需求市场分析

需求市场分析（通用6篇）

篇1：需求市场分析

文章描述：关键在于，自己是否可以通过简单的市场调研、理性的需求分析，对一个自己中意的想法做一次解剖，洞悉其价值，这种解剖分析的过程，就是锻炼和成长的过程。

产品人总会产生各种各样的新想法，这其中极少数“应景且靠谱”的想法会成为产品、惠及网民，而更多产品想法只会成为谈资、或博文素材，比如下文中的这片想法。那么，产生不应景、不靠谱的想法是不是错误呢？我认为不是，这种“产生想法——想法博弈——想法毁灭”的过程，对于一个产品新人来说，至少算是一种对互联网市场的猜想、对用户需求的分析、对产品策划模型的创造。关键在于，自己是否可以通过简单的市场调研、理性的需求分析，对一个自己中意的想法做一次解剖，洞悉其价值。这种解剖分析的过程，就是锻炼和成长的过程。

所以，我把以下这个想法拖上解剖台，按照“产生——分解——分析——实现——再回顾——评估问题”的过程，简单评估一下其应景与否、靠谱与否。

需求产生：我在PC上阅读的时候，总会在某篇文章中发现一些“或拍案叫绝、或醍醐灌顶、或发人深省”的片段内容。每当此时，总希望轻松存储这些片段，以便收藏并回顾，又不会干扰阅读进程。提升一点儿档次的说法，即所谓的“知识管理”行为之一。

需求分解：1、在PC上阅读，所以场景有可能是浏览器、阅读器、WORD等；2、阅读过程中存储片段；3、存储快速，以后可以阅读曾经存储的内容。

需求分析：

层一：有用

●实施文字存储行为，并方便以后的回顾阅读；存储行为在阅读过程中完成，要求快速且便捷。

层二：易用

●网络存储：最好玩点儿云存储的概念，我走到哪里都可以把片段往云彩里塞、或从云彩里看。

●分类索引：分类、标签不能少，甚至注释、来源也可以有。一是方便我对内容的管理；二是说不定以后有大用处~~

●如何快速：“浏览新浪博客时，选中片段即可发布一条微博”——这种方式值得借鉴。在此过程中加入分类、标签、注释的交互过程，并淡化存储行为。造就一种“一片好知识，不知不觉已上云端”的完美感觉

●方便阅读：以某种方式让我舒服的阅读这些片段即可，比如网页方式。

层三：爱用

背景：满足了“不打扰阅读行为的快速存储、有效索引、便捷阅读”这一基本需求之后，我所积累的知识就会不断的往云端里塞啊塞。如果这个产品被我的100个其他同行使用，我们101为同好者就会不知不觉建立起一朵肥硕的云彩，关于某一类主题知识的云。

基于以上两行之背景，则会出现如下之场景：

●第一：所有知识均为用户筛选，基本全属于优质内容。

●第二：分类索引，让同主题的内容可以有效聚合，并含有注释、来源。

●第三：有了优质内容、主题聚合，分享欲望油然而生。我当然希望浏览同行们认可并收藏的知识片段。

需求实现：

现有工具：

●onenote、EverNote、wiz，

试用了WIZ，索引及分类不清楚、存储有些迟钝。另外两个没用过，EVERNOET本身50M+，软件本身就够重的，有些麻烦。客户端嘛，最大的麻烦就是要安装和管理，一台PC一种情况，带不走。

●阅读器，比如谷歌。可以在有限内容源内收藏、分享内容，但其与需求本身还有着本质差异：阅读器，并非知识管理工具，不能对片段精华的知识进行有效的存储、管理、索引。

实现方式：

●客户端——沦为现有工具之列，加入竞争。另外，客户端+网页的方式，也加大了用户的理解和管理成本。内容源：可以照顾各种内容来源，包括网页、WORD等。

●浏览器插件——比客户端轻、比“下面的方式”重。内容源：比客户端缩小一圈，可以照顾所有网页内容。

●某阅读器文摘功能——最轻，内容源也最小，限于阅读器订阅的内容。有可能背离最初需求，沦为第二种“现有工具”。

最终方式：浏览器插件+云端存储+网页展示。

靠谱吗？回顾需求

即，回顾最初的需求是否得到了很好的满足，应该从虚拟场景中判断，功能是否抓住了用户的痛点（分析用户需求：在场景中寻找痛点）:

●场景一：我安装了浏览器插件，以后无论在网络中阅读到任何对于自己有价值的内容，均可“选中内容——选填标签、分类、注释，并自动记录来源——完成云端存储”。

●场景二：我若需回顾自己积累的网络文摘，便可以“点击浏览器上的插件按钮——打开网页——按照预设分类及标签阅读浏览”。

●场景三：承接场景二，我还可以在网页中“点击公共标签、公共主题分类——浏览他人产生的优质文摘内容——关注某用户及其文摘知识 or 点击文摘来源，直接到来源网页浏览 or ……”，社区形成。

问题：1 用户对于“阅读过程中记录精华、笔记类内容，并作为知识管理、回顾阅读”的需求有多强？2由用户产生的“片段化的文摘、笔记类内容”，其可读性、可分享性有多强？

●第一个问题，决定了这个产品本身的“产生意义”。

●第二个问题，决定了这个产品“到底是做一个纯粹的知识管理工具，还是借用户产生优质内容之东风，做一个知识分享社区。”

