经济适用房共有产权制度研究

经济适用房共有产权制度研究（精选6篇）

篇1：经济适用房共有产权制度研究

淮阴师范学院毕业论文

目

录 引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2 经济适用房现行制度的现状及存在的缺陷„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 2.1 经济适用房的现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 2.2 现行经济适用房制度存在的缺陷„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 3 共有产权经济适用房制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 3.1 共有产权制度基本内含与本质„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 3.2 共有产权制度的特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7 3.3 共有产权制度法律基础„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 4 共有产权制度存在的问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9 4.1 共有产权制度实现社会保障功能的高成本„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.2 个人出资比例较小„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.3 国有产权部分监管问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 10 5 经济适用房共有产权制度创新„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 11 5.1 共有产权制度的创新要点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 12 5.2 淮安市共有产权经济适用房具体实施方法剖析„„„„„„„„„„„„„ 12 5.3 共有产权制度创新可操作性建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 13 结论 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 14 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15 致谢 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 16

淮阴师范学院毕业论文 引言

2008年以来，各地纷纷将加快建设保障性安居工程作为保增长、保民生、保稳定的重要措施，向社会公开承诺今后几年廉租房、经济适用房等保障性住房建设量。政策甫出，就引发了种种担忧，集中于突然加速发展的经济适用房。江苏省淮安市独辟蹊径，于2007年7月全国首创出让土地共有产权房制度，旨在通过政府资助接轨普通商品住房市场，来缓解城市中低收入群体住房难，并消解传统经济适用房的制度缺陷，无缝连接住房保障体系和商品房市场调控体系，受到社会各界的高度关注，收到了十分良好的效果。现行经济适用房制度的现状及存在的缺陷

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。经济适用房是我国住房供应体系的重要组成部分，也是实现住房保障的主要内容，对于缓解城市中低收入群体的住房压力，构建和谐社会起到了不可估量的作用。但随着经济适用房逐步上市交易，政府与购房人之间的收益分配成为影响和制约其上市交易的主要障碍，此问题如果不能得到很好的解决，将会影响经济适用房的建设与管理，甚至会影响到我国城市住房保障体系的建立，而经济适用房的产权是解决收益分配的基础。

2.1 经济适用房现行制度的现状

我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制给予支持；对于中下等收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含两大优惠政策：(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内。其目的是以低于市场的价格供给特定消费者。对于经济确有困难者，采取廉租房制度。上述三点综合起来，实现“居者有其屋”的目标。经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。

[1]2.1.1 保障目标错位

建立社会住房保障体系的目标是保居住还是保拥有？是解决中低收入家庭的住房难还是买房难？我们认为应该是前者而不是后者，而经济适用房制度却恰恰选择了后者。政府为经济适用房购买者提供了免土地出让收益和税费减半的优惠，这实质上是赠送部分房屋产权，保障其买房和拥有产权房，也可以说是部分福利性分配住房，这有悖于住房制度改革方向，违背公共财政和住房保障原则。如果中低收入家庭买不起住房，政府应该提供

淮阴师范学院毕业论文

部分补贴的话，那么享受低保收入的特困家庭就应该享有全额补贴，也让他们买得起住房，而不需要提供廉租房了。这显然不妥。经济适用房与廉租房相比，在社会保障目标和原则方面明显出现偏差。

2.1.2 缺乏累积效应

从货币形态看，由于政府用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权，财政资金投入住房保障无法及时收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。从实物形态看，由于政府放弃了经济适用房应有的产权，受助家庭缺乏依法退出的机制，使经济适用房丧失了多次循环用于住房保障的功能，一套经济适用房只能解决一户中低收入家庭的住房困难，即使10年、20年后这户家庭步入中产阶级，甚至到这户家庭的第二代、第三代人都不具备居住经济适用房条件时，这套经济适用房也难以用来解决其他中低收入家庭的住房困难。可见，不论从货币形态还是实物形态看，现行经济适用房制度都不具备应有的循环累积效应，这导致政府投入相当可观的财力物力建设经济适用房，但始终满足不了社会住房保障的需要，使得住房保障体系难以建立。

2.1.3 居住不经济

经济适用房制度的最大优惠政策是行政划拨土地。由于土地价格的差异，在目前政府财力紧张的状况下，用于经济适用房建设的往往是低价格的土地，因而经济适用房基本上是远离主城区选址集中建设，交通落后，学校、医院、商业等配套设施不完备，周围区域产业欠发达，就业机会少。中低收入家庭入住经济适用房小区，普遍面临就业难、就学难、就医难等问题，大部分家庭的日常生活与工作需要长距离地往返市区，不仅不方便，而且费用支出增大，居住成本提高。

2.1.4 破坏房地产市场的统一性

经济适用房建设采取行政划拨方式供应土地，导致房地产市场供地方式的“双轨制”；经济适用房价格未计入土地出让费和一半税费，导致房地产市场定价机制的“双轨制”。土地供应方式和定价机制是房地产市场的两大核心问题，经济适用房制度在这两大核心问题上采取非市场化方式运作，使整个房地产市场形成“双轨制”，如果长期这样下去，统一的房地产市场是难以形成的。

2.1.5 滋生腐败

行政划拨土地，减半征收税费，国家提供的优惠使经济适用房升值空间巨大。尽管政

淮阴师范学院毕业论文

府对经济适用房申购条件进行严格限制，但巨大的利益诱使一大批富人和特权者敢冒道德风险骗购经济适用房；再加上监管环节多，难度大，在社会诚信体系缺失的情况下，隐瞒住房真相和收入水平，骗取购买经济适用房资格并非难事，因此，各地普遍存在以权谋取经济适用房现象，有大批经济适用房被富人买走，造成经济适用房分配不公和社会住房保障资源的严重流失，对政府声誉与社会和谐极为不利。

2.2 经济适用房产权制度存在的缺陷 2.2.1 购房者对房屋和土地只拥有部分产权

房地产是房产和地产的总称，完整的房地产产权应包括完整的房屋产权和完整的土地产权，权利主体应能够同时支配房与地。我国《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”但目前我国经济适用房建设用地由政府划拨，购房者支付的价款中只包括房屋的价格而不包含土地价格，这就使得经济适用房的地权模糊且不完整，购房者对房屋只有占有、使用和部分处分权，造成了房屋产权与土地产权的分离，购房者对房屋产权的行使受到限制。

[2]2.2.2 现有经济适用房产权主体相冲突

根据国际立法上普遍实行的房地一体原则和一物一权主义，在房地产产权制度中，房屋产权和土地产权的权利主体应当一致。然而在经济适用房的管理体制中，购房者虽拥有房屋所有权证和土地使用证，但其土地使用权却受到较多限制，只有占有权能和使用权能，而收益权和部分的处分权则归政府享有。因此，这种土地使用权与普通商品房用地的使用权不同，不具有明显的物权特性，政府在某种意义上成为一个重要的权利主体，造成经济适用房产权主体不一致。

2.2.3 产权界定存在较大争议

经济适用房的产权界定较模糊，容易引发争议。一方面，根据土地使用权性质的不同，一般可以分为公益性用地使用权和经营性用地使用权，如普通商品住房用地就属于经营性用地。但是对经济适用房的土地使用权性质进行划分、归类就出现了困难，这种土地使用权具有明显的商品性，同时又带有较浓的政府福利性，难以进行准确的划分。另一方面，从土地使用权的权能来看，经济适用房用地均通过行政划拨方式供应，根据我国法律规定，划拨用地使用权的主体不享有完全意义上的收益权，这就使经济适用房的购房者在具有较完整的房屋产权的同时，却没有土地的完全产权，造成经济适用房产权界定的模糊性。共有产权经济适用房

淮阴师范学院毕业论文

共有产权制度是政府用于经济适用房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让收益和税费)，转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。

3.1 “共有产权”经济适用房的基本内含与本质 3.1.1 “共有产权”经济适用房的基本内含

“共有产权”，也称“产权共有”、“租售并举”，是指政府与购房人共同拥有房屋产权，即将政府用于建设经济适用房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关大配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用房部分产权和占有、处分、受益等相应权利；而各个地方符合申购经济适用房条件的购房者则按自己出资多少一次性购买经济适用房的部分产权，余下房屋产权归政府所有；政府则以比较低的租金形式租给购房者使用。最终形成购房者与政府合股买房，双方按各自投入资金的比例计算各自的房屋产权面积，形成“共有产权”房。对受助购房者来说，“共有产权”房自己出资的部分为个人产权房；政府出资的部分则是享受住房使用权的“使用权房”。而这双方各自拥有的“共有产权”房，也会随着购房家庭收入的变化而变化，当受助购房家庭收入提高，其收入超过经济适用房申购条件限制、不符合政府补贴标准时，“共有产权”另一权利人——政府，可以依法行使一部分房屋的房屋产权，以收回其投资；或按市场租金标准收取政府部分产权租金，或使其“共有产权房”成为政府唯一所有产权房，再供应给新的住房困难户；或向市场公开出售，在缴纳有关土地出让金及税费后，双方按房屋产权比例分配其收益。

3.1.2 共有产权制度的内在本质

坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。从这一意义上说，共有产权制度在本质上是通过经济适用房所有权具体权能的动态组合，成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体的实现形式。经济适用房产权与所有房屋产权一样具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志、目标和利益可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利在不同条件下的不同的组合形式，体现出经济适用房的保障性、商品性及其两者的统一。

3.1.3 共有产权经济适用房现状

淮阴师范学院毕业论文

经济适用房保障性表现在，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权，但向受助购房者无偿让渡占用权和使用权，并放弃收益权，不计利息，不收租金，这充分体现了住房保障的功能和目标。在共有产权制度下，经济适用房商品性表现在，政府依据投资比例拥有相应产权，当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准时，政府依法和契约行使收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资；或按市场价格向对方收取租金；或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权；或在市场公开出售，双方按产权比列分配收益。这样，既体现了“谁投资，谁所有，谁收益”原则和公共财政的公平公正原则，又符合社会主义市场经济规律要求。

3.2 “共有产权”经济适用房的特点

3.2.1 共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成

政府将用于经济适用房的投资转化为产权，不仅能够保值而且会增值。随着经济适用房建设的发展，政府用于住房保障的财力具有累积倍增的效应，能够不断扩大住房保障规模，最终能够建成以共有产权的经济适用房为主、以廉租房为辅的住房保障规模，最终能够建成以共有产权的经济适用房为主、以廉租房为辅的住房保障体系，实现“居者有其屋”。

3.2.2 共有产权制度可以实现经济适用房的循环利用，提高社会住房保障资源的利用效率

住房是不动产，具有长期有效性，在正常情况下具有较长的使用寿命，土地更是可以无限期使用的。而贫困是阶段性的，中低收入家庭的困难状况会因主观努力和社会经济发展而不断改善，因而中低收入家庭是一个动态的群体，不断有受助者脱贫致富，退出住房保障；共有产权制度将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的机制和经济适用房循环利用的机制。在共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决这一户中低收入家庭的住房困难，而是可以实现循环使用，为多户中低收入家庭解决住房困难。

3.2.3 共有产权制度可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转轨和升级

现阶段我国住房保障对象主要是新旧体制转轨这一特定历史时期所形成的弱势群体，随着新体制建立和社会经济发展，随着经济适用房积累效应和循环利用机制形成，我国住

淮阴师范学院毕业论文

房保障制度将向更积极的或高级的形态转变。这一转变的基本标志是，对象至少供应给三类家庭：一是符合经济适用房申购资格。当无经济能力购买一套中小户型的经济适用房的家庭，可以按现有资金多少的比例一次性购买此套经济适用房的一部分产权，余下房屋产权则归政府所有，由指定的管理职能部门代为管理：享有另一半“共有产权”房的住户可以低于市场价租金高于廉租房租金支付。二是没资格享受廉租房，又连最小户型的经济适用房也买不起，但却有一套小户型旧房的低收入家庭，可以将自己原先旧房置换变现成现金，买下一定比例的经济适用房，余下面积则由政府出资，合股买下“共有产权房”；三是一些家庭人均住房面积符合申购经济适用房条件，但人均可支配收入略高不符合申购的条件，或者人均可支配收入条件符合，而人均住房面积略多一点不符合条件的，采取共有产权经济适用房形式，适当为这些家庭给以一定政策倾斜。

[3]3.2.4 共有产权制度可以更好地发挥政府调控房地产市场运行的功能，推动房地产业持续健康发展

共有产权制度为政府采取建设或购买多种方式供应社会保障性住房创造了条件，从而为政府调节房地产市场的供求关系和价格水平提供了有效工具或手段。在房地产市场供不应求，房价上涨过快时，政府可以直接组织经济适用房建设。这一方面可以较快地增加住房供应，缓解供求矛盾；另一方面可以发挥保本微利的经济适用房价格水平在整个商品房价格体系中基准价格的作用，影响商品房购买者的心理预期和对性价比的判断，抑制商品房的购买冲动，拉低商品房价格的总体平。当房地产市场供大于求或供求基本平衡、房价比较合理时，政府可以直接向开发商购买住房，作为经济适用房向中低收入家庭出让部分产权，也可以由受助家庭在市场上购房，政府提供货币补贴，较快地增加住房的有效需求，减少商品房积压，促进房地产市场健康运行，同时降低政府在住房保障方面的行政成本。

