房产营销方案

房产营销方案（通用8篇）

篇1：房产营销方案

房地产分销方案

前言

兵无常势，水无常行，逆市中我们应该认真思考如何因敌变化取胜！

——分销渠道方案

思考

市场形势总处于不断变化的过程中，在充满不确定因素的环境下勇于探索全新的营销方式、尝试有效的营销策略，并配以贯彻合理的营销流程，才是促进项目销售的有效途径。

问题：

逆市下，来人逐渐锐减，如何激发士气打破传统坐销模式？

策略：

☞导入公司员工客户资源，启动全员营销； ☞导入业主客户资源，启动老带新销售渠道； ☞导入数据库资源，启动渠道客户转介； ☞导入三级市场门店代理，启动多元分销；

一、导入公司员工客户资源，启动全员营销

内部员工介绍客户只需满足一下条件，即可认定： *该客户未在案场做过登记的

*公司员工亲自陪同客户到案场完成客户登记，并向销售主管报备的 *该客户由置业顾问做基础介绍，推荐员工辅助介绍完成认购签约的

奖励：

说明：以下内容中涉及到数据仅供参考。

*该客户待案场签约全款到账后，78平米以下两房的，公司给予每套1000元的奖励佣金，78平米~118（含78），公司给予每套1500元的奖励。

*若该客户在签约后退房，则扣除已发放的该套奖励佣金。

二、导入业主客户资源，启动老带新销售渠道 业主推荐回馈

1、推荐认定方式

A、提前给置业顾问打电话或短信发送给销售主管，告知其有朋友要到案场参观； B、亲自带朋友到案场并到销售主管确认。

2、推荐回馈奖励

A、推荐1套，赠送购物卡或现金（价值500元）B、推荐2套，赠送购物卡或现金（价值1000元）C、推荐3套，赠送旅游券或现金（价值1500元）

D、推荐4及以上的，赠送礼品/购物券或现金（2000元）E、除以上奖励外，推荐积分正常享受。

3、另外对老客户带新客户的原则，充分挖掘来客户的积极主动性。未成交的情况下增加来访量，可考虑客户来访进行回馈。

A、推荐一组新客户来访，赠送50元油卡（新客户界定：未在售楼处做过客户登记）

B、联系一场10人以上小众推广活动，奖励800元/场（须经销售主管确认）

三、导入数据库资源，启动渠道客户转介；  提升经纪人提成点数；

 更新项目活动信息，以辅助经纪人积极性；  提升项目推售种类，多元化销售渠道启动；

四、导入三级市场门店代理，启动多元分销；

合作方向：配合项目营销宣传，配合项目营销期间咨询服务，中介公司客户资源的应用，融合中介与现场销售的合作销售战线，协同物业全方位销售配合。

1、配合项目营销宣传

在项目宣传的各个阶段，我们可以利用中介公司全市的门店网络，在门店刊登相应的宣传推广物料，以配合、增强项目推广的整体效果，同时通过中介公司的门店网络宣传能增加门店附近区域客户的关注、咨询，增加项目的客户来源。

方案细则：

 根据前期充分的市场调研数据，选择项目周边区域内中高端住宅产品成交量大、二手存量房成家率大的中介机构合作，寻求合作渠道。

 制作宣传海报 及易拉宝道具，于中介公司的门店中进行展示，扩大户外流动广告牌范围。甚至可以对部分重点区域的门店进行售楼处式包装，以加快项目推广速度。

 尽量联合众多中介公司，开放信息渠道，刻意制造“即时短爆”的销售信息，在项目开盘前，进行集中客户信息推荐。同时以中介市场竞争极其激烈的现状使各中介公司相互牵制，以增加有效客户的来访和成交。

2、配合项目营销期间咨询的服务  客户就近咨询及资料索取服务；  根据项目客户类型、区域的不同，可利用合作中介公司在全市的门店放置项目基本资料及宣传资料，并在门店中专业培训2—3名深入了解项目资料的销售人员，方便客户在阅读项目的广告后能就近在中介公司的门店进行项目咨询；

 客户资料汇总服务；在门店咨询项目的客户及其资料都可定期汇总作为项目的客户资源，在下一阶段的短信、活动营销中使用；

 客户调查服务；在门店咨询项目的客户可了解其信息来源，为项目的广告效果提供更为广泛的一线数据；

3、中介公司客户资源的应用

 中介公司住宅买卖成交客户资源库；  中介公司住宅租赁客户资源库；

 中介公司商铺、写字楼成交客户资料库；  中介公司绵阳住宅成交客户资料库；

 中介公司其他城市外派工作的绵阳地区白领客户类等；

4、融合中介与现场销售的合作销售战线，协同物业全方位销售配合 引入中介公司也是一把双刃剑，中介公司业务人员素质良莠不齐，虽然单兵作战能力强，但缺乏协同合作意识，并且全靠现实利益驱使，因此营销部应制定全面的管理制定、采取规范的合作协议来确保风险控制，对可能出现的不利情况，一一拟定相应对策，落实具体措施。

小结：风险控制、合作要求、接待流程、标准说辞的规范统一；

方案：

 合作协议条款确认，统一规范流程、时效期限、确认表单、双方现场负责人及监督人、佣金点数、奖惩条款、违约责任。

 对于合作中介，定期进行逐一评判，根据现场销售配合度、流程执行力、维护客户有效性、说辞准确性、品牌维护等多方位考评，优胜劣汰并随时终止不理想的公司，确保合作品质。

规范流程：

 中介机构与现场销售在合作时期内目标一致但需分工明确：中介负责接待，在成交业绩方面，现场销售和中介共同挂钩，移除了双方合作的障碍，加大了成交几率，以达到快速去化的目的。

 报价统一，折扣由销售案场负责，营销部负责统一协调，规避销售风险。 协同项目公司、指导物业管理公司、有效监控中介公司来拦截广告客户；  项目周边3公里范围内，不得出现中介巡展地点，维护公司的品牌及项目形象；

 合作期间，客户满意度作为中介合作的考虑指标之一，有销售案场和营销部共同对合作方进行考核。

实施步骤  营销部与合作中介公司达成合作意向，驻场前明确合作模式、佣金比例、分销房源、价格、折扣、案场管理制度、客户界定及工作配合；  签订《销售代理合同》或《推荐服务合约》；

 系统的销售培训支持：标准化接待流程执行、项目销售销讲等；  项目相关物料支持：外场销售道具、宣传资料等；  成交客户确认岗，进行来人渠道确认及客户分配；  完成认购、签约、客户资料归档入工作客户维护。

细则：案场模式

现场销售接待》》客户渠道确认》》门店系统资源》》老业主资源

细则：案场接待确认细则

 由中介销售对客户进行前期楼盘介绍，确定看房意向后以电子邮件及书面文字的方式与销售现场客户确认岗人员确认客户为新客户后，派遣销售人员陪同客户至项目销售现场；  抵达项目现场后，中介销售人员须将客户移交给现场销售人员，移交客户时，中介销售须与现场销售人员签订《客户确认单》；

