对油田社区物业管理改革的思考

对油田社区物业管理改革的思考（精选6篇）

篇1：对油田社区物业管理改革的思考

体现了“440”的“事事灵”和“时时灵”的特点，得到了居民的广泛好评。由于对社区物业管理的考核办法是将居民满意率作为一项重要指标，并将这一指标与工资奖金直接挂钩，所以各物业公司都在提高居民满意率方面采取了一些具体措施，服务态度改善了，服务范围拓宽了，社区居民得到了更加便捷和优质的服务。5、服务与创收相结合，使物业管理成为油田经济中一个新的经济增长点。油田社区是企业社区，最终要走向社会独立生存，而且这种改革步伐正在显著加快，因此必须坚持优质服务开拓市场增加创收，增加创收补贴管理服务经费不足。目前，社区物业管理的经济运行主要有两个方面。一是节支。积极推进小区物业管理的市场化进程，在社区与物业公司之间、物业公司与物业站之间、物业站与各专业队之间形成了明确的甲乙方关系，依靠市场机制促进内部挖潜，降本增效，辅之以其他方面的挖潜增效措施，物业管理费用大幅度降低。二是创收。随着油田职工福利逐步货币化，社区物业公司充分发挥贴近职工、贴近生活和自己拥有的基础设施和服务商点优势，普遍加大了创收力度，在拓宽创收渠道方面取得了很大成绩。有些物业公司在转变思想观念上先人一步，积极开拓外部市场，取得了比较显著的社会和经济效益，为市场化发展积蓄了后劲。二、油田社区物业管理存在的主要问题油田社区物业管理虽然同以前相比有了很大进步，但受各种因素的影响，目前还存在不少矛盾和问题。尤其是油田是一个独立的工矿企业，物业管理长期带有行政计划的色彩，在由计划向市场转变的过程中，存在的问题主要有：1、油田社区点多面广，布局分散，很难形成规模优势。油田社区是围绕资源开发而相应发展起来的，普遍存在“先有矿区、后有社区”的状况，布局分散，规划落后，生活基础设施与生产设施混在一起，加上多数区域没有城市作为依托，管理难度很大，发展前景不好。目前油田10个社区分布于山东省的东营、滨州、济南、德州、淄博五个市地，居住小区更是七零八落。物业公司管理范围从不足25万平方米到250万平方米，大小不一，实力很不均衡。部分居民小区偏离城市或乡镇，随着资源的日益消耗，发展前途十分渺茫。点多面广、布局分散，带来的问题主要有两方面：一是投入大，效果差。虽然总体投入比较高，但分散到各个点上又明显不足。各居民区普遍存在着基础设施老化，功能不配套的问题，影响到物业管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物业管理公司相比，用工成本高出1倍以上。在物业管理的初期发展阶段，很难实现物业管理公司的自立生存。2、物业管理起步晚，许多方面还不完善。胜利油田在上世纪的九十年代末期才开始引入物业管理，至今只有五年的时间。虽然物业管理达到了一个新的水平，但从总体上讲还刚刚起步，物业管理多是低标准收费、低水平服务，规模小，效益差，物业公司的亏损面比较大。同时，由于法规制度不健全，市场竞争不规范，也使物业管理难度大、水平低，与居民的需求形成较大的反差。虽然国家和地方政府也出台了一些物业管理方面的政策法规，但由于油田作为一个独立的工矿区情况比较特殊，所以如何执行国家关于物业管理的政策法规，还有许多问题需要探讨和实践。3、物业管理中还没有形成全面的竞争机制。各社区物业公司都是从原来主营单位后勤服务系统中分离出来重组改造而成的，主要任务仍然是为内部职工家属和企业生产服务，服务的内容、对象和运行机制并没发生很大变化。油田重组改制后，社区系统由存续公司管理，作为一种转型过程中的过渡体制，目前行政计划依然留有很大的比重。从总体上看，油田社区物业管理依然停留在行政福利型阶段，没有形成统一、开放、有序、竞争的市场。物业公司既缺乏业务开拓的积极性，又没有多少参与市场竞争的能力。社区与社区之间，物业公司之间，从根本上说吃的还是“大锅饭”。物业公司之间相对封闭，没有产生真正的竞争，管理上的随意性和盲目性很大。4、职工家属的思想观念需要进一步转变。在过去的计划经济条件下，油田职工的住房、生活服务等基本上是由企业负担，职工很少交钱或不交钱。受此影响，职工思想上形成了很强的福利观念，对物业管理中的收费行为不理解，甚至采取抵制态度。有些职工虽对实施物业管理的优越性已基本认同，但对“花钱买服务，花钱买享受”，还是不能像购买其他商品一样以平静的态度来对待。客观地说，这既是一个观念问题，同时也是一个政策问题。如果不能适当提高职工工资，变福利型的“暗补”为消费型的“明补”，使职工能够在不减少收入的情况下承受物业消费，那么真正意义上的物业管理就难以实现。5、物业建设和管理没有形成有效的投入产出机制。目前社区物业管理在很大程度上仍然依靠油田的补贴，补贴总额比较大。今后油田给予物业管理的补贴会越来越少，投入不足将成为物业管理过程中的一个重要矛盾。现在物业管理除单位交费外，基本上实行的是对居民低收费，且收费到位率比较低，物业管理收费连基本的损耗都抵消不了，更难说有什么利润了。另外，从油田物业总体状况看，普遍存在着建成时间长、设施不完善、配套不完备的问题，必须边修补、边管理、边建设，需要大量的资金投入，而目前还没有明确的资金渠道来保证。如何实现物业建设管理投入产出的良性循环，是今后必须解决的一个问题。6、油田内部物业基础设施的重复建设，造成了物业管理单位的效益流失。目前油田内部的水、电、气、暖设施布局，是从全油田整体效益角度出发形成的。尤其是在物业管理方面，通过社区成立后几年来的调整改造，物业资源的配置已经比较优化。但受局部利益的驱动，有些内部单位从缓解本单位减员压力等问题考虑，又在社区的水、电、气、暖系统之外，自办供水、供暖系统，其他物业管理项目也排斥社区，使社区的工作量和服务市场萎缩，社区物业运行效率降低，物业管理的范围缩小，造成了显著的效益流失。今后随着上市和存续部分的彻底分开，这种现象恐怕会进一步加剧。7、油地关系中一些磨擦和问题制约了物业管理工作的有序运行。油田职工住宅小区和地方城乡杂处，工农杂居，受各种因素的影响，油地关系不时出现一些磨擦和问题，这种现象在社区表现尤甚。有的地方政府部门和有些人员对社区施工、收费等提出各种条件和限制，给物业管理工作的正常开展造成很大影响。如社区为改变环境面貌，在居民小区内搞一些维修工程，往往会遭到周边地方势力的无端干扰和阻挠。整个油区建筑市场秩序极不规范，强要工程、漫天要价、强行装运沙石料等现象十分普遍。8、物业管理人员的素质亟待提高。由于历史原因，油田物业管理人员大都是从原来各单位分离出来的后勤服务人员，职工年龄偏大，专业不对口，技术水平低，缺少应有的管理能力和操作技能。目前物业管理队伍一是人员多，各物业公司普遍存在着超员现象；二是高素质的人才少，引进和培养的途径也很窄；三是隐性闲置的人员多，一方面有些岗位用了外雇工，一方面自己的职工却顶不上去。今后随着物业管理逐步走上正轨，如何提高物业管理队伍素质，并切实解决人浮于事的问题，是一个必须解决的重要课题。三、油田社区物业管理发展的基本思路物业管理是市场经济的产物。油田近几年实行社区物业管理的实践充分证明，实行专业化物业管理的路子是走对了。目前的主要任务，是适应形势的发展变化，不断提高物业管理的规范化水平和自主经营、自我发展的能力。根据油田实际情况和物业管理自身的发展规律，油田社区物业管理发展的基本思路应该是：以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居住环境为根本出发点，努力促进物业管理方式由职工福利型向市场经营型转变；经费来源由以单位支付为主向以住户缴纳为主转变；服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。1、坚持企业化经营，服务与创收并重。物业管理是社区经济的主体。胜利油田的社区经济目前有两项基本任务：一是加强内部管理，搞好服务创收，努力减少油田的补贴；二是在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展。两个方面的核心都是创收，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。多年来，油田物业管理一直是以服务为主体的，创收不是一个硬性的任务指标，社区基本上是靠油田的补贴来维持。随着油田补贴逐年减少和零补贴的即将到来，社区要自立生存，必须在创收上多做文章。除了在油田政策范围内提高收费水平、扩大收费范围以外，今后社区经营的重心要放在服务创收上。从形势发展看，现在已到了对油田物业管理实行企业化经营的时候了。明确这一点，一方面可以促使物业管理公司以企业的眼光来审视自己的经营行为，把服务创收与追求利润作为自己的最高追求；二是可以引导各单位和广大居民对物业管理的认识，使其切实把物业管理作为一种商品来对待。当然，服务是创收的前提，物业管理公司的创收必须建立在为居民提供高水平服务的基础之上。服务与创收并重，在搞好服务的前提下增加创收，不仅可以增强物业公司作为企业的自立生存能力，而且有利于全油田物业管理水平的进一步提高。2、坚持市场化运作，引入竞争机制。市场化运作就是在培育建立内部物业管理市场的基础上，物业公司要通过招投标来取得物业管理项目的管理权。从物业管理发展的规律和趋势看，只有引入竞争机制，通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。这也是提高物业管理企业整体水平的重要途径。因为在市场竞争之中，企业面临着优胜劣汰的抉择，企业内有追求经济效益的动力，外有搞不好就会被淘汰的压力，必将在努力提高管理水平和服务质量上下功夫。从油田实际情况看，实行市场化运作，引入竞争机制，也是物业管理发展到现阶段的一个必然结果，未来3―5年，油田物业管理将打破行政区域界限重新“洗牌”。现在各物业公司虽然都在搞服务、搞创收，但都封闭在各个区域，服务水平的高低、质量的好坏与其生存并没有多大关系，所以有的物业公司无形当中形成了一种惰性。只有引入竞争机制，才能给其以压力和动力，才能把那些经营不善、管理服务不到位的企业被淘汰出局。同时，各物业公司内部也要引入竞争机制，在物业管理公司与各专业队伍之间形成明确的甲乙方关系，明晰利益分配的程序和格局，形成优胜劣汰的局面。3、坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。物业管理公司作为一个经营性的公司，当然要强调营利性的经营活动，以及为业主提供各类有效服务的管理活动。但是，物业公司是一个以密集的人群（居民）及其相关建筑物业为管理对象的企业，其工作目标不能仅仅锁定在为业主提供服务、为自己营利上。尤其是油田的物业管理，本身就是社区下属的一项主要业务，更应把自身发展与社区思想、文化、环境、治安建设结合起来，在社会化服务上多做文章。这也是提高物业管理公司的知名度、树立过硬品牌的一条途径。物业管理集经营与管理于一体，也应当成为社区建设的主导思想。因为社区的职能是制定发展规划、优化资源配置、完善服务设施、强化管理职能等，主要是着力于宣传组织、协调管理层面上的，而物业管理公司则拥有更多的资源来从事计划的实施。所以，社区建设要把物业公司作为主体骨干力量，物业公司要把社区建设作为主要内容、主要目标，两者携手共建，共同开创物业管理和社区建设的新局面。4、在政策扶持下，实现物业建设管理投入产出的良性循环。物业管理是国家扶持发展的新兴行业，提高物业管理的能力和水平也是今后油田工作的一个重要方面。但油田物业管理目前还处于起步状态，作为一个独立的工矿区，物业管理又不得不承担大量的企业办社会职能，所以自立生存的能力很差。目前城市的物业管理发展很不平衡，相当一部分物业管理处于亏损状态。相比而言，油田的物业管理基础更差、难度更大，离开油田的政策支持，很难得到进一步发展。就油田物业管理承担的职能来说，大部分属于企业办社会的范畴，原来是作为一个包袱和负担来看的。所以，油田应尊重现实，加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上自立生存、自我发展的健康轨道。油田对社区物业管理的政策扶持，主要体现在两个方面：①规划方面的政策扶持。油田新上建设项目和进行住宅建设，要坚持统一规划的原则，尽量以现有社区为依托，把新上项目与社区基础设施改造结合起来统筹考虑。这样既可以节省建设投资，又可以加快对社区现有基础设施的整治改造。②资金方面的政策扶持。一是保证社区物业管理的基础设施投入，如社区道路建设、主干管线更新改造等，必须由油田承担资金费用；二是承担企业办社会部分的资金费用，如社区治安管理、道路管理等，本身应是城市政府的职能，其费用需由油田来承担；三是给予社区以必要的费用补贴，在社区物业管理不可能短期内自立生存的情况下，油田给予费用补贴是必要的必须的，这样也有利于增强社区自身的造血功能。另外，油田社区物业管理还要积极争取地方政府的政策扶持，主要有三个方面：①资金方面的扶持。