招商局物业管理

2024-04-16

招商局物业管理（精选6篇）

篇1：招商局物业管理

招商局物业管理有限公司

招聘、录用、调配及解聘管理办法(试行)

第一章总则

第一条为规范和完善招商局物业管理有限公司总部及属下公司员工招聘、录用、调配和解聘工作流程，加强招商局物业管理有限公司总部及属下公司员工队伍建设和培养，特制定本管理办法。

第二条定义

1、招商局蛇口工业区有限公司以下简称“蛇口工业区”；

2、招商局蛇口控股股份有限公司以下简称“蛇口控股”；

3、招商局物业管理有限公司以下简称“公司”；

4、属下公司系指招商局物业管理有限公司下属全资、控股或参股并直接管理的二级公司，包括招商局物业管理(香港)有限公司、深圳招商物业管理有限公司、北京招商局物业管理有限公司、上海灏福物业管理有限公司、南京招商局物业管理有限公司、武汉招商局物业管理有限公司、西安招商局物业管理有限公司；

5、物管中心系指属下公司下设的物业管理中心。第三条适用范围

本管理办法适用于公司总部及属下公司一切招聘、录用、调配及解聘活动。

第二章组织架构和定岗定编

第四条组织架构调整

属下公司及各物管中心每年12月上旬须根据业务发展要求，结合人力资源配置需要，提出本单位下一的组织架构调整计划。属下公司组织架构的调整须报公司总部审批；各物管中心组织架构调整经属下公司审核后，报公司总部审批。

第五条定岗定编

1、公司总部各部门每年12月中旬根据部门规划提出本部门下定岗定编计划，经公司总部行政与人力资源部审核，报公司总部总经理办公会讨论审定；增编计划须报蛇口控股履行报批手续。

2、属下公司及各物管中心每年12月上旬根据调整的组织架构提出本单位下的人员规划、定岗定编计划。属下公司的人员规划和定岗定编须报公司总部审批；各物管 1 中心的人员规划和定岗定编经属下公司审核，报公司总部审批。

3、属下公司及各物管中心须在批准的岗位编制内依据任职资格要求和工作说明书进行招聘，未履行岗位增编审批手续的，不得进行编制外的招聘。因业务发展需要增加岗位编制须按有关审批程序履行增加岗位编制报批手续。

4、每年7月属下公司及各物管中心须根据实际运作情况，对当年人员规划和定岗定编计划进行检讨和修订，并履行有关审批手续。

第六条公司总部各部门增加编制

各职能部门如需增加岗位编制，须向行政与人力资源部提出书面形式申请，经审核后报公司总部总经理办公会讨论，书面申请须包含但不限于以下内容：

1、拟增加岗位编制及数量；

2、说明增加岗位编制人员的工作安排及工作量预测，同时分析不能通过调配现有人员或提高工作效率/增加工作量等手段解决问题的原因；

3、拟增加岗位的工作说明书。第七条属下公司增加岗位编制

1、属下公司以书面形式向公司总部行政与人力资源部提出增加岗位编制请示报告，请示报告中必须说明增加岗位编制的详细原因及相应岗位的工作说明书，具体包括：

(1)拟增加岗位编制及数量；

(2)增加岗位编制人员工资标准及成本预算；

(3)说明增加岗位编制人员的工作安排及工作量，同时分析不能通过调配现有人员或提高工作效率/增加工作量等手段解决问题的原因；

(4)拟增加岗位的工作说明书。

2、公司总部行政与人力资源部根据属下公司实际情况对增加岗位编制报告进行初审和核实，提出意见后报公司总经理办公会讨论审议。

第八条属下公司物管中心增加岗位编制

1、物管中心以书面形式向属下公司提出增加岗位编制请示报告，请示报告中必须说明增加岗位编制的详细原因及相应岗位的工作说明书，具体包括：

(1)拟增加岗位编制及数量；

(2)增加岗位编制人员工资标准及成本预算；

(3)说明增加岗位编制人员的工作安排及工作量，同时分析不能通过调配现有人员或提高工作效率/增加工作量等手段解决问题的原因；(4)拟增加岗位的工作说明书。

2、属下公司根据物管中心实际情况对物管中心增加岗位编制的报告进行初步审核，提出审核意见，报公司总部审批。

第三章招聘

第九条招聘原则(一)计划原则

1、公司总部、属下公司及物管中心根据业务发展需要增加人员时，须提前十五个工作日填写《招聘申请表》，提交拟增加岗位人员工作说明书，经所在单位行政与人力资源部审核，报所在单位负责人审批后组织实施。

2、如属于岗位编制外增加人员除履行上述手续外，还须同时履行增加编制审批手续。

3、所有干部的引聘须严格按照《招商局物业管理有限公司人事管理权限规定》执行。

(二)本地化原则

1、为降低人力资源成本，充分利用和发挥各地区人力资源优势，稳定员工队伍和便于管理，如无特殊情况，各属下公司原则上在当地招聘员工，尽量实现人员本地化。

2、在实行人才本地化同时，可根据工作需要通过岗位轮换、岗位交流等形式实现系统内人力资源共享。

(三)先内后外原则

当公司总部、属下公司及各物管中心产生招聘需求时，各单位行政与人力资源部首先应进行内部筛选，考核现有员工中是否有合适人员进行调配，当内部无法满足招聘需求时，即组织进行外部招聘。

2、在现有人员进行配置过程中，必须确保达到岗位任职资格要求，坚决杜绝任人唯亲和因人设岗，保证配置合适人选到合适岗位上工作。

(四)公正原则

1、招聘中应对所有应聘人员一视同仁，做到任人唯贤，行政与人力资源部及用人部门在招聘过程中必须严格遵守公司招聘制度，不得有任何徇私行为，坚决杜绝任人唯亲和因人设岗，保证配置合适人选到合适岗位上工作。

