房屋建筑质量评估报告

房屋建筑质量评估报告（共6篇）

篇1：房屋建筑质量评估报告

B9

建筑节能专项质量评估报告

建设单位： 吴江城市房地产开发有限公司

设计单位： 苏州市建筑设计研究院有限责任公司施工单位： 吴江市伟业建筑工程有限公司

专业监理工程师：

总监理工程师：

监理单位（章）：

日期：2012年10月12日

江苏省建设厅监制

建筑节能专项质量评估报告目录

一、工程概况

二、质量评估依据

三、工程质量控制情况

四、工程质量验收划分

五、分项工程质量情况

六、对本工程质量的评估结论

湖滨华城E1地块一标段工程建筑节能专项质量评估报告

一、工程概况

工程名称：湖滨华城E1地块一标段工程 工程地点：吴江市松陵镇长板路

建设单位：吴江城市房地产开发有限公司 设计单位：苏州市建筑设计研究院有限责任公司 监理单位：吴江市建设监理有限公司 施工单位：吴江市伟业建筑工程有限公司 质量监督单位：吴江市建设工程质量监督站

本工程建筑面积为46627.82㎡，结构层次地下1层、地上11/15层，其结构类型为钢筋混凝土框剪结构，抗震设防烈度为六度。

墙体：外墙墙体材料为200厚KP1多孔砖，内墙为200加气混凝土砌块，外墙外保温采用30厚YH水泥基聚苯颗粒（A级），7厚隔热保温腻子及专用底漆，外墙反射隔热涂料面漆。

门窗：本工程外门窗采用塑钢普通中空玻璃门窗5+9A+5。

屋面：采用60厚岩棉保温板（A级，ρ≥150，憎水型），用配套胶粘贴。节能设计：体型系数：0.40；窗墙比：北0.25，东0.05，西0.05，南0.40；外墙传热系数：1.05W/(㎡.K)，屋面传热系数为1.48 W/(㎡.K)，户门传热系数为2.47 W/(㎡.K)，外窗传热系数为3.0 W/(㎡.K)，外窗气密性为1～6层不低于4级，7层及7层以上不低于6级。

二、质量评估依据1、2、3、4、5、吴江市湖滨华城（农民公寓房E1地块）设计图纸 《民用建筑节能管理规定》建设部令第143号 《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007 《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2008

《江苏省民用建筑节能工程施工质量验收管理规定》DGJ32/JG19-2006

三、工程质量控制情况

1、本工程在建筑节能工程施工前，进行施工图会审及节能设计交底：熟悉节能设计要求，领会设计意图。

2、审查施工单位报送的建筑节能专项施工方案和技术措施，提出审查意见并签字确认。专业监理工程师编制相应的监理实施细则，明确节能工程监理的工作流程和控制要点。

3、审核承包单位报送进场的墙体材料、保温材料、门窗材料等建筑节能工程材料/构配件/设备报审表及其保温系统的组成材料、质保书质量证明材料，并按照委托监理合同约定及建筑节能标准有关规定的比例进行平行检验或见证取样送检。

4、对建筑节能施工过程进行巡视检查，对建筑节能施工中墙体、屋面等隐蔽工程的隐蔽过程、下道工序施工完成后难以检查的重点部位，进行旁站或现场检查，符合要求予以签认。对未经监理人员验收或验收不合格的工序不予签认，并要求承包单位不得进行下道工序的施工。

5、现场跟踪并对实体检验进行监理，对检验方法、抽样数量和抽样部位等进行确认。

6、在施工过程中要求承包单位按照国家验收规范和设计文件的要求对工程施工进行建筑节能检验批的划分并进行自检，在其自检合格的基础上，要求报监理验收。

四、工程质量验收划分

五、分项工程质量情况 5.1、墙体节能工程

本工程外墙墙体材料为200厚KP1多孔砖，内墙为200加气混凝土砌块，外

墙外保温采用30厚YH水泥基聚苯颗粒（A级），该材料检测报告及质保书齐全，品种、规格、厚度及性能符合设计要求。材料进场时及时要求施工单位按规范要求进行复试，监理见证取样送检过程，复验结果符合设计及相关标准要求。主控项目：

墙体工程所用材料的品种、规格符合设计及相关标准要求；墙体工程所用材料的导热系数等符合设计要求。一般项目：

保温材料的外观质量符合设计要求和产品标准规定，外墙外保温系统施工方法正确。

本分项工程所含的检验批经检查验收符合施工验收规范要求，墙体节能工程合格。

5.2、门窗节能工程

本工程门窗节能采用塑钢普通中空玻璃窗5＋9A＋5。门窗材料外观、品种、规格及五金配件均符合设计要求，质保书及检测报告齐全，材料进场时及时要求施工单位按规范要求对建筑外门窗的气密性、水密性、抗风压性和热传递系数等性能进行复试，监理见证取样送检过程，复验结果符合设计及相关标准要求。主控项目：

