新评估协议书

新评估协议书（精选8篇）

篇1：新评估协议书

摘 要：国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件中对抵押贷款价值和市场价值做出了明确的定义。本文在对比两者概念的基础上，分析得出不动产抵押贷款价值评估的特性，并对其在估价方法运用、房地产估价师和再评估过程的要求与影响进行评述。通过上述分析，归纳得出不动产抵押贷款价值评估的发展趋势及对我国不动产抵押评估的影响及意义。

一、国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件

为了维护市场稳定并适应资本市场全球化的需要，在英国皇家测量师协会和美国一些估价组织的倡议下，国际资产评估标准委员会（TIAVSC）于1981年创立，并于1994年正式更名为国际评估标准委员会（IVSC）。时至今日，国际评估标准委员会已经发展成为包括35个完全成员国，12个观察员国家和4个联系国家在内，具有广泛影响力和权威性的国际组织。国际评估标准委员会于1985年制定并首次发布了《国际评估准则》（IVS）。并于1994年、1997年及2001年分别对其进行了修订，2000年到2002年国际评估标准委员会启动了特别项目，旨在形成一套全面和成熟的国际评估准则。作为这项特别项目定稿的2003版《国际评估准则》于2003年7月正式出版，目前得到日益广泛的认可和执行。越来越多的国家纷纷采取措施以采纳国际评估准则。如：澳大利亚和新西兰将国际评估准则的内容纳入其2004版的《评估执业指南》（Professional Practice Manual），英国皇家特许测量师协会2003版《执业指南》（即红皮书），要求财务报告和贷款业务为目的的评估业务遵循《国际评估准则》。此外，《国际评估准则》也日益地得到国际会计界的认可。

同时鉴于不动产抵押评估的重要地位，全球的银行业也成为呼唤国际评估准则的第三方力量。巴塞尔银行监管委员会成立的初衷在于强化国际银行体系的合理性和稳定性。巴塞尔委员会在《有效银行监管的核心原则》中给出了银行监管的最低要求。国际货币基金组织对《核心原则》进行了评估，指出了以贷款为目的的固定资产评估是主要的薄弱环节。为此巴塞尔委员会成立了由美国、德国、日本等国专家组成的特别工作小组来研究有关抵押贷款价值评估（或简称抵押评估）的问题。在国际评估标准委员会的协助下，巴塞尔委员会在2001年1月发布了新巴塞尔资本协定的补充文件《巴塞尔银行监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则》（以下简称补充文件）。

二、抵押贷款价值评估的发展趋势

（一）抵押贷款价值和市场价值的比较分析

如何去看待评估的价值类型实际上是一个基础性和关键性问题。没有对估价目的的正确理解、对估价原则和方法应用特殊性的深刻认识，也就不可能形成对抵押贷款价值（或简称抵押价值）的正确判断。反之，在对根本性定义及概念内涵模糊不清的认识指导下，在估价目的、原则、方法运用等估价实践中，势必会存在种种臆断和误区。国际评估准则和巴塞尔补充文件中对涉及不动产抵押贷款评估的市场价值和抵押贷款价值在定义上进行的明确区分，对抵押贷款价值评估的未来发展奠定了非常重要的基础。

正如国际评估准则所指，抵押贷款价值和评估方法在一些发达的欧洲不动产市场上早已确立。国际评估标准委员会于2000年在国际评估准则2（即非市场价值的价值基础）中，援引欧洲立法对抵押贷款价值做出了明确定义。（3）如上文所述，巴塞尔委员会是在国际评估

标准委员的协助下，在其补充文件中确定商业房地产抵押评估细则的。因而，对比这两个定义只是在表述上有细微的区别，其核心意思是完全一致的。

新巴塞尔协议补充文件明确规定，在商业房地产贷款活动中，必须由一个胜任和独立的房地产估价师同时评估出市场价值和抵押贷款价值。（4）下面对比一下不动产抵押贷款价值和市场价值的定义及概念内容，以加深对两者本质的理解。

（二）抵押贷款价值的特性分析

通过对比分析，我们可以归纳出抵押贷款价值不同于市场价值的三个显著特征：

1.安全性。抵押贷款价值以安全性为首要目标，这一特性是针对风险而言的。国际评估准则在定义说明中也强调指出不动产抵押贷款价值是风险评估的概念。（5）这一点对银行防范金融风险具有极其重要的意义。

2.保守性。这是与安全性特性相伴而生的，主要是针对不动产抵押价值评估操作而言。这一特征要求房地产估价师必须以谨慎的态度、保守的方式进行评估，确保稳定性和可持续性为基本原则，从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）。

3.持续性。市场价值反映的是公开市场上在某一时点存在的最可能实现的价格水平。而抵押贷款是一个较长期的具有一定确定性的商业行为，抵押贷款价值就需要充分考虑当前和未来的市场因素变化的影响以及由此带来的风险，并对未来出售的可能性进行估计和判断。在这一过程中随着时间的变化和市场的波动，不动产抵押贷款价值虽然也会随之进行定期或不定期的调整。但是由于不抵押价值考虑的是不动产的稳定和持续性特征，因此在抵押贷款价值评估中，市场价值和抵押价值的确定都是一个动态、连续的过程，但抵押价值相比市场价值而言较为稳定，具有一定的持续性，市场价值则有可能产生较大波动。

综上所述，可以看出，“抵押贷款价值与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。对于不动产抵押贷款而言贷款价值占有突出的地位”。（6）

（三）对不动产抵押贷款价值评估的影响

国际评估准则中强调指出，在使用非市场价值定义（如抵押贷款价值）的时候，要特别注意不要混淆非市场价值评估（如抵押贷款价值评估）与市场价值评估之间的区别（7）。结合新巴塞尔协议补充文件中的相关规定，我们可以从评估方法的运用，对房地产估价师的要求，再评估过程等几个方面对不动产抵押贷款价值评估体系和发展趋势进行简要评述。

1.评估方法的运用

抵押价值评估和市场价值评估在评估方法上是一致的，主要采用三种经典方法——比较法、收益法、成本法。（8）但比较法在抵押贷款价值评估中较受限制，除了受到比较案例数量较少的影响之外，还与抵押贷款价值的非市场价值性质有关。补充协议在其附录《评估准则》中明确规定，抵押贷款价值应在成本价值和收益价值基础上评估。（9）因此对抵押价值评估来说，收益法和成本法应当同时使用，并且以收益价值为主。

根据抵押贷款价值的安全性特性，在运用上述评估方法对不动产抵押物进行评估过程中

必须考虑不动产本身长期不变且可持续的特征和因素。这正是抵押价值评估和市场价值评估最本质的区别，即运用收益法和成本法对抵押价值和市场价值分别进行评估时，它们所选取的参数及参数所代表的意义的不同的。市场价值的参数选取来源于市场，代表正常的市场水平。而抵押价值出安全性的考虑，要以稳定性和可持续性为原则，参考市场数据，力求得到的数据能够不受市场风险因素及不动产本身暂时性因素影响。因此同样是经营收益，如上文所提及的，抵押价值中的经营收益则是指通过考虑不动产的稳定性特征，任何租户通过正常经营都能得到的最低收益水平。

国际评估准则和补充文件虽然没有就评估方法中具体参数选取和取值做出具体规定。但是根据欧洲成熟市场经验，对抵押价值评估中，运用收益法选取的经营收益、运营成本和资本化率等参数以及成本法所采用的重置单价、建筑物安全折扣等参数都有较为明确而统一的规定。这就确保了抵押评估的科学性以及评估结果的可比性和可检验性。