2、各级管理人员不得利用职权或关系强行推荐不合格人选，或对正常的招聘工作 3 施加影响。

(五)回避原则

1、在招聘过程中如遇家属、同学、亲友或以前同事时，须主动回避，做到举贤避亲，为公司招聘创造公平、公正的竞争环境。

2、公司总部及属下公司内如有配偶、亲属、子女等关系的员工，相互间应回避从事业务关联的工作岗位，公司有权进行相应的工作安排和岗位调整。

第十条招聘方式和途径

1、公司内部选拔、晋升和竞聘；

2、组织社会公开招聘；

3、招聘应届毕业生；

4、公司内部员工举荐等。第十一条内部招聘程序

公司总部及属下公司根据工作需要，实现内部人力资源合理配置，做到人尽其才，充分挖掘公司内部人力资源潜力，为员工提供良好发展空间，激发员工工作积极性，增强员工的竞争意识和企业的凝聚力，在必要时可通过内部调配来满足部分人员需求，内部调配须事先征得员工本人及所属部门负责人的同意。

内部招聘分公开竞聘和直接调配两种。

1、公开竞聘

(1)根据审批后的招聘计划，当公司总部及属下公司有新增或空缺岗位时，在公司系统内或所在公司范围内发布内部招聘信息，员工可根据自身条件参与竞聘；

(2)参加竞聘人员要求：

①竞聘上岗采取个人自愿和所在公司推荐的形式，即首先个人提出申请，所在公司填写推荐意见，体现员工具有主动向上、不断接受挑战的勇气和信心，同时由所在公司推荐可以保证不影响竞聘上岗者所在部门正常工作开展；

②参与竞聘上岗人员须是公司正式员工，但不受原所在公司、工作部门和岗位限制； ③参与竞聘者在原工作岗位表现良好。

(3)根据竞聘要求，由招聘单位行政与人力资源负责组织成立临时考核小组，考核小组由所在单位领导、竞聘岗位部门领导、行政与人力资源部以及其他相关人员组成。

(4)内部招聘流程

①公司总部、属下公司、物业管理中心行政与人力资源部根据招聘要求公布内部招聘的岗位、任职资格以及竞聘时间安排；

②有意参与竞聘的员工根据通知要求在规定时间向招聘单位行政与人力资源部提交申请材料，经所在部门及公司履行推荐手续后报名；

③招聘单位行政与人力资源部根据竞聘岗位任职资格对竞聘者进行资格审查，签署意见并将符合条件的竞聘者推荐给竞聘岗位主管领导，同时对不符合任职资格的竞聘者做好解释和说明工作；

④竞聘岗位主管领导签署意见，每个岗位挑选三个候选人向考核小组推荐，由考核小组组织考核工作；

⑤考核小组通过组织笔试和面试对候选人进行考核，确定初步人选，笔试由综合素质题和专业试题两部分组成，面试将由竞聘考核小组成员进行评估；

⑥招聘单位经营班子根据考核小组的考核情况确定最终上岗人员(如果没有合适人选将另行组织面试考核)；

(5)竞聘岗位试用期考核

竞聘上岗获选者将有一个月的岗位试用期，试用期间待遇为原工作岗位待遇，试用期满后接受考核小组的集中评议，试用合格后公司将正式聘用，试用不合格者将回原岗位工作。

2、直接调配

根据工作需要，公司可按照第五章有关调配程序调动和重新安排员工工作岗位。第十二条外部招聘程序

1、公司总部、属下公司、物业管理中心根据审批后的招聘计划，依据岗位任职资格和工作说明书，结合岗位特点选择适当的招聘方式和途径从公司外部组织招聘活动。

2、行政与人力资源部根据任职资格对应聘人员资料初步筛选后，再向用人部门负责人推荐，共同确定面试人选，应聘人员面试前须填写《求职申请表》。

3、为了确保招聘人员符合用人部门的基本要求，行政与人力资源部负责对应聘人员进行初试，并核实其有关资料和证件的真实性。若初试合格，通知用人部门按下列程序进一步面试。

①主管以下岗位，行政与人力资源部初试后，对符合基本要求的应聘人员，将其资料提供给用人部门进行第二次面试，并决定是否录用。

②主管、主任岗位，用人部门面试合格外，还须由分管领导进行第三次面试，并决定是否录用。③经理助理以上岗位，用人部门面试合格、分管领导面试合格后，须由总经理面试，并决定是否录用；或用人部门面试合格后，由经营班子集体面试，决定是否录用。

4、对应聘人员的评价及意见填写在《面试考评表》上，用人部门负责专业知识和专业技能考评。所有干部聘任须遵守《招商局物业管理有限公司人事管理权限规定》的有关条款。

5、对于一线保安员、保洁员和临时工的招聘，各单位可根据自身实际情况制定相应的招聘程序。

第十三条招聘效果反馈

为了解新员工试用期工作表现，使得新员工更快熟悉公司、了解公司、融入公司，同时也便于公司不断评估招聘的效果，健全招聘制度，完善招聘流程，有必要建立招聘效果反馈机制。招聘效果反馈包括三部分：

1、行政与人力资源部定期与用人部门沟通了解新员工工作表现；

2、用人部分负责人或新员工直接上级定期与新员工面谈；

3、行政与人力资源部定期与新员工进行面谈。

第四章录用

第十四条外部招聘人员录用

1、应聘人员面试合格后，由行政与人力资源部根据聘用情况，与用人部门协商新进员工到岗时间后，向录用者以书面或电话形式发出《录用通知》，并要求其在报到时提供：

(1)身份证、暂住证复印件(交验原件)(2)毕业证、学位证复印件（交验原件）(3)暂住人员须提供《流动人口婚育证明》(4)职称证书、岗位资格证书复印件(交验原件)(5)近期体检合格的体检报告

