安全管理-社区物业

2024-04-18

安全管理-社区物业（精选6篇）

篇1：安全管理-社区物业

安全管理

前言

安全管理是一项系统工程，它需要全体员工积极参与和共同努力，并为此工作付出，安全工作它是100-1=0道理，其工作性质决定了只有100%的成功之，才能赢得业主满意，我们不懈为之奋斗！着为安全工作者，我们前进的道路是竖辛的，但也是快乐的，此工作就象种地一样，你对这颗小苗出了多少，你付出的越多，将来收获就更加多。

我们为安全，我们保安全，我们做安全，那么你知道什么是安全吗？我们如何做安全，如何保障安全？

一、什么叫安全

1、安全的基本定义

人类的整体与生存环境资源的和谐相处，互相不伤害，不存在危险的危害的隐患。

2、安全的广义与狭义

狭义的安全，就是人类的个体与周围的环境的相容性！相容性很好的话，表明生存环境非常宽容！人们幸福安康娱乐休闲富足！

广义的安全则是指人类的生存环境——地球的生态安全！包括来自宇宙的多种复杂的天文危险隐患的识别！

3、安全的通俗理解

无危险才为安，无损失、损坏才为全

4、安全的高度理解

人们可以理解为国家安全、民族安全、政治安全、经济安全、文化安全、国际安全、区域安全，还有常见的企业安全（如物业安全、财物安全、消防安全、生产安全）等。

二、什么是管理

管理就是制定，执行，检查和改进。制定就是制定计划（或规定、规范、标准、法规等）；执行就是按照计划去做，即实施；检查就是将执行的过程或结果与计划进行对比，总结出经验，找出差距；改进首先是推广通过检查总结出的经验，将经验转变为长效机制或新的规定；再次是针对检查发现的问题进行纠正，制定纠正、预防措施，以持续改进。管理就是有管，有理，在一起才能叫管理，组织单元，通过市场经济选择，科学、合理、优化配置经济要素资源，达到组织经营低投入、高产出的目的经营行为。管理是集中人的脑力和体力达到预期目的的活动。管理不仅表现在对人与人之间关系的调整上，也决定如何运用自己的体力和脑力上，比如早晨起来锻炼身体，然后去上班，还比如工作先干什么，后干什么，采取何种手段。无论干什么，都需要集中自己的脑力和体力，否则就无法完成目的管理可以分为很多种类的管理，比如行政管理、经济管理、社会管理、城市管理、卫生管理、工商管理等等。在现代市场经济中工商企业的管理最为常见。每一种组织都需要对其事务、资源、人员进行管理。每一个人也同样需要管

理，比如管理自己的时间、健康、情绪、学习、职业、财富、人际关系、社会活动等。企业管理可以划为几个分支：人力资源管理、财务管理、生产管理、采购管理、营销管理等。在企业系统的管理上，又可分为企业战略、业务模式、业务流程、企业结构、企业制度、企业文化等系统的管理。

管理是什么

逻辑学认为概念是反映客观事物的一般的、本质的特征，定义是对概念的内涵或语词的意义所做的简要而准确的描述。管理的定义是：从词义上，管理通常被解释为主持或负责某项工作。人们在日常生活上对管理的理解是这样，平常人们也是在这个意义上去应用管理这个词的。但自从管理进入人类的观念形态以来，几乎每一个从人类的共同劳动中思考管理问题的人，都会对管理现象做出一番描述和概括，并且顽固地维护这种描述和概括的正确性甚至唯一性，人类从来就不曾取得对于管理定义的一致理解。由于管理概念本身具有多义性，它不仅有广义和狭义的区分，而且还因时代、社会制度和专业的不同，产生不同的解释和理解。随着生产方式社会化程度的提高和人类认识领域的拓展，人们对管理现象的认识和理解的差别还会更为明显。长期以来，许多中外学者从不同的研究角度出发，对管理作出了不同的解释，然而，不同学者在研究管理时出发点不同，因此，他们对管理一词所下的定义也就不同。直到目前为止，管理还没有一个统一的定义。特别是本世纪以来，各种不同的管理学派，由于理论观点的不同，对管理概念的解释更是众说纷纭。让我们对管理活动的—般情况先做—下剖析。我们知道管理是一种行为，作为行为，首先应当有行为的发出者和承受者，即谁对谁做，其次，还应有行为的目的，为什么做。因此，形成一种管理活动，首先要有管理主体，即说明由谁来进行管理的问题；其次要有管理客体，即说明管理的对象或管理什么的问题；再次要有管理目的，即说明为何而进行管理的问题。以上分析说明，任何一种管理活动都必须由以下四个基本要素构成，即：

