物业管理招投标之程序

物业管理招投标之程序（精选6篇）

篇1：物业管理招投标之程序

第一部分 物业管理招投标的基本程序

——知己知彼，百战不殆

物业管理企业介入市场方式的发展 接管方式 直接应聘方式 投标方式 条例的要求

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

物业管理招标与投标的一般过程

1.准备阶段

选择招标方式（公开招标/邀标）

成立招标领导小组（相关部门和专家）确定招标项目、招标指导思想及原则

向社会发布招标公告。相关链接——招投标方法和组织 方法：

注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式 确定物业管理费报价及费用测算的招标方式 无标底二步综合竞争招标方式（先服务质量比较，后价格评价）

组织

开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标

2.招标阶段 编写招标书：

A拟招标的物业基本情况

B物业管理内容（基础服务管理、特殊要求管理）

C对招标的有关说明（物业管理委托期限，物业移交日期、给物业管理提供的条D件，以及其他需要说明的问题）E物业管理考核标准与奖惩措施 F投标开标时间 投标单位资质审查

G招标项目交底（标前会议，或者先到现场视察，再集中开标前会）H投标书的报送（物业机构）

3.开标阶段 评标委员会（专家组成）审阅投标文件 现场答辩（沟通）

评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书 评标委员会确定预选中标单位

公证员宣读公证书，确认中标单位（如有必要）

4.中标和订立合同 资料整理与归档

合同的主要条款

附件 物业管理招标的内容

(一)非经营性物业管理招标的内容 1.前期顾问服务内容：

A开发设计建设期间提供的管理顾问服务 B物业竣工验收前的管理顾问服务

C住户入住及装修期间的管理顾问服务 2.实质管理服务内容

物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等(二)经营性物业管理招标的内容 内容：

前期顾问服务/实质管理服务 主要目标——利润目标

前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略 实质管理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升。

第二部分 物业机构投标的过程 ——明知山有虎，偏向虎山行

投标前期工作 取得从业资格（国家资质/地区性资质）筹措资金

收集招标物业相关资料(1)报章杂志(2)网络传输(3)同行业公司

(4)考察现场 进行投标可行性分析 招标物业条件分析

(1)物业性质（住宅小区 /服务型公寓 /写字楼 /商业楼宇）(2)特殊服务要求（经营/联盟/特色服务）(3)物业招标背景（特指性/背景）

(4)物业开发商状况（设计/施工质量 /招标原因）本公司投标条件分析

(1)以往类似的物业管理经验(2)人力资源优势(3)技术优势（信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施）(4)财务管理优势（核算制度/分析方法/管理流程）(5)劣势分析（竞争分析）

竞争者分析

(1)潜在竞争者（技术“黑马” /背景“黑马”

(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量（规模大小可能影响选择判断）

(3)当地竞争者的地域优势(4)经营方式差异

风险分析 经营风险/政策风险/是否套取资料

投标实施步骤

(一)购买阅读招标文件(二)考察现场

前期介入查看房屋及设施设备/图纸 已经竣工视察项目标准：

工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求 技术经检验达到国家规定的质量标准 设备调试、试运转达到设计要求 确保外在质量无重大问题 周围公用设施分布情况

主要业主情况（服务策划的重点）当地的气候、地质、地理条件 制定管理服务方法及工作量

制定资金计划：预付款、保证金/接管期间费用支出 财务测算

明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件 计算或复核过服务工作量 掌握了物业现场基础信息

拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据 方案评估与调整 封送标书、保函

评标/答辩准备 链接： 物业管理的范畴（香港地产学会）营运服务 工程服务 行政服务

客户管理服务 资产管理服务 投资服务

第三部分投标现场/答辩展示的技巧

——有效沟通，赢得支持

运用视觉辅助材料

通过看和听，人们记住的时间会更长

采用水平模式而不是垂直模式

提高影响力的方式 视觉材料展示的结构 新的方式和内容 强调的重点 相关的数据

文字和图画安置的位置 引论或注解的放置

以创造性的方式展示出来 分析你的听众

人员的背景——专业/非专业 特征

与其他投标活动的关系 环境因素

会场的布置——礼堂/教室/U型会议/环桌 展示设备——种类/位置 报告/答辩位置

音响效果——麦克风的种类/音量

做一流的报告/答辩者 你在才是主角！

展现个人气质——热情/微笑/灵活 保持仪表堂堂

着装——应和大家相似（正式点好）姿势——站立（更具有感召力）声音的手势

保持一定的音量 发音的清晰和表达 音量及调整 重音和节奏

报告/答辩过程中 正确使用视觉媒体 讲出更多的东西 不挡住屏幕位置 正确把握时间 与听者融合 鼓励交流

答辩常见问题

项目的基本情况和数据 财务预算的合理性和合法性 目标和承诺的实现方式 管理工作的流程 人力资源问题 „„

答辩应对技巧 引用数据

用法规政策说话

过往成功的经历和方法 自信果断和技巧性拖延结合 是也“是”，不是也是“是” „„

运用身体位置和动作

位置——站在视觉材料的右边 目光接触——信心的体现

手势和举止——不要紧握手或物品

篇2：物业管理招投标之程序

一、物业管理招标投标的基本概念

招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部《招投标法》，确立了强制性招投标制度。

物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（发商基业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。