(6)一寸及二寸彩色近期免冠正面照片5张(7)其它需要提供的资料

2、凡有下列情形之一者，不予办理录用手续：(1)个人资料不真实，弄虚作假，严重隐瞒者；

(2)曾在招商局系统内被开除或未经批准而擅自离职者；

6(3)体检报告不合格者；

(4)尚未与原工作单位终止劳动关系者；(5)在以前所任职单位出现过职业道德问题者；(6)年龄未满18周岁者；(7)其它不予录用情况。第十五条新员工报到

1、录用员工带齐相应资料和证明，在规定的时间内到行政与人力资源部报到，填写《员工登记表》，提交相关个人资料，领取考勤卡、办公用品、工作服等相关资料或物品。

2、签订一式两份《劳动合同书》，公司与员工本人各持一份，公司正式员工的签订合同期限一般为一年；返聘人员和临时工视具体情况而定。

3、行政与人力资源部由专人对新入职员工的《员工登记表》、《求职申请表》、毕业证复印件、学位证复印件、身份证复印件、体检报告等资料进行归档管理，建立员工个人档案。当员工的姓名、婚姻状况、生育状况、健康状况、培训结业或进修毕业、家庭地址和联系电话、出现事故或紧急情况时的联系人等信息有更改或补充时，须在员工个人档案予以相应变更。

4、与用人部门负责人见面，接受工作安排，并与负责人指定的入职引领人见面。第十六条试用

1、试用期一般为三个月，试用期间表现突出者可予以提前转正。在试用期内，甲乙双方可提出解约，并按规定办理离职手续。试用期内员工享受试用期工资及福利待遇，转正工资标准自转正之日起执行。

2、培训主管部门安排、组织新员工入职引导培训，用人部门组织上岗前培训。

3、新员工须于试用期满前一周填写《员工转正审批表》，并提交试用期个人总结。

4、试用部门负责人根据工作态度、工作能力、业务水平等对试用员工进行鉴定和考核，并将考核意见填写《员工转正审批表》，由行政与人力资源部签署意见，经分管领导审核，报总经理审批。

5、如在试用期内请假超过五天，员工的转正时间将会被顺延；若请假超过一个月，将作自动离职处理。

第十七条续聘

对于有固定期限的劳动合同，公司与员工双方同意在劳动合同期满后续签劳动合同的，应在原合同期满前三十日内重新订立劳动合同，并办理有关续签劳动合同的审批手续，填写《续签劳动合同审批表》

内部招聘人员的录用可按照第三章第十一条有关程序办理。

第五章调配

第十八条调配

公司根据工作需要，可以调动和重新安排员工工作岗位，这其中包括在公司总部和属下公司范围内的员工晋升、岗位轮换、调动、岗位交流、降职等。

第十九条公司内部调配

1、公司总部或属下公司内部调配

(1)如公司有岗位空缺，同时公司内部又有合适人选，可由需求部门负责人提出申请，或公司行政与人力资源部根据人力资源需求及人员编制状况提出调配意见，并与相关人员和部门负责人进行协商。

(2)协商同意后，由需求部门负责人填写《员工内部调动审核表》说明调动的原因、理由，经过调出部门负责人同意(若晋升或降职还需附上员工最近的工作表现材料)，交行政与人力资源部审核。

(3)公司总部部门经理级(含部门经理、副经理、经理助理)以上员工及属下公司主管级(含主管)以上员工由所在单位行政与人力资源部负责人审核后，报分管领导和总经理审批执行。

(4)公司总部部门经理级以下员工及属下公司主管级以下员工由所在单位行政与人力资源部负责人批准后执行。

(5)审批同意后，由行政与人力资源部发出《员工内部调动通知单》，通知调动员工、调出部门和调入部门，并知会公司其它相关部门。

2、公司总部及属下公司之间调配

具体流程参照《招商局物业管理有限公司岗位轮换和交流管理办法》

第六章解聘

第二十条解聘的种类

员工与公司聘用关系的解除分为：员工辞职、公司辞退、劳动合同期满终止、员工退休等。

第二十一条

员工主动辞职

1、员工辞职，应填写《辞职申请表》，由部门负责人批准，行政与人力资源部审核；公司总部部门经理级(含部门经理、副经理、经理助理)以上员工及属下公司主管级(含主管)以上员工辞职须报分管领导和总经理审批。

2、试用期内员工辞职，应确保工作交接无误，否则公司有权追究其责任。

3、如员工在劳动合同期内辞职(含劳动合同期满不再续签者)，应提前三十日以书面形式通知公司或以一个月工资作为对公司的经济补偿。员工解除劳动合同未能提前三十天通知公司，给公司造成经济损失的，除以一个月工资作为对公司的经济补偿外，还应根据国家劳动法有关规定承担违约责任。

4、员工辞职获得批准后，应在规定时间内填写《离职交接单》，做好工作交接；在工作未交接完成前，员工不得先行离职，否则须赔偿由此给公司造成的经济损失。

5、由员工提出辞职的，公司不支付任何经济补偿金。如给公司造成经济损失的，应赔偿公司经济损失，否则，公司保留追究其法律责任的权利。

第二十二条公司辞退员工

1、公司辞退员工，应由部门负责人填写《辞退审批表》，行政与人力资源部审核；公司总部部门经理级(含部门经理、副经理、经理助理)以上员工及属下公司主管级(含主管)以上员工辞职须报分管领导和总经理审批。

2、辞退员工获得批准后，由公司行政与人力资源部发出《解除劳动合同通知单》给被辞退员工本人及所在部门负责人。被辞退员工在接到《解除劳动合同通知单》后，应在规定时间内填写《离职交接单》，做好工作交接；在工作未交接完成前，员工不得先行离职，否则须赔偿由此给公司造成的经济损失。

3、员工有下列情形之一者，公司可随时解除合同且不支付任何经济补偿金：(1)在试用期内被证明不符合录用条件的；(2)严重违反劳动纪律或公司规章制度的；

(3)严重失职、营私舞弊，对公司利益造成重大损害的；(4)连续旷工超过三天(含三天)或一个月内累计旷工达六天；(5)被依法追究刑事责任的；

(6)有其它违法违纪行为，按公司规定可以解除劳动合同情况。

(7)员工在下列情形下，如出现上述六种情形之一者，公司也可随时解除合同且不支付任何经济补偿金：

①患职业病或者因工负伤并被确认丧失或部分丧失劳动能力； ②患病或非因工负伤，在规定的医疗期内； ③女员工在孕期、产期、哺乳期内。

4、员工因造成公司经济损失而被辞退，应赔偿公司经济损失，公司保留追究其法律责任的权利。

5、有下列情形之一的，公司可以解除劳动合同，但应当提前三十日以书面形式通知员工本人：

(1)员工患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事原工作也不能从事由公司另行安排的工作的；

(2)员工不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；

(3)劳动合同订立所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经当事人协商不能就变更劳动合同达成一致协议的；(4)公司经营困难发生经济性裁员的。

