商业管理公司介绍

2024-04-12

商业管理公司介绍（精选6篇）

篇1：商业管理公司介绍

商业经营管理公司业务范围介绍

1、全程打理开店：对百货、超市、家居建材、主题商场、综合市场等业态的进行全过程的代理打理开店服务。

2、商业地产全程服务：对商业地产的调研定位、策划招商、代理销售、开业筹备、后期经营管理等整合服务。

A、商业项目投资前市场调研：商业项目投资前市场调研，目标消费者研究与分析，市场细分与定位，市场环境研究与分析与SWTO分析，商业主题设计，主力业态定位和商品组合策略，项目组合及招商策略建议。

B、商业项目的规划设计：商场环境艺术设计及平面规划，卖场动线规划及装修设计，CI手册设计制作，商场管理手册制作，店名设计，VI导入，商品陈列，SP活动设计，广告及媒体投放规划。

C、商业项目的招商策划及营销策划：商业项目的策划及招商技术的咨询，招商策略建议，品牌引进和谈判，营销战略规划，营销计划，市场推广，营销诊断，整合传播策略。

D、商业项目电脑管理系统及网络：管理系统，办公自动化系统，决策支持系统，电子商务应用系统，网站建设系统，商业系统集成。

E、商业项目经营管理与管理体系建设：服务品牌设计，服务行为规范设计，《客户服务手册》制定服务满意调查，客情关系调查，客户投诉原因分析与处理，公司管理架构设制，营运人员定岗定编，绩效考核方案制订，卖场的经营分析，消费需求的分析。

F、商业项目专场财务咨询及专业技术咨询：财务战略咨询，财务流程设计咨询，资本投资评估咨询，税务结构优化成本管理咨询，预算管理咨询，商业策划咨询，招商与营运技术咨询，防损与保鲜技术咨询。

G、商业项目的员工培训与企业文化建设：员工管理规范制度，营销人员销售技巧，企业文化发扬与建设，团队精神的培养。

3、诊断顾问服务：对经营管理不善的商业/商业地产进行问题诊断、策划、提出解决方案等服务。

4、专业培训: 为企业提供专业培训服务

篇2：商业管理公司介绍

第一节人民币存款及其销售管理

一、公司存款客户及其特点

对公存款是企事业单位、个体经营者和机关团体等单位在银行的结算户存款、专户存款和定期存款的总和。公司存款是对公存款的主要组成部分，包括了经注册的工商企业绝大部分对公存款。银行可为在中国境内符合中国人民银行规定开户条件的公司客户，提供各类存款服务。

公司存款客户具有以下主要特点：一是涉及面广，覆盖范围宽，客户基础广泛；二是相对于储蓄存款，公司存款筹资成本较低；三是户均金额高；四是存款的流动性强，稳定性比较差，波动明显，控制难度大；五是对宏观经济政策比较敏感。

二、公司存款种类

公司存款按支取方式和计息的不同，可分为活期存款、定期存款、单位通知存款、单位协定存款、集团账户存款等。按币种不同，可分为人民币存款和外汇存款。存款账户主要包括活期存款(含单位协定存款和集团账户存款)账户和单位定期存款(含单位通知存款)账户。公司存款账户管理主要包括账户的开立、账户的撤销、账户信息的查询等方面内容，一般的账户都包含了两个基本要素，即账号和科目号。公司客户的所有经济业务的记录都是通过账户进行的。

(一)活期存款及其帐户销售管理

单位活期存款是一种随时可以存取，按结息期计算利息的存款，其存取主要通过现金或转账办理。这种存款的特点是不固定期限、客户存取方便，随时可以支取。活期存款账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户以及集团二级账户和协定存款账户。

公司客户作为存款人开立账户，应执行中国人民银行《银行账户管理办法》的有关规定。开立账户时，存款人凭中国人民银行当地分支机构核发的开户许可证及有关证明文件开立，并提交两联盖有与存款人营业执照或有关证明上名称完全一致的单位公章或财务专用章及单位法人代表(或其授权代理人)印章的印鉴卡片。除上述材料外，银行销售不同的账户，要求存款人出具的证明文件及应具备的条件也不相同。

1、基本存款账户

基本存款账户是企事业单位的主要存款账户，是其办理日常转账结算业务和现金收付业务的账户，企事业单位的工资、奖金等现金支取只能通过基本存款账户办理。销售基本账户应符合以下规定：

(1)公司客户作为存款人，可以自主选择开户银行；银行也可以自主决定是否为存款人开立账户。任何单位和个人不得干预存款人在银行开立或使用账户。

(2)公司客户申请开立基本存款账户时，应出具当地工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》或《营业执照》副本；公司附设机构申请开户应提交公司同意开户的证明。

(3)存款人不得开立两个以上基本账户。任何单位和个人不得将单位的资金以个人名义开立储蓄账户。任何个人不得将私款以单位的名义存人金融机构，任何单位不得将个人或其他单位的款项以本单位的名义存人金融机构。

(4)存款人在银行开立基本存款户，实行由中国人民银行当地分支机构核发开户许可证制度。银行对存款人开立或撤销账户必须向中国人民银行分支机构申报。

(5)银行应依法为存款人保密、维护存款人资金自主支配权，不代任何单位和个人查询、冻结、扣划存款人账户内存款。国家法律规定和国务院授权中国人民银行总行的监督项目除外。

2、一般存款账户

一般存款账户是存款人在基本存款账户以外开立的账户。存款人可以通过本账户办理转账结算和现金缴存，但是不能办理现金支取。销售一般存款账户应符合以下基本规定：

(1)申请开立一般存款账户须具备下列条件之一：在基本存款账户以外的银行取得借款；与基本存款账户的存款人不在同一地点的附属非独立核算单位。

(2)需出具下列证明文件之一：借款合同或借款借据；基本存款账户的存款人同意其附属的非独立核算单位开户的证明。

3、临时存款账户

临时存款账户是存款人因临时经营活动需要而开立的账户。存款人可以通过该账户办理转账结算，并根据国家现金管理规定办理现金收付。销售临时存款账户应符合以下基本规定：

(1)同一个存款人只能开立一个临时存款账户。

(2)存款人必须是外地临时机构或者是临时经营活动需要才能开立临时存款账户。

(3)申请开立临时存款账户时必须出具当地工商行政管理机关核发的临时执照或当地有权部门同意设立外来临时机构的批件。

4、专用存款账户

专用存款账户是企事业单位因基本建设、更新改造或办理信托、政策性房地产开发、信用卡等特定用途需要开立的账户。专用存款账户要专款专用，不得办理日常结算和现金收付业务。因基本建设资金开设的专用存款账户确实需要支取现金的，必须经中国人民银行当地分行批准，按照国家现金管理规定办理现金支取。企事业单位的销货款不能进入该账户。销售专用存款账户应符合以下规定：

(1)存款人专用账户的资金来源必须是基本建设资金或更新改造资金或有特定用途，必须专户管理的资金。

(2)申请开户时必须出具有权部门批准立项的文件或国家有关文件的规定。

5、集团二级账户

集团二级账户是为在银行开立账户的大企业、大集团提供综合服务而在集团一级账户下为其下属单位或部门建立的账户。利用集团二级账户可以直接在银行系统内所有的对公营业网点办理银行结算业务，执行银行的有关规定。销售集团二级账户必须符合以下基本规定：