2.对房地产估价师的要求

在不动产抵押贷款价值评估中，房地产估价师所起的作用至关重要。一方面由于抵押评估专业性极强，没有适当的不动产金融和市场的背景知识以及丰富的抵押评估实践经验，一般房地产估价师很难胜任抵押评估业务；另一方面评估结果将直接应用于贷款为目的的商业活动，这不仅对银行等提供贷款的金融机构带来风险，对房地产估价师自身而言也存在因估价不当而承担法律责任的风险。补充协议中对进行抵押评估的房地产估价师提出了两个重要标准：能力和独立性。（10）能力标准主要是要求房地产估价师必须拥有相应的职业经验，具备关于相关房地产市场的充分知识。独立性标准则要求，无论是银行所聘请的外部房地产估价师还是银行内部房地产估价师都必须独立于贷款决定及其他相关决策过程，且房地产估价师与贷款人之间不存在私人或商务关系。并且补充文件同时规定，房地产估价师能力和独立性必须定期通过外部房地产估价师、银行监管部门或独立检查者进行确认。国际评估准则中也有类似的规定。（11）

由此我们可以看出抵押评估对房地产估价师有严格的要求。虽然估价本身就是一项专业性强的职业，需要经过严格的考试才能获得执业资格。但是在相对更为专业和特殊的细分领域上，如抵押评估领域，并不是一般的房地产估价师都能涉足的。结合以往的教训，之所以在抵押估价中存在很多问题，给金融机构带来了巨大的风险和隐患，源头之一即在于没有对抵押评估从业人员进行严格的遴选，致使很多不具备资格，没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。因此，进行抵押评估的资格认证势在必行，对于防范银行金融风险、提高抵押评估质量意义重大。

3.再评估过程

如上所述，从安全性及防范风险的角度来看，市场价值和抵押价值在初次评估之后，在贷款期间内仍然需要定期监控其价值的变动情况，已获得不断更新的价值依据。因此在抵押评估中，再评估过程必不可少，是贷款风险监控的重要环节。补充文件中规定“作为进一步的安全措施，市场价值和贷款价值还必须在贷款到期时或至少每3年，或当市场在一年内总体价值下跌超过10%时进行重新估算”。（12）再评估过程保证了抵押评估的科学性和准确性，同时也提高了贷款安全性。

目前，国际社会及世界各国对不动产抵押价值评估问题日益关注，在一定程度上是对上世纪80年代和90年代发生的几次大型金融危机反思结果。虽然目前还未形成国际上统一的不动产抵押贷款价值评估细则，但是从近年来国际和地区性组织颁布的权威文件来看，对不动产抵押价值评估日渐达成共识。不少国家和地区性组织纷纷修订其相关评估准则，细化和加强对不动产抵押贷款价值评估的管理。国际评估准则引入抵押贷款价值定义，并指出抵押价值评估应与市场价值评估相区别，将对各国构建相应的不动产抵押贷款价值评估体系起到重要的引导和推动作用。

三、对我国构建不动产抵押贷款价值评估的借鉴意义

我国的不动产评估行业发展至今不过十一个年头，由于抵押贷款评估理论滞后，不动产抵押贷款价值评估的完整体系一直没有建立起来。不动产抵押贷款价值评估的实际操作中，房地产估价师只是对不动产的市场价值进行评估，并将其提供给银行信贷部门。由于没有抵押贷款价值作为参照，银行无法确定最适宜的、风险最小的贷款成数。往往是各家银行都提供相同的贷款成数，这种盲目确定贷款成数的做法，一方面如果贷款成数过低，则有可能降低了消费者本来可以享有的贷款效用，挤占了银行的利润空间；另一方面如果随意提高贷款成数，又会增加银行的信贷风险。总之，我国目前的不动产抵押贷款价值评估理论滞后，客观上制约着评估人员对不动产抵押价值评估特殊性的深刻理解，最终在一定程度上削弱了银行的竞争能力。因此，我们应该借鉴国际经验，构建完善的不动产抵押贷款价值评估体系，提高银行抵押贷款决策的科学性，促进银行在市场化方向的改革之路上更进一步。为了达到这一目的，目前应该着力做好以下两点工作：

（一）制定不动产抵押贷款目的价值评估准则，引入不动产抵押贷款价值评估。由我国房地产评估行业组织在实际调研的基础上制定不动产抵押贷款目的的价值评估准则，引入不动产抵押贷款价值评估，确定不动产抵押贷款价值评估的估价原则、评估方法、参数选取、对房地产估价师要求和再评估要求等原则性内容。这将有助于规范评估人员的业务操作行为，提高评估结果的科学性和准确性。同时估价行业内部的评估准则，可以作为各银行制定内部不动产抵押贷款价值评估细则的参考，为银行进行风险控制和管理提供依据。与此同时，银行应积极探索建立内部评估机构，以负责对抵押贷款的评估工作，从内部加强对贷款风险的监督和控制，实现估价责任内部化。

（二）建立抵押贷款目的价值评估的执业准入机制，加强执业培训，建立抵押价值评估的专业资格认证制度。

2004年9月3日，银监会制定颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中着重指出商业银行在办理房地产贷款业务时，要建立相应风险管理和内控制度；对于因中介机构原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。建立包括专业资格认证制度在内的不动产抵押评估的管理机制，加强执业培训，可以推动我国不动产抵押价值评估的理论研究，培养具有风险意识、适应市场经济要求的专业不动产抵押价值评估师。从而有助于从根本上完善我国银行金融风险监管制度，从而推动不动产评估法律体系的发展。

篇2：新评估协议书

甲方：

法定代表人：

住所：

联系方式: 乙方：

企业法人营业执照号码: 法定代表人：

住所：

联系方式: 为了发挥各自优势，促进双方业务的发展，本着优势互补、平等互利的原则，经充分协商，共同达成本协议，并自愿全面遵守执行。

法人代表： 法人代表：

评估公司私下业务交往，乙方将终止合同，并扣除一切费用。

9、本协议履行期间，乙方发现甲方员工有违规行为，应及时告知甲方管理人员。

10、甲乙任何一方欲修改本协议需征得对方的书面同意，本协议未尽事宜，可由 双方协商签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。

11、甲乙双方对此协议产生争议，应先友好协商解决，协商不成的，将争议提交 甲方所在地人民法院进行诉讼。

12、本协议一式两份，甲方双方各执一份。本协议有效期为壹年，自双方签章之 日起即时生效。甲

方（印章）：

乙

方（印章）： 代表人（签名）： 代表人（签名）： 日 期： 日 期：

附件：

1、分成比例标准；

3、乙方公司营业执照副本复印件；

篇3：新评估协议书

无线传感器网络由多个具有感知功能、通信功能和计算功能的传感器节点组成, 一般应用于军事领域或民用领域[1]。无线传感器网络是近些年兴起的新技术, 其中的路由协议研究是很多科研人员研究的重点和难点。精确打击效能评估系统一般应用于导弹、炮弹频发的战争环境, 该系统依赖于无线传感网络, 对网络的健壮性和数据传输的实时性要求很高。针对这种特殊的需求, 设计一种具有较强健壮性的无线传感器网络路由协议就成为精确打击效能评估系统要解决的主要问题之一。

1 精确打击效能评估系统

精确打击效能评估系统主要是对炮弹的弹着点进行实时报靶, 每次射击后, 会自动计算各类炮弹弹着点的误差, 根据整体的命中情况进行实时精准的定位评估, 其目的是为了给下一次的射击演练提供误差的修正参数。