 《客户确认单》一式两份，一份由销售现场客户确认岗保留，一份由中介销售人员保留；

 客户移交后由现场销售人员继续服务，并直至客户成交，中介销售应配合现场销售服务；

 未成交的客户后续跟踪联系由现场销售人员及中介销售人员共同完成；  成交客户的售后服务工作全部由现场销售人员完成，直至房屋产权证办理完毕；

 项目周边及社区内不得有合作中介工作人员进行揽客，不得与销售现场人员私下飞单；

 中介公司工作人员与销售现场销售人员串通，进行飞单的，应处以总房价款1%的赔偿金或终止合作协议。

细则：客户确认条件

 客户无销售现场接待记录和电话记录且由中介公司首次带领至销售现场。】  《客户确认单》中客户姓名必须有一个（或直系亲属）与最终我方合同中乙方姓名中的一个保持一致。

细则：佣金比例（佣金包括基础佣金及跳佣）基础佣金由合作双反制定例如：  住宅，单套1%  商铺，单套1.2% 跳佣部分根据市场及销售情况进行调整，例如：（一房、两房、三房、）中介公司确认客户认购并完成签约足150套，150套起至200套跳佣至单套1.2%以此激励中介销售人员积极性。

老带新客户购房优惠活动

凡经老客户介绍新客户成功购买本公司住宅或商铺 新客户：可以享受2000元购房优惠

老客户:可以享受2000元现金购物卡或购房优惠

背景

1、适用前提

 拥有大量的老客户资源

 尾盘阶段——房源少，可选面窄，上门成交量低  营销费用有限——广告投入较少

篇2：房产营销方案

2、区域不同和实力存在差距的房地产企业，加上自身的定位差异，应用微信时肯定是会有不同的方式。做商业地产项目和做住宅项目两者制定微信营销时，明显有极大的差异，前者前者更加适合运用微信来做持久的营销，而后者更多的是做一次性的推销。

3、分析房地产市场的用户需求，制定相应的营销策略。

住宅项目微信营销案例：

在住宅项目微信营销上，比较有特色的当属国内最大的第三方微信公众服务平台微盟weimob为深圳碧桂园楼盘所做的微信营销案例。

1、扫一扫微信二维码感受看房互动新体验

微盟weimob让十里银滩处处都融入了微信二维码元素，让手机用户随时可扫一扫关注十里银滩的官方微信，并通过微信平台实现获取项目信息、领取礼品、参与抽奖、现场互动等功能。本次来参与活动的众多客户均反映，通过微信参与看房团活动，更加方便、快捷，且操作简单，让人体验到科技的时尚感和新鲜感。

2、全国首家微信房产平台引领营销新技术潮流

微盟weimob平台通过让碧桂园十里银滩通过微信房产平台组织看房团活动，让更多人通过手机微信的微生活会员卡平台就可以关注碧桂园十里银滩的最新动态，了解十里银滩项目环境、产品、交通、配套等全方位的信息，并可以随时参与进十里银滩举办的会员活动当中来。方便、简单、快捷、清晰，如同独家定制碧桂园十里银滩简报一样，最新资讯随时唾手可得，此举正体现了十里银滩的房产资讯不再拘泥于电视、平媒、网媒、广播、户外等媒体，逐步向手机媒体传播发展，赶上时代新潮流。

碧桂园十里银滩是深圳的一家地产企业旗下的楼盘，通过微盟weimob360全景型展示，从视觉上震撼客户的心灵;加上微盟会员卡功能与客户的实景照片互动，让原本严肃的楼盘介绍变得有趣生动，加深了客户的印象，赢得了客户的信赖，自4月份以来，通过微盟平台有20%的预约来自微信。

篇3：浅析万科房产的体验营销策略

1 体验营销的基本理论

体验营销, 作为一种新的营销手段, 是应体验经济而生的。伯恩特.施密特在《体验式营销》一书中构建了对体验消费及营销的基本理论框架, 首次将体验理论与营销理论联系起来。施密特认为, 体验营销的一个核心问题是为顾客创造不同的体验[1]。这些体验模块就是战略体验模块SEMS (Strategic Experimental Modules) 。它包括感官体验、感受体验、思考体验、行动体验以及关联体验。也就是说, 体验的类型分为:感官、感受、思维、行动和关联五个部分。管理层利用以下媒介来创造这些体验:沟通、视觉和口头特性, 产品的存在, 联合品牌营销, 空间环境, 网站及电子媒体和人。体验营销的最终目的是要为顾客创造全方位的体验。

体验营销的目的是通过为顾客创造机会、设计体验, 让顾客确认价值, 进而为企业赢得忠诚顾客, 而体验营销的优势来源于以顾客为导向, 为顾客提供值得回忆、物所超值的体验经历和体验价值, 进行价值创新和创造[2]。体验营销要求企业能够挖掘出消费者潜在的心理需求, 有针对性的进行体验营销的设计, 经常站在客户角度去思考一些问题, 及时掌握客户需求的变化, 形成一种互动、互求、互需的关系。

2 体验营销在万科房产中的应用

将伯恩特.施密特的SEMs理论应用到房地产中, 是指房地产企业在设计营销时, 应用沟通、视觉、产品、环境, 网站、媒体和人等体验要素, 着重从消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面出发, 强调消费者在消费前、消费中和消费后的体验。而这与万科的销售理念是不谋而合的。

万科自1988年进入房地产开发领域, 一直致力于营造一种美好的生活过程, 而不仅仅是住宅本身。因此, 万科所关注的内容往往超越建筑规划设计的范畴, 而触及美学、建筑学、城市及社区规划等方面, 从物质的和精神的层面上关注住户的体验与感受。下文将具体分析万科是如何通过在从感官、情感、思考、行动和关联五个方面的体验营销在激烈的市场竞争中脱颖而出的。

2.1 感官体验

感官体验的目的是通过视觉、听觉、触觉、味觉和嗅觉建立感官上的体验, 给体验者带来美的享受。由于房地产产品的感官集中在视觉、听觉和触觉上, 万科房产的营销人员便将重点放在这三者上, 通过一系列可能的方式为社会大众提供关于关于万科的感官体验, 扩大万科的知名度, 从而吸引更多的目标顾客。

2.1.1 视觉体验

视觉上, 万科从体验提供要素出发, 就产品、企业品牌、环境和电子媒介设计了各种与“看”相关的实体, 如纸质宣传资料、平面广告、现场沙盘、模型、实景以及网站等。尤其值得一提的是, 随着世博的举办, 万科馆, 作为一个无论从外观上还是内部设计上都极有特色的企业馆, 必将在参观者心目中留下深刻的印象, 扩大万科这一品牌的知名度。

2.1.2 听觉体验

听是对看的体验的一个承接。万科在听的体验设计上, 注重交流这一体验要素, 力求通过信息的传递和良好的交流效果, 树立顾客对品牌的喜爱和忠诚, 让顾客主动去完成更多的说, 从而实现听的量和质。为了将万科的口碑传递开来, 万科选择了众多有知名度和有说服力的媒介, 如选择在中央电视台播广告等;为了更好实现交流, 万科还设立了“万客会”和网上论坛, 通过业主与目标顾客的讨论和经验分享, 让目标顾客融入到万科文化中来。此外, 万科还通过抓住人们的兴趣点来宣传自身, 如举办万科艺术节;与宣扬健康结合起来, 举办万科登山比赛等。这样一来, 人们在参与这些有趣活动时, 自然而然记住了万科, 并且一传十、十传百。

