房产项目营销方案

房产项目营销方案（通用8篇）

篇1：房产项目营销方案

房地产分销方案

前言

兵无常势，水无常行，逆市中我们应该认真思考如何因敌变化取胜！

——分销渠道方案

思考

市场形势总处于不断变化的过程中，在充满不确定因素的环境下勇于探索全新的营销方式、尝试有效的营销策略，并配以贯彻合理的营销流程，才是促进项目销售的有效途径。

问题：

逆市下，来人逐渐锐减，如何激发士气打破传统坐销模式？

策略：

☞导入公司员工客户资源，启动全员营销； ☞导入业主客户资源，启动老带新销售渠道； ☞导入数据库资源，启动渠道客户转介； ☞导入三级市场门店代理，启动多元分销；

一、导入公司员工客户资源，启动全员营销

内部员工介绍客户只需满足一下条件，即可认定： *该客户未在案场做过登记的

*公司员工亲自陪同客户到案场完成客户登记，并向销售主管报备的 *该客户由置业顾问做基础介绍，推荐员工辅助介绍完成认购签约的

奖励：

说明：以下内容中涉及到数据仅供参考。

*该客户待案场签约全款到账后，78平米以下两房的，公司给予每套1000元的奖励佣金，78平米~118（含78），公司给予每套1500元的奖励。

*若该客户在签约后退房，则扣除已发放的该套奖励佣金。

二、导入业主客户资源，启动老带新销售渠道 业主推荐回馈

1、推荐认定方式

A、提前给置业顾问打电话或短信发送给销售主管，告知其有朋友要到案场参观； B、亲自带朋友到案场并到销售主管确认。

2、推荐回馈奖励

A、推荐1套，赠送购物卡或现金（价值500元）B、推荐2套，赠送购物卡或现金（价值1000元）C、推荐3套，赠送旅游券或现金（价值1500元）

D、推荐4及以上的，赠送礼品/购物券或现金（2000元）E、除以上奖励外，推荐积分正常享受。

3、另外对老客户带新客户的原则，充分挖掘来客户的积极主动性。未成交的情况下增加来访量，可考虑客户来访进行回馈。

A、推荐一组新客户来访，赠送50元油卡（新客户界定：未在售楼处做过客户登记）

B、联系一场10人以上小众推广活动，奖励800元/场（须经销售主管确认）

三、导入数据库资源，启动渠道客户转介；  提升经纪人提成点数；

 更新项目活动信息，以辅助经纪人积极性；  提升项目推售种类，多元化销售渠道启动；

四、导入三级市场门店代理，启动多元分销；

合作方向：配合项目营销宣传，配合项目营销期间咨询服务，中介公司客户资源的应用，融合中介与现场销售的合作销售战线，协同物业全方位销售配合。

1、配合项目营销宣传

在项目宣传的各个阶段，我们可以利用中介公司全市的门店网络，在门店刊登相应的宣传推广物料，以配合、增强项目推广的整体效果，同时通过中介公司的门店网络宣传能增加门店附近区域客户的关注、咨询，增加项目的客户来源。

方案细则：

 根据前期充分的市场调研数据，选择项目周边区域内中高端住宅产品成交量大、二手存量房成家率大的中介机构合作，寻求合作渠道。

 制作宣传海报 及易拉宝道具，于中介公司的门店中进行展示，扩大户外流动广告牌范围。甚至可以对部分重点区域的门店进行售楼处式包装，以加快项目推广速度。

 尽量联合众多中介公司，开放信息渠道，刻意制造“即时短爆”的销售信息，在项目开盘前，进行集中客户信息推荐。同时以中介市场竞争极其激烈的现状使各中介公司相互牵制，以增加有效客户的来访和成交。

2、配合项目营销期间咨询的服务  客户就近咨询及资料索取服务；  根据项目客户类型、区域的不同，可利用合作中介公司在全市的门店放置项目基本资料及宣传资料，并在门店中专业培训2—3名深入了解项目资料的销售人员，方便客户在阅读项目的广告后能就近在中介公司的门店进行项目咨询；

 客户资料汇总服务；在门店咨询项目的客户及其资料都可定期汇总作为项目的客户资源，在下一阶段的短信、活动营销中使用；

 客户调查服务；在门店咨询项目的客户可了解其信息来源，为项目的广告效果提供更为广泛的一线数据；

3、中介公司客户资源的应用

 中介公司住宅买卖成交客户资源库；  中介公司住宅租赁客户资源库；

 中介公司商铺、写字楼成交客户资料库；  中介公司绵阳住宅成交客户资料库；

 中介公司其他城市外派工作的绵阳地区白领客户类等；

4、融合中介与现场销售的合作销售战线，协同物业全方位销售配合 引入中介公司也是一把双刃剑，中介公司业务人员素质良莠不齐，虽然单兵作战能力强，但缺乏协同合作意识，并且全靠现实利益驱使，因此营销部应制定全面的管理制定、采取规范的合作协议来确保风险控制，对可能出现的不利情况，一一拟定相应对策，落实具体措施。

小结：风险控制、合作要求、接待流程、标准说辞的规范统一；

方案：

 合作协议条款确认，统一规范流程、时效期限、确认表单、双方现场负责人及监督人、佣金点数、奖惩条款、违约责任。

 对于合作中介，定期进行逐一评判，根据现场销售配合度、流程执行力、维护客户有效性、说辞准确性、品牌维护等多方位考评，优胜劣汰并随时终止不理想的公司，确保合作品质。

规范流程：

 中介机构与现场销售在合作时期内目标一致但需分工明确：中介负责接待，在成交业绩方面，现场销售和中介共同挂钩，移除了双方合作的障碍，加大了成交几率，以达到快速去化的目的。

 报价统一，折扣由销售案场负责，营销部负责统一协调，规避销售风险。 协同项目公司、指导物业管理公司、有效监控中介公司来拦截广告客户；  项目周边3公里范围内，不得出现中介巡展地点，维护公司的品牌及项目形象；

 合作期间，客户满意度作为中介合作的考虑指标之一，有销售案场和营销部共同对合作方进行考核。

实施步骤  营销部与合作中介公司达成合作意向，驻场前明确合作模式、佣金比例、分销房源、价格、折扣、案场管理制度、客户界定及工作配合；  签订《销售代理合同》或《推荐服务合约》；

 系统的销售培训支持：标准化接待流程执行、项目销售销讲等；  项目相关物料支持：外场销售道具、宣传资料等；  成交客户确认岗，进行来人渠道确认及客户分配；  完成认购、签约、客户资料归档入工作客户维护。

细则：案场模式

现场销售接待》》客户渠道确认》》门店系统资源》》老业主资源

细则：案场接待确认细则

 由中介销售对客户进行前期楼盘介绍，确定看房意向后以电子邮件及书面文字的方式与销售现场客户确认岗人员确认客户为新客户后，派遣销售人员陪同客户至项目销售现场；  抵达项目现场后，中介销售人员须将客户移交给现场销售人员，移交客户时，中介销售须与现场销售人员签订《客户确认单》；

 《客户确认单》一式两份，一份由销售现场客户确认岗保留，一份由中介销售人员保留；

 客户移交后由现场销售人员继续服务，并直至客户成交，中介销售应配合现场销售服务；

 未成交的客户后续跟踪联系由现场销售人员及中介销售人员共同完成；  成交客户的售后服务工作全部由现场销售人员完成，直至房屋产权证办理完毕；

 项目周边及社区内不得有合作中介工作人员进行揽客，不得与销售现场人员私下飞单；

 中介公司工作人员与销售现场销售人员串通，进行飞单的，应处以总房价款1%的赔偿金或终止合作协议。

细则：客户确认条件

 客户无销售现场接待记录和电话记录且由中介公司首次带领至销售现场。】  《客户确认单》中客户姓名必须有一个（或直系亲属）与最终我方合同中乙方姓名中的一个保持一致。

细则：佣金比例（佣金包括基础佣金及跳佣）基础佣金由合作双反制定例如：  住宅，单套1%  商铺，单套1.2% 跳佣部分根据市场及销售情况进行调整，例如：（一房、两房、三房、）中介公司确认客户认购并完成签约足150套，150套起至200套跳佣至单套1.2%以此激励中介销售人员积极性。

老带新客户购房优惠活动

凡经老客户介绍新客户成功购买本公司住宅或商铺 新客户：可以享受2000元购房优惠

老客户:可以享受2000元现金购物卡或购房优惠

背景

1、适用前提

 拥有大量的老客户资源

 尾盘阶段——房源少，可选面窄，上门成交量低  营销费用有限——广告投入较少

篇2：房产项目营销方案

2、区域不同和实力存在差距的房地产企业，加上自身的定位差异，应用微信时肯定是会有不同的方式。做商业地产项目和做住宅项目两者制定微信营销时，明显有极大的差异，前者前者更加适合运用微信来做持久的营销，而后者更多的是做一次性的推销。

3、分析房地产市场的用户需求，制定相应的营销策略。

住宅项目微信营销案例：

在住宅项目微信营销上，比较有特色的当属国内最大的第三方微信公众服务平台微盟weimob为深圳碧桂园楼盘所做的微信营销案例。

1、扫一扫微信二维码感受看房互动新体验

微盟weimob让十里银滩处处都融入了微信二维码元素，让手机用户随时可扫一扫关注十里银滩的官方微信，并通过微信平台实现获取项目信息、领取礼品、参与抽奖、现场互动等功能。本次来参与活动的众多客户均反映，通过微信参与看房团活动，更加方便、快捷，且操作简单，让人体验到科技的时尚感和新鲜感。

2、全国首家微信房产平台引领营销新技术潮流

微盟weimob平台通过让碧桂园十里银滩通过微信房产平台组织看房团活动，让更多人通过手机微信的微生活会员卡平台就可以关注碧桂园十里银滩的最新动态，了解十里银滩项目环境、产品、交通、配套等全方位的信息，并可以随时参与进十里银滩举办的会员活动当中来。方便、简单、快捷、清晰，如同独家定制碧桂园十里银滩简报一样，最新资讯随时唾手可得，此举正体现了十里银滩的房产资讯不再拘泥于电视、平媒、网媒、广播、户外等媒体，逐步向手机媒体传播发展，赶上时代新潮流。

