北京写字楼商圈分析（通用6篇）
篇1：北京写字楼商圈分析
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北京商圈规划分析
中广信：北京商圈规划分析 2008-3-3 17:14:39 来源：中广信
商圈的概念
什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态：
一、商圈的定义
商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。
二、商圈的要素
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商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。
北京市老商圈分析
王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；? 西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，精心收集
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东三环以内即为使馆区。公主坟商圈： 特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。? 手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。中关村商圈： 特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华/人大等）。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。
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望京商圈 ：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。方庄商圈 ：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。亚运村商圈：亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域内已形成一定规模的商业街，其中以餐饮业为主，居住人群较为固定、消费能力较强。五道口商圈：消费群体高品位、高收入，周边有高校师生、外教及留学生；甲级写字楼，有1000多家科研机构、高档住宅区；韩国留学生比较多的地方。
北京新老商圈规模与变化分析
北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要可以体现在区位分布、商业发展状况业态分布等方面。
由上图可见，北京的老商圈主要分布在商业比较繁华和地理位比较优越的地段，而且形成了固定的辐射范围。北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级，现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，精心收集
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超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。随着商业规划的不断发展，在新的商业项目带动下，北京市新的商圈逐渐形成。
新商圈位置示意图 木樨园商圈
交通：南中轴路纵贯木樨园南北；位于小区东侧的地铁5号线(宋家庄—太平庄北站)工程2007年全线贯通；规划中的4号线(北宫门—马家堡)、贯穿南北中轴路的地铁8号线(辛店—南苑)在木樨园也设有地铁站。
环境：凉水河治理后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有码头。
商业：永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内外商家。
马连道商圈
交通：菜市口至南二环成为连接市中心和城市快速环线的交通要道，与广外大街交叉形成一横一纵的交通枢纽；南二、三、四环、丽泽路与正在建设的马家堡西路、地铁5、4、9号线缩短了与城区的距离。
环境：城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两广大街通车，新商圈已初具规模。
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商业：马连道采购中心区启动建设一年多已现出雏形，到2008年，这个都市采购中心将成为一批国内外著名企业中国采购总部的云集之地。特色：北京全力规划打造的国内外著名品牌商品的流通总部——宣武区马连道采购中心区将成为以专业采购为支柱，以批量交易为主导，具备专业化、批量化、国际化明显特征的现代商业区域。?
石景山沃尔玛商圈
交通：石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上五环路，交通优势不逊于其他区域。
环境：拥有优越的运动休闲环境，石景山游乐园、雕塑公园、八大处公园、香山公园汇集于此。
商业：传统项目有普尔斯马特、华联商厦、小白羊超市„„现沃尔玛建在西五环一侧，五环取消收费，将进一步促进沃尔玛的销售。
特色：玉泉公园二期工程建成，凸显苏州园林式风格，保留了11棵百年以上的古柏。两园共占地43.1公顷，成为长安街延长线最大的公园。
马甸亚奥商圈 交通：地铁4、10号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁1号线、环线、城铁13号线以及正在建设的5号线在多个地点交叉并形成换乘站，2007年底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带。环境：紧邻1215公顷奥林匹克公园，包括1300亩国家森林公园及200公顷人工湖在内、方圆12平方公里的2008年奥运会的核心会区。
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商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批知名企业进驻。社区周边医院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、娱乐、健身场所等应有尽有。
特色：亚运村是京城首屈一指的配套服务设施完善的成熟大社区。2008年奥运会落户北京，亚运商圈基础上形成的奥运商圈，将成为北京新的城市中心，它对周边区域带来的巨大商机必将赶超当年的亚运会。
高碑店商圈
交通：地铁一号线、八通线、朝阳路、朝阳北路、东四环路、东五环路等多条交通要道贯通全区。
环境：绿化率达到43％。占地1100多亩的兴隆公园、80多亩的四惠花园、40多亩的街心公园、近50亩的高尔夫球场，还有800多亩的高碑店湖。商业：作为东长安街延长线上的第一乡，高碑店商圈紧邻CBD，而相对于寸土寸金的CBD，高碑店进入成本却更低更经济。
特色：拥有兴隆公园—中国紫檀博物馆—高碑店湖—高碑店古家具一条街—高碑店污水处理厂等特色鲜明的旅游景区和环保教育基地。
现代商圈及其动态发展