管理主体，由谁管的问题；

管理客体，管什么的问题；

组织目的，为何而管的问题；

组织环境或条件，在什么情况下管的问题。

管理目的：达到组织经营低投入、高产出的目的。这样的经营行为就是管理。管理职能，指管理承担的功能。现在最为广泛接受的是将管理分为四项基本职能：

1.计划：计划就是确定组织未来发展目标以及实现目标的方式。

2.组织：服从计划, 并反映着组织计划完成目标的方式。

3.领导：运用影响力激励员工以便促进组织目标的实现。同时，领导也意味着创造共同的文化和价值观念，在整个组织范围内与员工沟通组织目标和鼓舞员

工树立起谋求卓越表现的愿。此外，领导也包括对所有部门，职能机构的直接与管理者一道工作的员工进行激励。

4.控制：对员工的活动进行监督, 判定组织是否正朝着即定的目标健康地向前发展, 并在必要的时候及时采取矫正措施。

管理的基本原则是“用力少，见功多”，以越少的资源投入、耗费，取得越大的功业、效果。细分为四种情况：产出不变，支出减少；支出不变，产出增多；支出减少，产出增多；支出增多，产出增加更多。这里的支出包括资金、人力、时间、物料、能源等的消耗。

三、什么叫安全管理

安全管理就是利用管理的活动, 将事故预防，应急措施与保障手段有机地结合在一起，以达到保障安全的目的。安全管理是管理科学的一个重要分支，它是为实现安全目标而进行的有关决策、计划、组织和控制等方面的活动；主要运用现代安全管理原理、方法和手段，分析和研究各种不安全因素，从技术上、组织上合管理上采取有力的措施，解决和消除各种不安全因素，防止事故的发生。安全管理是企业管理的一个重要组成部分，它是以安全为目的，进行有关安全工作的方针、决策、计划、组织、指挥、协调、控制等职能，合理有效地使用人力、财力、物力、时间和信息，为达到预定的安全防范而进行的各种活动的总和，称为安全管理。安全管理本身是一项复杂的系统工程，它包括：从战略到战术、从宏观到微观、从全局到局部，做出周密的规划协调和控制，以及安全管理的指导方针、规章制度、组织机构，对职工的安全要求、作业环境、教育和训练、安全工作目标、阶段工作重点、安全措施项目、危险分析、不安全行为、不安全状态、防护措施与用具、事故灾害的预防等。企业安全管理的对象包括：生产的人员、生产的设备和环境、生产的动力和能量，以及管理的信息和资料；企业安全管理的手段有：行政手段；法制手段；经济手段；文化手段等。

四、小区物业安全管理包括哪些内容

1、小区秩序维护、治安防范及管理

2、消防安全安全及管理

3、安全生产管理

4、设施设备安全管理

5、车辆安全管理

6、燃气、电器安全管理

五、小区安全管理最重要的因素

1、人是质量安全管理工作中最关键的因素—员工，安全生产是企业发展永恒的主题。只有积极调动各方面的参与热情，理顺各方面的情绪，发挥各方面的力量，将人在质量安全管理过程中最大的潜能发挥好，将人在质量安全管理过程中

最易疏忽的环节克服好，我们的质量安全工作才能有所突破，有所发展。

①、员工的思想（品德）

②、员工的安全意识

③、员工的日常工作经验

④、员工的主观能动性

⑤、员工的对事件的敏感性

2、设施设备因素

①、设施的功能完善

②、设施设备的保养

③、设施设备的日常管理

3、广大业主的安全防范意识

①、业主的安全意识

②、业主的习惯

③、业主的个人素养

④、业主的利益保障

4、社区周边安全因素

①、居住人情

②、居民素养

③、领管理者意识

④、防范意识等

5、小安全管理者

①、安全意识

②、敬业精神

③、工作经验

④、管理能力

⑤、个人素养、文化知识

⑥、专业知识

⑦、创新意识

六、如何做好小区的安全工作

1、知已知彼

2、外强中实

3、时时准备

4、机警灵活

5、团队水平

6、群防群治

篇2：安全管理-社区物业

1、协助部门经理做好各项管理工作，全面负责强弱电运行管理，合理安排岗位人员的工作，保障保利广场供配电系统、照明系统设备正常安全运行;