门窗的品种、规格符合设计要求和相关标准的规定；门窗气密性、水密性、抗风压性和热传递系数等符合设计要求；门窗玻璃现场复试结果符合规范要求；外门窗框与洞口之间的间隙采用弹性闭孔材料填充饱满，并使用密封胶密封。

一般项目：门窗扇的毛条和玻璃镶嵌密封条的物理性能符合相关标准规定，密封条安装位置正确，镶嵌牢固，无脱槽，接头处无开裂现象，门窗关闭后密封条接触严密。

本分项工程所含的检验批经检查验收符合施工验收规范要求，门窗节能工程合格。

5.3、屋面节能工程

本工程屋面保温采用60厚憎水型岩棉保温板，该材料质保书及检测报告齐全，其导热系数、密度及燃烧性能符合设计要求，岩棉板品种、规格、厚度及性能符合设计要求。材料进场时及时要求施工单位按规范要求进行复试，监理见证取样送检过程，复验结果符合设计及相关标准要求。

主控项目：

用于屋面节能工程保温隔热材料的品种、规格符合设计及相关标准要求；屋面节能工程所用的隔热材料的导热系数、容重等现场复试结果符合设计要求；屋面隔热材料敷设方式、厚度符合设计及相关标准要求。一般项目：

屋面保温隔热层接缝严密，用配套胶粘贴牢固，保护层做法符合设计要求。本分项工程所含的检验批经检查验收符合施工验收规范要求，屋面节能工程合格。

六、对本工程质量的评估结论

根据我项目监理部现场监理人员对节能工程施工过程进行监理及跟踪检测的结果，经预验、整改，本工程达到设计图纸要求的预定目标。综上述各分项工程的评定结果，对建筑节能分部工程评定如下：

1、本建筑节能分部工程已按图施工完毕，经检查验收，满足设计要求，符合施工规范及验收标准。

2、施工管理资料、质保资料、评定资料齐全。

根据《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001，经过综合评审，认定为该建筑节能分部工程达到合格标准，质量等级评定为合格。

吴江市建设监理有限公司湖滨华城E1地块项目监理部

2012年10月12日

篇2：房屋建筑质量评估报告

一、工程概况。

本项目建筑节能工程的基本情况。

二、评估依据。

本工程执行的建筑节能标准和设计要求：即国家及本市建筑节能设计、施工验收规范；设计文件及施工图的要求。

三、质量评价。

本工程在建筑节能施工过程中，监理对保证工程质量采取的措施；以及对出现的建筑节能施工质量缺陷或事故，采取的整改措施等。可从以下几方面对工程质量进行评价：

⑴、我监理单位采取事前控制、事中控制和事后控制相结合的形式。特别注重事前控制，以发挥预控作用；严格事中控制，坚持每天巡视检查；做好事后控制，严格控制质量隐患或不合格项，严把质量验收关。

监理对建筑节能施工过程中的关键节点进行跟踪旁站、日常巡视检查，并同时做好隐蔽工程验收记录；

2、我监理单位采取巡视、旁站、见证取样送检和平行检验等方法，使建筑节能工程所用材料、构配件和设备的质量，施工质量符合施工图设计文件、建筑节能标准、规范和施工合同的要求。监理单位对进场的建筑节能工程材料/构配件/设备（包括墙体材料、保温材料、门窗部品、采暖空调系统、照明设备等）及其质量证明资料进场时进行严格审核，质保资料基本齐全；

3、检理对施工单位报送的建筑节能检验批、分项、分部工程和单位工程质量验收资料进行审核；

⑷对建筑节能工程质量缺陷或事故的处理意见。

四、核定结论。

篇3：房屋建筑质量评估报告

1.1 不规范的业主行为使工程质量无法保障

由于我国在过去的半个多世纪中, 有一段时间一直执行的是计划经济, 这种经济运行体制对于后世的影响至今还存在。比如, 受计划经济体制的影响, 一些工程业主在工程实施过程中还按照以往的态度进行, 一些不规范的行为比比皆是, 他们认为这样做上能欺骗国家和政府, 下能欺骗百姓和消费者。

1.2 人为因素使工程质量大打折扣

任何施工工程的质量都是在人的作用下最终形成的。因此认为因素对于工程质量的作用不可小觑。但是, 按照现有的项目管理机制, 一些施工单位存在十分严重的分包现象, 这一现象的存在当然有其合理性, 但是分包单位在工作范围的界定却是模糊的、不清晰的。这样一来, 就给主观因素提供了可乘之机, 一些单位在经济利益和个人利益的驱使下, 会将更多的工作分包给相关单位, 由此而产生的工序上的遗漏十分明显, 即便在实施过程中形成了一些质量问题也难以及时发现。