3.2.5 共有产权制度可以推动社会进步

（1）可以促进社会和谐。在共有产权制度下，经济适用房可以与商品房小区统一规划，按片、按幢相对分散建设，也可以直接在商品房小区按单元、单套分散购买，这样有利于实现不同文化水平、不同收入阶层的群体共同生活在同一社区，相互影响、相互帮助，相互交融，实现社会和谐发展，消除众多社会矛盾。

（2）可以激励公众努力奋斗。获得完全属于自己的的住房是现代人的人生追求之一，不劳而获，将使中低收入家庭丧失创造财富的巨大动力。在共有产权制度下，中低收入家庭在享受住房保障时，要不断创业，不断勤奋工作，不断为社会创造财富，走向成功，实现脱货致富，这样才有条件获得住房的完全产权，实现自己拥有完全属于自己的住房的人

淮阴师范学院毕业论文

生理想。

（3）可以抑制腐败。政府放弃应有的产权这一制度性缺陷所产生的一套住房几万元甚至几十万元的巨大的利益诱惑，是导致经济适用房腐败的根本原因。在共有产权制度下，政府投资不再成为经济适用房的个人财产，即使暗箱操作骗购到手，也不拥有产权，社会住房保障资源最终也不会流失因而使特权阶层以权谋房的欲望和收益大大降低，再加上严格规范的管理，基本上能够消除经济适用房分配领域的腐败现象。

3.3 “共有产权”经济适用房存在的法律基础

按照民法“一物一权”的原则，一处房产法律只承认一个所有权，但一个所有权可由一个民事主体所独有，也可以由两个或两个以上的民事主体所共有，这为共有产权制度奠定了法律基础。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”这条规定有四层含义，基本满足了共有产权制度的法律需求，一是政府作为法人可以成为经济适用房的共有人；二是政府按投资额可以成为经济适用房的按份共有人，并按自己的份额享有权利，分担义务；三是政府和受助购房人都可以根据具体情况对自己拥有的经济适用房产权份额作出处分；四是处分经济适用房时，政府和受助购房人都具有优先购买权

根据民法原则，我国城市房屋权属登记制度也为共有产权制度奠定了法律基础。建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1997年10月发布，2001年8修正）第三条规定：“房屋权利人（以下简称权利人）是依法享有房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人”。第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”，“共有的房屋，由共有人共同申请”。第三十一条规定：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》”。第三十二条规定“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书一份”，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力”。这些规定表明，政府作为法人成为房屋权利人，按投资额成为经济适用房的按份共有人之一，领取《房屋共有权证》，是受法律保护的，操作上简便易行，没有任何障碍。[5][4]

淮阴师范学院毕业论文 共有产权制度存在的问题

4.1 共有产权制度实现社会保障功能的高成本

经济适用房，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别。

4.2 个人出资比例过小问题

由于共有产权制度对个人的出资比例没有明确的限制，会导致某些道德风险的发生。人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更“穷”，其目的是使政府多出资，个人少出资，以达到投入效益最大化的目的。这种现象的危害还是很大的，一方面会占用大量的国家资金，减少受保障的人数，另一方面由于个人只占房屋产权的极小部分，导致在使用过程中有疏于保护的心理。

4.3 国有产权部分的监管问题

共有产权制度中，国有部分的产权很难做到真正明晰。即原本应该是产权极为明晰的国有资产存在产权不明，权责不清的严重问题，人民与政府之间的“委托——代理”关系的监督成本极高，会面对国资流失的危险。

在我国经济体制转轨期间，这个问题其实是一个系统性风险，几乎每个和国有资产相联系的问题都会涉及这种风险。廉租房制度同样也有国有资产的流失的可能，我们必须做好长期的，复杂的斗争准备，采取一些相应对策：

（1）加强基础管理，建立健全房屋资产管理制度。从资产的购置直到出售建立一整套规范化的管理制度。加强队伍建设，选派责任心强，政策水平高，懂经济，会管理的人员承担房屋资产管理工作。建议成立专门的国有股份房产监管机构。

（2）加大宣传力度，提高全民保护国有资产的法律意识，把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉行动。

（3）明确法律责任。为保证国有资产的安全与完整，必须建立一套合理的查处体制，明确法律责任。国家工作人员胆敢违规操作，对其进行行政，甚至刑事处罚。

淮阴师范学院毕业论文 经济适用房共有产权制度创新

经济适用房制度创新的基本思路是，坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与受助个人按份共有产权的经济适用房”制度，简称“共有产权制度”。共有产权制度的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。

5.1 共有产权制度的创新要点

（1）改变土地供应方式，经济适用房建设用地由行政划拨，转变为公开“招拍挂”方式供应，与所有商品房开发一样由市场形成土地价格。

（2）改变定价方式，经济适用房价格组成内容由不完全向完全转变，与所有商品房一样，将土地出让金、税费等全额计入房屋成本，形成与商品房价格基本接近的经济适用房价格。

（3）改变房屋建设方式，经济适用房建设由政府选择开发商、开发商选择建筑商，转变为政府直接通过公开招标选择建筑商，减少中间环节，节省开支，仅此一项经济适用房价格至少降低3%以上。

（4）改变房源供应方式，由单一集中建设经济适用房，转变为灵活多样的方式供应保障性住房。以房地产市场的总量供求状况为导向，建立政府建房与购房并举，以相对分散建房、购房为主，以集中建房、购房为辅的保障性住房供应方式。

（5）改变交易方式，在受助者走向富裕，不再符合受助标准时，应鼓励尽快上市交易。交易方式有三种，一是经济适用房产权整体出让，由政府和受助者按比例分配售房收入；二是政府出资收购受助者产权，收回经济适用房的占用和使用权；三是向受助者出让政府产权，政府收回现金，再投入经济适用房建设。经济适用房交易时间越早越好，次数越多越好。

（6）改变补贴方式，由免土地出让金和一半税费这一单一比例的补贴方式，转变为多种比例的补贴方式。中低收入是个较宽泛的概念，不应该一个标准补贴，而应根据具体收入情况，从低到高，采取分级补贴标准，如可分为70%、50%、30%三个等级给予补贴，具体补贴比例可以变化多样，因时而异，因地制宜，同时实现由暗补向明补、由土地税费贴补向货币化贴补的转变，提高政策透明度，为扩大住房保障面创造条件实现经济适用房保障性与商品性的有机统一

淮阴师范学院毕业论文

5.2 淮安市共有产权经济适用房具体实施办法剖析

(1)共有产权比例及价格。开始推出的共有产权比例为7：3(即个人拥有70％产权，政府拥有30％产权)或5：5(即个人、政府各占50％产权)两种，其土地性质为出让土地，与商品房用地性质相同。房价执行政府指导价，一般低于同区域、同期楼盘市场销售价格的5－10％。7：3共有产权房比例是根据传统经济适用房的价格与同期、同类地段普通商品房价格之比，并选择多点计算取平均值确定的（这一比例根据每年的具体情况测算确定，实行动态机制）。一套共有产权房的个人出资额相当于同面积的传统经济适用房价格。而5：5共有产权房是在此基础上进一步减轻购房人的负担而确定的，其个人出资额相当于有些城市实行的传统经济适用房形成共有产权房的个人出资额。

(2)退出机制。个人可以申请购买政府产权部分形成完全产权，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）结算。出售时按共有产权比例分配收益。共有产权房购买家庭收入高于政府规定标准时，政府也无需强制其搬出，而仅对政府产权部分收取市场租金。

(3)共有产权房的建设方式。集中建设和分散建设相结合，以分散建设为主、集中建设为辅。分散建设是指：通过土地上市挂牌条件，分散安排在城市商品住宅开发项目中的共有产权房，由政府统一回购、供应。集中建设的共有产权房项目则采取限房价、竞地价的方式公开出让，一般安排在地价较低的地段，以降低房价，并适当安排部分非低收入拆迁安置家庭入住，缓解集中居住区的低收入家庭比例结构。

(4)人性化配套措施。一是成立全国首家以廉租房家庭为救助对象的廉租住房爱心基金会，由房管局下属富丽房地产开发公司出资500万元注册资金，并通过募集，逐年增加基金份额，以其资金运转的收益和募集资金的一定比例救助廉租房家庭困难。二是在新开工的集中建设共有产权房小区，安排了标准厂房项目，选择无污染、劳动密集型企业入驻，鼓励优先录用小区内弱势群体，方便他们就近就业、安居乐业。三是建设“物管211”，实现长效管理。针对集中建设小区内弱势群体较多的实际，明确由街道办成立物业服务中心，实施物业服务，采取居民缴一点、财政补一点、共用用房设施收益贴一点的等方式多渠道筹集经费，群众主动缴费率95％以上，实现长效管理。并成立街道物业管理投诉调解工作站，及时协调解决群众反映的物业管理问题；成立街道物业应急维修服务站，解决群众居住生活中突发性物业维修问题；建设社区服务与物业服务结合平台，整合社区资源，形成综合优势，尽可能方便群众生活，促进和谐社区建设。该市中心城区物业管理与社区服务项目荣获住房和城乡建设部“2008年中国人居环境范例奖”

[7][6]。

淮阴师范学院毕业论文

5.3 共有产权制度创新可操作性建议

（1）精心组织试点。引入共有产权，创新经济适用房制度，涉及到千家万户的利益和房地产市场的运行，是一项利益关切度高、涉及面广、环节多而复杂的系统工程，需要先试点，再推广。建议江苏率先进行试点，可在苏南、苏中、苏北三大区域，分别选择大、中、小三类城市进行共有产权制度试点，经过试点，总结经验，广泛讨论和论证，制定出适应不同经济发展水平和不同规模城市具体情况并能与现行经济适用房制度有机衔接的实施方案。

（2）修改《经济适用房管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》以法规形式明确了经济适用房的基本性质，规定了经济适用房的建设标准、申购条件、上市交易、销售价格等具体问题，对加强经济适用房建设管理意义重大。为适应共有产权制度创新，有必要在试点的基础上适当修改《办法》。主要修改有六处：第二条增加关于经济适用房实行共有产权制度的规定；第九条修改土地供应方式；第十三条修改建设方式；第十七条修改定价方式；第二十五条修改权属登记内容；第二十六条取消上市交易的年限限制。与此相适应，要同时修改《经济适用房价格管理办法》。

（3）建立住房保障机构。建设和谐社会，迫切需要加快社会住房保障体系建设，从而迫切需要建立以省为主导、以市县为基础的全省住房保障组织体系。建议省建设厅设立住房保障处，主要职责是研究制定全省的宏观住房保障政策和有关法规，对市、县经济适用房建设与分配实施指导和监督；市、县人民政府设立住房保障局和处（或办公室），主要职责是具体组织建设和审核分配经济适用房和廉租房，作为国家所有代表负责经济适用房和廉租房国有产权的运营和管理，归缴和监管住房公积金。

（4）建立健全住房保障的考核机制。住房保障是现代社会保障体系中重要、最具积极意义的组成部分，应纳入市县政府的考核体系。考核重点是，市县政府拥有的住房保障的资源总量，主要是货币形态的价值总量和实物形态的住房面积总量。前者包括住房公积金归缴总额、经济适用房投资总额、廉租房投资总额；后者包括按政府拥有产权计算的经济适用房面积、廉租房面积。这是推行共有产权制度，实现经济适用房制度创新的关键。

（5）加强组织领导。建立共有产权制度是一项具有重大理论意义和实践意义的制度创新，不论对当前还是对长远都具有重大的社会经济综合价值，利在当代，功在千秋，应予以高度重视。我们建议省建设厅和市、县人民政府设立阶段性的领导机构和工作班子，加强调查研究，精心组织试点，组织研究更为全面、细致的可操作方案和修改《经济适用房管理办法》，推进经济适用房建设平稳有序而又尽快地实现制度创新和转换。

淮阴师范学院毕业论文

结

论

共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成；可以实现经济适用房的循环利用，提高社会保障资源的利用效率；可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转轨和升级；可以更好的发挥政府的调控功能。

我国近年来不断加快经济适用房建设，取得了明显的社会综合效益，对社会稳定与和谐发展，对房地产业和国民经济的持续协调发展发挥了重要的作用。一是发挥社会住房保障功能，解决了一大批中低收入家庭的住房困难。二是配合住房制度改革，促进了住房商品化进程。三是扩大居民住房消费，推动了国民经济发展。四是优化房地产市场结构，平抑了商品房总体价格水平。五是加快城市建设与发展，为缓解房屋拆迁矛盾开辟了新途径。

