房地产开发的程序通常分为四个阶段

房地产开发的程序通常分为四个阶段（精选8篇）

篇1：房地产开发的程序通常分为四个阶段

房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。

一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：

1.土地开发成本

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。

2.房屋开发成本

房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本

它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4.代建工程开发成本

它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。

二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：

1.一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。

2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。

3.对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。

1.土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。

2.前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、七通一平或三通一平费用等。

3.基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。

4.建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

5.配套设施费：指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。

6.开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。

四、开发产品成本核算程序。

（一）应设置核算的账户为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

1.“4301开发成本”账户

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

2.“4302开发间接费”账户

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。

（二）开发产品成本核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：

1.归集开发产品费用

（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2.计算并结转已完开发产品实际成本

计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

3.按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

五、土地开发的成本核算。

土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。

（一）土地开发费用的归集与分配

企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

2.配套设施费的归集与分配。

配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：

（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。

（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。

3.开发间接费用的归集与分配。

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

（二）完工土地开发成本的结转

已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：

1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。

开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。

应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。

（1）分项平行结转法

就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。其会计分录是：

借：开发成本——房屋

——土地征用及拆迁费 al

——前期工程费 a2

——基础设施费 a3

——建筑安装费 a4

——配套设施费 a5

——开发间接费用 a6

贷：开发成本——土地

——土地征用及拆迁费 al

——前期工程费 a2

——基础设施费 a3

——建筑安装费 a4

——配套设施费 a5

——开发间接费用 a6

这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。因为原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。

（2）归类集中结转法

就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。

借：开发成本——房屋

——土地征用及拆迁费 al

——基础设施费 a2+a3+a4

贷：开发成本——土地

——土地征用及拆迁费 al

——前期工程费 a2

——基础设施费 a3

——建筑安装费 a4

这种结转方法主要适用于自用建设场地成本的结转。因为自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接费用，所以为简化核算手续，可采用这种方法结转。

企业开发的自用建设场地，开发完成后近期不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品——土地”账户。

下面举例说明土地开发成本的核算方法。

例 甲房地产开发公司于2001年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000㎡.开发完成后准备将其中的30000㎡对外转让，其余的10000㎡企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：

①支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地

——梁园（土地征用及拆迁费）25000000

贷：银行存款 25000000

②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地

——梁园（土地征用及拆迁费）5500000

贷：银行存款 5500000

③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地

——梁园（前期工程费）210000

贷：银行存款 210000

④支付土石方费用5500000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地

——梁园（前期工程费）5500000

贷：银行存款 5500000

⑤由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1500000元：

借：开发成本——土地

——梁园（基础设施费）1500000

贷：应付账款——X施工企业 1500000

⑥9月末，梁园土地开发工程完工。假设“开发成本——土地开发——梁园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为942.75元／㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下：

借：开发产品——土地（梁园）9427500

主营业务成本——土地转让成本 28282500

贷：开发成本——土地

——梁园 37710000

例 续前例，若自用的10000㎡土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本；①采用归类集中结转法结转土地成本时：

借：开发成本——房屋

——梁园（土地征用及拆迁费）7625000

——梁园（基础设施费）1802500 贷：开发成本——土地

——梁园（土地征用及拆迁费）7625000

——梁园（前期工程费）1427500

——梁园（基础设施费）375000

②采用分项平行结转法结转土地成本时：

借：开发成本——房屋

——梁园（土地征用及拆迁费）7625000

——梁园（前期工程费）1427500

——梁园（基础设施费）375000

贷：开发成本——土地

——梁园（土地征用及拆迁费）7625000

——梁园（前期工程费）1427500

——梁园（基础设施费）375000 房地产开发成本的组成内容(2008-07-07 10:57:16)标签：房地产开发成本 杂谈

分类：会计园地

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、耕地占用税、劳动力安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3、基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5、公共配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产企业会计科目表

2008-09-18 10:26:

21来自: 梦之想@奋斗

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顺序号│编 号│ 科目名称

———┼———┼————————

│ │

一、资产类│101 │ 现金│102 │ 银行存款

——农行金支行

——商行营业部│109 │ 其他货币资金│111 │ 短期投资│112 │ 应收票据│113 │ 应收账款

——应收售房款│114 │ 坏账准备│115 │ 预付账款

预付工程款 │119 │ 其他应收款

——其他应收单位款

——其他应收个人款│121 │ 物资采购│123 │ 采购保管费│124 │ 库存材料│125 │ 库存设备│129 │ 低值易耗品│131 │ 材料成本差异│133 │ 委托加工材料 │135 │ 开发产品（项目核算——***）

——房屋

——配套设施 │136 │ 分期收款开发产品│137 │ 出租开发产品│138 │ 周转房│139 │ 待摊费用│141 │ 长期投资│151 │ 固定资产

——运输工具

——办公设备

——其他固定资产│155 │ 累计折旧│156 │ 固定资产清理│159 │ 固定资产购建支出│161 │ 无形资产│171 │ 递延资产│181 │ 待处理财产损溢

│ │

二、负债类│201 │ 短期借款

│202 │ 应付票据

│203 │ 应付账款

——应付工程款

│204 │ 预收账款（客户核算——张

三、李四等）

——预收售房款

——预收一次性付清款

——预收分期付款

——预收按揭付款

│209 │ 其他应付款

——其他应付单位款

——其他应付个人款

│211 │ 应付工资

│214 │ 应付福利费

│221 │ 应交税金

——应交营业税

——应交土地增值税

——应交企业所得税

——应交个人所得税

——应交城建税

——应交土地使用税

——应交车船使用税

——应交房产税

│223 │ 应付利润

│229 │ 其他应交款

——应交教育费附加

——应交地方教育费附加

│231 │ 预提费用

——借款利息

│241 │ 长期借款

——农行#支行

│251 │ 应付债券

│261 │ 长期应付款

│ │

三、所有者权益类

│301 │ 实收资本

│311 │ 资本公积

│313 │ 盈余公积

——法定盈余公积

——法定公益金

——任意盈余公积

│321 │ 本年利润

│322 │ 利润分配

——未分配利润

——提取法定盈余公积金

——提取法定公益金

——提取任意盈余公积金

——应付利润

——其他转入

│ │

四、成本类

│401 │ 开发成本（项目核算——***）

——房屋开发成本

——土地征用及拆迁补偿费

——前期工程费

——基础设施费

——配套设施费

——建筑安装工程费

——开发间接费

——配套设施开发成本

│407 │ 开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）

——工资福利

——办公费

——业务招待费

——差旅费

——通讯费

——交通费

——折旧费

——职工教育经费

——汽车费

——水电费

——低值易耗品摊销

——税费

——广告宣传费

——其他费用

│ │

五、损益类

│501 │ 经营收入

——商品房销售收入

│502 │ 经营成本

——商品房销售成本

│503 │ 销售费用

│504 │ 经营税金及附加

│511 │ 其他业务收入

——租金收入

│512 │ 其他业务支出

│521 │ 管理费用

│522 │ 财务费用

——利息

——手续费

│531 │ 投资收益

│541 │ 营业外收入

——其他

│542 │ 营业外支出

——其他

│550│所得税

│560 │以前损益调整

篇2：房地产开发的程序通常分为四个阶段

准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）—→确定预算—→寻找广告公司

实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息

广告公司出媒体计划—→确定广告目标

—→主题确定及创意表现

—→广告投放时间的确定

—→媒体选择

传播阶段：各项活动和广告的正式推广

评估阶段：测定广告投放的效率

一．房地产广告策划准备阶段

1．房地产广告策划---拿地，规划出产品

一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则房地产广告策划thldl.org.cn对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类