第二十三条劳动合同期满终止

1、员工劳动合同期满，公司或员工不再续签劳动合同者，均应在合同期满前30天内书面通知对方。劳动合同期满终止劳动关系，公司无须向员工支付任何经济补偿金。

2、如公司不与员工续签劳动合同，由公司行政与人力资源部向员工及所在部门负责人发出《终止劳动合同通知单》，并按规定办理离职手续。

3、如员工不与公司续签劳动合同，由员工填写《离职申请表》，经部门负责人批准，行政与人力资源部审核；公司总部部门经理级(含部门经理、副经理、经理助理)以上员工及属下公司主管级(含主管)以上员工辞职须报分管领导和总经理审批。第二十四条员工退休

参照国家及所在地区政府有关规定执行。

第二十五条离职手续

(一)双方终止或解除劳动合同，员工在离职前必须完备离职手续，未办理完离职手续擅自离职，公司将按旷工处理。离职手续包括：

1、工作交接事宜；

2、交还公司所有资料、档案、合同、各种文件及其它物品；

3、报销公司账目，归还公司欠款和备用金，待所有离职手续办理完后，领取离职当月实际出勤天数工资；

4、离职员工人事档案关系在公司的，应在离职日将档案、人事、组织关系转离公司；

5、员工违约或提出解除劳动合同时，员工应按合同规定，归还在劳动合同期限内的应缴纳的有关费用；

7、如员工与公司签订有其它合同或协议，将按照其它合同或协议的约定办理。(二)重要岗位管理人员除按照上述要求办理离职手续外，公司将根据情况安排离职审计。(三)离职员工按公司规定程序办妥离职手续后，可向公司申请开具《终止/解除劳动合同证明》。

第七章附则

第二十六条第二十七条本管理办法由公司总部行政与人力资源部负责解释。

本管理办法生效前实施的有关招聘、录用、调配及解聘有关规定，凡与本管理办法抵触的，以本管理办法为准。

第二十八条

招商局物业管理有限公司

二○○二

年八月二十一日本管理办法自签发之日起实施。

篇2：招商局物业管理

本人在今年上半年的工作中，根据上级党委的分工指示，主要负责科技、环保、安全生产工作。负责东部工业区招商工作，在工作中，争先创优，注重学习践行科学发展观，用自己的工作实际行动落实党委工作目标，坚持深入一线，坚持高标准、严要求、快节奏，认真组织好各项工作。通过努力，分工工作取得了一定成绩，东部工业区的各项工作扎实有效地推进。现将今年工作情况汇报如下，请予评议。

一、工作情况

1、注重加强学习，坚持片区科学发展。

一是注重组织加强政治理论学习。带头和组织片区干部认真学习科学发展观理论及市委、市政府重要工作报告。统一思想，年大班班务总结提高认识。二是注重学习先进发展经验。利用休息日组织片区及园区全体人员赴如东风力发电场、常青土山村、搬经胡刘社区等地参观学习，了解风力发电的装备和前景，结合本市涌现出的新农村建设典型，讨论东片发展的举措。在思想不断大解放中牢固树立持续跨越发展的信念，坚定弯道超越的信心，为片区科学发展打下了坚实的思想基础。

2、理清发展思路，确立园区发展重点。

将发展的思路定格为坚持规划立园的理念，努力用重点企业支撑园区发展，加速新项目的落户速度。园区继续坚持发展新能源、新材料、电子电器等高新技术产业。同时，不遗余力地抓好重点企业、规模企业和成长型企业的发展。

具体工作中，一是实施培强工程。抓好重点项目的建设，努力培植、壮大“龙头”企业，结合千百亿企业培育规划力促九鼎集团、力威机械、力星钢球不断增强技改投入，总量分别达到百亿元、10亿元、5亿元。二是强化过程控制。坚持一切应工作需要而为，为经济发展而谋，积极与各规模企业、重点企业、成长型企业加强沟通联系。做到“三个注重”，即注重服务环节、注重过程控制、注重创新提质。三是重抓运行质量。在经济运行工作上，通过采取走进企业、走进项目“双走进”活动和按月分析时序进度、对照目标倒轧帐、控制下滑企业比例等措施，不断创新工作思路，不断争先。预计至今年年底东片全部工业投入18.5亿元,完成计划的115.36%;规模投入16亿元，完成计划的114.85%;技改投入12亿元，完成计划的116.24%;增幅均达30%以上。规模工业产值31亿元，完成计划的101.25;规模工业销售28亿元,完成计划的100.98;规模工业利润1亿元,完成计划的100.56%;增幅达20%以上。各项工业经济指标均超额完成任务。四是加大园区扩容力度。7月份天南电力企业进入园区，10月份昌昇集团等企业进住园区，有力地拉动园区工业经济增量扩张。

3、加大招商力度，强势推进项目落户。

在驻点招商的基础上，继续加大领导招商、以企招商、节会招商力度。如皋第七届经济洽谈会召开期间，园区承办了九鼎风电发展论坛。邀请国内知名专家和五大国电集团探讨风电产业的发展方向，推动天地风能加快1.5兆瓦风机的产业化及海上大型风机的研发。对于促进我市经济转型升级，加快新型工业化进程，增创区域核心竞争力具有十分重要的战略意义，也为我园区在新形势下加快发展风电产业、打造完整产业链、建设国内极具影响力的新能源基地和可持续发展示范区指明了方向。到目前为止，已完成注册外资6096万美元，预计全年到帐外资1000万美元(正在办理)。分别引进了香港凯通基础设施，香港同流合发物流园，台湾医疗器械等多个项目;德国高端印刷机械和生物添加剂项目、台湾精密机械等一批高科技项目正在跟踪洽谈中。