2.1.3 触觉体验

触觉上, 万科也紧跟时代潮流, 在别墅区实行“试住”, 有些试住期甚至长达一个月。同时, 万科还在试住的不同阶段向住户征求意见, 努力改进, 以求最大程度上满足顾客要求。

2.2 感受体验

感受体验在营销过程中的应用主要是通过环境来完成。营销人员不再孤立的去思考一个产品 (质量、包装、功能等) , 而要通过各种手段和途径 (娱乐、店面、人员等) 来创造一种综合的效应以增加消费体验。作为地产销售, 很关键的一点是要营造出非常温馨的居家环境, 从而使顾客产生愉悦的心情, 通过与销售人员的互动, 拉近与顾客的距离, 最终实现产品的销售[3]。

2.2.1 万科样板间的室内设计体验

样板间的室内装饰是感受体验的关键。万科通过样板间的装饰, 营造出一种浓厚的家居氛围, 把体验者“我想有个属于自己的家”这个梦想推向高潮。

除了家居氛围外, 高品质的生活也是样板间的体验诉求。虽说体现者即使在购房后, 也未必会按照样板间的装修模式装修, 但样板房体现的高品质生活方式必定会使体验者留下难忘印象, 激发他们的购房和装修欲望。

2.2.2 万科样板房的室外主题体验

万科房产以产品为体验工具, 以样板房开展体验营销。除了在样板房的室内设计中为体验者营造一种高品质和家居的氛围外, 万科还将样板房与周围的居住环境紧密结合起来, 使顾客能够充分体验到居住在万科的种种优势。万科结合自身优势, 设计出了多种截然不同的主题供顾客体验。以下仅列举三个主题予以说明:

样板房1—以绿色生活为主题, 以万科推出的“光合建筑”为代表。随着世博会的举行, “低碳”已成为一种新的生活理念, 更成为众多消费者购房时的首选因素。在一次“智·享·悦变”新品暨产品策略发布会上, 万科针对困扰南方消费者生活的问题, 即:西晒、噪音、隔音、空气质量、水质、儿童安全及节能, 度身定制了绿色解决方案—绿色技术组合“光合建筑”。“光合建筑”集“照明、采光、遮阳”为一体, 既节能又解决了南方地区西晒的问题。该系统利用室内外墙及屋面保温、外窗保温、内外遮阳以及太阳能/风能提供照明等举措, 最高可节能60%。提供这款“光合建筑”样板房, 不仅能为爱好低碳生活的消费者营造一个理想的居住环境, 还能使他们充分体会到万科绿色建筑的价值勾勒和形象展望。

样板房二—以城市主题, 以万科推出的“城市花园”为代表。该类样板房综合了温泉、高尔夫球场和休闲商业街区等题材于一身, 样板房周围是各类休闲娱乐设施, 走入家门, 便是休闲会所、大卖场、大型商业街等, 居住者不用出社区门, 便能够享受到市中心才能提供的多种休闲活动。

样板房三—以尊贵为主题, 以万科推出的“兰乔圣菲”别墅为代表。兰乔圣菲原是美国加州的一个小镇名, 以富裕著称, 连微软总裁比尔·盖茨和文莱苏丹都在那里买了房产, 而万科推出的“兰乔圣菲”则是由美国原班人马打造, 万科总裁王石亲自参与设计的万科顶级豪宅。周围有山有水, 别墅依山而建, 与湖岸间隔的无限接近, 拥揽广袤湖景;此外, 手工砌抹墙面、华丽手工瓷片、原味雕塑等一切的一切, 都成了身份的象征, 充分展现了兰乔圣菲的尊贵豪华、经典优雅与浪漫的并存。

2.3 思考体验

思考体验诉求的是智力, 以创意的方式引起顾客的惊奇、兴趣, 对问题分散或集中地思考, 为顾客创造认知和解决问题的体验。在把思考体验应用到营销中时, 最重要的是要站在消费者的角度, 想象在居住时, 他们有什么问题需要解决, 以及到底什么能够引起他们的关注和兴趣。

孩子上学是否便利, 往往是购房者必须考虑的重要因素之一。为此, 2010年4月15日, 宣武区教委与北京万科企业有限公司共同签署了战略合作协议。北京万科住户的孩子在同等条件下还可以优先考虑进入宣武区的重点中小学就读。双方试图共建“名校+名企”合作新路径, 共享、均衡优质教育资源, 进一步完善万科大型社区的教育配套资源。北京万科与宣武区教委的合作使想买房的家长们看到了希望, 从而在思考如何解决子女的教育问题、如何实现家庭和事业的平衡时将选择万科放在首位。在这一前提下, 万科进一步通过提供社区便利, 如孩子放学后可先去的“四点半乐园”和老年人俱乐部等再次坚定购房者选择万科的信念。

2.4 行动体验

行动体验要求体验提供者预先设计各种场景, 然后营造主题氛围, 让顾客积极主动地参与到整个过程。由于在当今条件下, “80后”作为到达适婚年龄即将步入成家立业人生阶段的一代, 已跻身成为购房主力军, 万科的销售团队也充分认识到了这点, 除了采用“淘宝秒杀”和“青年置业计划”这些适合年轻人的销售渠道外, 万科还举办了各种针对80后的活动, 让他们积极主动参与到行动体验中。

2010年5月29日, 万科金色水岸三期御品的售楼处现场举办了一场“追忆似水年华”70-80年代大儿童节活动, 往日的黑板、手风琴、色彩斑斓的橡皮擦、泛黄的画册一一展现在人们面前。平时穿西装打领带的置业顾问们都穿上了白衬衫, 戴上了红领巾, 使人依稀想起了当年将一块橡皮切成几块跟朋友们分享的单纯时光。在举办70-80年代儿童玩具、生活用品珍藏展的同时, 还进行了70-80年代儿童游戏比赛、现场歌艺演出互动、摄影纪念等。而来参加活动的体验者们, 无论是刚从大学毕业准备步入社会的大学生, 还是已经开着宝马奔驰的成功人士, 仿佛都变成了孩童, 积极主动地从头至尾参与其中, 欢笑不断。这一切, 都激发着他们内心的美好憧憬, 使他们暂时忘却社会的压力和金钱的诱惑, 仿佛万科已经成为他们心灵的一片净土、一个港湾, 仿佛具有人文精神的万科向人们售卖的不是房子, 而是一种令人向往的生活方式。

万科举办的“追忆似水年华”大儿童节

2.5 关联体验

关联体验营销超越私人感情, 使个人体验与个人对理想自我、他人或是文化产生关联。关联体验体现了体验者对自我改进的个人渴望、希望别人对自己产生好感的渴望以及希望让自己与一个较广泛的社会系统产生关联, 从而构成一个群体的渴望。

万科在汶川地震第二天, 在“拉住孩子的手”为主题的募捐行动中第一个捐款, 前后累计捐款达668.2844万元, 并派专家组去考察地震波及严重的成都万科小区的住宅耐震情况, 以希望能进一步改进今后住宅建筑的抗震能力, 保障小区业主的生命安全。

万科的这一系列举动赢得了社会各界的好感和认同, 提升了万科的社会形象, 也必然使每个万科人感到骄傲和自豪。而对于那些渴望得到别人好感和社会认同的“准购房者”们而言, 万科无疑是最佳选择。