2、制订设备巡视、操作、检修规程和应急预案;

3、制定月度工作计划、月预防性检修计划，各项设备运行操作和维护保养，检查维护保养质量，设备台帐管理;

4、组织和指导员工参加公司各项培训、部门内部技术培训及安全教育，并负责进行考评;

5、完成上级领导交办的其它工作任务。

社区物业管理职责21、负责组织实施各物业专业的管理工作，对各部门起到协调、指导、监督作用。

2、根据实际发展需要制定、掌握、管控各专业人员的的定岗定编工工作。

3、制定及实施各项规章制度，并对人员进行考核、奖惩等工作。

4、参与项目前期物业管理服务的招投标工作，并结合实践和经验教训提出合理化建议。

5、按公司要求，管理、监督好业主的装修工作，保证安全实施，按进度计划完成装修工作，每天对项目内装修进行仔细的检查、督办工作。

6、负责组织办理业主入驻的装修手续及相关资料并指导相关人员的办事流程及对接事宜。

7、和每位业主建立日常联系，全面掌握了解各家日常运营情况，做好预判和防控工作，对日常安全充分评估和管理。

8、负责物业管理相关费用的收缴工作。

9、每月做好记录汇总工作，定期总结工作成果和不足，提出改进方案和实施建议。

10、认真完成公司交办的其他工作。

社区物业管理职责31、领导、监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力;

2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系;

3、制定项目物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况;

4、妥善处理一切紧急及突发事件;

5、负责楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修，安排各项维修工程和专业的发标工作;

6、负责监管项目资产(如会所、车位、房屋等)的运行情况;

7、负责协调和管理绿化、保安等相关工作;

8、负责处理租户、业主投诉，保持小区环境卫生及维持治安秩序。

社区物业管理职责41、执行分公司的指示，全面负责项目物业服务中心物业管理工作，保证经营目标的达成;

2、负责项目内水、电、管道等设备设施日常管理、维修、维护，安装;确保水电设备、设施的安全运行。

3、根据分公司质量体系标准，结合本项目实际情况进行修订，经分公司领导批准后组织实施;

4、组织制定项目物业服务中心经营目标、成本预算、管理目标，经分公司批准后组织执行;

5、组织建立健全项目物业管理及运作的规章制度及业务流程，并监督实施;

6、组织安排业主验房、入住和业主档案建立工作;

7、组织召开物业服务中心工作例会，掌握工作动态，总结和安排相关工作，协调处理有关问题，确保目标任务按时按质完成;

8、组织开展项目员工培训，提升员工综合素质和业务技能;

9、组织物业服务区域的社区文化工作;

10、协调处理物业服务区域内发生的突发事件并及时上报;

11、负责物业服务区域的业务拓展，组织开展多种经营创收活动;

12、组织创建并维护与本项目物业管理和运营有关的各类公共关系;

13、完成上级安排的其它事项。

社区物业管理职责51、负责制定针对所管辖范围的具体物业管理方案，领导员工完成各项工作任务;

2、负责定期召开管理例会，对项目工作实行PDCA管理，负责对本项目各级各岗位员工的绩效考核工作;

3、负责按时完成收费工作，开源节流，确保管理目标、服务目标、经营目标的实现;

4、维护与业主单位的良好关系;

5、规划组织本项目的各类培训工作，并做好效果跟踪。

社区物业管理职责61、负责建立客户档案，资料的收集、归档、管理工作;定期走访、回访业户;

2、服务中心日常文档处理，园区通知文件的传达与下发;

3、负责管理区域的巡查和现场监管，保证现场的品质;办理客户入驻、装修进场等手续并予以登记、核对和报告;

4、负责落实管理区域应收款催收、客户关系维护;

5、协助服务中心开展社区文化活动;

社区物业管理职责71、项目的日常客户服务、维护服务及档案管理;?