解剖完毕。我对于这个想法的评估，最后简单归结为以上两个问题。当然，由于个人能力和阅历所限，我这种自娱自乐式的解剖，会在过程中产生各种偏差或偏执。所以，最好的方式，是邀请其他同事、同行一起围观解剖台，对自己的想法评头论足，以保证下刀精准、方向正确，从而让自己这次需求分析的锻炼过程，更具备群众智慧和参考价值。

总之我认为，产品人就是要不断产生想法，然后毁灭想法，再产生，再毁灭…………直到这种反复自我毁灭的过程中，拼杀存活下来一些惠及网民的好产品，自己也就可以欣然的修成正果、立地成佛了~

篇2：需求市场分析

随着人们生活水平的提高和生活社会化的发展，汽车对人们在日常生活中起到的作用也越

来越大，人们对汽车的需求也开始增多。在多年快速的经济增长下，居民收入水平提高、汽车降价不断，轿车的主力消费群体由财富金字塔的塔尖移向中端。这部分人群，市场容纳力更强，消费也更稳定。中高档汽车受到消费者的普遍亲睐。而别克车就是其中一种。

长期问题方面，我国自主品牌汽车在经过多年来的发展后，虽然获得了长足的进步，市场

份额不断提高，但在核心技术能力方面与发达国家相比仍存在较大差距，竞争力仍主要停留在中低档小排量汽车领域，这使得自主品牌企业在这一轮市场需求由经济型小排量汽车向中高级车升级过程中处于不利地位，市场份额下降，利润增长下滑，因此，自主品牌企业迫切需要大力加强研发，加快技术和产品升级，大幅提高产品竞争档次，但是，目前不少企业遇到了资金匮乏的问题，缺少资金成为钳制汽车研发技术升级的重要因素。近几年来，对于毫无“外援”的自主品牌而言，表面上销量增速很快，但由于技术含量低，单车利润十分微薄，难以支撑整车研发的巨额支出，而不实现技术升级只能停留在市场的底层，这已成为国内汽车产业链条上一个明显的恶性循环。别克企业实力雄厚，不断引进国外的高科技，并且在原有的基础上不断追求创新，这也是别克获得市场份额的原因。

众所周知，交通事故是当代人类的第一杀手。由于设计、制造等制造商的原因使得轿车的安全性能得不到有效保障造成交通事故频发是轿车制造商及其所生产的轿车的第一杀手。轿车的性能价格比是影响轿车需求的另外一个重要因素。性能价格比高的轿车容易被市场所接受，容易受到消费者的欢迎，需求趋势看好，未来的发展空间也大。舒适性是消费者选择轿车购置时必须考虑的一个因素。目前，我国仍处在社会主义初级阶段，消费者总体收入水平并不高，轿车的舒适性还不是影响轿车需求的主要因素。随着人们生活水平的逐步提高，轿车的舒适性越来越被消费者所重视。发展安全性能高，舒适性能高的车成为一种需要，一种潮流。别克的SUV车型主要发展的就是这一点。消费者需要外观良好，内饰精美，价格低廉的汽车产品，例如别克凯越，别克君威，别克君越都是适合普通消费者购买的车。

建议和意见：

1、轿车的主力消费群体由财富金字塔的塔尖移向中端。所以别克车应该尽力发展适合这类人群的车辆。

2、从汽车的产品周期可以看出，别克大部分的车辆都处在成熟期，可以获得很大的利

润，引进新的车型需要大量资金，所以别克在接下来一段时间应该以培养成长期的车辆、巩固成熟期的车辆为主，以获得更多的利润。

3、从车辆的本身来讲。轿车的品种、颜色、外观、内部装饰效果、品牌是和安全因素

影响消费者对轿车需求的几个因素。别克车在内饰方面要继续保持已有的优势，在安全性能方面要不断的姑姑和加强。

4、别克车的不足就是比较耗油，别克车应该减少油耗，开发绿色能源。

篇3：需求市场分析

1 研究对象与方法

1.1 研究对象

以社会(中小学校、社区)对体育人才需求为研究对象

1.2 研究方法

1.2.1 文献资料法

查阅有关学校体育、群众体育开展现状、高师院校课程改革等方面的文献资料,为本研究提供借鉴。

1.2.2 问卷调查法

对河南省中小学校、社区群众等制定调查问卷,搜集相关信息为本研究提供第一手资料,调查对象涉及河南省城镇中小学校50所。

1.2.3 专家咨询访谈法

就相关问题向专家、教授、领导进行咨询访谈。

2 结果与分析

2.1 中小学校对体育人才需求方面的调查

2.1.1 中小学校对体育人才内涵需求方面的调查

大学生就业难归根到底是因为当前高等教育的发展不能适应经济、社会的发展。社会上需要什么样的人才,通过劳动力市场的供求信号反映出来,进而教育部门按照这种信号进行培养目标、学科、专业和教学内容进行调整,以适应社会的需求。社会需求是人才培养的原动力,直接决定着学校人才培养目标、规格定位等。本文针对体育人才内涵建设方面的需求对河南省50所中小学校进行问卷调查,本文筛选了9项比例较高的指标进行研究,结果显示,98%的学校把体育教师思想政治觉悟方面作为选人用人的首要条件,敬业精神和良好的师德以91%排在第二位,团队合作精神和创新意识位居第三,其次是掌握心理健康知识、专业技能、专业理论知识。因此,在高校体育教育专业教学中要重视对学生的职业教育。团队合作精神和创新意识被用人单位越来越重视,提高学生的团队意识和创新精神对高校体育教学提出了较高的要求,在体育教学中要改进教学方法、更新教学理念设计或引导学生产生创新性思维;掌握心理健康知识和专业技能受到同样重视,中小学生正处于青春发育期,思想情绪不稳定易出现叛逆心理,作为体育教育者掌握心理健康知识尤为重要。