(1)申请开立集团二级账户的借款人的上级单位必须与拟开户行签有开立集团二级账户的协议，且存款人必须持有集团或上级单位开具的证明或意见书作说明和保证，证明要说明由于开立二级账户引起的责任由其负责。

(2)集团本身开立的账户作为辖属单位账户资金出入的总账户核算与其集团一级账户的核算一一对应。

6、协定存款账户

协定存款账户是为了吸引客户闲置资金而为其开立的与其基本存款账户或一般存款账户有紧密联系的一种账户。

（二）定期存款

定期存款是银行与存款人双方在存款时事先约定期限、利率，到期后支取本息的存款，通常分为三个月、半年、一年三个利率档次。这种存款是银行稳定的资金来源，具有简便、安全的特点，定期存款用于结算或从定期存款账户中提取现金。客户若临时需要资金可办理提前支取或部分提前支取。人民币单位定期存款在存期内按照存人日挂牌公告的定期存款利率计付利息，遇利率调整，不分段计息。销售定期存款业务基本规定：

1、定期存款存入方式可以是现金存人、转账存人或同城提出代付。起存金额1万元，多存不限：

2、定期存款支取方式有以下几种：

(1)到期全额支取，按规定利率本息一次结清；

(2)全额提前支取，银行按支取日挂牌公告的活期存款利率计付利息；

(3)部分提前支取，若剩余定期存款不低于起存金额，则对提取部分按支取日挂牌公告的活期存款利率计付利息，剩余部分存款按原定利率和期限执行；若剩余定期存款不足起存金额，则应按支取日挂牌公告的活期存款利率计付利息，并对该项定期存款予以清户。

（三）单位通知存款

单位通知存款是指存款人在存人款时不约定存期，支取时需提前通知金融机构，约定支取日期和金额方能支取的存款。凡在开户行开立人民币基本存款账户或一般账户的企业、事业、机关、部队、社会团体和个体经济户等单位，只要通过电话或书面通知开户行的公司存款部门，即可申请办理通知存款。客户不需要约定存期，只在支取时事先通知存款银行。存款利率按中国人民银行规定同期利率执行。单位通知存款实行账户管理，其账户不得做结算户使用。销售单位通知存款业务基本规定：

1、开户时单位须提交开户申请书、营业执照正本副本影印件等，并预留印鉴。印鉴应包括单位财务专用章、单位法定代表人章(或主要负责人章)、财务人员章及变码印鉴(适用于具备条件的分支机构)。

2、通知存款为记名式存款，起存金额50万元，须一次性存入，可以选择现金存入或转账存人，存入时不约定期限。

3、通知存款不管实际存期的长短，统一按存款人取款提前通知的期限长短划分为一天通知存款和7天通知存款两个品种。

（四）单位协定存款

协定存款是指客户通过与银行签订《协定存款合同》，约定期限、商定结算账户要保留的基本存款额度，由银行对基本存款额度内的存款按结息日或支取日活期存款率计息，超过基本存款额度的部分按结息日或支取日中国人民银行公布的高于活期存利率，低于6个月定期存款利率的协定存款利率给付利息的一种存款。约定结算账户的额度，由银行将结算账户中超额度的部分转入协定存款账户，单独按照协定存款利率计息。销售协定存款基本业务规定：

1、单位应与开户行签订《协定存款合同》，合同期限最长为一年(含一年)，到期任何一方如未提出终止或修改，则自动延期。凡申请在银行开立协定存款账户的单位，须同时开立基本存款账户或一般存款账户(以下简称“结算户”)，用于正常经济活动的会计核算，该账户称为A户，同时电脑自动生成协定存款账户(以下简称B户)。如单位已有结算账户，则将原有的结算账户作为A户，为其办理协定存款手续。

2、协定存款的起存金额为10万元(指A户)。

3、每季末月二十日或协定存款户(B户)销户时应计算协定存款利息。季度计息统一于季度计息日的次日人账；如属协定存款合同期满终止续存，其销户前的未计利息于季度结息时一并计人结算户(A户)。

（五）集团账户存款

集团账户存款业务主要是指集团总公司一级账户的存款业务。集团总公司通过集团一级账户资金的上收和下拨，在其子公司之间进行资金的灵活调剂，达到加强资金的集中管理，提高资金使用效率的目的：

1、集团账户的开立与使用

集团总公司和其子公司均作为独立的法人，在银行开立结算存款账户。集团总公司开立的账户作为集团一级分户账账户，集团子公司开立的账户作为集团二级分户账账户，集团二级分户账账户是集团一级分户账账户的补充反映，其账户存款余额、存款积数、存款利息等只作为控制数据，便于与其总公司进行资金清算。由于集团总公司一级分户账账户是其各子公司二级分户账账户的总括反映，因此集团总公司一级分户账账户应保持一定的存款余额，保证其子公司二级分户账账户的正常结算支付需要，在集团一级账户存款余额不足的情况下，必须限制其子公司的支付，在集团子公司账户发生款项冻结时，其总公司一级存款账户也应受到相应数额的冻结控制。

2、集团账户存款的账务结转

集团子公司二级存款账户每发生一笔结算收付业务，必须及时在其总公司集团一级存款分户账上体现，即集团二级分户账账务结转一级分户账，该过程一般由计算机系统自动完成。通过计算机特定处理，结转之后子公司仍可查阅其账户中已结转的部分，以便于控制其资金头寸。

三、公司存款销售的成本管理

（一）公司存款销售成本管理任务

公司存款销售成本管理，就是按照公司存款的特性和国家的方针政策，对组织公司存款过程中发生的利息支付、物化劳动和活劳动耗费等成本费用进行预测、计划、控制、核算、分析和考核等各项管理工作的总称。实行公司存款成本管理，对于提高公司存款的预见性、准确性和可控性，降低筹资成本，提高经济效益，具有重要意义。

1、最大限度地组织公司存款。商业银行的自有资金是有限的，要提高自身经济效益和社会经济效益，就必须积极开拓业务，扩大资金来源，努力组织存款，特别是组织成本相对低廉的公司存款。组织公司存款愈多，商业银行创造效益的能力愈大。

2、高效率地运用公司存款。商业银行不论组织多少公司存款，只有运用出去才能产生效益，而运用的好坏直接影响其效益的大小。在公司存款来源数量和单位成本已定的情况下，用足和用好公司存款，才能获得较大的效益。

3、努力降低资金成本。尽管公司存款的成本较为低廉，但也不能不计成本地去组织。同商业银行其他业务一样，在组织公司存款中，要严格成本管理，千方百计地降低成本支出。

（二）公司存款销售成本核算

公司存款销售成本核算，是按照一定的方法和核算对象，对各项费用和成本的形成所进行的审核、记录、汇集和分配。

1、公司存款成本的内容及形式。从实际情况看，公司存款经营过程中绝大部分耗费是公司存款利息的支付。在公司存款成本中，还包括经营场所、经营设备、部分器具以及必须的低值易耗品等组织对存款中所需物质基础及其他费用。因此，公司存款成本应包括组织公司存款物化劳动耗费、对职工的劳动报酬。这部分职工包括直接经营者、间接经营者及经营保障者。上述三部分构成公司存款成本的三大要素。