商圈又称商势圈(Trade Area)，通常是指一个零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区域。一般可归纳为三点:第一、商圈是一个具体的区域空间，是
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一个大致可以界定的地理区域;第二、商圈是一个具体的销售空间，同时又是一个具体的购买空间，而且，这个地理区域空间很容易在地图上标示出。第三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中跳“场”的“商业场”，商业活动就是在这个商业场中进行。一个具体的商圈的构造应由“点、线、面、流”四个方面构成: 所谓“点”，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一个具体的集中交易的活动的场所就是商圈构造中的“点”，它决定商圈所在的具体地理位置。因此，科学选址是市场建设中十分重要的环节，选址正确，成功一半;选址错误，则从一开始就埋下失败的祸根。其原因就在于良好的店址能够使商店获得较为持久的、不能为竞争对手所轻易模仿的竞争优势。因此，零售店或大型购物中心已进行选址首先要考虑其业态特征。那些单位规模小、满足顾客便利需要，以经营选择性较低的日常生活用品为主的零售业态，如超市、便利店原则上应在距离顾客较近的地方，而那些商品种类齐全、单体规模大，以经营选择性强的商品为主的零售业态，如百货店(商场)、购物中心能够从运处吸引顾客，原则上应选址于商业中心或四通八达的地方。而且，在考虑具体店址时，应充分考虑使商圈缩小的障碍因素和使商圈扩大吸引力的吸引力因素，综合评估选址的可能性。所谓“线”，是指市场区域内的各种买卖集存关系。显然，依存关系越多，程度越高，这种线也就越强，商圈也就越强大。当然，由于交易成本的存在及其差异，随着空间范围的扩展，这种依存度一般总是递减的，所以一个具体的商圈会有它自己的边界。一个具体的现实
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市场只是这种“线”的集合的外在形式。“空壳市场”所空缺的就是这种“线”。因此，重要的是培育当地市场经济的发育，构建生成更多的“线”。地方政府应该调查研究分析比较当地各种相对优势，制定政策措施充分发掘和开发这种优势，地方优势既是地方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点。因为正是这种优势能够生成商品交换的“线”。所谓“面”，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场影响力的空间广度。由于商圈构造中的“线”辐射随空间范围的扩展呈现衰退，因此，商圈构造中的“面”呈现层次性，可以依据理论成交数量或市场占有率等指标将商圈区分为:零售店(商业中心的)60%一65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自第二层商圈—次级商圈，15%一20%的顾客来自于边缘商圈，俗话说“核心商圈保基本:(生活必需品)，次级商圈靠服务，边缘商圈靠特色”。所以合理规划市场布局，消除市场建设中的盲目的重复建设是减少“空壳”市场的一项重要措施。在经济活动中，不同的市场的商圈会呈现重叠、交叉等现象。对于这种情况要作具体分析。首先是在规划市场布局时要分析市场商圈的大致辐射范围，以及所在范围内是否具有替代功能的同类市场。一般而言，商圈交叉会出现在“边际商圈”，有时也可能是“次级商圈”或“边缘商圈”，这里既有市场的互补关系，也有市场的替代与共存关系。商圈的相交或相叠如果功能定位相同会构成直接的竞争，从而分割交易量，使市场经营效益下降。但也有相当多的实例表明，竞争会形成一种共生关系，使市场具有更强的渗透力和影响力，共同构造出
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一个大商圈。根据以上三种情况，合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场建设中的盲目性。只有这样才能使商圈势力得到进一步的增加和拓展。所谓“流”，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。这种变化既受外部因素影响，也受市场内部因素变化的影响，前者如产业结构变化、竞争格局变化、以及诸如自然环境、产业环境、全球环境等变化因素。后者如市场管理方法、市场经营方针的调整，市场服务功能的变化等。
商圈的类型
商圈的类型包括微观商圈、中观商圈、宏观商圈。微观商圈，指不同的业态店或业种店的商圈范围;中观商圈，又叫区域商圈，指区域内的不同的商业业态聚集形成的商圈范围;宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。
西方国家的商圈计算的三种方法: l、雷利法则—零售引力法则，是计算商业中心商圈大小的公式，只要知道两个商业城市之间的距离，两个城市的人口数量就能够计算出每一个城市吸引顾客的距离，同时通过这一公式的延伸又可计算出某一个城市的商圈大小。当一个商业中心充分采用计算机和网络技术后，形成某一商业中心，两个商业中心之间信息交流的距离将会缩小，顾客将由网民来代替，两个城市中心之间的商圈大小将由网络力量及其辐射力量、网民及上网购物数量的多少来修订。
2、市场饱和理论(RSI，Retail Saturation Index)—是计算每一平方米
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营业面积的某类商品所能实现的销售额，当RSI呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍具有发展零售业的潜力;当RSI呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售发展商不宜再进入此市场发展零售业。
3、购买力指数(BPI，Buying Power Index)—是估计经济区域内可支配收人的大小，如果用购买力指数除以本区人口占全国人口的比重，就能得出市场质量指标(QI，Quality Index)。
商圈与商业区的区别和联系
(一)传统的商业区。传统商学理论将城市商业布局称之为商业区，它包括中央商业区、区域性商业区、社区商业区等。
1、中央商业区，应叫中心商业区。
2、区域性商业区。
3、社区商业区。
(二)现代商圈概念≠传统商业区概念
商业区具有浓厚的计划经济痕迹，如“中央”商业区的“中央”具有计划经济的痕迹，正因为如此，就出现了“中央”或者“地方”之间的差异。现代商圈的意义有两个方面的创新意义:
1、商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域壁;
2、两个商圈也可以叠交形成“交集”，相互渗透行政区划。
南城商圈定位及其特点
如北京商圈:(1)3000多年前北京最早的南城商圈在宣武门、崇文门地区，具体来说后来形成前门一大栅栏中心商圈;?(2)20世纪改革开放初期形成王府井、西单、前门一大栅栏的“品字形”的中央商业