2.1.2 中小学校对体育人才素质需求方面的调查

专业教学能力排在首位说明中小学校对体育教师的要求首先是能胜任教学本职工作,这就要求高师院校培养的学生要掌握先进的教学理念、教学方法,提高毕业生的教学实践能力是应对就业压力的有效途径之一。因此,高师院校在重视技能与理论教学的同时教育实践也同样重要,教育专业提高教学实践课时和质量非常重要。专业技能排在第二位,体育教学只有娴熟、规范的专业技术才能使学生信服,才是完成高质量教学的保证,比赛组织与编排和裁判能力位居第三,随着全民健身运动和学校阳光体育运动的开展,为了丰富学生的课余体育文化生活和促进学校体育运动的开展,中小学校组织各种体育赛事已纳入规程,对体育教师掌握赛事组织、编排、裁判有一定的需求,因此高师院校要加强学生此方面的培训与教学以及参与各种赛事的实践活动,进一步提高学生对赛事的组织、裁判能力。科研能力和专业训练能力需求相对不高,但也有一定的需求,在高师院校教学中也不能忽视这方面的培养。

2.2 中小学校体育课程开设项目的调查

对50所城镇中小学校目前开设体育项目进行调查,结果显示,河南省城镇中小学体育课程主要以篮球、排球、足球、田径等传统项目为主,基本所有学校都开设篮球课,因为篮球比较适宜青少年运动具有竞争性、趣味性,男女皆宜,场地要求比较简单,调查了解到基本所有学校都有篮球场地,这也是篮球项目开展较为普及的原因。其次是排球课,调查了解到排球课属于隔网对抗性项目不易造成运动损伤,且容易组织,主要受女生的欢迎,田径课主要在初中开设,因为体育加试成绩被记入中招成绩,为了提高分数主要开设以学校达标测试项目和中招加试项目为主。足球课程主要在中学开设,分班上课男生以足球为主。体操课主要以简单的跳马、跳山羊、滚翻等简单动作为主。羽毛球、乒乓球对场地环境要求较高的项目开设率不高,健美操、舞蹈、跆拳道等新兴项目开设率较低。

2.3 中小学学生需求体育项目调查分析

图1显示,大球类项目男生选择率为80%,女生为30%,以男生为主,小球类项目女生高于男生,舞蹈类项目女生高于男生,女生主要以健美操、韵律操为主,男生以街舞为主,武术类项目男女生比较均衡男生选择散打、套路,女生选择太极拳、套路为主,跆拳道男女选择率基本相当,主要腿法教学和防身术为主。其他项目包括轮滑、游泳、击剑等项目比较受学生的欢迎。调查得知一些新兴体育项目非常受学生的喜好,但大部分学校均没有开设,原因主要存在于学校目前还不具备开设这些新兴项目的场地、设施等条件,另一方面缺乏这方面的师资也是主要原因之一,因此,作为培养中小学体育教师的高师院校应该根据中小学校学生需求培养相应的体育人才,这样体育教育专业的毕业生才能抓住社会发展带来的机遇、才能适应社会。

2.4 社区体育对体育人才需求方面的调查

体育教育专业学生培养目标就有能胜任社会体育指导工作,当前我国正处于体育强国建设中,群众体育是其最基础的短板,社区体育是群众体育发展的基础,社会体育指导员在社区体育发展中起着非常重要的作用,随着社会的发展,人们在满足了物质需求的同时开始追求精神需求,参与体育锻炼和体育活动是达到精神愉悦的有效途径,随着我国进入老龄化社会,老年人体育锻炼、体育康复训练越来越受到重视。

表4显示,社区居民参与体育锻炼的项目主要有武术、健美操、健身气功、交谊舞、毽球等项目,一般在公园、广场、绿地进行,问卷调查显示,老年人对健身咨询、体育康复锻炼指导具有较高的需求,武术主要以太极拳、太极扇、太极剑为主,参与群体以40-60岁之间,男女没有明显区别。乒乓球、羽毛球、游泳等项目有一定需求,以青少年学生为主,均在体育俱乐部有偿进行。因此,高师院校应根据社会需求制定相应的培养方案、改革不合理的课程结构,为社会培养需要的体育人才。

3 结论与建议

3.1 结论

1.河南省中小学用人单位对体育人才内涵方面的需求依次为体育教师思想政治觉悟、敬业精神和良好的师德、团队合作精神和创新意识、掌握心理健康知识、专业技能、专业理论知识。

2.河南省中小学用人单位对体育人才素质方面的需求依次为专业教学能力、专业技能、比赛组织及编排裁判能力、专业理论、科研和训练能力。

3.目前河南省中小学体育课程主要以篮球、排球、足球、田径等传统项目为主,羽毛球、乒乓球对场地环境要求较高的项目开设率不高,健美操、舞蹈、跆拳道等新兴项目开设率较低。

4.目前河南省中小学学生需求项目方面,女生主要以健美操、韵律操为主,男生以街舞为主,武术类项目男女生比较均衡男生选择散打、套路,女生选择太极拳、套路为主,跆拳道男女选择率基本相当,其他项目包括轮滑、游泳、击剑等项目比较受学生的欢迎,大部分项目均没有开设。