2、公司存款成本核算项目。公司存款成本核算项目有利息支出、固定资产折旧费、固定资产修理费、业务费和企业管理费五项。

3、公司存款成本核算的方法：公司存款成本核算的方法，是实行成本管理的关键所在：它包括两部分：一是按照规定的成本开支范围对费用进行汇集，计算出实际发生额；二是计算出成本费用率。

第二节外汇存款及其销售管理

对公外汇存款是指银行吸收境内依法设立的机构、驻华机构和境外机构外汇资金的业务。其中银行吸收境外机构的外汇资金应纳入外债管理。一、对公外汇存款账户的销售

（一）活期对公外汇存款账户开立

存款单位开立外汇账户时，应到拟开户行领取空白“开户申请书”和“印鉴卡”一式三份，如实填写各项内容，并加盖与账户名称一致的单位公章和法人章，或根据法人授权书的内容加盖其授权人章；在“印鉴卡”上还可加盖单位财务专用章和法人章，或加盖财务专用章、法人和财务主管人员章。以上私人名章均可用本人签字代替。同时，开户申请人还应提交：

1、工商行政机关核发的营业执照；

2、国家外汇管理局规定须提供的资料和批文；

3、国家技术监督局办法的企业标准代码证书；

4、其他银行内部规定的资料。

经银行审核后即可开立活期存款账户。

（二）定期对公外汇存款

存款单位须在银行开有外汇活期存款账户或虽未在银行开有外汇活期账户，但符合外汇管理规定允许保留外汇(或书面批准)，也可办理。

中资企业外汇定期存款可分为1个月、3个月、6个月、1年、2年五档；外商投资企业、国内外金融机构外汇定期存款，分为7天通知、1个月、3个月、6个月、1年、2年六档。7天通知存款的起存金额不低于50万美元。

二、传统外币存款种类

（一）小额外币存款

利率按银行业协会的规定执行，期限包括活期、7天通知、1个月、3个月、6个月、1年或2年。对银行业协会未公布币种的小额外币存款利率，如需开办，应报请总行制定。

（二）大额外币存款

1、起存金额按银行协会的规定执行。目前各币种起存金额为：美元300万(含)、英镑200万(含)、欧元340万(含)、日元3亿(含)、港币2300万(含)、加拿大元 440万(含)、瑞士法郎530万(含)。

2、币种：美元、英镑、欧元、日元、港币、加拿大元、瑞士法郎及其他可自由兑换货币。

3、期限：1个月、3个月、6个月、1年、2年或与客户协商一致的其他期限。

4、币种及期限超出规定范围的，分行应报经总行批准。

5、大额外币存款的基准利率和最高利率由总行以国际金融市场同业拆借利率(LIBOR)为基准，参照银行业协会和同业的利率水平制定和调整，并通知各分行。大额外币存款的基准利率应在外币存款业务经营机构对外公布，最高利率不得对外公布。

6、各分支机构对重要客户的大额外币存款，如确有必要，可按授权幅度在基准利率基础上上浮。但未经总行批准，上浮幅度不得超过总行规定的最高利率及授权限制，三、计息与结息方式

1、活期外币单位存款按季结息，结息日为每季末月的20日。

2、定期外币存款利随本清，到期日前遇利率调整不分段计息。

3、大额定期外币存款在到期日前若全部或部分提前支取，须事先征得银行同意。全部提前支取的利率按支取日银行业协会公布的活期存款利率执行；部分提前支取的，提前支取部分按支取日活期存款利率计息，未提前支取部分，如果达到大额外币存款的起存金额要求，按原期限、原利率计息，如果达不到起存金额要求，则按原定期限、原存人日银行业协会公布的利率计息。

4、分行需与客户约定是否办理到期自动转存；未约定的定期存款逾期部分按支取日活期存款利率计息。

四、经常项目外汇账户销售管理

（一）境内外汇账户的分类

境内外汇账户是指境内机构、驻华机构、个人及来华人员以可自由兑换货币在开户金融机构开立的账户。国家外汇管理局及其分、支局(以下简称外汇局)为外汇账户的管理机关。

1、按外汇账户的性质或外汇资金来源划分，可分为经常项目外汇账户和资本项目外汇账户。

2、按外汇账户的功能划分，可分为外汇结算账户和外汇专用账户。我国允许外商投资企业和部分符合条件的中资企业设立外汇结算账户，在外汇管理局核定的外汇账户最高限额内保留现汇。超过最高限额的外汇收入，必须卖给外汇指定银行。外汇专项账户包括：代收代付账户、暂收待付账户、境外捐助账户、机电项目账户、偿付利息账户、驻华机构经费账户等。

3、按账户的资金形式划分，可分为外汇现钞账户和外汇现汇账户。

（二）经常项目外汇账户销售的条件

下列经常项目外汇，客户可以开立外汇账户保留外汇

1、经营境外承包工程、向境外提供劳务、技术合作的境内机构在其业务项目进行过程中发生的业务往来外汇；

2、从事代理对外或者境外业务的境内机构代收代付的外汇；

3、境内机构暂收待付或者暂收待结项下的外汇，包括境外汇入的投标保证金、履约保证金、先收后支的转口贸易收汇、邮电部门办理国际汇兑业务的外汇汇兑款、铁路部门办理境外保价运输业务收取的外汇、海关收取的外汇保证金、抵押金等；

4、经交通部批准从事国际海洋运输业务的远洋运输公司，经外经贸部批准从事国际货运的外运公司和租船公司的业务往来外汇；

5、保险机构受理外汇保险、需向境外分保以及尚未结算的保费；

6、根据协议规定需用于境外支付的境外捐赠、资助或者援助的外汇：

7、免税品公司经营免税品业务收入的外汇；

8、有进出口经营权的企业从事大型机电产品出口项目，其项目总金额和执行期达到规定标准的，或者国际招标项目过程中收到的预付款及进度款；

9、国际旅行社收取的、国外旅游机构预付的、在外汇局核定保留比例内的外汇；

10、外商投资企业在外汇局核定的最高金额以内的经常项目项下的外汇；

11、境内机构用于偿付境内外外汇债务利息及费用的外汇；

12、驻华机构由境外汇人的外汇经费；

13、个人及来华人员经常项目项下收入的外汇；

14、境内机构经外汇局批准允许保留的经常项目项下的其他外汇；

(三)外汇结算账户的销售管理

1、中资客户外汇结算账户的开立。

(1)客户申请开立外汇结算账户的中资机构应满足以下条件：①经外经贸部门备案或核准有进出口经营权；②为在工商行政部门注册登记的法人；③出口收汇额等值删万(含)美元以上，且外汇支出额等值20万美元以上；④企业财务状况良好，两年内没有严重的违反外汇管理规定的行为。

