房产项目甲方应如何做好房产项目管理

2022-12-04

1 引言

上海作为世界性大都市, 不断上涨的房价, 使越来越多的刚性需求客户或者是改善性需求客户对房产品质日趋重视, 除地段、周边环境外, 内在品质更是放在了选房首要位置。对于房产市场而言, 如何使自己提供的产品满足消费者的需求至关重要, 也是项目管理成败的关键。

2 加强房产项目的质量管理

2.1 加强房产项目设计过程的管理

在工程建设的过程之中, 设计十分的关键, 同时也是施工过程的依据, 设计质量的优劣在很大程度之上决定了工程建设的质量, 想要保障工程建设质量, 那么就得要严格把控设计质量关。那么在设计的过程之中, 甲方应该要做好以下的几个方面:

(1) 在投招标的阶段来科学、合理的组织, 利用各个设计方案之间的比较与选择, 就可以进一步的进行优化设计。从设计之上来充分的保障, 其不仅仅可以达到造价的合理控制, 还得要高标准的设计质量。

(2) 在进行设计之前, 要进行合理化的勘察, 提供各类基础性材料。在最大限度之上来方案设计之中的概算、内容以及项目等等, 做到科学、合理化。

(3) 工程项目设计方案一经出台, 组织力量要研究并分析组织力量对于方案设计提出相应的意见, 并在最大限度之上来进行总平衡, 进一步完善设计方案, 加大方案的经济合理性与缩减投资成本。

2.2 加强房产项目施工过程的管理

在房产项目施工的过程之中, 选择相应的施工单位十分的重要。现如今, 建筑市场已经趋于规范、合理化, 各个建筑单位之间的竞争也愈发的激烈, 这对于甲方而言十分的有利, 可以应用相应的竞争机制, 严格的执行并实施招投标的制度, 始终依照公开、公平、公正以及诚实守信的理念, 在其中择优录取, 保障施工企业要具备施工技术水平高、优良的管理能力、工程质量优异、社会经济效益高。

(1) 要严格依据相应的标准来进行资质审查, 其中主要涵盖:建筑材料供应商、机电设备、管理能力强以及施工单位。

(2) 对施工项目团队的选择。项目团队作为项目的现场管理者, 对施工质量至关重要。应对项目经理、技术负责人等关键人员采取面试的方式进行甄别, 避免出现投标团队与执行团队不一致的情况, 对选定的团队人员应避免更换情况。

(3) 对建筑材料的选择。在注重性价比的前提下, 优选选择有品牌、质量有保证、且口碑好的成熟建材。避免不专业、贪图便宜而选用一些质量低劣的材料, 给工程质量带来隐患。

(4) 督促施工承包方择优选用劳务班组。实体工程的最终实施者是工人以及有他们形成的专业班组, 选择懂技术, 手艺精, 态度端正且执行力强的工人、劳务班组进场施工, 是优质工程的前提保证。

(5) 在工程施工建设过程之中的每一个阶段, 甲方要主动的承担起来相应的职责, 将组织协调工作作做好, 在最大限度之上来使得相应的施工单位可以将其中的难点及重点一一明确, 要仔细核查施工图纸, 一旦发现任何的问题就得要及时的予以解决, 针对工程之中的任何变更, 就得要及时的予以实施, 这样做的目的就是预防出现返工的现象。

(6) 加强对施工组织设计和专项施工方案贯彻落实。避免施工组织设计和专项方案的敷衍应付, 书面一套, 实施另一套。甲方应组织好, 督促落实好针对自身项目特点而编制的具体方案和计划, 同时加强工艺、工法和施工、验收程序的标准化、制度化。

(7) 样板示范引路。要求施工单位应当会同监理等单位, 建立工程质量样板示范引路制度, 根据工程的特点、工程质量通病防治等方面的需要, 制定《建设工程质量样板示范引路工作方案》, 经施工单位质量负责人审核, 并报项目总监理工程师、建设单位项目负责人书面同意后实施。方案内容应当包括:工程概况与特点、需制作样板的工序和部位、技术要点、相关部门和人员的工作职责等。