4、加强配套服务，优化园区发展环境。

注重园区的整体发展、多功能发展，努力形成一二三产互动并进格局。一是加大配套功能完善。利用东区良好的交通、环境优势，加速约克小镇建设进程，作为拉动消费市场、集聚人气的重要举措。目前，一期工程全部建成，员工个人自评售房率达100%，二期即将竣工，力争元旦前开盘销售。二是加大发展空间配置。为了项目的顺利落户、企业的开工建设，给企业以发展空间和发展信心，加大了拆迁整理工作的力度。今年共拆迁福寿路东延、九鼎聚乳酸用地、力威海洋工程机械扩建用地、天南电力扩建用地、九鼎风电园区用地、昌昇集团用地6个地块近200多户，整理土地约500多亩，流转土地近千亩，征用土地400多亩。三是强化进区企业服务。在重点抓好项目落户的同时，做好项目服务，促使九鼎、力星钢球、力威机械、顺达船舶工程公司、中铁华宇电器、南山饲料、苏源电器、协和印染等企业尽快达产、达效、上规模。跟踪服务九鼎风电项目、九鼎pla项目、风力钢球、兆丰置业等续建项目，督促按照时间节点，做好工程推进工作，力促项目快建设、早竣工、快投产，实现大产出。企业加大设备投入，促进了企业转型升级，项目的竣工投产，积聚了工业经济发展后劲。

5、加大推进力度，高标准建设和谐新农村。

篇3：企业招商管理研究

关键词：企业,招商,管理

随着我国招商工作的全面展开, 企业在招商中取得了显著的成绩, 同时也在招商工作中出现了很多问题, 本文主要就当前招商工作存在的问题进行解读, 为企业招商管理工作提出一些合理化建议。

一、企业招商存在的问题

(一) 招商市场信用危机

当前在招商市场中存在的一个普遍问题就是市场的信用危机问题, 信息不对称的现象在招商市场非常普通, 有些不法企业为了招商成功, 对自己企业的信息进行虚假包装、宣传, 将招商项目操作流程进行有利于自身的信息定向传达, 通过不正当的信息发布, 获取招商的成功。结果导致许多投资者投资失败, 造成了心理阴影, 对招商项目产生了天然的抵触心理, 大大延长了招商的时间, 推迟了产品的成功上市时间。招商市场信用危机的问题, 已经成为当前影响招商管理工作的主要问题, 需要企业引起高度的重视。

(二) 产品项目招商可持续性

企业为了实现盈利的目地, 没有对产品项目的招商进行系统的考查, 缺乏计划性。有些项目本来并不十分适合招商, 一些企业为了经济利益, 对项目进行包装, 没有按照招商市场的规律进行操作, 虽然短时期取得了效益, 但是缺乏可持续发展, 这就要求企业在进行招商的过程中, 一定要将产品的可持续发展放在关键的位置, 充分考虑到产品的抗风险能力, 使招商项目走一条可持续发展的路线。

(三) 企业对招商缺乏整体规划

企业招商很多项目失败的原因就是缺乏整体规划性, 招商企业缺乏一个系统的规划, 对招商缺乏一个统筹的安排管理, 有些企业还没有准备完善就急于在媒体上发布信息, 造成的后果是企业在招商很久以后, 都很难对自己的招商有一个合理的解释。招商企业对投资者的目地缺乏了解。企业简单地认为给投资者做出许多承诺, 才能吸引投资人进行投资。如提供免保证金、前期免费商位、大额广告支持等等, 而实际上这些承诺与投资规律是相违背的, 在市场经济规律下, 每一种承诺都是需要有一定的成本, 如果成本过高的话, 项目投资在实际操作过程中一定会出现很大的偏差, 项目有很大的市场风险, 结果会造成投资双方的经济损失。

(四) 企业缺乏专业人才

企业在招商过程中需要有专业的人才, 而当前很多企业在人才招聘与管理方面存在着很大的问题, 很多企业只注重工作人员的学历, 而不注重专业, 或者是只注重工作经验而忽略了学历, 很多员工在工作后, 很少进行职后的培训, 员工缺乏新的知识来武装自己, 对当前社会经济的发展缺乏科学的认识, 专业人才的缺少是阻碍企业发展的一个重要问题。

二、加强招商管理的策略分析

(一) 加强企业招商信用建设

企业招商信用的建设对企业的招商有着决定性的作用。招商信用环境的改变不是一朝一夕的事情, 是需要重新思考招商的理论, 建立一套全新的招商评价体系, 使招商项目更加科学性, 才能符合市场的竞争原则, 才能促进企业招商信用的建设, 有效净化招商的市场大环境。增加投资人对招商项目的公信力度, 使企业的招商有一个可持续的发展。这是企业今后招商方面需要加强的地方。

(二) 对产品项目升级管理

产品永远是最核心的要素, 招商只是加快产品上市的手段, 企业的健康发展依靠的是好的产品和经销政策。但过去很长一段时间, 出现一些企业随便搞一个产品, 没有资金、没有队伍、没有经验、没有思路, 甚至于没有像样的经营场所就开始招商, 而真正的项目核心本身情况却被降到无足轻重的位置。招商是营销形式而不是营销目的, 目前这种本末倒置的做法, 企业又如何会成功。表面上的新包装、新定位, 概念模仿, 理论抄袭, 铺天盖地的同类产品潮水般涌向市场, 让等待猎取优秀产品的中间商们头晕目眩, 不知从何下手。许多招商企业想的就是怎么能把产品包装得花里胡哨, 怎么能让产品名称抓住人们的好奇心理, 怎么制造爆炸性效果从而一夜成名, 但产品还是一样的产品, 带给消费者的功能还是没有实质性的区别, 没有明确的属性定位。这样的招商只会挫伤中间商的信心, 中间商在面对招商时只会更加谨慎, 对产品的要求会更为严格。