1.3 技术力量缺位, 工程质量难以保证

建筑工程的施工质量直接影响到人民的生命财产安全, 在国家和地方政府的号召下, 现在很多施工企业已经认识到了“质量第一”对于企业发展和社会和谐的意义。可是, 在实际操作过程中, 一些企业还是打着质量安全的口号, 但是技术力量缺位, 工程质量难以保证, 真正实施起来存在着大量的困难。甚至一些企业的领导和决策者未能意识到工程的高质量与经济效益和社会效益之间的必然关联, 在实际操作过程中只注重企业的利润和既得利益, 加之部分技术人员的技术水平有限, 对企业生产的相关规范和标准不慎了解, 甚至未能接受正规的培训, 对工程质量的认识和把握存在显著的偏差。

2 建筑施工企业工程质量的控制模式

2.1 材料控制

在施工过程中, 材料的质量对于工程质量会产生直接的影响。因此在对材料进行控制时, 要尽量使用合格的材料, 对于那些不合格材料要坚决禁止其进入到施工现场。即便是进场的材料也要按照既定的规范和要求进行施工, 在必要的情况下还要对其进行重复测试或者检测, 同时, 要将报告结果呈送给上一级的部门。

2.2 机械控制

在建筑工程施工中, 机械设别的完好使用对工程质量的控制能够产生良好的效果。其中, 塔吊、升降机、搅拌机、混凝土泵送机、搅拌机以及振动器等都要严格的进行质量检验和控制。比如, 通过多种方式和途径防止搅拌机自动定时配水系统故障的发生, 否则当那个振动器施工现场配备有限时, 混凝土的质量控制就会显得捉襟见肘。因此, 需要在相关规章制度的基础上, 最大限度的强化对机械设备的管理与控制, 达到良好的施工效果。

2.3 环境控制

建筑工程施工质量的高低与环境有直接的关联。为此, 需要在施工的过程中, 保证良好的生活休息环境以及一些配套的条件。只有这样, 施工作业的工人才会精力充沛, 而人只能在良好体力和精力的情况下才能神闲气定, 使操作过更加精准。此外, 要保持施工面的卫生情况, 只有这样, 才能为下一道工序铺垫良好的工作条件, 使操作与检查得以顺利的进行。再有, 要最大限度的避开恶劣的天气影响, 否则混凝上的浇灌效果会受到制约, 砂、碎石也有可能二次增加杂物或者含泥量。

2.4 人的控制

作为质量控制的关键, 人在工程项目中的地位和作用是不言而喻的, 施工人员和管理层以及劳务层的人员在工程施工中充当了监督者和执行者的双重角色。因此, 为了提供工程项目的质量, 需要在有关部门的指导下, 对技术人员以及管理人员进行必要的培训, 培训的内容主要涉及到工程质量的重要性, 工程质量的参与人员对工程施工的正确认识, 以及相应的法律法规的介绍等。其目的在于提高施工人员的素质。

3 建筑工程施工中的风险因素与评估

3.1 风险因素分析

对于建筑工程来说, 其质量的保证需要最大限度的关注风险管理, 强化事先控制, 将所有的服务工作向前推进, 并在必要的情况下向后延伸, 优化施工过程中的利益相关者之间的关系, 这对工程项目的质量保证来说具有重大的现实意义。在该模式下, 风险管理单位需要和保险公司签订相关合同, 对风险管理进行评估和分析, 并最后总结提出风险管理方案与实施步骤, 有秩序的开展工程项目质量管理的风险分析工作。

3.2 风险管理的措施选择

对于建筑工程项目的质量管理来说, 风险管理单位需要特别注重质量的重要性。在企业内部要建立起与风险管理相关的预警机制, 不断的提高风险管理的水平和应对突发事件的能力。此外, 还需要持续的改进与不断完善工程质量管理的风险分析和实施体系, 充分的整合资源, 利用现代信息技术, 构建管理信息平台, 最大限度的提高风险管理人员的操作技能, 将质量风险控制在可行的范围之内。

3.3 工程施工风险的控制模式

目前, 工程项目的施工过程中, 经常出现一些安全事故, 有些事故造成的影响还非常突出, 其原因就在于施工者盲目的赶进度, 赶工期, 节省成本, 对于风险的规避则未能引起重视。在建筑工程项目施工过程中, 其中的风险控制是十分必要的, 因此需要采取相关的技术手段全面的对工程进行优化和调整, 将风险事件的发生概率和不发生的频率降至最低的限度。此外, 还要对施工中的安全控制目标进行科学的设定, 确保不出现安全事故, 即便出现了相关的问题, 也能够对其进行有效的规避。

4 结语

当前, 随着我国经济社会转型进入到深水区, 各种利益关系较之于以往社会都更加突出。在建筑工程领域, 虽然其快速的发展为国家的经济发展形成了明显的促进作用。但是作为一个具有较高风险的行业, 建筑工程质量问题还是受到全社会普遍的关注。即便建筑科学与建筑技术都获得了很大的进步, 一些新技术、新工艺、新材料也都应用到了实际工作之中, 但是对工程质量要求也在不断提高。建筑工程施工企业只有意识到了这一点, 才能在竞争激烈的市场上获得更多的关注和认可。