1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，并以优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要“在调查研究的基础上，制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作。”会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宅贵经验。

2003年9月1日正式实施的国家《物业管理条例》第24条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理的招标按内容可分为：单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标两种。一些经营性的物业管理(例如商住楼、购物中心)往往采用第二种形式。

二、物业管理开展招投标应遵循的原则

物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据《招标法》的规定，招投标活动中必须遵循“公开”、“公平”、“公正”和“合理”的原则。具体要求如下：

(一)公开原则

所谓公开原则，就是说如果物业管理招投标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。

(二)公平原则

所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小区(大厦楼宇)要求，需要资质在三级以上的物业管理企业参与竞争，那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资质的物业管理企业来投标，同时也不能允许低于三级以下资质的物业管理企业来投标竞争，总之要体现公平性。

(三)公正原则

所谓公正原则，就是在评定标书时要准确，原物业管理企业进行管理服务瑚场答辩时的尺度应对任何物业管理企业是一致的。特别在评标、决标的过程中一定要采用科学方法，按照平等竞争的原则，进行实事求是的分析、打分。

(四)合理原则

所谓合理原则，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必须合理，既不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。

招标与投标足按法律规定程序进行的一种经济活动，其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下：

(一)准备阶段

1．选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。

2．成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员由业主方派出，也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。

3．确定招标项目、招标指导思想及原则。

4．编写招标书。招标书的主要内容有：

(1)拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。

(2)物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。

(3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)，物业管理服务收费及维修资金标准，以及其他需要说明的问题。

(4)物业管理考核标准与奖惩措施。

(5)投标开标时间。

此外，对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，如提供建筑结构图、设备型号清单等，以便投标单位编制标书。

5．若是公开招标，则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，投送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。

(二)招标阶段

1．招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安排在现场；或者先到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

2．投标单位资质资信审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。

3．投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。

(三)开标阶段

1．按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。

2．由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。

3．公证员宣读公证书，确认预选中标单位。

(四)中标和订立合同

确定中标单位后，应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判，才会正式签订物业管理服务合同。合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。

物业公司招投标工作流程

步骤 工作内容 业主大会授权给业委会开展物业公司招投标工作

2.1 业委会需要得到政府主管部门核发的该项目建议书批复文件。2.2 制作标书； 业主委员会到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时需要提交的材料：（1）业主大会决议

（2）政府主管部门核发的该项目建议书批复文件（3）填写《XX市物业管理招投标活动备案表一》（4）招标公告或者投标邀请书（5）招标文件

（6）法律、法规规定的其他材料

（7）招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书； 公开招标或邀请招标 4.1 公开招标需要进行的工作：

4.1.1 在公共媒介上发布招标公告，并同时在XX市国土资源和房屋管理局网站上发布免费招标公告；

4.1.2 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制； 4.1.3 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日；

4.1.4 招标人组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料； 4.1.5 更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原(前期)物业服务合同终止前3个月完成；

4.2 邀请招标需要进行的工作：

4.2.1 采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书； 4.2.2 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。4.2.3 招标人组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料； 4.2.4 更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原(前期)物业服务合同终止前3个月完成； 开标：在指定时间和地点进行开标，开标过程应当记录，并存档备查。6 评标

6.1 评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管

理方面的专家不得少于成员总数的2／3。市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。评标委员会的专家人

员，应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定;6.2 一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，重点工程项目需在15日内完成;6.3 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告;6.4 评标报告由评标委员会全体成员签字。

6.5 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单;7 中标

7.1 中标人确定后，招标人（业委会）应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。

7.2 招标人（业委会）和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就

招标项目的管理签订(前期)物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。7.3 招标人应当自与中标人签订(前期)物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。备案时，招标人应填写《XX市物业管理招投标活动备案表二》，并提交以下材料：(一)评标委员会提供的评标报告；(二)中标企业的投标文件；

