前期物业管理招投标

前期物业管理招投标（精选8篇）

篇1：前期物业管理招投标

前期物业管理招投标评分标准

一、商务标（20分）

1、企业资质（3分）

二级以上3分，三级2分。

2、信用记录（2分）

近三年内无不良记录2分。

3、管理面积（1分）

10万平米以上1分。

4、业绩、荣誉（2分）

县政府表彰1分，市以上政府表彰2分。

5、持证上岗情况（2分）

企业超过5人有合格上岗证每增一人加一分，最多加2分。

6、现场查看（10分）

环境卫生、绿化管理、消防设施、车辆管理、档案管理等工作各1分，秩序维护工作4分。

二、技术标（70分）

1、2、早期介入方案（5分）物业服务内容及标准（30分）

不漏项，标准量化。

3、收费标准（10分）

有量化计算过程。

4、服务理念及特色（2分）

对小区人群定位准确，服务细致，突出本企业服务特色。

5、机构设置及制度（2分）

机构明了，责任明确，制度明白。

6、人员配置及个人经验（3分）

项目主任由管理经验，培训计划周全，有三定方案。

7、8、维修计划（2分）秩序维护计划（4分）

装备齐全，人、车出入有方案，定、动岗设置合理。

9、应急方案（2分）

包括停水、停电、火灾、自然灾祸。

10、装修方案（4分）

装修企业资质、人员资质、方案、合同、注意事项、巡查等。

11、承接入住方案（4分）

资料接收、物业验收、不合格处理、入住方案。

12、社区文化方案（2分）

定位、措施。

三、评标解答分（10分）

个人形象（1分），现场陈述（5分），解答准确（4分）。

四、影响分

内每一起信访案件扣1分，最多扣5分；内没有信访案件不扣分；有书面表扬的每一起奖1分，最多奖5分。

篇2：前期物业管理招投标

宁波市前期物业管理招投标程序

一、申请

由开发建设单位向辖区物业主管部门提交前期物业服务书面招标申请。

二、审核

辖区物业主管部门在收到书面招标申请书7日内，对申报招标的物业项目应按规定落实到位的物业资金、用房及有关条件进行审核。审核通过的，予以办理招标登记手续。

三、编制招标文件

招标文件由招标单位负责编制，招标单位测算的物业管理有关收费标准报市物价部门备案。

四、招标领导小组会议

召开辖区物业管理招标领导小组会议，审议招标文件，确定招标方式、投标单位资格、投标单位确定方式、评标标准、定标办法，形成会议纪要，报市物业管理主管部门备案。

五、发布招标公告

按确定招标方式由招标单位发布招标公告。公开招标应当自核准之日起1个月内通过新闻媒介（市三区、高新区、东钱湖旅游渡假区统一在《宁波日报》上发布，其他县市区可在当地主要媒体上发布）公开发布招标公告，同时在宁波建设委员会网上发布。招标公告期应为5个工作日。

六、报名及审核

具备招标条件的物业服务企业按规定时间携投标意向书、资质证书和营业执照、管理业绩证明、法定代表人或委托代理人等招标文件要求的其他有关资料到辖区招标办公室报名。

由辖区招标办审核投标单位的资格和有关资料，并按招标文件要求确定投标入围单位，再由招标单位书面通知其参加招标预备会。

实行公开招标的，参加投标的单位不得少于3家；少于3家的，应重新发布招标公告，如第二次公告后，申请投标的单位仍少于3家的，经辖区物业主管部门同意并报市物业主管部门备案，可以协议方式选聘相应资质的物业服务企业。

七、招标预备会

1、投标单位向辖区招标办交纳投标保证金、递交投标保证书、领取招投文件；逾期不交纳投标保证金的，取消投标资格。

2、由辖区招标办公室组织招标单位对招标文件进行答疑，有必要的，组织投标单位到招标项目现场查勘。

八、投标文件制作

投标单位收到招标文件之日起20日内按招标文件要求完成投标文件（投标文件分为主、附属标书两部分）制作，并按招标文件要求密封，在规定时间送到指定地点。

九、开标、评标、决标（一个工作日）

（一）标书确认（上午）

公证人员查看投标文件密封情况，并统一启封、查证投标文件的有效性，公布有效投标单位。公证人员把主标书自行作好标记，交辖区招标办公室收存。如有效的投标单位少于3家的，中止招标程序，招标人应重新

组织招标。

（二）评委抽取（上午）

在辖区招标办的监督下，由公证机构在评委库中抽取评委。招标人无推荐单位的，除招标人选派的一名评委外，其余评委应当从评委库中随机抽取确定。招标人有推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，市三区、高新区、东钱湖旅游度假区的评委从市物业管理评委库中随机抽取确定，其他县（市）区的评委在辖区的评委库中随机抽取确定。

（三）主标书评审（上午）

辖区招标办将主标书发给评委，评委在限定时间和地点独立完成主标书评审工作，主标书评分表经评委评分和签名后，现场密封，交至辖区招标办。

（四）现场答辩（下午）

辖区招标办召开现场答辩评标、定标大会。现场答辩、定标大会程序如下：

1、现场答辩评标、定标大会由辖区招标办派人主持，公证机构到场全程公证；

2、投标单位提前半小时到场，向公证人员申报参加答辩人员名单。公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员为3人；