油田社区是地方城市建设的重要组成部分，但多年来，油田每年上缴地方的上亿元城市建设维护费却很少用于油田社区建设。油田应争取地方政府对油田社区给予城建维护费返还政策，返还资金用于对油田社区进行整治改造，这样不仅有利于改善居民的生活环境，也有利于改善投资环境，吸引外资，促进地方经济的繁荣。②税收方面的政策扶持。油田物业管理应充分利用国家的有关法律法规，搞好税务策划，争取地方政策对物业管理企业在税费方面给予一定程度的优惠。③地方政府主管部门的政策支持。油田社区物业管理单位应协调好与地方政府土地、规划、城建、城管、环卫、司法等部门的关系，使其在政策范围内给予尽可能多的政策倾斜，同时规范社区经济秩序，给物业管理造就一个比较宽松的外部环境。四、油田社区物业管理工作的重点取向根据上述思路和模式构想，在今后相当长一个时期，油田物业管理工作的重点取向应该是：1、在坚持区域化物业管理的基础上，对物业管理资源进行重新整合，进一步优化资源配置。油田社区是类似于地方政府行政区划的组织机构，在管理局管辖范围大，住宅区相对分散的情况下，这种管理体制是可行的。实践表明，实行区域化物业管理，可以提高油田住宅小区的整体管理水平，可以使物业管理企业实现规模效益，可以减轻主营单位和用户的经济负担，可以加速创建文明示范小区活动的开展，可以在统筹规划的基础上实现油田的最大效益。所以，区域化管理的基本框架不能改变，而应将其作为油田社区物业管理的基本原则加以坚持。但是，由于社区内部是由互不相属的行业组合而成的，而每个行业又都有各自的运行规律，实践证明把几个行业硬性合在一起运行效果也并不好，所以应对社区的物业管理资源进行重新组合。基本设想是物业管理系统可以组建多个独立的模拟法人企业，并使其具备参与市场竞争的资格和能力，同时加大专业化重组的步伐，形成内部维修、绿化、环卫、治安等专业化队伍。物业管理公司和专业化队伍形成甲乙方关系，使社区物业管理在市场机制下，逐步走上健康发展的良性轨道。供热系统要从社区当中分离出来，打破社区界限实行专业化管理，具体经济运行模式可以比照供水、供电系统来确定。另外，在社区内部整合的过程中，要坚持集中规划、集中建设、集中管理的原则，对一些边远的住宅小区逐步进行整体搬迁。2、走“建管修一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。随着油田取消实物性分房、实行货币化分配，住宅建设必须按房地产开发的模式运作。将商品房开发与物业管理相结合，实行“建管修一体化”，是油田物业管理今后发展的必经之路。所谓“建管修一体化”，就是油田社区物业管理公司根据职工住房需求集中进行商品住宅开发，按市场价格出售给职工，然后进行全面的物业收费管理。实行“建管修一体化”，一是有利于社区对住房建设和物业管理进行综合考虑，从效益最大化目标出发，对住宅建设进行统一规划、集中建设，在减少建设投资、提高建筑质量的同时，为以后顺利开展物业管理、减少成本支出打下基础。二是有利于加强物业建设与物业管理的衔接，促进房地产业和物业管理业的健康发展，改善居民的居住条件和生活质量。优秀的物业建设是管理的基础，良好的物业管理是建设的延续。今后随着住房分配的货币化，居民对住房将有越来越高的需求，原来住房建设管理中存在的重建轻管的思想以及谁建谁管权责不清、物业建设不利于管理、配套不完善、设施不齐全、接管验收把关不严等现象，将会越来越引起居民的不满。所以，实行“建管修一体化”，从根本上解决物业建管的衔接问题十分必要。三是可以通过商品性住宅开发，为物业管理提供必要的资金保证。物业建设和管理是同一产业链上的两个环节，从全国情况看，房地产开发的利润率是比较高的，而物业管理却很容易形成亏损。油田作为一个独立的工矿区，实行“建管修一体化”，可以将房地产开发的利润转移到物业管理来使用，这样才能确保整个社区物业管理水平的提高。3、走“一业为主、多元经营”之路，拓宽收入渠道，弥补经费不足。胜利油田的社区物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是各物业管理公司生存发展的最大障碍。所以，各物业管理公司在搞好服务创收的同时，必须坚持“一业为主，多元经营”，全方位地开辟创收渠道，提高综合经济效益。从社区物业管理的实际情况看，物业管理公司开展多元化经营具有广阔的市场，明显的优势，特别是油田物业大多数是职工住宅小区，开展以多种形式社区服务为主的多元经营大有可为。今后物业管理公司的多元经营应立足于培育发展主导产业，重点向以下行业拓展：①房地产开发业。在根据职工需求进行商品房建设同时，要充分利用社区的土地、市场优势，积极参与社会性房地产开发。②家庭装饰服务业。这是一个新兴的行业，具有广阔的市场和发展前景，可成立一批小型装饰服务队伍，为居民提供服务。③家政服务业。随着居民生活水平的提高，家政服务业具有很好的发展前景。服务到家庭，也是物业管理水平提高一个表现。现在有的社区家政服务业已经起步，今后的重点在于引导居民的消费需求，真正组织起来。④养老服务业。目前油田人口老龄化的趋势在加快，而各方面都缺乏应有的准备。开展养老服务业即可以成为物业管理公司的创收手段，又能满足油田人口老龄化的需求。⑤商业餐饮服务业。围绕衣食住行开展商业和餐饮服务，既有可靠持久的市场，又能避免大的经营风险。⑥园林绿化施工。这方面除油田以外，社会上也有很大市场，且利润水平比较高。物业管理公司应在搞好内部施工和管理的同时，积极走出去开展创收。⑦建筑建材业。社区建设每年都需要大量的建筑建材，物业管理公司应深挖内部挖潜力，新上一些有规模、有效益、有发展前景的建筑建材项目，改变目前所有建材都依赖于外部的局面。⑧其他社会通用性比较强的行业，如交通运输等，有条件的物业管理单位也可以新上一些高附加值的品项目。总的看，社区物业管理开展多元化经营，不能求高求大，而应立足于拾遗补缺，这样既可以方便居民生活，又能增加收入来源，并能形成一些人员安置的渠道。4、走管理创新、技术创新、服务创新之路，努力实现社区物业管理的高水平服务、高效益发展。目前油田社区物业管理是以自我服务为主，技术含量不高，基本上属于劳动密集型行业。随着经济的发展和技术的进步，如何提高行业的市场竞争力是今后面临的重要课题。进行管理创新、技术创新、服务创新，是社区物业管理发展的唯一出路。首先要进行管理创新，在物业管理中引进现代化管理理念和手段。从近年来的实践看，在物业管理中全面推行ISO9000质量管理和质量保证标准，对于促进物业管理的科学化、规范化起到了巨大作用。这一标准以质量为核心，以标准化为手段，对物业管理的.各个方面都提出了明确的指南和要求，今后应将其作为管理创新的主体全面推行，真正实现岗位有专责，事事有人管，办事有标准，考核有奖惩，在物业管理公司形成一个职责明确、覆盖全面、纵横交错、层次分明的管理体系。第二是进行技术创新。一方面要用信息技术提升物业管理手段，实现精干高效；另一方面要适应物业建设中家庭网络化系统、通讯自动化系统、可视对讲系统、楼宇自动化系统、水电暖气自动控制系统等现代智能化系统的推广应用，及时为用户提供高科技含量的服务。另外，还要加大对物业基础设施、设备技术改造的力度，尤其是对水电暖供给系统进行优化和提升，努力减少系统损耗和流失，最大限度地控制和降低物业管理成本。第三是进行服务创新。服务是占领市场的法宝。物业管理公司在市场上的竞争从根本说是一种服务竞争。物业管理单位的服务创新主要包含两个方面。一是从拓展服务方式入手，满足居民群众不同的需求。人们在物质生活水平提高的同时，也要求精神生活水平和居住文化水平的提高，而住户的要求多种多样，大到住行，小到衣食，都有潜在的巨大市场空间。物业管理公司应围绕市场需求确定好自己的服务定位，根据居民的基本需求和承受力，选择好服务内容和收费标准，如积极开展家政服务等。物业管理公司开展的服务，应坚持有偿服务和无偿服务相结合，不能给人以一味收钱的印象。二是从提高服务水平入手，增强市场竞争力。只要在服务上下功夫，在提高上求成效，物业管理就能做实做优、做大做强，就能在市场竞争中站稳脚跟。五、积极推进社区物业管理的配套改革油田社区物业管理是一个复杂的系统，牵扯到油田和社会的方方面面，牵一发而动全身，任何孤军突进的改革措施都不可能取得理想的效果。所以，在改革物业管理模式的过程中，一定要把上级要求和油田实际结合起来，把改革进程与单位和职工的心理承受能力、经济承受能力结合起来，坚持循序渐进，配套联动。尤其要在配套改革上加大力度，以此促进物业管理模式的顺利转变。1、配套推进油田福利制度改革，实现职工福利的完全货币化，为物业管理转向以向居民收费为主创造条件。一般来说，居民物业消费主要包括购买、租赁房屋的支出；房屋及其他物业基础设施的维修、管理和养护方面的支出；水、电、暖、气及其他能源费用的支出，环卫保洁、绿化养护、治安保卫及家政服务方面的费用支出。这些费用，原来都是由油田来承担的，近几年进行房改和福利制度改革，有些方面已开始货币化，但许多改革很不彻底。今后的改革重点是：①在坚持现行房改政策的基础上，进一步加大住房公积金的提取比例，同时对职工住房实行完全商品化销售，计算完全成本，保持适当利润。房屋产权应完全归职工个人所有。②将物业管理方面的费用，完全计入职工工资，同时切断单位支付物业管理费用的渠道，由物业管理公司根据服务项目向居民直接收取费用。③要改水、电、气的条块管理为系统管理，水、电、气管理单位收费到用户，物业公司专职搞物业管理和服务。物业公司代收水、电、气费，应实行有偿代收。当然，实现职工福利的完全货币化，必然会带来许多问题，但这些问题都是可以解决的。如水、电、气费货币化后，一些特殊人群根据有关政策可以得到适当的照顾，造成的矛盾并不大。就油田总的费用支出来说，单位支付和发给职工个人支付，进的都是企业成本，只是成本渠道不同而已。从短期看，油田可能在局部增加一些负担，但从长远看，职工福利完全货币化利大于弊。2、配套推进物业管理单位的三项制度改革，大幅度降低物业管理成本消耗，调动干部职工的积极性。目前，胜利油田物业管理的成本与外部相比是比较高的，采取的基本上是总额控制、以支定收、不足部分由油田来补的办法。收费以住户为主以后，如果采取高于市场很多的收费标准，必将受到居民的抵制。所以，降低物业管理成本，努力控制收费标准，是今后物业管理单位的一项重要任务。为此，除强化管理措施以外，在内部必须引入竞争机制，大力度进行三项制度改革。①精减管理机构，减少管理层次，大幅度压缩管理人员。物业管理单位的机构设置要少而精，要真正管用，不能在机关养一批隐性闲置人员。管理人员要精干，能上能下。②建立与效益和市场接轨的分配机制。物业管理单位的分配要完全与油田脱轨，实现“自己挣钱吃饭”。分配上要拉开档次，市场上通用的作业人员的收入要与市场接轨。如果不能与市场接轨，按现在油田职工的收入水平，居民难以承受。③提高队伍素质，大力实施减员增效。根据目前社区物业管理人员过多、素质较差、用人成本过高的实际情况，减员是实现自立生存的一个重要措施。要精干管理层，放开作业层，对岗位以外的剩余人员必须采取坚决的减员措施。这方面，要充分利用油田的减员增效政策。减下来的人员，可以顶替现在由外雇工占据的岗位，同时降低工资水平。要对在岗人员进行强化培训，使其具有专业水平和技能。另外，还要加快人才培养的步伐，积极引进外部专业人才，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。3、引导居民的物业消费观念和消费需求，增强物业管理从业人员的服务、竞争意识，开展社区物业企业文化建设，在全油田形成有利于搞好物业管理的良好氛围。搞好物业管理离不开从业人员、广大居民、业主单位等各方面的关心、理解和支持。对广大居民来说，要在心理上实现由“油田人”向“城市人”的转变；在思想上认识到优美的环境、优质的服务、健康文明的生活方式，是城市生活的基本标志；在行为上要从对油田福利的严重依赖转变为对物业商品的自觉消费，从而对物业管理的收费服务有一个平静的心态。物业管理单位要加强对物业管理知识和现代生活方式的宣传，使职工关心物业、支持物业，真正形成“花钱买服务，花钱买享受”的自觉性；同时要引导居民的消费需求，找准服务的切入点，提高服务水平和居民生活水平。对物业管理从业人员来说，要充分认识到目前形势所发生的深刻变化，尽快克服“依靠大树好乘凉”的心理定势，努力增强服务意识和竞争意识，树立强烈的危机感和紧迫感，从而在服务和创收上想办法、尽全力。物业管理还要积极参与社区文化建设，利用自身贴近居民、贴近生活的优势，努力使自己的经营行为、服务行为、管理行为，成为社区精神文明建设的一道风景。特别是直接与职工群众打交道的场所和岗位，应成为传播精神文明的阵地和窗口。物业管理公司还要广泛深入地开展企业文化建设，树形象，树品牌。要树立“服务求卓越，效益争一流”的企业精神，并将其贯穿于物业管理服务的各个方面和环节。油田各单位也要从职工群众的根本利益出发，积极参与、大力支持物业管理工作。有各个方面的共同努力，油田社区物业管理一定会越办越好。