淮阴师范学院毕业论文

参 考 文 献

[1] 牛毅.经济适用房产权研究[M].上海：上海社会科学院出版社，2006: 45-47.[2] 刘维新，陆玉龙.经济适用房制度创新研究[J].中国房地产信息，2009,11(3): 12-15.[3] 沈建忠，张小宏.房地产基本制度与政策[M].北京：中国建筑工业出版社,2007:79-83.[4] 王薇.住房制度改革[M].北京：中国人民大学出版社，2007:97-101.[5] 濮励杰，彭补拙，周峰.房地产开发与经营[M].南京：南京大学出版社，2001:56-58.[6] 曹振良，高晓慧等.中国房地产业房展与管理研究[M].北京：北京大学出版社，2002:37-39.[7] 邵明.与市场接轨让经济适用房展现良性发展前景[N].中国建设报，2008,12(3):4-5.淮阴师范学院毕业论文

致 谢

本课题的研究对我的理论学习与工作实践都有着莫大的帮助，使我对当前房地产营销战略实践操作有了更加坚实的基底。在研究过程中我深感才疏学浅，比如对房地产营销战略的理论梳理方面以及各种案例的实证解析方面，都还有待于更加深入的探索、研究。

再次，对我的导师——淮阴师范学院城市与环境学院的关劲峤老师，我要表示由衷的感谢。关老师开阔的视野、广博的知识、敏捷的思维使我获益匪浅，当我陷入挑选实习单位两难的时候，是关老师为我指点迷津，使我做出了正确的选择。在四年的房地产专业学习过程中，我接受了淮阴师范学院全面系统的理论指导，深感学业大有长进，在此谨向所有老师表示最诚挚的敬意。也希望自己在学习和工作中不负老师的期望，在知识积累和工作实践中都能取得更大的进步。

同时还要感谢曾经给予我帮助的各位同学、同事、朋友和领导。

在结束这篇论文的写作之后，我倍感肩负的责任更加重大。唯有将科学的理论知识与实践工作紧密结合起来，推动房地产业持续健康发展。为此，我将不懈努力。

篇2：经济适用房共有产权制度研究

施细则》的通知

沪房管规范保[2012]7号

各区县住房保障房屋管理局、各区县民政局、市住房保障事务中心、市居民经济状况核对中心:

根据《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发[2009]29号）的规定，结合共有产权保障房（经济适用住房）申请供应工作情况，修订了《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则》，现印发给你们，请认真按照执行。

上海市住房保障和房屋管理局

上海市民政局

二〇一二年三月二十三日

上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则

第一章 总则

第一条（目的和依据）

为规范共有产权保障房（即经济适用住房，下同）的申请审核、轮候供应与售后管理，根据《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发[2009]29号），制订本实施细则。

第二条（适用范围）

本实施细则适用于本市行政区域内开展的共有产权保障房工作。

第二章 申请和审核

第三条（共同申请人）

家庭申请共有产权保障房的，全体成员为共同申请人。共同申请人应当共同生活，并具有法定赡养、抚养或者扶养关系，主要包括具有下列关系的人员：

（一）配偶（结婚需满1年）；

（二）父母、子女与祖父母、外祖父母，祖父母、外祖父母与父母双亡的孙子女、外孙子女；

（三）兄、姐与父母双亡的未成年弟、妹。

下列人员的申请，应当按照以下规定：

（一）配偶应当一同申请；

（二）年满70周岁的老人（孤老除外）应当与本条第一款规定的对其承担法定赡养义务的家庭成员一同申请；

（三）未成年子女以及不得单独申请共有产权保障房的成年单身子女应当与其父母一同申请，父母双亡的应当与本条第一款规定的具有法定赡养、抚养或者扶养关系的家庭成员一同申请；

（四）父母离婚后，与子女共同生活的一方死亡、另一方不愿与子女一同申请的，未成年子女以及不得单独申请共有产权保障房的成年单身子女应当与本条第一款规定的具有法定赡养、抚养或者扶养关系的家庭成员一同申请；

（五）离婚人士，需离婚满3年，方可申请共有产权保障房。

共同申请人应当书面推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。申请人代表办理申请、选房等事项的行为，视同共同申请人的行为。

第四条（申请时间、申请地）

街道（乡镇）住房保障机构应当在街道（乡镇）社区事务受理服务中心设立窗口，受理本街道（乡镇）范围内城镇居民共有产权保障房申请。

共同申请人或者单身申请人（以下简称“申请对象”）应当在规定的申请受理期内，向户口所在地的街道（乡镇）社区事务受理服务中心提出申请；共同申请人户口不在同一街道（乡镇）的，应当选择向一处户口所在地的街道（乡镇）社区事务受理服务中心提出申请。

申请对象已将本市住房出售或者经征收（拆迁）补偿安置、但户口未迁出原住房的，如果拥有本市他处住房，应当将户口迁入本市他处住房，然后向户口迁入地街道（乡镇）社区事务受理服务中心提出申请；如果没有本市他处住房或者户口暂时不能迁入本市他处住房，应当向现户口所在地街道（乡镇）社区事务受理服务中心提出申请。

第五条（申请材料）

申请对象应当如实填报申请表，作出书面诚信承诺，并提交以下申请材料：

（一）申请对象以及申请对象户口所在地其他家庭成员等签名的共有产权保障房申请表。

（二）申请对象的身份证明材料。

（三）申请对象的户口簿等户籍证明。

（四）申请对象的婚姻状况证明，离婚的应当提交离婚协议书或者法院离婚判决书。

（五）申请对象户口所在地住房和他处住房的《房地产权证》等有效权属凭证或者《租用居住公房凭证》等有关凭证；原住房已被征收（拆迁）的，应当提交征收（拆迁）补偿安置凭证。

（六）申请对象在提出申请时的规定申请期起始日上1个月前溯1年内的收入证明材料，包括单位证明，失业证明，无业证明，领取各类补助、补贴的证明，领取赡养费、抚（扶）养费的收入说明，房屋出租协议或者合同，以及《上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则》规定的其他收入证明材料。

（七）申请对象在提出申请时的规定申请期起始日上1个月末的财产情况证明材料，包括证券对账单，债券凭证，商业保险合同，车辆登记证书，非居住类房屋或者外地房屋的《房地产权证》等有效权属凭证或者《公有非居住房屋租赁合同》等有关凭证，以及《上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则》规定的其他财产证明材料。存在规定申请期起始日上1个月末前溯1年内出售、赠与、支取使用较大价值财产情形的，还需要提供有关说明和有效凭证。

（八）申请对象签名的同意接受政府指定机构核查其住房和经济状况并公示核查结果的书面文件。

（九）街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构审核需要的其他材料。

第六条（保密义务）

各级住房保障机构及其委托核查的核对机构、相关工作人员应当对审核、供应等工作中获得的信息予以保密，不得向与自身工作无关的组织或者个人泄漏。

第七条（申请受理）

街道（乡镇）住房保障机构收到申请材料后应当出具收件收据，并在5个工作日内作出是否受理的书面决定。提交的申请材料齐备的，收件日为受理日；提交的申请材料尚未齐备的，街道（乡镇）住房保障机构应当退还申请材料，并一次性书面告知补正要求。

第八条（初审核查）

街道（乡镇）住房保障机构受理申请后，集中开展初审核查工作，其中户口年限、婚姻状况、住房面积和住房出售等状况的核查同时开展。户口年限和婚姻状况核查应当在规定的受理期截止日起5个工作日内完成。户口年限一般以户口簿记载为准，街道（乡镇）住房保障机构也可以向申请对象户口所在地派出所调取户籍资料进行核查。

街道（乡镇）住房保障机构委托本街道（乡镇）房管办事处（所）开展住房面积和住房出售等状况核查。街道（乡镇）房管办事处（所）在收到委托书（附核查对象名单及相关材料）之日起10个工作日内，按照《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请对象住房面积核查办法》和有关规定完成核查工作，并向街道（乡镇）住房保障机构出具核查情况报告。

经核查，认定户口年限、婚姻状况、住房面积和住房出售等状况符合准入标准的，街道（乡镇）住房保障机构委托居民经济状况核对机构开展家庭经济状况核对。居民经济状况核对机构在接受委托之日起35个工作日内，按照《上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则》完成核对工作，并向街道（乡镇）住房保障机构出具核对情况报告。

核查期间，街道（乡镇）住房保障机构可以向申请对象户口所在地或者实际居住地居委会征询申请对象的基本情况。居委会应当在收到征询通知书之日起5个工作日内组织听取居民群众意见，并书面告知街道（乡镇）住房保障机构。

第九条（初审公示）

街道（乡镇）住房保障机构经初审核查认为符合准入标准的，应当将申请对象姓名、户口所在地、住房状况、家庭收入、家庭财产等情况在申请对象户口所在地社区进行为期7日的初审公示。申请对象户口所在地和实际居住地不一致的，应当在户口所在地和实际居住地同时进行初审公示。其中住房状况、家庭收入、家庭财产仅公示认定结果。

任何单位或者个人对公示情况有异议的，可以在公示期内向街道（乡镇）住房保障机构举报。街道（乡镇）住房保障机构应当自收到举报之日起10个工作日内完成调查核实。

第十条（初审结果）

街道（乡镇）住房保障机构经初审核查和公示，认定符合准入标准的，应当将申请材料和审核意见报区（县）住房保障机构；认定不符合准入标准的，应当向申请人代表或者单身申请人出具初审不符合准入标准的书面答复。

第十一条（复审核查与公示）

区（县）住房保障机构应当自收到街道（乡镇）住房保障机构上报的申请材料和审核意见之日起15个工作日内完成复审核查工作。经复审核查，认定符合准入标准的，及时通过区（县）指定网站或者其他媒体进行为期5日的复审公示，必要时可以根据审核工作需要分批组织复审公示。

任何单位或者个人对公示情况有异议的，可以在公示期内向区（县）住房保障机构举报。区（县）住房保障机构应当自收到举报之日起10个工作日内完成调查核实。

第十二条（复审结果）

区（县）住房保障机构经复审核查与公示，认定符合准入标准的，应当以户为单位进行登录，并及时通过区（县）指定网站或者其他媒体发布登录公告，向申请人代表或者单身申请人出具申请户登录证明，书面告知街道（乡镇）房管办事处（所）和居民经济状况核对机构（以下合称核对机构），并报市住房保障机构备案；认定不符合准入标准的，向申请人代表或者单身申请人出具复审不符合准入标准的书面答复，并书面告知街道（乡镇）住房保障机构和核对机构。

第十三条（初审和复审的中止及后续处理）

符合下列情形的，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当在2个工作日内书面通知申请人代表或者单身申请人初审或者复审工作中止，说明中止理由；要求申请人代表或者单身申请人在收到书面通知之日起10日内提交补充证明材料；自书面通知发出之日起，初审或者复审工作中止，中止时间不计入审核期限：

（一）在初审核查过程中，核对机构发现申请对象申报的住房、收入和财产等信息与比对信息存在差异，按照规定中止住房面积核查或者经济状况核对工作的。

（二）街道（乡镇）住房保障机构开展初审公示调查核实，或者区（县）住房保障机构开展复审核查、复审公示调查核实，认为申请对象有必要提交补充证明材料的。

初审或者复审工作中止后，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构根据下列情况分别作出处理：

（一）在初审核查过程中，申请人代表或者单身申请人在收到书面通知之日起10日内向街道（乡镇）住房保障机构提交补充证明材料的，街道（乡镇）住房保障机构应当转交核对机构，并书面通知核对机构继续开展核查、核对工作。申请人代表或者单身申请人在收到书面通知之日起10日内未向街道（乡镇）住房保障机构提交补充证明材料的，初审工作终止，街道（乡镇）住房保障机构应当向申请人代表或者单身申请人出具终止申请审核的书面答复，并及时书面通知核对机构终止核查、核对工作。

（二）在初审公示调查核实，复审核查或者复审公示调查核实过程中，申请人代表或者单身申请人在收到书面通知之日起10日内提交补充证明材料的，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当根据已有审核信息和申请人代表或者单身申请人提交的补充证明材料，综合判断，作出审核意见；申请人代表或者单身申请人在收到书面通知之日起10日内未提交补充证明材料的，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构可以根据已有审核信息，作出审核意见。在以上工作中，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构也可以再行委托核对机构开展核查、核对工作，结合相关书面核查、核对报告，作出审核意见。

（三）申请人代表或者单身申请人提交补充证明材料有特殊困难的，应当在收到书面通知之日起10日内向街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构提出延期提交补充证明材料的书面申请，延期提交补充证明材料时间不得超过30日。街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构按照相关规定审核同意的，书面回复申请人代表或者单身申请人，并书面通知核对机构。申请人代表或者单身申请人因延期提交补充证明材料，并经审核符合准入标准的，应当延期参加摇号排序。

第十四条（申请户登录后的复核）

区（县）住房保障机构应当对经复审通过并发布登录公告满3年、具有选房资格但未选购共有产权保障房申请户的基本状况进行复核。经复核申请户不符合准入标准的，区（县）住房保障机构应当注销登录，并书面通知申请人代表或者单身申请人。