(三)与中标企业签订的(前期)物业管理服务合同正本；(四)法律、法规规定的其他材料。

7.4 招标人收取投标人投标保证金的,在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投

篇3：物业管理招投标之程序

关键词：建设工程,招标投标,程序管理

随着市场经济的不断深入,招投标越来越多地被应用到各种经济活动中。自《中华人民共和国招标投标法》实施以来,招标投标工作大多地被应用到建设工程市场当中,规范招标投活动是维护建筑市场秩序,不但保护了当事人的合法权益,提高了经济效益,更是保障了建设工程质量及安全,为建设工程市场的发展做出了积极的贡献。

1 工程招标投标程序管理存在的问题

为了进一步规范市场行为,国家颁布了一系列关于招标投标的文件和法律[1],使招标投标行为更加符合市场的要求。虽然国家不断加大力度对招标投标行为进行规范,招投标市场也更加规范了,但是现阶段的工程招标投标程序管理在根本还存在一些问题和不足,这些问题主要表现在:

1.1 招标力度不够

现阶段随着市场监管力度加大,各工程单位虽意识到招标投标的重要作用,但没有真正体现出招标投标的实际活动。部分地区的政府国有资金项目公开招标少,应该招标而没有招标的工程还占存在着一定比例。

1.2 招投标操作不规范

现阶段,一些单位和个人对于招投标工作的操作还不规范,没有依法进行招投标工作[2,3]。主要表现在一些单位和个人通过不正当的手段规避招标、虚假招标,没有按照法定程序进行招投标工作。一些招投标工作的流程不够科学合理,不规范的招标行为屡见不鲜,影响了工程招投标工作的正常开展。与此同时,一些招投标项目管理主体不明确,导致有的招投标项目无人问津,任其自由发展;一些招投标项目多头管理,秩序混乱,制约了招投标项目的正常开展。

1.3 缺乏有效监督

在招投标活动中,一些单位和部门常常存在着人情招投标、关系招投标等违反规定的现象,一些工程还没进行招标就已经开工建设了。出现这些问题的根本原因就是招标主体对招标投标法的认识缺识以及行政部门对招投标的全过程缺乏有效的查处及惩罚措施。由于缺乏有效监督,在招投标过程中,就会产生各种管理漏洞,各种各样的违法乱纪也相应产生。

1.4 串通招投标现象

在招投标的过程中,一些单位和部门会出现串通招投标的现象[4],一些部门为了保护地方的施工单位有意减少竞标单位,提升本地企业中标的几率;一些招标单位在进行竞标前就已经与相关单位串通一气,已经明确了哪家单位中标,这就使竞标的过程流于形式,失去了其本来的意义;一些单位的招投标信息不合理,故意为某些单位制造中标的机会,通过竞标为自身谋利益。

1.5 不合理压价

一些投资主体为了自身的利益,利用建筑市场现阶段的激烈竞争,抓住有利机会,同时也抓住投标单位因害怕落标而不断降低报价的心理,因此这些投资主体就不断有意压低报价,降低企业的工程投资,实现自身的利益,这使得竞标过程存在着严重的不合理现象,使中标价格存在这明显的不合理现象。

1.6 违法行为查处不力

由于招投标活动缺少有效的监督,极易导致招投标活动中出现收受贿赂、营私舞弊、不正当竞争等各种违法现象,同时由于缺少相应的惩处手段,即使这些问题出现,也无法对相关人员和部门追究责任,从侧面纵容了违法行为的发生,损害了建设单位和投资方的利益,不利于招投标工作的正常开展。

虽然现阶段的招投标制度发挥了一定的作用,但是仍然没有严格按照市场的规范进行,有些单位和部门是为了招投标而招投标,有的是为了追求政绩而进行招投标活动。造成工程建设单位不能建立正确的招投标观念,不能把主要精力放在工程建设上,把大部分精力放在了如何规避招投标以及不正当上来,造成了许多经济问题和社会问题。因此在实际工作中,要不断克服上述这些问题,使建设工程招投标工作逐渐走上正轨,促进我国建设工程招投标工作的健康发展。

2 规范工程招标投标程序管理的措施

为了更好的规范工程招标投标程序,促进建设工程招投标工作的健康持续发展,就必须推进建设工程招标投标监管程序的的合理规范化、标准化、信息化,使有形市场建设使工程招标投标工作逐步走上正轨,促进我国工程建设和经济的不断发展。