3、主持人公布评委、投标单位和公证机构名单；

4、投标人现场抽取答辩顺序号；

5、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定；

6、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证人员收存；

7、答辩评分统计结束后，公证机构现场验证密封的主标书评分表后启封、公布各投标人的主标书得分；

8、统计并公布每个投标人的最终得分值；

9、以综合评分最高者中标。在投标人综合得分一致的情况下，以主标书得分高者中标；

10、招标人委托评标委员会宣布中标人，公证机构宣读公证词；

11、招标人向中标人发中标通知书；

12、会议主持人宣布评标、定标会议结束。

十、中标公示

中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示

十一、签订前期物业服务合同。

中标通知书发出后5日内，中标单位和招标单位应当按照招标文件、投标文件和参照《宁波市前期物业服务合同》（示范文本）签订委托合同，并报辖区物业管理主管部门备案。

十二、办理相关移交工作。

篇3：前期物业管理招投标

(一) 前期物业管理招标投标的准备阶段

1、交易平台

根据《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》 (以下简称《实施若干规定》) 第五十九条和《通知》的要求, 深圳市建设工程交易服务中心 (以下简称交易中心) 是全市物业管理招投标的同一交易场所, 为招标人和投标人提供必要的技术、法律咨询服务。建设单位须进入交易中心进行前期物业管理招投标活动 (依法须通过政府采购中心进行的招投标活动除外) 。

2、招标时限

根据《通知》要求, 新建现售商品房项目应当在现售前30天完成前期物业招投标;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业招投标;非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成前期物业招投标。

3、信息采集

根据《通知》要求, 进入交易中心进行物业管理招投标活动的, 招标人需提前到交易中心办理企业信息备案, 投标人需提前到交易中心办理企业信息卡和投标员信息采集。

4、委托招标代理机构

根据《招标投标法》和《深圳经济特区物业管理条例》的规定, 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的, 可以自行办理招标事宜;同时, 招标人也有权自行选择招标代理机构, 委托其办理招标事宜。招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。招标代理机构与招标人属于委托代理关系, 招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜, 并遵守法律法规对招标人的规定。招标人委托招标代理机构办理招标的应当签订招标代理委托合同。

5、编制招标文件

根据《招标投标法》和《暂行办法》的规定, 招标文件应当包括项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。具体到深圳, 招标人可以参照《深圳市物业管理招标文件 (示范文本) 》, 并结合物业项目实际情况编制招标文件。

《深圳市物业管理招标文件 (示范文本) 》包括招标公告 (投标邀请书) 、项目需求书、投标人须知和合同主要条款及格式等四个部分。第一部分招标公告 (投标邀请书) 包括招标项目、招标范围、资格审查方式及招标其他相关事项等内容。第二部分项目需求书包括招标项目需求及投标文件格式两大部分, 其中招标项目需求又包括项目概况、物业服务范围、服务期限、物业服务标准及要求、建筑物功能简介、主要设备设施介绍、物业管理有关说明、付款方式、投标价格及物业服务支出 (成本) 等内容;投标文件格式则指出投标文件应当包含的主要内容。第三部分投标人须知包括投标文件否决性条款和投标须知两部分, 投标文件否决性条款汇总了何种情况下投标文件不予受理或无效或废标的情形;投标须知是对招标活动的详细说明, 特别是明确了评标、定标的程序和方法。第四部分为合同主要条款及格式。

6、招标活动备案

根据《实施若干规定》和《通知》, 建设单位进行前期物业管理招标时, 应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前填写物业管理招标备案表报区主管部门备案。备案时, 建设单位应提供备案表、招标文件、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标代理委托合同及其他材料。

7、招标信息登记

建设单位完成物业管理招标备案后, 应持经区主管部门备案的《备案表》、招标文件、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标代理委托合同、企业营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人、代理人身份证到交易中心办理招标信息登记。

(二) 前期物业管理招标投标的实施阶段

1、发布招标公告

前期物业管理招投标应当在交易中心的物业管理招投标服务平台发布招标公告, 且发布时间不少于5个工作日;采取邀请招标方式的, 招标人应向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

2、投标报名、资格预审、发放招标文件

投标申请人按照招标公告的规定到交易中心提供报名资料, 领取报名回执。投标报名条件中有业绩要求需招标人审查的, 投标申请人需先到招标人处接受审查, 合格签字后, 方可报名。不能报名的情形包括:有直接控股关系的企业不能参加同一物业项目报名;正在接受处罚的单位和受市物业管理协会公开谴责的单位, 不得参加投标报名;超过规定时间的, 不予受理。

公开招标的招标人可以根据招标文件的规定, 对投标申请人进行资格预审。实行资格预审的物业管理项目, 招标人应当在招标公告中载明资格预审的调价和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应包括资格预审申请书格式、申请人须知, 以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。资格预审文件应独立包装, 并进行密封。

招标人经审查后, 如有不符合条件的投标申请人, 招标人应到交易中心办理合格投标申请人公示, 公示期不得少于3个工作日。

公示期满后, 招标人到交易中心申请召开招标会事宜, 并在招标会上发售招标文件。发售的招标文件必须与经主管部门备案的招标文件一致。公开招标的物业项目, 自招标文件发生之日起至投标人提交投标文件截止之日止, 最短不得少于20日, 采用抽签定标法的除外。

3、组织踏勘现场和答疑会

招标人根据物业管理项目的具体情况, 按照招标文件规定的时间, 组织投标申请人踏勘物业项目现场, 并提供物业项目工程图纸等详细资料。

对于投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问, 招标人可以书面形式或召开答疑会的方式解答, 但需将解答以书面方式通知所有招标文件收受人。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的, 应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前, 以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

4、提交投标文件

投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件, 投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出回应。根据《深圳市物业管理招标文件示范文本》投标文件一般包括以下内容:1.法定代表人证明书;2.投标文件签署授权委托书;3.投标函;4.投标人情况介绍;5.物业服务企业相关项目业绩表;6.拟派本项目的负责人员简历表;7.投标保函 (若招标人设有) ;8.物业管理投标承认书;9.投标报价一览表;10.物业服务支出 (成本) 构成明细报价表;11.物业管理方案及相关服务计划;12.招标文件要求的其他资料或者投标人认为需要补充的资料。