碧桂园十里银滩是深圳的一家地产企业旗下的楼盘，通过微盟weimob360全景型展示，从视觉上震撼客户的心灵;加上微盟会员卡功能与客户的实景照片互动，让原本严肃的楼盘介绍变得有趣生动，加深了客户的印象，赢得了客户的信赖，自4月份以来，通过微盟平台有20%的预约来自微信。

篇3：浅析万科房产的体验营销策略

1 体验营销的基本理论

体验营销, 作为一种新的营销手段, 是应体验经济而生的。伯恩特.施密特在《体验式营销》一书中构建了对体验消费及营销的基本理论框架, 首次将体验理论与营销理论联系起来。施密特认为, 体验营销的一个核心问题是为顾客创造不同的体验[1]。这些体验模块就是战略体验模块SEMS (Strategic Experimental Modules) 。它包括感官体验、感受体验、思考体验、行动体验以及关联体验。也就是说, 体验的类型分为:感官、感受、思维、行动和关联五个部分。管理层利用以下媒介来创造这些体验:沟通、视觉和口头特性, 产品的存在, 联合品牌营销, 空间环境, 网站及电子媒体和人。体验营销的最终目的是要为顾客创造全方位的体验。

体验营销的目的是通过为顾客创造机会、设计体验, 让顾客确认价值, 进而为企业赢得忠诚顾客, 而体验营销的优势来源于以顾客为导向, 为顾客提供值得回忆、物所超值的体验经历和体验价值, 进行价值创新和创造[2]。体验营销要求企业能够挖掘出消费者潜在的心理需求, 有针对性的进行体验营销的设计, 经常站在客户角度去思考一些问题, 及时掌握客户需求的变化, 形成一种互动、互求、互需的关系。

2 体验营销在万科房产中的应用

将伯恩特.施密特的SEMs理论应用到房地产中, 是指房地产企业在设计营销时, 应用沟通、视觉、产品、环境, 网站、媒体和人等体验要素, 着重从消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面出发, 强调消费者在消费前、消费中和消费后的体验。而这与万科的销售理念是不谋而合的。

万科自1988年进入房地产开发领域, 一直致力于营造一种美好的生活过程, 而不仅仅是住宅本身。因此, 万科所关注的内容往往超越建筑规划设计的范畴, 而触及美学、建筑学、城市及社区规划等方面, 从物质的和精神的层面上关注住户的体验与感受。下文将具体分析万科是如何通过在从感官、情感、思考、行动和关联五个方面的体验营销在激烈的市场竞争中脱颖而出的。

2.1 感官体验

感官体验的目的是通过视觉、听觉、触觉、味觉和嗅觉建立感官上的体验, 给体验者带来美的享受。由于房地产产品的感官集中在视觉、听觉和触觉上, 万科房产的营销人员便将重点放在这三者上, 通过一系列可能的方式为社会大众提供关于关于万科的感官体验, 扩大万科的知名度, 从而吸引更多的目标顾客。

2.1.1 视觉体验

视觉上, 万科从体验提供要素出发, 就产品、企业品牌、环境和电子媒介设计了各种与“看”相关的实体, 如纸质宣传资料、平面广告、现场沙盘、模型、实景以及网站等。尤其值得一提的是, 随着世博的举办, 万科馆, 作为一个无论从外观上还是内部设计上都极有特色的企业馆, 必将在参观者心目中留下深刻的印象, 扩大万科这一品牌的知名度。

2.1.2 听觉体验

听是对看的体验的一个承接。万科在听的体验设计上, 注重交流这一体验要素, 力求通过信息的传递和良好的交流效果, 树立顾客对品牌的喜爱和忠诚, 让顾客主动去完成更多的说, 从而实现听的量和质。为了将万科的口碑传递开来, 万科选择了众多有知名度和有说服力的媒介, 如选择在中央电视台播广告等;为了更好实现交流, 万科还设立了“万客会”和网上论坛, 通过业主与目标顾客的讨论和经验分享, 让目标顾客融入到万科文化中来。此外, 万科还通过抓住人们的兴趣点来宣传自身, 如举办万科艺术节;与宣扬健康结合起来, 举办万科登山比赛等。这样一来, 人们在参与这些有趣活动时, 自然而然记住了万科, 并且一传十、十传百。

2.1.3 触觉体验

触觉上, 万科也紧跟时代潮流, 在别墅区实行“试住”, 有些试住期甚至长达一个月。同时, 万科还在试住的不同阶段向住户征求意见, 努力改进, 以求最大程度上满足顾客要求。

2.2 感受体验

感受体验在营销过程中的应用主要是通过环境来完成。营销人员不再孤立的去思考一个产品 (质量、包装、功能等) , 而要通过各种手段和途径 (娱乐、店面、人员等) 来创造一种综合的效应以增加消费体验。作为地产销售, 很关键的一点是要营造出非常温馨的居家环境, 从而使顾客产生愉悦的心情, 通过与销售人员的互动, 拉近与顾客的距离, 最终实现产品的销售[3]。

2.2.1 万科样板间的室内设计体验

样板间的室内装饰是感受体验的关键。万科通过样板间的装饰, 营造出一种浓厚的家居氛围, 把体验者“我想有个属于自己的家”这个梦想推向高潮。

除了家居氛围外, 高品质的生活也是样板间的体验诉求。虽说体现者即使在购房后, 也未必会按照样板间的装修模式装修, 但样板房体现的高品质生活方式必定会使体验者留下难忘印象, 激发他们的购房和装修欲望。

2.2.2 万科样板房的室外主题体验

万科房产以产品为体验工具, 以样板房开展体验营销。除了在样板房的室内设计中为体验者营造一种高品质和家居的氛围外, 万科还将样板房与周围的居住环境紧密结合起来, 使顾客能够充分体验到居住在万科的种种优势。万科结合自身优势, 设计出了多种截然不同的主题供顾客体验。以下仅列举三个主题予以说明:

样板房1—以绿色生活为主题, 以万科推出的“光合建筑”为代表。随着世博会的举行, “低碳”已成为一种新的生活理念, 更成为众多消费者购房时的首选因素。在一次“智·享·悦变”新品暨产品策略发布会上, 万科针对困扰南方消费者生活的问题, 即:西晒、噪音、隔音、空气质量、水质、儿童安全及节能, 度身定制了绿色解决方案—绿色技术组合“光合建筑”。“光合建筑”集“照明、采光、遮阳”为一体, 既节能又解决了南方地区西晒的问题。该系统利用室内外墙及屋面保温、外窗保温、内外遮阳以及太阳能/风能提供照明等举措, 最高可节能60%。提供这款“光合建筑”样板房, 不仅能为爱好低碳生活的消费者营造一个理想的居住环境, 还能使他们充分体会到万科绿色建筑的价值勾勒和形象展望。

样板房二—以城市主题, 以万科推出的“城市花园”为代表。该类样板房综合了温泉、高尔夫球场和休闲商业街区等题材于一身, 样板房周围是各类休闲娱乐设施, 走入家门, 便是休闲会所、大卖场、大型商业街等, 居住者不用出社区门, 便能够享受到市中心才能提供的多种休闲活动。

样板房三—以尊贵为主题, 以万科推出的“兰乔圣菲”别墅为代表。兰乔圣菲原是美国加州的一个小镇名, 以富裕著称, 连微软总裁比尔·盖茨和文莱苏丹都在那里买了房产, 而万科推出的“兰乔圣菲”则是由美国原班人马打造, 万科总裁王石亲自参与设计的万科顶级豪宅。周围有山有水, 别墅依山而建, 与湖岸间隔的无限接近, 拥揽广袤湖景;此外, 手工砌抹墙面、华丽手工瓷片、原味雕塑等一切的一切, 都成了身份的象征, 充分展现了兰乔圣菲的尊贵豪华、经典优雅与浪漫的并存。

2.3 思考体验

思考体验诉求的是智力, 以创意的方式引起顾客的惊奇、兴趣, 对问题分散或集中地思考, 为顾客创造认知和解决问题的体验。在把思考体验应用到营销中时, 最重要的是要站在消费者的角度, 想象在居住时, 他们有什么问题需要解决, 以及到底什么能够引起他们的关注和兴趣。

孩子上学是否便利, 往往是购房者必须考虑的重要因素之一。为此, 2010年4月15日, 宣武区教委与北京万科企业有限公司共同签署了战略合作协议。北京万科住户的孩子在同等条件下还可以优先考虑进入宣武区的重点中小学就读。双方试图共建“名校+名企”合作新路径, 共享、均衡优质教育资源, 进一步完善万科大型社区的教育配套资源。北京万科与宣武区教委的合作使想买房的家长们看到了希望, 从而在思考如何解决子女的教育问题、如何实现家庭和事业的平衡时将选择万科放在首位。在这一前提下, 万科进一步通过提供社区便利, 如孩子放学后可先去的“四点半乐园”和老年人俱乐部等再次坚定购房者选择万科的信念。

2.4 行动体验

行动体验要求体验提供者预先设计各种场景, 然后营造主题氛围, 让顾客积极主动地参与到整个过程。由于在当今条件下, “80后”作为到达适婚年龄即将步入成家立业人生阶段的一代, 已跻身成为购房主力军, 万科的销售团队也充分认识到了这点, 除了采用“淘宝秒杀”和“青年置业计划”这些适合年轻人的销售渠道外, 万科还举办了各种针对80后的活动, 让他们积极主动参与到行动体验中。

2010年5月29日, 万科金色水岸三期御品的售楼处现场举办了一场“追忆似水年华”70-80年代大儿童节活动, 往日的黑板、手风琴、色彩斑斓的橡皮擦、泛黄的画册一一展现在人们面前。平时穿西装打领带的置业顾问们都穿上了白衬衫, 戴上了红领巾, 使人依稀想起了当年将一块橡皮切成几块跟朋友们分享的单纯时光。在举办70-80年代儿童玩具、生活用品珍藏展的同时, 还进行了70-80年代儿童游戏比赛、现场歌艺演出互动、摄影纪念等。而来参加活动的体验者们, 无论是刚从大学毕业准备步入社会的大学生, 还是已经开着宝马奔驰的成功人士, 仿佛都变成了孩童, 积极主动地从头至尾参与其中, 欢笑不断。这一切, 都激发着他们内心的美好憧憬, 使他们暂时忘却社会的压力和金钱的诱惑, 仿佛万科已经成为他们心灵的一片净土、一个港湾, 仿佛具有人文精神的万科向人们售卖的不是房子, 而是一种令人向往的生活方式。