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区;(3)90年代以来随着不同环线路开通形成多层次、分散化的商圈形成，由过去中心商圈集中于三环以内，变为分散于三环沿线至四环沿线甚至到五环外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多个市级商业中心、70多个区域商业中心，众多的社区商业区，两网三区、十城十街等，商品辐射力增强，形成京津塘环渤海经济圈的核心，(5)但必须引起注意的是，2008年奥运会后北京商圈内部会出现某些“空洞化”的端倪，具体表现为:由于交通的改善，城市空洞化规律会逐渐发挥出来，多条新轻轨车的开通，城郊地铁口会出现新的业态和新商圈。“大北京商圈”内部商圈的动态变化，外部商圈也在动态变化，这也是客观的，不以人们意志为转移的。
商圈是动态发展的
一、北京南城及其范围
北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，它是由几个区组成的商圈范围。北京南城从外延来看是由北京的几个行政区组成，不像王府井商圈，也不像西单商圈，不像东城CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖，狭义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区，广义的北京南城包括宣武区、崇文区、丰台区、大兴区等。
二、由于历史原因，形成北京商圈形成传统的“北重南轻”、业态布局“北密南疏”现象北京南城具有独特的特点，历史上有“东富西贵”、“南穷北贱”、“下风下水”„„等描述，老百姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破”的说法，在北京商圈建设中，长期以来形
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成“重北轻南”、业态“北密南疏”的格局。近几年来，特别是2001年北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快南城发展战略决策，并实施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城发展计划，交通在变化，市政设施在变化，居民正在“置换”，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。
三、北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，北京南城商圈内部又具有自身的特点近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，原因很多，归纳起来主要因素是交通变化和消费者居民的“置换”。
1、交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环近日与四环路全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路也通车在即，地铁五号线启动„„城南的交通正在变得更加通畅等等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，商气上升，财气也开始上升。
2、“居民的置换”也起到重要的作用。如危房居民的“货币搬迁”，宣武区、崇文区十年来先后搬迁出9万多户，新建小区搬进一批新富裕的居民户，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了市场人气。
四、作为南城危房改造，北京南城新建商圈应体现“政府引导、企业自主投资、市场化运作”的原则，一般而言，商圈的投资主体是房地产商，商圈的经营主体是商品经营商，商圈的消费主体是消费者，在现代市场经济条件下消费者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特点:
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五、形成北京南城与其他商圈不同的特有商圈
新世纪初，北京南城建设成为“国际性商贸港”，其内涵为:(一)北京南城成为连接中国与世界的商贸枢纽和“窗口”，把北京南城建成“外商区域性采购市场”—把中国的商品和服务卖到全世界，把世界的商品和服务卖到中国来的“窗口”;(二)奥运会的首都商贸支撑工程;(三)首都国际商贸城的重要载体;(四)把南城建设成为营销中国的“大柜台”、大商场、大批发市场;(五)把南城建成与北京其他区县协调发展的经济区域，成为“大北京”区域经济向南渗透的“过渡商贸地带”。具体来说:
1、外向型的民营为主体的商贸企业群体系，以区别于其他区的商业中心或区域商业中心，并形成互补的商业格局;
2、多层次、专业化的市场体系，现有的各种类型的专业批发市场体系已经形成，需要进一步提档升级，既有物流批发市场，又有商流批发市场，既有有形批发市场，又有无形批发市场，近几年批发市场应大力推行网上交易和拍卖、商业品牌代理、国际采购等多种现代商业经营形式;
3、现代物流和配送的支撑体系，北京市商业规划中已经将三大现代物流基地之一规划在南城的丰台区?(即房山闰村—丰台王佐)，其中规划中的17个配送区之一以及有些配套服务体系也在南区，如大兴大庄、丰台王泉营、大红门、丰台五里店等;
4、用特色步行商业街提升南城区域形象。如磁器口至珠市口之间南、北两侧将建设北京大家庭商业街，商业街全长1.8公里，总建筑规模30万平方米，将建设成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，规划中的专业化主题市场主要有奥林匹
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克精品走廊、时尚部落、数码空间、珠宝一条街、国际汽车名品展示中心、现代医药城等;
5、信息支撑体系，今年以来，南城已经引进外商投资于这一领域;
6、形成统一的商贸规划和发展战略，打破行政分割，形成统一的经济区域，按照经济区域精细打造出北京特色的“南城国际大商贸区”。就南城大商贸发展模式而言，南城可借鉴义乌模式、汉正街小商品市场模式、香港模式、中关村模式、以及中国(含台湾、香港)现有的73个Shopping/Mall的模式，概括起来为:
1、民营经济为主导型的商贸经济;
2、商贸旅游一体化，使南城形成商贸旅游一体化的经济区域;
3、以商兴工，以商贸为龙头，促进南城工业(如医药、建材、信息产业等)的发展;
4、进行南城城市市场营销，改变多年来形成的南城形象，改变南城经济落后面貌;
5、政府与企业互动，促进南城经济发展，即“政府引导、市场化运作、企业化经营”。
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篇2：北京写字楼商圈分析
根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批著名的时装商场。
这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。
根据资料显示:
经过沿线观察后整理出一个包含了主要商场的手绘简图，也作为这次商圈内重点商场调查的指引。(见下图)：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题：
(一) 商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。
现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。
