房开企业财务管理制度

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第一篇：房开企业财务管理制度

房开企业预交增值税和土地增值税的区别

房地产企业预征土地增值税与预缴增值税的差异 预售时的差异

首先是预缴(征)计税依据的差异。增值税预缴方面，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%，则预缴计税依据=预收款÷(1+适用税率或征收率)。

而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年70号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

结合应预缴增值税税款的计算公式，对于简易项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷(1+5%)×3%=预收款÷(1+5%)×1.02，比预缴增值税的预缴计税依据比例大2%;对于一般项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷(1+10%)×3%=预收款÷(1+10%)×1.07，比预缴增值税的预缴计税依据比例大7%。 例如， A房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目取得了10.5亿元的预收款，采用简易计税，此时增值税预缴依据为10亿元[10.5÷(1+5%)]，土地增值税预征依据为10.2亿元(10.5-0.3)，相应预缴增值税0.3亿元(10×3%)，预征土地增值税0.306亿元(10.2×3%)。

其次是预缴(征)范围的差异。增值税方面，只要是采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，均需预缴增值税。对于土地增值税，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各地税务部门根据当地情况制定。

最后是预缴(征)率的差异。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，预缴增值税的预缴率一律为3%。土地增值税预征率则并不唯一，存在地区和不同类型房地产之间的差异。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)要求科学合理制定预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

交房时的差异

预缴增值税的房地产应按适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后申报纳税，此时计算当期应纳税额的计税依据与预缴增值税的预缴计税依据是一致的。 如上例，在交房时增值税应纳税额0.5亿元[10.5÷(1+5%)×5%]，抵减预缴增值税0.3亿元，补缴应纳税额0.2亿元(0.5-0.3)，计税依据和预缴计税依据均为10亿元。 因增值税已经确认收入，故此时原先的预收款10.5亿元中，已经含了0.5亿元的增值税。根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)及国家税务总局2016年70号公告文件规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。就上例而言，在交房时点，原土地增值税预征依据含了0.2亿元的增值税，理应把此部分增值税从预征依据中剔除，也就是说要对土地增值税预征收入进行调整或进行负数申报。当然在税务部门未对此予以明确之前，纳税人应谨慎合规操作。 清算后的差异

土地增值税实行先预征后清算的制度，清算后预缴增值税与预征土地增值税的差异主要有两方面： 第一，“多退少补”规定不同。《土地增值税暂行条例实施细则》明确，清算后多退少补，即预征土地增值税超过清算应纳税额的，可以退税。对于增值税预缴税款，国家税务总局公告2016年第18号仅是规定未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减，但没有规定可以退税。对于预缴(征)性质的税款，从原理来讲更多的属于纳税人在最终应纳税额不确定的情况下考虑税款入库均衡预先缴纳的税款，应允许纳税人“多退”，在存在预缴(征)税款的税种中如土地增值税、企业所得税等税种中也是采用这种“多退少补”的方式，建议税务部门应允许纳税人“多退”。 第二，预缴(征)截止期限不同。对于增值税，是否预缴与采取的销售形式有关，只要采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，就需要预缴，与房地产是期房还是现房无关。土地增值税清算后由于成本等已经确定，已不存在预征的基础，所以清算后的收入一般都要求直接纳税申报，不再预征土地增值税。

第二篇：房开企业装修费涉及的电器问题增值税问题

房地产开发企业取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，在计算销售额时扣除应提供哪些凭据?

根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

具体为以下资料：

(1)房地产开发企业与被拆迁单位或个人签订的拆迁协议。 (2)房地产开发企业通过银行转账方式向被拆迁单位或个人支付拆迁补偿费用的转账付款凭据。

(3)被拆迁者为单位的，提供收取房地产开发企业拆迁补偿费用的收款凭据;被拆迁者为个人的，提供个人签收的收条。

房地产开发企业未直接进行拆迁还建工作，而是将拆迁还建工作交给城中村的房地产开发企业等其他开发企业来完成，开发企业将拆迁补偿费用支付给其他开发企业，由其他开发企业与被拆迁单位或个人签订拆迁补偿协议，并支付拆迁补偿费用。其他开发企业适用一般计税方法的，开发企业支付给其他开发企业的拆迁补偿费用，由其他开发企业全额开具增值税专用发票，开发企业凭增值税专用发票抵扣进项税额。其他开发企业适用简易计税方法的，开发企业支付给其他开发企业的拆迁补偿费用，其他开发企业已在2016年5月1日前缴纳营业税未开具发票的，开发企业可以凭其他开发企业补开的增值税普通发票(商品和服务税收分类与编码为“603已申报缴纳营业税未开票补开票”)在计算销售额时予以扣除。

房地产开发企业中的一般纳税人如何扣除土地价款? 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。

目前，房地产开发企业中的一般纳税人允许扣除土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款。开发规费不得扣除。

房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的增值税专用发票抵扣进项税额。

房地产开发企业中的一般纳税人一次购地、分期开发的，其支付的土地价款如何分摊?

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊的土地价款：

(1)首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款

已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款=(土地出让金+拆迁补偿款)×(已开发项目占地面积÷开发用地总面积)

(2)然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款×(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 (3)按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金和拆迁补偿款总额。

(4)从政府部门取得的土地出让金和拆迁补偿款的返还，可不从支付的土地价款中扣除。

房地产公司销售自行开发的在建项目，该项目选择一般计税方法的，在计算缴纳增值税时，其对应的土地价款能否差额扣除?

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(总局公告2016年第18号)第二条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。该房地产项目包括完工项目与在建项目。因此，房地产公司销售自行开发的在建项目，该项目选择一般计税方法的，在计算缴纳增值税时，其对应的土地价款可以差额扣除。 房地产企业进行土地一级开发，适用一般计税方法的，其销售额能否扣除相应的土地价款?