2.1 规范招投标行为

在进行招标投标工作之前,要严格规范建设项目招标投标的形式和范围,同时招标投标工作一定要在有形市场公开环境下进行,防止有些单位和个人在招投标过程中营私舞弊、弄虚作假,利用招投标工作为自身谋利益。招投标信息要做到资源共享,提倡、落实、完善电子招标投标工作,在招标投标活动中要通过各种形式落实社会监督机制,始终做到各个环节的公开透明,防止违法乱纪现象的发生。在合理、有效的建立建筑市场管理体制的基础上,招投标的主管部门要用相同的眼光看待本地和外地的企业,努力尝试打破地方保护主义,不断扩大招投标范围,吸引更多具有能力的企业都能够公开、公平、公正地参与到招投标活动中来,不断促进本地建设工程以及经济的飞速发展,为企业创造一个良好的投资环境。

2.2 建立规范的招标代理机构

随着我国社会主义现代化建设进程的不断加快,全国各地都在进行大规模的基础建设,全国各地的建设项目越来越多,招投标代理机构在招投标活动过程中起到了关键性的作用。随着招标投标法的贯彻实施和监管方式的不断调整,招标代理机构的代理水平不高和不规范也影响着整个招标投标工作的顺利进行,导致招标人的利益受损。所以我们各地行政主管部门要在严格招标代理机构资格市场准入的基础上,建立有效企业及从业人员信用管理办法,加强对招标代理机构承接业务后的行为管理,只有从根本上加强招标代理机构及从业人员的管理,才能杜绝操作不规范,从而提高从业人员的业务水平,提高了招标投标质量,保证招投标工作的公正透明,促进招投标活动的健康发展。

2.3 规范招投标文件

招投标文件是工程建设项目招投标活动中最中心的文件,规定了招投标程序、各方的权利和责任以及相关的技术要求和标准等。招投标文件是否规范直接关系到招投标活动中各方面的利益,关系到招投标活动能否正常开展。因此在招投标活动中,要严格规范招标文件的制作环节,使招投标文件合理体现各方利益,规范招标文件的具体内容,审查内容是否违反国家法律、法规政策,是否科学合理及公平公正。招标文件要包括以下内容:招标目的;招标项目的范围和性质;相关技术标准和技术要求以及附属条款;评标标准、评标办法和评标过程招投标文件是否完全符合国家标准直接影响着招标人的切身利益,也避免了后期施工矛盾。招标文件制作合理、规范从根本上是体现发、承包双方能够合理照顾到各方利益。所以行政监督管理部门要做好备案审查工作,对招标文件进行审查,严格保证招标文件的质量,各地区加强评委评标质量管理,针对招标文件严格审查投标文件,有效促进投标人能更加规范的做好投标文件,使各方都能够起到约束作用。这样才能保证招投标活动的正常进行,出现问题时能够根据文件找到相关负责人。

2.4 加强招投标监督

为了使招投标工作能够健康有序发展,除了规范其自身的行为之外还需要外部的有力监督,这样才能保证招投标活动不损害任何一方的利益。招标单位在招投标活动的各个环节都要始终遵守公开、公平、公正的原则,在招标投标活动过程中合理设定最高限价。行政监管部门在招标公告、资格审查、招标文件、开标评标等重点过程中,加大监管力度,及时纠正违规及不合理现象。有关部门要加强监督,防止招标单位在竞标工作中出现营私舞弊现象,最重要的是在公平、公正、合理的基础上选择有竞争实力、符合招标文件且报价合理的单位成为中标单位,这样才能使招投标工作更加公平合理,杜绝各投标人家恶意竞争,扰乱招标投标市场的正常竞争,从而保证招投标工作环境的纯洁有序。

2.5 加大惩处力度

针对招投标过程中出现的违法乱纪现象,有关部门要严格依照《中华人民共和国招标法》以及相关法律的规定,对出现问题的单位或个人进行相应的处罚。建立企业信用库,企业及项目经理出现不良行为,该曝光的就要曝光,该取消资格的取消资格,该受到处分的就要受到处分,把不良行为曝光台真正落实到招标投标工作中去。如果触犯《刑法》还要追究当事人的刑事责任,暂停或永久清出招投标市场。只有这样才能使招投标各方严格规范自身行为,遏制不正当现象的产生,保证招投标活动的正常开展,真正实现工程招投标工作的价值与目的。通过对相关部门和人员的惩处,对其他单位起到警示作用,防止其他单位和个人再出现违法乱纪行为。

2.6 提升评标队伍素质

评标是招投标活动的核心工作,评标工作的质量关系到各方的切身利益,因此评标工作不但在公开、公平、公正的原则上进行,更要不断提升各地方评标专家库的素质,从而提高评标专家评标水平的,评标专家不只是做好评标工作的主要程序,更是要把这个程序工作做好、做细,严格按着招标文件的要求来评标。行政监督管理部门做好评标专家的考核工作,建立评标专家考核制度。只有这样才能真正提高评标水平,减少后期因评标原因而影响招标人利益。从而体现招标、投标的公平、公正性。所以只有不断加强评标队伍的思想建设,提升所有人员的道德水平和业务水平,同时在考核机制上及时淘汰一些素质不高,思想不过硬的人员,保持整个评标队伍的先进性。