5.社区体育对体育人才需求方面,主要有武术、健美操、健身气功、交谊舞、毽球等项目,老年人对体育健身咨询、体育康复锻炼指导具有较高的需求。

3.2 建议

在高校体育教育专业教学中要重视对学生的职业教育。在体育教学中要改进教学方法、更新教学理念,设计或引导学生产生创新性思维。提高学生的团队意识和创新精神;高师院校进一步提高体育教育专业教学实践课时和质量。对赛事组织、编排、裁判等方面进行培训。高师院校体育专业应增加社会需求的专业项目,缩减社会需求较小的传统项目的教学内容和课时,增设新兴体育项目,可以采用“请进来,走出去”的方法,即把社会上新兴项目开展较好的单位或个人请进来为学校培训,或把自己的教师派出去学习。

参考文献

[1]2013年温家宝政府工作报告[R].

[2]全国普通高等学校体育教育本科专业课程方案[Z].

[3]訾新建.在2009年度河南省高等教育教学改革研究项目立项评审会议上的讲话[Z].

[4]许红峰,黄汉升,等.普通高校体育教育专业教学内容与课程体系改革实证研究[J].武汉体育学院学报.2000,6(34):43-45.

篇4：需求市场分析

关键词：住房消费；需求特征；调控

Abstract：With the deepening of the urban housing system reformation，the housing market demand raise rapidly. The supply of the housing market is lack of flexibility in a short time，so the housing price trend has a close relationship with the housing market demand. In this paper，we analyze the characteristics of the demand in housing consumption market and the housing asset market at this stage，point the effects on the housing market by different needs of the people’s behavior，then give some advice on housing market regulation.

Key Words：housing，demand character，regulate and control

中图分类号：F830 文献标识码：B 文章编号：1674-2265（2012）10-0064-04

1998年住房制度深化改革以来，伴随着国民经济的飞速发展和快速的城市化进程，我国住房市场取得了较大的发展。截至2010年底，城镇居民人均住房建筑面积达到31.6平方米，居民住房需求水平和居住质量都有了较大程度的提高。这一阶段也是我国住房市场需求快速增长的阶段，商品住房销售面积从1998年的10827万平方米增长到2010年的90625万平方米，年均增长19.4%；商品住宅销售额从1998年的2006.9亿元增长到2010年的43953.3亿元，年均增长29.3%。由于住房市场供给短期内缺乏弹性，因此短期内住房市场价格走势和市场需求的旺盛程度有关。当前我国住房市场需求非理性程度较高，研究需求群体内部不同类型主体的行为特征、分析其对住房市场发展所造成的影响，对于从需求治理出发、弱化市场正反馈机制具有非常重要的意义。按照市场需求主体购买住宅的目的，可以将住宅产品需求类型划分为三类：自住需求、投资需求和投机需求。2010年以来，严厉的房地产市场调控政策使得住房市场投资与投机性需求得到了有效抑制，因此在限购限贷政策不放松的前提下，今后一段时间内住房市场需求主要来源于自住型的消费需求。

一、住房消费市场

（一）自住需求

自住需求是指购房者的动机在于满足自身的居住需要，包括无房户解决自身居住问题需要而产生的购房需求和有房者因为改善自身居住条件而产生的需求。进一步自住需求还可以分为两类：一类购房需求呈主动性，居民主动地解决住房问题。比如新成立的小家庭买房、毕业几年有一定积蓄不愿再租房的工作人群买房，或者为了改善和提高住房条件主动购买住房等；第二类需求是被动的，购房者从自身意愿出发并没有买房需求，但是因为城市规划和房屋拆迁导致居民原有住房不能使用进而“不得不”购买住房。如城市化发展中的城市外延扩大、基础设施建设征地引起的居民大量动迁等。自住需求购买住房时的成本收益分析和消费者购买其他普通商品并没有本质上的区别，需求方主要是依据家庭收入水平决定的购买能力以及住房产品的性价比来决定购买行为。

（二）住房消费市场与住房资产市场

分析住宅市场上各种需求类型，以自住为目的的住宅购买形成了住房消费市场，而无论是住宅投资还是住宅投机，只要购买目的不是为了自用而是为了获得收益，就形成了纯粹的住房资产市场。

住房消费市场和住房资产市场分别对应住房自住需求和住房投资或者投机需求，但是二者之间存在着相互交叉和重叠的关系。对于普通消费者而言，其购房需求往往是自住和投资需求的综合体。初次置业阶段选择的住房不仅是为了解决自身居住问题，还希望通过强制储蓄的方式使得自己在将来的二次改善型置业中具有一定的积累；改善型的置业一方面是为了提高居住质量，另一方面也是为了资金的保值增值。对于投资者而言，在市场存在过度的暴涨、房价产生较大泡沫空间时，原有的理性投资行为可能向投机行为（从某个角度看，投机行为的产生也基于理性的套利）转化以获取短期内更高额的利润回报，这种市场的叠加性使得住房市场需求分析更为复杂。

由于住房消费市场需求方的购买目的是追求自身消费效用的最大化，无论是首次置业、改善型置业还是被动型的置业需求，在一定程度上都是出于生活居住和使用的目的而进行的购买，此类群体的需求价格弹性相对较小，整体上看具有一定的刚性特征。