可以扣除。

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，是否需要缴纳增值税?

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房如何计税? 房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格;实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格;实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，以房地产开发企业向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单位作为还建房屋的计税价格。

还建房屋的计税价格不得低于房屋的成本价格。 纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税?

纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年(含)以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税;否则，按不动产租赁征收增值税。

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的，是否视同销售?

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售;如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物如何计税?

房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如，随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

第三篇：在心房开扇窗美文

有个男子好不容易存了足够的钱，买了一套独栋3层楼的房子。他搬出狭窄的公寓，欢欢喜喜准备展开新生活。但他很快就发现，这栋房子有个很大的问题：夏天炎热的让人难以忍受。于是，他请来房屋修缮专家。

第一个专家建议他安装性能强劲的空调。但男子认为这个方法并不可行，因为房子的面积不算小，房间又多，一一安装空调，实在花费不菲，何况这么多台空调，惊人的电费也不能不考虑。

第二个专家建议他在所有的窗户上都贴上隔热纸。男子接受了这个专家的建议，但效果并不显著。

第三个专家到男子家勘察一番后，告诉他：“您只要把房子交给我一天，我就可以解决您的困扰，而且不会花费太多金钱。”

男子半信半疑，但仍然答应了。

傍晚，他打开家门，原以为会和往常一样如同跨入烤箱。但奇怪的是，屋子里一点也不热，反而非常凉爽。静下心来，还能感觉徐徐微风吹拂在脸上。

男子好奇地询问专家：“您究竟做了什么?为什么会有这么大的改变?”

专家说：“其实很简单，我只是在屋子的最高处和最低点，各加装了一扇窗户，让空气对流罢了。”

“这么简单?”男子非常惊讶。

“就是这么简单!”专家微笑着说，“排解热气最好的方法，就是让它们找到出口。”

有时候，我们的心就像一间房子，生活中充满种种烦恼，失去所爱的悲伤、实现不了愿望的痛苦，就像一个燃着熊熊大火的炉灶，冒出忧伤、怨恨的热气，即使我们自认已经把这炉火熄灭，但负面情绪仍经久不散。

于是我们想尽方法排解这些坏心情，有人借酒浇愁，有人大吃大喝，有人疯狂购物……但一切的一切，效果都是如此短暂，让人只是吃喝更多、买更多……陷入无底洞般的恶性循环。

我们却忘了最简单也最有效的方法：在心房中多开几扇窗，污浊的空气排除了，新鲜空气才有机会进来。而这扇窗的名称就是“放下”。

第四篇：农村集体房开公司的住所证明

住所证明

兹有房屋面积平方米，位于，此房屋系所有，未办理产权证，房屋用途为。该房屋符合有关规定，租赁给

有限公司 使用，期限为年(

年

月

日至

年

月

日)。

房屋产权所有人签字：

镇政府盖章：

村委盖章：

第五篇：财务管理提升企业价值——构建现代企业财务管理体系

主讲：陈国庆 博士

一、正确看待企业价值

1、主流经济学观点

(1)企业是资源配置的场所

(2)企业追求企业价值最大化

①企业价值关系图：

②最大化含义：赚钱，不断赚钱并控制风险(可持续发展能力)

2、新制度经济学观点

(1)以股东为代表的利益相关者

(2)追求以股东为代表的利益相关者价值最大化

3、信息经济学观点

(1)企业家与股东的天然矛盾

(2)企业家价值最大化是股东价值最大化的保证

二、重新审视财务管理

1、从资金去认识财务管理：资金运动及其反映的关系

(1)企业的资金运动

(2)财务管理内涵：财务是现金的函数，表达融资、投资、股利分配过程。

(3)财务管理外延：

(4)财务管理外延：

2、从资源去认识财务管理：资源配置及其反映的关系

(1)企业的资源分类

(2)企业的资源配置：产权→交易→契约

(3)财务在资源配置过程中的作用

(4)财务在资源配置过程中的地位

(5)财务管理的内涵：财务是现金、信息、契约的函数

(6)财务管理外延

3、从“资金”到“资源”认知变化的原因

(1)以“资金”为中心是因为

①资金短缺是普遍现象;

②资金具有一般等价物功能

③资源被简单化为资金

(2)以“资源”为中心是因为

①流动性过剩

②核心资源比资金更为重要

③新经济改变资源配置方式

(3)同一理论，不同阶段认知

三、财务管理提升企业价值分析

1、现代企业财务管理的本质

2、现代企业财务管理的功能

(1)披露信息

(2)撑开利润空间

(3)控制风险

3、企业价值驱动因素，具体手段与财务管理关系展示

4、现代企业财务管理提升企业价值的表现

四、现代企业财务管理水平提升思路

(一)认识差距

1、与理论要求的差距

(1)对照现代企业财务管理外延反思

(2)对照现代企业财务管理本质反思

(3)对照现代企业财务管理功能反思

2、与西方实践的差距

(1)财务管理目标

(2)财务管理职能

(3)财务管理地位

(4)财务管理职能转变

(5)注重风险管理

(6)更新财务系统

(7)建立共享服务

(8)集中资金管理

(二)改变观念

1、接受现代企业财务管理理念，从资源角度去认识财务管理;

2、建立以财务管理(非财务部门)为核心的企业管理模式

3、加快财务管理工作转型

(三)具体行动

1、开展财务管理提升企业价值重要行动

2、融合财务管理系统与非财务管理系统

(1)主要是财务部门参与交易循环

(2)必须改造财务组织

(3)必须培养财务人员

3、开展综合价值管理、建立战略落地系统