投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前, 将投标文件密封送达投标地点;在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件, 为无效的投标文件, 招标人应当不予接收。投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前, 可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件, 并书面通知招标人。在深圳, 投标人应当在截标当日到交易中心提交投标文件, 并领取回执;召开抽签定标会的, 投标人应在抽签会开始时间前直接到抽签会议室提交投标文件并签到。

5、开标和评标

(1) 开标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持, 邀请所有投标人参加。不参加开标会的投标人, 视为其认可开标程序和结果。

开标应遵循招标文件规定的程序, 一般应包括: (1) 招标人当众宣布开标纪律、招标人参会人员的名单, 公布提交投标文件的投标人名单; (2) 公布提交合格撤回通知的投标人名单, 并将其投标文件原封不动地退回; (3) 招标人检查投标文件的密封和标记情况, 在场所有投标人和交易中心工作人员、监管人员共同见证; (4) 经确认无误后, 由招标人当众拆封, 宣读投标人名称、投标担保的提交情况 (若招标人设有) 、《行贿犯罪档案查询告知函》的提交情况以及招标文件规定的其他内容; (5) 招标人应把开标过程记录在《开标情况记录表》, 并由投标人签字确认, 投标人拒绝在《开标情况记录表》上签字的, 视为同意开标程序和结果。

(2) 评标

(1) 组建评标委员会

招标人应于开标当天到交易中心抽取评标专家, 并按法律法规的要求组建评标委员会。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成, 成员为5人以上单数, 其中招标人代表以外的物业管理方面的专家为成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会。

(2) 评标方法

招标人可以采用定性评审法、综合评估法或法律法规规定的其他方法。采用定性评审法时, 评标委员会在评标报告中向招标人推荐无排序的中标候选人, 所有递交的投标文件不被评标委员会判定为废标或无效标的投标人均为中标候选人。综合评估法是指最大限度满足招标文件实质性要求前提下, 按照招标文件规定的各项评价因素进行量化打分, 并按汇总评标总得分由高到低的顺序推荐中标候选人的评标方法。

(3) 评标过程

评标委员会应首先对投标文件进行初步评审。有下列情形的, 初步评审不通过, 投标文件应作无效标处理:物业服务费报价不符合招标文件要求的;同一项目出现两个及以上报价, 且未声明哪个是有效的;投标保函 (若招标人设有) 的内容不符合招标文件要求的;投标函、物业管理投标承诺书未按招标文件规定填写的;投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的;招标文件或者法律、法规规定的其他无效标情形。

初步评审后, 评标委员会应进行详细评审。有下列情形的, 详细评审不通过, 投标文件应作废标处理:投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假情形的;投标文件不满足招标文件规定的任何一项实质性要求的;评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行调整, 投标人不接受调整方式的, 或不接受调整后的价格的;投标人拒不按照评标委员会要求对投标文件进行澄清、说明、补正的;招标文件或者法律、法规规定的其他废标情形。

评标委员会完成投标文件技术 (资信) 标及商务标的评审后, 可以根据投标人的投标书中涉及的内容, 现场设置有针对性的答辩问题。答辩时间原则上不超过10分钟。

为了有助于投标文件的审查、评价和比较, 对投标文件含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容, 评标委员会可以用书面形式 (应当由评标委员会签字) 要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式 (由其授权的代表签字) , 并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性的内容。

评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核, 看其是否有计算上、累计上或表达上的错误, 修正错误的原则为数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时, 应以文字表示的金额为准;综合单价与数量的乘积与合价不一致时, 以综合单价为准, 除非评标委员会认为综合单价有明显的小数点错误, 此时应以标出的合价为准, 并修改综合单价。

评标委员会对实质性响应的投标文件进行评估和比较后, 出具评估报告。评标报告是评标委员会根据全体评标成员签字的原始评标记录和评标结果编写的报告, 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。

评标过程中, 若评标委员会认为投标人均不满足招标要求的, 可以不推荐中标候选人, 建议招标人重新组织招标。

6、定标

(1) 组建定标委员会

定标委员会由招标人负责组建, 由7名以上单数成员组成, 在定标当日由招标人从2倍以上备选人员名单中随机抽取确定。定标委员会成员由招标人自行确定。

(2) 定标方法

票决定标法, 即在采用定性评审法时, 定标委员会成员在进入定标程序的投标人中通过投票表决的方式确定中标人。

综合评估法, 即根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人依次排序确定中标人。排名在前的中标候选人放弃中标的, 招标人可以依次确定其他中标候选人为中标人。

抽签定标法, 即通过随机抽签的方式确定中标人。

(3) 票决定标法的规则

投票规则:每一张选票, 都是所有进入定标程序的投标人的一个排列, 该排列明确了先后顺序, 即第一名、第二名……排列最后的为最后一名。

计算规则:比较每个进入定标程序的投标人在一对一比较中的取胜次数, 取胜次数最多的投标人胜出。

投标人一对一比较的计算规则:假设两个投标人是A和B, 那么把所有的选票分为两类:第一类是把A排在B前面的, 第二类是把B排在A前面的。如果第一类的选票数量多, 那么为A胜, B负, 记A取胜一次;如果第二类的选票数量多, 那么为A负, B胜, 记B取胜一次。

7、发放/接受中标通知书

中标人确定后, 招标人应当向中标人发出中标通知书, 并同时将中标结果通知所有未中标的投标人, 并应当返还其投标书。中标候选人公示满3个工作日, 且未受到投诉, 中标人可以领取中标通知书。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后, 招标人改变中标结果的, 或者中标人放弃中标项目的, 应当依法承担法律责任。

8、合同签订及备案

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内, 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

《暂行办法》中规定, 招标人应当自确定中标人之日起15日内, 向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、招标代理委托合同等资料。

篇4：前期物业管理工作的重要性分析

关键词：前期物业管理；内容；重要性；关系

一、前期物业管理工作的内容

前期物业管理是指自房屋或建筑物自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理工作。作为保证物业管理服务工作的质量和保障物业管理服务公司在物业管理项目中能够获得计划的收益，前期物业管理一般包含以下几方面内容。