2．房地产广告策划---确定预算

（1）广告预算内容

常见的房地产广告预算内容包括以下几项：

A． 广告调查费用

包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等

B． 广告制作费用

包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用

C． 广告媒体费用

购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用

D． 其他相关费用

是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用

（2）确定广告预算的方法

如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式

A．量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性

B．销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。

C．竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。

D．目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。

通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1%—3%之间，而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行，销售结果一旦不如意，广告预算便会停止。在初步确定下广告预算后，开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次协商，根据广告公司方面对产品的定义和见解也会作出相应的调整。预算费用的编排最后会由广告公司与开发商一起协商制订。

3．房地产广告策划---寻找广告公司

通常广告代理公司的选择会采取以下两种方式：

（1）广告招标。即向多家广告公司发标，征集广告策划书、平面影视创意及报价。其优点在于创意结果直观，易于判断，并且收费情况清晰；缺点是周期长，使实质性策划工作的时间较为仓促，同时一些规模大、定力强的公司不愿参加招标。

（2）经验选择。根据广告公司以前的作品及业内的地位名声来初步选定一家，请其在一定时间内出策划草案，如小区的形象设计或者SLOGAN之类的，然后凭借其作品确定合作意向。其优点在于比广告招标周期短，广告公司有较多的时间展开实质性工作，深化创意，并且多数广告公司乐于接受；而缺点在于比选的依据不充分不直观，广告个案差异性大，存在一定风险。

3、不同项目会根据其大小性质来选择不同方式寻找广告公司，有很多公司会和广告公司接成长期合作关系，这种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时间，并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。

二．房地产广告策划实施阶段

1． 房地产广告策划---广告公司了解项目及购买对象信息

只有透彻的了解项目后才能制作出成功的广告作品，广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究，其内容包括：项目周边情况，楼盘分析，近期楼市动向，项目地理位置分析，小区规划，设计特色，价格策略，竞争对手分析，消费者调查等。其中开发商会向广告公司提供大部分资料，但处于对项目的把握程度，大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查，只有在吃透了整个产品及消费对象后，广告公司才会进行下一步的工作。

2． 房地产广告策划---广告公司出媒体计划

（1）确定广告目标。房地产广告的成功与否，关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人，广告目标不能泛泛而谈，包括开发商在内经常会走入误区，把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等，事实上以上这些目标是一个房地产广告或多或少必然会达到的效果，想要对广告公司进行有效的指导，必须使广告公司明白一个确实可

行的广告目标需要注意如下几点：

A． 所要卖的房子的特点是什么？最重要的特点即卖点是什么？

B． 目标消费者是谁？目标消费者为什么会选择本项目？

C．要传达给消费者的信息是什么？怎么样才能有效的传达这些信息？

D． 用什么来测定传达消息的效果？

（2）主题确定及创意表现。房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣，激发消费者的购买欲，并最终促使消费者购买该产品，因此在房地产广告一定要充分表现产品的优点，易于消费者理解记忆和接受。

首先是主题的确定，在深入了解产品后，广告公司就项目本身的卖点进行提炼，最后组织主题。一般来说，一个楼盘总有几个主要诉求点，几个次要诉求点，这些诉求点需要有其特别的地方，最好能有其不可复制性，是其他竞争楼盘所不具备的，但是通常大部分项目很难做到这点，所能做到的是几个诉求点互相加起来才能呈现其楼盘的特殊性和不可复制性。开发商和广告公司会根据楼盘的销售节奏进行有计划的分批推出，当其中一个主要诉求点被选为广告的主题时，其他的几个主要诉求点则与次要诉求点一样，有选择的作为广告主题的专一表现，可以最大限度的吸引目标客源，精心安排的广告主题轮流展示，则可以保持楼盘的常新常亮，这点对于那些开发周期很长的超级大盘尤为重要！在卖点的多少方面需要考虑以下几个因素：媒体因素，主卖点影响力的大小，报纸广告传播方式，地域性因素，项目开发周期等。

篇3：房地产开发的程序通常分为四个阶段

房地产开发项目设计阶段的管理 (简称设计管理) , 是房地产开发全过程项目管理的一部分, 是由项目管理公司代表建设单位或开发商对房地产项目设计阶段进行的监督及管理, 以确保房地产开发项目的设计质量、进度及造价控制在合理的范围内。

房地产项目设计阶段管理的主要作用是, 在设计阶段及时发现问题, 解决问题, 避免在施工阶段影响项目的质量、进度、及造价, 其作用主要体现于在设计阶段能够合理有效的避免不必要的资金及自资源浪费, 为开发商节约项目的总成本。

2 我国房地产项目设计管理存在的问题

目前, 重技术、轻经济, 设计保守浪费, 只求安全保险, 不问造价高低, 是我国建筑工程设计单位和设计人员存在的普遍问题。建筑工程设计人员只秉承“安全, 美观”的原则, 而对建筑工程的经济成本根本不予考虑已成为我国建筑工程设计市场的普遍现象。

设计人员对建筑工程经济效果的忽视, 直接导致了在设计过程中“碰、缺、少、漏”, “肥梁、胖柱、深基础、超筋”等过于保守的设计, 势必将给建设单位或开发商带来成本的增加, 资金的浪费。

在市场经济体制下, 设计单位为了追求其自身的经济效益, 而不注重建筑工程的总体效益。为了使得建设单位或开发商选取自己的设计方案, 盲目追求建筑的外观效果, 高标准配置, 甚至不惜为此徇私舞弊。

近些年来, 在施工过程经常可以发现施工图纸的问题, 给建设单位带来不少的损失, 这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的, 归结起来, 主要体现在以下几个方面:

2.1 在设计阶段总体方案及专业方案优化设计不够

有的设计方案一经确定便需直接进行施工图设计, 但有的工程设计方案需要按步骤分级进行。深化设计是应贯穿于整个设计过程中的, 即从项目可行性研究、方案设计、初步设计直到项目施工图设计, 但经常出现的问题是到了施工阶段才发现有些专业图纸深化程度不够, 如果在设计阶段管理人员能够及时发现问题, 将深化、协调工作做好, 就不会出现施工后再深化图纸的现象, 也将会减少各方经济利益上的一些纠纷。

2.2 设计管理过程中只重视主体工程设计, 忽视附属及配套设计

不少设计单位在设计过程中只注重主体环节, 而对附属设施, 例如小市政工程, 室外管线等没有予以重视, 给日后的施工带来麻烦, 如果在设计阶段, 设计管理公司能够及时发现这些问题, 协调好各个专业的配合工作, 此类麻烦是完全可以避免的。以我自身经验为例, 项目A, 项目B是同一园区内的两栋建筑, 但启用了两家不同的设计单位, 在室外管线设计时就需要管理公司特别注意, 有谁来做此设计, 做好接口工作。

2.3 设计管理过程中, 图纸校审不认真

有些设计单位内部缺乏统一的管理措施, 没有严格的技术规范, 当然这在选择设计单位时需要建设单位或开发商走严格的招标程序或认真做出选择。如果由于各种综合情况选择的设计单位出现此种情况, 设计阶段的管理就显得尤为重要了, 这就需要管理公司认真督促进行图纸校审工作, 保证图纸是按照统一规范设计。