精确打击效能评估系统依赖于无线传感网络, 其检测手段使用的是声学定位法, 爆炸声波在无线传感网络中通过网关节点, 把获取的数据和信息传输至指挥控制中心, 除去周围环境, 如噪音、温度、风速等因素对爆炸声波的影响, 计算机通过数学模型, 计算出准确的弹着点的位置和命中率, 为整个训练过程进行科学、有效、准确地评估[2]。

2 泛洪路由协议

洪泛路由算法是一种最可靠、最简单的路由算法, 其基本思想是每个节点都是用广播向它的所有邻居节点转发收到的数据分组, 如此反复操作, 直到数据传送到目的节点或者达到数据报的最大跳数[3,4]。如图1所示。洪泛算法的缺点是盲目的选择路径, 这样大规模的扩散会占用过多的网络资源, 产生许多重复的分组, 浪费了路由器的资源, 降低效率。所以, 在实际的网络应用中, 泛洪算法都是需要进行限制的, 一个数据包被复制了N次以后, 将被丢弃[5,6]。

3 双重路径可靠路由协议设计

通过对泛洪协议的研究, 对该协议的不足之处进行了改进, 通过自身的ID和节点的级别值来限制数据报文在网络中的广播范围, 在保证算法健壮性的基础上, 降低了路由的能量消耗, 避免了泛洪算法中路由选择的盲目性, 这种协议称为双重路径可靠路由协议 (Double Parents and Reliable Protocol, 简称DPRP) , 双重路径可靠路由协议由以下三个部分组成:

(1) 请求组建路由。Sink节点向网络中的所有节点以泛洪的方式发出路由组建请求, 确定每个节点的级别值和父节点。各个节点根据级别值来确定自己的第一父节点和第二父节点, 并且给第一父节点发送一个确认, 转发路由组建请求。 (2) 数据传输。通过组建完成的路由路径, Source节点将数据传送给Sink节点。 (3) 纠错重传。如果某个节点在数据传输过程中出现了错误, 可以根据错误性质, 让其子节点进行重新传输, 或者选择第二父节点, 改变向上传输的路径。

3.1 算法分析

双重路径可靠路由协议的算法易于实现, 节点在进行报文转发时, 其候选节点只有第一父节点和第二父节点, 所以缩小了数据报文在网络中的广播范围, 从而降低了网络的能量消耗。数据包以最快的速度朝着最接近Sink节点的方向转发, 从而保证了Sink节点最终可以收到数据报文, 提高了数据传输的可靠性和实时性。

3.2 仿真

采用NS2作为仿真平台, 从能量损耗、时间延迟两个方面将仿真结果与定向扩散协议和泛洪协议进行了比较。如图2所示。

通过对以上仿真结果分析可以看出, 在节点初始能量, 网络规模相同的条件下, 得出如下结论: (1) 采取DPRP协议时在同等网络条件下基本可以达到泛洪协议的可靠性。 (2) 定向扩散协议的能耗比DPRP协议高, 其响应速度比DPRP协议慢。

本协议在具备较高健壮性的同时也兼俱节能性, 并且有效解决了泛洪协议中存在的能耗过高和广播延迟冲突的问题。仿真结果表明本文算法适合精确打击系统对传感器网络路由算法的要求。

4 结语

本文以对无线传感器网络中泛洪路由协议的研究为出发点, 根据泛洪路由协议的不足, 进行了路由协议的改进, 研究了一种新泛洪路由协议DPRP, 通过仿真结果证明, 该协议在保证了路由的健壮性的同时, 在能量消耗、报文转发延时等方面都比泛洪协议有了很大的改进。该协议是一种在精确打击效能评估系统中可行的路由协议。

摘要：本文在对泛洪协议研究的基础上, 设计了一种能够在复杂网络环境中应用的路由协议——双重路径可靠路由协议, 该协议针对泛洪协议对路由路径选择的盲目性, 预先设置好路由路径, 在确保路由算法健壮性的前提下, 减少节点的能量消耗, 提高数据传输的可靠性和实时性。

关键词：精确打击,效能评估,无线传感器网络,路由协议

参考文献

[1]屈巍, 赵晶, 洪洋.一种基于蚁群优化的动态节能路由选择策略[J].沈阳师范大学学报 (自然科学版) , 2016, 34 (02) :234-239.

[2]刘式舟.WSN中基于拓扑控制的AHM-GAF算法研究[D].沈阳:东北大学, 2007:1-7.

[3]黄志丹.无线传感网络中双路径可靠路由协议的研究[J].辽宁工程技术大学学报, 2011, 30 (02) :304-307.

[4]朱伟凯, 李航, 尹稚淳.基于ASP.NET技术的无线传感器网络监控系统的设计[J].沈阳师范大学学报 (自然科学版) , 2014, 32 (02) :262-266

[5]袁书同, 赵志刚.无线传感器网络安全组网技术研究[J].沈阳师范大学学报 (自然科学版) , 2014, 32 (01) :92-97.

篇4：新评估协议书

一、对赌协议的概念

对赌协议和我国现代社会经济活动中的许多其他名词术语一样，是一个纯粹的舶来概念。其英文原名本为“Valuation Adjustment Mechanism（VAM）”，直译过来叫“估值调整协议”或“估值调整机制”。 这是因为在企业投资并购中由于买卖双方信息不对称，因此存在着很高的投资风险。为了解决未来不确定性和信息不对称这两个问题，国外的经济学家开始研究设计各类交易工具（手段）来试图消除这种风险，从而便出现了对赌协议（即估值调整协议，或称之为“业绩驱动的价值评估”）。这种办法被认为是消除信息不对称引发的不确定性成本和风险的重要制衡器。投资方与融资方在达成投资或并购协议时，对于未来不确定的情况进行一种约定；如果约定的条件出现，投资方可以行使一种权利；如果约定的条件不出现，融资方则行使一种权利。所以对赌协议是评估师的一项业务，与价值评估有着密切的关系。

VAM到了中国被翻译成为一个赌性十足的名称：对赌协议。究其原因，估计在于翻译人将这种价值调整协议理解为一种投机性的押宝。因为在投资并购过程中投资方和被投资方对企业未来的盈利前景均不可能做到100%正确的判定，因此，投资方往往倾向于在未来根据实际情况对投资条件加以调整。但到底应该如何调整，调整多少是VAM协议条款的关键。估计当时的翻译人员对价值调整和价值评估知之不多，因此错误的理解导致这一术语在引入我国时被扭曲，将协议中的财务投资人与创始人（或治理层）进行对立，形成对赌。

“对赌”一词，其实和赌博并无关系，VAM本质上并不是双方来争抢同一块既定的蛋糕，而是双方都希望把蛋糕做大，从而使自己拥有的那一份变得更大，形成双赢。因此，作为协议的投资人一方也希望企业管理层能够经营好，这样投资者才能从市场上赚到钱，而不是从作为合作者的口袋里去找到钱，因为与业绩推动下的资本增值相比，对赌协议中涉及的价值补偿并不足以满足投资人的期望。因此，在西方资本市场上，估值调整几乎是每一宗投资必不可少的技术环节。但是这种投资技术的复杂程度往往超出人们的想象，很多时候对赌双方都无法预测以后的结果。从这个意义上来说把这种复杂的估值调整翻译为对赌协议也并非完全牵强附会，毕竟这种复杂条款的价值评估对于从事专业估值的评估师来说也是巨大的挑战。