第十五条（抽查）

市住房保障机构应当在选房前，按一定比例抽查各区（县）住房保障机构上报的已登录的申请户。经抽查，申请户不符合准入标准的，市住房保障机构将抽查结果书面通知区（县）住房保障机构，区（县）住房保障机构收到书面通知后应当注销登录，并书面通知申请人代表或者单身申请人。

第十六条(因自身原因退出申请的处理)

申请对象自提出申请至复审通过并发布登录公告之前，因自身原因书面确定退出申请的，初审或者复审工作相应终止，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当及时书面通知核对机构终止核查、核对工作，并向申请人代表或者单身申请人出具终止申请审核的书面答复。

申请对象自街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构按照本实施细则第十三条第二款第一项或者本条第一款规定，出具终止申请审核的书面答复之日起1年内，不得再次提出申请。

第十七条（限制重复申请）

除届时共有产权保障房准入标准发生调整的情况以外，申请对象自街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构作出不予受理的书面决定、出具初审或者复审不符合准入标准的书面答复之日起1年内再次提出申请的，街道（乡镇）住房保障机构应当直接作出重复申请不予受理的决定，并书面通知申请人代表或者单身申请人。

第十八条（家庭中有不符合户口准入标准成员的申请规定）

家庭成员中有不符合本市共有产权保障房户口准入标准的，符合本市共有产权保障房各项准入标准的其他成员可以申请共有产权保障房。

不符合本市共有产权保障房户口准入标准的家庭成员，可以列入住房面积核查和经济状况核对人员范围，但不列入住房供应人员范围。

第十九条（家庭中有符合户口准入标准但有特殊原因不在本市常年居住成员的申请规定）

家庭成员符合户口准入标准、但有特殊原因不在本市常年居住、符合下列规定的，可以与其他家庭成员共同申请共有产权保障房：

（一）在境外学校学习未满5年、未婚且未定居；

（二）在境外工作未定居且每年在本市居住满90日。

第二十条（特定人员的户口年限规定）

下列人员执行特殊户口年限规定：

（一）申请对象按照本市公安户籍管理部门规定的户口投靠政策、取得本市城镇常住户口的，在提出申请所在地的城镇常住户口需连续满1年。

（二）原户口在申请对象户籍内，申请时尚未迁回的未婚现役军人、海员、野外筑路、勘探等人员，或者申请时已迁回的退役军人、海员、野外筑路、勘探等人员，不受本市城镇常住户口年限和提出申请所在地的户口年限限制；

（三）共同申请人中出生即报入本市城镇常住户口的3周岁以下未成年人，不受本市城镇常住户口年限和提出申请所在地的户口年限限制；

（四）夫妻原户口不在一处，且双方均符合本市城镇常住户口年限和提出申请所在地的户口年限条件，一方将户口迁到另一方的，迁移的一方不受提出申请所在地的户口年限限制；

（五）共同申请人中出生即报入本市城镇常住户口的3周岁以上、18周岁以下未成年人，以及不得单独申请共有产权保障房的成年单身子女不受提出申请所在地的户口年限限制；

（六）离婚单身申请人士户口迁入婚前户口所在地的，其在提出申请所在地的户口年限可以累计计算;

（七）申请对象按照本实施细则第四条第三款规定将户口迁入他处住房的，迁入户口的人员不受提出申请所在地的户口年限限制。

第二十一条（常住户口待定人员的申请规定）

原符合本市城镇常住户口年限、经本市公安户籍管理部门认定的常住户口待定人员，应当按照公安户籍管理部门的相关 规定，先登记为常住户口，然后提出申请，其在提出申请所在地的户口年限可以累计计算。

第二十二条（服刑、劳教人员的申请规定）

服刑人员在刑满释放（不包括假释）后、劳教人员在解除劳动教养后，方可申请共有产权保障房。在服刑或者劳动教养前，符合本市城镇常住户口年限的人员，在刑满释放（不包括假释）或者解除劳动教养后提出申请的，其在提出申请所在地的户口年限可以累计计算。

第二十三条（农转非人员的申请规定）

原为本市农业户口居民，按照本市公安户籍管理部门的相关规定，登记为本市城镇常住户口后，其在本市以及提出申请所在地的城镇常住户口年限可以与农业户口年限累计计算。

第二十四条（外省市在沪毕业人员的申请规定）

外省市在沪学习并因毕业后就业等原因，取得本市城镇常住户口的人员，其本市城镇常住户口年限自按照本市公安户籍管理部门的相关规定正式报入本市城镇常住户口之日起计算。

第二十五条（不得同时申请廉租住房、共有产权保障房、公共租赁住房）

申请对象不得同时申请廉租住房、共有产权保障房或者公共租赁住房，必须待其中一种类型保障性住房的申请审核完成后，方可申请其他类型保障性住房。

第二十六条（同一住房内多个家庭提出申请的规定）

户口在同一住房内的多个家庭需要申请共有产权保障房的，应当先确定一个家庭提出申请，待该家庭的申请审核完成后，其他家庭方可提出申请。

第二十七条（列入房屋征收（拆迁）范围家庭的申请规定）

列入区（县）政府房屋征收（拆迁）范围，且未享受过居住困难户保障补贴的家庭，可以提出申请，申请时需提供房屋征收部门（拆迁实施单位）出具的未申请居住困难户保障补贴的相关证明材料。

第二十八条（申请对象发生人员减少情况的处理）

在申请审核、轮候供应过程中，申请对象因离婚、户籍迁移、死亡等原因发生人员减少情况的，申请对象及相关亲属应当及时以书面方式报告街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当按照下列规定进行处理：

（一）自提出申请至签订选房确认书之前，共同申请人发生人员减少的，保留购房资格，区（县）住房保障机构应当对照减少人员后的供应标准，确定供应的房型。

（二）自签订选房确认书至签订《共有产权保障房预（出）售合同》之前，共同申请人发生人员减少的，选房结果有效，其他共同申请人应当在剩余人员中选择确定买受人和同住人。

（三）自提出申请至签订《共有产权保障房预（出）售合同》之前，申请对象全部减少的，街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当及时书面通知核对机构终止核查、核对工作，并终止审核，或者注销申请对象已取得的登录证明、轮候序号或者选房确认书。

街道（乡镇）或者区（县）住房保障机构应当在发布登录公告、发送选房通知书以及签订《共有产权保障房预（出）售合同》等之前核查申请对象人员的情况，对于发生人员减少的申请对象，及时按照规定作出相应处理。

申请对象发生人员减少情况后未按照规定及时报告，仍按照原申报情况继续申请或者购买共有产权保障房的，视为隐瞒虚报行为，按照有关规定进行处理。

第二十九条（申请对象年龄、婚姻状况年限和户口年限的计算）

申请对象的年龄、婚姻状况年限和户口年限以提出申请之日为截至时点前溯计算。

第三章 轮候和选房

第三十条（共有产权保障房供应标准）

申请户应当按照市政府公布的供应标准购买共有产权保障房。

申请户向所在区（县）住房保障机构申请将原有住房交政府指定的机构收购，经区（县）住房保障机构审核同意的，按照区（县）政府确定的住房供应标准购买共有产权保障房。

申请户按照本条第一款、第二款规定购买共有产权保障房的，可以选择购买低于供应标准的共有产权保障房。

第三十一条（轮候序号的产生）

区（县）住房保障机构应当对在规定时限内经复审通过并发布登录公告的申请户，通过计算机程序公开摇号排序。区（县）住房保障机构根据摇号排序结果建立轮候名册，每个申请户取得一个轮候序号。摇号排序结果应当在7日内在“上海市住房保障和房屋管理局网站”、区（县）指定媒体和街道（乡镇）社区事务受理服务中心公告栏等公布。

公开摇号排序过程应当邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员以及新闻媒体等进行监督，由公证部门全程监督并出具公证证明。

第三十二条（公布房源供应信息）

区（县）住房保障机构应当根据房源建设和筹措情况、本行政区域内登录的申请户数量等因素，分期在“上海市住房保障和房屋管理局网站”、区（县）指定媒体和街道（乡镇）社区事务受理服务中心公告栏等公布下列信息：

（一）项目名称、地址、建设单位、交房日期；

（二）房源总套数和各种房型套数，房型示意图和建筑面积；

（三）每套房源楼层、室号、销售价格，相同地段、质量普通商品住房市场价格，5年后上市转让总价款的分配比例，住房维修资金和物业服务收费标准；

（四）申请户现场看房的接待时间；

（五）选房日期；

（六）其他应当公布的信息。

第三十三条（现场看房）

房源供应信息公布后，申请户可以在规定时间内自行到共有产权保障房建设项目所在地现场看房；区（县）住房保障机构和建设单位应当做好现场看房的接待工作。

第三十四条（选房意愿表达）.区（县）住房保障机构应当在看房后、选房前书面征询申请户是否参加当期选房。申请户应当在规定时间内，向区（县）住房保障机构书面确认是否参加当期选房。

申请户确认不参加或者未在规定时限内确认参加当期选房的，其取得的轮候序号作废，但可以参加下一期申请户的摇号排序，再次取得轮候序号。在下一期房源供应时，仍确认不参加或者未在规定时限内确认参加当期选房的，其再次取得的轮候序号作废，区（县）住房保障机构应当注销其登录证明，申请户自注销登录证明之日起1年内，不得再次提出申请。

第三十五条（选房）

区（县）住房保障机构应当根据房源供应情况和申请户数量，分期、分批组织申请户参加选房活动，并向申请户发出书面通知。

选房公开进行，区（县）住房保障机构应当邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员以及新闻媒体等进行监督，由公证部门全程监督并出具公证证明。区（县）住房保障机构可以选择以下方式组织选房：

（一）申请户持身份证明、轮候排序证明和选房书面通知，按照轮候序号次序选房，排序在前的申请户在公布的房源中优先选定购买的共有产权保障房；

（二）申请户按照轮候序号次序，通过计算机设定程序随机摇出一组房源，申请户在该组房源中选定购买的共有产权保障房。

申请户选定购买的共有产权保障房后，应当在规定时限内与区（县）住房保障机构签订选房确认书。

选房结果应当在7日内在 “上海市住房保障和房屋管理局网站”、区（县）指定媒体和街道（乡镇）社区事务受理服务中心公告栏等公布。

第三十六条（签订合同及相关附件）

申请户中的共有产权保障房买受人应当在选定购买共有产权保障房后的规定时间内，持身份证明、选房确认书等相关材料，与区（县）住房保障机构、共有产权保障房建设单位签订《共有产权保障房预（出）售合同》；申请户中的同住人应当与区（县）住房保障机构签订共有产权保障房使用协议。

符合本实施细则第三十条第二款规定的申请户，在选定住房后，应当先与政府指定的收购机构签订原有住房的买卖合同或者公有住房承租权转让合同，并办理房地产转移登记或者公有住房租赁关系变更后，方可签订《共有产权保障房预（出）售合同》。

第三十七条（选房活动开展后不选房、不购房等的处理）

申请户有下列情形的，其登录证明和轮候序号作废，2年内不得再次提出申请：

（一）未按照规定选定住房的；

（二）选定住房后不签订选房确认书的；

（三）不签订《共有产权保障房预（出）售合同》的；

（四）因自身原因，签订的《共有产权保障房预（出）售合同》被解除的。

参加选房活动的申请户因当期供应房源的房型套数有限等而未能选购共有产权保障房的，其轮候序号不变，排列在下一期房源供应的轮候序号之前。

第四章 售后管理

第三十八条（对共有产权保障房使用行为的监督）

共有产权保障房的房地产权利人、同住人不得将共有产权保障房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除共有产权保障房购房贷款担保以外的抵押权。

区（县）住房保障机构可以通过家访等方式，了解房地产权利人、同住人居住和使用共有产权保障房的情况，发现擅自转让、出租、出借、赠与、改变房屋使用性质或者设定除共有产权保障房购房贷款担保以外的抵押权行为的，可以按照《共有产权保障房预（出）售合同》约定，采取书面通知改正、要求支付违约金、在指定媒体通报、记录不良信用、直至收回房屋等处理方式。

第三十九条（5年内购买其他住房后原共有产权保障房的回购）

取得共有产权保障房房地产权证不满5年，房地产权利人、同住人购买其他住房的，应当向原批准购买共有产权保障房的区（县）住房保障机构（以下简称原住房保障机构）书面申报。

原住房保障机构收到书面申报后，应当在10个工作日内发出《共有产权保障房回购通知书》，房地产权利人收到《共有产权保障房回购通知书》后，应当在30日内与原住房保障机构签订房屋转让合同，回购价格为共有产权保障房原销售价格加银行存款利息；计息时段为《共有产权保障房预（出）售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日止，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率。

共有产权保障房房地产权利人、同住人收到原住房保障机构出具的已完成回购的证明材料后，方能办理购买其他住房的合同网上备案手续。

第四十条（5年内因特殊原因申请回购）

取得共有产权保障房房地产权证不满5年，共有产权保障房房地产权利人因全体房地产权利人、同住人离沪或者出国定居，夫妻离婚需将住房变现后分割财产，家庭成员重大疾病、急需资金支付医疗费用等特殊原因，可以申请原住房保障机构回购共有产权保障房。