 

篇2：对油田社区物业管理改革的思考

社区物业管理是油田经济的重要组成部分。随着油田改革的不断深化，上市与存续部分实现了分开分立和独立核算，按照集团公司关于社区改革的指导意见，社区物业走什么样的发展路子，如何实现社会化、企业化、市场化、专业化，成为油田改革中迫切需要解决的重要问题。本文拟结合油田社区物业管理的实际情况，根据石化集团公司关于社区改革的指导意见，就今后社区物业管理的发展模式作一初步探讨。

一、油田现行社区物业管理模式的基本特点 胜利油田地处盐碱荒滩，经过几十年的开发建设，已成为我国东部地区一个重要的石油工业基地。由于油田生产的分散性和艰苦性，在油田开发建设过程中，按照“有利生产、方便生活”的原则，逐步形成了散布于百里油区的工业和物业布局。在原来的计划经济条件下，油田职工住房都是企业自建、自管，并配套建设了包括基础教育、医疗卫生、文化体育、生活服务在内的企业办社会体系。1997年，胜利油田在借鉴国内外社区管理和物业管理经验的基础上，将企业办社会部分整体剥离，在全油田范围内按区域划分先后成立了10个社区管理中心，油田物业管理在社区层面上实现了专业化。从近几年的运转情况看，社区成立以后，油田物业管理作为一个新兴的行业走上了正确的发展轨道，目前已形成一定的经济规模。从整体来说，现行社区物业管理模式具有以下特点和优势：

1、以专业化为基本取向的管理体制改革，使物业管理作为一个系统占有了重要地位。原来油田的职工住房建设与管理以及教育卫生等，分散于各个二、三级单位，是作为生活后勤来对待的，只是生产的后勤保障，其地位得不到应有的重视，作用得不到充分发挥，发展基本处于一种被动性的自发状态。在许多人眼里，生活后勤是“养老院”，是“包袱”，是难以解脱的沉重负担。特别是八十年代以来，随着职工住宅建设的迅猛发展，住房管理越来越成为油田各单位不得不认真重视的一个迫切问题。尤其是有些办社会负担重的单位，非经营性支出越来越高，严重影响到生存和发展。社区成立以后，把原来分散于各个单位的办社会部分集中起来，实行条块结合的矩阵式专业化管理模式，并在全局平衡的基础上保证社区运转的基本投入，一方面使主营单位能够轻装上阵，集中精力办好主营业务，另一方面，从社区本身来说，也第一次有了自己明确的管理范围、管理对象和管理内容，原来分散于各单位的“副业”成为集中于社区的“主业”，有力地促进了社区工作的发展。在社区的努力和各方面的大力支持下，油田物业管理水平有了明显提高，物业管理从规模到内容都成为油田工作的重要组成部分，社区经济也成为油田经济中不可缺少的重要板块。