企业出口收汇额依据企业上出口收汇核销专用结汇水单或出口收汇核销专用收账通知单计算；外汇支出额依据企业上进口付汇核销单或非贸易(含资本)付汇申报单计算。

(2)境内客户应当持下列材料向外汇局申请开户，并填写“外汇结算账户核定限额申请表”和“开立外汇账户批准书”：①开立外汇结算账户申请书；②工商行政管理部门颁发的营业执照及其复印件；③外经贸部门备案或核准企业享有进出口经营权的证明文件；④上年末资产负债表及会计师事务所或审计师事务所出具的审计报告；⑤上出口收汇核销专用结汇水单或出口收汇核销专用收账通知单，以及上进口付汇核销单或非贸易(含资本)付汇申报单；⑥外汇局要求提供的其他有关材料。

(3)外汇局审核企业提供的材料无误后，为其核定账户限额，在“外汇结算账户核定限额申请表”上盖章确认，并出具“开立外汇账户批准书”：企业应当凭外汇局核发的“开立外汇账户批准书”和“外汇结算账户核定限额申请表”到银行办理开户手续。

(4)开户银行为中资企业开立外汇结算账户后，应当在开户回执上注明账号、币种和开户日期，并加盖该金融机构戳记：企业开户后5日内凭开户回执向外汇局领取《外汇账户使用证》。

(5)中资企业外汇结算账户最高限额由国家外汇管理局分支局按企业上出口收汇累计额或外汇支出累计额中较小数的25％核定：外汇结算账户限额按核定，不得结转使用，不得转让?已经开立外汇结算账户的企业如需调整外汇结算账户限额，应当在每年第一季度内，凭上一出口收汇核销专用结汇水单或出口收汇核销专用收账通知单，进口付汇核销单或非贸易(含资本)付汇申报单，以及《外汇账户使用证》向所在地外汇局申请。对于本出口收汇额比上有较大幅度增长的企业，如果确因经营需要要求增加外汇结算账户最高限额，当地外汇局可在企业提出申请的前提下，在10％的幅度范围内为其适当调高外汇结算账户的最高限额。

(6)一个企业原则上只允许开立一个外汇结算账户，在同一家银行开立不同币种的账户视同一个账户管理。对于进出口总额1000万(含1000万)美元以上的大型企业，确因经营需要要求在不同银行开立多个结算账户的，可以向注册地外汇局申请，经批准后可以允许其开立2—3个账户，但企业的所有结算账户必须合并计算账户最高限额。

(7)企业开立的外汇结算账户，其收入为来源于经常项目的外汇，支出为经常项目外汇支付和经批准的资本项目外汇支付。

2、外商投资企业外汇结算账户的开立程序：

(1)外商投资企业领取《中华人民共和国企业法人营业执照》后30天内，应当向注册地外汇局申请办理外汇登记手续。申请登记时需填写《外商投资企业基本情况登记表》，并提交以下材料(复印件)：①审批机关对设立企业的批准文件及批准证书；②国家工商行政管理局颁发的《中华人民共和国企业法人营业执照》及副本；③企业经批准生效的合同、章程；④《企业法人代码证书》；⑤结汇登记备案表；⑥外汇局要求提供的其他文件。

外汇局对申请登记的企业提交的材料审查后，对符合登记条件的，向企业颁发《外商投资企业外汇登记证》。

(2)外商投资企业领取外汇登记证后，应当持外汇局核发的《外商投资企业外汇登记证》和开户通知书到经营外汇业务的银行办理开户手续。

(3)开户金融机构为外商投资企业开立外汇账户后，应当在《外商投资企业外汇登记证》相应栏目中注明账号、币种和开户日期，并加盖该金融机构戳记。该账户的资金可以转存为定期存款。贷款专户、还贷专户、外币股票专户等资本专用账户内的外汇资金，可以在同一外汇账户内转为定期存款，但不得跨行转存。定期存款纳入结算账户最高金额管理。

(4)企业办理外汇登记证后，有变更名称、地址、改变经营范围或者发生转让、增资、合并等情况，应当在办理工商登记后，及时将有关材料送外汇局备案，并申请更换外汇登记证。企业经营期满或因故导致经营终止，经原审批机关批准解散的，在清盘后 30天内，到外汇局办理外汇登记证注销手续，交回外汇登记证，并撤销所开立的外汇账户。

(5)企业的外汇登记证不得伪造、涂改，不得出租、出借、转让、出卖给其他单位使用。

(四)境内机构开立外汇专项账户手续

境内机构申请开立外汇专项账户，需向外汇局领取并填写“国家外汇管理局开立外汇账户批准书”，同时提供下列材料：

1、开立外汇账户申请；

2、根据开户单位的性质分别提供工商行政管理部门颁发的营业执照颁发的社会团体登记证，或国家授权机关批准成立的有效批件；

3、国务院授权机关批准经营业务的批件；

4、外汇局要求提供的相应合同，协议或其他有关材料。或民政部门

外汇局核准材料后，在“国家外汇管理局开立外汇账户批准书”上加盖开户专用章，申请单位持“国家外汇管理局开立外汇账户批准书”到开户行开立外汇账户。开户后，5日内凭开户行回执向外汇局领取《外汇账户使用证》。

(五)驻华机构向外汇局申请开立外汇账户手续

驻华机构申请开立外汇账户，应当持批准设立机构的文件和工商行政管理局登记证到外汇局办理登记备案手续。外汇局核准后，发给驻华机构“驻华机构外汇账户备案表”。驻华机构凭“驻华机构外汇账户备案表”—到开户行办理开户手续：

(六)出口单位办理出口核销的开户手续

出口单位在初次申领核销单之前，应当凭下列材料到外汇局办理开户登记手续：单位介绍信、开户申请书、外经贸部门批准经营进出口业务批件正本及复印件、工商营业执照副本及复印件、企业法人代码证书及复印件、海关注册登记证明复印件、出口合同复印件。

外汇局对上述材料审核无误后为出口单位办理登记手续并发放核销单。

五、资本项目外汇账户销售管理

(一)下列资本项目外汇，可以开立外汇账户保留外汇

1、境内机构借用的外债、外债转贷款和境内中资金融机构的外汇贷款；

2、境内机构用于偿付境内外外汇债务本金的外汇；

3、境内机构发行股票收入的外汇；

4、外商投资企业中外投资方以外汇投入的资本金；

5、境外法人或者自然人为筹建外商投资企业汇人的外汇；

6、境内机构资产存量变现取得的外汇；

7、境外法人或者自然人在境内买卖B股的外汇；

8、经外汇局批准的其他资本项目下的外汇。

(二)资本项目外汇账户的开立

1、外债、外汇转贷款、境内中资金融机构自营外汇贷款专用账户开立时申请人须向外汇局提交如下材料：

(1)开户申请书；

(2)外债登记证、外汇签约情况表；外汇情况表；(转)贷款登记证、外汇(转)贷款签约；

(3)申请人如为外商投资企业，还应当提交外汇登记证：

2、外商投资企业申请开立资本金、临时、投资专项账户须向外汇局提交以下材料：

(1)开户申请包括企业基本情况、新开户原因、拟开户银行等内容：

(2)外汇登记证正本(验后返还)；

(3)填写《外商投资企业外汇账户开户通知书》(加盖公章)；

(4)申请开立投资专项账户的境内外资非法人经济组织还应提供投资合同和阶段投资计划；

(5)申请开立临时账户的境外法人或自然人应提供汇出银行的汇款证明、投资意向书；

(6)视情况要求补充的其他材料(如合资合同、章程中关于资金到位进度的条款、投资方关于缴付投资款的书面通知等)。

3、境内发行B股和境外上市股票开立外汇专用账户需向外汇局提供的审核材料：

(1)中国证监会对企业发行境内上市外资股或境外发行股票的批准文件；

(2)关于开立外汇专用账户的申请；

(3)工商企业营业执照副本；

(4)企业法人的代码证；

(5)招股说明书；

篇3：商业管理公司介绍

(一) 风险管理

1、董事会的监管。

董事会负责制定商业房贷的总体战略, 审查房贷集中风险信息和房地产市场报告, 根据机构战略和市场变化定期审议、批准商业房贷风险暴露限额, 对本机构承担的风险负最终责任。