万科举办的“追忆似水年华”大儿童节

2.5 关联体验

关联体验营销超越私人感情, 使个人体验与个人对理想自我、他人或是文化产生关联。关联体验体现了体验者对自我改进的个人渴望、希望别人对自己产生好感的渴望以及希望让自己与一个较广泛的社会系统产生关联, 从而构成一个群体的渴望。

万科在汶川地震第二天, 在“拉住孩子的手”为主题的募捐行动中第一个捐款, 前后累计捐款达668.2844万元, 并派专家组去考察地震波及严重的成都万科小区的住宅耐震情况, 以希望能进一步改进今后住宅建筑的抗震能力, 保障小区业主的生命安全。

万科的这一系列举动赢得了社会各界的好感和认同, 提升了万科的社会形象, 也必然使每个万科人感到骄傲和自豪。而对于那些渴望得到别人好感和社会认同的“准购房者”们而言, 万科无疑是最佳选择。

3 结语

万科自1988年进入住宅行业以来, 经过二十多年的发展, 它的业务已覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市, 共为九万多户中国家庭提供了住宅, 稳坐中国房地产龙头老大的位置。其中, 万科旗下的“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的喜爱;公司研发的“情景花园洋房”成为中国住宅行业第一个专利产品。这些成功, 有相当部分都要归功于万科成功的体验营销。万科成功的体验营销经验告诉我们, 无论是从感官体验、感受体验、思考体验、行动体验和关联体验这五个方面的哪一个着手, 都要站在消费者的立场上, 想他们之所想, 未雨绸缪, 同时将提供体验的关键要素如产品、环境、交流、电子媒介等恰当的运用在这五个模块中, 才能充分发挥体验营销的优势。

摘要：随着房地产行业竞争的不断加剧, 为了提高企业的竞争力, 越来越多的房地产开发商们将各种营销理论运用到房地产开发中, 体验营销理论便是其中之一。本文以伯恩特.施密特提出的战略体验模块SEMs (Strategic Experimental Modules) 为理论指导, 以万科房产的体验营销为例, 从感官、感受、思考、行动和关联五个模块探讨体验营销理论在万科房产中的成功运用, 希望能给其他房产开发商一些启示。

关键词：体验营销,房地产,万科房产

参考文献

[1]伯恩特.施密特.《体验式营销》[M].中国三峡出版社, 2001.

[2]胡挺, 廖爱清.诠释住宅产品体验营销, 城市开发[J].2004年第11期.

篇4：房产项目营销方案

房产营销微时代

“微博中的房产社会，将成为现实房产社会的摹本。”腾讯房产频道相关负责人表示，“在微博中，房产圈中的每个用户——包括政府官员、开发商、经销商、营销组织、媒体、草根意见领袖等等——都可以在这个平台上随时随地的发布广播、相互讨论。几乎产业链涉及的所有利益点，都可以在微博中找到对应。”拥有2亿用户的腾讯微博加入房产营销阵营，已经成为房产营销全面走向“微时代”的标志性事件。应当说，腾讯微博房产圈即是现实房产社会的投影，而且更为真实、立体也更具有互动性。

“微社会”变成了传播的大舞台。现阶段，房产领域的厂商对于运用微博进行营销还处于初级探索阶段。但微博的主要群体——80后已经成为了当前刚需购房的主力军。“年轻消费者会更乐意接受符合他们生活习惯的营销方式，比如微博。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲在腾讯举行的房产互动论坛上表示，“作为房产厂商，必须抓住潜在消费者的心理特征，进行新的营销尝试。这或许能让我们在房市荆棘中走出一条新路。”

在微博平台形成的、某一细分领域的社交生态，会对推动该领域的微博营销起到非常重要的作用——这对于房产微营销有着现实的指导意义。在腾讯房产网络上线发布会的当天，很多房企代表都表示：希望持续火爆的腾讯微博成为房企营销的全新舞台。甚至有专家预言，随着越来越多的买房人和房主加入微博行列，将使微博成为房产销售的一股真实力量。

整合平台一站式

“我们希望为网民提供一站式的整合体验平台，除了传统门户所强调的信息整合基础，我们更为强调社交的整合。” 腾讯房产频道相关负责人介绍说。在全新的腾讯房产平台中，用户只需要登陆QQ就可以轻松实现论坛、QQ群、微博的无缝体验。这被腾讯称为“一号畅通”，也是腾讯房产频道有别于其他平台的价值体现。腾讯房产频道负责人还表示，除了在软件与内容的一站式整合，腾讯房产也希望新的房产平台可以打通所有移动互联网时代的终端设备，让用户可以随时随地实现信息的获取与交流分享。

“我们将房产频道与腾讯各产品线无缝对接，实现跨平台一站式的房产信息服务，为房产产业链的各个环节带去有别以往的独特价值。”腾讯网总编辑陈菊红在腾讯房产频道上线发布会上这样表示。

区域布局矩阵式

房地产行业有着鲜明的地域性特点，因此区域覆盖至关重要。腾讯房产总站依托腾讯网、房产分站依托地方站，形成一个覆盖全国的矩阵式结构。目前，腾讯旗下的大成网、大秦网、大渝网等加盟网站已覆盖华北、东北、华南等14个城市。在重庆、成都、武汉等站点运营中，已逐渐建立起对当地的购房人群的影响力。

在覆盖的基础上，腾讯还充分考虑到信息达到的精准性与智能化。腾讯首页以及迷你首页每天曝光高达1.2亿次，它们会通过信息识别，为不同地区的用户定制不同的房产新闻，第一时间分区域、分人群进行推送。与腾讯的其他频道一样，用户在登陆QQ上线伊始便会看到自动弹出的腾讯迷你主页，房产部分便会呈现针对当地情况进行订制之后的信息。精准营销的基础是人群的精准定向，这在基于QQ的腾讯平台水到渠成！

篇5：房产微信营销方案

第一步：微信营销策划

也许很多人会纳闷，第一步不是应该先进行微信二次开发，搭建微信营销平台吗?那么微信营销策划又是做什么呢?将地产项目与微信营销结合起来进行定位：

1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对高收入群体推出的?先明确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性的结合这些人群的心理特点去分析。

2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。户型的大小也会对房屋整体风格产生影响，在微信平台将这些特色一一展现出来，当然展现的方式有很多：可以拍一部浪漫的田园风情微电影，或者拍一些漂亮的照片，或者书写一些房子的美好故事。

3、价格定位。价格怎样定才合理?可以在微信公众平台发起问卷调查，综合分析用户的心理价格来确定。

4、营销策略定位。营销的方式有很多，传统房地产的营销方法通常是以线下为主，通过聘请一些兼职人员发放大量的传单，或者做大量的户外广告，或者展会。那么做微信营销，是否需要将营销主力引入线上，或者线上线下结合的方式来进行?这些营销人员都必须谨慎考虑。

在整个的微信营销过程中，房地产需要明确定位的目的是协助或者主导楼盘的宣传推广，帮助房地产的营销人员在不同渠道创造更多销售机会，促进客户的购买率。

第二步：微信营销平台制定

房地产企业和餐饮企业不同，消费者每天都需要吃饭，但对于房子的购买，可能20或者30年才会有一次，是一辈子的家。因此，在制定微信营销平台时要考虑到这些因素，要让购房者在多次的查看、对比、咨询过程中，既能够方便客户节省客户时间，又能够让全面了解详细信息。因此对于公众账号名称拟定、微信官网建设、微信栏目架构都要拟定一个详细的方案。

第三步：推广

微信营销中，推广是非常重要的一步，为什么很多房地产企业会大量的做广告、户外广告、电梯广告、公交站牌广告，随处可见房地产广告的身影。将微信营销结合起来，又该怎么去推广呢?

1、推广二维码

在客户最常见到的户外广告上印上二维码，扫一扫二维码就能领取礼品，既体现科技感而且还时尚好玩。当然了，二维码的推广有一些细节需要注意，向公交车这些始终处于移动状态的广告就不要印制二维码了总不能让顾客举着手机跟着公交车满大街跑着去扫码吧。还有那些高楼外巨幅的电子广告屏、高速路广告也不要印上二维码，每当笔者看到这些广告上的二维码，都很想知道这是谁的设计灵感?是让客户举着手机对着快速移动的天空扫描呢还是让客户站在对面楼的窗口扫码呢?其实，能够印制二维码的地方有很多，并非只有这些办法。可以在DM宣传杂志、楼盘宣传手册、户型图和员工名片上印上二维码。

2、网络媒体推广

可以和合作的媒体互推，也可以在门户网站进行推广，借助名人微博、知名论坛等推广，还可以通过百度竞价来推广。就拿微信平台来说，推广方式就不少，微信公众平台推广、微信群聊推广、微信朋友圈推广等等

3、平面媒体推广

在X展架上、报纸杂志上都可以印上二维码，还有电梯广告。就以笔者每天看到的电梯广告而言，几乎都会印上二维码，二维码的设计亦是别出心裁，围棋状、用蛋糕盘托着的二维码等等。

第四步：运营维护

篇6：2012房产品鉴会营销策划方案

活动目标：

以大型宣传方式打造荣豪品牌推介亮典名都楼盘，使更多市民认识、了解荣豪亮典名都，从而增加销售量。

活动主题：

2012铜川房产品鉴会——关注亮典名都

活动时间：

10月1日——10月3日

活动内容：

一、房产品鉴会

借助十月一国庆节黄金周的大量人气在铜川市中心广场搭建大型宣传场地，绗架背景、促销棚、地毯、谈判桌椅、音响设施、精品户模、宣传单页、矿泉水、X展架客户接送车均需到位，充分营造品鉴会隆重气势。