二、国内对赌协议的典型案例

为了熟悉对赌协议具体情况，笔者先介绍一个国内的典型案例。2001年摩根斯坦利等国际投资机构准备投资内蒙古蒙牛乳业股份有限公司(简称蒙牛)。此时蒙牛公司成立不足三年，是一个典型的创业型企业。2002年摩根斯坦利等机构与蒙牛的发起人等分别在开曼群岛成立各自的公司，经过一系列资本运作，同年10月，摩根斯坦利等三家国际投资机构以认股方式向开曼公司注入约2597万美元（折合人民币约2.1亿元），取得该公司90.6%的股权和49%的投票权，所投资金最终换取了大陆蒙牛66.7%的股权，蒙牛也变更为合资企业。

之后蒙牛为继续引进外资开始资本运作，通过与摩根斯坦利、鼎晖、英联等投资机构签署“可换股文据”，接受其战略投资者注资3523万美元（折合人民币约2.9亿元），以0.74港元／股的价格换取蒙牛的未来股权。于此同时外商投资机构还与以牛根生为代表的蒙牛管理层签署了基于业绩增长的对赌协议。协议规定，在2003－2006年，蒙牛的年复合盈利增长率如果低于50%，公司将要赔偿投资机构一定数量的股份（最多赔偿7830万股）；而如果超过50%，几家投资机构则将转让一定数量的股份给蒙牛。

在当时看来，蒙牛在“对赌协议”中要实现3倍于行业平均水平的增长率，确实无异于一场赌博。但在随后的几年里，蒙牛发展速度惊人，远远超过了人们预期。2004年6月10日，蒙牛乳业在香港主板成功上市，首次公开发行股票（IPO）3.5亿股，募集资金13.74亿港元。股价随后也一路稳步上升。

2005年4月，摩根斯坦利等投资机构选择了提前终止双方的“对赌协议”，并按承诺向蒙牛支付了可换股票据。此时蒙牛股票价格已攀升至6港元以上。蒙牛与国际投资者的这场对赌最终形成了双赢的局面。投入约5亿元人民币的三家外资股东以及投入约0.46亿元人民币的中方股东，分别创下了约400%和4 000%的投资回报奇迹，使上述对赌协议划上圆满句号。

这个案例是一个典型的以公司未来业绩增长为条件的对赌协议。对赌的筹码是公司的股权。但由于公司发展远超预期，复合增长率为协议规定的两倍以上，股权价值获得大幅提升。所以无论是换股还是奖励计划对协议的双方都是赌赢的结局。但原协议是在2006年到期，因此，到2005年是继续原?有的对赌协?议，还是提前兑现奖励计划就有一个分析和计算的问题。如终止协议提前兑现，虽然摩根斯坦利等三家金融机构手中的股票比例减少了，但是股票价值却获得了很大的提升，获得了数倍的投资回报。否则如果到期（2006年）再兑现，外资股东需要支付的股份是7830万股，而不是变更后的6260万股，所以他们选择提前终止。

从这个对赌协议的案例可见，这是一个四阶段、面临不同选择的投资：2002年决定是否投资，2003年决定是否追加投资，2004年选择是否上市，2005年决定是否提前结束对赌协?议。显然，每一次选择都是一个期权。有人曾采用二叉树四期实物期权模型对此案例进行过分析。

对于蒙牛来说，这次对赌既为其发展融入了相当数量的资金，同时也是一种股权激励方式，激发了蒙牛管理层的积极性，从而有效提升股东价值，将可能的对抗转化为双赢。

三、对赌协议的作用及主要内容

对赌协议本身实际上是一种带有附加条件的价值评估方式，是投资方与融资方或收购方与被收购方在达成协议时，双方对于未来不确定情况的一种约定。如果约定的条件出现，投资方或收购方可以行使一种权利；如果约定的条件不出现，融资方或被收购方则行使一种权利。所以，可以将这个协议看作是期权的一种形式。从作用上来讲，对赌协议是促进创业团队企业管理层努力工作的压力和动力，但主要还是投资方或并购方控制其投资或并购成本、保护自己的一种有效手段。

对赌协议的核心内容有两点：企业未来的业绩保障，投资资本的退出保障。由于风险投资或企业并购中的情况千差万别，所以协议的具体条款也是形式多样：不仅可以赌被投资企业的销售收入、净利润等财务绩效，还可以涉及非财务指标的赎回补偿、企业行为、股票发行和管理层去向等方面。例如，对于网络公司，可以把网页点击量或互联网企业注册用户数量等指标作为条款；对于高新技术企业可以把技术研发和技术实现阶段作为条件；商业企业可以把连锁企业的店面数量作为筹码，如此等等。

具体情况不同，双方所关心的内容也不尽相同，目前国外的对赌协议通常涉及到如下几个方面的条款：

1．财务绩效方面。若企业未来某个时期的收入、净利润、利润率或增长率等指标未达标，管理层将按规定价格转让规定数额的股权给投资方，或增加投资方的董事会席位等。

2．非财务绩效方面。若企业未来完成了新的非财务指标，如达到新的注册用户数量、得到新的战略合作或者取得了新的专利权等，则投资方进行下一轮约定数额的注资或补偿等。

3．赎回补偿方面。若企业无法回购优先股，投资方在董事会将获得多数席位，或提高累积股息等。

4．企业行为方面。投资者会以转让股份的方式鼓励企业采用新技术，或者以在董事会获得多数席位为要挟，要求企业重新聘用满意的CEO等。

5．股票发行方面。投资方可能要求企业在约定的时间内上市，否则有权出售企业，或者在企业成功获得其他投资，且股价达到一定水平的情况下，撤销对投资方管理层的委任。

6．管理层方面。协议可约定投资方根据管理层是否任职来确定是否追加投资，管理层离职后是否失去未到期的员工期权等等。

可以看出，国外对赌协议约定的范围非常广泛，对赌的方式和方法有很多种。既有财务方面的，也有非财务方面的，涉及企业运营治理的多个方面。“筹码”也非常复杂，有现金、股权、管理层和投资方之间董事会席位、二轮注资和期权认购权等多种方式。国内目前还只有外国投资企业与国内企业签定的对赌协议，协议通常只采用财务绩效条款，而且一般都以单一的“净利润”为指标，以“现金”或“股权”为筹码。由此可见，国内企业的对赌协议中还只是包含三个要素：即企业盈利目标、股权交易量和股权交易价格。

当然从评估的观点来看，条件越复杂，估计其对价值的影响也就越复杂。除开现金，股权的价值就是一个动态的数据，有着未来的不确定性；董事会席位、控股权等非定量的筹码更是复杂的无形资产，很难估算其价值，而且这些复杂的无形资产还处在一个未来不确定的选择权之中。

四、评估师的理解及评估思路

随着对赌协议在国内企业并购、创业投资以及风险投资等领域的广泛应用，对其进行价值评估也必将提上评估师的工作日程。评估师只有充分理解对赌协议的条款，并结合企业所发生经济活动的内涵，运用价值评估的理论与技巧，才能合理并客观地评估出对赌协议及其条款的价值。

对赌协议条款的关键是价值估算。而参与对赌协议条款设计的企业老板、投行和律师等人员未必对该协议条款的价值分量和后果有一个相对准确的估计。所以，评估师应该和律师一起参与对赌协议的条款设计，特别是在企业并购或风险投资的活动中帮助国内的被收购方或融资方理解和估算对赌协议条款对企业价值的影响，从而对其决策起到参谋顾问的作用。因为只有评估师运用科学的原理与方法才能够对企业的价值以及企业价值的不确定性做出科学的判断，也才能设计和判断出双赢的对赌协议。