二、首次置业群体需求特征

（一）首次置业型需求的购买成因表现多样化

第一，城市化进程中大量新增人口进入城市增加了住房需求。除了城市户籍人口增加所带来的潜在需求外，流动人口的增加也是需求增长的重要原因。国家统计局第六次全国人口普查第1号公报显示，全国居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致、且离开户口登记地半年以上的人口为2.6亿人，比2000年增加了1.1亿人，增长81.03%。北京、上海等一线城市外来人口的比例接近40%，在此群体中产生的定居型人口的首次置业需求不可忽视。他们的购房成因也各不相同，有的购房者是为了解决城市户口（如武汉市自2008年规定在武汉市中心城区购买住房面积超过100平方米和总价超过50万元，在远城购买住房面积超过90平方米和总价超过30万元的购房者可按有关规定在项目所在地办理武汉市入户手续，目前很多城市均有此类政策），有的购房者是为了子女入学，有的则是从社会保障养老角度的考虑。

第二，新婚人口增长是首次置业需求增长的重要原因。由于我国特有的文化背景，成家过程只要能力许可通常会购买住房，这使得首次置业需求的购买意愿是很强的。从需求规模看，新婚人数主要受到出生人口年龄结构的影响，在社会稳定、经济发展时期，这一部分的需求规模总体趋势比较稳定。据统计，进入二十一世纪后我国平均每年结婚人数达1000万对以上，这部分需求的刚性比较强，需求价格弹性不高。从人口年龄分布数据来看，70后人口总量为2.17亿，80后人口总量2.22亿，90后人口总量为2.03亿，婚龄人口基数较大。

（二）首次置业型需求的年龄层次较轻

由于婚龄人口的购房比例较高，使得不仅在首次置业型需求中、甚至在整体住房市场需求中，购房人的年龄结构呈现年轻化的趋势。据链家地产市场研究中心与光大银行2010年的住房市场调查结果显示，北京首套房贷款者的平均年龄为27岁，而在2008—2010年中，英国首次购房者的平均年龄由33岁上升至37岁，日本和德国为42岁，美国首次购房年龄也在30岁以上，我国住房市场首次置业型需求的年龄比发达国家要快一代人的时间。上世纪70—80年代婴儿潮期间的出生人口在城市化进程中提前进入置业阶段，使得首次置业需求集中在这一阶段实现，加大了市场需求压力。

（三）首次置业型需求的后验性较强

住宅产品是典型的后验性商品，首次置业型的消费者在住房购买前缺乏足够的消费体验和消费经验来对其质量和功能进行准确判断，再加上我国目前住房市场以期房预售的形式为主进行销售，消费者在购买时，住房产品还未被生产出来，因此首次置业型需求的定位较为模糊，购房者往往只考虑了住房价格、住房面积和房型，而对住房背后的区域属性、城市公共产品背景的考察不足，因此在大城市出现了很多首次置业型需求买房后由于交通不到位、小区周边公共配套设施建设不足而继续租房消费的行为。当这部分群体收入水平提升后，加上有首套房置业进行的有效资金沉淀和积累，出于改善目的进行的购房行为就非常普遍。从这个角度看，当前住房市场改善型需求的产生存在较强的现实基础。

（四）首次置业型需求的产品选择范围较少

首次置业时，购房者大部分是年轻人。受收入水平限制，其在住房产品选择上倾向于中小户型。但是住宅市场上，开发商提供的产品类型里中小户型占比较低，在2006年的“90/70”政策执行后，中小户型比例略有上升。此类细分市场产品供求的不平衡，直接造成了同一区域内中小户型住宅的定价要高于大户型。特别是近年来大中城市住房价格飞速上涨，在支付能力有限的情况下，由于中小户型供给的短缺，2003—2009年间北京、上海等一线城市首次置业型需求的消费偏好经历了从增量市场开发的中小户型、城市存量市场成色较新的二手房、上个世纪80—90年代建设的老公房的转变。因为供给的有限性和需求的集中性，中小户型在住房增量市场和住房存量市场都出现了较快速度的上涨。

（五）首次置业型需求实现中的代际支持现象非常明显

首次置业型需求方购房年龄的年轻化使得在购房时，即使购房者收入水平不错，但由于工作后的积累时间较短、首付能力不强，单凭个人能力在住房价格上升的过程中难以承担相应的支出。因此，大部分一线城市的年轻人在购房时获得了来自上一辈老人的支持，新婚家庭通常双方父母都会在首付乃至贷款偿还上对子女进行帮助，使其实现住房的提前消费。

三、改善型置业群体需求特征

改善型的置业需求由于是在个人或家庭的基本居住需要得以满足后产生的，因此在需求实现过程中表现出来的特点与首次置业型需求有一定区别。

（一）改善型需求的支付能力较强

由于改善型置业是在拥有了一套或者数套住房的基础上进行的，此类需求者家庭整体收入能力处于社会中等水平以上，家庭的财富积累能力和理财意识相对较强。另一方面，由于已经拥有的住房可以通过存量市场交易变现，也增强了其支付能力。2010年二套房政策重新收紧以来，据中原置业对所代理楼盘的销售情况的统计调查，二次置业者在2010年4、5、6月份选择一次性付款的比例分别为34.2%、48.7%和44.0%。在较强的支付能力支撑下，即使政府执行差别化信贷政策，也难以达到对需求的全面抑制。