2.4 其它问题

在实际工程项目设计中存在有些问题该商议的不商议, 而是凭主观想像办事, 该计算的不计算, 而是凭经验确定, 有些校对审核也只是形同虚设, 只是签个字应付差事;有些设计深度不够, 经常出现到了施工过程中再补图等现象。

3 房地产项目设计管理的程序及内容分析

我国房地产项目设计阶段存在的问题主要是由于缺乏及时有效的管理措施所造成的。在房地产开发项目中, 一方面, 设计决定了未来消费者对产品的满意度, 也就决定了产品可能带来的收益值, 另一方面设计决定了产品的大部分支出。二者相减即为公司所获利润。可见有效的设计管理的重要性, 我认为要做好设计阶段的项目管理需要做好以下工作:

3.1 设计任务书的编制

设计任务书的编制好比项目的输入, 而最终的建筑产品就好比设计的输出, 好的设计输出必须要以充分的设计输入为前提。在不同的设计阶段, 有不同的设计输入内容, 在方案设计阶段, 设计任务书的输入内容主要应涵盖公司最高层领导的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等等;在项目的初步设计和施工图设计阶段, 设计任务书的输入主要应涵盖前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。在设计过程的不同阶段, 设计任务书输入的侧重点各不相同, 前者的重心主要在于政府规划、产品定位、领导意图, 而后者的重心主要在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审部门的建议基本与提供设计输入部门的一致, 因此如果此环节将某个部门省略, 那么后续的设计评审也将会缺乏相应的针对性。一般说来, 房地产企业都能意识到这个环节的重要性, 但总是由于种种原因导致设计输入成果不高, 主要原因有以下几点:

(1) 忽视。在我国房地产市场主要存在的现象有, 在扩初设计时, 项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求如果被忽视, 由此将会导致后续土建、配套以及景观设计的矛盾;在方案设计的设计任务书编制时, 地质勘探报告的重要性如果被忽视, 由此将导致大量后续的土方签证和一系列的设计缺陷。

(2) 时间紧张。目前我国很多房地产开发项目, 领导人员只求尽快竣工营业, 忽视科学合理的安排工期, 以内部招标为例, 从发出招标文件到签订合同甚至可能在短短几天内完成, 由此造成的很多资料准备不充分, 设计过程中的很多遗漏项目有待施工阶段通过工程变更及洽商解决。

(3) 积累不足。成本控制方面的积累不足, 将会导致预算部门难以出具合理的预算限额, 对成本缺乏合理的掌控范围。客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能提供有效的客户建议等。

(4) 人力资源紧张。目前很多开发商将工作交给总包, 设计院, 等来完成, 而自身缺乏房地产开发的专业人员, 没有充足的客户资料, 市场需求等信息, 设计阶段的管理协调等工作很难做到位。

3.2 设计过程的控制

设计过程的控制是设计意图得以实现图纸化的有效措施。大多数工程在设计中缺乏对设计过程的控制, 缺乏必要的追踪, 导致设计结果出现不应有的偏差。我认为, 做好此环节的工作需要从以下几点考虑:

(1) 过程记录。在与设计单位的交流过程中, 做好每一次设计交底记录, 往来邮件信函的整理记录, 避免同一问题反复出现, 也为可能存在的纠纷做好证据材料。

(2) 关键节点控制。在项目设计阶段开始之前, 设计部门及公司领导应拟定该设计项目的关键节点计划;在关键节点, 由设计部门组织检查工作, 如有必要可组织相关部门人员开会参与讨论, 遇到不确定的问题, 应尽快征求规划部门意见, 及时发现解决问题。

(3) 日常跟踪。在项目的设计过程中, 设计管理部门应指定专门人员负责项目的追踪工作, 尽量避免出现设计方向的偏差, 返工重做的现象。

3.3 设计成果的评审

设计成果的评审是设计意图得以实现图纸化的一项重要手段, 是建设单位或开发商对设计成果所进行的最后一次检验, 此项工作的好坏决定了日后在施工阶段出现设计变更及洽商的多少, 很多房地产开发单位忽视此项工作或仅仅走过场了之, 导致大量的后续工作出现, 我认为做好设计成果评审, 需要做好以下几项工作:

(1) 评审会的合理组织。合理的组织需要有合理的时间安排, 房地产开发项目的专业人才时间都非常宝贵, 应在评审会前根据图纸量的大小提前数日下发图纸, 使从业务部门抽选的评审会成员提前熟悉图纸, 评审时能立即作出判断。另外应采用有资历的人员作为评审会主持人, 以使大家对评审会给予足够的重视, 在遇到模棱两可的问题时也可由其当即拍板, 避免问题一拖再拖。 (2) 参与部门要充分。一般而言, 提供设计输入资料的部门及相关领导均应该参加, 以确认输入时所提供的设计要求在设计图纸中的体现情况。如有必要, 还应邀请外部相关专家参与评审会。 (3) 评审纪要详细。只有对评审纪要认真对待方可提高各部门对评审会的重视程度, 还可为日后的分析总结做好足够的资料积累, 每次的评审纪要都应详细, 并要求相关人员签字确认。 (4) 参与部门的充分重视。只有参与部门足够重视才可能出现良好的评审预期, 但参与的部门一般都是比较繁忙的业务部门, 这就需要采取措施, 避免到会充数的状态。

3.4 设计变更的控制

设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果, 如减少了建设成本, 也有可能带来对业主不利的结果, 如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多, 概括起来, 主要有以下几种:

(1) 公司领导要求的变更:领导对于设计有了新的要求, 想法, 这是可能性之一, 还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成, 要求改变。 (2) 营销部门要求的变更:产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来不便等情况, 营销部门因此提出进行变更。 (3) 设计院要求的变更:此类情况多数发生于多边工程 (边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批) , 这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因, 所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。 (4) 施工单位要求的变更:施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更, 如原有材料设备缺货要使用替代产品, 施工单位发现图纸有缺项, 漏项而提出的变更等。

我认为, 对设计变更的控制可从发生设计变更的次数和对于每次设计变更发生时的处理两个方面进行。 (1) 减少设计变更的次数。最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段, 就是要做好前面所说的设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。 (2) 严格控制设计变更的发生。对于设计变更, 应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则, 简而言之, 就是先从技术上验证可行与否, 再从成本上验证可行与否, 最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作, 以提高工作效率。

4 结语

由以上的分析可见, 我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理, 而设计阶段又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用, 做好此项工作需要房地产开发公司以合理的人力资源配置做好设计任务书的编制、设计过程的控制、设计成果的评审和设计变更的控制等基础性工作。

摘要：我国房地产项目设计阶段存在的问题主要是由于缺乏及时有效的管理措施所造成的。在房地产开发项目中, 一方面, 设计决定了未来消费者对产品的满意度, 也就决定了产品可能带来的收益值, 另一方面设计决定了产品的大部分支出。二者相减即为公司所获利润。

关键词：设计管理,设计过程,控制

参考文献

[1]毕星, 翟丽.项目管理[M].上海:复旦大学出版社, 2000.

[2]龚玉芬.设计阶段项目进度管理的影响因素分析及控制[D].天津大学, 2004年3月.