摘要：对建筑企业来说, 工程施工阶段的质量控制是十分关键的, 这个以施工单位自控为主, 以其他相关部门协作参与为辅的动态化的控制模式, 对施工项目的质量和企业的经济效益会产生直接的重要影响。同时, 在施工的过程中, 工程质量的风险与评估也应引起重视, 这对质量控制与优化具有十分重要的现实意义。文章以此为视角, 对建筑工程施工质量控制模式与风险评估问题进行了系统的研究, 得出了一些结论, 希望这些结论能够指导现实的实践。

关键词：建筑工程,施工质量,控制模式,风险评估

参考文献

[1]刘新宇.浅谈建筑工程施工质量控制[J].中国建设信息, 2006 (3) :33-35.

篇4：财务报告质量评估的探讨

【关键词】现代企业制度  财务报告  发展和影响

一、前言

在经济迅速发展的今天，信息全球化和和透明化不仅为我们的生活带来巨大便利，同时也带来巨大的挑战。信息的真实可靠性无论对个人和企业来说都是十分重要的，例如一个企业的财务报告质量高低与否就会直接影响该企业的实际运营状况。当面对经济危机和大萧条时期，以及其他不可预计到的经济危害，真实可靠的财务报告将起到很好的恢复经济和缓解困境作用，同时也为企业下一步改进和发展提供方向和建议。本文将基于上述的认识，考虑到我国正处以建设会计准则体系为重心的会计改革紧要关头，适当借鉴国际经验，对我国的财务报告质量评估工作進行简要介绍和分析。

二、财务报告质量之间的相关性介绍

就我国大部分企业实际情况而言，财务报告的质量普遍有待提升。其真实性和有效性也很难保持在一个很高的水平。本文以财务报告为切入点，以优化我国企业公司治理探索路径为目的进行简要讨论。

（一）推动我国现代企业制度建立

与西方国家相比，我国的现代企业制度还不够成熟和完善。如何能克服和优化这一难题，可以从一个企业的财务报告质量的提高来入手。如果一个公司的财务报表内容详实具体，总是能真实而具体地反映某段时间该公司的运营状态，例如收益的同比增长和亏损概率已经投资风险分析，那么该公司的企业制度可以说是比较完善和健全的。相反地，如果一个公司的财务报告内容不是全都真实，甚至完全伪造，只是营造了一个华丽的外表，而内在尽是经济亏损，可想而知这个公司的运营不会长久。所以，财务报告在我国上市公司治理中扮演的重要角色，它是衡量一个公司运营状体是否良好的标尺。提高和完善财务报告的质量，将会对我国现代企业制度的建立有十分显著的正面作用。

（二）完善公司结构体系

财务报告不仅能体现一个公司的运营状态，还可以反映其结构体系。一个公司上至管理层下至小职员，每一个部门都是有机而相联系的，同时每一个部门也与财务部门密切联系。所以某段时间里一个企业的财务报告质量就能真实而直观地体现该企业目前的结构体系是否完善、健康，是否还需要在某些细节进行微调等等。同时，还能为资本主义市场的拓展作出预测和估计。可以说，财务报告在企业发展和运营中能够起到以小见大的作用，这足以引起我们的重视。

三、财务报告的影响因素

一个企业在实际运营过程中得出的财务报告是十分复杂的，为了如实反映公司的运营状态和结构，必然会受到多方因素的影响。下面将这些因素归纳总结为三点，分别进行分析后提出改良措施。

（一）会计准则方面

在会计准则导向下，财务报告往往过于详尽与复杂。往往是遇到在超出原则范围时，为平衡和决策有用信息而导致的。在企业实际运营过程中，除了常规的财务项目，偶尔也会出现超出原则范围的财务问题，面对这样的问题，财务报告将通常会依据会计准则才能完成。虽然这样的方式往往会造成财务报告篇幅加长，内容复杂的情况，但是从长远来看具体而详细的财务报告对一个企业的运营和发展是十分有利的。所以会计准则的确立直接会影响到财务报表的质量高低，那么在探讨财务报告的优化的同时，还应该确立更加健全和完善的会计准则。

（二）概念框架方面

概念框架的确立能够为财务报告提供一些必要的准则和工具，但是现行使用的概念框架仍然存在某些缺陷。原则上应该要求以完善和优化概念框架为目的来修改规则导向，基本做到能够在发现财务问题后迅速而有效地提供解决会计和报告所存在的问题。如果概念框架和财务报告之间的联系不够紧密，存在模糊地带或内外不一致等情况，也会产生直接影响到财务报告的质量的不良后果。应该强调的是，前面提到的会计准则制定了财务报告的运用和阐释基本原则，而概念框架同样能够提供这样的作用。但是企业在实际运用情况下应该采取灵活运用的原则，面对常规情况和特殊情况采取不同的应对措施，不要走向事物的极端，一味片面地追求原则。