房地产权利人申请回购，应当提交《共有产权保障房回购申请审核表》、与经登记记载的同住人共同签名（单身申请人购房的除外）的书面申请，原《共有产权保障房预（出）售合同》、《房地产权证》、身份证、户口簿等材料。

原住房保障机构应当在15个工作日内进行核实，情况属实的，与房地产权利人签订房屋转让合同，回购价格按照本实施细则第三十九条第二款规定确定。

第四十一条（发生购房贷款逾期还款的处理方式）

借贷公积金资金、银行资金购买共有产权保障房的借款人，发生逾期还款超过规定期限的，原住房保障机构按照《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见（试行）》（沪房管保[2010]260号）和其他相关规定进行处理。但对于不符合贷款条件的借款人所购买的共有产权保障房，原住房保障机构不承诺回购。

第四十二条（5年后共有产权保障房转让）

取得共有产权保障房房地产权证满5年后，需要转让的，房地产权利人应当向原住房保障机构提交《共有产权保障房转让申请审核表》、与经登记记载的同住人共同签名（单身申请人购房的除外）的书面申请，原《共有产权保障房预（出）售合同》、《房地产权证》、身份证、户口簿等材料。

原住房保障机构应当在15个工作日内进行审核，决定回购的，书面通知房地产权利人，并在书面通知送达后30日内与共有产权保障房房地产权利人签订转让合同，回购价格由房地产权利人和原住房保障机构共同选定的房地产估价机构按照相同地段、相同类型、相同质量的存量二手住房市场价格确定；原住房保障机构应当按照《共有产权保障房预（出）售合同》约定的比例，向房地产权利人支付相应比例的回购款。决定不回购的，书面通知房地产权利人可以向他人转让，房地产权利人应当按照《共有产权保障房预（出）售合同》约定的比例，向原住房保障机构所在区（县）的财政部门缴纳相应比例的转让价款后，方可办理共有产权保障房房地产转移登记。

第四十三条（回购共有产权保障房前相关手续办理）

共有产权保障房交原住房保障机构回购前，房地产权利人和同住人应当将户口迁出共有产权保障房，并结清水、电、气等公用事业费用和物业服务费等费用。

原住房保障机构在支付回购款前，应当入户查看房屋状况，确认房地产权利人和同住人按照前款规定办理相关手续。房地产权利人和同住人未结清相关费用的，原住房保障机构在回购款中扣除。

第五章 附则

第四十四条（集中审核和相关机构工作衔接）

申请对象在规定申请期内提出申请后，初审和复审工作在规定时限内集中开展。

街道（乡镇）、区（县）住房保障机构以及相关核对机构审核材料应当在2个工作日内完成集中移交，集中移交应当分批进行。

第四十五条（隐瞒虚报行为的认定和处理）

申请对象的隐瞒虚报行为，按照《关于加强经济适用住房申请审核、严肃查处隐瞒虚报行为的通知》（沪房管保[2010]212号）和其他相关规定，及时予以认定和处理。

第四十六条（对申请户举报的处理）

申请户在复审通过并取得登录证明后被举报，因举报内容模糊等原因，住房保障机构无法在规定时限内完成调查核实的，被举报的申请户可以保留资格，参加摇号排序或者选房活动。区（县）住房保障机构应当将有关情况向申请户、举报人、社会公众释明。

举报材料经查证属实，申请户取得登录证明及轮候序号的，区（县）住房保障机构应当予以注销；申请户购买共有产权保障房的，区（县）住房保障机构应当予以收回，并按规定追究相应责任。

市和区（县）住房保障机构应当向社会公布监督举报受理方式，收到监督举报后，按照《经济适用住房监督举报办理工作规定暂行意见》（沪房管保[2010]30号）的相关规定处理。

第四十七条（具体应用问题的解释）

本实施细则的具体应用问题，由市住房保障房屋管理局负责解释。

第四十八条（施行日期）

本实施细则自颁布之日起实施，有效期至2014年12月31日。

篇3：共有产权经济适用房制度创新研究

一、经济适用房制度的主要缺陷

经济适用房发展历史较短, 缺乏实践经验和充分的理论准备, 因而难免存在缺陷:

保障目标错位。建立社会住房保障体系的目标是保居住还是保拥有?是解决中低收入家庭的住房难还是买房难?我们认为应该是前者而不是后者, 而经济适用房制度却恰恰选择了后者。政府为经济适用房购买者提供了免土地出让收益和税费减半的优惠, 这实质上是赠送部分房屋产权, 保障其买房和拥有产权房, 也可以说是部分福利性分配住房, 这有悖于住房制度改革方向, 违背公共财政和住房保障原则。如果中低收入家庭买不起住房, 政府应该提供部分补贴的话, 那么享受低保收入的特困家庭就应该享有全额补贴, 也让他们买得起住房, 而不需要提供廉租房了。这显然不妥。经济适用房与廉租房相比, 在社会保障目标和原则方面明显出现偏差, 通俗地说是“保过了头”。缺乏累积效应。从货币形态看, 由于政府用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权, 财政资金投入住房保障“有去无回”, 即使受助人变成“百万富翁”, 也无法收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时, 政府要收回一定比例的差价收益, 但收回多少、怎么收回差价收益, 因缺乏房屋产权依据, 难以操作。从实物形态看, 由于政府放弃了经济适用房应有的产权, 受助家庭缺乏依法退出的机制, 使经济适用房丧失了多次循环用于住房保障的功能, 一套经济适用房只能解决一户中低收入家庭的住房困难, 即使10年、20年后这户家庭步入中产阶级, 甚至到这户家庭的第二代、第三代人都不具备居住经济适用房条件时, 这套经济适用房也难以用来解决其他中低收入家庭的住房困难。可见, 不论从货币形态还是实物形态看, 现行经济适用房制度都不具备应有的循环累积效应, 这导致政府投入相当可观的财力物力建设经济适用房, 但始终满足不了社会住房保障的需要, 使得住房保障体系难以建立。

居住不经济。经济适用房制度的最大优惠政策是行政划拨土地。由于土地价格的差异, 在目前政府财力紧张的状况下, 用于经济适用房建设的往往是低价格的土地, 因而经济适用房基本上是远离主城区选址集中建设, 交通落后, 学校、医院、商业等配套设施不完备, 周围区域产业欠发达, 就业机会少。中低收入家庭入住经济适用房小区, 普遍面临就业难、就学难、就医难等问题, 大部分家庭的日常生活与工作需要长距离地往返市区, 不仅不方便, 而且费用支出增大, 居住成本提高。可以说, 现行经济适用房制度对中低收入家庭来说, 虽能安居但难乐业, 更难“脱贫致富”。

破坏房地产市场的统一性。经济适用房建设采取行政划拨方式供应土地, 导致房地产市场供地方式的“双轨制”;经济适用房价格未计入土地出让费和一半税费, 导致房地产市场定价机制的“双轨制”。土地供应方式和定价机制是房地产市场的两大核心问题, 经济适用房制度在这两大核心问题上采取非市场化方式运作, 使整个房地产市场形成“双轨制”, 如果长期这样下去, 统一的房地产市场是难以形成的。

滋生腐败。行政划拨土地, 减半征收税费, 国家提供的优惠使经济适用房升值空间巨大。尽管政府对经济适用房申购条件进行严格限制, 但巨大的利益诱使一大批富人和特权者敢冒道德风险骗购经济适用房;再加上监管环节多, 难度大, 在社会诚信体系缺失的情况下, 隐瞒住房真相和收入水平, 骗取购买经济适用房资格并非难事, 因此, 各地普遍存在以权谋取经济适用房现象, 有大批经济适用房被富人买走, 造成经济适用房分配不公和社会住房保障资源的严重流失, 对政府声誉与社会和谐极为不利。

二、经济适用房制度创新的操作性建议

精心组织试点。建议采取“3X3=9”的模式进行试点, 即在东部、中部、西部三大区域, 分别选择大、中、小三类城市进行共有产权制度试点, 经过试点, 总结经验, 广泛讨论和论证, 制定出适应不同经济发展水平和不同规模城市具体情况并能与现行经济适用房制度有机衔接的实施方案。

修改《经济适用房管理办法》。为适应共有产权制度创新, 有必要在试点的基础上适当修改《办法》, 主要修改有六处:第二条增加关于经济适用房实行共有产权制度的规定;第九条修改土地供应方式;第十三条修改建设方式;第十七条修改定价方式;第二十五条修改权属登记内容;第二十六条取消上市交易的年限限制。与此相适应, 要同时修改《经济适用房价格管理办法》。

建立住房保障机构。建议建设部、省建设厅设立住房保障部门, 研究制定住房保障政策和有关法规, 对市、县经济适用房建设与分配实施指导和监督;市、县设立住房保障办公室, 组织建设和审核分配经济适用房和廉租房, 作为国家所有者代表负责经济适用房和廉租房国有产权的运营和管理, 归缴和监管住房公积金。

篇4：我国共有产权经适房制度创新研究

关键词：经适房，共有产权经适房，有限产权，共有权，按份共有

中图分类号：DF521文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2015）01-0050-55收稿日期：2014-11-20

目前，我国已初步形成以经济适用住房（以下简称“经适房”）、廉租住房、限价房、公共租赁住房为主的保障房体系，并处于进一步整合与调整之中，其中一个颇具争议的问题即是传统经适房如何向共有产权经适房转变。共有产权经适房实质上是以共有权理论为基础，对传统经适房的用地方式、价格设定、房源筹集、产权归属、交易退出等关键环节进行系统改造，它有助于涤除传统经适房的一系列弊病，也为保障房的规范化发展提供了有力支撑。

1 共有产权经适房的制度优势

共有产权经适房是针对传统经适房的制度弊病而推出的，它以物权按份共有理论为平台，对传统经适房制度进行全面改造。可以说，共有产权经适房在理论和实务上都彰显出更为先进的制度优势，应当作为我国未来经适房的改革方向。

1.1 产权归属更为清晰

依《经济适用住房管理办法》第三十条第一款之规定，传统经适房的产权归属于购房者，只是该产权是受到诸多限制的“有限产权”，这种模糊的产权界定方式不仅在理论上有违反物权法定主义之嫌，还会引发实务中的诸多乱象：一是购房者以“有限产权”之名坐享“完全产权”之实，二是地方政府无法享受对经适房建设所减免土地出让金和税费等“隐性投入”的产权收益。而共有产权经适房将房屋产权改由政府和个人按份共有，政府将所减免的土地出让金和税费转化为经适房产权份额，由此解决了传统经适房产权不明的问题。

1.2 上市交易更为便捷

依《经济适用住房管理办法》第三十条第二、第三款之规定，传统经适房的上市交易须购房满五年，且应按照届时同地段普通商品住房与经适房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。而共有产权经适房的价格组成将由不完全向完全转变，与所有商品房一样将土地出让金、税费等全额计入房屋成本，形成与商品房价格基本接近的价格。也就是说，共有产权经适房打破了传统经适房与商品房的价格藩篱，变二者价格的“双轨制”为“单一制”。

1.3 准入人群更为醇化

传统经适房上市交易的巨大利润空间会诱使大量不符合标准的人员混入保障对象之中，这也是经适房制度屡遭诟病的一大问题。而共有产权经适房由于实行价格的“单一制”，购房者所获得的产权收益与市场价值始终保持一致，并不存在额外的利润空间，这就从根本上消除了不符合标准的人员混入保障范围的利益动机。可以说，共有产权经适房以“出口”反制“入口”的方式，将从源头上避免滋生的寻租腐败问题，限制了炒房等投机行为，使经济适用房做到循环使用，发挥住房保障资源的最大利用空间。

2 共有产权经适房的规范梳理

从制度变迁的视角来看，共有产权经适房属自下而上的诱致性制度变迁，是地方政府针对传统经适房诸多弊病所自发采取的改革探索，并由个别地方试点逐步向全国范围推广。在这一过程中，试点地方颁布的规范性文件无疑具有重要的参考价值，也是未来推行共有产权经适房的制度基础。

2.1 共有产权经适房的产权归属

2.1.1 购房时初始产权比例的设定

目前，共有产权经适房的初始产权普遍是对购房者的最低出资额做出要求，如《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》第七条第一款要求个人出资“应与购买经济适用住房出资额相当”；而对于政府产权比例的出资，大多以显化的土地出让金构成，如《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》第四条明确了“主要以显化土地出让金构成，并逐步过渡到货币补助与土地出让金显化相结合，条件成熟时，可直接以货币形式补贴购买一定价格及标准范围内的商品住房，形成共有产权住房”。可见，目前购房者与政府的初始产权比例并非依其真正出资予以界定，更多的仍是一种理论预设的结果。其中，购房者的个人出资较传统经适房并无本质差异，政府的出资则主要依据显化的土地出让金等方式确定。