2、按区域进行集中管理，统一规划，促进了油田物业资源的优化配置。原来，由于各单位相互独立，各自为政，分片建设，自成系统，所以油田物业资源的浪费十分严重。尤其是各单位之间的重复建设，不仅浪费了大量资金，而且造成大量人员隐性闲置。譬如：每个小区都建设独立的供热、供水、供电系统，不仅加大了投资，而且由于规划混乱，造成系统配套不完备，管理难度大，居民的水、电、气、暖供应得不到充分保障。社区成立后，能够从区域范围内统一考虑规划居民区内物业资源的配置，有利于减少重复建设和各种浪费。

3、社区物业基本形成了“建、管、修一体化”的格局，加快了油田住宅建设步伐。多年来，由于受“先生产、后生活”观念的影响，加上各单位对住宅建设投入不足、管理不善，油田职工住宅紧张的局面始终没能得到根本改变。由于受体制和机制的影响，有的单位住宅虽然建起来了，但在管理上不到位，水不通、灯不明、外排堵塞、路不平的现象时常发生，职工群众的意见很大。社区成立以后，住宅建、管、修的责任主体明确了，加上近几年房改政策的贯彻实施，油田住宅建设速度明显加快，而且建成一片、配套一片、使用一片，大大提高了住宅的使用效率。在管理局的大力支持下，各社区还加大了对老区配套系统更新改造的力度，目前1990年以前住宅楼内的水、电、暖系统已基本改造完毕，老区其他生活配套基础设施也得到了比较彻底的改造，旧区呈现出了新的容颜。由于实行“建、管、修”一体化，近几年油田住宅小区建设和改造已逐步引入了小区规划的理念，更加讲求建筑形式的多样性，建筑布局的合理性，小区绿化工作也得到加强，使广大居民享受到了现代化的建筑气息。

4、社区物业管理的专业化，使社区管理和服务质量有了很大提高。胜利油田的物业管理由于工矿企业的特殊性质，从一开始就是把提高对居民的服务水平和质量放在第一位的。社区成立以后，各物业公司以“居民是亲人，服务是天职”为宗旨，狠抓了小区绿化、环卫保洁、治安巡逻等各项工作，并深入推行了ISO9001质量管理体系和HSE管理体系，物业管理的标准化和规范化水平有了很大提高。尤其是狠抓了“440”服务承诺落实，从接听用户报修电话开始，对为用户提供服务的经过、记录、收费情况等进行了规范，充分体现了“440”的“事事灵”和“时时灵”的特点，得到了居民的广泛好评。由于对社区物业管理的考核办法是将居民满意率作为一项重要指标，并将这一指标与工资奖金直接挂钩，所以各物业公司都在提高居民满意率方面采取了一些具体措施，服务态度改善了，服务范围拓宽了，社区居民得到了更加便捷和优质的服务。

5、服务与创收相结合，使物业管理成为油田经济中一个新的经济增长点。油田社区是企业社区，最终要走向社会独立生存，而且这种改革步伐正在显著加快，因此必须坚持优质服务开拓市场增加创收，增加创收补贴管理服务经费不足。目前，社区物业管理的经济运行主要有两个方面。一是节支。积极推进小区物业管理的市场化进程，在社区与物业公司之间、物业公司与物业站之间、物业站与各专业队之间形成了明确的甲乙方关系，依靠市场机制促进内部挖潜，降本增效，辅之以其他方面的挖潜增效措施，物业管理费用大幅度降低。二是创收。随着油田职工福利逐步货币化，社区物业公司充分发挥贴近职工、贴近生活和自己拥有的基础设施和服务商点优势，普遍加大了创收力度，在拓宽创收渠道方面取得了很大成绩。有些物业公司在转变思想观念上先人一步，积极开拓外部市场，取得了比较显著的社会和经济效益，为市场化发展积蓄了后劲。

二、油田社区物业管理存在的主要问题 油田社区物业管理虽然同以前相比有了很大进步，但受各种因素的影响，目前还存在不少矛盾和问题。尤其是油田是一个独立的工矿企业，物业管理长期带有行政计划的色彩，在由计划向市场转变的过程中，存在的问题主要有：

1、油田社区点多面广，布局分散，很难形成规模优势。油田社区是围绕资源开发而相应发展起来的，普遍存在“先有矿区、后有社区”的状况，布局分散，规划落后，生活基础设施与生产设施混在一起，加上多数区域没有城市作为依托，管理难度很大，发展前景不好。目前油田10个社区分布于山东省的东营、滨州、济南、德州、淄博五个市地，居住小区更是七零八落。物业公司管理范围从不足25万平方米到250万平方米，大小不一，实力很不均衡。部分居民小区偏离城市或乡镇，随着资源的日益消耗，发展前途十分渺茫。点多面广、布局分散，带来的问题主要有两方面：一是投入大，效果差。虽然总体投入比较高，但分散到各个点上又明显不足。各居民区普遍存在着基础设施老化，功能不配套的问题，影响到物业管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物业管理公司相比，用工成本高出1倍以上。在物业管理的初期发展阶段，很难实现物业管理公司的自立生存。

2、物业管理起步晚，许多方面还不完善。胜利油田在上世纪的九十年代末期才开始引入物业管理，至今只有五年的时间。虽然物业管理达到了一个新的水平，但从总体上讲还刚刚起步，物业管理多是低标准收费、低水平服务，规模小，效益差，物业公司的亏损面比较大。同时，由于法规制度不健全，市场竞争不规范，也使物业管理难度大、水平低，与居民的需求形成较大的反差。虽然国家和地方政府也出台了一些物业管理方面的政策法规，但由于油田作为一个独立的工矿区情况比较特殊，所以如何执行国家关于物业管理的政策法规，还有许多问题需要探讨和实践。

3、物业管理中还没有形成全面的竞争机制。各社区物业公司都是从原来主营单位后勤服务系统中分离出来重组改造而成的，主要任务仍然是为内部职工家属和企业生产服务，服务的内容、对象和运行机制并没发生很大变化。油田重组改制后，社区系统由存续公司管理，作为一种转型过程中的过渡体制，目前行政计划依然留有很大的比重。从总体上看，油田社区物业管理依然停留在行政福利型阶段，没有形成统一、开放、有序、竞争的市场。物业公司既缺乏业务开拓的积极性，又没有多少参与市场竞争的能力。社区与社区之间，物业公司之间，从根本上说吃的还是“大锅饭”。物业公司之间相对封闭，没有产生真正的竞争，管理上的随意性和盲目性很大。

4、职工家属的思想观念需要进一步转变。在过去的计划经济条件下，油田职工的住房、生活服务等基本上是由企业负担，职工很少交钱或不交钱。受此影响，职工思想上形成了很强的福利观念，对物业管理中的收费行为不理解，甚至采取抵制态度。有些职工虽对实施物业管理的优越性已基本认同，但对“花钱买服务，花钱买享受”，还是不能像购买其他商品一样以平静的态度来对待。客观地说，这既是一个观念问题，同时也是一个政策问题。如果不能适当提高职工工资，变福利型的“暗补”为消费型的“明补”，使职工能够在不减少收入的情况下承受物业消费，那么真正意义上的物业管理就难以实现。

5、物业建设和管理没有形成有效的投入产出机制。目前社区物业管理在很大程度上仍然依靠油田的补贴，补贴总额比较大。今后油田给予物业管理的补贴会越来越少，投入不足将成为物业管理过程中的一个重要矛盾。现在物业管理除单位交费外，基本上实行的是对居民低收费，且收费到位率比较低，物业管理收费连基本的损耗都抵消不了，更难说有什么利润了。另外，从油田物业总体状况看，普遍存在着建成时间长、设施不完善、配套不完备的问题，必须边修补、边管理、边建设，需要大量的资金投入，而目前还没有明确的资金渠道来保证。如何实现物业建设管理投入产出的良性循环，是今后必须解决的一个问题。

6、油田内部物业基础设施的重复建设，造成了物业管理单位的效益流失。目前油田内部的水、电、气、暖设施布局，是从全油田整体效益角度出发形成的。尤其是在物业管理方面，通过社区成立后几年来的调整改造，物业资源的配置已经比较优化。但受局部利益的驱动，有些内部单位从缓解本单位减员压力等问题考虑，又在社区的水、电、气、暖系统之外，自办供水、供暖系统，其他物业管理项目也排斥社区，使社区的工作量和服务市场萎缩，社区物业运行效率降低，物业管理的范围缩小，造成了显著的效益流失。今后随着上市和存续部分的彻底分开，这种现象恐怕会进一步加剧。

7、油地关系中一些磨擦和问题制约了物业管理工作的有序运行。油田职工住宅小区和地方城乡杂处，工农杂居，受各种因素的影响，油地关系不时出现一些磨擦和问题，这种现象在社区表现尤甚。有的地方政府部门和有些人员对社区施工、收费等提出各种条件和限制，给物业管理工作的正常开展造成很大影响。如社区为改变环境面貌，在居民小区内搞一些维修工程，往往会遭到周边地方势力的无端干扰和阻挠。整个油区建筑市场秩序极不规范，强要工程、漫天要价、强行装运沙石料等现象十分普遍。

8、物业管理人员的素质亟待提高。由于历史原因，油田物业管理人员大都是从原来各单位分离出来的后勤服务人员，职工年龄偏大，专业不对口，技术水平低，缺少应有的管理能力和操作技能。目前物业管理队伍一是人员多，各物业公司普遍存在着超员现象；二是高素质的人才少，引进和培养的途径也很窄；三是隐性闲置的人员多，一方面有些岗位用了外雇工，一方面自己的职工却顶不上去。今后随着物业管理逐步走上正轨，如何提高物业管理队伍素质，并切实解决人浮于事的问题，是一个必须解决的重要课题。