（一）早期介入

早期介入是物业服务公司衡量建筑质量并确定相关物业服务标准的重要环节，早期介入要求物业管理企业在开发商进行小区规划建设时就积极参与其中，并掌握第一手资料。在早期介入时期应该掌握的资料有配套项目是否齐备、小区档次是否符合小区定位、小区房屋设施是否功能齐全、设计合理等。早期介入环节，物业管理部门尤其要注意对小区隐蔽工程第一手资料的掌握，并深入施工现场进行实地勘察和检测。

（二）签订前期物业管理协议

前期物业管理协议的签订时间在小区房屋开售之前，签订该协议的目的是为了在小区销售阶段能够同步向业主宣传小区的物业管理规定和收费标准等。在进行前期物业管理协议签订时，一定要考虑好小区购房者的具体情况，包括群体收入水平、文化程度以及对小区物业管理的期望程度等，针对小区的档次定位情况进行合理的物业管理方案设计和收费标准的拟定。前期物业管理协议的签订对今后小区物业管理的收费标准和管理协议有着重要的指导作用，通过签订前期物业管理协议并提前告知小区业主，能够使购房者自主选择小区及物业服务标准和价格，避免日后在物业管理工作中业主和物业服务单位因为服务质量和价格等因素发生矛盾冲突。

（三）小区验收

小区验收工作是前期物业管理工作的重要工作之一，物业管理公司在日后是直接为业主服务的单位，因此保证小区房屋及配套设施的质量是保证业主利益的重要手段。另外，小区验收阶段的房屋资料的整理和验收还是日后开展小区维护和保养的首要资料，是物业能够更好的为业主服务的必要前提。

（四）清场封闭小区

小区在物业验收到业主验收入住这一阶段的清场封闭工作是保证房屋及相关配套设施不受损坏的重要手段，小区清场封闭之后，应该禁止一切外来人员、设备、车辆、材料的再次入场，如果有建筑施工需要则需要凭借通行证才能准予进入，以防止在业主验收和入住前房屋和配套设施受到损坏。

（五）业主入住验收

业主验收环节要求物业管理公司协助业主进行业主共同对房屋室内工程质量及设备使用功能进行验收移交，并仔细检查水、电、气计量表的使用情况，保证业主在交费之日起开始计费。在业主入住验收时，所有的钥匙以及房屋书面材料都要一次性交给业主，未经过业主同意不得擅自预留和复制，自此之后房屋的所有权和自用部位的使用管理责任正式移交给业主。

（六）小区资料的整理和存档

为了保证今后物业服务的质量，在前期物业管理阶段要进行小区资料的收集和整理工作，小区资料应该按照综合文书图标、房屋栋号、公共设施、物业管理等分类立卷按序号归档，并专门储存。

二、前期物业管理工作的重要性

我国《物业管理条例》中对前期物业管理规定从三章第二十一条开始到第三章第二十九条结束，大篇幅的详细规定了前期物业管理的权利和义务，足见《物业管理条例》中对前期物业管理的重视。

（一）前期物业管理是房屋质量的重要保证

小区物业验收到业主验收入住使用阶段，首先进行工程检验和勘察的就是物业服务单位。物业服务单位作为从事物业管理的专业单位，其工程验收的技术水平和工程手段比小区业主要更加专业和系统。前期物业的验收工作能够为小区业主把好小区房屋以及配套设施的质量关，从而保证业主验收使用的房屋及配套措施能够达到工程质量，对保护业主的利益及财产安全具有重要作用。

（二）前期物业管理有利于创建业主和物业管理单位的融洽关系

物业管理单位出售的商品是无形的服务，因此在物业管理过程中经常会因为服务质量和价格问题与业主产生矛盾和纠纷。前期物业管理要求在房屋出售阶段就提前草拟好物业服务条款和价格明细，这种在房屋购买时就公示物业服务条款及价格的方式能够有效避免在业主入住之后物业管理公司和住户发生矛盾，有利于业主和物业管理单位和谐关系的建立。前期物业管理中对物业管理细则和收费明细的宣传和公示还是日后物业工作的基本前提，有利于物业管理正式协议的签订及后续物业管理工作的开展。

（三）前期物业管理工作是实施物业管理的重要基础

前期物业管理是实施后期物业管理的前提，是物业管理的重要环节，物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题。例如，业主与物业管理公司就房屋质量发生的纠纷、业主拒交物业管理费等都是来源于前期物业管理中存在的问题。前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。而前期物业管理中关于物业的承接验收、业主临时公约等具体问题也容易引发物业管理企业与业主的纠纷。

（四）前期物业管理工作是保障物业管理服务企业能够盈利的前提

前期物业管理需要物业管理服务单位从物业管理项目的可行性、可靠性以及可盈利性进行分析，而对物业项目的可行性、可靠性和可盈利性分析是物业管理服务企业能够盈利的重要前提。可行性是指拟接管物业与本企业的资质是否符合，该物业的接管能够发挥本企业的物业管理优质。可靠性是指分析该物业的建设是否有保证吗，并且业主的资质条件是否能够很好的配合物业管理工作。可盈利性是指物业管理企业根据自身的经营目标进行物业管理盈利性测算，测算物业的管理能否给企业带来正常利益。

参考文献：

[1] 张桂芳，魏丽丽，范莹莹.物业管理信息系统功能的对比分析[J].科技创新导报，2012（04）.