评估师要做到这一点并非易事，需从以下几个方面来理清思路：

（一）对赌协议对价值的影响

在企业投资并购中引入对赌协议本身就是一场博弈。虽然各方学者、专家对对赌协议评价褒贬不一，但笔者认为，对赌协议的原理本身不存在任何问题，关键是如何科学、合理地加以运用。博弈双方应当对博弈的结果有清醒的认识，具备足够的抗风险心理准备，更主要的是，应当对自身、对未来市场前景、对经营管理模式都有足够的了解和科学的判断，只有这样，对赌协议才会发挥应有的作用，对收购方和被收购方产生正向激励作用。

评估师应该清楚地看到：对赌协议的条款，无论是定性或定量的条款都将会对企业投资或交易的价值产生影响。在企业价值评估中，评估师多半是根据财务信息和经营数据对企业或资产的价值进行分析和判断，而对法律条款对价值的影响往往掉以轻心，甚至不已为然。但对赌协议的出现给评估师提了一个醒，因为它有很多对于未来有关现金和股权安排的定量条款，这些协议条款会对企业投资或交易的价值产生影响。而即使协议中另外有关管理层和企业行为的定性条款也会对上述价值产生一定的影响。因此评估师需要对这些协议条款进行详细的分析，必要时须和律师进行充分地沟通与交流，找出这些定性或定量条款对价值的影响因素，以便在后续的价值评估中考虑和运用这些因素。

（二）对赌协议是一种期权安排

根据期权的定义，期权是这样一种权利：持有人在规定的期限时间内有权利但不负有义务按照事先约定的价格买卖某项财产或物品（这里包括金融资产或实物资产）。这种买卖的权利实际上就是一种选择的机会，有了机会后到底买不买或卖不卖则要根据市场的发展情况，但是获得这个机会是肯定要付出代价的，这个代价就是机会的价值，也就是期权的价格。

期权可分为买方期权与卖方期权。如果是其持有人有按约定的价格买的权利，则称为买方期权（Call option），也称为看涨期权，因为持有这种期权，将来价格上涨时较为有利。如果是持有人有按约定价格卖的权利，则称为卖方期权（put option），也称为看跌期权，因为持有这种期权，将来价格下跌时较为有利。以下简称买权（call）和卖权（put）。

由上述定义可以看出，期权是对于未来不确定的情况提供一个选择机会的安排。而对赌协议本身实际上是一种带有附加条件的价值评估方式，是投资方与融资方或收购方与被收购方在达成协议时，双方对于未来不确定情况的一种约定。所以，对赌协议实际上就是期权的一种形式，或者说是一种设定的期权安排。比如前文所述的蒙牛案例就是一个对于未来不同时期、面临不同选择的机会。

（三）运用期权定价理论进行评估

评估师在大部分企业价值评估项目中，考虑的技术手段往往是传统的收益途径、市场途径和成本途径。但近年来对于具有期权性质的资产或者是投资项目，评估师也会跳出传统的思维，运用期权定价理论与方法对其进行价值评估。最早的应用是资源性资产和企业的价值评估，后来也应用到其他具有期权性质和选择机会的各种资产或投资的评估中。对赌协议的出现，使评估师不得不审慎考虑到：传统的收益、市场或成本途径都无法评估其协议条款对价值的影响，唯有期权定价的理论与方法方能解决这样未来不确定性的问题。

（四）对赌协议价值评估的复杂性

虽然理论上评估师可以运用期权定价理论与方法对对赌协议条款的价值影响进行评估，然而法律条款的多样性和复杂性将会对评估师提出挑战。因为协议中的不同情况和不同条款是不同期权的组合。即使运用期权定价模型，也会存在运用上的诸多技术难题。更何况价值评估中对于流动性、控股权等诸多因素也无法采用定量方法测算，所以协议中有很多定性的条款估计也只能是定性地考虑。而且这些对赌协议或条款有时候并非显而易见，而是比较隐性地存在于股改、增资或并购重组协议之中。所以此时，评估师首先要发现这些对赌协议的存在，然后才能找出其中对企业价值调整有影响的要素。评估对赌协议的价值时，一定需认真分析条款、找出主要影响因素，这样才能适当地运用模型解决评估项目中的具体问题。

五、评估对赌协议时涉及的有关法律问题

如同评估其它资产时首先关注资产的权属问题一样，评估对赌协议首先要关注的是协议的合法性、有效性以及其它有关的法律问题。当然，由于对赌协议本身就是以合同或协议文本形式出现的法律文件，所以其问题的复杂程度要远高于资产的法律权属性。目前国内创业板企业和PE、VC之间存在很多对赌协议。这是由于在谈判中没有一个被双方认可的公允价格，再加上处于成长期的企业无法被充分的信任，一般投资行为中大多要签定对赌协议。因此在当年的创业板系列专题研讨会上，对赌协议的法律问题曾作为创业板六大法律问题之一进行研讨，即使在法律界也存在分歧。所以作为评估师在评估其价值的时候必须对该文件的法律地位有一个清楚的了解，才能进一步考虑这个文件，是否可以体现并评估其价值。下面就与评估相关的主要问题作一阐述：

（一）合法性问题

反对的观点认为对赌协议本身的合法性需要质疑，认为协议的条款违背了利润与风险对等的原则，放大了企业的风险，有变相借贷的嫌疑，也违背了股份公司同股同权地承担风险责任的基本原则。

支持观点认为应当承认对赌协议的合法性，因为首先法律上对于对赌协议本身并没有任何禁止性的规定，它应该是合法的；其次，风险投资企业承担了一定的资本投资成本和机会成本，而融资企业由于获得投资而得到所需要的现金资源，双方均有风险和利益，没有违背权利义务对等的原则；再就是我国资本市场上实际已经存在对赌协议，也就是说已经得到市场的认可而存在。所以对赌协议的合法性是无需置疑的。

（二）有效性或者限制性问题

对赌协议作为当事人双方签订的合同协议，在法律上应该是有效的。然而由于这种合同与未来的不确定性密切相关，所以在很多情况下可能会受到限制。

一个最主要的情况就是对于拟上市的企业，证监会不允许有对赌协议的存在。如果想上市，必须首先把对赌协议清理干净。在这种情况下监管层主要考虑的是保护中小投资者的利益。因为存在股份转让的对赌协议，有可能使公司股权结构发生重大变化和存在不确定性，并可能导致公司管理层变化。此外，对于存在现金补偿的对赌协议，监管部门可能担心企业IPO完成后募集的资金被控股股东用来偿还PE，从而损害中小股东的利益。所以监管层认为这两种对赌协议可能引起的后果均可能对企业IPO构成实质性障碍。

此外，还有一些情况会使对赌协议的有效性受到限制。如：在外商投资企业或国有企业股权转让时，政策上有特殊的规定；公司法对股份有限公司高管人员股份转让的限制；有限公司股改后发起人股份的限制流通期等等。这时要求被评估的对赌协议也被认为是无效的。当然，在法院判定企业某些对赌协议条款或整个协议都无效的情况下，则均视为无效。

更有甚者，如果在对赌协议条款中加入诸如国际油价等非企业因素作为赌注，那就不仅是有效性而是其合法性也要受到质疑了。

（三）披露与隐瞒问题

由于对赌协议有可能使股权结构发生重大变化，并导致管理层的变化。因此在实践中许多企业对此包含不确定性的协议予以隐瞒，或者只披露与PE、VC所签订的主协议，而对可能存在的一系列补充协议或条款瞒而不报。这种不予披露的结果就可能构成虚假陈述或欺诈。这在法律上也是一个现实的问题，律师的做法就是要求企业出具承诺函，承诺对所有的对赌条款及事项均作了充分的披露。