2、负责写字楼运营工作;协助招商经理完成招商工作

3、负责写字楼项目客户关系管理及租金催收催缴工作;

篇3：“熟人社区”与物业管理

现代物业管理服务与现代熟人社区建构

广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁:

城市化使住宅商品化,商品化的住宅产生大面积的共有物业区域和空间,这些共有的存在需要物业管理服务的市场提供保障,供给市场的出现需要市场甲、乙方甚至有第三方参与的互动与协调,其中所说的甲方就是《物权法》阐述为业主的一方。

基于住宅建筑物区分所有和住宅建筑物(即小区)内的业主之间组成的天然共同体是社区治理结构中不可或缺的组织形式——即我们通常所指的小区业主大会,其执行机构为业主委员会。

随着现代物业管理服务业的发展,愈发要求小区业主、业主大会及其业主委员会等构成一个相对完整的市场甲方,与作为乙方的物业管理服务企业形成相互合作和相互制约的关系。

包括物业管理服务在内的小区一切公共事务,需要全体业主共同参与决定和共同参与管理,这既是约定俗成,也是现行法定。

由此使人们发现:以住宅建筑物区分所有权为基础,以住宅建筑物内相邻关系为依托,以住宅建筑物共有物权为纽带,以共同契约和规则为保障的现代熟人社区将应运而生,

现代熟人社区的基础网络

法国SciencesPo-CERI在读博士胡业维:

住房改革以后,现代商品房小区增多,很大程度上就打散和打破了过去以血缘、宗族、同事、工友等关系为基础的熟人网络,而是把产权者重新分配进一个由“陌生人”组成的小区中去。

以个体的经验来看,在这个商品房小区中,一个业主接触其他业主的时间,就仅限于从他进入小区的大门到进入自家的大门之间,如无特殊的情况,业主之间关上门,彼此不相往来应该是这种“陌生人”小区十分常见的情况——这就形成一种在社会学意义上的“个体化”住户。

然而,这个过程并没有就此结束,在这些商品房小区中,随着时间的增长,随着小区业主自身需求和认识的不断提高,小区开始形成以下四种基于不同关系的熟人网络:

网络一:基于小区中老年人休闲文化活动的熟人网络,例如,以小区广场舞、棋牌、美容和健身等活动为载体。

网络二:基于小区业主的第二代甚至第三代的成长而形成的熟人网络,例如,小区里面互为幼儿园或学校同学的小朋友与他们的家长。

网络三:基于业主身份,依托于业主大会和业主委员会等自治组织的小区业主熟人网络。随着小区业主的权利意识的不断提高,业主们开始通过召开业主大会对小区事务进行投票表决,通过建立业主委员会进行业主维权,业主自治,甚至业主自管,在这个过程中,就形成了住宅小区里面基于业主身份,参与小区业主自治等相关事务的小区熟人网络。

网络四:基于业主论坛、业主QQ群、微信群等一系列社交网络而形成的小区熟人网络。

在我看来,一个“现代熟人社区”,至少是以上四种网络的综合体。按现在很流行的“互联网+XXX”的说法,互联网将是这种现代熟人社区的基本配置,业主大会和业主委员会则是理清小区权责权属关系、构建和谐社区的基础。余下的两种甚至更多种与业主各种需求相关的熟人网络将进一步丰富小区日常的精神文化生活。

现代熟人社区里的伦理与法制

广东省华南和谐社区发展中心学术委员会主任邓鸿:

熟人小区的话题,是个既古老又新颖的话题,在2010年珠海一次小区治理研讨会上,我曾经分析,在旧的农村以姓氏血缘为纽带的熟人关系型的小区逐步发生变化后,新型的以共有物权为纽带的小区逐步变成主流形式。在这样的新型小区中,形成共同的价值理念,从而形成对小区成员的行为具备约束力的纲领性或者法律形式的规约。

小区治理,仍然需要理清思路,国家的法律法规是小区治理的依据,伦理习俗同样是。共同区域摆放什么?法律法规肯定不会明确规定,这样的法律空间需要使用伦理与风俗来共同约定解决,这个约定需要在熟人小区中,才能逐步完善。

说到底,在家里,只有爱或者在伦理中建立起来的权利规则才是最有用的。即便用爱或者伦理的风俗解决问题非常难,但是,这个是一条不得不选择的途径,除此之外,没有快捷方式。基于爱所产生的规范叫伦理,而伦理在小区治理中有无限的发展空间。

我们基于爱的伦理原则,基于自愿服务的精神,保持善良的心态,在小区参与公共治理社会工作,这个工作非常重要、非常有意义。

我们工作需要爱的力量支持。你我的生存需要爱,人与人的关系需要爱。这个才是上天付给我们人类最珍贵的天性。其他的金钱、权力,都是身外之物。

参与小区治理,完善治理能力,构建熟人小区,达成小区治理的理念共识,就是百姓昭明,惟有百姓昭明,才能协和万邦,才能成就生态文明社会。

构建现代熟人社区迫在眉睫

广州市公益慈善书院执行院长陈江华:

当前,珠三角城市社会治理中呈现的问题主要有:

1、常住非本地户籍人口已达2600万左右,占全部常住人口的45%左右,这使以户籍为本位的政府管理模式完全无法适应,只能被动地对户籍准入制度进行一些小修小补;

2、围绕新住宅小区共有物权以及老旧小区的维修和公共服务等问题的业主维权事件,已经成为最容易吸引眼球的公共舆论事件,并且经常演变为群体性事件;

3、珠三角需要同时面对的三大群体如传统市民、洗脚上田的城镇农民、外来的有产者群体等的族群难以融合、社区难以融合、文化难以融合等问题。

加强城市社会的基础细胞——小区的治理是当前突破珠三角城市治理困境的最佳选项,基于政府、市场、社会等多元共治理念下的小区治理框架设计,围绕现代熟人社区的创建和复制,值得在各个不同的社区进行有益的尝试。

创建现代熟人社区,需要理论探索和实践的推动

南海市桂城基层社区干部苏志敏、王小姬:

随着社会转型发展，街坊邻里间相互的熟稔与关照开始渐行渐远,社区治理面临着社区碎片化、社区氛围陌生化、个体原子化等挑战,带来越来越多的“治安混乱”“有难无人助”“社区纠纷”等问题,影响社区及居民的正常发展。所以如何“创新社区治理、重塑邻里情怀”是推动城市现代化治理的关键。

为此,桂城街道在上级党、下,人社区”为抓手,打造“邻里情深、居民参与”现代社区文化,培育公共参与精神,深化社区自治及共治,进一步深化了社区基层社会管理体制和机制的改革,破解了社会治理过程中存在的难题。

如何理解创建“熟人社区”?我们认为,创建“熟人社区”就是运用社会工作手法去破解社会管理过程中存在的矛盾及难题,通过文化推动、社会参与、自治深化、项目支撑、分享共进、培训提升的途径,构建一个具有“关爱、包容、分享、传承、参与、互信、协商、共进”特征的“熟人社区”。

篇4：社区物业管理问题浅析

关键词：物业管理区域；业主管理委员会；居民委员会

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）05-0085-02

一、赤峰社区物业管理存在的问题

赤峰地区随着旧居民小區住宅修善需求的增加、设施设备的老化，人们对环境卫生要求的提高，物业管理问题也随之增加。面对较难解决的物业纠纷，赤峰的物业问题存在其自己的特点。

（一）物业管理区域划分不明

所谓物业管理区域是指由物业所在地房地产主管部门在街道办事处和居民委员会的配合下，根据当地实际情况划定的并由一个物业管理企业实施统一物业管理的居住区域。一个物业管理区的划分需要考虑居住物业之间的基础配套设施，物业管理区域的规模、居民委员会的设立范围、是否宜于统一整治封闭成一个区域的物业等诸多因素。而目前赤峰地区物业管理区域的划分存在着不明确，或者说自从物业管理法规实施以来没进行过统一的物业管理区域的划分，从而导致一个居民委员会管理若干个物业管理区域，而一个物业管理区域有的由几个物业管理企业共同管理，这与国家最初设立物业管理区域的初衷相违背。这一现象的出现导致了物业管理难度加大，居民权力难于维护的局面。如赤峰市松山区松洲街道办事处富贵园社区居民委员会其所管辖区并没有进行过物业管理区域的划分，只是确定其所管辖的区域范围，此范围的一个物业管理区域有三个物业管理企业在实施物业管理，每个物业管理企业所辖物业均是独立存在封闭式的一个居住小区，且其管辖街区还存在互不相邻的情形。从这一现象我们可以发现，有关机关和人士把居住小区和一个物业管理区域混淆了，从而导致物业管理区域划分的不明确，一个物业管理区域出现了几个业主管理委员会，各自为政，物业管理存在较大的问题，物业纠纷也日益增多。

（二）物业管理区域内新旧物业交错存在

随着近几年房地产行业开发的风起，赤峰地区许多社区居民委员会所在辖区出现了新旧物业交错存在的现象。旧小区由于建成年代久远，当时物业法律规范不完善，建成时物业的大修基金要么没缴，要么缴纳后没有存放指定账户或挪作他用，现在业主的物业出现需要维修情况，但却无可用的维修基金。道路崎岖不平，设施设备老化不堪重负，居民的生活苦不堪言，而且许多旧小区居住的是老年人，经济条件不好，收入较少，维修费用收不上来，出现物业管理维修不到位的情况，最终造成恶性循环，物业纠纷越来越多。而新建成的小区居民情况良好，入住的业主多为年轻人，或经济条件较好的住户，新小区建成时既有物业公司接手管理，服务较好，相对于旧小区而言，在现有法规较为完善的情况下，大修基金有统一专门账户管理，专款专用，物业纠纷相对较少。这时所在辖区居民委员会会面对很多不同层次的物业纠纷问题，加大了工作和管理难度。