篇5：前期物业管理招投标

2005-11-17 14:26:56

沈阳市前期物业管理招投标管理规定

第一条 为进一步规范我市前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，依据国家建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三条 沈阳市房产局负责本市前期物业管理招投标活动的监督管理。各区（开发区）、县（市）房产行政管理部门负责本辖区内的物业管理招投标活动日常管理工作。

第四条 本规定所称招标人，是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

本规定所称投标人，是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

第五条 凡新建住宅物业必须通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

其他物业也应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条 在招标文件规定的投标期限内，投标人少于3个的，招标人可持招标文件,招标、投标情况的书面说明以及相关材料，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，对符合规定条件的，予以批准。

住宅物业建筑面积小于5万平方米的，建设单位可持《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批准文件向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，予以批准。

第七条 前期物业管理招投标工作的完成时限；

（一）新建现售商品房，应在现售前30日完成；

（二）预售商品房，应在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物业，应在交付使用前90日完成。

第八条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。

第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下主要内容：

（一）招标人及项目的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式、项目情况等；

（二）物业管理用房的配备情况；

（三）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的编制要求等；

（五）评标标准和评标方法；

（六）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点、方法与程序等；

（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

（八）物业服务合同的签订说明；

（九）其他事项的说明。

第十条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

（三）招标文件。

区（开发区）、县（市）房产行政管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。

第十一条招标人采取公开招标方式的，应同时在沈阳市房产信息网上发布免费招标公告。招标公告应包括以下内容：

（一）招标人的名称、地址和联系方式；

（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；

（三）投标资格条件、报名的地点和期限；

（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下主要内容：

（一）投标函及投标人的基本情况；

（二）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；

（三）物业管理方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第十三条 招标人应于开标前的3日内，从市房产局建立的物业管理评标专家库中，采取随机抽取的方式一次性确定评标委员会。

物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门派人监督确定评标委员会工作，并做好记录，于当天向确定的评标委员会成员送达《评标邀请函》。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第十四条市房产局每年对物业管理评标专家进行资格确定，及时取消不称职或者违法违规人员的专家评委资格。被取消专家评委资格的人员，不得再参加任何物业管理评标活动。

市房产局定期对物业管理评委专家进行有关法律法规、政策和业务培

训。

第十五条招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案。

篇6：前期物业管理招投标

各县（市、区）房管局，各房地产开发企业、各物业服务企业：

为贯彻落实省、市物业管理招投标管理办法，完善我市物业管理市场机制，规范房地产开发企业选聘物业服务企业行为，切实维护购房人的合法权益，现就有关问题通知如下：

一、对于总建筑面积2万平方米以上的新建商品住宅项目，开发建设单位要按照《泰安市物业管理招标投标管理办法》的规定，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。开发建设单位招标时，要在公共媒体上发布招标公告，同时在泰安住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。

二、招标人要按照规定时限开展物业管理招投标活动。新建商品住宅项目进行前期物业管理招标的，开发建设单位要合理安排时间，应在申请办理商品住宅预售手续一个月前进行。

招标人在发布招标公告10日前，须持相关材料到市、县（市）房管部门备案。招标人在招标文件中要载明投标有效期，在投标有效期截止时限30日前确定中标人，不得拖延确定中标人的时间，给投标人造成不必要的损失。招标人在确定中标人之日起15日内，须持有关材料向市、县（市）房管部门备案，5个工作日内，房管部门未通知招标人在招投标活动中有违法违规行为的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

三、新建商品住宅项目开发建设单位作为前期物业管理招标人，要依法组织实施招投标活动。招标人要成立招标组织，并具备相应条件，不具备条件的，可以委托专业咨询服务机构代理。

四、招标人要按规定精心编制招标文件，制定科学合理、切实可行的评标标准和评标方法。借鉴近年来市内外各招标人编制的招标文件，市房管局编制了招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求，请各招标人参照执行（招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求见附件）。

五、为充分体现公开、公平、公正原则，招标人一律要于开标时，在招标文件规定的开标地点现场抽取评标专家。

此通知

二〇一〇年七月十三日

附件：

1、前期物业管理招标投标基本流程

2、招标文件基本内容和编制要求

3、评标标准和评标方法基本内容和制定要求

附件1

前期物业管理招标投标基本流程

一、编制招标文件。

二、招标人在发布招标公告10日前到房管部门备案。需持以下材料：

1、有关的物业项目开发建设批文，包括：（1）发改委立项批复；（2）建筑工程施工许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设用地规划许可证；（5）土地使用证

2、招标公告；

3、招标文件；

4、法律、法规规定的其他材料。

三、发布招标公告。

四、招标人或其委托的咨询服务机构发放招标文件。

五、招标文件需要进行澄清或修改的，招标人在规定时间内，以书面形式通知所有招标文件收受人。

六、投标人踏勘物业项目现场，招标人向投标人提供隐蔽工程图纸等详细资料。

七、编制投标文件。

八、投标人在规定时间递交投标文件，招标人收存投标文件。在开标之前任何单位和个人不得开启投标文件。

九、开标。在招标文件确定的时间、地点，由招标人主持开标，邀请所有投标人参加，招标人代表或委托的公证机构现场检查投标文件的密封情况，经确认无误后，工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人记录开标过程，并存档备查。

十、评标。评标由招标人按规定组成的评标委员会负责，评标委员会由招标人从市房管局建立的泰安市物业管理招标投标活动评标专家名册中随机抽取的专家和招标人代表组成。评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法评标，评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各对投标文件的评审和比较意见，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

十一、确定中标人。招标人在投标有效期截止时限30日前，按照中标候选人的排序确定中标人。首次确定的中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

十二、招标人在确定中标人之日起15日内，向房管部门备案。备案材料包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标报告及中标人的投标文件等。

十三、招标人向中标人发中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

十四、招标人和中标人自中标通知书发出之日起30日内，订立书面合同。

十五、中标人自《前期物业服务合同》签订之日起10日内，向房管部门备案。

附件2

招标文件的基本内容和编制要求

一、基本内容

招标文件基本内容包括：

（一）招标书

1、招标人详细资料

应包括：招标人名称、办公地址、联系方式等。

2、物业项目基本概况

应包括：物业名称、占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、建筑结构、物业管理用房、共用设施设备、公共场地、园林绿化、车库车位、社区文化娱乐设施、物业销售、维修资金收缴及入住情况等。

