

22、下列职权中，可以由监事会行使的是____ A：检查公司财务

B：制定公司的具体规章 C：修改公司章程

D：审议批准董事会的报告

23、以下不属于证券投资基金特征的是____ A：集合投资，专业管理 B：组合投资，分散风险 C：收益平稳，风险较小 D：独立托管，保障安全

24、基金市场营销的营销环境中，__是指只与公司关系密切、能够影响公司客户服务能力的各种因素。A．微观环境 B．宏观环境 C．内部环境 D．外部环境

25、下列行为中，属于基金销售机构基金销售活动禁止行为的有__。A．以排挤竞争对手为目的，压低基金的收费水平

B．采取抽奖、回扣或者送实物、保险、基金份额等方式销售基金 C．募集期间对认购费用打折

D．擅自变更向基金投资人的收费项目或收费标准，或通过先收后返、财务处理等方式变相降低收费标准

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、关于封闭式基金开户的说法，正确的是__。

A．投资者必须开立基金账户才可以买卖封闭式基金 B．每个有效证件可以开设1个以上基金账户

C．基金账户只能用于基金、国债及其他债券的认购及交易 D．购买不同基金公司的封闭式基金要开立不同的基金账户 2、2007年6月18日，中国证监会颁布的____规定，符合条件的境内基金公司和证券公司，经中国证监会批准，可在境内募集资金进行境外证券投资管理。A：《证券投资基金管理暂行办法》

B：《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》 C：《中华人民共和国证券投资基金法》 D：《开放式证券投资基金试点方法》

3、债券的票面要素包括__。A．票面价值 B．到期期限 C．票面利率 D．发行者名称

4、下列关于基金管理人的说法，不正确的是__。

A．基金管理人的职责是实现资产的保值和增值，因此基金管理人的投资管理能力和风险控制能力很重要

B．基金管理人对于投资者负有重要的信托责任

C．基金管理人在基金运营中处于核心地位，只有基金管理人才有权发售基金份额，进行基金资产的投资管理

D．基金管理人应根据投资指令，办理基金名下的资金往来

5、拟募集基金不应存在__的情况。

A．与拟任基金管理人已经管理的基金雷同 B．投资方向不明确

C．其基金管理公司设立、运作未满1年 D．基金名称存在欺诈、误导投资人

6、美国、英国和印度的主要基金销售渠道有__。A．商业银行 B．保险公司 C．基金超市

D．独立的投资顾问

7、对于基金管理费，下列说法正确的有__。

A．积极管理的股票型基金一般按年管理费率1.5%计提管理费 B．债券基金的管理费率一般在0.5%～1.0%之间

C．基金管理费是基金管理人管理基金资产而向基金收取的费用 D．基金管理费是为基金提供托管服务而向基金收取的费用

8、一般情况下，以下基金信息的披露时间无法事先预见的是__。A．临时信息披露 B．基金报告 C．基金托管协议

D．基金份额净值公告

9、____是受基金管理公司委托从事基金代理销售的机构。通常只有大的投资者才能直接通过基金管理公司进行基金份额的直接买卖，普通投资者只能通过基金代销机构进行基金的买卖。A：基金销售机构 B：注册登记机构

C：律师事务所和会计师事务所 D：基金投资咨询公司

10、基金销售客户服务的方式中，__特别适用于传递行文较长的信息资料。A．手机短信

B．自动传真、电子信箱 C．互联网 D．座谈会

11、基金管理人、代销机构应当建立健全档案管理制度，妥善保管基金份额持有人的开户资料和与销售业务有关的其他资料，保存期不少于__年。A．5 B．10 C．15 D．20

12、从一般意义上来说，证券是指用以证明或设定权利所做成的____ A：法律凭证 B：电子凭证 C：书面凭证 D：法律条文

13、下列有关金融衍生工具的说法，正确的有__。

A．金融远期合约主要包括远期利率协议、远期外汇合约和远期股票合约 B．金融期货主要包括货币期货、利率期货、股票指数期货和股票期货 C．金融期权包括现货期权和期货期权

D．金融互换可分为货币互换、利率互换、股权互换等

14、基金公司风险控制能力的考察要点包括__。A．公司风险控制理念 B．公司危机处理情况 C．公司合规经营悄况 D．公司信息披露情况

15、____是指个别证券特有的风险，包括企业的信用风险.经营风险.财务风险等。非系统性风险可以通过分散投资加以规避。A：操作风险 B：系统性风险 C：非系统性风险 D：管理运作风险

16、投资者进行金融衍生工具交易时，要想获得交易的成功，必须对利率、汇率、股价等因素的未来趋势作出判断，这是衍生工具的__所决定的。A．跨期性 B．联动性 C．杠杆性 D．不确定性

17、下列关于期权交易的表述，正确的有__。A．期权的买方必须承担买进或卖出的义务 B．期权的买方可以选择行使所拥有的权利

C．期权的卖方在收取期权费后，就承担着在规定时间内履行该期权合约的义务 D．期权的卖方可以有无期限、无条件地履行合约规定的义务

18、具有良好择股能力的基金经理一般会__。A．买入表现将超越市场或业绩比较基准的股票 B．卖出表现将落后于市场或业绩比较基准的股票 C．超配绩优行业或板块 D．低配绩差行业或板块

19、证券市场的产生与发展主要归因于__。A．信用制度的发展 B．股份制的发展 C．商品经济的发展

D．社会化大生产的发展

20、用于转移或防范信用风险的金融衍生工具是__。A．利率互换 B．现金互换 C．信用互换 D．保证金互换

21、以下基金类型中，属于我国对证券投资基金的本土化创新的是__。A．ETF B．LOF C．ETF联接基金 D．分级基金

22、基金托管人在保管基金财产时，无须__。A．保证基金财产的安全

B．对基金投资损失承担赔偿责任 C．依法处分基金财产 D．严守基金商业秘密

23、关于基金税收，下列说法正确的是____ A：对金融机构买卖基金的差价收入征收营业税 B：企业投资者买卖基金份额征收印花税

C：对企业投资者买卖基金单位获得的差价收入，不征收企业所得税 D：企业投资者从基金分配中获得的收入，征收企业所得税

24、下列关于证券市场结构的说法，正确的有__。

A．按顺序关系，证券市场可以分为发行市场和交易市场

B．证券“一级市场”是指已发行的证券通过买卖交易实现流通转让的市场 C．证券发行市场是流通市场的基础和前提

D．证券流通市场是证券继续扩大发行的必要条件

25、关于股票的永久性，下列说法错误的是__。

A．股票的有效期与股份公司的存续期间相联系，两者是并存的关系 B．永久性是指股票所载有权利的有效性是始终不变的 C．股票持有者可以出售股票而转让其股东身份

篇6：房地产私募基金案例

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定， 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。