篇4：管窥房地产开发各阶段的成本控制

关键词：房地产；开发各阶段；成本控制

对开发各个阶段进行成本控制对于房地产开发来说是非常有必要的，首先，对开发各个阶段进行成本控制是房地产开发商获得盈利的保证，进行房地产开发的目的就是获利，要想获得更多大的盈利，房地产商就要对开发成本进行控制。对开发成本进行控制也是为了确保开发的各个阶段能够顺利地开展。总而言之，开展成本控制对于房地产开发来说是非常有必要的。

1 房地产立项阶段的成本控制措施

1.1 土地成本的控制 在房地产建设当中，土地的购买费用是房地产建设的主要费之一，为了更好地控制房地产的建设成本，在立项阶段，房地产商要加强对土地的成本控制。首先，房地产商要对各地的土地进行价格调查，由于土地市场上存在很大的不合理性，如果房地产商能够以较低的价格获得土地，将能有效地控制开发成本。影响土地价格的主要因素是政府，房地产在开发的过程中应该积极地了解当地政府的优惠政策，努力想办法获得政府的支持，这样才能降低开发成本。影响房地产销售价格的因素主要有土地的成本、建设过程中的成本以及相应的销售财务成本等，除了土地成本不同地区的差别较大外，其他成本的差别并不大。因此要想获得成本优势，房地产商就要以合理的价格来购买土地。

1.2 加强对项目资源的了解，降低投入成本 在立项阶段，为了避免一些不必要的费用支出，房地产商就要加强项目资源的了解，如交通便利程度，环境因素、拆迁费用等。如房地产商应该选择交通便利的地方来进行开发，这样才能确保楼盘的销售量。其次，在选址的时候，要注意周围的环境，如果周围地区存在一些污染较大的工业，是会对销售量产生较大的影响的。除此之外，房地产商还要考虑要拆迁费用，如果所选的地方是旧城区，就会需要对建筑物进行拆除，在建筑物拆除的过程中会遇到很多不可预测的因素，会对房地产的开发进行产生因素。在进行项目选址的时候，房地产商一定要对多个因素进行全面综合的考虑，这样才能有效地控制开发成本。

1.3 加强对施工材料价格的了解，有效控制成本 影响房地产开发成本的主要费用就是施工材料的价格，施工材料的价格并不是一成不变，在立项的时候，房地产商就要对施工材料市场进行调查，在施工材料最低或者最合理的时候购进材料，这样才能有效地控制开发成本。

2 房地产设计阶段的成本控制措施

2.1 开展设计投标，加强成本控制 在房地产设计阶段，房地产商可以通过开展设计投标，进而加强对开发成本的控制。通过开展设计投标，可以增加设计阶段各个设计单位之间的竞争，房地产商可以以最优的价格来获得最合理的设计单位，实现设计费用最优化。而且通过设计投标，房地产商还能对设计单位的设计质量进行有效的控制，实现价格与质量的最优化，进而控制开发成本。

2.2 实行限额设计管理 为了加强对房地产设计阶段的成本控制，在设计阶段，房地产商可以通过实行限额设计管理，加强对设计成本的管理。在选择恰当的设计单位后，房地产商可以结合企业的投资费用来对设计费用进行预计投资，然后按照预计的投资设计费用来控制设计阶段的费用。在确保设计质量的前提下，设计单位要严格按照房地产商的预计设计费用来进行相关的设计，并且确保施工图的合理性，确保房地产的投资费用不超预算。实行限额设计管理，并不是缩小对设计阶段的资金投入，而是实现投资与设计质量之间的最优化，降低开发成本。

2.3 选择最优方案 在设计阶段，房地产商应该结合各种因素来选择最优的设计方案，并且房地产商要结合当地的需求和实际条件来选择经济合理化、功能完善化的设计方案，进而加强对人们的吸引力，提高销售量。例如，在设计的时候，房地产商可以要求设计单位结合当地的情况来设计最合理的户型布局、户型的大少、楼盘的外观等，在吸引当地人们兴趣的前提下将设计费用控制在预算范围之内。因此，要有效地控制开发成本，房地产商就要努力选择最优的设计方案。

3 房地产施工阶段的成本控制措施

3.1 加强各个部门之间的沟通，有效地控制施工成本 房地产开发过程中会成立多个部门，每个部门之间要加强相互沟通，特别是与成本控制部门的沟通，这样才能有效地控制开发成本。例如，材料采购部门要加强对成本控制部门的沟通，在发现某材料价格上升或者是下降时要及时地与成本控制部门，在材料价格下降的时候多购进材料，在材料价格上升的时候少购进材料，进而加强对施工成本的控制。除此之外，施工部门也要加强与成本控制部门的交流，这样成本控制部门才能及时地了解在施工过程中的施工问题，才能及时地制定应变措施，有效地控制施工成本。房地产在开发过程中部门之间要相互联系，各个部门要及时地进行沟通交流，加强对开发成本的控制。

3.2 优化施工方案，降低施工成本 影响房地产施工费用的因素主要是施工方案，施工方案的合理性对施工成本有着重要的影响，如果所选择的施工方案不够合理，不仅会影响到施工进度，也会增大施工成本。故此，在制定施工方案的时候，施工单位一定要与各个单位进行沟通，对施工方案中不合理的地方进行完善，确保施工方案的合理性。例如，在进行桩基础的施工时，由于打桩需要大量的水，因此在进行桩基础施工的时候应该选择合适的水源，进而降低水的运输费用，有效地控制施工成本。在施工过程中，施工人员应该严格按照通过的施工方案来进行施工，切勿擅自更改施工方案，建设单位和监理单位也要做好相应的监督工作，确保施工人员严格按照施工方案进行施工，避免不必要的施工费用支出。

综上所述，从立项阶段到设计阶段，再到施工阶段，房地产开发商都要进行合理的成本控制，这样才能更好地对房地产开发成本进行有效的控制，才能获得开发成本的优势，获得更多的盈利。

参考文献：

[1]王健滨.浅析房地产成本控制[J].现代商业，2010，24：51+50.

[2]任宝峰.房地产开发成本控制[J].经济师，2010，10：286-287.

[3]蔡永东.浅谈房地产成本核算与成本控制措施[J].科学之友，2010，20：88-89.

篇5：房地产开发的程序通常分为四个阶段

1.1 编制合理科学的投资估算

对于工程项目来说, 在投资决策阶段, 投资估算是一项重要内容, 同时也是组成项目建议书和可行性研究报告的重要部分。投资估算一经审批, 投资估算将作为工程造价的最高限额指导项目建设活动。对于工程项目来说, 投资估算是投资决策成败的关键。因此要充分考虑、合理估算投资估算, 并且在一定程度上确保投资估算的完全性、合理性、准确性。

1.2 技术与经济相结合优选开发方案

对于房地产项目来说, 前期需要优选方案, 通过该种方式寻求合理的房地产开发方案。通过经济分析和对比的方式, 从房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案筛选满足最低可接受收益率要求的方案, 同时比选这些方案。比选这些可供方案的过程中, 对于方案之间的可比性要高度的注意, 并且在一定程度上遵循费用与效益计算口径相一致的原则, 根据工程项目的实际情况, 通过选择科学合理的经济评价指标作为比选指标。

1.3 充分提高项目抵御风险的能力

从行业性质和资金使用量方面来说, 房地产市场是一个资金密集的行业, 并且资金的使用量非常的巨大, 房地产项目的收益受市场的波动以及国家宏观政策的调整而影响和制约, 在这种情况下, 在投资决策阶段, 要求开发企业通过对社会、经济、环境、政策和市场等影响项目投资效果的因素进行相应的分析, 同时对房地产项目的影响性质和程度的因素进行分析和预测, 根据房地产项目风险的大小和特点, 确定合理的投资收益水平, 并且制定控制风险的方案, 并在一定程度上加强防范和控制投资风险。