2.1.2 购房后个人完全产权的取得

购房者取得部分产权后，可以通过继续出资方式向政府购买剩余产权，不同时间阶段可以享受不同的价格优惠。如《吉林市保障性住房按份共有产权实施管理办法》第二十条采取3年、3-6年、6年以后三个购买阶段，其中，不足3年不得购买，满3年不足6年按原价购买，6年后购买价格考虑折旧、地价、增值等因素确定。实际上，购房者支付的剩余产权出资仍是以评估价格为准，政府则给予其一定程度的价格优惠。

2.2 共有产权经适房的交易与抵押

2.2.1 购房者部分产权的交易

现行地方立法基本延续了《经济适用住房管理办法》第三十条第二款的禁止性规定，如《连云港市市区共有产权经济适用住房实施细则（试行）》第十五条、《吉林市保障性住房按份共有产权实施管理办法》第二十一条第二款均强调共有产权经适房的购房者在未取得完全产权前，不得将所购住房上市出售；对于特殊原因确需出售的，按照原购房价格由经适房主管部门（或住房保障中心）进行回购。

2.2.2 购房者完全产权的交易

现行地方立法对购房者取得完全产权后的交易仍设置了两方面限制：一是政府在同等条件下享有优先购买权，二是购房者应当补交一定的交易收益。实际上，依共有权法理，上述两方面限制的合理性仍有待商榷，因为购房者在购买政府产权比例时已经支付了相应对价，其取得产权应为完整、无瑕疵的产权，自然可以自由处分，并无理由设置交易时间和主管部门同意的前置条件。

2.2.3 共有产权经适房的抵押

部分地方立法允许共有产权经适房设定抵押，如《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》第二十六条规定“可以按照普通共有产权房屋依法抵押”；而也有部分地方立法限制共有产权经适房设定抵押，如《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则》第三十八条规定“不得设定除共有产权保障房购房贷款担保以外的抵押权”。相较之下，后者更能够兼顾经适房的融资担保功能和社会保障属性，应予肯定。

2.3 共有产权经适房的出租与出借

现行多数地方立法严格禁止购房者将共有产权经适房用于出租和出借。《无锡市共有产权经济适用住房试行办法》第十八条、《吉林市保障性住房按份共有产权实施管理办法》第二十四条、《连云港市市区共有产权经济适用住房实施细则（试行）》第十七条、《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》第十九条均明确禁止共有产权经适房购房者将房屋用于出租经营。

2.4 共有产权经适房的物业服务

现行地方立法对共有产权经适房的物业服务规则主要涉及以下几方面：第一，公用部位和公共设施维修基金由国家和购房家庭按产权份额（或面积份额）分别承担；第二，物业服务费用由共有产权使用人（即购房者）承担；第三，用部分（或专有部分）维修费用由使用人（即购房者）承担。由此可见，共有产权经适房物业费用的承担实际上遵循一个基本规律，即因房屋直接占有使用而产生的费用由购房者负担，因房屋产权直接产生的费用由购房者和政府分担。

3 共有产权经适房的制度创新

基于上述规范分析，不难看出现行共有产权经适房的制度设计远没有达到以共有权理论改造传统经适房的目的，尤其是仍固守经适房与商品房价格的“双轨制”。应当看到，产权的按份共有是共有产权经适房的制度核心，未来改革应以此为基石，兼顾社会保障政策予以系统化构建。

3.1 明确建设用地应以出让方式供应

现行经适房建设用地的划拨方式有悖于经济学上“任何生产要素的投入都应按其贡献获得相应的收益和补偿”原则，实务中也难以确定政府所减免的土地出让金和税费的金额，自然也无法确定政府与购房者的产权比例。而惟有采取土地出让方式，并将土地出让金、税费等全额计入房屋成本形成与商品住房价格接近的经适房价格，政府才可以根据不同收入的中低收入家庭提供相应的补贴，实现由暗补向明补、由土地税费补贴向货币化补贴的转变。在操作程序上，共有产权经适房建设用地的土地出让金和相关税费可由政府直接拨付给代表政府行使产权的独立机构，由该机构与购房者共同出资形成共有产权。

3.2 创设独立机构代表政府行使产权

政府作为经适房共有产权人必然会带来一个棘手的问题，即政府作为虚化主体如何具体行使产权？目前各地大都规定由住房保障管理部门代为行使，这也就意味着住房保障管理部门兼具了私法上产权主体和公法上监管主体两种角色，而这两种角色在利益诉求上并不一致。从域外经验来看，英、美两国共有产权住房的产权主体均由第三方独立机构（如英国的“住房协会”）和购房者组成，政府并不直接持有房屋产权。鉴此，我国未来可以成立独立性的保障房产权持有机构，由其代表政府持有和行使国有产权部分的私法性事务，而各地住房保障管理部门则醇化为行使保障房监管职能的机构，专司保障房领域的公法性事务。此外，该独立机构还可负责共有产权住房乃至整个住房保障制度的运行实施调控与监督，包括维修基金的管理、租金的收取及分配、小区物业公司的招标工作等。

3.3 允许经适房购房者灵活取得产权

现行地方立法关于经适房购房者的初始产权设定过于僵化，无法照顾到保障对象支付能力的不同，为此，可以从共有权法理出发，允许购房者自行决定购买的产权份额，使共有产权经适房的产权运行机制更为灵活。

3.3.1 购房者可在最低比例之上自由设定初始产权

理论上，由于共有产权经适房可以实现个人与政府产权的自由组合，并没有必要继续沿用传统经适房的出资要求，但如果购房者出资过低，也会导致政府财政负担过重、保障对象隐瞒实际收入等道德风险的产生。为此，可以在维持共有产权经适房资金合理循环的基础上，由地方政府根据本地实际设定购房者的最低出资比例，购房者可在此之上选取任意比例取得初始产权。正如《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》第八条所规定的，“应积极创造条件，对不同收入层次的中低收入住房困难家庭，通过调整产权比例配售共有产权房，实现多层次保障，避免夹心层，实现不同层次保障的无缝对接”。

3.3.2 购房者应依据市场对价取得经适房完全产权

现行购房者“分阶段”购买共有产权经适房的做法，使购房者的支付对价始终与市场价值存在一定差距，这无疑会重蹈传统经适房与商品房价格“双轨制”的覆辙。解决这一问题的关键是打破政府对共有产权经适房市场价格的定价权，按购房者购买政府产权时的市场评估价格来确定支付对价。在评估价格的选择上，地方政府可以指定若干权威的房屋价格评估机构作为备选项，在购房者购房时随机抽取一家作为评估单位，若购房者或政府对评估结果存在异议的也可进行二次评估。

3.4 统一购房者对经适房的使用规则

3.4.1 购房者未取得完全产权前不得将房屋出租或出借

对购房者出租或出借行为的禁止主要是鉴于经适房的属性要求和共有权的基本法理，在购房者取得完全产权后自然丧失了相应的法理依据。为此，应当将该出租和出借的禁止范围限定在购房者未取得完全产权之前，购房者取得完全产权后可以自由处分房屋。

3.4.2 购房者和政府应分担经适房物业服务权利义务

现行立法已确立了共有产权经适房物业服务费用产权所有和直接占有相分离的承担原则，这在未来立法中应予以坚持。详言之，公用部位和公共设施的维修基金由政府和购房者依产权份额分担，政府部分由代表政府行使产权的独立机构负责缴纳；物业服务费和自用部分（或专有部分）的维修费用由购房者（即使用人）承担。此外，考虑到政府并不直接使用房屋，经适房的建筑物区分所有权也应授权购房者行使，政府则应当服从业主大会或业主委员会的决定。

3.5 丰富经适房购房者的产权交易机制

3.5.1 购房者可以在有限范围内交易其产权份额

第一，购房者在未取得共有产权经适房完全产权前可以交易其产权份额，但交易对象应符合经适房的保障标准，即只能在保障对象内部进行循环交易。从国际经验来看，尽管各国保障房制度各异，但在保障中低收入家庭住房问题上采取的政策是相近的，都是将有限的国家经济资源留在中低收入家庭中。如我国台湾地区《国民住宅条例》第十二条就规定：“国民住宅承购人所承购之国民住宅及其基地，非经国民住宅出售机关之同意，不得出售、出典、赠与或交换；其经同意出售者，国民住宅出售机关有优先承购权。国民住宅出售、出典、赠与或交换之承受之，应以具有购买国民住宅之资格者为限。”可以说，将保障房资源限定在保障对象内部流转是国际上的通行做法，这一方面将充分尊重购房者的私有产权，另一方面将剔除现行政策中经适房的投资功能，可以有效减少经适房领域的“炒房”现象，进而从房源数量上保障城镇中低收入家庭的基本住房需求。

第二，政府在同等条件下享有优先购买的权利。依《物权法》第一百零一条之规定，政府作为共有权人享有同等条件下优先购买购房者转让的产权份额的权利，政府可藉此优先购买权强化对经适房的调控能力。2011年深圳市政府颁布的《深圳市住房建设规划（2011-2015）》第二十七条对此也明确“对依据相关政策允许上市交易的保障性住房，仅能由政府以扣除增值收益的价格回购，并重新分配给符合条件的保障对象，实现保障性住房在中低收入居民和人才中循环分配的机制”。

3.5.2 购房者可以在市场上自由交易其完全产权

购房者购买政府产权而取得完全产权后，房屋性质即由经适房转变为商品房，自然可以在市场上自由流通。实际上，若共有产权经适房的建设用地采取出让方式供应、初始产权按出资比例确定、购买政府产权按市场评估价格做出，则经适房与商品房价格就始终保持一致，购房者的产权也即是不受限制的完整产权。在这一意义上，共有产权经适房购房者取得完全产权后并不存在所谓上市交易问题。进一步讲，共有产权经适房将政府投资回收由上市交易环节向产权取得环节的前移，还可避免传统经适房上市交易时无法确定政府收益的困惑，为“倒逼”不符合标准的人员自动退出保障范围奠定了基础。

4 结语

共有产权经适房是我国借鉴域外共有产权住房经验对传统经适房制度的一次系统创新，它试图以物权按份共有为主线，对传统经适房的用地方式、产权构成、产权变动等进行针对性改造。然而，综观各地探索仍始终徘徊于传统经适房的逻辑框架内，诸多关键制度无法实现既定目标。本文立足于共有权理论和保障房公共政策，对共有产权经适房的应然制度设计加以全面阐述。当然，本文的研究仍基于现行产权型和租赁型保障房的二元划分结构，未来伴随着国家保障房政策的深度调整与转型，共有产权住房可能面临更大的适用空间，居民住房的实现方式也将更加多元。

参考文献：

1.陆玉龙.共有产权：经济适用房制度创新研究.中国房地信息.2005.9

2.曾亚萍 吴翔华 聂琦波.共有产权经济适用房的退出机制研究.改革与战略.2010.10

3.袁立华 王云萍.析共有产权住房政策的公平价值——以江苏淮安经验为例.中共浙江省委党校学报.2011.2

4.舒畅.共有产权经济适用房的福利分析和进一步推广的几点思考.内蒙古农业大学学报（社会科学版）.2012.3

5.陈淑云.共有产权住房：我国住房保障制度的创新.华中师范大学学报（人文社会科学版）.2012.1

6.蒋拯.共有产权经济适用住房法律问题研究.西南民族大学学报（人文社会科学版）.2011.11

7.王晨龙.浅析我国经济适用房的退出机制.房地产法前沿（第1卷）.中国法制出版社.2007

8.上海市房产经济学会编.国外（地区）住宅法规选编.上海社会科学院出版社.2001

9.王宏新 张健铭.经济适用房“内循环”制度——住房政策社会保障性的回归.北京行政学院学报.2007.2

作者简介：

田智，南开大学法学院民商法专业博士研究生，研究方向为物权法、房地产法。

基金项目：

篇5：经济适用房制度何去何从

钟庭军

 2013-01-08 11:16:26

来源：《经济研究参考》(京)2012年44期

一直以来，经济适用房制度由于实施过程中出现购买对象与建筑标准失控、房屋售价过高等问题而广受诟病。2009年6月武汉“六连号”舞弊事件更是将经济适用房制度改革推向风口浪尖。为什么会出现这些问题，未来经济适用房又将何去何从，这一切都需要追溯历史，探明经济适用房的产生背景，厘清经济适用房发展脉络，并结合中国国情，方能明确未来经济适用房走向。