3 结语

万科自1988年进入住宅行业以来, 经过二十多年的发展, 它的业务已覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市, 共为九万多户中国家庭提供了住宅, 稳坐中国房地产龙头老大的位置。其中, 万科旗下的“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的喜爱;公司研发的“情景花园洋房”成为中国住宅行业第一个专利产品。这些成功, 有相当部分都要归功于万科成功的体验营销。万科成功的体验营销经验告诉我们, 无论是从感官体验、感受体验、思考体验、行动体验和关联体验这五个方面的哪一个着手, 都要站在消费者的立场上, 想他们之所想, 未雨绸缪, 同时将提供体验的关键要素如产品、环境、交流、电子媒介等恰当的运用在这五个模块中, 才能充分发挥体验营销的优势。

摘要：随着房地产行业竞争的不断加剧, 为了提高企业的竞争力, 越来越多的房地产开发商们将各种营销理论运用到房地产开发中, 体验营销理论便是其中之一。本文以伯恩特.施密特提出的战略体验模块SEMs (Strategic Experimental Modules) 为理论指导, 以万科房产的体验营销为例, 从感官、感受、思考、行动和关联五个模块探讨体验营销理论在万科房产中的成功运用, 希望能给其他房产开发商一些启示。

关键词：体验营销,房地产,万科房产

参考文献

[1]伯恩特.施密特.《体验式营销》[M].中国三峡出版社, 2001.

[2]胡挺, 廖爱清.诠释住宅产品体验营销, 城市开发[J].2004年第11期.

篇4：房产营销方案

房产营销微时代

“微博中的房产社会，将成为现实房产社会的摹本。”腾讯房产频道相关负责人表示，“在微博中，房产圈中的每个用户——包括政府官员、开发商、经销商、营销组织、媒体、草根意见领袖等等——都可以在这个平台上随时随地的发布广播、相互讨论。几乎产业链涉及的所有利益点，都可以在微博中找到对应。”拥有2亿用户的腾讯微博加入房产营销阵营，已经成为房产营销全面走向“微时代”的标志性事件。应当说，腾讯微博房产圈即是现实房产社会的投影，而且更为真实、立体也更具有互动性。

“微社会”变成了传播的大舞台。现阶段，房产领域的厂商对于运用微博进行营销还处于初级探索阶段。但微博的主要群体——80后已经成为了当前刚需购房的主力军。“年轻消费者会更乐意接受符合他们生活习惯的营销方式，比如微博。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲在腾讯举行的房产互动论坛上表示，“作为房产厂商，必须抓住潜在消费者的心理特征，进行新的营销尝试。这或许能让我们在房市荆棘中走出一条新路。”

在微博平台形成的、某一细分领域的社交生态，会对推动该领域的微博营销起到非常重要的作用——这对于房产微营销有着现实的指导意义。在腾讯房产网络上线发布会的当天，很多房企代表都表示：希望持续火爆的腾讯微博成为房企营销的全新舞台。甚至有专家预言，随着越来越多的买房人和房主加入微博行列，将使微博成为房产销售的一股真实力量。

整合平台一站式

“我们希望为网民提供一站式的整合体验平台，除了传统门户所强调的信息整合基础，我们更为强调社交的整合。” 腾讯房产频道相关负责人介绍说。在全新的腾讯房产平台中，用户只需要登陆QQ就可以轻松实现论坛、QQ群、微博的无缝体验。这被腾讯称为“一号畅通”，也是腾讯房产频道有别于其他平台的价值体现。腾讯房产频道负责人还表示，除了在软件与内容的一站式整合，腾讯房产也希望新的房产平台可以打通所有移动互联网时代的终端设备，让用户可以随时随地实现信息的获取与交流分享。

“我们将房产频道与腾讯各产品线无缝对接，实现跨平台一站式的房产信息服务，为房产产业链的各个环节带去有别以往的独特价值。”腾讯网总编辑陈菊红在腾讯房产频道上线发布会上这样表示。

区域布局矩阵式

房地产行业有着鲜明的地域性特点，因此区域覆盖至关重要。腾讯房产总站依托腾讯网、房产分站依托地方站，形成一个覆盖全国的矩阵式结构。目前，腾讯旗下的大成网、大秦网、大渝网等加盟网站已覆盖华北、东北、华南等14个城市。在重庆、成都、武汉等站点运营中，已逐渐建立起对当地的购房人群的影响力。

在覆盖的基础上，腾讯还充分考虑到信息达到的精准性与智能化。腾讯首页以及迷你首页每天曝光高达1.2亿次，它们会通过信息识别，为不同地区的用户定制不同的房产新闻，第一时间分区域、分人群进行推送。与腾讯的其他频道一样，用户在登陆QQ上线伊始便会看到自动弹出的腾讯迷你主页，房产部分便会呈现针对当地情况进行订制之后的信息。精准营销的基础是人群的精准定向，这在基于QQ的腾讯平台水到渠成！

篇5：房产微信营销方案

第一步：微信营销策划

也许很多人会纳闷，第一步不是应该先进行微信二次开发，搭建微信营销平台吗?那么微信营销策划又是做什么呢?将地产项目与微信营销结合起来进行定位：

1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对高收入群体推出的?先明确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性的结合这些人群的心理特点去分析。

2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。户型的大小也会对房屋整体风格产生影响，在微信平台将这些特色一一展现出来，当然展现的方式有很多：可以拍一部浪漫的田园风情微电影，或者拍一些漂亮的照片，或者书写一些房子的美好故事。

3、价格定位。价格怎样定才合理?可以在微信公众平台发起问卷调查，综合分析用户的心理价格来确定。

4、营销策略定位。营销的方式有很多，传统房地产的营销方法通常是以线下为主，通过聘请一些兼职人员发放大量的传单，或者做大量的户外广告，或者展会。那么做微信营销，是否需要将营销主力引入线上，或者线上线下结合的方式来进行?这些营销人员都必须谨慎考虑。

在整个的微信营销过程中，房地产需要明确定位的目的是协助或者主导楼盘的宣传推广，帮助房地产的营销人员在不同渠道创造更多销售机会，促进客户的购买率。

第二步：微信营销平台制定

房地产企业和餐饮企业不同，消费者每天都需要吃饭，但对于房子的购买，可能20或者30年才会有一次，是一辈子的家。因此，在制定微信营销平台时要考虑到这些因素，要让购房者在多次的查看、对比、咨询过程中，既能够方便客户节省客户时间，又能够让全面了解详细信息。因此对于公众账号名称拟定、微信官网建设、微信栏目架构都要拟定一个详细的方案。

第三步：推广

微信营销中，推广是非常重要的一步，为什么很多房地产企业会大量的做广告、户外广告、电梯广告、公交站牌广告，随处可见房地产广告的身影。将微信营销结合起来，又该怎么去推广呢?