2 设计阶段的成本控制对项目投资的影响具有极其重要的意义

2.1 择优选择设计单位

在项目开发建设全过程费用中, 根据测算, 设计费通常情况下, 只占成本的2%-3%, 但是影响项目工程造价的程度高达75%以上, 如果设计科学合理, 工程造价可以降低10%-20%。由此可见, 项目投资受到设计阶段成本控制的影响是非常重要的。目前, “重技术、轻经济”的设计观念在设计人员中普遍存在, 在设计过程中, 设计人员只负责技术, 不负经济责任, 进而在一定程度上使得技术设计和经济之间严重脱钩, 引发“多用钢筋, 少动脑筋”的现象。投资受到设计不合理、不当的影响, 其投资浪费让人难以预料。

2.2 推行限额设计制度

在工程项目施工过程中, 根据设计任务书和投资估算对初步设计进行控制, 确保投资额度不超过投资估算额, 这一过程称为限额设计。对于房地产开发企业来说, 限额设计要求在设计之前, 首先对限额进行确定, 同时对设计的标准和规模进行控制, 其次分解分析限额。在设计过程中, 设计标准要严格按照限额要求进行控制。当前, 设计不精、深度不够的现象普遍存在, 这些不确定因素增加了建设成本, 同时导致设计频繁变更, 增加了项目成本控制的难度, 并给项目成本控制带来风险。为了促进设计人员优化设计, 降低工程造价, 通常情况下, 需要对设计限额进行确定, 克服只画图、不算帐的倾向。

2.3 开展价值工程的应用优化设计

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的理论依据, 是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点, 对所研究对象进行功能分析优化, 使设计工作做到功能与成本的统一, 在满足功能要求的前提下, 尽量做到设计上技术、经济最合理, 有效的降低工程成本。运用价值工程原理, 在科学分析基础上, 对方案实行科学决策与优化, 选择技术上可行、经济上合理的设计方案。

2.4 在设计前期阶段引入监理机制

设计开始之前引入设计监理控制, 发挥监理工程师在勘查设计阶段的作用, 加强对地质勘探和设计的监管。水文地质资料质量的好坏, 直接影响工程设计的质量, 从而影响工程造价。发挥监理工程师在勘查设计阶段的重要性, 真正把勘察、设计阶段的工作成果纳入可控制范畴, 从而使设计单位能够按期提交满足合同需求的技术经济指标较优的成果, 并提供令人满意的技术服务。

2.5 实行设计质量的合同奖罚制度

目前行业设计费计算主要有按投资规模和按建筑面积计价两种方法, 但不论哪种计费方法, 设计单位不承担任何经济责任;经济观念淡薄、设计变更随心所欲的现象在部分设计人员当中普遍存在, 对于工程设计来说, 不管质量如何, 投资是否超出预算, 只要画了图就要支付相应的设计费用。尤其是设计费用按投资额的一定百分比进行计算, 在一定程度上使得设计工程造价越高, 设计收费也就越多, 设计者降低工程造价的主动性难以通过这种计费方法得以调动, 使得设计单位只重视技术, 忽视经济效益, 进一步增加了控制工程造价的难度。

3 施工阶段的成本控制是房地产开发项目实施过程的关键阶段

3.1 提高合同管理水平

首先巩固和强化合同的法律意识, 充分把握合同条款的内涵, 增强合同条款的严密性。其次在履行合同的过程中, 根据批准程序严格确认合同变更, 同时建立和完善合同履约跟踪检查制度, 提高合同履约率。

3.2 严格控制设计变更

首先杜绝通过变更设计对建设规模擅自扩大, 不断提高设计标准, 增加建设内容。其次, 对于发生的设计变更要认真审核, 要及时计算有关设计变更的费用, 通过比较分析择优选择方案。

3.3 重视现场签证管理

(1) 建立完善的工程签证流程和严格的审核制度, 经施工单位项目经理、总监理工程师、开发企业代表三方共同审批签字后, 现场签证内容方可有效。 (2) 根据实际情况确定签证内容, 在经济观念、职业道德素养方面, 对现场工程管理人员进行不断的强化, 不断培养管理人员实事求是的工作作风, 一方面监督检查工程质量、工期和安全, 另一方面重视节约工程投资的重要性。 (3) 对签证的范围进行准确的把握, 采取各种措施让现场工程管理人员熟悉有关招标文件、投标文件, 以及合同文件的相关要求, 明确工程承包的范围, 在施工过程中避免出现签证内容的不合理性。

3.4 严格控制材料和设备的质量与价格

在控制工程造价的过程中, 合理的材料价格是基础。材料作为组成工程造价的重要部分, 根据测算, 材料费用通常情况下约占建安工程总造价的65%, 因此严重影响着工程造价, 为了准确地确定材料的价格, 一方面严把进场材料的质量, 另一方面建立完善的材料和设备的质量与价格认证制度。

4 结束语

综上所述, 在如今房地产行业高速发展的时代, 成本控制与管理工作显得尤为重要, 房地产开发企业在对工程造价的管理上应始终贯穿于项目的周期全过程, 在工程建设的各个阶段, 时时要有控制投资的经济头脑, 充分利用和认真分析建设周期中的重要信息, 把握住市场经济的脉搏, 最大限度地提高建设资金的投资效益。

摘要：成本控制贯穿于房地产项目建设的全过程。在房地产项目开发过程中, 不同阶段的成本控制有着自身的特点, 所起的作用, 以及重要程度存在一定的差异。

关键词：投资决策,价值工程,成本控制

参考文献

[1]尹贻林.工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社, 2013.

[2]邹伟.房地产开发成本控制的关键阶段[J].施工技术, 2006 (12) .

篇6：房地产开发的程序通常分为四个阶段

关键词建筑;各阶段造价控制;

中图分类号F293.3文献标识码A文章编号1673-9671-(2009)121-0086-01

工程造价管理一直是广大房地产开发企业关注的问题和工作的核心内容。基于我国现阶段工程造价管理存在的弊端,为了更好地对房地产开发工作中工程造价工作进行科学有效的管理,各房地产开发企业必须建立一套健全的工程造价管理体系。下面就对工程施工、结算阶段的工程造价的控制作继续阐述:

1工程施工阶段的造价控制

施工阶段工程造价控制:这一阶段的造价控制主要是由监理工程师和建设单位的工地代表和造价部来完成的,这里要注意,现在的监理工程师只注意工程质量的控制,不注意工程造价的控制,加之前期工程招标和设计阶段监理工程师还没有进场,前边的情况不熟习,还有,工程造价的计算是一个复杂而专业、政策性强的工作过程,监理工程师很难实现,所以,监理工程师控制造价很不实现,这只有靠建设单位的工地代表和造价部门的人来进行控制,这施工过程中要注意以下几点:

1)工程开工时,工地代表必须仔细阅读招标文件,投标文件,合同文件,工程量清单、材料单价及其他关于此工程的所有文件;

2)工地代表必须仔细阅读图纸,正确理解设计意图,工程未成形之前,在心中必须将整个工程成形,做到心中已有一幢无形的房子,施工中注意合理地进行设计变更,对设计不妥的地方及时更正;加强工程索赔控制,进行全方位合同管理;熟练运用概预算定额,合理进行现场签证;审查施工组织设计。

3)施工过程中应做好施工日志、技术资料等施工记录。对停水、停电的时间,甲供材料的进场时间、数量、质量情况等都应有详细记录。及时办理设计变更、技术核定、工程量增减变更等签证手续。

4)施工过程中变更的的材料,实际价格高于或低于预算价(或投标价),或采用的新材料没有预算价,或改变材料的规格、质量档次导致材料价格变化较大等情况,结算时需进行差价调整的,应在甲乙方和监理三方在的情况下办理价格签证手续。