(二) 以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。
(三) 功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给
人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北京路的.绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费群体有所忽视。
(四) 购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、
花草太少;环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。
造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。
篇3：北京商圈的那些事
王府井不愧是中国赫赫有名的第一商业街, 可以说, 凡是到北京的游客必到王府井。
谈起王府井当年的辉煌, 王府井地区建设管理办公室宣传部副部长李军不免有些激动, “中华人民共和国成立后的一段时间里, 中国一度实行计划经济, 当时的王府井大街以拥有101家商场、约9万平方米的商业设施规模成为中国最著名的商业街。其‘买全国, 卖全国’的经营模式更是闻名国内外, 到北京的游客必到王府井, 北京人购物也以王府井为首选”。
然而, 随着时间的推移, 王府井的辉煌渐行渐远, 这条步行街已经逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。很多来到王府井的外地游客都会有这样的感觉, 王府井与他们想象中的商业街差得太远了。
在商品经济发达的今天, 全国各地都能购买到丰富的商品, 王府井当年的优势已不复存在。而粗糙的低价旅游纪念品也不会对外地游客产生吸引力。一个时期以来, 王府井人流量大, 但购买力低已成为不争的事实。
另一个值得关注的是, 本地客流的流失。特别是近几年来, 北京商业格局发生了巨变, 新崛起的一批现代化的商业街区, 以其巨大的内聚力和辐射力形成一个个开放式、跨区域的商业群体, 彻底颠覆了以传统商业中心为主的商业格局。这些新商圈, 既有城市商业中心的功能, 又具备现代购物中心的特点, 如大望路商圈、金源商圈、望京商圈、国贸商圈……这些现代化、高档化的新商圈将目标客群锁定在实力消费者身上, 不断“蚕食”传统商圈的消费人群。
王府井正是在这种“前有阻击, 后有追兵”的情况下, 开始了它的品牌战略。
俗话说:“知己知彼, 方能百战百胜。”
三年前, 东城区政府就对王府井商业街区做了一次彻底的摸底。王府井商业街区70%的商业设施为购物业态, 其中购物中心和传统百货业态占主导地位, 两项合计占全部购物店铺面积的7 5%, 文化、休闲、娱乐业态欠缺。
在这份调查表中, 令人惊讶的是, 王府井商业街区品牌重复率竟高达70%, 同质化经营严重削弱了各商家的竞争力。同时, 由于代表新型业态和新型商业模式的高品质专业店和各类创意主题店的缺席, 王府井对本地消费者的吸引力大大削弱了。
2008年3月, 为推进王府井商业街向现代化商业中心区发展, 东城区实施王府井升级战略, 开始了王府井第二商业集群建设。预计5年, 王府井最终将建设成为聚集国内外著名品牌, 功能齐全, 业态丰富, 集购物、旅游、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体, 体现现代文明、彰显传统文化、富有时尚魅力的国际大都市知名商业街区。
人们感受一个城市是否繁荣, 首先看哪里?提起纽约, 我们首先会想到曼哈顿第五大道;提起巴黎, 必会想到香榭丽舍;提到东京, 当然是银座和新宿。每一个世界性城市, 都有著名的商业中心作为其繁荣的标志。繁荣城市是都市商业的职责和使命, 王府井不仅是北京商业的标志, 更是展示北京繁荣的窗口。
西单商圈:青年社区
西单大街商业区的历史可以追溯到明代。当时, 这里是通往京城西南孔道广安门的主要路口, 从西南各省陆路而来的商旅和货物, 都要由卢沟桥往东进外城广安门, 经菜市口向北入内城宣武门, 经过西单进入内城各处。为此, 西单一带开设了一些店铺、酒铺、饭馆及旅店, 以招待过往旅客。
清末民初, 满人贵族多居西北城, 北洋政府、国民党政府的许多机构也都设立在西城附近。为满足清朝遗老和政客新贵们的需要, 西单一带的饭馆、酒店、百货商店、菜铺以及摊商、摊贩便日益增多。1929年在大街东侧创办的西单商场包括日用百货、小吃食品、旧货书摊, 还有说书、杂耍、游艺、戏曲等行业, 种类繁多。后又出现了“三友实业社”、“洋货店”等店铺。本来在西四、护国寺一带的商贩和店铺, 也纷纷向西单集中, 促使西单大街成为西城的商业中心。
今天, 提到逛西单, 人们首先想到去中友逛逛, 继而是同样疯狂打折的君太, 年轻人扎堆的北京攻略。这条街充斥着来淘新鲜捡便宜的年轻人。曾有人称, 西单是美女的居集地。街上的美女花枝招展, 十人里有一半都会提着O N L Y、VERO MODE、ESPRIT等品牌购物袋, 花花绿绿的购物袋充满活力和青春的气息。
然而, 超大客流量势必造成购物环境拥挤、停车位、餐饮都相对紧张的局面。比起西单商圈的繁华, 许多都市白领把目光投向了北京几个新崛起的高档商圈, 新光天地几乎成了撞星的首选地, 金融街购物中心国际品牌林立。也许干瘪的钱包和透支的信用卡支付不起这里的华服, 但就这样安静的欣赏, 信步其间也是美妙的享受。这里不会发生摩肩接踵的尴尬, 也没有震耳欲聋的音乐广播和污浊的空气, 一切都是如此和谐。
幸好, 目光远大的西单商圈并未从此停止前进的步伐, 几家商业巨头又把砝码压在了这个不足两平方公里的西单地区。首先是高调亮相的西单大悦城, 对于消费者来说, “品牌雷同、缺少新鲜感”一直是西单购物者的普遍感受, 而新商场带来了新品牌, 令人眼前一亮。大悦城入驻品牌除了ZARA、BAUHAUS、Hilfiger Denim等众所周知的品牌外, 还包括首次进驻北京的Meanings、I-NAIL、Anubis、The Face Shop、7 Days、NEXT、Cottonfield、Lee Cooper、Onda、Onitsuka Tiger等30多个国际时尚品牌。与此同时, 西单大悦城在设计上也很注重与国际商业的同步, 世界跨度最长的飞天扶梯, 让人叹为观止。
●前门大街是古都北京自元、明、清、民国至当代历史延续最长的商业街区, 位于北京紫禁城、天安门、前门的中轴线上, 历史上被称为“天街”。
前门商圈:打好文化牌
前门大街是古都北京自元、明、清、民国至当代历史延续最长的商业街区, 位于北京紫禁城、天安门、前门的中轴线上, 历史上被称为“天街”。过去人们以“京师之精华尽在于此, 热闹繁华, 亦莫过于此”的美誉来称赞前门大栅栏。由于位置优越, 这里聚集了大量的人气, 前门地区的繁华商业的形成便是一种自然而然的事情。鼎盛时期, 大栅栏最多时聚集了3 0 0多家商铺字号, 105家会馆。
经过时间的洗礼, 前门大栅栏日渐势弱, 缘自三次冲击:第一次是1956年公私合营, 不少老字号被“统掉了”;第二次是在“文革”中, 老字号的生产经营遭到严重破坏;20世纪80年代中期以后, 老字号在西方先进经营理念和多种业态的冲击下, 遭到了第三次也是最致命的一次打击。