1、推广二维码

在客户最常见到的户外广告上印上二维码，扫一扫二维码就能领取礼品，既体现科技感而且还时尚好玩。当然了，二维码的推广有一些细节需要注意，向公交车这些始终处于移动状态的广告就不要印制二维码了总不能让顾客举着手机跟着公交车满大街跑着去扫码吧。还有那些高楼外巨幅的电子广告屏、高速路广告也不要印上二维码，每当笔者看到这些广告上的二维码，都很想知道这是谁的设计灵感?是让客户举着手机对着快速移动的天空扫描呢还是让客户站在对面楼的窗口扫码呢?其实，能够印制二维码的地方有很多，并非只有这些办法。可以在DM宣传杂志、楼盘宣传手册、户型图和员工名片上印上二维码。

2、网络媒体推广

可以和合作的媒体互推，也可以在门户网站进行推广，借助名人微博、知名论坛等推广，还可以通过百度竞价来推广。就拿微信平台来说，推广方式就不少，微信公众平台推广、微信群聊推广、微信朋友圈推广等等

3、平面媒体推广

在X展架上、报纸杂志上都可以印上二维码，还有电梯广告。就以笔者每天看到的电梯广告而言，几乎都会印上二维码，二维码的设计亦是别出心裁，围棋状、用蛋糕盘托着的二维码等等。

第四步：运营维护

篇6：2012房产品鉴会营销策划方案

活动目标：

以大型宣传方式打造荣豪品牌推介亮典名都楼盘，使更多市民认识、了解荣豪亮典名都，从而增加销售量。

活动主题：

2012铜川房产品鉴会——关注亮典名都

活动时间：

10月1日——10月3日

活动内容：

一、房产品鉴会

借助十月一国庆节黄金周的大量人气在铜川市中心广场搭建大型宣传场地，绗架背景、促销棚、地毯、谈判桌椅、音响设施、精品户模、宣传单页、矿泉水、X展架客户接送车均需到位，充分营造品鉴会隆重气势。

二、精美礼品来就送

1、每天分时段进行数次小礼品免费发放活动，所有人只要排队留下电话号码即可免费领取扑克牌一副，以制造品鉴会现场火爆人气。

2、每天演艺活动穿插有奖问答环节赠送精美天堂伞一把。

三、活动期间优惠政策

1、活动期间凡购买20层以下房源的客户（不含121.53㎡），可享受2%的优惠，另外赠送全自动洗衣机一台（洗衣机每台1040元）。

2、凡购买20层以下121.53 ㎡房源的客户，可享受2%的优惠，另外赠送42寸液晶电视一台。（42寸电视每台3500元）

3、凡购买20层以上房源的客户（不含121.53㎡），可享受5%的优惠，另外赠送42寸液晶电视一台。（42寸电视每台3500元）

4、凡购买20层以上121.53㎡房源的客户，可享受5%的优惠，另外赠送46寸液晶电视一台。（46寸电视每台4550元）

注：以上优惠政策自10月1日起限30套房源售完为止。

宣传方式：

一、DM单页

印刷DM单页三万份，通过活动现场派发宣传。

二、短信宣传

通过手机短信息形式对铜川当地用户进行批量发放，达到快速、高效的宣传效果。

三、X展架

印刷带有本活动内容及楼盘宣传广告的X展架陈列在活动现场进行氛围、广告效果的营造。

氛围营造：

一、背景绗架

活动区搭建绗架并设计以活动主题为内容的大幅背景画面。

二、地毯铺设

活动区铺设红色地毯，彰显对客户的尊重及营造活动区氛围。

三、音响设备

安置音响设备，在活动区现场播放激情音乐以吸引路人造成火爆氛围。

费用预算：

1、场地费用3天*800元=2400元

2、绗架背景3天*450元=1350元

3、背景画面400元

4、充气拱门3天*180元=540元

5、地毯（采用现有库存）

6、天堂伞礼品（采用现有库存）

7、音响设施3天*500元=1500元

8、演艺人员3天*2000元=6000元

篇7：房产营销协会主题晚宴

时间：11月15日 晚上 18：00 — 20:00 地点：北京好特热国际温泉酒店一楼宴会厅 主持人：吴朝闻、叶青

晚宴主题： 2014振乾坤·中国地产营销· 梦之夜 【说明】 1、18:00，准时播放晚宴主持人上场音乐，提示晚宴开始

2、音乐响起时，男女主持人同时上台

【主持人开场】

男：尊敬的各位领导、尊敬的各位来宾 女：女士们、先生们、朋友们合：大家晚上好!男：我是主持人吴朝闻

女：我是主持人叶青，现在我代表主办方中国房地产业营销协会宣布„„ 合：“2014振乾坤•中国地产营销• 梦之夜” 正式开始！

男：今天，以“新市场、新环境、新策略”为主题的“首届中国房地产业营销协 会年会暨新形势下房地产营销创新高峰论坛”携手“中国振乾坤集团”在北京这 里举办。

女：今天白天，众多极具影响力的地产界、金融界、学术界、媒体界的首脑人物，还有一路鼎立支持协会发展的新老朋友们在这里相聚，可以说是高手云集，专家 云集，为我们贡献了一场场精彩的房地产营销思想盛宴。

男：在今天，我们的话题谈到了市场、营销、变革，谈到了中国房地产行业的新 常态，也谈到了区域发展、机遇挑战、创新模式，还有我们行业的联系。让我们 感到“构建中国房地产营销行业联盟，铸造中国房地产营销第一平台” 的责任 和使命，更加凸显成立“中国房地产业营销协会”的必要性和迫切性，同时要感 谢大家对协会的信任和支持，感谢一路上有你们的陪伴，我们将不辱使命、努力 工作。

下面，请允许我代表主办方隆重介绍今晚莅临现场的领导和嘉宾。他们是：

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女：本届年会的指导单位 全国房地产行业培训中心主任 王世祥先生 男：中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会荣誉副会长、中国房地产业营 销协会荣誉会长 胡志刚先生

女：全国房地产行业培训中心处长 孙小曼女士 男：建设部干部管理学院培训部主任 王军先生

女：中国企业资本联盟主席、北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛先生 男：中国振乾坤投资集团董事局主席 胡建华先生 对年会特别支持与鼓励，今晚 中国振乾坤投资集团董事局主席特别助理 帅意强先生特意莅临现场 女：汤加王国驻华大使馆商务处主任 郭久明先生 男：中国振乾坤投资集团副总裁 郭晓强先生 女：北京大学建筑设计研究院院长 王宏昌先生

男：世联行首席技术官、中国房地产业营销协会特别顾问 黎振伟先生

女：中国策划研究院院长、中国房地产业营销协会专家委员会主任 陈国庆先生 男：中国房地产业营销协会会长、瑞尔特控股集团董事长 朱曙东先生 女：中国房地产业营销协会副会长、沃土中国董事长 姜仁先生 男：中国房地产业营销协会秘书长、中房培培训中心主任 张安先生 女：天津城建大学经济与管理学院副院长、教授 焦爱英女士 男：山东师范大学房地产经营管理系主任、教授 程道平先生 女：北京建筑大学经济与管理工程学院教授 张原先生（暂定）男：西安西京学院房地产系教授 张静先生 女：湖北省房地产经济学会副会长 傅汉强先生 男：贵阳市房地产商会副会长 欧筑秋先生 女：新疆自治区房地产商会秘书长 吴丽娟女士