（三）成本和收益方面

在会计准则和概念框架的引导下，财务报告理论上是能如实反映一个企业的实际运营成本和收益的，同时还能体现其在资本主义市场的关系和地位。然而面对常规运行状态和时常会出现的突发状态，财务报告仍然有出现失真的可能性。所以为了提高和优化财务报告的真实性和有效性，加强企业会计准则的完善，概念框架的优化是十分有必要的，这也直接关系到企业在实际情况中的发展和运营。为了降低运营成本和最大限度地提高收益，需要企业从根本原则上入手，切实落实改良政策。

四、结束语

在当今经济全球化发展的趋势下，企业想要在激烈的竞争中不被淘汰需要时刻保持创新和改革意识。为了更好更快的发展和扩大业务，具体到一个企业的实际营业，最基本的问题就是其财务报告的质量评估。本文就财务报告的质量相关性做了简要介绍，接着分析了影响财务报告质量的三大因素，同时提出改良政策。

参考文献

[1]卢水华、杨晓军.公允价值计量属性研究[J].会计研究，2013：（4）.

[2]李建友.反数字游戏：蓝带报告对我们的启示[J].会计研究，2013： （34）.

[3]林钟高，章铁生.会计信息价值论[M].东北财经大学出版社，2014.

[4]黄世忠，陈建明.美国财务舞弊症结探究[J].会计研究，2015：（11）.

[5]陆建桥.后安然时代的会计与审计[J].会计研究，2016：（05）.

[6]夏冬林.充分披露、完全信息与国有企业会计监督[J].会计研究，2012：（22）.

篇5：房屋质量缺陷损失评估报告

房屋质量缺陷损失评估报告

估价项目名称：××区××路××小区××号楼××单元

××号住宅房屋质量缺陷损失价值评估

委

托

方：×××、×××（或××机构）

估

价 机 构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 估

价 人 员：×××、×××、×××

估价作业日期：200×年×月××日至200×年×月××日 估价报告编号：京杜鸣估Q字［[2OO×］第××××号

目录

目录.............................................................................................2 致 委 托 人 函..................................................错误！未定义书签。估 价 师 声 明..................................................错误！未定义书签。评估的假设和限制条件.......................................错误！未定义书签。评 估 结 果 报 告............................................错误！未定义书签。

一、委托人....................................................错误！未定义书签。

二、评估机构................................................错误！未定义书签。

三、房屋质量缺陷状况.................................错误！未定义书签。

四、评估目的.................................................................................五、评估时点.................................................................................六、房屋质量缺陷损失定义...........................................................七、评估依据.................................................................................八、评估原则.................................................................................九、评估方法.................................................................................十、评估结果.................................................................................十一、评估人员.............................................................................十二、评估作业期..........................................................................十三、评估报告应用的有效期.......................................................十四、有关说明.............................................................................评 估 技 术 报 告.............................................................................一、房屋质量缺陷状况分析...........................................................二、评估方法选用..........................................................................三、评估测算过程..........................................................................四、评估结果确定.........................................错误！未定义书签。附

件..................................................................................................致 委 托 人 函

×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）：

受贵方委托，我公司对贵方所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号住宅的房屋质量缺陷损失价值（以下简称估价对象）进行了估价。

房屋质量缺陷损失状况：×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区XX路××小区××号楼××单元××号住宅，该房屋

××××××； ××××××； ××××××。

评估目的：为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿或赔偿金额提供价值参考依据。

评估时点：200×年×月××日。

评估依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/T01-103-2005)；中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；委托人提供的有关资料；我公司所掌握的北京房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

评估结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房屋质量缺陷损失价值因素的基础上，确定：××区××路××小区 ××号楼××单元××号住宅在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）

报告应用有效期：自本评估报告签发之日200×年×月××日起至200 ×年×月××日的壹年内有效。

提交报告份数：共×份。

此致

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司

法定代表人签字：

200×年×月××日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本评估报告中陈述的内容是真实、准确的。

2、本评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。

3、房地产估价师与本估价报告的评估对象没有任何利害关系，也与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见和利害关系。

4、房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/T01-103-2005）的规定进行分析测算，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、估价人员×××、×××已对本估价报告的评估对象的外观、现状进行了实地查勘；对现场难于观察到的建筑物、设备内部质量不负检测责任。

6、在本次评估中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。估价师 资格及证号 签名盖章

×××

中国注册房地产估价师

注册证号：××××××

×××

中国注册房地产估价师

注册证号：××××××

×××

评佑的假设和限制条件

1、本次评估是以评估对象能够按目前用途持续使用为假设前提。

2、本次评估是以评估对象需要进行修复施工为假设前提。

3、本次评估是以委托方提供的《××××检测报告或鉴定报告》（编号×××）、《×××修复方案》（编号×××）及有关资料为假设前提。

4、本评估报告所依据的委托人提供的有关资料，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责，并承担相应责任。