三、油田社区物业管理发展的基本思路 物业管理是市场经济的产物。油田近几年实行社区物业管理的实践充分证明，实行专业化物业管理的路子是走对了。目前的主要任务，是适应形势的发展变化，不断提高物业管理的规范化水平和自主经营、自我发展的能力。根据油田实际情况和物业管理自身的发展规律，油田社区物业管理发展的基本思路应该是：以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居住环境为根本出发点，努力促进物业管理方式由职工福利型向市场经营型转变；经费来源由以单位支付为主向以住户缴纳为主转变；服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

1、坚持企业化经营，服务与创收并重。物业管理是社区经济的主体。胜利油田的社区经济目前有两项基本任务：一是加强内部管理，搞好服务创收，努力减少油田的补贴；二是在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展。两个方面的核心都是创收，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。多年来，油田物业管理一直是以服务为主体的，创收不是一个硬性的任务指标，社区基本上是靠油田的补贴来维持。随着油田补贴逐年减少和零补贴的即将到来，社区要自立生存，必须在创收上多做文章。除了在油田政策范围内提高收费水平、扩大收费范围以外，今后社区经营的重心要放在服务创收上。从形势发展看，现在已到了对油田物业管理实行企业化经营的时候了。明确这一点，一方面可以促使物业管理公司以企业的眼光来审视自己的经营行为，把服务创收与追求利润作为自己的最高追求；二是可以引导各单位和广大居民对物业管理的认识，使其切实把物业管理作为一种商品来对待。当然，服务是创收的前提，物业管理公司的创收必须建立在为居民提供高水平服务的基础之上。服务与创收并重，在搞好服务的前提下增加创收，不仅可以增强物业公司作为企业的自立生存能力，而且有利于全油田物业管理水平的进一步提高。

2、坚持市场化运作，引入竞争机制。市场化运作就是在培育建立内部物业管理市场的基础上，物业公司要通过招投标来取得物业管理项目的管理权。从物业管理发展的规律和趋势看，只有引入竞争机制，通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。这也是提高物业管理企业整体水平的重要途径。因为在市场竞争之中，企业面临着优胜劣汰的抉择，企业内有追求经济效益的动力，外有搞不好就会被淘汰的压力，必将在努力提高管理水平和服务质量上下功夫。从油田实际情况看，实行市场化运作，引入竞争机制，也是物业管理发展到现阶段的一个必然结果，未来3—5年，油田物业管理将打破行政区域界限重新“洗牌”。现在各物业公司虽然都在搞服务、搞创收，但都封闭在各个区域，服务水平的高低、质量的好坏与其生存并没有多大关系，所以有的物业公司无形当中形成了一种惰性。只有引入竞争机制，才能给其以压力和动力，才能把那些经营不善、管理服务不到位的企业被淘汰出局。同时，各物业公司内部也要引入竞争机制，在物业管理公司与各专业队伍之间形成明确的甲乙方关系，明晰利益分配的程序和格局，形成优胜劣汰的局面。

3、坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。物业管理公司作为一个经营性的公司，当然要强调营利性的经营活动，以及为业主提供各类有效服务的管理活动。但是，物业公司是一个以密集的人群（居民）及其相关建筑物业为管理对象的企业，其工作目标不能仅仅锁定在为业主提供服务、为自己营利上。尤其是油田的物业管理，本身就是社区下属的一项主要业务，更应把自身发展与社区思想、文化、环境、治安建设结合起来，在社会化服务上多做文章。这也是提高物业管理公司的知名度、树立过硬品牌的一条途径。物业管理集经营与管理于一体，也应当成为社区建设的主导思想。因为社区的职能是制定发展规划、优化资源配置、完善服务设施、强化管理职能等，主要是着力于宣传组织、协调管理层面上的，而物业管理公司则拥有更多的资源来从事计划的实施。所以，社区建设要把物业公司作为主体骨干力量，物业公司要把社区建设作为主要内容、主要目标，两者携手共建，共同开创物业管理和社区建设的新局面。

4、在政策扶持下，实现物业建设管理投入产出的良性循环。物业管理是国家扶持发展的新兴行业，提高物业管理的能力和水平也是今后油田工作的一个重要方面。但油田物业管理目前还处于起步状态，作为一个独立的工矿区，物业管理又不得不承担大量的企业办社会职能，所以自立生存的能力很差。目前城市的物业管理发展很不平衡，相当一部分物业管理处于亏损状态。相比而言，油田的物业管理基础更差、难度更大，离开油田的政策支持，很难得到进一步发展。就油田物业管理承担的职能来说，大部分属于企业办社会的范畴，原来是作为一个包袱和负担来看的。所以，油田应尊重现实，加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上自立生存、自我发展的健康轨道。油田对社区物业管理的政策扶持，主要体现在两个方面：①规划方面的政策扶持。油田新上建设项目和进行住宅建设，要坚持统一规划的原则，尽量以现有社区为依托，把新上项目与社区基础设施改造结合起来统筹考虑。这样既可以节省建设投资，又可以加快对社区现有基础设施的整治改造。②资金方面的政策扶持。一是保证社区物业管理的基础设施投入，如社区道路建设、主干管线更新改造等，必须由油田承担资金费用；二是承担企业办社会部分的资金费用，如社区治安管理、道路管理等，本身应是城市政府的职能，其费用需由油田来承担；三是给予社区以必要的费用补贴，在社区物业管理不可能短期内自立生存的情况下，油田给予费用补贴是必要的必须的，这样也有利于增强社区自身的造血功能。另外，油田社区物业管理还要积极争取地方政府的政策扶持，主要有三个方面：①资金方面的扶持。油田社区是地方城市建设的重要组成部分，但多年来，油田每年上缴地方的上亿元城市建设维护费却很少用于油田社区建设。油田应争取地方政府对油田社区给予城建维护费返还政策，返还资金用于对油田社区进行整治改造，这样不仅有利于改善居民的生活环境，也有利于改善投资环境，吸引外资，促进地方经济的繁荣。②税收方面的政策扶持。油田物业管理应充分利用国家的有关法律法规，搞好税务策划，争取地方政策对物业管理企业在税费方面给予一定程度的优惠。③地方政府主管部门的政策支持。油田社区物业管理单位应协调好与地方政府土地、规划、城建、城管、环卫、司法等部门的关系，使其在政策范围内给予尽可能多的政策倾斜，同时规范社区经济秩序，给物业管理造就一个比较宽松的外部环境。

四、油田社区物业管理工作的重点取向 根据上述思路和模式构想，在今后相当长一个时期，油田物业管理工作的重点取向应该是：

1、在坚持区域化物业管理的基础上，对物业管理资源进行重新整合，进一步优化资源配置。油田社区是类似于地方政府行政区划的组织机构，在管理局管辖范围大，住宅区相对分散的情况下，这种管理体制是可行的。实践表明，实行区域化物业管理，可以提高油田住宅小区的整体管理水平，可以使物业管理企业实现规模效益，可以减轻主营单位和用户的经济负担，可以加速创建文明示范小区活动的开展，可以在统筹规划的基础上实现油田的最大效益。所以，区域化管理的基本框架不能改变，而应将其作为油田社区物业管理的基本原则加以坚持。但是，由于社区内部是由互不相属的行业组合而成的，而每个行业又都有各自的运行规律，实践证明把几个行业硬性合在一起运行效果也并不好，所以应对社区的物业管理资源进行重新组合。基本设想是物业管理系统可以组建多个独立的模拟法人企业，并使其具备参与市场竞争的资格和能力，同时加大专业化重组的步伐，形成内部维修、绿化、环卫、治安等专业化队伍。物业管理公司和专业化队伍形成甲乙方关系，使社区物业管理在市场机制下，逐步走上健康发展的良性轨道。供热系统要从社区当中分离出来，打破社区界限实行专业化管理，具体经济运行模式可以比照供水、供电系统来确定。另外，在社区内部整合的过程中，要坚持集中规划、集中建设、集中管理的原则，对一些边远的住宅小区逐步进行整体搬迁。

2、走“建管修一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。随着油田取消实物性分房、实行货币化分配，住宅建设必须按房地产开发的模式运作。将商品房开发与物业管理相结合，实行“建管修一体化”，是油田物业管理今后发展的必经之路。所谓“建管修一体化”，就是油田社区物业管理公司根据职工住房需求集中进行商品住宅开发，按市场价格出售给职工，然后进行全面的物业收费管理。实行“建管修一体化”，一是有利于社区对住房建设和物业管理进行综合考虑，从效益最大化目标出发，对住宅建设进行统一规划、集中建设，在减少建设投资、提高建筑质量的同时，为以后顺利开展物业管理、减少成本支出打下基础。二是有利于加强物业建设与物业管理的衔接，促进房地产业和物业管理业的健康发展，改善居民的居住条件和生活质量。优秀的物业建设是管理的基础，良好的物业管理是建设的延续。今后随着住房分配的货币化，居民对住房将有越来越高的需求，原来住房建设管理中存在的重建轻管的思想以及谁建谁管权责不清、物业建设不利于管理、配套不完善、设施不齐全、接管验收把关不严等现象，将会越来越引起居民的不满。所以，实行“建管修一体化”，从根本上解决物业建管的衔接问题十分必要。三是可以通过商品性住宅开发，为物业管理提供必要的资金保证。物业建设和管理是同一产业链上的两个环节，从全国情况看，房地产开发的利润率是比较高的，而物业管理却很容易形成亏损。油田作为一个独立的工矿区，实行“建管修一体化”，可以将房地产开发的利润转移到物业管理来使用，这样才能确保整个社区物业管理水平的提高。