作为评估师，如果介入项目一定要和律师充分沟通，了解企业对赌协议披露与隐瞒的实际情况，并利用自己的专长协助律师发现企业各种有关协议中存在的对赌条款。

六、结语

近年来海内外PE、VC在对我国企业投资中运用最多的激励技术就是对赌协议。对于想投资而又不能完全准确把握企业价值的投资者而言，只能说是不得已而为之的防范工具。很多投资商认为对赌协议相当于一份保险。然而实践中，对赌协议对融资企业管理层几乎成了一把双刃剑，一些企业因对赌成功而风行日上；另一些企业却从此丧失主控权甚至被收购。如何尽可能准确地估计对赌协议及其变更的可能后果，应该是企业经营层在接受协议投资时迫切需要把握的，而分析其风险性对投融资企业双方则更具有积极意义。评估师在这未来的价值调整机制中或许可以大有作为。

篇5：委托评估协议书

三、工作要求

1．乙方必须保证足够的技术力量，参与评估的估价师不得少于2名。

2．乙方必须按照甲方的委托事项进行评估。

3．乙方实地踏勘工作必须严格按照《土地估价规程》的工作标准执行，进行拍照，存档等工作，所获数据真实可靠。

4．乙方对出具的报告的真实性、合法性和公正性负法律责任和经济责任，并对报告负有保密责任。

四、项目经费及付款方式

收费标准按计价格_________号文件执行，签订合同时甲方先预交乙方_________圆整，余额在_________一次性付清。

五、责任和义务

1．乙方必须严格按照协议的`规定时间提交图件和报告，否则甲方有权单方终止协议，另委托其它评估机构。

2．按照相关的法律法规的要求，乙方所编制的报告和图件需评审认定的，由乙方负责评审认定，并承担评审认定的费用，如需评审认定的报告而未进行评审认定，甲方可以不予认可，并有权拒付评估费。

3．甲方如不能按时付款，乙方有权拒交报告和图件。

六、其它事项

1．本协议条款如与相关法律法规相抵触，则以相关法律法规为准。

2．本协议一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事项，由甲乙双方协商解决。

甲方（盖章）：______________

法定代表人（签字）：________

_________年_______月______日

签订地点：__________________

乙方（盖章）：______________

法定代表人（签字）：________

_________年_______月______日

篇6：房屋评估的协议书

住开封市

乙方： 身份证号码：

住开封市

鉴于：

1.甲、乙双方于XXXX年X月X日签订了房屋买卖合同，乙方购买了甲方位于XXXX，面积XXX平方米，小院面积XXX平方米，有独立通道。因甲方原因，至今未办理房产证。

2.XXXX年X月，因甲方需要，需购买乙方房屋，此间甲乙双方虽多次协商，因始终不能达成一致意见，双方发生纠纷。

现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方购买乙方房屋一事，达成以下协议：

第一条 乙方同意向甲方出让其拥有的坐落在XXXX，面积XXX平方米，小院面积XXX平方米。

第二条 经双方协商同意房款价款以开封市具有鉴定资质的房地产评估机构（如：XX、XX）的鉴定评估为依据，评估费用由甲、乙双方各出一半。

双方同意以房产争议前的房屋状况和土地性质为评估依据（房地一体、独栋三层别墅、独立小院、道路畅通等，详见购房合同）。

双方同意待房地产评估机构出具的《房产价格评估报告》确定房价后，甲方于10日内（以评估机构出具报告时间为准）将评估的房款一次性全额支付给乙方，乙方在收到甲方全部房款后10日内搬离。

第三条 若在评估过程中，因甲方原因造成对乙方经济损失的，甲方应向乙方给予相应的经济补偿。

第四条 违约责任。若甲方不能在10日内（以评估机构出具的报告时间为准）将房款一次性全额支付给乙方，自逾期之日起，根据房款总价按日百分之一向乙方支付违约金，至房款全部付清为止；乙方在收到甲方全部房款后10日内不能搬离的，自逾期之日起，根据房款总价按日百分之一向甲方支付违约金，至搬离为止。

第五条 本协议各项内容均为甲、乙双方的真实意思表示，并已对协议各条款内容的真实意义完全知晓、了解、熟悉，并自愿承担相应的法律责任。

第六条 双方约定的其他特别事项：

第七条 本协议一式二份。甲乙双方各持一份。

甲 方 ： 乙 方 ：

指定开户行账号：

篇7：资产评估业务合作协议书

资产评估业务合作协议书

甲 方：

法人代表： 地 址：

乙 方：

法人代表：

地 址：

为提高公司资产评估质量，防范资产评估失准而带来的授信风险，促进双方业务共同健康发展，根据国家有关法律法规，经甲乙双方充分协商，就公司资产评估及咨询业务合作事宜达成协议如下：

第1条 甲方选择乙方为甲方授信业务的资产估价合作机构，乙方承诺严格按照本协议的规定，向委托方及甲方提供合格的估价服务。经过充分友好协商，现就资产估价服务的相关事宜达成如下合作协议。

第2条 本协议所称的资产估价活动，包括为甲方授信业务提供抵、质押的土地、房产、在建工程、机械设备、船舶、海域使用权、知识产权、探矿权、采矿权等各类有形或无形资产的评估。第3条 甲方的权利和义务 3.1 甲方享有如下权利：

3.1.1有权要求乙方提供以下证明文件（包括但不限于）： 符合甲方要求的营业执照复印件、出具评估报告的估价师的资质证书复印件以及签字样本等必要的文件。

3.1.2 有权要求乙方提供优质的资产评估服务。

3.1.3 有权要求乙方提供与资产评估活动有关的所有资料。3.1.4 有权了解乙方的经营活动情况和财务情况。

3.1.5 有权监督和督促乙方按照本合同的要求履行其应承担的义务。

3.1.6 如乙方未能履行本协议规定的各项义务，经甲方通知后仍不履行的，甲方有权提前解除合同并追究乙方的法律责任。

3.2 甲方承担以下义务：

3.2.1 甲方对已知悉的乙方的经营、财务情况负有保密的义务，但法律另有规定的除外。

3.2.2 甲方向授信业务的抵押人推荐乙方作为授信业务资产评估的估价机构。

第4条 乙方的权利和义务 4.1 乙方的权利

4.1.1有权承接甲方推荐授信业务（包括公司授信和个人授信）中资产的评估。

4.2 乙方的义务 4.2.1乙方须在受理资产评估申请后十日内出具初评报告，如甲方和客户同意采用，应尽快出具正式报告。

4.2.2乙方向甲方出具的估价报告，必须符合如下要求：（1）估价报告由乙方出具，加盖乙方公章，并有至少二名持有合法有效执业资格证书的专职估价师签字。估价报告中须附有估价师在估价对象现场的照片。

（2）评估报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息；全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。

（3）估价对象内外部状况资料应当作为估价报告的附件，资料缺失应当在估价报告中予以披露。

（4）房地产抵押评估报告应当就以下内容提示甲方： 1.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

2.在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。3.合理使用估价价值。

（5）估价报告中必须说明不选用房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的理由。

（6）估价报告中应当披露假设和限制条件，并说明其对估价结果可能产生的影响。（7）房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析和已抵押及其担保的债权情况。

变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与估价的市场价值的差异程度，变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

（8）乙方不得以任何方式向其他评估机构披露甲方或甲方客户提供的相关资料及提交给甲方对应项目的评估报告。一经发现，取消入围资格；造成损失的，我行有权追究乙方的法律责任。