5、本评估结果为评估对象在200×年×月××日的损失价值，即在评估时点的最可能形成的补偿价格，依据如下假设：

(1)补偿或赔偿当事各方的行为均是精明谨慎的；

(2）在评估时点前，相对于物业的特性和房地产市场的状况而言，有合理的谈判周期；

(3)在此周期内，北京市修缮施工市场行情、北京市房地产租赁市场行情在报告有效期内不发生大的波动；

(4)不考虑现金以外的其他补偿或赔偿形式。

6、本次评估仅考虑修复施工和房屋空置的损失价值，未考虑因房屋质量缺陷所引起的其他连带损失。

7、本评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力的影响。

评 估 结 果 报 告

一、委托人

×××先生（女士或××机构）

地址：北京市××区××路××小区××号楼××单元××号

二、评估机构

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 法定代表人：杜鸣

地址：北京市西城区西直门南大街2号成铭大厦C座三层 评估资质：国家建设部一级资质房地产价格评估机构

资质证号：××××

国土资源部全国执业资质土地评估中介机构 资质证号：××××

三、房屋质量缺陷状况

评估对象为×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号房屋质量缺陷，该房屋总建筑面积×××.××平方米，出让国有土地使用权面积××.××平方米。

1、区位状况

区位状况包括评估对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

(1)坐落：估价对象坐落在北京市××区××路××小区××号楼；西临×××中路，南临××大街；距北四环东路、北三环东路、轻轨×××站均约1公里。

(2)交通：估价对象地处三、四环路之间，交通便捷。附近有361、409、606路等多条公交线路通行并设站，方便到达市区各处，为居住在此地的居民提供自由的出行条件。

(3）环境：估价对象所在地×××地区，被人们称为“××××的绿色家园”，是城市长期规划的一大重点工程。市政府还将不断投资改善地区的市政条件和周边环境，不断完善基础设施和配套设施。另外，×××公园的全面开放以及周边教育、商业、娱乐、酒店等配套的建成，都为该地区的繁荣和高品质的生活奠定了基础。

(4）配套设施：该地区周边分布有半岛国际公寓、太阳星城、太阳国际公寓、UHN国际村、国展新座、新纪家园、恒川广场、大中电器、京客隆超市、×××小学、×××中学、××医院等多类型物业；商服公共配套设施齐全，市政基础设施完善（参见附件一：估价对象位置示意图）。

2、评估对象概况

××小区××号楼位于该小区的东侧，建成于2005年上半年，为一套四室两厅两卫双阳台的居住居住用房，建筑面积×××.××平方米，分摊国有出让土地使用权面积××.××平方米。

×××（装修情况）×××

×××（目前使用情况）×××

3、房屋质量缺陷情况 ×××（部位、类型、程度）

4、修复方案 ××× ××× ××× ×××

四、评估目的

为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿或赔偿金额提供价值参考依据。

五、评估时点

200×年×月××日

六、房屋质量缺陷损失定义

由于评估对象房屋的实体、功能、环境等质量方面不符合国家现行技术标准、规范、设计文件或者房屋买卖合同约定的要求造成的房屋质量缺陷，求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的修复工程的客观费用作为其房屋质量缺陷损失金额，包括拆除费用、拆除物的残值、修缮工程客观成本、恢复工程客观成本、直接经济损失等。

七、评估依据

1、法律法规

全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；

2、技术规范

《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/TO1-103-2005)；中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

3、委托人提供的《××××检测报告或鉴定报告》（编号×××）、《××××修复方案》（编号×××）及有关资料；

4、我公司所掌握的北京房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

八、评估原则

本次评估以独立、公正、客观为最高指导准则，同时遵循以下评估原则：

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、替代原则；

4、评估时点原则。

九、评估方法

评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。

成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。

十、评估结果

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析相关资料的基础上，考虑了该房屋质量缺陷对房地产价值的影响，经周密准确的计算，确定在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）××× ×××

十一、评估人员

评估人员 资质及证号 签字 ×××

中国注册房地产估价师

注册证号

×××

中国注册房地产估价师

注册证号

×××

中国注册造价工程师

注册证号

×××

十二、评估作业期

200×年×月××日至200×年×月××日

十三、评估报告应用有效期

自本评估报告签发之日200×年×月××日起至200×年×月××日的壹年内有效。

十四、有关说明

1、本评估报告所依据的委托人提供的有关资料，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责，并承担相应责任。

2、本评估报告所得出的评估结果，仅供房屋质量缺陷损失当事各方参考，最终补偿或赔偿金额由当事各方确定。

3、委托人只可按照本评估报告的评估目的并合理使用，本报告不可用于其它用途。

4、本评估报告所得出的结果受到所设定的假设和限制条件的限制，特提请本报告使用人注意。

5、如果使用本评估结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此造成的损失不承担任何责任。

6、本评估报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

7、本评估报告的最终解释权属于本公司。

评 估 技 术 报 告

一、房屋质量缺陷状况分析

评估对象为×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号房屋质量缺陷，该房屋总建筑面积×××.××平方米，出让国有土地使用权面积××.××平方米。