3、走“一业为主、多元经营”之路，拓宽收入渠道，弥补经费不足。胜利油田的社区物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是各物业管理公司生存发展的最大障碍。所以，各物业管理公司在搞好服务创收的同时，必须坚持“一业为主，多元经营”，全方位地开辟创收渠道，提高综合经济效益。从社区物业管理的实际情况看，物业管理公司开展多元化经营具有广阔的市场，明显的优势，特别是油田物业大多数是职工住宅小区，开展以多种形式社区服务为主的多元经营大有可为。今后物业管理公司的多元经营应立足于培育发展主导产业，重点向以下行业拓展：①房地产开发业。在根据职工需求进行商品房建设同时，要充分利用社区的土地、市场优势，积极参与社会性房地产开发。②家庭装饰服务业。这是一个新兴的行业，具有广阔的市场和发展前景，可成立一批小型装饰服务队伍，为居民提供服务。③家政服务业。随着居民生活水平的提高，家政服务业具有很好的发展前景。服务到家庭，也是物业管理水平提高一个表现。现在有的社区家政服务业已经起步，今后的重点在于引导居民的消费需求，真正组织起来。④养老服务业。目前油田人口老龄化的趋势在加快，而各方面都缺乏应有的准备。开展养老服务业即可以成为物业管理公司的创收手段，又能满足油田人口老龄化的需求。⑤商业餐饮服务业。围绕衣食住行开展商业和餐饮服务，既有可靠持久的市场，又能避免大的经营风险。⑥园林绿化施工。这方面除油田以外，社会上也有很大市场，且利润水平比较高。物业管理公司应在搞好内部施工和管理的同时，积极走出去开展创收。⑦建筑建材业。社区建设每年都需要大量的建筑建材，物业管理公司应深挖内部挖潜力，新上一些有规模、有效益、有发展前景的建筑建材项目，改变目前所有建材都依赖于外部的局面。⑧其他社会通用性比较强的行业，如交通运输等，有条件的物业管理单位也可以新上一些高附加值的品项目。总的看，社区物业管理开展多元化经营，不能求高求大，而应立足于拾遗补缺，这样既可以方便居民生活，又能增加收入来源，并能形成一些人员安置的渠道。

4、走管理创新、技术创新、服务创新之路，努力实现社区物业管理的高水平服务、高效益发展。目前油田社区物业管理是以自我服务为主，技术含量不高，基本上属于劳动密集型

业。随着经济的发展和技术的进步，如何提高行业的市场竞争力是今后面临的重要课题。进行管理创新、技术创新、服务创新，是社区物业管理发展的唯一出路。首先要进行管理创新，在物业管理中引进现代化管理理念和手段。从近年来的实践看，在物业管理中全面推行ISO9000质量管理和质量保证标准，对于促进物业管理的科学化、规范化起到了巨大作用。这一标准以质量为核心，以标准化为手段，对物业管理的各个方面都提出了明确的指南和要求，今后应将其作为管理创新的主体全面推行，真正实现岗位有专责，事事有人管，办事有标准，考核有奖惩，在物业管理公司形成一个职责明确、覆盖全面、纵横交错、层次分明的管理体系。第二是进行技术创新。一方面要用信息技术提升物业管理手段，实现精干高效；另一方面要适应物业建设中家庭网络化系统、通讯自动化系统、可视对讲系统、楼宇自动化系统、水电暖气自动控制系统等现代智能化系统的推广应用，及时为用户提供高科技含量的服务。另外，还要加大对物业基础设施、设备技术改造的力度，尤其是对水电暖供给系统进行优化和提升，努力减少系统损耗和流失，最大限度地控制和降低物业管理成本。第三是进行服务创新。服务是占领市场的法宝。物业管理公司在市场上的竞争从根本说是一种服务竞争。物业管理单位的服务创新主要包含两个方面。一是从拓展服务方式入手，满足居民群众不同的需求。人们在物质生活水平提高的同时，也要求精神生活水平和居住文化水平的提高，而住户的要求多种多样，大到住行，小到衣食，都有潜在的巨大市场空间。物业管理公司应围绕市场需求确定好自己的服务定位，根据居民的基本需求和承受力，选择好服务内容和收费标准，如积极开展家政服务等。物业管理公司开展的服务，应坚持有偿服务和无偿服务相结合，不能给人以一味收钱的印象。二是从提高服务水平入手，增强市场竞争力。只要在服务上下功夫，在提高上求成效，物业管理就能做实做优、做大做强，就能在市场竞争中站稳脚跟。

五、积极推进社区物业管理的配套改革 油田社区物业管理是一个复杂的系统，牵扯到油田和社会的方方面面，牵一发而动全身，任何孤军突进的改革措施都不可能取得理想的效果。所以，在改革物业管理模式的过程中，一定要把上级要求和油田实际结合起来，把改革进程与单位和职工的心理承受能力、经济承受能力结合起来，坚持循序渐进，配套联动。尤其要在配套改革上加大力度，以此促进物业管理模式的顺利转变。

1、配套推进油田福利制度改革，实现职工福利的完全货币化，为物业管理转向以向居民收费为主创造条件。一般来说，居民物业消费主要包括购买、租赁房屋的支出；房屋及其他物业基础设施的维修、管理和养护方面的支出；水、电、暖、气及其他能源费用的支出，环卫保洁、绿化养护、治安保卫及家政服务方面的费用支出。这些费用，原来都是由油田来承担的，近几年进行房改和福利制度改革，有些方面已开始货币化，但许多改革很不彻底。今后的改革重点是：①在坚持现行房改政策的基础上，进一步加大住房公积金的提取比例，同时对职工住房实行完全商品化销售，计算完全成本，保持适当利润。房屋产权应完全归职工个人所有。②将物业管理方面的费用，完全计入职工工资，同时切断单位支付物业管理费用的渠道，由物业管理公司根据服务项目向居民直接收取费用。③要改水、电、气的条块管理为系统管理，水、电、气管理单位收费到用户，物业公司专职搞物业管理和服务。物业公司代收水、电、气费，应实行有偿代收。当然，实现职工福利的完全货币化，必然会带来许多问题，但这些问题都是可以解决的。如水、电、气费货币化后，一些特殊人群根据有关政策可以得到适当的照顾，造成的矛盾并不大。就油田总的费用支出来说，单位支付和发给职工个人支付，进的都是企业成本，只是成本渠道不同而已。从短期看，油田可能在局部增加一些负担，但从长远看，职工福利完全货币化利大于弊。

2、配套推进物业管理单位的三项制度改革，大幅度降低物业管理成本消耗，调动干部职工的积极性。目前，胜利油田物业管理的成本与外部相比是比较高的，采取的基本上是总额控制、以支定收、不足部分由油田来补的办法。收费以住户为主以后，如果采取高于市场很多的收费标准，必将受到居民的抵制。所以，降低物业管理成本，努力控制收费标准，是今后物业管理单位的一项重要任务。为此，除强化管理措施以外，在内部必须引入竞争机制，大力度进行三项制度改革。①精减管理机构，减少管理层次，大幅度压缩管理人员。物业管理单位的机构设置要少而精，要真正管用，不能在机关养一批隐性闲置人员。管理人员要精干，能上能下。②建立与效益和市场接轨的分配机制。物业管理单位的分配要完全与油田脱轨，实现“自己挣钱吃饭”。分配上要拉开档次，市场上通用的作业人员的收入要与市场接轨。如果不能与市场接轨，按现在油田职工的收入水平，居民难以承受。③提高队伍素质，大力实施减员增效。根据目前社区物业管理人员过多、素质较差、用人成本过高的实际情况，减员是实现自立生存的一个重要措施。要精干管理层，放开作业层，对岗位以外的剩余人员必须采取坚决的减员措施。这方面，要充分利用油田的减员增效政策。减下来的人员，可以顶替现在由外雇工占据的岗位，同时降低工资水平。要对在岗人员进行强化培训，使其具有专业水平和技能。另外，还要加快人才培养的步伐，积极引进外部专业人才，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

篇3：对油田社区物业管理改革的思考

一、胜利油田海外市场跨文化管理的必要性

首先, 实施跨文化管理是胜利油田打造世界一流企业的需要。在国内石油工程市场相对饱和的情况下, 加大海外市场开拓步伐成为胜利油田石油工程板块的必然选择。开拓海外市场, 除了要具备一流的装备、技术外, 还需要有科学规范的管理。因此, 采用先进的跨文化管理理念, 正确处理中国文化与异域文化的差异与冲突, 是顺利开拓海外市场, 实现合作共赢的必然要求。

其次, 实施跨文化管理是胜利油田海外项目顺利实施的必然选择。目前, 胜利油田海外项目基本采用项目部制。根据项目所在国劳工政策, 项目部除中方员工外, 还必须雇佣一定比例的外籍员工。在海外项目部就形成了两个群体, 中方员工和生活习俗、宗教信仰完全不同的外籍员工。如果漠视文化差异引发的冲突, 会严重影响项目的顺利实施。正是因为文化差异的不可避免性和持续性, 要求项目部实施跨文化管理, 融合差异, 促进中外员工交流, 保障海外项目的顺利实施。

第三, 实施跨文化管理是借鉴吸收国外先进管理经验促进管理升级的需要。一流的企业需要具备一流的技术、装备、人力资源实力, 也需要科学先进的管理作支撑。文化作为一种更高级的管理手段逐渐被越来越多的企业所重视和采用。在单一人员群体组成的项目部, 采用传统的一元文化管理就可以起到凝聚共识、激发活力的作用。但是, 在海外项目部这种由不同国籍人员组成的“多国部队”, 就必须用多元的文化管理模式来处理文化的多样性所带来的消极影响。

二、胜利油田海外市场跨文化管理必须坚持几个原则

首先, 要突出胜利文化主体地位。经过50多年开发建设发展, 胜利油田不仅创造出巨大的物质财富, 而且凝练出独具特色的胜利文化。从核心价值理念, 企业精神, 到愿景目标, 胜利文化已经形成一个科学严谨的文化体系。在海外项目部实施跨文化管理中, 项目部要把胜利文化融入各项管理制度, 在管理过程中体现以人为本、精细管理等理念。同时, 要丰富“胜利”品牌内涵, 引导外籍员工认可胜利品牌, 培养外籍员工对项目部的归属感。