二、精美礼品来就送

1、每天分时段进行数次小礼品免费发放活动，所有人只要排队留下电话号码即可免费领取扑克牌一副，以制造品鉴会现场火爆人气。

2、每天演艺活动穿插有奖问答环节赠送精美天堂伞一把。

三、活动期间优惠政策

1、活动期间凡购买20层以下房源的客户（不含121.53㎡），可享受2%的优惠，另外赠送全自动洗衣机一台（洗衣机每台1040元）。

2、凡购买20层以下121.53 ㎡房源的客户，可享受2%的优惠，另外赠送42寸液晶电视一台。（42寸电视每台3500元）

3、凡购买20层以上房源的客户（不含121.53㎡），可享受5%的优惠，另外赠送42寸液晶电视一台。（42寸电视每台3500元）

4、凡购买20层以上121.53㎡房源的客户，可享受5%的优惠，另外赠送46寸液晶电视一台。（46寸电视每台4550元）

注：以上优惠政策自10月1日起限30套房源售完为止。

宣传方式：

一、DM单页

印刷DM单页三万份，通过活动现场派发宣传。

二、短信宣传

通过手机短信息形式对铜川当地用户进行批量发放，达到快速、高效的宣传效果。

三、X展架

印刷带有本活动内容及楼盘宣传广告的X展架陈列在活动现场进行氛围、广告效果的营造。

氛围营造：

一、背景绗架

活动区搭建绗架并设计以活动主题为内容的大幅背景画面。

二、地毯铺设

活动区铺设红色地毯，彰显对客户的尊重及营造活动区氛围。

三、音响设备

安置音响设备，在活动区现场播放激情音乐以吸引路人造成火爆氛围。

费用预算：

1、场地费用3天*800元=2400元

2、绗架背景3天*450元=1350元

3、背景画面400元

4、充气拱门3天*180元=540元

5、地毯（采用现有库存）

6、天堂伞礼品（采用现有库存）

7、音响设施3天*500元=1500元

8、演艺人员3天*2000元=6000元

篇7：房产项目营销方案

成都“边城水恋”园林景观设计方案设计说明

一、项目概况

本项目位于成温邛公路南侧，距成都市区行车距离15分钟，紧邻温江县城。项目占地66000平方米，三面环水，40米宽的江安河环绕地块西面和南面缓缓流过。具有较好的先天景观资源。楼盘开发思路定位为“水岸度假休闲住宅”。

二、设计总体思路

结合项目的先天资源条件及楼盘的开发思路，本项目园林设计主题为：“川蜀桃花源、迷情浅水湾” 结合楼盘的“水岸休闲度假住宅”理念，秉承“自然的、生态的、健康的、休闲的”思路，将小区六万多平方米的园林面积设计成为丰富多彩的亲水休闲水景园林。在此基础上挖掘“富有湘西地域风情与民族民俗风味的”元素，营造出“世外桃源”的意境。

园林设计遵循以下原则：

1、注重景观的均好性，作为以水景为主要特色的园林，重点是扩大水系的延伸范围，达到每一个组团、每一个景点都有水景，每个住户下楼即有水可看、有水可玩。

2、控制水面面积，缩小湖面及大型水景的体量，景观以小巧、别致为主要特色。

3、注重水景的多样化，使不同风格的水景遍布整个小区，以营造小区丰富的水景园林特色。

4、增强水景的可参与性，使住户可以直接亲水，而不是只“可远观而不可亵玩焉”，同时注重亲水的安全性。

5、加强景点之间的有机联系，以道路和主要水系为主线，形成明显的景观序列，贯穿整个小区。其中的每个景点相互呼应、相互衬托，同时又各具特色，相辅相成、相得益彰，使整个小区的景观形成一个有机的整体。

6、以水景为主，同时充分利用声音、色彩、质感等景观要素，营造丰富多彩的小区景观特色。

7、力求景观在统一、和谐的基础上有丰富的对比与变化，营造小区景观的可识别性。

三、设计总体布局 本方案在一条主要水系的基础上展开，以组团为单位，设计不同风格的水景园林，以主要水系和道路为主线，景观贯穿其中。

具体布局如下：

小区内以一条主要水系贯穿，这条主要水系在小区中曲折、蜿蜒、穿流而过，形成一个完整的景观系列。水系在小区中有时小、有时大；有时宽、有时窄；有时放、有时收；有时是宽阔大器的湖面、有时是曲折蜿蜒的小溪。水系流过的每个组团、每个景区形成不同风格、各具特色的水景园林景观，整体构成小区既统一、和谐、又有丰富变化的水景特色园林景观。极大地提高小区的格调与品质，同时为业主提供高品味的休闲居住环境。

主要水系的起点设在小区的东北组团，以“流年古井”作为水系的起源，通过折线型的戏水沟渠，穿过大门处的七彩人生广场，然后分两路流过中部组团，会入小溪，蜿蜒绕过公共景区的生态戏水泳池，继而通过儿童游乐场旁的临住宅水面，从地下暗道汇入售楼部组团的湖面，在此形成小区的中心景观，然后在临街住宅的北侧蜿蜒流向东南角组团，回抽至东北组团，整个水系形成一个环流，循环不止，生生不息。

小区的北部、西北、西南三个组团因地势较高，另设独立水系并分别汇入售楼部组团水景。

东部团结渠抬高水面，整理林相，设置栏杆，修建“水木清华”休闲步道。

滨河地带设计以帆影、航船、舵轮、灯塔为标志的景观，既与江安河的现有景观资源相吻合，同时又象征人生好比一艘航船，小区就是停泊的港湾，为小区的居住生活理念平添几分诗意的色彩。

1、五彩迎宾

靠近成温邛公路的入口处。

此处是小区的对外窗口，也是看楼者进入小区的第一印象，本应着大笔墨，但考虑到将来公路入口要封闭，这一景点的实际意义只能维持几个月左右，故采用低成本，但视觉冲击力很强的方案。

如采用钢制花架，结合现有景墙，形成叠级式花台，用五彩缤纷的花卉装点花台，左边用小起伏的土坡布置花镜，与花台互相呼应，再结合巨型广告宣传牌，形成极强的视觉冲击力，让看楼者在刚进楼盘即能受到强烈的感染和震撼，为接受楼盘、喜欢楼盘、直至下定金买楼埋下伏笔。

从公路进来后，道路两旁是两排吊篮花卉，色彩斑斓，气势壮观，形成喜庆气氛浓厚的五彩迎宾大道，这里的吊篮花卉利用原有广玉兰的树池竖立木柱，节约成本而且工程量很小，同时保留原有花架、建筑和植物景观，加以整理、修饰，如花架采用藤蔓植物和吊篮花卉等，即能在低成本的前提下取得相对较好的视觉效果。

2、东北部组团

这一组团是小区主要水系的起源。

景点有“流年古井”、“岁月舞台”、“思源桥”、等。

“流年古井”、青石板砌就的古老井台、木制的沧桑辘轳、循环不息的清清泉水，寓意对悠悠历史、似水流年的绵绵追忆。

富有动感的表演台宛如人生的舞台，清泉在为你伴奏，花草在为你喝彩。

3、七彩人生广场

北部入口。

环形的入口广场，对进入小区的人流形成欢迎之势，让住户回家有归宿之感。

将戏水沟渠的水源引入广场地下并以透明的玻璃砖装饰地面，结合灯光、流水、闪烁出五彩缤纷的迷人效果，配以花坛、座椅、入口标志，形成一个入口聚会广场，营造小区良好的入口形象。

4、中部组团（入口西南角）

此一组团有“香林曲径”、“涤翠台”、“植物迷宫”等。

涤翠台前优美曲折的浅水湖面，鹅卵石池底七彩斑澜，儿童嬉戏其中，童趣盎然。

湖边有蜿蜒小径，临水而行，鸟语花香。

花丛中设植物迷宫供儿童游戏，使天性健康成长。

5、北部组团

此一组团有“缤纷跌水”、“鱼跃喷泉”、“观鱼台”、等。

稳坐钓鱼台，近观喷泉鱼跃，远看跌水缤纷，偷得浮生半日闲。

6、中心公共景区

这一景区正对小区南入口，以开阔、大器为主要景观特色。主要道路旁是大面积的疏林草坪，青青草坪上一个船形月亮雕塑，一个小孩在上面划船，此时开阔的大草坪就仿佛是一片蔚蓝的大海或是辽阔的天空。背景衬以假山、瀑布、湖水、石滩、溪流，让人仿佛梦游天姥、如在蓬莱。假山前的湖面成设计野趣、自然风格的娱乐型生态戏水泳池。白石米铺就的珍珠沙滩，五彩缤纷的遮阳凉亭，洋溢着南国风情韵味，配以热带风情植物，令人仿佛置身于东南亚巴厘岛的海风椰影之中，异国风情的天堂胜境，令人陶醉。

7、西北部组团

这一组团的景点有“石岸听涛”、“花间流水”、“悠悠水车”、“鸟语回廊”、“智慧泉”等。以幽静、深邃、野趣为主要特色，让人在居家休闲的生活中，体会到回归自然的野趣。

8、西南部组团

景点有“花港观鱼”、“月牙湾”等。

“塘中鱼可百许条，皆若空游无所依”，虽说“子非鱼，安知鱼之乐”，但鱼乐、人乐，人鱼共乐，人人同乐，实在是人生一大赏心乐事。

小区营造着这样一种轻松活泼的居家气氛，生活也因此在不经意之间变得诗意、浪漫起来。

9、售楼部组团

这一组团是小区的主要重点景观。

设计以“碧水蓝天”为主题立意，汇聚小区各景观组团水源，修建一个人工湖。结合地势，形成迂回多变的湖边驳岸。

以“迷情水湾”、“风雨亭”、“悠悠水车”“知鱼桥”、“老翁垂钓”等为主要景观素材，动静结合。

湖中采用大体量的木制圆形水车，旋转运水，速度可调，既富于动感、野趣，又与边城水恋的意境吻合，更比大型喷泉节约运行成本，不转动时也是非常好的景观。

再结合小型喷泉，使这一小区中心景观显得生动、活泼、自然、大气，且富于风情韵味，坐在售楼部的露台上观之，能感受到极强的视觉冲击力和艺术感染力。

售楼部滨湖而建，立面采用大面积玻璃墙面，以便内外视线的通透，使卖场形成里外互动的效果。

售楼大厅后部设大露台，并用园弧形挑台的方式挑出湖面，让看楼者坐在挑台上与售楼员交谈时，能一览湖光山色、品位动人园景。

坐在临水售楼部大厅，透过落地玻璃窗，水景园林，无边景色，尽收眼底。

更有小溪，自玻璃窗下蜿蜒流入售楼大厅中，在座椅间潺潺流过，叮咚作响，几尾金色鲤鱼漫游其中。

如此意境中，与售楼小姐娓娓而谈，只觉得看楼、买楼也是一种享受。

10、主入口广场

入口广场以喷泉水景为主要特色，点缀带有湘西民族风情图腾符号的风格凝重的图腾石柱、结合色彩鲜艳的草本花卉、再配以造型俊朗的乔木（如大王椰子的风格，但选用适合成都气候的树种），营造动感、明快，充满欢快、活泼气氛的入口环境。