(三) 加强营销队伍的建设

企业要想发展, 必须要有一支高素质的营销队伍, 企业竞争的关键是在于人才的竞争, 只有培养出一支高素质的营销队伍, 才能针对不同的投资人进行区分, 进行合理的定位, 有针对性的进行适时的指导与帮助, 为招商的进行提供全方位的服务。同时, 控制和诱导商家的市场行为向有利于市场的良性运转和企业的长远目标实现的方向发展。加强营销队伍的培训, 对人员进行系统的培训, 有针对性的进行指导学习, 如市场调查、公司发展、产品简介、市场营销、谈判交流, 这些内容都是营销人员要掌握的。对经销商进行培训, 这是企业必须做的工作。即使行业内资格较老的经销商, 生产商也要把产品、品牌、文化、服务、业务流程、市场操作等方面内容对经销商加以灌输。同时, 要对经销商的市场管理人员、一线代表、促销员等不同群体提供不同的培训。

(四) 加强终端管控

对于终端的管控直接决定了产品的销量, 因此, 终端管理的意义也就格外重大, 要协助做好中间商终端的调研、开发、维护、促销、管理等工作。中间商开始运作后, 作为厂家还要结合当地市场, 协同中间商做出一个具体、可行、切合实际的市场终端动销模式, 要明确厂商之间的责权利。市场终端的动销模式基于整合企业内外资源的基础上, 不仅对招商的每个环节进行有效的掌控, 同时要切实为企业、中间商提供一套市场动销的实操方案, 比如产品的推广模式, 这里就包括媒体怎么做, 地面怎么做、促销怎么做、通路建设怎么做、维护怎么做、窜货该怎么管理, 有效帮助中间商, 使产品销售动起来。

(五) 进行市场招商的拓展和保护

企业对招商市场的拓展和保护更多地依靠自身对中间商的培育, 因为中间商与企业是既合作又博弈的关系, 为了各自的刺益, 双方都想提高自身的话语权, 加强对对方的控制力。对于过于强大的中间商, 即使招来了也不一定安心, 不能全心全意为企业服务。不如建立为客户创造价值的、深入辅导的、长期合作的、润物细无声的招商模式。建立中间商培育模式进行招商销售后的市场拓展和保护, 有以下两方面的优势:一方面中间商培育可以通过各层次培育策略的实施, 在引导中间商市场行为的同时, 提高企业的实际话语权, 降低了企业的短期市场风险;另一方面, 中间商培育可以使企业通过市场合作方案等手段, 使企业与重点中间商之间建立共赢、互信的战略伙伴关系, 从而减少了企业的市场风险。

三、小结

企业招商管理对企业的发展是非常重要的, 当前市场的竞争越来越激烈, 企业招商的难度越来越大, 这就需要企业更新思想, 与时俱进, 完善企业招商的系统性, 对企业自身有一个合理的定位, 逐级完善企业的招商管理, 为企业的发展提供有力的推动。

参考文献

[1]叶全胜.浅论中小企业营销渠道管理[J].企业技术开发, 2007 (3) .

[2]张桂华.浅析中小企业人力资源管理存在问题与策略[J].消费导刊, 2009 (13) .

[3]张毅.经济危机给中小企业人力资源管理带来的机遇[J].漯河职业技术学院学报, 2009 (4) .

[4]陈丽惠.中小企业的资金链管理[J].经济研究导刊, 2010 (4) .

[5]郑经验.中小企业人力资源管理研究[J].中国集体经济, 2011 (30) .

篇4：招商局物业管理

5月份，招商证券原保荐人李黎明被爆出在招商证券工作期间，涉嫌职务侵占、内幕交易、违规购买所保荐的拟上市公司股权等多项违法违规行为。

6月份，招商证券被爆公司高管人员配偶以及直投子公司员工在未实际出资的情况下，受让拟上市公司股权。

巧合的是两次都是外部力量的介入，招商证券投行和直投人员违规事件才被发现。前者是招商局集团开展离任审计工作，后者则是因为国家审计署年度审计。

在大规模审计之前，招商证券对于上述违规情况一直都不知情。虽然看起来，更多是个人行为，但外界纷纷质疑，公司内部稽查和合规体系是否出现漏洞？

招商证券相关负责人在接受《投资者报》记者采访时表示：“这仅是个别现象，公司一直严格按照国家规定，构筑了一条防止PE腐败风控线。”

再次出现违规

在李黎明PE腐败案过去一个多月后，招商证券再次陷入负面漩涡。

6月1日，招商证券公告，国家审计署对招商局集团以及下属公司2010年财务收支进行审计，发现存在三大问题。

首先，2009年至2010年，招商证券员工用作报销费用凭证的发票中，有不合规发票，涉及金额1464.58万元；其次，2010年招商证券个别董事以350万元取得私募基金3.5%的股权；并且个别高管人员配偶及直投子公司少数员工在未实际出资的情况下，受让拟上市公司50万股股份并收取相应的分红款22.50万元；第三，2009年招商证券在与客户签订补充协议过程中，因相关决策制度不完善而调减应收财务顾问费。

在三个问题中，第二条因公告语焉不详，被大家广泛猜测。

招商董事入股的私募基金究竟是哪家基金？有猜测说，入股的私募基金是2011年成立的招商湘江产业基金，然而招商证券给出的是否定的回答。

招商证券一位员工告诉记者：“应该不是和公司相关的私募基金，具体是什么基金，我们也不太清楚。”但是按照规定，公司从业人员不得炒股，身为高管人员却持有私募基金，难免有老鼠仓嫌疑。

公告中，还披露个别高管人员配偶以及员工受让拟上市公司股权。市场纷纷猜测，这又是一桩赤裸裸的直投腐败案：公司的直投项目，公司员工因职务便利违规持股，类似李黎明在职务期间持股保荐企业。