3、项目开工、竣工和交付使用时间

4、招标文件的领取

应包括：招标文件领取时间、地点，投标人需要交纳的相关费用及组织解释招标文件（答疑）。

5、投标截止时间、现场勘查时间及开标时间、地点等

（二）技术规范要求

1、物业管理服务内容

应包括：物业服务区域的界定、物业服务过程中责任的归属、物业服务范围等事项。

2、物业服务要求

应包括：服务人员的专业要求及物业服务收费行为等内容。

3、物业服务标准 应明确各项物业服务内容执行何种标准。

4、物业服务费的结算方式

应明确采取何种方式进行物业服务费用的结算（包干制或酬金制）。

（三）投标人须知

1、对投标人及投标文件的要求

（1）对投标人的要求应包括：投标人的资格及投标费用的承担及有关说明。

（2）对投标文件的要求应包括：投标文件格式（按招标文件提供的投标文件格式填写）、投标文件内容（文件及相关证明资料、服务理念和目标、服务机构运作方式及管理制度、服务人员配置、物业服务方案等）。

2、投标文件递交的要求

应包括：投标文件的密封、投标文件的修改和撤销等。

3、开标和评标的具体原则和要求

（1）开标：明确开标的程序、方法、基本要求及注意事项。

（2）评标：对评标原则及要求、评标人员、评标标准做出规定。

4、评标标准和评标方法（略）

（四）中标人的确定及前期物业服务合同的签订

1、中标人的确定

应包括：关于通知中标人的相关程序。

2、悔标责任

应明确招标人及中标人的权力及义务和悔标责任。

3、前期物业服务合同的签订

（五）物业服务范围、内容及要求

1、综合服务的相关问题

应包括：物业服务范围的界定、物业服务人员及各项管理规章制度的建立。

2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理职责

应包括：共用部位及共用设施设备的含义及对其实施日常维护工作的职责。

3、绿化、保洁、秩序维护的范围及所包含内容

4、空置房的管理

5、消防设施管理

应明确开展消防管理工作要求。

6、装饰装修管理服务内容

应包括建立装饰装修管理制度及装饰装修方案的要求。

7、物业服务目标

应明确关于物业服务目标实现的期限。

（六）其他事项的说明及法律法规规定的其它内容

1、关于物业服务费收费标准的约定

2、关于投标人在投标过程的违法、违纪行为的处理办法

3、其他违约责任等

（七）主要设施设备配置及说明

应包括：主要设施设备的数量及相关技术参数等。

二、编制要求

（一）符合物业管理招投标规定；

（二）与物业项目具体情况、物业服务企业资质及当地物业服务水平相适应；

（三）章节内容条理清晰、言简意赅；

（四）物业项目设施设备配置说明具体准确。

附件3

评标标准和评标方法基本内容和制定要求

一、评标标准基本内容和制定要求

以综合评分方式计算，评分分项分值权重（满分值100分）为：

1、项目物业服务机构及人员配备分项的分值应不少于总分值的25%。

（1）物业服务负责人评价占10%，（2）物业服务专业人员及工程、管理、经济类相关专业专职管理和技术人员配备评价占15%。

2、物业服务方案分项的分值应不少于总分值的30%。

（1）本项目的服务特点、服务目标、服务方式、档案建立与管理，经费收支预算、经营与管理，服务新思路分项各占10%，（2）服务内容及标准占7%，（3）规章制度占5%，（4）服务人员岗位职责占8%。

3、拟投入该项目的设施设备分项的分值应不少于总分值的5%。

4、物业服务收费分项的分值应不少于总分值的30%。

（1）收支项目合理分项占10%，（2）有合理的增收节支政策分项占6%，（3）物业服务费标准适当分项占14%。

5、物业服务业绩、信誉分项的的分值应不少于占总分值的10%。

（1）质量保证体系及物业管理经验分项各占5%，（2）物业管理信誉分项占5%。

二、评标方法基本内容

评标方法应包括如下内容：

1、评标严格按招标文件的要求和条件进行；

2、评标遵循公平、公正、择优、和诚实信用的原则；

3、对所有投标人的投标评估，都采用相同的程序和标准；

4、评标委员会根据投标书及答辩情况进行综合评分，按照得分多少编写书面评标报告，评选出合格的3名中标候选人；

5、特殊情况处理方式。

篇7：前期物业管理招投标

二〇一一年十一月十八日

镇海区前期物业管理招投标评标专家库管理办法

（试行）

第一条 为了加强对前期物业管理招投标评标专家的监督管理，规范评标活动，保证前期物业管理招投标活动的公平、公正，根据《浙江省综合性评标专家库管理办法》、《宁波市评标专家和评标专家库管理规定》等有关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于镇海区前期物业管理评标专家的资格认定、入库及评标专家库的组建、使用、管理活动。