主入口大门古朴、粗旷，雄伟，上部是玻璃底面的水槽，人从下面可仰视槽中的水流，夜晚配以灯光，晶莹剔透、五彩斑斓，美不胜收。水自售楼部一侧的出口流出，倾泻而下，流入一个圆形石缸中，溢出至湖面。大门的创意源自湘西山区的山民用剖开的竹筒作槽从山中汲取泉水的生活方式，唤起对原始、古朴的乡野生活的温馨回忆。售楼部广场采用大小结合、点线交错的音乐喷泉，圆形湖面环绕售楼部，人流穿过湖面的玻璃水晶桥进入售楼大厅，水自玻璃墙下流入室内，以玻璃砖的水槽和小溪的形式在座椅间穿行，在售楼部后面形成跌水，汇入组团湖面。

11、东南部组团

景点有“碧波荷影”、“荷塘月色”、“残荷听雨”等。

一池荷花，白天，“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”；夜晚，“荷塘月色”又是另外一番风景；更有池边“残荷听雨”亭，秋来“留得残荷听雨声”。

12、滨河景观

滨河地带设计以帆影、航船、舵轮、灯塔为标志的景观，既与温江河的现有景观资源相吻合，同时又象征人生好比一艘航船，小区就是停泊的港湾，为小区的居住生活理念平添几分诗意的色彩。

桥侧设10?15米宽的青石板码头和杵衣台，拾级而下，直接亲水，石级旁种植水生植物，水中停泊装饰性小木船，营造边城渡口意境，恍惚可闻浣女杵衣声，并可让看楼者娱乐、参与。其中小区入口处的“沧海云帆”取意“乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海”。“沧海云帆”地面采用黑色大理石边和白色鹅卵石面做成漩涡形喷泉，水自鹅卵石中涌出。铁锚雕塑取名“归航”，寓意无论航行多远，无论成就有多大，每个人都希望拥有一个避风的港湾，那就是家的温暖！

上海豫园园林景观设计策划方案

上海豫园金秋赏菊会园林景观设计策划方案 豫园的上海

上海的中国

中国的世界

未来的世界，是中国的世界；

而中国发展的龙头，是上海；

豫园，是上海最中国的地方。

秉承中国几千年悠久的人文历史，在有着数百年历史，凝聚了中国传统文化精髓，积淀了深厚人文底蕴的豫园，举办传统花会，是政通人和、国泰民安的标志。

国之幸、民之福！

一、目的

以我们的理解，赏菊会应该并且能够达到以下目的：

1、充分挖掘豫园传统文化精髓，延续豫园优雅、独特的文化底蕴，增进人们对豫园、对老上海、乃至对中国传统文化的了解和认识；

2、展示豫园商城依托豫园悠久的历史文化传统，承前启后、继往开来的企业文化，促进企业经营更上层楼；

3、弘扬中国传统文化，振奋国民民族士气。

二十一世纪是中国的世纪，世纪之初中国经济的腾飞已初露锋芒，和平崛起指日在望。

值重阳佳节，借豫园宝地，展现传统文化精髓，愉悦国民友人身心，振奋家国民族声威，将把这一盛事提升到前所未有的高度，并为豫园文化在新世纪的进一步延续和发展开良好的先河。

二、总体布局

赏菊会以龙为主题。

整个展场布局为双龙缠扰，呈环抱之势。借鉴中国古典诗词的艺术结构，顺应豫园原有的空间关系，以起、承、转、合形成发展序列，层层递进，逐步展开。

同时切合《易经》乾卦的五个卦象，象征事物发展的五个阶段，隐喻中华民族发展的不同阶段的历史。从丽水路人民路口开始，丽水路为整个序列的引子，吸引游人的视线与兴趣。

上海老饭店为整个序列的开端和门户，让游客耳目一新，为“起”。黄金广场承接入口的风格，为序列的发展，整个展出渐入佳境，为“承”。九曲桥广场为展出主会场，是整个序列的高潮，并把整个展出提升到“盛世狂欢”的高度，为“转”。中心广场为展出的尾声，营造高潮之后的宁静与和谐，为“合”。整个花展从“引子”开始，以逐步展开的空间序列，形成一个又一个各具特色、层层推进而又有机一体的优美乐章，汇合成一部完整的盛世交响曲。在形而下的“器”、即游览的层面，给游人以引人入胜、渐入佳境的愉悦感受；在形而上的“道”、即理念的层面，寓意以上海为代表的中国在悠久的历史长河中，秉承深厚的文化底蕴，励精图治、团结进取，以崭新的姿态崛起于世界之林。

三、分阶段表达

1、潜龙勿用 励精图治

从丽水路人民路口开始，丽水路为整个序列的引子，吸引游人的视线与兴趣。

丽水路人民路口是整个豫园的入口，大多数游人从此进入豫园。

虽然不是展出的重心，但能起到不可忽视的引导作用，让游人在豫园外即可隐隐约约看到菊花展的影子，领略赏菊会的气氛，从而产生进入观赏、一览究竟的期待心理。着墨无需太多，几块展板、数条横幅、丽水路一路菊花，即可。就好象一部乐曲的引子，三五几个乐句、寥寥数个音符，引人入胜。《易经》中的“潜龙勿用”讲的是事物在最初阶段，阳气潜藏，不可浮躁、盲动，当养精蓄锐，以待时而动。

在此隐喻中华民族曾经象一条沉睡的巨龙，沉默着，但没人可以忽视，一旦崛起，将震撼世界。

2、见龙在田 混沌初开

上海老饭店为整个序列的开端和门户，让游客耳目一新，为“起”。所有的艺术作品都讲究开头，这是作品成功的关键。

不可太强，精华一览无余，后面没有发挥的空间，喧宾夺主；

不可太弱，得展现整部作品的风格和主题，并能吸引观众参与整部作品的观赏。

按总体布局，这里是双龙环抱的其中一龙的龙头，根据场景与地势，拟借助上海老饭店的建筑结构，将整个门厅柱廊做成龙头的造景，展现龙的主题，形成入口恢弘、磅礴的气势。

同时十字路口给了这一场景足够的展示空间，从丽水路走过来一直到十字路口，可逐步领略入口龙头张扬磅礴的气势。

《易经》中的“见龙在田”讲的是事物在起始阶段，阳气升腾，生命力乍现，开始展现勃勃生机，让世人侧目，但仍有待进一步发展。

在此隐喻中华民族在经历了漫长的屈辱历史之后，顽强抗争、励精图治，终于站起来了，正以不凡的姿势面向世界、面向未来。

3、龙跃在渊 渐入佳境

黄金广场承接入口的风格，为序列的发展，整个展出渐入佳境，为“承”。

进一步承接入口龙的主题，为龙身，是整个序列从起始到高潮的一个过渡，由于有相对开敞的空间，对人流的聚集和游客游览的过程是一个很好的缓冲。

以龙身为主题的菊花景观布展和“豫园中国日”摄影展结合，既可让游客品味和领略豫园和中国悠久的历史传统、深厚的文化底蕴，同时为进入下一个阶段“盛世狂欢”的高潮做好心理上的准备。

《易经》中的“龙跃在渊”讲的是事物在发展阶段，生命力勃发，逐步取得令世人瞩目的成就，崛起指日在望。

在此隐喻中华民族在经历了长期的积累和不懈的抗争、进取之后，正以泱泱大国的姿态立于世界强国之林。

二十一世纪的世界，将是中国的世界！

4、巨龙崛起 盛世狂欢

九曲桥广场为展出主会场，是整个序列的高潮，并把整个展出提升到“盛世狂欢”的高度，为“转”。巨龙崛起，双龙环抱的另一龙自湖面跃起，龙头高昂在九曲桥上空，面向广场狂欢的人群和五彩缤纷的花团锦簇。

广场和湖面姹紫嫣红的菊花交相辉映，诠释着盛世繁华。龙头喷射的水柱与湖面喷泉一呼一应、泽被众生。周围楼顶飘下的彩带洒向狂欢的人群，生在大国，身逢盛世，惟有狂欢，才能尽情挥洒积蓄已久的激情与骄傲。

为祖国欢呼、为民族骄傲、为生逢盛世而自豪！

狂欢，是整个展出的高潮，是本次活动的主题。

《易经》中这一卦象的原文是“飞龙在天”，讲的是事物发展到高潮阶段，巨龙崛起，雄视天下。率土之滨，莫非王土；普天之下，莫非王臣。一切尽在掌握。

中华民族终于以和平崛起的姿态，演绎着大国的辉煌！

世界因为中国而震撼；世界，也将因为中国而更加和平。

狂欢，也终将是世界的主题，因为中国！

5、亢龙有悔 龙象祥和

中心广场为展出的尾声，营造高潮之后的宁静与和谐，为“合”。

有如贝多芬《田园交响曲》的最后一乐章，暴风雨过后，一切恢复宁静与祥和，雨后的阳光与天边的彩虹交相辉映，人们在田野中享受着大自然的恩赐，人人脸上洋溢着欢乐的笑脸，沐浴着灿烂的阳光。

世界的主题是和平与发展，而发展的终极目标，是和平。

在这一区域，营造的是宁静、祥和的气氛，龙的主题与象的布景相结合。

在象征寓意上，大象，是祥和的标志。

在中心广场用菊花制作象的造型，慈祥和蔼的大象与顽皮乖巧的小象在花丛中尽情嬉戏，寓意人们乐业安居，享受天伦之乐。

因该广场前期是上海国际艺术节的“天天演”主会场，可在别处先制作好布景，装上万向轮，到时候推入展场，只需临时布置地面花卉。

《易经》中“亢龙有悔”的“悔”，可理解为反思，讲的是事物在经历了旺盛的发展，将走向平和、走向安祥，通透中带着成熟与祥和，正如一个人一生的成长进入成熟阶段。人类终将走向祥和，没有贫穷、没有杀戮，地球就象一个村庄，所有的人们生活在这个安详、富足的星球，濡染着前人的智慧、沐浴着自然的恩赐。而承担着这一使命的，将是古老而博大的中华文明。