3 结语

篇4：建筑工程招投标管理之我见

关键词：建筑； 工程；招投标；管理

目前，随着国家惠民政策的实施，很多重大工程项目的相继开工建设。但由于建设工程项目的规模大、投资多，在招投标过程中产生了一定偏差，出现了违规招投标现象。所谓招标投标，是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时，所采用的一种交易方式。经招标方对各投标者的报价及其他条件进行审查比较后，从中择优选定中标者，并与其签订采购合同。

一、招标投标的基本含义

招标与投标是一种商品交易行为，是交易过程的两个方面。招标是招标人在招投标过程中的行为，投标则是投标人在招投标过程中的行为，最终的行为结果是签订采购合同，产生招标人与投标人之间的合同关系。在招投标过程中，除“招标”、“投标”的概念外“，开标”、“评标”和“中标”也是较为重要的概念。

开标是指招标人在规定的地点与时间，在有投标人出席的情况下，当众拆开标书，宣布投标人的名称、投标价格和投标价格的有效修改等主要内容的过程。评标是指招标人按照招标文件的要求，由招标小组或专门的评标委员会，对各投标人所报的投标资料进行全面审查、择优选定中标人的过程。

评标是一项比较复杂的工作，要求有生产、质量、拉验、供应、财务、计划等各方面的专业人员参加，对投标人的投标方案从质量、价格、工期等方面讲行综合分析和评比。中标是指招标人以中标通知书的形式，正式通知投标人已被择优录取。这对于投标人来说就是中了标；就招标人来说，就是接受了投标人的标。经过评标择优选中的投标人称为中标人，在国际工程招标投标中，称之为成功的投标人。

二、建设工程招标的范围

建设工程招投标中包括建设工程勘察设计招投标、建设工程监理招投标、建设工程施工招投标与建设工程物资采购招投标。根据《中

华人民共和国招标投标法》规定，法定强制招标项目的范围有两类

：一是法律明确规定必须进行招标的项目；二是依照其他法律或者国务院的规定必须进行招标的项目。

三、建设工程招标的类型

按招标范围不同，可将建设工程招标分为全过程招标、单项招标与专项招标三大类。

3.1 建设工程的全过程招标

全过程招标是指从工程项目可行性研究开始，包括可行性研究、勘察设计、设备材料采购、工程施工、生产准备、投料试车，直至投

产交付使用为止全部工作内容的招标。全过程招标一般由业主选定总承包单位，再由其去组织各阶段的实施工作。无论是由项目管理公司、设计单位，还是施工企业作为总承包单位，鉴于其专业特长、实施能力等方面的限制，合同执行过程中不可避免地采用分包方式实施。全过程招标由于对总承包单位要求的条件较高，有能力承担该项任务的单位较少，大多以议标方式选择总承包单位，而且在实施过程中由总承包单位向分包商收取协调管理费，因此，承包价格要比业主分别对不同工作内容单独招标高。这种招标方式大多适用于业主对工程项目建设过程管理能力较差的中小型工程，业主基本上不再参与实施过程中的管理，只是宏观地对建设过程进行监督和控制。这种方式的优点是可充分发挥工程承包公司已有的经验，节约投资，缩短工期，避免由于业主对建设项目管理方面经验不足而对项目造成损失。

3.2 建设工程的单项招标

单项招标是指工程规模或工作内容复杂的建设项目，业主对不同阶段的工作、单项工程或不同专业工程分别单独招标，将分解的工作内容直接发包给各种不同性质的单位实施。如勘察设计招标、物资供应招标、土建工程招标、安装工程招标等。

3.3 建设工程专项招标

专项招标是指某一建设阶段的某一专门项目，由于专业性较强，通过招标择优选择专业承包商来完成。譬如，勘察设计阶段的工程

地质勘察、洪水水源勘察、基础或结构工程设计、工艺设计；施工阶段的基础施工、金属结构制作和安装等。

四、建设工程招投标的程序

建设工程招投标程序一般分为个阶段：①招标准备阶段，从办理招标申请开始，到发出招标广告或邀请招标函为止的时间段；②招标阶段，也是投标人的投标阶段，从发布招标广告之日起到投标截止之日的时间段；③决标成交阶段，从开标之日起，到与中标人签订合同为止的时间段。