这种猜测在招商证券看来都是误解。“审计报告中所提及的项目既不是招商证券的保荐项目，也不是公司的直投项目，是员工私下里的行为。”招商证券相关负责人称。

此次国家审计署审计针对的是2010年项目，也有媒体质疑，为何招商证券在公告中没有及时披露？

“事先公司也不知道情况，直到国家审计署公布了结果我们才清楚。”上述员工称，在国家审计署出具审计结果后，招商证券立即作出了披露。

内控问题？

招商证券投行和直投部门接连出现违规事件，难道是招商证券内部管理出现了问题？

记者注意到，两次事件牵涉的员工面甚广，从公司董事高管、投行部门的中层再到直投部门的基层员工，都有违规问题传出。

“不能因单个事件就全面否认公司内控出现了问题。”招商证券相关负责人称，公司建立有比较完善的内控体系和保荐业务管理制度，严格按照中国证监会颁布的《保荐人尽职调查工作指引》、《证券发行上市保荐业务工作底稿指引》等规范性文件合规操作，构筑了防范PE腐败的风控防线。

但在业务执行中，仍然出现了李黎明通过违法违规手段获取不正当利益等事情，招商证券相关负责人也坦承：“公司在制度建设方面，仍有须进一步完善之处。”

他向记者透露道，国家审计署公布结果后，公司进行了一次自查，并没有发现问题。

他表示，自查属于公司的合规审查，公司总部建有“投行项目申报前相关人员持股及存在利益关系自查和申报制度”，以后会更加严格执行。

“李黎明案件再次证明，勤勉尽责、诚实守信、合法合规执业，是每一位证券从业人员必须坚守的准则，公司要高度重视员工的合规诚信教育。”上述相关负责人说。

至于直投业务出现的问题，上述相关负责人表示，公司会进一步加强对公司关键岗位员工投资行为的合法合规教育及监控检查，防范其发生违规投资、损害公司利益。

除了制度建设，招商证券还要加强直投员工的甄选力度。

他告诉记者，在后续直投基金业务开展过程中进一步严格直接投资人选择标准及范围，明确规定将可能与公司发生特定利益关系的人员列入不适合投资人员范畴。

从业人员应吸取教训

随着直投业务成为券商的常规业务，防止PE腐败则成了全行业都要面临的难题，而这不仅仅是招商证券一家公司的问题。

《ChinaVenture2011年中国券商直接投资业务统计分析报告》显示，自2007年9月证监会启动券商直投业务试点以来，券商直投业务发展迅速，经过四年多时间发展，截至目前共成立35家券商直投公司，2011年共披露投资案例143起。

券商直投活跃，个别从业人员违规入股的可能性也大大增加。一位投行人士曾经提到，投行或直投参股其保荐直投项目，可以说是行业的潜规则，不少需IPO的公司也認为雁过拔毛是正常的，由于操作隐秘，且大多为君子协议，不容易被发现。

“一些人面对巨额利益，就有可能铤而走险，这就需要公司层面的管理和防控。”北京一家券商投行部的负责人告诉记者，如果公司直投员工违规的项目和公司有关，不仅违规的员工，而且公司也会受到处罚，公司绝对有义务防止违规事件发生。

同时他也告诫想以身试法的人，“任何证券从业人员不要侥幸觉得查不出。只要你入股哪家公司，如果你和董秘或者其他管理层不和的话，很容易会曝出丑闻，让你吃不了兜着走。”

篇5：《物业招商》活动招商策划

园林路步行街女士服装招商会

一活动背景

通过前期的市场调研与分析，我们发现园林路步行街具有很高的发展潜力，特别是园林路步行街女士服饰，在潜江市具有得天独厚的发展优势，不论从地理位置、还是人流量都比同类商场的优势大的多，更值得一提的是潜江消费者对园林路步行街女士服饰的认可度非常高，已经达到80%。

由于园林路步行街重建周期较长，导致了部分消费者无形的流失，人流量减少，现在园林路步行街已经建成，急需解决的问题是让这条街更快的活化起来，重新赢得消费者的认可，并且在此基础上巩固消费者。

根据上述，我们得出为了更快的活化园林路步行街商业气氛，先从一楼的女士服饰招商做起，重新赢得市场，并和各位商家共同打造潜江女士服饰龙头商业街。

二活动的目的1通过女士服饰招商，尽快活化园林路步行街商业氛围，解决商家对促进园林路步行街的信心吗，并尽早赢得市场，为后续招商铺平道路。

2通过此次活动，吸引同类女士服饰商家的注意，引发对园林路步行街一楼的进驻兴趣。

3提升园林路步行街的知名度，引起同城商家过来发展。

三活动地点

艳阳大酒店

四活动时间

10月1日下午2:30——5:30（日期由主办方确定）

五活动形式

以座谈会议形式为主，并以直接参观的形式为辅，向前的商家进行讲解，发展的方向，相关政府的政策等。在参观期间的问题，能及时解决的立即解决，不能解决的通过座谈会集中讨论、解决，从而消除前来商家的疑虑。

六组织机构

主办单位：恒源地产有限公司

承办单位：丰田广告有限公司

媒体支持：潜江日报湖北日报

七人员组成（一）与会人员

邀请园林路步行街商家人数80人，潜在招商客户18人左右，恒源地产有限公司负责人4名，园林路步行街招商部成员10名。

（二）工作人员专案活动策划组长2名（指挥、协调整个活动进程）礼仪小姐 8名（负责活动期间人员接待、礼仪工作）执行人员 6名（负责活动所需物资的购买，活动期间的保安防卫工作）4 通联人员 3名（负责传达活动策划组长的相关指令，如联系媒体记者，监督各部门工作，发放参会人员邀请函等）

八活动程序

（一）前期筹划及分工

1成立活动策划小组，确定成员名单及任务分工

2设计、印刷邀请函

3活动场地的选择与预订

4活动所需物料的准备

5联系园林路步行街经营商家，确定邀请对象并告知活动的大致内容，协助承办方准备相关资料

6联系潜江市本地及周边县市潜在招商客户，发送参会邀请函（通联人员负责安排）

7邀请媒体记者

8前期媒体信息发布

9预订酒店钟点房活动地场布置

（二）活动程序的安排

9:00恒源地产负责人及礼仪人员接待园林路步行街商户至酒店落地10:00—11:30恒源地产负责人及承办方工作人员陪同已经到达酒店的商户到园林路步行街进行实地考察参观