样板可采用图文样板、实物样板等形式, 经建设单位、监理单位验收同意后, 方可用于技术交底、岗前培训, 指导施工和质量验收。

(8) 细节决定成败。加强关键点 (防水、防渗漏, 线条、外墙效果、阴阳角、成品、半成品保护等) 控制, 以住户的视角审视工程细节。

2.3 加强房产项目监理过程的管理

建设监理主要就是要具备相应资质的单位来承担, 利用监理工程师针对房产项目来进行监督, 在最大限度之上来措施来充分的保障其可以依照工程实际的质量要求、工期要求、投资要求以及投资的各项要求来予以实施。现如今, 市场之上的监理单位众多, 在这之中也有挂靠的情况, 所以在甲方在选择监理单位的时候要时刻注意资质、实际能力以及信誉。要想达到工程监理的最终目标, 就可以从以下的几个方面来实施:

(1) 要求监理单位用人合理规范化。要具备国家注册简历李工程师任职的相应的资格的总监, 要驻扎在施工现场之中, 专业化的工程师要有相应的工作经验, 还得要取得相应的工程师资格证书。现场监理机构之中的成员要有专业化理论知识以及现场施工经验, 具备处理任何突发事件以及协调组织能力。甲方要合理化的依据施工进度的实际, 来相应的调整专业监理人员, 使其可以在最大限度之上来满足各个施工节点对于监理的需求。

(2) 选择相应的监理单位, 首要条件就是监理费用的高低, 否则就会使得监理工作的质量受损。定期以抽检或是检查的方式, 要保障监理人员可以井然有序的实施, 要用真实的数据来表明, 降低监理工作出现的随意性, 可以将监理工作之中的盲目急及时的化解。

(3) 要定期的进行工作例会。例会之上要要求监理单位及施工单位来应用视频或者是PPT的形式来汇报工作, 其主要就是用来检查工作之中的真实性;利用其定期的开展工程例会, 使得甲方可以及时的获取到第一手的资料, 分析资料, 可以有效的了解工程质量控制的情况, 从而可以为下一步的投资控制与质量进度制定相应的方案。

3 加强房产项目工期的管理

在充分的保障了工程质量、安全以及工程款拨付及时的情况下, 那么就可以进一步的加快项目施工的进度。利用缩短工期的方式, 来可以尽早的销售, 提高项目经济效益。

(1) 开工伊始, 要求施工单位编制时标网络图并经监理审核确认, 在施工中应始终抓住关键线路, 对滞后工期可要求施工单位加强施工管理, 合理精确安排各工序的搭接、适当增加劳动力和工作时间的方式来弥补期损失。

(2) 对于装修项目应提前考虑装修图纸, 避免一次结构中的线盒、管线、留置洞口等的错位及浪费。可采用穿插施工方法进行, 进而缩短工期。

4 加强房产项目投资控制的管理

房产项目的成本管理, 就是房产项目在具体实施的阶段, 针对其中所有发生陈本费用支出要有组织、有系统来进行相应的预测、计划控制、核算以及考核工作等等可科学、合理化的管理。

(1) 针对建设前期工作可以细致的将其各项工作做好, 应根据土地挂牌要求进行方案设计并经主管部门审批, 据工程投资变化规律, 设计阶段影响投资高达70%, 实施阶段仅占20%, 应加强设计阶段的投资控制。

(2) 采用BIM技术可以获得政府的财政补贴。

(3) 要合理的应用低价包干中标的方式, 合理低价中标法, 其实就是在保障其不会低于成本价格形势下来合理的低价中标。在评标标底上浮以及下浮一定比例之后再制定出来一个控制线, 在这之中投标报价高于该控制线的投标人, 就没有了评标的参与权, 在评标的过程之中, 评标的方式要严格的依据相应的标准来将其中最低的评标人员甄选出来。

(4) 风险费用。为了可以在最大程度之上来预防建筑材料价格出现上涨的情况, 那么使得施工单位出现亏本的情况, 当然也就无法很好的合同之中的各项内容, 甲方就可以在建材投标价的形势上, 就可以设置一个上浮的比例, 只要是超出该范围, 就可以在最后结算的过程之中及时的调整价格。最终, 甲方就可以在充分的保障工程质量的前提下, 科学、合理化的进行相应的投资, 进一步的加快施工的进度, 在最大限度之上来避免投标人出现没有履行合同的现象, 那么就得要强强制性的实施投标履约担保以及合同履约保证金的制度。

(5) 重视变更签证工作。对于需要变更的项目应下发书面指令进行。施工过程中的变更签证应及时并设定一个合理期限, 避免造成扯皮推诿情况。