直到现代, 前门大栅栏街区仍保存着明末清初“三纵九横”的格局, “三纵”指的是煤市街、珠宝市街以及粮食店街;“九横”指的是大栅栏的九条东西向的胡同。由于城市的发展, 周边道路的拓宽, 这种被保留下来的“三纵九横”的格局, 显得拥挤不堪, 给人一种破败的感觉, 让众多慕名而来的游客失落而归。这里似乎不再是城市的焦点, 而变成了让人遗忘的角落。这个曾经以“商”闻名天下的地方, 更多的变成了游客们游览北京街景的一站, 他们大多选择在这里拍几张照片, 看看北京老字号的招牌, 然后去附近的王府井, 或者去西单购物, 那里才是现在人们心目中的商贾云集的购物中心。
前门商业街呈现如此景象, 区域价值一落千丈, 让人叹息!因此, 前门商业街的改造是必需的。于是, 前门商业街改造的方案在各方面的期盼和周密的计划下出台了。
高高的五牌楼上金色大字和油漆彩画尽显肃穆;青白石铺就的步行街上, 老北京铛铛车的铃铛声再次回响;灰色砖石制门面夹杂着雕梁画栋的五彩颜色;糖葫芦、拨浪鼓化身成3米高的路灯……长8 0 0多米的北京前门大街, 600多年的古老商街的历史令其汇聚了许多北京“老字号”。
全聚德、内联升、马聚源、瑞蚨祥、亨得利、张一元、六必居、正明斋, 以及立体电影大观楼、针头线脑长和厚等, 无一例外都汇集在了大前门这块“风水宝地”。而“天安门疏可走马, 大栅栏密不透风”这句历史上流传甚广的京喻形容的也正是前门大栅栏曾经的繁华盛景。
新中国成立以来, 北京发展之迅速令世界惊叹, 但快速的大兴土木对北京的文化破坏也很严重。前门大街的修缮整治是人们的一次觉醒, 丧失了文化, 城市自然就丧失了最宝贵的特点。一个城市和文化作品一样, 有特色才能立足。此次前门大街的修缮在战略考虑上意义非凡。
燕莎商圈:贵族生于草莽
北京城东, 幽静宜人的亮马河畔。燕莎友谊商城这座具有欧式城堡风格的大型建筑, 处在驻华使馆区的中心, 与四周负国际盛名的五星级饭店、甲级写字楼远近相邻, 共同汇织成京东地区的高消费商业圈。夜晚的燕莎商圈, 暖色灯光交相辉映, 空气中弥漫着时尚优雅的都市气息和似曾相识的异国情调。
燕莎十项第一:
一、国内第一家中外合资现代化高档商场, 1992年6月30日开业
二、国内第一家以租赁形式经营的大型商场
三、直属分店燕莎奥特莱斯购物中心
四、第一家商业企业进入北京市百强纳税大户行列
五、率先引进开架售货方式
六、率先运用企业品牌输出管理技术
七、率先获得商品进出口权
八、率先实行员工劳动合同制
九、率先采用计算机等高科技手段
十、在北京零售业领域, 目前独家售卖原版图书73项
说燕莎商圈, 不得不从燕莎商城谈起。遥想当初, 从开始筹备到正式开业的一年半时间里, 燕莎几经挫折, 难觅合资方。地理位置偏, 远离已有商圈;营业面积大, 难以盈利;租金太高, 难以收回投资;违背传统选址规则和商业模式, 令最初参与合资谈判的境外投资方畏怯退出。
开业一年后的1993年, 新加坡华诚集团以外方投资者身份加入。诸如“跳火坑”、“一时火爆难抵一世赔钱”、“大型商场活不过5年”之类的论断, 也曾令燕莎上下肩负重重压力。1998年秋京城商场涌起的打折风潮, 更让燕莎遭遇巨大的竞争冲击。跟风而动维持短期的销售数字, 还是不为所动坚持一贯的经营理念?燕莎选择了后者。因为坚持全场不打折, 价位居高不下, 燕莎被“荣幸”地编进一段民间创作的顺口溜:“手机戴皮套, 吃饭点龙虾, 购物去燕莎, 饭后去卡拉。”这“京城四大傻”里, 惟有燕莎被人指名道姓地“攻击”, 成为人们茶余饭后津津乐道的谈资。
实行高价位、高档次的错位经营, 引来了寻常消费者的不理解, 甚至一些人的“酸葡萄”心理。与此相映成趣, 另有一个在中外游客当中流传的顺口溜:“京城观光四件事, 听京剧、吃烤鸭、登长城、逛燕莎”。说的是燕莎在入境游客当中的地位和分量, 更是让燕莎人信心倍增、信念坚定。
今天的燕莎, 不仅跨越了“五年”的生死界线, 而且一直以来雄踞北京零售业界。暂且不论是燕莎带动了周边餐饮、娱乐、住宿种种商业形态, 还是燕莎与其他各个业态内的商家互为补充并驾齐驱, 以燕莎为中心辐射周边的商业区域已初具规模。
●“百货商场”、“手机市场”、“部队大院”这三个词汇大多是人们对于公主坟的印象。
公主坟商圈:稳中求变
“百货商场”、“手机市场”、“部队大院”这三个词汇大多是人们对于公主坟的印象。事实上, 早在1993年版的《北京城市总体规划》中, 公主坟商业区就被确定为北京八大市级商业区之一。然而10多年过去了, 公主坟的商业发展并没有显著的变化。尽管仍被称为北京的市级商业中心, 但在北京的商业版图上, 公主坟商圈的商业地位已面临来自望京、朝青等新商圈的强势挑战。
值得庆幸的是, 目前以新兴桥为起点, 在不到2平方公里的范围内, 已分布了翠微购物中心、新华联国际、西贸中心和国海广场等新项目, 商业总体量已超过20万平方米。对于以百货商场为主的公主坟商圈而言, 集中的商业供应或许是一个转变的契机。
早期, 公主坟商圈内的城乡贸易中心和翠微大厦一直是京西少有的大型商场。日前, 笔者在走访时发现, 仅在公主坟区域便有诸多商业项目等待入市, 包括翠微中心在内的总商业供应量已达到22万平方米。
另外随着翠微广场的开业, 还有国海广场、西贸中心也有不少的商业体量即将入市, 给公主坟区域带来了至少13万平方米的商业放量。笔者通过对区域新近入市项目的走访发现, 新近商业项目大多定位为中高档, 且均在未来两年内入市。然而, 这些项目在入市后是否会对区域内既有商业项目产生影响, 成为业内关心的话题。
公主坟区域经过长时间的商业培育, 已有了翠微和城乡贸易中心这两个传统的成熟商业体。在以前商业项目较少的情况下, 商场的经营往往更容易取得成功。如今, 随着诸多新项目的入市, 将在一定程度冲击原有商场的客流。如果要建立自己的特色, 可能需要较长时间的培育期。
十里河商圈:见证家具业变迁
从1995年十里河村兴建大洋路板材城开始, 这条位于北京东南角的小路开始为人们所关注。当1997年石占成以一个“外来投资者”的身份建立保佳建材市场之时, 政府开始引导这条街的发展。几年之后, 在“特色街”的旗帜下, 十里河开始了崭新的发展历程, 如今这条仅长4000米左右的商业大道上已经有近20家大型市场, 包括家居、古玩、花卉、餐饮、专业市场等。从一条路到一条街, 再到一个商圈, 十里河的发展见证了北京家居业的变迁。
最早关注十里河的人恐怕还记得那条不到9米宽、连单向行车都十分困难的大洋路。晴天是灰尘肆意纷飞, 雨天是行人一身淤泥, 沿路尽是低矮平房, 一到晚上就是黑漆漆一片, 胆儿小的人根本不敢打这儿经过, “荒凉”是十里河建材街所在的大洋路当时呈现给人们的印象。
2001年, 十里河被原北京市商委命名为“十里河建材一条街”, 是政府从规划上引导、扶持十里河发展的又一体现。这意味着, 十里河的未来发展有了清晰定位, 那就是发展以建材为主要经营特色的商业街。
此时, 受到上级政府鼓励和支持的十里河村领导信心倍增, 制定出种种引商、亲商、助商政策, 为每一个来十里河投资的企业家们营造宽松的市场氛围。一个个品牌市场自然也闻风而来:2003年8月9日, 居然之家分店入驻十里河;2004年8月8日, 美联天地建材城开业;2005年3月18日, 高力国际灯具港开业;2005年4月, 东方汇美家居广场试营业。另外, 伴随而来的不仅仅是家居建材市场, 十里河奇石城、华声天桥市场、千鹤年华书画城等文化领域的专业市场也看中十里河地区的商业潜力, 纷纷在此安营扎寨。而TATA木门为了“沾”十里河的光, 不惜投巨资在十里河桥西南角开了个艺术吧。
不经意间, 一个以十里河建材街为轴心, 建材市场和文化产业齐头并进的商业圈正焕发着巨大的生命力。