2、贷款组合管理。

管理层应制定应急计划, 如果计划包括商业房贷的出售和证券化, 还应定期评估贷款组合的易出售性。联合贷款、贷款整体出售和贷款证券化是不减少新增贷款又主动管理贷款集中水平的几个策略。

3、管理信息系统。

信息系统的复杂程度要随房贷组合的规模、复杂性以及集中风险的程度和性质而变化, 并能使管理层识别、计量、监测、管理房贷集中风险。金融机构应定期评估信息系统的充分性。

4、市场分析。

市场分析的复杂程度应根据机构的市场份额、风险暴露和市场数据可获得性的不同而有所不同, 要充分了解影响信贷业务的经济和商业因素。

5、授信标准。

包括:每类房产的贷款限额;贷款期限;定价结构;抵押品评估;按房产种类确定的贷款额度价值比;可行性研究, 敏感性分析或压力测试;对借款人自有资本金的最低要求;借款人净值、财产现金流和借款服务覆盖率的最低标准。贷款政策可以在一定限度内偏离授信标准, 但金融机构要定期对例外情况进行监控并分析其趋势, 保证风险在可承受的范围内。

6、压力测试和敏感性分析。

通过压力测试或敏感性分析量化经济环境变化对资产质量、收益和资本水平的影响。还要考虑有共同风险特征的贷款类别对潜在市场环境变化的敏感性。敏感性分析应集中在最易受市场环境变化影响的贷款。

7、信用风险检查功能。

有效、准确、及时的风险评级体系为信用风险检查功能评价信用质量, 识别问题贷款提供了基础。风险评级应客观、恰当, 并对贷款风险敏感。金融机构要定期检查风险评级体系的适度性。

(二) 监管当局的监督

1、对商业房贷集中情况的评估。

监管当局要考虑金融机构风险管理的有效性, 贷款组合中房产类别的多样性, 房产所处地区的分散性, 授信标准, 用预售款或其它收入作为还款来源的比例, 贷款组合的流动性。这些因素可能减轻贷款集中带来的风险。

2、评价资本充足性。

监管当局要综合考虑商业房贷组合内在的风险程度和性质, 机构的管理经验, 以往的经营状况, 授信标准, 风险管理做法, 市场环境和提取贷款损失准备金等情况。

二、启示

(一) 鼓励商业银行根据自身营运水平制定房贷政策

我国商业银行房贷业务质量分布差异明显, 并与整体贷款质量水平正相关。2004年四大商业银行房地产开发贷款质量差异明显, 其中农行和中行的不良贷款率相对偏高, 分别达到16%以上和12%以上, 工行和建行的不良贷款率维持在7%左右。这说明商业银行的房贷风险取决于自身的营运能力。因此, 监管当局不要设定“一刀切”的监管指标, 而应鼓励各家银行加强对风险的自我评估, 根据本行的发展战略制定房贷业务风险管理政策, 并随宏观经济环境和房地产市场的变化及时检查政策的适度性。

(二) 创新房地产贷款品种, 拓宽融资渠道

国家统计局统计, 2004年房地产开发资金的三大资金来源分别为“定金和预收款”, 房地产开发企业自筹资金和银行贷款, 分别占房地产开发投资资金来源的43.1%, 30.3%和18.4%。但实际上, 房地产开发资金来源中, 自筹资金主要由商品房销售收入转变而来, 大部分来自购房者的银行按揭贷款, 按首付30%计算, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款, 以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。因此, 银行成为房地产市场风险的最终承担者, 风险分担机制很不健全。商业银行可以借鉴联合贷款、贷款出售和贷款证券化等国际经验, 以便在房地产市场出现不利变化时减少损失。在当前以银行信贷为主导的单一融资格局下, 在银行信贷被收紧之后, 没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补, 造成房地产企业的严重贫血。积极发展产业投资基金和房地产信托, 建立多元化的融资渠道十分重要。

(三) 鼓励商业银行建立管理信息系统

强大的管理信息系统是实施有效贷后管理的重要环节。目前国内银行在贷后管理方面是分散运营模式, 由不同的分支行支持, 很难保证数据的完整性和准确性, 而且不易组织专门的培训。随着中国利率市场化改革的推进, 银行可以推出不同产品满足不同类型客户的需求, 贷后管理的流程和复杂程度也会相应提高。没有管理信息系统的支持, 要创新一个产品, 要求所有的业务人员统一掌握是很难做到的, 而且, 自动化程度低也不利于提高营运效率, 避免错误, 提升竞争力。此外, 加强风险审核能力, 提高信用评估水平, 特别是对客户偿付能力的分析, 尤其要加强数据的整理。将所有数据集中管理, 最终建立中央信用数据中心, 为日后进行资产证券化铺平道路应该是国内商业银行的努力方向。

摘要：本文介绍了美国《商业房地产贷款集中风险管理指引》的主要内容, 为我国商业银行制定切合自身的房贷政策、创新房贷品种和建立管理信息系统提供了有益的借鉴。

关键词：商业房地产,贷款,指引

参考文献

[1]、Concentrations　in　Commercial　Real　E state Lending, 　Sound　Risk Manag ement　Practices　The　Federal　Reserve Board　2006年12月

[2]、[J]《2004　中国房地产金融报告》, 中国人民银行房地产金融分析小组　2005年8月

[3]、[J]《当前房地产融资市场的形成背景特征及其发展趋势分析》, 《金融与保险》2006年9月

篇4：商业管理公司介绍

关键词证券公司财富管理商业模式

证券公司服务富裕客户的优势除投资组合管理与证券交易外，还包括投资银行、资产管理、投资顾问等专业性较强的直接融资与资产增值方面的专业服务。此外，绝大多数的高净值客户均来自企业，因此充当企业的财务顾问，可以为企业（及其股东与高管）提供上市辅导、兼并收购、信用融资等方面的业务辅导，在目前分业经营的监管体制下，专业的财富管理优势地位完全可以使证券公司成为业务领先者。

据招商银行与贝恩公司联合发布的《2011中国私人财富报告》，2011年中国可投资资产1000万以上的高净值人群数量约59万人、可投资资产规模达到18万亿。因此，围绕着这类积累大量财富人群的理财需求，各家金融机构各显其能，利用自身优势，贴近客户需求，发展财富管理业务。

事实上，中国金融界当前并没有明确、统一的“财富管理”定义。但是广泛可接受的定义是：财富管理是金融机构在分析客户自身财务状况的基础上，充分分析客户的金融需求和风险偏好，为客户制定财富管理目标，提供资产配置方案，从而实现客户未来预期财富规划目标的一种金融服务。