1、区位状况

区位状况包括评估对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

(1)坐落：估价对象坐落在北京市××区××路××小区××号楼；西临×××中路，南临××大街；距北四环东路、北三环东路、轻轨×××站均约1公里。

(2)交通：估价对象地处三、四环路之间，交通便捷。附近有361、409、606路等多条公交线路通行并设站，方便到达市区各处，为居住在此地的居民提供自由的出行条件。

(3）环境：估价对象所在地×××地区，被人们称为“××××的绿色家园”，是城市长期规划的一大重点工程。市政府还将不断投资改善地区的市政条件和周边环境，不断完善基础设施和配套设施。另外，×××公园的全面开放以及周边教育、商业、娱乐、酒店等配套的建成，都为该地区的繁荣和高品质的生活奠定了基础。

(4)配套设施：该地区周边分布有半岛国际公寓、太阳星城、太阳国际公寓、UHN国际村、国展新座、新纪家园、恒川广场、大中电器、京客隆超市、×××小学、×××中学、××医院等多类型物业；商服公共配套设施齐全，市政基础设施完善（参见附件一：估价对象位置示意图）。

2、评估对象概况

××小区××号楼位于该小区的东侧，建成于2005年上半年，为一套四室两厅两卫双阳台的居住居住用房，建筑面积××.××平方米，分摊国有出让土地使用权面积××.××平方米。

×××（装修情况）×××

×××（目前使用情况）×××

3、房屋质量缺陷情况分析

根据委托人提供的×××（检测报告），该质量缺陷××××（部位、类型、程度）

根据委托人提供的×××，该质量缺陷是由于××××，造成××××，致使××××，影响到××××，但仍保持在××××范围内，未超出××××的技术标准×××（产生原因）

4、修复方案分析

根据委托人提供的×××（修复方案），该质量缺陷可通过××××进行修复（内容）

在修复期间会造成×××损失（修复对房屋空置的损失）会对该房屋室内×××（脚手架、粉尘、渣土、噪音、邻近居室居住者）（修复对其他方面的影响）

经修复即可达到正常使用标准，不会遗留×××（修复达标后使用过程中对房屋实体、功能、环境的影响）

二、评估方法选用 评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。

成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。（详细说明评估的技术路线和采用的方法及其理由）

根据《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的有关规定，成本法的基本公式为：V＝C1-C2+C3+C4+C5 其中 V—房屋质量缺陷损失评估价值

Cl—拆除工程费用（含清运费用）C2—拆除物的残值 C3—修缮工程的成本 C4—恢复工程的成本 C5一修复施工的直接经济损失

三、评估测算过程

（详细说明测算过程、参数确定等）

根据委托人提供的×××（修复方案），评估对象主要修复过程如下： 首先×××××××××；再将×××××××××；继续×××××××××；最后×××××××××。

整个施工期约××天，养护期约××天。

1、拆除、修缮、恢复工程费用的计算 拆除、修缮、恢复工程费用（(Cl,C3, C4）包括人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、利润及税金。

Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费依据《北京市房屋修缮工程预算定额》(2005年版）计算；

Cl、C3、C4三项的间接费是施工单位所必须的临时设施、工作人员工资、劳动保护、办公、检测检验等费用，其取值以Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费的合计值为基数乘以合理费率确定；

Cl、C3、C4三项的利润是施工单位所获得的施工市场上的合理利润，其取值以C1、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费和间接费的合计值为基数乘以合理费率确定；

Cl、C3、C4三项的税金是依法向国家上缴的金额，其取值以Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、和利润的合计值为基数乘以合理税率确定；

拆除、修缮、恢复工程费用表（见下表）

2、拆除物残值的计算

C2依据评估对象为钢筋混凝土的特性，在修复过程中拆除下来的物料没有其他利用价值，只能形成建筑垃圾，因此拆除物的残值C2=0。

3、直接经济损失的计算

可修复施工造成的直接经济损失一般包括：房屋使用人周转安置费用或房屋空置收益损失，施工后室内净高降低、采光减少或使用面积减少等使用功能改变的损失，邻近其他房屋的损坏补偿，噪音等环节污染补偿及其他损失补偿。

本次房屋质量缺陷造成××××，不涉及××××，而且修复后其功能可以恢复，所以本次可修复施工造成的直接经济损失确定为××××和××××。

依据估价师了解掌握的市场行情，确定评估对象的市场租金水平为人民币××××元／建筑平方米（套）·月。

（可附测算过程）

施工期、养护期计××天，则 C5＝每天单价×期日＝××××（元）

4、房屋质量缺陷损失评估价值的计算

依据房屋质量缺陷损失评估的成本法的基本公式 V＝C1-C2＋C3＋C4＋C5 ＝××××（元）

四、评估结果确定

（详细说明评估结果及其确定的理由）

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析相关资料的基础上，考虑了该房屋质量缺陷对房地产价值的影响，经周密准确的计算，确定在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）××× ×××