男：正顺国际（北京）教育咨询有限公司董事长 吕杰先生

女：北京金力天商业房地产投资咨询公司董事长、著名商业地产策划人张金先生 男：全国房地产行业培训中心营销专家 岳娜女士

女：瑞尔特控股集团执行董事、北京梦溪草堂旅游地产顾问有限公司董事长

杜季先生

男：中国房地产杂志社广告部主任 花玲玲女士 女：中国企业资本联盟副秘书长 王艳玲女士

男：让我们把最热烈的掌声送给在座的各位领导和嘉宾，同样把最热烈的掌声送 给来自全国的朋友们。

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现在，让我们有请中国房地产业营销协会会长朱曙东先生致辞，大家掌声欢迎。【男女主持人开场退下，台下准备麦克风，交给朱会长上台致辞】 【朱会长】致辞，敬酒！（台下工作人员准备酒杯）（女主持人台下组织好语言，上台自由发挥„„）

女：谢谢，让我们再次以热烈的掌声感谢朱会长，同时希望大家掌声不要停，让我们继续有请 汤加王国驻华大使馆商务处主任郭久明先生为我们致辞。【女主持人退下，台下准备麦克风，交给郭主任上台致辞】 【郭主任】致辞，敬酒！（台下工作人员准备酒杯）（男主持人台下组织好语言，上台自由发挥„„）

男：非常感谢郭主任，感谢你一直以来对我们的关心和支持。下面，让我们以热烈的掌声，欢迎我们的美女团体，为大家带来舞蹈： How are you doing!有请！

【舞蹈表演】

【男女主持人上台，发布第一项活动】

女：我们的美女团体表演好不好？（主持人台下组织好语言，现场评价，自由发挥„„）

男：欣赏了青春活泼的舞蹈，我们来关注同样充满朝气蓬勃的全国大学生们，为促进房地产高校人才培养工作，搭建人才交流平台，助力房地产业发展，中国房地产业营销协会独家举办 “全国大学生房地产知识大赛”。现在我代表主办方中国房地产业营销协会宣布„„

合：“2015全国大学生房地产知识大赛”正式启动！请看大屏幕„„ 【大屏幕播放带旁白解说词的“全国大学生房地产知识大赛”活动内容】 女：（播放完毕，女主持人现场提示本次大赛活动关键内容„„）

一是大赛在全国设立7个分赛区，分别是：北京、沈阳、杭州、成都、武汉、西安、广州。

二是大赛设立集体奖和个人奖。集体奖设全国一等奖、二等奖、三等奖。个人奖设“房地产新瑞之星TOP20”奖项，然后再决出冠、亚、季军，并出席中国房地产业营销协会年会颁奖典礼，同时获得向国内品牌房地产企业进行就业推荐，提供广阔的职业舞台。

有关大赛详情，请大家关注中国房地产业营销协会官方网站。

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男：一口气听叶青讲大赛这么多吸引人的地方，让我们的房地产企业和全国大学生们都很期待，下面呢，咱不讲了！女：那咱干什么呢？

男：咱来点激动人心的抽奖，从幸运奖开始！

【后台切换到抽奖屏幕】

女：好，现在我宣布首届中国房地产业营销协会晚宴幸运奖 抽奖开始！男：有请瑞尔特控股集团房地产事业部董事总经理袁立俊先生，上台来为幸运奖获奖者抽奖，有请袁总

【工作人员准备抽奖箱，袁总开始抽奖„„】

女：请大家注意查看你手中的抽奖券号码，获得幸运奖的号码是：„„ „„请获得幸运奖的嘉宾上台领奖，获奖者的奖品是：充电宝一个！

【第一轮抽奖共20名。袁总每抽出1个奖，女主持人负责唱号，男主持人负责对号，袁总现场即颁1个奖„„主持人送袁总离场】

男：没有抽到幸运奖的嘉宾是不是很失望？不要紧，大奖还在后头！大家沉住气！女：是的，今天是一个特别的日子，在这个特别的晚上，一定要有应景的东西来献给大家。

男：有一首歌，就是为我们今天这个特别的日子而创作，下面，就让我们欣赏由美女歌手 吕华 带来的歌曲《好日子》

【吕华】演唱歌曲《好日子》

女：一首《好日子》，相信将给大家带来好运。下面，三等奖抽奖现在开始！

【后台切换到抽奖屏幕】

男：有请深圳盛朗设计公司总经理邓郑昱先生，上台来为三等奖获奖者抽奖，有请邓总

【工作人员准备抽奖箱，邓总开始抽奖„„】

女：请大家看清楚自己手里的号码哦！获得三等奖的号码是：„„ „„请获得三等奖的嘉宾上台领奖，获奖者的奖品是：加湿器一个！

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【第二轮抽奖共10名。邓总每抽出1个奖，女主持人负责唱号，男主持人负责对号，邓总现场即颁1个奖„„主持人送邓总离场】

男：抽到奖品的嘉宾们开不开心！还有更开心的等着大家，一定要沉住气！女：是的，今天晚上大家不但要吃的开心，玩的开心，还要看的开心。男：说到吃的开心，相信大家都吃过苹果吧！最近有一首歌曲最是应景了，下面，就让我们的美女团体，为大家带来舞蹈：小苹果

【舞蹈表演】小苹果

女：谢谢美女团体为大家带来开心的《小苹果》

男：说到开心的事儿，让我想起一个经常给我们带来开心节目的人！女：哦，是吗？哪个人呢？

男：他就是汤加王国驻华大使馆商务处主任郭久明先生，平时我们私下都叫他“郭团长”，郭团长老有才了，经常给我们带来惊喜的即兴表演，大家要不要请郭主任来给我们表演一个节目？！（台下回答要！）请他上来表演好不好？！（台下回答好！）

【提前互动打招呼：请郭久明上台即兴表演节目】 女：让我们以热烈的掌声，有请郭主任上台表演

【郭主任上台即兴表演节目】

女：（主持人台下组织好语言，现场评价郭主任表演，自由发挥„„）。下面，二等奖抽奖现在开始！

【后台切换到抽奖屏幕】

男：有请中国房地产业营销协会会长朱曙东先生，上台来为二等奖获奖者抽奖，大家用热烈的掌声有请朱会长

【工作人员准备抽奖箱，朱会长开始抽奖„„】

女：请大家看清楚自己手里的号码哦！获得二等奖的号码是：„„ „„请获得二等奖的嘉宾上台领奖，获奖者的奖品是：电磁炉一个！

【第三轮抽奖共5名。朱会长每抽出1个奖，女主持人负责唱号，男主持人负责对号，朱会长现场即颁1个奖„„主持人送朱会长离场】

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男：恭喜获奖者，贺喜获奖者！没有抽到奖的嘉宾千万不要气馁！因为，大奖还在后面！

女：是的，就在今晚，还有更精彩的节目等着大家呢！接下来，就让我们天津城建大学的大学生们，为大家带来歌曲合唱《就在今天》

【天津城建大学学生合唱】《就在今天》

男：一首充满阳光的、向上的《就在今天》，让我们感受到了中国房地产未来的青春力量，接下来，请大家欣赏由美女歌手 吕华 带来的歌曲《马德里，不思议》

【吕华】演唱歌曲《马德里，不思议》

女：（主持人台下组织好语言，现场评价，自由发挥„„）。又到了抽奖的时刻！一等奖，大家期待吗？！下面，一等奖抽奖现在开始！

【后台切换到抽奖屏幕】

男：有请中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会荣誉副会长、中国房地产业营销协会荣誉会长 胡志刚先生，上台来为一等奖获奖者抽奖，大家用热烈的掌声有请胡会长