“现在的十里河商圈并不仅仅辐射北京, 已经辐射到河北、山东、东北等地, 可以说在华北区域都很有影响, 因为很多商家每个月都能接到大批外地订单。”十里河商会会长、家和家美总裁田耘这样预测十里河商圈的未来, “十里河商圈的形成和发展, 实际上见证了北京家居业的变迁, 在5年内应该有着持续的增长”。
崇文区商圈:打造综合商务新区
“崇文门”原称“文明门”, 明正统四年 (1493年) 改称为“崇文门”。因此崇文有崇尚文明, 崇尚文化的意义。崇文区是北京历史文化积淀最深厚的区域之一, 从明嘉庆年间成为北京城区的重要部分, 至今有450多年的历史。佛教, 道家, 伊斯兰教在崇文区并存, 有文献可考寺院是建于明清, 著名的寺庙有法华寺, 夕照寺等。悠久的历史积淀使北京崇文区蕴含了金元明清各个时期的文化风貌。
崇文门商圈的初步形成始于上世纪90年代末, 发展至今, 整个区域配套日趋完备。随着新世界中心及新世界商场的建成开业和成功运营, 崇文门及其周边逐步发展成为崇文区商业最成熟地区之一, 加之该区域又处于王府井商圈和CBD商圈的中间地带, 交通便利, 为房地产投资奠定了良好的基础。
崇文门商圈的特点是在进一步发展新世界购物中心的基础上, 在地域结构上充分发展起周边的商业物业, 尤其将商业区域向南拓展;从而改变现在商业物业单一的状况, 使得本区域从商业体量以及地域分布上形成完善的商圈。
●崇文门商圈的初步形成始于上世纪9 0年代末, 发展至今, 整个区域配套日趋完备。
同时调整完善商圈内部各个业态的配比, 使餐饮、娱乐休闲业态进一步增加, 形成单一的购物以外的综合商业格局。南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素, 但是也是本区域商业发展的机遇, 由于交通的便利以及南城整体经济的进一步发展, 作为本身建立较早, 发展较完善的商业区域, 便利的交通、与C B D最近的直线距离、相邻的北京火车站, 建国门商圈等, 都给崇文门商圈的升值带来了强大的动力。同时, 周边的天安门广场、前门、天坛、明城墙遗址公园等形成包围之势, 堪称最具北京特色的商务区。
有专家预言, 崇文门商圈将会进一步完善发展, 最终成为立足南城, 辐射全北京的重点商圈之一, 并有望建设成北京市乃至全国一流的现代商贸服务功能区。
CBD商圈:引爆高端生活
北京的CBD是全国乃至国际性都市中最有潜力的商业中心。囊括了整个东三环的CBD商圈, 随着最近几年的建设提速, 已经悄然成为北京规模最大的商圈。据相关数据分析显示, 截止到2007年12月底, CBD商圈商业地产存量已经达到59万平方米, 远远超过王府井和西单43万平方米和33万平方米的存量。2008年C B D区域内还有近2 0万平方米的商业面积进入市场。
作为CBD商圈的代表性企业, 2007年年底开张的新光天地, 坐落在长安街东沿线大望桥东北角, 紧临四环路, 与京通快速路、地铁主干线相连, 交通便利。作为中国单体面积最大的百货公司, 新光天地拥有宽敞舒适的购物空间, 其建筑面积为18万平方米, 营业面积为12万平方米, 地上六层, 地下四层, 周末假日的停车位能达到2700个。新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起, 除时尚食品超市外, 新光天地聚集了90项国际顶级品牌、938个全球名牌。PRADA、CHANEL、GUCCI、S.FREEAGAMO、COACH、HUGOBOSS等均在新光天地设置旗舰店。相当多的国际品牌都是第一次引入, 如FRANCKMULLER、MARCJACOBS、MIKIMOTO等, 在六层还特设有松下全方位品牌展示店。
2008年4月开业的华贸购物中心, 更为国际化商圈的形成起到了强劲的提速作用。其位于新光天地与丽思卡尔顿、JW万豪酒店之间, 采用独特SHOWROOM经营模式的华贸商业街, 以及可举行时装秀的华贸休闲广场, 丰富的商业业态将使华贸商圈花团锦簇, 成为令人流连忘返的购物休闲时尚中心。在首批进驻其中的近30家国际知名品牌中, 有14家皆为北京首店, 如无印良品、STEFANEL (斯黛芬诺) 、Loro Piana (诺悠翩雅) 、Versac (范思哲) EVISU、ICEBERG (艾斯伯格) 、johnrichmond (李奇蒙德) 、republic&co、RAMOSPORT、Nocturne、MISSONI、Moschino等。
目前, CBD商圈内几乎汇集了所有国际著名的顶级品牌, 加上历史悠久的燕莎友谊商城、开业不久的华贸购物中心、万达新世界及待开业的美美百货齐聚北京CBD商圈, 与沃尔玛、华润超市、万达索菲特大酒店、万达影城等一起拉开了顶级国际风尚引领高端生活的序幕。
中关村商圈:缔造全新中关村
从中关村发展的历史上看, 中关村从来不缺人气。早在1999年, 中关村地区已经成为辐射北京乃至全国的电子产品集散地, 电子市场几乎“霸占”了中关村的商业地产。就是这个单调得几乎没有其他商业形式的中关村, 却聚集着近5000家中小经销商, 平均每天要接纳来自全国各地近10万人的客流量。但是, 也正是因为这样独特的定位, 导致该商圈能供居民日常消费的综合性商业项目极度匮乏, “有钱没地方花”成了中关村地区多年来的真实写照。
在相当长一段时间里, 中关村范围内只有双安和当代商城两个购物场所, 其他是清一色的写字楼。餐饮、娱乐、休闲等设施的严重不足, 造成中关村在朝九晚五的时间之外就像一座沉睡之城。这样的尴尬, 与中关村作为中国的“硅谷”这一定位严重不符。
有长远眼光的商家绝对不会对10万客流量的潜在消费需求无动于衷。正是该地区特有的超高人气, 吸引了中关村广场购物中心等诸多大型商业地产项目进驻于此, 在满足区域人口“综合性购物休闲”需求的同时, 也引领着中关村地区新的商业形态和消费模式。
中关村的消费能力不容小觑。写字楼中的白领精英, 以IT从业者为主体的消费人群, 其收入普遍高于北京平均水平, 其旺盛的消费热情, 过去却无可奈何地投射在了别处。据调查统计, 在北京城东的燕莎、赛特等高档商场办卡的消费者里有一半是来自海淀区的白领、金领。“海淀挣钱朝阳花”的局面传递着他们的无奈:市场经营者创造着红火商业的氛围, 自身消费需要却无法就地释放。一位在中关村经营数码相机多年的王姓业主曾感慨:“中关村现在更需要的是商业文化, 而不是科技文化。”
几年前, “不方便”几乎就是“我在中关村”的潜台词, 在中关村购物和约会, 对于习惯了在“村里挣钱村外花”的“村”民来说是想都不敢想的事情。如今, 当越来越多的商业主体如同雨后春笋般在中关村西区不断破土而出, 这里已经俨然有了现代都市时尚生活的雏形。
篇4：北京中心商圈老公房回报高
虽然，近两年国家出台的相关政策对于房产投资来说极为不利，但细细分析一下会发现在目前的市况下，房产的投资价值仍然难以全部抹煞。
目前，在京沪穗三地仍然存在投资性购房需求。据北京“链家地产”市场研究部在今年2月份发布的一份调查报告显示，北京二手房市场仍然有12％左右的投资性购房。而据上海相关机构统计，虽然房价连续两年持续盘整，但是投资性购房比例还有5％，仍然有人出于投资的目的而购房。而在广州，投资性购房需求也依然存在，与北京水平相当。
房价租售比是一种国际上用于评判房产投资价值的标准，1:200(租金回报率约5％左右)为合理范围，如果低于这个标准，则表明房产投资价值相对变小。不可否认的是，目前全国大中城市很多房产的租售比已经普遍降低，但仍有少数物业仍然保持在合理的水平，为此，本刊将对北京、上海、广州三地的房产市场进行一个探寻，供投资者参考。
高租售比房产有优势