附 件

附件一：评估对象位置示意图 附件二：评估对象现状照片 附件三：《房屋所有权证》复印件 附件四：《国有土地使用证》复印件 附件五：《国有土地使用权出让合同》复印件 附件六：委托人企业法人营业执照复印件

附件七：房屋质量缺陷鉴定报告复印件（认可协议、评定报告、检验报告）（编号××××）

附件八：修复方案复印件（编号××××)附件九：评估机构营业执照复印件 附件十：评估机构资质证书复印件 附件十一：房地产估价师资格证书复印件

篇6：建筑节能工程监理质量评估报告

建筑节能质量监理报告

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一、工程概况

1.1 工程规模：总建筑面积为84095.74m2，其中地上62825.74m2，地下21270.0 m2。分10幢住宅楼，其中5、6、7、8、11、12、13、14#地下各1层，地上16层,3、4#地下1层,地上16层(其中裙楼1层,塔楼15层)。

1.2 节能特征：

墙体:加气混凝土砌块（700kg/m3）﹢内-硅酸铝保温砂浆20 外窗：6中等透光热反射+12空气+6透明玻璃 屋面：挤塑聚苯乙烯保温隔热砖。1.3合同造价： 167726808.80元 1.4合同工期： 600日历天

二、监理工作过程和成效的汇报：

1、本监理项目部建立以总监为中心的质量保证体系，各专业监理人员配备齐全，制定岗位责任制；对隐蔽工程、分项、分部工程（工序）及时进行验收签证：

2、项目监理机构在施工过程中，执行国家有关法律、法规、强制性 标准、强制性条文、设计文件，严格执行承包合同，制订工程报验制度、建筑材料进场检验制度、见证取样制度等，并按照执行。审查施工方案，编制监理细则。

3、项目监理单位严格按工程建设相关规范执行，对每一项隐蔽工程，均严格按设计及规范要求进行检查，合格后方可允许其进入下道工序施工，在此基础上，认真做好隐蔽检查验收纪录。

4、项目监理机构在施工过程中，严把原材料质量关。对节能工程中 所使用的进场原材料，均有产品合格证及出厂检验报告的基础上进行见证取样并送检，复试合格后才允许其在节能工程中使用。

5、在施工过程中，针对不符合设计及规范要求的质量问题提出整改意见，施工单位能按时限落实整改并经监理单位验收。

三、工程质量评估依据、范围、监理对象：

1．《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）

2．《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）3．《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

4．《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）5．《建筑外窗气密性能分级及检测方法》（GB7107-2002）6.《广东省建筑节能工程施工质量验收规范》（DBJ15-65-2009）7．工程相关的合同文件、设计图纸，施工合同、监理合同。8.建设工程相关的法律、法规及规范性文件。

四、施工过程质量评述：

1、监理对使用的材料进行验收检查，并与施工单位现场见证取样送往检测中心材料复试，使材料达到合格后，准许现场施工。在对现场使用的粘接材料监理进行巡视、检查和验收，使每个节点达到图纸施工要求。

2、保温砂浆施工及围护墙体过程质量控制：监理人员对砂浆施工进行旁站、检查、验收，对发现的不符合要求的施工部位，及时提出整改，并进行保温性能（导热系数）、外墙围护墙体在实验室按现场同样材料、同样施工工艺制作样品做传热系数试验，均符合要求。

3、使用的门窗材料进场后，监理对其外观、品种规格及配件进行检查验收，并送检到检测单位对门窗的性能做了复试，检测合格；在对门窗施工过程中质量控制，监理对门窗对角线和平面弯曲做了检查，有个别窗安装后对角线不等，经监理提出整改要求，施工配合整改均到位。另外有部分框与墙之间塞缝处施工较薄弱，发泡剂与胶打不到位，施工方整改后质量均达到要求。并做好收记录和必要的图像资料。2 并对玻璃遮阳系数、可见光透射比、中空玻璃露点试验。

4、屋面保温隔热层施工：经监理人员在基层验收合格后进行，同时到场的挤塑聚苯乙烯保温隔热砖经监理方和施工方按要求送检，检验结果符合要求。用于屋面的节能工程保温隔热材料传热系数、密度抗压强度、燃烧性能均符合设计要求。

五、质量控制资料

施工单位对节能工程质量自评，监理复核质保资料、分项工程合格项数。

本工程质量控制资料共核查350项检验批，隐蔽验收350项，安全和主要功能共核查 17项，原材料出厂质量证明文件及进场检验报告团17份，施工试验报告32份。质量控制资料完整并符合要求。

六、对本工程质量的评估结论：

根据我项目部现场监理人员对节能工程的施工过程进行监理及跟踪检测，经预验、整改，本工程达到设计图纸要求的预定目标。综上述分部工程的评定结果，对节能工程评定结果如下：

根据《建筑节能工程施工质量验收统一标准》（GB50411-2007）,经过综合审评，认为该节能工程达到合格标准，质量等级评定为合格。