其次, 要尊重异质文化传统。实施跨文化管理, 关键要处理好求同与存异的关系。推动文化融合, 并不是强制外籍员工放弃自己的生活习惯、宗教信仰。为了项目高效运行, 项目部要树立中外员工都认可的目标, 引导全体成员为共同的目标而努力工作;要建立规范统一的管理制度, 要求全体成员共同遵守。同时, 要尊重外籍员工自身的生活习惯、宗教信仰, 尊重所在国的法律政策、审美观念、价值取向等。在求同的基础上尊重文化差异, 逐步实现不同文化的融合, 激发不同国籍、不同信仰员工的积极性, 保证海外项目的顺利进行。

第三, 要推动文化融合创新。跨文化管理如果仅仅停留在融合差异、消除冲突阶段, 将是一种低水平的管理。胜利油田海外项目部在跨文化管理中, 一方面要推动中国传统文化、中国石化文化、胜利文化与项目所在国文化、外方公司文化的融合, 另一方面, 要积极学习借鉴西方跨国公司的优秀文化和先进的管理经验, 在融合中创新, 在创新中发展。按照跨文化管理理念, 努力形成既体现优良传统, 又吸收先进管理方法, 还符合全球规律的中外双方员工都高度认同认可的项目部文化。

三、胜利油田海外市场跨文化管理的对策建议

首先, 完善海外市场跨文化管理体制。一是制定海外市场跨文化管理总体规划, 明确跨文化管理的指导思想、应遵循的原则等内容;二是及时推广总结海外项目部跨文化管理经验;三是具体指导海外项目部实施跨文化管理;四是负责跨文化管理培训等工作。

其次, 融合多元文化建设海外项目部文化。一是项目部文化要具有高度的包容性。一方面, 既保持中国传统文化“吃苦耐劳”、“勤俭节约”等优良传统, 又要体现胜利文化“为国奉献”、“精细管理”等特色;另一方面, 尊重外籍员工的生活习俗、宗教信仰, 中方员工要积极遵循当地的风俗习惯, 并积极为外籍员工工作、生活创造宽松的环境。二是项目部文化要建立共同的价值观。海外项目部文化要明确经营目标, 形成全体成员共同遵守的管理制度, 以目标激发斗志, 以制度规范行为。三是项目部文化建设要与制度完善结合起来, 要树立共同的远景目标凝聚人, 同时也要把高度认同的价值理念落实到具体的制度中。

第三, 借鉴引入“本土化”经营管理模式。实施“本土化”经营, 包括两个方面:一是人员的本土化。可以在充分考察、了解的基础上, 挑选部分工作认真, 责任心强, 对项目部忠诚度高的本地人担任项目部的中层管理者, 即“让当地人管理当地人”。二是设备的本土化。对于项目所需的设备可以从当地购买或租用, 同时聘任一些技术服务人员, 这样能够有效地规避因技术、设备标准不一致而引发的矛盾和冲突。

第四, 重视跨文化管理培训。对于派往海外的管理人员和施工人员, 要进行系统的跨文化培训。一是语言的培训, 外派人员要通过系统语言训练, 熟练掌握英语以及项目所在国语言。二是民俗、宗教信仰的了解。通过聘请专家, 或者请在海外有工作经历的老员工讲解当地的生活习俗、风土人情、宗教信仰, 提高外派人员对不同文化的认知程度。三是文化适应能力训练, 提高应对文化冲突的应对能力, 增强对文化差异的适应能力。

篇4：对油田社区物业管理改革的思考

关键词：油田社区；加强创新；社会管理

我国“十二五”规划明确提出要加强和创新社会管理，实现国家长治久安、确保人民群众安居乐业。胡锦涛同志指出：“社会管理，说到底是对人的管理和服务，要坚持思想上尊重群众、感情上贴近群众、工作上依靠群众，把群众满意不满意作为加强和创新社会管理的出发点和落脚点。”全面整合社会管理资源、破解社会管理难题、创新社会管理机制、提升社会管理能力，全面建设安全稳定的社会环境、优质高效的服务环境、团结和谐的人文环境，成为全社会共同奋斗的目标。作为油田矿区系统的社区而言，随着各项服务发展和职工群众生活方式的转变，传统意义上的物业服务等内容已难以满足职工群众日益增长的物质文化生活需要，特别是在一老一少、宜居环境建设、繁荣社区文化、落实社会惠民政策等方面，对社区服务有了更多、更高、更新的期望和要求，也为我们的管理和服务模式提出了新挑战，这就需要我们切实转变管理理念，持续搞好各项服务工作，为广大职工建设一个服务完善、环境优美、卫生整洁、生活便利、治安良好、文化丰富的生产生活环境，着力推进社会管理工作取得成效。

一、加强和创新油田社区社会管理的意义

1、加强和创新社会管理是物业企业的历史使命。社会是企业的依托，企业是社会系统的有机组成部分。作为油田矿区系统的物业服务单位，就是通过运用现代管理与服务技术，对各类物业实施标准化、规范化、专业化、社会化的管理，全面提高居民的居住生活质量，营造稳定、安全、舒适、健康的人居环境。因此，作为社会管理的重要组成部分，就要求物业服务单位在发展过程中要追求公益性、公共性和效益性兼顾，实现社会效益和经济效益双赢，让社区居民共享社区管理成果，寓管理于服务之中，积极融入城市管理，强化社区服务功能，最大限度的为社区居民提供便民、利民、惠民服务，着力打造管理与服务有机结合的社区管理机制。

2、加强和创新社会管理是维护社区稳定的内在要求。随着和谐社区建设的推进，社区居民的构成越来越复杂，越来越多的“单位人”变成“社会人”，各类社会组织、团体、流动人口、特殊群体进入社区和不断扩大，社区社会管理的任务越来越重，难度越来越大，特别面对员工价值取向多元的发展趋势，以及面对油田不同群体的利益诉求，社区在密切干群关系、维护队伍稳定方面承担着重要责任，要发挥好第一关、主阵地的作用，努力把矛盾化解在萌芽状态，保持油田社区和谐稳定的大局。

二、加强和创新油田社区社会管理的实践

1、加强组织领导，夯实加强和创新社区社会管理工作基础。健全机构是推进加强和创新社会管理的前提。在组织领导上突出整体推进，认真学习落实集团公司、事业部关于加强和创新社会管理的重要讲话精神，全面对社区进行深入调研，召开专题会议，加强社会管理的统筹协调和组织领导，成立了领导小组，明确了责任，制定了实施方案、工作标准、考核办法，初步建立起了与地方政府、驻社区单位、社区居民等相关责任主体全面联动、一体化推进的社区社会管理工作格局，为加强和创新社会管理工作奠定了组织基础和保障。

2、健全管理体系，形成加强和创新社区社会管理的合力。以社区党建为着力点，盘活社区现有资源，搭建起了社区管理体系。规范社区党组织建设，理顺离退休职工服务站与社区的关系，将社区居委会服务业务与离退休服务业务融合为一体，完善社区党组织“六联互促”的共建网络，建立起社区“党员教育联抓、思想工作联做、公益事业联办、社区治安联防、贫困对象联帮、文明社区联建”的党建工作机制。同时，充分发挥离退休党员参与社区党建工作，在社区党支部的组成上，把那些群众基础好，有一定特长，愿意为老同志服务的同志选为支部成员。分别成立了以支部成员负责的医疗咨询组、文体活动组和维修组，定期到年老、有病、孤寡老人家中慰问，看望，帮助他们量血压，量体温，检查水、电、暖设施，开展文化活动，了解他们的生活需求，帮助居民解决实际困难。

三、加强和创新油田社区社会管理的思考

1、要建立共管组织机构。探索建立社区共管工作联席会议制度和运行沟通协调机制，并将与地方党委、地方政府、地方社区加强共管联系沟通，发挥党组织统筹协调各方的核心作用，对入驻社区单位、社区居民实行网格化管理，以及把社区各种社会组织、自治组织、群众团体全部纳入社区社会管理体系。

2、要持续提升服务能力。

篇5：对油田社区物业管理改革的思考

俗话说：“安居才能乐业”，小区的安宁，关系到社区稳定，社区的稳定关系到油田的发展。小区的护卫队伍是确保小区平安的重要力量，管理好这支队伍，不仅能提升物业管理水平，树立物业品牌形像，还能确保社区的稳定，我们常说;社区是改革蓄水池、稳定的大本营，所以抓好社区的护卫工作关系到的油田有长远发展。

二、社区护卫队伍的现状及存在的问题。

二00七年底，油田保卫处把派出所的护卫队划归社区管理，明确了小区的安保工作由社区管理负责。从此护卫工作走进了社区，经过三个月的工作实践，为小区的平安尽到了相应的职责，但还是存在着一些问题。我们以一个社区为单元进行了调查分析，这个社区现有护卫队员137人，占全社区中心员工总人数的12%，分布在社区的`9个物业管理服务站上，目前存在问题有：

1、性别比例和年龄结构问题。在137名护卫队员中，门卫岗有65人，其中女员工32人占到49%，从护卫角度看，女性员工比例偏重。在137名护卫队员中，巡逻岗72人，从年龄结构上看：30以下的7人占10%;31—49岁的17人占24%;50—59岁的48人占66%，年龄结构呈现高龄化。

2、人员配备问题。单就世纪苑小区看，小区1558户、近4000人口多居民，占地27.92万平方米的小区，只有17名护卫人员(含1名班长)，每个班上只有4人，其中大门2人、东门1人，只有1人在小区巡逻，在小区里徒步巡逻一遍就要一个多小时，其它小区也都按16人编制配备，护卫力量都较短缺。