目前，商业银行及其私人银行部门、证券公司、保险公司、信托公司、基金公司以及第三方理财机构都已经在财富管理业务方面，投入了大量的人力物力。从消费规划到保险保障，从购房贷款到投资通道，从退休年金到教育培训等。

以上各机构以其不同的优势在短时间内占据了财富管理市场极大份额。相比之下，由于财富管理业务在证券行业刚刚起步，时间较短，适合于证券公司开展业务的商业模式还需要结合市场和客户情况不断摸索。发力打造财富管理业务的证券公司，已经在符合法律法规要求的前提下，不断开拓思路，积极探索，通过整合公司业务与渠道资源，最大化整合资源，并为之努力实现创收效益，探寻自身业务的市场定位。

一、证券公司开展财富管理业务的意义

1.服务客户。即通过财富管理业务，建立分层服务体系，服务高端客户。

2.抢占市场。即充分利用证券公司的金融产品制造能力的比较优势抢占市场，攫取利润链的上游并争夺财富管理市场。

3.拓宽业务。在传统经纪业务外延式扩张和内生性增长都异常艰难的情况下，通过财富管理和金融产品销售实现商业模式的转型和升级，开拓新增盈利来源。

二、证券公司财富管理业务发展遇到的问题

1.同质化严重。首先，目前各证券公司财富管理业务范围狭窄，产品缺乏鲜明的特色或卖点，多以权益类为主，少量类固定收益产品为辅。各类产品间的差异化较小，产品供应能力也较商业银行有一定差距。其次，证券公司财富管理业务在产品上缺乏有效包装，在服务上未能实现品牌化，使得目标客户缺乏对证券公司财富管理的认识与信任，给市场开拓带来难度。最后，证券公司财富管理服务所提供的金融产品和服务与市场上目标客户群体的需求仍无法完全拟合，无论是权益类产品，还是类固定收益产品，尚不能满足不同认购资金起点、不同期限、不同收益率、不同风险偏好的多元化投资目标的需求，既无法为客户提供定制化的产品和服务供应。

2.人才储备不足。财富管理的目标客户是高端人群，因此专业的高端人才队伍是赢得客户信任，为客户提供高质量服务的必然条件。证券公司不仅需要具备一系列金融基础知识，同时需要丰富的市场营销与沟通技巧，同时要有跨行业的沟通能力和广博的业务外知识储备。

3.法规政策障碍。资本市场的金融创新（如股指期货、融资融券等）一般需由监管部门主导推动。在研究论证的过程中，监管部门第一考虑的要素是各种系统性风险，因此，创新业务的推出就较为审慎，宁可无功，但求无过。这在客观上造成创新审批周期拉长，创新推出之后，监管部门也会对其运行操作进行严格的控制和限制。这在客观上造成证券公司在发展财富管理业务时，无法真正从客户需要出发，设计和开发符合客户要求的金融创新工具和产品，以满足客户金融需求。这实质上体现为产品和服务无论从规模上还是类型上都很难全面满足客户的需要。

三、发展证券公司财富管理业务的具体建议

1.积极提供资产配置产品。根据投资时间钟理论，在经济周期繁荣、衰退、萧条、复苏4个阶段中，每个阶段都有相应的财富打理方式和主流理财产品。一般来说，经济繁荣时，权益类产品占据主流；经济衰退时，固定收益产品更受关注。

证券公司在开发产品时应该利用自身研究和投资的专业优势，积极主动的根据宏观周期，为客户提供适当的产品。另外，中国人口老龄化渐成趋势，满足养老理财需求的生命周期和生活方式理财产品等也可考虑开发，还有满足如住房、教育目标等特定需求的产品也可列入研究范围择机推出。通过不断完善产品供应，可以精确定位目标客户群、积极进行品牌建设，真正了解客户需求并提供具有针对性的产品和服务，以巩固证券公司此项业务开展的竞争优势。

2.完善客户分级分类。财富管理业务应有别于大众理财服务，重点之一是对客户情况及其投资、融资需求的细致了解，以提供个性化、专业化的金融服务，为此证券公司需要有完善的客户分析系统。目前证券公司普遍缺乏客户分类分级、客户需求分析方面的理论指导与实践经验。证券公司财富管理业务的发展，有赖于管理模式由粗放转向集约、产品研发由规模主导转向需求主导、客户关系管理由标准化转向多维度，在不同的经济周期阶段、不同的生命周期阶段为客户提供完善的财富管理服务。

3.放松监管，加强创新。证券公司自身要加快学习发达国家的先进经验，加强在创新产品方面的研究和设计能力，为客户通过多元化的产品。在监管逐步放开的前提下，证券公司自身产品研究和创新能力的增强，配合证券公司自身强大的投资和研究实力以及投资银行业务联动，证券公司的财富管理可以为客户提供最全面的产品和服务，满足不同客户在不同领域的多元化需求，成为财富管理领域的佼佼者。

四、证券公司财富管理业务的美好愿景

1.证券公司财管理业务必然成为证券公司新的盈利增长点。随着证券公司财富管理产品规模的不断扩大以及经验的不断累积，证券公司财富管理业务在未来会发展得越来越成熟，并必然成为证券公司新的盈利增长点。同时，财富管理业务可以与证券公司体系内的各部门实现资源共享（投行在传统证券承销发行的项目上可以发掘发行人的财富管理或其他资产管理需求；而财富管理部门在服务高净值客户时也可以发现客户供职机构的融资或者兼并收购的需求，或者专户资产管理需求），形成合力，推动证券公司体系内的各项业务良性高速发展。

篇5：商业管理公司介绍

《商业银行理财产品销售管理办法》经中国银行业监督管理委员会第109次主席会议通过，8月28日中国银行业监督管理委员会令20第5号公布。该《办法》分总则、基本原则、宣传销售文本管理、理财产品风险评级、自客户风险承受能力评估、理财产品销售管理、销售人员管理、销售内控制度、监督管理、法律责任、附则11章80条，自201月1日起施行。

出新规：银行产品分级销售

银行理财产品销售的井喷,终于令酝酿已久的《商业银行理财产品销售管理办法》(以下简称《办法》)落地。银监会日前发布的《办法》中除对销售误导行为等进行监管之外,更明确提出了银行理财产品的分级销售制度,将起售金额与理财产品的风险程度挂钩,风险程度超过三级(含)的产品,起售门槛将提高至10万元。产品、客户都要分级《办法》规定,商业银行需要自主对理财产品进行风险评级,理财产品风险评级结果应当以风险等级体现,由低到高至少包括五个等级,并可根据实际情况进一步细分。

“大部分银行的理财产品都已经有风险评级,一般是在合同中注明‘本理财产品在银行内部风险评级为。。’的字样。同时也一般会说明,这款产品适合怎样类型的客户来投资,比如低风险的适合保守型、稳健型的客户,高风险的就适合进取型客户等等。”有银行理财经理表示。而记者昨日登录各家银行的网站查询发现,不少银行已经在产品信息中标明风险分级情况。例如,网上所发售的理财产品分为“极低”、“低”、“中等”、“较高”、“高”至“极高”风险等六级,而则采用从1级至5级风险逐渐递增的标识方法。除划分产品风险等级外,目前各家银行也都有针对客户的投资风险承受能力进行分级,其结果与产品适合购买人群可以对接。