一、我国引进经济适用房制度的背景

经济适用房在1998年被规定为我国住房的主要供给渠道，是有特殊历史背景的。我国住房制度改革从20世纪80年代乃至90年代一直推而不动。虽然试验过无数的房改方案，但是最终由于没有触动传统房地产福利分配的根基而导致无疾而终。1998年，我国受亚洲金融危机影响才使得决策层下决心把房地产作为国民经济的新增长点，从而最终推动房地产制度改革。当时的改革目的并非完全市场化，也非商品房为主流。而是规定经济适用房占主导地位，通过社会化建设，收回住房投资，进行滚动开发，从而既达到满足居民住房水平，又能达到拉动国民经济增长的双重目的。当然就拉动经济而言，“售”比“租”更有动力。国际上通行的经验是公共住房出租是一个必经的历史过程，原因在于只有租赁才能使公共住房在内部循环，特别是在供求矛盾尖锐的时期更快解决低收入人群住房问题，但其缺点在于不能及时回收投资。当时经济适用房本来是售还是租，我国决策层争论比较激烈。由于当时处于亚洲金融危机的影响，由决策层定位成“以售代租”(谢家瑾，2009)。当时思路是经济适用房出售能够快速回笼资金，就能积极拉动国民经济。可以说我国的房地产制度改革服从于国民经济宏观调控的需要，由此改变了我国房地产制度改革的走向。

经济适用房与公积金是借鉴新加坡公共组屋和中央公积金的制度组合，不能脱离公积金而单纯研究经济适用房，也不能脱离经济适用房而单独研究公积金。判断经济适用房借鉴新加坡公共组屋有两大原因：其一，产权属性相同。世界各国以租赁保障为主，产权保障为辅。产权性保障住房只有日本的公团住宅，中国香港的居屋以及新加坡的公共组屋等。我国的经济适用房，个人是拥有产权，尤其是早期阶段，产权转让不受约束；后来经济适用房的产权才具有有限产权，和新加坡的公共组屋产权类型一样。其二，对象相同。公团住宅、中国香港的居屋等产权类保障住房都是针对少数群体，而新加坡的公共组屋对象则是针对大多数居民。我国经济适用房保障对象也是如此，历数我国经济适用房的早期重要文件，无论1994年的《关于深化城镇住房制度改革的决定》、还是1998年的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，以及2002年的《关于加强房地产宏观调控促进房地产健康发展的若干意见》，都一以贯之提出“以中低收入家庭为对象的经济适用房是主要的住房供应渠道”。显而易见，当时经济适用房针对是大多数居民。判断我国公积金也是学习新加坡中央公积金，其原因有二：1991年上海试点公积金到1999全国普遍实施公积金的决策阶层都是以朱镕基总理为核心；全国性统一公积金治理格局的形成是1999年国务院并颁布的《公积金管理条例》(刘洪玉，2011)，这与确定经济适用房的主导地位在时间上是相当吻合的。这说明当时住房制度改革打上新加坡住房制度的烙印，也说明当时决策层是有很深考虑的。

显然，我国经济适用房制度并非是一个孤立的制度个体，而是与公积金作为一个制度组合，借鉴新加坡住房制度引进的。但是制度引进却忽视了这两个核心制度背后的支撑：(1)资金。新加坡中央公积金在居民购房融资方面的流程是：居民通过公积金获得10%的首期付款和90%的银行贷款—向建屋发展局购买住房—居民获得住房所有权—资金流向住宅发展局—住宅发展局交还政府—政府用其偿还债券本息—中央公积金收回资金—继续为住房建设和购买者提供资金，这样新加坡的公积金即是购房信贷的主要来源，也是建屋发展局住房建设投资的主要来源。新加坡用公积金支援建设，根据居民购买力确定房价，造成较大亏损，这都是靠政府补贴和低息贷款维持。如2004/2005补贴9.19亿新元，2005/2006补贴7.55亿新元(毛大庆，2011)，占2006年财政支出305亿新元的2.5%(财政部网站，2008)。新加坡公共组屋和中央公积金构成了回路循环：中央公积金个人缴纳20%，提供较为充裕的资金量；土地强制性拆迁，减少土地成本；以居民承受能力确定价格售出，收回投资后进行下一步的投资，形成良性的循环链条，不足部分由国家补贴。我国中央层面对经济适用房是不做补贴，认为地方政府能实现自我平衡。公积金个人缴纳部分仅占12%，不足以提供足够资金。其实经济适用房无偿划拨土地与高价商品房用地、经济适用房减免税费与商品房税费构成了巨大的机会成本。这个机会成本随着商品房价攀升而越发明显，并为经济适用房制度变异埋下了伏笔。(2)土地。新加坡的土地都是通过强制性拆迁获得的，拆迁成本很低，为公共组屋低价奠定基础。而我国的住宅用地主要通过招拍挂的形式，土地价值彰显出来，拆迁成本过高，造成地方政府不愿意为经济适用房提供更多的用地。值得注意的是新加坡是没有土地财政的。资金不足造成了我国地方政府没有多大的积极性，推力小。土地财政同样造成我国地方政府没有多大的积极性，拉力小。

新加坡采取产权性保障是有经济实力作为保障。新加坡政府运作和发展的财政开支大部分来自于税收，而税收的主要来源包括企业所得税和个人所得税，占到政府运作财政收入的40%。商品和服务税作为第二大来源在2003年占到政府运作财政收入的11%。这两项之和占到每年运作财政收入的一半以上(张祚，2011)。但是我国的地方政府对土地财政依赖却越来越重。1999-2004年官方公布的土地出让金分别为514.33亿元、595.58亿元、1295.89亿元、2416.79亿元、6161.22亿元、5894.14亿元。2006-2007年分别为7676.89亿元、13000亿元。有的地方土地财政甚至占到一半以上。此外，新加坡是给补贴的，但是我国中央政府在经济适用房是不会给地方政府补贴。不断变迁且迥异的制度环境必然使得经济适用房产生变异。

二、经济适用房的首次变异

我国引进的制度体系是不完全的，不断自行演化。用制度经济学的术语来说就是“制度非均衡状态”。就像一根电线杆栽种不牢固，它在地球引力以及自身重量之下，自动寻找新的平衡点。

其一，审核变异。1998年恰逢政府的机构改革，人员变少。政府把审核环节后置到开发商，也有政府自己审核的；在审核方面，政府则负责为开发商提供优惠政策，同时限定利润(价格)并且对申购家庭的资格进行审核，其依据来自于社会团体(如企业)为申购者出具的证明。但是这些社会团体提供的收入证明往往是虚假的。有的地方政府把审核权下放到开发商，开发商也没有动力进行认真审核。只要经济适用房能销售出去，开发商对资格问题可以网开一面。由此可以看出，在整个过程中社会团体提供的依据可靠性存在质疑，政府监管又难以到位，监控环节的薄弱又会导致“骗购”现象的出现。对于开发商而言，逐利性只能使其更为关注自身利润得失，没有权利和义务对申购家庭进行审核和监管。

其二，户型变异。一方面是销售的需要。由于当时经济适用房销售对象是整个中低收入群体。地方政府和开发商既可以挑选低收入群体又可以选择中等收入群体。为了销售容易，开发商宁愿选择开发大户型吸引居民。户型已经变异后，审核肯定会发生变异。因为户型大，仅有中产阶级能够购买，低收入群体根本买不起。另一方面是与商品房竞争的需要。由于这些经济适用房的地段都比较偏远，如果户型较小，与商品房相比，产权又受到限制，根本难以吸引到足够的人群，开发商难以有丰厚利润。因此开发商有意把大户型作为一种亮点。甚至与商品房相比，经济适用房的户型面积毫不逊色。譬如北京天通苑、回龙观等复式经济适用房比比皆是。与之相比，新加坡组屋政策的前期，主要建设每套40-70平方米的小户型，近20年来才改为建设85-125平方米的组屋(朱天华，2011)。而我国直接就修建大户型的经济适用房，超越了新加坡公共组屋发展的必经阶段。因此，我们可以说“开着宝马住经济适用房”有其必然现象。一是当时的人群是中产阶级，这部中产阶级过了10年已经是高收入群体，其开宝马是必然的。二是由于商品房的价格高涨，带动这种产权类保障性住房成为了投资品，为权势阶层所热衷，从而导致的。

不可否认，中央层面采用了一些补救措施，如2004年的《经济适用房管理办法》明确规定：经济适用住房中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，客观上起到一定的遏制效果。

三、经济适用房的第二次变异

第二次变异是与商品房制度体系竞争之下产生的。如果把制度引进理解为生态竞争的过程，我们就能很好理解各类制度的现存状态。就像自然界中的高大乔木之下必然是低小的灌木林。强制度与弱制度竞争，必然更加弱化乃至消灭弱制度。

其一，数量萎缩。第二次变异也是发生了“非典”背景下，为了进一步刺激经济，商品房成了主要的供给渠道。与之相适应，2004年“831”土地招拍挂大限规定了土地出让必须以招拍挂为主要形式。土地招拍挂制度为地方政府的土地财政扫清了道路，地方政府越从土地中获益多，越是要把商品房作为主要的支柱产业，越是不重视经济适用房。进一步，经济适用房被迫退居二线，因此在2004年《经济适用住房管理办法》中被定位为“具有保障性质的政策性商品住房”。既然法律已经降低了经济适用房，地方政府可以名正言顺地忽视经济适用房。显然，商品房制度体系的竞争已经战胜了经济适用房制度体系。因此我们观察到：经济适用房建设处于不断萎缩状态中，1998-2005年经济适用房建设量先增后减，2000-2001年达到最高，之后逐步下降到2005年的不到30万套和3200万平方米，相当于1998年的建设量。2006年以来经济适用房建设量逐步增加，2007-2008年各年竣工35万套，竣工面积为3400万平方米。这都是在中央政府宏观调控的强压之下地方勉强而为的。我们观察到2004年8月31日是土地招拍挂大限，两者叠加起来，我们可以推断出可能是由于实行土地招拍挂制度，地方政府逐渐形成土地财政，对经济适用房建设的动力弱化了，才导致保障性住房比例的萎缩。另外“18号文”也压缩了经济适用房的保障对象，确定了普通商品房的供给主体地位。地方政府不仅有内在的利益动机而且有外在的压力，其压缩保障性住房建设的行为也就顺理成章了。

其二，制度断裂。新加坡独特的定价制度和组屋与公积金的配合，是组屋制度的思想结晶。因此，在政府的统筹设计下，组屋和公积金形成了一个互为补充的系统：只有组屋没有公积金，“居者有其屋计划”推行不下去；只有公积金没有组屋，单靠起伏跌宕的私人市场难以解决普遍住房问题。我国在1998年全面市场化的时候提出要形成以经济适用房为供给主体的供给体系，这种房改思路其实是借鉴了新加坡的公共组屋制度和公积金制度相配套的制度体系。但是2003年的“非典”引发了房地产带动经济的再次启动，在国务院的“18号文”中把需要购买经济适用房的对象从1998年文件规定的中低收入家庭缩小为低收入家庭，并要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”(谢家瑾，2009)，偏离原先设计的轨道。从近年房价涨幅的角度来看，即使公积金都归集到位，难以解决住房问题。因为我国引进的公积金以及住房补贴却要购买商品房，把个人购房暴露于市场风险之下，与高昂房价相比，公积金以及住房补贴只是杯水车薪，失去了引进的原旨，从某种意义上说这种制度引进不太成功。2003年“18号文”规定商品房成为主要的供给渠道彻底撕碎了这一对制度组合，使得制度丧失引进的原旨。

四、经济适用房的第三次变异

其一，尴尬定位。经济适用房脱离了公积金，独自开始演化，演变了类似香港的居屋。2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确了“经济适用房供应对象为城市低收入困难家庭，并与廉租房保障对象相衔接”，建筑面积控制在60平方米以内，属于有限产权。这一定位完全背离了最初的定位，本身也存在逻辑矛盾。何谓逻辑矛盾呢？经济适用房和廉租房保障对象均是低收入家庭，而公租房、限价房保障对象都是中低收入。但是低收入者反而有产权保障(经济适用房)，而收入高一点的(如公租房)，反而仅有租赁性保障。这无疑刺激了“懒人行为”，收入较高者宁愿收入低一点，也要获得产权房(经济适用房)，使得经济适用房重新定位极为尴尬。

其二，特殊新宠。2011年，国务院加大了保障性住房投资力度，新开工1000万套保障性住房。与以前相比，保障性住房建设的任务大为增加，并规定了住房保障地方政府行政一把手总负责制。保障性住房任务分解下来，地方政府不得不完成，于是单位自建房实物分配假借“经济适用住房”现象死灰复燃。俗话说“经济适用房是个筐，什么都往里装”。单位集资建房、拆迁用房、棚户区改造都参照经济适用房，享受政策优惠。由于当前有的城市保障性住房任务较重，于是鼓励有权有钱的单位自建房。这与2006年前某些单位违规集资合作建房在本质是一样的。这是传统体制的复归，也是房地产市场经济体制的倒退。像某些高校纷纷兴建经济适用房分配给职工，已经激起了较强烈的社会反响。一些地方政府在实施政策过程中表面上与原政策一致，事实上背离原政策精神的内容。