（三）居民缺乏法律知识，解决问题方法不当

每个社区居民委员会面对不同文化水平，不同年龄、不同经济条件、不同素质的居民，而物业问题又是同每一个人都息息相关的问题，不同的人群有不同的需求，导致出现不同种类的物业纠纷。现在多数居民对物业管理法律知识缺乏，不知如何正确维权，有些人甚至不知道自己在物业管理中享有哪些权利，承担怎样的义务，以及如何通过业主委员会进行维权。所以多数人在遇到物业纠纷时，通过拒不缴纳物业费来提出抗议，从而导致物业公司的服务质量下降，加剧了问题的恶性循环，但当物业服务企业通过诉讼途径解决此类纠纷时，居民往往会败诉。这时居民发现通过拒交物业费而不能解决问题时，往往就会求助居委会。居委会居间调解后，部分居民又拒不履行约定，让居民委员会也会倍感无力，尤其是那些旧小区问题多，没有物业管理企业愿意接手，从而居民委员工作难于进行下去。居民的问题也就不可能解决。

（四）社区居民委员会工作人员缺乏相关知识

根据现行法律规定，一个新建小区业主委员会的组成，旧小区业主委员会的改选，物业公司的入住，都离不开居民委员会。随着时间的推移，物业纠纷的增多，许多居民在物业问题上首先考虑到的就是要到居民委员会反应问题，而一部分物业公司在进驻一个物业小区从事物业管理时，也离不开居民委员会。但由于居民委员会的工作人员缺乏相关的法律知识，在这期间的工作有时会出现失误，使得居民委员会成为矛盾的焦点，加大了社区工作的难度，也导致简单的物业纠纷解决不及时。

二、解决赤峰社区物业管理存在的问题的措施

面对纷杂的物业纠纷和赤峰地区物业管理存在的问题，我们应找出正确的方法和措施来杜绝这一现象。

（一）明确物业管理区域的划分

物业纠纷问题不是小问题，因为它关系着每个人的生活，明确一个物业管理区域，它便于业主组建业主管理委员会，由业主委员会自主管理业主，自主选择物业公司，减少居民委员会的工作量；明确物业管理区域，便于居住区实施统一管理，作为一个相对封闭管理的物业管理区域，有利改善城市居民的居住环境。这样就要求赤峰市、县房地产管理部门在街道办事处和居民委员会的配合下，根据实际情况划分物业管理区域。根据我国相关法律规定，划分一个物业管理区域要考虑一些相关因素，如是否为相对完整的居民区或组团；一个物业管理区域的规模应界定在3-10万平方米；是否处于一个街区，位置要互相靠近；基础设施、公共配套设施是否相关；是否与居民委员会的设定范围一致；新设立的居住区域或组团是否按城市详细规划属于一个物业管理区域。明确了物业管理区域的划分，会减少居民委员的工作难度，对物业纠纷找出统一有效的解决办法，维护居民的合法权益。

（二）新旧物业区别对待

上面我们介绍新物业区域的设立，由于现有法律相对完善，管理到位，物业纠纷相对较少，而旧小区遗留问题较多，这样就要求对新旧物业小区区别对待。对待旧小区政府相应主管机关应主动介入，而不能单独由居民委员会去解决问题，因为居民委员会的行为不具有强制执行力，会导致工作做了许多却不见成效，矛盾仍不能缓解。政府主管机关介入旧小区的管理，首先要解决历史遗留问题，对于没有缴纳大修基金的小区，政府要定收費标准，统一收缴，纳入专门账户，对于无力承担此项费用的孤寡老人，可以允许其向相应机构寻求救济，由国家单独划拨费用进行救助；对于业主已缴纳大修基金的旧物业小区，如果大修基金被挪作他用或没存入指定账户的，政府机关亦应主动介入，查找大修基金流向，对相关人员追究相应的法律责任，保证大修基金的正常启动，从而维护广大业主的利益，减少纠纷发生。解决历史遗留问题后，新旧小区重新归入一个物业管理区域，进行统一集中管理。