豫园，正是中国这一悠久文明的浓缩和象征！

某广场设计说明 长安世纪广场 《设计说明目录》 前 言

一、广场所处地理位置

二、方案设计基本要求

（一）、主体思想

（二）、总体风格 第一章、立意与设计思想

一、设计理念

二、方案立意

三、总体布局

1、平面构图

2、竖向地形设计

四、表现手法

（一）艺术与思想表现的设计

（二）环境绿化设计

（三）广场小品设计 第二章、广场分区与景点简介

一、广场分区

二、主要景点

（一）、“世纪大道”

（二）、“长安史话”

（三）、“天圆”

（四）、“地方”

（五）、“古磐”

三、植物配置

四、灯光照明

五、物业管理设施 第三章、结束语

前 言

一、广场所处地理位置：

长安世纪广场位于长安县城西区友谊路北侧，地处长安县经济开发西区，广场南侧为友谊路，东侧为县邮政大楼，西侧为金堆城小区，北侧是规划待建的住宅小区。该广场规划占面积（含代征道路）约68亩（约45300平方米），广场东西平均长度300米，南北平均宽度150米，地形为四边形。广场面积39520平方米，其中广场净面积35248平方米，东、西、南三侧8米宽人行道占面4272平方米。

二、方案设计基本要求：

在设计招标会上，建设方提出的基本设计要求如下：

（一）、主体思想：

1、作为政府广场，首先要体现集会功能；其次要有一定的观赏性和休闲性。

2、要充分体现长安博广精深的历史文化特色；

3、要有“西部大开发”恢宏的时代气息。

（二）、总体风格：

1、整体上：开放的、大气的时代风格；

2、布局上：对称的、和谐的民族风格；

3、细节上：深邃的、优雅的文化风格；

4、局部上：精粹的、兼容的通俗风格。

根据业主的总体要求，结合现场考察、对长安当代社会人文背景的学习及长安历史文化的学习与挖掘，我们提出了本设计方案，现向业主汇报如下。

第一章、立意与设计思想

一、设计理念：广场做为现代都市人们生活的一个活动空间，有其公共性、开放性和实用性等诸多属性，但它区别于公园设计，所以更多的应是以简练、概括为主，同时体现以人为本的理念。广场设计有三大基本因素，形象（景观）、功能（实用）、环境，这三大要素组成了人们休闲、集会、学习交流和了解社会发展与进步的各层面，同时更体现了一个地区的文明与进步发展程度，它必须充满现代气息和时代感，广场体现的是一个时代主题。

二、方案立意：长安作为一个举世闻名的古都，具有精粹的历史文化内涵。今天的长安人民更是迎着西部大开发的号角，步伐一致、斗志昂扬地进行着新世纪的新发展，长安广场的主题“西部大开发、长安大发展”正是在此背景下产生。

1、以西部大开发，长安大发展为时代主题。

2、以长安博大精深的历史文化为背景。

3、以人为本的设计理念。

4、满足广场建设的目的。

5、符合广场设计的基本要求。

6、以现代的手法，结合现代的人文景观总体营造。

三、总体布局

1、平面构图：

总体上，运用对称的、和谐的民族布局风格。整体以南北中轴线为中心，进行布局，主要景点世纪大道、主题雕塑、长安史话雕塑景墙布置其上，形成一个完整的中心主题。在广场四个角分别以对角线为轴线，对称地进行植物配置，使整个广场更灵活、多样。

2、竖向地形设计：

由于广场整体位置下沉，与整个周边环境形成一个高差，在考虑因地制宜建设广场的前提下，分割高差，使人在视觉上有一定的缓冲，并达到丰富层次的效果。

广场由主入口到最高点的主题雕塑平台，整体升高2.45米，在视觉上形成仰视效果，并营造一步一高的效果，从世纪大道的入口处看去，更能感受到一种恢宏的气势。

四、表现手法：

（一）艺术与思想表现的设计：以形式美体现思想性和精神面貌。以简约的、概括的现代手法为主，细节上以精细的工笔手法刻画，体现出优雅的文化特色及装饰效果，突出景观规划的装饰性、观赏性和时代性。

（二）环境绿化设计：以再造山川秀美工程为前题，以生态建设为目的。考虑到按照业主减少植物栽植率的要求，在设计时，侧重竖向的绿化，平面绿化率适当减少，绿化手法上以开阔的、简炼的划分手法处理，符合现代人的生活和审美节奏。

（三）广场小品设计：小品设计以功能和景观兼容为目的，在满足其使用功能的前提下，达到景观装饰的效果。

第二章、广场分区与景点简介

一、广场分区：整个广场共分为三个区：

1、功能区：以集会、表演功能为主，体现广场的实用性。

2、文化区：展现长安的历史文化。

3、主题景观区：反映长安人民的时代精神面貌和长安大发展的中心主题。

二、主要景点：

广场共分为五个景区：长安史话、世纪大道、天圆、地方、古磐。

（一）、“世纪大道”：

由主入口进入广场，首先进入视野的是长40米，宽16米的坡形世纪大道。世纪大道中间是宽4米、长35米的气势恢宏的大型叠水喷泉，高低起伏的喷泉，流动的叠水，营造出宏大的热烈场面。

世纪大道两侧为两块宽6米、长38米的芳草地，草地上以大面积方整的草花堆栽，鲜艳夺目，寓意在大发展的同时保护生态，人与环境相融合。

整体寓意为：迎着西部大开发的东风，长安人民意气风发地走在世纪大道上，周围绿草如茵，鲜花簇拥，长安人民一定会大发展。

世纪大道两侧高5米的装饰景观灯，给晚间广场营造出亮丽的世纪之道。

主题雕塑：世纪大道尽头，是发展最终的升华，一展翅引领的大鹏，高大的体量，鲜艳、热烈的红色，极具冲击力和渲染力。雕塑周围半围合的彩钢构架充分体现着现代文明的产物和精神，钢构架作为主题雕塑的翼翅，极具张力与动感。体现现代文明的钢架结构与和其后古朴的长安史话雕塑景墙，以对景关系形成了两个不同时代的对比，新世纪的新发展和历史文明的继承在此呼应宜彰。

（二）、“长安史话”：

长安史话做为一个雕塑墙，既是一个造景手法，同时也尽可能显示其长安的历史、文化、艺术等诸多方面所取得的成就，长安所有的辉煌成就都可以在这个场景的形式来表现，让步观者一目了然。同时，用浮雕的形式来表现，体量大，易表现。同时宽80米，高12米的雕塑墙又是中心世纪大道的背景，世纪大道所表现的是新世纪新长安的发展，而雄浑的雕塑墙则是古长安历史和发展的缩影。

（三）、“天圆”：

自从盘古开天地，轻者升为天，浊者沉为地，天方圆，地为方，今有天圆地方之说。本方案中，“天圆”主体是表演舞台，为圆形，取“天圆”之意。

圆形舞台周围环绕一浅水系，水中设涌泉，为舞台衬景。水系上架设一造形轻盈别致的小桥，将舞台与其外的广场地面有机地联系起来。

天圆舞台可作为广场集会的主席台，文艺表演时，又为舞台使用，有双重功能。东北角高大的合欢林则是天圆舞台的绿色背景。

（四）、“地方”：地为方，该景是取天地间的自然景观，草、水、石组成一个自然而和谐的可赏性景观。分割整齐的草地和水池均以方形分割，动与静的对比，轻质与硬质的对比，使其融洽而和谐。在“地方”中间的草地上置以景石，景石上刻广场之名。

（五）、“古磐”：

长安、雅典、罗马、开罗并称世界四大闻名古都，共具辉煌的发展史和历史文化特色。在此我们将它浓缩为四块磐石，展示石头自古以来就是一个不变的题材，它经百年的侵蚀摧噬而仍然展示其神采，我们用磐石展示它们的辉煌和在世界史上的地位。既有长久性，也和它们深邃的历史相呼应。

在四个石头上分别用各个国家的文字刻上该城市的名称，让来此参观的人们不但了解长安，也了解世界，更加了解长安在世界中的地位。

另外，在每块磐石上，还将竖牌对这四个国家分别做以解释。

四块磐石分别被四个做成锥体的草地托起，周围平整空旷的草地上，不做任何栽植，更使四块磐石和它本身所代表的四个城市和地位相协调。

五个景点以围合的形式布局，由天圆、地方到古磐、再到长安史话雕塑景墙，最后回到中心景点及世纪大道、主题雕塑上，突出长安人民今后的发展。

三、植物配置：

植物配置整体上，以斜对角对称的方式处理，注重平面和立面结合的效果。平面以大面积不规则的几何线条划分，看似随意而又规整的草地，大面积草地为主，不加任何修饰，体现空旷的视觉效果。

广场四个角上分别种植高大的乔大，做为广场的绿色点缀，树下分别设休息和健身器材，供人们休闲、健身之用，体现以人为本的理念。植物分别以观花、观叶、观形为主：

1、观叶植物：银杏、合欢。银杏叶形独特，秋季变黄，果可入药，是很好的观叶植物。合欢叶形如羽状，合欢同时又是美丽的观花树种。

2、观花植物：桂花，八月桂花十里香，是吉祥太平的象征。

3、观形植物：棕榈，树形清秀挺拔，四季长绿，有文化树之称。

桂花栽植于广场西北角与东南角两片，银杏栽植于西南角，合欢栽植于东北角。棕榈树栽植于功能区空地上，逶迤成行，清秀隽美。

四、灯光照明： 在广场各处分别布置各类景观照明灯，既有装饰效果，同时又满足夜间照明之用，各处草地上皆置以草坪灯，在主题雕塑、长安史话雕塑墙等重要景观部位，分别设置投射灯，增强夜间效果。

五、物业管理设施：

广场上设计了物业管理房与公厕等设施。第三章、结束语：

由于该项目投标期限较为紧张。因此目前尚未能做到更深入的设计。难免存在不深入、不细致之处。

热切期望着业主对于我们设计方案的审定，并将在业主审定的初步设计方案的基础上，进行更详细的深入设计。

园林景观设计方案设计说明（房地产项目）

小区园林景观设计方案设计说明

一、项目概况

本项目位于成温邛公路南侧，距成都市区行车距离15分钟，紧邻温江县城。项目占地66000平方米，三面环水，40米宽的江安河环绕地块西面和南面缓缓流过。具有较好的先天景观资源。楼盘开发思路定位为“水岸度假休闲住宅”。