5)采用新材料、新工艺、新技术施工,没有相应预算定额计价的,应收集有关施工数据,编制补充预算定额,作为结算依据。

2工程竣工结算阶段的造价控制

这一阶段是工程造价控制的最后一个阶段,这一阶段得出的工程造价就是整个工程实实在在的投资,这个阶段各单位都比较重视,但是,长期以来,竣工结算超施工图预算是一个普遍的现像,这也有合理的因素,也有不符合理的因素。建设单位还是要特别注意。

现阶段的工程结算情况是:由施工方根据投标报价、施工组织情况、工程变更、施工中的各种协议等资料实际施工情况先编制施工结算,结算报送建设单位,建设单位收到结算后报有资质的造价审计部门进行审核,以造价审计部门的审核结果作为该工程的最终结算依据,这当中就有一些蔽端在里面了。建设单位审核工程结算的方法和要注意的问题是:

核对合同条款,审核竣工结算编制范围,编制范围是指编制工程竣工结算的工程及费用范围。审核竣工内容是否符合合同要求、审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同要求;具体方法如下:

1)审查结算资料:审查施工方送来的结算资料,资料是否齐全,清晰,结算资料是否附有工程量计算的底稿,电子文档资料等;资料的内容是否符合规定、凡设计变更和修改通知都应有设计单位和建设单位的盖章,现场签证要有建设方现场人员的签字和盖章,手续不全者不予计算。 有无把不属签证范畴的内容列入签证参与决算的情况,诸如施工单位自身原因返工的项目,施工现场临时设施项目,及施工单位现场用工等。

2)审查设计和现场签证变更:查设计和现场签证变更内容与原工程标底预算项目的变化情况,即设计变更后可能有的工程项目发生费用增加,增加的经费是否已包含在合同造价中,有的工程项目发生费用减少,减少的项目是否编制了减少项目费用,对工程造价进行调整和修改。如有的变更内容不清楚或过于简单,应核实具体内容情况,补充变更签证。

3)审核工程量:按设计变更、签证、竣工图审核工程量,在审核中,应根据设计变更、竣工图、现场签证等进行审核,防止多算错算和漏算。

4)审查工程项目的正确性:审查工程项目内容,防止重复计算;工程项目划分是否合理;工程项目所套定额是否正确。是否多套,高套,错套现像。

5)材料审核:审查结算材料单价、分项工程单价;如:水泥,钢材单价,砼标号、砼和水泥砂浆配比。

6)取费标准审核:不同地区和不同时期,不同的计价定额的管理费,利润,税率、都不会相同。因此,工程取费标准必须按照合同规定的要求,根据工程不同地区和不同时期,不同的计价定额和不同工程的取费类别等确定工程结算的合理取费标准,防止高取多算。 取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定严格执行。

工程竣工结算建设方审核完成之后,报有资质的造价咨公司进行审核,最终与造价咨公司的审核结果作为工程的最后造价依据。

结算出来之后,工程造价部的工作将项目的有关造价资料及分析结果汇总并建立数据库,为后续工程提供参考和对本工程进行评估工作。会同项目各部门总结并找出本项目工程造价控制过程中存在的经验、教训,提出今后工作中的改进方案。便于今后加强管理。

篇7：房地产开发的程序通常分为四个阶段

关键词：价值工程,房地产开发,项目价值

1价值工程的理论综述

价值工程 (Value Engineering, VE) 又称为价值分析, 是降低成本、提高经济效益的有效方法。其主要思想是通过对产品或服务进行功能分析, 试图以最低的总成本, 可靠地实现产品或服务的必要功能, 从而提高产品或服务的价值。这里的价值, 指的是反映费用支出与获得之间的比例, 用数学比例式表达如下:

价值 (V) =功能 (F) /成本 (C)

式中, V为功能价值;F为功能评价值;C为功能现实成本。从上式中可以看到, 产品价值的高低取决于它所具有的功能与为取得这种功能所耗费的成本。产品价值的高低具有双重性, 一是表明产品合理有效利用资源的程度;二是表明产品物美价廉的程度。凡是功能高而成本低的产品, 其价值就高;反之, 功能低而成本高的产品, 其价值就低。价值高的产品才是好产品, 而价值低的产品则是需要改进、甚至淘汰的产品。

价值工程所研究的价值是由具体研究对象, 即某一产品、工程、劳务、系统等所实现功能的程度F与实现这一功能所耗费的总成本C之间的比率V所确定的。它把技术与经济紧密结合起来, 系统地研究功能与成本之间的关系, 找出它们的最佳匹配, 从而提高经济效益。

价值工程的核心是功能分析。这有助于项目发起人摆脱原有产品、设计或方案的条条框框, 寻求合理的设计、价廉物美的原材料、经济实用的工艺、装配、工装、保养方法、适当的人员、地点和设备等, 以求获得最佳的产品、设计或方案。通过功能分析还可鉴定和剔除不需要的功能和多余的成本。价值工程强调工作和思维方法的系统性:对某一产品的分析, 首先把它的各种功能逐一用明确的定义加以描述, 弄清各种功能的制约条件;然后进行整理、分类, 审定功能之间的从属关系, 制作出功能系统图等。

价值的提高取决于功能和成本两个因素, 因此, 提高价值可以通过以下五种提升方式:

①保持成本不变, 功能提高, 则价值提高。在新产品开发时, 经常采用这种办法提高产品的价值;②成本下降, 保持功能不变, 则价值提高;③成本有所提高, 功能大幅度提高, 则价值提高。产品向多能化发展多数属于此类。所谓多能化, 指的是增加产品的用途, 做到一物多用, 例如住宅小区配套设施的组合, 可以产生不同的功能;④成本大幅度下降, 功能略有下降, 则价值提高;⑤成本下降, 功能提高, 则价值提高。这是最理想的情况, 随着科学技术的发展, 不断有新工艺、新材料问世, 为新产品开发朝这一方向发展提供了广阔的前景。例如将塑料替代金属材料用于适合的建筑中。

2房地产项目开发流程各阶段分析

2.1 房地产项目开发流程阶段划分

房地产项目开发需要遵守基本建设程序, 它是建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用整个建设过程中, 各项工作必须遵守的先后次序的法则。按照建设项目发展的内在联系和发展过程, 建设程序分成若干阶段, 它们各有不同的工作内容, 有机地联系在一起, 有着客观的先后顺序, 不可违反, 必须共同遵守。这是因为它科学地总结了建设工作的实践经验, 反映了建设工作所固有的客观自然规律和经济规律, 是建设项目科学决策和顺利进行的重要保证。在我国由于土地属国有, 建筑物又有法定使用权期限, 国家对开发建设有一套完整的严格的审批制度, 更加要求房地产项目开发商必须按建设程序办事, 否则会造成大量人财物的浪费。

一般建设项目正常流程如图1所示, 可归类总结为项目立项策划阶段、规划设计阶段、施工实施阶段、竣工验收投入使用阶段。房地产项目由于最终顾客的不确定性, 需增加销售阶段。

2.2 房地产项目开发各阶段价值特征

房地产项目是工程建设项目的一种类型, 既有传统建设项目的共性, 又有市场经营的特性。与传统性项目相比, 具有以下更为复杂的特征:

(1) 限定条件多。作为市场经营的房地产开发项目, 政府在土地出让时候在规划指标、建筑类型、户型比例、开工时间等个方面均有不少限制条件, 但作为消费品商品房又必须符合市场需求的要求, 项目开发者需要在政府限制条件与市场需求两者之间进行平衡。