五、建筑工程招投标中存在的问题

5.1行政干预、行业垄断和地方保护许多工程项目在招投标的实施操作过程中，表面看是招投标双方在平等互利的基础上进行，制定的各项交易规则也符合国家和地方的规定，但实际上有些建设单位不能独立进行，其要受到来自各方行政力量的制约，把工程内定给某个施工单位，其他投标单位只是做个陪衬，使招投标徒具形式。

5.2 背离招投标文件订立施工合同在工程施工中，有些建设单位为了逃避招投标程序，经常把建设工程进行分拆或肢解，从而达到指定施工单位的目的。而招投标管理部门在审核报建单位的工程造价时只根据报建单位提供的资料进行备案，缺少严格的审核把关，给某些业主提供了钻政策、法规的空子的机会。

六、建立有效的管理与控制

6.1 统一管理与行业管理的关系

建立有形建筑市场应当遵循统一规划、统一建设、统一管理的原则，努力形成统一开放依法管理、平等竞争、有序运行的市场体系。坚持统一管理和行业管理有机结合的管理体制.在当地党委、政府及其办事机构的统一管理之下，妥善处理同行业主管部九和其他地区之间关系，使建筑工程招投标制度横管到边、纵管到位。

6.2 完善招投标制度

凡政府投资以及国有企事业、集体企业和公有制产权占主导地位的企业投资工程，都必须采取公开招标发包的方式，择优选定承包单位。不进行申报、未经批准而擅自发包的，所签承发包合同视为非法，一律无效，并对建设单位进行经济处罚，情节严重，造成不良后果的，还要追究有关人员的党纪政纪责任。

结语

综上所述，经过多年的探索与实践，建筑工程招投标工作取得了良好进展，但是有光就会有暗，相对的招投标工作中的腐败等现象也常出现，这就要求我们要深入的探讨招投标工作的理论与实际操作，从而有效的进行严格的管理、有效的控制。

参考文献

[1] 刘尔烈，朱建元.工程建设项目的招标与投标[M].北京：人民法院出版社，2000.

[2]刘伊生.建筑工程招投标与合同管理[M].北方交通大学出版社.2002.

[3] 陈传德.施工企业经营管理[M].北京：人民交通出版社，2000.

篇5：物业管理招投标之程序

物业管理投标方案编制标准作业程序

一、目的规范公司对外参加物业管理的投标工作，确保投标书的编制质量，为通过市场竞争拓展公司牧业管理的规模打好基础。

二、适用范围

适用于物业部对外承接物业时的投标书的编制工作。

三、职责

1、公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。

2、公司各职能部门抽调业务骨干组成投标编制小组，负责投标书的具体编制工作。

四、程序要点

1、投标书编制小组的组织

(1)公司在接到物业管理招标书邀请（或议标书邀请）后，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。如决定参加投标，则应由公司总经理亲自挑选各部门业务骨干组成投标书编制小组，并由公司各部门负责组成对外投标小组，具体操作书编制工作以外的其他工作（详见《对外投资标准作业程序》。

(2)投诉书编制小组的分工如下：

①财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理成本、预期效益的测算；

②物业部抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制；

③办公室、人事部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供；

④品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制；

⑤经营部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。

2、物业管理投标书的结构与内容

(1)拟接物业的基本概况。

(2)公司接管后准备采取的管理方式。

(3)针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。

(4)为开展物业管理所配置的人力、物力资源。

(5)开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。

(6)为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。

(7)费用投入和成本测算。

(8)经济效益分析。

(9)社会效益预测。

(10)需要招标单位协助解决的问题。

(11)本公司的优势和长处。

(12)物业管理后的工作进度安排。

3、投标书的编制要求。

(1)“拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构

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成、验收移交情况等。

(2)“准备采取的管理方式”要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。

(3)对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。(4)人力、物力资源要求详细列出：①拟接管理物业的组成架构；

②拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述；③主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍；④为开展工作前期投入的设备、设施。

(5)管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求有可操作性和可考核性。

(6)服务承诺要求针对广场业主的要求和物业管理服务的物点列出有鲜明特色的服务措施来。

(7)费用投入和成本测算要求针对拟接广场的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。

(8)经济效益分析要求按照物业管理“以区养区、保本微利”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。

4、投标书的编制程序

(1)总经理依据经营部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察的结果给出编制投标书的原则和要求。