（二）改善型需求的购买目的主要在于提高居住水平和进行预防性储蓄

改善型置业需求的实现一方面在于原有住房不能满足其新的居住需要，比如住房面积相对家庭人口数量偏小、住房户型不合理、交通不便等，另一方面，居民预期未来的不确定性增强，教育、医疗与社会保障方面的预期支出在不断扩大，而经济高增长情况下的货币贬值又在侵蚀着居民储蓄存款，因而大部分的居民都将住房购买作为了防范未来不确定性风险的预防性储蓄手段。从这两个角度出发进行的改善型置业需求的刚性较强，在通胀预期加强的背景下很难抑制这类需求的实现。

（三）改善型需求中异地置业比例不断提高

随着居民收入水平的不断提高，改善型需求呈现置业异地化的趋势，购房者在其户籍和工作地点所在地已有住房，但选择在其他城市再次置业。异地置业的典型趋势：一是集中在自然风景优美、气候宜人的旅游城市，置业者购买此地住宅作为自己的休闲住所。二是体现在资源高度集中的一线城市。我国各地区城市发展不平衡，好的教育资源与医疗资源都集中在一线城市。随着人口流动性的加剧，有一定支付能力的家庭选择在资源优化配置城市购房的比例在增加。

四、被动型置业群体需求特征

城市化过程中，地方政府会加大对城市存量土地的整理力度，对一些土地利用现状与规划不符、经济价值未得到有效体现、居民居住条件恶劣的项目进行拆迁。如表1所示，目前我国存量住宅中1995年后建成的住宅占比非常低，大量的城市住宅供应时间集中在上个世纪的80、90年代，房屋大多为砖混结构、建筑质量一般，并且以多层为主，土地利用效率低下。因此，通过拆迁来整理出新的城市建设用地非常必要。在住房市场上，因为城市拆迁而产生了大量被动型置业需求。

（一）被动型需求刚性特征明显

因为拆迁而产生的住宅市场置业需求呈现出较强的刚性特征，普通被拆迁居民原有的居住场所已经被拆除或即将被拆除，必须另外找寻安家的住处。目前普遍采取的是货币化的拆迁补偿方式。在接受拆迁补偿后，居民选择租赁方式进行住房消费的非常少，基本上都是重新购买住房。城中村改造或者居民私房拆迁面积较大、居民获得拆迁补偿款总额较高时，购买自住所需要的居所后，多余的补偿资金大部分也是选择购买住房，以实现资金的保值增值。由于被动型需求刚性特征明显，因此当城市拆迁规模扩大时，会立刻放大当期市场需求，当期的市场住宅供给水平却缺乏弹性，容易造成市场的不平衡，住房成交量和住房价格短期内迅速上升。

（二）被动型需求市场规模不断扩大

近年来住房市场被动型置业需求的市场规模呈现不断增加趋势。以武汉市为例，2009年武汉城中村及旧城改造的拆迁量达到了1500万平方米，为改革开放以来的最高峰，全市重点工程征地拆迁共涉及70多个项目。2009年武汉市住宅竣工面积为824.58万平方米。在多方需求支撑下，2009年武汉市住宅销售面积达到1041.39万平方米，比2008年提高52.4%。被动型置业需求市场规模的不断扩大使得住房市场整体需求的刚性一定程度得以增强，在这个过程中不仅被拆迁家庭需要购买住房，投资投机型的需求也进行住房购买，需求整体呈现增加趋势，住房市场的调控难度进一步加大。

五、结论与建议

住房市场需求的旺盛发展是改革开放以来，伴随着我国的经济发展和城市化进程，在住房制度有效改革和住房市场不断发展的基础上出现的必然现象，是住房消费市场需求和住房资产市场需求共同作用的结果。住房消费市场近年来首次置业需求、改善型需求、被动型需求都呈现快速增长趋势，且在预期价格上涨前提下的需求价格弹性较低，住房资产市场投资投机型需求也非常旺盛，加剧了所在区域的住房市场供给压力，同时还对自住型需求产生挤出效应，促使住房价格进一步上升，住房市场内部呈现严重的非均衡发展态势。

本文认为当前我国住房市场总量和结构的非均衡发展与整体市场需求过于旺盛有着密切关系。当前调控背景下，住房投资市场需求得到有效抑制，但通过分析住房消费市场需求主体行为特征，可以看到首次置业和被动型置业的需求呈刚性，且2003年后这部分需求随着城市化进程带来的人口增加和土地短缺格局而呈逐年增加的态势，改善型需求在当前经济大背景下购买意愿和购买能力均较强。因此对于因自住型需求过于旺盛带来的住房市场非均衡发展问题，要建立在解决居民住房问题的基础上来进行。首次置业者之中有足够支付能力的需求者可以选择购买住房，而对于支付能力不足的需求者可考虑通过合理改变居民的置业心理以及提供保障性租赁房的方式解决住房问题；对于改善型置业者，通过金融支持其依靠自身力量来购买住房；对于被动型置业者，则需要政府合理制定拆迁计划，不要让这类需求集中在短时期内爆发，此外可以考虑以回迁方式而不是完全货币化补贴的方式来进行拆迁。

宏观调控的目标取向是市场均衡发展，努力保持市场供求总量与结构的基本平衡。在需求旺盛的背景下要达到这一调控目标，一方面应对需求进行有效调控，坚持市场化方向，利用市场手段将部分有效需求转化为潜在需求或者放缓需求的实现节奏，而更为重要的方面还是在于提高市场有效供给，以供给的增加来保障居民住房消费权利，真正达到居者有其屋，从而促进住房市场持续、健康、稳定发展。

参考文献：

[1]仇保兴.我国房地产市场调控的难点与对策[J].城市发展研究，2011，（1）.