（9）对于不符合上述要求的估价报告，乙方必须给予更正。4.2.3乙方必须加强对估价师队伍的管理，确保所聘用的估价师遵循以下尽职要求：

（1）必须坚持独立、客观、公正的原则，采用适当的估价方法，严格执行估价相关政策和规范、标准。

（2）与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，必须回避。

（3）应勤勉尽责，充分了解抵押房地产的权属、对应债务、已抵押担保的债权等情况；对有关情况和资料进行核查。

（4）应对估价对象进行全面、细致的实地查勘，将其现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，保留能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的资料。

4.2.4发生下列情况，乙方应立即向甲方通报，并积极采取有效措施，减少事件的负面影响。

（1）重大财务亏损、资产损失或其他财务危机。（2）发生停业、被吊销或注销营业执照、解散等情形。（3）发生对其经营或财产状况产生重大不利后果的任何诉讼、仲裁或刑事、行政处罚。

第5条 评估费用

乙方受理的房地产评估业务，由委托人（借款人或者抵押人）与乙方签订相关的委托评估合同，约定双方的权利义务，评估费用由委托人（借款人或抵押人）承担，但乙方应当给予其适当的优惠。评估费用由乙方和委托人（借款人或抵押人）自行结算，甲方不承担任何评估费用及评估费用的交接义务。

第6条 协议期限

本协议期限为一年，即自 2016年2月25日起至2017年2月25日止。

第7条 违约情形及处理

7.1 乙方如发生如下情形之一的，应立即根据甲方要求进行整改，且甲方有权暂停其业务：

7.1.1出具的评估报告中未对押品存在的明显风险进行揭示的； 7.1.2一年内甲方自查、内外部监管审计检查中，发现存在押品评估价值明显偏高的；

7.1.3一年内存在2次（含）以上经营机构或委托方企业投诉其服务效率低、服务态度差的，经调查情况属实的； 7.1.4与客户有利害关系未予以回避的； 7.1.5其他可能直接或间接影响执业的利害关系； 7.1.6其他导致评估价值偏离市场价格较大的行为。

7.2乙方如发生如下情形，则视为违约，甲方有权单方面解除合同，如给甲方造成损失，则甲方有要求乙方进行赔偿的权利。

7.2.1未进行现场勘察的；

7.2.2不按照合作协议出具合格的评估报告或相关资料的； 7.2.3评估时有意隐瞒押品存在的重大影响事项，错误地评估价值，造成甲方贷款出现损失的；

7.2.4故意提供虚假信息、资料，出具虚假评估报告、证明文件及其他文件的；

7.2.5泄露甲方商业秘密及其它需要保密的信息，造成不良影响的；7.2.6一年内被通报、警告累计2次（含）以上的； 7.2.7一年内累计有不良信用记录2次（含）以上的； 7.2.8被主管部门或行业协会罚款、通报批评，或被当地银行同业协会或银行监管部门列入高估抵（质）押物黑名单的；

7.2.9因违法、违纪或其他不良行为被媒体曝光的； 7.2.10其他损害甲方、借款人和其他当事人利益的事项； 7.2.11发生本协议第3.1.6条约定的情形； 第8条 合同的变更和解除

本合同经甲乙双方协商一致并达成书面协议可变更和解除。在达成书面协议前，本合同仍然有效。除本协议约定情况外任何一方均不得擅自对本合同进行单方面的变更、修改或解除。

第9条 适用法律及纠纷的解决

本合同的订立、解释及争议的解决均适用中华人民共和国法律。甲乙双方在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决。协商不成的，任何一方可以向甲方所在地人民法院起诉。

第10条 协议生效

本协议自双方法定代表人/负责人或其授权代理人签章并加盖单位公章或合同专用章后生效。本协议一式两份，甲方、乙方各执一份，具同等法律效力。

甲 方： 乙 方：

篇8：新评估协议书

2011年3月起至2012年底,新疆某县的征收拆迁工作全部通过协议拆迁完成,共拆迁了800多户, 没有针对一户作出补偿决定,政府对征收拆迁腾出的土地没有一宗用于房地产开发,全部进行了保障房建设、安置房建设、文化体育教育设施建设、城市道路基础设施建设,共涉及全县常驻人口的20% 左右,极大地改善了城镇居民的居住条件。但是,细心的被征收人苏某发现评估报告存在代替评估师签名问题,便委托司法鉴定机构进行笔迹鉴定。鉴定机构于2013年10月16日做出鉴定结论:评估报告签字属于代替评估师签字,便因此认为评估结论错误,于2014年1月24日向法院起诉要求变更、撤销于2011年4月3日签订并履行的补偿安置协议。本文通过对个案分析,旨在研究总结征收补偿安置协议变更或撤销的诉讼时效以及条件,以供实务部门参考,以期对地方征收拆迁工作有所裨益。

案件评析

征收拆迁通常包含两个阶段:一是通过签订协议即协议拆迁;二是通过做出补偿决定依法征收。协议拆迁只要具备平等自愿、等价有偿原则即可,无须严格的程序和条件,这也是现实中地方政府热衷于协议拆迁的原因。做出补偿决定需要严格的前置条件,比如:依法做出征收决定、形式要件和实质要件齐全的评估报告等。本案争议产生于协议拆迁,产生于不规范的评估报告。显然,本案的核心问题一是补偿安置协议的变更、撤销权是否丧失?二是不规范的评估报告是否必将导致协议变更或者撤销?

一、变更、撤销请求权的诉讼时效

1.原告请求变更或者撤销合同的时间已经超过一年。2011年4月3日,原告与被告签订了《征收补偿安置协议》,原告起诉时间是2014年1月24日,也就是说,原告在两年零9个月后提起了变更撤销诉讼。征收补偿安置协议系民事行为,变更撤销权自合同成立时起超过一年的,人民法院不予保护。原告欲变更或者撤销合同内容,必须在一年内行使请求权,否则,变更或者撤销请求权丧失。原告与被告签订的《征收补偿安置协议》已经远远超过一年, 因此,原告已经丧失了对《征收补偿安置协议》的变更或者撤销请求权。

2.原告一年的变更或者撤销请求权除斥期间不存在中止、中断或延长情形。除斥期间是传统民法上的一项制度, 除斥期间规定权利存续的固定时间属于不变期间,除法律有特殊规定者外,不能中止、中断和延长。也就是说,除斥期间届满后,权利人不仅丧失请求人民法院保护的权利,其实体权利也归于消灭。这种时间上限制制度的价值在于,尽快消除因形成权带给当事人法律利益的不确定状态,稳定双方当事人的法律关系。因此,即使有原告在信访时提出过合同效力的问题甚至申请司法鉴定,也不会导致一年除斥期间的中止、中断或延长问题。

3.变更权属于撤销权的一种形式。有人认为《合同法》第54条不包含变更合同,根据《民法通则司法解释》第73条规定,对于重大误解或者显失公平的民事行为,当事人请求变更的,人民法院应当予以变更;当事人请求撤销的,人民法院可以酌情予以变更或者撤销。据此, 《合同法》第54条的变更属于撤销的范畴,即属于部分撤销,所以,撤销权因一年不行使而消灭的规定,自应适用于合同的变更权。况且, 变更权的实现必须以部分撤销权的行使为基础。