(2)编制小组开始详细依照第3条的要求逐条完成单项编制工作。(3)总经理在单项工作编制完毕后开始组织汇编。

(4)汇编后打印、装订成册报总经理审批（大的项目尚需报董事会批准）。

五、记录

六、相关支持文件

《人事定编管理标准作业程序》

七、附录

《物业管理成本测算法》

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篇6：物业管理招投标之程序

川政中心［2005］2号

第一章 总 则

第一条 为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法利益，促进四川省人民政府政务服务中心招投标管理的规范化、制度化和科学化，根据《中华人民共和国招标投标法》、《四川省国家投资工程建设项目招标投标条例》等国家有关法律、法规和四川省有关规定，结合省政府政务服务中心工作实际，制定本办法。

第二条 国家和省投资的重大建设项目的招投标活动必须按照《四川省国家投资工程建设项目招标投标条例》和四川省人民政府的规定在省政府政务服务中心进行。

第三条凡在四川省人民政府政务服务中心进行开标、评标的重大建设项目，以及省政府及有关行政主管部门要求在省政府政务服务中心进行开标、评标的建设项目，应当按照本办法规定的程序进行招标投标活动。

第四条 招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。

有关行政监督部门依法对招标投标活动实施监督，依法查处招标投标活动中的违法行为。

第二章招标投标时间、场地确定

第五条 招标人应当根据投标人编制投标标书所需要的合理时间和省政府政务服务中心的时间安排，确定开标、评标时间及其场地安排。依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日，以便保证投标人标书制作时间。

第六条 应当在省政府政务服务中心进行开标、评标的建设项目具备招标投标条件后，建设单位或其委托的招标代理机构（以下简称招标人）应于招标公告发布10日前将招标人的单位证明或营业执照、招标代理委托书、代理资质证书、代理机构介绍信及该建设项目招标投标行政主管部门核准并已备案的招标文件的复印件送到省政府政务服务中心招投标管理机构备案（如招标代理机构或招标人是首次到省政府政务服务中心进行招标活动的，还需带营业执照和招标代理资质证书原件查验，留复印件备案），商议安排开标、评标的时间和场地，填写《四川省人民政府政务服务中心开标、评标、定标登记表》（此表可从省政府政务服务中心的政务服务网站http://下载）。

第七条凡在省政府政务服务中心进行招标投标活动的建设项目招标人，在依照国家规定向社会发布的招标公告中，关于时间、地点的内容必须与省政府政务服务中心商议的相关内容一致。

招标人应当将招标公告的电子文本同时送省政府政务服务中心，由省政府政务服务中心在四川政务服务网站上免费发布。

第八条招标时间、场地一旦确定后，省政府政务服务中心、招标人不得擅自更改。

第九条招标人应当以书面形式将招标项目、开标时间等信息报送省发展计划改革委员会、省监察厅和省级有关行政监督主管部门，邀请其参与招标活动的监督工作。省政府政务服务中心同时将相关信息告知省发展计划改革委员会和省监察厅。

法定行政监督部门工作人员应出示单位公函及本人工作证件，领取省政府政务服务中心招投标监督证，依法对招投标活动实施监督。招投标活动期间应始终佩戴该证。

第三章 开标程序

第十条招标文件中确定的提交投标文件截止时间，即为该招标项目的开标时间。开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第十一条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。

93557826.doc1/3

第十二条 招标公告要求投标人在投标现场缴纳投标保证金的，应当通过省政府政务服务中心银行窗口直接缴入其合法的帐户。招标人不得自行在投标现场收取现金。

第十三条 法定行政监督部门的工作人员应当对开标实施监督。法定行政监督部门的工作人员没有到场的，不能开标。

第十四条开标由招标人主持，并邀请所有投标人参加。投标人缺席不影响开标的进行。投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。

开标时由投标人或者其推选的代表当场检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由招标人的工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人应当对开标全过程进行记录，并存案备查。

第十五条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间后提交的所有投标文件或者未按照招标文件要求密封的投标文件，一律视为废标。

第十六条开标结束后，所有投标标书等文件在监督人员的监督下进行封存，不得泄露、更改其内容，以待评标专家到时拆封进行评标使用。

第四章抽取评标专家

第十七条 评标委员会中三分之二以上的评标专家应当在省政府政务服务中心“四川省评标专家库”中随机抽取。

第十八条抽取评标专家由政务服务中心工作人员在“四川省评标专家库”终端上进行操作，按照招标人提出的抽取评标专家的条件、要求，在法定行政监督部门的工作人员监督下抽取评标专家。

第十九条 参加抽取评标专家的招标人、项目主管部门和法定监督部门的工作人员应当分别提供本人工作证（监察证或行政执法证）、身份证和单位介绍信，必须关闭所有通讯工具并将通讯工具交政务服务中心工作人员集中存放在指定地点。在已确定的评标专家到达之前，参加抽取评标专家的人员均应当相对隔离，不得离开限制区或与外界联系。