【工作人员准备抽奖箱，胡会长开始抽奖„„】

女：大家准备好了吗？请看清楚自己手里的号码哦！获得一等奖的号码是：„„ „„请获得一等奖的嘉宾上台领奖，获奖者的奖品是：平板电脑一部！【第四轮抽奖共3名。胡会长每抽出1个奖，女主持人负责唱号，男主持人负责对号，并让获奖者站立一排等待颁奖】 男：请胡会长给获奖者现场颁奖！女：请获奖者与胡会长合影留念！

【拍完提示大家离场„„主持人送胡会长离场】

男：恭喜获奖嘉宾，今晚真是惊喜不停！没有抽到奖的嘉宾不要气馁！大奖在后面等着你们！

女：是的，不但大奖在后面等着，更精彩的节目也在等着大家！下面，就由美女团体先为大家带来舞蹈：Fantastic baby！【舞蹈表演】Fantastic baby！

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男：美女团体真是火啊！不一样的火啊！火辣辣的人儿，火辣辣的舞啊„„ 女：Stop！还没从火劲里回过神呢！还有更重要的事要做呢！男：啊，对！我们还有重要的计划要启动！

2014年以来，对于中国房地产市场来讲，是不平静的，业内有专家描述一段时间以来房地产市场“险象环生”。我们中国房地产业营销协会可以说是“临危受命”，拟以“2015，房地产效用营销走向何方？”为主题的“营销旋风”计划，席卷全国！现在我代表主办方中国房地产业营销协会宣布„„ 合：“2015中国房地产营销旋风计划”正式启动！请看大屏幕„„

【大屏幕播放带旁白解说词的“2015中国房地产营销旋风计划”活动内容】

女：（播放完毕，女主持人现场提示本次旋风计划关键内容„„）

一是“一月一城”活动，在全国选10大代表城市站点，分别是：北京站、上海站、广州站、武汉站、郑州站、长沙站、青岛站、大连站、西安站、成都站。二是豪华主讲团，由朱曙东、陈国庆、黎振伟、姜仁、高剑、涂山青、李豪、乔远生等房地产策划大师和特聘专家主讲。

三是课程有特色，实地诊断、因地制宜，营销课程可以说是私人订制。男：听叶青讲“营销旋风计划”这么有特色，相信不但能席卷全国！还会走向国际！让我们大家合作共赢，共同期待！

女：是的，你说的对，今晚大家还有共同期待的大奖没有抽呢！下面，我宣布今晚的特等奖抽奖现在开始！

【后台切换到抽奖屏幕】

男：有请全国房地产行业培训中心主任 王世祥先生，上台来为特等奖获奖者抽奖，大家用热烈的掌声有请王主任 【工作人员准备抽奖箱】

女：今晚4大奖项，已经花落各家。但对于今天现场的每位嘉宾来说，最值得期待的大奖仍然没有送出，下面，有请我们的王主任为我们找出今晚上最幸运的人，特等奖中奖者将获得一部既时尚又贵重的“乐视大彩电”！请大家看清楚自己手里的号码！

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【王主任开始抽奖】

合：获得今晚特等奖的号码是：„„请获得特等奖的嘉宾上台领奖 【第五轮抽奖共1名，男主持人负责对号，并让获奖者等待颁奖】 男：请王主任给获奖者现场颁奖！

女：请获奖者与王主任合影留念！

【拍完提示嘉宾离场„„主持人送王主任离场】

男：恭喜获得特等奖的嘉宾，接下来，请大家欣赏由美女歌手 吕华 带来的歌曲《超越梦想》

【吕华】演唱歌曲《超越梦想》

女：（主持人台下组织好语言，现场评价，自由发挥„„）。

男：每个人都有憧憬，每个人的心里都拥有梦想，让我们以每一个行动为起点，以坚定的信念为坐标，融入智慧与远见，付出毅力与恒心，让我们做一个有梦想的先行者，飞越彩虹，超越梦想！

女：我们未来的生活将会超越梦想！我们明日的事业将在中国房地产营销时代中绽放！也许，是宏伟蓝图上呼之欲出的风景线，是“构建中国房地产营销行业联盟、铸造中国房地产营销第一平台”实践下应运而生的先行者。男：明天，我们从现在开始憧憬。

女：明天，我们以百倍的信心，共同去唱一首赞歌。

男：让我们握紧彼此的手，大家一起合唱歌曲《明天会更好》。

【工作人员将《明天会更好》歌词发给各位嘉宾，主持人邀请协会领导上台领唱】 女：（主持人领唱„„轻轻敲醒沉睡的心灵„„）男：（主持人领唱„„慢慢张开你的眼睛„„）【大合唱《明天会更好》】

女：今晚，我们欢聚一堂，纵情歌唱明天！男：今晚，我们凝聚力量，务实创新明天！合：让我们同祝协会好，共筑中国梦！

女：感谢各位嘉宾的光临，感谢为本次晚宴付出辛勤劳动的所有筹备工作人员和演职人员，2014振乾坤•中国地产营销• 梦之夜，到此结束，祝大家晚安！男：祝大家晚安！我们明年再见！

【晚宴结束。主持人提示领导嘉宾、工作人员合影留念】

篇8：房产税税收筹划方案的设计

一、房产税税收筹划的要点

《中华人民共和国房产税暂行条例》 (以下简称《房产税暂行条例》) 指出, 房产税是以房产为征税对象, 按房产的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。房产税属于财产课税, 按年征收、分期交纳。我国现行的房产税设立于1986年, 是从原房地产税中分离出来的。1986年9月15日, 国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》, 从当年10月1日开始施行。之后, 各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例, 制定了施行细则。从2009年1月1日起, 房产税统一了内外税制的区别, 取消了外资企业和外籍人员一直沿用的《城市房地产暂行条例》, 将外资企业和外籍人员也纳入到房产税的纳税人之中。因此, 如何在合法的前提下, 充分享受现有税收优惠, 减轻企业税收负担, 增加企业收益, 成为每一个企业经营者需要慎重考虑的问题。

(一) 从计税依据进行筹划

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入, 因此, 根据房产的用途可以分别进行筹划。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 (财税[2008]152号) 在“关于房产原值如何确定的问题”中明确规定, 对依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中, 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算, 对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的, 应按规定予以调整或重新评估。由此可见, 对于房产原价的确定, 财税[2008]152号文件虽然强调纳税人要“根据国家有关会计制度规定进行核算”, 但并没有统一规定是哪一种会计制度。换言之, 在确定房产计税余值时, 纳税人根据企业会计准则或者企业会计制度规定核算的房屋原价, 都得到税法的承认。企业可以根据实际情况选择计征方式, 通过比较两种方式税负的大小, 选择税负低的计征方式, 以达到节税的目的。

1. 从价征税:

按房产余值计征。 (1) 依据房产原值一次减除10%-30%的余值计算缴纳。具体减除幅度由各省级政府规定。 (2) 房产原值:纳税人按照会计制度规定, 在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值。 (3) 工程尚未决算已经投入使用的新建房产, 依照基建计划价值减除30%后的余值计税。 (4) 以房产投资联营, 投资者参与利润分红、共担风险的, 按房产余值作为计税依据。

2. 从租征税:

按房产出租的租金计征。 (1) 出租的房产, 以租金收入为计税依据。 (2) 以房产投资, 收取固定收入, 不承担风险, 实际为取得租金, 由出租方按租金收入计缴房产税。

(二) 从计征方式进行筹划

房产税的计税方式有从价计征和从租计征, 从价计征是按房产计税价值计征, 税率为1.2%, 从租计征是按房产的租金收入计征, 税率为12%。随着经济的发展, 房屋的租金普遍偏高, 而如果房屋是以前年度修建的, 则其帐面原值很低, 这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况, “出租”房屋要比“自用”房屋税负重。因此, 要转变租赁方式, 变从租计征为从价计征。

(三) 从优惠政策进行筹划

房产税作为地方税种, 税法规定了许多政策性减免优惠。对于损坏不堪使用的房屋和危险房屋, 经有关部门鉴定, 在停止使用后可免征房产税。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 不包括农村。纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的, 在房屋大修期间免征房产税, 免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除, 并在申报表附表或备注栏中做相应说明。在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋, 在施工期间, 一律免征房产税。但工程结束后, 施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的, 应从基建单位减收的次月起, 照章纳税。为鼓励地下人防设施, 暂不征收房产税。从2001年1月1日起, 对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房, 包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房, 房管部门向居民出租的私有住房等, 暂免征收房产税。作为企业, 应充分掌握、利用这些优惠政策, 及时向税务机关提出书面减免税申请, 并提供有关的证明, 争取最大限度地获得税收优惠, 减少房产税的支出。

二、房产税税收筹划方案设计案例

(一) 从计税依据进行筹划设计

1. 从价征税方式筹划设计

案例1:A公司除了厂房, 办公楼外, 还包包括厂区围墙、游泳池、停车场等建筑物, 总计工程造价4000万元, 除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价1000万元, 假设当地政府规定的扣除比例为20%。

方案一:将所有建筑物都作为房产计入房产原值。

应纳房产税=4000× (1-20%) ×1.2%=38.4 (万元)

方案二:将游泳池、停车场等都建成露天的, 在会计账簿中单独核算。

应纳房产税= (4000-1000) × (1-20%) ×1.2%=28.8 (万元)

由此可见, 方案二比方案一少缴房产税9.6万元。

2. 从租征税方式筹划设计

案例2:A公司拥有房产价值4000万元, 拟用其中的600万元房产向A公司进行投资。当时市场上房屋出租的租金率 (租金占房产价值的比例) 5%, 当地政府规定的减除比例为20%。

方案一:如果对外投资按取得固定收入的方式, 则:

租金收入=600万元×5%=30万元

应缴纳的房产税=30万元×12%=3.6万元

方案二:如果对外投资按分红方式, 则:

房产余值=600万元× (1-20%) =480万元

应缴纳的房产税=480万元×1.2%=5.76万元

该公司应该选择取得固定收入对外进行投资, 这样可以少缴纳房产税2.16万元 (5.76万元-3.6万元) 。但是应注意, 如果取得分红收入在扣除所得税后比房产税节税的税款多, 则按取得租金的方式进行投资不一定是最佳的节税选择。

(二) 从计征方式进行筹划设计

根据税法规定, 如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照, 则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款, 均属于企业内部分配行为, 不属于租赁行为。因此, 如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证, 将房屋承租人聘为经营者, 将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去, 收取承包收入, 那么原有的房产就可以按从价计征, 这样就可以避免较高的房产税。

案例3:A公司的一处两层楼房位于城市市中心, 原值2000万元, 专门用于对外出租。因该房屋设施陈旧, 每年只能收取租金80万元。2010年末, A公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造, 预计装修改造后, 每年可收取租金250万元。但是, 该公司在测算中发现, 装修改造前后对比, 与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。

装修改造前后税费负担对比如下 (城市维护建设税税率为7%, 教育费附加征收率为3%) 。

(1) 装修改造前的税费负担情况:

应缴营业税:80×5%=4万元

应缴城市维护建设税、教育费附加:4× (7%+3%) =0.4万元

应缴房产税:80×12%=9.6万元

合计税费负担为4+0.4+9.6=14万元

(2) 装修改造后的税费负担情况:

应缴营业税:250×5%=12.5万元

应缴城市维护建设税、教育费附加:12.5× (7%+3%) =1.25万元

房产税:250×12%=30万元

合计税费负担为12.5+1.25+30=43.75万元

装修后比装修前增加税费负担43.75-14=29.75万元

筹划方案:A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B (B可以是个人, 如公司股东;也可以是企业, 如公司股东投资的其他公司) , 并签订一个期限较长的房屋租赁合同 (假设为30年) , 每年收取租金80万元。然后由B出资500万元进行装修改造, 并对外转租, 假设每年仍然收取租金250万元。按此方案实施后的税费负担测算如下:

A公司应负担的税费仍为14万元。

B应负担营业税12.5万元, 城市维护建设税1.25万元, B不是房产的产权所有人, 不需要缴纳房产税, 合计应纳税费13.75万元。

A公司和B的税费负担合计为14.+13.75=27.75万元, 比筹划前可少负担税费43.75-27.75=16万元。

政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定, 房产税由产权所有人缴纳, 也就是说, 不论是从价计征还是从租计征, 其前提是对房产所有人征税。很显然, 此例中产权所有人是某公司, B是房产转租人, 而不是产权所有人, 因此不存在房产税纳税义务。

但需要注意的是, 本例A公司将房产出租给B应当按照正常交易价格收取租金, 如果A公司为了降低税收负担, 向B收取的租金明显偏低且无正当理由的, 主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。

(三) 从优惠政策进行筹划设计

案例4:A公司欲投资建厂, 房产原值为1500万元。现有两种方案可供选择:一是建在市区, 当地政府规定的扣除比例为20%;二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。

方案一:建在市区。应纳房产税=1500× (1-20%) ×1.2%=14.4 (万元) 。

方案二:建在农村。免缴房产税。

随着农村集体经济快速发展, 农村部分地区已具有良好的投资环境, 企业可以将部分生产厂房和车间转移到农村去, 这样企业就可以免缴房产税。由此可见, 方案二比方案一少缴房产税14.4万元。

三、结论

对企业而言, 税收筹划得当, 用足用好税收优惠政策, 有利于减轻节省企业的税负, 增加企业的利润和可用资金, 提高企业的竞争力, 有效维护企业权益, 使自身价值达到最大化, 促进企业良性发展。

摘要：税收筹划是纳税人的一项基本权利, 它是指纳税人及其顾问在不违法的前提下采用政策寻租、政策利用、政策规避等手段实现降低纳税负担和涉税风险行为的总称。无论是企业还是个人, 只要有房产就可能会成为房产税的纳税人。文章根据现行房产税与会计政策的相关规定, 从计税依据、计征方式、税收优惠等角度, 对房产税税收筹划方案设计进行探讨。

关键词：房产税,税收筹划,方案设计

参考文献

[1]蔡玉梅.浅谈现行房产税的纳税筹划[J].中国乡镇企业会计, 2010 (, 8) .

[2]刘艳杰.浅谈我国房地产行业的税收制度[J].财经界 (学术版) , 2011, (10) .

[3]辽税.选择厂址如何筹划房产税[N].上海金融报, 2008-04-21 (9) .