3、转变观念问题。其一，物业管理者要转变观念。在物业管理的概念中，“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从我局的现状看，我们是按照局的相关规定对各小区进行物业管理。房屋及配套的设施设备的维护在基建服务站和公共管理站管，而就各物业站而言“相关场地维护”即：小区公共活动场所的维护，这一部分在各站大班。“维护区域内的环境卫生”这部分在各站的环卫绿化班。“维护相关秩序”即：区域内的公共秩序维护，就由小区护卫队负责。这在理论上，明确了护卫队的职责，即：护卫队的行为就是维护区域内的秩序的活动。护卫队伍就是维护小区内秩序的重要力量，护卫安保工作是物业工作的一部分，就社区现行管理模式看，我个人认为：护卫安保工作是在环卫绿化现场、承诺服务之后的又一项重要工作。而各级领导在不同程度上还存在着物业就是：“扫扫地，种种花，上上门”的老观念。

其二，护卫队划到社区管理是一个回归过程，早在上世纪八十年代末、九十年代初，在当时的公安体制和恶劣的治安环境下，各个单位的公安科相续成立了治安中队和经警中队，他们也负责着名自单位居民小区的治安管理工作。在当时的情况下，这只队伍在社会治安整治中带有很强的攻击性。之后随着油田公安体制的改革和物业处的成立，原来的治安队、经警队相续解散。2006年又成立了油田护卫队，当时是在公安局派出所的领导下，这是在执法主体下的一支护卫队伍，带有执法性。而现在这支队伍又回到社区的各个小区成了一支服务性质的队伍。这支队伍的性质从攻击型到执法型再到服务型，这么大的一个转变，护卫队员要有一个艰难的转变过程。这就是为什么前阶段门卫的护卫队员与居民、出入人员发生纠纷、甚至动手打人的一个重要原因。

三、建议应对的措施。

针对以上问题我个认为应采取以下措施：

1、转变观念

首先，要从领导者上明确小区护卫工作是行政管理工作的一部分。从现行管理模式看，环卫绿化现场、承诺服务、安保工作是物业管理的三大块，转变“治安保卫工作”书记管的观念。把小区的护卫工作和单位内部的“治安保卫”工作区分开来。这些年管理局开展平安创建工作就是进行了区分的，单位的治安保卫工作是“平安单位”创建内容，小区的护卫工作是“平安社区”创建内容。必须要让每个基层领导明确小区的护卫工作是行政业务工作的一部分。与环卫绿化现场、承诺服务同等重要，甚至更重要，“安居、安居”，没有安全保障，就没办法居住。所以必须把护卫工作与其它业务工作同计划、同布置、同考核、同奖惩。

其次，在护卫队员上，安保行为要由管理观念向服务观念转变。在治安保卫工作中谈管理的多，而在小区的护卫工作上，那就是要以服务为第一，这是由物业的性质决定的，就是要当：着拿了业主的钱，来为业主服务一样。而我们的队员有一部分是由以前的治安队转过来的，在他们身上还留着以往的治安队员影子。要由管理观念向服务观念转变，第一要有业主至上原则，在不违反法律法规、居民公约和大多数居民的情况下，尽量满足个别居民的合理需要。第二是权力界定原则，小区内的公共秩序管理服务，一要以国家相关法律、法规为准绳，二要以社区中心规章制度为根据，明确相关各方面的责任和义务，不得超越职权范围，不得违法、违规操作。特别是要明确护卫职责和公安职责，决不能发生非法搜查、非法入侵、非法限制人身自由等敏感问题，坚决杜绝殴打居民和他人员的违法行为，更不能坚守自盗。

2、加强管理。

(1)、加强制度落实。社区中心已于2007年8月以文件形式下了《封闭式小区安保管理制度汇编》，就岗位、职责、制度、考核、奖惩做了很好的规范，关键是要抓落实。巡逻岗要做到三个落实：落实巡逻时间，落实巡逻线路，落实巡逻地点。门卫岗要实行站岗制，既能使居民有安全感，又能起到振慑违法犯罪和树立良好单位品牌形像的作用。

篇6：对油田井控精细化管理的思考

来源:《工会博览·理论研究》

作者:汪霖

摘 要：本文对老油田长期高压注水存在地层严重漏失、异常高压区、层间矛盾加剧，精通状况差、易发生井喷的特点，本人近几年在井控管理中所采取的班组培训，演练、配套、监督考核等做法进行了叙述。这些做法有效性在近几年的实施中得到了证实，并收到了很好的效果。

关键词：修井作业；井控；认识

引言：随着油田注水开发时间的延续，作业过程中易导致

一、=级井控失败的恶性井喷失控事件。为此，提高井下作业井控水平，杜绝失控井喷则成了稳定队伍、提高效益的关键。

一、井控的基本概念。

1、井控：实施油气井压力控制的简称。即，通过一定的控制手段保持井底压力与地层孔隙压力保持平衡，保证修井过程的顺利进行。

2、井控分级：一级井控（又称主井控或初级井控）：指仅用合理的修井液液柱压力平衡地层孔隙压力，实现没有地层流体侵入井内．井口无溢流产生的井控技术。二级井控：指地层流体侵入井内，井口出现溢流、井涌后，通过地面设备及时关井，使井口回压和井筒液柱压力共同平衡地层压力．并通过洗压井等井控技术排除气侵修井液，重建井底压力平衡达到一级井控的井控技术。三级井控：指一、二级井控失败，发生井喷失控后，利用专门的设备和技术重新恢复对井口的控制，使之达到二级井控状态．进一步恢复到一级井控的井控技术。

3、井涌：溢流进一步发展，修井液大流量涌出井口的现象称为井涌。

4、井喷失控指无法用常规井控装置控制井口喷势，而出现敞喷的现象。

二、老油区的地质特点。地层非均质性和对圈闭认识的不完全性；开发程度的不同，使油层之间的压差不断加大；油层之间压力系统各不相同，油层压力也各有所异；油水井投产时间长，套损、管外穿等现象在众多开发井中存在。

三、井喷失控的危害。井喷失控的危害包括：井喷失控打乱了正常的工作秩序；井喷失控使其修井作业更加复杂化；井喷失控极易导致火灾；影响经常周围居民的正常生活和生产；井喷失控将造成严重的环境污染；井喷失控将会破坏地下油气资源；井喷失控会造成人力、物力、财力上的巨大浪费；井喷失控将对单位的声誉产生无法弥补的影响。

四、井控危害的消减措施。

1、建立完善的井控管理体系：按着“以人为本、预防为主、全员控制”的工作理念。建立纵到底、横到边、组织周密的井控管理体系。

2、完善井控管理制度：建立完善的管理制度是促进工作持续改进，管理水平不断提高的基础。（1）分级管理制度。按着“责、权、利统一”的原则，将井控管理的责、权、利逐级分解，直至班组、个人。（2）井控培训、演练制度。努力通过轮训让员工全面、系统的了解井控知识和操作方法，让岗位人员熟练一、二级井控的实施对策和操作方法，用最短的时间实现井控成功。（3）防喷器定期试压、检测制度。通过加强防喷器定期试压、监测，确保所用防喷器性能完好、实用有效。（4）防喷器配套、安装制度。在全面了井史资料的情况下合理配套、标准安装，确保满足井控需要。（5）井控监督检查制度。按着分级管理的原则逐级完善井控监督检查制度，促进各项井控制度、措施的有效落实。（6）开工检查验收制度。接着分级管理的原则逐级完善开工检查验收制度。促进各施工现场严格落实“三标管理”。推动各项井控制度、措施的有效落实。（7）建立防硫化氢防护应急制度及井控工作例会制度。

3、加强井控配套、检测，建全井控资料。加强井控装备配套，完善井控设备检测；编制详细的井控装备安装、试压标准及操作规程，日常管理，维护、使用细则等；实施井控装备追踪编号，建全井控装备投产、检测、保养、使用及报废等相关资料；建全井控培训、应急演练、应急抢险等日常管理资料。做到有据可查．促进各项制度的严格落实。

4、加强井控培训、严格培训效果考核。明确培训取证的岗位、轮训周期、培训内容、考核办法和井控取证培训管理办法；选择适合现场条件和队伍基础素质的培训教材，制定详细的培训计划。并认真组织培训；编制垒面的鉴定考核细则，对学员的掌握情况进行考核。对参加培训、考核合格的人员，颁发井控培训合格证，实施持证上岗；井控培训应以自然班组为单位，按着理论与实践相结合的原则组织开展。

5、编制完善各级应急预案，强化班组预案演练。根据作业施工工序，编制班组井喷应急操作程序。即按着作业内容、井控装备、作业装备、人员配备等，编制相应的班组应急操作程序；按着编制好的班组应急操作程序，认真组织班组人员学习和演练。做到每一名员工能按应急操作程序熟练并合格的完成本岗位工作，能密切配合相关岗位顺利并合格的完成应急操作程序；日常应积极开展班组应急演练，以提高员工的井控意识、应急操作技能和成员之间的配合默契程度。力求傲到现场井况判定准确，应急措施实施快速，完成井控安全、顺利；一旦出现井喷险情，现场作业班组应充分利用发现早、喷施小、风险低、易抢险、成功高的特点，积极开展班组应急抢险工作，把抢喷风险、井喷危害、物资消耗、经济损失、社会影响等降低至最低。

6、建立完善监督检查机制，严肃监督考核。对井控培训工作组织得力、考核成绩突出的单位、主管领导、主管人员和参加培训的个人给予一定的物资奖励和精神奖励；对按规定组织现场应演练、考核成绩优秀的单位和个人进行奖励。否则，给予经济处罚，并通报批评；对所有作业现场实施巡回监督检查．及时发现井控隐患、整改隐患，随机对作业班组组织不同工况下的应急抢险演练；检查井控培训、应急演练效果，纠正应急操作中存在的问题，促进井控培训、现场应急操作技能、全员井控意识的有效提高。