不管是自住还是用于出租，高租售比的物业都是比较合算的。记者了解到，在国家对房地产市场进行调控以来，上海其他区域的楼盘销售速度明显慢了下来，但是古北板块推出的新盘如古北中央花园、古北瑞仕花园等，销售状况却较为理想。不管是本地人出于改善居住条件的想法，还是来自江浙一带用于投资的购房者，都对这个区域感兴趣。为什么会这样呢?上海德佑地产总经理邵非告诉记者，此前古北板块物业的租售比超过8％，这是购房者对这里感兴趣的主要原因之一。
在国家对房地产市场进行宏观调控以来，房地产投资回报率有所下调。据了解，在2004年前后，上海房地产市场租金投资回报率相当高，仅靠租金收入，其回报率便可达到8％以上，记者记得在2005年11月份采访“房产大腕”潘石屹时，请他预测北京的房价走势，潘石屹反问，当一个城市的物业租售比在1:100左右，也就是说，年租金收入相当于总价的10％时候，这样的市场价格走势应该是怎样的?实践证明，北京的房价在随后的两年时间内一直上涨，但租金价格上涨速度较为缓慢，导致租售比一路走低，直至现在的1:300左右。
在大多数情形下，由于房价上涨速度过快，而租金上涨速度与之并不同步，因此租售比走低也就在所难免了。但是并非所有物业的租售比都降至最低点，还有一些物业在房价上涨的同时，租金水平也不断随之上涨，因而租售比仍然保持在较高的水平。由此可以看出，这类物业在租赁市场上较受欢迎，这说明物业所处地段好，周边配套设施齐全。
对于保持高租售比的物业来说，即使自己不居住而用来出租，也能够获得较高的收益。而这也从侧面说明，高租售比物业具有较强的保值功能。因此对于仍然保持较高租售比水平的物业来说，值得关注。
看好中心商圈老公房
据来自北京中原三级市场研究中心的数据显示，北京中心商圈周边的部分老公房租售比可达到或超过1:200。
我们以出自水锥子西里的房源来进行分析。据悉，小区紧邻团结湖公园，位于北京有名的团结湖公房区域，房屋年代较老，但由于社区成熟，因此周边配套齐全，超市、餐馆、美发等各种生活设施应有尽有。物业面积约58平方米，总价为75.4万元。在租赁市场上，该房屋的月租金达到3600元，由此可以计算出它的租金回报率为5.2％。
据了解，北京市老公房主要分布在包括中关村、安贞、团结湖、公主坟、劲松、方庄、望京、朝阳公园等。北京“链家地产”市场研究部王志伟表示，上述板块都处在北京最为成熟的商圈内，而且各具特点。如中关村以高科技和院校集中为独有优势，望京是韩国和日本人士的主要集中地，劲松和团结湖是CBD的辐射区，方庄是南城最成熟、生活最方便的大型社区。
不过王志伟表示，因为老公房基本在市中心，近几年房价涨幅较快，其房价相对较高，但由于是普通住宅，租金相对涨幅不是很大，租金的绝对值也不是很高。因此其租售比普遍走低，要寻得较高水平租售比的物业，需花费不小力气。
成熟社区次新房潜力大
成熟社区内的次新房，也有租售比超过1:200的。
记者了解到，在北京有部分建于上个世纪90年代中期的楼盘，到目前为止已经形成了非常成熟的居住社区，周边生活配套齐全，吸引众多租客前来，因此在租赁市场上表现比较活跃。
如位于北京二环与三环之间的芳城园，该楼盘建于1995年前后，距今已经10余年。小区周边生活配套设施比较完善，购物、出行等都十分方便。目前出自该楼盘二手房单价在8000～9000元／平方米之间，如一套面积约76平方米的两房，售价为58万元。记者同时了解到，这套小两房在租赁市场上，租金可达2400元／月，由此估算出：其租金回报率约5％(计算过程略)，颇值得购房者关注。
在北京，类似的社区还有位于朝阳公园附近的晨光家园等。出自小区内部的两房报价约60万元左右，而其房租金已经超过了3000元／月，购买此类物业便能够获得不错的回报。此外，望京板块的部分社区内，也能够找到类这样的房源，如出自望京新城、望京南湖东园、望京花园等楼盘，均可找到此类房源。
不过北京中介人士认为，投资这类物业重点要选择面积在75平方米的两房，小户型(40平方米左右)和大房型(面积超过100平方米)都无法达到这个水平。综合分析其原因是因为小户型单价过高，而大房型租赁价格不高，这都影响到了其租金回报率。
高档楼盘认准国际化社区
来自北京的租赁市场信息显示，具有国际化背景的高档社区其租售比仍然超过1:200。
位于朝阳公园东侧的阳光上东，由于距离机场、市内以及三大使馆区都较近，又紧邻外企云集的望京和酒仙桥电子城，故吸引了大量外籍租客人住。再比如中关村内的小户型公寓，由于面积较小，与大户型相比租金相对较低而受到园区内白领的青睐，同时出租率也较高，因此投资此类物业也能够获得较好的回报。
我们以一套出自阳光上东的两房为例来计算其投资回报率。这套两房面积约208平方米，为精装修房，市场价为288万元，所在楼幢高32层，房源位于第8层，能够观赏到小区内的景观。据了解，这套房源在租赁市场上的租赁价格约20000元／月。假设房源空置期为一个月，那么这套公寓每年的租金收入为20000×11=220000元，故其租金回报率为：220000／2880000=7.6％(计算过程略)。
据业内人士介绍，阳光上东部分租金回报率之所以能够达到这么高的水平，主要是区域内云集了不少外籍人士，能够承受较高的租金水平。同时，还有业内人士表示，由于北京也实行了限制外资购房政策，因此在一定程度上拉升了租金水平。
此外，据北京中原三级市场研究中心有关人士介绍，部分位于大型CBD地区的高档楼盘，由于有高收入客户群体的支撑，因此其租金价格上涨幅度也不小，因此也保持了较高的租售比，如位于朝阳区双井桥西北处的富力城就是这样的楼盘。
篇5：北京主要商圈介绍
王府井商圈
简介：北京百货大楼、东安市场新东安商场、市都百货、王府井女子百货、东方新天地，有100多年商业发展史。
商圈类型：传统商圈、城市级别、中高档
特色与发展方向：经营日用品为主，目前餐饮、娱乐配套增多；主要定位在所有市民和国内外旅客；正在积极进行第三次升级改造，地下兴建巨大商场，希望还原历史特色，提升人气和效益。
西单商圈
简介：西单华威商场、西单赛特、中友百货、君太百货、LCX、北京时代广场，有50多年商业发展史。
商圈类型：传统商圈、城市级别、中高档
特色与发展方向：人气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；目前正在进一步规划，希望能和时代广场连通，形成更具规模和特色的青年社区。前门商圈
简介：主要是小商铺构成400多年商业发展史
商圈类型：传统商圈、城市级别、低档
特色与发展方向：由于受交通、停车等条件限制发展缓慢；经营档次较低的商品，如服装、餐饮等；目前正在向“传统商业与民族商业荟萃，古都风貌与现代化结合的文化旅游商业区”发展。
燕莎商圈
简介：赛特购物中心1992.12开业、蓝岛大厦1993.1开业、丰联广场商场太平洋百货。商圈类型：新兴商圈、城市级别、高档
特色与发展方向：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。
公主坟商圈
简介：城乡贸易中心1992.1开业、翠微商厦1997.11开业。
商圈类型：新兴商圈、城市级别、中档
特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。
当代商圈
简介：双安商场1994.8开业、当代商城1995.9开业、家乐福2004.3开业。商圈类型：新兴商圈、城市级别、中档
特色与发展方向：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。
阜成门商圈
简介：北京百盛购物中心1994、阜成门华联商厦1994、万通新世界1994.1。商圈类型：新兴商圈、城市级别、中低档