第三条 区住房和建设交通局负责前期物业管理评标专家库的建设和管理。

区物业和专项维修资金管理办公室（以下简称区物业办）负责前期物业管理招投标评标专家的入库资格审查、日常监督考核和综合考评等工作。

区公共资源交易中心（下简称区交易中心）负责评标专家库的日常运行和维护；并配合行政主管部门做好评标专家的动态管理。

第四条 专家入选评标专家库，采取个人申请和单位推荐两种方式。采取单位推荐方式的，应事先征得被推荐人同意。

个人申请书或单位推荐书应当存档备查。个人申请书或单位推荐书应当附有相关的证明材料。

第五条 入选评标专家库的专家必须具备的条件

（一）具有较高的业务素质和良好的职业道德，在评审过程中能以客观公正、廉洁自律、遵纪守法为行为准则；

（二）身体健康，能够胜任评标专家工作；

（三）熟悉物业管理及有关招投标的法律法规；

（四）从事物业管理、社区工作或相关工作满五年，具有本科以上学历或中级以上职称，有较丰富的实践工作经验，年龄一般在七十周岁以下；

（五）没有违纪违法等不良记录；

不具备上述

（四）所列条件的人员，如在相关工作领域有突出的专业特长，且符合评审专家其他资格条件的，也可以申请入库。

第六条 评标专家的权利：

（一）根据招标文件规定的评标方法和标准及有关法律法规，对投标文件独立地表达自己的评审意见。

（二）排除任何单位和个人的不正当干预，独立公正地完成评标工作。

（三）参加招标投标有关法律、法规的学习和培训。

（四）对评标专家库的管理工作提出意见和建议。

（五）抵制和揭发评标过程中的不公正、不正当行为。

第七条 评标专家负有下列义务：

（一）准时出席评标活动，自觉遵守有关法律法规规定；

（二）有本规定第十九条规定情形的，应主动提出回避；

（三）认真研究招标文件，依法对投标文件进行公正的评审，对所提出的评审意见承担个人责任。招标文件规定需说明扣分理由的，应作出书面说明；

（四）自觉遵守评标工作纪律；

（五）协助配合有关监管部门的监督和调查；

（六）因工作单位、联系方式、回避情形等重要信息发生变化，或因工作、学习、健康等原因不能履行评标专家职责达五个工作日以上的，应及时通知区交易中心。

第八条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员

（一）本人任职于投标人或者与投标人主要负责人有亲属关系的；

（二）本人与投标人有利害关系的；

（三）本人或本人所在单位为投标人进行投标指导或制作投标书的；

（四）曾因有招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法违规行为而受过行政处罚或刑事处罚的。

第九条专家评标工作纪律。

（一）在接到评标通知后不得无故拒绝，不得询问评审项目名称，应按要求时间准时到达指定地点报到。

（二）评标必须由专家本人亲自参加。已约定参加评标的专家如有特殊情况不能参加评标，应及时通知区交易中心。

（三）从接到评标通知到中标通知书发放之前，不得与投标单位或者与招标结果有利害关系者有任何私下接触，不得收受投标人和其他利害关系人的财物和其他利益。

（四）在评标过程中不得中途离开，如有特殊情况确需离开的，应征得招标人和监管机构的许可。

第十条 本办法由区住房和建设交通局商区公共资源交易工作管理委员会办公室解释。

篇8：基于风险矩阵的工程投标前期决策

关键词：风险矩阵,工程投标,投标决策,风险评估

信息对在市场经济环境下,承包商要取得工程项目必须进行投标,但是并不是所有的标都要投。对一项工程是否投标即称为投标的前期决策。投标前期决策的正确与否,直接影响到能否中标以及中标后的经济利益,也影响到承包商的信誉和生存发展前景,有甚者会影响到国家的信誉和经济发展。因此决策者必须深刻地认识到投标前期决策的重要性,在投标前要对市场进行充分的调查,收集招标项目信息,进行分析论证并结合自身的实力选择出与本企业适合的工程项目进行投标,即决策者做出合理正确的决策。

工程项目作为一项复杂的系统工程,由于承包商对项目的各种状态及竞争对手的情况缺乏完备的信息,决策者的决策便伴随着风险,为了有效规避不必要的风险,就需要对拟投标项目投标前期决策进行客观、准确、有效的判断和评估。目前关于风险评估的方法有多种,例模糊综合评价法[1]、层次分析法[2]、神经网络[3]等,然而这些评估方法仅仅依据风险发生后对工程投标所带来的影响的大小进行风险的评估,没有考虑风险发生的概率,从而造成了评估结果与事实不符,决策的失败。相对而言,本文所采用的风险矩阵法可根据现有的风险的概率和后果的严重程度进行评估打分,对所有的风险指标进行分级和量化,决策者可按照综合风险、自身的风险偏好和实力做出更科学合理的决策。

1 基于风险矩阵法的工程投标前期决策的方法体系

风险矩阵是在项目管理过程中识别项目风险重要性的一种结构性方法,它能够对项目风险的潜在影响进行评估,是一种操作简便且定性分析和定量分析相结合的方法[4]。该方法的决策过程规范可行,较好地综合了群体的意见,因此越来越受到更广泛的重视[5]。此方法由美国空军电子系统中心(ESC,Electronic Systems Center)在1995年提出。运用风险矩阵方法能够识别项目风险、评估风险潜在影响、计算风险发生概率、评定风险等级,为风险的监控与化解提供基础数据[6]。基于风险矩阵法的工程前期决策的评估体系主要包括以下几个要点:用于投标决策的风险矩阵设计、风险等级量化计算、风险权重的计算方法等。

1.1 用于投标决策的风险矩阵设计

为了更好的利用风险矩阵进行投标风险的分析评估,在ESC原始风险矩阵的基础上,改进后的风险矩阵如表1所示。

其中,风险R(Risks)栏是识别和描述影响工程投标前期决策的各种具体的潜在风险指标。影响I(Impact)栏是各风险因素对工程项目的影响程度,影响I包括量化值和等级两栏(见表2);风险概率RP(Risks probability)栏是风险发生的概率。风险概率RP栏包括量化值和等级两栏,概率量化值和等级(见表3);风险等级RR(Risk Rating)是由影响(I)和风险概率(RP)共同决定的,(见表4);权重RW是根据风险等级量化值计算出的风险重要性系数。

注:风险量化值在4.0～5.0区间的风险为高危级风险;3.0～4.0区间的风险为高级风险;2.0～3.0区间的风险为中级风险; 1.0～2.0区间的风险为低级风险;0～1.0区间的风险为微级风险。表4中所有的区间均是左连续右不连续。