（三）对社区居民进行普法宣传，正确维权

随着社会的不断进步，人们的法律意识也在不断增强，但人们对物业管理法规相对了解较少，所以要求居民委员会要对广大社区居民进行物业管理法规的普及教育，定期进行宣传，必要时可以安排专题讲座，而不是像现在这样，当业主认为物业公司服务不到位时，以拒交物业费来对抗，我们知道物业公司物业服务不到位针对不同业主，反映出的问题不一样，有的是维修不及时，有的是卫生打扫不及时，有的是公用照明存在问题等等。所以统一用一个标准来衡量物业公司服务，拒交物业费是不正确的，且拒交物业费往往会造成恶性循环，越拒交，服务越不到位，服务越不到位越拒交，最后会在业主和物业公司之间造成死结，导致物业服务陷于瘫痪，有时甚至会出现流血事件，后续物业公司也不敢入驻，业主的生活严重受到影响。也有时是个别业主影响整个物业区域的业主。所以，居民委员会可组织居民学习相关的物业管理法规，遇到物业问题时，通过合理取证、举证，通过诉讼途径解决物业纠纷，让物业公司提高其服务水平，使得业主合法权益最大化。

（四）社区居民委员会吸纳相关专业人员

目前我国存在社区居民委员会工作人员缺乏的状况，工作人员少且多数工作人员都不掌握相关法律知识，针对日益增多的物业纠纷，居委会工作量加大，甚至有些居民连安装空调出问题都来居委会进行投诉，所以目前社区居民委员会应吸纳有相关法律知识的专业人员，这样能更大限度减少居委会的工作难度，也能最大限度为所在辖区居民服务，提供法律知识咨询，帮助广大业主维权。

城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生，随着物业管理企业飞速增加，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。而社区物业管理又是一个相对难以解决的复杂问题，它和人们的生活息息相关，应引起政府和社会各界人士的重视，共同寻求解决之路，增进社会的和谐稳定。

参考文献：

〔1〕物业管理条例.

〔2〕内蒙古自治区建设厅关于城镇居住物业管理区域划分办法（试行）.

〔3〕业主大会和业主委员会指导规则.

〔4〕内蒙古自治区物业管理条例.

篇5：社区物业管理对策

毕业论文是教学科研过程的一个环节，也是学业成绩考核和评定的一种重要方式。毕业论文的目的在于总结学生在校期间的学习成果，培养学生具有综合地创造性地运用所学的全部专业知识和技能解决较为复杂问题的能力并使他们受到科学研究的基本训练。

一、强化社区党组织服务功能，探索业主自治管理模式

南通市濠东社区星宇小区，是上世纪90年代建设的仅6幢住宅楼的老小区，规模小，成本高，收费率低，服务了6年的物业管理公司无法承担亏损，提出“辞呈”，业主委员会顺应业主的自主选择，走上了自治之路。社区党委配合业主大会按照“民主选举，民主决策，民主管理，民主监督”的民主管理模式，充分发挥社区党组织的领导核心作用，强化社区党组织服务功能，指导、帮助和监督业主委员会进行自治管理。首先，完善业主委员会的组织机构，与原物业公司妥善办理移交接管工作。建立16人的楼道业主代表，业主委员会委员从5人增加至7人，社区“莲宇”党支部书记理明被推选为业委会主任，他将党组织的工作方式引进业主自治组织，充分发挥党员的先锋模范带头作用，将支部党员的“定责上岗”活动落实到行动中，把年纪较轻、有能力和自愿为大家服务的党员作为志愿者，纳入业主委员会和楼道组长队伍。其次，业主委员会合理定位，稳定大局。由于党员和党支部干部的加入，业主委员会成员的整体素质大幅提高，业主委员会成员和党员业主的义务劳动使得小区管理成本下降，按照业主急需管理项目设置的管理费用比市场正常的物业管理费低，收费水平大幅降低。在此基础上，业主委员会做好了进一步的宣传工作，得到实惠的业主缴费意识也进一步加强，物业管理收费率达90%以上。目前，该小区业主委员会计划通过业主大会讨论，用节余资金建设安全防范设施，添置必要的器材，增加物业管理服务内容，从而逐步提高居住品质。第三，社区党委严格指导监督，帮助业主解决管理难题。社区党委要求业主委员会的党员委员和党员业主将做好小区业主自治工作，作为为民办实事工程，充分发挥党员的表率作用，调动全体业主积极性，做到全员参与，共同管理。与此同时，社区党委将服务重点放在解决小区的疑难问题上，比如，与小区毗邻的一家外资企业的环境污染问题，经业主委员会通过社区党委出面与企业党组织进行沟通，最终达成协议，化解了多年的纠纷获得小区业主的拥护。“社区扶持、支部撑腰、行业指导、业主自治”是物业管理的一种探讨模式，星宇小区业主的选择具有一定的代表性，由于党员的加入，社区党委及时协调、适时监督，星宇小区的业主自治一路走来，正在构建和谐的居住环境。