在《办法》中也明确,当客户首次购买理财产品前要在银行网点进行风险承受能力评估,并且如果客户超过一年未进行风险承受能力评估,再次购买理财产品时还需接受二次评估。理财产品门槛提高最值得注意的是,此次《办法》将理财产品的风险分级与销售直接挂钩。风险评级为一级和二级的理财产品,单一客户销售起点金额不得低于5万元;风险评级为三级和四级的理财产品,单一客户销售起点金额不得低于10万元;风险评级为五级的理财产品,单一客户销售起点金额不得低于20万元。 “对于低风险的产品,这个《办法》影响不大,因为银行理财产品早已经实行了门槛5万元的准入标准,但对于一些中等风险以上的产品来说,门槛就会提高。”上述银行理财经理介绍说,该行目前在售的一款周周发产品,主要投资于债券市场,属于浮动收益型产品。“这款产品起售门槛是5万元,但属于中等风险。

如果按照《办法》执行的话,那么起售门槛就要提高至10万元了,一些小客户可能就被挡在门外了。” 不过,不少业内人士也认为,目前发售的货币和债券市场型的银行理财产品,风险都是非常低的,不少银行都将其归为“低风险”或“极低风险”,影响有限。“《办法》规定银行自主对产品风险进行分级,这个规定从年1月1日开始执行,银行也会根据这种情况来调整风险评级,也会有更多适合低净值客户的产品发售。” 打击高息揽储效果有限每逢月末、季末,理财产品市场就出现收益率飙升的局面,为的就是吸收更多存款冲刺存贷比指标考核。

今年6月末银行理财产品曾经出现过3天期限产品7%、8%的高收益率,用高收益率的银行理财产品代替高息揽储已经成为业内的惯用手法。在趋紧的资金面背后,银行理财产品发行也是节节攀升。统计数据显示,今年1-9月,存款性金融机构共发行银行理财产品14751款,发行规模超过11万亿元,早已远远超越了去年同期的数据。而截至9月28日,银率网统计的9月份商业银行共发行理财产品2149款,创下今年以来月发行新高,环比增长14.7%。因此,此次《办法》也明确提出禁止银行违规揽储,但其未来的执行效果却并未得到业内肯定。“主要还是通过中高风险产品销售门槛提高、禁止承诺合同外的其他收益等方式,其对监管银行借此吸收存款的影响非常有限。”广州某银行的高层向记者表示,相比对理财产品的监管,加快推进动态存贷比考核对此会更有效果。

银行理财产品

银行理财产品是商业银行在对潜在目标客户群分析研究的基础上，针对特定目标客户群开发设计并销售的资金投资和管理计划。在理财产品这种投资方式中，银行只是接受客户的授权管理资金，投资收益与风险由客户或客户与银行按照约定方式双方承担。

银监会出台的《商业银行个人理财业务管理暂行办法》对于“个人理财业务”的界定是，“商业银行为个人客户提供的财务分析、财务规划、投资顾问、资产管理等专业化服务活动”。商业银行个人理财业务按照管理运作方式的不同，分为理财顾问服务和综合理财服务。我们一般所说的“银行理财产品”，其实是指其中的综合理财服务。

各个银行理财产品有哪些

(一) 浦发银行

浦发银行的理财产品主要有专项理财盈系列、汇理财稳利系列、汇理财进取系列(官网上暂没有产品)和Q点理财系列。

1、专项理财盈系列：投资门槛一般为5万;风险评级为较低风险;非保本浮动收益型理财产品;针对100万以上的高端客户有私银专属系列，预期收益率较高。

2、汇理财稳利系列：投资门槛一般为5万;风险评级为低风险;是保本保证收益型理财产品;针对30万以上的客户收益率相对较高。

3、Q点理财计划：投资门槛一般为5万;风险评级为较低风险;非保本浮动收益型理财产品。

(二)招商银行

招商银行理财产品主要有焦点联动系列、日日金系列、安心回报系列、新股申购系列、招银进宝系列、A股掘金系列和海外寻宝系列。

1、焦点联动系列：是以股票、基金、汇率、金属等为挂钩标的的理财产品;投资门槛一般为5万;保本不保利型;风险评级为R1谨慎型;收益率与标的产品价格水平挂钩，预期最高收益率与预期最低收益率差距较大，适合能承受收益波动的投资者。

2、日日金系列：投资门槛一般为5万，在产品交易时段可随时申购和赎回;保本不保利型;风险评级为R1谨慎型;每天公布上一交易日的理财收益率，目前年化收益率是2、2%。

3、安心回报系列：投资门槛一般为5万;为保本不保利型;风险评级为R1谨慎型。

4、新股申购系列：投资门槛一般为5万;为非保本浮动收益型;风险评级为R3稳健型;主要投资于新股申购，风险较高，官网上现在没有近期发行的产品。

5、招银进宝系列：投资门槛一般为5万;为非保本浮动收益型;风险评级一般为R2稳健型或R3平衡型;地区差异比较大，很多产品是定向某一个地区比如深圳、南京等地销售。

6、A股掘金系列：投资门槛一般为10万;为非保本浮动收益型;风险评级一般为R2稳健型;地区差异比较大，很多产品是定向某一个地区比如乌鲁木齐、苏州、杭州等地销售。

7、海外寻宝系列：投资门槛一般为5万，在产品交易时段可随时申购和赎回;为非保本浮动收益型;产品以境外市场的金融资产为投资标的，易受国际市场波动的影响，风险较高，风险评级一般为R4进取型。

(三)兴业银行兴业银行理财产品主要有天天万利宝系列、天天万汇通系列和现金宝系列。

1、天天万利宝系列：投资门槛一般为5万;为非保本浮动收益型;预期收益率水平与客户的投资额度成正比。

2、天天万汇通系列：投资门槛为一定金额的外币;为非保本浮动收益型;预期收益率水平与客户的投资额度成正比。

篇6：商业管理公司运作思路

一、商业管理有限公司的筹建工作计划与要点

1、确立商业管理有限公司的管理架构及部门职能设置（以下简称商业公司）在当地注册“商业运营管理有限公司”（暂定，以下简称商业经营公司），同地区的项目，按地区委托当地注册的商业运营管理有限公司统一运作。

要求：独立法人的项目开发商与业主签定销售合同后，同时，业主（已销售部分）或置业公司（自有保留部分）委托商业运营管理有限公司签定策划、销售、招商运营管理合同，这点对销售后的商铺的统一运营管理，经营稳定、实现商铺增值，同时降低运营风险非常重要。

2、商业管理有限公司成立后，依据组织构架按项目的进度、工作量大小分批对外招聘或由调配相结合方式配置各部门人员。

A、经营管理团队——负责招商总监、项目招商经理、企划经理等需第一批到位。

B、按置业公司的工作计划及项目进度，分工开展相关的商业运作工作：项目市调、商业规划定位、销售宣传、招商洽谈等。

C、当然在没项目或项目前期可根据实际运做情况，尽量精简人员，主要工作重点为策划、招商。或将招商策划外包

3、建立、健全公司的管理制度、业务拓展流程、运营工作规范：

A、制定商业公司的行政人事制度、的财务、出差制度。

C、商业公司建章建制的工作重点是：参照同业规范、组织制定商业运营、业务拓展及商场管理流程、规范如：项目市调、商业规划、销售宣传、招商洽谈等流程及商业运营基础制度要点。