(2) 目标顾客群的不确定性。作为特殊的、大宗的、兼有消费及投资功能的商品, 商品房产品相对于其他商品, 具有单一性、固定性、开发时间长等特点, 决定了其顾客在购买过程决策的复杂性。因此要求项目经营者在开发过程充分重视营销工作, 在开发流程各环节配合营销工作的开展。

(3) 时间性强。房地产项目的资金占用量大, 必须提高资金的使用率, 减少项目的资金成本。另外市场竞争激烈, 需求变化快, 若房地产项目工期太长, 将会给项目开发商造成负面的影响。其原因来自两方面, 一方面可能由于市场同类产品增加而造成项目销售缓慢或价格下降;另一方面市场政策变化、功能改进的新产品产生等因素均会造成产品滞销或降价。

(4) 费用目标强。资金的稀缺性和项目的经济性决定开发商必须降低成本, 寻找利润空间。

(5) 系统性强。房地产项目投资大, 行为具有不可逆转性, 相互关联性多, 要统筹全过程考虑问题。

房地产开发过程虽然一般由同一家公司完成, 但各阶段完成的职能主体是不一样的。按照工作性质:前期获取土地阶段, 通常由地产公司前期筹划部或投资部完成;设计阶段, 在市场定位策划基础上, 进行项目规划设计, 通常由地产公司设计部完成;施工实施阶段:由地产公司项目部或工程部完成;销售阶段:由地产公司销售部门完成。各个阶段对项目的影响不一致, 价值贡献也不一样, 将各阶段的贡献价值联起来, 形成房地产项目的价值链, 如图2所示。

(1) 前期土地获取、项目策划定位阶段。

越靠近价值链前端, 经营操作风险越大, 但对整个房地产开发项目的利润贡献越高, 管控的重点关注风险控制, 定位错误, 满盘皆输。

(2) 设计阶段。

属于价值链中段, 是整个房地产项目的标准、成本控制阶段, 决定了利润最终实现大小, 管控重点关注设计标准的确定和动态成本的控制。

(3) 施工及销售阶段。

靠近价值链的后端, 经营操作风险越小, 但对项目品质的实现、品牌、顾客价值产生重大影响, 管控重点关注工程质量细节和顾客关系维护。

本文将房地产项目的设计开发阶段定义为项目施工前的研发阶段, 包括项目论证阶段、项目策划阶段和设计管理阶段。房地产开发商品性的特点, 要求开发商在项目具体实施前要做好相关可研工作, 其五大复杂的特征均要求在开发阶段完成各项指标配比工作。因此, 在开发阶段, 需要加强管理工作, 将市场调查、营销、设计、工程、成本等环节有效结合起来, 全盘统筹考虑, 对开发阶段的工作进行价值工程分析可以有效指导开发工作, 提高工作效益, 避免犯错。

3房地产项目开发阶段各因素的价值工程分析

价值工程在生产流程、体系建设上的优化作用是十分明显的, 国外研究表明只有从体系上的价值工程优化才是最大的优化。商品房开发的商品特性决定了其流程要从顾客价值、顾客需求方面考虑问题, 因此, 房地产项目应该以顾客价值为中心对生产流程进行优化。但在目前流行的项目优化基本流程存在以下两方面的问题:①以完成施工任务为目标管理的流程, 侧重于各阶段工作任务的安排, 更多的是从工程技术人员角度考虑问题;②着重围绕工程施工阶段开展工作, 对全寿命周期考虑少, 对顾客使用价值考虑少, 缺乏有效地反映成本、进度、品质三者关系。

因此在工作中, 要重新定义开发阶段各因素的工作中心, 从价值工程角度来分解工作任务, 可将各因素功能提升如下:

(1) 项目管理范围。在我国房地产开发实行预售制度, 即在商品房销售时, 工程尚未完工, 顾客无法感知实际商品房的品质, 需要开发商创造相关示范体验区来提高顾客感知认识, 展示未来产品的品质与生活方式, 增加顾客的购买欲望。因此在项目的范围管理上, 策划阶段加强顾客价值研究, 在设计阶段就要提前考虑, 包括景观方案、部品策划方案 (标准选择等) 、售楼、样板房等示范区方案的设计, 使样板区域成为顾客对未来商品房品质的体验区, 加强对未来生活方式的憧憬, 增强其购买的欲望。从图3可以看出, 作为房地产开发设计流程, 不能只考虑工程建设本身的问题, 在土建设计阶段就要结合考虑后期装修标准、营销要求、景观效果等商品房开发过程各方要求, 做好流程及时间计划管理。其次, 在设计中要同时考虑工程施工组织与易建性, 做好主体工程施工路径与营销样本工程施工路径的安排。在实际工作中两者的实施步骤与工序往往是矛盾的, 需要项目开发商做好协调工作, 如在施工组织设计时考虑营销需要, 提前安排营销参观路线, 做好相关防护工作, 对于样板工程提前计划, 使所有参与人员都能考虑其他部门的工作需求, 避免返工造成浪费。

(2) 项目时间管理。开发阶段为价值链前端影响大, 时间安排要合理充分, 正常的工期安排为总体时间的四分之一强。在实际工作中, 经常存在两个极端:①忽视前期工作的重要性, 工程仓促上马, 造成后期边施工、边设计, 工程变更、返工量大, 导致欲速而不达;②前期决策迟疑不决, 市场定位摇摆不定, 造成工作进度缓慢, 占用时间太长, 错过市场开发时期, 土地资金时间成本高。

按照我国银行政策, 前期土地价款可以利用银行贷款, 施工费用可以银行贷款, 工程完成部分进度就可以预售收款。前期占用资金财务成本高, 要合理安排开发阶段的时间, 考虑资金占用及市场风险管控, 采用并行工程, 将工作合理前置。在获取土地之前, 做好相关市场调查和项目定位, 进行初步方案设计, 做到心中有数, 才能节省前期时间, 又有效避免决策冲动。对于一个土地招投标的开发项目, 可能存在因市场竞争无法获得土地的风险;因前期费用在总成本比例低, 对于正常持续经营的房地产公司是能够承受的。其主要优点总结如下:第一、土地招拍挂前, 进行项目定位论证, 并完成今后可实施的初步方案设计, 可减少决策失误, 同时缩短开发时间3～6个月。在目前我国大众城市土地价格高达开发成本30～50%以上时, 减少资金占用时间, 其效益是客观和实在的;其次、以产品价值为中心, 将营销与工程、物业管理等工作在前期统一考虑, 对提高产品价值的认知度, 促进销售, 快速回笼资金;同时避免生产失误, 大大节约成本, 加快开发时间。因此, 在考虑产品价值与时间价值基础上, 开发流程图可优化为图4所示。

(3) 项目的质量管理。开发阶段质量管理工作主要为做好规划设计方案的质量把控, 把满足顾客需求, 提高产品价值作为设计方案的评判标准, 在产品价值与成本上寻找合理的性价比。

(4) 项目人力资源管理。项目开发阶段涉及多学科人员交叉作用, 包括前期市场调查人员、设计管理人员、营销管理人员以及后期工程管理人员等专业人员参与。特别是在当前社会专业分工越来越细的趋势下, 前期相当部分工作需要委托第三方专业咨询机构完成。项目开发市场定位、顾客需求这些策略需要通过设计手段、设计方案予以具体表达。同时, 前期市场人员也要对设计方案进行专业水平的复核, 这要求在人力资源配置上予以重视, 各专业搭配合理, 并对下游工作的专业知识有所了解。