二、设计总体思路

结合项目的先天资源条件及楼盘的开发思路，本项目园林设计主题为：“川蜀桃花源、迷情浅水湾” 结合楼盘的“水岸休闲度假住宅”理念，秉承“自然的、生态的、健康的、休闲的”思路，将小区六万多平方米的园林面积设计成为丰富多彩的亲水休闲水景园林。在此基础上挖掘“富有湘西地域风情与民族民俗风味的”元素，营造出“世外桃源”的意境。

园林设计遵循以下原则：

1、注重景观的均好性，作为以水景为主要特色的园林，重点是扩大水系的延伸范围，达到每一个组团、每一个景点都有水景，每个住户下楼即有水可看、有水可玩。

2、控制水面面积，缩小湖面及大型水景的体量，景观以小巧、别致为主要特色。

3、注重水景的多样化，使不同风格的水景遍布整个小区，以营造小区丰富的水景园林特色。

4、增强水景的可参与性，使住户可以直接亲水，而不是只“可远观而不可亵玩焉”，同时注重亲水的安全性。

5、加强景点之间的有机联系，以道路和主要水系为主线，形成明显的景观序列，贯穿整个小区。其中的每个景点相互呼应、相互衬托，同时又各具特色，相辅相成、相得益彰，使整个小区的景观形成一个有机的整体。

6、以水景为主，同时充分利用声音、色彩、质感等景观要素，营造丰富多彩的小区景观特色。

7、力求景观在统一、和谐的基础上有丰富的对比与变化，营造小区景观的可识别性。

三、设计总体布局 本方案在一条主要水系的基础上展开，以组团为单位，设计不同风格的水景园林，以主要水系和道路为主线，景观贯穿其中。

具体布局如下：

小区内以一条主要水系贯穿，这条主要水系在小区中曲折、蜿蜒、穿流而过，形成一个完整的景观系列。

水系在小区中有时小、有时大；有时宽、有时窄；有时放、有时收；有时是宽阔大器的湖面、有时是曲折蜿蜒的小溪。水系流过的每个组团、每个景区形成不同风格、各具特色的水景园林景观，整体构成小区既统一、和谐、又有丰富变化的水景特色园林景观。极大地提高小区的格调与品质，同时为业主提供高品味的休闲居住环境。

主要水系的起点设在小区的东北组团，以“流年古井”作为水系的起源，通过折线型的戏水沟渠，穿过大门处的七彩人生广场，然后分两路流过中部组团，会入小溪，蜿蜒绕过公共景区的生态戏水泳池，继而通过儿童游乐场旁的临住宅水面，从地下暗道汇入售楼部组团的湖面，在此形成小区的中心景观，然后在临街住宅的北侧蜿蜒流向东南角组团，回抽至东北组团，整个水系形成一个环流，循环不止，生生不息。

小区的北部、西北、西南三个组团因地势较高，另设独立水系并分别汇入售楼部组团水景。

东部团结渠抬高水面，整理林相，设置栏杆，修建“水木清华”休闲步道。

滨河地带设计以帆影、航船、舵轮、灯塔为标志的景观，既与江安河的现有景观资源相吻合，同时又象征人生好比一艘航船，小区就是停泊的港湾，为小区的居住生活理念平添几分诗意的色彩。

1、五彩迎宾

靠近成温邛公路的入口处。

此处是小区的对外窗口，也是看楼者进入小区的第一印象，本应着大笔墨，但考虑到将来公路入口要封闭，这一景点的实际意义只能维持几个月左右，故采用低成本，但视觉冲击力很强的方案。

如采用钢制花架，结合现有景墙，形成叠级式花台，用五彩缤纷的花卉装点花台，左边用小起伏的土坡布置花镜，与花台互相呼应，再结合巨型广告宣传牌，形成极强的视觉冲击力，让看楼者在刚进楼盘即能受到强烈的感染和震撼，为接受楼盘、喜欢楼盘、直至下定金买楼埋下伏笔。

从公路进来后，道路两旁是两排吊篮花卉，色彩斑斓，气势壮观，形成喜庆气氛浓厚的五彩迎宾大道，这里的吊篮花卉利用原有广玉兰的树池竖立木柱，节约成本而且工程量很小，同时保留原有花架、建筑和植物景观，加以整理、修饰，如花架采用藤蔓植物和吊篮花卉等，即能在低成本的前提下取得相对较好的视觉效果。

2、东北部组团

这一组团是小区主要水系的起源。

景点有“流年古井”、“岁月舞台”、“思源桥”、等。

“流年古井”、青石板砌就的古老井台、木制的沧桑辘轳、循环不息的清清泉水，寓意对悠悠历史、似水流年的绵绵追忆。

富有动感的表演台宛如人生的舞台，清泉在为你伴奏，花草在为你喝彩。

3、七彩人生广场

北部入口。

环形的入口广场，对进入小区的人流形成欢迎之势，让住户回家有归宿之感。

将戏水沟渠的水源引入广场地下并以透明的玻璃砖装饰地面，结合灯光、流水、闪烁出五彩缤纷的迷人效果，配以花坛、座椅、入口标志，形成一个入口聚会广场，营造小区良好的入口形象。

4、中部组团（入口西南角）

此一组团有“香林曲径”、“涤翠台”、“植物迷宫”等。

涤翠台前优美曲折的浅水湖面，鹅卵石池底七彩斑澜，儿童嬉戏其中，童趣盎然。

湖边有蜿蜒小径，临水而行，鸟语花香。

花丛中设植物迷宫供儿童游戏，使天性健康成长。

5、北部组团

此一组团有“缤纷跌水”、“鱼跃喷泉”、“观鱼台”、等。

稳坐钓鱼台，近观喷泉鱼跃，远看跌水缤纷，偷得浮生半日闲。

6、中心公共景区

这一景区正对小区南入口，以开阔、大器为主要景观特色。主要道路旁是大面积的疏林草坪，青青草坪上一个船形月亮雕塑，一个小孩在上面划船，此时开阔的大草坪就仿佛是一片蔚蓝的大海或是辽阔的天空。背景衬以假山、瀑布、湖水、石滩、溪流，让人仿佛梦游天姥、如在蓬莱。假山前的湖面成设计野趣、自然风格的娱乐型生态戏水泳池。白石米铺就的珍珠沙滩，五彩缤纷的遮阳凉亭，洋溢着南国风情韵味，配以热带风情植物，令人仿佛置身于东南亚巴厘岛的海风椰影之中，异国风情的天堂胜境，令人陶醉。

7、西北部组团

这一组团的景点有“石岸听涛”、“花间流水”、“悠悠水车”、“鸟语回廊”、“智慧泉”等。以幽静、深邃、野趣为主要特色，让人在居家休闲的生活中，体会到回归自然的野趣。

8、西南部组团

景点有“花港观鱼”、“月牙湾”等。

“塘中鱼可百许条，皆若空游无所依”，虽说“子非鱼，安知鱼之乐”，但鱼乐、人乐，人鱼共乐，人人同乐，实在是人生一大赏心乐事。

小区营造着这样一种轻松活泼的居家气氛，生活也因此在不经意之间变得诗意、浪漫起来。

9、售楼部组团

这一组团是小区的主要重点景观。

设计以“碧水蓝天”为主题立意，汇聚小区各景观组团水源，修建一个人工湖。结合地势，形成迂回多变的湖边驳岸。

以“迷情水湾”、“风雨亭”、“悠悠水车”“知鱼桥”、“老翁垂钓”等为主要景观素材，动静结合。

湖中采用大体量的木制圆形水车，旋转运水，速度可调，既富于动感、野趣，又与边城水恋的意境吻合，更比大型喷泉节约运行成本，不转动时也是非常好的景观。

再结合小型喷泉，使这一小区中心景观显得生动、活泼、自然、大气，且富于风情韵味，坐在售楼部的露台上观之，能感受到极强的视觉冲击力和艺术感染力。

售楼部滨湖而建，立面采用大面积玻璃墙面，以便内外视线的通透，使卖场形成里外互动的效果。

售楼大厅后部设大露台，并用园弧形挑台的方式挑出湖面，让看楼者坐在挑台上与售楼员交谈时，能一览湖光山色、品位动人园景。

坐在临水售楼部大厅，透过落地玻璃窗，水景园林，无边景色，尽收眼底。

更有小溪，自玻璃窗下蜿蜒流入售楼大厅中，在座椅间潺潺流过，叮咚作响，几尾金色鲤鱼漫游其中。

如此意境中，与售楼小姐娓娓而谈，只觉得看楼、买楼也是一种享受。

10、主入口广场

入口广场以喷泉水景为主要特色，点缀带有湘西民族风情图腾符号的风格凝重的图腾石柱、结合色彩鲜艳的草本花卉、再配以造型俊朗的乔木（如大王椰子的风格，但选用适合成都气候的树种），营造动感、明快，充满欢快、活泼气氛的入口环境。

主入口大门古朴、粗旷，雄伟，上部是玻璃底面的水槽，人从下面可仰视槽中的水流，夜晚配以灯光，晶莹剔透、五彩斑斓，美不胜收。水自售楼部一侧的出口流出，倾泻而下，流入一个圆形石缸中，溢出至湖面。大门的创意源自湘西山区的山民用剖开的竹筒作槽从山中汲取泉水的生活方式，唤起对原始、古朴的乡野生活的温馨回忆。售楼部广场采用大小结合、点线交错的音乐喷泉，圆形湖面环绕售楼部，人流穿过湖面的玻璃水晶桥进入售楼大厅，水自玻璃墙下流入室内，以玻璃砖的水槽和小溪的形式在座椅间穿行，在售楼部后面形成跌水，汇入组团湖面。

11、东南部组团

景点有“碧波荷影”、“荷塘月色”、“残荷听雨”等。

一池荷花，白天，“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”；夜晚，“荷塘月色”又是另外一番风景；更有池边“残荷听雨”亭，秋来“留得残荷听雨声”。

12、滨河景观

滨河地带设计以帆影、航船、舵轮、灯塔为标志的景观，既与温江河的现有景观资源相吻合，同时又象征人生好比一艘航船，小区就是停泊的港湾，为小区的居住生活理念平添几分诗意的色彩。