[2]李涛.房价波动的需求变异因素分析[J].经济问题，2010，（8）.

[3]李云山.房地产市场的结构性特征及其宏观调控需求[J].金融发展研究，2008，（1）.

[4]樊雪志，董继华.中国城镇居民住房市场化改革的实证分析[J].经济理论与经济管理，2007，（5）.

篇5：需求市场分析

OA办公系统

解决方案

一．OA系统的作用......................................3

二．教务信息管理........................................3

三．行政公文管理........................................4

四．人事信息管理........................................4

五．流程管理................................................5

六．信息管理................................................5

七．信息管理................................................5

八．信息管理................................................6

十．工具管理................................................6

十一设置管理................................................6

系统运行环境................................................7

服务器客户端配置.....................................7 一．OA系统的作用

对于学校单位的领导来说OA系统是决策支持系统，能够为领导提供决策参考和依据；对于中层管理者它是信息管理系统；而对于普通管理者它又是事物/业务处理系统。泛迅OA办公平台能够为单位管理人员、工作人员提供良好的办公手段和环境，使之准确、高效、愉快的工作。

帮助学校单位实现信息资源的共享；增强员工协同工作的能力；强化领导的监控管理；有效管理起有形（设备等）、无形(业务信息、知识)资产，避免流失；实现公文流转、审核、签批等行政事务的自动处理，促进管理电子化、规范化，完美整合了组织内部的信息流。

二．教务信息管理

学校结构:支持学院、系、专业模式的划分,支持多校区的情况,可自由设置学院的组织机构层级类型。

教务管理: 教务管理采用office编辑器，良好的可视环境，可插入文件、图片、数据库、动画、视频、音乐等附件，支持图文编排系统。发布生即刻显示在系统首页，并且可以使用信息开关，自由设定开通与关闭功能。

教案管理:教案作为教师授课的主要内容，教案制作的好坏直接影响到课堂上的授课效果，影响到学生的实际接受能力，使用本系统可以非常方便地管理好教师的电子教案，为教师的教案制作提供便捷的交流平台。在本系统教师可以将其制作好的教案发布到学校网上，具体功能应用流程与课件发布功能相似。

课件管理：教师利用本系统可在本地或远程将自己的课件上载到学校服务器，以方便各种学习、教学需要；课件可按系统栏目分类上传，并且支持多文件格式的上载，如 word、excel、压缩文件等皆可。

学籍管理: 学籍管理包括学生基本信息管理、学生在校信息、家庭信息及其它信息。学籍信息管理可以根据实际情况输入学生信息，主要管理的信息有姓名、性别、出生日期、籍贯、民族、政治面貌、身份证号、照片等，直接输入相应关键字及查询条件即可查询相关人员信息。

三．行政公文管理

公文管理: 公文管理是用户单位日常办公活动中的重要组成部分，通过实现跨机构、部门的电子公文交换，提升公文处理效率和准确性，操作简便易行，大大降低了公文管理人员的日常工作强度，使枯燥的公文管理变的轻松高效。

发文管理:可对公文制发中的拟稿、会审、签发、印制、校对、分发、归档等到环节进行处理。流程采用自定义的方式，可满足单一审批、多人并行/串行审批、会签等多种公文流程需求，并能对流程进行跟踪和催办跳转，提高公文流转办理的工作效率。

收文处理可对来文的登记、拟办、传阅、批办、承办、归档等坏节进行处理。收文管理流程采用自定义，并能对流程进行跟踪和控制。系统提供Web方式的在线编辑、附件上传功能，可以与Microsoft Word、WPS等文档编辑工具进行嵌入整合，相关环节或者领导可以对需要办理的文件来在线编辑批示意见，这些意见在多人签署后，会自动在意见后面附上意见签署人、签署部门以及签署时间等。批示意见还支持领导通过手写笔录入意见，无需键盘操作，手写意见录入后，将保留签署人的原始笔迹，不会转换为计算机文字，相关环节的办理人员都可随时查询意见的内容。

四．人事信息管理

员工档案：对本单位人员的信息进行管理，包括人员的基本信息、履历信息管理、人员的调动分配、人员信息查询统计等。

员工考勤：员工可以通过网络进行上班签到、下班签退、外出登记、休假申请、出差申请、替班、倒休、加班，实现全员的网上考勤，并支持考勤不正常的原因说明（如迟到、未签退等）。外出申请、休假申请、出差申请的流程都可以自定义。每个员工都可以清楚地看到自己的考勤信息，领导可以查看下属员工的考勤记录，并能进行统计和分析。

五．流程管理

能自动完成各类任务和请求的提交及信息的反馈，方便用户对出差、加班、请假、报销、客户投诉等表单进行有效的电子化管理；并可实现可视化表单自定义，用户无需了解任何技术，即可通过简单的几个按钮定制出用户想要的表单，并具备完善的表单统计功能，与工作流及权限管理的结合可定义出各种新的业务功能模块。可自定义各类任务和需要的属性。支持痕迹保留及附件上传，支持正文模板功能，支持表单模板。在办理过程中有权限的人可修改表单。

六．信息管理

文件资料:可以对文字、图片、文件、实物等档案类型进行管理。各种重要文献（包括收文、发文、会议纪要、刊物信息等等），以及自定义流程生成的文档资料，都可以汇总到档案管理模块，进行统一、高效、标准的管理。