4结语

综上所述, 开发阶段的价值工程优化、功能提升实质为从顾客需求出发, 综合考虑进度、成本、品质的关系, 将部分工作流程并行前置, 做好时间计划管理, 提前考虑后续工作对开发过程的影响, 提前展现开发品质, 使开发成本与顾客感知价值一致。

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篇8：房地产开发的程序通常分为四个阶段

关键词：房地产开发；决策；设计；成本控制

中图分类号： F235.91 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）16-34-2

0 引言

设计和成本控制阶段在投资决策期间的具体内容包括：规划期间必须要重点考虑所使用土地的用地面积，建筑结构的密度大小，绿化的覆盖范围，以及消防设施的扑救面，日照时长，停车泊位等情况，控制好建设单位的造价。方案设计应以功能的实用性为准，例如，建筑设计特点符合环境要求，建筑的采光和通风的效果很好，满足人群的购买能力性价比较高。另外在市场方面要做好租售价格，租售率以及物业成本的评估。做好财务的收支计算，综合评估项目的可行性，并对项目风险做出预案。

1 房地产开发项目决策阶段的成本控制

1.1 构建科学严谨的评价指标系统

1.1.1 对各种因素进行考量

例如：用地面积、建筑排列密度、建筑的容积、绿化覆盖率、停车泊位、配套的市政公共设施、交通状况等。

①制定正确的设计方案评价指标。在影响评价指标问题上房地产商应该对各种因素进行考量，例如：建筑的性价比、升值空间、设计理念、舒适度、配套设施等因素。

②制定科学的市场定位评价指标。市场预测数据和市场调查结果是房地产获得市场评价指标的主要依据。评价指标最终的建立还要以房屋的出售价格，出租情况，买方以及物业费用的支出为参照。

1.2 技术与经济相结合，择优选择方案

①需要对市场进行全面详细地调查。全面了解市场需求，从建筑项目现有条件出发，充分发挥自身生产技能打造建筑使用功能的最大化，通过方案设计的各种比较，将技术和经济完美结合，最终实现运用科技优先的设计方案。

②选择最优的房地产项目设计方案。选择一个切实可行的建筑开发方案是房地产开发的首要前提。在开发方案的选择上首先要对方案进行全面的分析，并对各种可能的开发方案进行综合的评价，通过计算得出切实可行的设计方案。方案在选择比较过程当中要注重方案之间的可比性，确保效益与费用计算保持一致的原则，结合建筑本身的要求，最终优选出经济的评价比选指标。

1.3 土地竞拍价格控制

拆迁补偿、契税费用、土地使用价格等是房地产项目的土地成本占总成本的30% ～35%。因此要想控制土地成本，就必须在竞标前制定全面的竞拍计划，确保成本的降低获益的最大。在制定竞拍预案之前，首先要计算出项目的投入成本结合市场行情并计算出销售价格，从方案出售价格最低入手，算出土地成本的最终限额，得出参与竞拍的底线，做到土地成本的控制。

土地竞拍报价策略选择的主要方法如下：

①最优价格法。对竞得的土地进行部分开发随后出让，从中获取高利，首选“最优价格法”，其操作内容是：细致的分析考察市场当中土地转让的行情，结合竞拍成本和转让成本的支出情况通过计算得出回报率最高的价格。

②高价止刹法。具有一定的开发能力和经济实力，竞拍所得项目不需要转让开发的可采用“高价止刹法”。其操作内容是：在竞拍土地过程当中无论竞拍到什么程度价格都高于竞拍对手，用经济实力压倒一切竞拍者起到震慑止刹的效果。高价止刹策略就是把竞拍底价分成若干部分，在每一次止刹过程当中分析竞争对手的心理变化，变化不同调整不同。

③谨慎跟价法。就是紧跟竞拍者的竞拍节奏，加价范围不超过规定竞拍值，当竞拍者价格给出的范围超过自身竞拍底线时，则选择弃拍。“谨慎跟价法”规避了竞拍后土地价格的不可控性。这种策略多为资本较少的竞拍者使用。

2 房地产开发项目设计阶段的成本控制

2.1 实行概预算制度

①设计概算。设计预算是根据设计单位对可行性研究报告、投资预算以及项目建设合同等材料一起进行的投资设计。设计预算的内容包括，预算数据、可行性报告、建设合同等，都属于投资设计。项目建设的总结是根据实际的建设图纸和概算编制的设计完成的。总结完毕根据设计内容作出建设当中实际投资的最高限额，以此作为成本控制的参考依据。

②施工图预算。设计单位进行施工图设计首先要有批准的设计文件和设备订货单。在施工图预算编制过程，设计单位要按照施工图纸的说明书和预算定额进行，保证施工图期间的成本可控，不超过最初的预算设计。

2.2 实施设计方案招标投标制度

运用竞标投标的方法选取委托设计，对于房地产开发商来说不仅可以优中取优选择到理想的设计单位，还可以保证切实可行的设计方案的产生。从而避免了因方案设计不足对房屋销售造成影响，破坏单位长远的经济效益。

此外，要对设计方案的招投标过程进行严格的监管，避免各种作弊行为产生，同时为了更好的规范招投标行为，还需要通过专家评标团进行科学评定，从招投标的全过程着手，推进设计方案招投标工作的顺利有序推进。

2.3 对设计过程进行管理

对建设方的工程师在质量体系文件的执行上是否符合专业设计要求进行监督。检查其产品设计是否与合同要求相符，在设计要求当中开展组织计划，并组织好各专业之间的衔接流畅，并组织检查各个专业综合技术方案，保证综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证等。

2.4 尽量减少设计的更改，争取在较少的更改后定稿

项目的关键在于项目的设计，设计不足，会直接导致项目在实际建设中的亏损，因此必须要控制好项目设计之初的风险范围减少项目不必要的损耗。当设计需要改动时，应采取论证和研究，得出结论后再确定新方案的执行，确保设计变动后成本的可控，最终满足建设使用功能的基本原则。

此外，还需要强化施工图纸的设计水平，对于设计团队要提出严格要求，严禁使用设计水平较差的团队，同时强调图纸设计的严谨性以及科学性，图纸设计要严格按照工程的实际要求进行，从实用性、美观性以及科学性角度全面提升图纸设计水平，确保图纸设计，减少返修，以免造成不必要的更改。

2.5 成本管理人员的稳定性

成本管理是一个即复杂又艰巨的工作，因为房地产开发不仅手续多，时间长，还要处理大量的数据，这就要求成本管理人员一定要保持一个绝对稳定的工作状态，只有成本管理人员稳定了，房地产开发工作才能有序的进行。

这就需要对成本管理人员给予一定的激励政策，定期对管理人员进行必要的职业培训，使其掌握更加全面的成本管理知识，同时提供可以给予管理人员具有竞争力的薪资待遇，从物质以及精神方面给予全面的鼓励与激励，从而更好的确保工作人员的工作稳定性与积极性。

3 结语

综上所述，成本控制与项目建设之间的亲密关系是决定房地产开发商是否市场竞争力的关键。项目建设的每个时期都离不开成本控制的存在，因为加大了成本控制也就提高了项目利润，房地产开发商才会在价格竞争环境下得以生存。

文章全面细致的表明了房地产开发过程当中由设计之初到决策阶段的成本控制方法及原则，为房地产开发项目今后的发展提供了切实可行的经验。

参 考 文 献

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