第二十条 抽取评标专家时，招标人应当提供开标前签到的投标单位名单，建设项目招投标行政主管部门核准并已备案的招标文件，代理机构或招标人营业执照和招标代理资质证书复印件，业主的营业执照或机构代码证复印件，出示在法定媒体上发布公告的证明材料，填写《四川省评标专家抽取登记表》、《四川省评标专家库专家抽取条件表》、《四川省评标专家库回避单位表》。政务服务中心工作人员对上述材料进行核实，符合要求的，方可进行抽取评标专家。

第二十一条 在招标人、法定行政监督部门的工作人员共同监督下，政务服务中心工作人员按照《四川省评标专家库专家抽取条件表》、《四川省评标专家库回避单位表》的内容录入抽取评标专家条件、抽取评标专家人数、回避单位等信息，并随机滚动抽取确定评标专家序号。

第二十二条 评标专家序号确定后，在政务服务中心工作人员和监督人员的监督下，当场逐个通知评标专家，要求评标专家当天在规定时间到场（应当给评标专家预留出合理的在途时间）。通知评标专家时不得泄漏有关招投标项目的内容。如果所抽中的专家因故不能前来参加评标，应将具体原因记录报相关部门备案，并另外抽取专家，额满为止。

第二十三条 下列建设项目，采取随机抽取方式难以确定符合条件的专家的，经省政府政务服务中心提供相关材料或证明，由在场人员签字确认后，报建设项目招投标行政主管部门批准，可按建设项目招投标行政主管部门批准的其他形式确定评标专家：

（一）因技术特别复杂、专业性要求特别高，专家库无满足条件的专家或者满足条件的专家不足8人的。

（二）国家有特殊要求的项目。

第二十四条 评标专家确定后，填制《项目抽取专家记录》，并由在场人员在《四川省评标专家抽取

登记表》和《项目抽取专家记录》上签字。省政府政务服务中心在已确认完成的表格上加盖省政府政务服务中心招投标专用章。

第五章 评标程序

第二十五条 建设项目的评标工作，应当在省政府政务服务中心进行。但评标时间超过一天的，经法定行政监督部门的工作人员的签字确认，并在其监督下，可在省政府政务服务中心以外的相对封闭的场所进行评标。

第二十六条 评标专家应当在通知的时间内到省政府政务服务中心专家休息室报到。评标专家报到时，由政务服务中心工作人员查验评标专家证书和身份证明并与《项目抽取专家记录》对照确认后，连同已抽取的专家资料一并交与监督人员。

第二十七条 评标专家进入评标室时，应将携带的所有通讯联络工具交由监督人员暂时集中统一保管，评标工作结束后返还。由监督人员发给评标专家工作证，宣读评标纪律，并宣布评标工作开始。第二十八条 评标专家在评标期间，必须佩戴评标专家工作证。评标工作由评标专家在评标室内依法独立进行。评标专家因故需要对外联系的，可以通过专用对讲设备与相关工作人员取得联系。

第二十九条除评标专家外，其他人员不得随意进入评标室，监督人员在指定的监控室实施监督。第三十条 开标、评标结束后，招标人应告知政务服务中心评标结束并退还评标专家工作证，在物管人员出示的《招投标场地使用通知单》上签字确认。

第三十一条 省政府政务服务中心应将建设项目招标文件及专家抽取记录等招标材料复印、存档。

第六章 监督管理

第三十二条 凡在省政府政务服务中心进行的重大建设项目的招投标活动，省监察厅、省发展改革委员会应当按照省政府的要求指派或者委托下级行政主管部门的监督人员到场实施行政监督。被委托的下级行政主管部门的工作人员除提供第十八条所规定的证件外，还应当提供上级行政主管监督部门的委托书。第三十三条 省政府政务服务中心对开标、评标、抽取评标专家的程序实施全过程监督，并对开标、评标过程录像、录音，并存档备查。

第三十四条 评标专家迟到或中途离开指定的场所的，由招标人、业主、项目主管和监督人出具相关材料或证明并签字确认后提请省政府政务服务中心备案，并按照规定程序报有关监督部门处理。

第三十五条 对招标投标活动中的违法违规行为，依据《招标投标法》和有关规定由有关行政机关依法予以查处。

第七章附 则

第三十六条 本办法发布之前省政府政务服务中心有关招投标的规定与本办法不一致的,以本办法为准。法律或者行政法规另有规定的,从其规定。

在省政府政务服务中心的招投标活动结束后，评标专家、监督人员应立即归还省政府政务服务中心发给的有关工作证件。

第三十七条 本办法由省政府政务服务中心负责解释。