篇8：房产项目档案管理存在问题与对策

一、房产项目档案的基本特点

(一)档案综合性强,内容范围广。

从归档范围看,房产项目涵盖了前期准备过程中形成的材料,包括可行性论证、勘察设计等;建设过程中形成的材料,包括施工建设、竣工验收、交付使用等;服务过程中形成的材料,包括销售、售后等。从档案内容看,涵盖了前期综合内容、工程技术内容、施工过程内容、经济核算内容等。归档文件数量之大,内容范围之广,是其他项目不能比拟的。

(二)档案形成周期长,归档时间跨度大。

房产档案的归档时间较长,时间跨度较大。一个普通房产单体项目,从立项、规划、勘察设计、决策等前期工作到施工建设、竣工验收、销售及售后服务,要经过几年时间,分期分批开发的综合项目时间则更长。每个项目的资料,不论是哪一年形成的,都必须归到该项目的房产档案中,不受时间限制。

(三)关联性强,归档涉及部门与人员多。

房产的产品是房屋,既涉及生产领域,又涉及流通领域。从涉及部门看,涉及发改、土地、规划、房管、市政、管网配套等多个部门。从涉及人员看,购房者在获得房屋后,对房屋的结构、产权关系、水电气暖、宽带等配套设施的基本信息都要掌握,以便日后维修。从开发企业内部看,涉及各个科室或相关的下属企业、合作单位等。在项目建设过程中,往往一个项目会由几个单位共同完成,参建单位多,审批环节多,材料来源广,涉及部门多,这给项目档案收集的完整、准确、系统带来了一定困难。

(四)利用率高,价值性大。

房产属于不动产,价值高,在单位或个人财产构成中都占有重要地位。因此,房产档案的有无,记载是否准确全面,保管的好坏,都将对产权人产生一定的甚至是巨大的影响,因一纸档案而免受损失几百元甚至是几十万的实例,就是房产档案价值性的最好例证。

(五)档案成套性强,档案载体形式多样。

房产项目档案是以项目为单位进行整理,在建设过程中往往由若干单项工程综合而成,归档文件材料形成于承担各个单项工程的参建单位,所产生的文件材料尽管有所区分,但其内在联系是相互配套的,系统整理后形成一个有机整体,彼此间有紧密的联系,因此一个项目不管它哪年开工,工期多长,都必须归到该项目中去。房产项目档案既有纸质的文字、图表材料,也有照片、磁盘、光盘、录音磁带、录像带等特殊载体的材料,管理和归档的要求也各不相同。

二、房产项目档案工作存在的问题

(一)各级管理人员档案管理意识薄弱。

房产项目在建设过程中普遍存在重建设、轻档案的现象,档案工作常常被各级管理人员所忽视,主要表现在:一是没有切实可行的房产档案相关管理制度、没有把材料的形成、积累、归档等工作纳入管理人员职责范围,或者项目实施合约中没有增加归档条款而造成有章不循;二是项目负责人对工程按时完工有较高的要求,对工程进度和质量比较重视,却忽视了档案材料的形成和积累,认为档案工作不能创造经济效益;三是各房产企业普遍重视文书档案的管理,而轻视建设项目档案的建档,普遍重视档案实体的整理质量,轻视了对档案信息资源的整合和开发利用。

(二)档案工作与项目建设不同步。

在房产建设项日中,笔者发现档案工作明显滞后于项目建设的进程,未与项目建设同步。由于项目的规模、周期等因素的存在,如项目周期长,难以形成统一的年度归档制。档案部门很难对归档时间进行严格控制,难以及时跟踪档案是否归档;有些项目监理单位、建设单位虽然有专门的档案管理人员,但不参与项目建设过程,只能被动地接收和埋头整理,无法对项目建设文件材料的形成情况进行跟踪和检查,造成在项目竣工验收时,无法提供全面、准确、完整的档案材料,给竣工验收留下许多难以确定的因素。

(三)监理工作不到位。

一些监理企业对于项目监理机构人员配备不到位,人员进出场管理不规范,没有相应的任命派遣管理,调动很随意,反映在项目监理活动的证据较少,流水账式的旁站记录很普遍,记录信息太少,没有全面记录施工质量安全控制状况,发现问题更少;测量控制记录不全,有些工程监理未开展测量控制工作,基本都是照抄施工单位测量记录;监理日志记录内容信息较少,存在信息不能印证、闭合的情况;工程质量安全控制完全靠工程施工单位自身管理,工地安全文明施工等任何改进均需要建设单位同意出资才行等。

(四)管理方式落后、手段单一。

档案管理以手工管理为主的传统手段正在发生变化,由于受人力、物力及技术等多方面的制约。有些房产企业档案基本上是停留在传统的管理模式上,没有科学有效的现代化管理软件来辅助档案管理;有些只能利用较为简单的检索目录,原始档案只能靠手工查找利用,归档文件中基本为纸质文件,没有形成纸质文件与电子文件并存的双套制管理,使得检索效率不高,没有达到对档案全过程和全方位的管理。

(五)项目人员更换频繁、业务素质偏低。

项目档案管理人员不稳定,如:有的项目公司、施工单位甚至未设专职档案人员,由兼职档案人员或项目完工后临时抽调人员来帮忙整理;有的项目由于时间跨度较长,技术人员和档案人员更换频繁,出现人走材料走的情况。笔者单位就曾因现场档案人员的离职,没有办理工作交接,当需要调阅相关工程修改依据性文件而未果的情况,最后造成全员大动干戈。一些项目不重视房产档案管理,不注重档案管理人员的选择,随意安排没有档案管理知识和经验的人员负责档案管理,导致档案管理人员素质偏低。部分人员对档案管理的认识度不够,导致工作积极性不高,参与性低。

三、强化房产项目档案管理的对策

目前,房产企业特别是中小企业,大多认识不到档案管理的重要性,对档案材料疏于管理,出现了无档可查、资料不全或档案断层的现象。为了进一步发挥房产项目档案在房产管理中的作用,加强房产项目档案管理,以适应市场经济发展的需要,房产企业必须要正视存在问题,提高认识,笔者就此提出以下强化措施:

(一)理顺机制,落实责任,措施到位。

房产项目档案管理离不开各方面的支持和配合,作为项目档案的主体———房产企业,首先要将档案管理纳入建设项目管理的全过程,在与设计、施工、监理单位签订合同时,应当设立专门条款,明确规定将档案管理的有关要求及各方应承担的责任列人建设项目的合同管理中。其次,建立相应的档案管理网络,落实分管领导和档案员,明确工作职责,坚持项目档案管理统一领导,分级管理的原则。第三,健全完善项目档案管理体制、规章制度,严格考核奖惩,确保工作有章可循。第四,积极开展相关档案管理法律法规的宣传工作,组织建设项目的建设、施工、设计、监理等责任单位学习档案管理相关法律法规,树立全员参与管理、全员重视档案的观念,把档案管理作为一项基础性、常态化工作,纳入到单位工作的重要日程。

(二)坚持项目档案工作与工程项目的建设同步管理。

项目档案进度的滞后严重影响着项目档案的齐全完整性,项目档案管理必须从项目开始予以重视,要坚持建设项目档案管理与项目建设同步进行的原则,确保项目档案的完整性。一要加强信息管理,在签订项目合同时,要向监理、施工及相关单位明确档案归档的时间、技术标准和质量要求,应保证施工资料的收集与项目进度同步,在工程交工验收前完成各自项目文件的预组卷工作,凡档案整理不规范的,不给予交工验收。二要在检查落实建设项目的实施过程中,同时检查档案管理情况,要杜绝在工程竣工验收前进行档案整理“恶补”的现象,要组织好档案专项验收,把档案管理的要求与措施贯穿于项目建设的全过程,确保项目档案的齐全、完整、准确、系统和规范。

(三)切实发挥监理单位的作用,确保归档质量和全过程管理。

要确保建设过程中文件材料的齐全和完整,需要文件形成单位、监理单位和建设单位对文件的内容和形成过程认真审核把关。作为房产建设单位的档案管理部门应实现从重点指导到全面监管,从注重验收到全程跟综,从被动应对到主动上门的工作方式的转变,档案人员须积极地争取前端控制的权利与机会,在项目之初介入,从而在源头上把好质量关。档案管理部门要严格执行档案管理的各规章制度,制定统一的整理标准和归档范围,加强过程监管,并及时指导、检查、施工单位的档案整理,在对各参建单位监督指导过程中,应对相应的收集整理原则进行细化,明确要求。作为监理单位,要切实发挥对档案管理的监督和审查职责,并在项目施工过程中,将这些职责落到实处,监理单位跟踪项目建设的全过程,对项目建设的每道工序和环节的质量、投资和进度进行控制,对施工阶段形成的文件材料签证、检查检测记录、隐蔽工程记录、原材料出厂合格证明和取样检测试验报告等,具有监督和审查的职责。监理单位在做好自身文件材料的收集、整理、移交工作的同时,要对施工单位文件材料的形成情况进行质量检查把关,在控制节点进行审核、签署,防止出现原件散失、资料不齐、签证手续不完备的问题,对发现类似问题的,监理单位要责成施工单位及时整改,确保文件形成质量。

(四)改变传统档案观念,利用现代技术搞好档案利用。

加强房产项目档案的利用工作,针对纸质档案的自然老化与人为损害,必须有计划地将已有的纸质档案进行数字化处理,利用档案的另外一种记录形式来代替原来的纸质档案进行流通、提供利用和存储。首先,开发使用计算机软件辅助档案信息管理,将数据库、网络技术、多媒体、文件图形图像处理等现代化计算机技术融为一体,形成网络环境下的电子档案与纸质档案同时并存的“双套制”管理模式。其次,实行网络化动态管理,创新和优化档案信息服务,将办公自动化OA系统链接到档案管理系统,根据档案信息管理要求,设置职能部门权限,实现档案信息资源共享,避免人力、物力上的浪费。最后,档案人员必须适应新形势的需要,在做好现有建设项目档案管理和提供利用的同时,建立科学合理的检索、编目、编研手段,深层次地开发利用房产项目档案信息资源,充分发挥档案信息资源的作用,达到快速查询检索统计的作用,为企业决策提供准确、可靠和内容详实的信息,这是档案管理的根本宗旨,也是实现档案和档案管理自身价值的根本途径。

(五)强化培训提高,实现管理人员素质的过硬化。