12:15恒源地产及承办方领导陪同商户共进午餐

12:45—14:35安排商户午休

14:35工作人员完成活动现场的最后布置

14:40恒源地产负责人通知商户活动即将开始，并由礼仪小姐人员导随入场

14:40—15:00礼仪小姐接待参会商家的及媒体记者进入会场，工作执行成员及礼仪人员散发相关资料

15:00活动开始

15:00—15:15恒源地产发表讲话（主要讲这次大会的目的：介绍市场、以及今后的发展方向等）

15:15—15:55政府代表发言讲话（介绍商场的基本状况、此地段的相关优势，以及以后对不足的地方进行整改和相关的政策扶植等）

15:55—17:30参会商家发言提问时间

17:30—17:55自由讨论及交流时间，意向招商客户签订租铺协议时间17:55恒源地产有限公司负责宣布本次大会结束，并致谢幕词

18:00礼仪人员导引参会人员离场

18:05通联人员导引媒体记者离场，发送车费

18:05恒源地产及承办方负责人陪同商户至落地酒店，商量后续事宜18;10活动执行人员清理现场

19:00恒源地产及承办方负责人陪同商户共进晚餐

20:00恒源地产及承办方负责人送商户上车，并道别

（三）具体执行

1在酒店门口放上醒目牌，以及去会议室的路线牌，安排2名接待人员，肩披欢迎的条幅，通联组人员负责前台接待、签名登记，并引导商户去会议室2商户到会议室入座后，由通联人员发放相关资料

3等到商户到齐以后，由恒源地产及承办方负责人陪同商户去园林路步行街实地参观，在此期间礼仪小姐做好相关礼仪工作

4会议中执行人员负责维护秩序、以及清洁卫生

5活动结束有礼仪人员安排商户疏散，通联人员安排记者疏散

6活动结束后的清理工作由执行人员和通联人员进行处理

九活动所需物料园林路步行街介绍宣传资料园林路步行街打造女士一条街的宣传材料园林路步行街一楼店面招租协议书活动现场入门大门宣传条幅1副酒店门口醒目牌一个礼仪小姐服装8套酒店门口通联人员手中的签到本1本，圆珠笔2支会场无线话筒2支，音响2对茶杯若干个、矿泉水15箱其他物料依据现场布置而定

十媒体发布策略

（一）活动前期

潜江日报、湖北日报硬广半版

携手聚集潜江，共创服饰龙头

园林路步行街招商会

将于10月1日隆重召开

（二）活动后期

新闻报道（由活动当天记者负责报道）

附件

活动程序的安排

15:00—15:15 恒源地产发言词

各位领导、各位来宾、同志们：至此春暖花开、万象更新的季节，恒源地产有限公司开发了园林路步行街，现对第一层进行年青女士服装项目，今天举行招商会，应邀前来参加会议的领导和市部门负责同志有：市委书记、市政府市长、市政府秘书长。参加会议的来宾有：三福百货陈经理、潮流前线李经理、金宛服饰张经理……..，众所周知，潜江市最早发展的商业老街区，现在就在我们眼前，大家是否感觉太突然，忽如一夜春风来，千树万树梨花开，旧的街道现在在脚下是新的平坦的水泥大道、旧的商铺通过拆迁重建有了而今的布局，经过我们专业人员前期调查得出：作为最早发展的商业老街区，具备良好的地理、人流、固定的消费群体等基础，我想这都是在坐的各位最在意的，更值得一提的就是我们专业人员对消费者进行的详细系统的调查分析得出，园林路步行街一层招租年青服装女士店，调查分析的相关资料工作人员已经下发到您们的手中，您们仔细的看一下，我们这条街的经营模式要求，主要是以人为本，体现服务至上的服务理念，让我们和大家一起为消费者创造良好的购物环境，我们的目标就是将园林路步行街一层打造成为潜江市年青女士的龙头服饰航母，我的发言到此结束，现在有请市领导李市长发表讲话，掌声欢迎。15:55—17:30 商家提问可能提到的问题

（1）与本街配套的物业设施设备还没建设完善，怎么能让我们安心

租下商铺？

这个问题也是我们现阶段正在解决的问题，也是为消费者提供良好购物环境的问题，政府领导也在这里，我们公司向市领导和来宾有人朋友承诺，在半月这内会将公共设施设备全部新建到位，满足商户所需，优化购物环境

（2）现在菜市场外面的脏乱差仍为解决，请问何时能解决?

这个问题我们已经和市领导探讨，关于菜市场的问题，政府通过第六届二次会议已经给出明确答复，将会取消菜市场外面的摆摊的菜农，并为他们建立户内商铺，进行统一管理、我想这个问题已经不再是问题

（3）现在一层的商铺每平米多少钱，是怎么定价的？

现在商铺40元/平米，这是由我们专业人员对规模、经营品种、地理位置接近的商业场所进行对较，运用科学方法计算出来的结果，这个价格也是市政府认可的（4）为什么一层定位为年青女士服饰，而不是其他的消费品？

这个问题提的好，我们对很多行业做了详细的调查，比如餐饮、娱乐等，还对当地的消费水平、消费习惯进行了完整的分析，最终决定第一层定位在年青女士服饰上，具体的调查报告和分析，请大家看手中的资料第5页

（5）由于新建商业街，导致很大一部分消费者流失，你们怎么样才

能让这条商业街快速活化起来，并使商业气氛得到提高？这个问题很简单，不过需要大家和我们一起通力合作才能高效完成，我们为你们商家提供公共设施设备，也就是提供了良好的购物环境，而你们经营需要提供微笑般服务，我想这样就会重新赢回消费者的认可，因为以前大家都知道，这条街具备良好的商业街基础，只要我们一起努力，这将不是问题