4、确定商业公司的前期开办费及月固定费用预算

A、前期开办费，主要用于公司注册、场所租赁、办公设备、桌椅的购买，如置业公司能调配，开办费直接减少：

B、人员工资及其他办公费用等固定支出：

——确立商业公司各部门的人员工资及其他办公费用等固定支出预算费用： ——如果项目商业公司的按实际的体量阶段性派驻或调配人员，减少固定人员费用支出；暂不含项目物业管理部的人事费用。

二、确立商业公司的赢利模式：

商业公司可按独立核算及外包的模式运作，每个项目也可独立预算费用。各项目前期的招商、策划费用（行政办公杂费、人事费用）按预算由置业公司先垫付，后期从以下几块收入中列支。

A、商铺销售奖金：

——行业通行标准及分配比例：商铺总抽2.0˜3.0%，依据不同地域、地段、开发档期、周期的楼盘会不一样，沿街独立店铺、产权式店铺的抽成也不一样，可以调整。

——建议参照行情，依据商铺的个案的具体销售趋势而定

B、项目策划费用：

——行业通行标准及分配比例：项目的策划包括项目的销售宣传和商业招商运营策划，按项目计总额30-100万元不等，目前行业的广告费投入楼盘总收的1˜1.5%

——建议：将楼盘销售广告策划创意和总设计部分工作外包给专业广告公司，企划部配合；商业经营的招商广告策划、运营管理广告宣传策划的工作，由企划部自己完成。

C、项目招商奖金：

——行业通行标准及分配比例：宝龙、冠亚广场向业主收取一个月租金标准金额。国内的行情是1-3个月租金的标准金额做为项目的招商佣金，内部再二次分配给招商人员的佣金标准（纯奖金部分）为按铺位大小50-100平米的200-300元，100平米以上800-1000元，200平米以上大面积的次主力店、主力店的招商佣金另计。

——建议：参照行情，依据单个商业楼盘的商场项目体量及招商难度大小需投入的策划及招商的人事费用、广告费用等物力资源投入的具体情况而定。

——比如：假定某项目的招商奖金由置业公司审批确定为一个月租金做为项目总抽成招商奖金。商业管理有限公司留成80˜85%（因为需要承担项目的固定人事费用），项目招商奖金15˜20%部分作为项目招商团队的招商佣金，再按动线规划、铺位分割、业态业种的占比进行二次分配；招商团队组成为招商组（招商人员个人抽成和招商经理项目总抽成）、企划组、后勤配合组三部分；各组及组间的岗位具体分配比例按另定。

D、运营管理费：

——行业通行标准及分配比例：运营工作包括物业管理部分（安保、工程维护、保洁等）、现场营运管理部分（现场管理、客服、美陈营业推广等）等商业运营管理费：物业管理费按行业标准每平方米收取2-6元/月，需政府物价主管部门审批，现场营运管理费部分按行业标准每平方米20-50元/月不等，具体数额依据项目需投入的管理资源的多寡而定。

——建议：参照行情，依据单个项目商场物业及运营管理运作需投入的人事费用、基础营业条件的物力资源投入等具体情况而定。

E、其他收入：因进行统一的经营管理，成熟的商业地产项目，商业公司还可开发其他收费项目，如：收取场地活动费、店头广告费等营业外收入；同时商铺的物业费的收入也是一部分收入的组成。

以上各收益项目的公司内部再分配比例，因为要依据不同的项目、及人力物力资源的投入，同时涉及的关系也多，而且国内也没有固定的摸式可借鉴，个人建议个案另议。

三、商业地产商业公司的经营发展规划及运作思路

1、商业地产经营管理业务的市场前景及行业可行性分析：

随着国内商业地产项目融资渠道进一步拓宽，融资方式多样化、证券化、基金信托化，使商业地产的项目开发、经营有强劲和持续资金做保障，因此，作为涉及面最广的、利润比最高的地产项目——商业地产，将逐渐从未来的房地产开发市场的重要组成部分，可以说，未来的房地产开发是商业地产的时代，因此商业地产的前期策划、招商代理、后期的运营管理也责无旁贷的进入了一个全面的“商业时代”，也为置业公司商业公司对外拓展业务成为可能。

2、整合旗下商业资源、培养专业团队

培养和招募具有复合知识结构的商业经营专业人才为公司旗下商业地产开展进行选址、功能及市场定位建议、执行招商和日常管理等工作，将可提高项目的成功率，从而确保商业地产的持续增值，帮助开发商追求股东权益最大化的目的。

同时也借助商业经营管理公司的平台整合商业地产产业链的商户资源和培养专业管理团队，为商业地产经营管理的异地拓展创造必要的条件，使商业地产项目的连锁化、精细化经营成为可能。

总之：商业经营管理公司凭借置业公司实现以下目标：

一、借助商业经营管理公司的平台，通过确立清晰的组织架构，辅之长效的激励机制，逐步落实项目经理负责制。可实现打造一个组织有序、运作顺畅、具有专业素养和良好职业操守的经营团队的人力资源战略目标；是企业重要的无形资产。

三、具有核心经营力的专业的商业地产经营团队，使商业地产商业公司成为国内、行内真正掌握现代商业地产核心经营运作方向的专业公司；也是置业公司不断复制成功的商业地产开发、经营模式的助力器。

附

一、商业地产项目的定位原则、经营要点及招商运营策略：

1、能不断地明确和丰富商业项目的经营核心方向：

购买者以营利为目的，利用投资、经营等手段，通过地产的形式来实现；在商业运作和地产投资互为实现前提中，达到能给投资人赚钱目的，而商业公司是通过有组织地、科学地依据不同地段、定位的商业地产-----包括策划、招商和日常营运管理；从而为生产者（或中间商）和消费者提供适合其运作和业务拓展的交易场所，并为地产开发企业获取未来不确定的最大收益。

2、明确商业地产的经营模式，确定租赁经营采用放水养鱼的原则。

商业地产的经营模式可采用整体出租模式、分层或分片出租模式、分散出租模式或其结合；租赁经营原则采用放水养鱼的原则。也可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵；而后期根据运营状态，适当稳步地调整租金；与商户才能一同成长

3、把握商业地产“统一”运营的关键点：

统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管四个方面等统一运营对商业地产增值的促进作用。统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。

4、重视专业的市场调研，细致的前期规划：

依据专业的市场调研，通过“统一招商管理”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是大型商业项目长期成功的保证。所以，统一招商管理的成败是购物中心统一运营成功与否的一个关键。

5、统一运营以避免商业经营从“商业管理”蜕变成“物业管理”：

商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于国内厂商关系，以避免商业经营从“商业管理”蜕变成“物业管理”，导致商业地产的贬值。

6、“抓大放小，先主后次”：

商业地产的运营毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。

7、租赁、联营、自营相结合，提高整体租金收入水平，加强经营控制力度：

在条件容许的情况下，大型商业项目核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于大型项目的长期经营；其次，可增强其他商户与之合作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。