网络会议: 实现会议计划、审批、准备、记录、查询的功能。在会议召开前可以对会议的议题和内容进行审批和准备，准备内容包括合理地安排会议的参加人员、时间、场地、内容议题，准备会议文件，发放会议通知等。对已召开的会议可以对出席情况、议题讨论结果等内容作记录并整理会议纪要。同时该模块还对会议室的规模、设备服务配置和使用时间安排进行管理。

手机短信: 各类信息快速传递中心，能够达到实时发送、接收内部的各类实时信息，并以图像、声音等多媒体方式提示信息。

交点论坛: 可由用户灵活设置栏目、栏目权限、栏目用户范围的BBS，在实现内部员工交流的同时，可以充当日常办公讨论组的功能。大大提高了内部交流的效率。

在线调查：各部门成员用户可以进行在线调查投票，方便管理者进行各种分析决策.七．信息管理

车辆管理: 对企事业单位内日常车辆的使用进行管理，如车辆信息、出车申请、出车记录、驾驶员信息等繁杂信息的记录和处理，对车辆使用进行合理安排，对单位内的用车起到了很好的管理及监督作用,有效提高车辆的利用率, 办公用品: 对本单位需要进行采购、领用、库存统计的各类用品信息进行综合管理。有利于保证办公用品的正常发放使用。

供应采购:对相关供应商的信息登记,方便于有关人员查询使用.八．信息管理

文章管理:是对组织机构中的各类电子文档进行相应的管理，使员工存储相关资料文件,员工可以按文档结构树查阅自己范围内所需要的文档，还可以对文档进行关键字查询。

栏目管理:用户可对文档进行相应分类，对各个文档类别指定相应的名称和类别.九．管理

写信：通过邮件功能、实现内部员工通过邮件进行日常工作交流。具备POP3邮件管理功能，可以实现对外部邮箱的管理功能。附加提供的地址簿功能，可实现与OUTLOOK邮件地址簿的相互转换功能。

收信箱：系统支持internet邮件发接收、回复功能，并集成短信息提醒，方便用户及时查收邮件。

十．工具管理

对于单位内部的各用户考勤情况，办公用户借用/领用记录及在线用户情况进行查询分析，方便管理者进行各种分析决策

十一设置管理

部门设置：是系统运转的基础部分，通过根据本单位的实际情况设定部门、及各种职位 权限可实现对管辖范围的划分，同时对系统内部工作流转也将产生重要的影响。系统管理员可对部门、员工的权限和工作范围进行设定、修改。职位设置：系统中的职位可以自由定义。在给单位员工分配角色时可以与实际情况一一对应，也可以给员工对应一个或多个已定义好的角色，系统支持身兼多职员工管理，通过员工管理，不仅可以详细记录员工个人信息、家庭信息、学校信息、联络信息、还可登记工作履历信息、上传相片，以及进行所属部门和担任职位的分配。

参数设置：系统中相关参数都可由用户自行定义，包括各类字典数据、短信设置、邮件设置、考勤参数、计划报告类别、公文参数、密码修改等等。在系统投入正常运转前，通过相关工作人员将各种参数根据本单位的实际情况进行设置，可以提高系统对于本单位管理要求的适应性。

系统运行环境

服务器客户端配置

服务器安装有协同办公系统及必需的软件、硬件、网络支撑环境，服务器性能好坏将直接影响到办公自动化系统的运行速度、存取效率。所以，建议为办公自动化系统配置专用的服务器，建议采用品牌服务器，其原因一是性能稳定，二是服务保障。

服务器硬件配置：按100用户数使用需求，参考推荐配置为：INTEL 至强3.0G CPU；2G-4G内存；80GB以上硬盘空间（2-3块，可作RAID备份）；100-1000MB网卡。客户端硬件配置：客户机的配置没有严格要求，只要能满足打开IE，登录和访问协同办公服务器就可以了，建议PIII800M以上CPU，512MB以上内存，10-100MB以上网卡。

服务器系统推荐安装中文Windows2000/2003 Server操作系统，标配情况下安装SQL 2000数据库系统。

篇6：中国老年公寓需求市场分析

中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。

目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主，主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？

所谓的“老年公寓”（老年社区）就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连、杭州等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。

一、老年公寓需求的不断增长。

1．中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、武汉等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。目前我国65岁以上老人数已超过1亿（占总人口的7.3％），到2050年将增加到3.34亿（占总人口的22.6％）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

2．观念的变化。中国“养儿防老”、“

三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文

化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

3．社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。

4．现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。

5．随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。

同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。

二、中国老年公寓的特点

老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。

1．地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，但必须是空气新鲜、交通方便、有绿化带、有公园、最好在风景区等环境优美的地方。

2．老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。

3．设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

4．规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

5．老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓可以是以经营性与公益性相结合的方式，也完全可以是市场的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。市场的方式根据市场需求而定，这块蛋糕很大。

三、老年公寓的现状、问题及今后发展建议

老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。

但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。l．老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的2

4.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

3．老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元。北京市2006年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为1200元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为600－800元。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。

4．一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。

5．政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。

发展建议

1．制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。

2．大力兴建中高档的老年公寓。目前我国中高收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。

3．要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。

4．建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。

5．建立和完善老年住房的法律、法规。法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了《中心建筑法》，2000年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等。韩国有《老年福利法》、《住宅建设促进法》。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。