其三，投资黑洞。这是针对社会性经济适用房而言。经济适用房实质是政府将土地出让金和部分税费作为补助发放给中低收入家庭，资助中低收入家庭购房。每个家庭享受的这种补贴的多少取决于他们购买经济适用房的面积和地理条件。面积越大，地理位置越好，享受的补助越多。这就无形中促进购房人追求大面积、位置佳的住宅。房价上涨导致产权类保障性住房如经济适用房成为投资黑洞。其原因在于经济适用房的防火墙并未建立。经济适用房制度建立之初，购买经济适用房以后还可以购买商品房，经济适用房并没有回购制度。即使2007年11月建设部规定了5年以内不得上市交易，但是并未规定类似公共组屋内循环制度。只要经济适用房持有者等上5年后，转手即可获得巨额的财产。因此，由于产权性住房巨大的财富效应，使得权力阶层不断侵入经济适用住房。这种问题至今仍然存在。

五、小结与展望

本文粗略勾勒出经济适用房的发展路径。显而易见，在经济适用房发展过程中，不同的相关利益群体，包括房地产企业、地方政府、特殊利益集团等，都在不同历史阶段从经济适用房制度上部分截取有利于己的解释，产生了形形色色的问题。虽然中央针对不同问题，分别发文予以纠正。但是在支离破碎的经济适用房制度上打补丁，犹如马赛克一样，已经失去原有的含义。因此部分学者提出“取消经济适用房”制度也是理所当然的。

篇6：共有产权:经济适用房的新模式

本次论坛上, 一种全新的保障房建设模式被隆重推出——家庭与政府资助相结合形成共有产权房。为全面了解这一新模式, 记者进行了深入采访。

什么是共有产权

据专家介绍, 所谓共有产权, 从法律上讲, 就是指一家房地产有两个或两个以上的权利主体, 即共有人, 在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小, 对共有房地产享有一定的利益, 并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利, 并承担相等的义务。

淮安市就是在经济房政策上应用了这项法律, 从而诞生了新的政策。

与原经济适用房政策相比, 最大的不同在于:共有产权制经济房其用地由划拨改为出让, 将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用房的优惠政策, 显化为政府出资, 形成政府产权, 也就是家庭与政府资助相结合的形式。

具体的房屋产权可以按照两种比例实现共有:当个人与政府的产权比例为7:3时, 个人承担的价格相当于同期经济适用房的价格;对仍无力购买的特殊困难家庭, 可按5:5的产权比例进行购买, 个人承担的价格则相当于同期经济适用房的70%, 即共有产权经济适用房。

另外, 当共有产权房购买人的收入增加, 可以申请购买政府部分的产权。按规定, 自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的, 按原供应价格结算;5年后购买政府产权部分的, 按届时市场评估价格结算。

房屋出售时与此类似, 出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化, 家庭收入高于政府规定标准, 进入中高收入群体时, 政府也无需强制其搬出, 而是对政府产权部分收取市场租金。

这一新生政策的出现, 能否改变原经济适用房的困境?

原经济适用房政策的弊端在社会上已经有了很多质疑和非议, 据记者了解到, 舆论大致分为三类:一是批评经济适用房存在的管理问题。如对购买对象审查不严, 让一些有钱人占用了纳税人的钱;对面积标准控制不紧, 房子做得太大, 经济房不经济;对经济适用房开发的监督管理不力, 导致用于保障性住房建设的土地挪作它用。二是认为经济适用房冲击了房地产市场, 损害了开发商的利益;认为经济房效率不高, 违反了市场原则;认为经济房浪费了资源, 不能创造效益;认为经济房不公开, 是腐败的温床等等。三是表达主张, 立主废除经济适用房。

那么, 这项新政策的实施, 能否有效化解创痛划拨土地经济适用房的弊端?能否探索建立出既能“防热”又能“防冷”的房地产调控体系呢?为此, 我们需要从各试点城市的试点情况来找寻答案。

共有产权试点情况全解析

据了解, 2007年7月起, 淮安市率先在全国创建出让土地共有产权房, 通过政府资助接轨普通商品住房市场, 来缓解城市中的低收入群体住房难问题。江苏省淮安、姜堰、如皋等作为第一个吃“共有产权”这个“螃蟹”的试点城市进行了实施性改革。至今两年过去了, 试点情况如何呢?

江苏省建设厅高级工程师吴立群介绍了以下3个地区的试点情况。

(1) 淮安市试点情况

淮安市2007年出台《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》。其申购条件中表明:2007、2008年, 家庭人均月收入700元, 家庭人均住房建筑面积低于16平方米。2009年将家庭人均月收入调整为800元, 如申购户中有相当部分因经济条件无力购买, 计划降低门槛。

2008年建设、回购共有产权房350套。2009年计划建设、回购共有产权房300套。申请及申购情况具体为:2008年度 (含2007年) 共有331户申请共有产权房 (其中3:7比例227户, 5:5比例104户) , 实际购买为153户 (其中3:7比例105户, 5:5比例48户) 。有178户没有申购 (其中3:7比例122户, 5:5比例56户) , 其原因是家庭经济困难无力购买。在已经申购的共有产权房中, 政府产权部分共计694万元。2009年度首批公示, 符合条件的申购户为215户 (其中3:7比例215户) 。

(2) 姜堰市试点情况

姜堰市结合国家将经济适用房变“只售不租”为“租售并举”这一新形势, 在全省率先试点经济适用住房租售并举, 即对同一套住房实行“租”、“售”两种产权形式, 建共有产权房以解决“夹心层”住房难问题, 出台相应的配套办法。自2004年以来, 市政府筹资2000多万元, 建成了近2万平方米共有产权房。

姜堰市用于共有产权改革试点的共有产权房, 每套建筑面积控制在65平方米。按照拆迁保障政策, 拆迁户只要有托底性补偿款, 就可拿到45平方米的房屋产权。剩下20平方米产权, 归政府所有, 由住房保障部门代表政府按国有资产进行管理。如住户暂时没钱买全部产权, 可先租着用, 等有钱了, 再买下全部产权。

(3) 如皋市试点情况

如皋市出台了《共有产权保障性住房试点办法》, 在主城区拆迁改造中开展试点。该办法规定, 共有产权面积标准控制在70平方米/户, 指定房源, 并由开发企业组织提供;购房家庭所购面积不得低于40平方米, 其余面积由政府从住房保障基金中出资购买, 为国有产权, 国有产权部分由购房户租赁使用;困难家庭经济条件允许后, 可一次性购买所住房国有产权部分。

经济适用房的共有产权模式在多个地区试行以后, 其优劣逐渐显现, 多位专家为此发表了看法。

据吴立群介绍, 经济适用房的共有产权模式是可行的, 而需要进一步探讨的问题涉及资金的保障、产权的进一步明晰等。

专家唐卫毅认为, 在当前我国住房市场发展参差不齐、房价纷纭复杂的情势下, 淮安首创的这一保障房建设新模式, 具有很强的示范作用和推广价值。因为它是由家庭与政府共同出资且按照市场规则运行的, 在共同拥有房屋产权的基础上, 还可实行房屋产权的转换, 从运作的社会效益来看, 可谓一举多利。

他说, 经济适用房的“共有产权”举措, 既可以有效减轻低收入家庭的购房负担, 又可以使其实现住上产权房的梦想。而且, 它最大的优点在于, 可以让既无购买经济适用房资格、又买不起商品房的“夹心层”家庭改善住房。

“出口”反制“入口”成效显著

去年7月, 淮安市在原来已完成供应2000多套共有产权房的基础上, 面向非拆迁低收入住房困难家庭又供应300套。但1个月过去了, 只有70多户家庭申请。把人均月收入的条件从700元放宽到800元后, 也只增加了10多户。淮安政府不得不再一次把门槛降低。出乎记者意料的是, 如此施惠于民的政策为什么没有得到市民的热情响应呢?本应该人头攒动的申请点为什么会如此冷清呢?

随着我们对政策的不断深入了解, 答案也逐渐浮出了水面。那就是:“退出”机制有效地控制了“入口”机制。

由于经济适用房的审核和界定并不明晰, 如果用传统经济适用房非法倒卖, 牟取暴利, 往往能达到百分之一百的利润。由此产生的问题可想而知, 特别是在无法可依的情况下就会变得更加糟糕。然而, 在淮安市房管局局长邵明看来, “入口”问题在很大程度上是来自“出口”问题。

在退出机制上, 淮安有专门的一套可行措施。国务院文件中明确, 转让的经济适用房按照当时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款, 具体缴纳比例由城市人民政府确定。其目的主要是杜绝在转让交易中非法牟利, 避免公共利益受损。淮安市明确产权比例, 并按比例受益的退出方法, 就是使“具体缴纳比例由城市人民政府确定”这个原则变得更加明晰合理。

正因为产权比例清晰, 其退出方法就变得简单易行。只要购回政府产权部分就可得到完全产权, 实现退出。上市转让时, 政府收回其产权份额, 也实现了退出。为进一步关爱弱势群体, 实行人性化操作, 淮安市在文件中规定:自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的, 按原供应价格结算;5年后购买政府产权部分的, 按届时市场评估价格 (不含房屋装饰、装修的费用) 结算。如此简便易行的退出机制是传统经济房所不能比拟的。这一创新举措在酝酿阶段就得到了淮安市市委、市政府主要领导的果断支持, 并经市委常委扩大会议集体讨论, 一致通过。

而且, 共有产权经济适用房, 是以出让土地招投拍方式建设的商品房, 购买时几乎和商品房一样, 也可申请商业贷款和公积金贷款;因为要办产权证, 购房者夫妇双方必须亲自到场并提供真实有效的身份证明;而对购房者资格的严密审查和公示制度使申请者很难弄虚作假;即便造假成功, 想通过倒卖牟利, 必须先从政府那里购回部分产权, 这就多了一次暴露的风险;由于是产权房, 产权明晰, 政府完全可以通过法律方式制止或纠正。淮安试水共有产权经济适用房两年来, 没有发生一起身份投诉, 也没有出现一起倒卖情况。

而以“出让土地”方式建设的经济房, 购买人即使弄虚作假成功, 得到的也只是使用价值, 而受法律限制无法通过倒卖获得巨额利润。巨大的非法牟利的驱动力没有了, 情况就会大不一样。

“正是因为退出机制有效反制了‘入口’机制, 因此, 针对我国现阶段因人们收入不透明、信用平台不完善、经济房‘入口’难以把关的问题, 解决‘退出’的问题未必不是解决好‘入口’问题的主要途径。”邵明说。

共有产权能否成为新选择

那么, 我们可不可以就此认定共有产权是值得推广的呢?

让我们具体来看:第一、对大多数老百姓而言, 并不指望通过买房的方式来谋得利益, 因此, 若真的能够通过此种方式让低收入群体有房可住, 自身利益得到保证, 肯定是会受到欢迎的。况且, 按照种种共有产权房的政策, 购房者在一定的期限内, 都可以无条件以原价将政府份额赎回, 所以, 这一政策老百姓更没有反对的理由了——向银行贷款还得付利息, 而政府却给了个“免息分期付款”的机会, 谁又会不高兴呢?从另一方面来说, 由于共有产权房的土地是以出让而非划拨的形式给付的, 政府只是以减免部分税费的形式来获取产权, 因而, 可以极大地舒缓往年政府单独承担保障性住房的资金压力。对政府来说, 也是一件何乐而不为的事。

第二、共有产权经济适用房能够保值增值。因比例明确, 且有商品房性质, 与购买普通商品房一样保值增值。例如, 淮安市某传统经济适用房小区, 当初每平米1100元, 如今价格已上涨到每平米3000多元, 按现行传统经济适用房“退出”政策规定, 经济房上市后, 增值部分个人和政府各得50%, 一些购房者就不答应了, 原因是, 当初政府只让利15%, 却要分走50%的增值利润, 这无疑是不公平的。以市场价确定产权比例的共有经济适用房, 享有的是产权比例市场增值的全部收益, 不会像购买传统经济适用房那样增值收益较低。

第三、把居住权与产权做了有效嫁接, 使“共有产权”成为“权责明确”的载体。保障性住房, 同样要围绕“权”字做文章, 却未必一定是独立产权。政府应该更多考虑百姓的基本住房保障权。而百姓要考虑的是, 保障性住房还不是按需分配, 自身也要拿出力所能及的支付能力, 保障才能落到实处。共有产权的这种嫁接模式, 把住房保障权、居住权、产权结合在了一起, “权”的内涵更加丰富了。

不过, 让人担心的是:首先“共有产权房”用地性质由划拨改为出让, 并完全按照商品房进行开发, 且销售价格计算也等同于商品房。可见, 比起传统的经济适用房, “共有产权房”增加了土地成本, 且房价随市场价浮动。客观上, “共有产权房”的这种价格形成机制, 不啻于维护了商品房市场价格, 丧失了经济适用房平抑市场房价的政策效应。

其次, 政府通过购房比例, 占有了部分产权, 所以在中低收入家庭财力有限的情况下, 只有经济适用房房价不断上涨, 政府获得的“资助比例”才会上升, 所形成的政府产权才会增加, 反之, 政府的利益将受到损失。故此, 政府可能失去调控经济适用房价的积极性反而推高了经济适用房的房价。政府利益夹缠在房地产市场之中, 究竟是利大于弊, 还是弊大于利仍有待考证。