4.撤销合同诉讼时效的法律冲突及理解。原告依据《合同法》第75条规定进行抗辩,主张鉴定机构于2013年10月16做出鉴定结论知道评估报告代签字后,才知道撤销事由。的确,《合同法》第75条规定,撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。笔者认为, 该条是指合同义务尚未履行且被告未就撤销权提出抗辩的情形。事实上,本案中合同早已履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第7条,享有撤销权的当事人一方请求撤销合同的,应适用《合同法》第55条关于一年除斥期间的规定。对方当事人对撤销合同请求权提出诉讼时效抗辩的,人民法院不予支持。

二、评估报告的瑕疵并不导致《征收补偿安置 协议》变更或者撤销

1.评估报告仅为签订补偿安置协议的参考。征收评估报告是证明被征收房屋价值的证据材料,属于证据系列中的鉴定结论,有效的评估报告属于效力较高的优势证据,具有公信力、证明力,在行政机关作出具体行政行为或者人民法院作出判决的, 可以直接采信评估报告。不规范的评估报告属于补强证据,需要其他证据对该证据进行补充强化方可作为证据使用,在征收补偿决定作出时不宜直接采信不规范的评估报告。但是在意思自治的前提下, 缔结合同的直接原因是双方当事人形成合意,评估报告是否规范以及是否具有评估报告,并不影响合同的签订。现实中的协议拆迁甚至没有评估报告, 直接在补偿安置方案规定安置标准或者货币补偿标准,这种规定一般使被征收人获得的补偿价值超出评估价值,协议拆迁才有魅力。咨询性评估、预评估或者其他不规范的评估报告也可以作为协议主体签约时的参考。本案中,被征收人签约积极性很高,而评估公司总公司距离评估现场长达8个小时的汽车行程,为了满足被征收人签约的要求,经政府同意, 便采取评估公司分支机构盖章及代评估师签字,后经总公司和评估师追认。的确,评估公司分支机构盖章及代评估师签字的行为虽违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第17条第2款规定,但该办法属于规范性文件,并不属于违反法律行政法规强制性规定情形,所以,并不因此影响所签订的《征收补偿安置协议》的法律效力。在行政机关做出具体行政行为时或者司法机关进行司法审查时,评估报告是属于优势证据还是属于补强证据,应当从关联性、合法性和真实性即“三性”进行审查。不规范的评估报告违反了规范性文件规定,属于广义的违法, 合法性不饱满,并不属于实质性否定。

2.遵守契约是市场主体的优秀品格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施不久,政府运用该条例并不娴熟,评估报告不规范,签订的《征收补偿安置协议》存在一些问题在所难免。如果合同稍有瑕疵就导致合同无效、变更或者撤销,那么,交易安全就难以保障,人们为了规避风险,在交易的时候就会慎之又慎,增加了交易成本,降低了交易效率,违背了立法者制定《合同法》的初衷。2011年4月3日,原告与被告签订的《征收补偿安置协议》已经生效并早已履行完毕,随意撤销、变更合同背离契约精神。

3.不存在重大误解。在本案中,原告对签订《征收补偿安置协议》的性质、被征收人的身份、征收拆迁房屋和安置房屋不存在错误认识,只是对评估结论的签名和土地补偿存在不同看法。笔者认为, 代签名的瑕疵不属于重大误解,代签名之后经过评估师追认有效。原告提出土地使用权未单独进行评估也不构成撤销合同的理由,因为我国法律规定实行房地一体化制度。因此,征收补偿安置协议包含原告的建筑物、构筑物及其附属设施和土地使用权一并被收回。同时,因为安置房也不是空中楼阁,都建立在国有土地上,所以,被征收房屋与安置房也实行房地一体化安置,可以理解为等价值打包安置。事实上,原告没有因为签订《征收补偿安置协议》造成任何损失,相反,因为征收补偿安置改善了居住环境,增加了财产价值。因此,不存在重大误解。

4. 《征收补偿安置协议》不存在显失公平。原告的安置房与被征收拆迁房地产相比,不但保值而且增值。由于原告非常清楚被征收拆迁房屋的价值很低且成交机会也很少,通过征收补偿,其所得到的安置房价值比被征收拆迁房地产价值并未减少,反而升值许多,因此,不能认定为显失公平。所以,原告与被告签订的《征收补偿安置协议》合法有效, 不容变更。

5.被告没有采取欺诈和胁迫手段,使原告在违背真实意思的情况下签订协议。被告与原告签订的《征收补偿安置协议》是在征收补偿决定做出之前签订 的,业界称之为协议拆迁,其法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。考虑到广大被征收群众签约积极性很高,并没有来得及做出规范的评估报告, 即评估公司所做的评估结论是预评估,也叫咨询性评估,原告将其写入《征收补偿安置协议》中,只是将评估结论作为原告、被告签约的参考,而不是唯一依据。所以,不管评估机构出具的评估结论是否存在瑕疵,甚至存在明显错误,都不影响原告被告之间签订《征收补偿安置协议》的法律效力。

三、法律适用问题

1.新疆维吾尔自治区政府办公厅2010年6月1日发布的《关于进一步加强我区征地拆迁管理工作的实施意见》 (以下简称《新疆意见》)部分条款的效力。《新疆意见》第3条第(七)项规定“拆迁人应当按照最高、最佳使用原则对被拆迁房屋进行估价, 参照同区位、同用途、同类型新建商品房市场价格确定货币补偿金额。”从法律适用角度分析,《新疆意见》存在三个悖论:一是其上位法是《城市房屋拆迁管理条例》,该条例已经于2011年1月21日随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施而废止;二是《立法法》第8条第(六)项规定,征收制度属于法律保留事项即由全国人大及其常委会进行立法或者其授权国务院立法,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于被征收房屋类似房地产市场价格;三是《新疆意见》提高标准表明对被征收人有利,但是却脱离实际,在乌鲁木齐、克拉玛依、石河子等经济较发达城市完全没有问题,建设成本相对房价而言所占比例不高,而对于一个没有商品房开发的地区来讲,建设成本占市场价90%,怎么能够滚动发展、良性拆迁!所涉案件司法审查时不予采纳该意见。

2.新疆住建厅《关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》(以下简称《新疆住建厅意见》)部分条款的效力。《新疆住建厅意见》第3条第(六)项规定,建房超过两年的,应当认定财产权利并给予补偿。众所周知,征收拆迁区域经常遇到违法建筑处理问题,如果简单地以超过两年作为合法判断的界限,必将与《城乡规划法》相悖。违法建筑建成超过两年的,属于违法状态存续期间, 并不能转化为合法建筑,仍然应按违法建筑予以处理。不过,在征收拆迁实践中,为了和谐拆迁,可以规定在协议拆迁期限内,对违法建筑给予适当的自行拆除补助,以减轻拆违的压力。

3.原告就评估公司分支机构盖章、代替评估师签名等违规行为,向新疆住建厅投诉,其行政执法受理通知对合同效力不产生影响。评估公司分支机构盖章及代评估师签字的行为违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第17条第2款规定,也许受到公法制裁即行政处罚,但由于《国有土地上房屋征收评估办法》属于规范性文件,并不属于法律行政法规,既不属于《合同法》第52条规定情形,也不属于第54条规定情形。所以,并不因此影响所签订的《征收补偿安置协议》的法律效力。

4.重新评估缺乏法律依据。原告主张法院委托评估公司重新评估,由于本案起诉超过诉讼时效, 根据《民事诉讼法》第154条第(三)项规定,人民法院应当裁定驳回起诉,这样难以进入实体审查, 法院委托评估机构重新评估没有可能。此外,鉴于合同已经生效并得到实际履行,重新鉴定对合同也不会影响合同的效力和稳定性。