改进后风险R对应的工程项目投标风险指标体系(见图1),该体系分成了两个风险指标层,其中第一层风险概率的大小由第二层风险发生的综合风险值来确定。其中风险指标均用表示,r是指风险指标所处的层级,i表示在r风险层级的第i个风险,例表示此风险因素位于风险体系的第二层,是第二层的第三个风险。

1.2 风险等级量化计算

本文采用线性内插法进行风险等级量化计算,具体计算方法是:假定风险影响等级量化值为I,I∈[I1,I2],风险发生的概率为RP,RP∈[RP1,RP2],则由表5可得出RR,且RR∈[RR1,RR2],则风险等级量化值RR可由公式(1)[7]给出:

1.3风险权重的计算方法

风险权重是风险重要性系数,用表示,其中r表示风险指标所在的风险层级,i表示在r层的第i个风险。结合风险等级量化值则有

2 基于风险矩阵法的投标前期决策的流程

考虑到风险矩阵方法在投标前期决策中广泛的应用,结合工程实际,本文给出其主要决策流程,期待该方法更为实时性和实用化。基本的流程是:收集工程项目投标信息→组织专家组→风险的识别与选定→风险影响等级的确定→风险发生概率的评估→风险等级的确定→风险权重的确定→综合风险的计算→投标决策。在此结合工程投标前期决策的实例加以具体说明。

2.1 工程项目投标信息的收集

工程项目位置及所处的社会环境、自然环境,政策法规的执行情况,投标的时间和地点,获得设计图和规范的方法,工程项目的特殊要求,竞争对手以及市场的情况等。

2.2 组织专家组

承包企业根据其业务需要,由相关技术、经济、管理等方面的专家组成。专家组人数不宜过少,为了尽可能的减少评估误差,专家人数7～9人为宜。本实例中拟定为9人。

2.3 风险的识别与选定

由专家组专家根据项目进行调研收集的信息,对项目所涉及的风险进行识别。原则为:只要过半数专家认定同一风险指标可对项目有影响,即可确定该风险指标可选定。例如某高校综合实验大楼的施工招标项目,投标单位所选取的风险指标体系如图1所示。

2.4 风险影响等级的确定以及风险发生概率的确定

风险影响的量化值和等级的确定和风险发生概率的评估均采用德尔菲法。根据专家的调查研究分析,对所选定的每一风险影响的量化值和风险发生的概率进行打分,用其算术平均值作为该风险影响的量化值和风险概率值。影响量化值用m表示,其中m∈[0,5],m=0说明该风险发生对项目没有影响,项目目标完全实现;m=5说明风险发生会造成项目的完全失败。具体可参见表2;风险概率用RP表示,RP∈[0,1],风险概率量化值用PN表示,PN和RP之间对应关系具体见表3;该综合楼的招标风险指标影响量化值和最末层风险指标概率如表5、表6所示。

2.5 风险等级的确定

2.5.1 最末层风险指标等级的确定和权重的确定

参照上述思路,利用式(1)可计算出风险等级的量化值,再表4可查出风险等级RR的等级。以的第二层风险指标为例,其计算过程如表7所示。同理,可以求得其他风险指标的风险等级RR的量化值和等级,结果如表8所示。

最末层的风险权重RW要根据风险指标中的隶属关系分开来求,以第一层的风险指标为单位。以为例,风险指标同隶属于风险指标。因此∑RRi仅考虑、三项。其的计算过程如下:

同理,可求得,其结果见表8。

2.5.2 第一层风险概率RP的确定

第一层风险概率RP是由其隶属的第二层风险指标的风险等级量化值和其权重两个因素共同确定的。由公式

可算出风险概率量化值,以求的风险概率为例,计算过程如下:

同理,可求出第一层所有风险指标的风险概率量化值。计算结果如表9所示。

概率RP和概率量化值PN之间换算采用线性内插法,计算方法如公式(4),计算结果见表9。

其中,由表3查的PN∈[PN1,PN2],RP∈[RP1,RP2]。

2.5.3 工程项目投标风险体系的综合风险评估

首先由第一层风险影响量化值和风险概率RP代入公式(1)计算出风险等级量化值RR,结果见表10,然后由公式(2)计算出其权重,则有工程项目投标风险体系的综合风险量化值RRT有公式(5)

由表10可以看出,风险属于高危级风险,在决策时要特别考虑。风险属于中级风险,在决策时也应给予关注,而属于低微级风险可以予以忽略。由RRT=2.62∈[2.0,3.0],该风险体系综合风险为中级风险。该评估过程简洁实用,最终需决策者在决策时要考虑单位自身利益和风险偏好做出合理正确的决策。

3 结语

1)本文对风险矩阵方法在工程项目投标前期决策风险评估中的应用作了深入的探讨。在原始风险矩阵的基础上设计出了适用于投标决策的风险矩阵,并给出了利用风险矩阵进行投标前期决策的方法和流程,使该方法更具有操作性系统性。

2)本文把风险指标层级化,使风险指标体系更细更符合实际,给出了每层风险量化方法以及风险体系综合风险的量化方法,研究表明此方法不仅操作简单方便,而且在应用过程中更实用更科学。

参考文献

[1] 崔安定,赵远亮.风险投资项目决策的模糊综合评价[J].科学管理研究,2002,10(5) :24-26

[2] 王世波,王世良.高新技术风险投资项目评价的AHP模型[J].科技管理研究,2004,(1) :106-112

[3] 仰炬,张朋柱.基于神经网络的医药高科技投资风险评价模型[J].数理统计与管理,2003,7(4) :37-42

[4] 常虹,高云莉.风险矩阵方法在工程项目风险管理中的应用[J].工业技术经济,2007,(11) :134-137

[5] 张林.基于风险矩阵的创业投资项目风险评估[J].工业技术经济,2005,2(1) :123-125

[6] Roberts B B.Integrated risk management:results and lessons-learned[A].Proceeding of risk management symposium sponsored by the USAF,SMC and the aerospace and corporation[C].February,1999