二、启动大调解工作机制，创新社区物业管理

大调解工作是社区平安创建工作的重点内容，社区启动了区域大调解工作机制，即由公安、司法、规划、物业公司、社区业主委员会共同参与成立调解委员会，对社区内建设、物业管理、邻里纠纷等事项进行协调，有效地维护了社区物业管理区域的平安稳定。同时，在社区开展物业管理、业主委员会、物业公司“三位一体”工作模式的`尝试，创建了物业管理的新模式，得到业主认可。南通市濠景园社区有8个小区，为了落实《共建和谐住宅小区实施意见》，社区充分利用辖区企事业单位党组织这一资源，创新机制，以“共驻、共建、共创”为指导思想，建立社区党建联席会，由社区党支书记为主席，辖区单位党组织负责及业主委员会中的党员为成员，将社区内党组织及物业公司、业主委员会中的党员紧密地凝聚在一起。充分发挥社区内党组织的政治工作优势，开展保持共产党员先进性教育及社会主义荣辱观教育，用新理论破解新难题，用新举措开创新局面，充分释放社区特别是物业公司和业主委员会内党员的活力和潜力。如社区方大花苑24楼603室不慎失火后，全社区党员们带头掏钱捐款，在党员集体感召下，周围群众也积极响应，社区共建氛围空前热烈，党员的号召力、凝聚力得到一次全面提升。随着物质文明的进步，精神文化的诉求越来越成为人们关注的重要方面。通过大调解工作机制，开展了社区党组织与业主委员会联手打造文化社区的工作。如社区党总支经常组织辖区单位与小区业主共同进行文化联谊活动，开展“八十分”比赛、拔河比赛、乒乓球赛及读书知识竞赛等。，社区党总支组织了城山路一条街的军民读书知识竞赛活动，有驻区单位工会代表队、物业管理公司代表队、业主委员会代表队、工商局代表队及武警战士代表队参加，是一场别开生面的文化聚餐，丰富了群众的文化知识，提升了群众的思想内涵，促进了社区“三个文明”建设，为打造社区党建新模式探出了行之有效的新路子。

三、社区党委搭台，业主委员会唱戏

社区党委对社区人才的情况有较好的了解，这也就决定了社区党委在牵头组建业主委员会筹备组的时候，可以有的放矢，将社区退休干部、党员、教师、法律工作者等推荐出来，特别是在筹备和选举业主委员会的时候，他们全部公正无私，选举出的业主委员会委员素质高、能力强、干劲足。华迪小区占地4万平方米，是一个典型的小巧玲珑的封闭式纯商品房住宅小区，业主整体素质较高，然而，开发企业自建自管的特征也十分明显，在开发过程中的一些后遗症波及到物业管理环节，物业管理公司服务至底“告退”。当时，业主委员会组织涣散，人心凌乱。关键时候，社区党委伸出援助之手，多次与房管局会商解决的办法，在行业主管部门的帮助与指导下，业主委员会重新组建起来，并利用社区资源组织业主代表，建立了业主代表大会议事制度，为业主委员会开展工作创建了一个施展的平台。华迪小区业主委员会成立后，通过收缴临时管理费用，自行管理小区4个月，在处理小区物业管理用房、维修资金等一系列问题，以及与建设单位、前物业公司的利益纠纷时，也都十分妥当。经4个月的理论与实践的摸索，业主委员会找到了一套适合本区域的物业管理思路。之后，小区通过招标的方式顺利选聘了一家中等规模的物业管理公司为小区提供管理服务。正是体会到没有物业管理的艰辛、收费难的苦恼，在新的物业管理公司入驻后，业主委员会主动协助物业管理公司收取物业服务费用。20小区的物业管理费收缴率达到94%。今天，小区的环境优美，秩序井然，业主也生活得和谐安逸。

四、居委会主任兼任业主委员会主任，业主自治、居民自治齐头并进