特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。
崇文门商圈
简介：新世界商场1998.6开业、搜秀城2004.10开业。
商圈类型：新兴商圈、社区级别
特色与发展方向：引导时尚潮流的青年商业氛围；目前主要吸引京东区域消费。中关村商圈
简介：海龙、鼎好、太平洋、科贸、新中关、第三极。
商圈类型：最新商圈、城市级别、中低档
特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。
CBD商圈
简介：国贸商城、嘉里中心、贵友大厦、建外SOHO、珠江帝景欧洲商业走廊、中环世贸、北京银泰中心。
商圈类型：最新商圈、城市级别、高档
篇6：北京市写字楼租赁合同
甲方(出租人)：
法定代表人：
法定地址：
传真号：
开户银行帐号：
乙方(承租人)：
法定代表人：
法定地址：
传真号：
开户银行帐号：
为维护xxx租赁双方面的合法权益，根据中华人民共和国《经济合同法》和房屋租赁及其它法律法规的有关规定，经甲乙双方协商同意，于20xx年xx月xx日签定本合同，并严格执行。
一、甲方同意将北京市xxx，租给乙方用于办公使用。建筑面积x平方米。
二、租赁期限：
xxx
三、租金及结算方式：
xxx
1、房屋租金为每建筑平方米xxx
2、合同签定之日乙方须向甲方支付相当于xx个月房租金额的履约保证金xx元和电话押金xx元，合计xx元整，作为确保信用和遵守合同的保证。
3、首月租金在入住之日交付，其余租金应于每月开始五日内支付当月房租。
4、在本合同租赁期满，乙方付清一切费用，腾清物品，经甲方检查确认所租用房屋和电话完好并完全退出房屋后，甲方五日内将租房保证金和电话押金全数本金不计息退还乙方。如乙方继续承租，应在本合同期满前三个月通知甲方，并重新签定合同。
四、房屋装修与恢复
如承租人需要对所租房屋进行室内装修，应在装修前书面申请出租人审批装修方案。经同意后方可进行。房间装修应遵守国家地方相关法规和大厦物业管理规定。承租人租赁期满前或中途退租前，应将进行装修的房间恢复原状或者委托出租人进行恢复，发生的费用由承租人承担。房屋恢复期间由承租人承担房租。
五、甲方责任：
1、保证乙方有良好，安全的办公环境，提供大厦24小时保安服务。
2、在正常的办公时间(早7：00-晚21：00时;节假日除外)负责提供电梯、公共区域之照明。负责夏季提供中央空调(5月下旬至9月中旬，每天早7：00至晚19：00，节假日除外)冬季提供室内供暖，按照北京市供暖标准执行。上述时间，出租人可根据天气情况适当调整。
3、负责公共区域的维护、维修、清洁。并使电梯、楼梯、洗手间、走道和公共大厅堂处于正常的合理的使用状态。
4、负责维护天花板、电线、各种管道、下水道、墙、内窗、空调的正常使用。
5、负责提供饮用开水。
6、该租房单位可使用权计算机二台、复印机一台及传真机一台。上述设备用电和正常照明用电免收电费。
7、负责提供直拔电话---------部。每部国内直线电话收押金-------------元。直线电话话费代收代缴。移机电话/部，每部移机电话收占线押金-----------元。
8、提供------------个机动停车位，每车位每月租金为人民币------------元。
9、应允许出租人有合理时间检查和修缮缺陷以保持大厦良好状态，由于出现出租人人力不能及的情况而使大厦内任何设施的正常运行或水、电、煤气、空调的正常供应中断或其它意外情况发生，出租人概不承担赔偿承租人损失的责任，同时，本合同的规定以及承租人缴付租金和其它费用义务亦不因此受到任何影响。
10、上述项目之外的特殊服务，双方协商另订协议，实行有偿服务。
六、乙方责任：
1、乙方应按时结算付清全部租金、押金和各种通讯及甲方所提供的有偿收费的服务费，不得有任何拖延和不付。
2、未经甲方同意不得随意改动房间的结构和室内装修及门、窗、锁等附着物，不准私自在外墙等公共部分悬挂招牌和标志，乙方如因业务的原因需要改动室内装修，在征得甲同意后方可实施。退租时由乙方负责恢复房屋原状。
3、乙方如因工作需要增加使用传真机、复印机、电冰箱、电视机、录像机等办公设备和增设通讯设施，应提前向甲方申请，经甲方有关部门同意后方可安装，并交纳有关费用。
4、不得在承租房屋内设置、储存易燃易爆、非法和危险物品。
5、不得使用未经甲方许可的电器设施，如电炉、电暖气、空调等。
6、乙方使用房间应与租用目的相一致，如有变更应征得甲方同意，甲方如发现乙方进行与业务无关的或非法的活动，有权中止租房协议。
7、不能在楼梯、过道及其它公共区域放置或丢弃任何箱子、家俱和废弃物，保持公共区域通畅。
8、不得擅自拉挂动力电线、通讯电线、信号接收线等各种线路，或安装各种用途的管道。
9、不得擅自安装各种能够引起承租房屋冷热温差变化的装置，以保护中央空调系统正常进行。
10、因乙方使用房屋不当而引起的房屋子损坏，由乙方负责及时修复。如乙方未能在甲方要求时限内及时修复，甲方可自行修复，所发生的一切费用概由乙方承担。如该修复工作影响房屋租金，其损失由乙方负责赔偿。
11、未经甲方书面同意，乙方所租用房屋不得转租。否则甲方有权中止协议。
12、如乙方在正常办公时间之外使用租用房屋，应向甲方支付合理费用(如水、电、气、供暖和物业管理费)。
13、乙方同意------------------------大厦物业管理的规定及用户守则作为本合同不可分割的附件，应予严格遵守。
七、违约责任：
1、乙方应按本合同规定及时支付房屋租金和有关费用，如逾期支付，每拖延一天，向甲方支付拖延金额百分之一的滞纳金。拖延付款一个月视为乙方单方解除合同，甲方除有权对乙方租金保证金全部进行扣罚外，还有权要求乙方及时支付拖欠的款项。如乙方未能及时在甲方要求时间内付清款项及滞纳金，乙方同意其留存于所租房屋内或甲方处的所有财产即抵押予甲方，并在此授权甲方代理办理抵押手续，甲方有权无须通知乙方自行清理乙方财产，腾空租占房屋，并有权依据本合同对乙方财产进行留置，折价或变卖。由此所发生的所有处分费用概由乙方承担，处分所得款项扣除处分费用及抵作乙方欠款后，如有剩余退还乙方，如仍不足继续追索。
2、如遇特殊原因，乙方要求中止合同，应提出前三个月书面通知甲方，获甲方书面同意后，乙方支付甲方一个月房租金额的违法乱纪约金，如书面通知甲方不足三个月，乙方应支付甲方三个月的房租金额的违约金，在搬出乙方的物品，腾空房屋，保证租用房屋完好及设施完好并经甲方验收确认，支付甲方有关费用后，与甲方进行费用清算。
3、如遇特殊原因，甲方要求中止合同，应提前三个月通知乙方，获乙方同意后，甲方支付乙方一个月的房租金额的违约金，如书面通知乙方不足三个月，应支付乙方三个月的房租金额的违约金，乙方搬出物品，腾空房屋子，保证房屋完好与甲方进行费用清算。
七、通知：
八、甲乙任何一方通知均应以书面形式当面签收或通过传真或挂号邮寄至本合同所在各方法定地址，如传真则以传真发出之日(凭传真报告单)这送达日，如以挂号邮寄，则以函件寄出地邮戳日为送达日，任何一方地址如有变化，应提前15日通知对方，否则因此引起的责任由变化方承担。
九、出入所租房间：
甲方或甲方所指定的物业管理公司有权在通知乙方后(在紧急情况下可不作通知)进入所租房间，以便进行物业管理必要的检查和进行有关的维护、修理工作。
十、本合同如有未尽事宜，双方应通过友好协商解决。
十一、甲乙双方不能通过协商解决的问题应通过北京仲裁委员会仲裁解决。
本合同一式四份，甲乙双方各持两份，自双方签字盖章之日起生效。
甲 方：
乙 方：
代表人：